ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 50/09 RGEs. - Kataweb

TRIBUNALE DI NUORO
ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 50/09 R.G.Es.
PROMOSSA DA: Italfondiario spa
CONTRO: XXXXXXX
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
-Rapporto di stima del compendio immobiliare-
C.T.U: incaricato Dott. For. Marco Catte
1

INDICE:
PREMESSA: pag 3
SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI SOPRALLUOGO: pag 9
INDIVIDUAZIONE DEI BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO: pag 9
DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI:pag 10
CARATTERISTICHE DELLA ZONA: pag 13
PRATICHE EDILIZIE: pag 13
DESTINAZIONE URBANISTICA: pag 14
DIVERGENZE DAI DATI CONTENUTI NEL PIGNORAMENTO: pag 14
ACCERTAMENTI DI CONFORMITÀ CATASTALE: pag 15
ACQUISTI mortis causa NON TRASCRITTI: pag 15
VINCOLI E ONERI GIURIDICI A CARICO DELL’ACQUIRENTE: pag 15
VINCOLI E ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI O REGOLARIZZATI AL
MOMENTO DELLA VENDITA A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: pag 15
COSTI PER LA CANCELLAZIONE DEI VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO
CANCELLATI O REGOLARIZZATI AL MOMENTO DELLA VENDITA A CURA E SPESE
DELLA PROCEDURA: pag 16
ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE: pag 16
ASSETO PROPRIETARIO DEGLI IMMOBILI: pag 16
TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI: pag 17
STIMA DEI BENI OGGETTO DI PIGNORAMENTO: pag 20
-scopo pratico della stima: pag 20
-individuazione dell’aspetto economico: pag 20
-scelta del metodo di stima: pag 20
-formulazione del giudizio di valore: pag 21
-aggiunte e detrazioni: pag 21
RIEPILOGO: pag 21
CONCLUSIONI: pag 22
ALLEGATI:
1) repertorio fotografico, 2) visure catastali attuali e storiche, 3) planimetrie, 4) mappa catastale, 5)
concessione edilizia, 6) elenco pratiche edilizie rilasciato dal Comune di Oliena, 7) nota di
trascrizione del pignoramento, 8) elenco schematico dei passaggi di proprietà dell’immobile e delle
sue variazioni catastali.
2

- PREMESSA -
Con ordinanza del 24/11/09 il G.E. Dr.ssa Elisa Marras nominava il sottoscritto Dott. For.
Marco Catte, con studio in Nuoro via Monte Jaca 11, iscritto all’albo dei Dottori Agronomi e
Forestali della Provincia di Nuoro al n. 302, Consulente Tecnico D’ufficio nella causa civile
che oppone Italfondiario spa contro XXXXXXX.
Nell’udienza del 16/02/2010
IL GIUDICE DELL’ESECUZIONE
visto l’art.173bis disp.att.c.p.c., affidava all’esperto il seguente incarico:
1. verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui
all’art.567, 2° comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni
relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del
pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e
dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al Giudice ed al creditore
pignorante quelli mancanti o inidonei; predisponga, sulla base dei documenti in atti,
l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti,
sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non
depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta
identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di
cui all’articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato
rilascio di detta documentazione da parte dell’Amministrazione competente, della
relativa richiesta; acquisisca l’atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante
dalla documentazione in atti) segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
2. descriva, previo necessario accesso, l’immobile pignorato indicando
dettagliatamente: (comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno),
caratteristiche interne ed esterne, stato di manutenzione, superficie (calpestabile) in
mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti
comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.);
3. rediga una breve descrizione complessiva e sintetica dei beni, nella quale saranno
indicati, tra l’altro, anche il contesto in cui si trovano, le caratteristiche e la
3

destinazione della zona e dei servizi da essa offerti, le caratteristiche delle zone
confinanti;
4. provveda all’identificazione catastale di ciascun immobile accertando, altresì, la
conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano interno,
dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di
rilevata difformità: a) se i dati indicati nel pignoramento non hanno mai identificato
l’immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati nel
pignoramento sono erronei ma consentono l’identificazione del bene; c) se i dati
indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza
individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del
compendio pignorato;
5. proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del
catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene,
alla sua correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non
regolarmente accatastate;
6. indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
7. indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni
amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione
realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico – edilizia, descriva
dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l’illecito sia stato sanato o
sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5°, del D.P.R. 6 giugno
2001, n.380 e 40, comma 6° della L.28 febbraio 1985, n.47 e successive modificazioni,
quantificando altresì i costi di sanatoria; fornisca le notizie di cui all’art. 40 della L.
47/85 ed all’art. 46 del D.L.vo 378/01, indichi in particolare gli estremi della
concessione/licenza ad edificare o del permesso di costruire e della eventuale
concessione/permesso in sanatoria, ovvero dica se la costruzione è iniziata prima del
1° settembre 1967;
8. dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest’ultimo
caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del Giudice
dell’Esecuzione) all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del
frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente
approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;
9. se l’immobile è pignorato solo pro quota, indichi i nominativi dei comproprietari e la
misura delle quote ai medesimi spettante; dica se esso sia divisibile in natura e,
4

proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario
all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla
relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale) indicando
il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e
prevedendo gli eventuali conguagli in denaro, proceda, in caso contrario, alla stima
dell’intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche
alla luce di quanto disposto dall’art. 577 c.p.c. dall’art. 846 c.c. e dalla L. 3 giugno
1940, n. 1078 e alla stima della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di
vendita per le quote indivise;
10. accerti se l’immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o
la detenzione del bene evidenziano se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del
pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l’ufficio del registro degli atti privati
contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica
sicurezza ai sensi dell’art.12 del D.L. 21 marzo 1978, n.59, convertito in L. 18 maggio
1978, n.191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva
indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il
relativo giudizio;
11. ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore
esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale;
12. indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di
inalienabilità o indivisibilità;
13. accerti l’esistenza di vincoli o oneri (di natura anche condominiale) distinguendo ed
indicando quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno invece
cancellati o regolarizzati dalla procedura, indicando, per questi ultimi, i costi a ciò
necessari; il perito dovrà in particolare ed in ogni caso, pronunciarsi esplicitamente, in
senso affermativo o negativo, sull’esistenza dei seguenti oneri o vincoli:
per i vincoli che resteranno a carico dell’acquirente:
• Domande giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni;
• Atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all’inedificabilità o diritti di
prelazione;
• Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale,
con precisazione della relativa data e della eventuale trascrizione;
5

• Altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù,
uso, abitazione);
per i vincoli e oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento
della vendita a cura e spese della procedura:
• Iscrizioni;
• Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli;
altre informazioni per l’acquirente, concernenti:
• l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese
condominiali ordinarie);
• eventuali spese straordinarie eventualmente deliberate ma non ancora scadute;
• eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori
alla data della perizia;
• eventuali cause in corso;
• individuazione di precedenti proprietari nel ventennio e elencazione di ciascun
atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi, anche sulla scorta della
relazione notarile.
14. rilevi l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici
evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;
15. determini
• il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e
analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento;
• analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali
adeguamenti in maniera distinta per lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di
possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, altri oneri o
pesi operando le opportune decuratazioni sul prezzo di stima considerando lo
stato di conservazione dell’immobile;
• il valore finale del bene, al netto delle decurtazioni e correzioni prefigurando
altresì le diverse ipotesi in cui eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o
6

DISPONE
che l’esperto
catastale siano assunti dalla procedura, ovvero siano lasciti interamente a carico
dell’acquirente;
• nel caso si tratti di quota indivisa, la valutazione della sola quota;
a) comunichi alle parti a mezzo posta o fax l’inizio delle operazioni peritali;
b) restituisca i risultati delle indagini svolte in apposita relazione redatta fornendo
compiuta, schematica e distinta risposta (anche negativa) ai singoli quesiti;
c) invii, a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa,
anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la
ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato
ai creditori procedenti o intervenuti, al debitore, anche se non costituito, ed al
custode eventualmente nominato, almeno quarantacinque giorni prima
dell’udienza fissata per l’emissione dell’ordinanza di vendita ai sensi dell’articolo
569 c.p.c. assegnando alle parti un termine non superiore a quindici giorni
prima della predetta udienza per far pervenire, presso di lui note di osservazione
al proprio elaborato;
d) intervenga all’udienza fissata ex art.569 c.p.c. per l’emissione dell’ordinanza di
vendita al fine di rendere eventuali chiarimenti in ordine al proprio incarico;
e) depositi, almeno dieci giorni prima dell’udienza fissata ex art.569 c.p.c. per
l’emissione dell’ordinanza di vendita, il proprio elaborato peritale completo di tutti
gli allegati, sia in forma cartacea (due copie oltre l’originale), sia in forma
elettronica su apposito cd-rom redatto con programmi compatibili con Microsoft
Word (almeno versione 2000), recante copia della perizia, della planimetria
relativa all’immobile e delle foto in formato digitale;
f) alleghi alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dell’intero
compendio pignorato estraendo immagini di tutti gli ambienti (terrazzi, giardini,
accessori, parti comuni ed eventuali pertinenze compresi);
g) alleghi alla relazione la planimetria del bene, la visura catastale attuale, copia
della concessione o della licenza edilizia e degli eventuali atti di sanatoria, copia
del contratto di locazione o del titolo legittimante la detenzione e del verbale
7

