AMMINISTRARE Immobili - Anaci

Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari- Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n. 46) art. 1 comma 1, DCB Roma
AMMINISTRARE
Immobili
Speciale >> Condizionatori
>>n°142
marzo 2010
ANACI sarà presente a
Fiera Edil 2010
Bergamo 8/11 aprile
p.135
Custodia delle parti comuni:
responsabilità dell’amministratore o del condominio?
p.166
Il condominio non è il far west...
una sentenza giuridicamente perfetta,
da non strumentalizzare
p.175
ANACI sarà presente a
Fiera di Verona, 5-7 maggio 2010
R

Il periodico “AMMINISTRARE IMMOBILI” è associato
all’UNIONE STAMPA PERIODICA ITALIANA
Amministrare immobili - Organo ufficiale dell’Anaci
anno XV numero 142 - marzo 2010
Pubblicazione periodica mensile registrata
presso il Tribunale di Roma n. 58 in data 11.02.2003
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Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003
(conv. in L.27/02/2004 n°46) art. 1 comma 1, DCB
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Sommario
Contents
129.
132.
135.
154.
155.
165.
166.
168.
170.
172.
175.
179.
180.
181.
182.
186.
189.
Editoriale
di Luigi Salciarini
L’amministratore di condominio come
il Giano bifronte
di Alberto Celeste
Fiera Edil 2010 Bergamo 8/11 aprile
Maurizio voleva bene all’ANACI
Speciale>> Condizionatori
Condominio news
Custodia delle parti comuni:
responsabilità dell’amministratore
o del condominio?
di Roberto Triola
La conferma dell’amministratore
facilitata
di Luigi Salciarini
La divisione dei condomìni
di Benedetta Coricelli
Domotica: l’impianto elettrico che aiuta
gli edifici efficienti ad essere efficaci
Il condominio non è il far west... una
sentenza giuridicamente perfetta, da
non strumentalizzare
di Massimo Ginesi
Rassegna stampa
La mediazione, ora, è legge.
di Rossana De Angelis
La parola agli associati
Congresso ordinario ANACI
Biblioteca condominiale>> I beni comuni
L’individuazione e l’utilizzo
Italia da scoprire>> Fermo
Provincia dal 2004
AMMINISTRARE Immobili
127

in contemporanea a
e cienza energetica nell’involucro edilizio
e architettura sostenibile
e cienza energetica negli impianti tecnologici
il verde nell’ambiente costruito
sostenibilità del ciclo dell’acqua
certi cazione, consulenza, progettazione,
strumenti nanziari
Fiera di Verona, 5-7 maggio 2010
new business format:
DA MERCOLEDÌ A VENERDÌ

“Le cose cambiano” è il titolo di un bel film del regista e
drammaturgo americano David Mamet, in cui un malavitoso
con sogni di gloria nel mondo del crimine finisce per fare
il commesso in un negozietto di periferia, riuscendo a mala
pena a tener salva la vita. Quello che suggerisce il film è che,
a prescindere dalle nostre capacità ed intenzioni, le cose, appunto,
cambiano e che tale cambiamento il più delle volte
non può essere evitato, al massimo può essere “gestito”.
E’ un insegnamento di vita certamente utile e la visione del
film è consigliata anche a noi professionisti del 2010 che non
meno di altre categorie abbiamo la necessità di riflettere su
quanto sia opportuno ed utile assumere un atteggiamento
non rigido ma di flessibilità di fronte alle problematiche che
i cambiamenti epocali in atto ci impongono inevitabilmente
di affrontare.
E che le cose, o meglio “i tempi” stiano cambiando non credo
si possa dubitare se è vero com’è vero che, giusto per fare
un esempio, gli avvocati (inglesi ed italiani) invece di ricevere
il cliente seduti dietro una scrivania di noce massiccio in uno
studio stracolmo di tomi ponderosi (e minacciosi), allestiscono
un banchetto al supermarket come l’ultimo dei promoter
commerciali (ce lo racconta il quotidiano IlSole24Ore del 20
gennaio 2010), oppure forniscono negli ipermercati lombardi
(Coop Lombardia, iniziativa “Per te – la rete dei servizi”) un
parere legale “orientativo” a 5 euro, con perniciosissimi effetti
di dumping nel mercato professionale. Allo stesso modo,
nell’ambito dell’amministrazione degli immobili, si verifica
che alcuni istituti di credito in abbinamento al conto corrente,
offrano anche l’assicurazione RC per l’abitazione comprensiva
di un servizio di “pronto intervento” per la manutenzione
dell’immobile, in attesa, non è difficile prevedere, di fornire
un servizio di gestione per l’intero stabile.
Di fronte a questi evidenti segni del cambiamento in atto nel
mondo delle professioni, la reazione dei più è quella tipica a
seguito di uno shock: il fenomeno viene negato in radice e
viene valutato come fosse una casualità che non può ripetersi,
o che comunque riguarda contesti diversi dal nostro. Per
ciascuno di noi è facile constatare come, quando si parla di
nuovi fenomeni del mondo delle professioni, alcuni colleghi
reagiscono affermando che la propria è una clientela “affezionata”,
che è fondamentale il rapporto “personale” con
gli amministrati, e che mai i condòmini ci potranno sostituire
Editoriale
Editorial
con un professionista che esercita nello stand di un supermercato
o mai preferiranno l’idraulico (o ... l’amministratore)
fornito dalla banca.
In altri termini, il fenomeno viene negato nonostante l’evidenza.
Sotto altro aspetto (ma in perfetta consonanza con tale stato
di cose), nessuno sembra collegare la sussistenza dei noti ed
insuperabili ostacoli al riconoscimento legislativo di un “albo”
professionale degli amministratori (che dai più è vissuto come
un’ingiustificata disparità di trattamento... si pensi al recente
albo dei “buttafuori”) con questo ben più ampio e generalizzato
(cioè, europeo, transnazionale) contesto di cambiamento
(o meglio, di liberalizzazione) all’interno del quale i vecchi
strumenti e meccanismi non sono più compatibili (e, quindi,
non vengono concessi al di là di una loro giustificazione che
magari può anche sussistere, pur tuttavia solo nel contingente).
A ben vedere, però, di fronte a tale stato di cose, non c’è
necessità di fornire interpretazioni particolarmente approfondite
ed esatte (e, quindi, assai difficili) perché – a giustificare
un mutamento della nostra personale prospettiva – è ben
più che sufficiente il semplice “rischio” che tali cambiamenti
possano definitivamente attuarsi nel prossimo futuro. In altri
termini, dal punto di vista professionale ed anche associativo,
“gestire” il cambiamento (permanente o temporaneo che
sia) non può che essere un vantaggio per l’attività quotidiana,
a patto che gli strumenti adottati per la sua “gestione” siano
accorti e ragionati. Infatti, se si considera che il cambiamento
è un fenomeno “dinamico” e non statico, anche le soluzioni
via via adottate per la sua gestione saranno “dinamiche”
consentendo un continuo aggiustamento degli strumenti
adottati e riducendo al massimo il margine di errore (o meglio,
continuamente aggiustando gli obiettivi ed evitando
quelli che si rivelano fallaci).
Per andare sul concreto, un atteggiamento di flessibilità di
fronte al cambiamento in atto nel mondo delle professioni
potrebbe conseguire risultati positivi anche riguardo al tanto
agognato riconoscimento professionale dell’amministratore
di condominio.
Se è vero, com’è vero, che il riconoscimento di un “albo” professionale
riservato (sul modello degli ordini tradizionali) pare
incontrare ad oggi insuperabili ostacoli politici e normativi
nonostante la palese fondatezza della richiesta, sembra possibile
per la categoria ottenere effetti assai simili che tuttavia
siano di carattere sostanziale e non meramente formale.
A tal fine, soccorrono alcune considerazioni:
l è indubbio che (a parte qualche esempio limitato che
ancora sopravvive, come i notai ed i farmacisti, per i quali
non è difficile prevedere che in futuro avvenga un probabile
ridimensionamento), gli albi tradizionali hanno perso quel
carattere di protezione che, seppur giustificato da interessi
d’ordine pubblicistico, consentiva di esercitare la professione
al riparo dalla concorrenza indiscriminata. In altri termini, gli
albi professionali tradizionali, stante la loro recente notevole
espansione, non danno più le garanzie di un tempo; >>
AMMINISTRARE Immobili
129

ragioni a tutti note, appare percorribile solo con estrema difficoltà
la strada del riconoscimento “formale” di un albo “riservato”
degli amministratori di condominio;
l sotto una diversa ottica, tuttavia, la rilevante “responsabilizzazione”
dell’amministratore di condominio da parte del
legislatore (il quale negli ultimi decenni, con costanza e ripetutamente,
ha posto a suo carico compiti e doveri che certamente
hanno valore anche pubblicistico) ha comportato e
comporta un’indiscutibile “qualificazione” di tale professione
che non può più essere considerata alla stregua di un’attività
alla portata di chiunque. In altre parole, la professione di
amministratore di condominio costituisce “sostanzialmente”
(anche se non “formalmente”) una professione “riservata”
in quanto le conoscenze necessarie per il suo esercizio hanno
raggiunto un altro grado di “tipicità” ed “organicità”. Non a
caso, infatti, la Cassazione – dando un importante imprimatur
al fenomeno – ha esplicitamente affermato che “da qualche
tempo, l’incarico (di amministratore – nda) viene conferito a
professionisti esperti in materia di condominio e in grado di
assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte all’amministratore
dalle leggi speciali (per tutte, le norme in materia
edilizia, di sicurezza degli impianti, di obblighi tributati come
sostituto d’imposta)” (cfr. Cass. 24 ottobre 2006, n. 22840
- est. Corona);
130
AMMINISTRARE Immobili
d’altra parte, dal punto di vista legislativo e politico, per l di contro, il mercato (cioè, la clientela) non ha ancora preso
compiuta coscienza di tale realtà, consentendo il perpetuarsi
di fenomeni (come l’amministratore “interno” e/o dopolavorista)
che non sono in alcun modo compatibili con la rilevantissima
messe di adempimenti e responsabilità che attengono
alla gestione di un edificio. Allo stesso modo, la categoria degli
amministratori (intesa come complesso dei singoli professionisti)
sembra non aver del tutto compreso che, piuttosto
che sfuggire a tali responsabilità (fenomeno, si badi, del tutto
giustificato dall’aumentata difficoltà dell’operare quotidiano)
può essere ben più utile utilizzare tale realtà per apprezzarsi
nel mercato, sbaragliando la concorrenza di chi si pone fuori
dalle regole (e, quindi, in tal modo, è in grado di effettuare
un’illegittima competizione sui prezzi).
Se tale suddetta ricostruzione è corretta, si può affermare
che ai fini di un riconoscimento “sostanziale” dell’attività di
amministratore (unico obiettivo che il cambiamento in atto
appare consentire) è necessario, da una parte, fare in modo
che il mercato abbia completa consapevolezza delle articolate
difficoltà che l’attività comporta e, quindi, della conseguente
necessità di un suo affidamento ad un “professionista” ‘l
qualificato
(e non a chiunque); e, da un’altra parte, contrastare
direttamente e con veemenza la concorrenza sleale di chi,
collocandosi al di sotto del rispetto delle regole, riesce ad accaparrarsi
cospicue fette di mercato (salvo poi, porre in essere
un sistematico inadempimento dei doveri d’incarico).
Le soluzioni, a ben vedere, non sono fuori della nostra portata:
infatti, nel primo caso, potrebbe rilevarsi utile l’attuazione
di una costante e penetrante opera di informazione con vari
strumenti nei confronti della clientela (i condomini) per propagandare
tutti gli aspetti della professione di amministratore,
allo scopo sia di far apprezzare il servizio fornito (con
ritorno sull’affidamento degli incarichi e sulla determinazione
dei compensi), sia di evitare tutte quelle ingiustificate contestazioni
che l’amministrato quotidianamente ci rappresenta a
causa della sua scarsa conoscenza della materia; nel secondo
caso, invece, non sarebbero da sottovalutare gli effetti in
termini di riduzione della concorrenza sleale che potrebbero
venire da un aumento del controllo (da parte dei singoli
condomini ed anche della Pubblica Amministrazione opportunamente
sollecitata) sull’effettivo adempimento di tutte le
formalità di gestione, a patto, in questo caso, di collocarsi,
personalmente e preventivamente, in un ambito di reale irreprensibilità.
Non già, quindi, un atteggiamento rigido ed improntato a
vecchi sistemi, ma più flessibile ed aperto al cambiamento,
se è vero, com’è vero, che “le cose cambiano”, è che l’amministratore
non può sfuggire al compito di “gestire” il cambiamento.
Luigi Salciarini

‘

L’amministratore di condominio
come il Giano bifronte
di Alberto Celeste
I
have a dream: questa è la celebre frase che ha pronunciato
Martin Luther King nel famoso discorso al Lincoln
Memorial nel 1964, frase ripresa da Barack Obama nel
suo insediamento alla Casa Bianca il 20 gennaio 2009
Ecco, anch’io, nel mio piccolo, ho avuto un sogno.
Ho provato a concepire visivamente la figura dell’amministratore
di condominio e mi sono venute in mente due immagini
abbastanza suggestive: l’una che trova le sue radici nel passato
e l’altra che si proietta nel futuro.
La prima è quella del Giano bifronte: nella mitologia romana,
era uno degli déi più importanti; il suo tempio principale si
trovava nel Foro ed aveva le porte situate a est ed a ovest, per
l’inizio e la fine del giorno, tra le quali si ergeva la sua statua
con due volti che guardavano in direzioni opposte; come dio
degli inizi, veniva di solito invocato il primo giorno dell’anno
- di qui, il mese di gennaio, in latino ianuarius - ma si sosteneva
anche che le due facce contrapposte guardassero una al
passato e l’altra al futuro.
A mio avviso, l’amministratore di condominio è assimilabile
al Giano bifronte: da un lato, istituto privatistico, in quanto
regolamentato dal codice civile, e, dall’altro, figura con rilevanza
pubblicistica, dando rilievo al ruolo sociale che riveste
nell’attuale momento; al contempo, un soggetto che guarda
al passato, alla tradizione romanistica, con la stratificazione
giurisprudenziale che si è formata al riguardo, e dall’altro,
strizza l’occhiolino al futuro, al fenomeno associativo, alle società
di servizi, al global service.
La seconda immagine è quella di Saturno con i suoi satelliti,
dove la stella principale è rappresentata dal “pianeta condominio”
con i suoi satelliti che gli girano attorno, tra cui
l’amministratore, il quale assume una posizione di rilevante
importanza, direi quasi di… centralità, se non fosse che al
centro ci deve essere sempre l’edificio, con i proprietari delle
rispettive unità immobiliari.
Partiamo da un dato innegabile: è sotto gli occhi di tutti che
la normativa in materia di condominio è invecchiata, in quanto,
tra l’altro, rispecchia una realtà notevolmente diversa da
quella di oggi: sono passati quasi 68 anni dalla normativa
132
AMMINISTRARE Immobili
Strizza
l’occhiolino al futuro,
al fenomeno
associativo, alle
Società di servizi
del codice civile del
1942, e indubbiamente
l’abito cucitogli addosso
da parte del legislatore
va al condominio piuttosto
strettino (oltre che sicuramente
fuori moda).
In questa nuova prospettiva,
lo stesso condominio
appare profondamente
cambiato nei suoi
connotati, poiché non riguarda solo un rapporto tra proprietari,
ma semmai tra conviventi - significativa è la rilevanza che
si dà, in sede assembleare, alla figura del conduttore, che in
certe materie ha diritto di intervento e voto - e, al contempo,
il concetto di abitazione non è visto esclusivamente come
prodotto economico scambiabile sul mercato (e, quindi, occasione
di reddito), ma anche e soprattutto come punto di
riferimento dell’uomo, oggetto gratificante, di contenuto
affettivo (rilevanti, sul punto, risultano le spinte solidaristiche
in materia di eliminazione delle barriere architettoniche e
tutela dei portatori di handicap, tanto che si parla, altresì, di
“funzione sociale” della proprietà nell’ambito condominiale
ai sensi dell’art. 42 Cost., come si intravede nel condominio
una delle “formazioni sociali” dove si svolge la personalità
dell’individuo ex art. 2 Cost.).
Quasi in parallelo, è cambiata anche la figura dell’amministratore,
che oggi trova nel conferimento formale del mandato
da parte dell’assemblea solo la fonte “occasionale”
delle varie responsabilità (civili, amministrative, urbanistiche,
tributarie, penali, e quant’altro), scaturenti ora “direttamente”
dalla disciplina legislativa speciale (così da mettere in crisi
la stessa figura tradizionale, e forse arcaica, di mandatario):
si pensi alle prescrizioni in materia di sicurezza degli impianti,
agli obblighi inerenti la tutela della salute sul luogo di lavoro,
alle dichiarazioni da rendere per le c.d. sanatorie relative
alle parti comuni dell’edificio, all’espletamento degli adempimenti
fiscali del sostituto di imposta, e via dicendo.
Va dato atto, al riguardo, che le decisioni della giurisprudenza
(di legittimità e di merito) hanno avuto il merito di “svecchiare”
la normativa condominiale, ammodernandola ed
adeguandola ai tempi, visto che l’intervento del legislatore
tarda; nello specifico, si è registrato il bisogno, comunemente
avvertito, di una maggiore professionalità dell’amministratore,
correlata ai nuovi obblighi ed alle nuove responsabilità
scaturenti dalle leggi speciali, a fronte di un’immutata configurazione
di origine codicistica.
Vale la pena ricordare, in proposito, le varie iniziative legislative
regionali che hanno tentato di attuare il registro degli
amministratori di condominio (con fissazione dei relativi
requisiti di iscrizione), cadute sotto la scure della Corte Costituzionale,
la quale l’ha dichiarato costituzionalmente ille-
““

gittimo, poichè l’esercizio delle attività professionali esula dai
limiti di competenza regionale.
Può essere utile rammentare, altresì, il progetto di riforma
dell’art. 71 disp. att. c.c. - approvato in sede referente dalla
Commissione Giustizia del Senato nell’ottobre 2005, ma
non passato alla sede deliberante per fine della legislatura
- nella parte in cui introduceva un elenco degli amministratori
da tenersi a cura delle Camere di Commercio; peraltro,
tale progetto aveva ottenuto il parere contrario dell’Authority
della Concorrenza e del Mercato, la quale, con nota del 9
gennaio 2006, aveva rilevato che tale “elenco non è idoneo
ad assicurare all’utente-consumatore dei servizi la capacità
tecnico-professionale degli amministratori iscritti poiché non
si attribuisce alle Camere di Commercio il compito di promuovere
la formazione degli amministratori al fine di garantirne
l’aggiornamento delle conoscenze, né di vigilare sui loro
comportamenti.”
E’ curioso notare - di qui, una delle tante incongruenze del
sistema - che, attualmente, tutti possono esercitare la professione
di amministratore di condominio, non essendo richiesto
nessun requisito abilitativo e, al contempo, la creazione di
albi, elenchi o registri (come dir si voglia) viene vista come
fumo negli occhi, quasi pregiudizievole riguardo alla libera
concorrenza nel mercato dei servizi.
Eppure, proprio nella materia condominiale, il legislatore ha
più volte dimostrato la propensione a tutelare gli interessi dei
proprietari di immobili, precludendo l’accesso al condominio
a soggetti dall’affidabilità non garantita, così dimostrando
inequivocabilmente la prevalenza dell’interesse alla quali-
tà del servizio e alla sicurezza rispetto alla tutela della concorrenza
(si veda l’attività di pulizia e di disinfestazione, o di
installazione impianti di riscaldamento, o di realizzazione di
ascensori, laddove si contempla l’iscrizione in registri o albi,
o il possesso di dati requisiti tecnico-professionali, o il rilascio
di particolari licenze di esercizio o certificati di abilitazione);
è estremamente contraddittorio un sistema che rinchiude in
registri o richiede requisiti speciali a soggetti che operano in
rapporto “accessorio” con il condominio e, nello stesso tempo,
nega la stessa tutela agli amministratori, il cui rapporto
con l’ente è, invece, di livello “principale”.
Comunque, va riconosciuto che, in passato, l’incarico di
amministratore veniva conferito dall’assemblea agli stessi
condomini che avessero tempo a disposizione, pensionati,
doppiolavoristi, ecc. (una volta si diceva - senza ovviamente
alcuna offesa per le colf - che bastava “fare i conti della
serva”); di recente, l’incarico viene, invece, demandato a professionisti
esperti, in grado di assolvere alle numerose e gravi
responsabilità, sicché, avuto riguardo al continuo incremento
dei compiti, è ragionevole ritenere che questi possano venire
assolti in modo migliore dalle società (specie, quelle di servizi
o global service), che nel loro ambito annoverano specialisti
nei diversi rami, ognuno dei quali richiede, però, un complesso
di cognizioni scientifiche - giuridiche, tecnico-edilizie,
contabili, fiscali, urbanistiche, informatiche, ecc. e, aggiungerei,
sociologiche e psicologiche! - che sembra quasi riduttivo
ricondurre nella generica fornitura di servizi.
Ora, nessuno dubita che l’amministratore possa avvalersi,
alla luce delle moderne attrezzature tecniche e di un’orga-
AMMINISTRARE Immobili
133

