titolo iii - esecuzione degli sfratti - Maggioli

TITOLO III
ESECUZIONE DEGLI SFRATTI
89. Precetto per il rilascio dell’immobile
(art. 480 c.p.c.)
ATTO DI PRECETTO
PER RILASCIO DI IMMOBILE
L’avv. ................, nella qualità di procuratore e difensore di ..............,
nato il .............. residente in ............... cod. fisc. ..................., per procura
a margine, elettivamente dom.to nel suo studio in ....................;
vista la sentenza n. ........ emessa dal tribunale di .................... in
data ...................., con cui è stato ordinato a .................... il rilascio
dell’immobile sito in .................... via ...................., in favore
di ....................;
che è stato fissato il rilascio entro e non oltre il ....................;
premesso che il contratto di locazione è stato registrato in data
.......................... con il n. ......... ufficio del registro di .............;
che la denuncia ICI è stata presentata in data ...... al Comune di ................;
che il reddito della locazione è stato dichiarato nel mod. UNICO dell’anno
............;
che il versamento dell’ICI è stato fatto in data ............. all’ufficio postale
di .................;
tanto premesso
INTIMA E FA PRECETTO
a .............. nato il ................. cod. fisc. ............... residente in ..................
via .................... n. ...... di rilasciare, in favore dell’istante .............. i locali
concessi in locazione, entro la data del .................... con avvertenza
che in mancanza si procederà ad esecuzione forzata a mezzo della
forza pubblica.
INVITA
la/o ..............., altresì a pagare le spese processuali in euro ....................
come liquidate, e le spese di registrazione in euro ....................; le spe-

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PARTE II - CONTENZIOSO
se di copie in euro ...................., notifica euro ....................; consultazione
euro ....................; rich. copie euro ....................; ritiro fascicolo
euro ....................; ritiro atto uff. giud. euro ....................; rich. registr.
euro ....................; disamina titolo euro ....................; atto di precetto
euro .................... e così in totale, euro .................... oltre IVA e CNA
come per legge.
Con avvertenza che in mancanza, e decorsi gg. 10, si procederà ad
esecuzione forzata.
Luogo e data .....................
Avv.
........................
NOTE
Prima di procedere all’esecuzione l’avvocato deve notificare
atto di precetto al conduttore ex art. 480 c.p.c., se non sono
sospesi gli sfratti.
Nel precetto per il rilascio di beni immobili bisognava indicare
gli estremi di registrazione del contratto di locazione, gli
estremi della denuncia ICI, gli estremi della dichiarazione dei
redditi e gli estremi del versamento dell’ICI (art. 7, legge 9 dicembre
1998, n. 431).
INCOSTITUZIONALE L’ART. 7 DELLA LEGGE 431/1998
La Corte costituzionale con sentenza n. 333/2001 depositata
il 25 settembre 2001 ha dichiarato incostituzionale l’art. 7 della
legge 9 dicembre 1998, n. 431, che prevedeva l’obbligo di pagamento
dell’imposta di registro, dell’ICI ed IRPEF prima di procedere
all’esecuzione di sfratto contro l’inquilino.
L’art. 7 citato è stato dichiarato incostituzionale perché in contrasto
con l’art. 24 della Costituzione che attribuisce a tutti i cittadini
il diritto di agire in giudizio per la tutela dei loro interessi.
DANNO PER RITARDATA CONSEGNA DELL’IMMOBILE
L’art. 1591 del codice civile dispone che il conduttore, che
ritarda la consegna dell’immobile, deve corrispondere al proprietario
il canone fino alla riconsegna, salvo il maggiore danno.
La Corte di cassazione con sentenza n. 10692 del 27 settembre
1999 ha stabilito il principio secondo cui il maggior
danno può essere provato anche con presunzioni.

