La patologia dell'agevolazione "prima casa" - Notaio-Busani.It

CAPITOLO IX 655
della casa acquistata in concorso con il padre che si intestò l’usufrutto (44) . In altri
termini, il soggetto che non aliena mantiene stabile l’agevolazione di cui si
avvalse, mentre la revoca dell’agevolazione riguarda unicamente il soggetto alienante
(45) .
Qualche dubbio potrebbe sovvenire per il caso dell’acquisto agevolato dell’abitazione
e di una pertinenza (ad esempio, una autorimessa) e della rivendita
infraquinquennale della sola abitazione (permanendo quindi la titolarità dell’autorimessa
nel patrimonio del contribuente che l’aveva acquistata con l’agevolazione),
in quanto l’alienazione infraquinquennale del bene ‘‘principale’’ potrebbe
indurre a ritenere che la revoca dell’agevolazione travolga l’intero valore che ha
beneficiato dell’agevolazione in sede di acquisito (e quindi non solo la parte del
valore di acquisto relativa al solo bene poi alienato nel quinquennio). Peraltro, una
simile conclusione appare eccessiva poiché appare più rispondente a una equilibrata
valutazione di questa situazione ritenere che la revoca dell’alienazione riguardi
solamente la porzione del valore acquistato relativa al diritto poi alienato, e
ciò sia che l’alienazione concerna la sola pertinenza (con il mantenimento della
titolarità del bene ‘‘principale’’ in capo all’alienante) sia, viceversa, che l’alienazione
concerna il solo bene ‘‘principale’’ (con il mantenimento della titolarità della
pertinenza in capo all’alienante). In altri termini, non appaiono esservi fondate
ragioni per trattare diversamente questi due casi che sono (specularmente) identici.
9.4.4. La trasformazione della casa acquistata con l’agevolazione in
edificio a destinazione non abitativa
Come detto, la ratio della norma sulla revoca dell’agevolazione per alienazione
infraquinquennale è da individuare nell’intento del legislatore di concedere
l’agevolazione ‘‘prima casa’’ solo qualora essa serva ad un acquisto ‘‘stabile’’
e non effimero di una proprietà abitativa.
Se il legislatore fosse stato conseguente, al caso dell’alienazione infraquinquennale
avrebbe dovuto essere parificato quello della trasformazione della casa
(44)
Cfr. Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 213/E dell’8 agosto 2007, secondo cui «si
ritiene che la cessione della nuda proprietà da parte dell’istante comporti la decadenza dai benefici
in questione, in quanto l’operazione viene posta in essere prima del decorso del quinquennio dalla
data dell’acquisto. La perdita del beneficio riguarda la parte di prezzo corrispondente al diritto
parziario ceduto. In particolare, si applicheranno al prezzo dichiarato nell’atto di acquisto i coefficienti
per la determinazione dei diritti di usufrutto, di cui al prospetto dei coefficienti allegato al
TUR n. 131 del 1986, con riferimento alla data in cui il diritto è stato acquisito».
(45)
Cfr. CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO, Commissione Studi Tributari,
Studio n. 30/2005/T del 18 marzo 2005, paragrafo 3.2, secondo il quale «come è pacificamente
ammesso l’acquisto agevolato per quota o per diritto parziario da parte di più acquirenti, così deve
ritenersi pacifico che il trasferimento infraquinquennale da parte di uno degli acquirenti della
quota o del diritto parziario acquistato con le agevolazioni è causa di decadenza per il solo
acquirente che abbia rivenduto. Quindi la decadenza non opera per le quote ed i diritti degli altri
soggetti».