Perizia PDF - IVG Tempio Pausania

Studio Tecnico Ing. Sandro Pala 

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TRIBUNALE CIVILE DI NUORO 

Procedimento n. 35/2010 

BNL S.p.A. 

Avv.ti Andrea, Francesca e Fernando Pes 

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO 

Tecnico Incaricato: Ing. Sandro Pala 

INDICE 

Cap. 1 Premessa pag. 2 

Cap. 2 Svolgimento delle operazioni pag. 7 

Cap. 3 Identificazione dell’immobile pignorato R. Es.35/10 pag. 9 

Documenti presenti pag. 9 

Documenti mancanti pag. 12 

Cap. 4 Breve riassunto della vicenda pag. 14 

Cap. 5 Cronologia della vicenda (esame della documentazione in atti) pag. 15 

Cap. 6 Inquadramento dei luoghi allo stato della normativa vigente pag. 26 

Cap. 7 Descrizione dello stato dei luoghi pag. 28 

Cap. 8 Stima degli immobili oggetto di causa pag. 30 

Tabelle ICI Comune di Dorgàli pag. 30 

Osservatorio del Mercato Immobiliare pag. 31 

Reddito Catastale pag. 31 

Comparazione diretta pag. 32 

Reddito diretto tratto dall’immobile pag. 32 

Cap. 9 Risposte ai quesiti peritali pag. 34 

Elenco Allegati pag. 36 

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1. PREMESSA 

Nell’udienza del 04-11-2010 il Giudice D.ssa Elisa Marras conferì allo scrivente, Ing. Sandro Pala 

con studio in Nuoro, via Antonio Mereu n.38 ed iscritto all’Ordine degli Ingegneri della provincia di 

Nuoro col n.592, il seguente incarico: 

Visto l’art. 173 bis disp. Att. C.p.c., l’esperto 

1. verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all’art. 567, 

2° comma C.p.c. (estratto del Catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative 

all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, 

oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri 

immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli 

mancanti o inidonei; 

predisponga, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni e trascrizioni 

pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative 

di fallimento); 

acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la 

corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) 

di cui all’art. 30 del D.P.R. 6 Giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio 

di detta documentazione da parte dell’Amministrazione competente, della relativa richiesta; 

acquisisca l’atto di provenienza ultravenntennale (ove non risultante dalla documentazione 

in atti) segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 

2. descriva, previo necessario accesso, ciascun immobile pignorato indicando 

dettagliatamente: la tipologia, la sua ubicazione (comune, località, via, numero civico, 

scala, piano, interno), caratteristiche interne ed esterne, stato di manutenzione, superficie 

(calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e 

millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, 

riscaldamento, etc.); 

3. rediga una breve descrizione complessiva e sintetica dei beni, nella quale saranno indicati, 

tra l’altro, anche il contesto in cui si trovano, le caratteristiche e la destinazione della zona e 

dei servizi da essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti; 

4. provveda all’identificazione catastale di ciascun immobile accertando, altresì, la 

conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, scala, piano, interno, 

dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata 

difformità: 

a) se i dati indicati nel pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non 

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consentono la sua univoca identificazione; 

b) se i dati indicati nel pignoramento sono erronei ma consentono l’identificazione del 

bene; 

c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in 

precedenza individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale 

del compendio pignorato; 

5. proceda, ove necessario, ad eseguire le variazioni per l’aggiornamento del catasto 

provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua 

correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente 

accatastate; 

6. indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 

7. indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni 

amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. 

In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanisticoedilizia, 

descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l’illecito sia 

stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto dagli artt. 46, comma 5°, del 

D.P.R. del 6 Giugno 2001 , n. 380, e 40, comma 6° della L. del 28 Febbraio 1985, n. 47 e 

successive modificazioni, quantificando altresì i costi di sanatoria; 

fornisca le notizie di cui all’art. 40 della L. 47/85 ed all’art. 46 del D. Leg.vo 378/01; 

indichi in particolare gli estremi della concessione/licenza ad edificare o del permesso di 

costruire e della eventuale concessione/permesso in sanatoria, ovvero dica se la costruzione 

è iniziata prima del 1 Settembre 1967; 

8. dica se è possibile vendere i beni pignorati in più lotti; 

provveda, in quest’ultimo caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione 

del Giudice dell’esecuzione) all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del 

frazionamento; alleghi, in questo caso alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati 

dall’Ufficio Tecnico Erariale; 

9. se l’immobile è pignorato solo pro quota, indichi i nominativi dei comproprietari e la misura 

delle quote ai medesimi spettanti; 

dica se esso sia divisibile in natura e proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli 

lotti (procedendo, ove necessario all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del 

frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio 

Tecnico Erariale), indicando il valore di ciascuno di essi,e tenendo conto delle quote dei 

singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; 

proceda, in caso contrario, alla stima dell’intero esprimendo compiutamente il giudizio 

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d’indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall’art. 577 C.p.c., dall’art. 

846 C.C. e dalla L. 3 Giugno 1940, n. 1078 e alla stima della sola quota, tenendo conto della 

maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise; 

10. accerti se l’immobile sia libero o occupato; 

acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso 

abbia data anteriore alla trascrizione del pignoramento; 

verifichi se risultano registrati presso l’Ufficio del Registro degli atti privati, contratti di 

locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi 

dell’art. 12 del D.L. 21 Marzo 1978, n. 59, convertito in L. 18 Maggio 1978, n. 191; 

qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva, indichi la data di 

scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; 

11. ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore esecutato, 

acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; 

12. indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di 

inalienabilità o di indivisibilità; 

13. accerti l’esistenza di vincoli o oneri (di natura anche condominiale) distinguendo ed 

indicando quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno cancellati o 

regolarizzati dalla procedura, indicando, per questi ultimi, i costi a ciò necessari; 

il perito dovrà in particolare ed in ogni caso pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo 

o negativo, sull’esistenza dei seguenti oneri o vincoli: 

per i vincoli che resteranno a carico dell’acquirente: 

• Domande giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni; 

• Atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all’edificabilità o diritti di prelazione; 

• Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con 

precisazione della relativa data e della eventuale trascrizione; 

• Altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, 

abitazione); 

per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della 

vendita a cura e spese della procedura: 

• Iscrizioni; 

• Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli; 

altre informazioni per l’acquirente, concernenti: 

• L’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (spese condominiali 

ordinarie); 

• Eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; 

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• Eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data 

della perizia; 

• Eventuali cause in corso; 

• Individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio ed elencazione di ciascun atto di 

acquisto, con indicazione dei suoi estremi, anche sulla scorta della relazione notarile.. 

14. rilevi l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici 

evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; 

15. determini: 

• Il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima ed analitica 

descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento; 

• Analiticamente adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in 

maniera distinta per lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri 

giuridici non eliminabili dalla procedura, altri oneri o pesi operando le opportune decurtazioni 

sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell’immobile; 

• Il valore finale del bene, al netto delle decurtazioni e correzioni prefigurando altresì le 

diverse ipotesi in cui eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale siano assunti 

dalla procedura ovvero siano lasciati interamente a carico dell’acquirente; 

• Nel caso si tratti di quota indivisa, la valutazione della sola quota. 

DISPONE 

che l’esperto: 

a) comunichi alle parti a mezzo posta o fax l’inizio delle operazioni peritali; 

b) restituisca i risultati delle indagini svolte in apposita relazione redatta fornendo 

compiuta, schematica e distinta risposta (anche negativa) ai singoli quesiti; 

c) invii, a mezzo posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa, anche 

regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei 

documenti informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato ai creditori 

procedenti o intervenuti, al debitore, anche se non costituito, ed al custode 

eventualmente nominato, almeno trenta giorni prima dell’udienza fissata per 

l’emissione dell’ordinanza di vendita ai sensi dell’art. 569 C.P.C., assegnando alle parti 

un termine non superiore a quindici giorni prima della predetta udienza per far 

pervenire presso di lui note di osservazione al proprio elaborato; 

d) intervenga all’udienza fissata ex art. 569 C.P.C. per l’emissione dell’ordinanza di 

vendita al fine di rendere eventuali chiarimenti in ordine al proprio incarico; 

e) depositi, almeno dieci giorni prima dell’udienza fissata ex art. 569 C.P.C. per 

l’emissione dell’ordinanza di vendita, il proprio elaborato peritale, completo di tutti gli 

