AMMINISTRARE Immobili - Anaci

Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari- Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n. 46) art. 1 comma 1, DCB Roma
AMMINISTRARE
Immobili
Tabelle millesimali
provvisorie
p.275
Speciale >> Il decoro architettonico
>>n°144
maggio 2010
Il mercato immobiliare italiano:
le potenzialita’ e le tendenze
p.282
Appalti e Sicurezza:
il ruolo dell’amministratore
p.288
ANACI presente
a Greenbuilding
ANACI ritorna a Greenbuilding anche per l’edizione 2010
p.311
R

Il periodico “AMMINISTRARE IMMOBILI” è associato
all’UNIONE STAMPA PERIODICA ITALIANA
Amministrare immobili - Organo ufficiale dell’Anaci
anno XV numero 144 - maggio 2010
Pubblicazione periodica mensile registrata
presso il Tribunale di Roma n. 58 in data 11.02.2003
Direttore editoriale
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Direttore responsabile
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Comitato di redazione
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Mirella Paluan, Mario Ipocoana
Progettazione e Realizzazione grafica
Impaginazione
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Stampa
Tipolitografia A. Spada, via Marco Polo, 8 - 01037
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Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003
(conv. in L.27/02/2004 n°46) art. 1 comma 1, DCB
Roma
Sede, direzione e redazione Anaci
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www.anaci.it
anaci@anaci.it
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Tel. 051/6217386 - Fax. 051/6215872
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Sommario
Contents
273.
275.
278.
282.
286.
288.
293.
306.
307.
308.
311.
314.
316.
318.
320.
325.
Editoriale
di Carlo Parodi
Tabelle millesimali provvisorie
di Antonio Scarpa
Legittima la deroga alla parziarietà delle obbligazioni
condominiali:I limiti del potere dell’amministratore
di Antonino Spinoso
Il mercato immobiliare italiano: le potenzialita’
e le tendenze
di Oliviero Tronconi
Intervista a Marco Lombardozzi,presidente
provinciale di Bolzano
Appalti e Sicurezza: il ruolo dell’amministratore
di Carlo Parodi
Speciale>> Il decoro architettonico
Rassegna stampa ANACI
Condominio news
Prima della riforma di condominio:
soluzioni positive a problemi concreti.
di Laura Marchetti
ANACI ritorna a Greenbuilding
anche per l’edizione 2010
di Enza Di Marco
Eurocert sostiene la sicurezza nel mondo
del lavoro e dell’abitare
Efficienza energetica negli edifici datati:
quali possibili interventi?
di Alfredo Pesce
Ascensori casalinghi fra risparmio energetico
e sostenibilità
di Angelo Pesce
Biblioteca condominiale>> Millescale
Italia da scoprire>> Monza... non solo Gran Premio
AMMINISTRARE Immobili
271

Questa è tv!

‘Editoriale
Editorial
Un interessante approfondimento del CENSIS nell’ultimo Rapporto
annuale sulla situazione sociale del Paese (2009) ha evidenziato
quale bene rifugio in tempo di crisi la tendenza ad acquisire più
elevati livelli di scolarizzazione curando una adeguata formazione
di base o continua.
Il mercato ha premiato la formazione universitaria con particolare riferimento
alle facoltà scientifiche verso atenei più qualificati; i laureati presso i Politecnici
più prestigiosi trovano lavoro entro quattro mesi nel 90% dei casi (Milano) ed
entro un anno a Torino.
Il Centro Studi Nazionale Anaci che ha nelle attribuzioni statutarie la definizione
dei programmi relativi ai corsi di formazione da armonizzare su tutto il territorio
nazionale (art. 30) sia per la durata che per i contenuti, ha evidenziato
nell’ultima riunione la necessità di individuare un comune Organismo formativo
strutturato con docenti specializzati chiamati a verificare omogenei percorsi
didattici di primo (aspiranti amministratori) e secondo livello (aggiornamento
continuo) ed i metodi di valutazione.
La dirigenza Anaci si sta interrogando sugli obiettivi da conseguire per l’accertamento
di servizi di qualità ponendo al centro della sua attenzione l’individuazione
delle caratteristiche da rispettare anche per la rilevazione e la
pubblicizzazione dei risultati conseguiti.
Nell’introduzione della norma UNI EN ISO 9004 (Sistemi di gestione della qualità)
è evidenziato che “l’adozione di un sistema di gestione per la qualità
dovrebbe essere una decisione strategica dell’alta direzione di una organizzazione.
La progettazione ed attuazione di un sistema di gestione per la qualità
è influenzata da esigenze diverse, da particolari obiettivi, dal tipo di prodotti e
servizi forniti, dai processi utilizzati, dalla dimensione e dalla struttura dell’organizzazione.
Scopo di un’organizzazione è identificare e soddisfare le esigenze
e le aspettative dei clienti e delle altre parti interessate, ottenere vantaggi
competitivi in modo efficace ed efficiente, conseguire, conservare e migliorare
le prestazioni e le capacità complessive dell’organizzazione”.
L’obiettivo è il riconoscimento reciproco di alcuni standard di affidabilità (una
carta dei servizi forniti all’utente) il cui mantenimento garantisce, a chi viene
chiesto questo tipo di rete, l’accesso a posizioni di successo nella “competizione”;
contenuti professionali indispensabili per costituire una rinnovata identità
e riconosciuta visibilità sul mercato.
Considerato che le statistiche Anaci riferite al titolo di studio registrano il 25%
degli associati che hanno conseguito la laurea è in corso di esame un progetto
per una laurea on-line in economia e gestione del patrimonio immobiliare il cui
corso ha come obiettivi formativi qualificanti una solida preparazione culturale
ed economica di base, adeguate conoscenze economiche e giuridiche specialistiche,
una strumentazione metodologica di impronta interdisciplinare nei
settori giuridico-economico-contabile ed organizzativo-gestionale.
Le lezioni vengono impartite, nel rispetto della normativa vigente, secondo
modalità telematiche con prove finali dei singoli insegnamenti svolte presso la
sede universitaria con esami scritti ed orali. Vengono riconosciuti agli studenti
che comprovino una pregressa esperienza professionale certificata nel settore
di riferimento del corso di laurea, un ammontare di crediti formativi universitari
fino ad un massimo di 42.
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AMMINISTRARE Immobili
273

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Tabelle millesimali provvisorie
di Antonio Scarpa
è
controversa la possibilità per l’assemblea dei condomini
di approvare “tabelle millesimali provvisorie”.
Com’è noto, le tabelle millesimali esprimono il valore
dei piani o delle porzioni di piano, appartenenti a
ciascun condomino, ragguagliati a quello dell’intero
edificio, ed espresse in millesimi (art. 68 disp. att. c.c.). La funzione
delle tabelle millesimali, pur in assenza di una precisa
disciplina normativa al riguardo, è quella di consentire il riparto
proporzionale delle spese per la conservazione ed il godimento
delle cose comuni, come si evince dal richiamo e dal rinvio
all’art. 1123 c.c., contenuto all’art. 68 disp. att. c.c.
Ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio,
per determinare il valore di ogni piano o porzione di
piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi
intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva
(quali estensione, ampiezza, numero dei vani) che gli elementi
estrinseci (quali l’ubicazione, l’esposizione, l’altezza), nonché
le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive (cfr. Cass.
civ., sez. II, 27 luglio 2007, n. 16644). Peraltro, poiché l’art.
72 delle norme di attuazione c.c. non include tra le disposizioni
non derogabili da parte dei regolamenti condominiali
l’art. 68 delle stesse norme di attuazione, il quale prevede
l’espressione in millesimi dei valori dei piani o delle porzioni
di piano, è consentita la deroga da parte dei condomini a siffatto
criterio ai fini della ripartizione delle spese condominiali
(cfr. Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1988 n. 5686).
In realtà oggetto di permanente dibattito è la natura stessa
delle tabelle millesimali.
Per lungo tempo la giurisprudenza della Cassazione ha ritenuto
che le tabelle millesimali abbiano natura di negozio
di accertamento e, di conseguenza, che la loro approvazione
o revisione non rientri nella competenza dell’assemblea,
richiedendo piuttosto il consenso di tutti i condomini. Ove
tale consenso unanime manchi, alla formazione delle tabelle
dovrebbe perciò provvedere il giudice su istanza degli interessati,
in contraddittorio con tutti i condomini (cfr. Cass. civ.,
sez. II, 5 giugno 2008 n. 14951; Cass. civ., sez. II, 19 ottobre
1988 n. 5686; Cass. civ., sez. II, 10 febbraio 1994 n. 1367 ;
Cass. civ., sez. II, 17 ottobre 1980 n. 5593; Cass. civ., sez. II,
18 aprile 1978 n. 1846; Cass. civ., sez. II, 8 novembre 1977
n. 4774).
Secondo tale orientamento, in conseguenza della inesistenza
di una norma la quale attribuisca all’assemblea la competenza
a deliberare in tema di tabelle millesimali, la deliberazione di
approvazione delle tabelle adottata a maggioranza rimarreb-
“ “
L’assemblea
condominiale ha
facoltà di adottare
criteri provvisori
di distribuzione delle
spese condominiali
per consentire
il versamento
dei contributi a titolo
di acconto.
be inefficace nei confronti
del condomino assente o
dissenziente per nullità radicale
deducibile senza limitazione
di tempo (Cass.
civ., sez. II, sent. 9 agosto
1996 n. 7359).
è comunque costante
l’affermazione che nel
comportamento dei condomini
assenti i quali abbiano
pagato i contributi
condominiali secondo
la tabelle approvate a
maggioranza sia possibile
individuare una accettazione
delle tabelle stesse,
non vertendosi in tema di
effetti reali, per cui il consenso alla approvazione delle tabelle,
non postulando il requisito di particolari requisiti formali,
ben potrebbe manifestarsi per facta concludentia (cfr. Cass.
civ., sez. II, 10 febbraio 2009, n.3245; Cass. civ., sez. II, 19
ottobre 1988 n. 5686; Cass. civ., sez. II, 8 novembre 1977
n. 4774). Il consenso non potrebbe, invece, dedursi dal comportamento
tenuto da quei condomini che nella assemblea
abbiano già espresso dissenso dalla approvazione delle tabelle
millesimali, in quanto, in presenza della loro esplicita
volontà, non è lecito ricercare una contraria volontà tacita o
presunta che sulla prima dovrebbe prevalere (cfr. Cass. civ.,
sez. II, 28 aprile 2005 n. 8863; Cass. civ., sez. II, 9 febbraio
1985 n. 1057).
Più recentemente si è affermato in giurisprudenza un orientamento
che si distingue da quello “tradizionale” e secondo
il quale in tema di condominio degli edifici, le tabelle millesimali
allegate al regolamento condominiale, qualora abbiano
natura convenzionale - in quanto predisposte dall’unico originario
proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle
singole unità ovvero abbiano formato oggetto di accordo da
parte di tutti condomini - possono, nell’ambito dell’autonomia
privata, fissare criteri di ripartizione delle spese comuni
anche diversi da quelli stabiliti dalla legge ed essere modificate
con il consenso unanime dei condomini o per atto
dell’autorità giudiziaria ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.; ove,
invece, abbiano natura non convenzionale ma deliberativa
- perché approvate con deliberazione dell’assemblea condominiale
- le tabelle millesimali, che devono necessariamente
contenere criteri di ripartizione delle spese conformi a quelli
legali e a tali criteri devono uniformarsi nei casi di revisione,
possono essere modificate dall’assemblea con la maggioranza
stabilita dal comma 2 dell’art. 1136 c.c. (in relazione
all’art. 1138, comma 3, c.c.) ovvero con atto dell’autorità
giudiziaria ex art. 69 disp. att. citato. Ne conseguirebbe che,
mentre sarebbe affetta da nullità la delibera che modifichi
le tabelle millesimali convenzionali adottata dall’assemblea
AMMINISTRARE Immobili
275

senza il consenso unanime dei condomini o se non siano stati
convocati tutti i condomini, sarebbe valida la delibera modificativa
della tabella millesimale di natura non convenzionale
adottata dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal
comma 2 dell’art. 1136 c.c. (cfr. Cass. civ., sez. II, 23 febbraio
2007 n. 4219; Cass. civ., sez. II, 25 agosto 2005 n. 17276;
Cass. civ., sez. II, 28 giugno 2004 n. 11960).
In sostanza, si caratterizzerebbero per la loro maggiore rigidità
e cioè per l’insensibilità ai poteri maggioritari dell’assemblea
le sole tabelle millesimali cosiddette di natura convenzionale,
le quali si individuerebbero per il dato formale,
genetico, costituito dalla allegazione al regolamento di condominio
ed ai contratti di acquisto delle singole unità, o, altrimenti,
dall’approvazione unanime dei condomini. Mentre
flessibili e soggette quindi a successive modifiche assembleari
sarebbero le tabelle di natura deliberativa, che però rivestirebbero
una funzione organizzativa praticamente irrilevante,
in quanto meramente ripetitive e ricognitive dei criteri legali
di ripartizione delle spese. La costruzione sembra basata su
dati malsicuri e di scarsa coerenza dogmatica: la differenza
tra le due tipologie di tabelle millesimali, cui sarebbe correlata
la diversità di regime applicabile, viene infatti fondata
promiscuamente in parte sulla forma, negoziale o collegiale,
dell’atto costitutivo della tabelle originariamente introdotte,
ed in parte sul suo contenuto sostanziale, derogativo o meno
dei criteri di legge.
Questo contrasto giurisprudenziale è stato comunque posto
all’attenzione delle Sezioni Unite della Cassazione (cfr. ordinanza
Cass. civ., sez. II, 2 febbraio 2009, n. 2568).
Quanto in specie al tema qui in discussione, in relazione alla
possibilità di adottare “tabelle millesimali provvisorie”, Cass.
civ., sez. II, 21 novembre 2006, n. 24670 aveva ritenuto che,
dovendosi ripartire spese condominiali, la mancanza di tabelle
millesimali applicabili in relazione alla spesa effettuata
consentirebbe appunto all’assemblea di adottare, a titolo di
acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie, per le quali
276
AMMINISTRARE Immobili
sarebbe sufficiente che la delibera fosse assunta a maggioranza,
essendo l’unanimità necessaria soltanto per l’approvazione
delle tabelle definitive. La motivazione della sentenza
del 2006 parificava quindi quoad effectum, in maniera però
non persuasiva, l’approvazione maggioritaria del riparto a titolo
di acconto e salvo conguaglio, e l’approvazione ugualmente
maggioritaria di tabelle millesimali provvisoriamente
determinate.
Molto più convincentemente, Cass. civ., sez. II, 22 aprile
2005, n. 8505 aveva invece chiarito che, in mancanza di tabelle
millesimali, l’assemblea avrebbe il potere di deliberare
a maggioranza (soltanto) una ripartizione provvisoria dei contributi
a titolo di acconto e salvo conguaglio.
Si spingeva ancora oltre Cass. civ., sez. II, 11 novembre 1992,
n. 12115, che riconosceva all’assemblea condominiale di poter
deliberare “la applicazione di una tabella millesimale ancorché
formata senza il consenso di tutti i condomini, per la
ripartizione a titolo d’acconto delle spese annuali di gestione
o di manutenzione dei servizi comuni”, sempre tuttavia che
mancasse un precedente regolamento negoziale, non volendo
seguire il contrario più rigoroso indirizzo che nega, in ogni
caso, all’assemblea il potere di adottare a maggioranza una
ripartizione provvisoria dei contributi a titolo di acconto e salvo
conguaglio da operare successivamente alla approvazione
delle tabelle millesimali.
Si consideri al riguardo come l’art. 68 disp. att. c.c. dispone
che, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e
1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare
i valori proporzionali di ciascuna porzione di proprietà
esclusiva, ragguagliati a quello dell’intero edificio ed espressi
in millesimi in apposita tabella allegata. La mancanza di una
tabella valida e vincolante per tutti i condomini non esonera
in ogni caso il giudice dallo statuire sulla conformità ai criteri
legali di ripartizione della pretesa azionata dal condominio
nei confronti dei singoli partecipanti, determinando egli stesso
il valore delle porzioni di piano espresso in millesimi.