nizzazione multifunzionale, di una struttura societaria per
l’espletamento dell’incarico affidatogli; tuttavia, una cosa è
avvalersi di una società, altro è essere rappresentati dalla stessa:
sarà, infatti, arduo individuare quelle persone fisiche, soci
o dipendenti della società nominata amministratore di condominio
- mutevoli nel tempo in relazione al loro mutevole
rapporto (organico o lavorativo) con l’assetto societario - cui
rapportare la valutazione della diligenza del … buon padre di
famiglia (tipico del mandatario) nonché correlare (ed eventualmente
sanzionare) comportamenti (positivi o negativi)
che il codice civile o il regolamento fanno rientrare nelle normali
attribuzioni del mandatario (come curare l’osservanza
del regolamento, eseguire le delibere, disciplinare l’uso delle
cose e dei servizi comuni, riscuotere i contributi, erogare le
spese occorrenti, rendere il conto della gestione, compiere gli
atti conservativi, e quant’altro).
Pertanto, occorrerà fare bene attenzione al momento del
conferimento del mandato alla società, nel senso di specificare
dettagliatamente le persone che, agendo in nome e
per conto della medesima società, potranno effettivamente
svolgere l’incarico e, quindi, individuare con precisione le loro
correlative responsabilità, specie penali, alla luce della rilevanza
“pubblica” che sta oggi assumendo il condominio, atteso
che la tutela della salute, il risparmio energetico, la salvaguardia
dell’ambiente, la sicurezza negli impianti all’interno del
moderno condominio sono considerati tematiche che interessano
tutta la collettività.
E’ innegabile, comunque, che oggi l’amministratore si pone,
da un lato, come punto di convergenza all’interno dei quotidiani
problemi organizzativi (sia rilevanti che minuti) relativi
alla gestione dell’edificio condominiale e, dall’altro, come
momento esponenziale verso l’esterno della relativa comunità
(ecco che ritorna la figura del Giano bifronte!).
Invero, l’amministratore partecipa direttamente all’andamento
della vita condominiale, costituisce un personaggio “chiave”
dell’ente collettivo, è il fulcro su cui sono accentrati gli sguardi
di coloro che gli stanno attorno e che compongono la totalità
del condominio; risulta costantemente chiamato a risolvere
le più variegate dispute, ad adottare le misure più idonee, ad
impartire le opportune direttive per un corretto godimento dei
beni comuni, ad agevolare la soluzione equilibrata delle conflittualità
esistenti nell’ambito condominiale per l’interesse di
tutti ad un’armonica convivenza nell’edificio urbano.
Si tratta sicuramente di una figura sui generis, se solo si pensi
che l’origine, il contenuto e gli effetti del mandato sono positivamente
predeterminati, per cui l’effetto precettivo della
delibera assembleare di nomina consiste unicamente nella
designazione del soggetto che deve amministrare (oppure
nella sua conferma o revoca), e cioè nella mera preposizione
(una sorta di occasio negotii) e nelle vicende successive.
Addirittura, l’amministratore potrebbe rispondere anche verso
soggetti diversi da coloro che gli hanno conferito l’incarico,
come quando, e sempre più spesso, è responsabile (verso lo
Stato) dal punto di vista fiscale, urbanistico, amministrativo,
penale, ecc., in linea con quell’invasione “pubblica” all’interno
del condominio “privato”; come potrebbe agire anche contro
i suoi mandanti (i condomini), quando, ad esempio, cura l’osservanza
del regolamento, o richiede la riscossione dei contributi
condominiali, oppure infligge sanzioni pecuniarie.
Parimenti difficile è tracciare, sia pure a grandi linee, un identikit
della nuova figura dell’amministratore, così si evince dal
134
AMMINISTRARE Immobili
progetto di riforma attualmente in discussione in Parlamento,
qualora si consideri i tanti commi dell’art. 1129 c.c. novellando,
che sono passati, triplicando, da quattro a dodici.
Scorrendo velocemente tale disposto normativo, risulta che
l’amministratore deve avere un locale idoneo per il contatto
con il pubblico; l’espletamento dell’incarico è subordinato
alla prestazione di un’idonea garanzia; nel luogo di accesso
al condominio o di maggior uso comune, deve essere affissa
l’indicazione delle sue generalità e dei suoi recapiti, nonché
i dati relativi alla suddetta garanzia; deve sempre dichiarare
all’assemblea quanti e quali condominii amministra; è eliminata
qualsiasi discrezionalità nel recupero dei contributi condominiali,
scattando eventuali responsabilità allo scadere di
termini di legge prefissati; il suo compenso comprende tutto,
anche il passaggio delle consegne; si statuisce la duplice redazione
del rendiconto a fronte della previsione alternativa
dei due criteri di competenza e di cassa; sono contemplate
le modalità, i limiti di prelevamento e la firma congiunta sul
conto corrente condominiale; può essere revocato dal giudice
in caso di “gravi irregolarità”, che sono analiticamente specificate;
all’atto della revoca, ha l’obbligo di consegnare immediatamente
la cassa, il libro dei verbali e ogni altro carteggio
concernente le operazioni di riscossioni di somme.
Ma anche l’art. 1130 è stato riscritto, poiché, tra le attribuzioni
dell’amministratore, ora ci sono, oltre quelle contemplate
dal codice civile del 1942, anche quelle di: eseguire gli adempimenti
fiscali; tenere almeno quattro registri (dell’anagrafe
dei condomini, dei verbali delle assemblee, delle nomine e
delle revoche dell’amministratore, nonché della contabilità);
dover assicurarsi periodicamente dell’anagrafica di tutti
i partecipanti al condominio (senza però stabilire strumenti
coercitivi a fronte dell’inadempimento del singolo); fornire al
condomino, che ne faccia richiesta, l’attestazione relativa allo
stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali
liti in corso.
Svariate responsabilità si deducono, infine, da altre norme
sparse qua e là nel progetto di legge, come l’art. 1117-ter
c.c., concernente le delibere con cui si realizzano “modificazioni
delle destinazioni d’uso e sostituzioni delle parti comuni”,
o l’art. 1122-bis c.c. relativo agli “interventi urgenti a
tutela della sicurezza negli edifici” da attuare all’interno delle
immobiliari di proprietà esclusiva.
Quello che emerge - e può ragionevolmente essere condivisibile
- è una diffusa esigenza di trasparenza nella gestione
condominiale lato sensu ed una richiesta di maggiore “tracciabilità”
delle relative operazioni.
Per il resto, vista la posizione quasi ambivalente - come sopra,
sia pur sommariamente, delineata - ci si augura che qualunque
riforma che riguardi la figura dell’amministratore di
condominio sia il frutto di un dibattito serio ed approfondito,
nonché il risultato di un confronto aperto a “tutti” gli operatori
del settore, e soprattutto con i diretti interessati, i quali
hanno indubbiamente un osservatorio privilegiato della realtà
condominiale.
All’inizio, avevo accennato al “pianeta condominio” ed al suo
satellite più importante, ossia l’amministratore: di certo, per
quanto lo si continui a studiare, ancora non ne sono chiari i
contorni, risultano sfocate le dimensioni complessive, appare
dubbia la reale consistenza.
Comunque, è un terreno che vale la pena esplorare, perché
sicuramente complesso ma, al contempo, affascinante. n

ANACI sarà presente a
Fiera Edil 2010
Bergamo 8/11 aprile
>>Speciale

LAVORI A REGOLA D’ARTE
Visitando lo stand Anaci a Edil 2010, una carrellata delle soluzioni tecniche
delle principali aziende del settore
Alla prossima Fiera Edil 2010 (Bergamo, 8-11 aprile) Anaci avrà un’area dedicata
ai principali interventi di manutenzione, ristrutturazione e adeguamento
energetico dei condomini lombardi.
Su quest’area (Area ANACI Pad. C Stand 61-63-65-67) verranno
esposte le soluzioni ai principali problemi che riguardano i condomini:
manutenzione, ristrutturazione e adeguamento alle normative vigenti.
E’ in questo spazio che le aziende partner coinvolte in questa iniziativa
(Mapei, Monier, Polisette, Repetto, Schiedel, Sika, Trentino Sicurezza)
presenteranno le loro tecnologie.
136
AMMINISTRARE Immobili

Mapetherm® System
Il nostro impegno per l’ambiente.
Più di 150 prodotti Mapei aiutano i progettisti e
i contractor per realizzare progetti innovativi certificati LEED,
“The Leadership in Energy and Environmental Design”,
in accordo al U.S. Green Building Council
• L’adesivo Mapetherm AR1 garantisce
la perfetta adesione alla muratura di ogni
tipo di pannello isolante (espanso, estruso,
lana di vetro, sughero), in ogni condizione
climatica
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Il Sistema di Isolamento
Termico a Cappotto secondo
la tecnologia Mapei: il segreto
è nell’adesivo
Mapetherm ® XPS Mapetherm ® EPS
Mapetherm ® M. Wool
Mapetherm ® Cork
Assicura la riduzione dei consumi energetici
sia estivi che invernali
Aumenta il comfort abitativo bilanciando
perfettamente la temperatura di ambiente
e parete
Elimina la condensazione interstiziale del
vapor d’acqua entro le murature dell’edificio
Migliora la classe di efficienza energetica
dell'edificio come previsto dal Decreto
Legislativo 311/06

MANUTENZIONE CONDOMINI:
le tecnologie e i prodotti per l’adeguamento
alle normative vigenti
Vieni a trovarci in Fiera a Bergamo allo Stand ANACI al Padiglione C stand 61 - 63 - 65 - 67
In quest’area troverai le ultime tecnologie delle aziende partner di ANACI
R

PONTEGGI E ASCENSORI DA CANTIERE
PER MANUTENZIONE FACCIATE E COPERTURE
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IL TEMPO PASSA, WIERER RESTA.
La prima e unica azienda italiana che vi dà doppia garanzia:
30 anni sulle tegole, 15 anni sul sistema tetto.
La tegola Wierer resiste a neve, grandine e gelo; è impermeabile all’acqua, insensibile agli urti.
Ottenuta da materie prime naturali è ecologica e riciclabile al 100%. La sua perfetta
ortometria assicura grande facilità e velocità di posa. È disponibile in oltre 40 varianti
estetiche fra modelli, colori e fi niture. Richiedete gratuitamente la garanzia di sistema
chiamando 800-115577 oppure consultando www.wierer.it
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Via Valle Pusteria, 21-39030 Chienes (BZ)
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Wierer e Cotto Coperture:
innovazione di prodotto e di
servizio per la messa a norma
delle coperture dei condomini
Monier S.p.A. opera in Italia con due marchi
importanti e storici nel settore delle coperture:
Wierer (tegole in cemento) e Cotto Coperture
(tegole, coppi in laterizio); entrambi
corredati di un sistema tetto completo che
consente di realizzare una copertura impermeabilizzata, isolata
e ventilata.
L’azienda è da sempre all’avanguardia nella ricerca e nell’innovazione
non solo sulla gamma di prodotti, che sono sempre
nuovi e rispondenti alle normative vigenti, ma anche sui
servizi ai clienti.
Per quanto riguarda l’innovazione di prodotto, citiamo i nuovi
profili con colorazioni che rispondono alle esigenze estetiche
più raffinate (es. Coppo Domus per Cotto Coperture e
Coppo di Grecia per Wierer); le nuove superfici dalla durata
maggiore (Optima di Wierer) o dalle performance antismog
(Auranox di Wierer).
Sempre nell’ottica di una maggiore attenzione all’ambiente,
inoltre, sono stati messi a punto dei pacchetti di copertura
(8 per Wierer e 8 per Cotto Coperture) che limitano le dispersioni
termiche dal tetto, richiedono un fabbisogno energetico
inferiore e rispondono non solo ai dettami della legge 311/06
(e successivi aggiornamenti più ristrettivi del 26 gennaio 2010),
ma anche ai valori più ristrettivi richiesti dall’agenzia CasaClima,
di cui l’azienda è partner da quasi 3 anni ormai.
Un esempio di innovazione di servizio è la garanzia di sistema,
ovvero la garanzia che il sistema tetto Wierer (quindi non più
solo le tegole) presenti delle prestazioni molto elevate contro gli
agenti atmosferici per almeno 15 anni.
L’azienda, rilasciando questa garanzia, in caso di problemi legati
alla qualità di prodotto si impegna ad intervenire a sue spese per
ripristinare la funzionalità del manto di copertura.
“Questo tipo di garanzia” – afferma Giulio Menegatti, direttore
Marketing di Monier SpA – “consente all’amministratore di condominio
di offrire ai propri clienti una copertura garantita per 30
anni sulle tegole e per 15 su tutto il pacchetto tetto. Essa viene
rilasciata in Italia solo da Wierer, è ancora più
importante se si pensa che le normative vigenti, soprattutto
la 311/2006 e successivi aggiornamenti, richiedono coperture
sempre più efficienti e isolate, ma anche più “complete”, ossia
corredate di tutti gli elementi, dalle membrane traspiranti, agli
isolanti, agli elementi per la ventilazione, ecc.”.
Dal 2008, infine, anticipando addirittura alcune leggi regionali
che ne prescrivono l’uso, Monier propone un sistema di linee
vita, il sistema VITAFIX® per il marchio Cotto Coperture e Vitasafe®
per Wierer, progettati e certificati secondo la UNI EN
795-2002. Questi sistemi sono la risposta ideale per risolvere le
problematiche di cadute dall’alto su coperture civili e industriali,
pubbliche e private.
Su questi sistemi di linea vita, Monier fa anche molta formazione
presso gli ordini dei geometri, architetti e ingegneri di
molte province italiane.
AMMINISTRARE Immobili
141

Sirap Insulation s.r.l. propone
il sistema per isolare e ristrutturare
il tetto: STIRODACH
Stirodach è un sistema di pannelli prefabbricati, termoisolanti,
che grazie alle elevate caratteristiche
termiche e meccaniche, rappresenta oggi la soluzione
ideale per la coibentazione e ventilazione in
sottotegola di tetti a falde in legno o cemento.
Stirodach è costituito da una lastra termoisolante in POLI-
STIRENE ESTRUSO, idrorepellente, a celle chiuse, con reazione
al fuoco in Euroclasse E, con rivestimento su una superficie
in alluminio goffrato, con inserito un profilo metallico in
acciaio zincato con funzione di portategole.
Gli impieghi
• Isolamento termico e ventilazione di tetti a falde
• Ristrutturazione di vecchi tetti con il recupero delle tegole
Un sistema affidabile
Le elevate caratteristiche termiche e meccaniche, del sistema
STIRODACH, sono assicurate dall’utilizzo del polistirene estruso
che costituisce l’anima isolante. Il polistirene estruso utilizzato
è certificato dai più importanti Enti di controllo europei.
Struttura poliedrica a celle chiuse
di Stirodach ingrandita 300 volte
Struttura poliedrica a celle chiuse
di Stirodach ingrandita 700 volte
• Garantisce un elevato isolamento termico
• Riduce le spese di riscaldamento
• Migliora la ventilazione al di sotto delle tegole di copertura
• Migliora la durata e la funzionalità delle tegole di copertura
• I pannelli sono leggeri, maneggevoli e facili da tagliare
• Migliora il comfort abitativo
• Riduce l’inquinamento atmosferico
• È riciclabile al 100%
• È un sistema completo di kit di accessori per il suo montaggio
• È un sistema rapido da posare
• È conforme ai Decreti Legislativi 192 e 311
• Rientra nelle detrazioni fiscali - IRPEF - della Finanziaria
Posa del listone di partenza
Sul listone di partenza si fissano le staffe ed il canale di gronda;
mentre sul listone laterale si fissa la scossalina di
chiusura a raccordo con la parete verticale
esterna, dopo aver terminato la posa
delle tegole di copertura.
Posa del pannello di partenza
La posa dei pannelli di STIRODACH si effettua a giunti sfalsati,
partendo dalla linea di gronda sino ad arrivare al colmo.
Il pannello STIRODACH GRONDA è stato progettato per ottenere
una perfetta linea di pendenza della copertura e far
sporgere adeguatamente le tegole all’interno del canale di
gronda.
Sigillatura dei giunti
La sigillatura dei giunti trasversali dei pannelli STIRODACH
si effettua con sigillante, mentre l’impermeabilizzazione dei
giunti, dopo la sigillatura, si effettua con la stesura di striscia
autoadesiva Aluband.
Dopo aver completato le operazioni di fissaggio di tutti i pannelli,
la sigillatura e l’impermeabillizzazione dei giunti si potrà
procedere alla posa delle tegole di copertura.
Posa del colmo ventilato
Sulla linea di colmo dovranno essere fissate le staffe cv in acciaio
zincato e quindi il listone di legno sul quale andrà fissato
il sottocolmo ventilato in rotoli Dachroll.
Dopo avere fissato il Dachroll in aderenza sull’ultima fila di tegole,
si fissano sempre sullo stesso listone di legno, le Clips per
il bloccaggio e la sovrapposizione degli elementi di colmo.
AMMINISTRARE Immobili
143

Rifacimento della canna fumaria?
Il gruppo effe2 ti da’ la soluzione !
Sono più di 20 milioni le tonnellate di legna da ardere
consumate; gli italiani in tempi di crisi riscoprono il caminetto
e la stufa come alternativa sempre più gettonata
per risparmiare sui costi del riscaldamento.
Ad un maggior utilizzo dei camini non è seguita però
un’adeguata conoscenza dei rischi di installazione e della periodica
manutenzione da effettuare. Spesso infatti, i camini sono
considerati eterni ed innocui, ma così non è. I troppi incendi verificatisi
all’interno delle abitazioni, provocati proprio dalle canne
fumarie, riportano tristemente alla ribalta il tema della sicurezza
e in particolare, la necessità di eseguire in maniera corretta
la progettazione, l’installazione e la manutenzione della canna
fumaria quale elemento finale dell’impianto e parte integrante
dello stesso. Sono 10.000 i casi di incendi documentati dai VVF
nel 2009 riferiti alle sole province del Nord-Est (dati rilevati da
ANFUS, Associazione Nazionale Fumisti Spazzacamini ).
Oltre alla manutenzione e pulizia della canna fumaria, sia per
caldaie a gas che per i caminetti e stufe, è importante, nella
fase di installazione, farsi consigliare da un tecnico abilitato sulle
diverse opportunità oggi offerte dal mercato. Sia in caso di costruzione
o rifacimento degli immobili, è consigliato l’utilizzo di
materiali inerti come ad esempio l’argilla ceramica o ceramici,
che offrono maggiori proprietà di resistenza alle alte temperature.
Di conseguenza si ha una minor trasmissione di calore, minor
rischi di incendi, maggior resistenza alla corrosione e durata nel
tempo. Le canne fumarie in argilla ceramica del Gruppo effe2
presentano inoltre i seguenti vantaggi:
1. Particolare resistenza alla corrosione delle condense acide
2. Non necessitano di cavedi tecnici
3. Facile montaggio
4. Sono direttamente intonacabili
5. Ai vertici per parametri tecnici e certificazioni
6. 40 anni di garanzia
7. Ottimo rapporto qualità prezzo del prodotto e posa in opera.
Qualsiasi tipo di apparecchio di combustione dai fornelli delle
cucine domestiche o dei ristoranti, fino alle centrali termiche, ha
bisogno di un impianto fumario ben funzionante per evitare non
solo incidenti mortali ma anche tutti quei casi di leggera intossicazione
che quotidianamente subiamo senza accorgerci di nulla.
SERVIZI OFFERTI DAL GRUPPO effe2
1. Progettzione e dimensionamento condotti fumari
2. Consulenza tecnica su normative e legislazione in materia
3. Fornitura e posa in cantiere
4. Collaudo e video ispezioni
5. Dichiarazioni di Conformità
AMMINISTRARE Immobili
145