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allegati, sia in forma cartacea, sia in forma elettronica su apposito CD-ROM redatto 

con programmi compatibili con Microsoft Word; 

f) alleghi alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dell’intero 

compendio pignorato, estraendo immagini di tutti gli ambienti (terrazze, giardini, 

accessori, parti comuni ed eventuali pertinenze compresi); 

g) alleghi alla relazione la planimetria del bene, la visura catastale attuale, copia della 

concessione o della licenza edilizia e degli eventuali atti di sanatoria, copia del 

contratto di locazione o del titolo legittimante la detenzione del bene e del verbale 

d’accesso contenente il sommario resoconto delle operazioni svolte e le dichiarazioni 

rese dall’occupante, nonché tutta la documentazione ritenuta di necessario supporto 

alla vendita; 

h) alleghi, altresì, attestazione di aver trasmesso alle parti copia della perizia; 

i) segnali tempestivamente al custode (o, se non nominato in sostituzione del debitore, 

al giudice dell’esecuzione) ogni ostacolo all’accesso; 

j) formuli tempestiva istanza di proroga del termine per il deposito della relazione in 

caso d’impossibilità di rispettare il termine concesso; 

k) alleghi adeguata e dettagliata sintesi dei risultati della CTU (individuazione catastale, 

descrizione sommaria dell’immobile, destinazione urbanistica, abusi edilizi, eventuale 

sanabilità ed oneri, divisibilità, stima, etc.). 

AUTORIZZA 

Il CTU ad estrarre copia degli atti della procedura e ad acquisire direttamente presso uffici 

pubblici e privati i documenti che si profilino necessari o utili per l’espletamento dell’incarico 

(anche in copia semplice, con particolare riferimento all’atto di provenienza ed ai contratti di 

locazione od affitto registrati). 

DISPONE 

che il creditore procedente e gli uffici pubblici interessati al rilascio della necessaria 

documentazione forniscano sollecitamente al CTU ogni opportuna assistenza ai fini del migliore 

espletamento dell’incarico. 

ORDINA 

al debitore, quale custode ex lege del bene pignorato, o al custode nominato di consentire la 

visita dell’immobile al CTU. 

… omissis … 

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2. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI 

Preliminarmente comunicai l’inizio delle operazioni peritali 

- al creditore procedente, la BNL, telefonicamente, chiedendo contestualmente l’anticipo 

spese, fissato dal Giudice nella misura di €. 500,00. 

Nessuna risposta. 

In seguito approntai il cuore della presente relazione di CTU, in ritardo, per cui dovetti chiedere 

proroga in data 09-02-2011, richiedendo telefonicamente l’anticipo spese. 

Di nuovo nessuna risposta, per cui accantonai per un certo periodo di tempo la pratica. 

In seguito, essendo arrivato il sollecito del Giudice per la consegna della relazione, contattai 

nuovamente la BNL in data 29-12-2011 per comunicare il nuovo inizio delle operazioni peritali e 

contestualmente richiedere l’anticipo spese. 

In data 28-12-2011 feci richiesta di accesso agli atti amministrativi ed urbanistici presso l’Ufficio 

Tecnico del Comune di Dorgàli, nel cui territorio è situato il bene oggetto di pignoramento. 

Per contro, il Comune di Dorgàli rispose in data 05-01-2012 mediante raccomandata A/R (prot. n. 

245) che la richiesta di accesso agli atti necessitava della sotto elencata documentazione, 

testualmente, 

→ “Precedenti atti autorizzativi del fabbricato (numero di concessione e/o di pratica edilizia)” 

→ “Intestatari delle concessioni e/o pratiche edilizie”, 

precisando che senza tali riferimenti non è possibile effettuare la ricerca. 

Feci ispezione ipotecaria all’Agenzia del Territorio in data 07-02-2012. 

Per contro, fu difficoltoso contattare la parte resistente, 

concordare una data in cui effettuare il sopralluogo peritale in Cala Gonone (Dorgàli, NU). 

per 

In seguito richiesi nuovamente in data 20-01-2012 l’anticipo spese, essendomi finalmente stato 

comunicato da una funzionaria della Banca l’indirizzo corretto e completo cui far pervenire le 

comunicazioni. 

In seguito feci ispezione presso gli Uffici dell’Agenzia del Territorio del Comune di Nuoro onde 

acquisire ulteriore documentazione circa le proprietà dei beni oggetto della presente esecuzione. 

Le risultanze delle ispezioni ed indagini di cui prima sono in all. 1 alla presente Relazione di CTU. 

In data 20-03-2012 riuscii a incontrare il funzionario responsabile dell’U.T. di Dorgali, Ing. Nannina 

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Spanu, assieme alla quale riuscimmo ad individuare la lottizzazione cui appartiene il bene oggetto 

di stima (Lottizzazione “Ceselia-Mattu”, NdS), niente per quanto riguardava l’esatta ubicazione del 

bene. 

In data 27-03-2012 incontrai nuovamente il funzionario responsabile dell’U.T. di Dorgali, Ing. 

Nannina Spanu, assieme alla quale riuscimmo ad escludere i beni della Lottizzazione “Ceselia- 

Mattu” non oggetto di stima. 

In data 03-04-2012 incontrai nuovamente il funzionario responsabile dell’U.T. di Dorgali, Ing. 

Nannina Spanu, assieme alla quale riuscimmo ad esaminare la documentazione probabilmente 

relativa al gruppo di unità immobiliari della Lottizzazione “Ceselia-Mattu” cui appartiene il bene 

oggetto di stima. 

In data 18-05-2012 non potei incontrare il funzionario responsabile dell’U.T. di Dorgali, Ing. Nannina 

Spanu, che era fuori sede per pranzo ma riuscii a rintracciare 

ed 

effettuare il sopralluogo del bene oggetto di esecuzione, presenti il sottoscritto CTU, il Dott. Gianni 

Ermini, collaboratore dello scrivente CTU alle misure, 

occupante 

il bene in Cala Gonone (Dorgàli, NU); in tale sopralluogo furono scattate diverse fotografie 

dell’immobile oggetto di esecuzione, riportate nella presente Relazione di CTU. 

In data 05-06-2012 non potei incontrare il funzionario responsabile dell’U.T. di Dorgali, Ing. Nannina 

Spanu, che risultava in ferie, ma potei ottenere comunque le tabelle dei Valori Venali in Commercio 

delle aree edificabili del Comune di Dorgali e della frazione di Cala Gonone, che servono per avere 

una misura di grandezza sufficientemente precisa del valore di mercato del bene oggetto di stima. 

In data 20-06-2012 potei infine ottenere dal funzionario responsabile dell’U.T. di Dorgali, Ing. 

Nannina Spanu, tutta la documentazione urbanistica richiesta, riportata in allegato 1 ed in data 25- 

06-2012 potei infine far eseguire le copie cartacea e digitale della presente relazione di CTU. 

Infine, con grande ritardo, la seguente Relazione di CTU. 

N.B.: in data odierna, 25 Giugno 2012, si è inviata la presente Relazione di CTU alle parti e 

all’indomani la si consegnerà integralmente in Tribunale. 

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3. Identificazione dell’immobile pignorato R. Es. n°35/2010. 

Verifica della documentazione istanza di vendita ex art. 567 2°comma CPC 

Immobile (abitazione) sito in Comune di Dorgàli, fraz. Cala Gonone, loc. “Sos Dorròles”, censito nel 

N.C.E.U. di Nuoro al foglio 75 mappale 1011, sub. 2. 

Documenti presenti: 

1) Istanza di vendita depositata presso la Cancelleria del Tribunale di Nuoro in data 26-04-2010. 

Elenco delle formalità pregiudizievoli: 

2) Nota di Iscrizione presso la Conservatoria dei RR. II. di Nuoro, recante: 

Ipoteca Volontaria del 06-05-1991 R. G. n. 3973, R. P. n. 505, 

(Atto del Notaio Bartolomeo Serra del 17-04-1991, Rep. n. 173.207); 

A favore del Credito Italiano di Genova 

– durata 10 anni; 

Gravante sul bene immobile sito in Comune di Dorgàli, fraz. Cala Gonone, loc. “Sos Dorròles”, 

censito nel N.C.E.U. di Nuoro al foglio 75 mappale 1011, sub. 2. 

3) Nota di Iscrizione presso la Conservatoria dei RR. II. di Nuoro, recante: 


(Atto Pubblico del Notaio Antonino Sau del 12-12-2000, Rep. n. 228179); 

A favore della BNL 

– durata 10 anni; 



4) Nota di Iscrizione presso l’Agenzia del Territorio ex Conservatoria dei RR. II. di Nuoro, 

recante: 


(Scrittura privata con sottoscrizione autenticata dal Notaio Gianni Fancello del 23-12-2003, 

Rep. n. 13723); 

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recante: 

Ipoteca Giudiziale del 31-07-2004, R. G. n. 8614, R. P. n. 1307, 

(Atto Giudiziario, Decreto Ingiuntivo Tribunale di Cagliari in data 11-02-2004, Rep. n. 