d’accesso contenente il sommario resoconto delle operazioni svolte e le
dichiarazioni rese dall’occupante, nonché tutta la documentazione ritenuta di
necessario supporto alla vendita;
h) alleghi, altresì attestazione di aver trasmesso alle parti copia della perizia;
i) segnali tempestivamente al custode (o, se non nominato, al Giudice
dell’Esecuzione) ogni ostacolo all’accesso;
j) formuli tempestiva istanza di proroga del termine per il deposito della relazione
in caso di impossibilità di rispettare il termine concesso.
AUTORIZZA
il C.T.U. ad estrarre copia degli atti dalla procedura e ad acquisire direttamente presso
uffici pubblici e privati i documenti che si profilino necessari o utili per l’espletamento
dell’incarico (anche in copia semplice, con particolare riferimento all’atto di provenienza ed
ai contratti di locazione od affitto registrati).
DISPONE
Che il creditore procedente e gli uffici interessati al rilascio della necessaria
documentazione forniscano sollecitamente al C.T.U. ogni opportuna assistenza ai fini del
migliore espletamento dell’incarico.
ORDINA
Al debitore, quale custode ex lege del bene pignorato, o al custode nominato di consentire
la visita dell’immobile al C.T.U.
8

SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI SOPRALLUOGO:
Per prima cosa mi recai presso gli uffici del catasto e della conservatoria dei RR.II. di
Nuoro per verificare materiale e informazioni riguardanti i beni da stimare.
In particolare verificai eventuali passaggi di proprietà dell’immobile e l’elenco completo
delle trascrizioni ed iscrizioni, anche sulla base della certificazione notarile .
Successivamente, con comunicazione data per lettera A/R , a mezzo fax e tramite PEC,
ho convocato le parti interessate, fissando l’appuntamento per il giorno 05/05/2010 alle
ore 16.00 e seguenti presso un luogo comune di incontro da cui raggiungere l’immobile
oggetto di pignoramento sito in V.le italia, 100 ad Oliena.
Al sopralluogo ha presenziato il Sig. Fele Francesco, amministratore della ditta XXXXXX
srl proprietaria per la quota pari ad 1/1 dell’immobile pignorato.
Non si è presentato il creditore pignorante Italfondiario spa, rappresentata e difesa
dall’avvocato Salvatore Marteddu del foro di Nuoro.
Il Sig. Fele Francesco ha fornito al CTU tutte le informazioni di propria conoscenza e le
precisazioni richieste e ritenute necessarie per la esatta definizione e individuazione dei
beni elencati negli atti di causa.
Le operazioni si sono protratte fino alle ore 17.15.
Un secondo sopralluogo è stato fatto il giorno 19/05/2010, a partire dalle ore 16.00 e fino
alle 18.00, in quanto nel primo non era stato possibile ispezionare tutto il fabbricato.
Durante i sopralluoghi il CTU ha verificato la conformità dei luoghi alle risultanze
documentali eseguendo alcune misurazioni e varie foto digitali.
Infine mi recai presso l’ufficio tecnico del Comune di Oliena per acquisire la concessione
edilizia relativa al bene pignorato.
Purtroppo il comune non ha potuto fornire copia della concessione; copia della prima
concessione edilizia, è stata fornita dall’amministratore della ditta XXXXXX e viene
allegata alla presente, unitamente all’elenco degli atti amministrativi emessi a favore della
ditta proprietaria dell’immobile pignorato.
- FORMANO OGGETTO DEL PIGNORAMENTO I SEGUENTI IMMOBILI:
Terreno in località “Piricchiddai” distinto al NCT al F 57 - Mapp. 848 – mq 3219 – natura T
9