Dunque, non può certo negarsi all’assemblea la facoltà di
adottare criteri provvisori di distribuzione delle spese condominiali
idonei a consentire il versamento dei contributi a titolo
di acconto e salvo conguaglio da operare successivamente
alla approvazione delle tabelle millesimali (Cfr. Cass. civ., sez.
II, 9 febbraio 1985, n. 1057). Neppure l’esistenza della tabella
millesimale rappresenta requisito di validità delle deliberazioni
dell’assemblea, proprio perché alla formazione di
essa preesiste il metodo normativo per stabilire le quote. Non
spiega dunque rilievo una contestazione della legittimità di
una delibera assembleare di ripartizione delle spese motivata
dal solo fatto della mancanza della tabella.
Sembra in ogni caso maggiormente convincente la soluzione
che richiede per la formazione delle tabelle millesimali, o per
la loro modifica, la deliberazione unanime di tutti i partecipanti
al condominio. Si premetteva in alcune risalenti impostazioni
la qualificazione della tabella millesimale in termini di
negozio di accertamento dei valori delle quote condominiali,
con funzione puramente valutativa del patrimonio agli effetti
della distribuzione del carico delle spese e della misura
del diritto di partecipazione alla espressione della volontà assembleare.
Quale corollario della ravvisata natura sostanziale
dell’atto di formazione o modifica delle tabelle millesimali,
discenderebbe che la domanda giudiziale di un condomino
volta all’accertamento dell’invalidità o alla revisione giudiziale
delle stesse tabelle, debba essere necessariamente proposta
nei confronti di tutti gli altri condomini. La legittimazione passiva
dell’amministratore del condominio, limitata alle azioni
relative alle “parti comuni dell’edificio”, non si estende invero
alle questioni attinenti all’accertamento dei valori millesimali,
e correlati obblighi, delle quote di proprietà esclusiva.
In realtà l’inquadramento del contratto determinativo della
tabella millesimale nella categoria dei negozi di accertamento
non è pacifico in dottrina.
Per determinare l’ammontare della quota di ciascun partecipante
al condominio, si osserva da alcuni, l’art. 1118 c.c. fa riferimento
al valore del piano o porzione di piano, se altrimenti
non disponga il titolo; ma allora, siffatta determinazione, in
quanto approvazione del risultato di un’operazione tecnica di
calcolo, non implicherebbe un’attività negoziale volta all’eliminazione
di una situazione di incertezza. La trasposizione in
termini matematici di un rapporto di valori non presupporrebbe
affatto la necessaria esistenza di una res dubia. L’atto di
formazione delle tabelle millesimali, in quanto mero atto, non
sarebbe così inficiato, ai fini della revisione per errore ex art. 69
disp att. c.c., da vizi del volere, ma da ogni discrepanza esistente
fra i valori determinati ed i valori effettivi.
L’interesse alla revisione della tabella millesimale scaturisce in
realtà dalla erroneità dei valori proporzionali così determinati,
senza che abbia rilievo che la richiesta provenga da condomino
che abbia approvato, o meno, la tabella millesimale, o che
vi abbia, o meno, dato esecuzione, avendone legittimazione
pure il condomino consenziente. Del resto, si aggiunge, la
natura dell’errore ex art. 69 disp. att. c.c. va desunta dalla
sanzione che l’ordinamento ricollega al suo verificarsi: non
l’annullamento, ma la revisione o modificazione delle tabelle,
sanzione analoga alla rettifica predisposta dall’art. 1430 c.c.
per l’errore di calcolo.
Poi, sempre a differenza dell’azione di annullamento, bisogna
sottolineare come il diritto alla revisione dei valori proporzionali
dei piani sia ritenuto imprescrittibile, quale potere con-
tenuto nel diritto di condominio, e come il medesimo diritto
spetti nonostante qualsiasi convenzione contraria o rinunzia
abdicativa.
Chi in dottrina si dice concorde nel ravvisare la prospettata figura
del negozio di accertamento, osserva che la formazione
delle tabelle millesimali deriverebbe non da semplici operazioni
aritmetiche, ma da valutazioni di elementi opinabili.
Un primo dubbio difficile da risolvere sarebbe allora l’ammissibilità
di una revisione per errore di un’eventuale tabella millesimale
approvata in via provvisoria (secondo l’opzione che
le sentenze richiamate vorrebbero consentire), essendo del
resto la revisione ex art. 69 disp. att. c.c. l’unico strumento di
correzione a disposizione dei condomini laddove i valori proporzionali
attribuiti alle porzioni di piano dalla tabella siano
conseguenza di un errore.
In specie, la revisione rappresenta un rimedio tipico, che, alla
luce della funzione necessaria esplicata dalla tabella millesimale,
comprende nel medesimo procedimento l’eliminazione
della tabella viziata da errore e la contestuale determinazione
della nuova tabella; si darebbe eguale tutela per una tabella
millesimale dichiaratamente provvisoria?
Cass. civ.,, Sez. Un., 9 luglio 1997, n. 6222, ha affermato che
errori rilevanti agli effetti della revisione contemplata dall’art.
69 disp. att. c.c. devono intendersi tutti quelli obiettivamente
verificabili, causa di apprezzabile discrasia tra il valore attribuito
nella tabella alle unità immobiliari ed il valore effettivo
delle stesse. In effetti, l’atto di approvazione delle tabelle
millesimali non rivela, il minimo effettuale tipico del negozio
di accertamento, e cioè lo scopo di definire una situazione
incerta, pur tenuto conto delle peculiarità dell’accertamento
negoziale di diritti reali (meglio ancora, delle modalità dei
diritti reali dei singoli condomini), titolo che da solo non consente
dal punto di vista causale l’attribuzione del diritto.
Né, per di più, la determinazione delle tabelle millesimali opera
quella cristallizzazione nella valutazione degli interessi in
gioco, che è l’essenza di ogni contratto, e porta però con sé
il pericolo che la valutazione consentita si riveli ingannevole
o deludente. Il legislatore non vuole apparentemente l’irrigidimento
dell’assetto raggiunto nella determinazione di valori
proporzionali di piani, e per confutare l’intangibilità delle tabelle,
ne afferma la permanente rivedibilità. La revisione di cui
all’art. 69 disp. att. c.c. non contempla perciò vizi nella genesi
dell’atto, ma consente l’iniziativa dell’interessato per errori risalenti
al momento della formazione delle tabelle millesimali,
ovvero per inefficienze funzionali dell’originario rapporto tra
i valori dei singoli piani.
Tale qualificazione funzionale dell’atto determinativo delle tabelle
millesimali, nonché tale condizione di connaturata rivedibilità
delle tabelle stesse ostano pertanto all’ammissibilità di
concepire tabelle millesimali consapevolmente “provvisorie”.
In sostanza, è da ritenere che ben possa l’assemblea, finché
non raggiunga il consenso necessario all’approvazione delle
(necessariamente definitive) tabelle millesimali, adottare, anche
a maggioranza, in via provvisoria e salvo conguaglio,
un criterio di ripartizione della singola spesa, in maniera da
consentire il versamento dei contributi a titolo di acconto, e
non invece approvare a maggioranza tabelle millesimali, che
si definiscano provvisorie, e che valgano piuttosto a distribuire
tra i condomini in futuro, e per un numero indeterminato
di delibere, il carico delle spese e la misura del diritto di partecipazione
alla espressione della volontà assembleare. n
AMMINISTRARE Immobili
277

Legittima la deroga alla parziarietà
delle obbligazioni condominiali:
I limiti del potere dell’amministratore
Il sistema giuridico condominiale è stato letteralmente rivoluzionato
dalla ormai ben nota sentenza delle Sezioni
Unite della Cassazione n° 9148/2008 , che ha attribuito
natura parziaria alle obbligazioni pecuniarie condominiali.
Tale pronuncia ha determinato una vera e propria inversione
ad ‘U’ nella interpretazione della materia ed ha dato
luogo ad abbondanza di scritti tale che ulteriori commenti
sarebbero superflui.
Sinteticamente ricordiamo qui che le Sezioni Unite hanno
frantumato uno dei principi cardine espressi dall’elaborazione
giurisprudenziale pressoché univoca, quello cioè della c.d.
solidarietà passiva illimitata dei singoli condòmini per le obbligazioni
di pertinenza del condominio.
Le Sezioni Unite partono dal presupposto che la solidarietà
passiva esige, oltre alla pluralità dei debitori ed alla identità di
278
Tribunale di Cassazione
AMMINISTRARE Immobili
di Antonino Spinoso
“ “
L’obbligazione
condominiale
è caratterizzata dalla
natura parziaria ma
le parti contrattuali
possono derogarvi
e decidere concordemente
per l’applicazione
del principio
della solidarietà.
causa dell’obbligazione,
la presenza di un ulteriore
requisito: l’indivisibilità
della prestazione comune,
in mancanza della
quale (a meno che non vi
sia una espressa disposizione
di legge) prevale la
parziarietà della obbligazione.
Viene da sé la conclusione
per la specifica materia
condominiale, dove
l’obbligazione, anche se
comune a più soggetti, é
però divisibile (avendo un
oggetto di natura pecuniaria)
e la solidarietà non
é prevista da alcuna disposizione di legge: ciascun condomino
dunque risponde delle obbligazioni comuni non oltre
i millesimi di sua pertinenza, rilevato peraltro che l’Amministratore
vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del
mandato conferitogli in ragione delle quote.
Da qui l’affermazione del rivoluzionario principio della parziarietà
dell’obbligazione, che si atteggia in termini simili a quelli dettati,
per le obbligazioni ereditarie, dagli artt.752 e 1295 c.c..

Abbiamo sottolineato la forza dirompente con cui è piombata
sul mondo condominiale la pronuncia delle Sezioni Unite:
è pur vero che la sentenza del 2008 ha il merito di aver risolto
una innegabile iniquità, avendo affrancato, in presenza di un
debito condominiale, il condomino adempiente dal pericolo
di subire un’esecuzione a causa dell’inadempimento (o addirittura
del fallimento) di altri, ma non si può negare che
oggi il condominio è diventato un contraente per così dire
“scomodo”.
In altre parole, mentre in passato il recupero dei crediti nei
confronti di un condominio era connotato da modalità estremamente
agevoli (proprio in ragione della possibilità di escutere,
in via solidale e quindi per l’intero debito, il patrimonio
di ciascun singolo condomino), oggi è intuibile prevedere,
proprio a causa della maggiore difficoltà e della incontestabile
farraginosità dell’attività di recupero, un indebolimento
della posizione contrattuale del condominio.
Non è questa la sede per approfondire le innumerevoli questioni
che si porranno (si pensi, per il campo procedurale, alla
problematica attinente alla necessità o meno di notificare un
titolo esecutivo ad ogni condomino), ma va sottolineato che
l’aspetto più rilevante sarà quello della frammentazione, direttamente
proporzionale al numero dei partecipanti al condominio,
delle procedure esecutive che il creditore del condominio
sarà costretto ad intraprendere.
Dicevamo che il condominio oggi diventa un contraente “scomodo”,
il potenziale creditore, infatti, per evitare il rischio di
imbarcarsi in un’attività di recupero lunga, articolata e costosa,
vorrà acquisire garanzie che gli permettano di blindare il
più possibile il suo credito e di porre in essere un’azione più
snella.
Come non comprendere i timori di un soggetto che si accinge
ad entrare in rapporto giuridico con un condominio di
fronte alle conseguenze della sconvolgente decisione delle
Sezioni Unite?
è presumibile che il terzo (si pensi ad una Società incaricata
di eseguire opere sulla facciata condominiale) pretenda il rilascio
di una fideiussione a garanzia dell’adempimento (con
inevitabile lievitazione di costi) o addirittura imponga all’amministratore
la previa acquisizione di tutta la somma, magari
facendola vincolare in suo favore.
Senza contare gli inevitabili riflessi sulla privacy dei singoli
condomini, i cui dati completi, le relative quote millesimali e
la situazione relativa ai pagamenti (morosità o meno) saranno
certamente pretesi dal fornitore di fronte al principio della
parziarietà della obbligazione condominiale.
Gli interpreti hanno dunque tentato di reperire soluzioni che,
vigente il nuovo e rivoluzionario sistema introdotto dalle Sezioni
Unite, fossero in grado di contemperare le esigenze che
emergono nel mondo condominiale con la tutela della posizione
giuridica del terzo contraente.
Ed infatti, è incontestabile che il principio della parziarietà,
se da un lato tende a garantire i condòmini adempienti,
dall’altro determina un innegabile stravolgimento nel diritto
di credito del terzo contraente, che non può più considerare
il condominio come debitore destinatario di una escussione
caratterizzata da tempi solleciti, modalità semplici e costi
contenuti.
In questo panorama, deflagrato dalla sentenza delle Sezioni
Unite, si registra l’intervento della Terza Sezione Civile della
Suprema Corte, che, con la sentenza del 21 luglio 2009
n.16920, pur facendo propria la tesi della parziarietà, propone,
se non proprio una soluzione alle problematiche sopra
segnalate, quanto meno una possibilità di dar vita ad un’ulteriore
inversione, con un ritorno all’applicazione del principio
della solidarietà. Il principio base da cui origina il ragionamento
della Corte è questo: sia che viga il principio della obbligazione
solidale, sia che si applichi la parziarietà, siamo sempre in presenza
di una disciplina derogabile dall’accordo delle parti.
In altre parole, l’obbligazione condominiale è caratterizzata
dalla natura parziaria, ma le parti contrattuali (quindi condominio
e terzo), possono derogarvi e decidere concordemente
per l’applicazione del principio della soli-darietà. Dunque, una
apertura alla libera contrattazione tra le parti e l’affermazione
della natura “derogabile” della disciplina.
Questo il principio giuridico proposto, con interessante argomentare,
dalla Terza Sezione della Cassazione nella richiamata
sentenza: vi è però un aspetto che va, a nostro avviso,
approfondito, essendo gravido di conseguenze rilevanti per i
singoli condomini.
Essendo oggi affermato in termini generali il principio della
“parziarietà” delle obbligazioni condominiali, la deroga
non dà luogo a dubbi di sorta se è prevista nel corpo del
Regolamento condominiale ovvero espressamente accettata
dai singoli condòmini: in tali casi, il peggioramento della loro
po-sizione debitoria trova una determinante base giuridica e
sostanziale nella volontà di ogni soggetto.
Proprio perché nel nostro ordinamento giuridico le obbligazioni
condominiali sono ormai annoverate nell’ambito della
‘parziarietà’ e, di conseguenza, ogni condòmino può essere
chiamato a rispondere solo per la propria quota millesimale,
appare giuridicamente fondato consentire ai singoli condòmini
di derogare al principio generale, esprimendo la volontà
di regolare diversamente la propria posizione debitoria relativa
allo specifico rapporto contrattuale ovvero attribuire al
Regolamento il potere di stabilire l’ applicazione delle norme
previste in materia di obbligazioni solidali.
Qualche perplessità desta invece il caso (che è proprio quello
sottoposto all’attenzione della Cassazione nella sentenza
n.16920/09) in cui la deroga venga introdotta, non già attraverso
la manifestazione di volontà dei condòmini, ma con
una clausola, inserita nel contratto stipulato non dai singoli
condòmini, ma dall’amministratore e dal terzo (si pensi al contratto
di appalto per l’esecuzione di lavori di manutenzione,
a firma dell’amministratore e dell’appaltatore, nel quale sia
stabilito l’accordo che per l’intero debito relativo alle somme
dovute rispondono solidalmente i condomini uti singuli).
A nostro avviso, non possono essere liquidate con disinvoltura
le problematiche sorte dalla appena evidenziata fattispecie,
nella quale l’amministratore e la Ditta appaltatrice sottoscrivono
un contratto che, oltre al contenuto suo proprio,
preveda particolari modalità di escussione del debito per il
caso di inadempimento, con il conferimento alla stessa Ditta
del diritto di agire per l’intero nei confronti dei condòmini
solidalmente responsabili.
La Cassazione risolve il problema affermando che le parti (tramite
un accordo firmato dall’amministratore) possono sottrarsi
al principio vigente (oggi quello della parziarietà delle
obbligazioni condominiali). Tale impostazione si sorregge sul
richiamo all’art. 1294 c.c., che fa salvo il caso in cui “dalla
legge o dal titolo non risulti diversamente”: secondo il Supremo
Collegio, “è addirittura ovvio che, con quest’ultima
AMMINISTRARE Immobili
279

espressione, il titolo, il legi-slatore abbia inteso evocare la
fonte negoziale del rapporto, nella quale le parti ben possono
diversamente normare la fase dell’adempimento, con la
rinuncia del creditore alle agevolazioni che gli derivano dalla
possibilità di chiedere e ottenere da uno solo dei soggetti
passivi il pagamento dell’intero suo credito”.
La Suprema Corte spiega che, nonostante la fattispecie sia
maturata in un assetto in cui era maggioritaria la tesi della
natura solidale della responsabilità dei singoli condomini per
le obbligazioni condominiali verso i terzi e dunque si presti
ad essere qualificata come limitativa della solidarietà, oggi
“appare limitativa della parziarietà”.
Aldilà di queste precisazioni, vengono affermati con forza dai
Giudici di legittimità due principi:
a) la disciplina delle obbligazioni condominiali e la natura parziaria
delle stesse ha natura “disponibile” ed è, quindi, derogabile
dalle parti anche con un ritorno alla solidarietà;
b) a parte i casi, incontestabili, di deroga espressamente sancita
dalla volontà manifestata dai singoli condomini e dal regolamento
condominiale, l’amministratore ha il diritto, tramite
un accordo concluso con il terzo contraente, di conferire il
requisito della “solidarietà” alle obbligazioni pecunia-rie condominiali
che, assunte in un determinato contratto, avrebbero
in via generale natura “parziaria”.
Orbene, tale ultima affermazione desta qualche perplessità.
Sappiamo che il rapporto che intercorre tra i singoli condomini
e l’amministratore è configurato come una sorta di
mandato collettivo, con più mandanti ed un unico incarico
espresso in forma collegiale e maggioritaria attraverso la
delibera assembleare, assimilabile al mandato con rappresentanza,
nel quale il mandatario (l’amministratore) agisce
in nome e per conto del mandante (i condomini), nei cui
confronti si producono direttamente gli effetti giuridici degli
atti posti in essere.
L’amministratore, dunque, ricevuto il mandato dai singoli
condòmini (ognuno dei quali partecipa alle spese secondo
la caratura millesimale), assume obbligazioni in nome e per
conto del condominio (e quindi dei singoli condòmini) senza
poter eccedere dai limiti dei poteri conferitigli e delle sue
attribuzioni.
Nel momento in cui dunque si afferma che, nel nostro sistema
giuridico, le obbligazioni condominiali verso i terzi sono
rette dal principio della parziarietà (cioè ogni condòmino risponde
verso i terzi entro la misura della sua quota millesima-
280
AMMINISTRARE Immobili
le), diventa difficile comprendere come l’amministratore possa
autonomamente concordare con il terzo contraente una
diversa regolamentazione del rapporto di credito e vincolare
il condòmino (anche quello che ha pagato la sua quota) a
subire una azione di recupero per l’intera somma dovuta allo
scopo di coprire le quote dei condomini inadempienti.
A fronte di una situazione generale in cui è sancita la parziarietà
delle obbligazioni condominiali ed il singolo condòmino
adempiente è affrancato dal pericolo di subire un’esecuzione
a causa dell’inadempimento degli altri, riteniamo che si possa
ripristinare il vincolo solidale tra tutti i partecipanti al condominio,
solo a condizione che l’obbligazione contratta con il
terzo sia stata assunta dall’amministratore entro l’ambito dei
suoi poteri.
Ecco perché diciamo che questo problema va approfondito e
non può essere liquidato semplicemente con il conferimento
all’amministratore del potere di concordare con il terzo
(magari con una clausola inserita nel contratto) il ritorno alla
solidarietà passiva.
Sentiamo dunque l’esigenza di raccomandare una grande
cautela ed in ciò ci sentiamo suffragati dalla stessa sentenza
delle Sezioni Unite della Cassazione n.9148/2008, dove,
per affermare il principio della “parziarietà”, si spiega che la
solidarietà non può ricondursi alla unitarietà del gruppo, in
quanto il condominio non raffigura un «ente di gestione»,
ma una organizzazione pluralistica e (questo ci sembra il punto
focale) “l’amministratore rappresenta immediatamente i
singoli partecipanti, nei limiti del mandato conferito secondo
le quote di ciascuno”.
Il che sembra significare che, avendo i condòmini conferito il
mandato “secondo le quote di ciascuno” ed essendo, in via
generale, responsabili per le obbligazioni condominiali solo
in via parziaria, l’amministratore non può estendere, con un
accordo stipulato autonomamente con il terzo, la responsabilità
dei singoli oltre le quote stesse.
La prudenza si impone di fronte alle gravi implicazioni possibili:
se il singolo condòmino, dopo aver conferito all’amministratore
il mandato entro la sua quota millesimale, si trovasse
a subire, con la stipula da parte dello stesso amministratore
con il terzo contraente di un accordo derogativo del principio
della “parziarietà”, l’assoggettabilità ad un’escussione
per l’intero, potrebbe lamentare, con argomentazioni non
infondate, un eccesso, posto in essere dall’amministratore,
dai limiti dei poteri a lui conferiti e dalle sue attribuzioni. n