2130/2004); 

A favore di ArtigianCassa, Cassa per il Credito alle Imprese Artigiane S.p.A. 

Gravante su vari beni immobili di cui si riporta solo quello pignorato 

Comune di Dorgàli, NCEU, Foglio n. 75, mappale n. 1011 per una quota pari all’intero; 


recante: 


(Atto Giudiziario, Decreto Ingiuntivo Tribunale di Nuoro in data 24-11-2004, Rep. n. 711/2004, 

recante ipoteca giudiziale); 

A favore di Unicredit Banca S.p.A. 

Richiedente Prima Global Service s.n.c. 




recante: 

Ipoteca Legale del 10-02-2005, R. G. n. 1186, R. P. n. 218, 

(Atto Pubblico Amministrativo del 09-02-2005, Rep. n. 262/2005, emesso da Bipiesse 

Riscossioni S.p.A.) 

A favore di Bipiesse Riscossioni S.p.A. 

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8) Nota di trascrizione presso la Conservatoria dei RR. II. di Nuoro: 

Atto Pubblico di Vendita del Notaio Bartolomeo Serra in data 18-12-1987, Ufficio del Registro 

di Nuoro, Rep. n. 153822. 

Trascrizione in data 11-01-1988, R. G. n. 193, R. P. n. 155. 

Riguardante l’intero del bene immobile in loc. “Sos Dorròles”, fraz. Cala Gonone, Dorgàli, NU, 

distinto come segue: 

Dorgàli, NCEU Foglio n. 75, mappale n. 1011, sub. 2 (quota pari a 1/1); 

9) Nota di trascrizione presso l’Agenzia del Territorio ex Conservatoria dei RR. II. di Nuoro: 

Verbale di Pignoramento Immobili del Tribunale di Nuoro in data 25-02-2005, Ufficio del 

Registro di Nuoro, Rep. n. 87/2005. 


Richiedente Avv. Giancarlo Cocco 

A favore di Unicredit Banca Mediocredito S.p.A. 

Gravante sull’intero dei beni immobili, distinti come segue: 

Comune di Dorgàli, NCEU, Foglio n. 75, mappale n. 1011 (per quota 1/1); 

Comune di Posàda, NCT, Foglio n. 57, mappale n. 121, terreno di A. 5.15 (per quota 2/21); 

Comune di Posàda, NCT, Foglio n. 49 mappale n. 89, terreno di A. 67.70 (per quota 2/21; 

Comune di Posàda, NCT, Foglio n. 56 mappale n. 116, terreno di A. 53.80 (per quota 2/21); 

Comune di Posàda, NCT, Foglio n. 53 mappale n. 144, terreno di A. 40.50 (per quota 2/21); 

Comune di Siniscòla, NCT, Foglio n. 6 mappale n. 38, terreno di A. 74.00 (per quota 2/21); 

Comune di Oliena, NCEU, Foglio n. 39, mappale n. 391, vani 6,5 (per quota 2/21); 

Comune di Posàda, NCT, Foglio n. 61, mappale n. 25, terreno di Ha. 2.37.96 (per quota 2/63); 

Comune di Posàda, NCT, Foglio n. 61, mappale n. 26, terreno di Ha. 2.08.06 (per quota 2/63); 

Comune di Posàda, NCEU, Foglio n. 57, mappale n. 144, vani 9 (per quota 2/63); 

9) Nota di trascrizione presso l’Agenzia del Territorio ex Conservatoria dei RR. II. di Nuoro: 

Verbale di Pignoramento Immobili del Tribunale di Nuoro in data 24-03-2010, Ufficio del 

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Registro di Nuoro, Rep. n. 201/2010. 


Richiedente Avv. Francesca Pes. 

A favore di BNL S.p.A. 

Gravante sull’intero dei beni immobili, distinti come segue: 

Comune di Dorgàli, NCEU, Foglio n. 75, mappale n. 1011 (per quota 1/1); 

Documenti mancanti 

1) Estratti aggiornati del Catasto (planimetria e visure degli immobili oggetto di esecuzione); 

2) Successione del de cuius 

3) Atto di Pignoramento Immobili Avv. Giancarlo Cocco. 


recante: 


(Atto Giudiziario, Decreto Ingiuntivo Tribunale di Nuoro in data 24-11-2004, Rep. n. 711/2004); 

Gravante su vari beni immobili in Posada, Oliena e Siniscola; 

5) Nota di trascrizione presso l’Agenzia del territorio ex Conservatoria dei RR. II. di Nuoro: 

Atto Pubblico di Vendita del Notaio Angela Maria Coco in data 23-01-2004, Ufficio del Registro 

di Nuoro, Rep. n. 3807/1576. 


Riguardante il bene immobile terreno in Posàda, NU, distinto come segue: 

Posàda, NCT Foglio n. 53, mappale n. 297, di 38 are e 72 centiare (di 3.872 m 2 .); 


Atto Pubblico di Vendita del Notaio Angela Maria Coco in data 10-09-2004, Ufficio del Registro 

di Nuoro, Rep. n. 5779/2128. 

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Riguardante i beni immobili terreni in Posàda, NU, distinti come segue: 

Posàda, NCT Foglio n. 56, mappale n. 338, di 46 are e 68 centiare (di 4.668 m 2 .); 

Posàda, NCT Foglio n. 56, mappale n. 340, di 1 ara e 3 centiare (di 103 m 2 .); 


Atto per causa di morte ed accettazione tacita di eredità del Notaio Angela Maria Coco in data 

13-05-2005, Ufficio del Registro di Nuoro, Rep. n. 8593. 



Posàda, NCT Foglio n. 57, mappale n. 1526, di 3 are e 81 centiare (di 381 m 2 .); 

Posàda, NCT Foglio n. 57, mappale n. 1528, di 7 centiare (di 7 m 2 .); 




Scrittura privata con sottoscrizione autenticata (trasferimento di terreni verso costruzione di 

fabbricati) del Notaio Angela Maria Coco in data 13-05-2005, Ufficio del Registro di Nuoro, 

Rep. n. 8593. 


A favore di “ 


Posàda, NCT Foglio n. 57, mappale n. 1526, di 3 are e 81 centiare (di 381 m 2 .); 




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Atto pubblico amministrativo per causa di morte ed accettazione di eredità del Tribunale di 

Nuoro in data 08-08-2005, Rep. n. 311/2005. 



Scrittura privata con sottoscrizione autenticata (compravendita) del Notaio Sandro Trubbas in 

data 25-06-2008, Ufficio del Registro di Nuoro, Rep. n. 7/5. 



Posàda, NCEU Foglio n. 57, mappale n. 1527, cat. A/3, sub 2, 4 vani, Via Rockefeller; 


Scrittura privata con sottoscrizione autenticata (compravendita) del Notaio Trubbas Sandro in 

data 25-06-2008, Ufficio del Registro di Nuoro, Rep. n. 8/6. 



Posàda, NCEU Foglio n. 57, mappale n. 1527, cat. A/3, sub 1, 4 vani, Via Rockefeller; 

4. BREVE RIASSUNTO DELLA VICENDA 

Dall’esame della documentazione in atti, la vicenda è riassumibile grosso modo nei seguenti punti: 

- In data 6 Maggio 1991 il sig. 

richiese ed ottenne dal Credito Italiano di 

Genova un mutuo fondiario di da restituire in 10 

(dieci) anni; dietro ipoteca della 

del bene immobile sito in 

Comune di Dorgàli, fraz. Cala Gonone, loc. “Sos Dorròles”, censito nel N.C.E.U. di Nuoro 

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- 

- 

- 

- 

- 

al foglio 75 mappale 1011, sub. 2 (atto del Notaio Bartolomeo Serra del 17-04-1991, 

Rep. n. 173.207, recante Ipoteca Volontaria del 06-05-1991 R. G. n. 3973, R. P. n. 505); 

In data 12 Dicembre 2000 la 

richiese ed ottenne dalla 

BNL un mutuo fondiario di Lit. 

da restituire in 10 (dieci) 

anni; dietro ipoteca del bene immobile sito in Comune di Dorgàli, fraz. Cala Gonone, loc. 

