597 relazione stima - cop - Provincia di Ferrara

PROVINCIA DI FERRARA
Settore Tecnico
U.O.C. Patrimonio
RELAZIONE TECNICO-ESTIMATIVA
relativa all’immobile denominato
RISTORANTE CA’ ROMANINA
Sito in
GORO
Catasto Terreni del Comune di Goro, foglio 4 mappale 22, foglio 9 mappale 40
Catasto Fabbricati fg. 4 mappale 22 sub. 1 e 2, fg. 9 mappale 40
Il Dirigente del Settore
Tecnico e Patrimonio
Ing. Mauro Monti
Corso Isonzo, 26 - 44121 Ferrara - tel. 0532/299408 - fax 0532/299466 - e-mail provincia.ferrara@cert.provincia.fe.it
http://www.provincia.fe.it/ - Codice Fiscale e Partita IVA 00334500386

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1. OGGETTO
CAP. 1 - DATI SALIENTI
Relazione e perizia di stima dell’immobile, identificato nel seguito, per la determinazione del più probabile
valore di mercato finalizzato all’alienazione.
2. IDENTIFICAZIONE IMMOBILE
2.1 Anagrafica
CODICE: 597
DENOMINAZIONE: RISTORANTE CA’ ROMANINA
2.2 Ubicazione
Via Romanina, 1 – Goro (FE).
2.3 Dati Catastali
Catasto Terreni del Comune di Goro.
- foglio 4 mappale 22, ente urbano, superficie mq. 5.590 ;
- foglio 9 mappale 40, ente urbano, superficie mq. 2.850;
Catasto fabbricati:
- Foglio 4 mappale 22 sub 1, categoria D/8 Rendita €. 3.821,78;
- Foglio 4 mappale 22 sub 2, categoria A/2, classe 3, vani 5, Rendita €. 451,90;
- Foglio 9 mappale 40, area urbana;
3. DATI DIMENSIONALI
Lotto: mq. 8.440 (catastali).
Superficie coperta: 225 mq.
Superficie lorda avente altezza agibile / abitabile:
Attività commerciale
piano terra
1 - (area ristorante e locali di servizio funzionali all’attività) mq 168.00
2 – porticato funzionale allo svolgimento dell’attività
ed all’utilizzo dei servizi posti al piano primo mq 55,00
piano primo
3 - locali di servizio – deposito dell’attività mq 80,00
uso abitativo
4 – abitazione del custode mq 85,00
4. TIPOLOGIA
Ex Casa colonica con fienile e stalla, trasformata in ristorante ed alloggio del custode.
5. ETA’ QUALITA’ STATO
5.1 Epoca di costruzione
Intorno al 1900.
5.2 Qualità delle finiture
Attività di ristorazione, le tipologie medio – alte delle finiture esistenti al piano terra, all’interno dei locali
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ricettivi aperti al pubblico, attestano l’esigenza primaria del gestore dell’ attività era finalizzata ad offrire un
ambiente accogliente; al contrario le finiture esistenti al primo piano (abitazione e locali di deposito), sono di
tipo economico.
5.3 Stato d’uso e condizioni generali
L’edificio nel suo insieme è stato oggetto di ristrutturazione e di manutenzione straordinaria negli anni ’80
del secolo scorso.
Allo stato attuale l’immobile nel suo insieme si presenta in cattivo stato di conservazione e manutenzione.
Sulle murature portanti e di tamponamento è riscontrabile la presenza di umidità di risalita così come le
tinteggiature interne ed esterne.
La copertura non evidenzia particolari segni di degrado e non è compromessa da infiltrazioni di sorta.
Non sono presenti lesioni alle strutture portanti ed alla copertura pertanto non sembrebbero necessari
interventi massivi di restauro, ferma restando l’opportunità di una manutenzione generale alle tinteggiature,
agli infissi ed alle dotazioni impiantistiche.
INTERNI PIANO TERRA
Al piano terra si ravvisa l’opportunità di una manutenzione generale agli intonaci, alle tinteggiature, ai
pavimenti e rivestimenti, ai sanitari, agli infissi ed agli impianti tecnologici.
INTERNI PIANO PRIMO
Lo stato d’uso al piano primo si presenta in cattivo stato di manutenzione e conservazione, con impianti
obsoleti che necessitano di totale rifacimento.
I locali al piano primo necessitano di interventi di ristrutturazione generale compresi gli impianti
tecnologici.
6. VANDALISMI DELLA PRIMAVERA 2011
Nella primavera del 2011 l’immobile è stato oggetto di un’incursione di sconosciuti che hanno prodotto
devastazione alle finiture ed agli arredi presenti.