Osservazioni:
In seguito agli accertamenti svolti presso gli uffici del catasto, i dati indicati nel
pignoramento non corrispondono a quelli reali.
La procedura di accatastamento, (TIPO MAPPALE del 20709/1995 n. 32048.1/1995 in atti
dal 25/06/2003) ha eliminato il mappale 848 con la conseguente costituzione del mappale
1557.
La storia del mappale originario 848 e di quello attuale 1557 sono meglio evidenziate nelle
visure storiche allegate.
Da esse si evince che:
Il mappale 848 è stato soppresso in seguito al tipo mappale su citato; la soppressione ha
originato il seguente immobile: F 57 particella 1557 che ingloba e comprende anche le
vecchie particelle 537 , 848, 1552, 1554, 1555, 1556, 1040, 1219, 1220 le quali a loro
volta si erano originate dalla soppressione del mappale 848.
Nella tabella che segue vengono riassunti i dati catastali riferiti all’immobile:
Comune
Censuario
Foglio Particella Sub Zona Cens. Cat. Classe
Oliena 57 1557 D/1
- DESCRIZIONE DEll’IMMOBILE:
L’immobile oggetto di valutazione è sito nel centro abitato del Comune di Oliena, in V.le
Italia.
Trattasi di un Fabbricato, ad uso produttivo (lavorazione e produzione di dolci), iniziato a
costruire nel 1974, completato negli anni seguenti e ampliato nel 1995.
Il corpo di fabbrica si sviluppa su tre livelli, uno dei quali parzialmente interrato.
Il piano seminterrato è accessibile attraverso il vasto cortile perimetrale che circonda tutto
il fabbricato, essendo posizionato nel lato posteriore.
Il piano terra è collegato con il primo piano da una scala interna.
Confina per tre lati con altri immobili simili e per un lato con un terreno inedificato.
Intorno all’immobile è presente una fascia di terreno in parte adibita a parcheggio ed in
parte a giardino
L’ immobile si compone dai seguenti vani:
10
Vani
Rendita
€ 6.447,96

PIANO INTERRATO:
-magazzino di circa 165 mq accessibile dalla parte posteriore dell’immobile;
-locale gruppo elettrogeno della potenza di 36 kw, adiacente al magazzino di mq 4 circa
con adiacente vano ripostiglio di mq 5 circa;
-locale caldaia di mq 21 circa;
PIANO TERRA:
-locale negozio adibito alla vendita diretta dei dolci mq 16,7 circa ;
-servizi (n. 2 ) ciascuno con sanitari incluse le docce di mq complessivi 42 circa;
-piccolo ripostiglio di complessivi mq. 4;
-lavatoio di mq 29,4 circa;
-n. 2 celle frigo di complessivi mq 84 circa;
-locale adibito alla lavorazione delle uova di mq 26,6 circa;
-locale per la conservazione ed il deposito del prodotto finito di mq 95 circa;
-sala lavorazione di mq 570 circa con uscita di sicurezza con maniglione antipanico che
collega al magazzino;
-locale magazzino di mq 73 circa;
-atri e anditi vari per complessivi mq 60 circa.
PIANO PRIMO:
-locali ufficio (n. 2) di complessivi mq 46 circa;
-locale archivio di mq 20,5 circa;
-bagno di mq 5,4 circa;
-terrazza di mq 91,60 circa;
Complessivamente i vani coprono una superficie utile di mq 1.267 circa.
Caratteristiche del fabbricato:
-Fondazioni: isolate, plinti in c.a.;
-Struttura portante in pilastri di calcestruzzo armato - travi prefabbricate in c.a. integre;
-Solai in laterocemento, in piano;
-Tetto con più falde e copertura in parte con tegole curve tipo “coppi” in parte in lastre di
eternit su struttura portante in alluminio;
-Muratura interna (tramezzi) in mattoni forati posti di coltello dello spessore di cm 8 ad una
fila;
-Pavimentazione in gress porcellanato, di vario tipo e colore a seconda delle stanze;
11

nella zona di lavorazione alcune stanze (celle frigo e lavatoio) hanno pavimento di tipo
industriale;
-Intonaci eseguiti in malta di calce e cemento tirato a fratazzo fino per gli interni e per gli
esterni;
-Tinteggiatura esterna, con tinte idrofughe al quarzo, in alcuni punti fatiscente;
-Pareti interne tinteggiate in bianco e beiges a seconda delle zone, nel complesso ben
conservate; non sono state individuate alterazioni derivanti da eventuali infiltrazioni di
umidità.
-Cancello d'ingresso: in ferro verniciato verde con due ante.
-Infissi esterni: di varia forma e dimensione in alluminio - in buono stato – nessuna
protezione;
-Infissi interni: in parte in alluminio acciaio (zona di produzione – piano terra) in parte in
legno massello (zona uffici) - in buono stato
-Scale interne: struttura in c.a. – con ringhiera in ferro e rivestimento in marmo;
-Spazi aperti: cortile di pertinenza comune con le abitazioni circostanti, adibito a
parcheggio e giardino, cancello in ferro a due ante, pavimento in terra battuta.
Nel complesso l’immobile si presenta in buono stato di conservazione e si può dire rispetti
le condizioni di ordinarietà per la medesima categoria di immobili.
Gli unici interventi, esclusivamente di tipo manutentivo, sarebbero necessari sulla facciata
esterna in alcune parti.
Caratteristiche impianti:
-Impianto elettrico: perfettamente funzionante, regolarmente a norma in genere esterno su
tubazione o canaletta a vista. Trattandosi di impianto industriale sono presenti diversi
quadri di comando.
Per sopperire eventuali carenze di energia elettrica è presente nella parte posteriore
dell’immobile un gruppo elettrogeno della potenza di Kw 36.
-Antifurto: No
-Citofonico: Si
-Idrico: tubazione in acciaio, funzionante.
-Telefonico e internet: Si
-Termico: su tutto il fabbricato, funzionante e ad uso solo della zona uffici;
-Pompe di calore. Solo nella zona uffici;
12

