Bilancio Esercizio 2009 e Bilancio Consolidato - Sansedoni Spa
Bilancio Esercizio 2009 e Bilancio Consolidato - Sansedoni Spa
Bilancio Esercizio 2009 e Bilancio Consolidato - Sansedoni Spa
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<strong>Bilancio</strong> <strong>Esercizio</strong> <strong>2009</strong> e <strong>Bilancio</strong> <strong>Consolidato</strong><br />
The Italian Asset & Development Company
<strong>Bilancio</strong> di <strong>Esercizio</strong><br />
e <strong>Bilancio</strong> <strong>Consolidato</strong> al<br />
31 dicembre <strong>2009</strong>
2<br />
Palazzo Portinari Salviati - Firenze
4<br />
Palazzo Portinari Salviati - Firenze
Lettera del Presidente e dell’AD<br />
Composizione degli Organi Societari e Società di Revisione<br />
Relazione sulla Gestione del <strong>Bilancio</strong> di <strong>Esercizio</strong><br />
<strong>Bilancio</strong> di <strong>Esercizio</strong><br />
Nota integrativa del <strong>Bilancio</strong> di <strong>Esercizio</strong><br />
Relazione del Collegio Sindacale sul <strong>Bilancio</strong> di <strong>Esercizio</strong><br />
Relazione della Società Revisore dei Conti sul <strong>Bilancio</strong> di <strong>Esercizio</strong><br />
Relazione sulla Gestione del <strong>Bilancio</strong> <strong>Consolidato</strong><br />
<strong>Bilancio</strong> <strong>Consolidato</strong><br />
Nota integrativa del <strong>Bilancio</strong> <strong>Consolidato</strong><br />
Relazione della Società di Revisione dei Conti sul <strong>Bilancio</strong> <strong>Consolidato</strong><br />
5
6<br />
Palazzo Portinari Salviati - Firenze
Lettera del Presidente e dell’Amministratore Delegato<br />
<strong>Sansedoni</strong> S.p.A.<br />
Cari Azionisti,<br />
la crisi economica che dal settembre 2008 ha interessato l’economia mondiale, e quindi anche il nostro<br />
Paese, continua ad avere importanti strascichi anche oggi.<br />
Il <strong>2009</strong> è stato caratterizzato in Italia da un lieve calo dei prezzi delle abitazioni nel loro complesso (0,7%).<br />
In questo contesto <strong>Sansedoni</strong>, nell’anno conclusivo del piano triennale 2007-<strong>2009</strong>, che ha portato a<br />
termine un processo di evoluzione e defi nizione del nuovo modello di business e del nuovo azionariato, ha<br />
conseguito un Utile Netto di oltre 900 mila Euro (942.188), mentre il Patrimonio Gestito ha toccato i 2,5<br />
miliardi di Euro (2,537). Il Valore Totale della Produzione è stato di oltre 26 milioni di Euro (26.917.472),<br />
evidenziando una forte crescita della componente relativa ai ricavi ricorrenti da servizi.<br />
La Società nel corso del <strong>2009</strong> ha perseguito e conseguito molti obiettivi, portando sostanzialmente a<br />
termine il suo piano di sviluppo. Ha infatti consolidato alcuni importanti progetti dando inizio ai lavori di<br />
urbanizzazione dell’insediamento di capo Malfatano ed alla defi nitiva messa a punto dell’intervento di<br />
restauro e rifunzionalizzazione di Palazzo Portinari Salviati in Firenze, volto alla creazione e vendita di<br />
prestigiose unità immobiliari e di spazi per uffi ci e attività commerciali.<br />
Inoltre, nel corso del <strong>2009</strong>, si sono ottenuti i permessi di costruzione ed iniziato l’edifi cazione dei nuovi<br />
lotti del Borgo di Cuna, avviando la commercializzazione del primo fabbricato del progetto Tenuta della<br />
Torre in Roma.<br />
Nel dicembre <strong>2009</strong>, infi ne, <strong>Sansedoni</strong> ha acquistato un terreno a Poggibonsi, dove verrà costruita la sede<br />
di “Siena Nanotech”, il centro ricerche sulle nanotecnologie nato da una partnership fra la Fondazione<br />
MPS e la scuola Normale Superiore di Pisa. Il nostro contributo alla nascita della società ha permesso<br />
alla Fondazione MPS di assolvere alle sue fi nalità istituzionali sviluppando un innovativo ed importante<br />