Schiedel e le canne fumarie
marcate CE per il condominio.
Tecnologie innovative, sicurezza,
risparmio energetico,
sostenibilità ambientale:
queste le linee
guida di Schiedel S.r.l.,
che, come leader mondiale nel
settore dei sistemi fumari e di ventilazione,
riconosce la propria responsabilità
e la propria missione
nella promozione di idee e prodotti
orientati ad un’ottimale efficienza
energetica, per questo oggi
Schiedel è l’unica azienda, del suo
settore, certificata come “Partner
CASACLIMA”, la prestigiosa agenzia
di certificazione energetica di
Bolzano.
Schiedel, come gruppo, è oggi presente in ben 29 paesi nel
mondo e propone ai clienti una vastissima gamma di soluzioni
e prodotti che riguardano le canne fumarie, sia in ambito civile
che industriale, sia in materiale povero come il cemento fino
alla ceramica come materiale tecnicamente più evoluto in assoluto
passando per tutte le varie tipologie di acciai inox.
La nostra vasta esperienza non si ferma solo ai sistemi fumari,
siamo ormai da alcuni decenni in prima linea nell’affiancare
le amministrazioni condominiali nei lavori di risanamento e
ripristino dei vecchi impianti, sia nella fase progettuale che di
realizzazione in opera, infatti Schiedel è una delle pochissime
aziende in Italia autorizzate ai sensi del Dm. Nr. 37 del 2008
(ex 46/90) a certificare il lavoro finito e posato in opera.
L’Amministratore, è la persona giuridica che risponde legalmente
degli impianti fumari collettivi inseriti nel condominio
come parti comuni.
Per questo motivo è bene precisare quali sono i prodotti adeguati
per un corretto intervento sulle canne fumarie, ovvero essendo
il camino/canna fumaria un “prodotto da costruzione”,
il Dpr nr. 246/93 (decreto di recepimento della Direttiva Comunitaria
89/106/CEE) impone l’utilizzo di soli prodotti marcati CE
(secondo norma armonizzata o Benestare Tecnico).
Ad oggi i soli materiali marcati CE, secondo norma armonizzata,
sono camini in refrattario,
ceramica, acciaio inox, plastica
(sono escluse le calze termoindurenti)
e laterizio.
Per ogni materiale normato,
Schiedel è in grado di proporre
soluzioni tecniche all’avanguardia,
durevoli nel tempo (garanzia
di 10 anni per l’acciaio inox
e 30 anni per il refrattario) e
recanti tutte la marcatura CE,
sinonimo di sicurezza e risparmio
energetico.
Inoltre, come fiore all’occhiello, Schiedel propone il sistema
ABSOLUT, ideale per interventi in edifici ad alto rendimento
energetico, unico prodotto adatto per essere inserito in edifici
di classe “A” o addirittura in “edifici passivi” essendo in grado
di superare un severo esame quale il “Blower-Door-test”.
AMMINISTRARE Immobili
147

Gli amministratori immobiliari
e la sicurezza nella gestione
della manutenzione sulle
coperture.
L
e recenti novità legislative in materia di sicurezza assegnano
agli amministratori immobiliari obblighi e
responsabilità che meritano un’attenta riflessione, al
fine di prevenire situazioni comportanti condizioni “a
rischio”. Facciamo il punto col dottor Isidoro Ruocco.
Quali sono le novità normative in materia di sicurezza sulle
coperture che interessano gli amministratori immobiliari?
Ciò che riguarda l’attività degli amministratori di condominio
è prevalentemente il d. lgs. 81/2008, chiamato Testo Unico
in materia di tutela della salute e della sicurezza nei luoghi di
lavoro. Inoltre, in funzione della zona in cui opera, l’attività
dell’amministratore è ordinata a norme locali che cambiano da
Regione a Regione. In particolare, esistono norme locali specifiche
in Piemonte (legge Regione Piemonte 14 luglio 2009, n.
20), in Lombardia (D. G. R. VII/18344 dd. 23/7/2004, recentemente
integrata dal Decreto D.G.S, 119 del 14 gennaio 2009),
in Trentino (legge provinciale 9 febbraio 2007, n. 3), in Veneto
(legge regione Veneto 26 giugno 2008, n. 4 ), in Toscana (legge
regione Toscana 3 gennaio 2005, n. 1). Altre Regioni stanno
discutendo disegni di legge sull’argomento, di conseguenza a
breve avremo norme specifiche per altre zone d’Italia.
Perché le norme richiamate interessano gli amministratori
condominiali?
Gli amministratori, assieme ad i proprietari di immobili ed ai
responsabili del patrimonio immobiliare degli enti pubblici o
privati, sono i destinatari naturali delle norme contenute nel
decreto legislativo 81/2008. Essendo loro i committenti dei lavori
di manutenzione ordinaria e straordinaria, di fatto, rispondono
sia dell’organizzazione della sicurezza, sia della regolare
conduzione delle commesse (appalti o prestazione d’opera).
Per quale motivo è chiamato in causa l’amministratore
condominiale e non i proprietari dell’immobile?
L’amministratore condominiale, in base al mandato ricevuto
dall’assemblea, rappresenta i condomini (art. 1131 C.C.) e
“deve compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti
comuni…” (art. 1130 C.C.). Ne deriva il fatto che, egli assuma
anche la veste di “committente” quando ordina o commissiona
opere di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Inoltre, qualora il condominio abbia un servizio di portierato,
potrebbe trovarsi nell’ulteriore veste di datore di lavoro ed essere
soggetto anche alle prescrizioni relative all’ art. 26, commi
3, 3ter e 4 , d. lgs. 81/2008, nel qual caso gli obblighi di
coordinamento della sicurezza e di redazione del DUVRI importa
non poche preoccupazioni. Resta l’obbligo legale in capo
all’amministratore di provvedere alle prescrizioni normative, che
vanno adempiute anche in assenza di delibera (salvo il dovere
di dover riferire in assemblea, come dispone l’art. 1135 u.c.). Il
problema da risolvere sta proprio nel determinare quando la
messa in sicurezza delle coperture diviene urgente. Non v’è dubbio
che il momento in cui corre l’obbligo di mettere in sicurezza
le coperture sia quello in cui affida a terzi l’incarico di effettuare
manutenzioni od installazioni.
Quando e come l’amministratore deve mettere in sicurezza
le coperture per assolvere correttamente gli obblighi
normativi?
L’amministratore, in base alle norme in vigore ed alle interpretazioni
che ne fa la giurisprudenza, è tenuto a garantire ai lavoratori
(a prescindere che siano dipendenti o lavoratori autonomi)
un ambiente di lavoro, cioè il tetto del condominio, privo di rischio
caduta. Ne deriva che occorrerà installare sistemi fissi anticaduta
(attivi o passivi), destinati a proteggere chiunque si rechi
sulla copertura per l’effettuazione di manutenzione ordinaria o
straordinaria. L’unica attenzione che l’amministratore dovrà fare
è autorizzare l’installazione di prodotti certificati e marcati CE.
L’unica che garantisce prodotti conformi alle norme europee.
AMMINISTRARE Immobili
149

L’ampia gamma di soluzioni
Sika per il condominio
La Divisione Costruzioni di Sika Italia offre un’ampia
gamma di soluzioni innovative e performanti che affiancano
l’amministrazione di immobili, permettendogli
di risolvere con efficacia, velocità e affidabilità
numerose problematiche condominiali. Prodotti di
qualità per la sigillatura, l’incollaggio, l’impermeabilizzazione,
l’isolamento, la protezione, il ripristino, la deumidificazione,
l’ancoraggio, il rinforzo strutturale e l’applicazione o il ripristino
di rivestimenti e pavimentazioni. In particolare, risultano di
estremo interesse le guaine liquide poliuretaniche, in grado di
impermeabilizzare con efficacia e rapidità scalinate, terrazzi,
balconi e tetti, nuovi o già esistenti, in virtù delle loro elevate
prestazioni in termini di aderenza, resistenza e flessibilità.
Semplici e veloci nell’applicazione, questi prodotti monocomponenti
- liquidi e pronti all’uso - offrono risposte alla quasi
totalità delle possibilità d’impiego.
Ad esempio, per l’impermeabilizzazione trasparente di superfici
in ceramica, pietra naturale, policarbonato, vetro e vetroce-
mento è indicata Sikalastic-490T, una membrana liquida, poliuretanica
e monocomponente, indicata per balconi, terrazze,
lucernari e serre; sigilla fessure e crepe riempiendole senza
soluzione di continuità. Sikafloor-400 N Elastic+ è invece un
rivestimento elastico altamente adesivo, per l’impermeabilizzazione
di balconi, terrazze, scalinate e logge, che forma uno
strato resistente all’usura meccanica su cemento, pavimenti
cementizi, vecchi rivestimenti di pavimentazioni. Si presenta di
aspetto opaco, può essere scelto in un’ampia gamma di colori
Ral ed essere sovraverniciato; grazie alla sua elasticità, fa da
ponte sulle fessure; non ingiallisce, resiste ai raggi Uv ed è di
facile pulizia.
Anche Sikalastic-450 è una membrana liquida, poliuretanica,
monocomponente, utilizzata per l’impermeabilizzazione elastica
di superfici ispezionabili e indicata nella copertura di tetti e
di strutture in calcestruzzo, mattoni, cemento-amianto, ceramiche,
guaine bituminose, feltri e tegole.
AMMINISTRARE Immobili
151

Polisette:
cappotto chiavi in mano
di Veronica Monaco
30 anni di esperienza nel settore dell’isolamento termico,
prodotti assicurati e certificati e un servizio a
360° per accrescere il valore degli immobili
Per conservare meglio il calore e ridurre lo spreco di
energia per il riscaldamento degli immobili, nulla è
meglio del cappotto e Polisette, azienda italiana con 30 anni
di esperienza nel settore dell’isolamento termico, lo sa.
Bisogna considerare che solo alcuni isolanti infatti permettono
una corretta traspirazione della parete e quindi
l’assenza di condense e muffe; tutta l‘umidità della casa
prodotta da piante, bagni, cucine e dai suoi stessi abitanti
deve “traspirare” all’esterno senza accumularsi nelle pareti.
Grazie all’elevato potere isolante dei vari strati del cappotto,
questo consente di eliminare completamente i ponti termici,
proteggendo dall’escursione termica anche la struttura stessa
della casa.
Le lastre isolanti in polistirene Polisette (prodotti a marchio Polistar®)
sono tra le più utilizzate nelle costruzioni edilizie per
realizzare isolamento a cappotto. Grazie alla formula “cappotto
chiavi in mano”, Polisette fornisce inoltre un servizio a
360°: dalla richiesta delle autorizzazioni e certificazioni
necessarie alla fornitura di materiali (tutti certificati ISO
9001) e competenza professionale.
In più, grazie ad una polizza assicurativa stipulata con
Generali di durata decennale, Polisette garantisce la copertura
finanziaria di eventuali problematiche relative alla realizzazione
dell’opera.
Materiali e lavorazioni pensate per durare nel tempo, che per-
mettono di risparmiare
notevolmente sulla
bolletta energetica, garantendo
un ritorno di
investimento in meno
di otto anni.
L’installazione del cappotto
è considerata un intervento
ordinario, pertanto
per l’approvazione dell’opera basta il consenso di poco più
del 25% dei condomini presenti in assemblea, convocata con
almeno il 50% + 1 dei millesimi.
Oltre a un maggiore confort abitativo e ad una rivalutazione
dell’immobile in termini di categoria energetica, Polisette
rende l’applicazione del cappotto
un’occasione per apportare
ulteriori migliorie estetiche
o strutturali all’edificio.
Durante l’installazione, infatti,
possono essere effettuati lavori
di restyling architettonico,
di rifacimento delle coperture,
lavori sugli infissi, oppure possono
essere anche eseguite le
perizie energetiche richieste
dalla legge per la certificazione
della categoria dell’immobile.
AMMINISTRARE Immobili
153

Maurizio voleva bene all’ANACI
di Ivano Rozzi
Maurizio Balocchi, fondatore e presidente di
A.I.A.C.I., è deceduto il 15 febbraio 2010.
Vi sono persone di valore che anche sotto il
peso delle responsabilità e dei doveri, appaiono
sempre serene, equilibrate e adeguate.
Così era l’On. Maurizio Balocchi.
E nel tracciarne un breve profilo occorre contestualizzarne alcune
tappe, riferite alla sua intensa vita professionale e politica,
senza nulla voler aggiungere a quanto, in pratica, risulta dalle
letture e dalle ricerche pubblicate.
Dopo aver conseguito la licenza media lavorò come computista
commerciale, amministratore immobiliare e assicuratore, parallelamente
alla sua attività politica.
Fondatore della Lega Nord Liguria, nel 1988 si iscrisse alla Lega
Nord diventando quattro anni dopo segretario federale del partito.
Nel 1989 divenne consigliere comunale di Chiavari mentre
l’anno seguente venne eletto consigliere provinciale di Genova,
ricoprendo l’incarico di capogruppo del movimento leghista; nel
frattempo però non aveva abbandonato il suo posto al consiglio
comunale del paese di residenza, di cui divenne presidente nel
1994. Eletto deputato nazionale dal 1992 al 2001, è stato Questore
della Camera e Sottosegretario al Ministero dell’Interno nel
secondo e nel terzo governo Berlusconi. Tornato a Montecitorio
nel 2008 dopo una felice candidatura nella circoscrizione Liguria,
al momento del decesso era Sottosegretario alla Semplificazione
governativa del quarto governo guidato da Silvio Berlusconi.
Presentò una grande quantità di proposte di legge in qualità di
primo firmatario, che di seguito si segnalano.
Non disconobbe mai l‘essere amministratore condominiale,
anzi, teneva moltissimo a questa professione. Nelle occasioni in
cui era possibile sottolineava con orgoglio la sua appartenenza
all’associazione e come siffatta esperienza fosse stata per Lui importante
e formativa per i difficili compiti a cui era stato scelto.
Nella giornata del suo funerale ho avuto modo di vedere come il
contesto istituzionale e governativo fosse presente e riconoscente
all’uomo e al politico. Ho potuto portare alla Sua famiglia, alla
moglie Laura in particolare, le più sincere condoglianze, sia personali
che di Anaci, ricevendo da lei queste parole: “Maurizio
voleva bene all’Anaci, l’Associazione gli era molto cara”.
ATTIVITà PARLAMENTARE
376 Istituzione dell’albo professionale degli artisti dello spettacolo
377 Interpretazione autentica dell’articolo 71, comma 2,
del D.Lgs 3/2/1993, n. 29, in materia di computo del periodo di
aspettativa dei dipendenti delle pubbliche amministrazioni eletti
al Parlamento europeo, al Parlamento nazionale e nei consigli
regionali 378 Modifica all’art.10 del T.U. delle imposte sui redditi,
approvato con D.P.R. 22/12/1986, n. 917, in materia di agevolazioni
per favorire l’azionariato diffuso delle societa’ editrici di
giornali quotidiani 379 Trasferimento dei beni del demanio marittimo
dello Stato al demanio dei comuni 380 Istituzione dell’albo
professionale degli amministratori immobiliari 383 Modifiche
alla legge 15/1/1992, n. 21, concernente il trasporto di persone
154
AMMINISTRARE Immobili
mediante autoservizi pubblici non di linea 384 Modifiche alle
norme in materia di conferimento delle sedi notarili e di trasferimento
dei notai 385 Nuove norme in materia di analisi e di etichettatura
delle acque minerali 387 Agevolazioni fiscali a favore
delle società che investono nel capitale di rischio 388 Equiparazione
al servizio di leva del servizio svolto nei corpi di polizia municipale
389 Norme per la tutela del consumatore nei rapporti
contrattuali 390 Norme per la privatizzazione dei giornali quotidiani
e delle pubblicazioni periodiche di proprietà pubblica 391
Norme per assicurare la semplificazione nei rapporti fra imprese
e pubblica amministrazione. 392 Nuove norme in materia di
cessione di crediti vantati da imprese nei confronti della pubblica
amministrazione 393 Disciplina della pubblicita’ comparativa
485 Istituzione della facoltà di scienze delle attività motorie e
norme transitorie sugli Istituti superiori di educazione fisica 486
Norme per incentivare la diffusione dei veicoli azionati da motore
elettrico 487 Disciplina dell’autotrasporto di cose 488 Norme
in tema di trasferibilità dei beni dei comuni e delle province
489 Proposta di Legge Costituzionale: Modifica all’articolo 39
della Costituzione 491 Costituzione dell’Agenzia italiana per
l’aviazione civile 492 Modifiche all’art.156 del c.c. in materia di
inadempimento dell’obbligo di corresponsione dell’assegno di
mantenimento da parte del coniuge separato 493 Norme concernenti
l’utilizzo della carta di identita’ per l’esercizio del diritto
di voto 494 Norme in materia di abuso di posizione dominante
nei rapporti tra imprese 495 Disciplina dell’attivita’ professionale
di relazioni pubbliche 497 Nuove norme in materia di affidamento
dei figli e disciplina dei consultori familiari 500 Norme a
tutela dell’azionariato di minoranza in materia di sollecitazione
e raccolta delle procure di voto 501 Disciplina della fornitura di
prestazioni di lavoro temporaneo 502 Norme in materia di compatibilita’
delle cariche nei casi di concentrazione tra enti creditizi
559 Modifica all’art. 3 della legge 8/8/1985, n. 443, recante
la definizione di impresa artigiana 560 Norme per l’esenzione
dalla tassa per l’occupazione di spazi ed aree pubbliche delle
tende degli esercizi commerciali 561 Istituzione di una Commissione
parlamentare di inchiesta sull’assegnazione delle pensioni
di invalidità 562 Facoltatività dell’iscrizione all’INAIL per gli
artigiani imprenditori 564 Modifiche alla legge 12/11/1955, n.
1137, concernenti l’equiparazione delle specialità di navigatore
e di pilota 855 Modifiche alla legge 2/12/1975, n. 644, in materia
di consenso al prelievo di organi a fine di trapianto 2027 Delega
al Governo per l’emanazione di norme sullo stato giuridico
del soggetto dell’educazione
2202 Istituzione del
servizio ispettivo nazionale
della scuola 2203 Conferimento
della funzione dirigente
ai presidi e ai direttori
didattici 3086 Norme
per la determinazione del
trattamento provvisorio di
pensione dovuto dalle casse
pensioni amministrate
dalla direzione generale
degli istituti di previdenza
del Ministero del tesoro.

AMMINISTRARE
Immobili >>Speciale
Condizionatori
Aspetti giurisprudenziali e problematiche
relative ai condizionatori
di Adriano Buzzanca
I condizionatori e il decoro
di Carlo Parodi
R

