AMMINISTRARE Immobili - Anaci

FIERE Ed EVENTI
Prima della riforma di condominio:
soluzioni positive a problemi
concreti
di Laura Marchetti
L’evento tenutosi nella nuova struttura fieristica Brixia
Expo in Brescia in data 12 marzo 2010 grazie alle
sempre vitali forze espresse da Anaci Brescia, è stato
inaugurato dal Presidente Anaci Attilio Laiti, con realistica,
concreta e approfondita fotografia dell’attuale
situazione giuridico – sociale del condominio negli edifici, volta
ad evidenziare le competenze dell’amministratore condominiale,
ed i suoi rapporti con i terzi, nel ricordo dell’attento e
grande Gino Terzago, con la sua rimembranza della citazione
nell’Annuario: “mi corre obbligo di ricordare che non l’uomo
è fatto per il diritto ma il diritto per l’uomo….”.
L’evolversi dei saluti e ringraziamenti dal Presidente Nazionale
Anaci Pietro Membri, da Agostino Lombardi Presidente
Regionale, dal Bortolo Agliardi quale rappresentante della
Camera di Commercio di Brescia, è culminato con l’apertura
della trattazione evolutiva dell’istituto del condominio negli
edifici, resa superba dall’Avv. Eugenio Correale, che sotto
l’egida del gentiluomo giurista appassionato Avv Terzago, ha
appuntato l’alchimia della tavola rotonda pomeridiana volta
alla disamina di problemi concreti e soluzioni delle questioni,
oltreché alle difficoltà del processo e peculiarità dello stesso,
con una linea allo sbarramento e/o conciliazione quale momento
iniziale delle prossime cause locatizie condominiali.
La presenza dell’eminente interprete dell’istituto del condominio,
Dott. Corona, è stata avvolta nella tematica solidarietà
e parziarietà. Il Dott. Corona ha analizzato, alla luce del ruolo
ricoperto dalla sentenza principe della Corte di Cassazione 8
aprile 2008, n.9148, la definizione di condominio, non quale
ente di gestione, bensì organizzazione pluralistica su base
personale, motivando ed individuando, nel linguaggio legislativo,
gli enti di gestione quali enti di diritto pubblico che
attuano direttive, coordinano programmi ed assicurano la gestione
e l’autonomia patrimoniale, che s’inseriscono nell’organizzazione
dello Stato (non paragonabili al condominio). In
tal guisa la citata organizzazione pluralistica, riguarda, secondo
il Dott. Corona, la gestione di cose e impianti comuni, non
é beneficiaria di soggettività, è strumentale ai piani e porzioni
di piano necessari per l’uso finalizzati alla mera gestione.
In tema di rappresentanza dei condomini pro quota e nel ri-
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AMMINISTRARE Immobili
Nelle obbligazioni
condominiali, in virtù
della natura propter rem,
il debito nasce in forza
della delibera
dell’assembleare,
proporzionalmente
alle quote
““
spetto dei condomini
contrari alla sua nomina,
il Dott. Corona ha
sottolineato che tra
l’amministratore pro
tempore del condominio
ed il condominio
non vi è rapporto
organico, l’amministratore
rappresenta
i condomini nei limiti
della loro quota, l’ufficio
di diritto privato
reso dall’amministratore
è assimilato al
mandato collettivo, conferito da più persone ed ex lege fissa
obblighi per il mandatario e per il mandato, vincola tutti compresi
assenti e dissenzienti, lo stesso riferisce che la revoca
unilaterale non ha effetto se non è espressa da tutti i mandanti
o interviene una giusta causa.
Sollecitato in tema di solidarietà, alla luce della sentenza della
Corte di Cassazione 8 aprile 2008, n.9148, che lo ha visto
Presidente, l’eminente Dott. Corona ha ravvisato le diverse
complicazioni interpretative insorte, da parte della dottrina
principalmente per tre ragioni: sollevando la diversità tra solidarietà
e indivisibilità; interpretando la ripartizione pro quota
per analogia con le obbligazioni ereditarie; trattando la solidarietà
nei riflessi della comunione. Lo stesso Dott. Corona
ribadisce che la solidarietà e la indivisibilità operano su piani
diversi, atteso che la solidarietà è un modo di attuazione
delle obbligazioni e la divisibilità o meno attiene la natura
delle stesse (indi nei casi d’indivisibilità si ha solidarietà, e la
divisibilità non determina solidarietà).
L’art. 1294 c.c. cita la presunzione della solidarietà tra condebitori,
in tal guisa la sentenza 9148/2008 parla di parziarietà
ai sensi dell’art 1123 c.c., indi nei rapporti interni e non
esterni. Da qui l’attenzione è dallo stesso Corona sul diverso
significato emergente da obbligazione, cioè il vincolo giuridico,
e debito, inteso quale dovere di adempimento. Precisa lo
stesso Corona che, nelle obbligazioni condominiali, in virtù
della natura propter rem, il debito nasce in forza della delibera
dell’assemblea, proporzionalmente alle quote.
Indi il rapporto interno fisiologico, tra condomini ed amministratore,
vede il pagamento del debito estinguere il
rapporto interno ed esterno, ipotizzando la solidarietà, ciò