RELAZIONE DI STIMA Immobili in ********* - IVG Torino

TRIBUNALE DI CUNEO 

ESECUZIONE IMMOBILIARE N° 26/11 

********* 

Contro 


RELAZIONE DI STIMA 

Immobili in ********* 

Il perito: 

Arch. Marco Spirito VIALE 

c.so G. Giolitti 25 

12100 Cuneo 

Tel. e fax 0171631891 

Timbro e firma 

Cuneo, lì 25 luglio 2011




Contro 


INDICE 

1 PREMESSA ……………………………………………………………………………… pag. 2 

2 SOPRALLUOGO E INDAGINI PRELIMINARI………………………………………. pag. 2 

3 LOTTI IMMOBILIARI..........………………..…………………………………………… pag. 2 

4 DATI CATASTALI ........................................................…………………………….. pag. 3 

5 ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI GRAVANTI SUI BENI ………………………….. pag. 5 

6 DITTA ATTUALE PROPRIETARIA E PROVENIENZE………………..…………… pag. 8 

7 VINCOLI E SERVITU’ ....................................................……………..…………… pag. 10 

8 LOCALIZZAZIONE E DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI .………………….……… pag. 10 

9 REGIME PATRIMONIALE .............................................. .………………….……… pag. 14 

10 STATO LOCATIVO…………………………………………………………………….. pag. 14 

11 REGOLARITA’ EDILIZIA E NORMATIVA URBANISTICA……….....…………….. pag. 15 

12 REGIME FISCALE……............................................................…………………… pag. 16 

13 VOLTURE CATASTALI…………………..…………………….….……………….…… pag 17 

14 CLAUSOLE DEI FUTURI TRASFERIMENTI.….……………….…………………… pag. 17 

15 NOTE DI TRASCRIZIONE E DI CANCELLAZIONE…………….….…………….… pag. 17 

16 DIRITTI DI PRELAZIONE ........................................……….….……………….…… pag. 17 

17 SUPERFICI PER IL CALCOLO DEL VALORE VENALE .. ………………………… pag. 18 

18 VALUTAZIONE DEI LOTTI IMMOBILIARI ……………… ………………………… pag. 19 

19 CONCLUSIONE ........................................………………. ………………………… pag. 22 

20 NOTE E ELENCO ALLEGATI…………………………........................................... pag. 23 

ALLEGATO RIASSUNTIVO – A- ........................................................................... pag. 24 

ALLEGATI……….……………..........…………………………………………………………. a seguire 

1

RELAZIONE TECNICA STIMA 

1 - “PREMESSA” 

In esecuzione dell’incarico conferito in data 30 marzo 2011 dal G.E. Dott.sa 

Roberta Bonaudi per l’Esecuzione Immobiliare n. 49/09, il sottoscritto Arch. 

Marco Spirito Viale nato a Cuneo il 11 febbraio 1966 ed ivi residente, con 

studio tecnico a Cuneo Corso Giolitti n° 25, iscritto all’Ordine degli Architetti 

Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Cuneo al n° 910, 

espone la seguente relazione tecnica di consulenza per la determinazione 

del valore dei lotti immobiliari, di cui in seguito al punto 3, elencando al 

punto 5 le formalità pregiudizievoli trascritte che colpiscono i beni in 

oggetto, come appurato con indagine presso l’Agenzia del Territorio 

Servizio Pubblicità Immobiliare di Cuneo. 

2 – SOPRALLUOGO E INDAGINI PRELIMINARI 

Per l’accesso e la visione degli immobili in oggetto si è eseguito 

sopralluogo il giorno 10.05.2011 in via Ripe Macra nel Comune di *********, 

alla presenza del Sig. Costanzo ********* (Allegato -1- Verbale di 

Sopralluogo) 

Durante il sopralluogo si è acceduto ai luoghi, si sono visitati i locali ed i 

terreni, effettuate alcune fotografie e rilievi, verificando la consistenza degli 

immobili, il loro stato e grado di manutenzione. 

Si sono inoltre eseguite operazioni di rilievo catastale al fine di censire un 

ampliamento del capannone. 

Si allegano al progressivo 2 le documentazioni fotografiche. 

3- LOTTI IMMOBILIARI 

2

Tenuto conto della localizzazione territoriale, della morfologia e delle 

caratteristiche architettoniche dell'immobile in oggetto, nonché del mercato 

immobiliare, per alienare convenientemente i beni si ritiene conveniente 

formare tre lotti: 

LOTTO 1 

L'intera proprietà de fabbricato ex rurale. 

LOTTO 2 

L'intera proprietà di fabbricato ad uso deposito attrezzi agricoli e terreno 

agricolo. 

LOTTO 2 

L'intera proprietà terreni agricoli. 

Il tutto come a seguito individuato negli atti Catastali. 

4- DATI CATASTALI 

LOTTO 1 

Nel Comune di *********, ditta *********, nato a ********* il *********, cf 

********* Proprietario dei beni: 

1) FABBRICATO URBANO: censito in Catasto Fabbricati al foglio 7, 

mappale 895, piano S1-T-1-2, Via Ripe Macra n. 14, categoria A/3, 

classe 1, Consistenza vani 8, Rendita Catastale 190,06 . 

LOTTO 2 



2) FABBRICATO URBANO: censito in Catasto Fabbricati al foglio 7, 

mappale 891, piano T, Via Ripe Macra n. 12, categoria D/10, 

Rendita Catastale 1884,00 (anteriormente al 22.07.2011, 

categoria D/7, Rendita Catastale 2.112,00 per Variazione 

3

Catastale). 