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LABoRAToRIo PERMANENTE ANACI – PoLITECNICo dI MILANo
Il mercato immobiliare italiano:
le potenzialita’ e le tendenze
In Italia il comparto residenziale ha sempre rappresentato
la parte di gran lunga più consistente del mercato immobiliare.
L’interesse delle famiglie italiane verso il settore immobiliare
è sempre stato molto forte e oggi, dopo la crisi del
mercato che ha caratterizzato i primi anni ’90 e che ha determinato
una notevole riduzione dei prezzi degli immobili,
la propensione delle famiglie all’investimento nel settore è in
significativo aumento.
Nel caso delle famiglie, l’utilizzazione del termine investimento
richiede alcune precisazioni. Infatti, si tratta di una
modalità particolare di investimento realizzato per fruire direttamente
del bene, per utilizzarlo come abitazione, in relazione
alle diverse tipologie di abitazione oggi diffuse: prima
e seconda casa, monolocale per il figlio, ecc…).
Molto esigua è la quota di famiglie che investe nella residenza
nell’obiettivo di ricavarne, attraverso la locazione, un
reddito.
Sul complesso dello stock immobiliare italiano la quota di
proprietà delle famiglie è pari a circa l’80% del totale. Del
restante 20% fanno parte le grandi proprietà pubbliche (Edilizia
popolare ex IACP, Enti Locali, Enti Previdenziali e altri organismi
dello Stato.) e private (Banche, Assicurazioni, ecc.),
anche se le imprese private nel corso degli ultimi anni hanno
drasticamente ridotto la quota di residenza in proprietà.
Ovviamente, l’utilizzatore finale rappresenta nell’ambito del
settore immobiliare l’investitore ideale: infatti, è l’unico in
grado di apprezzare quelle che vengono definite le “caratteristiche
intrinseche” dell’edificio, ovvero quel complesso di
elementi che ne determinano il valore d’uso: ubicazione, vista
che si gode dalle aperture, distribuzione interna all’unità
abitativa, caratteristiche architettoniche dell’edificio, luminosità
degli ambienti, ecc…
Qualunque altro investitore non interessato all’utilizzazione
diretta del bene si comporterebbe nello stesso modo con cui
si atteggia qualunque soggetto (persona fisica o organizzazione)
nel corso di un normale investimento mobiliare: valutazione
del rischio dell’investimento, della possibile durata e
facilità di smobilizzazione e della redditività.
La natura effettiva di ciò che sta dietro il titolo mobiliare interessa
all’investitore solo in relazione al rischio ed alla redditività,
ovvero al risultato dell’investimento.
282
AMMINISTRARE Immobili
di Oliviero Tronconi
Il limite del
settore immobiliare
italiano è proprio
quello di essere sempre
stato prevalentemente
un mercato
di utilizzatori
diretti
Il limite del settore immobiliare
italiano è proprio
quello di essere sempre
stato prevalentemente
un mercato di utilizzatori
diretti. Questo elemento,
unito alla forte presenza
dell’investimento pubblico
ed in senso lato dello
Stato (Enti Locali, Enti
Previdenziali pubblici e
privati, Banche ecc…) è
all’origine, non solo della
relativa debolezza del
mercato immobiliare, ma anche di tutte le “anomalie italiane”:
− proliferazione abnorme del numero degli operatori impegnati
nella compravendita a fronte della grande carenza di
figure professionali operanti in altri segmenti del mercato;
− incertezza nella determinazione dei prezzi di mercato a cui
si unisce una spesso marcata inaffidabilità degli stessi;
− assenza di organismi e tradizioni consolidate in grado di
dettare le regole del mercato sul piano deontologico e della
qualità-certificazione delle attività-ruoli professionali, e delle
garanzie per l’utente cittadino;
− presenza di poche significative società immobiliari visibili e
riconoscibili nel mercato, in grado di fare profitti e di attirare
“normali investitori”;
− carenza di strumenti finanziari (Fondi di investimento immobiliare,
Fondi pensione) e prassi finanziarie consolidate
(Securitization, Sale and Leaseback, ecc.) in grado di favorire
l’investimento immobiliare;
− grave carenza di alcune figure-ruoli chiave del ciclo edilizio/
immobiliare quali ad esempio il promotore immobiliare ed il
gestore di edifici-patrimoni immobiliari, cui si contrappone
la diffusa presenza di soggetti improvvisati con struttura organizzativa
limitata e di carattere artigianale, che realizzano
una-poche operazioni per poi ritirarsi dal mercato.
““
La trasformazione del mercato immobiliare
Il breve quadro del settore immobiliare che abbiamo tracciato
riguarda però il passato: a partire dalla seconda metà degli
anni ’90 sono accadute molte cose che, seppur lentamente,
hanno concorso a modificare, nella direzione di uno sviluppo
più moderno e più integrato nella comunità internazionale,
il settore immobiliare.
• L’avvio del processo di dismissione del patrimonio
immobiliare pubblico
R

R
Il D.L. 16 Febbraio 1996, n. 104 chiude una lunga fase storica
di investimenti immobiliari operati dagli Enti Previdenziali
Pubblici, ma anche privati. Investimenti entrati in crisi per
la scarsa, e molte volte addirittura nulla, redditività. Il D.L.
104/96 apre la nuova fase della “dismissione del patrimonio
immobiliare pubblico” ed al tempo stesso rinnova i criteri e le
forme di gestione con cui gli Enti Proprietari devono amministrare
i propri assets.
Il D.L. 104/96 ha, al di là dello specifico dettato normativo, il
grande merito culturale di innovare i criteri-concetti con cui le
Pubbliche Amministrazioni italiane si sono sempre rapportate
all’investimento e alla gestione immobiliare.
• La creazione di società immobiliari di nuovo tipo
Iniziano le dismissioni di importanti patrimoni immobiliari da
parte di privati. Questi processi sono motivati dalla volontà di
scorporare patrimoni immobiliari di ingente valore dal proprio
“core business” rendendo possibile la loro valorizzazione e
gestione più efficiente.
In tal modo vengono costituite nuove importanti società
immobiliari: UNIM (successivamente acquisita da Pirelli con
un’OPA ostile) e Beni Stabili.
Questo processo è continuato impetuoso anche negli anni
successivi.
• Nuovi strumenti finanziari del settore immobiliare
Un ruolo indubbiamente primario nella trasformazione del
settore hanno avuto i nuovi strumenti finanziari creati appositamente
per il comparto immobiliare italiano.
Seppur con un ritardo che si misura in alcune decine di anni,
anche il nostro Paese è ormai dotato di strumenti finanziari
in grado di catalizzare, sia il risparmio della famiglia, che
l’interesse degli investitori istituzionali verso il comparto immobiliare.
Questo ha determinato un tendenziale processo di finanziarizzazione
che ha operato, ed opererà, nel senso di creare
comportamenti formalizzati, procedure rigorose e servizi
qualificati contribuendo in tal modo a superare la fase
spontaneistica caratterizzata da una estrema disomogeneità
di comportamenti, assenza di regole, proliferazione di figure
– ruoli dotati di non eccelsa professionalità.
Tra gli strumenti finanziari più importanti per il settore immobiliare
ricordiamo i Fondi immobiliari, i Fondi immobiliari ad
apporto, la Securitisation.
• La securitisation: ovvero come trasformare un immobile
in titoli negoziabili
Un ulteriore modello di finanziarizzazione del settore immobiliare
è rappresentato dalla “Securitisation”.
La “Securitisation” è uno strumento che viene utilizzato per
conferire liquidità all’investimento immobiliare attraverso la
cartolarizzazione (incorporazione) in un titolo di un reddito
derivante dai cespiti immobiliari. La redditività del titolo è
perciò determinata dal flusso di reddito nel tempo derivante
dalla gestione delle proprietà immobiliari oggetto dell’operazione
di securitisation.
E’ importante sottolineare come per effettuare una operazione
di securitisation non sia necessario cedere la proprietà del
cespite immobiliare, ma invece sia sufficiente il conferimento
del reddito prodotto dal cespite.
LABoRAToRIo PERMANENTE ANACI – PoLITECNICo dI MILANo

LABoRAToRIo PERMANENTE ANACI – PoLITECNICo dI MILANo
o titoli ABS (Asset-Backed-Securitisation) che possono essere
a tasso fisso (sempre più elevato del rendimento medio dei
titoli di Stato) o variabile.
Le caratteristiche dell’investimento immobiliare
Le diverse alternative di investimento immobiliare evidenziate
hanno ovviamente caratteristiche diverse in rapporto ad alcuni
fondamentali parametri che brevemente esamineremo:
• Dimensione dell’investimento
L’acquisto di quote di un Fondo Immobiliare comporta un investimento
limitato: mediamente il valore di una singola quota
di un Fondo Immobiliare è pari o inferiore ai 5.000 euro.
Ovviamente qualunque investitore può acquistare una o più
quote di un Fondo.
Dimensione analoga o di poco inferiore ha il “lotto minimo
di acquisto” delle azioni delle principali società immobiliari
quotate alla Borsa di Milano.
Invece, l’acquisto diretto di un immobile richiede un investimento
ben maggiore in relazione alle diverse tipologie edilizie,
ma comunque sempre dell’ordine delle centinaia di milioni.
• Diversificazione e rischi dell’investimento
L’investimento immobiliare, per sua natura intrinseca, qualunque
sia lo strumento finanziario utilizzato permette un elevato
grado di sicurezza (bassa o nulla volatilità), ma anche di diversificazione
data la profonda e sostanziale difformità del comparto
immobiliare rispetto a tutti gli altri settori economici.
Comunque, nell’ambito immobiliare l’investimento che consente
la maggiore diversificazione è quello relativo l’acquisto
di quote di un Fondo Immobiliare.
Sullo stesso livello di diversificazione si pone l’acquisto di
azioni di società immobiliari.
Quindi l’investimento immobiliare consente potenzialmente
una riduzione del profilo di rischio e una forte diversificazione
per investitori che vogliano modificare il proprio portafoglio
titoli ed orientarlo in modo equilibrato.
Nel caso di titoli originati da una securitisation o titoli ABS
(Estero) si tratta più precisamente di obbligazioni che presentano
caratteristiche di rischio e rendimento del tutto simili ai
titoli del mercato mobiliare.
• La redditività dell’investimento immobiliare
La particolarità dell’investimento immobiliare è che la sua
redditività è duplice: da un lato il rendimento del titolo (ovvero
il flusso di reddito determinato dalla locazione), dall’altro
il possibile ed anzi probabile incremento del valore del titolo
(ovvero l’incremento di valore dell’immobile).
Per quanto riguarda la redditività dei Fondi Immobiliari occorre
sottolineare che il rendimento “garantito” o obiettivo minimo di
un Fondo (mediamente il 5-6%) viene abitualmente superato.
In questo caso sull’eccedenza viene applicata dal gestore del
Fondo una “Commissione di performance” normalmente vicina
o pari al 20% sulla quota eccedente.
La crescita degli operatori interessati alla realizzazione di Fondi
di investimento Immobiliare ed il conseguente aumento
del numero dei Fondi e della concorrenza che ne deriva, induce
a ritenere che nell’immediato futuro assisteremo ad una
forte riduzione o addirittura scomparsa delle Commissioni
applicate dalle Società di Gestione dei Fondi (Commissione
284
AMMINISTRARE Immobili
d’ingresso e di performance). I titoli emessi sulla base di operazioni
di Securitisation nel comparto immobiliare sono caratterizzati
da rendimenti generalmente interessanti, spesso
superiori rispetto ad analoghi titoli di Securitisation realizzati
in altri comparti.
Infatti, mentre le obbligazioni emesse da una “normale”
Securitisation sono negoziate tra i 25-35 punti base sopra
comparabili rated corporate bonds, i titoli emessi da Securitisation
garantiti da immobili offrono un rendimento superiore
che mediamente oscilla tra i 50 e i 100 punti base rispetto a
comparabili corporated bonds.
In buona sostanza i titoli emessi da Securitisation immobiliare
offrono rendimenti paragonabili a quelli di titoli più interessanti
del mercato mobiliare.
Oggi, tuttavia in uno scenario in cui la finanza internazionale
appare incerta si vanno affermando anche le obbligazioni a
tasso fisso.
Nel caso di titoli ABS (Estero) vi sono ormai diverse esperienze
a livello europeo in cui si sono registrati rendimenti compresi
tra il 3-8% sopra i principali titoli di Stato sempre in relazione
al tipo di rating assegnato.
Il mercato ha espresso un forte gradimento per i titoli ABS
garantiti da immobili anche nel caso di rating non elevati (rating
B) .
Questa propensione deriva dalla presenza di investitori che
operano sul mercato con strumenti che hanno caratteristiche
di rischio, ma che comunque presentano indubbie garanzie
offerte proprio dagli immobili che sono alla base del processo
di Securitisation.
Nella maggioranza dei casi i titoli emessi da una Securitisation
prendono la forma di obbligazioni a tasso variabile (floating
rate note) il cui rendimento dipende dalla “classe di rating”
assegnata .
Il rendimento è sempre comunque ampiamente superiore di
una significativa percentuale sopra all’Euribor. n
R

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SPAzIo ALLE SEdI REGIoNALI / PRoVINCIALI
Intervista a Marco Lombardozzi,
presidente provinciale di Bolzano
LE INTERVISTE DI FRANCESCO VENUNZIO
2010: quarto anno come
Presidente della sede
ANACI di Bolzano, come
sono cambiate le cose
dalla sua nomina?
Ho iniziato il mio incarico
nel gennaio 2006, allora
gli iscritti erano 29 mentre
64 erano iscritti APACI - Associazione Provinciale Amministratori
Condominiali Immobiliari, costola dell’Unione Turismo e
Servizi di Bolzano; grazie all’impegno e al lavoro di tutta la
sede oggi contiamo 93 iscritti ANACI mentre APACI è stata assorbita
all’interno di ANACI Bolzano; sono stati tuttavia mantenuti
i rapporti con l’Unione della quale sono recentemente
diventato Vicepresidente della Giunta Servizi.
Quali sono stati i primi cambiamenti da lei portati alla
sede?
Al momento della mia nomina i rapporti con le istituzioni locali
erano inesistenti e non si faceva attività formativa così come
non si faceva attività come direttivo; ho quindi deciso di fissare
immediatamente ogni primo mercoledì del mese la riunione
del direttivo coinvolgendo ogni volta di più i componenti che
un poco alla volta hanno iniziato a seguirmi ed a divenire anche
loro propositivi. Ho inoltre riallacciato i rapporti con la stampa
locale, che oggi sono ottimi, così come i rapporti con le autorità
locali a partire dal Centro Tutela Consumatori Utenti della
Provincia Autonoma di Bolzano che, da una posizione inizialmente
estremamente critica, è passato nel corso del tempo
ad una fase di proficua collaborazione fino a creare insieme il
Tavolo Conciliativo composto da un rappresentante del CTCU
ed uno della Sezione ANACI di Bolzano per le problematiche
legate al condominio di particolare rilevanza e difficoltà. Ho
inoltre iniziato una rubrica di domanda e risposta sull’inserto
quindicinale di un quotidiano in lingua tedesca, così come su
un giornalino in lingua italiana a distribuzione gratuita in oltre
70.000 famiglie con un grande ritorno di immagine per
ANACI, credo infatti che l’informazione sia essenziale per fare
conoscere l’associazione e le attività che si fanno.
Come si presenta oggi la sede ANACI Bolzano?
Il lavoro svolto dalla sede ANACI Bolzano ha certamente contribuito
a far conoscere ANACI come l’associazione di categoria
maggiormente rappresentativa; oggi chi non è iscritto
ANACI spesso viene escluso dalle gare o da altre attività.
286
AMMINISTRARE Immobili
Quali sono, brevemente, le attività da lei svolte?
Nel 2007 ho deciso di partecipare alla fiera Klimahouse di Bolzano
con un grande ritorno pubblicitario per l’associazione e
una grande soddisfazione personale in quanto non solo è stata
mia l’idea ma anche la realizzazione pratica fino al momento di
montare lo stand e di tenerlo aperto allorquando molti colleghi
mi hanno fornito il proprio aiuto e la propria disponibilità. Ritenendo
di fondamentale importanza l’investimento nella formazione
ho organizzato seminari, workshop e convegni con
cadenza mensile da settembre a maggio di ogni anno e sempre
con un’ottima partecipazione di colleghi. Ho inoltre creato
dal nulla il sito www.anaci.bz.it ottenendo sponsorizzazioni
poco impegnative da parte di fornitori locali ai quali, a fronte di
poche centinaia di Euro annui, offriamo un adesivo con il logo
ANACI e la scritta in calce “Consigliato ANACI” da applicare
sulle loro vetrine o sui loro veicoli; il rinnovo annuale comporta
il rilascio di un bollino che riporta l’anno di validità da applicare
sull’adesivo stesso. Infine ho allacciato rapporti con la Provincia
Autonoma di Bolzano ottenendo tramite il TIS Innovation Park
Cluster Edilizia l’utilizzo gratuito di una modernissima sala polifunzionale
per 90 o per 300 persone.
Ho realizzato anche rubriche televisive che sono andate in
onda sulle reti locali e nelle quali ho affrontato temi legati al
condominio nell’intento di fare scuola per prima cosa tra i condomini
stessi – ho organizzato corsi di formazione per aspiranti
amministratori con cadenza biennale (prima non se ne erano
mai fatti) con una buona partecipazione e buoni risultati finali
dal punto di vista della preparazione dei partecipanti.
La formazione e l’informazione, quindi, sono per lei attività
importanti per svolgere il lavoro di amministratore
di condominio?
Ritengo che l’aggiornamento continuo sia certamente stimolo
al miglioramento dell’operato di ogni professionista; ho quindi
deciso di istituire una prova scritta ed una orale per l’iscrizione
all’ANACI e sono riuscito ad inserire in commissione di esami
un nostro rappresentante allorquando la Provincia Autonoma
di Bolzano organizza ogni sei mesi il proprio corso di formazione
per aspiranti amministratori al quale partecipo anch’io
per illustrare, come docente, cos’è ANACI – sono stato invitato
ad offrire la mia collaborazione con i responsabili della Scuola
Professionale al fine di elevare i contenuti del corso che ha visto
accrescersi il proprio programma sia come contenuti che come
durata (da 40 a oltre 100 ore).
Sempre nell’ambito della formazione ho organizzato, prima

Convegno 1 Agosto 2009, Trani
esperienza in Italia, insieme al dr Giuseppe D’Amore un seminario
di approfondimento della durata di 36 ore sul tema della
psicologia applicata alla nostra professione.
Ha qualche progetto in cantiere?
Sto predisponendo un progetto che si chiama Patti Chiari e
che consiste, partirà a settembre 2010, nell’impegno di tutti i
colleghi iscritti alla Sezione di Bolzano di riportare nelle proprie
offerte tutte le voci di spesa possibili dalla cancelleria alla
lettura dei contatori al compenso sui lavori straordinari, alla
compilazione del Modello 770 e via di seguito così da avere un
chiaro raffronto tra le varie offerte e la massima trasparenza
con i clienti; questa iniziativa sarà approvata anche dal Centro
Tutela Consumatori Utenti della Provincia di Bolzano.
So che ha rivestito anche i panni di scrittore, com’è stata
questa esperienza?
Sono coautore del libro “Professionisti del Terzo Millennio”,
opera nata dall’idea di applicare alcuni concetti del Marketing
moderno alla professione di amministratore di condominio;
devo dire che mi sono divertito molto ad andare in giro
a raccontare questa personale intuizione e ho riscontrato un
profondo interesse del pubblico le cui domande mi forniscono
sempre materia nuova su cui riflettere e lavorare.
Marketing e Condominio: due concetti che apparentemente
sembrano non avere nulla in comune, e invece?
E invece se leggerà il nostro libro scoprirà tanti spunti interessanti!
Questa idea non si è concretizzata solo in un libro ma è
diventata APQ - ANACI Progetto di Qualità un progetto nato
per promuovere una “riqualificazione” della professione di am-
SPAzIo ALLE SEdI REGIoNALI / PRoVINCIALI