Speciale
ASPETTI GIuRISPRuDENzIALI
E PROBLEMATICHE RELATIVE
AI CONDIzIONATORI
di Adriano Buzzanca
Negli ultimi decenni, l’evolversi della tecnologia ed al contempo
il cambiamento climatico conseguente al surriscaldamento
del pianeta hanno determinato un notevole incremento dei
consumi energetici: in particolare, l’avvicendarsi di stagioni
estive sempre più torride ha diffuso l’uso dei condizionatori
d’aria nelle abitazioni, nonché negli edifici pubblici e privati.
Dapprima considerato solo un bene voluttuario, oggi è di fatto
- come già l’impianto di riscaldamento - un apparecchio
necessario per il benessere e la salute dell’individuo.
Da qui nascono inevitabilmente una serie di problematiche
condominiali derivanti dalla installazione di condizionatori
d’aria sugli edifici: generalmente legate all’individuazione di
un sito dove collocare l’unità esterna dell’apparecchio tale da
non cagionare danni ad altri condomini e preservare il decoro
architettonico dell’edificio.
In generale, l’installazione del condizionatore d’aria singolo,
per l’uso esclusivo di ogni appartamento, deve avvenire in
maniera tale da non porsi in contrasto con l’igiene, con la
normativa inderogabile posta a tutela dell’ordine pubblico,
nonchè con l’interesse collettivo.
A riguardo “interesse del proprietario è quello di utilizzare il
bene e non di soddisfare bisogni individuali” in quanto “deve
escludersi che possa essere fatta valere una comodità personale,
capricciosa o bizzarra” (Costantino – Contributo alla
teoria della proprietà, Napoli 1967).
L’installazione sarà consentita solo qualora non incida sulla
statica del fabbricato, non pregiudichi la sicurezza ed il decoro
architettonico dell’edificio e non ne alteri la destinazione
comune, non solo sotto il profilo della sua funzione ma anche
sotto il profilo del suo scadimento a deteriore condizione.
L’importanza della normativa volta alla tutela del decoro inteso
quale normativa inderogabile di ordine pubblico, trova
conforto anche in ordine al tema della riparazione dei
frontalini considerati come quegli elementi che ineriscono
alla facciata e conferiscono all’immobile l’armonia e l’unità
di linee e di stile, quel decoro architettonico che costituisce
bene comune, economicamente valutabile e come tale autonomamente
tutelato secondo quanto sancito dal Tribunale di
Napoli con sentenza del 27.10.1993 (conformemente Trib.
Genova 23/2/2006).
Ulteriormente, al fine di tutelare l’estetica e il decoro cittadino
si colloca, quale norma di ordine pubblico inderogabile, il
regolamento di Polizia Municipale che vieta di sciorinare, appendere
e distendere biancheria o panni fuori dalle finestre,
sui terrazzi o sui poggioli prospicienti vie pubbliche e luoghi
aperti al pubblico o qualora gli oggetti sciorinati, distesi o
appesi siano visibili dal suolo pubblico, come anche soccorre
in tal senso la giurisprudenza sul punto.
I nostri nonni sapevano che non era possibile sciorinare i panni
sul balconi per motivi di decoro ed igiene pubblica, nel
testo di riforma del condominio in discussione al Senato è
previsto nell’art. 1117 c.c. un luogo comune ove sciorinare i
panni. Nel 1851 il Tribunale di Genova si pronunciava sull’ob-
156
AMMINISTRARE Immobili
bligo dei proprietari di uniformarsi ai decreti, della pubblica
potestà competente, di disciplina e tutela degli interessi di
rilevanza superindividuale.
Sulla base di questa premessa occorre fissare punti di riferimento
muovendo dal condominio caratterizzato dalla contitolarità
necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni
dell’edificio, in rapporto al collegamento funzionale tra beni
per la loro specifica funzione di servire all’utilizzazione ed al
godimento delle parti dell’edificio stesso, anche in presenza
di più edifici strutturalmente autonomi, ciascuno appartenente
a un unico soggetto, allorquando tali edifici fruiscano,
per la loro utilizzazione e il loro godimento, di opere comuni
anche se strutturalmente distaccate (portineria, garage).
Ad ogni modo, l’interesse del condomino deve valutarsi in
relazione al suo piano o porzione di piano considerato in rapporto
agli altri piani, e per questa ragione incontra il limite
qualitativamente diverso della lesione del diritto di proprietà
altrui (Costantino – I beni, le proprietà e le discipline inderogabili:
convegno Sicurezza e privacy, Reggio Emilia 21/5/2009).
La nozione di proprietà non si identifica con il godimento assoluto,
e conseguentemente la tutela dell’esercizio del diritto
non si confonde con la tutela del godimento.
Ogni condomino non può eseguire, nella porzione di sua proprietà
esclusiva, opere che rechino danno alle parti comuni
dell’edificio o siano in contrasto con i divieti eventualmente
imposti dal regolamento condominiale oltre che dalle norme
poste a tutela dell’ordine pubblico e dell’igiene.
In particolare, la giurisprudenza elaborata sull’art. 1122 c.c.,
ritiene che siano vietate le opere che un condomino effettua
nella sua proprietà esclusiva ove esse comportino un
peggioramento del decoro architettonico dell’edificio (Cass.
11/2/2005, n. 2743).
Alla base di tale assunto c’è il principio sancito dalla Cassazione
in forza del quale “la tutela del decoro architettonico di
cui all’art. 1120, 2 comma, attiene a tutto ciò che nell’edificio
è visibile ed apprezzabile dall’esterno posto che esso si riferisce
alle linee essenziali del fabbricato, cioè alla sua particolare
struttura e fisionomia che contribuiscono a dare ad esso una
sua specifica identità. Ne consegue che il proprietario della
singola unità immobiliare non può mai senza autorizzazione
del condominio esercitare una autonoma facoltà di modificare
quelle parti esterne siano esse comuni o di proprietà
individuale che incidano sul decoro architettonico dell’intero
corpo del fabbricato o di parti significative di esso” (Cass.
30/8/2004, n. 17398).
Sulla base di tali principi, anche l’installazione di un impianto
di condizionamento su beni di proprietà esclusiva del singolo
condomino deve ritenersi subordinata al rispetto dei limiti
posti tanto dalla legge, quanto, eventualmente, dal regolamento
condominiale.
In particolare, attraverso il regolamento si può, sia subordinare
l’inizio dei lavori – anche di posizionamento ed installazione
di un condizionatore d’aria - ad una preventiva comunicazione
al condominio, indirizzata all’amministratore
(la mancata comunicazione non rende tuttavia illegittime le
opere eseguite), sia vietare le opere che possano pregiudicare
il decoro architettonico del fabbricato ovvero la sicurezza e la
stabilità dello stesso.
Pertanto, anche l’installazione di un condizionatore d’aria
singolo, per l’uso esclusivo di ogni appartamento, laddove
posizionato sul balcone o sul terrazzo (Cass. 30/7/2004, n.

14576) di proprietà esclusiva del singolo condomino, è assoggettato
ai limiti posti dalla normativa a tutela delle parti
comuni, dell’ordine pubblico in materia di decoro, nonchè
dell’interesse collettivo.
Spesso accade che il condizionatore venga collocato non solo
sul balcone o terrazzo di proprietà ma anche, secondo un
cattivo uso, sulle parti comuni del condominio, in un’apertura
del muro perimetrale o ancorando lo stesso tramite staffe alla
facciata dell’edificio, senza il tutto senza preservare il decoro
e in spregio alle prescrizioni normative.
Sul punto principio guida è l’art. 1102 c.c. che disciplina
l’uso delle cose comuni, secondo il quale ciascuno dei partecipanti
alla comunione può servirsi della cosa comune purchè
non né alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti
di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
In assenza di ostacoli derivanti dal regolamento condominiale
l’apposizione - da parte del singolo condomino - di condizionatori,
effettuata sui muri perimetrali o sulla facciata dell’edificio
non corrispondenti alla proprietà del singolo condomino
soggiace ai limiti posti dall’art. 1102 c.c. ed a quelli di cui
all’art. 1120 c.c.
Più recentemente si è affermato che a rendere illecito l’uso basta
il mancato rispetto dell’una o dell’altra delle due condizioni, così
che anche l’alterazione della cosa comune, determinata non solo
dal mutamento della funzione ma anche dal suo scadimento in
uno stato deteriore, ricade sotto il divieto stabilito dall’articolo
1102 del Codice civile (Cass. 19/1/2005, n. 1076).
In relazione al duplice limite posto dall’articolo 1102 c.c., la
Corte di Cassazione ha affermato (1/1/2006, n. 972), in tema
di condominio, che affinchè non sia alterato il rapporto di
equilibrio tra tutti i comproprietari, deve aversi riguardo anche
all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno.
Nell’applicazione delle regole di cui all’art. 1102 c.c., alla fattispecie
dei condizionatori si può affermare in linea generale
che l’uso del muro perimetrale del condominio, da parte di un
condomino comproprietario, non deve incidere sulla statica
del fabbricato condominiale compromettendone la stabilità;
non deve pregiudicare la sicurezza ed il decoro architettonico
dell’edificio; non deve alterare la destinazione del bene; non
deve dare luogo alla costituzione di una servitù a favore di
terzi estranei al condominio (Cass. 4/3/1983, n. 1637).
Nel caso, poi, di installazione sulla facciata, occorre precisare
analizzando la nozione di “facciata” che questa risulta
“dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che
costituiscono la nota dominate ed imprimono alle varie parti
dell’edificio ed all’edificio stesso nel suo insieme una determinata
fisionomia ed il particolare pregio estetico” (Mistò – Le
parti comuni, l’utilizzo, le tabelle millesimali, Torino 2005).
Pertanto, l’autorità chiamata a pronunciarsi in caso di contrasti
insorti tra condomini, deve accertare non soltanto il decoro
architettonico dell’edificio e se esso risulti concretamente
turbato o leso dall’opera che il condomino intende compiere
o ha già compiuto, ma anche se tale turbamento o lesione
importi un deprezzamento dell’intero edificio.
Infatti, nel condominio, sia per le innovazioni in senso tecnico
sia per le modificazioni ai sensi dell’art. 1102 c.c., il criterio limite
è integrato, dalla fondamentale esigenza, sottolineata dall’art.
1120 c.c., che non resti compromessa la stabilità e la sicurezza
del fabbricato, non venga alterato il decoro architettonico di
esso, né resti, comunque precluso o diminuito per alcuno dei
condomini l’uso ed il godimento di alcune parti dell’edificio.
Speciale

Speciale
Il tema del decoro architettonico si inserisce nella più ampia
materia della qualità edilizia ed architettonica quale strumento
di benessere sociale, qualità della vita e strumento idoneo a
garantire, anche, il diritto alla salute delle persone ed in particolare
dei soggetti diversamente abili, sulla scia della tendenza
dei legislatori nazionali a dare rilievo a tale aspetto avendo riguardo
all’ambiente urbano ed agli edifici pubblici e privati.
Recentemente la Cassazione (16/1/2007, n. 851) riprendendo
una impostazione consolidata ha precisato che è evidente
che, una volta accertata la lesione di tale decoro architettonico
a seguito di opere innovative, nessuna influenza in proposito
può essere riconosciuta alla maggiore o minore visibilità
di esse o alla loro non visibilità in relazione ai diversi possibili
punti di osservazione rispetto all’edificio condominiale,
trattandosi di una tutela accordata ex se, a prescindere da
situazioni contingenti in quanto correlata alla esigenza di salvaguardare
determinate caratteristiche architettoniche unitariamente
considerate dello stabile condominiale.
Pertanto, ogni edificio ha una propria dignità architettonica
in relazione alla quale l’accertamento della violazione del divieto
di alterazione il decoro architettonico deve essere più o
meno rigorosa a seconda del carattere del fabbricato. Infatti,
la valutazione delle innovazioni, al fine della salvaguardia
del decoro architettonico, e’ meno rigorosa per un edificio
di architettura moderna, rispetto a quella necessaria per un
immobile antico o d’epoca (Trib. Milano 8/5/1989).
A riguardo, interessante è una sentenza del Tribunale di Udine
del 16 luglio 2001 che ai sensi dell’art. art 7, 3° comma n.
2, c.p.c., ha ascritto alla competenza del Giudice di Pace, la
causa riguardante le modalità di utilizzo del muro perimetrale
dell’edificio condominiale, relativamente all’installazione di
un condizionatore, più conveniente dal punto di vista estetico
e dell’eventuale inquinamento acustico ed ambientale arrecato
dallo stesso.
In via ulteriore, in base al principio generale secondo il quale
l’autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni
che pongano limitazioni, nell’interesse comune, ai diritti
dei condomini sull’uso delle cose comuni, deve ritenersi possibile
rimettere alle norme di un regolamento contrattuale di
condominio una specificazione o definizione più rigorosa del
concetto di decoro architettonico.
Infatti, occorre precisare che nel regolamento condominiale
è possibile prevedere clausole che vietino o impongano limiti
alla realizzazione di qualsiasi opera esterna che, anche senza
arrecare danno all’edificio, modifichi il decoro, le originarie
linee architettoniche o l’estetica del fabbricato e delle parti
comuni (Cass. 4/4/1981, n. 1918); oppure, nel regolamento
condominiale si può richiedere il consenso dell’assemblea per
determinate opere, espressamente individuate.
Infine, occorre precisare che essendo il diritto alla integrità
del decoro dell’immobile, un diritto di ciascun condomino,
le decisioni dell’assemblea - favorevoli o contrarie all’installazione
del climatizzatore individuale - non possano essere
considerate definitive (Scorzelli – Manuale pratico del condominio,
2009). Per cui, in caso di decisione favorevole, il
condomino può comunque rivolgersi all’autorità giudiziaria
per chiedere il ripristino e l’eliminazione del corpo esterno
ritenuto antiestetico, ovvero promuovere un ricorso contro la
delibera assembleare.
Interessante è la sentenza della Cassazione (22/8/2003, n.
12343) che si è occupata specificamente della questione,
158
AMMINISTRARE Immobili
in ambito condominiale, per l’installazione di condizionatori
d’aria, statuendo che pur trattandosi di modificazione consentita
ex art. 1102, comma 1, c.c. (Cass. n. 3084/1994), trovi
applicazione analogica il divieto di alterare il decoro architettonico
già previsto per le innovazioni ex art. 1120, comma
2, c.c. Nel pregiudizio estetico è compreso anche il pregiudizio
economico (Cass. n. 9717/1997). Inoltre, trattandosi – nel
caso sottoposto al vaglio della Suprema Corte – di installazione
su parete esterna del fabbricato, è irrilevante il fatto
che il condizionatore sia stato installato su una facciata che
non prospetta sulla strada pubblica. Il giudizio sulla lesione o
meno del decoro architettonico, a seguito di installazione di
condizionatori d’aria su muri esterni, dipende essenzialmente
dalle caratteristiche specifiche dell’impianto e dalle modalità
con cui esso viene posizionato sulle parti comuni.
Nel caso di specie, viste le dimensioni del condizionatore fatto
installare dai ricorrenti, la Cassazione ha rilevato che la presenza
di altri condizionatori installati anteriormente sulla stessa
parete esterna, se pure comporta un pregiudizio alla estetica
del fabbricato, non vale, però, a legittimare ulteriore aggravio,
in considerazione delle misure particolarmente grandi del condizionatore
e della sua collocazione vicino alle finestre. Non
va sottaciuto un orientamento isolato della giurisprudenza di
merito in senso contrario: il Tribunale di Napoli, con sentenza
del 12 giugno 2004, ha rilevato che “non viola il divieto di
alterare il decoro architettonico dell’immobile condominiale il
condomino che installa sul balcone dell’appartamento di sua
proprietà l’unità esterna di un impianto di raffreddamento,
ancorché l’installazione costituisca una modifica dell’originario
profilo dello stabile, se le linee estetiche del fabbricato
risultano già alterate da pregresse e consentite superfetazioni
di vario genere, realizzate da altri condomini nel corso del
tempo”.
Ancora sul tema, è la sentenza del Tribunale di Monza del
2008 (Sez. I - 15/12/2008), secondo la quale non viola, invece,
il divieto di alterare il decoro architettonico dell’immobile
condominiale, il condomino che installa sul balcone dell’appartamento
di sua proprietà l’unità esterna di un impianto di
raffreddamento, ancorché l’installazione costituisca una modifica
dell’originario profilo dello stabile, se le linee estetiche
del fabbricato risultano già alterate da pregresse e consentite
superfetazioni di vario genere, realizzate da altri condomini
nel corso del tempo.
L’installazione di un condizionatore sulla facciata dell’edificio
in quanto contrastante con il decoro architettonico, può essere
causa di un pregiudizio economico.
A riguardo, la Corte di Cassazione con la citata sentenza
del 2003, ha chiarito che il decoro architettonico è un bene
suscettibile di valutazione economica, nel senso che una alterazione
dello stesso può determinare un deprezzamento
dell’intero fabbricato; è altresì vero che, quando la modifica
al decoro è obiettivamente rilevante, come nella specie ha
ritenuto la Suprema Corte, date le dimensioni del condizionatore
installato su una parte esterna dell’edificio e nelle immediate
vicinanze di alcune finestre, nel pregiudizio estetico
deve ritenersi insito anche il pregiudizio economico.
Nell’ipotesi di “stravolgimento” della fisionomia architettonica
dell’edificio condominiale, il pregiudizio economico è una
conseguenza normalmente insita nella menomazione del decoro
architettonico che, costituendo una qualità del fabbricato,
è tutelata dalle norme che ne vietano l’alterazione (Cass.

n. 7625/2006).
Da ultimo con riferimento ai condizionatori d’aria e alla disciplina
degli interventi edilizi minori occorre richiamare
una recentissima pronuncia del Consiglio di Stato (Sez. VI
1/10/2008, n.4744) secondo la quale, in tema di installazione
degli impianti tecnologici, le norme urbanistico-edilizie, come
recepite nel D.P.R. n. 380/2001, prevedono una disciplina differenziata,
a seconda che gli stessi siano in rapporto di necessaria
strumentalità rispetto ad edifici preesistenti (caldaie,
condizionatori, pannelli solari e simili), ovvero di autonomia
funzionale dei medesimi (tralicci ed impianti destinati ad essere
parte di una rete di infrastrutture) e solo per i primi risulta
applicabile - in base al citato T.U. - la disciplina dettata per
gli interventi edilizi ritenuti minori, soggetti a mera denuncia
di inizio attività (c.d. D.I.A.).
A riguardo, anche le opere di installazione di un impianto di
condizionatore potrebbero rientrare tra quelle di manutenzione
straordinaria ed essere soggette alla denuncia di inizio
attività (D.I.A.) ai sensi dell’art. 22 e ss. del D.P.R. n. 380/2001
e s.m.i.
Infatti, una recente pronuncia del T.A.R. Napoli del 2008
(Sez. VII 5/6/2008, n.5245), in tema di cose e servizi comuni
nel condominio, ha precisato che l’installazione di tre unità
esterne per condizionatori rientra tra gli interventi di manutenzione
straordinaria, trattandosi di opere finalizzate a integrare
i servizi igienico-sanitari e tecnologici, che non alterano
i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non
comportano modifiche delle destinazioni di uso.
Pertanto, l’installazione dei condizionatori in quanto intervento
di manutenzione straordinaria sarebbe assoggettato alla
D.I.A. conformemente alle procedure di cui alle citate disposizioni,
nel rispetto delle norme del Codice civile, di vincoli specifici,
di normative sovraordinate alle disposizioni comunali,
ed altre norme e regolamenti eventualmente applicabili.
Invero, se questo può ammettersi per gli impianti di condizionamento
di grandi dimensioni, lo stesso non sembra pacifico,
Speciale

Speciale
Emanata la sentenza di accertamento, graverà sull’Amministrazione
l’obbligo di ordinare la rimozione degli effetti della
condotta posta in essere dal privato, sulla base dei presupposti
che il giudice ha ritenuto mancanti.
E` da segnalare in proposito che sia alcune leggi regionali sia i
regolamenti edilizi comunali disciplinano le regole di installazione
dei condizionatori contestualizzate al territorio.
Ancora, la Regione Puglia, in attuazione del D. Lgs. n.
192/2005, modificato dal D. Lgs. n. 311/2006, al fine di garantire
il miglioramento delle prestazioni energetiche degli
edifici esistenti e di nuova costruzione, ha adottato il Regolamento
regionale n. 24/2007 che individua i criteri di disciplina
nell’esercizio, controllo e manutenzione e ispezione degli impianti
termici e di climatizzazione del territorio regionale.
Altrettanto avviene in alcuni regolamenti edilizi comunali di
recente approvazione, i quali in via generale, si può dire che
consentono l’installazione di gruppi esterni di condizionatori,
possibilmente all’interno di nicchie o altri spazi che ne impediscano
o limitino il più possibile la vista all’esterno; prevedendo
che sia limitata la rumorosità di tali apparecchi e
prescrivendo che in presenza di più pubblici esercizi o attività
produttive e commerciali debba essere prevista una soluzione
unitaria.
In particolare, diversi Comuni hanno adottato un criterio differenziale
a seconda che gli impianti abbiano complessivamente
una potenza superiore o inferiore a determinati kW
(in più regolamenti si è riscontrato il parametro di 5kW), prevedendo
che:
- per l’installazione di impianti di condizionamento aventi capacità
di raffreddamento complessivamente superiore al parametro
determinato (generalmente 5 kW), la procedura da
seguire sia quella della denuncia di Inizio Attività (D.I.A.).
- per l’installazione di impianti di condizionamento di capacità
di raffreddamento fino al parametro predefinito, non sia
necessario alcun titolo edilizio. Anche se l’esecuzione di questi
ultimi impianti deve avvenire, comunque, nel rispetto delle
norme di decoro e nel rispetto delle norme di sicurezza, con
l’obbligo di inviare allo Sportello Unico dell’Edilizia, a cura
della proprietà dell’immobile, o del committente, entro un
termine variabile ( generalmente 30 gg dalla data di installazione),
apposita comunicazione dell’avvenuta installazione,
accompagnata dalla dichiarazione di conformità dell’impianto,
rilasciata dalla ditta installatrice, ai sensi della L. 46/90.
In via ulteriore, nei regolamenti edilizi comunali si prevede
che nel caso di edifici ubicati nel centro storico o con valore
storico-architettonico, l’installazione degli impianti di condizionamento
sia assoggettata al rilascio del titolo edilizio.
Il Comune di Siena ha avviato una serie di iniziative d’accordo
con la Soprintendenza per mettere a punto procedure più
veloci per le autorizzazioni in tema di installazione di condizionatori
d’aria, compatibili con le leggi vigenti, tenendo
conto che il territorio comunale di Siena è vincolato per circa
l’85% per legge nazionale.
In particolare, il Regolamento Edilizio prevede il divieto nel
centro storico di installare i condizionatori d’aria in facciata e
sui balconi, con la conseguenza che in quella parte della città
è dunque necessaria l’autorizzazione edilizia per applicare il
condizionatore.
Occorre segnalare quello di Reggio Emilia che nel 2006 ha
modificato il vecchio testo del 1973 al fine di adeguare la
terminologia e le procedure dei titoli edilizi alle nuove disposi-
160
AMMINISTRARE Immobili
zioni di legge e, soprattutto, per introdurre obiettivi innovativi
di qualità dell’abitare, disponendo che i condizionatori non
potranno più essere installati in facciata e, quelli già presenti,
visibili da strade o da luoghi pubblici, avranno due anni di
tempo per essere ricondotti al rispetto della norma.
Pure il Comune di Gaeta, nel regolamento del 2001 riguardante
le disposizioni relative all’arredo urbano limitatamente
agli esercizi commerciali, prevede all’art. 8 che “i condizionatori
d’aria e/o scambiatori di calore dei condizionatori d’aria
nei centri storici devono essere collocati all’interno dei vani.
Negli altri immobili devono essere incassati nel muro ove tecnicamente
possibile”.
In via generale, le suddette prescrizioni possono essere contenute,
oltre che in norme regolamentari, anche in provvedimenti
amministrativi attuativi: interessante è un’ordinanza
sindacale del Comune di Carpi, con propria ordinanza (prot.
14290 del 21.04.97) “Rumorosità indotta dagli impianti di
condizionamento e climatizzazione dell’aria. Disposizioni” e
con successiva circolare tecnica (prot. 14034 del 18.04.97) a
firma del Dirigente Responsabile del Settore Ambiente, provvedeva
ad emanare una serie di disposizioni tecniche e amministrative
inerenti l’installazione e l’esercizio degli impianti
di condizionamento sul territorio del Comune al fine di rendere
meno gravosa e più celere la procedura amministrativa
per tutti gli impianti di piccola potenza, assoggettandoli a
semplice comunicazione invece che a D. I.A.; mantenere, per
gli impianti di potenza maggiore e per quelli da installare in
edifici ubicati in centro storico, dato il loro potenziale impatto
acustico ed architettonico, la disciplina amministrativa previgente,
maggiormente cautelativa. Con successiva ordinanza
recante “Disposizioni inerenti l’installazione degli impianti di
condizionamento e climatizzazione”, in vigore dal 7 febbraio
2004, si è provveduto ad aggiornare le disposizioni contenute
nei suddetti provvedimenti. n