Particolari pregi:
Esposizione favorevole, ubicazione in zona semicentrale ma con adeguata dotazione di
servizi di ogni tipo (attività commerciali, banche ecc), collegamenti con le strade principali,
buono stato generale di conservazione.
Particolari difetti:
La struttura non presenta particolari difetti; come detto rispetta le condizioni di ordinarietà.
-CARATTERISTICHE DELLA ZONA:
• Ubicazione: Comune di Oliena V.le Italia;
• Caratteristiche: centro urbano;
• Zone limitrofe:Centro storico;
• Traffico: locale per la maggior parte dell’anno;
• Servizi di interesse pubblico nelle vicinanze: negozi e uffici vari, banca, anfiteatro
comunale distano pochi minuti a piedi;
• Collegamenti: Vicinanza con la strade di collegamento Nuoro-Oliena e Oliena-
Dorgali.
-PRATICHE EDILIZIE:
L’unità immobiliare costituita dai suddetti fabbricati risulta regolarmente accatastata in data
17/03/1981 (vedasi visura storica allegata - particella 1557 F. 57).
Nel 1995 ( variazione del 19/10/1995 n. 2700/1995 in atti dal 26/10/1995 AMPL – VEDASI
VISURA STORICA DEL MAPPALE 1557 ALLEGATA), c’è stato un ampliamento
dell’immobile che ha riguardato l’ala del fabbricato attualmente destinata alla
conservazione dei dolci (celle frigo, sala prodotto finito).
Le strutture sono state realizzate sostanzialmente in conformità al progetto presentato, alle
autorizzazioni o concessioni amministrative, nel pieno rispetto della normativa urbanisticoedilizia.
Difformità riscontrate in fase di accertamento sono relative ad alcune porzioni di fabbricato
previste in progetto ma mai realizzate.
Per l’immobile in oggetto esistono i seguenti atti urbanistico - amministrativi:
13

-licenza di costruzione n° 1 rilasciata in data 03/01/1974 dal Comune di Oliena allegata
alla presente relazione.
-licenza per costruzione di uno stabilimento dolciario, richiesta da DOLCI SARDI spa e
rilasciata dal Comune di Oliena in data 17/03/1976;
-licenza per progetto di variante, richiesta da DOLCI SARDI spa e rilasciata dal Comune di
Oliena nel Febbraio 1977;
-Costruzione di una cabina elettrica a muro necessaria per l’attivazione dello stabilimento
dolciario in Viale Italia, richiesta da Fele Francesco – delegato dalla società DOLGI SARDI
spa e rilasciata dal Comune di Oliena in data 14/06/1977.
Il sottoscritto ha fatto richiesta al Comune di Oliena degli atti su elencati, ottenendo tuttavia
soltanto un elenco dei medesimi in quanto non si è riusciti a reperire presso l’archivio le
copie dei provvedimenti.
L’elenco degli stessi è allegato alla presente.
La licenza di costruzione allegata è stata prodotta dall’amministratore della ditta
XXXXXXX.
-DESTINAZIONE URBANISTICA:
L’immobile è stato edificato su un lotto di terreno di circa 3.300 mq incluso nel programma
di fabbricazione del comune di Oliena.
Allo stato attuale l’immobile risulta occupato dalla ditta XXXXXXX, al cui interno svolge la
propria attività imprenditoriale.
L’atto di acquisto del terreno su cui sorge l’immobile, stipulato dinnanzi al notaio
Bartolomeo Serra in data 03/12/1975, risulta regolarmente registrato presso gli uffici della
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Nuoro (cfr. paragrafo “assetto proprietario degli
immobili”).
-DIVERGENZE DAI DATI CONTENUTI NEL PIGNORAMENTO:
La descrizione attuale del bene è conforme a quella contenuta nella nota di trascrizione
del pignoramento per quanto concerne Comune censuario, e ubicazione, ma non per dati
catastali, consistenza, tipologia di immobile (cfr. paragrafo “accertamenti di conformità
catastale”).
I dati indicati nel pignoramento non hanno sempre identificato l’immobile ma consentono la
sua univoca identificazione.
14

