PERIZIA ESTIMATIVA - Enti e Tribunali

Tribunale Ordinario di Cuneo
ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 24 / 2010
G.E. Dott. R. Bonaudi
PERIZIA ESTIMATIVA
- CREDITORE PROCEDENTE : Cassa Rurale ed Artigiana di Boves
Banca di Credito Cooperativo S.C.
Piazza Italia n.44, 12012 Boves
c.f. e Part. IVA 00254540040
- ESECUTATO : Cavallo Giovanni
Strada Tetto Marchese n.6,
12016 Peveragno
c.f. CVL GNN 60D29 D205F
Geometra GHIBAUDO ROBERTO
- Consulente Tecnico d’Ufficio presso il Tribunale Ordinario di Cuneo -
Via Meucci 26, 12100 Cuneo
Tel. 0171 602539

TRIBUNALE ORDINARIO DI CUNEO
ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 24 / 2010
G.E. Dott. Roberta Bonaudi
- CREDITORE PROCEDENTE :
Cassa Rurale ed Artigiana di Boves, Banca di Credito Cooperativo S.C. con sede a
Boves in Piazza Italia n.44, c.f. e Part. IVA 00254540040, in persona del suo
Presidente legale rappresentante Rag. Sergio Marro, rappresentata e difesa
dall’Avvocato Gabriele Gerbino ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in
Piazza Galimberti n.9 a Cuneo
- ESECUTATO :
Cavallo Giovanni, nato a Cuneo il 29/04/1960, c.f. CVLGNN60D29D205F, residente a
Peveragno in Strada Tetto Marchese n.6
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RELAZIONE DI PERIZIA ESTIMATIVA
1) PREMESSA
l'Ill.mo Sig. Giudice dell'Esecuzione Dott. Roberta Bonaudi in data 08/05/2010
nominava Perito Estimatore nella procedura epigrafata il sottoscritto Geom. Roberto
Ghibaudo, libero professionista e Consulente Tecnico accreditato presso il Tribunale di
Cuneo, iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Cuneo al n.1975, con studio
in Cuneo - Via Meucci n.26, tel. / fax 0171 602539.
Il sottoscritto, dopo aver assunto i documenti afferenti il presente procedimento
esecutivo depositati presso la Cancelleria dell'Ufficio Esecuzioni del Tribunale di
Cuneo, concordava con l’esecutata un sopralluogo sulla località.
E’ oggetto di perizia il seguente immobile nel Comune di Peveragno:
- quota intera su fabbricato d’abitazione tuttora censito al Catasto Terreni come F.9
particella n.4 subalterno 1.
2) TITOLO DI PROVENIENZA
i cespiti di cui sopra pervennero al sig. Cavallo Giovanni a seguito dell’atto di
divisione repertorio n. 34.965 del 26/03/1991 a rogito Not. Parola Carlo Alberto di
Cuneo, registrato a Cuneo il 11/04/1991 al n.1170 serie 1° V, trascritto a Cuneo il
18/04/1991 reg. part. n.2493 e reg. gen. n.3218
3) PROPRIETA’ DEL BENE ALLA DATA DI TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO
al 30/03/2010, data di trascrizione dell'Atto di Pignoramento, gli immobili
pignorati risultavano di proprietà dell'esecutato.
4) FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI
1) nota di iscrizione del 12/07/1991, reg. part. n. 629 e gen. n. 5469, di Ipoteca
Volontaria a Garanzia di Mutuo Fondiario derivante da atto Not. Parola Carlo
Alberto del 10/07/1991 repertorio n. 36.905 a favore della Cassa di Risparmio di
Cuneo c.f. 00269520045 contro Cavallo Giovanni (relativamente al solo bene
pignorato F.9 n.4 sub.1) per una cifra capitale di € 50.000,00 più interessi ed una
cifra totale di € 85.000,00
- annotazione del 06/08/1991, reg. part. n. 806 e gen. n. 6206, di Erogazione a
Saldo derivante da atto Not. Parola Carlo Alberto del 23/07/1991 repertorio n.
