AMMINISTRARE Immobili - Anaci

Abbiamo sottolineato la forza dirompente con cui è piombata
sul mondo condominiale la pronuncia delle Sezioni Unite:
è pur vero che la sentenza del 2008 ha il merito di aver risolto
una innegabile iniquità, avendo affrancato, in presenza di un
debito condominiale, il condomino adempiente dal pericolo
di subire un’esecuzione a causa dell’inadempimento (o addirittura
del fallimento) di altri, ma non si può negare che
oggi il condominio è diventato un contraente per così dire
“scomodo”.
In altre parole, mentre in passato il recupero dei crediti nei
confronti di un condominio era connotato da modalità estremamente
agevoli (proprio in ragione della possibilità di escutere,
in via solidale e quindi per l’intero debito, il patrimonio
di ciascun singolo condomino), oggi è intuibile prevedere,
proprio a causa della maggiore difficoltà e della incontestabile
farraginosità dell’attività di recupero, un indebolimento
della posizione contrattuale del condominio.
Non è questa la sede per approfondire le innumerevoli questioni
che si porranno (si pensi, per il campo procedurale, alla
problematica attinente alla necessità o meno di notificare un
titolo esecutivo ad ogni condomino), ma va sottolineato che
l’aspetto più rilevante sarà quello della frammentazione, direttamente
proporzionale al numero dei partecipanti al condominio,
delle procedure esecutive che il creditore del condominio
sarà costretto ad intraprendere.
Dicevamo che il condominio oggi diventa un contraente “scomodo”,
il potenziale creditore, infatti, per evitare il rischio di
imbarcarsi in un’attività di recupero lunga, articolata e costosa,
vorrà acquisire garanzie che gli permettano di blindare il
più possibile il suo credito e di porre in essere un’azione più
snella.
Come non comprendere i timori di un soggetto che si accinge
ad entrare in rapporto giuridico con un condominio di
fronte alle conseguenze della sconvolgente decisione delle
Sezioni Unite?
è presumibile che il terzo (si pensi ad una Società incaricata
di eseguire opere sulla facciata condominiale) pretenda il rilascio
di una fideiussione a garanzia dell’adempimento (con
inevitabile lievitazione di costi) o addirittura imponga all’amministratore
la previa acquisizione di tutta la somma, magari
facendola vincolare in suo favore.
Senza contare gli inevitabili riflessi sulla privacy dei singoli
condomini, i cui dati completi, le relative quote millesimali e
la situazione relativa ai pagamenti (morosità o meno) saranno
certamente pretesi dal fornitore di fronte al principio della
parziarietà della obbligazione condominiale.
Gli interpreti hanno dunque tentato di reperire soluzioni che,
vigente il nuovo e rivoluzionario sistema introdotto dalle Sezioni
Unite, fossero in grado di contemperare le esigenze che
emergono nel mondo condominiale con la tutela della posizione
giuridica del terzo contraente.
Ed infatti, è incontestabile che il principio della parziarietà,
se da un lato tende a garantire i condòmini adempienti,
dall’altro determina un innegabile stravolgimento nel diritto
di credito del terzo contraente, che non può più considerare
il condominio come debitore destinatario di una escussione
caratterizzata da tempi solleciti, modalità semplici e costi
contenuti.
In questo panorama, deflagrato dalla sentenza delle Sezioni
Unite, si registra l’intervento della Terza Sezione Civile della
Suprema Corte, che, con la sentenza del 21 luglio 2009
n.16920, pur facendo propria la tesi della parziarietà, propone,
se non proprio una soluzione alle problematiche sopra
segnalate, quanto meno una possibilità di dar vita ad un’ulteriore
inversione, con un ritorno all’applicazione del principio
della solidarietà. Il principio base da cui origina il ragionamento
della Corte è questo: sia che viga il principio della obbligazione
solidale, sia che si applichi la parziarietà, siamo sempre in presenza
di una disciplina derogabile dall’accordo delle parti.
In altre parole, l’obbligazione condominiale è caratterizzata
dalla natura parziaria, ma le parti contrattuali (quindi condominio
e terzo), possono derogarvi e decidere concordemente
per l’applicazione del principio della soli-darietà. Dunque, una
apertura alla libera contrattazione tra le parti e l’affermazione
della natura “derogabile” della disciplina.
Questo il principio giuridico proposto, con interessante argomentare,
dalla Terza Sezione della Cassazione nella richiamata
sentenza: vi è però un aspetto che va, a nostro avviso,
approfondito, essendo gravido di conseguenze rilevanti per i
singoli condomini.
Essendo oggi affermato in termini generali il principio della
“parziarietà” delle obbligazioni condominiali, la deroga
non dà luogo a dubbi di sorta se è prevista nel corpo del
Regolamento condominiale ovvero espressamente accettata
dai singoli condòmini: in tali casi, il peggioramento della loro
po-sizione debitoria trova una determinante base giuridica e
sostanziale nella volontà di ogni soggetto.
Proprio perché nel nostro ordinamento giuridico le obbligazioni
condominiali sono ormai annoverate nell’ambito della
‘parziarietà’ e, di conseguenza, ogni condòmino può essere
chiamato a rispondere solo per la propria quota millesimale,
appare giuridicamente fondato consentire ai singoli condòmini
di derogare al principio generale, esprimendo la volontà
di regolare diversamente la propria posizione debitoria relativa
allo specifico rapporto contrattuale ovvero attribuire al
Regolamento il potere di stabilire l’ applicazione delle norme
previste in materia di obbligazioni solidali.
Qualche perplessità desta invece il caso (che è proprio quello
sottoposto all’attenzione della Cassazione nella sentenza
n.16920/09) in cui la deroga venga introdotta, non già attraverso
la manifestazione di volontà dei condòmini, ma con
una clausola, inserita nel contratto stipulato non dai singoli
condòmini, ma dall’amministratore e dal terzo (si pensi al contratto
di appalto per l’esecuzione di lavori di manutenzione,
a firma dell’amministratore e dell’appaltatore, nel quale sia
stabilito l’accordo che per l’intero debito relativo alle somme
dovute rispondono solidalmente i condomini uti singuli).
A nostro avviso, non possono essere liquidate con disinvoltura
le problematiche sorte dalla appena evidenziata fattispecie,
nella quale l’amministratore e la Ditta appaltatrice sottoscrivono
un contratto che, oltre al contenuto suo proprio,
preveda particolari modalità di escussione del debito per il
caso di inadempimento, con il conferimento alla stessa Ditta
del diritto di agire per l’intero nei confronti dei condòmini
solidalmente responsabili.
La Cassazione risolve il problema affermando che le parti (tramite
un accordo firmato dall’amministratore) possono sottrarsi
al principio vigente (oggi quello della parziarietà delle
obbligazioni condominiali). Tale impostazione si sorregge sul
richiamo all’art. 1294 c.c., che fa salvo il caso in cui “dalla
legge o dal titolo non risulti diversamente”: secondo il Supremo
Collegio, “è addirittura ovvio che, con quest’ultima
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