3) TERRENO: censito in Catasto Terreni al foglio 7, mappale 892, 

categoria Seminativo, classe 3, mq 742, R.D. 2,30 R.A. 3,45 . 

LOTTO 3 




categoria Prato irriguo, classe 4, mq 2919, R.D. 7,84 R.A. 12,81 

. 


categoria Seminativo irriguo arborato, classe 4, mq 4290, R.D. 

15,95 R.A. 13,29 . 


categoria Pascolo, classe 1, mq 1430, R.D. 2,22 R.A. 1,03 . 


categoria Seminativo irriguo arborato, classe 4, mq 1340, R.D. 4,98 

R.A. 4,15 . 





. 


categoria seminativo, classe 3, mq 9757, R.D. 30,23 R.A. 45,35 . 


categoria Seminativo arborato, classe 2, mq 14292, R.D. 110,72 

R.A. 63,74 . 

4

All'allegato 3.1 sono le visure catastali ed all'allegato 3.2 le planimetrie e le 

mappe catastali. 

Per l’allineamento della ditta catastale è stata presentata in data 

11.07.2011 prot. 299050 la Voltura catastale della sentenza di revoca di 

atto di donazione (sentenza n. 435/10, R.G. 394/09, cron. 4757, rep. 1081 

del 29.07.10) (Allegato -3.3- voltura catastale). 

Per l'aggiornamento delle mappe catastali si è redatto Tipo Mappale 

presentato presso l'agenzia del Territorio di Cuneo catasto Terreni il giorno 

12.07.2011 prot. 2011/cn300346. L'aggiornamento è stato necessario al 

fine di regolarizzare la sagoma dell'edificio foglio 7 n. 891 (Allegato 3.4 tipo 

mappale). 

Gli ampliamenti di cui al Tipo Mappale di cui sopra hanno reso necessari le 

modifiche delle planimetrie del catasto Fabbricati pertanto si è presentata 

Dichiarazione Variazione prot. n. CN0306641/2011 (Allegato 3.5 Denuncia 

di Variazione). All’Allegato 3.6 si documenta copia della planimetria 

soppressa. 

Contestualmente si è rettificata la categoria catastale del fabbricato da D7 

in D10, da “fabbricato adattato alle esigenze dell'attività industriale” a 

“fabbricato per funzioni produttive connesse alle attività agricole” in 

conformità alla destinazione con la quale è stata rilasciata la Concessione 

Edilizia. 

5 – ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI GRAVANTI I BENI 

Dall’esame della documentazione raccolta e dalle visure eseguite presso 

l’Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Cuneo, è 

possibile affermare che il futuro Decreto di Trasferimento dei lotti, dovrà 

contenere le prescrizioni atte a liberare i beni in oggetto dai gravami 

5

esistenti alla data attuale così di seguito descritti (Allegato -4.1- Visure 

Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare Trascrizioni e 

Iscrizioni): 

LOTTO 1 

TRASCRIZIONI 

Trascrizioni Beni in ********* 

Trascrizione di Atto Giudiziario, eseguita a Cuneo il 08 marzo 2011, art. 

1845 cas. 2478, a favore di *********, nato in *********(C.F. *********) 

contro ********* nato a ********* il ********* (CF *********); titolo originante 

l’iscrizione: Verbale di Pignoramento Immobili del Tribunale di Cuneo del 

28.02.2011 rep. 342/2011. 

Beni gravati unità negoziale 1: 

• Catasto Fabbricati al foglio 7, mappale 895, Via Ripe Macra 14, 

categoria A/3, Consistenza vani 8. 

LOTTO 2 

TRASCRIZIONI 






28.02.2011 rep. 342/2011. 


• Catasto Fabbricati al foglio 7, mappale 891, piano T, Via Ripe 

Macra n. 12, categoria D/7, 

• Catasto Terreni al foglio 7, mappale 892, mq 742. 

LOTTO 3 

6

TRASCRIZIONI 






28.02.2011 rep. 342/2011. 







• Catasto Terreni al foglio 7, mappale 308, mq 6180 . 



Iscrizione Beni in ********* 

Trascrizione di Ipoteca Volontaria, eseguita a Cuneo il 11 febbraio 1981, 

art. 143 cas. 1253, a favore di Istituto San Paolo di Torino contro 

********* nato a ********* il ********* (CF *********); titolo originante 

l’iscrizione: Ipoteca per lire 30.000 (durata anni 5) Notaio A. Congedo 

rep. 6784/1559 del 30.01.1981. 

Beni gravati : 





7


• Catasto Terreni al foglio 7, mappale 308, mq 6180 . 

6- PROPRIETA' ATTUALE E PROVENIENZA 

Le visure e le ricerche eseguite presso le Agenzie del Territorio Servizio 

Pubblicità Immobiliare di Cuneo, il Catasto Fabbricati e Terreni di Cuneo, 

consentono di elencare gli atti da cui gli immobili in oggetto sono pervenuti 

all'attuale Proprietaria (Allegato -4.2- Visure Agenzia del Territorio Servizio 

Pubblicità Immobiliare Provenienze): 

- Atto di Divisione, Rogito Aldo Congedo del 10.01.1980, rep. 2216/470, 

trascritto a Cuneo il 16.01.1980 art. 413 cas. 487; nel quale la Sig.ra 

*********cedeva a ********* sopra generalizzato la quota di 1/3 degli 

immobili in ********* al foglio 7 nn. 56, 57, 58, 59, 60, 61, 63, 62 e 158; al 

medesimo venivano assegnati, in divisione con il lotto 1, gli immobili al 

medesimo foglio di mappa nn. 60 (ex 60/a), 290 (ex 59/b), 57 (ex 57/a), 

303 (ex 58/b), 308 (ex 56/b), 291 (ex 59/c), 302 (ex 57/b), 58 (ex 58/a), 

307 (ex 158/e), 56 (ex 56/a), 296/2 (ex 62/c/2) F.R., 297 (ex 62/d) F.R.; 

ragioni di del F.R. n. 296 (ex 62/c), F.R. 296/3 (ex 62/c/3); ragioni di 

1/3 del F.R. 295 (ex 62/b), F.R. 62 (ex 62/a), Seminativo 61. 

