TRIBUNALE DI TEMPIO PAUSANIA - IVG Tempio Pausania

Paola Mannoni
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Architetto
Via Sant’Antonio, 6 - 07023 Calangianus (OT)- Via Gramsci, 13/15 - 53041 Asciano (SI)
Tel. 347 8106979 Fax 079 662226
paola.mannoni@tiscali.it
TRIBUNALE DI TEMPIO PAUSANIA
Esecuzione Immobiliare 128/2011
Giudice dell’esecuzione Dott. Alessandro Di Giacomo

Paola Mannoni
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RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
La sottoscritta Paola Mannoni, residente a Calangianus, Via Sant’Antonio n°6, iscritta all’Ordine
degli Architetti della provincia di Siena al n° 649, ha ricevuto in qualità di esperto, in data 27
Marzo 2012 dal Giudice del Tribunale di Tempio Pausania, Dott. Alessandro Di Giacomo, previo
giuramento di rito, l’incarico di procedere alle indagini peritali relative al procedimento di
esecuzione immobiliare 128/2012, promosso da S.G.C. S.r.l. Società Gestione Crediti contro il
A seguito di un attento studio di una copia del fascicolo depositato nella Cancelleria del Tribunale
di Tempio Pausania, la sottoscritta ha provveduto ad informare le parti dell’incarico conferitogli
tramite raccomandata A/R, comunicazione peraltro mai ritirata dai debitori esecutati.
In data 6 Giugno 2011 alle ore 10.20, alla presenza del rappresentante I.V.G. Sig. Alberto Addis è
stato effettuato il sopralluogo.
Dopo aver visionato il bene ed aver realizzato una esauriente documentazione fotografica ad
integrazione del fascicolo, aver prodotto indagini ed accertamenti sufficienti, la sottoscritta, è
pervenuta alle conclusioni riportate nella seguente relazione.

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SVOLGIMENTO DELL’INCARICO
QUESITO UNO - “Identificazione del bene”
Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all’art. 567, 2°
comma cod. proc. civ. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative
all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento,
oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari)
segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei;
predisponga, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni
pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di
fallimento); acquisisca, ove non depositate, le mappe censuarie ritenute indispensabili per la
corretta identificazione del bene ed, in ogni caso, i certificati di destinazione urbanistica dei terreni
di cui all’articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 dando prova, in caso di mancato rilascio di
detta documentazione da parte dell’Amministrazione competente, della relativa richiesta;
acquisisca l’atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti);
indichi se il bene è pignorato pro quota o per intero, indicando immediatamente che si tratta di “
quota di bene”; verifichi se uno o alcuni tra i debitori sono coniugati e quale sia il regime
patrimoniale della famiglia (comunione o separazione dei beni), mediante acquisizione dell’estratto
(in carta semplice) dell’atto di matrimonio, ovvero verifichi se la comunione legale sia venuta meno
per separazione consensuale o giudiziale, acquisendo copia (non autentica) dell’omologa o della
sentenza (vedi anche quesito 9).
La scrivente ha avviato le attività di consulenza, effettuando le opportune ricerche ipotecarie presso
la Conservatoria dei Registri Immobiliari sezione distaccata di Tempio Pausania in data
14/06/2012(Allegato N°1); le ricerche catastali presso l’Ufficio Tecnico Erariale di Tempio
Pausania in data 30/03/2012 e 23/05/2012, prelevando copia delle visure catastali ed estratti di
mappa relative agli immobili interessati dalla procedura(Allegato N°2); prelevato copia della
documentazione presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Olbia, in data 08/06/2012; ha visionato gli
immobili oggetto di stima effettuando un sopralluogo in data 06/06/2012, alla presenza del
rappresentante dell’I.V.G. nella persona del Sig. Alberto Addis.
I certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative agli immobili pignorati, in aggiornamento al
Certificato Notarile redatto in data 27 Luglio 2011 dal Dott. Vincenzo Pistilli (Allegato N°3), non
evidenziano trascrizioni e iscrizioni aggiuntive a carico del debitore, rispetto a quelle già presenti
nel fascicolo.
Da una verifica dell’atto di pignoramento, si è accertato che i beni sono pignorati per intero con
ogni relativa accessione o pertinenza.
Si riporta di seguito l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli, verificate presso la
Conservatoria dei Registri Immobiliari sezione distaccata di Tempio Pausania.
A seguito di una verifica del Certificato Notarile redatto dal Dott. Vincenzo Pistilli a tutto il giorno
15/07/2011, i beni sopra citati risultano gravati delle seguenti formalità:
TRASCRIZIONI A FAVORE
.Negative