37.208 a favore della Cassa di Risparmio di Cuneo
2) nota di iscrizione del 05/12/1997, reg. part. n. 1069 e gen. n. 10753, di Ipoteca
Volontaria a Garanzia di Mutuo derivante da atto Not. Parola Carlo Alberto del
04/12/1997 repertorio n. 59.638 a favore della Cassa Rurale e Artigiana di Boves
Banca di Credito Cooperativo S.C.R.L. c.f 00254540040 contro Cavallo Giovanni
per una cifra capitale di € 110.000,00 più interessi ed una cifra totale di
€ 220.000,00
3) nota di iscrizione del 27/04/2001, reg. part. n. 433 e gen. n. 3925, di Ipoteca
Volontaria a Garanzia di Mutuo Fondiario derivante da atto Not. Rinaudo Giuseppe

del 20/04/2001 repertorio n. 13.998 a favore della Cassa Rurale e Artigiana di
Boves Banca di Credito Cooperativo S.C.R.L. c.f 00254540040 contro Cavallo
Giovanni (Daniele Maria Domenica quale debitore non datore di ipoteca) per una
cifra capitale di € 120.000,00 più interessi ed una cifra totale di € 240.000,00
4) nota di iscrizione del 17/11/2005, reg. part. n. 1857 e gen. n. 11.428, di Ipoteca
Legale derivante da Norma Art. 77 DPR 29/09/1973 num. 602, atto del 15/11/2005
rep. 1532/37 della G.E.C. Gestione Esazioni Convenzionate S.p.A.
c.f. 02058400041 con sede a Cuneo, a favore della G.E.C. stessa contro Cavallo
Giovanni per una cifra capitale di € 28.594,51 più interessi e spese per un totale di
€ 57.189,02
- annotazione del 19/04/2007, reg. part. n. 539 e gen. n. 4461, di Riduzione di
Somma derivante da atto amministrativo della Cuneo Riscossioni S.p.A. del
26/03/2007 rep. 1532/37 a favore della G.E.C. Gestione Esazioni
Convenzionate S.p.A. con sede a Cuneo c.f. 02058400041, riduzione di somma
capitale da € 28.594,51 a € 28.306,73 con riduzione della somma dell’ipoteca
da € 57.189,02 a € 56.613,46
5) nota di iscrizione del 03/02/2010, reg. part. n. 149 e gen. n. 1172, di Ipoteca
Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo del Tribunale di Cuneo del 28/01/2010,
repertorio n.130, a favore della Cassa Rurale e Artigiana di Boves Banca di Credito
Cooperativo SC c.f. 00254540040 contro Cavallo Giovanni per una cifra capitale di
€ 13.915,14 più interessi e spese per un totale di € 23.000,00
6) nota di trascrizione del 30/03/2010, reg. part. n. 2387 e gen. n. 3038, di Atto
Esecutivo o Cautelare di Pignoramento Immobiliare, redatto dal Tribunale di Cuneo
con atto giudiziario rep. n. 355/2010 del 23/03/2010, a favore della Cassa Rurale e
Artigiana di Boves Banca di Credito Cooperativo S.C. c.f. 00254540040 contro
Cavallo Giovanni.
NB : si segnala che l’iscrizione reg. part. 971 e reg. gen.8775 del 07/11/1992 e la
trascrizione reg. part. 38 e reg. gen. 47 del 03/01/1997 sono state cancellate con
annotazioni n.836 del 28/10/1997 e n.816 del 22/10/1997 per cui non vengono riportate
nell’elenco delle formalità pregiudizievoli ancora gravanti sul bene in oggetto.
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Viste le generalità, la natura e la consistenza degli immobili, lo scrivente ritiene
opportuno procedere a trattazione per lotto unico.
* LOTTO UNICO *
5.1) NATURA, CONSISTENZA, INDIVIDUAZIONE CATASTALE, DESCRIZIONE
Quota intera su fabbricato ex rurale parzialmente ristrutturato a Peveragno,
Fraz. Santa Margherita, Strada Tetto Marchese n.6 (ex Tetto Cia n.122) costituito da
cantina al Piano Interrato, lavanderia, autorimessa, sgombero e vano scala al Piano
Terreno, ingresso, soggiorno-cucina, due camere e bagno al Piano Primo, sottotetto
rustico al Piano Secondo.