- Atto Rogito Massimo Martinelli del 03.05.2002, rep. 142984, trascritto a 

Cuneo il 23.05.2002 art. 3329 cas. 4304; nel quale il Sig. ********* sopra 

generalizzato acquistava la quota di 2/3 degli immobili in ********* al 

foglio 7 nn. 160, 62 (F.R.) e 295. 




foglio 7 nn. 298 (F.R.) e 301. 

8



generalizzato acquistava la quota di 1/2 del F.R. in ********* al foglio 7 

nn. 296/3. 




foglio 7 nn. 291/1. 

- Donazione Rogito Aldo Congedo del 19.06.2008, rep. 96759/25502, 

trascritto a Cuneo il 09.07.2008 art. 5780 cas. 7411; nel quale il Sig. 

********* sopra generalizzato donava i propri beni in ********* al Sig. 

********* a ********* cf. *********. 

- Domanda Giudiziale Tribunale di Cuneo del 11.02.2009, rep. 1067/2009, 

trascritto a Cuneo il 13.02.2009 art. 1309 cas. 1581. 

- Atto Giudiziario Tribunale di Cuneo per inefficacia totale rep. 435/2010, 

trascritto a Cuneo il 11.11.2010 art. 951 cas. 11003 (con riferimento alla 

trascrizione del il 09.07.2008 art. 5780 cas. 7411). 

L’attuale ditta proprietaria corrisponde con quella catastale. 

7- SERVITU' E VINCOLI 

L'atto rogito del Notaio Aldo Congedo del 29.09.1988 rep. 37377, trascritto 

a Cuneo il 28.10.1988 art. 5869 cas. 7649 (reg a Cuneo il 18.10.88 n. 1065 

serie 2), ha istituito vincolo di inedificabilità sulle particelle del foglio 9 nn. 

181, 266 e 68 e del foglio 7 nn. 56, 57, 60, 302 e 308 in favore del comune 

di ********* (Allegato -4.2- Visure Agenzia del Territorio Servizio Pubblicità 

Immobiliare Provenienze). 

Per l'accesso alle particelle del lotto secondo e al fabbricato ex rurale del 

9

lotto primo si utilizza materialmente il sedime stradale sulle mappe catastali 

è ai nn. 289 e 294. 

Per i terreni al foglio 7 nn. 56, 57, 58, 302, 303 e 308 di *********, 

considerato lo stato di abbandono in cui sono, non si è materialmente 

individuato percorso di accesso. 

8- LOCALIZZAZIONE E DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI 

Gli 

immobili sono localizzati nel comune di ********* in Provincia di Cuneo. 

LOTTO 1 

Fabbricato ex rurale via Ripe Macra 14 

Il fabbricato è il risultato della metamorfosi strutturale di un antico nucleo 

abitativo di tipo rurale attualmente non databile. Nei primi anni del 900 fino 

agli anni 60, a seguito del mutare delle esigenze abitative, del progresso 

nelle attività colturali anche con l'avvento di macchinari agricoli più moderni 

e del conseguente soddisfacimento economico, si sono realizzati 

sull'immobile ampliamenti e miglioramenti. 

Ora, successivamente ad annosa incuria, l'immobile è in stato di scarsa 

manutenzione e di precarietà statica. 

Il fabbricato si sviluppa su quattro piani dei quali uno interrato, ha ampio 

cortile esclusivo di pertinenza e due accessi, uno da nord transitante sotto 

porticato l'altro da ovest nella corte. 

A piano interrato sono localizzate due cantine alle quali non si è acceduto 

poiché allo stato attuale la scala è ingombra da materiali vari e detriti di 

demolizione e non accertabile lo stato di sicurezza. 

A piano terreno il fabbricato è composto da una cucina, camera, forno con 

accesso esterno, wc sulle scale (è da dire che il locale contiene una 

10

“antica” seduta igienica e nulla altro), locale di sgombero (ex stalla), portico, 

corte e fabbricato accessorio abusivamente realizzato e pericolante. 

Il piano primo è composto da due camere, vano scale, ampio portico e 

sgombero in unico spazio. 

A piano secondo è localizzato un ampio sottotetto ed un locale adiacente 

alle scale. Quest'ultimo sulle planimetrie catastali è destinato a bagno ma 

nella realtà non è dotato né di impianti né di sanitari. 

E' in zona agricola senza servizi di tipo pubblico, a breve distanza da una 

recente area artigianale e dalla strada Provinciale SP 24. 

I tamponamenti sono in muratura ed i divisori formati da tavolati di laterizi di 

tipo tradizionale. La copertura è a tetto a falde di modesta inclinazione. 

Lo stato di manutenzione generale è scarso. 

Tutte le rifiniture sia interne che esterne sono in stato di generale degrado; 

tutti gli impianti non rispondono alle normative vigenti e necessitano di 

rifacimento. 

Si rimarca la presenza, in aderenza al muro di recinzione lato est, di un 

fabbricato abusivamente realizzato ed in condizioni statiche irrecuperabili. 