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TRASCRIZIONI CONTRO
.del 15/07/2011 Reg. Gen. 7486-Reg. Part. 4762
Relativa ad Atto Giudiziario Repertorio 655/2011 del 03/06/2011.
Atto esecutivo e cautelare.
Verbale di pignoramento immobili
ISCRIZIONI CONTRO
.Negative
I debitori esecutati Sig.
Comune di Olbia ed in regime di comunione dei beni.
QUESITO DUE – “ Descrizione del bene”
, risultano
coniugati con atto n°4/1996 p/s I
Descriva, previo necessario accesso, l’immobile pignorato, indicando dettagliatamente: comune,
località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie
(calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di
parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); descriva
le caratteristiche strutturali del bene (strutture verticali, solai, infissi esterni ed interni,
pavimentazione interna ed esterna, impianti termici, impianti elettrici); descriva le caratteristiche
della zona, con riferimento alla urbanizzazione primaria e secondaria, ai servizi offerti dalla zona
(centri commerciali, farmacie, spazi diversi, negozi al dettaglio), alla distanza dal centro della città
e dalle principali vie di comunicazione verso l’esterno (strade, autostrade, ferrovie, porti,
aeroporti) nonché ai principali collegamenti verso il centro della città;
L’accesso nell’immobile pignorato è stato effettuato in data 06 Giugno 2012 come da verbale che si
allega (Allegato N°4).
Il bene oggetto di stima è una casa di civile abitazione, situato in Via dell’Aratro n° 2, Località
Pinnacula ad Olbia (OT), censita al N.C.E.U. del suddetto Comune al Foglio 21, mappale n° 865.
Foglio 21, mappale n°865 :
- Piano Terra
- Zona cens. 1
- Categoria A/2
- Classe 1
- Consistenza 3,5 vani
L’immobile in questione si sviluppa su un unico piano, ed è costituito da:
Soggiorno mq 31,18 utili
Camera mq 12,93 utili
Cucina mq 7,73 utili
Bagno mq 3,53 utili
Veranda ingresso mq 13,10 utili
il tutto per una superficie commerciale di mq 58,64 utili così calcolati:
- abitazione mq 55,37 pari a 1/1 = mq 55,37
- veranda mq 13,10 pari a 1/4 = mq 3,27

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La distribuzione interna degli ambienti sopra elencati è evincibile dall’allegato grafico (Allegato
N°5).
-Descrizione
Il bene oggetto di pignoramento è una unità abitativa di superficie complessiva di mq 78,60, in
buono stato di conservazione, con annesso terreno di circa Mq 713,40.
L’accesso all’abitazione avviene attraverso un curato vialetto pavimentato con piastrelle di media
qualità, coperto da n°2 gazebo, che porta ad una veranda con copertura in muratura .
La porta d’ingresso, così come gli infissi esterni e le persiane con lamelle orientabili sono in PVC
con vetro camera, delle lastre di granito sono posate su tutti davanzali delle finestre, le porte interne
sono ad anta unica, in legno tamburato di media qualità; i pavimenti sono in piastrelle monocottura
di media qualità, la pavimentazione ed il placcaggio del bagno è invece in ceramica anch’essa di
qualità media, piatto doccia e sanitari sono in materiale ceramico di media qualità, così come media
qualità si presenta la rubinetteria e gli accessori.
L’appartamento è munito di impianto di climatizzazione: una sola “unità interna” (Split) installata
nel soggiorno/cucina è preposta alla climatizzazione dell’appartamento, l’unità esterna si trova nella
veranda d’ingresso; l’impianto elettrico è eseguito sottotraccia e quindi adeguato alle vigenti
normative, l’impianto idrico-sanitario è eseguito sottotraccia non presenta zone di perdita e/o
difettose”, si evince quindi, che entrambi gli impianti sono in discreto stato di efficienza.
Presumibilmente l’impianto fognario confluisce nella rete fognaria.
La muratura portante verticale è presumibilmente costituita da blocchetti di c.l.s. dello spessore
medio di 40x40x20 cm, le strutture portanti sono presumibilmente costituite da cemento armato ed i
solai in latero-cemento.
Copertura in coppi e tegole di colore rosso rivestono il tetto dell’abitazione.
Tramezzi interni in mattoni forati in laterizio di dimensioni 8x15x30, con finiture ad intonaco tipo
civile con tempera di colori pastello.
Per quanto riguarda le finiture esterne, le facciate si presentano intonacate e tinteggiate di
colori pastello.
La pavimentazione ed i battiscopa delle terrazze sono in piastrelle monocottura di media qualità.
Per quanto riguarda lo stato manutentivo degli infissi, sia esterni che interni, essi si trovano in
generale in buono stato di conservazione.
Il terreno intorno alla casa è curato e piantumato a tratti da vegetazione mista, a tratti di prato verde;
all’interno del giardino è presente una piscina fuori terra.
Lo stato di conservazione degli ambienti esterni, nel complesso, è discreto. (Allegato N°6)
La zona in cui è ubicato il bene è di periferia rispetto al centro della città, ma in prossimità della
strada di Circonvallazione di Olbia.
In prossimità e nei dintorni sono presenti numerose abitazioni ed breve distanza, sulla strada
principale, si trovano farmacia ed esercizi commerciali.
QUESITO TRE – “Descrizione del bene”
Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico,piano, interno,
dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di elevata