Il tutto censito al Catasto Terreni come segue:
F. n. sub. qualità superficie RD RA
9 4 1 Porzione di FR 0.00.00 ---- ----
Intestato alla ditta come segue :
Cavallo Giovanni nato a Cuneo il 29/04/1960, CVLGNN60D29D205F, prop. 1000/1000
L’immobile in valutazione è costituto dalla porzione centrale di un maggior
fabbricato, libero sui due lati Nord e Sud e parzialmente ristrutturato così da aver
ricavato una porzione abitativa al Piano Primo con accessori agli altri piani.
L’abitazione è costituita da un ingresso che disimpegna direttamente l’ambiente
principale del soggiorno con cucina disposta lungo una sola parete, una grande
camera da letto, una cameretta di larghezza limitata ed il bagno;
il tutto è stato realizzato negli anni 1990-1991 e si presenta in buono stato di
manutenzione con serramenti in legno e vetrocamera (di spessore ridotto ed inferiore

alle normative attuali in materia di contenimento dei consumi energetici), pavimenti in
piastrelle di ceramica con eccezione della camera principale dove è stato posato un
parquet, tinteggiatura alle pareti.
Il riscaldamento è autonomo con radiatori e caldaia a gas propano liquido
(GPL), integrato dalla stufa a legna nel soggiorno.
Sui due lati liberi si affacciano due balconi in muratura con ringhiera metallica.
Sovrastante l’alloggio è stato mantenuto allo stato rustico il sottotetto, utilizzato
come solaio, non abitabile e con altezza modesta anche sotto il trave di colmo:
l’orditura del tetto è in legno con coperture in tegole marsigliesi.
Al Piano Terreno lo spazio esistente è stato recuperato solo in parte ricavando
nell’ex portico una lavanderia ed un’autorimessa mentre la ex stalla è utilizzata come
locale di sgombero:
da questo si può accedere alla vecchia cantina al Piano Interrato transitando attraverso
i locali di altra ditta gravati da servitù di passaggio.
Attualmente l’accesso alla cantina è più facilmente effettuato direttamente
dall’autorimessa attraverso un locale di proprietà dell’esecutato e della moglie.
Si precisa che il sig. Cavallo dichiara che la cantina di sua proprietà è
solamente quella colorata in giallo retinata nella planimetria allegata anche se il
frazionamento catastale Mod.6 n.572/91 del 01/02/1991 redatto dal Geom. Toselli
Domenico riporta come parte del n.4 sub.1 l’intera porzione confinante con il sub.2.
Non essendo mai stata censita al catasto dei fabbricati, pur ravvisandosene
l’obbligatorietà della parte in quanto priva dei requisiti di ruralità, la proprietà in
valutazione è priva di una scheda planimetrica esplicativa né le tavole progettuali sono
utilizzabili in tal senso in quanto totalmente difformi da quanto realizzato per cui, al
semplice scopo di dare un’indicazione della distribuzione e consistenza dei locali, si fa
riferimento allo schema grafico che si allega nonché al Mod. 6 di frazionamento
allegato all’atto di provenienza citato al punto 2) con il bene colorato in giallo.
5.2) COERENZE
- cantina al P. Int. : a Nord il terrapieno del mappale n.318, ad Est la cantina del
mappale n.4 sub.2, a Sud il terrapieno il mappale n.6 sub.1, ad Ovest il terrapieno del
terreno n.4
- locali al P. T. : a Nord il mappale n.318, ad Est e Sud il n.11, ad Ovest i n.5
sub.1 e n.4 sub.4
- abitazione al P. 1° : a Nord il mappale n.318, a d Est e Sud il n.11, ad Ovest i
n.5 sub.3 e n.4 sub.2
- solaio al P. 2° : a Nord il mappale n.318, ad Es t e Sud i n.11 e n.5 sub.4, ad
Ovest i n.5 sub.4 e n.4 sub.2
5.3) DIRITTI E/O SERVITÙ'
Il fabbricato n.4 sub.1 in oggetto gode del diritto di passaggio sulla porzione n.4
sub.4 e sulla scala entrostante il n.4 sub.2 per l’accesso alla cantina.
5.4) POSSESSO
il fabbricato risulta nel possesso della proprietà intestataria.