-ACCERTAMENTI DI CONFORMITÀ CATASTALE:
Relativamente agli immobili rispetto a quanto contenuto nel pignoramento c’è difformità
rispetto al numero di mappale, alla tipologia di immobile ed alla sua reale consistenza.
Tuttavia lo stato reale dell’immobile è conforme rispetto all’attuale descrizione catastale.
-ACQUISTI mortis causa NON TRASCRITTI: NESSUNO
-VINCOLI E ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL’ACQUIRENTE:
-Domande giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni: NESSUNO
-Atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all’edificabilità o diritti di prelazione:
NESSUNO
-Altri pesi o limitazioni d’uso: NESSUNO
-VINCOLI E ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI O REGOLARIZZATI AL
MOMENTO DELLA VENDITA A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA:
-Articolo 4852 Casella 6082 trascritto in data 14 giugno 2001.
Verbale di pignoramento immobili Tribunale civile di Nuoro - 22 maggio 2001 - repertorio
475.
A favore: Banca Cis spa.
Contro: XXXXXX.
Il presente pignoramento grava sul bene immobile sito nel comune di Oliena distinto al
NCT con il Foglio 57 – Mappale 848 – mq. 3219;
-Articolo 5995 Casella 8293 trascritto in data 11 luglio 2008.
Scrittura privata con sottoscrizione autenticata dal Notaio Lamberto Corda in data 7 luglio
2008 – repertorio 20962, recante contratto preliminare di vendita.
A favore: Lanaittu srl con sede a Cagliari c. f. 03171140928.
Contro: XXXXX.
Immobile sito nel comune di Oliena, località “Piricchiddai”, costituito da capannone
industriale composto da piano scantinato e due piani fuori terra, con ufficci, servizi ed
annessi cortili pertinenziali in proprietà esclusiva, distinto al NCT con il Foglio 57 –
Mappale 1557.
Coerenze. Boi Putzu Antonio, eredi Boi Sebastiano, Carta Anna Rosa e Francesco,
Puligheddu Anna.
-Articolo 8558 Casella 11579 trascritto in data 19 ottobre 2009.
15

Verbale di pignoramento immobili Tribunale civile di Nuoro - 22 aprile 2009 - repertorio
319.
A favore: Italfondiario spa.
Contro: XXXXXXX.
Il presente pignoramento grava sul bene immobile sito nel comune di Oliena distinto al
NCT con il Foglio 57 – Mappale 848 – mq. 3219;
-COSTI PER LA CANCELLAZIONE DEI VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE
SARANNO CANCELLATI O REGOLARIZZATI AL MOMENTO DELLA VENDITA A
CURA E SPESE DELLA PROCEDURA:
Il costo per la cancellazione del pignoramento è determinato in € 262,00 (€
DUECENTOSESSANTADUE/00 )
-ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE:
-Importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione: NESSUNO
-Eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute: NESSUNO
-Eventuali cause in corso: NESSUNO
-Esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici ed eventuali
oneri di affrancazione o riscatto: NESSUNO
-Individuazione di precedenti proprietari nel ventennio e elencazione di ciascun atto di
acquisto, con indicazione dei suoi estremi, anche sulla scorta della relazione notarile:
NESSUNO
-ASSETO PROPRIETARIO DEGLI IMMOBILI:
Diritto di proprietà per quota 1/1 a favore di XXXXXX per l’immobile precedentemente
descritto.
PROVENIENZA DELL’IMMOBILE:
Articolo 416 Casella 490 Trascritto in data 2 febbraio 1976.
Atto notaio Bartolomeo Serra 3 dicembre 1975 repertorio 116223 – registrato a Nuoro in
data 22 dicembre 1975 n. 1871 vol. 200, recante compravendita.
A favore: Dolci Sardi spa
16

Contro: Puligheddu Manconi Anna nata a Oliena il 09/05/1921, la quale ha venduto il
terreno sito in Oliena località “Piricchidai” distinto al NCT con il Foglio 57 Mappale 848 ex
mappali 848/A – 206/C – 809/B di mq. 3219.
Coerenze. Boi Putzu Antonio, eredi Boi Sebastiano, Carta Anna Rosa e Francesco,
proprietà della venditrice, dalla quale il terreno venduto avrà diritto di accesso dalla strada
di circonvallazione Viale Italia
N.B. COME SI EVINCE DALLA VISURA CAMERALE (PAG 3) ALEEGATA DAI LEGALI
DELLA PARTE CREDITRICE AL FASCICOLO, XXXX E XXXXX SONO LA MEDESIMA
SOCIETA’, TRATTANDOSI DI UNA MERA VARIAZIONE DELLA DENOMINAZIONE
SOCIALE RISALENTE AL 03/07/1981.
-TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI:
Come si evince dalla certificazione notarile allegata al fascicolo dell’esecuzione,
relativamente alla ditta XXXXXXX) ed al bene immobile sito nel Comune di Oliena distinto
al NCT con il Foglio 57 Mappale 848 (oggi soppresso ed unito al Mappale 1557), sul quale
insiste un capannone industriale distinto al NCEU con il foglio 57 Mappale 1557, a
decorrere dal 02/02/1976 a tutto il 20/10/2009, sussistono le seguenti Pubblicazioni:
TRASCRIZIONI:
-Articolo 4852 Casella 6082 trascritto in data 14 giugno 2001.
Verbale di pignoramento immobili Tribunale civile di Nuoro - 22 maggio 2001 - repertorio
475.
A favore: Banca Cis spa.
Contro: XXXXX
Il presente pignoramento grava sul bene immobile sito nel comune di Oliena distinto al
NCT con il Foglio 57 – Mappale 848 – mq. 3219;
-Articolo 5995 Casella 8293 trascritto in data 11 luglio 2008.
Scrittura privata con sottoscrizione autenticata dal Notaio Lamberto Corda in data 7 luglio
2008 – repertorio 20962, recante contratto preliminare di vendita.
A favore: Lanaittu srl con sede a Cagliari c. f. 03171140928.
Contro: XXXXX
Immobile sito nel comune di Oliena, località “Piricchiddai”, costituito da capannone
industriale composto da piano scantinato e due piani fuori terra, con ufficci, servizi ed
17