I danni constatati consistono nella totale distruzione delle stufe a legna, di scaffalature, della teca espositiva
del Parco del Delta, di innumerevoli vetri di porte e finestre, di interi infissi, di suppellettili e degli arredi in
generale mentre non sono stati riscontrati danni alle strutture.
Tali danni non sono stati riparati pertanto lo stato d’uso dell’immobile è condizionato da tali devastazioni.
7. CONFORMITA’ URBANISTICO EDILIZIA E CATASTALE
E’ in corso lo studio della documentazione urbanistico edilizia e catastale dell’immobile.
Dal confronto tra la documentazione catastale in atti e lo stato dei luoghi accertato con sopralluogo sono
emerse delle difformità per la correzione delle quali è già stata redatta documentazione tecnica di
aggiornamento.
Per la verifica della conformità urbanistico edilizia è stato contattato l’ufficio tecnico del Comune di Goro
per il reperimento della documentazione in atti.
Qualora dovessero essere riscontrate delle difformità l’ufficio procederà alla regolarizzazione prima della
alienazione.
8. ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA D.A.L. E-R 156/08 - (A.C.E.)
Sulla base delle caratteristiche costruttive ed impiantistiche, si desume che l’immobile appartenga alla classe
G.
Gli oneri per l’acquisizione dell’ACE sono posti a carico dell’eventuale acquirente.
9. CONFORMITA’ CATASTALE art. 19, comma 14, D.L. n.78/10
Dopo la presentazione degli aggiornamenti catastali già predisposti sarà possibile dichiarare la conformità
catastale come previsto dalla normativa vigente in materia catastale.
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10. ZONIZZAZIONE URBANISTICA
Il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Goro in data 09/03/2012 n.1139 prot. 896,
in allegato, costituisce parte integrante della presente relazione. In sintesi la classificazione urbanistica è la
seguente:
- Zona “A” – edifici singoli di importanza storico – architettonica.
Prescrizioni urbanistiche di cui agli artt. 28-29-30 delle N.T.A.
11. VINCOLI D.LGS.42/2004
Con nota del 6/10/2006 prot. 14924 la Direzione Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici dell’Emilia
Romagna ha dichiarato che l’immobile non presenta i requisiti di interesse culturale ai sensi della parte
seconda, artt. 10-12 del D.Lgs. n. 42/2004 e s.m.i.
12. DISPONIBILITA’
L’immobile è nella piena disponibilità della Provincia.
13. TITOLI DI PROPRIETA’ E STATO GIURIDICO
13.1 Proprietà
L’immobile è al 100% di proprietà della Provincia di Ferrara.
13.2 Atto di acquisto
L’immobile è pervenuto al patrimonio della Provincia con atto di cessione a titolo gratuito a carico dell’Ente
Regionale di Sviluppo Agricolo come da rogito dott. Antonio Baraldi in data 20/9/1985 n. 7760/2267 di rep.
trascritto alla Conservatoria RR.II. di Ferrara il 19/10/1985 part. 7774 reg. gen. 11371;.
13.3 Stato giuridico
Il bene appartiene al patrimonio disponibile dell’Ente ai sensi dell’art. 58 della L. 133/2008 come modificato
dall'art. 33-bis, comma 7, D.L. 6 luglio 2011, n. 98, come modificato dall'art. 27, comma 1, D.L. 6 dicembre
2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla L. 22 dicembre 2011, n. 214.
13.4 Servitù costituite
A carico dell’immobile risultano costituite le seguenti servitù:
a) servitù di elettrodotto e di servitù di passaggio sulla particella distinta al catasto terreni del comune di
Goro al foglio 9 mappale 40, a favore dell’ENEL contro la Provincia, costituita con atto notaio dott.
Sergio Cacchi rep. n. 26944 del 19/3/1992
13.5 Trascrizioni in conservatoria RR.II.
L’ispezione ipotecaria informatizzata alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ferrara ha rilevato che
l’immobile è stato oggetto delle seguenti trascrizioni:
a) Nota di trascrizione del 8/4/1992 reg. gen.5931 reg. part. 4093, costituzione di servitù di elettrodotto
(vedi punto 13.4 lett. a).
13.6 Vincoli d’uso
Con l’atto di donazione, la Regione Emilia Romagna ha imposto all’ Amministrazione Provinciale di Ferrara
l’onere, accettato dal donatario per sé e per i propri aventi causa, di non mutare la destinazione dei beni,
salvo preventivo ed espresso consenso dell’Ente donante.