“Sos Dorròles”, censito nel N.C.E.U. di Nuoro al foglio 75 mappale 1011, sub. 2 (atto del 

Notaio Antonino Sau del 12-12-2000, Rep. n. 228179, recante ipoteca volontaria, del 29- 

12-2000 R. G. n. 14306, R. P. n. 148). 

In data 23 Dicembre 2003 la 

ipotecò il bene immobile 

sito in Comune di Dorgàli, fraz. Cala Gonone, loc. “Sos Dorròles”, censito nel N.C.E.U. di 

Nuoro al foglio 75 mappale 1011, sub. 2, (Scrittura privata dal Notaio Gianni Fancello del 

23-12-2003, Rep. n. 13723, recante Ipoteca Volontaria del 08-01-2004 R. G. n. 83, R. P. 

n. 13, a garanzia del Debito nei confronti della ). 

In data 31 Luglio 2004 contro 

, per Decreto Ingiuntivo del Tribunale 

di Cagliari, Rep. n. 2130/2004 del 11 Febbraio 2004, fu iscritta ipoteca giudiziale a favore 

della Cassa per il Credito alle Imprese Artigiane S.p.A., per la somma di €. 47.860,08, 

gravante sul bene immobile sito in Comune di Dorgàli, fraz. Cala Gonone, loc. “Sos 

Dorròles”, censito nel N.C.E.U. di Nuoro al foglio 75 mappale 1011, sub. 2. 

In data 5 Febbraio 2005, contro 

per Decreto 

Ingiuntivo del Tribunale di Nuoro, Rep. n. 711/2004 del 24 Novembre 2004, fu iscritta 

ipoteca giudiziale a favore della UniCredit S.p.A., per la somma di €. 55.000, gravante 

sul bene immobile sito in Comune di Dorgàli, fraz. Cala Gonone, loc. “Sos Dorròles”, 


In data 10 Febbraio 2005, contro per Atto Pubblico 

Amministrativo del 9 Febbraio 2005, Rep. n.262/2005 della Bipiesse Riscossioni fu 

iscritta ipoteca legale, per la somma di €. 15.428, 20, gravante sul bene immobile sito in 

Comune di Dorgàli, fraz. Cala Gonone, loc. “Sos Dorròles”, censito nel N.C.E.U. di Nuoro 

al foglio 75 mappale 1011, sub. 2. 

Il resto della vicenda proseguì in Tribunale, da cui la presente Relazione di CTU. 

5. CRONOLOGIA DEI BENI (ESAME DELLA DOCUMENTAZIONE IN ATTI) 

Circa i carichi urbanistici pendenti sugli immobili vedasi al capitolo seguente. 

Vediamo la storia dei beni oggetto di stima nel loro complesso. 

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Legenda: 

i beni realmente appartenenti alla parte convenuta sono descritti in nero 

i beni non appartenenti alla parte convenuta sono descritti in rosso 

5.1 Fabbricato Comune di Dorgàli NCEU Foglio n. 75 mappale n. 1011 (quota 1/1) 

Il bene in questione risulta (vedansi atti di causa) regolarmente accatastato come appartenente al 

Comune di Dorgàli, loc. “Sos Dorròles”, fraz. Cala Gonone, al Foglio n. 75, Mappale n. 1011, 

subalterno 2; di tale bene ve ne sono planimetria e descrizione piuttosto accurate, così come da 

atto pubblico di acquisto del Notaio Bartolomeo Serra in data 18-12-1987, Rep. n. 153822, 

registrato a Nuoro al n. 577 del vol. n. 1, trascritto in data 11-01-1988, R. G. n. 193, R. P. n. 155 che 

ne certifica il passaggio di proprietà dalla “Soc. Immobiliare Mattu s.r.l.” in favore di 

5.2 Terreno Comune di Posàda NCT Foglio n. 57 mappale n. 121 (quota 2/21) 

Il bene in questione risultava (vedansi atti di causa) regolarmente accatastato come terreno in 

comune di Posàda, al Foglio n. 57, Mappale n. 121; 

più estesamente (vedansi in all. 1 i nuovi documenti catastali prodotti dallo scrivente CTU) il lotto in 

questione discende dal Foglio n. 57, Mappale n. 121 di 12 are e 97 centiare (1.297 m 2 .), intestato ai 

(ascendenti di ) comproprietari sino al 02-07-2003 e 

alla usufruttuaria parziale sino al 02-07-2003, e tutto ciò sin dal 04-06-1985. 

In seguito a successione mortis causa del in data 26-01-1988, 

acquistarono il bene 

(atto denuncia di successione n. 165495.1/2003, in atti dal 27-08-2003 col prot. n. 165523, 

registrato in Nuoro data 25-07-1988 al n. 37 del Vol. n. 737) per la quota di 2/21 ciascuno, mentre la 

vedova sig.ra ne acquistò quota pari a 7/21. 

In seguito a frazionamento n. 14380, in atti dal 11-02-1991 fu originato il mappale n. 475 di 20 m 2 ., 

mentre il mappale d’interesse acquisì le coordinate catastali Foglio n. 57, Mappale n. 121 di 12 are 

e 77 centiare (1.277 m 2 .) che conosciamo. 

In seguito a frazionamento n. 35335.1/1993 del 14-10-1993, in atti dal 12-09-2001 (prot. N. 134295) 

fu originato il mappale n. 893, il mappale d’interesse perse 482 m 2 . e tenne le coordinate catastali 

Foglio n. 57, Mappale n. 121 di 792 m 2 . 

N.B.: Si noti che in data 02-07-2003, prima che venisse presentata la denuncia di successione e 

dunque ancora a nome dei precedenti proprietari 

fu effettuato il 

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frazionamento e variazione dei dati catastali n. 132631.1/2003, in atti dal 02-07-2003 (prot. n. 

132631) che soppresse il mappale n. 121 ed il mappale n. 1428 originando i mappali nn. 1490, 

1491, 1492, 1493, 1494 e 1495, questo ultimo di 4 are e 72 centiare (472 m 2 .). 

In seguito a frazionamento n. 232977.1/2003 del 14-10-1993, in atti dal 16-12-2003 (prot. N. 

232977) furono soppressi i mappali n. 1491 e n. 1494; il mappale n. 1491 originò i mappali n. 1526 

e n. 1527 mentre i mappali nn. 1528, 1529 e 1530 furono messi assieme per rettificare i confini del 

Lotto di cui alla planimetria. 

I mappali nn. 1526, 1528, 1529 e 1530 

passarono di proprietà 

“ ” (scrittura privata con sottoscrizione 

autenticata del Notaio Angela Maria Coco in data 13-05-2005, Ufficio del Registro di Nuoro, Rep. n. 

8593, trascritto a Nuoro in data 07-06-2005, R. G. n. 5827, R. P. n. 3871). 

Col Tipo Mappale n. 88243.1/2006 del 06-10-2006, in atti dal 06-10-2006 il bene divenne Ente 

Urbano. 

Il mappale n. 1527 sub. 2 passò di proprietà 

(scrittura 

privata con sottoscrizione autenticata del Notaio Sandro Trubbas in data 25-06-2008, Ufficio del 

Registro di Nuoro, Rep. n. 7/5, trascritto a Nuoro in data 02-07-2008, R. G. n. 7901, R. P. n. 5700). 

Il mappale n. 1527 sub. 1 passò di proprietà 

(scrittura 

privata con sottoscrizione autenticata del Notaio Sandro Trubbas in data 25-06-2008, Ufficio del 

Registro di Nuoro, Rep. n. 8/6, trascritto a Nuoro in data 02-07-2008, R. G. n. 7902, R. P. n. 5701). 

In seguito a Variazione Identificativi Catastali n. 130/2008 del 05-12-2008 per allineamento mappe 

tra Catasto Terreni e Catasto Fabbricati, in atti dal 05-12-2008, il mappale n. 1527 fu soppresso 

risultò per breve tempo terreno in agro di Posàda, distinto al NCT alle nuove coordinate catastali 

Foglio n. 11, Mappale n. 1527 di 91 m 2 . 

Infine a seguito di Variazione Identificativi Catastali n. 82/2009 del 06-02-2009 per allineamento 

mappe tra Catasto Terreni e Catasto Fabbricati, in atti dal 06-02-2009, il mappale n. 1527 di quel 

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foglio fu soppresso risultando ente urbano in comune di Posàda, distinto al NCT alle nuove 

coordinate catastali Foglio n. 73, mappale n. 1527, Mappale n. 1527 di 91 m 2 . 

Una breve nota al riguardo: nel pignoramento del 2005 doveva essere già ben noto che il 

bene di cui al presente paragrafo aveva cambiato le proprie coordinate catastali (al Foglio n. 