I CONDIzIONATORI
E IL DECORO
di Carlo Parodi
Franco Petrolati su questa rivista (n. 91 di gennaio 2005 - Il
decoro architettonico e le nuove tecnologie) precisa che il “decoro”
nei rapporti interprivati resta una nozione dinamica che
deve essere valutata nei suoi risvolti patrimoniali: edifici che
non erano stati progettati per le nuove superfetazioni tecnologiche
rischiano, invero, di essere pregiudicati ove non si realizzano
le condizioni per il più elevato standard di vita domiciliare
invalso nelle abitazioni; di qui la necessità di contemperare le
nuove installazioni tecnologiche con l’estetica dell’edificio.
La nozione di decoro architettonico non è definita sul piano
normativo, essendo soltanto evocata come clausola generale;
il giurista si trova inoltre perplesso nell’utilizzare un parametro
inusuale di carattere estetico, nel discrimine tra lecito ed
illecito, essendo piuttosto incline per formazione a preferire
parametri in senso lato etici: in buona sostanza è più facile
individuare ciò che è moralmente riprovevole piuttosto che ciò
che è vietato in quanto “brutto”.
Tale considerazione spiega forse la ragione per la quale la
scienza giuridica non ha riservato alla definizione del decoro
architettonico la stessa attenzione che è stata invece prestata
ad altre categorie invalse nella disciplina positiva; in particolare
è mancata una riflessione adeguata sul rilievo che assume tale
valore estetico nel sistema dei rapporti privatistici, quasi che il
decoro dovesse investire solo le scelte discrezionali dell’autorità
pubblica nella pianificazione edilizia ed urbanistica.
Per comprendere la natura del decoro architettonico può essere
utile una pur azzardata proporzione: il decoro sta all’edificio
come l’avviamento sta all’azienda. Nel senso cioè che in entrambi
i casi è in questione un valore che costituisce la risultante
di una combinazione di beni nella sua proiezione verso
il mondo esterno (rispettivamente: la pubblica visibilità ed il
mercato); per sua natura il valore è relativo, non suscettibile
di cristallizzarsi in una nozione statica, piuttosto il riflesso della
cultura e della qualità della vita di una determinata epoca.
Il decoro architettonico di un edificio è apprezzabile quando
possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica sia pure
estremamente semplice che ne caratterizza la fisionomia e costituisce
un bene comune il cui mantenimento è tutelato a prescindere
dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si
vogliono apportare, per cui si distingue dal pregio architettonico
che rappresenta un quid pluris in senso estetico, tanto che
il decoro architettonico è tutelato anche per le cosiddette case
popolari.Come precisato dalla Suprema Corte (Cassazione 22
Speciale

AMMINISTRARE Immobili
163

Condominio news
LA CASSAZIONE GIUDICA
I CREDITI FORMATIVI
Nella sentenza n. 2235 del 1/2/2010 emessa in sede di giudizio
disciplinare, la terza sezione della S.C. ha sottolineato
l’obbligatorietà dell’aggiornamento, ritenendolo corrispondente
ad uno specifico dovere di formazione; un professionista
non aggiornato danneggia la dignità ed il prestigio della
professione stessa ed è quindi soggetto a sanzioni allo stesso
modo di chi incorre in errori tecnici gravi. Questi principi
sono di derivazione comunitaria (sentenza C 141/2000) che
nazionale (decreto legislativo La Loggia n. 30/2006) e pongono
l’accento sui meccanismi di aggiornamento attuati con il
sistema dei crediti formativi. La Cassazione ha sottolineato la
circostanza che, se gli ordinamenti professionali impongono
ai propri iscritti determinati comportamenti conformi al loro
codice deontologico, non significa introdurre requisiti per
l’esercizio delle varie attività non previsti dalla legge. L’iniziativa
ANACI in merito rappresenta una garanzia degli associati
per i clienti amministrati.
INTERVENTI PER L’ADDOLCIMENTO
DELL’ACQUA CALDA
Tra i criteri generali e requisiti delle prestazioni energetiche
degli edifici e degli impianti previsti dall’art. 4 del DPR 2 aprile
2009, n. 59 è prescritto al comma 14 che, in caso di installazione
o ristrutturazione di impianti termici o sostituzione di
generatori di calore, un trattamento di addolcimento dell’acqua
in caso di una sua “durezza” uguale o maggiore di 25
gradi francesi facendo riferimento alla norma tecnica UNI
8065. La definizione di durezza riguarda una situazione con
sali insoluti anche quando l’acqua raggiunge l’ebollizione.
CREDITI ONLINE CON LA NEWSLETTER
MENSILE ILSOLE24ORE
E’ stata istituita la possibilità di acquisire un credito mensile
leggendo Anaci News24 sul sito e rispondendo al successivo
test superabile con il 60% delle risposte esatte. Il test non
è a tempo e può essere interrotto e ripreso successivamente.
Al termine non è possibile leggere le singole risposte esatte
o errate, ma soltanto l’indicazione se il test è stato superato
o meno. Soltanto il mese successivo, con l’inserimento della
nuova Newsletter sarà possibile visualizzare le domande e le
relative risposte corrette.
EFFICIENZA ENERGETICA
NEL SETTORE ASCENSORI
L’Enea ha presentato il 4 marzo scorso a Roma in un convegno
obiettivi e risultati del progetto E4 per il miglioramento
delle prestazioni energetiche degli impianti ascensori installati
in edifici residenziali. Il direttore del CSN ANACI ha partecipato
insieme alla Confedilizia evidenziando la necessità di un’azione
pubblica di informazione per trasformare le capacità dei singoli
in beneficio collettivo. L’ENEA ha confermato la disponibilità ad
una collaborazione per attività mirate alla formazione e diffusione
dell’informazione. Il Progetto E4 e le varie relazioni sono
disponibili sul sito ENEA.
PRESTAZIONI OCCASIONALI
L’ufficio Comunicazioni e relazioni esterne INPS Regionale di
Trento ha chiarito al locale Centro Studi ANACI che il condominio,
in qualità di soggetto non imprenditore, può ricorrere
ai compensi a mezzo buoni lavoro (cosiddetti voucher) per i
lavori di giardinaggio, pulizia e manutenzione dell’edificio eseguiti
da pensionati, extracomunitari, soggetti iscritti in liste di
disoccupazione, nei limiti previsti dal D.Lgs. n. 276/2003.
AGENZIA DELLE ENTRATE:
TRASMISSIONE CERTIFICAZIONI
Con risposta ad interpello del 16 marzo 2010 l’Agenzia delle
Entrate ha chiarito che le certificazioni relative ai compensi
erogati dal condominio quale sostituto d’imposta possono
essere inviate ai sostituiti con fax o posta elettronica in analogia
a quanto già precisato con risoluzione n. 145/2006 per
la trasmissione del CUD.
AMMINISTRARE Immobili
165

Custodia delle parti comuni:
responsabilità
dell’amministratore
o del condominio?
La Suprema Corte di Cassazione ha di recente affermato
che l’amministratore del condominio ha il
compito di provvedere non solo alla gestione delle
cose comuni, ma anche alla custodia di esse, con il
conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino
danni a terzi od agli stessi condomini. Quest’obbligo non
viene meno neanche nell’ipotesi in cui il condominio appalti
a terzi lavori riguardanti le parti comuni dell’edificio condominiale,
a meno che il compito di vigilare su tali lavori non
venga affidato a persona diversa dall’amministratore.
Ne consegue che l’amministratore stesso è responsabile del
danno alla persona patito da uno dei condomini, in conseguenza
dell’inciampo in una insidia (nella specie, buca nel
cortile condominiale) creata dall’impresa cui erano stati appaltati
lavori di manutenzione dell’immobile condominiale
(Cassazione 16 ottobre 2008, n. 25251).
La motivazione di tale conclusione si basa sul presupposto
che la figura dell’amministratore non si esaurisce nell’aspetto
contrattuale delle prerogative dell’ufficio. A tale figura il
codice civile e le leggi speciali imputano doveri ed obblighi
finalizzati ad impedire che il modo d’essere dei beni condominiali
provochi danno di terzi. In relazione a tali beni l’amministratore,
in quanto ha poteri e doveri di controllo e poteri
di influire sul loro modo d’essere, si trova nella posizione di
custode.
Ciò si verifica in particolare quando l’assemblea decide di appaltare
lavori a terzi: in tal caso il controllo dei beni comuni
nell’interesse del condominio deve infatti considerarsi attribuito
all’amministratore quante volte, da un lato, l’appaltatore
non è posto in una condizione di esclusivo custode delle
cose sulle quali si effettuano i lavori e dall’altro l’assemblea
non affida l’anzidetto compito ad una figura professionale diversa
dallo stesso amministratore. Questi deve allora curare
che i beni comuni non arrechino danni agli stessi condomini
166
AMMINISTRARE Immobili
di Roberto Triola
La responsabilità
dell’amministratore
e la corretta
interpretazione
dell’art. 2051 c.c.
od a terzi, come del resto
avrebbe già riconosciuto
la giurisprudenza allorché
ha riconosciuto l’amministratore
del condominio
responsabile di danni
cagionati dalla sua negligenza,
dal cattivo uso dei
suoi poteri e, in genere, di
qualsiasi inadempimento
dei suoi obblighi legali
o regolamentari: si pensi in specie ai danni derivanti dalla
negligente omissione delle necessarie riparazioni al lastrico
solare od al tetto, decise da una delibera assembleare e non
attuate dall’amministratore.
La Suprema Corte, che ha invocato Cass. 17 maggio 1994,
n. 4816, Cass. 14 giugno 1976, n. 2219 e Cass. 20 agosto
1993, n. 8804, ha anche affermato “tale indirizzo, tendenzialmente
più rigoroso rispetto al passato, sarebbe, del resto,
““

espressione dell’evoluzione della figura dell’amministratore di
condominio, i cui compiti vanno vieppiù incrementandosi”.
In primo luogo sembra potersi dubitare, in relazione alla specifica
problematica affrontata, della correttezza del riferimento
ad altre decisioni della S.C.
Cass. 14 giugno 1976, n. 2219, infatti, ha ipotizzato la responsabilità
dell’amministratore in relazione ai danni derivati
dall’avere egli omesso di far riparare il tetto dell’edificio condominiale,
in esecuzione di una delibera assembleare.
Cass. 17 maggio 1994, n. 4816 sembra avere prospettato
la responsabilità dell’amministratore in via di rivalsa da parte
del condominio per negligente omissione delle riparazioni del
lastrico solare.
Cass. 20 agosto 1993, n. 8804 non ha nulla a che vedere
con il problema, essendosi limitata ad escludere che l’amministratore
sia responsabile dei danni cagionati dall’abuso dei
condomini nell’uso della cosa comune.
In secondo luogo non viene chiarito come tale nuovo orientamento
possa conciliarsi con quanto altre volte affermato dalla
S.C. che il condominio è custode delle parti comuni (Cass.
20 agosto 2003, n. 12211; Cass. 25 marzo 1991, n. 3209)
ed in tale veste – in persona dell’amministratore – può essere
citato in giudizio dai terzi che hanno subito danni (Cass. 21
febbraio 2006, n. 3676; Cass. 17 gennaio 2003, n. 642). In
particolare si è ritenuta la responsabilità del condominio (e
non dell’amministratore) in relazione all’infortunio occorso
ad un soggetto caduto su una rampa condominiale di accesso
ad un’autorimessa a causa della presenza di una macchia
d’olio non visibile, sul presupposto generale che il condomi-
nio medesimo, quale custode dei beni comuni, è obbligato
ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni
non rechino pregiudizio ad alcuno (Cass. 29 novembre
2006, n. 25243) .
E’, poi, dubbio che si possa considerare custode l’amministratore
se per custode si intende colui che esercita una potestà
di fatto su una cosa che possa presentare un pericolo per chi
la usi o venga in contatto con essa (Cass. 23 aprile 1981, n.
2431) o chi ha l’effettivo potere fisico su di essa, cioè chi ne
ha l’effettiva padronanza e disponibilità (Cass. 17 novembre
1975, n. 3853).
Sempre con riferimento all’ipotesi di esecuzione dei lavori si
è, infine, ritenuto che la consegna della cosa è sufficiente a
trasferire il potere di fatto sul bene all’appaltatore e quindi
la relativa custodia; solo se il bene continua ad essere destinato
all’uso precedente, la custodia permane anche in capo
all’ente proprietario che è chiamato eventualmente a rispondere
unitamente all’appaltatore degli eventuali danni a terzi
(Cass. 26 settembre 2006, n. 20825; Cass. 6 ottobre 2005,
n. 19474) oppure nel caso in cui il committente si sia ingerito
nell’esecuzione dell’opera imponendo all’appaltatore le sue
direttive (Cass. 29 marzo 2007, n. 7755). Né, infine, sembra
corretto affermare che l’orientamento tendenzialmente più
rigoroso rispetto al passato sarebbe espressione dell’evoluzione
della figura dell’amministratore di condominio, i cui
compiti vanno vieppiù incrementandosi.Tale ultima circostanza,
infatti, non è sufficiente a giustificare una responsabilità
dell’amministratore di condominio che non trovi conforto
nella corretta interpretazione dell’art. 2051 c. c. n
AMMINISTRARE Immobili
167

La conferma
dell’amministratore facilitata
Il Tribunale di Bologna ribadisce il principio
di Luigi Salciarini
Smentite tutte le previsioni più catastrofiche e critiche
sulla possibile fortuna futura della pronuncia
del Tribunale di Roma del 15 maggio 2009, n.
10701 (pubblicata a pag. 340 del n. 136 – luglio/
agosto 2009 – di questa Rivista, con un commento
di Carlo Parodi) contenente l’affermazione per cui, nel caso di
conferma dell’amministratore condominiale in carica, la maggioranza
necessaria per la relativa deliberazione non è quella
indicata dal comma 2 dell’art. 1136 c.c. (vale a dire, “un numero
di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti
e almeno la metà del valore dell’edificio”, vincolante in virtù
del richiamo effettuato dal comma 4 della stessa norma), ma
quella inferiore prevista dal comma 3 (cioè, “un numero di
voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e
almeno un terzo del valore dell’edificio”) applicabile in riferimento
all’ordine di convocazione (nel caso, seconda) e non
riguardo alla tipicità della materia posta in decisione.
A più di un commentatore giuridico – sia esplicitamente nelle
pubblicazioni del settore, sia per le vie brevi nei conciliaboli
dei convegni – era apparsa una pronuncia episodica, giustificata
da ragioni contingenti, sostanzialmente immotivata e
magari dovuta alla capacità di convincimento del difensore.
In altri termini, si diceva, il principio sarebbe stato presto
smentito dalla giurisprudenza successiva.
A dire il vero, non è che tali negativi giudizi si potessero dire
sforniti di fondamento, stante, da una parte, la copiosa e
“granitica” giurisprudenza che aveva in precedenza affermato
il contrario, e, da un’altra parte, considerata l’assai (forse
troppo) stringata motivazione adottata nel provvedimento
dalla Corte romana.
Tuttavia, il principio posto ha trovato un’immediata conferma
nella giurisprudenza emiliana con la recente sentenza del
Tribunale di Bologna del 17 settembre 2009 che ribadisce
il principio per cui deve si effettuare un trattamento differenziato
tra la deliberazione di nomina di un amministratore
“nuovo” rispetto alla deliberazione di conferma di quello in
carica nella gestione precedente.
In particolare, tali ultimi Giudici di merito hanno affermato che:
a) la distinzione tra il concetto di “conferma” dell’amministratore
e quello della sua “prima nomina” non è puramente nominalistica,
ed anzi produce effetti sulla relativa disciplina;
b) in altri termini, sussiste una differenza di fattispecie non soltanto
letterale tra il disposto dell’art. 1135 c.c. (per il quale
“l’assemblea dei condomini provvede... alla conferma dell’am-
168
AMMINISTRARE Immobili
Una continuità
nel rapporto fiduciario
che non sussiste
nel caso di prima
nomina
ministratore e dell’eventuale
sua retribuzione”) e
quello del comma 4 dell’art.
1136 c.c. (secondo cui “le
deliberazioni che concernono
la nomina e la revoca
dell’amministratore... devono
essere sempre prese con
la maggioranza stabilita dal
secondo comma.”);
c) di conseguenza, la maggioranza minima per la “conferma”
dell’amministratore (art. 1135 c.c.) non è la stessa di quella
prevista per la “nomina” (art. 1136, comma 4, c.c.), per cui,
nel primo caso, la decisione “è valida se riporta un numero di
voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e
almeno un terzo del valore dell’edificio” (cfr., art. 1136, comma
2, c.c.);
d) tale diverso trattamento è giustificato dal fatto che, nel caso
della conferma di amministratore già in carica, viene presupposta
“una continuità nel rapporto fiduciario” (così, testualmente,
il Tribunale di Bologna) che non sussiste nel caso di prima
nomina in cui il rapporto tra amministratore e condominio
si costituisce ex novo.
Senza voler enfatizzare la portata di tale ultima pronuncia
bolognese, appare evidente che a dispetto della corposa precedente
giurisprudenza contraria (che, essendo di legittimità,
non può certo essere sottovalutata) è in atto un cambiamento
di prospettiva nell’interpretazione giurisprudenziale
della fattispecie relativa alla conferma dell’amministratore di
condominio; cambiamento che, come al solito, parte dalle
prime, coraggiose, pronunce di merito.
““

LA SENTENZA
Tribunale di Bologna, 17 settembre 2009
Il giudice del Tribunale di Bologna, dott. Marco Marulli
ha pronunciato la seguente sentenza nella causa civile iscritta
al n. 2590/08 del Ruolo Generale.
Fatto e diritto
1. Di seguito all’impugnazione della delibera condominiale
in atti, motivata sul presupposto che si era proceduto alla
nomina dell’amministratore in spregio alle maggioranze indicate
dall’art. 1136, comma quarto, ed alla costituzione del
convenuto, che si opponeva all’accoglimento della domanda,
la causa, senza incombenti di sorta, era posta in decisione a
mente dell’art. 281 sexies c.p.c.
2. La domanda è infondata e va dunque respinta.
3. Ancorché le difese condominiali non appaiono condivisibili,
posto che non si può negare in linea di principio l’interesse
degli impugnanti a far constare l’illegittimità della nomina
dell’amministratore condominiale quando questa sia affetta da
un motivo che ne vizia l’efficacia e ne inficia la legittimazione,
l’impugnazione non può comunque trovare accoglimento.
Invero, senza prendere posizione se il vizio in questione renda
la delibera nulla o annullabile, che è questione allo stato irrilevante
ove l’impugnazione sia proposta nel termine dell’art.
1137 ed in ogni caso ultronea se il vizio non sussista, rimandandosi
comunque a Cass. civ., sezioni unite, 7 marzo 2005,
n.4806, crede il giudicante che la specie debba trovare regolazione
alla luce del combinato disposto degli artt. 1135 n. 1
e 1136 comma secondo, terzo e quarto, vero a) che la distinzione
tra il concetto di conferma e di nomina dell’amministratore
non è puramente nominalistica, il primo presupponendo
una continuità nel rapporto fiduciario che non si riscontra nel
secondo, che si costituisce ex novo; b) che la maggioranza
per la conferma dell’amministratore è perciò quella semplice
dell’art. 1136 comma secondo e terzo; e c) che la deliberazione
qui impugnata è dunque legittima essendo stata assunta
a mente dell’art. 1136, comma terzo con il concorso di un
terzo dei partecipanti al condomino (41 condomini su 89) e di
un terzo del valore dello stabile (388,33 millesimi su 1000).
4. Le spese seguono la soccombenza.
P.q.m.
definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza respinta,
Respinge la domanda proposta da……… nei confronti del
condominio via……… in……… con atto di citazione notificato
l’11 febbraio 2008 e condanna parte attrice al pagamento
in favore di parte convenuta delle spese di lite che liquida in
euro 36,00= per spese, euro 2.100,00= per competenze ed
onorari, oltre IVA, CPA e art. 14 T.P.
Bologna, 17 settembre 2009
Il giudice
Dott. Marco Marulli
Depositata in Cancelleria il 17 settembre 2009
LA (COPIOSA) PRECEDENTE GIURISPRUDENZA
NON CONFORME
La portata fortemente innovativa della sentenza bolognese (e
di quella citata romana, come detto già pubblicata) la pone
inevitabilmente in controtendenza rispetto alla copiosa giurisprudenza
precedente (soprattutto di legittimità) con la conseguenza
che, dal punto di vista professionale ed operativo,
è opportuno non sottovalutare la possibilità che in futuro le
Corti tornino alla precedente impostazione in base alla quale
per la “conferma” dell’amministratore è necessaria la maggioranza
del comma 2 dell’art. 1136 c.c. e non è sufficiente
quella inferiore prevista dal comma 3 della norma.
Queste le precedenti sentenze non conformi:
Legittimità
l Cass. 19 ottobre 1961, n. 2246
l Cass. 30 maggio 1966, n. 1435
l Cass. n. 29 luglio 1978, n. 3797
l Cass. 5 gennaio 1980, n. 71
l Cass. 4 maggio 1994, n. 4269
Merito
l Trib. Napoli 3 giugno 1968 (in Rivista Giuridica dell’Edilizia,
1968, p. 1031)
l Trib. Vigevano 8 agosto 1969 (in Rivista Giuridica dell’Edilizia,
1970, p. 1215)
l Trib. Napoli 29 ottobre 1975 (in Diritto e Giurisprudenza,
1976, p. 528)
l Pret. Ravenna 12 marzo 1982, n. 116 (in Archivio delle Locazioni
e del Condominio, 1982, p. 528)
l Trib. Pavia 30 novembre 1985 (in Giurisprudenza di merito,
1986, p. 546)
l Trib. Monza 19 febbraio 1986 (in Archivio delle Locazioni e
del Condominio, 1986, p. 284)
l Trib. Milano 12 novembre 1987, n. 10017 (in Codice degli
Immobili, IlSole24Ore, Banca dati cdrom, 2009)
l Trib. Pavia 23 maggio 1988 (in Archivio delle Locazioni e del
Condominio, 1989, p. 342)
l Trib. Milano 17 giugno 1991 (in Archivio delle Locazioni e
del Condominio, 1992, p. 384) n
AMMINISTRARE Immobili
169