Tale destinazione è rappresentata dall’utilizzo coerente con la gestione delle oasi di protezione della fauna e
degli interventi di recupero e di valorizzazione degli ambienti umidi del Basso Ferrarese secondo le finalità
indicate nell’ultimo comma dell’art. 11 della Legge 386 del 30/4/1976 1 .
1 L. 30-4-1976 n. 386 - Norme di principio, norme particolari e finanziarie concernenti gli enti di sviluppo. Pubblicata nella Gazz. Uff. 8 giugno
1976, n. 149. (…)I terreni e le opere di proprietà degli enti di sviluppo destinati e destinabili ad uso di pubblico generale interesse, o a fini di
assistenza di educazione, di culto, possono essere trasferiti gratuitamente, previa approvazione della regione, in proprietà delle amministrazioni
pubbliche o degli enti interessat.i
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CAP. 2 - PROCESSO DI VALUTAZIONE
14. SCOPO DELLA STIMA E CRITERI ESTIMALI
La presente perizia è finalizzata alla individuazione del prezzo da porre a base d’asta nella gara che sarà
esperita per l’alienazione dell’immobile oggetto di stima; tale prezzo rappresenta l’aspetto economico che
guida l’indagine estimativa, espressione del piu’ probabile valore attribuibile all’immobile in sede di
compravendita, salvo eventuali rialzi e/o ribassi che si dovessero verificare in sede di gara previsti dalla
specifica normativa.
La determinazione del valore si basa sul criterio estimale della determinazione del “più probabile valore di
mercato” attribuibile al bene oggetto di alienazione.
15. DESCRIZIONE DEL BENE
15.1 Il territorio di Cà Romanina
Il complesso di Cà Romanina è inserito in una delle zone più suggestive della costa ferrarese.
Cà Romanina
Porto di Goro
Situato sotto l’argine di difesa a mare alla foce del canal Bianco, a poche centinaia di metri dalla Marina di
Goro, nuovo porto turistico, e a 1,5 km. dal Gran Bosco della Mesola è immerso nella natura in un’oasi di
raro fascino naturalistico. Intorno è circondato da boschi, argini e campi coltivati ed è raggiungibile solo
percorrendo strade bianche consortili e interpoderali.
Il fabbricato sorge nelle vicinanze di Valle Scolà, ai margini dell’argine di difesa a mare della Sacca di Goro.
E’ ubicato in prossimità della foce del Canal Bianco, in corrispondenza dell’impianto idrovoro e dista 900 m.
dal Gran Bosco della Mesola.
15.2 Tipologia e morfologia
Assetto originario : vecchia casa colonica con annessa stalla e deposito di foraggio ed area
agricola/cortiliva pertinenziale.
Il complesso è stato oggetto di intervento finalizzato al recupero strutturale, manutentivo e di diversa
destinazione d’uso, da fabbricato agricolo ad attività ricettiva .
Sono state consolidate alcune strutture murarie principali e secondarie ed al piano primo è stato realizzato un
alloggio.
Assetto post lavori : piano terra sala da pranzo, cucina, servizi e locali di deposito al piano primo;
piano primo zona alloggio.
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Il terreno circostante tenuto a ghiaia ingresso è utilizzato quale ingresso alla struttura, zona di parcheggio
esclusiva all’attività ed in parte come giardino delle unità facenti parte del complesso.
Nelle immediate vicinanze sono ubicati un boschetto di oltre 3 ettari di ampiezza ed un’area sott’argine di
circa 6,7 ha di proprietà provinciale.
15.3 Destinazione d’uso dell’immobile
Come sopra indicato, l’immobile è pervenuto alla Provincia con atto di donazione vincolato all’uso di
utilizzo per fini di utilità pubblica consistenti nella valorizzazione e tutela del territorio.
Tale finalità è stata perseguita dalla donataria negli anni ’80, mediante trasformazione del complesso in
ristorante a servizio della zona di grande pregio naturalistico finalizzata alla realizzazione di un punto di
attrazione per il territorio.
Il ristorante, locato a soggetti privati, ha conosciuto andamenti alterni sotto l’aspetto economico, con
l’epilogo della chiusura per mancanza di avventori.
NOTA BENE: La destinazione d’uso dell’immobile non potrà essere modificata salvo preventivo ed
espresso consenso dell’Ente donante e tale vincolo sarà reiterato nell’atto di compravendita eventuale.
16. GIUDIZIO DI VALORE
Per la formulazione del giudizio di stima dell’immobile verranno considerati i seguenti aspetti:
b) il bene è composto da una porzione dominante in grado di produrre redditi e da una porzione
marginale ad uso abitazione del gestore;
c) nella zona non esiste un mercato degli immobili aventi la medesima destinazione d’uso;
d) nella zona sono reperibili attraverso indagini di mercato i valori attribuibili alle abitazioni.