progetto sul territorio che si inquadra nel profi cuo rapporto di collaborazione che, da sempre, esiste con<br />
la Fondazione MPS.<br />
I dati di bilancio, i progetti avviati e quelli portati a termine, ci consentono quindi di affermare che la Vostra<br />
Società ha affrontato questi ultimi diffi cili anni con determinazione, cautela e anche adeguati risultati.<br />
Ciò ci motiva ancor di più nel perseguire gli obiettivi di crescita nel 2010 e a cogliere tutte le opportunità<br />
offerte dal mercato.<br />
Cordiali saluti,<br />
LUCA BONECHI SERGIO IASI<br />
Siena, maggio 2010<br />
7
8<br />
Capo Malfatano - Cagliari
10<br />
Tenuta Palazzo Capo della Malfatano Portinari Torre - - Salviati Cagliari<br />
Muracciole, - FIRENZE ROMA
Consiglio di Amministrazione<br />
Luca Bonechi Presidente<br />
Mauro Casoli VicePresidente<br />
Sergio Iasi Amm.re Delegato<br />
Mario Amoroso Consigliere<br />
Enrico Cecchetti Consigliere<br />
Graziano Costantini Consigliere (dal 12 ottobre <strong>2009</strong>)<br />
Attilio Di Cunto Consigliere<br />
Alessandro Lastray Consigliere<br />
Gabriello Mancini Consigliere<br />
Riccardo Martinelli Consigliere<br />
Giuseppe Mussari Consigliere (sino al 8 aprile <strong>2009</strong>)<br />
Pierluigi Toti Consigliere<br />
Silvio Troiani Consigliere<br />
Direttore Generale MARA ELETTRA BALBONI<br />
Collegio Sindacale<br />
Giovanni Marabissi Presidente Collegio Sindacale<br />
Sirio Franchetti Sindaco Effettivo<br />
Giampiero Tasco Sindaco Effettivo<br />
Dorina Casadei Sindaco Supplente<br />
Alberto Cavalieri Sindaco Supplente<br />
Organismo di Vigilanza<br />
Alessandro Carlotti<br />
Laura Morini<br />
Giovacchino Rossi<br />
Società di Revisione<br />
PricewaterhouseCoopers S.p.A.<br />
11
12<br />
Capo Malfatano - Cagliari
14<br />
Capo Malfatano - Cagliari
Relazione sulla Gestione<br />
del <strong>Bilancio</strong> di <strong>Esercizio</strong>
Capo Malfatano - Cagliari
Signori Azionisti,<br />
L’esercizio <strong>2009</strong> ha visto la Società fortemente impegnata da un lato nella realizzazione di nuovi<br />
investimenti di elevata complessità in linea con l’evoluzione del progetto industriale 2007-<strong>2009</strong> a suo<br />
tempo approvato e dall’altra nell’operazione straordinaria di ristrutturazione societaria per l’uscita del<br />
Gruppo Toti dall’azionariato di <strong>Sansedoni</strong> S.p.A.<br />
Nel periodo sono infatti maturati i presupposti per il perfezionamento di un’operazione che porterà la<br />
società ad assumere un diverso assetto della compagine azionaria e i cui effetti si concretizzeranno entro<br />
il primo semestre del 2010.<br />
Nel corso dell’anno <strong>2009</strong> la Società ha portato a termine , oltre all’ordinaria operatività e all’attività di<br />
sviluppo delle iniziative nel tempo intraprese due importanti operazioni che l’hanno vista protagonista<br />
insieme ad altri qualifi cati operatori del settore fi nanziario e immobiliare .<br />
I due progetti denominati Chianti Classico e Penny più dettagliatamene illustrati nella relazione della<br />
gestione hanno creato i presupposti per la Società di usufruire nei prossimi anni di duraturi ritorni<br />
reddituali i cui effetti non si sono ancora potuti apprezzare nel decorso esercizio per il protrarsi delle<br />
tempistiche necessarie al perfezionamento delle operazioni.<br />
Pur in presenza della pesante crisi di mercato che ha interessato tutti i settori economici a livello<br />
internazionale e che ha pesantemente infl uito sulla gran parte dei competitors <strong>Sansedoni</strong> ha proseguito nel<br />
periodo nell’attività di sviluppo non trascurando di valutare ogni nuova opportunità offerta dal mercato.<br />
Ciò ha consentito di chiudere l’esercizio al 31.12.<strong>2009</strong> con un utile netto di € 942.188.<br />
I primi mesi dell’anno 2010 vedranno la società impegnata nel perfezionamento dell’operazione<br />