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difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non
consentono la sua univoca identificazione; b)se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma
consentono l’individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non
corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile rappresentando, in
questo caso, la storia catastale del compendio pignorato;
Al momento del sopralluogo confrontando la descrizione attuale del bene pignorato con quella
contenuta nell’atto di pignoramento sono state rilevate alcune difformità, quali il fatto che la stanza
accatastata come cucina è invece stata adibita a camera da letto, inoltre la presenza di un locale
fuori progetto, non accatastato di mq 3,56 posto a sud.
QUESITO QUATTRO – “ Accatastamento”
Proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto
provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione
o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; in
particolare, al fine di rendere possibile un’esatta identificazione del bene nel decreto di
trasferimento sono richiesti all’esperto i seguenti adempimenti: ‹ qualora risultino non corretti i
dati contenuti nella visura catastale attuale o manchino la categoria catastale e la rendita oppure
queste non siano coerenti con l’attuale destinazione del bene, l’esperto deve effettuare la variazione
o determinare i valori mancanti mediante la procedura DOCFA o altra procedura ritenuta idonea;
‹ quando invece l’immobile non risulti inserito in mappa (il che, salva l’ipotesi di vendita in un
unico lotto dell’intera area pignorata e di tutte le edificazioni soprastanti, è d’impedimento alla
stessa pronuncia dell’ordinanza di vendita), l’esperto trasmette subito una relazione al giudice e ai
creditori chiedendo l’autorizzazione a procedere alla regolarizzazione catastale indicando i relativi
costi.
L’immobile è censito al N.C.E.U. del Comune di Olbia al Foglio 21, particella n° 865:
- cat. A/2, consistenza 3,5 vani, rendita catastale € 506,13
- ente urbano, ha0 are7 ca92 ( ad esclusione di mq 78,60 dell’abitazione)
per restanti ha0 are7 ca13,40
A seguito di un’analisi della documentazione catastale, della documentazione in possesso
dell’Ufficio Tecnico Comunale e delle misurazione effettuate durante il sopralluogo, è stata
riscontrata la presenza di un locale posto sul retro della casa (Allegato N° 7), non presente nel
progetto condonato e nell’accatastamento.
Il locale di cui sopra ha una superficie di mq 3,56, vi si accede dalla terrazza posta a sud della casa
ed adibito a lavanderia/ripostiglio.
Partizioni verticali in muratura, la porta d’accesso a battente unico in PVC, così come la finestrella
situata sulla parete ad est, la pavimentazione in piastrelle monocottura di media qualità, la copertura
in muratura e all’interno rivestita di travi in legno, così come la veranda d’ingresso.
La sottoscritta in data 13/06/2012 ha inoltrato al Giudice Dott. Alessandro Di Giacomo una
comunicazione nella quale si esponeva la difformità riscontrata e si chiedevano indicazioni per il
proseguimento dello svolgimento dell’incarico, in data 10/07/2012, il G.E. ha disposto che il C.T.U.
riferisse del locale nell’elaborato, indicando la possibilità ed i costi di sanatoria.