TITOLO III - ESECUZIONE DEGLI SFRATTI 299
Il proprietario cioè non deve provare che ha avuto offerte
maggiori, ma quantomeno che nella zona i locali adibiti ad attività
commerciale erano quasi tutti occupati ad un certo canone
di locazione.
RILASCIO IMMOBILE ALBERGHIERO
Per il rilascio di immobile adibito ad albergo è necessario
avvertire il prefetto ai sensi dell’art. 4 del r.d.l. 2 gennaio 1936,
n. 274 (Cass., 6 aprile 1993, n. 4110). Vedasi tale decreto in appendice
normativa dell’opera.
Giurisprudenza
1. L’articolo 7 del d.l. 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni,
dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, che dispone, nel comma 1, la sospensione
dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio per finita locazione
alla scadenza del periodo transitorio in relazione alle locazioni a uso diverso
dall’abitazione, di cui all’articolo 27 della legge 392/1978 sino al 31 dicembre
1989, e prevede inoltre, nel comma 2, che per il periodo di sospensione la
somma dovuta ai sensi dell’articolo 1591 del c.c. è pari all’ultimo canone corrisposto,
aumentato del 100%, non si applica nei confronti dei conduttori
titolari di locazioni di immobili adibiti ad attività che comportano contatti
diretti con il pubblico degli utenti e consumatori, nei riguardi dei quali l’esecuzione
del provvedimento di rilascio è condizionata dalla previa corresponsione
dell’indennità per la perdita dell’avviamento ai sensi degli articoli 34 e
69 della legge 392/1978. (Cass., sez. III, 22 gennaio 1999, n. 587 – Piattelli -
Ubaldi Negri – Guida al Diritto, n. 11/1999).
2. Il danno che il locatore ha subito per il ritardo nella restituzione dell’immobile
può essere provato in ogni modo e quindi anche attraverso presunzioni,
ma lo scarto tra il canone ricevuto e quello corrente di mercato è
una circostanza che non può valere a fondare tale prova, perché da sé sola è
inidonea a costituire il fondamento di una presunzione grave, precisa e concordante.
Essendo di comune esperienza che gli immobili adibiti all’esercizio
di attività commerciale, una volta abbandonati dal precedente conduttore,
restano talora e per non brevi periodi di tempo inoccupati, qualora la
parte non possa dare la prova di avere ricevuto concrete offerte andate perdute,
dovrà almeno dimostrare che, nella zona in cui l’immobile era ubicato
e nel periodo del mancato rilascio, trascorso un certo tempo, la generalità
degli immobili o quelli di caratteristiche similari tornavano a essere occupati
a un certo canone. (Cass., sez. III, 27 settembre 1999, n. 10692 – Pres. Longo;
Rel. Vittoria; Pm (conf.) Pivetti; Ric. Santarnecchi; Int. Giacomazzi – Guida
al Diritto, n. 47/1999).
3. In caso di “danni per ritardata restituzione” della cosa locata, la norma
di cui all’articolo 1591 del c.c. ha una struttura simile a quella dell’artico-

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PARTE II - CONTENZIOSO
lo 1224 del c.c. in tema di interessi moratori e, quindi, in tema di danno da
ritardo nell’adempimento di obbligazioni pecuniarie. In particolare, fino alla
concorrenza del canone convenuto essendo legalmente presunta l’esistenza
del danno stesso, questo ultimo, in detta misura minima non deve essere
provato né nell’an né nel quantum e il pagamento del canone ha funzione
risarcitoria, rappresentando il ristoro, in misura forfettariamente determinata,
della mancata disponibilità della cosa dovuta in restituzione (analogamente
a quanto avviene per gli interessi moratori previsti dall’articolo 1224
del c.c.), salvo comunque “il maggior danno”. (Cass., sez. III, 1° marzo 2000,
n. 2306 – Pres. Fiduccia; Rel. Segreto; Pm (conf.) Gambardella; Ric. Carpenito
e altri; Controric. Corradini – Guida al Diritto, n. 18/2000).
4. In tema di riconsegna dell’immobile locato, l’adozione della complessa
procedura di cui agli articoli 1209 e 1216 del c.c. è prescritta solo ai fini della
costituzione in mora del locatore e dei relativi effetti, mentre l’offerta di restituzione
dell’immobile locato può ben realizzarsi anche senza l’osservanza
delle suindicate formalità, purché tale offerta sia connotata da serietà e tempestività.
(Cass., sez. III, 21 novembre 2000, n. 15039 – Pres. Giuliano; Rel.
Purcaro; Pm (conf.) Frazzini; Ric. Silvestrini; Controric. Cebat s.r.l. – Guida
al Diritto, n. 4/2001).
5. Persistendo disaccordo tra le parti circa l’entità della somma dovuta, la
relativa determinazione può avvenire solo giudizialmente con la decisione di
merito; nell’attesa della definizione del relativo giudizio, le parti hanno l’onere
di quantificare la somma reclamata od offerta e la corresponsione dell’importo
indicato dal conduttore od offerto dal locatore consente l’esecuzione
del provvedimento di rilascio, salvo conguaglio con la sentenza definitiva.
(Cass., sez. III, 5 marzo 2003, n. 3267 – Pres. Giustiniani; Rel. Malzone; Pm
(conf.) Velardi; Ric. Centro ecumenico nord; Controric. Provincia italiana della
congregazione degli oblati di S. Francesco – Guida al Diritto, n. 19/2003).
6. Il preavviso al prefetto, prescritto nell’art. 4 della legge 24 luglio 1936,
n. 1962, che il locatore deve effettuare prima dell’inizio della procedura di
escomio di un bene destinato ad albergo, deve precedere il procedimento di
esecuzione e non il giudizio di cognizione, in quanto quell’esigenza di interesse
pubblico relativo alla ricettività alberghiera, cui è preordinato l’avviso
all’autorità amministrativa, viene in rilievo nel momento in cui una gestione
ha concretamente termine, con l’abbandono dei locali da parte del conduttore
dell’immobile adibito ad albergo, al fine di consentire al prefetto il controllo
del passaggio dell’azienda alberghiera, senza ostacolare la risoluzione
del contratto per una delle cause ammesse dalla legge. (Trib. Salerno, ordinanza
22 ottobre 2004 – Est. Chianese - Hotel Parsifal s.n.c. (avv. Spagnuolo)
c. Monastero suore Clarisse di S. Chiara (avv. Trezza) – Riv. Immobili, Sole 24
Ore, n. 1/2006).