straordinaria di ristrutturazione aziendale e nell’aggiornamento del progetto industriale sul quale<br />
impostare le future strategie.<br />
Andamento della gestione<br />
Andamento del Mercato immobiliare<br />
Nel periodo di riferimento lo sviluppo economico a livello europeo è risultato fortemente condizionato<br />
dalla debolezza della domanda interna che per quanto riguarda l’Italia ha interessato sia i consumi che gli<br />
investimenti. La tendenza negativa della domanda interna si è manifestata fi no dagli ultimi mesi del 2007<br />
ed ha confermato tale trend anche negli anni a seguire fi no al <strong>2009</strong>.<br />
Più critica risulta la domanda di investimento da correlare al clima di incertezza e all’irrigidimento<br />
delle condizioni di fi nanziamento che hanno indotto le imprese a differire i programmi di spesa a tempi<br />
migliori.<br />
Tale fase congiunturale ha interessato sensibilmente anche il mercato immobiliare con una contrazione<br />
delle transazioni e l’allungamento dei tempi medi di vendita. La fl essione registrata è da correlare in<br />
larga misura alla stretta creditizia operata dalle banche in particolare nei confronti delle imprese di<br />
costruzione di iniziativa privata: la richiesta di garanzie aggiuntive, l’allungamento dei tempi di istruttoria,<br />
la diminuzione della quota di fi nanziamento sull’importo totale dell’intervento sono le cause più ricorrenti<br />
del rallentamento delle iniziative.<br />
Diffi cile riuscire a prevedere le tempistiche di ripresa e formulare ipotesi su quando la crisi potrà giungere<br />
a termine.<br />
Le previsioni per il 2010 sono di una situazione ancora stagnante sia pure con connotazioni articolate per<br />
localizzazioni geografi che e per qualità degli immobili.<br />
L’andamento del marcato risulterà, peraltro, infl uenzato dal quadro macroeconomico e in particolare dal<br />
mercato del lavoro dalle politiche di erogazione del credito.<br />
Si può prevedere una migliore tenuta degli immobili di prestigio ubicati nelle zone centrali mentre si potrà<br />
rilevare una fl essione anche marcata per le tipologie di abitazioni economiche e popolari.<br />
17
18<br />
Relazione sulla Gestione del <strong>Bilancio</strong> di <strong>Esercizio</strong><br />
Da considerare al riguardo che resta sempre alto nel nostro paese il fabbisogno casa in un mercato in cui<br />
continua a latitare la domanda di medio e basso reddito in specie per le diffi coltà di accesso al credito.<br />
Un comparto interessante e di particolare importanza per contrastare la crisi in atto potrebbe essere<br />
costituito dagli investimenti in infrastrutture per le quali il governo ha provveduto nel periodo ad effettuare<br />
specifi co stanziamento. E’ necessario pertanto dare quanto prima concreto avvio ai relativi progetti allo<br />
scopo di utilizzare le risorse pubbliche messe a disposizione per lo sviluppo dello specifi co comparto.<br />
Scenario <strong>2009</strong>/2010 di alcuni dei comparti più signifi cativi<br />
Il Comparto dell’edilizia residenziale privata<br />
Sulla base dei dati emersi dai più qualifi cati operatori nel settore emergono signifi cative contrazioni dei<br />
volumi di produzione in tutti i vari segmenti sia nel comparto dell’edilizia abitativa promossa dalle imprese<br />
edili sia in quello promosso da soggetti terzi privati sia negli interventi di recupero.<br />
Dopo nove anni di crescita il settore è entrato, a far tempo dal 2008, in una fase recessiva di cui è diffi cile<br />
prevedere la dimensione e la durata.Si è assistito ad una forte contrazione del dinamismo residenziale che<br />
praticamente fi no al 2007 aveva trainato il settore compensando i volumi più contenuti dei comparti non<br />
residenziali e delle opere pubbliche.<br />
Anche nel recupero abitativo si registrano risultati in diminuzione anche se in misura più contenuta di<br />