Coerenze: A Nord particella 289 foglio 7; a Sud particelle 299 e 300; a Est 

particelle 64 e 178 e ad ovest con la particella 294. 

LOTTO 2 

Fabbricato ad uso deposito attrezzi agricoli via Ripe Macra 12 

Il fabbricato è stato costruito nei primi anni '80 con destinazione di ricovero 

di macchine e attrezzi agricoli. 

La struttura del fabbricato è in acciaio con capriate a traliccio. La copertura 

è in parte costituita da lastre di cemento amianto ed in parte di lamiera 

grecata. I tamponamenti esterni sono in lamiera e blocchetti di 

calcestruzzo. 

11

Il fabbricato si sviluppa su unico piano terra, composto da vari quattro 

locali a deposito, da un blocco di modesta altezza contenente un 

disimpegno, spogliatoio e wc. 

La manutenzione è scarsa. 

Si rileva la presenza di difformità nella realizzazione della copertura e della 

fisionomia dei prospetti. Sono da segnalare inoltre tre ampliamenti: una 

tettoia aperta della dimensione di circa m. 15 x 3,30 sul lato sud; un blocco 

uffici realizzato con un prefabbricato ligneo delle dimensioni di circa 

5,60x5,15 sul lato est; una centrale termica della dimensione di 2,10x4,40 

L'immobile ha area di pertinenza che lo circonda completamente. 

Le rifiniture sia interne che esterne sono di modesta qualità e necessitano 

di rinnovo. 

Non è stato possibile verificare il funzionamento degli impianti. Se ne ritiene 

necessaria la revisione funzionale ed ai fini dell'adeguamento alle attuali 

normative. 

Particella 892 

Di giacitura pianeggiante, incolto, utilizzato come corte e piazzale per il 

fabbricato sopra descritto (deposito attrezzi). 

Coerenze: A Nord particella 890 foglio 7; a Sud particella 289 e 893; a Est 

particella 289 e ad Ovest con la particelle 890 e 893. 

LOTTO 3 

PRIMO CORPO Terreni particelle 893 e 890 


Attualmente coltivato a prato, di giacitura pianeggiante, conformazione 

regolare idoneo allo sfruttamento agricolo. 


Attualmente incolto a prato, di modesta pendenza, conformazione regolare 

12

idoneo allo sfruttamento agricolo sul suo sedime sono 36 pioppi in età 

matura. 

Coerenze dell'unico corpo formato dai terreni: A Nord canale irriguo; a Sud 

particelle 291, 59, 292 e 293; a Est particelle 891, 892 e 289 e ad Ovest 

con la particelle 232 e 157. 

SECONDO CORPO Terreni particelle 303, 58, 302, 56, 57, 308 

Terreni incolti in unico corpo di giacitura scoscesa in direzione del torrente 

Macra. 

Non si rilevano interventi colturali; i terreni sono invasi da sterpaglie ed 

essenze arboree ed arbustive di varia specie quali robinie, biancospini, 

resacee, pioppi, betulle ed altro. 

Non si rileva, l'esistenza di alberi di particolare importanza e pregio. 

E' necessaria una importante opera di pulizia del terreno da infestanti e rovi 

che impediscono ascesso e coltivazione. 

Non si è rilevata strada di accesso. 

Coerenze dell'unico corpo formato dai terreni: A Nord-est particelle 291, 

309 e 307; a Sud-est particelle 307, e 300; a Sud-ovest torrente Macra e 

ad Nord-ovest con le particelle 54 e 175 e torrente Macra. 

All’allegato 2 è raccolta la Documentazione Fotografica. 

9 – REGIME PATRIMONIALE 

Gli immobili sono pervenuti al Sig. ********* da Atti di Divisione come sopra 

indicato. 

Il Sig. ********* è coniugato con la Sig.ra ********* con la quale è in regime di 

separazione dei beni ed ha stipulato convenzione Matrimoniale con atto 

rogito Aldo congedo del 29.09.1988 (vincolo su terreni per edificazione di 

fabbricato rurale). 

13

All'Allegato 7 le Documentazioni Anagrafiche. 

10 - STATO LOCATIVO 

I fabbricato dei lotti 1 e 2 sono nella disponibilità del proprietario. 

Parte dei terreni al lotto 3 potrebbero essere affittati. 

E' stato registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Cuneo contratto di affitto 

per terreni agricoli il giorno 14.02.2011 serie 3T n. 226. 

Detto contratto non è visionabile presso l'ufficio di cui sopra poiché 

pervenutogli telematicamente dalla Federazione dei Coltivatori Diretti di 

Cuneo. 

La Federazione Coltivatori Diretti interpellata con lettera semplice e 

successivamente via Fax non consente l'accesso agli relativi alla stipula del 

contratto di affitto. Pertanto non è possibile indicare la durata del contratto. 

E' disponibile esclusivamente il valore dichiarato in locazione che è pari a 

10.950. 

Si allega inoltre vecchio contratto di affitto del 2006 consegnato allo 

scrivente dal Sig. *********. 

L’allegato 6 (Contratti di affitto) contiene il carteggio con la Federazione 

Provinciale Coltivatori Diretti di Cuneo, ispezione presso Agenzia delle 

entrate e vecchio contratto 2006. 

11 - REGOLARITA’ EDILIZIA E NORMATIVA URBANISTICA 

A seguito ispezione effettuata presso il Comune di *********, Settore 

Urbanistica ed Edilizia Privata, si sono rinvenute pratiche edilizie relative 

all'immobile destinato a ricovero macchine e attrezzi agricoli (Allegato -5.1- 

Pratiche edilizie Comune di *********): 

14

• Concessione edilizia n. 38/78 del 04.10.1982 per la “Costruzione di 

un capannone ad uso ricovero macchine ed attrezzi agricoli”. 

