La patologia dell'agevolazione "prima casa" - Notaio-Busani.It
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CAPITOLO IX 655<br />
della casa acquistata in concorso con il padre che si intestò l’usufrutto (44) . In altri<br />
termini, il soggetto che non aliena mantiene stabile l’agevolazione di cui si<br />
avvalse, mentre la revoca dell’agevolazione riguarda unicamente il soggetto alienante<br />
(45) .<br />
Qualche dubbio potrebbe sovvenire per il caso dell’acquisto agevolato dell’abitazione<br />
e di una pertinenza (ad esempio, una autorimessa) e della rivendita<br />
infraquinquennale della sola abitazione (permanendo quindi la titolarità dell’autorimessa<br />
nel patrimonio del contribuente che l’aveva acquistata con l’agevolazione),<br />
in quanto l’alienazione infraquinquennale del bene ‘‘principale’’ potrebbe<br />
indurre a ritenere che la revoca dell’agevolazione travolga l’intero valore che ha<br />
beneficiato dell’agevolazione in sede di acquisito (e quindi non solo la parte del<br />
valore di acquisto relativa al solo bene poi alienato nel quinquennio). Peraltro, una<br />
simile conclusione appare eccessiva poiché appare più rispondente a una equilibrata<br />
valutazione di questa situazione ritenere che la revoca dell’alienazione riguardi<br />
solamente la porzione del valore acquistato relativa al diritto poi alienato, e<br />
ciò sia che l’alienazione concerna la sola pertinenza (con il mantenimento della<br />
titolarità del bene ‘‘principale’’ in capo all’alienante) sia, viceversa, che l’alienazione<br />
concerna il solo bene ‘‘principale’’ (con il mantenimento della titolarità della<br />
pertinenza in capo all’alienante). In altri termini, non appaiono esservi fondate<br />
ragioni per trattare diversamente questi due casi che sono (specularmente) identici.<br />
9.4.4. <strong>La</strong> trasformazione della casa acquistata con l’agevolazione in<br />
edificio a destinazione non abitativa<br />
Come detto, la ratio della norma sulla revoca dell’agevolazione per alienazione<br />
infraquinquennale è da individuare nell’intento del legislatore di concedere<br />
l’agevolazione ‘‘<strong>prima</strong> casa’’ solo qualora essa serva ad un acquisto ‘‘stabile’’<br />
e non effimero di una proprietà abitativa.<br />
Se il legislatore fosse stato conseguente, al caso dell’alienazione infraquinquennale<br />
avrebbe dovuto essere parificato quello della trasformazione della casa<br />
(44)<br />
Cfr. Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 213/E dell’8 agosto 2007, secondo cui «si<br />
ritiene che la cessione della nuda proprietà da parte dell’istante comporti la decadenza dai benefici<br />
in questione, in quanto l’operazione viene posta in essere <strong>prima</strong> del decorso del quinquennio dalla<br />
data dell’acquisto. <strong>La</strong> perdita del beneficio riguarda la parte di prezzo corrispondente al diritto<br />
parziario ceduto. In particolare, si applicheranno al prezzo dichiarato nell’atto di acquisto i coefficienti<br />
per la determinazione dei diritti di usufrutto, di cui al prospetto dei coefficienti allegato al<br />
TUR n. 131 del 1986, con riferimento alla data in cui il diritto è stato acquisito».<br />
(45)<br />
Cfr. CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO, Commissione Studi Tributari,<br />
Studio n. 30/2005/T del 18 marzo 2005, paragrafo 3.2, secondo il quale «come è pacificamente<br />
ammesso l’acquisto agevolato per quota o per diritto parziario da parte di più acquirenti, così deve<br />
ritenersi pacifico che il trasferimento infraquinquennale da parte di uno degli acquirenti della<br />
quota o del diritto parziario acquistato con le agevolazioni è causa di decadenza per il solo<br />
acquirente che abbia rivenduto. Quindi la decadenza non opera per le quote ed i diritti degli altri<br />
soggetti».