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Pertanto in data 19/07/2012 la scrivente recatasi presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Olbia, a
seguito di una ricerca effettuata dal Tecnico Ing. Luca Puggioni, ha accertato che in base al
Regolamento Edilizio Comunale (Allegato N° 8) non è possibile inoltrare la richiesta di Sanatoria
in quanto, in base all’art.40 ai punti 1 e 2 l’immobile non presenta i requisiti richiesti, quindi, salvo
accordi (vedi Regolamento Edilizio punto 40.2.d) è necessaria la demolizione del locale difforme .
QUESITO CINQUE – “ Destinazione urbanistica/ di piano”
Indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
Trattasi di edificio residenziale, l’area su cui insiste il fabbricato è classificata nel vigente Piano
Urbanistico Comunale quale zona E Zona Agricola (Allegato N° 9) .
QUESITO SEI – “ Conformità alla normativa – sanabilità”
Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e
l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in
violazione della normativa urbanistico-edilizia, l’esperto dovrà descrivere dettagliatamente la
tipologia degli abusi riscontrati e dire se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato
disposto degli articoli 46, quinto comma del
D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 e 40, sesto comma della L. 28 febbraio 1985, n. 47;
La costruzione è stata realizzata nella fascia temporale che va dal 16 Marzo 1985 al 31 Dicembre
1993; in data 30 Gennaio 1995 la Sig.ra in qualità di proprietaria ha
presentato al Comune di Olbia la richiesta di Concessione in Sanatoria, accolta con Riferimento
Pratica n°92 del 23 Aprile 1996 ai sensi dell’art.39 della Legge 724/1994 (Allegato N° 10).In sede
di sopralluogo è stata riscontrata la presenza di un locale, non presente in progetto e non accatastato
di mq 3,56 a sud della casa; per il suddetto locale non è possibile inoltrare la richiesta di Sanatoria
in quanto, in base all’art.40 ai punti 1 e 2 l’immobile non presenta i requisiti richiesti, quindi, salvo
accordi (vedi Regolamento Edilizio punto 40.2.d) è necessaria la demolizione del locale difforme.
QUESITO SETTE -“ Divisione in lotti”
Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provvedendo, in quest’ultimo caso,
alla loro formazione e procedendo, inoltre, (solo previa autorizzazione del Giudice dell’esecuzione)
all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; in questa ipotesi l’esperto
dovrà allegare, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;
L’immobile non è divisibile in natura, vista la sua conformazione, posizione e disposizione non può
essere venduto in modo frazionato, quindi è vendibile esclusivamente per intero.
QUESITO OTTO – “ Divisibilità in natura”
Dica, nel caso in cui l’immobile sia pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura,
procedendo, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (ed, ove necessario, all’identificazione

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dei nuovi confini, nonché alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi
debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e
tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari, prevedendo anche alla determinazione degli
eventuali conguagli in denaro; l’esperto dovrà procedere, in caso contrario, alla stima dell’intero
esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto
disposto dall’art. 577 cod. proc. civ. dall’art. 846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n. 1078;
L’immobile è pignorato per intero.
QUESITO NOVE – “ Stato del bene”
Accerti se l’immobile non è in proprietà piena, ma con mero diritto di superficie limitato nel tempo;
in tal caso si indichi la data di scadenza; nel caso che oggetto del pignoramento sia la nuda
proprietà o l’usufrutto deve sempre indicarsi l’età dell’usufruttuario o la durata dell’usufrutto se a
termine. Dica se è libero o occupato, acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del
bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se
risultano registrati presso l’ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e qualora
risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la
data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il giudizio per la liberazione del bene (per
particolari si rimanda al punto 10) della sezione II delle “ Disposizioni generali”; dica se
l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore esecutato, e acquisisca
il provvedimento di assegnazione della casa coniugale (anche in copia non autentica);
Il bene oggetto di pignoramento risulta essere di proprietà dei debitori esecutati (RIF.Allegato N°
3).
Al momento dei sopralluogo l’immobile è occupato dei debitori esecutati e
Sig.ra
coniugati come da atto n°4/1996 p/s I Comune di Olbia in regime di
comunione dei beni .
QUESITO DIECI – “ Regime vincolistico”
Indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di
inalienabilità o di indivisibilità; accerti l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale
(segnalando se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o
risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o
servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; indicare
l’esistenza di eventuali fondi patrimoniali a carico del bene;
La sottoscritta non è venuta a conoscenza di alcun vincolo, diritto, o quant’altro pesi sui beni
oggetto di stima.