Non si sono rinvenute comunicazioni di inizio e fine lavori né agibilità. 

Per il fabbricato ex agricolo del lotto 1 non si è rinvenuta alcuna 

documentazione attestante l'epoca di costruzione o autorizzazioni edilizie. 

L'edificio realizzato a fini produttivi per l'agricoltura come deposito attrezzi è 

stato realizzato in difformità rispetto al progetto sopra indicato: la copertura 

del fabbricato non è conforme (la parte ad est è stata costruita in due 

campate mentre il progetto ne prevedeva una unica); le porte di accesso 

sono state ricavate sul lato sud (il progetto le prevedeva ad est e ovest); le 

altezze risultano inferiori di circa metri 1 rispetto al progetto originale; sono 

modificati i prospetti con differente disposizione delle finestrature e nuove 

porte di accesso pedonale; sono state realizzate modifiche alla 

distribuzione interna (tramezzi, spogliatoio, wc e disimpegno). 

Dette modifiche sono suscettibili di Sanatoria ai sensi del D.P.R. 6 giugno 

2001 n. 380. 

Si segnala inoltre la presenza di tre ampliamenti: una tettoia aperta della 

dimensione di circa m. 15x3,30 sul lato sud; un blocco uffici realizzato con 

un prefabbricato ligneo delle dimensioni di circa 5,60x5,15 sul lato est; una 

centrale termica della dimensione di 2,10x4,40. 

E' sanabile il vano tecnico utilizzato come centrale termica. 

Essendo l'immobile edificato in zona Agricola è possibile la sanatoria degli 

altri due ampliamenti solamente se proposta da soggetto titolare di requisiti 

di imprenditore agricolo. 

Si anticipa fin d'ora che gli ampliamenti non sanabili non verranno presi in 

considerazione nel calcolo delle superfici per la stima e costituiranno 

detrazione dal valore. 

15

Qualora l'aggiudicatario intenda provvedere ad eventuali sanatorie o 

modifiche al fabbricato dovrà essere presentata pratica relativa alla 

normativa di idoneità sismica. 

Sul sedime della corte del fabbricato ex rurale foglio 7 n. 895, in prossimità 

dell'angolo tra i confini sud e est, è stato abusivamente edificato un 

fabbricato accessorio che allo stato attuale risulta pericolante. Nella 

consistenza attuale il fabbricato non è recuperabile necessitando di 

demolizione ai fini della sicurezza di persone e del muro di cinta che 

costituisce confine con la particella 178. 

Come premesso tutti immobili sono localizzati in Zona Urbanistica Agricola 

(Allegato -5.2- Estratto del P.R.G.C. vigente Comune di ********* e Allegato 

5.3. Certificati di destinazione Urbanistica). 

12 - REGIME FISCALE 

Il futuro trasferimento dei lotti immobiliari saranno soggetti all’aliquota 

d’imposta di registro del 7% oltre alle imposte ipotecarie e catastali (3% 

totali). Complessivamente soggetto all’aliquota del 10% sul valore di 

Vendita. 

Per i terreni agricoli l'Imposta di registro è pari al 15% da sommare al 3% di 

imposte ipotecarie e catastali. 

Cons 

13 - VOLTURE CATASTALI 

iderata la procedura adottata dall’Agenzia del Territorio per la compilazione 

delle domande di voltura e non essendo nota la nuova ditta e gli estremi dei 

decreti di trasferimento, le volture saranno compilate solamente alla 

conclusione delle procedure d’alienazione ed assegnazione e saranno a 

carico degli aggiudicatari. 

16

14 - CLAUSOLE DEI FUTURI TRASFERIMENTI 

Nel futuro Decreto di Trasferimento il lotto immobiliare verrà trasferito nello 

stato di fatto in cui si trova, con le relative pertinenze, passaggi, accessori, 

nulla escluso. 

Si precisa che le spese di registrazione saranno a carico delle Parti 

Aggiudicatarie. 

15 - NOTE DI TRASCRIZIONE E DI CANCELLAZIONE 

In assenza degli estremi del Decreto di Trasferimento, necessario per la 

compilazione della nota di trascrizione e delle note di cancellazione, le 

stesse saranno compilate su supporto magnetico successivamente alla 

pubblicazione del decreto di trasferimento. 

16 - DIRITTI DI PRELAZIONE 

Sui lotti immobiliari non esistono diritti di prelazione previsti dalla legge. 

17 - SUPERFICI PER IL CALCOLO DEL VALORE VENALE 

Le superfici utilizzate per il calcolo del valore degli immobili è quella 

commerciale con i criteri consigliati dal periodico il “Consulente 

Immobiliare” che impone che si debba considerare la superficie lorda 

compresi i muri esterni ed interni, il 50% dei muri confinanti. Balconi e 

terrazze scoperti al 25%, Balconi coperti e porticati 30%, cantine e solai 

inabitabili al 20%. 

Le superfici sono state calcolate con riferimento alle planimetrie ed ai dati 

17

catastali. 

LOTTO 1 

Fabbricato ex rurale 

Piano sotterraneo cantine mq 98,48, superficie ridotta 98,48 x 0,20 = 19,70 

mq. 

Piano terreno camera e cucina mq 89,28. 

Piano terreno sgombero mq 100,80 superficie ridotta 100,80 x 0,20 = 20,16 

mq. 