57 il mappale n. 121 non esisteva già più) ed anche proprietario, eppure tale bene venne 

annotato con le vecchie coordinate catastali. 

Il bene immobile, così come dal pignoramento del 2005, non risulta pertanto esistente (infatti non 

fu considerato nel pignoramento del 2010). 


Il bene in questione risultava (vedansi atti di causa) regolarmente accatastato come terreno 

appartenente al Comune di Posàda, al Foglio n. 49, Mappale n. 89; 

in realtà (vedansi in all. 1 i nuovi documenti catastali prodotti dallo scrivente CTU) il lotto in 


comproprietari sino al 26-01-1988 (data della morte di 

) ovvero in atti sino al 27-08-2003, e tutto ciò sin dal 04-06-1985. 

In seguito a successione mortis causa del 

in data 26-01-1988, i 




ne acquistò quota pari a 7/21. 

In seguito a Variazione Identificativi Catastali n. 56/2009 del 06-02-2009 per allineamento mappe tra 

Catasto Terreni e Catasto Fabbricati, in atti dal 06-02-2009, il bene in questione risulta essere 

terreno in agro di Posàda, distinto al NCT alle nuove coordinate catastali Foglio n. 67, Mappale n. 

89 di 67 are e 70 centiare (6.770 m 2 .), intestato agli stessi (ultimi) proprietari di cui prima. 



49 il mappale n. 89 non esisteva già più, era già cambiato a 67 il numero del Foglio), eppure 

tale bene venne annotato con le vecchie coordinate catastali. 

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Il bene immobile, così come dal pignoramento del 2005, non risulta pertanto esistente (non fu 

considerato nel pignoramento del 2010). 






comproprietari sino al 26-01-1988, e tutto ciò sin dal 04-06- 

1985. 





ne acquistò quota pari a 7/21. 

In seguito a frazionamento n. 112769.1/2004 del 26-07-2004, in atti dal 26-07-2004 col prot. n. 

112769, furono originati sempre nel Foglio n. 56 

- il mappale n. 338 pascolo di classe 3 di 46 are e 68 centiare (4668 m 2 .) 

- il mappale n. 339 pascolo di classe 3 di 41 are e 25 centiare (4125 m 2 .) 

- il mappale n. 340 pascolo di classe 3 di 1 ara e 3 centiare (103 m 2 .). 

I mappali n. 338 e n. 340 passarono di proprietà 

(scrittura privata con sottoscrizione autenticata del Notaio Angela Maria Coco 

in data 10-09-2004, Ufficio del Registro di Nuoro, Rep. n. 5779/2128, trascritto a Nuoro in data 24- 

09-2004, R. G. n. 10403, R. P. n. 7682). 


Catasto Terreni e Catasto Fabbricati, in atti dal 06-02-2009, i tre mappali n. 338, n. 339 e n. 340 al 

Foglio n. 56 furono soppressi e rinominati allo stesso modo al nuovo Foglio n. 72, per cui 

divennero terreni in agro di Posàda, distinti al NCT alle nuove coordinate catastali Foglio n. 72 

- Mappale n. 338 pascolo di classe 3 di 46 are e 68 centiare (4668 m 2 .) 

- Mappale n. 339 pascolo di classe 3 di 41 are e 25 centiare (4125 m 2 .) 

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- Mappale n. 340 pascolo di classe 3 di 1 ara e 3 centiare (103 m 2 .), intestato agli stessi 

(ultimi) proprietari di cui prima. 

Col Tipo Mappale n. 26720.1/2011 del 02-02-2011, in atti dal 02-02-2011 il Mappale n. 338 fu 

soppresso e divenne Ente Urbano, originando i Mappali 

n. 381 Ente Urbano di 90 centiare (90 m 2 .) 

n. 380 pascolo di classe 3 di 45 are e 78 centiare (4578 m 2 .) 

intestati sempre a 

di cui prima. 



56 il mappale n. 116 non esisteva già più ed i mappali n. 338 e n. 340 avevano era già 

cambiato proprietario), eppure tale bene venne annotato con le vecchie coordinate catastali. 

Il bene immobile, così come dal pignoramento del 2005, non risulta per parte esistente (non fu 

considerato integralmente nel pignoramento del 2010, mentre invece il terreno al Foglio n. 72, 

Mappale n. 339 avrebbe dovuto esserlo). 

5.5 Fabbricato Comune di Posàda NCT Foglio n. 53 mappale n. 144 (quota 2/21) 


appartenente al Comune di Posàda, al Foglio n. 53, Mappale n. 144, cat. A/6, 9 vani; 


questione discende dal Foglio n. 53, Mappale n. 144 di 1 ettaro, 51 are e 66 centiare (15.166 m 2 .), 

seminativo di classe 3, R.D. Lit. 45.498, R.A: Lit. 25.782, intestato ai signori: 

- usufruttuario parziale e al di lui 

- ( usufruttuario parziale) 

e ai di lui 

comproprietari sino al 26-01-1988, e tutto ciò sin dal 04-06-1985. 

In seguito a successione 

del 

in data 26-01-1988 (eseguita ai soli 

fini della continuità storica), i 

acquistarono il bene (atto denuncia di successione n. 165495.1/2003 del 26- 

01-1988, in atti dal 27-08-2003 col prot. n. 165550, registrato in Nuoro data 25-07-1988 al n. 37 del 

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Vol. n. 737) per la quota di 2/21 ciascuno, mentre la 

quota pari a 7/21. 

ne acquistò 

In seguito a frazionamento n. 136321.1/2003 del 26-06-2003, in atti dal 26-06-2003 col prot. n. 

136321, il mappale n. 144 fu soppresso e ne furono originati 

- il mappale n. 296, seminativo di classe 3 di 63 are e 92 centiare (6392 m 2 .), R.D. €. 9,90, R.A: €. 

5,61, intestato ai signori: 



e ai di lui 


Catasto Terreni e Catasto Fabbricati, in atti dal 06-02-2009, il mappale in questione fu soppresso e 

rinominato allo stesso modo al nuovo Foglio n. 68, per cui divenne terreno in agro di Posàda, 

distinto al NCT alle nuove coordinate catastali 

Foglio n. 68, Mappale n. 296, seminativo di classe 3 di 63 are e 92 centiare (6392 m 2 .), R.D. €. 

9,90, R.A: €. 5,61, intestato agli stessi (ultimi) proprietari di cui prima. 

- Foglio n. 68, mappale n. 297, seminativo di classe 3 di 38 are e 72 centiare (3872 m 2 .), R.D. €. 

6,00, R.A: €. 3,40, intestato ai signori: 



e ai di lui 







Il mappale n. 297 passò di proprietà 

(per la quota pari a ½) ed 

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(per la quota pari a ¼) e 

(per la quota pari a ¼), 

per scrittura privata con sottoscrizione autenticata del Notaio Angela Maria Coco Rep. n. 3807/1576 

in data 23-01-2004, presentata all’Ufficio del Registro di Nuoro in data 28-01-2004 al n. 8, atto 

trascritto a Nuoro, R. G. n. 83, R. P. n. 610. 

- il mappale n. 298, seminativo di classe 3 di 49 are e 02 centiare (4902 m 2 .), R.D. €. 7,60, R.A: €. 

4,30, intestato a 








bene di cui al presente paragrafo aveva cambiato le proprie coordinate catastali: 

- al Foglio n. 53 il mappale n. 144 non esisteva già più mentre esistevano i mappali n. 296, n. 

297 e n. 298; 

- il mappale n. 297 era anche di proprietà altrui. 

Eppure tale bene venne annotato con le vecchie coordinate catastali. 

Il bene immobile, così come dal pignoramento del 2005, non risulta per parte esistente (non fu 

considerato integralmente nel pignoramento del 2010, mentre invece i mappali n. 296 e n. 298 

avrebbero dovuto esserlo). 

5.6 Terreno Comune di Siniscola NCT Foglio n. 6 mappale n. 38 (quota 2/21) 

Il bene in questione risultava (vedansi atti di causa) regolarmente accatastato come fabbricato 

appartenente al Comune di Siniscòla, al Foglio n. 6, Mappale n. 38; 

più estesamente (vedansi in all. 1 i nuovi documenti catastali prodotti dallo scrivente CTU) il bene in 

questione discende dal Foglio n. 6, Mappale n. 38, pascolo di classe 2, di 1 ettaro, 4 are e 48 

centiare (10.448 m 2 .), R.D. Lit. 31.344, R.A. Lit. 19.851, intestato a 

del 1899, tutti comproprietari sin dal 04-06-1985. 