La divisione dei condomìni
Le difficoltà inerenti l’attività di amministrazione di
condomini ed immobili sono, per evidenti ragioni,
rapportabili anche alle dimensioni dell’edificio che
viene gestito.
Il complesso sistema dei quorum, codificato dall’articolo
1136 c.c. , se da un lato garantisce infatti che anche le
minoranze, intese dal punto di vista strettamente economico
vengano adeguatamente rappresentate, soprattutto nelle
decisioni di maggiore importanza, dall’altro impedisce spesso
il raggiungimento degli obiettivi condominiali, anche in presenza
di urgenti determinazioni da assumere.
Ciò accade sia nei condomini di piccole e medie dimensioni
sia soprattutto, come si accennava poc’anzi, negli edifici in
cui il numero dei condomini sia molto elevato.
Persino le delibere c.d. ordinarie, ovvero tutto quanto è possibile
stabilire con la maggioranza di un terzo dei partecipanti
pari ad un terzo dei millesimi condominiali rischiano di divenire,
nell’ambito dei condomini molto grandi, un ostacolo
pressoché insormontabile per il mancato ripetuto raggiungimento
dei quorum necessari in sede di assemblea.
Ciò - oltre all’inevitabile scontentezza dei condomini solerti, che
hanno inteso partecipare alla assemblea senza esito- comporta
un notevole dispendio di energie lavorative per il professionista
che gestisce il condominio, energie che non sempre vengono
poi adeguatamente ricompensate in termini monetari.
Inoltre per il professionista si determina la necessità di “riorganizzare”,
con tempi più o meno ristretti a seconda della urgenza
delle determinazioni da assumere, una nuova assemblea
che presumibilmente anche essa non potrà deliberare
per mancato raggiungimento dei quorum legali, nella misura
in cui il problema di quello specifico condominio sia rappresentato
dall’eccessivo novero di partecipanti.
Gli sforzi delle amministrazioni condominiali, volti a garantire
la migliore gestione possibile nell’ambito di queste particolari
realtà abitative non sempre possono dunque sopperire al problema
evidenziato.
Ne consegue, talvolta, per i partecipanti al condominio più collaborativi,
la necessità di una “presa di coscienza”, volta alla soluzione
tecnica rappresentata dalla divisione dei condomini.
Lungi dall’essere un meccanismo atto a giustificare contestazioni
e contrasti verso la originaria amministrazione condominiale,
lo strumento offerto dalla Legge mira a favorire lo snellimento di
tutte le procedure che la vita di condominio comporta.
La soluzione ottimale, ad avviso di chi scrive, è quella di mantenere
la medesima amministrazione condominiale per i due
170
AMMINISTRARE Immobili
di Benedetta Coricelli
Lo strumento
offerto dalla legge
mira a favorire lo
snellimento di tutte
le procedure che
la vita di condominio
comporta
o più edifici che verranno
a costituirsi all’esito dello
scioglimento dell’originario
condominio, onde
favorire, grazie alle conoscenze
del professionista,
la massima continuità ed
armonia nelle gestioni.
Peraltro di frequente i
nuovi condomini che
vengono a costituirsi debbono
necessariamente
mantenere in comune
aree ovvero servizi con il distaccato edificio originario, così
creandosi delle comunioni ( ad esempio: comunione di un
impianto piscina, ovvero di un cortile).
Tanto più, in queste situazioni, occorre favorire il mantenimento
di un unico amministratore condominiale che coordini
la vita dei nuovi condomini con la comunione costituenda.
Naturalmente, ed è forse banale sottolinearlo, quando non
vi sia una eclatante e pregressa trascuratezza già nella gestione
del primo condominio : in tal caso, restando invariata
la amministrazione condominiale, i problemi potrebbero addirittura
moltiplicarsi.
Scongiurando questa situazione patologica, tuttavia, è chiaro
che un professionista unico per due realtà che inevitabilmente
presenteranno similitudini dal punto di vista gestionale
appare la soluzione più razionale.
Venendo all’esame delle disposizioni di Legge volte a disciplinare
la divisione del condominio, esse sono rinvenibili nelle
disposizioni di attuazione al codice civile, alla sezione III.
La n. 61 recita al I comma “Qualora un edificio o un gruppo
di edifici appartenenti per piani o proporzioni di piano a
proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le
caratteristiche di edifici autonomi il condominio può essere
sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi
in condominio separato”.
Va subito evidenziato il limite del dettato normativo : il fulcro
della norma è dato dalle “caratteristiche di edifici autonomi”
necessarie perché una parte dell’edificio possa distaccarsi
dall’originario corpo di fabbrica.
Tuttavia non esistono definizioni puntuali di tali caratteristiche,
a livello normativo, di tal che solo l’ausilio della dottrina
e della giurisprudenza permette di rappresentare idealmente
la autonomia dell’edificio in questione.
In particolare, la definizione di autonomia può essere tratta
ab contrario dalla lettura della massima di Cassazione che
per eccellenza ha definito il collegamento strutturale tra le
parti dell’edificio : “Nel condominio degli edifici la comproprietà
delle parti comuni indicate dall’art.1117 c.c. e più in
generale che servono per l’esistenza e l’uso delle singole
proprietà immobiliari…(omissis) ha il suo fondamento nel
““

collegamento strumentale, materiale o funzionale, ed in altri
termini nella relazione di accessorio a principale con le singole
unità (piani o porzioni di piano) in proprietà individuale
dell’immobile per cui le cose, i servizi e gli impianti necessari
per l’esistenza e l’uso delle unità immobiliari di una parte soltanto
dell’edificio appartengono solo ai proprietari di queste
(unità) e non ai proprietari delle unità immobiliari dell’altra
parte, rispetto alle quali manca quel rapporto di pertinenza
che è il presupposto necessario del diritto di comunione”
(Cassazione 1255/95). Altrettanto fondamentale, ogni qual
volta si intenda addivenire alla separazione tra edifici, appare
inoltre per i condomini il supporto di un tecnico che evidenzi gli
aspetti strutturali dell’edificio, le diramazioni degli impianti ecc.
onde individuare con esattezza in cosa fisicamente consisterà il
nuovo condominio.
La norma continua poi “Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea
con la maggioranza del secondo comma dell’articolo
1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda
di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte
dell’edificio della quale si chiede la separazione.”E’ naturale
che – trattandosi di decisione di particolare importanza - il
legislatore abbia inteso in primo luogo, ove possibile, favorire
la soluzione bonaria, permettendo all’organo collegiale di
stabilire se procedere o meno alla separazione. E’ altrettanto
naturale che su tale tipo di scelta influiranno principalmente
fattori economici, quali il timore di vedere aumentate le spese
di gestione dei nuovi edifici che vengono a crearsi, ma anche
– purtroppo – una sorta di pregiudizio che in sede di vita condominiale
fa avversare tutto ciò che rappresenta una novità.
Tuttavia, effetto della razionalizzazione della gestione del
condominio, oltre all’evidente vantaggio costituito dalla facilitazione
delle determinazioni da intraprendere, sarà altresì
una riduzione di costi per i partecipanti.
Proprio al fine di potere illustrare al meglio i benefici della eventuale
divisione, compresi gli effetti appena evidenziati, così da
agevolare la autorizzazione assembleare allo scioglimento ( si
ricordi : con la maggioranza di cui all’art.1136 c.c., II comma)
è consigliabile per l’amministratore una assemblea “preparatoria”,
nel corso della quale un tecnico qualificato ( geometra,
architetto ecc.) di fiducia del condominio possa chiarire ai condomini
meno convinti eventuali dubbi e problematiche.
Se l’assemblea non dovesse poi autorizzare lo scioglimento, il
legislatore permette comunque l’alternativa giudiziale.
Almeno un terzo dei proprietari della parte di edificio “distaccanda”
può infatti ricorrere all’Autorità Giudiziaria esponendo
le caratteristiche di autonomia della loro parte di edificio
e suffragando l’istanza con una relazione tecnica che valga
quanto più possibile a descrivere dette caratteristiche.
Il Giudicante potrà convincersi della possibilità di scioglimento
sulla base di detta relazione tecnica di parte, ovvero nominare
un tecnico di Ufficio che lo coadiuvi nella decisione.
Una volta appurate le caratteristiche di autonomia, il provvedimento
dichiarerà lo scioglimento degli edifici.
Si aprirà dunque per l’amministratore dell’originario edificio un
nuovo scenario per la gestione dei futuri rapporti obbligatori
verso i condomini e verso i terzi , con una serie di temporanee
difficoltà costituite dalla necessità di far predisporre nuove tabelle
millesimali, redigere una nuova anagrafe condominiale,
adeguare la polizza assicurativa eventualmente esistente ecc.
Difficoltà, queste, pienamente compensate, già dalla prima
assemblea, dalla facilità con cui un edificio di dimensioni ade-
guate può essere gestito. Quanto ai rapporti obbligatori pendenti
si ritiene usualmente, con qualche contrasto di opinione,
che essi debbano essere portati a conclusione dall’amministratore
dell’originario edificio.
Per il “nuovo” edificio, alle situazioni appena illustrate si aggiungerà
la necessità di nominare un amministratore ; forte
dell’esperienza e del bagaglio di conoscenze che vanta,
l’amministratore originario ( salvo peculiari contestazioni) andrebbe,
ad avviso di chi scrive, indubbiamente privilegiato nel
conferimento del mandato.
Ciò in quanto – si ribadisce – lo strumento offerto dal legislatore
non è volto a “liberarsi” di amministratori che per motivi
personali non siano graditi ai partecipanti del condominio,
ma a snellire la gestione di edifici ogni qual volta abbiano
caratteristiche tecniche di autonomia.
D’altro canto tale autonomia può non essere assoluta.
Al n.62, I comma, delle disposizioni di attuazione in esame si
legge : “La disposizione del primo comma dell’articolo precedente
si applica anche se restano in comune con gli originari
partecipanti alcune delle cose indicate nell’articolo 1117
del codice.”
La disposizione citata costituisce ulteriore prova della ratio
che ha ispirato il legislatore, ovvero il favorimento di soluzioni
volte a semplificare la vita della collettività condominiale.
E’ infatti raro che le caratteristiche di autonomia volute dal
codice tra edificio originario ed edificio che intende separarsi
siano tanto evidenti da permettere una totale separazione ; ciò
accadrà più facilmente nei condomini divisi in lotti, dove le unità
immobiliari siano costituite magari da villette, ovvero nei grandi
complessi suddivisi in palazzine.
Come si accennava in premessa può comunque accadere
che ciò nonostante all’esito dello scioglimento rimangano in
comune una serie di beni ( una piscina, un’area cortilizia) riguardo
alla cui gestione occorrerà fare riferimento alle norme
sulla comunione ( Artt.1100 ss.c.c.) ; i due o più condomini
avranno sostanzialmente in comunione alcuni beni.
I limiti della presente esposizione non permettono peraltro
di spingersi fino ad affrontare un interessante ulteriore argomento
che più volte ANACI ha sottoposto all’attenzione
degli associati : il supercondominio.
E’ però evidente che la gestione di parti comuni da parte di
più condomini autonomi può rendere necessaria, nei casi più
complessi, proprio la creazione di un supercondominio, con
tutte le problematiche che ne derivano.
Resta naturalmente fermo il vantaggio dello snellimento delle
procedure decisionali per tutto quanto non inerisca il bene
rimasto in comunione o in supercondominio.
Tornando all’argomento principale, vediamo infine che il Il secondo
comma della norma in esame recita “Qualora la divisione
non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose
e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle
dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio
deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta
dal quinto comma dell’articolo 1136 del codice stesso”.
In pratica, il legislatore impone in questa fattispecie la maggioranza
deliberativa necessaria per le innovazioni di cui
all’art.1120 c.c..
E, in effetti, proprio di innovazione tratta il codice quando parla
di modifica dello stato delle cose e di opere atte a sistemare
diversamente locali e dipendenze : è quindi necessario applicare,
in tal caso, i rigorosi quorum imposti per la fattispecie. n
AMMINISTRARE Immobili
171

Domotica: l’impianto elettrico
che aiuta gli edifici efficienti
ad essere efficaci
Il settore edilizio è tra i maggiori responsabili degli usi finali
di energia: la sempre maggiore richiesta di “benessere e
di comfort”, tra cui la climatizzazione estiva, fa crescere in
modo consistente tali consumi.
Le fonti di energia rinnovabili e gli interventi atti ad incrementare
le prestazioni energetiche degli edifici vanno nella direzione
dell’efficienza energetica.
Vi è però l’equivoco che tali sistemi siano gli unici attori del risparmio
energetico degli edifici.
Invece, la gestione di un edificio deve essere al contempo efficiente
ed efficace. Efficiente nel creare un involucro ottimizzato
dal punto di vista dell’isolamento termico, ma anche efficace
perché gestito da sistemi di automazione in grado di coordinare,
in primis, i due impianti più energivori: l’impianto termico e
l’impianto elettrico.
CasaKyoto® e l’alta efficienza energetica
CasaKyoto è un progetto di ristrutturazione energetica di un
edificio degli anni ’30 attraverso l’applicazione delle più moderne
tecnologie per la produzione di energia da fonti rinnovabili
e per l’ottimizzazione energetica dell’involucro. Nell’ambito del
progetto, l’applicazione di impianti elettrici domotici costituisce
uno dei passi da compiere per realizzare un edificio ad elevata
efficienza energetica. L’insieme degli interventi realizzati hanno
consentito di ottenere la certificazione energetica “Classe A”.
L’intera struttura dell’edificio è stata dotata di dispositivi domotici,
basati su tecnologia KNX, che automatizzano le seguenti
funzioni:
172
AMMINISTRARE Immobili
- Illuminazione, controllata mediante pulsanti tradizionali, sensori
di presenza e sensori crepuscolari per la rilevazione della
luce naturale, oltre a dispositivi per la regolazione dell’intensità
luminosa. Una funzione molto utile implementata dal sistema è
quella di poter spegnere tutte le luci presenti in un piano se non
vi è presenza di persone.
- Termoregolazione, affidata ad un sistema costituito da un cronotermostato
principale al piano terra e da un termostato installato
al primo piano. Il sistema è stato configurato in modo da
poter scegliere tra quattro differenti scenari di termoregolazione
attraverso i quali viene coinvolto il sistema termico presente nella
casa. Il sotto-tetto della casa è stato dotato di una tenda da
sole che può essere azionata tramite una pulsantiera senza fili
oppure in modo automatizzato, coordinandosi con l’impianto di
climatizzazione.
- Gestione dei carichi elettrici, affidata un dispositivo che integrato
nel sistema domotico, consente la gestione programmata
dei carichi elettrici. In caso di sovraccarico, il dispositivo toglie
l’alimentazione ad alcuni elettrodomestici definiti “non prioritari”
(ad esempio lavatrice e lavastoviglie), evitando il black-out.
La normativa EN15232: domotica ed efficienza energetica
La valutazione degli effetti sul risparmio energetico dei sistemi
domotici è possibile ed è supportata da una normativa, la
EN15232 del 2007, che consente la valutazione dell’impatto di
un sistema domotico sulla prestazione energetica di un edificio.
Attraverso l’impiego di sistemi di Building Automation and Controls
(BAC), è possibile ridurre i consumi energetici che riguardano
riscaldamento, raffrescamento, ventilazione, produzione di
acqua calda sanitaria ed illuminazione, sia negli edifici nuovi che
esistenti. Tramite alcuni coefficienti opportunamente tabellati, è
possibile stabilire quale sia la classe di efficienza dell’impianto (4
in totale, dalla Classe D per impianti elettrici realizzanti in maniera
tradizionale alla classe A per impianti con sistemi domotici
avanzati).e valutare i risparmi energetici raggiungibili.
Con riferimento a Casa Kyoto, l’applicazione del sistema domotico
con le funzioni di automazione descritte in precedenza
pone il sistema in Classe B, consentendo di ottenere risparmi di
energia elettrica e termica intorno all’8% e al 19% dei consumi
annuali (KWh/m2a) rispettivamente. n
(a cura Formazione Tecnica GEWISS)
Un sistema Konnex si compone di un insieme di dispositivi di ingresso, detti
“interfacce”, e di dispositivi di uscita, detti “attuatori”, che sono collegati
tramite un cavo a due conduttori (mezzo trasmissivo) detto BUS. Riferendoci
alla figura un’interfaccia, quindi, è un dispositivo che consente di tradurre la
chiusura o apertura di un interruttore piuttosto che il rilevamento di un sensore
in un segnale che viene inviato sul BUS. Un attuatore è invece un dispositivo in
grado di tradurre un segnale, proveniente da un’interfaccia collegata al BUS, in
un comando per un carico, come una lampada oppure per motore che aziona
l’apertura e la chiusura di una tapparella.