Piano terreno portico mq 132,00 superficie ridotta 132,00x 0,30 = 39,60 

mq. 

Piano terreno forno mq 21,00 superficie ridotta 21,00x 0,20 = 4,20 mq. 

Piano primo camere mq 89,28. 

Piano primo sgombero mq 100,80 superficie ridotta 100,80 x 0,20 = 20,16 

mq. 

Piano primo portico mq 70,00 superficie ridotta 70,00x 0,30 = 21,00 mq. 

Piano Primo ballatoio mq 12,00 superficie ridotta 12,00 x 0,25 = 3,00 mq. 

Piano Secondo sottotetto mq 89,00 superficie ridotta 89,00 x 0,20 = 17,80 

mq. 

Piano secondo ballatoio mq 12,00 superficie ridotta 12,00 x 0,25 = 3,00 

mq. 

SUPERFICIE TOTALE mq 814,64. 

SUPERFICIE DI RIFERIMENTI 327,18 mq da approssimare a 327,00 

LOTTO 2 

Deposito macchine e attrezzi agricoli 

Piano terreno 909 mq. 

SUPERFICIE TOTALE di riferimento mq 909,00. 

Terreno 

18

Particella 892 mq 742. 

LOTTO 3 

Terreni particelle 890 e 893 

Particella 890 mq 9.757. 

Particella 893 mq 14.272. 

Terreni particelle 303, 58, 302, 56, 57, 308 

La superficie dei terreni è pari a mq 16.229 dedotti dalle documentazioni 

catastali. 

Superfici dedotte dalle documentazioni catastali. 

18 - VALUTAZIONE DEI LOTTI IMMOBILIARI 

Per la valutazione degli immobili si è adottato il metodo SINTETICO 

COMPARATIVO, che tiene conto di recenti compravendite di beni simili 

avvenute nella zona e in località con caratteristiche simili. Si è inoltre 

consultata la banca dati dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del 

Territorio. 

LOTTO PRIMO 

Il valore a mq lordo dedotto dall’indagine come sopra specificato per il 

fabbricato (tenuto conto dei fattori di vetustà, piano, orientamento, 

caratteristiche delle rifiniture) ammonta a 450 /mq. 

Valore di stima del fabbricato Euro 450 x mq 327,00 = Euro 147.150,00. 

Aggiunte e detrazioni 

Demolizione di fabbricato abusivamente realizzato staticamente 

irrecuperabile del volume di mc 140 circa . 

Importo demolizione a mc vuoto per pieno 12,50 (Prezzario opere edili 

Provincia di Cuneo 2011). 

Demolizione = 140 x 12,50 = 1.750 . 

19

Smaltimenti per 68 t = 12,56 x 68,00 = 854,00 (Prezzario opere edili 

Provincia di Cuneo 2011). 

Sicurezza e opere provvisionali 2.000,00 . 

Spese tecniche 1.000,00 . 

Sanzione amministrativa 516,00. 

A sommare 6.120,00. 

Valore di Mercato del lotto Euro 147.150,00 – 6.120,00 = Euro 

141.030,00 da approssimare a 141.000,00 . 

LOTTO SECONDO 

Il valore a mq lordo dedotto dall’indagine per capannoni adibiti a deposito 

attrezzi è pari a (tenuto conto dei fattori di vetustà, piano, orientamento, 

caratteristiche delle rifiniture) 350,00 /mq. 

Valore di Stima fabbricato Euro 350,00 x mq 909,00 = Euro 318.150,00. 

Detta valutazione tiene conto della superficie pertinente il fabbricato. 

Per il terreno particella 892, considerate le caratteristiche colturali, la 

giacitura e caratteristiche le sue fisiche (nel caso incolto ad uso area di 

manovra in terra battuta) si può indicare un valore pari a 10.000 ad ettaro: 

il Valore di stima è = mq 742 incolto x 1,00/mq; Vst = 742,0 . 


Si applicano detrazioni relative alle rimozioni degli ampliamenti insanabili 

poiché realizzati in zona agricola, utilizzando il Prezzario Opere Edili della 

Provincia di Cuneo per l'anno 2011: la demolizione di fabbricato ammonta a 

12,50 a mc; gli smaltimenti dei materiali ottenuti da demolizione 

ammontano a 12,56 /t. 

Ampliamenti costituiti da tettoia e deposito uffici mc 330 mc 

Demolizione = 330 x 12,50 = 4.125 . 

Smaltimenti per 35 t (quantitativo presunto)= 12,56 x 35,00 = 439,60 

20

(Prezzario opere edili Provincia di Cuneo 2011). 

Rimozione di elementi di copertura in cemento amianto: Peso = mq 550 x 

spessore 0,01 m x 1800 Kg/mc = 9.900 Kg. Smaltimento = 12,56 /t x 9,90 

= 125,00 /mq. 

Sicurezza e opere provvisionali per rimozioni anche eventualmente delle 

lastre di cemento amianto 3.000,00 . 

Sanzione amministrative relative alle modifiche del fabbricato originale, 

ampliamenti n. 3. Sommano sanzioni per 516,00 x 4 = 2.064,00. 

Spese tecniche omnicomprensive relativamente alla progettazione 

2.000,00 . 

Varie e bolli 200,00 (presunte) 

A sommare 11.953,60 detrazioni. 

Valore di mercato del Lotto = 318.150,00 +74,20 – 11.953,60 = 

306.938,40 . Da approssimare a 306.900,00 . 

LOTTO TERZO 

I terreni alle particelle 303, 58, 302, 56, 57e 308 per caratteristiche colturali, 

giacitura e caratteristiche fisiche hanno un valore pari a 1.000,00 ad 

ettaro pari a 0,1 a mq. 