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fini della continuità storica), 



tel/fax 0784 37998 − cell. 331 3935296 





Vol. n. 737) per la quota di 2/21 ciascuno, mentre la 


01-1988, in atti dal 27-08-2003 col prot. n. 165550, registrato in Nuoro data 25-07-1988 al n. 37 del 

quota pari a 7/21. 

ne acquistò 

Non risulta alcuna variazione a partire dal succitato acquisto mortis causa. 

5.7 Fabbricato Comune di Olièna NCEU Foglio n. 39 mappale n. 391 (quota 2/21) 

Il bene in questione risultava (vedansi atti di causa) regolarmente accatastato come fabbricato in 

comune di Oliena, al Foglio n. 39, Mappale n. 391, cat. A/2, vani 6,5; 


questione risulta al Foglio n. 39, Mappale n. 391, cat. A/2, vani 6,5 e discende, essendo il NCT ed il 

NCEU due entità distinte 

non 

dal NCT partita 5253, Foglio n. 39, Mappale n. 391, pascolo arborato di classe 3 e di 07 are e 10 

centiare (710 m 2 .), R.D. Lit. 1.775, R.A. Lit. 1.420, intestato al fin dal 04-06-1985 e 

sino al 07-05-1986, etc. etc. 

[ Il quale: 

Col Tipo Mappale n. 25445.1/1986 del 07-05-1986, in atti dal 11-10-1985 il bene divenne ente urbano. 

In seguito a frazionamento n. 10.1/1991 del 28-05-1991, in atti dal 06-08-2002 (prot. N. 133554) fu originato il 

mappale n. 704, per cui il mappale d’interesse mantenne le coordinate catastali NCEU Foglio n. 39, mappale 

n. 391 di 06 are e 51 centiare (651 m 2 .). 

In seguito a frazionamento n. 123359.1/2005 del 12-12-2005, in atti dal 12-12-2005 (prot. N. 123359) il 

mappale n. 391 fu soppresso e furono originati 

- il mappale n. 1293 di 03 are e 94 centiare (394 m 2 .) 

- il mappale n. 1294 di 02 are e 57 centiare (257 m 2 .). 

Con tabella di variazione n. 74829.1/2008 del 29-04-2008, in atti dal 29-04-2008 (prot. N. 74829) il mappale n. 

1294 fu soppresso per cui rimase esclusivamente il mappale n. 1293 nuovamente di 06 are e 51 centiare (651 

m 2 .). 

Col Tipo Mappale contestuale alla tabella di variazione n. 74829.1/2008 del 29-04-2008, in atti dal 29-04-2008 

(prot. N. 74829) il mappale n. 1293 fu soppresso e venne originato il mappale n. 1412 di 06 are e 51 centiare 

(651 m 2 .), ente urbano che niente ha a che vedere con il pignoramento. ] 

bensì 

dal NCT partita 4490, Foglio n. 39, Mappale n. 377, seminativo di classe 1 e di 08 are (800 m 2 .), 

R.D. Lit. 5.200, R.A. Lit. 800, intestato alla fin dal 04-06- 

1985 e sino al 07-05-1986. 

Il mappale considerato fu costituito con atto n. 1.1/1936 del 01-01-1936, in atti dal 23-08-1999, per 

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cui acquisì le coordinate catastali 

NCEU Foglio n. 39, mappale n. 391 sub. 2, cat. A/2, classe 1, cons. 6,5 vani, rendita Lit. 884. 

Il mappale n. 391 passò di proprietà 

(per la quota pari all’intero) 

per atto pubblico del Notaio Giannetto Congeddu, Rep. n. 4544 in data 19-06-1987 presentata 

all’Ufficio del Registro di Nuoro in data 08-07-1987 al n. 1751, voltura al Catasto n. 19.1/1987 del 

19-06-1987, in atti dal 19-04-2001 (prot. n. 57366). 

In seguito a variazione del quadro tariffario del 01-01-1992, il bene acquisì le coordinate catastali 

NCEU Foglio n. 39, mappale n. 391 sub. 2, cat. A/2, classe 1, cons. 6,5 vani, rendita Lit. 403.000 

(in seguito €. 208,13). 



fini della continuità storica) 


01-1988, in atti dal 27-08-2003, registrato in Nuoro data 25-07-1988 al n. 37 del Vol. n. 737) per la 

quota di 2/21 ciascuno, mentre la ne acquistò quota pari a 7/21. 

Non risulta alcuna variazione a partire dal succitato acquisto mortis causa. 





questione discende dal Foglio n. 61, Mappale n. 25, pascolo di classe 2, di 2 ettari, 37 are e 96 


comproprietari sino al 26-01-1988, e tutto ciò sin dal 04- 

06-1985. 

In seguito a Variazione Territoriale n. 1197.1/2009 del 06-02-1959, in atti dal 03-02-2009 (prot. 

NU21801), nonché a Variazione Identificativi Catastali n. 108/2009 del 06-02-2009 per allineamento 

mappe tra Catasto Terreni e Catasto Fabbricati, in atti dal 06-02-2009, il mappale n. 25 fu 

soppresso e rinominato n. 5087 al nuovo Foglio n. 79, per cui divenne terreno in agro di Posàda, 


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Foglio n. 79, Mappale n. 5087 pascolo di classe 2, di 2 ettari, 37 are e 96 centiare (23.796 m 2 .), 

R.D. €. 43,01, R.A. €. 24,58, intestato agli stessi (ultimi) proprietari di cui prima. 

In seguito a successione mortis causa del sig. data 26-01-1988, 




ne acquistò quota pari a 1/9 (la quota di 1/3 del morto, che già ne 

deteneva solo 1/3 del totale). 





questione discende dal Foglio n. 61, Mappale n. 26, pascolo di classe 2, di 2 ettari, 08 are e 06 


comproprietari sino al 26-01-1988, e tutto ciò sin dal 04- 

06-1985. 

In seguito a Variazione Territoriale n. 1197.1/2009 del 06-02-1959, in atti dal 03-02-2009 (prot. 

NU21802), nonché a Variazione Identificativi Catastali n. 108/2009 del 06-02-2009 per allineamento 

mappe tra Catasto Terreni e Catasto Fabbricati, in atti dal 06-02-2009, il mappale n. 26 fu 

soppresso e rinominato n. 5088 al nuovo Foglio n. 79, per cui divenne terreno in agro di Posàda, 


Foglio n. 79, Mappale n. 5088 pascolo di classe 2, di 2 ettari, 08 are e 06 centiare (20.806 m 2 .), 

R.D. €. 37,61, R.A. €. 21,49, intestato agli stessi (ultimi) proprietari di cui prima. 





ne acquistò quota pari a 1/9 (la quota di 1/3 del morto, che già ne 

deteneva solo 1/3 del totale). 

5.10 Fabbricato Comune di Posàda NCEU Foglio n. 57 mappale n. 144 (quota 2/63) 

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vano, intestato a 



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Il bene in questione risultava (vedansi atti di causa) regolarmente accatastato come fabbricato 

appartenente al Comune di Posàda, al Foglio n. 57, Mappale n. 144, cat. A/6, 9 vani; 


questione discende dal Foglio n. 57, Mappale n. 144, di cat. A/6, classe 2, composto da 1 (uno) 

sino al 13-02-2009, e tutto ciò sin dal 30-06-1987. 

comproprietari 

In seguito a variazione del quadro tariffario del 01-01-1992 al rendita passò da Lit. 41 a Lit. 47.000 

(€. 24,27). 

In seguito a Variazione Identificativi Catastali n. 144/2009 del 13-02-2009 per allineamento mappe 

tra Catasto Terreni e Catasto Fabbricati, in atti dal 13-02-2009, il bene in questione risulta essere 

fabbricato in Posàda, distinto al NCEU alle nuove coordinate catastali 

Foglio n. 73, Mappale n. 89, via Nazionale, intestato agli stessi proprietari di cui prima. 

Una breve nota al riguardo: 

dalla nota trascrizione del verbale pignoramento del 2005 tale bene risulta di proprietà della 

tale quota risulta giusta essendo il bene originario diviso tra i tre 

i 2/3 della quota di 

per quota pari a 2/63; 

per 1/3 ognuno; 

(dunque i 

2 1 2 

dell’intero) risultano correttamente divisi tra i 7 

3 3 9 

2 1 2 

per cui ogni ne ebbe i ; 

9 7 63 

si noti, però, che dalla visura storica il mappale n. 144 risulta al 2009 ancora intestato ai 3 (tre) 

originari proprietari 

risultante dai 2/63 della quota in capo alla 

nota di trascrizione, non risulta voltura all’Agenzia del Territorio. 

dunque del passaggio di proprietà 

così come dalla 

6. INQUADRAMENTO DEI LUOGHI ALLO STATO DELLA NORMATIVA VIGENTE 

Stanti le cose come indicato nei precedenti paragrafi, si considererà solo il complesso dei beni di cui 

al pignoramento del 2010, per cui si esamineranno solo i beni in Cala Gonone, Dorgàli; per gli altri 

beni non considerati nel pignoramento del 2010 si attendono disposizioni del sig. Giudice. 