Per quanto sopra esposto il valore del bene verrà determinato dalla sommatoria dei valori di mercato delle
due porzioni che lo compongono:
Vm = Vmr + Vma
Vm = VALORE DI MERCATO DEL BENE OGGETTO DI STIMA
Vmr = VALORE DI MERCATO DEL RISTORANTE
Vma = VALORE DI MERCATO DELL’ABITAZIONE
I valori saranno determinati con i seguenti aspetti economici:
a) Valore di mercato per capitalizzazione dei redditi (ristorante);
b) Valore di mercato per comparazione diretta ed attribuzione del valore di mercato (abitazione).
16.1 Metodo del valore di mercato per capitalizzazione dei redditi (ristorante)
Il valore della porzione "ristorante" (Vmr) si ricava dalla proiezione delle rendite future che l'investitore
ordinario, dotato di capacità imprenditoriale sopra la media (tale caratteristica è fondamentale per poter
valorizzare l'immobile in quanto la redditività è condizionata dalla capacità di trarre profitto dalla
straordinarietà dell'immobile stesso per caratteristiche estrinseche), può ragionevolmente trarre dall'utilizzo
dell'immobile.
La straordinarietà risiede nella particolarità dell'ubicazione, comodo negativo per le difficoltà di accesso, la
quale può peraltro trasformarsi in opportunità (comodo positivo) rappresentata dalla possibilità di esercitare
attività anche impattanti (sul piano acustico ed entro i limiti di legge, ovviamente) e di offrire un ambiente
particolrmente usggestivo proprio per l'isolamento e l'immersione nella natura più "selvaggia". La bellezza
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del contorno offre ai potenziali utenti un complemento di valore turistico non replicabile altrove.
L'imprenditore di capacità superiori alla media deve essere in grado di mettere a reddito i comodi positivi.
Al reddito percepibile verranno dedotti i costi dei necessari per il riavvio dell’attività:
a - acquisto immobile, ristrutturazione edilizia per la riparazione dei danni cagionati da atti vandalici,
acquisto e messa in esercizio di mobilio ed attrezzature e di riparazione;
b – oneri pubblicitari e di avviamento commerciale stante il lungo periodo di inattività.
Il valore di mercato della porzione ristorante sarà dunque dato da:
Rn
Vmr = - K
r
nella quale
Vmr = VALORE DI MERCATO DEL RISTORANTE
Rn = REDDITI MEDI ANNUI ATTESI DALL’ATTIVITA’ COMM.LE
r = SAGGIO DI REDDITIVITA’
K = COSTI NECESSARI PER LAVORI E AVVIAMENTO
L’espressione sopra riportata è sviluppata in ogni sua voce nel foglio di calcolo allegato come sub 1 alla
presente relazione.
16.2 Metodo per comparazione diretta (abitazione)
Il Valore della porzione “abitazione “ (Vma) è ricavato dal prodotto della superficie commerciale (Sc) per il
prezzo unitario ordinario di mercato (Po) dell’immobile e viene rappresentato dalla seguente espressione:
Vma = Po * Sc
Il prezzo unitario ordinario Po viene rilevato dalle seguenti fonti:
- bollettini commerciali
- Consulente immobiliare
- O.M.I.
Il valore sarà determinato come media dei valori sopra individuati, ragguagliati e corretti in considerazione
delle condizioni intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima.
L’espressione sopra riportata è sviluppata in ogni sua voce nel foglio di calcolo allegato come sub 1 alla
presente relazione.
CAP. 3 - VALORE DI MERCATO
Il valore di mercato risultante dalla stima è di €. 160.000,00.=
CAP. 4 - ELENCO ALLEGATI
Allegato sub 1: stima economica
Allegato sub 2: corografia e planimetrie
Allegato sub 3: visure catastali per immobile ed estratto di mappa catastale
Allegato sub 4: visure ipotecarie
Allegato sub 5: certificato di destinazione urbanistica
Allegato sub 6 – dichiarazione di non interesse Dlgs. 42/2004
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CAP. 5 - FOTOGRAFIE
Foto 1 – Vista del prospetto anteriore (anno 2004)
Foto 2 – Vista posteriore del complesso (anno 2009)
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Foto 3 – vista dell’area verde (anno 2004)
Foto 4 – dettaglio della sala intera (anno 2004, gli arredi non sono presenti)
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Foto 5 – danni vandalici 2011
foto 6 – (sala da pranzo) danni vandalici 2011
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foto 7 – sala da pranzo interna (con danni vandalici 2011)
foto 8 – zona cucina (con danni vandalici 2011)
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