Valore di stima terreni 0,10 x 16.229 = Vst 1.622,90. 

Il terreno alle particella 890 ha un valore pari a 12.000,00 ad ettaro, per 

un Valore di stima di mq 9.757 (prato incolto) x 1,2 /mq = Vst 11.708,40 

 

Il terreno alle particella 893 ha un valore pari a 23.000,00 ad ettaro, per 

un Valore di stima di mq 14.272 seminativo 2,40 /mq = Vst 34.252,80 . 


In aggiunta al valore della particella 890 si calcola il valore di macchiatico di 

36 pioppi. 

21

Volume = 0,1256 (mq sezione albero) x 8 (lunghezza utile) = 1,0048 mc 

Peso 8 q.li/mc 

Valore di macchiatico 7,00 /q.le 

Valore di macchiatico (in piedi) dei pioppi = 1,0048 x 8 x 36 x 7,00 = 

2.025,00 . 

Valore di mercato del Lotto = 1.622,90 + 11.708,40 + 34.252,80 + 

2.025,00 = 49.609,10 . Da approssimare a 49.600,00 . 

19 – CONCLUSIONE 

Il valore del lotto immobiliare 1 ammonta a 141.000,00 (diconsi 

centoquarantunomila/00). 


trecentoseimilanovecento/00). 


quarantanovemilaseicento/00). 

Si precisa che i suddetti valori di mercato s’intendono riferiti all’intero dei 

lotti immobiliari, senza esclusione alcuna, nello stato di fatto e di diritto in 

cui si trovano; che il valore deve essere considerato a corpo e non a 

misura; che lo stesso sopra determinato non è comprensivo d’eventuali 

beni mobili o suppellettili custoditi all’interno dell’immobile nonché materiali 

edili e attrezzature tecniche. 

Non si sono eseguiti sui terreni analisi di tipo geologico e chimico poiché 

non espressamente richieste. 

Non si sono effettuate analisi di tipo fisico e chimico relativamente alle 

lastre di cemento amianto. 

20 – NOTE E ELENCO ALLEGATI 

22

Si elencano a seguire gli allegati tecnici ed esplicativi relativi agli immobili 

trattati, che sono da ritenersi parte integrante della presente: 

- Allegato -1 – Verbale di sopralluogo. 

- Allegato – 2 – Documentazione Fotografica. 

- Allegato – 3.1 – Visure Catastali. 

- Allegato -3.2- Estratti di Mappa Catastale e Planimetrie. 

- Allegato -3.3- Voltura catastale. 

- Allegato -3.4- Tipo mappale. 

- Allegato -3.5- Variazione Catastale. 

- Allegato -3.6- Planimetria soppressa. 

- Allegato -4.1- Visure Agenzia del Territorio Servizio Pubblicità 

Immobiliare Trascrizioni e Iscrizioni. 

- Allegato -4.2- Visure Agenzia del Territorio Servizio Pubblicità 

Immobiliare Provenienze. 

- Allegato -5.1- Pratiche edilizie Comune di *********. 

- Allegato -5.2- Estratto del P.R.G.C. vigente Comune di *********. 

- Allegato -5.3- Certificato di Destinazione Urbanistica. 

- Allegato -6- Contratti di affitto. 

- Allegato -7- Documentazioni Anagrafiche. 

Quanto sopra in ottemperanza al mandato conferitomi. 

In fede. 

Cuneo, lì 25 luglio 2011 

Il Perito 

Arch. Marco Spirito Viale 

23




Contro 


ALLEGATO RIASSUNTIVO A 

LOTTO PRIMO 

NEL COMUNE DI ********* 

Fabbricato ex rurale 

In via Ripe Macra 14 

Il fabbricato si sviluppa su quattro piani dei quali uno interrato, ha ampio 

cortile esclusivo di pertinenza e due accessi, uno da nord transitante sotto 

porticato l'altro da ovest nella corte. 

A piano interrato sono localizzate due cantine alle quali non si è acceduto 

poiché allo stato attuale la scala è ingombra da materiali vari e detriti di 

demolizione. 

A piano terreno il fabbricato è composto da una cucina, camera, forno con 

accesso esterno, wc sulle scale, locale di sgombero (ex stalla), portico, 

corte e fabbricato accessorio abusivamente realizzato e pericolante. 

Il piano primo è composto da due camere, vano scale, ampio portico e 

sgombero in unico spazio. 

A piano secondo è localizzato un ampio sottotetto ed un locale adiacente 

alle scale. Quest'ultimo sulle planimetrie catastali è destinato a bagno non 

è dotato né di impianti né di sanitari. 

24

E' in zona agricola senza servizi di tipo pubblico a breve distanza da una 

area artigianale di recente istituzione e dalla strada Provinciale SP 24. 

I tamponamenti sono in muratura ed i divisori formati da tavolati di laterizi di 

tipo tradizionale. La copertura è a tetto a falde di modesta inclinazione. 

Lo stato di manutenzione generale è scarso. 

Tutte le rifiniture sia interne che esterne sono in stato di generale degrado; 

tutti gli impianti non rispondono alle normative vigenti e necessitano di 

rifacimento. 

Si rileva la presenza, in aderenza al muro di recinzione ad est, di un 


ESTREMI CATASTALI 

Nel Comune di *********: 

1. FABBRICATO URBANO: censito in Catasto Fabbricati al foglio 7, 

mappale 895, piano S1-T-1-2, Via Ripe Macra n. 14, categoria A/3, 

classe 1, Consistenza vani 8, Rendita Catastale 190,06 . 

