La patologia dell'agevolazione "prima casa" - Notaio-Busani.It

CAPITOLO IX 649
i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni
dalla data del loro acquisto» a meno che «il contribuente, entro un anno dall’alienazione
dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo,
proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale»
(28) .
Il legislatore, in altri termini, bensì concede l’agevolazione ‘‘prima casa’’, ma
intende che essa serva ad un acquisto ‘‘stabile’’ e non effimero di una proprietà
abitativa, ciò che viene invece smentito qualora, nell’imminenza dell’acquisto, la
casa oggetto di agevolazione venga poi alienata, sia a titolo oneroso (il che
evidenzia pure un intento speculativo da parte di compra e poi rivende) che a
titolo gratuito (il che comunque evidenzia che non è stato effettuato un acquisto
‘‘stabile’’ ma ‘‘temporaneo’’ o ‘‘transitorio’’); in sostanza, se vi è il caso di un
soggetto che compra una casa e poi la aliena entro cinque anni (termine convenzionalmente
stabilito una volta per tutte dalla stessa legge (29) , per evitare
opinabili indagini nei singoli casi concreti) senza acquisirne un’altra entro un
anno, ciò significa che quel soggetto ha compiuto un acquisto non caratterizzato
da requisiti di permanenza, il quale quindi non ‘‘merita’’ il beneficio fiscale (30) .
Quanto alla sanzione, essa non è qui dunque intesa a colpire un caso di
mendacità, ma a deprecare l’infrazione del ‘‘patto’’ che il contribuente, quando
chiede l’agevolazione ‘‘prima casa’’, ‘‘stipula’’ con l’Amministrazione circa la
destinazione della casa acquistata con il beneficio fiscale ad essere un ‘‘acquisto
stabile’’.
È questa dunque una chiara fattispecie di ‘‘revoca’’ dell’agevolazione e non
di ‘‘decadenza’’: non si tratta infatti, come avviene per la decadenza, del caso del
decorso infruttuoso di un termine, ma della situazione che si verifica a causa di
un provvedimento dell’Amministrazione finalizzato ad accertare la verificazione
(28)
Cfr. BELLINI, Agevolazioni per l’ acquisto della prima casa: mancata decadenza per
rivendita, inCorr. Trib., 47/1992, p. 3371.
(29)
Questo termine quinquennale, utilizzato per discriminare le operazioni speculative
dalle altre, ha una evidente ‘‘parentela’’ con quello di cui all’articolo 67, comma 1, lett. b),
d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, secondo il quale «sono redditi diversi [...] b) le plusvalenze
realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di
cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione o donazione e le unità immobiliari urbane che per
la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite
ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari».
(30)
Se questa è la ratio della norma in esame, essa invero dovrebbe suffragare anche la
revoca dell’agevolazione in caso di mutamento d’uso infraquinquennale (ad esempio, da abitazione
a ufficio); peraltro, la legge parla solo di «trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli
immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo» e quindi non legittima l’estensione, alla
fattispecie del mutamento d’uso, delle conseguenze che la legge stessa ascrive alla fattispecie del
trasferimento. Va altresì ricordato che nella Circolare Agenzia delle Entrate n. 19/E del 18 marzo
2001 l’Amministrazione ha ritenuto che impedisce l’agevolazione ‘‘prima casa’’ in sede di nuovo
acquisto la titolarità attuale di un bene immobile non abitativo acquistato con l’agevolazione
‘‘prima casa’’ e derivato dal mutamento d’uso di un immobile originariamente di natura abitativa.