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6.1 Fabbricato Comune di Dorgàli NCEU Foglio n. 75 mappale n. 1011 sub. 2 (quota 1/1) 

Il mappale in questione ricade (vedasi stesso all 1) in Zona Territoriale Omogenea Turistica “F” 

convenzionata (quella in cui fu adottata ed approvata una convenzione efficace entro il tempo utile 

concesso prima dell’adozione del PPR per cui, in pratica, vi si potrebbe edificare), così come 

inquadrata dal P.R.G. vigente (approvato con Decreto Assessoriale n. 617/U in data 29-04-1988) e 

così come inquadrata dal P.U.C. (approvato con Delibera del Consiglio Comunale n. 30 in data 29- 

03-2011, adottato con Delibera del Consiglio Comunale n. 117 in data 16-12-2012 ed ancora in 

corso di approvazione da parte dell’Assessorato Competente in Regione); tale mappale risulta 

inoltre: 

- area soggetta alle misure di salvaguardia, per cui, in caso di contrasto di un qualche titolo 

abilitativo con lo strumento appena adottato, ogni determinazione è automaticamente 

sospesa. 

L’immobile intero cui appartiene il bene di cui trattasi fu edificato dagli impresari Cesèlia-Mattu, da 

cui fu mutuato il “nome” della Lottizzazione di quella zona (Lottizzazione Cesèlia-Mattu) con 

Concessione Edilizia (ora si chiama “Permesso di Costruire”, NdS) n. 1 del 20-01-1983, Pratica 

Edilizia n. 2/73, Prot. n. 1387/29-02-1980, visto il parere favorevole della C.E. verbale n. 9/62 in 

data 06-05-1980, progetto dell’Arch. Franco Romagna, in Variante al progetto di cui alla 

Concessione Edilizia n. 67 del 29-06-1980. 

L’immobile oggetto di esecuzione risultava originariamente inquadrato come facente parte di unità 

alberghiera (C. E. n. 67 del 29-06-1980) poi la variante di cui poco sopra cambiò la destinazione 

d’uso da “albergo” a “casa per vacanze”. 

L’immobile intero cui appartengono il bene di cui trattasi e le varie Unità Immobiliari adiacenti fa 

parte del 2° Lotto, quello più vicino alla riva (l’altro Lotto risulta una grossa costruzione un po’ più 

verso monte), ed ebbe Autorizzazione di abitabilità o agibilità n. 38 in data 03-11-1987. 

In particolare l’immobile tipo cui si può approssimare costruttivamente il bene sotto esecuzione è il 

“modulo mq. 60 2 a soluzione” (vedasi copia del progetto tipo in all. 1), sebbene vi siano in realtà 

variazioni della disposizione degli interni (vedasi la planimetria reale in all. 1). 

In base a quanto su esposto, l’immobile sotto esecuzione è a tutti gli effetti un appartamento di 

pregio, letteralmente a pochi passi dal mare. 

7. DESCRIZIONE DELLO STATO DEI LUOGHI 

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Vediamo ora la descrizione del bene oggetto di stima. 

7.1 Fabbricato Comune di Dorgàli NCEU Foglio n. 75 mappale n. 1011 sub. 2 (quota 1/1) 

Il bene in questione risulta inquadrato in zona semi-centrale, situato in località “Sos Dorroles” in 

fondo alla via Sos Dorroles, traversa a sinistra dopo il villaggio “Palmasera” per chi va alla località 

“Cala Fuìli”, ed appartiene al primo gruppo di unità immobiliari della lottizzazione nota come 

“Cesèlia-Mattu” (dal cognome della coppia di impresari edili che di fatto la realizzò). 

In particolare il bene in questione risulta al primo piano dell’unità immobiliare adiacente allo spazio 

libero e vi si accede tramite la scalinata (foto n. 1). 

Foto 1 Foto 2 Foto 3 Foto 4 

Vediamo una panoramica a sinistra e a destra della piccola veranda (amb. 1, foto n. 2 e n. 3) ed il 

disimpegno d’ingresso (amb. 2, foto n. 4). 

Foto 5 Foto 6 Foto 7 Foto 8 

Vediamo il soggiorno-pranzo in fondo (amb. 3, foto n. 5..7) ed il bagno alla destra dell’ingresso 

(amb. 4, foto n. 8). 

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Foto 9 Foto 10 Foto 11 

Vediamo la camera matrimoniale a fianco del bagno (amb. 5, foto n. 9), la camera alla sinistra 

dell’ingresso (amb. 6, foto n. 10), il cucinotto a fianco del soggiorno-pranzo (amb.7, foto n. 11). 

Foto 12 Foto 13 Foto 14 

Vediamo l’ampia terrazza con vista mare (amb. 8, foto n. 12..14) e di lì il giardino sottostante (ad 

uso dell’appartamento di sotto, foto n. 15 e n. 16). 

Foto 15 Foto 16 

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8. STIMA DEI BENI 

Tra le fonti ufficiali per una corretta stima si dovrebbero utilizzare le seguenti: 

- atti di compravendita stipulati di fronte ad un Notaio, registrati presso l’Ufficio del Registro e 

depositati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari; 

- la sezione Esecuzioni Immobiliari e Fallimentari per le vendite all’Asta del Tribunale; 

- tabelle dei Valori Venali per le aree edificabili pubblicate dai preposti Uffici dei Comuni; 

- fonti degli organismi che istituzionalmente hanno competenza in materia di Opere Pubbliche 

(Provveditorati, Assessorati Regionali, Provinciali e Comuni) 

Tra le fonti ufficiose si citano Agenzie Immobiliari in situ, pubblicazioni private specializzate etc. 

La zona e la località sono molto pregiate ma, in un periodo di stagnazione del mercato quale quello 

locale e nel periodo considerato, non vi sono delle quote riferite dalle agenzie immobiliari, ve ne è 

solo una, per caso riferita proprio all’immobile confinante con quello della sig.ra Giovanna Maria 

Coronas. 

In questo caso è stato possibile reperire le tabelle dei Valori Venali per le aree edificabili per cui 

l’unica fonte ufficiale attendibile rimasta è quella reperita presso l’Osservatorio del Mercato 

Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate della provincia di Nuoro. 

8.1 Fabbricato in Dorgàli, NCEU Foglio n. 75 mappale n. 1011 sub. 2 (quota 1/1)) 

Vediamo le tre stime di base. 

Stima in base alle tabelle ICI Comune di Dorgàli. 

Una stima di base di questo bene può facilmente essere svolta tenendo conto della tabella dei 

VALORI VENALI IN COMUNE COMMERCIO AREE EDIFICABILI ANNI 2002-2012 in base alla 

quale vengono calcolati i valori dell’ICI (ora IMU), approvata dal Comune con precisa determina, la 

quale stabilisce i valori delle aree negli anni. 

Il valore unitario attribuito dal Comune per la località “Sos Dorròles”, Cala Gonone , Zona Turistica 

“F” convenzionata, destinazione residenziale (vedasi all. 1), è pari a 

vu ICI-terr = 140 €./m 2 per i terreni edificabili, per l’edificato pari a 10 volte tanto, cioè vu ICI = 1400 €./m 2 

Il nostro immobile costa di una superficie totale coperta ed una superficie totale scoperta reali pari a 

S cop = 60,70 m 2 . 

S scop = 38,20 m 2 . 

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e per coefficienti rispettivamente pari a 1,00 (l’appartamento) e 0,40 (le verande) avremo le superfici 

convenzionali 

S conv. = 60,70 m 2 . x 1,00 + 38,20 m 2 . x 0,40 = 75,98 m 2 . 

ed infine il valore dell’immobile 

V ICI-nuovo = S conv. x 1400 €./m 2 = 106.372 €., per una struttura nuova dunque in eccesso e da ridurre 

almeno del 10% per via delle lesioni del tempo, per cui 

V ICI = V ICI-nuovo x 90% = 95.735 €., che risulta leggermente bassa. 

Stima in base all’Osservatorio del Mercato Immobiliare. 

