La patologia dell'agevolazione "prima casa" - Notaio-Busani.It
La patologia dell'agevolazione "prima casa" - Notaio-Busani.It
La patologia dell'agevolazione "prima casa" - Notaio-Busani.It
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
CAPITOLO IX 653<br />
vende una pertinenza della casa: come un garage, una cantina, un solaio; oppure<br />
ancora vende una porzione materiale (38) dell’abitazione) (39) .<br />
Ebbene, in tali casi è giocoforza concludere per una revoca ‘‘parziale’’ (40) ,e<br />
Sotto il profilo dei calcoli da effettuare, se la piena proprietà del bene è stata pagata 180.000<br />
euro nel novembre 2008 (oltre a Iva con aliquota del 4 per cento) e nel maggio 2009 la nuda<br />
proprietà viene ceduta per 90.000 euro (e l’usufrutto, in ipotesi, a fronte dell’età dell’usufruttuario,<br />
vale il 45 per cento rispetto al valore della piena proprietà, mentre, per complementarietà, la nuda<br />
proprietà oggetto di cessione vale il 55 per cento del valore della piena proprietà), il prezzo di<br />
vendita della nuda proprietà (90.000 euro) deve essere raffrontato con un valore omogeneo ricavato<br />
dal prezzo di acquisto e quindi con il valore di (180.000 45% ¼) 81.000. Ne segue che la<br />
perdita dell’agevolazione deve essere calcolata non con riferimento all’intero prezzo tassato all’atto<br />
dell’acquisto (e cioè su 180.000 euro) ma sul valore di 81.000 euro, e cioè sul valore che esprime<br />
ciò che valeva la nuda proprietà di quello stesso bene, all’atto del suo acquisto. <strong>La</strong> vendita<br />
infraquinquennale quindi comporta, a causa della perdita dell’agevolazione, l’esborso di euro<br />
(10 per cento di 81.000 meno 4 per cento di 81.000 ¼ 4.860 þ 30 per cento di sanzione ¼)<br />
6.318 oltre a interessi.<br />
(38)<br />
Si pensi al caso in cui da una ampia abitazione (acquistata con l’agevolazione da meno<br />
di cinque anni) venga scorporato un vano e che esso venga ceduto al titolare dell’abitazione<br />
confinante; oppure al caso che si verifichino situazioni simili a quella qui di seguito descritta:<br />
nel 2000 viene comprata una casa con l’agevolazione, nel 2006 viene comprato, pure con l’agevolazione,<br />
un ampliamento di detta casa (per incorporarlo in essa), nel 2009 il tutto viene venduto<br />
(e così ultra quinquennio per quel che concerne l’acquisto originario e infra quinquennio per quel<br />
che concerne l’acquisto successivo), con la conseguenza che la revoca dell’agevolazione riguarda la<br />
tassazione operata in modo agevolato nel 2006 mentre la tassazione scontata nel 2000 rimane<br />
stabile.<br />
(39)<br />
Cfr. Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 31/E del 16 febbraio 2006, secondo cui «così<br />
come il regime di favore trova applicazione anche con riferimento all’acquisto di una quota di<br />
abitazione (cfr. circolare n. 19 dell’1 marzo 2001, paragrafo 2.2.3), allo stesso modo deve ritenersi<br />
che la vendita di una quota o di una parte di essa determini la decadenza per la quota o porzione di<br />
immobile ceduta».<br />
(40)<br />
Per un caso di decadenza parziale derivante dalla alienazione di una quota o di una<br />
porzione di una casa acquistata con l’agevolazione cfr. Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 31/E<br />
del 16 febbraio 2006, secondo cui «così come il regime di favore trova applicazione anche con<br />
riferimento all’acquisto di una quota di abitazione (cfr. circolare n. 19 dell’1 marzo 2001, paragrafo<br />
2.2.3), allo stesso modo deve ritenersi che la vendita di una quota o di una parte di essa determini<br />
la decadenza per la quota o porzione di immobile ceduta». Cfr. pure CONSIGLIO NAZIONALE<br />
DEL NOTARIATO, Commissione Studi Tributari, Studio n. 30/2005/T del 18 marzo 2005, paragrafo<br />
3.1, secondo il quale «ci si chiede cosa accada nell’ipotesi di cessione di diritto parziario, di<br />
cessione di pertinenza o di cessione di porzione di immobile. <strong>La</strong> norma nulla dice in proposito ed il<br />
problema non sembra che sia stato affrontato dalla dottrina e dalla giurisprudenza. Si ritiene equo<br />
affermare che la decadenza operi per la parte di prezzo corrispondente al diritto parziario ceduto,<br />
alla pertinenza ceduta od alla porzione di immobile ceduto. Problema superabile è quello della<br />
determinazione della parte di prezzo, dichiarato nell’atto di acquisto agevolato o definito, riferibile<br />
alla parte ceduta. Infatti, se viene ceduto un diritto parziario si applicheranno al prezzo dichiarato<br />
in atto al momento dell’acquisto o al valore definito i coefficienti per la determinazione dei diritti di<br />
usufrutto, di cui al prospetto dei coefficienti allegato al T.U.I.R. n. 131/1986, con riferimento alla<br />
data dell’acquisto. Se viene ceduta una pertinenza autonomamente classificata o classificabile con<br />
rendita, si determina la parte di prezzo dichiarato o il valore definito riferibile alla pertinenza,<br />
ricavando il rapporto dalle relative rendite catastali secondo il seguente calcolo: A : B C ¼ X,<br />
ove A è prezzo dichiarato in atto per l’intero, o valore definitivamente accertato, B è la rendita