annessi cortili pertinenziali in proprietà esclusiva, distinto al NCT con il Foglio 57 –
Mappale 1557.
Coerenze. Boi Putzu Antonio, eredi Boi Sebastiano, Carta Anna Rosa e Francesco,
Puligheddu Anna.
-Articolo 8558 Casella 11579 trascritto in data 19 ottobre 2009.
Verbale di pignoramento immobili Tribunale civile di Nuoro - 22 aprile 2009 - repertorio
319.
A favore: Italfondiario spa.
Contro: XXXXXX.
Il presente pignoramento grava sul bene immobile sito nel comune di Oliena distinto al
NCT con il Foglio 57 – Mappale 848 – mq. 3219;
A tutto il 2009, non risultano atti regolarmente trascritti che attestino il passaggio del bene
immobile dalla società Dolci Sardi spa alla società XXXXX
ISCRIZIONI:
-Articolo 996 Casella 6703 iscritta in data 9 agosto 1991.
Atto Notaio Anna Consiglia Grilletti del 30 luglio 1991 – repertorio 10092, recante ipoteca
volontaria a garanzia di finanziamento.
A favore: CIS Credito Industriale Sardo.
Contro: XXXXXXX.
Capitale lire 604.000.000 – Ipoteca lire 1.208.000.000 – Durata 10 anni.
La presente iscrizione grava sul bene immobile sito nel comune di Oliena distinto al NCT
con il Foglio 57 – Mappale 848 – mq. 3219;
-Articolo 997 Casella 6704 iscritta in data 9 agosto 1991.
Atto Notaio Anna Consiglia Grilletti del 30 luglio 1991 – repertorio 10092, recante ipoteca
volontaria a garanzia di finanziamento.
A favore: CIS Credito Industriale Sardo spa.
Contro: XXXXXX
Capitale lire 604.000.000 – Ipoteca lire 1.208.000.000 – Durata 10 anni.
La presente iscrizione grava sul bene immobile sito nel comune di Oliena distinto al NCT
con il Foglio 57 – Mappale 848 – mq. 3219;
-Articolo 917 Casella 7080 iscritta in data 21 settembre 1995.
18

Atto Notaio Anna Consiglia Grilletti del 13 settembre 1995 – repertorio 13051, recante
ipoteca volontaria a garanzia di finanziamento.
A favore: CIS Credito Industriale Sardo spa.
Contro: XXXXXX.
Capitale lire 400.000.000 – Ipoteca lire 800.000.000 – Durata 8 anni.
La presente iscrizione grava sul bene immobile sito nel comune di Oliena distinto al NCT
con il Foglio 57 – Mappale 848 – mq. 3219;
Sono state fatte dal sottoscritto CTU, presso gli uffici di pubblicità immobiliare e
sulla base della certificazione notarile, le verifiche relativamente alle trascrizioni e
iscrizioni e rispetto ai dati contenuti nel fascicolo della procedura, per un periodo
ULTRAVENTENNALE.
Dal 19/10/2009 (data di riferimento della certificazione notarile) a tutt’oggi, il sottoscritto
non ha riscontrato nessuna variazione rispetto a quanto riportato nelle certificazione
notarile.
Alla presente relazione viene allegata la nota di trascrizione del pignoramento assente nel
fascicolo di parte.
19