5.5) SITUAZIONE AMMINISTRATIVA
Regolarità Edilizie :
dagli accertamenti eseguiti presso l'Ufficio Tecnico di Peveragno risulta che
relativamente al fabbricato è stata rilasciata la Concessione Edilizia n.415/89 del
07/03/1990 per “sistemazione fabbricato esistente con adeguamento norme igieniche”;
si segnala che i lavori eseguiti sono totalmente difformi dagli elaborati progettuali e che
non è stata rinvenuta alcuna successiva richiesta di concessione in variante per cui,
quanto realizzato, è da considerarsi NON CONFORME al progetto licenziato pur
rientrante nelle opere interne sanabili con semplice richiesta di conformità:
per un’eventuale pratica professionale di richiesta di concessione in sanatoria e di
accatastamento dell’immobile ai sensi di legge si può stimare una costo di circa

€ 3.000,00 ,comprensiva delle spese e sanzioni previste, costo che viene portato in
detrazione sul valore totale stimato dell’immobile.
5.6) VALUTAZIONE
Per la valutazione del cespite lo scrivente ritiene corretto applicare il criterio
della stima sintetica, identificando i prezzi commerciali correnti e praticati in
compravendite di beni simili nella zona interessata (desunti da informazioni dirette degli
operatori del settore immobiliare locale, confrontate con le quotazioni dell’Osservatorio
Immobiliare) tenendo conto ovviamente di quanto finora esposto ed in particolare
modo:
- natura e consistenza dell'unità immobiliare > abitazione con autorimessa
- stato dell'edificio > discreto
- caratteristiche architettoniche > porzione di cascina agricola
- tipologia costruttiva > tradizionale
- ubicazione > in area agricola periferica
- accessibilità > buona
- vicinanza ai servizi > non ottimale
- posizione ed esposizione > in aderenza su due lati
Per una migliore comprensione della tipologia e disposizione dei locali e per il
calcolo delle superfici commerciali si fa riferimento alle planimetrie allegate all’atto di
provenienza (con il bene colorato in giallo) ed al disegno schematico redatto in scala
1:200 dal sottoscritto contenenti, in colore blu, le superfici commerciali rilevate;
queste vengono considerate nella misura intera per la zona abitativa al lordo dei muri, i
balconi per la quota di 1/2, solaio e cantina per la quota di 1/4, locali accessori al piano
terreno (lavanderia, autorimessa, sgombero, vano scala) per la quota di 1/2 arrivando
ai seguenti risultati:
abitazione = mq. 84,77
balconi mq. 13,39 / 2 = mq. 6,70
solaio mq. 127,10 / 4 = mq. 31,78
accessori P.T. mq. 96,69 / 2 = mq. 48,35
cantina mq. 30,78 / 4 = mq. 15,39
TOTALE = 84,77 + 6,70 + 31,78 + 48,35 + 15,39 = mq. 186,99
approssimata a mq. 187,00
5.7) CONCLUSIONI
tenendo conto di quanto precedentemente esposto al punto 5.5) e
considerando attendibile una cifra commerciale di € 875,00/mq per il bene in
valutazione il sottoscritto CTU ritiene corretto stimare il più probabile valore
commerciale dell’immobile in € 875,00 x mq. 187 = € 163.625,00 al quale occorre
decurtare le ipotetiche spese tecniche di sanatoria indicate in € 3.00,00 arrivando al
valore finale di € 160.625,00,
arrotondato ad € 161.000,00 (Euro centosesantunomila/00).
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6) ALLEGATI
alla presente relazione di perizia estimativa :
- copia visura catastale
- estratto di mappa catastale scala 1:2000
- visure ipotecarie
- copia atto di provenienza
- copia intestazione progetto C.E. n. 415/89
- planimetria indicativa in scala 1:200
- documentazione fotografica
come modello separato dalla presente :
- prospetto riepilogativo
Il sottoscritto, riconoscente alla S.V. per la fiducia accordatagli nell'affidargli

l'incarico di C.T.U. e dichiarando la propria completa disponibilità per eventuali altre
delucidazioni in merito, coglie l'occasione per porgere rispettosi saluti.
Cuneo li, 25/09/2010
Il C.T.U.
Geom. Ghibaudo Roberto