Marzo 2010 Numero - Anaci

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Responsabilità al Comune o ai condomini? Il condominio da me amministrato è stato costruito in una zona dove il Comune ha permesso la lottizzazione del terreno stipulando una convezione richiamata nei rogiti dei vari acquirenti alla quale tutti i condomini residenti devono conseguentemente adeguarsi. Nella Convenzione si legge: ”le opere di urbanizzazione primarie... e secondarie... previste... passeranno gratuitamente in proprietà al Comune di Magnago con il conseguente trasferimento di possesso del godimento, con i relativi vantaggi ed oneri, contestualmente alla redazione del verbale di collaudo delle opere previste. I lottizzanti e i suoi successori o aventi causa si impegnano ad assumere l’onere dello sfalcio dell’erba delle aree a verde, della pulizia, dello sgombero della neve sulle aree adibite a parcheggio e della manutenzione ordinaria dei parcheggi”. In considerazione del fatto che tutte le opere di urbanizzazione passano di proprietà del Comune, si chiede se i condomini possano essere ritenuti responsabili di quanto Filo diretto Il Centro Studi risponde 58 accade nei parcheggi o nelle aree a verde se cioè sia opportuno stipulare una apposita polizza assicurativa che copra l’eventuale responsabilità civile o se la responsabilità di quanto avviene in queste aree, che sono comunque aperte al pubblico, non ricada sui condomini ma sia da considerarsi competenza del Comune di Magnago . Risponde Eugenio Antonio Correale I proprietari delle porzioni immobiliari che hanno assunto l’onere di provvedere alla pulizia, al taglio dell’erba ed allo sgombero della neve oggettivamente esercitano sulla aree a verde destinate a passare al Comune un potere di “governo”, limitato appunto alle dette operazioni ma certamente apprezzabile per entità delle ipotizzabili responsabilità ed anche per possibile ricorrenza di eventi dannosi. Si pensi alle cadute sulla neve, od anche a sinistri di tale fatta, che possano derivare da “insidie”, ovvero da buche che si determinano nel prato o da qualsivoglia altra analoga evenienza. Vi è quindi ampia ragione per porre mente alla stipula di adeguata l’amministratore copertura assicurativa, in ordine alla quale appare opportuno ricordare che nel nostro bel paese sovente accade che le linee programmatiche rimangano tali e non si risolvano in fatto concreti. Pertanto, si suggerisce di verifi care se davvero ed in concreto (cioè, mediante atto di trasferimento debitamente trascritto) le aree a verde siano state effettivamente alienate a favore del Comune. Talvolta, e per certo non di rado, è accaduto che le clausole contenute nelle Convenzioni non sia siano tradotte in rogiti, tanto che nei nostri repertori di giurisprudenza si rinvengono controversie nelle quali taluno cerca di fare valere intervenute prescrizioni del diritto di fare valere la clausola di trasferimento. Cambio di amministrazione Sono un associato e Vi scrivo la presente per richiedere informazione in merito al passaggio consegne tra Amministratore uscente ed Amministratore nominato. C’è un termine legale entro il quale dovrei effettuare il passaggio di tutta la documentazione al nuovo
Amministratore? La nomina del nuovo Amministratore è stata fatta dal giudice il 09/12/2009 ed è stata indetta un’Assemblea dai Condomini per il 05/02/<strong>2010</strong> per decidere il da farsi, inoltre sembra che i Condomini non vogliano cambiare la ns Amministrazione. Risponde Eugenio Antonio Correale Referente dell’obbligo dell’amministratore di consegnare i documenti della gestione tenuta nell’interesse del condominio è l’articolo 1713 del codice civile, nel quale è statuito che “Il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato”. Ben si vede che la norma di legge non indica alcun termine dilatorio e non autorizza l’ex amministratore a concedersi particolari dilazioni prima di procedere alla consegna. Inoltre, la giurisprudenza ha costantementeaffermato che l’ex amministratore non può neppure esercitare una sorta di di- Filo diretto ritto di ritenzione, neppure nel limitato ambito stabilito dall’articolo 2235 del codice, che abilita il professionista (ma solo se iscritto agli albi a trattenere presso di sé i documenti, almeno per il “periodo strettamente necessario alla tutela dei propri diritti secondo le leggi professionali”). In defi nitiva, nel silenzio di disposizioni particolari la nostra giurisprudenza assume che l’ex amministratore debba consegnare i documenti senza indugio. In concreto, il professionista deve valutare le situazioni in relazione alle particolari esigenze che ciascuna fattispecie propone. Non è necessario che tutta quanta la documentazione sia consegnata immediatamente e subito, e vi sono documenti che devono essere trasmessi prima degli altri. Per certo, il nuovo rappre- sentante deve essere messo nelle condizioni di poter colloquiare con i condomini e deve anche essere messo in grado di avviare la gestione economica, raccogliendo le rate in scadenza. Risulterebbe tanto scontato quanto banale la invocazione per il sano e comprensivo concerto tra professionisti; pertanto si evidenzia che talvolta i Giudici mostrano di ritenere normale e giustifi cabile per il titolare di uno studio professionale, notoriamente oppresso da grande mole di incombenze, un periodo di tempo di qualche settimana per le prime consegne. Non occorre aggiungere che, al contrario, nessuna comprensione si dimostra a favore di chi cerchi di condizionare la consegna della documentazione al riconoscimento di particolari competenze. Monumento al fisico Gabrio Piola, nel cortile di Palazzo di Brera a Milano l’amministratore 59
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