@

Il condominio non è il far west...
una sentenza giuridicamente
perfetta, da non strumentalizzare
di Massimo Ginesi
L
a pronuncia in commento, se non correttamente apprezzata
per la sua valenza teorica e giuridica, rischia
di deflagrare in condotte di fatto assolutamente arbitrarie,
antigiuridiche e pericolose che la pronuncia
– invero – non legittima affatto. Ci auguriamo che
non si debba leggere, nei prossimi giorni, che la Cassazione
ha dato il via libera alla giustizia sommaria in condominio,
poiché così non è! Almeno non lo è almeno quanto non è
legittimo sparare a qualcuno per strada se non sta a sua volta
sparandoci addosso.Vi sono due pilastri fondamentali del
diritto penale che possono sfuggire a chi si occupa ordinariamente
di tutt’altra branca, ovvero quella del diritto immobiliare,
che non debbono essere persi di vista:
l Il concetto discriminante – lo stato di necessità, la
legittima difesa, l’uso legittimo delle armi sono istituti
previsti dal codice penale che consentono di ritenere
legittima una condotta astrattamente antigiuridica (ad
esempio l’omicidio o le lesioni), laddove sia stata posta
per evitare un danno equivalente a sé o ad altri. Il
concetto comune a tutti tali istituti è la proporzionalità
fra il danno cagionato con la condotta scriminata e
quello che tale condotta è volta a evitare e la assoluta
impossibilità di evitare altrimenti il danno.
Il commodus discessus (ricordo di tutti gli studenti di
penale) ovvero l’esistenza di una via di fuga esclude
di per se la legittimità di qualunque reazione. E’ noto
alle cronache, ad esempio, il caso di colui che vittima
di un furto impugni la pistola e uccida il ladro disarmato
che stava fuggendo, ipotesi che – a seconda delle
circostanze di fatto – può integrare nella migliore delle
ipotesi un eccesso colposo di legittima difesa e un omicidio
tout court nella peggiore.
l L’accertamento processuale – ogni condotta che
possa rivestire profili a rilevanza penale, ivi compresa
l’esistenza di scriminanti, deve essere accertata in un
processo penale che dovrà accertare l’esistenza della
causa che ha legittimato la reazione e che finirà con
una sentenza di assoluzione, qualora il Giudice ritenga
che l’azione era giustificata proporzionata ed
adeguata, o di condanna ove emerga l’assenza dei
motivi che hanno posto in essere la reazione o l’ec-
cessività di quest’ultima rispetto al fattore scatenante.
Sino a quel momento il soggetto si vedrà sottoposto
ad un procedimento penale dove rivestirà dapprima la
qualità di indagato e poi di imputato.
Non si mancherà di rilevare che tale circostanza
emerge dalla semplice lettura della sentenza in
commento: il condomino che ha divelto il paletto
è arrivato sino in Cassazione come imputato, per
vedersi poi applicare la scriminante di cui all’art. 52 c.p. Ritengo
sia indispensabile sottolineare tali aspetti affinché chi
da stasera pensi di impugnare la zappa per levare finalmente
le ortensie piantate dal condomino del terzo piano nel giardino
comune, l’ascia per abbattere la siepe di bosso che il
signor Rossi ha piantato in fregio al parcheggio comune o il
piccone per scalzare l’asfalto e ripristinare a verde il giardino
comune che ritiene illegittimamente destinato a parcheggio
e poi di vedersi dare ragione come un novello tex wilier
dalla Cassazione, rifletta se non sia il caso di risparmiare
quei ventimila euro di difesa in tre gradi di giudizio penale
per poi vedersi plausibilmente condannato per i reati di cui
all’art. 635 c.p. (danneggiamento) e 392 c.p. (esercizio arbitrario
delle proprie ragioni) e dar luogo ad una più tranquilla,
economica ed efficace impugnativa di delibera, ricorso
d’urgenza o possessoria (a seconda dei casi) che continuano
a regolare il normale svolgersi delle controversie fra privati.
Del resto la pronuncia in esame conduce un ragionamento
che è assolutamente condivisibile sotto il profilo del diritto,
partendo proprio dalle fattispecie di reato sopra menzionate,
la cui sussistenza è stata esclusa dai giudici di merito
che hanno assolto l’imputato per quei capi di imputazione.
Non v’è dubbio che se una condotta non è ritenuta dai giudici
di prime cure arbitraria diventa poi incongruo condannare
l’imputato per il reato previsto e punito dall’art. 392 c.p. (che
punisce “chiunque, al fine di esercitare un preteso diritto, potendo
ricorrere al giudice, si fa arbitrariamente ragione da sé
medesimo, mediante violenza sulle cose”), tanto più laddove
lo stesso giudice di prime cure aveva escluso nella condotta
dell’imputato anche la sussistenza degli estremi di cui all’art.
635 c.p. (che punisce “chiunque distrugge, disperde, deteriora
o rende, in tutto o in parte, inservibili cose mobili o immobili
altrui”). V’è un passo della sentenza che coglie perfettamente
nel segno il problema affrontato e ne ridimensiona, drasticamente,
la portata deflagrante pur connotandola come assai
interessante ed innovativa: il thema decidendum, costituito
dall’ accertamento del carattere funzionale o meno dell’azione
ripristinatoria dell’imputato e della sua possibile giustificabilità
(escludente il reato di cui all’ art. 392 c.p.) rispetto all’esigenza
di contrastare prontamente un evento di spoglio di un pro-
AMMINISTRARE Immobili
175

prio diritto non utilmente tutelabile con il ricorso al giudice.”
La Corte aveva già ulteriormente circoscritto il tema del proprio
esame, chiarendo perfettamente la connessione fra i diversi
istituti penalistici esaminati: il controllo della possibile riconducibilità
della condotta dell’imputato ex art. 392 c.p. – a
fronte di una attuale violazione di una sua situazione possessoria
– nel quadro di una consentita eventualmente sussumibile
nell’area della difesa legittima di un diritto a norma
dell’art. 52 c.p.) azione “in continenti” di difesa e autoreintegrazione
nel pieno esercizio di un proprio diritto secondo una
anteatta consolidata situazione di fatto”.
Non basta qualunque compressione del diritto né l’astratta
possibilità di ricorrere al giudice per escludere la legittimità
della reazione, che tuttavia potrà essere considerata lecita
solo nei ristretti limiti previsti dalla legittima difesa: dunque
proporzionalità fra i diritti lesi, urgenza non altrimenti eliminabile.
Concetto che la corte chiarisce definitivamente poche
righe dopo: è appena il caso di sottolineare che la difesa privata
di un proprio diritto di possesso, anche con il ricorso all’
uso di una violenza reale, è consentito a chi subisca un fatto
vanificante tale diritto (spoglio), allorché l’azione reattiva
(autodifesa) segua senza soluzione temporale nell’ attualità e
nell’ immediatezza l’azione lesiva del contraddittore (l’intervento
dell’imputato Tizio è avvenuto poche ore dopo l’intervento
del Caio), atteso che – in difetto di un’immediata azione
d! autotutela – il soggetto interessato danneggiato dall’ azione
di spoglio, può proteggere e tutelare la propria posizione di
diritto soltanto richiedendo al giudice una non tempestiva tutela
possessoria di carattere interinale e cautelare.”
E’ evidente che uno dei requisiti che connotano come scrimi-
176
AMMINISTRARE Immobili
nata la condotta de quo è l’assenza di un qualsiasi passaggio
per accedere, tanto da far rimanere imprigionata” un’ospite,
situazioni che denotano sicuramente urgenza di intervenire
con un intervento (l’eliminazione del paletto) che lede un diritto
che è ritenuto dal giudice assolutamente comparabile
(se non ancor più modesto) rispetto a quello che si vede leso
l’agente (la libertà di movimento e di accesso alla propria unità
immobiliare).
Non serve precisare che ove vi fossero state altre vie di accesso
altrettanto comode e percorribili, quella condotta non sarebbe
stata scriminata e l’agente avrebbe dovuto proporre una comunissima
possessoria.
Sarebbe viceversa preoccupante che si diffondesse una lettura
della pronuncia oggi in commento secondo un’ottica giustizialista,
ottica che potrebbe essere ulterioremente legittimata da
una lettura superficiale del secondo comma dell’art. 52 c.p., recentemente
americanizzato rendendo legittimo l’uso della armi
a tutela anche della proprietà oltre che dell’incolumità personale
e che certa stampa ha banalizzato immotivatamente, sdoganando
l’erronea convinzione che oggi sia legittimo sparare a difesa
della propria abitazione, mentre la L. 13.2.2006 n. 59 non
ha affatto eliminato né i criteri della proporzionalità né quelli
della contingenza, atteso che anche in caso di violazione di domicilio
da parte di terzi malfattori è ammesso l’uso delle armi
per legittima difesa solo laddove, oltre all’aggressione ai beni
materiali, non vi sia desistenza dell’agente e vi sia pericolo
d’aggressione.
I penalisti che si trovassero per avventura a leggere queste note
scuseranno l’estensore per la semplificazione e la distillazione,
a volte impropria, cui è stata sottoposta la materia di loro elezione
per renderla intellegibile a coloro che ci si augura debbano
frequentarla il meno possibile. n

Cassazione Penale 21/1/2010 n. 2548
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con la sentenza del 2.7.2007 indicata in epigrafe la Corte di
Appello di Roma ha confermato la sentenza resa il 30.6.2005
in giudizio ordinario dal Tribunale di Roma, con la quale Tizio
è stato condannato in concorso di generiche circostanze attenuanti
e dell’attenuante della provocazione (art. 62 n. 2 c.p.
alla pena condizionalmente sospesa di euro 40,00 di multa e
al risarcimento del danno in favore delle parti civili (liquidato
in euro 50,00) per il reato di esercizio arbitrario delle proprie
ragioni con violenza sulle cose commesso il 26.5.2003.
Condotta criminosa attuata recidendo una catena ed un
paletto di ferro posto in prossimità di un cancello carrabile,
collocati dai condomini Caio e Sempronio (costituitisi parti
civili) sull’ area comune del condominio adibita a parcheggio
delle autovetture allo scopo di recintare il posto macchina di
loro pertinenza, in tal modo impedendo o rendendo disagevole
il libero transito dei condomini dall’area comune del
parcheggio all’androne di ingresso condominiale dell’ edificio
abitativo.
Il Tribunale ha mandato assolto il Tizio con ampia formula
liberatoria da altri due episodi criminosi di contestato danneggiamento
di oggetti e pertinenze comuni del complesso
abitativo, inscriventisi nel clima di particolare e risalente animosità
caratterizzante i rapporti tra i soli tre condomini del
complesso immobiliare.
2. Contro la sentenza di appello propone ricorso il difensore
dell’imputato, denunciandone, con un solo motivo di censura,
l’insufficiente, contraddittoria e manifestamente illogica
motivazione in riferimento alla inadeguata ricostruzione della
dinamica storica dell’episodio.
In particolare la sentenza di appello, pur richiamando per relationem
la decisione di primo grado, trascura di apprezzarne
talune rilevanti puntualizzazione in merito alla oggettività del
blocco del libero transito (impedito o comunque gravemente
ostacolato), dall’edificio abitativo all’adiacente area scoperta
di parcheggio condominiale attuato dall’intervento modificativo
dello stato dei luoghi compiuto dal condomino Caio (recintando
l’area di parcheggio di propria pertinenza sull’area
comune e nel contempo chiudendo con un lucchetto un contiguo
cancello di accesso alla detta area comune) e in merito,
in via speculare, al corrispondente intervento ripristinatorio
del Tizio (rimozione di catena, paletto di sostegno e lucchetto
del cancello).
Intervento privo del carattere della arbitrarietà integrante la
fattispecie di cui all’art. 392 c.p. e comunque realizzato in
stato di legittima difesa, ancorché -in ipotesi- erroneamente
supposta, per l’impellente necessità di reagire ad una ingiusta
e attuale aggressione al libero esercizio del proprio diritto di
transito in uno spazio condominiale comune precluso dall’anteriore
abusiva azione del Caio.
La censura illustrata dal ricorrente è fondata.
In vero la sentenza della Corte di Appello di Roma, muovendo
dal presupposto dell’esistenza di una annosa controversia
in atto tra i tre condomini dell’immobile sulla delimitazione
e l’uso dell’area di parcheggio comune annessa all’edificio,
conclude con la considerazione che “il prevenuto non poteva
avere scuse per accampare pretese giustificative nel campo
penale”, giacché la questione era stata ed era oggetto di una
lite giudiziaria ancora in corso. Sicché deve ritenersi non provata
la “necessità” di esercitare il preteso diritto “neppure
in via putativa”, dal momento che l’imputato conosceva lo
“stato di fatto” e che tra le parti si era instaurata una lite
giudiziaria sulla questione, non ancora risolta in maniera definitiva.
Premesso che l’evenienza della preesistente controversia giudiziaria
in corso tra l’imputato e i suoi contraddittori evocata
dalle due sentenze di merito, è nel caso di specie estranea alla
specifica vicenda oggetto del processo, che investe il carattere
“arbitrario” o meno della condotta autodifensiva posta
in essere dall’imputato e la verifica della sua corrispondenza
alla contestata fattispecie della ragion fattasi, la sentenza di
appello non ha fornito una doverosa ed effettiva risposta ai
rilievi critici enunciati dal ricorrente con l’atto di appello avverso
la sentenza di primo grado.
Invero, mutuando un errore prospettìco della sentenza del Tribunale,
la decisione di secondo grado opera una decontestualizzazione
storica del semplice episodio oggetto di causa.
Da un lato si assume che l’apposizione della catena e del paletto
metallico (di sostegno della catena stessa) per circondare
il posto macchina di catena e paletto resecati nell’immediatezza
della loro collocazione, poteva rendere soltanto
più difficoltoso ai condomini il passaggio dallo stabile all’area
scoperta condominiale adibita a parcheggio. Da un altro lato,
però, si ammette che la concomitante chiusura da parte del
condomino Caio dell’attiguo cancello (abitualmente lasciato
sempre aperto) di passaggio tra il cortile dell’androne dello
stabile e la stessa area di parcheggio impediva totalmente il
transito (sentenza Tribunale, p. 3: “Detto passaggio era reso
impossibile dalla circostanza che aveva altresì chiuso con un
lucchetto il cancello posto tra il cortile di accesso all’androne
e l’area di parcheggio”). Tant’è che il Tribunale menziona la
circostanza per cui un’ ospite del Tizio, avendo necessità di
uscire per ragioni di lavoro la sera stessa in cui il Caio aveva
recintato il suo posto macchina e chiuso con un suo lucchetto
il cancello per accedere all’area di parcheggio, si è trovata
nell’impossibilità di riprendere la sua autovettura (donde
AMMINISTRARE Immobili
177

il rapido intervento del Tizio che ha subito rimosso catena,
paletto metallico e lucchetto posto sul cancello di accesso
all’area).
Se il Tribunale non a caso ha mandato assolto il Tizio per
insussistenza del fatto dal concorrente reato di danneggiamento
integrato dalla rimozione del lucchetto dal predetto
cancello di accesso al parcheggio, appare evidente l’illogicità
della scissione della sua unitaria condotta autodifensiva per
porre termine ad una complessiva e unitaria situazione di
concreto impedimento ad esercitare il diritto di fare uso della
area condominiale comune adibita a parcheggio, modificata
dal condomino.
Del pari contraddittorio si rivela il riconoscimento all’imputato
dell’attenuante della provocazione per aver egli “reagito al
fatto ingiusto del Caio il quale aveva autonomamente deciso
di delimitare la proprietà comune con la posa in opera del
paletto e della catena”, ma aveva altresì deciso di chiudere
pure il cancello di accesso al parcheggio in precedenza tenuto
sempre aperto.
Definito “ingiusto” il comportamento del Caio, cui ha reagito
l’imputato, giudici di appello hanno del tutto tralasciato di
verificare se ed in qual misura quel comportamento del Caio
sia stato legittimo o meno in rapporto all’attuata modifica di
una situazione di fatto preesistente e tacitamente accettata
da tutti i condomini pur in pendenza di controversia sulla distribuzione
degli spazi comuni di rispettivo uso.
Non è inutile, allora, ribadire che il requisito della ‘’arbitrarietà”
della condotta che determina la punibilità di una violenza
reale ai sensi dell’ art. 392 c.p. non può considerarsi presunto
per effetto della sola astratta potenziale ricorribilità al giudice
da parte del soggetto che si ritenga vittima dell’altrui indebito
contegno lesivo di un suo diritto, ma deve essere apprezzato
dal giudice di merito in concreto. Con riferimento, cioè, al
controllo della possibile riconducibilità della condotta dell’imputato
ex art. 392 c.p. - a fronte di una attuale violazione di
una sua situazione possessoria - nel quadro di una consentita
(eventualmente sussumibile nell’area della difesa legittima di
un diritto a norma dell’art. 52 c.p.) azione “in continenti” di
difesa e autoreintegrazione nel pieno esercizio di un proprio
diritto secondo una consolidata situazione di fatto.
Addurre, come assume (peraltro soltanto in forma implicita
e generica) la Corte di Appello di Roma, che il Tizio avrebbe
potuto rivolgersi al giudice per tutelare il proprio diritto di libero
accesso al parcheggio condominiale equivale ad eludere
il thema decidendum, costituito dall’accertamento del carattere
funzionale o meno dell’azione ripristinatoria dell’imputato
e della sua possibile giustificabilità (escludente il reato
di cui all’ art. 392 c.p.) rispetto all’esigenza di contrastare
prontamente un evento di II spoglio” di un proprio diritto
non utilmente tutelabile con il ricorso al giudice.
Al riguardo è appena il caso di sottolineare che la difesa privata
di un proprio diritto di possesso, anche con il ricorso
all’uso di una violenza reale, è consentito a chi subisca un fatto
vanificante tale diritto (spoglio), allorché l’azione reattiva
(autodifesa) segua senza soluzione temporale nell’attualità e
178
AMMINISTRARE Immobili
nell’immediatezza l’azione lesiva del contraddittore (l’intervento
dell’imputato Tizio è avvenuto poche ore dopo l’intervento
del Caio), atteso che -in difetto di un’immediata azione
di autotutela- il soggetto interessato danneggiato dall’azione
di spoglio, può proteggere e tutelare la propria posizione di
diritto soltanto richiedendo al giudice una non tempestiva tutela
possessoria di carattere interinale e cautelare.
Di tal che è necessario verificare se realmente l’azione reattiva
dell’imputato rispetto all’azione perturbatrice del condomino
fosse evitabile e davvero consentisse di adire il giudice civile a
tutela delle proprie ragioni per evitare il prodursi e il protrarsi
di una situazione attuale di danno, senza vedere, invece,
definitivamente pregiudicata la titolarità del proprio diritto
soggettivo.
La verifica della sussistenza di tali condizioni, suscettibili di
ricondurre la condotta dell’imputato nell’ambito della categoria
comportamentale sintetizzata nel noto principio del qui
continuat non attentat e - per ciò stesso - di scriminarla penalmente,
implica un accertamento di una questione di fatto
che è specifico compito del giudice di merito affrontare e
analizzare.
Analisi che è stata negletta dalla Corte di Appello di Roma.
Laonde le ineludibili carenze giustificative della decisione impugnata,
fatte palesi dal testo del provvedimento ed attestanti
le individuate discrasie e contraddizioni nella descrizione
e valutazione delle fonti probatorie apprezzate ai fini della
decisione, rendono necessario un nuovo e più approfondito
giudizio su tali medesime fonti probatorie.
Giudizio da compiersi attraverso un più penetrante e lineare
vaglio delle emergenze processuali fondanti la ritenuta responsabilità
del Tizio cui il giudice del rinvio procederà, colmando
le lacune della motivazione dianzi illustrate.
P. Q. M.
La Corte di Cassazione annulla la sentenza impugnata e rinvia
ad altra sezione della Corte di Appello di Roma per nuovo
giudizio. n
R

Rassegna stampa
9 gennaio 2010
“Il registro dimenticato”
E’ stata pubblicata “l’opinione” del direttore CSN ANACI
sul registro di cui all’art. 1129 c.c. evidenziando che non si
tratta di un “meccanismo costrittivo della concorrenza” se
continuano ad essere legittimati albi e registri per nuove
categorie professionali come i consulenti finanziari
e perfino i buttafuori.
6 febbraio 2010
“Condomini, più responsabilità
agli amministratori”
Al vaglio del Senato le modifiche proposte dall’ANACI
al progetto di riforma della normativa del codice civile
relativa all’ambito condominiale.
15 febbraio 2010
“Le liti di vicinato finiscono in rissa e
riempiono le tasche degli avvocati”
20 gennaio 2010
“Boom delle telecamere
Addio attenti al cane”
Allarme sicurezza. Si parla del boom delle telecamere
cresciute del 500% dal 2007 nei condomini e come
afferma Dario Guazzoni presidente ANACI Milano
“i cartelli che avvisano della presenza delle telecamere
in ossequio a quanto previsto dalla normativa sulla privacy
stanno spuntando un po’ dappertutto”.
12 febbraio 2010
“Il 36% esteso a tutte le parti comuni”
Viene evidenziata l’importanza del chiarimento Agenzia
delle Entrate a seguito del quesito ANACI che ha
legittimato l’applicabilità del beneficio fiscale a tutti gli
interventi sulle parti comuni evidenziati nell’art. 1117 c.c.
Il rapporto ANACI-CENSIS è ancora punto di riferimento
per le 185.000 cause/anno ponendo in evidenza la
assegna stam
scarsa conoscenza delle leggi da parte dei condomini
con conseguente aumento dei motivi di contenzioso.
AMMINISTRARE Immobili
179