Il valore unitario attribuito dall’Agenzia del Territorio per un terreno edificato in Fascia semicentrale, 

codice di zona B3 “Lungomare”, microzona catastale n. 1, tipologia prevalente “ville e villini”, 

destinazione residenziale, è pari a 

vu OMI = 2.100÷2.550 €./m 2 , di cui noi prendiamo il valore pari a 2.350 (che coincide con quello 

minimo per la vera e propria “lottizzazione Cala Gonone”) per cui 

vu OMI = 2.350 €./m 2 . 

Il nostro immobile costa di una superficie totale convenzionale pari a 

S conv = 75,98 m 2 . 

ed infine il valore convenzionale dell’immobile 

V conv = S conv x 2.350 €./m 2 .= 170.553 €. circa, per una struttura nuova, da cui, detraendone un buon 

10% per l’età, si avrà 

V OMI = V conv x 90% = 160.698 €. circa. 

Stima in base al reddito catastale. 

Un altro tipo di stima più datato ma ancora affidabile può essere operato tenendo conto del canone 

annuo calcolato secondo la precedente legge n. 431 del 9-12-1988 e considerando che il canone 

annuo doveva permettere l’acquisizione dell’immobile in 20÷25 anni, mentre ora è più ragionevole 

pensare che il tempo d’acquisto si sia spostato sui 25÷30 anni. 

Per la determinazione dell’importo del canone (annuo), accettabile dal punto di vista fiscale, si 

considera il 10% del valore catastale dell’immobile, ottenuto moltiplicando la rendita catastale 

(rivalutata del 5% a norma della legge n. 662 del 23-.12-1996, art. 3) per il coefficiente 100 (D.M. 

14-12-1991). 

Nel nostro caso si ha una rendita catastale di €. 322,79 x 1,05 x 100 = €. 33.892,95 di reddito 

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catastale annuo; dunque è assumibile un canone annuo pari al 10% di tale quantità, cioè 

€. 33.892,95 x 10% = 3.389,30 €./anno, corrispondente ad un canone mensile pari a 282 €./mese. 

Essendo determinato il canone mensile, congruo per un immobile nuovo, si perverrebbe ad 

acquistare il bene (calcolandolo su un periodo di 30 anni) per un valore pari a 

V reddito catastale = 282 €./mese x 12 mesi x 30 = 101.679 €. circa 

che, malgrado il periodo particolarmente depresso, risulta sempre un po’ bassa. 

Stima in base alla comparazione diretta. 

Da notizia acquisita per caso dallo scrivente CTU, pare che proprio l’appartamento situato a fianco 

del nostro immobile sia stato recentemente acquistato da un farmacista del milanese per la 

(considerevole) somma di 240.000 €. 

Tale appartamento risulta più grande del nostro in questione, ma ha un giardino più piccolo (che è 

un dato poco significativo), per cui è ragionevole considerare, tutto sommato, equa la comparazione 

tra i due immobili; essendo il nostro bene circa il 10% meno pregiato dell’altro in termini di 

dimensioni, pertinenze ed esposizione, il valore del nostro bene per comparazione diretta risulta. 

V comparazione = 240.000 €. X 0,90 = 216.000 €. 

Stima in base al reddito diretto tratto dall’immobile. 

Da andamento di mercato noto allo scrivente CTU, risulta inoltre che la quotazione di mercato degli 

appartamenti simili al nostro e dei villini per le vacanze oscilli tra i valori minimi di 800÷900 

€./settimana di Maggio e Settembre ed i valori massimi di 1.000÷1.300 €./settimana di Giugno, 

Luglio ed Agosto. 

La media pesata di tali valori (il peso è, ovviamente, il numero di settimane) offre la cifra media di 

962 €./settimana su circa 153 gg./7 = 22 settimane, per un valore di ricavo lordo pari 21.164 €. 

Ora, se detraiamo da tale cifra 

- una quantità di tasse forfetariamente pari a circa il 30% (si badi che per l’uso residenziale la 

cedolare secca permetterebbe perfino tasse pari a solo 23%); 

- un 10% come perdita di valore connessa all’”usura” del bene; 

- 6.000 €./anno per andare a vivere in affitto da qualche altra parte in Dorgàli, 

rimangono circa 21.164 –21.164 x 40% - 6.000 €. = 6.698,40 €./anno. 

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Allora, ipotizzando che di questi tempi ci vogliano circa 30 anni per acquistare un bene come quello 

in oggetto, otteniamo il valore del bene 

V rendita netta = 200.952 €., che è congrua con i valori di scambio del mercato reale (vedasi voce 

precedente). 

Quindi in totale il valore dell’immobile oggetto di stima, ad oggi 20 Giugno 2012, è pari a 

V tot = (V ICI +V OMI + V rendita catastale +V comparazione + V rendita netta )/5 = … = 155.013 €. 

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9. RISPOSTE AI QUESITI PERITALI 

Si riportano le risposte ai quesiti peritali nell’ordine in cui essi sono posti: 

1 La documentazione non era completa mancando le coordinate catastali di vari immobili 

compresi/non compresi nel pignoramento e risultando errati alcuni dati del pignoramento 

ma, ad ogni buon modo, lo scrivente ne ha effettuata l’integrazione e ha predisposto quanto 

mancava, vedasi il cap. 3 e segg.. 

2 circa la tipologia, l’ubicazione (comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno), le 

caratteristiche interne ed esterne, lo stato di manutenzione, la superficie (calpestabile) in 

mq., etc. vedansi i capp. 6 e segg. 

3 circa la breve descrizione complessiva e sintetica dei beni, etc., vedansi il cap. 7. 

4 il bene per quota 100/100 della parte convenuta è situato in “Cala Gonone” (Dorgàli) e risulta 

individuato nel NCEU dalle coordinate catastali seguenti: 

- Dorgàli, Foglio n. 75, mappale 1011, sub. 2. 

5 Nessuna variazione catastale da eseguire. 

6 L’intera zona del fabbricato in Cala Gonone (loc “Sos Dorròles”, vedi inquadramento 

planimetrico in all. 1) è inquadrata come zona Turistica convenzionata F del PUC ed è 

situata alla destra della rotonda d’ingresso in Cala Gonone, alla sinistra per chi va in 

direzione di “Cala Fuìli”. 

7 La costruzione in “Sos Dorròles” Cala Gonone è conforme alle concessioni amministrative 

ed è agibile, vedasi doc. tecnica in all. 1). 

8 È impossibile vendere in più lotti il bene in “Sos Dorròles”. 

9 L’immobile in “Sos Dorròles” è pignorato per l’intero ed è indivisibile. 

10 L’immobile in “Sos Dorròles” Cala Gonone è occupato da 

11 L’immobile in “Sos Dorròles” non è occupato da coniuge separato né da ex coniuge del 

debitore esecutato ma, appunto, dal debitore esecutato; la proprietaria esecutata 

12 Sull’immobile in “Sos Dorròles” non gravano vincoli artistici, storici, alberghieri di 

inalienabilità o di indivisibilità. 

13 Esistono vincoli a carico dell’acquirente: 

• Limiti all’edificabilità per l’immobile in “Sos Dorròles” dovuto al regime di doppia conformità 

attualmente vigente in Dorgàli (vedansi cap. 6.1 ed all. 1) ed ai limiti connessi alle 

prescrizioni del PPR per le zone turistiche. 

Parimenti non esistono vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al 

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momento della vendita a cura e spese della procedura, quali: 

• Iscrizioni; 

• Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli; 

Circa le altre informazioni per l’acquirente, concernenti: 

• L’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (spese condominiali 

ordinarie), eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute ovvero 

eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data 

della perizia: 

- la quota annuale del “condominio” si aggira intorno a 400 €. 

- furono effettuati lavori di impermeabilizzazione della veranda lato mare da 

per un importo pari a 1.200 €. 

altro non risulta allo stato attuale delle cose. 

• Circa l’individuazione dei precedenti proprietari, etc., vedansi i capp. 3, 4 e 5. 

14 Non esistono diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici. 

15 Il valore dell’immobile in “Sos Dorròles” Cala Gonone, ai sensi della stima analitica seguita e 

per la quota di proprietà pari a 1/1, è risultato essere pari a €. 155.013 

(centocinquantacinquemilatredici Euro). 

Ciò affermato, mostrato e compiuto, lo scrivente rimette il suo mandato e rimane a disposizione del 

Giudice, per eventuali ampliamenti e chiarimenti in merito alla presente relazione. 

Nuoro, lì 22-06-2012 

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Perizia PDF - IVG Tempio Pausania

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