SAFETy & SECuRITy
Appalti e Sicurezza:
il ruolo dell’amministratore
di Carlo Parodi
Art. 32 - Costituzione italiana
La repubblica tutela la salute come fondamentale diritto
dell’individuo e interesse della collettività e garantisce cure
gratuite agli indigenti.
Art. 41 – Costituzione italiana
L’iniziativa economica privata è libera. Non può svolgersi in
contrasto con l’utilità sociale o in modo da recare danno alla
sicurezza, alla libertà, alla dignità umana. La legge determina
i programmi ed i controlli opportuni perché l’attività
economica pubblica e privata possa essere indirizzata e coordinata
a fini sociali.
Art. 40 - Codice penale
Nessuno può essere punito per un fatto preveduto dalla
legge come reato, se l’evento dannoso o pericoloso, da cui
dipende l’esistenza del reato, non è conseguenza della sua
azione od omissione.Non impedire un evento, che si ha l’obbligo
giuridico di impedire, equivale a cagionarlo.
Art. 677 - Codice penale
Il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci
rovina ovvero chi è per lui obbligato alla conservazione o alla
vigilanza dell’edificio o della costruzione, il quale omette di
provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo, è punito
con l’ammenda non inferiore a lire ottomila. Alla stessa
pena soggiace chi, avendone l’obbligo, omette di rimuovere il
pericolo cagionato dall’avvenuta rovina di un edificio o di una
costruzione. Se dai fatti preveduti dalle disposizioni precedenti
deriva pericolo per le persone, la pena è dell’arresto fino a
sei mesi o dell’ammenda non inferiore a lire ventiquattromila.
Art. 1176 - Codice civile
Nell’adempiere l’obbligazione il debitore deve usare la diligenza
del buon padre di famiglia (v. art. 1710 - Diligenza del
mandatario). Nell’adempimento delle obbligazioni inerenti
all’esercizio di un’attività professionale la diligenza deve valutarsi
con riguardo alla natura dell’attività esercitata.
Art. 2087 - Codice civile
L’imprenditore è tenuto ad adottare nell’esercizio dell’impresa
le misure che, secondo le particolarità del lavoro, l’esperienza
e la tecnica, sono necessarie a tutelare l’integrità fisica
e la personalità morale dei prestatori di lavoro
288
AMMINISTRARE Immobili
interpella il Ministero
IL RUOLO
DELL’AMMINISTRATORE
La cultura della sicurez-
del Lavoro
za misura le esigenze di
civiltà di un Paese, non è
per discutere
una convenzione che cia-
di sicurezza
scuno si fa personalmente;
è un compromesso
in condominio
fra tecnica ed economia
che tiene conto delle risorse
che possono essere investite e delle possibilità che offre
la tecnologia. Nell’ambito condominiale troppo spesso
l’impegno viene sacrificato per privilegiare soltanto l’aspetto
economico.
La stessa Carta costituzionale garantisce all’art. 32 la tutela
del diritto alla salute per ogni cittadino, che deve essere assicurata
attraverso tutte le iniziative di carattere preventivo
idonee a salvaguardare lo stato naturale di sano. Ed infatti
in molte norme è prevista la sanzione penale per la sola violazione
delle prescrizioni di sicurezza con il potere di intervento
delle competenti autorità anche prima che si verifichi
l’infortunio per far rispettare quelle condizioni di sicurezza
che il legislatore ha ritenuto necessarie per impedire che lo
stesso infortunio accada. La Costituzione precisa ancora (art.
41) che la libera iniziativa economica privata non deve svolgersi
in modo da mettere a rischio le esigenze di sicurezza e
di dignità dei lavoratori; così l’art. 40 c.p. equipara la responsabilità
per aver determinato un evento dannoso alla omissione
di iniziative intese ad evitare il verificarsi dello stesso
evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire.
Dal punto di vista civilistico è stabilito l’adempimento delle
obbligazioni con la diligenza del buon padre di famiglia (art.
1176 c.c.) precisando che, in caso di attività di natura professionale,
è richiesta una diligenza “qualificata”; aggiungasi
che nell’ambito condominiale sussistono interessi pubblici da
tutelare (es. la sicurezza degli impianti e parti comuni quale
garanzia per tutti coloro che si trovano a frequentare l’edificio
per qualsiasi ragione: postini, manutentori, addetti alle
notifiche, ospiti, ecc.).
In occasione di interventi prescritti da provvedimenti legislativi
si ripropongono le perplessità sulla natura, così indefinita
nel nostro ordinamento, della figura professionale dell’amministratore
che dovrebbe garantire l’applicazione di norme
aventi carattere sociale con il condizionamento di una possibile
volontà ostativa dell’assemblea in ordine all’esecuzione
di adeguamenti comunque dovuti, la cui inadempienza
risulta anche sanzionata.
Interessante al riguardo è la sentenza del Giudice di pace
Vacchiano di Latina (7 marzo 1996, n. 44) nella quale è stato
precisato che le prescrizioni delle norme sulla sicurezza degli
““ L’ANACI

impianti (legge 46/90 ora T.U. dell’edilizia DPR n. 380/2001)
sono da considerarsi di applicazione automatica escludendo
anche il diritto di veto assembleare. Altrimenti l’amministratore
avrebbe il dovere di disattivare gli impianti non adeguati,
denunciando all’autorità competente la mancata ottemperanza
alle norme vigenti (o rassegnare le dimissioni).
La Cassazione penale si è però più volte pronunciata non ritenendo
responsabile l’amministratore quando gli interventi
non effettuati, che hanno determinato l’evento lesivo, sono
imputabili all’inerzia dell’assemblea regolarmente informata.
Il D.Lgs 9 aprile 2008, n.81, quale coordinamento della legislazione
vigente in materia di sicurezza del lavoro in unico
testo normativo, dovrebbe rappresentare una cultura della
prevenzione che divenga soprattutto coinvolgimento diffuso
e non imposizione; un’adesione quindi all’idea della prevenzione
come problema della collettività nel suo complesso prima
ancora che dei singoli, come esigenza etica piuttosto che
come obbedienza a doveri imposti o alla necessità di evitare
effetti negativi o sanzioni.
Nelle indagini conoscitive elaborate dalle Commissioni lavoro
di Camera e Senato emerge che il livello di osservanza delle
norme di sicurezza è ancora molto basso, in particolare nelle
aziende di modeste dimensioni e nell’artigianato; non si tratta
solo di ragioni economiche, ma anche di un deficit culturale.
Va inoltre considerato il collegamento tra inosservanza delle
norme di sicurezza e lavoro sommerso, con conseguente
alterazione della concorrenza fra le imprese con il rischio di
espulsione dal mercato di quelle più serie ed osservanti.
Per la cultura della prevenzione manca l’informazione durevole
e continuativa; l’attenzione della stampa è presente
quando accadono fatti particolarmente gravi; ma poi tutto si
spegne nella quotidianità.
La vigilanza deve certamente essere potenziata e qualificata,
condotta a livelli di reale efficacia, ma è indispensabile una
più incisiva sensibilizzazione dei cittadini (che nella maggior
parte dei casi sono anche condomini) ad un problema connotato
di estrema rilevanza sociale, partendo dalla scuola e
dagli organi di informazione e di comunicazione.
La sicurezza non è intesa come fattore strategico di sviluppo ed
elemento di valorizzazione degli immobili, ma individuata soltanto
come adempimento formale della normativa vigente (sicurezza
legale); si tratta di una concezione anacronistica tenuto
conto del continuo miglioramento degli standards abitativi.
In sede di predisposizione del citato Testo Unico il CSN non
ha mancato di evidenziare al Ministero del Lavoro le perplessità
interpretative della vigente normativa con responsabilità
indefinite per l’amministratore di condominio, sottolineando
che l’ANACI in rappresentanza di una categoria la cui attività,
incidendo su interessi diffusi nel tessuto socioeconomico, individua
una funzione sociale costituzionalmente garantita.
La titolarità del rapporto di lavoro subordinato con gli addetti
ai servizi condominiali non può che essere del condominio o,
meglio, dei condomini quali contitolari del diritto di comunione
sui beni ed infatti i due Contratti Collettivi Nazionali di categoria
disciplinano il rapporto di lavoro relativo “ai dipendenti da
proprietari di fabbricati”. L’aggregazione accidentale e causale
di interessi individuali per la cui tutela è conferito un mandato
sui generis all’amministratore, peraltro obbligatorio soltanto
quando i condomini sono più di quattro, determina valutazioni
difformi in ordine alla sua configurazione giuridica.
SAFETy & SECuRITy

SAFETy & SECuRITy
ha la responsabilità dell’organizzazione o dell’unità produttiva
in quanto esercita i poteri decisionali e di spesa) individua
chiaramente il condominio quale titolare del rapporto contrattuale
con il dipendente.
Il Ministero del Lavoro si era già espresso al riguardo in una
circolare del 10/5/1985 (prot. 5/252641) indirizzata ai propri
Ispettorati provinciali: “il condominio, sfornito di soggettività
giuridica, necessita di un organo che, invece, di tale soggettività
sia dotato e ne manifesti la volontà nei rapporti esterni.
Sotto questo profilo, quindi, la gestione del personale dipendente
non può che far capo alla figura dell’amministratore,
considerato quale organo del condominio munito di rappresentanza”.
Il legislatore peraltro sembra aver previsto l’adempimento
protettivo in riferimento all’esistenza di prestazioni svolte in
regime di subordinazione, considerato anche il citato rilievo
costituzionale del diritto alla salute, indipendentemente
dall’esistenza o meno dell’amministratore (edifici fino a quattro
condomini senza nomina obbligatoria).
Il Ministero delle Attività Produttive, ora Sviluppo Economico,
con una interpretazione evolutiva in merito agli obblighi
di protezione degli impianti elettrici comuni (nota n. 10723
del 25/2/2005), ha chiarito che l’obbligo delle verifiche periodiche
previste dal DPR n. 462/2001 sussiste quando sia individuabile
un ambiente di lavoro con prestazioni anche saltuarie
fornite da soggetti legati a vario titolo al proprietario
dell’impianto (i dipendenti di ogni condomino, colf e badanti
comprese).
Il Ministero ha sottolineato che la ratio legis deve essere individuata
nella inalienabile esigenza di garantire l’incolumità di
tutti coloro che vengono chiamati, a vario titolo, a fornire la
propria attività lavorativa presso un luogo ove risulti situato
un impianto elettrico con responsabilità a carico del proprietario
e/o amministratore i quali possono però offrire quale
prova liberatoria la certificazione della verifica effettuata.
LA VALUTAZIONE DEI RISCHI
Il comma 9 dell’art. 3 del TUS (campo di applicazione) precisa
che “nei confronti dei lavoratori che rientrano nel campo
di applicazione del Contratto collettivo dei proprietari di
fabbricati trovano applicazione gli obblighi di informazione e
formazione precisati nei successivi articoli 36 e 37”. Rispetto
al precedente testo degli artt. 21 e 22 del D.Lgs. n. 626/94 è
stato aggiunto soltanto che “Agli stessi devono essere forniti
i necessari dispositivi di protezione individuali (cosiddetti DPI)
in relazione alle effettive mansioni assegnate”.
La circolare ministeriale n. 30 del 5/3/1998 ha evidenziato
che informazione e formazione possono essere svolte anche
senza adempiere l’obbligo della valutazione rischi documentata
in forma scritta (art. 4 TUS) “non applicabile per i datori
di lavoro nell’ambito condominiale”; è opportuno ricordare
però che già l’accordo 17/4/1997 tra le Organizzazioni sindacali
sottoscritto ai sensi dell’art. 20 del decreto n. 626/94
prevede, alla fine dei corsi di formazione, una esercitazione
sul posto di lavoro “sulla base delle risultanze della valutazione
del rischio contenuta in apposito documento” che gli
amministratori dovrebbero predisporre.
L’interpretazione della giurisprudenza dell’art. 2087 c.c.
(utilizzato molto spesso in ambito penale per la valutazione
omissiva nei reati colposi) individua un obbligo a carico del
290
AMMINISTRARE Immobili
datore di lavoro di non attenersi soltanto alle disposizioni tassativamente
elencate dalla normativa di sicurezza del lavoro,
ma di utilizzare tutti gli accorgimenti funzionali che la scienza
e la tecnica offrono al momento al fine di evitare e prevenire
i sinistri; in sostanza uno stimolo per il datore di lavoro
ad aprirsi a tutte le nuove acquisizioni tecnologiche per la
tutela dei dipendenti affinché, laddove si dovesse verificare
un incidente, possa essere esclusa ogni sua responsabilità ed
invocato il caso fortuito.
L’ANACI ha da tempo rivolto al Ministero del Lavoro uno
specifico interpello evidenziando che, nonostante il limitato
campo di applicazione del TUS per l’ambito condominiale, ai
sensi degli articoli 36 e 37 è stabilito l’obbligo per il datore
di lavoro di particolari riferimenti al concetto di rischio in occasione
della formazione ed informazione dei lavoratori, con
conseguente necessità della elaborazione del documento di
valutazione dei rischi previsto dall’art. 17 dello stesso TUS.
Esigenza che dovrebbe peraltro determinarsi anche nel caso
di soli lavoratori alle dirette dipendenze dei singoli condomini
o in caso di assenza dell’amministratore perché non obbligatorio
o non nominato.
E’ stata inoltre prospettata la soluzione interpretativa che
esclude nell’ambito condominiale l’obbligo di elaborazione
del documento unico per ridurre i rischi da interferenze (cosiddetto
DUVRI) in occasione di interventi connessi a contratti
d’appalto, d’opera o di somministrazione.
Dopo i primi chiarimenti del Direttore generale per l’attività
ispettiva del Ministero Dott. Pennesi nel corso del convegno
“La sicurezza: un dovere per tutti” (22 aprile 2009), una
commissione del CSN ha concordato con i funzionari ministeriali
la risposta ad alcuni importanti quesiti di recente inseriti
sul sito ministeriale sezione “FAQ” quale utile guida per
tutti gli associati ai quali comunque è stata già indirizzata una
informativa (Amministrare Immobili n. 135 di giugno 2009)
consigliando in ogni caso una preventiva sensibilizzazione
dell’assemblea affinché, nel solo interesse dei condomini, siano
adottate tutte le cautele opportune.
Ecco i quesiti e le relative risposte ministeriali:
1) Per il condominio la redazione del Documento di Valutazione
del Rischio (DVR) è prevista esclusivamente in presenza
di lavoratori dipendenti che non rientrano nel campo del contratto
collettivo dei proprietari dei fabbricati. Per questi ultimi
vigono i soli obblighi di informazione/formazione (articolo 3,
comma 9, e articoli 36 e 37) e di fornitura dei dispositivi di
protezione individuale o di attrezzature proprie conformi alle
disposizioni del titolo III (articolo 3, comma 9) del D.Lgs. n.
81/2008 ?
Il condominio è senza alcun dubbio tenuto alla redazione del
documento di valutazione del rischio (innanzitutto nel rispetto
delle previsioni di cui agli articoli 17, 28 e 29 del D.Lgs. n.
81/2008, e s.m.i.) nel caso di presenza di lavoratori dipendenti
che non rientrano nel campo del contratto collettivo
dei proprietari dei fabbricati. Con riferimento a questi ultimi,
invece, la disposizione applicabile è l’articolo 3, comma 9, del
“Testo unico” di salute e sicurezza sul lavoro, che prevede che
a tali lavoratori trovino applicazione le disposizioni di cui agli
articoli 36 e 37 (rispettivamente, informazione e formazione
dei lavoratori) e, eventualmente, le previsioni di legge in

materia di Dispositivi di Protezione Individuali (DPI) e relative
alle attrezzature di lavoro (Titolo III del D.Lgs. n. 81/2008). Al
riguardo, va detto che, come rimarcato nella giurisprudenza
(Cass. penale, sez. IV, 3 agosto 2005, n. 29229), la attività
di valutazione del rischio – assolutamente prodromica a
ogni altra iniziativa antinfortunistica – va distinta dalla sua
formalizzazione in un documento e andrà, quindi, nel caso di
specie, garantita dal datore di lavoro in relazione agli obblighi
informativi e formativi e a quelli – eventuali, in quanto legati
alla necessità di utilizzo di tali strumenti – derivanti dalla fornitura
da parte del datore di lavoro di DPI e/o attrezzature di
lavoro. Tale ottemperanza potrà, tuttavia, prescindere dalla
necessaria redazione di un documento, non richiesta dalla
normativa vigente.
2) Per l’adempimento dell’obbligo di informazione (articolo
36 del D.Lgs. n. 81/2008) nei confronti dei soggetti di cui
all’articolo 3, comma 9, è corretta l’effettuazione di una comunicazione
scritta al lavoratore che contenga i requisiti previsti
dall’articolo 36 ma non quelli previsti per il DVR negli
artt. 28 e 29?
L’obbligo di informazione previsto dall’articolo 36 a carico del
condominio nei confronti di lavoratori dipendenti che rientrano
nel campo del contratto collettivo dei proprietari dei
fabbricati si considera adempiuto se effettuato a mezzo di
una comunicazione contenente i requisiti del predetto arti-
SAFETy & SECuRITy

SAFETy & SECuRITy
ticolo 26) il condominio medesimo deve intendersi “datore di
lavoro” anche nei confronti di tali imprese o lavoratori autonomi
con applicazione dei conseguenti obblighi?
Nel caso di contemporanea presenza di lavoratori dipendenti
e di imprese e/o lavoratori autonomi affidatari di lavori, servizi
o forniture, il condominio deve considerarsi “datore di lavoro”
esclusivamente riguardo ai primi. In tale situazione, con
riferimento alle imprese e/o ai lavoratori autonomi, invece,
sul condominio graveranno gli obblighi di cui all’articolo 26
del D.Lgs. n. 81/2008, e s.m.i..
4) Ove il condominio, che sia “datore di lavoro” nei confronti
di dipendenti ai quali si applichi il contratto collettivo dei
proprietari di fabbricati o altra tipologia di lavoratore, affidi
“lavori, servizi o forniture” a impresa appaltatrice o a lavoratori
autonomi, ex articolo 26 del “Testo unico” di salute
e sicurezza sul lavoro, potrà indifferentemente ottemperare
all’obbligo di fornire “informazioni dettagliate” (art. 26,
comma 1, lett. b), e a quello di “informarsi reciprocamente”
(art. 26, comma 2, lett. b), con una comunicazione (nel caso
di non sussistenza di rischi da interferenze) oppure con la predisposizione
del Documento Unico di Valutazione dei Rischi
da Interferenza (in caso contrario)?
L’articolo 26, comma 3, del D.Lgs. n. 81/2008, e s.m.i., costituisce,
secondo l’espresso dettato normativo, la modalità di
attuazione dell’obbligo di cooperazione e di coordinamento
imposto al committente dall’articolo 26, comma 2, e, pertanto,
non appare pertinente il richiamo all’obbligo di informazione
di cui all’articolo 26, comma 1, lettera b). Tanto premesso,
con specifico riferimento all’obbligo di informazione
reciproca, va rimarcato come la norma (articolo 26, comma
2, lettera b) faccia riferimento a un obbligo di natura sostanziale
e non certo formale, mentre i successivi commi 3, 3-bis e
3-ter individuano le condizioni e le modalità per la redazione
del Documento Unico di Valutazione dei Rischi da Interferenza
(c.d. DUVRI). Dunque, nei casi in cui è prevista la sua
elaborazione, il DUVRI potrà essere utilizzato dal condominio
al fine di dimostrare di avere ottemperato all’obbligo di coordinamento
di cui all’articolo 26, comma 2), lettera b, sempre
tenendo conto della circostanza che l’obbligo in parola non
può ritenersi assolto sic et simpliciter con la redazione del
documento se non sia stato dimostrato che il datore di lavoro
committente (ai sensi dell’articolo 26) abbia concretamente
ottemperato all’obbligo di coordinamento in parola.
Diversamente, nel caso in cui il condominio commissioni, nella
forma di contratto d’appalto, lavori edili o di ingegneria civili
ricadenti nel campo di applicazione del Titolo IV del D.Lgs.
n. 81/2008 sui cantieri mobili o temporanei, l’amministratore
è necessariamente qualificato come committente e come tale
assoggettato agli obblighi di cui agli artt. 88 e seguenti del
medesimo testo normativo.
Alcune osservazioni finali sul ruolo dell’amministratore:
- Cassazione penale 9/7/2009, n. 28197 ha chiarito, in ordine
alle modalità di attuazione dell’obbligo di cooperazione
da parte del datore di lavoro-committente, che cooperare
non significa intervenire in supplenza dell’appaltatore tutte
le volte che costui omette per qualsiasi ragione di adottare
292
AMMINISTRARE Immobili
le misure di prevenzione prescritte a tutela soltanto dei suoi
lavoratori, poiché, se così si intendesse, si risolverebbe in una
inammissibile ingerenza del committente nell’attività propria
dell’appaltatore;
- la mancata formalizzazione del DVR da parte dell’amministratore
determina la necessità di una nuova valutazione del
rischio da parte del nuovo rappresentante legale in caso di
ogni avvicendamento nell’incarico;
- è consigliabile non sottovalutare la preventiva verifica delle
imprese alle quali vengono affidati gli appalti proponendo
sempre in assemblea la nomina degli specifici tecnici responsabili
ai quali dovrà essere affidata in forma scritta la custodia
delle parti comuni interessate dagli interventi. n