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QUESITO UNDICI – “ Determinazione del valore”
Determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione delle condizioni
dell’immobile e del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto
riferimento operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di
conservazione dell’immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di
locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di
trascrizione del pignoramento (l’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta
opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei
pubblici registri ma anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla
procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento,
sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in
questo ultimo caso l’immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà).
Per la stima del valore del suddetto immobile, la sottoscritta si è attenuta al “Criterio utile per la
determinazione del valore normale dei fabbricati di cui art.1, comma 307 della legge 27 dicembre
2007, n°296” (legge finanziaria 2007).
Valore Normale = Superficie[mq] x Valore Normale Unitario[€/mq]
L’immobile è stato valutato con il metodo sintetico per comparazione con il valore di mercato di
beni di analoghe caratteristiche ubicati nella stessa zona, in particolare si è condotta un’indagine di
mercato, presso agenzie immobiliari ed imprese costruttrici, sui prezzi di vendita al nuovo per metro
quadro commerciale, determinando in seguito il costo tramite coefficienti riduttivi che tengano
conto di fattori quali vetustà, stato generale delle strutture, degli infissi interni ed esterni e degli
impianti tecnologici, stato di occupazione o meno dell’immobile; il valore normale unitario è stato
calcolando tenendo presenti rispettivamente i valori minimi e massimi espressi in €/mq rinvenibili
nella banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare in cui si colloca l’immobile considerato.
Stima per via sintetica e coefficienti di merito :
Sulla base delle informazioni assunte, si è stimato che il prezzo medio di mercato in base ai seguenti
parametri è di € 2.800,00 al metro quadro:
1) Caratteristiche ambientali intrinseche (panoramicità, orientamento, luminosità): Medie - Coeff. 0,95
2) Caratteristiche tecniche funzionali: Buone - Coeff. 0,90
3) Caratteristiche tipologiche: Villino - Coeff.1,40
4) Stato conservazione e manutenzione: Normale - Coeff. 1,00
5) Vetustà fisica: Fabbricato da 6 a 20 anni 1% su anni meno 5 - Coeff. = 100 -(11 anni -5) : 100 = 0,94
6)Caratteristiche ambientali estrinseche (salubrità della zona, ceto prevalente, rumorosità,comodità di
parcheggio): Buone - Coeff. 1,00
Sulla base di tali coefficienti, il probabile valore di mercato dei beni da stimare, riferito al metro
quadrato, viene così determinato:
€2.800,00*0,95*0,90*1,40*1,00*0,94*1,00= € 3.150,50/mq
Per la stima del terreno, la sottoscritta si è attenuta ai risultati di un’indagine di mercato ed ha
ritenuto di poter attribuire il prezzo di € 5/mq.

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Valore dell’immobile: Foglio 21, mappale n°865 :
-il tutto per una superficie commerciale di mq 58,64 utili così calcolati:
- abitazione mq 55,37 pari a 1/1 = mq 55,37
- veranda mq 13,10 pari a 1/4 = mq 3,27
58,64 mq x € 3.150,50 = € 184.745,32
713,40 mq x € 5 ,00 = € 3.567,00
Totale = € 188.312,32
VALORE COMPLESSIVO IMMOBILI PIGNORATI € 188.312,32
Con buona approssimazione si può perciò stabilire in € 188.312,00 ( diconsi
centoottantottomilatrecentododicieuro) il più probabile valore di mercato dell’immobile oggetto di
pignoramento.
La sottoscritta C.T.U., ritenendo di avere compiutamente svolto l’incarico ricevuto, e ringraziando
per la fiducia accordata rassegna la presente relazione restando a disposizione per ogni eventuale
chiarimento.