STIMA DEI BENI OGGETTO DI PIGNORAMENTO
I beni oggetto di pignoramento vengono stimati come lotto unico.
SCOPO PRATICO DELLA STIMA:
Scopo della stima è quello di determinare il valore di mercato dei beni pignorati, al fine di
poterli successivamente mettere in vendita.
INDIVIDUAZIONE DELL’ASPETTO ECONOMICO:
L’aspetto economico individuato per la valutazione del bene è quello del valore di mercato.
Sono state svolte accurate indagini, avvalendosi anche della collaborazione del personale
dell’ufficio tecnico del Comune di Oliena, e presso gli uffici del Catasto e della
Conservatoria di Nuoro, oltre che consultando colleghi liberi professionisti, agenzie
immobiliari e pubblicazioni di settore, al fine di individuare prezzi di vendita riferiti a
transazioni già verificatesi di immobili simili, per caratteristiche intrinseche ed estrinseche,
a quello oggetto di valutazione.
Nella ricerca sono stati considerati i prezzi di mercato praticati nella zona interessata per
immobili similari, l’andamento del mercato, l’accessibilità e la presenza di servizi primari e
secondari, le caratteristiche, paesaggistiche e climatiche della zona.
E’ quindi possibile disporre di valori di mercato oggettivi da utilizzare come parametri di
riferimento per esprimere il giudizio di valore.
SCELTA DEL METODO DI STIMA:
La stima è stata condotta rispettando il principio dell’ordinarietà con metodo sintetico –
comparativo, confrontando il bene da stimare con i beni simili precedentemente individuati.
Il valore ottenuto, definito valore ordinario, va adeguato alle reali condizioni dei beni
oggetto di valutazione, al fine di ottenere il valore reale, effettuando eventuali aggiunte e/o
detrazioni.
Mediando tutti i valori di compravendita individuati è’ risultato quanto segue:
20

TIPOLOGIA DI
BENE
Immobile ad uso
produttivo
PARAMETRO
UNITARIO
21
VALORE DI MERCATO MEDIO
CONSUETUDINARIO PER LA ZONA
Mq € 520,00
Applicando tali valori ai beni oggetto di valutazione si avrà:
Mq 1.267 x 520,00 €/Mq = € 658.840,00
TOTALE VALORE ORDINARIO FABBRICATI = € 658.840,00
FORMULAZIONE DEL GIUDIZIO DI VALORE:
Sulla base delle indagini condotte, si ritiene congruo formulare un giudizio di valore
ordinario pari ad € 658.840,00.
AGGIUNTE E DETRAZIONI:
Al valore ordinario o normale così calcolato, talvolta è necessario apportare eventuali
aggiunte e/o detrazioni, al fine di arrivare al valore reale dei beni oggetto di stima.
Non si ritiene necessario nel caso specifico apportare aggiunte e/o detrazioni al valore
ordinario determinato poiché come detto in precedenza il bene rispecchia le condizioni di
ordinarietà per la specifica categoria di immobili.
Il valore reale finale del bene oggetto di valutazione coincide con quello ordinario:
Valore fabbricato e 658.840,00
RIEPILOGO:
Nella esecuzione immobiliare promossa da Italfondiario spa nei confronti di XXXXX, sono
stati stimati i seguenti beni immobili :
-Lotto unico-
Immobile ubicato in Comune di Oliena, censito al NCEU al F. 57 M. 1557, Cat.D/1;
Valore del lotto € 658.840,00

CONCLUSIONI
Il sottoscritto C.T.U. ritiene di avere pienamente adempiuto all’incarico conferitogli,
restando comunque a disposizione del Giudice per qualsiasi delucidazione o chiarimento
sia ritenuto necessario.
Nuoro________________
22
Il C.T.U.
Dott. For. Marco Catte

REPERTORIO FOTOGRAFICO
-Ingresso esterno-
-Ingresso esterno-
23

-Vista esterna con cortile-
-Viste esterne laterali-
24

-Ala prefabbricata-
25

PIANO PRIMO
-Andito interno-
-Scala interna-
26

-Uffici-
27

-Archivio-
-Bagno- -Ripostiglio-
28

PIANO TERRA
-Andito-
-Servizi-
29

-Magazzino-
-Negozio-
30

-Sala lavorazione-
31

-Particolari travi e infissi zona lavorazione-
32

-Porta di sicurezza zona di lavorazione-
-Particolare impianto elettrico-
33

-Quadri elettrici-
34

-Lavatoio-
-Locale deposito materie prime-
35

-Celle frigo-
36

-Sala lavorazione uova-
-Sala prodotto finito-
37

PIANO SCANTINATO
-Accesso magazzino scantinato-
-Magazzino scantinato-
38

-Particolare impianto elettrico magazzino scantinato-
39

-Accesso gruppo elettrogeno-
-Locale gruppo elettrogeno-
40

-Accesso caldaia-
-Locale caldaia-
41

-Copertura ala prefabbricata-
-Copertura fabbricato-
42

-Veranda esterna-
43