La patologia dell'agevolazione "prima casa" - Notaio-Busani.It

654 L’AGEVOLAZIONE PER L’ACQUISTO DELLA ‘‘PRIMA CASA’’
cioè occorre andare ad ‘‘annullare’’ (e applicare la sanzione, parametrandola alla
differenza d’imposta da versare) la parte di tassazione agevolata proporzionalmente
riferibile al diritto alienato; cosicché, nel primo esempio di cui sopra, la
tassazione permane agevolata per il cinquanta per cento mentre per l’altro
cinquanta per cento vi è il recupero della differenza tra la tassazione agevolata
e la tassazione ordinaria e l’applicazione di interessi e sanzione; mentre, nel
secondo esempio, ipotizzando che la nuda proprietà alienata abbia un valore del
quaranta per cento rispetto all’intera piena proprietà (41) , la tassazione agevolata
ottenuta in sede di acquisto rimane confermata per il sessanta per cento mentre
per il restante quaranta per cento vi deve essere anche qui il recupero della
differenza tra la tassazione agevolata e la tassazione ordinaria e l’applicazione di
interessi e sanzione (42) .
Alla stessa conclusione ovviamente si giunge per il caso della alienazione
effettuata da uno solo dei comproprietari (o da uno solo dei titolari dei diritti
concorrenti sul medesimo bene): ad esempio, nel caso di vendita effettuata da
uno solo dei due fratelli che comprarono l’abitazione per la quota di comproprietà
in ragione di metà per ciascuno con l’agevolazione ‘‘prima casa’’ (43) ; oppure
nel caso della alienazione, effettuata dal figlio, del diritto di nuda proprietà
catastale dell’intero, C è la rendita catastale della pertinenza e X è la quota di prezzo imputabile
alla pertinenza ceduta.
È ovvio che se per la pertinenza al momento dell’acquisto agevolato è stato convenuto
espressamente un prezzo o se essa è stata acquistata con atto separato, sarà tale prezzo o il valore
definito che viene preso in considerazione per il calcolo delle somme dovute a seguito della
decadenza. Un po’ più complicato è il caso della cessione della pertinenza che faccia parte
catastalmente dell’abitazione o quello della cessione di porzione di abitazione. Ma, partendo dal
dato certo ed ufficiale del reddito catastale attribuito o attribuibile, con riferimento alle unità
catastali, ai vani o ai metri quadrati, ed alle relative categorie e classi, si può ugualmente determinare,
facendo l’operazione di cui sopra, la parte di prezzo su cui calcolare la somma dovuta per
la decadenza. In questa ipotesi, la soluzione proposta della decadenza da applicare solo per la
parte ceduta su porzione di prezzo e non per l’intero prezzo convenuto nell’atto di acquisto, fa salve
insieme le ragioni del Fisco e le esigenze sopravvenute del contribuente, senza violare il dettato
normativo».
(41)
Per il calcolo del valore dell’usufrutto si vedano i paragrafi 3.2.2.1. e seguenti di questo
volume.
(42)
Per quanto possa occorrerne qui il richiamo, l’articolo 6 della legge 5 ottobre 1960, n.
1154, in tema di agevolazioni per la piccola proprietà contadina sancisce che «nel caso di
alienazione parziale del fondo o del fabbricato acquistati usufruendo delle agevolazioni per la
piccola proprietà contadina, la decadenza di cui all’art. 7 della legge 6 agosto 1954, n. 604, e
all’art. 6 della legge 18 febbraio 1956, n. 53, opera limitatamente al valore della parte rivenduta,
calcolato proporzionalmente a quello accertato per l’intero fondo al momento dell’acquisto».
(43)
Cfr. Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 31/E del 16 febbraio 2006, secondo cui «così
come il regime di favore trova applicazione anche con riferimento all’acquisto di una quota di
abitazione (cfr. circolare n. 19 dell’1 marzo 2001, paragrafo 2.2.3), allo stesso modo deve ritenersi
che la vendita di una quota o di una parte di essa determini la decadenza per la quota o porzione di
immobile ceduta».