La mediazione, ora, e’ legge.
di Rossana De Angelis
Il 5 marzo 2010 è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale
il decreto legislativo n. 28 del 4/3/2010 recante attuazione
dell’art. 60 L. 69/2008 in materia di mediazione.
Il decreto legislativo, definitivamente approvato all’unanimità
dal Consiglio dei Ministri del 19/2/2010, ha subito
modifiche rispetto alla formulazione originaria a seguito dei
pareri della Commissione Giustizia della Camera e del Senato.
Il decreto entrerà in vigore dal 20/3/2010 mentre chi intenderà
esercitare in giudizio un’azione relativa ad una controversia in
materia di condominio, diritti reali, divisione,successioni ereditarie,
patti di famiglia, locazione, comodato,affitto di aziende,
risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli
e natanti, da responsabilita’ medica e da diffamazione con il
mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicita’, contratti
assicurativi, bancari e finanziari, e’ tenuto dal 20/3/2011 a
esperire preliminarmente il procedimento di mediazione.
In sintesi il decreto prevede che si possa accedere alla mediazione
per la conciliazione di una controversia civile e commerciale
vertente su diritti disponibili senza precludere le negoziazioni
volontarie e paritetiche relative alle controversie civili e
commerciali.
La procedura viene attivata mediante domanda relativa alla
controversia che deve essere presentata mediante deposito di
un’istanza presso un organismo di mediazione. L’istanza deve
indicare l’organismo, le parti, l’oggetto e le ragioni della pretesa.
Al procedimento di mediazione si applica il regolamento
dell’organismo scelto dalle parti. L’art. 4 prevede l’obbligo
per l’Avvocato, al momento del conferimento dell’incarico, di
informare chiaramente e per iscritto il proprio assistito della
possibilità di avvalersi del procedimento di mediazione e dei
casi in cui lo stesso è condizione di procedibilità della domanda
giudiziale a pena di annullabilità del contratto.
Lo svolgimento della mediazione non preclude in ogni caso
la concessione dei provvedimenti urgenti e cautelari né può
essere applicato:
a) nei procedimenti per ingiunzione, inclusa l’opposizione,
fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e
sospensione della provvisoria esecuzione;
b) nei procedimenti per convalida di licenza o sfratto,
fino al mutamento del rito di cui all’articolo 667 del codice
di procedura civile;
c) nei procedimenti possessori, fino alla pronuncia dei
provvedimenti di cui all’articolo 703, terzo comma, del
codice di procedura civile;
d) nei procedimenti di opposizione o incidentali di cognizione
relativi all’esecuzione forzata;
180
AMMINISTRARE Immobili
“ “ Dal 20/03/2011
obbligatorio
il procedimento
di mediazione
e) nei procedimenti
in camera di consiglio;
f) nell’azione civile
esercitata nel processo
penale
Il procedimento di mediazione
ha una durata non
superiore a quattro mesi dalla data di deposito della domanda
di mediazione. L’Organismo, dal ricevimento dell’istanza
ha quindici giorni di tempo per fissare il primo incontro con
le parti.
Della mancata partecipazione di una delle parti senza giustificato
motivo al procedimento di mediazione il giudice può
desumere argomenti di prova nel successivo giudizio.
Il mediatore, qualora l’oggetto della controversia abbia una
particolare natura tecnica, potrà avvalersi di mediatori ausiliari
– tecnicamente competenti – o avvalersi di esperti iscritti negli
albi dei consulenti presso i tribunali.
Particolarmente rilevante il richiamo al dovere alla riservatezza
previsto dagli artt. 9 e 10 del decreto laddove è previsto che
le dichiarazioni rese o le informazioni acquisite nel corso del
procedimento di mediazione non possono essere utilizzate nel
giudizio avente il medesimo oggetto anche parziale. Inoltre
il mediatore non può essere tenuto a deporre sul contenuto
delle dichiarazioni rese e delle informazioni acquisite nel
procedimento di mediazione, ne’ davanti all’autorità giudiziaria
ne’ davanti ad altra autorità. Se e’ raggiunto un accordo
amichevole, il mediatore forma processo verbale al quale e’
allegato il testo dell’accordo medesimo. Quando l’accordo
non e’ raggiunto, il mediatore può formulare una proposta di
conciliazione. In ogni caso, il mediatore formula una proposta
di conciliazione se le parti gliene fanno concorde richiesta in
qualunque momento del procedimento.
La facoltà e non l’obbligo di formulare una proposta supera
una delle maggiori criticità del provvedimento che, per gli
esperti della materia, avrebbe potuto compromettere l’efficacia
stessa del decreto.
Il processo verbale e’ depositato presso la segreteria dell’organismo
e di esso e’ rilasciata copia alle parti che lo richiedono.
Tale verbale, e’ omologato, su istanza di parte e previo accertamento
anche della regolarità formale, con decreto del presidente
del tribunale nel cui circondario ha sede l’organismo.
L’omologa da parte del Tribunale costituisce titolo esecutivo
per l’espropriazione forzata, per l’esecuzione in forma specifica
e per l’iscrizione di ipoteca giudiziale.
Quando il provvedimento che definisce il giudizio corrisponde
interamente al contenuto della proposta finale del mediatore,
il Giudice esclude la ripetizione delle spese sostenute dalla
parte vincitrice che ha rifiutato la proposta, e la condanna al
rimborso delle spese sostenute dalla parte soccombente.
Previste infine anche agevolazioni fiscali. L’art. 20 prevede infatti
il riconoscimento di un credito di imposta in favore delle
parti per l’indennità corrisposta agli organismi di conciliazione
fino a concorrenza di € 500,00 in caso di successo della mediazione
e di € 250,00 in caso di insuccesso. n

Modello di informativa valido sia per le controversie per le quali la mediazione costituisce condizione di procedibilità,
sia per le controversie per le quali la mediazione è facoltativa
Schema predisposto dal Consiglio Nazionale Forense
Io sottoscritto....................………………….......…. dichiaro di essere stato informato dall’Avv. ……………...............….
in ossequio a quanto previsto dall’art. 4, terzo comma del D. Lgs. 4 marzo 2010, n. 28,
1 - della facoltà di esperire il procedimento di mediazione previsto dal D.Lgs. n. 28/2010 per tentare la risoluzione stragiudiziale
della controversia insorta tra me e .………………….(indicazione della controparte), nonché dell’obbligo di utilizzare
il procedimento di mediazione previsto dal D.Lgs. n. 28/2010 (ovvero per le materie ivi contemplate, i procedimenti
previsti dal D. Lgs. n. 179/2007 o dall’art. 128 bis del D. Lgs. n. 385/1993 e successive modificazioni) in quanto condizioni
di procedibilità del giudizio, nel caso che la controversia sopra descritta sia relativa a diritti disponibili in materia di condominio,
diritti reali, divisioni, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento
del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti, da responsabilità medica e da diffamazione a mezzo stampa o
con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari;
2 - della possibilità, qualora ne ricorrano le condizioni, di avvalersi del gratuito patrocinio a spese dello Stato per la gestione
del procedimento;
3 - dei benefici fiscali connessi all’utilizzo della procedura ed in particolare:
a) della possibilità di giovarsi di un credito d’imposta commisurato all’indennità corrisposta
all’Organismo di mediazione fino alla concorrenza di euro 500 in caso di successo, credito
ridotto della metà in caso di insuccesso, e delle circostanze che:
b) tutti gli atti, documenti e provvedimenti relativi al procedimento di mediazione sono esenti
dall’imposta di bollo e da ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura;
c) che il verbale di accordo è esente dall’imposta di registro entro il limite di valore di euro 50.000
e che in caso di valore superiore l’imposta è dovuta solo per la parte eccedente.
Sottoscrizione dell’assistito Sottoscrizione dell’avvocato
.................................................................. ..................................................................
La parola agli associati
A
costo di apparire monotona, mi soffermo ancora
sulle problematiche relative alla riforma della normativa
condominiale, da più parti sollecitata e da
qualche anno affrontata dal nostro legislatore in
modo non corretto.
La Commissione Giustizia del Senato ha raccolto fin dalla XIV
legislatura i vari disegni di legge presentati tra i quali anche
quello (A.S. n. 2587) a suo tempo predisposto con la consulenza
ANACI, affidando la redazione di un testo unificato ad un
unico consulente esterno, il Prof. Michele Costantino, valente
docente di diritto civile presso l’Università di Bari, ma estraneo
all’ambito condominiale.
Ed infatti non sono mancate, in occasioni di convegni ed approfondimenti
dottrinari, osservazioni e rilievi anche da parte
di magistrati specializzati nella materia.
Nel corso della presente legislatura è stato realizzato un nuovo
testo unificato senza alcun contributo delle parti sociali, poi
chiamate ad una formale audizione sollecitata a gran voce.
La proposta non sembra qualificarsi “organica” dopo settanta
anni di vigenza di quella attuale, senza nemmeno acquisire
completamente le interpretazioni della giurisprudenza , che
hanno guidato finora gli operatori del settore.
Sarebbe stato utile confrontarsi con le legislazioni europee
per acquisire soluzioni già sperimentate, una volta rifiutato
l’utile contributo di chi è a diretto con l’utenza condominiale.
Intanto gli albi e registri crescono……meno il nostro!
Così è se vi pare!
AMMINISTRARE Immobili
Monica Rusconi
Sondrio
181

Congresso ordinario ANACI
30 Maggio – 2 Giugno 2010
Il Presidente Pietro Membri ha convocato il Congresso Nazionale Ordinario dell’ANACI Associazione Nazionale Amministratori
Condominiali Immobiliari che si terrà da Domenica 30 Maggio a Mercoledì 2 Giugno 2010 presso l’Hotel Regina Palace
Corso Umberto I, 33 - 28838 Stresa (VB) Tel: 0323/936936 - fax: 0323/936666 - per deliberare sul seguente:
Ordine del giorno:
1. Modifiche Statutarie
2. Rinnovo Cariche Associative (Presidente, Segretario, Tesoriere Nazionali,
Collegio Nazionale dei Probiviri, Collegio Nazionale dei Revisori dei Conti)
3. Nomina Presidenti Onorari
4. Premiazione Soci Fondatori
N.B. Al Congresso possono partecipare tutti gli associati
PROGRAMMA DEI LAVORI
>> Domenica 30 maggio 2010
Ore 17,00 Inizio Verifica poteri Congresso
Ore 20,30 Cena
Ore 22,00 Chiusura Verifica Poteri
>> Lunedì 31 maggio 2010
Ore 9,00 Apertura congresso – Nomina cariche congressuali
Ore 11,00 Lavori Congressuali
Ore 13,00 Colazione di Lavoro
Ore 15,00 Lavori Congressuali
Ore 15,00 - 18,30 Escursione ad Orta (solo per accompagnatori)
Ore 18,00 Chiusura Lavori
Ore 20,30 Cena Tipica
>> Martedì 1 giugno 2010
Ore 9,00 Convegno/Tavola Rotonda
Ore 9,00 - 12,30 Escursione alle Isole Borromee (solo per accompagnatori)
Ore 13,00 Colazione di Lavoro
Ore 15,00 Votazioni
Ore 18,30 Attività ludiche
Ore 20,30 Cena di Gala
>> Mercoledì 2 giugno 2010
Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari
Roma – Sede Nazionale
Ore 10,00 Proclamazione degli eletti
Ore 10,30 Chiusura Congresso
Ore 11,00 Santa Messa
Ore 12,00 Rompete le righe
182
AMMINISTRARE Immobili

TARIFFE ALBERGHIERE
>> PACCHETTI
pacchetto A 30/5 cena e pernottamento
31/5 colazione di lavoro-cena tipica - pernottamento
1/6 colazione di lavoro - cena di gala - pernottamento
2/6 prima colazione
pacchetto B 30/5 cena e pernottamento
pacchetto C 30/5 cena
Soci e Accompagnatori Camera doppia 500,00 € 530,00 €
Supplemento Singola 100,00 € 110,00 €
31/5 colazione di lavoro-cena tipica- pernottamento
1/6 colazione di lavoro
Soci e Accompagnatori Camera doppia 400,00 € 430,00 €
Supplemento Singola 70,00 € 80,00 €
31/5 colazione di lavoro - cena tipica
1/6 colazione di lavoro - cena di gala
Soci e Accompagnatori 300,00 € 310,00 €
pacchetto D 31/5 colazione di lavoro - cena tipica
1/6 colazione di lavoro - cena di gala
>> SINGOLE PRESTAZIONI
Pernottamento prezzo per singola notte
prenotazione
entro il 30/04
prenotazione
successiva
Soci e Accompagnatori 250,00 € 260,00 €
Soci e Accompagnatori in Camera doppia per persona 120,00 € 130,00 €
Supplemento Singola 60,00 € 65,00 €
cena del 30/5 50,00 € 55,00 €
colazione di lavoro 31/ 5 50,00 € 55,00 €
cena tipica 31/5 70,00 € 75,00 €
colazione di lavoro 1/6 50,00 € 55,00 €
cena di gala 1/6 100,00 € 105,00 €
escursione 31 maggio 2010 25,00 € 30,00 €
escursione 1 giugno 2010 25,00 € 30,00 €
AMMINISTRARE Immobili
183

SCHEDA DI PRENOTAZIONE
Scheda di prenotazione alberghiera da inviare via fax: 0323/936666 o mezzo mail a: sales@regina-palace.it
entro il 30/04/2010 (si prega di completare con le informazioni richieste e barrare il servizio scelto)
Il sottoscritto prenota i seguenti servizi:
>> PACCHETTI
pacchetto A per numero persone......................................
supplemento singola per numero....................................................camere
pacchetto B per numero persone......................................
supplemento singola per numero....................................................camere
pacchetto C per numero persone......................................
pacchetto D per numero persone......................................
>> SINGOLE PRESTAZIONI
Pernottamento per numero notti...........................................
supplemento singola per numero................camere e numero............ notti
cena del 30/5 per numero persone......................................
colazione di lavoro 31/ 5 per numero persone......................................
cena tipica 31/5 per numero persone......................................
colazione di lavoro 1/6 per numero persone......................................
cena di gala 1/6 per numero persone......................................
>> mODALITà DI PRENOTAZIONE
escursione 31 maggio 2010 per numero persone...............................
escursione 1 giugno 2010 per numero persone...............................
A garanzia della mia prenotazione invio una caparra confirmatoria di €100,00 per ciascuna camera riservata, con la seguente
modalità, e comunico gli estremi della mia carta di credito: tipo carta (es. VISA - MASTERCARD)...................................................
numero carta.................................. intestata a.......................................................................................... scadenza il.......................
l invio assegno bancario non trasferibile intestato a SIALM srl Hotel Regina Palace ed allego la scheda di prenotazione.
l tramite bonifico bancario effettuato a: SIALM srl Hotel Regina Palace su Banca Popolare di Novara Ag. di Stresa IBAN
IT42Y0560845680000000003888 specificando nella causale la denominazione del meeting al quale partecipo (ANACI dal 30/05
al 1/6/2010) ed il nome e cognome del titolare della prenotazione (stesso nome indicato sulla scheda di prenotazione alberghiera).
Nome..............................................................................................................................................................................
Cognome........................................................................................................................................................................
Indirizzo..........................................................................................................................................................................
città.................................................................................. cap........................................................................................
Mail................................................................................................................................................................................
tel...................................................................................................................................................................................
>> CONDIZIONI DI CANCELLAZIONE
N.B. possibilità di cancellazione totale senza penale entro e non oltre il 23 maggio 2010.
Oltre tale data il pacchetto e/o i servizi prenotati saranno addebitati interamente come da vostra prenotazione.
184
AMMINISTRARE Immobili

ANACI
presenta
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185

BIBLIOTECA CONDOMINIALE
I beni comuni
L’individuazione e l’utilizzo
Alberto Celeste - Luigi Salciarini
Giuffrè Editore – Euro 48,00
Non è avventato affermare che il condominio
negli edifici è…… molto
vissuto e poco conosciuto: pertanto,
appare quanto mai necessaria la predisposizione
di strumenti di ausilio per
la comprensione del fenomeno e, quindi, per una
corretta gestione pratica.
È a tal fine che il presente volume affronta una
delle materie più spinose nella vita del condominio:
l’individuazione e l’utilizzo dei beni comuni da
parte dei singoli, nonché le modificazioni che, su
tali beni, gli stessi possono, in vario modo, porre in
essere sia direttamente che attraverso il passaggio
assembleare.
L’argomento in esame, nonostante la sua valenza
prettamente giuridica, ha notevoli ripercussioni sul
comportamento concreto dei partecipanti al condominio,
i quali si vedranno, di volta in volta, attribuire
un diritto od imporre un obbligo.
L’opera si articola in due parti: nella prima si delineano
compiutamente le parti comuni dell’edificio e le
singole fattispecie di cui lo stesso è composto, analizzando
la natura giuridica del condominio in tutti
i suoi connotati distintivi e si passano in rassegna,
con particolare riguardo ai risvolti pratico-operativi,
i recenti fenomeni del condominio parziale e del
supercondominio; nella seconda vengono illustrate
le caratteristiche dei principi generali che governano
l’uso della cosa comune e le molteplici ipotesi
di utilizzo, le innovazioni in tutte le loro variegate
sfaccettature, da quelle contemplate nel codice
civile a quelle previste dalla legislazione speciale,
da quelle vietate a quelle gravose e voluttuarie e,
infine, le specifiche ipotesi della sopraelevazione e
della ricostruzione del fabbricato, con i connessi
diritti e doveri in capo ai condomini.
L’esposizione delle diverse tematiche è condotta cercando
di tenere ben presente le esigenze non solo dell’addetto ai
lavori, ma anche del comune cittadino, il quale sempre più
avverte la necessità di comprendere meglio gli .aspetti giuridici
della situazione di fatto nella quale si trova ogni giorno
a confrontarsi.
In questa prospettiva, è stato necessario instaurare un costante
dialogo con la giurisprudenza, i cui pronunciamenti
186
AMMINISTRARE Immobili
fedelmente riportati, talvolta nel testo integrale della motivazione,
costituiscono sia un fondamentale patrimonio di
conoscenza, sia un irrinunciabile aiuto per capire la complessa
normativa.
È, infatti, proprio nelle pronunce dei giudici che i principi
astratti contenuti nelle norme prendono forma, per diventare
vero e proprio “diritto vivente” vale a dire le regole del
vivere quotidiano, particolarmente preziose all’interno della
compagine condominiale. n

Sulla rivista Amministrare Immobili sono previste per l’anno 2010
uscite di “Speciali” in collaborazione con aziende partner ANACI per
trattare argomenti di grande interesse e attualità per il mondo condominio
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PIANO USCITE SPECIALI
■ ■ ■ GENNAIO ■ ■ ■
Risparmio Energetico
■ ■ ■ MARZO ■ ■ ■
Condizionamento
■ ■ ■ APRILE ■ ■ ■
Il rifacimento delle facciate
condominiali
■ ■ ■ MAGGIO ■ ■ ■
La manutenzione dei tetti
e dei lastrici solari
■ ■ ■ GIUGNO ■ ■ ■
Certificazione Energetica
■ ■ ■ OTTOBRE ■ ■ ■
Ascensori
■ ■ ■ DICEMBRE ■ ■ ■
Domotica
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La cattedrale di Fermo
Fermo
Provincia dal 2004
La città oggi si presenta divisa in due parti: la parte storica,
cresciuta attorno e sulla sommità del colle Sabulo,
rimasta quasi intatta nei secoli con il suo splendido
aspetto medioevale, ed una parte nuova.
Scavi archeologici condotti a Fermo, in tre distinte aree,
hanno restituito materiale funerario risalente sino ai secoli IX-
VIII avanti Cristo, appartenente alla tipologia proto-etrusca,
tanto che gli studiosi hanno definito l’area di Fermo una isola
culturale villanoviana.
Colonia romana nel 264 a. C., Fermo partecipa a varie campagne
di guerra, ed i suoi abitanti ottengono la cittadinanza
romana nel 90 a.C. Annessa al regno longobardo, e poi Libero
comune nel 1199, conobbe successivamente l’avvicendamento
di diverse signorie.
Nel periodo napoleonico, fu capoluogo del Dipartimento del
Tronto, uno dei tre Dipartimenti in cui erano divise le Marche
(gli altri Dipartimenti erano quelli del Metauro con capoluogo
Ancona e del Musone con capoluogo Macerata) a cui erano
ITALIA DA SCOPRIRE

ITALIA DA SCOPRIRE
TEATRO DELL’AQUILA
Fu edificato su progetto dell’Architetto Cosimo Morelli
di Imola (1729-1812) a partire dal 1780 in sostituzione
di quello ligneo, andato perduto a causa di un incendio.
Aperto il 26 settembre 1790, il Teatro è da oltre
200 anni uno dei poli principali dell’attività culturale
delle Marche. Conta centoventiquattro palchi su cinque
ordini a cornice della platea per una capienza complessiva
di circa 1000 posti. Pregevole è il dipinto del soffitto,
pittura a tempera opera di Luigi Cochetti (Roma
1802- 1884), allievo del Minardi, raffigurante i Numi
dell’ Olimpo, con Giove, Giunone, le tre Grazie e le sei
Ore notturne danzanti, intenti ad ascoltare il canto di
Apollo. Notevole anche il sipario storico,anch’esso opera
del pittore Luigi Cochetti, raffigurante Armonia che
consegna la cetra al genio fermano.
Il palcoscenico di circa 350 metri quadrati e l’acustica
perfetta ne fanno una delle sale storiche più prestigiose
d’Italia.
Il Teatro, che ha vissuto i fasti ottocenteschi con opere
liriche e di prosa in contemporanea con le principali
capitali europee e con la presenza dei più grandi artisti
internazionali, è tornato ad essere il centro di una ampia e
prestigiosa attività artistica dopo un restauro che nel 1997 lo
ha restituito al suo antico splendore.
PALAZZO DEI PRIORI
Edificato alla fine del Duecento, è il più antico palazzo della
città, nato dall’aggregazione di edifici già esistenti, unificati
190
Teatro dell’Aquila
AMMINISTRARE Immobili
Palazzo dei priori
da un’imponente facciata rinascimentale solamente nel 1500.
Al suo interno, situata al primo piano, si trova la sezione picena
del Museo Archeologico dove sono visibili i reperti fermani
che testimoniano la civiltà preromana picena dal IX secolo al III
secolo a.C. Nella Pinacoteca Civica, fra le opere più importanti
la famosa “Adorazione dei pastori” di Peter Paul Rubens e la
“Pentecoste di G. Lanfranco. n