COERENZE 

A Nord particella 289 foglio 7; a Sud particelle 299 e 300; a Est particelle 

64 e 178 e ad ovest con la particella 294. 

PERTINENZA 

Il lotto è costituito dall’intera quota di proprietà. 

PROVENIENZE 







25


STATO LOCATIVO 

L'immobile è libero. 

REGOLARITA’ EDILIZIA E NORMATIVA URBANISTICA 

Non si sono rinvenute Autorizzazioni Amministrative relativamente alla 

costruzione del fabbricato. 

Si rileva la presenza, in aderenza al muro di recinzione ad est, di un 


L'immobile è localizzato in Zona Urbanistica Agricola. 

VALORE DI STIMA 

Il valore del lotto immobiliare ammonta a 141.000,00 (diconsi 

centoquarantunomila/00). 

E’ consigliata la consultazione dell’elaborato integrale. 

26




Contro 



LOTTO SECONDO 


Fabbricato ad uso deposito attrezzi agricoli 

In via Via Ripe Macra n. 12. 

Il fabbricato è stato costruito nei primi anni '80. 

La struttura del fabbricato è in acciaio con capriate a traliccio. La copertura 

è in parte costituita da lastre di cemento amianto ed in parte di lamiera 

grecata. I tamponamenti esterni sono in lamiera e blocchetti di 

calcestruzzo. 

Il fabbricato si sviluppa su unico piano terra, composto da vari quattro 

locali a deposito, da un blocco di modesta altezza contenente un 

disimpegno, spogliatoio e wc. 

La manutenzione è scarsa. 

Le rifiniture sia interne che esterne sono di modesta qualità e necessitano 

di rinnovo. 

Non è stato possibile verificare il funzionamento degli impianti. Se ne ritiene 

necessaria la revisione funzionale ed ai fini dell'adeguamento alle attuali 

normative. 

27



Di giacitura pianeggiante, incolto, utilizzato come corte e piazzale per il 

fabbricato sopra descritto. 



1. FABBRICATO URBANO: censito in Catasto Fabbricati al foglio 7, 

mappale 891, piano T, Via Ripe Macra n. 12, categoria D/10, 

Rendita Catastale 1884,00 . 

2. TERRENO: censito in Catasto Terreni al foglio 7, mappale 892, 

categoria Seminativo, classe 3, mq 742, R.D. 2,30 R.A. 3,45 . 

COERENZE 

A Nord particella 890 foglio 7; a Sud particella 289 e 893; a Est particella 

289 e ad Ovest con la particelle 890 e 893. 

PERTINENZA 


PROVENIENZE 









Il Fabbricato è libero. Il terreno potrebbe essere affittato. 


28

Si sono rilevate difformità edilizie. Difformità nella realizzazione della 

copertura e della fisionomia dei prospetti; tre ampliamenti: una tettoia 

aperta; un blocco uffici e una centrale termica. 


Concessione edilizia: 

• Concessione edilizia n. 38/78 del 04.10.1982 per la “Costruzione di 

un capannone ad uso ricovero macchine ed attrezzi agricoli”. 

L'immobile è localizzato in Zona Urbanistica Agricola. 


Il valore del lotto immobiliare ammonta a 306.900,00 (diconsi 

trecentoseimilanovecento/00). 


29




Contro 



LOTTO TERZO 


Terreni agricoli 

PRIMO CORPO Terreni particelle 893 e 890 


Attualmente coltivato a prato, di giacitura pianeggiante, conformazione 

regolare idoneo allo sfruttamento agricolo. 


Attualmente incolto a prato, di modesta pendenza, conformazione regolare 

idoneo allo sfruttamento agricolo sul suo sedime sono 36 pioppi in età 

matura. 

SECONDO CORPO Terreni particelle 303, 58, 302, 56, 57, 308 

Terreni incolti in unico corpo di giacitura scoscesa in direzione del torrente 

Macra. 

Non si rilevano interventi colturali; i terreni sono invasi da sterpaglie ed 

essenze arboree ed arbustive di varia specie quali robinie, biancospini, 

resacee, pioppi, betulle ed altro. 

Non si rileva, l'esistenza di alberi di particolare importanza e pregio. 

30

E' necessaria una importante opera di pulizia del terreno da infestanti e rovi 

che impediscono ascesso e coltivazione. 





. 


categoria Seminativo irriguo arborato, classe 4, mq 4290, R.D. 

15,95 R.A. 13,29 . 




categoria Seminativo irriguo arborato, classe 4, mq 1340, R.D. 4,98 

R.A. 4,15 . 





. 


categoria seminativo, classe 3, mq 9757, R.D. 30,23 R.A. 45,35 . 


categoria Seminativo arborato, classe 2, mq 14292, R.D. 110,72 

R.A. 63,74 . 

COERENZE 

Coerenze del primo corpo: A Nord canale irriguo; a Sud particelle 291, 59, 

31

292 e 293; a Est particelle 891 ,892 e 289 e ad Ovest con la particelle 232 

e 157. 

Coerenze secondo corpo: A Nord-est particelle 291, 309 e 307; a Sud-est 

particelle 307, e 300; a Sud-ovest torrente Macra e ad Nord-ovest con le 

particelle 54 e 175 e torrente Macra. 

PERTINENZA 


PROVENIENZE 









Alcuni terreni sono affittati. 


I terreni sono Zona Urbanistica Agricola. 



quarantanovemilaseicento/00). 


32

RELAZIONE DI STIMA Immobili in ********* - IVG Torino

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