AMMINISTRARE
Immobili >>Speciale
Il decoro
architettonico
di Gisella Casamassima
R

Speciale
IL dECoRo ARCHITETToNICo
di Gisella Casamassima
Le novità tecnologiche, le migliorie che ciascun Condomino
pensa di apportare alla propria abitazione per renderla
più confortevole e più bella, le necessità che spesso
spingono ad operare cambiamenti sulla propria casa o le
attività e le modalità d’uso dei beni comuni sono spesso
all’origine delle controversie più disparate che hanno
come comune denominatore la difesa del decoro architettonico.
CHE COSA è IL DECORO ARCHITETTONICO
Il Codice Civile non definisce il “decoro architettonico” ma lo
richiama dandone per scontato il contenuto concettuale e giuridico
e spesso assimilandolo all’”aspetto” architettonico.
Si parla di decoro all’art. 1120, comma secondo, laddove si
prescrive il divieto di porre in essere innovazioni che alterino il
decoro del fabbricato e all’art. 1138, ove si stabilisce che tra i
contenuti del regolamento (obbligatorio qualora lo stabile sia
formato da più di dieci condomini) vi siano le norme per la
tutela del decoro dell’edificio.
All’art. 1127, si stabilisce invece la facoltà di opporsi da parte
degli altri condomini alla sopraelevazione qualora questa pregiudichi
l’”aspetto architettonico” dell’edificio.
Il decoro o aspetto architettonico del fabbricato è dunque un
bene comune immateriale rilevante dal punto di vista della tutela
codicistica, ancorché non precisamente definito, o meglio,
spesso, determinato in relazione alla sussistenza di altre caratteristiche
dell’edificio.
Vediamo allora come la giurisprudenza abbia via via sostanziato
questo concetto e come – nella varietà delle fattispecie – lo
abbia reso rilevante.
Per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista
dall’art. 1120 c.c. deve intendersi l’estetica data dall’insieme
delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono
la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell’edificio,
nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata
armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edificio
di particolare pregio artistico. L’indagine volta a stabilire se, in
concreto, un’innovazione determini o meno alterazione del
decoro architettonico è demandata al giudice del merito, il cui
apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se congruamente
motivato.
* Cassazione 7 marzo 1988, n. 2313
Per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista
dall’art. 1120 c.c., deve intendersi l’estetica data dall’insieme
delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono
la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell’edificio,
nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una sua determina-
294
AMMINISTRARE Immobili
ta, armonica fisionomia senza che occorra che si tratti di un
edificio di particolare pregio artistico.
* Cassazione 7 dicembre 1994, n. 10507
Alle modificazioni consentite al singolo ex art. 1102, primo
comma, c.c. le quali tecnicamente si contrassegnano perchè
non alterano la destinazione delle cose comuni, si applica altresì
il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato,
statuito espressamente dall’art. 1120, secondo comma, c.c., in
tema di innovazioni.
* Cassazione 29 marzo 1994, n. 3084
In materia di condominio di edifici, il codice civile, nel riferirsi
quanto alle sopraelevazioni (art. 1127, comma terzo, c.c.), all’
aspetto architettonico dell’edificio e, quanto alle innovazioni
(art. 1120, comma secondo, c.c.), al decoro architettonico dello
stesso, adotta nozioni di diversa portata, intendendo per
aspetto architettonico la caratteristica principale insita nello
stile architettonico dell’ edificio, sicchè l’adozione, nella parte
sopraelevata, di uno stile diverso da quello della parte preesistente
comporta normalmente un mutamento peggiorativo
dell’aspetto architettonico complessivo, percepibile da qualunque
osservatore. La relativa indagine, condotta in stretta
correlazione con la visibilità dell’opera con l’esistenza di un
danno economico valutabile, è demandata al giudice di merito,
il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se
congruamente motivato, senza comportare l’obbligo di una
espressa motivazione sulla sussistenza del pregiudizio economico,
quando questo è da ritenersi insito in quello estetico, in
conseguenza della gravità di quest’ultimo.
*Cassazione 28 novembre 1987, n. 8861
Il decoro architettonico dell’edificio condominiale è tutelato
dall’art. 1120, secondo comma, c.c. solo in relazione a vere
e proprie innovazioni della cosa comune (anche di carattere
contingente ma tali da modificarne la destinazione), non già
anche in relazione alle modalità di utilizzazione dell’immobile
di proprietà esclusiva.
* Corte Appello Milano, sez. I, 25 settembre 1992, n. 1556
Esclusi problemi di staticità, non sono pregiudizievoli per il decoro
e l’aspetto architettonico dell’edificio condominiale e, pertanto,
non se ne può imporre la demolizione, quei manufatti,
posti in essere dai singoli condomini sulle rispettive proprietà
esclusive, che non siano (o lo siano in modo inapprezzabile)
visibili dall’esterno, essendo evidentemente determinante, in
fatto di estetica, il criterio della visibilità dell’opera.
* Tribunale Roma, 13 novembre 1990, n. 3556
La costruzione di un soppalco in un appartamento integra gli
estremi del pregiudizio al decoro architettonico, in quanto modifica
l’originaria distribuzione interna degli spazi, anche quando
tale alterazione non sia percepibile dall’esterno.
* Tribunale Napoli, 26 gennaio 1994.
L’alterazione del decoro dell’edificio condominiale (che in sé
non è bene comune, ma al regime legale dei beni comuni è
assoggettato) ben può derivare dall’alterazione dell’originario
aspetto di singoli elementi o di singole parti dell’edificio stesso
che abbiano sostanziale o formale autonomia o siano comunque
suscettibili per sé‚ di autonoma considerazione, senza che

possa rilevare la circostanza che analogo manufatto sia stato
da altri realizzato su di un diverso fronte dello stesso edificio.
* Cassazione 15 gennaio 1986, n. 175
L’utilizzo di una parete esterna dell’edificio condominiale a sostegno
di un cartellone pubblicitario grande quanto l’intera superficie
disponibile costituisce innovazione, in quanto destina il
bene comune ad una funzione diversa da quella originaria. Tale
destinazione reca indubbio pregiudizio al decoro architettonico
dello stabile, in quanto nel termine “decoro” il legislatore ha
compendiato non solo la piacevolezza e l’armonia dell’aspetto
architettonico dell’edificio condominiale, ma anche la rispettabilità
e la dignità dello stesso.
* Corte Appello Milano, 17 giugno 1997, n. 1974
Al fine di stabilire se le opere modificatrici della cosa comune
abbiano pregiudicato il decoro architettonico di un fabbricato
condominiale, devono essere tenute presenti le condizioni in
cui quest’ultimo si trovava prima dell’esecuzione delle opere
stesse, con la conseguenza che una modifica non può essere
ritenuta pregiudizievole per il decoro architettonico se apportata
ad un edificio la cui estetica era stata già menomata a
seguito di precedenti lavori ovvero che sia di mediocre livello
architettonico.
* Cassazione 29 luglio 1989, n. 3549
Allorché non è dedotta dal condominio la lesione del valore
architettonico-storico dell’edificio, il giudice si deve limitare
ad accertare l’eventuale lesione del decoro architettonico, ai
sensi dell’art. 1120 c.c., con riguardo a qualsiasi edificio privo
di particolare importanza; ne consegue che non si può parla-
Speciale

Torre Asinelli, Bologna
Alla base vi è stato ricavato
un negozio rispettando
le norme di decoro
architettonico

lità che la sopraelevazione mantenga o ripeta le preesistenti
linee architettoniche dell’edificio, ma soltanto alla regola – la
cui eventuale violazione va accertata con indagine di fatto in
relazione ai singoli casi – di non pregiudicare il decoro dell’edificio
medesimo o di non peggiorarne aspetto esterno secondo
il comune senso estetico.
*Cassazione 9 aprile 1980, n. 2267
A norma dell’art. 1127 terzo comma c.c. il diritto dei condomini
di opporsi alla sopraelevazione che sia suscettibile di pregiudicare
l’aspetto architettonico dell’edificio o di diminuire
notevolmente l’aria e la luce dei piani sottostanti – il cui accertamento
è demandato al giudice di merito ed è insindacabile
in sede di legittimità se congruamente motivato – può essere
esercitato non solo prima dell’inizio della sopraelevazione ma
anche dopo che la stessa sia stata effettuata, con facoltà di domandare,
in questa seconda ipotesi, la riduzione in pristino ed
il risarcimento del danno conseguente al pregiudizio derivato.
* Cassazione 4 dicembre 1982, n. 6611
La valutazione delle innovazioni, al fine della salvaguardia del
decoro architettonico, è meno rigorosa per un edificio di architettura
moderna, rispetto a quella necessaria per un immobile
antico o d’epoca.
* Tribunale Milano, sez. VIII, 8 maggio 1989.
La norma dell’art. 1120 c.c., nella parte in cui vieta le innovazioni
che possono recare pregiudizio al decoro architettonico
dell’edificio in condominio, si limita a tutelare l’edificio in sé,
mentre il rapporto dell’edificio con l’ambiente è regolato da
legislazione speciale.
* Cassazione 9 aprile 1975, n. 1304.
I vincoli per la tutela delle bellezze naturali ed artistiche, gravanti
sul proprietario di un immobile in edificio condominiale,
incidono, in ordine alle opere che comportino modifica della
situazione preesistente, solo nei rapporti fra il proprietario esecutore
delle opere stesse e la pubblica autorità investita della
tutela, ma non possono interferire negativamente sulle posizioni
soggettive attribuite agli altri condomini dall’art. 1120,
secondo comma, c.c. per la preservazione del decoro architettonico
dell’edificio; da ciò consegue che, al fine di accertare
la legittimità o meno, ai sensi del citato art. 1120, secondo
comma, c.c., della innovazione eseguita dal proprietario di un
piano o di una porzione di piano, in corrispondenza della sua
proprietà esclusiva, è irrilevante che l’autorità preposta all’indicata
tutela abbia autorizzato l’opera medesima.
* Cassazione 28 giugno 1975, n. 2552.
Il proprietario di un immobile non può invocare la norma stabilita
dall’art. 1120 c.c. per pretendere che il proprietario di
quello antistante ne curi l’estetica intonacandolo adeguatamente
all’esterno, perchè‚ tale norma disciplina i rapporti condominiali
sui beni comuni, non esclusivamente altrui, mentre
gli interessi al rispetto dell’ornato pubblico e dell’aspetto dei
fabbricati possono trovare tutela nei regolamenti edilizi comunali
(artt. 871 c.c. e 33 L. 17 agosto 1942 n. 1150) - la cui esistenza
e contenuto va provata da chi l’invoca - che, se violati,
non obbligano ad un facere, ma al risarcimento del danno (art.
872 c.c.).
* Cassazione 21 febbraio 1998, n. 1873
Speciale

Speciale
ni dall’art. 1120 secondo comma, c.c. Tale divieto, infatti, si
estende in via analogica anche alle suddette modificazioni essendo
informato in entrambi i casi alla medesima ratio legis.
* Cassazione 29 marzo 1994, n. 3084
La lesione deve essere permanente (non lo è il fatto di stendere
dei panni sul balcone condominiale).
Pretura di Pisa, 3 maggio 1993
Con riguardo ad un edificio in condominio ancorché dotato di
antenna televisiva centralizzata né l’assemblea dei condomini,
né il regolamento da questa approvato possono vietare l’installazione
di singole antenne ricetrasmittenti sul tetto comune da
parte dei condomini, in quanto in tal modo non vengono disciplinate
le modalità di uso della cosa comune, ma viene ad essere
menomato il diritto di ciascun condominio all’uso della copertura
comune, incidendo sul diritto di proprietà dello stesso.
*Cassazione 03 agosto 1990, n. 7825
Riassumendo in maniera molto sintetica il contenuto di questo
primo gruppo di sentenze, si può affermare che:
1) il decoro risulta dall’insieme delle linee e strutture
ornamentali che costituiscono la nota dominante ed
imprimono alle varie parti dell’edificio ed all’edificio nel
suo insieme una determinata fisionomia ed un particolare
pregio estetico;
2) non è necessario che si tratti di un edificio di particolare
pregio artistico;
3) il pregio estetico è un bene comune immateriale e
quindi è tutelabile solo da parte dei condomini (non di
eventuali terzi);
4) esso è diversamente rilevante a seconda delle condizioni
specifiche del fabbricato (senza riferimento all’ambiente
circostante), anche se la presenza di precedenti
analoghe lesioni di per sé non impedisce la censura su
nuovi pregiudizi al decoro del fabbricato;
5) l’eventuale autorizzazione amministrativa dei lavori
innovativi non impedisce il sindacato di merito sulla lesione
del decoro;
6) la valutazione della lesione comporta un giudizio di
merito ed è quindi demandata al Giudice ordinario e
sottratta alla valutazione di legittimità da parte della
Corte di Cassazione;
7) il pregiudizio è rilevante qualora abbia carattere di
permanenza.
Si dovrebbe quindi desumere che:
a) tutti gli edifici che nascono in seguito ad un progetto ( e quindi
non sono frutto di superfetazioni intervenute a caso) sorgono
dotati di armonia di linee, giacché è impensabile che un progettista
non imprima alla sua creatura una - ancorché semplice
e non particolarmente rilevante sotto il profilo artistico - organizzazione
ragionata ed armonica degli aspetti esteriori e quindi
esteticamente rilevanti. Persino un palazzo con una facciata
semplice su cui si aprono solo finestre, ordinate per piani, ha una
sua specifica fisionomia e quindi un suo decoro. Basti pensare
all’impatto che avrebbe sull’armonia delle linee l’apertura di una
porta finestra o di un balcone o l’applicazione di un condizionatore
sotto una qualsiasi di queste finestre. Analoghe osservazioni
valgono per gli interni del fabbricato ( scale, cortili, ecc.).
298
AMMINISTRARE Immobili
b) proprio, perché ogni fabbricato ha un suo specifico decoro
architettonico, ogni modifica o innovazione permanente costituisce
un’alterazione delle linee estetiche preesistenti e quindi
dovrebbe ritenersi vietata.
QUANDO IL DECORO ARCHITETTONICO ASSUME
RILEVANZA SOTTO IL PROfILO DELLA TUTELA gIURIDICA
Ma la realtà e quindi la realtà giuridica sono più articolate.
L’ordinamento giuridico, riflettendo e regolando tale variegata
realtà, stabilisce un ordine gradato dei diritti e degli interessi
meritevoli di tutela. La tutela del decoro architettonico deve
– quindi – contemperarsi con le facoltà insite nel diritto di proprietà
e con gli altri diritti ed interessi dei cittadini.
Il decoro architettonico assume rilevanza e diviene meritevole
di tutela solo laddove la lesione dello stesso sia economicamente
valutabile e rilevante o non vi siano in concreto altre utilità
derivanti dall’innovazione lesiva del decoro, maggiormente
meritevoli di tutela (ad esempio un’opera volta all’abbattimento
delle barriere architettoniche o il diritto costituzionalmente
garantito all’informazione libera).
Perché vi sia lesione del decoro architettonico non occorre,
dunque, che si tratti di edificio di particolare pregio artistico
ma è necessario che l’edificio abbia una sua fisionomia e che
essa venga turbata nell’armonia delle linee dalla nuova opera o
dalla modifica effettuata. E’ inoltre necessario che non vi sia un
valore utilitario economicamente apprezzabile alternativo alla
perdita di valore impressa all’edificio dalla lesione del decoro
architettonico.
La giurisprudenza ha ben evidenziato tale concetto:
L’alterazione del decoro architettonico dell’edificio in condominio,
vietata dall’art. 1120 c.c., postula un mutamento estetico
implicante un pregiudizio economicamente valutabile; tuttavia
quando la modifica non sia del tutto trascurabile e non abbia
arrecato anche un vantaggio, deve sempre ritenersi insito nel
pregiudizio estetico quello economico, senza necessità di una
espressa motivazione sotto tale profilo tutte le volte in cui non
sia stato espressamente eccepito e provato che la modifica ha
anche arrecato un vantaggio economicamente valutabile.
* Cassazione 6 ottobre 1997, n. 9717
Il decoro architettonico, che, espressamente richiamato dall’art.
1120 c.c., va valutato con riferimento alla linea estetica dell’edificio
indipendentemente dal suo particolare pregio artistico, è
un bene al quale sono direttamente interessati tutti i condomini
ed è suscettibile anche di valutazione economica, in quanto concorre
a determinare il valore sia della proprietà individuale, sia di
quella collettiva delle parti comuni.
* Cassazione 31 luglio 1987, n. 6640
La tutela del decoro architettonico è stata apprestata dal legislatore
in considerazione della diminuzione del valore che la
sua alterazione arreca all’intero edificio e, quindi, anche alle
singole unità immobiliari che lo compongono. Pertanto, il giudice
del merito, per stabilire se in concreto vi sia stata lesione
di tale decoro, oltre ad accertare se esso risulti leso o turbato,
deve anche valutare se tale lesione o turbativa determini o
meno un deprezzamento dell’intero fabbricato, essendo lecito
il mutamento estetico che non cagioni un pregiudizio econo-

micamente valutabile o che, pur arrecandolo, si accompagni
a un’utilità la quale compensi l’alterazione architettonica che
non sia di grave e appariscente entità.
* Cassazione 15 maggio 1987, n. 4474
Se è vero che l’alterazione del decoro architettonico dell’edificio
in condominio, vietata dall’art. 1120 c.c., richiede un mutamento
estetico implicante un pregiudizio economicamente
valutabile, tuttavia, nell’ipotesi di modifica obiettivamente
rilevante, deve ritenersi insito nel pregiudizio estetico quello
economico, con la conseguente insussistenza dell’obbligo del
giudice di un’espressa motivazione sotto tale ultimo profilo.
(Nella specie, in cui si trattava della trasformazione in porte di
tre finestre di un appartamento condominiale, la S.C., enunciando
il principio che precede, ha considerato congrua la decisione
dei giudici del merito che avevano reputato tale trasformazione
lesiva del decoro architettonico dello stabile alla
stregua della consistenza della medesima e della sua notevole
incidenza negativa sulla simmetria dell’immobile).
* Cassazione 4 aprile 1981 n. 1918
Il giudice deve accertare non soltanto se l’edificio abbia ed in
che misura un decoro architettonico e se esso risulti concretamente
turbato o leso dall’opera che il condomino intende
compiere o ha già compiuto, ma anche se tale turbamento o
lesione importi un deprezzamento dell’intero edificio. L’indagi-
Speciale

