AMMINISTRARE Immobili - Anaci

Dunque, non può certo negarsi all’assemblea la facoltà di
adottare criteri provvisori di distribuzione delle spese condominiali
idonei a consentire il versamento dei contributi a titolo
di acconto e salvo conguaglio da operare successivamente
alla approvazione delle tabelle millesimali (Cfr. Cass. civ., sez.
II, 9 febbraio 1985, n. 1057). Neppure l’esistenza della tabella
millesimale rappresenta requisito di validità delle deliberazioni
dell’assemblea, proprio perché alla formazione di
essa preesiste il metodo normativo per stabilire le quote. Non
spiega dunque rilievo una contestazione della legittimità di
una delibera assembleare di ripartizione delle spese motivata
dal solo fatto della mancanza della tabella.
Sembra in ogni caso maggiormente convincente la soluzione
che richiede per la formazione delle tabelle millesimali, o per
la loro modifica, la deliberazione unanime di tutti i partecipanti
al condominio. Si premetteva in alcune risalenti impostazioni
la qualificazione della tabella millesimale in termini di
negozio di accertamento dei valori delle quote condominiali,
con funzione puramente valutativa del patrimonio agli effetti
della distribuzione del carico delle spese e della misura
del diritto di partecipazione alla espressione della volontà assembleare.
Quale corollario della ravvisata natura sostanziale
dell’atto di formazione o modifica delle tabelle millesimali,
discenderebbe che la domanda giudiziale di un condomino
volta all’accertamento dell’invalidità o alla revisione giudiziale
delle stesse tabelle, debba essere necessariamente proposta
nei confronti di tutti gli altri condomini. La legittimazione passiva
dell’amministratore del condominio, limitata alle azioni
relative alle “parti comuni dell’edificio”, non si estende invero
alle questioni attinenti all’accertamento dei valori millesimali,
e correlati obblighi, delle quote di proprietà esclusiva.
In realtà l’inquadramento del contratto determinativo della
tabella millesimale nella categoria dei negozi di accertamento
non è pacifico in dottrina.
Per determinare l’ammontare della quota di ciascun partecipante
al condominio, si osserva da alcuni, l’art. 1118 c.c. fa riferimento
al valore del piano o porzione di piano, se altrimenti
non disponga il titolo; ma allora, siffatta determinazione, in
quanto approvazione del risultato di un’operazione tecnica di
calcolo, non implicherebbe un’attività negoziale volta all’eliminazione
di una situazione di incertezza. La trasposizione in
termini matematici di un rapporto di valori non presupporrebbe
affatto la necessaria esistenza di una res dubia. L’atto di
formazione delle tabelle millesimali, in quanto mero atto, non
sarebbe così inficiato, ai fini della revisione per errore ex art. 69
disp att. c.c., da vizi del volere, ma da ogni discrepanza esistente
fra i valori determinati ed i valori effettivi.
L’interesse alla revisione della tabella millesimale scaturisce in
realtà dalla erroneità dei valori proporzionali così determinati,
senza che abbia rilievo che la richiesta provenga da condomino
che abbia approvato, o meno, la tabella millesimale, o che
vi abbia, o meno, dato esecuzione, avendone legittimazione
pure il condomino consenziente. Del resto, si aggiunge, la
natura dell’errore ex art. 69 disp. att. c.c. va desunta dalla
sanzione che l’ordinamento ricollega al suo verificarsi: non
l’annullamento, ma la revisione o modificazione delle tabelle,
sanzione analoga alla rettifica predisposta dall’art. 1430 c.c.
per l’errore di calcolo.
Poi, sempre a differenza dell’azione di annullamento, bisogna
sottolineare come il diritto alla revisione dei valori proporzionali
dei piani sia ritenuto imprescrittibile, quale potere con-
tenuto nel diritto di condominio, e come il medesimo diritto
spetti nonostante qualsiasi convenzione contraria o rinunzia
abdicativa.
Chi in dottrina si dice concorde nel ravvisare la prospettata figura
del negozio di accertamento, osserva che la formazione
delle tabelle millesimali deriverebbe non da semplici operazioni
aritmetiche, ma da valutazioni di elementi opinabili.
Un primo dubbio difficile da risolvere sarebbe allora l’ammissibilità
di una revisione per errore di un’eventuale tabella millesimale
approvata in via provvisoria (secondo l’opzione che
le sentenze richiamate vorrebbero consentire), essendo del
resto la revisione ex art. 69 disp. att. c.c. l’unico strumento di
correzione a disposizione dei condomini laddove i valori proporzionali
attribuiti alle porzioni di piano dalla tabella siano
conseguenza di un errore.
In specie, la revisione rappresenta un rimedio tipico, che, alla
luce della funzione necessaria esplicata dalla tabella millesimale,
comprende nel medesimo procedimento l’eliminazione
della tabella viziata da errore e la contestuale determinazione
della nuova tabella; si darebbe eguale tutela per una tabella
millesimale dichiaratamente provvisoria?
Cass. civ.,, Sez. Un., 9 luglio 1997, n. 6222, ha affermato che
errori rilevanti agli effetti della revisione contemplata dall’art.
69 disp. att. c.c. devono intendersi tutti quelli obiettivamente
verificabili, causa di apprezzabile discrasia tra il valore attribuito
nella tabella alle unità immobiliari ed il valore effettivo
delle stesse. In effetti, l’atto di approvazione delle tabelle
millesimali non rivela, il minimo effettuale tipico del negozio
di accertamento, e cioè lo scopo di definire una situazione
incerta, pur tenuto conto delle peculiarità dell’accertamento
negoziale di diritti reali (meglio ancora, delle modalità dei
diritti reali dei singoli condomini), titolo che da solo non consente
dal punto di vista causale l’attribuzione del diritto.
Né, per di più, la determinazione delle tabelle millesimali opera
quella cristallizzazione nella valutazione degli interessi in
gioco, che è l’essenza di ogni contratto, e porta però con sé
il pericolo che la valutazione consentita si riveli ingannevole
o deludente. Il legislatore non vuole apparentemente l’irrigidimento
dell’assetto raggiunto nella determinazione di valori
proporzionali di piani, e per confutare l’intangibilità delle tabelle,
ne afferma la permanente rivedibilità. La revisione di cui
all’art. 69 disp. att. c.c. non contempla perciò vizi nella genesi
dell’atto, ma consente l’iniziativa dell’interessato per errori risalenti
al momento della formazione delle tabelle millesimali,
ovvero per inefficienze funzionali dell’originario rapporto tra
i valori dei singoli piani.
Tale qualificazione funzionale dell’atto determinativo delle tabelle
millesimali, nonché tale condizione di connaturata rivedibilità
delle tabelle stesse ostano pertanto all’ammissibilità di
concepire tabelle millesimali consapevolmente “provvisorie”.
In sostanza, è da ritenere che ben possa l’assemblea, finché
non raggiunga il consenso necessario all’approvazione delle
(necessariamente definitive) tabelle millesimali, adottare, anche
a maggioranza, in via provvisoria e salvo conguaglio,
un criterio di ripartizione della singola spesa, in maniera da
consentire il versamento dei contributi a titolo di acconto, e
non invece approvare a maggioranza tabelle millesimali, che
si definiscano provvisorie, e che valgano piuttosto a distribuire
tra i condomini in futuro, e per un numero indeterminato
di delibere, il carico delle spese e la misura del diritto di partecipazione
alla espressione della volontà assembleare. n
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