La patologia dell'agevolazione "prima casa" - Notaio-Busani.It

652 L’AGEVOLAZIONE PER L’ACQUISTO DELLA ‘‘PRIMA CASA’’
Si pone qui il problema di valutare cosa accade se il trasferimento interconiugale
a seguito di separazione personale o di divorzio avvenga entro il quinquennio
dalla data dell’atto di acquisto della casa per il quale si beneficiò
dell’agevolazione ‘‘prima casa’’. Ebbene, non dovrebbe essere difficile giungere
alla conclusione che l’alienazione infraquinquennale necessitata nel provvedimento
che dispone la separazione personale o il divorzio non provoca la revoca
dell’agevolazione ottenuta in sede di acquisto del bene poi fatto oggetto di
alienazione infraquinquennale, stante appunto il generale ambito di esenzione
dall’applicazione di qualsiasi tributo che permea «tutti gli atti, i documenti ed i
provvedimenti relativi» alla separazione coniugale e al divorzio (36) .
9.4.3. L’alienazione qualitativamente o quantitativamente parziale
Come già sopra osservato, la Nota II bis, comma 4, all’articolo 1 della
Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. 131/1986, commina la revoca dell’agevolazione
per il caso del «trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli
immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del
termine di cinque anni dalla data del loro acquisto».
L’utilizzo del termine «trasferimento» lascia inespressa la regolamentazione
del caso di un trasferimento ‘‘parziale’’, quantitativamente (cioè per quote) o
qualitativamente (e cioè per diritti minori rispetto a quello di titolarità dell’alienante):
ad esempio, Tizio, che ha comprato l’intera piena proprietà di una casa
avvalendosi dell’agevolazione ‘‘prima casa’’, ne vende una quota del cinquanta
per cento, oppure ne dona la nuda proprietà (37) riservandosi l’usufrutto (oppure
(36)
In senso conforme, cfr. Comm. Trib. Prov. di Treviso, 4 dicembre 2007, n. 98, in Banca
Dati BIG, IPSOA. In senso difforme invece cfr. Comm. Trib. Reg. Lazio, 10 marzo 2008, n. 12, in
Banca Dati BIG, IPSOA, secondo la quale «decade dall’agevolazione per l’acquisto della c.d. prima
casa il contribuente che, separatosi dal coniuge con il quale abbia illo tempore posto in essere
l’acquisto ed al quale abbia ceduto la propria quota del cespite nell’ambito della separazione
medesima, non abbia provveduto ad un ulteriore acquisto entro un anno da tale ultima cessione».
Non ha invece rilevanza, ai fini del discorso in esame, la mera assegnazione della casa
coniugale in diritto di abitazione a uno dei coniugi, a seguito di separazione coniugale o di divorzio
(articolo 155-quater, codice civile), trattandosi non di un diritto reale ma di un diritto personale di
godimento (cfr. Cass., 8 aprile 2003, n. 5455, in Vita not., 2003, p. 884, secondo cui «il diritto
riconosciuto al coniuge, non titolare di un diritto di proprietà o di godimento, sulla casa coniugale,
con il provvedimento giudiziale di assegnazione di detta casa in sede di separazione o divorzio, ha
natura di diritto personale di godimento e non di diritto reale»; Cass., 3 marzo 2006, n. 4719, in
Rep. Foro it., 2006, voce Separazione di coniugi, n. 153, secondo cui «il diritto riconosciuto al
coniuge, non titolare di un diritto di proprietà o di godimento, sulla casa coniugale, con il
provvedimento giudiziale di assegnazione di detta casa in sede di separazione o divorzio, ha natura
di diritto personale di godimento e non di diritto reale»).
(37)
Cfr. Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 231/E dell’8 agosto 2007 (sulla quale si veda
BUSANI, La vendita ‘‘parziale’’ non salva le agevolazioni, inIl Sole 24 Ore, 10 agosto 2007),
secondo la quale vi è una perdita parziale dell’agevolazione ottenuta in sede acquisto della piena
proprietà di un appartamento in caso di successiva alienazione, entro cinque anni dall’acquisto,
della nuda proprietà dell’appartamento stesso (con riserva dell’usufrutto in capo al cedente).