Speciale
anche quando l’alterazione produce un danno apprezzabile
(economicamente valutabile), se ad essa si accompagni un’utilità
(non meramente soggettiva) idonea a compensarlo, non
può esservi turbamento.
* Pretura Capri, 26 maggio 1990
Per stabilire se vi sia stata lesione del decoro architettonico del
fabbricato condominiale, ai sensi dell’art. 1120 c.c., il giudice
oltre ad accertare se esso risulti leso o turbato deve anche valutare
se tale lesione o turbativa determini o meno un deprezzamento
dell’intero stabile, essendo lecito il mutamento estetico
che non cagioni un pregiudizio economicamente valutabile
o che, pur arrecandolo, si accompagni a una utilità la quale
compensi l’alterazione architettonica che non sia di grave e
appariscente entità.
* Pretura Taranto, 21 settembre 1993, n. 629
La costruzione di una tettoia di m. 4,50 per 0,60 a protezione
di un poggiolo sito nella facciata al primo piano é da ritenersi
lesiva del decoro del fabbricato, a meno che il condomino che
ha operato tale intervento non provi che esso, in relazione alle
particolari circostanze del caso concreto ed al contesto in cui
è stato attuato, è compatibile con le disposizioni di legge e di
regolamento.
* Tribunale Milano, 31 ottobre 1991.
IL DECORO NELLE PREVISIONI DEL REgOLAMENTO
DI CONDOMINIO
Per quanto attiene i vincoli posti dal Regolamento di condominio
alle modifiche del decoro architettonico, va considerato
che essi integrano la disciplina legale, ampliando i limiti generali
previsti dal codice e dando al decoro un valore autonomo
di maggiore portata e meritevole di autonoma tutela, relativo
ad ogni singolo elemento costruttivo.
La giurisprudenza si è così espressa:
La norma del regolamento condominiale, nel definire la nozione
di decoro architettonico, recepisce un autonomo valore
riferito alla situazione esistente al momento della costruzione.
* Cassazione 28 novembre 1987, n. 8861
Il regolamento di condominio, quale che ne siano l’origine ed
il procedimento di formazione e, quindi, anche quando non
abbia natura contrattuale, a mente dell’art. 1138, comma primo,
c.c., può ben contenere norme intese a tutelare il decoro
architettonico dell’edificio condominiale che, a tale fine, siano
suscettibili di incidere anche sulla sfera del dominio personale
esclusivo dei singoli partecipanti, nei limiti in cui ciò si riveli
necessario in funzione della salvaguardia del bene comune
protetto. Più in particolare, può ad esempio vietare quegli
interventi modificatori delle porzioni di proprietà individuale
che, riflettendosi su strutture comuni, siano passibili di comportare
pregiudizio per il decoro anzidetto. (Nella fattispecie
controvertevasi in ordine ad un tipo di serramenti installati, da
un condomino, in sostituzione di quelli originari, alle finestre
della sua unità immobiliare aperte sulla facciata del fabbricato
condominiale).
* Cassazione 3 settembre 1998, n. 8731
300
AMMINISTRARE Immobili
Un regolamento di condominio cosiddetto contrattuale ove
abbia ad oggetto la conservazione dell’originaria facies architettonica
dell’edificio condominiale, comprimendo il diritto di
proprietà dei singoli condomini mediante il divieto di qualsiasi
opera modificatrice, persino migliorativa, appresta in tal modo
una tutela pattizia ben più intensa e rigorosa di quella apprestata
al mero decoro architettonico dagli artt. 1120, secondo
comma, 1127, terzo comma, e 1138, primo comma, c.c., con
la conseguenza che in presenza di opere esterne la loro realizzazione
integra di per sé‚ una vietata modificazione dell’originario
assetto architettonico dell’edificio.
* Cassazione 12 dicembre 1986, n. 7398
Nel caso in cui l’innovazione realizzata dal singolo condomino
risulta in contrasto con le norme del regolamento edilizio
comunale espressamente richiamate dal regolamento di
condominio a tutela dell’estetica e del decoro architettonico
dell’edificio, nessun’altra indagine deve compiere il giudice per
verificare l’illegittimità di tale opera sotto il profilo dell’alterazione
dell’estetica e del decoro stessi, trattandosi di aspetto
non suscettibile di essere valutato discrezionalmente con risultati
eventualmente non coincidenti con quelli pattiziamente
voluti dai condomini.
* Cassazione 21 febbraio 1978, n. 839.
Le modificazioni apportate da uno dei condomini agli infissi
delle finestre del proprio appartamento in assenza della preventiva
autorizzazione dell’assemblea condominiale prevista
dal regolamento di condominio, valgono a far qualificare presuntivamente
dette opere come abusive e pregiudizievoli al
decoro architettonico della facciata dell’edificio ed a configurare
l’interesse processuale del singolo condomino che agisca
in giudizio a tutela della cosa comune. Né tale interesse può
ritenersi escluso per la possibilità di una postuma convalida da
parte dell’assemblea, perchè l’esercizio del potere di azione
non può trovare ostacolo nella aleatoria evenienza di una successiva
convalida da parte dell’assemblea.
* Cassazione 9 giugno 1988, n. 3927
L’esecuzione nell’edificio in condominio di opere che, pur incidendo
su beni di proprietà esclusiva, mettano in pericolo interessi
comuni tutelati dalla legge, quale quello connesso al decoro
dell’edificio, che costituisce un particolare aspetto del godimento
dei beni e servizi comuni, è legittimamente disciplinata non solo
direttamente dal regolamento condominiale ma anche fissata
su delega di questo, dall’assemblea condominiale, tra i cui compiti
è compresa la disciplina della conservazione e manutenzione
delle cose comuni. Consegue che l’eventuale impugnativa, da
parte del condomino che contesti la valutazione dell’assemblea
che abbia ritenuto la contrarietà al decoro dell’edificio di una
data opera (nella specie: apposizione dei doppi vetri nelle aperture
degli appartamenti) e l’abbia vietata, va proposta nei termini
stabiliti dall’art. 1137 c.c., senza che rilevi che all’epoca della
delibera il condomino non fosse ancora tale, poiché gli aventi
causa dagli originari condomini restano vincolati dalle delibere
assembleari legittimamente prese a suo tempo in ordine agli interessi
comuni del condominio.
* Cassazione, 11 agosto 1982, n. 4542
In materia di condominio di edifici, l’autonomia privata consente
alle parti di stipulare convenzioni che pongano limitazioni,

Palazzo Mincuzzi – Via Spadaro - Bari

Speciale
nell’interesse comune, ai diritti dei condomini, sia relativamente
alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale
sulle parti di loro esclusiva proprietà, senza che rilevi
che l’esercizio del diritto individuale su di esse si rifletta o meno
sulle strutture o sulle parti comuni. Ne discende che legittimamente
le norme di un regolamento di condominio - aventi natura
contrattuale, in quanto predisposte dall’unico originario
proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto
dai condomini ovvero adottate in sede assembleare con il
consenso unanime di tutti i condomini - possono derogare od
integrare la disciplina legale ed in particolare possono dare del
concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa
di quella accolta dall’art. 1120 c.c., estendendo il divieto di immutazione
sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti
alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio,
quali esistenti nel momento della sua costruzione od in
quello della manifestazione negoziale successiva.
* Cassazione 6 ottobre 1999, n. 11121
L’ASSEMBLEA E IL DECORO ARCHITETTONICO
L’Assemblea all’unanimità può adottare le delibere che determinino
alterazioni del decoro architettonico. L’eventuale delibera a
maggioranza facoltizza il condomino dissenziente ad impugnarla
perché contraria alla legge. Resta da valutare se la delibera sia
nulla o annullabile ed in conseguenza di tale valutazione stabilire
i termini di prescrizione. Se si ritiene infatti che la materia sia
sottratta alla competenza dell’assemblea, in quanto lesiva dei
diritti di ciascun condomino, allora si dovrà propendere per la
nullità della deliberazione. Se, viceversa, si considera tra le prerogative
dell’assemblea la facoltà di modificare il decoro dello
stabile, allora la delibera sarà solo annullabile in quanto presa nel
mancato rispetto delle maggioranze legali.
Inoltre, se nel regolamento è prevista la preventiva autorizzazione
dell’assemblea alla effettuazione di lavori nella proprietà
privata che possano in astratto ledere il decoro, la giurisprudenza
si è occupata sia del caso di mancata richiesta di autorizzazione,
sia del caso di rifiuto dell’autorizzazione da parte
dell’assemblea al condomino che – invece – esegua ugualmente
i lavori.
La decadenza di cui all’art. 1137 c.c., che riguarda solo le deliberazioni
assembleari annullabili, non opera quando le deliberazioni
dell’assemblea o del condominio siano relative alle
innovazioni di cui al capoverso dell’art. 1120 c.c., che sono
espressamente vietate trattandosi di deliberazioni nulle, l’azione
può essere proposta dal condomino indipendentemente
dal termine di decadenza di cui al citato art. 1137.
* Cassazione 15 ottobre 1973, n. 2586.
Nel caso di esecuzione nei locali di proprietà individuale di
opere e lavori lesivi del decoro dell’edificio condominiale o di
parte di esso, ciascun condomino ha diritto di chiedere ed ottenere,
in via di adempimento in forma specifica dell’obbligo
di non fare (art. 2923 c.c.), la demolizione delle opere illegittimamente
eseguite, esulando dai poteri istituzionali dell’assemblea
dei condomini - non‚ potendo attribuirla il regolamento
condominiale - la facoltà di deliberare o consentire opere lesive
del decoro dell’edificio condominiale (a norma dell`art. 1138,
in relazione agli artt. 1120 e 1122 c.c.).
* Cassazione 15 gennaio 1986, n. 175
302
AMMINISTRARE Immobili
Le modificazioni apportate da uno dei condomini agli infissi
delle finestre del proprio appartamento in assenza della preventiva
autorizzazione dell’assemblea condominiale prevista
dal regolamento di condominio, valgono a far qualificare presuntivamente
dette opere come abusive e pregiudizievoli al
decoro architettonico della facciata dell’edificio ed a configurare
l’interesse processuale del singolo condomino che agisca
in giudizio a tutela della cosa comune. Nè tale interesse può
ritenersi escluso per la possibilità di una postuma convalida
da parte dell’assemblea, perchè l’esercizio del potere di azione
non può trovare ostacolo nella aleatoria evenienza di una
successiva convalida da parte dell’assemblea.
* Cassazione 9 giugno 1988, n. 3927
L’esecuzione nell’edificio in condominio di opere che, pur incidendo
su beni di proprietà esclusiva, mettano in pericolo
interessi comuni tutelati dalla legge, quale quello connesso
al decoro dell’edificio, che costituisce un particolare aspetto
del godimento dei beni e servizi comuni, è legittimamente
disciplinata non solo direttamente dal regolamento condominiale
ma anche fissata su delega di questo, dall’assemblea
condominiale, tra i cui compiti è compresa la disciplina della
conservazione e manutenzione delle cose comuni. Consegue
che l’eventuale impugnativa, da parte del condomino
che contesti la valutazione dell’assemblea che abbia ritenuto
la contrarietà al decoro dell’edificio di una data opera (nella
specie: apposizione dei doppi vetri nelle aperture degli appartamenti)
e l’abbia vietata, va proposta nei termini stabiliti
dall’art. 1137 c.c., senza che rilevi che all’epoca della delibera
il condomino non fosse ancora tale, poiché‚ gli aventi causa
dagli originari condomini restano vincolati dalle delibere assembleari
legittimamente prese a suo tempo in ordine agli
interessi comuni del condominio.
*Cassazione 11 agosto 1982, n. 4542
LA LEgITTIMAZIONE AD AgIRE PER LA TUTELA
DEL DECORO ARCHITETTONICO
In quanto bene o interesse comune, la tutela del decoro architettonico
rientra nelle attribuzioni dell’amministratore.
Egli può quindi agire anche in assenza di apposita delibera
dell’assemblea. Ma anche i singoli condomini sono legittimati
all’azione diretta. Si ritiene inoltre che l’azione del condomino
a tutela del decoro architettonico dell’edificio in condominio,
in quanto estrinsecazione di facoltà insita nel diritto
di proprietà, sia imprescrittibile. L’imprescrittibilità, tuttavia,
può essere superata dalla prova dell’usucapione del diritto a
mantenere la situazione lesiva.
Il singolo condomino é legittimato ad agire anche nell’inerzia
e contro il deliberato degli organi del condominio.
La giurisprudenza così si è espressa:
L’azione del condomino a tutela del decoro architettonico
dell’edificio in condominio, estrinsecazione di facoltà insita
nel diritto di proprietà, è imprescrittibile, in applicazione del
principio per cui in facultatis non datur praescriptio. L’imprescrittibilità,
tuttavia, può essere superata dalla prova della
usucapione del diritto a mantenere la situazione lesiva (Nella
specie è stata confermata la pronuncia di merito con la quale
era stata accolta la domanda riconvenzionale di un condo-

mino di riduzione in pristino del sottostante terrazzo a livello
trasformato in veranda).
* Cassazione 7 giugno 2000, n. 7727
Ciascun partecipante al condominio di edifici può agire in
giudizio per la tutela del decoro architettonico della proprietà
comune, ma se la controparte eccepisce di aver apportato
modifiche o innovazioni sulla proprietà esclusiva, è necessario
integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini
perchè oggetto di controversia è l’accertamento della natura
condominiale o meno, in base ai rispettivi titoli di acquisto,
delle parti di edificio alterate.
* Cass. civ., sez. II, 27 marzo 1998, n. 3238
Il decoro architettonico dell’edificio condominiale può essere
tutelato a norma dell’art. 1120 cod. civ., su istanza del
singolo condomino, che è, quindi, a tal fine legittimato ad
agire anche nell’inerzia e contro il deliberato degli organi del
condominio. Tale decoro deve essere valutato con riferimento
alla linea estetica dell’edificio, indipendentemente dal suo
particolare pregio artistico, avendo riguardo alla particolare
fisionomia di ogni singola costruzione, e senza alcun riferimento
all’ambiente nel quale si trova.
* Cassazione 10 dicembre 1979, n. 6397
Per concludere alcune considerazioni personali.
E’ spesso difficile stabilire in concreto se un determinato fatto
costituisca o meno lesione del decoro del fabbricato. Infatti,
mentre è facile vedere che un condizionatore in facciata ( su
Scorcio facciate palazzi, Venezia
Speciale

Rassegna stampa ANACI
assegna stam
306
AMMINISTRARE Immobili

Condominio news
VIDEOSORVEGLIANZA GARANTE
PRIVACY
Con provvedimento dell’8 aprile 2010 (in G.U. n. 99 del 29
aprile 2010) sono state rese note le norme aggiornate per l’installazione
dei sistemi di videosorveglianza. I sistemi collegati
con le forze di polizia richiedono uno specifico cartello; le immagini
registrate possono essere conservate per un massimo di
24 ore; contro possibili aggressioni, furti, rapine, atti di vandalismo,
sicurezza del lavoro, si possono installare telecamere senza
il consenso dei soggetti ripresi sulla base delle prescrizioni
del Garante; è vietato il controllo a distanza dei lavoratori.
CASSAZIONE SULLE VIDEOCAMERE
NELLE PARTI COMUNI
Le riprese delle parti comuni del condominio non sono penalmente
rilevanti ai sensi dell’art. 615 bis del codice penale in
quanto la indiscriminata esposizione alla vista altrui di un’area
che costituisce pertinenza domiciliare e che non è deputata
a manifestazioni di vita privata esclusiva, è incompatibile con
una tutela penale della riservatezza (Cassazione penale Sez. V
26 novembre 2008, n. 44156).
CRITICHE ALLE NORME SULLA
MEDIAZIONE
L’Unione piemontese dei Consigli dell’Ordine degli avvocati
nella seduta del 24 aprile scorso ha ritenuto che la nuova normativa
in materia di mediazione finalizzata alla conciliazione
delle controversie (Legge n. 69/2009 e D.Lgs. n. 28/2010) comporterà
ulteriori ritardi e nuovi costi. Ha sottolineato concrete
incertezze interpretative e concreti e seri dubbi di legittimità
costituzionale esprimendo il proprio dissenso ad un provvedimento
normativo inidoneo a raggiungere gli scopi per i quali
è stato predisposto e sollecitando modifiche per pervenire a
corretti strumenti legislativi.
SOSTITUZIONE BATTERIE ALLARMI
ASCENSORI
L’ANACAM ha chiarito che le batterie che alimentano i sistemi
di sicurezza degli ascensori devono garantire sempre il funzionamento;
pertanto la periodica prova è corretta ed il cambiamento
solo al momento in cui si rileva il guasto implica un
rischio
pa
nel funzionamento dell’impianto durante il periodo che
intercorre tra le verifiche. Ferma restando la necessità della
verifica periodica, è opportuno sostituire le batterie entro la
scadenza prevista dal costruttore che non dipende dalla data
di installazione.
COMUNICAZIONE LAVORI SUPERIORI
AD EURO 51.645,69
Con circolare n. 21E del 23 aprile 2010 l’Agenzia delle Entrate
ha precisato che non è più dovuta la trasmissione della dichiarazione
di esecuzione di interventi di recupero edilizio superiori
a cento milioni di lire, sottoscritta da tecnico qualificato prevista
dal D.I. n. 41 del 18/2/1998; il mancato invio di tale comunicazione
comportava la revoca dell’agevolazione fiscale 36%.
RICORDO DI MARCO PIRELLI
Due necrologi sul Corriere della sera ci hanno ricordato che il
nostro avvocato Pirelli è morto a 87 anni.
Ricorderemo sempre la sua opera, i suoi insegnamenti, la sua
grande capacità di comprendere e di stare vicino a tutti gli associati
dell’ANAI prima e dell’ANACI poi.
Il “papà” degli amministratori, questo era l’appellativo che ricordava
anche la sua grande famiglia. Ora sappiamo di aver
avuto un grande precursore, inventore del Centro Studi e dei
corsi propedeutici, apprezzato quando illustrava le intime pieghe
del diritto condominiale.
Senza di lui l’Associazione non sarebbe stata grande e vitale,
ne serbiamo un caro, dolcissimo ricordo.
Non dimenticheremo mai le sue calde ed accorate parole, i
consigli che mai lesinava, la sua convinta fede nella religione e
nella libertà dell’uomo. (E.A. Correale)
AMMINISTRARE Immobili
307

