La patologia dell'agevolazione "prima casa" - Notaio-Busani.It

CAPITOLO IX 653
vende una pertinenza della casa: come un garage, una cantina, un solaio; oppure
ancora vende una porzione materiale (38) dell’abitazione) (39) .
Ebbene, in tali casi è giocoforza concludere per una revoca ‘‘parziale’’ (40) ,e
Sotto il profilo dei calcoli da effettuare, se la piena proprietà del bene è stata pagata 180.000
euro nel novembre 2008 (oltre a Iva con aliquota del 4 per cento) e nel maggio 2009 la nuda
proprietà viene ceduta per 90.000 euro (e l’usufrutto, in ipotesi, a fronte dell’età dell’usufruttuario,
vale il 45 per cento rispetto al valore della piena proprietà, mentre, per complementarietà, la nuda
proprietà oggetto di cessione vale il 55 per cento del valore della piena proprietà), il prezzo di
vendita della nuda proprietà (90.000 euro) deve essere raffrontato con un valore omogeneo ricavato
dal prezzo di acquisto e quindi con il valore di (180.000 45% ¼) 81.000. Ne segue che la
perdita dell’agevolazione deve essere calcolata non con riferimento all’intero prezzo tassato all’atto
dell’acquisto (e cioè su 180.000 euro) ma sul valore di 81.000 euro, e cioè sul valore che esprime
ciò che valeva la nuda proprietà di quello stesso bene, all’atto del suo acquisto. La vendita
infraquinquennale quindi comporta, a causa della perdita dell’agevolazione, l’esborso di euro
(10 per cento di 81.000 meno 4 per cento di 81.000 ¼ 4.860 þ 30 per cento di sanzione ¼)
6.318 oltre a interessi.
(38)
Si pensi al caso in cui da una ampia abitazione (acquistata con l’agevolazione da meno
di cinque anni) venga scorporato un vano e che esso venga ceduto al titolare dell’abitazione
confinante; oppure al caso che si verifichino situazioni simili a quella qui di seguito descritta:
nel 2000 viene comprata una casa con l’agevolazione, nel 2006 viene comprato, pure con l’agevolazione,
un ampliamento di detta casa (per incorporarlo in essa), nel 2009 il tutto viene venduto
(e così ultra quinquennio per quel che concerne l’acquisto originario e infra quinquennio per quel
che concerne l’acquisto successivo), con la conseguenza che la revoca dell’agevolazione riguarda la
tassazione operata in modo agevolato nel 2006 mentre la tassazione scontata nel 2000 rimane
stabile.
(39)
Cfr. Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 31/E del 16 febbraio 2006, secondo cui «così
come il regime di favore trova applicazione anche con riferimento all’acquisto di una quota di
abitazione (cfr. circolare n. 19 dell’1 marzo 2001, paragrafo 2.2.3), allo stesso modo deve ritenersi
che la vendita di una quota o di una parte di essa determini la decadenza per la quota o porzione di
immobile ceduta».
(40)
Per un caso di decadenza parziale derivante dalla alienazione di una quota o di una
porzione di una casa acquistata con l’agevolazione cfr. Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 31/E
del 16 febbraio 2006, secondo cui «così come il regime di favore trova applicazione anche con
riferimento all’acquisto di una quota di abitazione (cfr. circolare n. 19 dell’1 marzo 2001, paragrafo
2.2.3), allo stesso modo deve ritenersi che la vendita di una quota o di una parte di essa determini
la decadenza per la quota o porzione di immobile ceduta». Cfr. pure CONSIGLIO NAZIONALE
DEL NOTARIATO, Commissione Studi Tributari, Studio n. 30/2005/T del 18 marzo 2005, paragrafo
3.1, secondo il quale «ci si chiede cosa accada nell’ipotesi di cessione di diritto parziario, di
cessione di pertinenza o di cessione di porzione di immobile. La norma nulla dice in proposito ed il
problema non sembra che sia stato affrontato dalla dottrina e dalla giurisprudenza. Si ritiene equo
affermare che la decadenza operi per la parte di prezzo corrispondente al diritto parziario ceduto,
alla pertinenza ceduta od alla porzione di immobile ceduto. Problema superabile è quello della
determinazione della parte di prezzo, dichiarato nell’atto di acquisto agevolato o definito, riferibile
alla parte ceduta. Infatti, se viene ceduto un diritto parziario si applicheranno al prezzo dichiarato
in atto al momento dell’acquisto o al valore definito i coefficienti per la determinazione dei diritti di
usufrutto, di cui al prospetto dei coefficienti allegato al T.U.I.R. n. 131/1986, con riferimento alla
data dell’acquisto. Se viene ceduta una pertinenza autonomamente classificata o classificabile con
rendita, si determina la parte di prezzo dichiarato o il valore definito riferibile alla pertinenza,
ricavando il rapporto dalle relative rendite catastali secondo il seguente calcolo: A : B C ¼ X,
ove A è prezzo dichiarato in atto per l’intero, o valore definitivamente accertato, B è la rendita