FIERE Ed EVENTI
Prima della riforma di condominio:
soluzioni positive a problemi
concreti
di Laura Marchetti
L’evento tenutosi nella nuova struttura fieristica Brixia
Expo in Brescia in data 12 marzo 2010 grazie alle
sempre vitali forze espresse da Anaci Brescia, è stato
inaugurato dal Presidente Anaci Attilio Laiti, con realistica,
concreta e approfondita fotografia dell’attuale
situazione giuridico – sociale del condominio negli edifici, volta
ad evidenziare le competenze dell’amministratore condominiale,
ed i suoi rapporti con i terzi, nel ricordo dell’attento e
grande Gino Terzago, con la sua rimembranza della citazione
nell’Annuario: “mi corre obbligo di ricordare che non l’uomo
è fatto per il diritto ma il diritto per l’uomo….”.
L’evolversi dei saluti e ringraziamenti dal Presidente Nazionale
Anaci Pietro Membri, da Agostino Lombardi Presidente
Regionale, dal Bortolo Agliardi quale rappresentante della
Camera di Commercio di Brescia, è culminato con l’apertura
della trattazione evolutiva dell’istituto del condominio negli
edifici, resa superba dall’Avv. Eugenio Correale, che sotto
l’egida del gentiluomo giurista appassionato Avv Terzago, ha
appuntato l’alchimia della tavola rotonda pomeridiana volta
alla disamina di problemi concreti e soluzioni delle questioni,
oltreché alle difficoltà del processo e peculiarità dello stesso,
con una linea allo sbarramento e/o conciliazione quale momento
iniziale delle prossime cause locatizie condominiali.
La presenza dell’eminente interprete dell’istituto del condominio,
Dott. Corona, è stata avvolta nella tematica solidarietà
e parziarietà. Il Dott. Corona ha analizzato, alla luce del ruolo
ricoperto dalla sentenza principe della Corte di Cassazione 8
aprile 2008, n.9148, la definizione di condominio, non quale
ente di gestione, bensì organizzazione pluralistica su base
personale, motivando ed individuando, nel linguaggio legislativo,
gli enti di gestione quali enti di diritto pubblico che
attuano direttive, coordinano programmi ed assicurano la gestione
e l’autonomia patrimoniale, che s’inseriscono nell’organizzazione
dello Stato (non paragonabili al condominio). In
tal guisa la citata organizzazione pluralistica, riguarda, secondo
il Dott. Corona, la gestione di cose e impianti comuni, non
é beneficiaria di soggettività, è strumentale ai piani e porzioni
di piano necessari per l’uso finalizzati alla mera gestione.
In tema di rappresentanza dei condomini pro quota e nel ri-
308
AMMINISTRARE Immobili
Nelle obbligazioni
condominiali, in virtù
della natura propter rem,
il debito nasce in forza
della delibera
dell’assembleare,
proporzionalmente
alle quote
““
spetto dei condomini
contrari alla sua nomina,
il Dott. Corona ha
sottolineato che tra
l’amministratore pro
tempore del condominio
ed il condominio
non vi è rapporto
organico, l’amministratore
rappresenta
i condomini nei limiti
della loro quota, l’ufficio
di diritto privato
reso dall’amministratore
è assimilato al
mandato collettivo, conferito da più persone ed ex lege fissa
obblighi per il mandatario e per il mandato, vincola tutti compresi
assenti e dissenzienti, lo stesso riferisce che la revoca
unilaterale non ha effetto se non è espressa da tutti i mandanti
o interviene una giusta causa.
Sollecitato in tema di solidarietà, alla luce della sentenza della
Corte di Cassazione 8 aprile 2008, n.9148, che lo ha visto
Presidente, l’eminente Dott. Corona ha ravvisato le diverse
complicazioni interpretative insorte, da parte della dottrina
principalmente per tre ragioni: sollevando la diversità tra solidarietà
e indivisibilità; interpretando la ripartizione pro quota
per analogia con le obbligazioni ereditarie; trattando la solidarietà
nei riflessi della comunione. Lo stesso Dott. Corona
ribadisce che la solidarietà e la indivisibilità operano su piani
diversi, atteso che la solidarietà è un modo di attuazione
delle obbligazioni e la divisibilità o meno attiene la natura
delle stesse (indi nei casi d’indivisibilità si ha solidarietà, e la
divisibilità non determina solidarietà).
L’art. 1294 c.c. cita la presunzione della solidarietà tra condebitori,
in tal guisa la sentenza 9148/2008 parla di parziarietà
ai sensi dell’art 1123 c.c., indi nei rapporti interni e non
esterni. Da qui l’attenzione è dallo stesso Corona sul diverso
significato emergente da obbligazione, cioè il vincolo giuridico,
e debito, inteso quale dovere di adempimento. Precisa lo
stesso Corona che, nelle obbligazioni condominiali, in virtù
della natura propter rem, il debito nasce in forza della delibera
dell’assemblea, proporzionalmente alle quote.
Indi il rapporto interno fisiologico, tra condomini ed amministratore,
vede il pagamento del debito estinguere il
rapporto interno ed esterno, ipotizzando la solidarietà, ciò

a significare che se tutti i condomini versano nei termini la
rispettiva quota, il debito solidale non sorge. Nel rapporto
patologico interno la solidarietà è condizionata dall’adempimento
o mancato adempimento, indi dipende da un fatto
sopravvenuto, il mancato pagamento, conseguenza di per sé
inaccettabile, risulta più accettabile, secondo il Dott. Corona,
il richiamo all’art 1123 c.c. alla parziarietà, al debito parziale,
riducendo il debito anche agli inadempimento con palese rilevanza
esterna.
L’eminente Corona ricorda che, gli artt. 752 c.c. e 754 c.c. si
rivolgono ai rapporti interni tra eredi nonché rispettivamente
ai rapporti tra coeredi e terzi, in realtà la disciplina del condominio
negli edifici prevede solo l’art. 1123 c.c. riferendosi
ai rapporti interni. Risalendo al diritto romano, evidenzia il
Dott. Corona, che gli eredi rispondono in relazione alla loro
quota, cioè creditori e debitori sono uniti, i rapporti tra eredi
divisibili per natura, vedono frustare le attese dei creditori di
conseguire l’intero ammontare del loro capitale.
Nel condominio prevale l’intrinseca parziarietà del vincolo,
l’amministratore contratta e stipula per il condominio, ma
per i condomini il debito con i terzi nasce in capo a più persone,
nei limiti dell’art 1130 c.c., ove l’amministratore ha la
rappresentanza del condomino e le parti in causa sono i singoli
condomini. Secondo il Dott. Corona, le limitazioni alla
rappresentanza si desumono dai principi di proporzionalità
Incontro 12 Marzo 2010 fiera Brixia Expo - Brescia
FIERE Ed EVENTI

FIERE Ed EVENTI
Segue la perspicace linea tratteggiata dal Dott. Giulio Benedetti;
un tema ineludibile di gerarchia delle fonti in materia,
individuando accanto alle figure di reato (quali schiamazzi ex
art. lesioni colpose ecc) la risposta ad ogni quesito nelle quattro
categorie di fonti quali le leggi nazionali, leggi europee,
leggi degli enti locali, e norme tecniche, che non sono obbligatorie
bensì causa di responsabilità.
Notevoli spunti di riflessione nella tavola rotonda pomeridiana,
che si è aperta con il grande comunicatore Anthony
Smith, per volgere agilmente ed amichevolmente nel piacevole
“salotto giuridico – applicativo” ove le differenti interpretazioni
aventi ad oggetto le immaginabili soluzioni applicative
alla prospettata parziarietà, con particolare attenzione
alla posizione dell’amministratore pro tempore, ed alle pedisseque
nuove ed ulteriori incombenze, e gravose responsabilità,
nonché con attenzione alle soluzioni applicative a tutela
dei singoli condomini.
Conclude l’evento il caloroso auspicio che grazie alla fattiva e
perspicace collaborazione di Anaci, e con Anaci di grandi in-
La consegna della targa ricordo
alla figlia dell’avvocato Terzago
310
AMMINISTRARE Immobili
Il tavolo dei Relatori
terpreti giuridici e della aggiornata pratica di amministratore,
il legislatore appronti, - mi auguro, - le imminenti riforme con
la pragmatica attenzione alla coerenza ed alla realtà quotidiana
contemporanea e lungimirante. n

ANACI ritorna a Greenbuilding
anche per l’edizione 2010
di Enza Di Marco
Con 69.500 visitatori certificati (+ 9% rispetto al
2009) in tre giorni Solarexpo & Greenbuilding si
conferma ancora una volta l’evento fieristico numero
uno del settore a livello italiano e tra le prime
cinque al mondo.
5320 i partecipanti ai 71 convegni che hanno visto la presenza
di 343 relatori con nomi di tutto rilievo; gli oltre 1200 espositori,
presenti nei dieci padiglioni con una superficie complessiva di
100mila metri quadri, e gli oltre 200 giornalisti accreditati sono
l’ulteriore prova del successo di Solarexpo & Greenbuilding.
Anche l’edizione 2010 di Solarexpo e Greenbuilding è stata
caratterizzata da una forte crescita, stabilizzando la manife-
ANACI partecipa
a Greenbuilding per
parlare di riqualificazione
del patrimonio
immobiliare,
sostenibilita’ ambientale
e risparmio
energetico
stazione tra le prime
cinque fiere a livello
mondiale. La forte
dinamicità del mercato
delle rinnovabili a
cui stiamo assistendo
in questi ultimi anni
e il trend di sostenibilità
che caratterizza
il settore dell’architettura
hanno finalmente
dato respiro al
mercato sia a livello
nazionale sia a livello
internazionale, come testimonia la soddisfazione degli oltre
1200 espositori”.
“Solarexpo e Greenbuilding rappresentano oggi un imperdibile
appuntamento scientifico e di networking a livello internazionale
– afferma Luca Zingale, direttore scientifico di Solarexpo
e Greenbuilding -. Le centinaia di relatori provenienti da
tutto il mondo, di alto livello istituzionale e di indubbio profilo
““
FIERE Ed EVENTI

FIERE Ed EVENTI
312
AMMINISTRARE Immobili

professionale, che hanno partecipato agli oltre 70 convegni in
programma durante i giorni della manifestazione hanno conferito
all’Italia delle rinnovabili e dell’architettura sostenibile un
ruolo di internazionalità e di leadership indiscussa”.
Anche quest’anno ANACI ha deciso di aderire alla quarta edizione
di questa importante mostra-convegno internazionale su efficienza
energetica e architettura sostenibile diventata appuntamento
importante per il mondo dell’architettura e del costruire.
Lo stand espositivo ANACI è stato allestito presso il Padiglione 6
Stand B 5.5 dove alcuni rappresentanti dell’Associazione hanno
presentato le numerose iniziative in calendario e informato
i visitatori sugli sviluppi della disciplina condominiale – immobiliare.
La profonda crisi economica che ha colpito tutti i settori
produttivi e il bisogno urgente di trovare soluzioni concrete per
uscire da questo impasse, spingono i Paesi più industrializzati a
focalizzare quei settori su cui investire impegno e risorse finanziarie.
La fragilità del momento richiede lungimiranza e coraggio
e anche l’Italia deve adempiere a questo impegno: la mostra
convegno Greenbuilding testimonia la volontà del mondo produttivo
di voler proseguire sia verso il rinnovamento economico
del Paese sia verso una riqualificazione dell’ambiente in cui si
vive. ANACI, da sempre sensibile a questi temi, è scesa in campo
per informare i cittadini su riqualificazione del patrimonio
immobiliare, sostenibilità ambientale, risparmio energetico con
l’obiettivo di informare e consigliare i condomini-visitatori verso
scelte di qualità per gestire al meglio la propria abitazione.
FIERE Ed EVENTI

PARoLA ALLE IMPRESE
Eurocert sostiene la sicurezza
nel mondo del lavoro e dell’abitare
Oggi di grande attualità il tema della sicurezza,
che è presente in ogni ambito del nostro vivere
e operare. Ancora oggi non è pienamente risolto
il problema dell’abitare sicuri nelle nostre
case, nei condomini e nelle nostre città e nei
luoghi di lavoro. La sicurezza deve circondare la persona e
ogni momento del suo vivere e deve passare attraverso l’acquisizione
di una nuova cultura.
Ing. Ballandi Presidente Eurocert
314
AMMINISTRARE Immobili
Sicurezza
in ambito lavorativo
e abitativo con verifiche
su impianti elevatori,
elettrici, di messa a terra,
potabilita’ delle acque
e prevenizione
incendi.
““
Il tema della sicurezza
deve essere affrontato
in tutti i suoi aspetti
per poter coprire
tutti i momenti e i
settori del nostro vivere
quotidiano, dalla
sicurezza domestica,
a quella che investe i
luoghi di lavoro, fino
alla sicurezza sulle
strade e nelle nostre
città. Abbiamo rivolto
alcune domande su
un tema così impor-
tante al presidente di Eurocert, Ing. Andrea Ballandi, chiedendogli
soprattutto quanto sia impegnata la sua azienda
nella prevenzione e nella pratica della sicurezza.
Ing. Ballandi come opera Eurocert nel settore della sicurezza?
Posso affermare che tutta l’attività di Eurocert, Organismo
Notificato fra i leader a livello nazionale nel settore delle verifiche
di legge in ambito condominiale, è rivolta a garantire la
sicurezza in ogni ambito, lavorativo e abitativo, occupandosi
prevalentemente di verifiche periodiche sugli impianti elevatori,
sugli impianti elettrici e di messa a terra, prevenzione
incendi e di sicurezza nei luoghi di lavoro.. Oltre a queste attività,
che costituiscono il core business della nostra azienda,
ultimamente, con l’intento di fornire alla nostra clientela un
servizio sempre più completo e rispondente alle loro esigenze,
abbiamo realizzato un laboratorio di analisi interno per
le verifiche della potabilità delle acque obbligatorie ai sensi
del D.Lgs 31/01 e abbiamo realizzato una struttura autonoma
per effettuare i sopralluoghi e le analisi necessarie per
la redazione, da parte degli amministratori, dell’Analisi dei
Rischi prevista dal D.Lgs 81/08. La nostra azienda grazie alla
rete capillare di agenti commerciali e di tecnici è in grado di
coprire tutto il territorio nazionale e fornire i nostri servizi
garantendo quello standard qualitativo che le procedure di
abilitazione ministeriale impone.
Oggi di grande importanza la valutazione dei rischi nei
condomini. Come operate?
Tanti, se non tutti, parlano di sicurezza, ma a disposizioni legislative,
normative e decreti non sempre hanno fatto seguito i
dovuti controlli; talvolta anzi le certificazioni degli edifici, ad
esempio, si sono limitate ad essere semplici “copia e incolla”
dei medesimi contenuti screditando, di fatto, l’importanza
della tutela del diritto alla sicurezza; a maggior ragione nei
condomini, dove spesso l’amministratore varia di frequente,

ciascun impianto è gestito dal suo manutentore, indipendentemente
dagli altri, e non esiste una figura di “responsabile
della sicurezza” a 360 gradi oltre all’amministratore che, nulla
me ne vogliano, fa quello che può.
Per questo diventa necessario adempiere seriamente a quanto
previsto dal D.Lgs. 81/08, ovvero l’analisi dei rischi che resta
l’unico adempimento a garanzia e a tutela della salute e
della sicurezza dei residenti e non residenti, dei lavoratori e
non lavoratori e non ultimo dell’amministratore di condominio
quale responsabile.
Infatti l’analisi dei rischi (art. 28 D.Lgs. 81/08) è l’unico processo
dinamico, che consente, innanzitutto di avere una visione
d’insieme del condominio e di conseguenza di consentire
all’amministratore e alla proprietà di mettere a punto una
politica proattiva di gestione della sicurezza e della salute,
analizzando e affrontando le varie problematiche e valutando
quali siano gli interventi necessari e più urgenti. Stabilire cosa
possa produrre lesioni o danni, se sia possibile eliminare del
tutto eventuali pericoli o per lo meno fare il possibile per ridurli
o ridurne le conseguenze, analizzare quali misure di prevenzione
o protezione debbano essere messe in atto per con-
PARoLA ALLE IMPRESE

ABITARE BIoTECH
Efficienza energetica negli edifici
datati: quali possibili interventi?
Oggi, nell’ottica delle nuove strategie di progettazione,
gli edifici a basso consumo energetico
sono prassi affermata e la tecnologia ci mette a
disposizione varie possibilità per adeguare alle
esigenze di risparmio energetico attuali e future,
anche i manufatti datati. Nel momento in cui si rendono
necessari lavori di ristrutturazione di una certa mole, vanno
prese in considerazione misure atte a garantire una migliore
efficienza energetica.
Ristrutturare un edificio d’epoca secondo i principi del risparmio
energetico offre vantaggi più che evidenti: dal godimento
di un maggiore comfort abitativo (riducendo drasticamente
le dispersioni di calore e conseguentemente i costi di riscaldamento,
attraverso interventi migliorativi sulla coibentazione
dell’involucro esterno); ad una più oculata protezione del
manufatto dai danni eventuali causati da perdite, condensa
o muffe (sempre intervenendo sulle opere di coibentazione,
di tenuta stagna e di riduzione dei ponti termici); financo
all’aumento del valore immobiliare sia nelle locazioni che
nelle compravendite (l’efficienza energetica sta diventando
316
AMMINISTRARE Immobili
di Alfredo Pesce
Una ristrutturazione
in termini energetici
diventa un’occasione
per dare all’edificio sia
un aspetto moderno sia
un valore aggiunto sul
mercato.
un importante criterio di
selezione; una ristrutturazione
in termini energetici
diventa un’occasione per
dare all’edificio oltre che
un aspetto più moderno,
anche una valore aggiunto
sul mercato).
Tuttavia, spesso l’edificio
d’epoca racchiude in sé
caratteristiche storicoartistiche
vincolanti, per
cui qualsiasi intervento di
modifica richiede l’approvazione dell’Ufficio per i Beni Architettonici
e Artistici, previa un’accurata perizia per il rilevamento
dei dati tecnici e dei consumi energetici oltre che ad
un inquadramento della situazione giuridica e storica della
struttura.
Nel momento in cui si decide di intervenire, è possibile adottare
misure efficaci in grado di soddisfare sia l’esigenza di
riduzione dei costi energetici, sia di mantenimento delle peculiarità
artistiche del manufatto:
• è possibile installare impianti di riscaldamento efficienti,
eventualmente con l’impiego di
fonti energetiche rinnovabili, in
sostituzione dei vecchi impianti,
causa della dispersione di almeno
un terzo del fabbisogno
energetico dell’edificio (per via
di sovradimensionamenti, perdite
o cattivo isolamento delle
condotte);
• coibentare le facciate dall’esterno
o dall’interno; sulle facciate
comuni, se l’edificio non è sotto
vincolo di tutela, è possibile applicare
cappotti termici;
• isolare tetti e cantine senza inficiare
l’estetica del fabbricato;
• ristrutturare o sostituire le finestre
(cercando di mantenere
lo stile originario), per migliorare
l’efficienza termica e quindi
la dispersione.
Ma vediamo nel dettaglio come
si può intervenire in ciascuna porzione
dell’edificio, cercando di
mantenere l’aspetto d’origine.
““
Fonte: www.guidaprodotti.com

Partiamo dalle facciate, elemento distintivo di una costruzione
d’epoca che la caratterizza e la tipizza all’interno del
contesto urbano. Raramente, per le strutture sottoposte a
vincolo storico-artistico, è possibile intervenire sulla facciata
se non per interventi di ripulitura superficiale e conservazione
degli apparati decorativi; in casi estremi, per edifici di grande
pregio, ove necessario si interviene con la rimozione di
tutte quelle cause generatrici di degrado indipendenti dallo
stato endogeno di conservazione. Nel momento in cui il proprietario
decide di operare sulla struttura per una maggiore
efficienza energetica e deve provvedere alle opere di coibentazione
senza inficiare la facciata, sarà necessario intervenire
dall’interno.
Fig. 1 - Dopo la coibentazione dall’interno, tutta la parete rientra nella zona
fredda Fonte: CasaClima Efficienza Energetica nelle ristrutturazioni
Provincia Autonoma di Bolzano – Alto Adige
Oltre a ridurre le dispersioni di calore fino ad un quarto, le coibentazioni
realizzate dall’interno modificano completamente
il profilo della temperatura della parete (v. Fig. 1). La scelta
di un sistema di coibentazione è legata a diversi fattori, fra
cui l’efficacia del sistema, la superficie abitabile disponibile e la
consistenza della parete da coibentare. Sulla base di questi fattori
e sulle esigenze effettive, è possibile scegliere fra: a) sistemi
di coibentazione con barriera al vapore; b) pannelli coibenti a
tenuta di vapore; c) pannelli coibenti capillarmente attivi.
Nel primo caso (sistemi coibenti con barriera al vapore), l’applicazione
di una pellicola sulla struttura coibente crea uno strato
impermeabile al vapore che ostacola la penetrazione dell’umidità
presente nell’ambiente; nel secondo caso, i pannelli coibenti
a tenuta di vapore costituiscono di per sé uno strato impermeabile;
per ultimo, invece, i pannelli coibenti capillarmente
attivi provvedono a una buona distribuzione della condensa,
trattenendola per un certo periodo per poi espellerla.
Un problema serio, non solo per le dispersioni di calore, ma
soprattutto per la formazione di condensa sulla superficie
fredda e il conseguente rischio di formazione di muffe, sono
i ponti termici, costituiti dai punti di giuntura fra la struttura
muraria e il tetto, le pareti interne, l’intradosso delle finestre,
i davanzali; andrebbero eseguiti interventi aggiuntivi di coibentazione
molto accurati.
Per la coibentazione del tetto o della copertura (elementi
ABITARE BIoTECH

LEGISLAzIoNE TECNICA
Ascensori casalinghi fra risparmio
energetico e sostenibilità
di Angelo Pesce
Il percorso verso l’ecosostenibilità passa anche attraverso i
piccoli impianti. Gli home-lift, concepiti per consentire ad
ognuno di noi la fruizione totale e senza condizioni degli
spazi disponibili, fanno parte oramai di un mercato in continua
crescita. Se i normali ascensori, considerati il mezzo
principe per l’abbattimento delle barriere architettoniche all’interno
di ogni tipo di edificio e costruzione, vengono progettati
nell’ambito di un contesto esecutivo globale, questi “ascensori
casalinghi” vengono inseriti in realtà edilizie già esistenti, facendo
leva sulla loro peculiare adattabilità e versatilità.
Gli home-lift hanno ingombri ridotti e di conseguenza anche
le necessarie opere murarie si riducono al minimo; sono privi
del tradizionale vano di corsa in cemento armato perché dotati
di una incastellatura autoportante in acciaio e vetro, e possono
essere installati in qualsiasi contesto residenziale, pubblico
o privato, dove non esistono gli spazi necessari per un tradizionale
ascensore. Il grande vantaggio di queste intelaiature
metalliche è quello del minore impatto sia all’interno dei vani
scala che all’esterno degli edifici. Una incastellatura panoramica,
tipicamente chiusa con vetro trasparente, risulta essere
sicuramente un volume più snello e leggero a vedersi e più rassicurante
per il passeggero che non avrà più quella sensazione
opprimente di chiuso.
Nei casi in cui, poi, le strutture murarie dell’edificio non sono in
grado di sopportare i carichi indotti dall’elevatore, l’incastellatura
diventa una scelta obbligata.
Se gli home-lift sono destinati al trasporto esclusivo di persone
(2-3 al max), nella stessa categoria possono essere annoverate
anche le piattaforme elevatrici, che permettono anche il sollevamento
di materiali; questi impianti si appoggiano interamente
ad una parete portante esterna o comunque a setti murari
interni in mattoni pieni di spessore superiore ai 50 cm. Gli elevatori
per il trasporto di persone, si attivano con un pulsante di
partenza, mentre le piattaforme richiedono la pressione di un
tasto per tutta la durata della corsa.
La cabina, chiusa su tre lati e dotata di fotocellule all’interno,
garantisce sempre la sicurezza del passeggero e anche in caso
di black-out un dispositivo automatico comandato è in grado
di riportare la cabina al piano e permetterne l’uscita.
Il sollevamento degli home-lift non prevede contrappeso e trazione
a motore di funi, ma è demandato ad un pistone idraulico
che scorre grazie alla pressurizzazione dell’olio in esso contenuto.
Questa soluzione porta diversi vantaggi: a) installando
il pistone a livello del piano di sbarco, si evita la realizzazione
della fossa; b) consente un minore consumo di energia in salita
318
AMMINISTRARE Immobili
mercato degli
Home-Lift: ingombri
ridotti,risparmio dei
consumi e incentivi
statali per le
ristrutturazioni.
e in discesa; c) necessita
di una limitata manutenzione;
d) permette
l’ubicazione del quadro
comandi e del gruppo di
azionamento in spazi ridotti.
Per quanto riguarda il
consumo energetico,
possiamo parificarlo a
quello di un normale elet-
trodomestico; con solo 1,5 Kw e collegato ad una semplice
presa di corrente a 220 Volt monofase, l’ascensore raggiunge i
0,15 m/s. Tuttavia, per mantenere un consumo così ridotto, le
pompe di pressurizzazione dovranno essere sempre perfettamente
efficienti e dotate di valvole di regolazione progressive;
anche l’illuminazione interna della cabina andrebbe assicurata
con lampade a led o fluorescenti T5. Alcuni impianti prevedono
addirittura dei sistemi di recupero di energia in frenata: la
bombola di pressurizzazione (stesso effetto del contrappeso)
accumula energia in fase di discesa o tramite un inverter che
ricarica batterie in frenata, e la cede in fase di salita.
L’installazione di home-lift, come anche di piattaforme elevatrici,
è vincolata da una precisa normativa: la UNI-EN 81-
2:2008 (recentemente aggiornata) per gli ascensori idraulici,
la direttiva macchine con analisi della valutazione dei rischi per
le piattaforme.
Entrambe le categorie, comunque, sono soggette alla normativa
ascensori e alle leggi per il superamento delle barriere architettoniche
negli edifici. A tal riguardo, esiste una normativa
dettagliata in grado di fornire agli addetti ai lavori precise indicazioni
sui criteri di progettazione, dimensionamenti e utilizzo
dei materiali per rispettare tre livelli di qualità dello spazio costruito:
l’accessibilità (che consente la totale fruizione nell’immediato),
la visitabilità (livello di accessibilità limitato ad una
parte più o meno estesa dell’edificio, che consente comunque
ogni tipo di relazione fondamentale anche alla persona con ridotta
o impedita capacità motoria o sensoriale) e l’adattabilità
(possibilità di intervento progettuale in grado di trasformare il
costruito e renderlo accessibile). è la Legge 13 del 9 gennaio
1989 e il D.M. 14 giugno 1989, n. 236 che ne costituisce il
regolamento di attuazione.
Inoltre, è possibile usufruire dell’incentivo statale per le ristrutturazioni
pari alla detrazione sulle imposte del 36%, inoltrando
comunicazione all’Agenzia delle Entrate anteriormente
all’inizio dei lavori. Se i destinatari sono portatori di handicap,
è prevista anche l’Iva agevolata al 4%; tra l’altro, possono richiedere
contributi a fondo perduto (L. 13/89 sull’abbattimento
delle barriere, succitata): l’incentivo è pari a 2.582,28 €, più
il 25% dell’importo eccedente per importi fino a 2.911,42 € (in
tal caso la domanda va inoltrata al Sindaco). n
““ Il

BIBLIoTECA CoNdoMINIALE
Millescale
Cristoforo Moretti
Centro studi condominiali Anaci Milano
Euro 30,00
Millescale vuole ribadire le infinite possibilità di
rischio presenti in un condominio, con il richiamo
al rischio più palese e meno risolvibile in
assoluto: la scala. Ogni fabbricato ne ha un
tipo diverso e ogni tipo presenta un suo rischio
particolare, l’analisi e l’eventuale intervento devono essere preceduti
dalla opportuna specifica conoscenza.
Si tratta della storia di uno spazio web (www.millescale.it)
quale contributo alla diffusione della cultura della sicurezza sul
lavoro, in particolare negli ambienti propri dei condomini di
civile abitazione, luoghi spesso “dimenticati” dalle considerazioni
legate alla sicurezza e alla salute dei lavoratori, ma non
per questo privi di rischi.
Sono suggerite le regole “auree”:
n. 1 – parlare di sicurezza sul lavoro e prevenzione infortuni
dei lavoratori nell’ambito condominiale, senza immischiarsi in
questioni diverse che esulano dal tema;
n. 2 – siccome il denaro del condominio non è il denaro del suo
amministratore, distinguere sempre ed in modo netto tra l’obbligatorio
(quanto prescritto dalle leggi), l’opportuno (quanto
consigliabile, autorevolmente suggerito, ma non obbligatorio)
ed il facoltativo (quanto non obbligatorio e neppure particolarmente
opportuno);
n. 3 – parlare chiaro ad uso dell’amministratore di condominio,
cercando di semplificare concetti che spesso le leggi, le circolari,
i pareri tecnici rendono (volutamente?) ambigui.
Ed altre 10 regole pratiche per un condominio concretamente
sicuro:
320
1. Buttare via tutte le scalette portatili che giacciono, vecchie
ed insidiose, nelle parti comuni (cantine, solai, ripostigli,
locali tecnici, guardiole, ecc.): è l’unica maniera per essere
sicuri che nessuno le usi anche occasionalmente per lavori
condominiali;
2. verificare che i percorsi comuni abbiano pavimenti piani,
integri, senza insidie per la testa e che siano bene illuminati
dall’ambito condominiale;
3. verificare che tutte le rampe di scala abbiano un corrimano,
oppure un parapetto a cui reggersi con facilità, e
che i gradini non siano scivolosi o costruttivamente insidiosi
(per forma e/o materiali); nel qual caso mettere le strisce
antiscivolo;
4. controllare che le attrezzature del portiere siano complete
degli accessori d’uso ed in buono stato, che la scala portatile
utilizzata sia integra e stabile e che il portiere non la debba
usare su gradini, rampe di scale e balconi;
AMMINISTRARE Immobili
5. domandarsi chi cambia le lampadine degli apparecchi
illuminati a soffitto e a parete. Per i lavori con pericolo di
sbandamento la scala portatile va tenuta al piede da altra
persona, che quasi sempre nel condominio manca: ci sono
lavori che il portiere non può fare;
6. comperare al portiere una spazzola con prolunga ed imporne
l’uso per i vetri alti: meno il dipendente usa la scala
portatile, meglio è;
7. verificare che non siano facilmente accessibili luoghi sopraelevati
privi di parapetti alti un metro; altrimenti dotarli di
porte con chiave e vietarne l’accesso al portiere;
8. controllare che le canne di caduta siano dotate di dispositivo
terminale blocca rifiuti, così che il portiere possa cambiare
i sacchi dell’immondizia senza rischiare infortuni e malattie;
9. domandarsi se è stata fornita al portiere la dotazione di
sicurezza: “cassetta” di primo soccorso, scarpe e stivali per
neve antifortunistici. E se il portiere ha frequentato il corso
di formazione;
10. fare mente locale sugli impianti: elettrico, di messa a
terra, ascensore, antincendio, riscaldamento.

Sulla rivista Amministrare Immobili sono previste per l’anno 2010
uscite di “Speciali” in collaborazione con aziende partner ANACI per
trattare argomenti di grande interesse e attualità per il mondo condominio
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FRESCHI dI STAMPA
Formulario delle locazioni
e del condominio
Contratti e contenzioso
AUTORE: Benito Nigro
EDIZIONE: Maggioli Editore. www.maggioli.it/servizioclienti
ANNO: Marzo 2010
PREZZO: 64 euro
PAgINE: 716
SINTESI: Formulario commentato aggiornato alle ultime innovazioni legislative in materia di locazione e condominio e con le più
recenti massime giurisprudenziali dei giudici di merito e della Corte di Cassazione. In particolare è stato aggiornato con la Finanziaria
2010, con la riforma del processo civile L. 69/2009, con il decreto milleproroghe (D.L. 194/2009, convertito con modifiche in
L. 25/2010), con il decreto anticrisi (D.L. 78/2009, convertito con modifiche in L. 102/2009) e con il decreto legislativo n.28/2010
che introduce il tentativo obbligatorio di conciliazione in materia civile e commerciale. è stato altresì aggiornato con le disposizioni
sui benefici fiscali e con quelle relative alla sicurezza nel condominio. Il volume è strutturato in quattro parti: nella prima si
tratta dei contratti di locazioni ad uso abitativo, dei contratti di locazione ad uso diverso da abitazione, della disciplina transitoria,
del contratto di comodato, del contratto di affitto di azienda, della cessione di azienda e del relativo contratto di locazione. Nella
seconda parte si parla di contenzioso, quindi il procedimento sommario, il giudizio di merito, le esecuzioni degli sfratti. Nella parte
terza abbiamo i contratti concordati (come la locazione per le vacanze, la locazione per il week-end ed altri ancora) e le disposizioni
fiscali. Nella parte quarta vengono trattati gli argomenti riguardanti il condominio. Quindi, le iniziative per la costituzione del
condominio (convocazione dell’assemblea, nomina dell’amministratore, la verbalizzazione, il reclamo del condomino, il reclamo
dell’amministratore); le decisioni dell’assemblea dei condomini; le attività dell’amministratore; la disciplina dei beni condominiali;
atti vari di utilizzo nell’attività condominiale (opposizione al decreto ingiuntivo in materia di appalto; comparsa di costituzione in
causa per danni; danni per difetti degli impianti ed altri ancora).
Il condominio
Trattato teorico pratico
AUTORE: A. Celeste, L. Salciarini, P. Terzago
EDIZIONE: Giuffrè Editore S.p.A. www.giuffre.it
ANNO: 2010
PREZZO: 95 euro
PAgINE: 920
SINTESI: L’aggiornamento dell’opera, in questa settima edizione, traccia con completezza gli orientamenti della giurisprudenza
più recenti, utili a chiarire le numerose problematiche condominiali.
L’opera ha conservato la divisione tradizionale in: una prima parte, relativa alla “gestione”, riguardante la proprietà, l’individuazione
e l’uso delle parti comuni, il funzionamento dell’assemblea condominiale, le modalità di svolgimento dell’incarico
di amministratore, la portata e le possibilità operative del regolamento condominiale e delle relative tabelle millesimali, e le
scottanti tematiche inerenti alla ripartizione delle spese; una seconda parte, dedicata ai “servizi”, che analizza i profili legati
all’ascensore, al riscaldamento e al portierato una terza parte, che affronta problematiche più specifiche quali il condominio
minimo e quello complesso, i parcheggi, i posti barca e la multiproprietà.
Il Trattato si pone come punto di riferimento per tracciare l’evoluzione delle tematiche condominiali e come strumento per
l’individuazione delle soluzioni pratiche alle innumerevoli questioni che possono presentarsi nella gestione dell’edificio.
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Monza …
non solo Gran Premio
Monza non è solo la tappa italiana del Gran Premio
di Formula 1; per una settimana il rombo
dei motori travolge la città, la musica e la
voglia di festa si sprigionano dagli eventi che
animano le sue strade, piazze e quartieri.
Monza custodisce tesori artistici e opere architettoniche che testimoniano
il suo passato, le tradizioni e le vicissitudini storiche
che la contraddistinguono.
IL DUOMO
La storia del Duomo di Monza è strettamente legata alla figura
della regina Teodolinda, principessa della Baviera e sposa in
seconde nozze di Agigulfo, re dei Longobardi.
Secondo una leggenda tardo-medioevale un giorno, mentre
cavalcava con il suo seguito attraverso una piana ricca di olmi
e bagnata dal fiume Lambro, la regina Teodolinda si fermò a
riposare lungo le rive del fiume. In sogno vide una colomba che
si fermò poco lontano da lei e le disse “Modo” (che tradotto si-
Il Duomo
ITALIA dA SCoPRIRE

ITALIA dA SCoPRIRE
ma piramidale all’interno dei quali vi sono statue di santi. Le
quattro sezioni laterali della facciata sono fornite di finestre
arcuate, bifore e trifore, divise da colonnette e da oculi inseriti
in cornici quadrate. Il compartimento centrale, di dimensioni
maggiori rispetto agli altri due, è formato da un arco sorretto
da due colonne e coperto da un terrazzino di marmo bianco
sul quale è collocata la statua di San Giovanni Battista, patrono
della città.
Al centro troneggia uno splendido rosone in marmo e vetrate
policrome, composto da 16 antelli di circa 135 cm per 55 cm
di larghezza, ciascuno è inquadrato da una larga cornice a formelle
traforate, in marmo bianco, contenenti volti senili, fiori
e teste di animali.
Ogni formella è incorniciata da una fila di rosette. L’insieme di
questo comparto centrale dà la sensazione di un pizzo riccamente
elaborato.
Nel 1550 Giuseppe Arcimboldi dipinge, con Giuseppe Meda,
la testata del transetto meridionale con l’Albero della vita: l’immenso
affresco, raffigura un albero, forse un melo, su fondo
oro; sul tronco si trova Cristo in croce con la Vergine a sinistra,
San Giovanni Evangelista a destra e Adamo al centro. Infine, su
ogni ramo è rappresentato uno dei dodici re di Israele.
Nel 1600 comincia la costruzione del campanile su progetto
del Pellegrino Tibaldi: un’opera colossale di ben 81 metri di
altezza realizzata in quasi quarant’anni. Con il passaggio del
feudo di Monza ai conti Durini viene avviata una nuova campagna
di decorazione pittorica che culmina con gli affreschi del
Legnanino avviati nel 1690.
ARENgARIO
L’Arengario costituisce il più importante monumento civile
della città ed è il simbolo dell’autonomia comunale. Fu infatti
costruito nella seconda metà del 1200 quale sede del governo
cittadino e collocato nel nucleo centrale e vitale della città in
contrapposizione urbanistica al Duomo.
Il suo nome deriva dal germanico hari-hriggs e significa circolo
dell’esercito, ossia anello, in quanto i membri dell’assemblea
cittadina si sedevano in cerchio. Oggi è sede di mostre.
L’antico palazzo municipale ha caratteristiche architettoniche
tipiche dell’età gotica e delle città dell’Italia settentrionale ed è
caratterizzato da un balcone esterno usato per “arringare” il
popolo e affiancato da una torre campanaria in cotto, quadrata,
merlata, e cuspidata.
E’ realizzato in pietra di serizzo concia nella zona adibita a por-
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L’Arengario
ticato, e in cotto nel resto dell’edificio.
Si tratta di un corpo di fabbrica di due piani fuori terra, “ad
aula”, costituito da un grande porticato al piano terra, delimitato
da due campate di pilastroni in pietra sormontati da archi
a sesto acuto in cotto, ornati con tarsie di marmo bianco. Tale
spazio veniva utilizzato per il mercato.
VILLA REALE
Nel 1777 l’Imperatrice Maria Teresa d’Austria ordinò la costruzione
di una dimora estiva per il figlio Ferdinando I, Governatore
della Lombardia. L’incarico fu affidato al Piermarini che
aveva già collaborato alla costruzione della Reggia di Caserta
ed espresse in questa villa tutto il suo linguaggio architettonico,
ribadendo il carattere di razionalità e colta raffinatezza
neoclassica fatta di linearità e semplicità stilistica, evidenziata
già dalla facciata principale.
L’interno è composto da una serie infinita di stanze tutte collegate
tra loro (600).
Gli ambienti sono sfarzosi e impreziositi da stucchi, sete, affreschi,
boiserie, camini e vasche da bagno in marmo, porte e
lunette con sculture lignee, fregi, pavimenti in marmi pregiati o
in legno intarsiato, alcuni disegnati da Maggiolini; imponente
è lo scalone d’onore. n
Villa Reale