quella registrata nella costruzione di nuovi alloggi.<br />
Un positivo contributo potrà essere apportato dal maggior numero di agevolazioni fi scali già richieste a<br />
valere sul “piano casa” rispetto all’anno precedente<br />
Complessivamente gli investimenti in abitazioni al netto degli effetti del piano case dovrebbero evidenziare<br />
una contrazione media del -11,4% in termini reali.<br />
E’ proseguito nell’anno il ridimensionamento del numero delle compravendite di immobili abitativi, più<br />
accentuato nella prima parte dell’anno, con articolazioni differenziate secondo la tipologia di immobili e<br />
la localizzazione geografi ca.<br />
Il Comparto dell’edilizia non residenziale privata<br />
Altro comparto per il quale gli operatori del settore stimano una fl essione è quello dei fabbricati non<br />
residenziali privati che ha fatto rilevare un sensibile rallentamento.<br />
La riduzione dei programmi di investimento da parte dei vari settori produttivi, conseguente la grave crisi<br />
che ha investito le imprese operanti nell’industria e nel settore dei servizi non fi nanziari si sostanzia in una<br />
contrazione del numero delle vendite degli immobili strumentali.<br />
Per il prossimo anno la previsioni si attestano su una situazione di stazionarietà.<br />
Il Comparto delle Opere Pubbliche<br />
Il mercato delle opere pubbliche si è sostanzialmente focalizzato su opere di consistente entità che sono<br />
andate a sostituirsi a quelle di importo più contenuto. Ciò ha comportato una maggiore complessità delle<br />
procedure autorizzative con conseguente ridimensionamento dei volumi di produzione. Le aspettative<br />
sull’evoluzione della domanda nel settore sono orientate verso un contrazione rispetto ai livelli dell’anno<br />
precedente.<br />
(Fonti: Rapporti annuali Nomisma - Scenari Immobiliari-ANCE)
Andamento della societá<br />
Principali dati economici<br />
Il conto economico riclassifi cato della società confrontato con quello dell’esercizio precedente è<br />
il seguente (in Euro):<br />
Ricavi netti<br />
Costi esterni<br />
Costo del venduto<br />
Costo del lavoro<br />
Margine Operativo Lordo<br />
Ammortamenti, svalutazioni ed altri accantonamenti<br />
Risultato Operativo<br />
Proventi diversi<br />
Proventi e oneri fi nanziari<br />
Risultato Ordinario<br />
Componenti straordinarie nette<br />
Risultato prima delle imposte<br />
Imposte sul reddito<br />
Risultato netto<br />
31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008 Variazione<br />
22.135.392<br />
(13.703.491)<br />
8.431.901<br />
(3.081.949)<br />
5.349.952<br />
(1.903.592)<br />
3.446.360<br />
-<br />
(4.594.372)<br />
(1.148.012)<br />
2.486.401<br />
1.338.389<br />
(396.201)<br />
942.188<br />
36.436.160<br />
(13.239.517)<br />
23.196.643<br />
(2.946.160)<br />
20.250.483<br />
(6.133.968)<br />
14.116.515<br />
-<br />
(6.944.251)<br />
7.172.264<br />
172.654<br />
7.344.918<br />
(4.805.571)<br />
2.539.347<br />
(14.300.768)<br />
(463.974)<br />
(14.764.742)<br />
(135.789)<br />
(14.900.531)<br />
4.230.376<br />
(10.670.155)<br />
-<br />
2.349.879<br />
(8.320.276)<br />
2.313.747<br />
(6.006.529)<br />
4.409.370<br />
(1.597.159)<br />
Nel corso dell’esercizio si è potuto apprezzare un’ulteriore ricavo per un importo di € 1.034.000 correlato<br />
al trasferimento dell’immobile in Milano San Vittore perfezionato nel mese di dicembre 2008.<br />
Sono proseguite le attività di sviluppo del cantiere di Cuna – Monteroni con l’ultimazione di n 18 ulteriori<br />
unità immobiliari. Le unità vendute nel periodo, a fronte del costruito, sono state 18 per un importo<br />
complessivo di € 4.940.155.<br />
I ricavi da locazione si sono attestati su euro 10.561.680 nei confronti di euro 9.923.440 del precedente<br />
esercizio. L’aggregato risulta composto in gran parte da affi tti rivenienti da immobili a destinazione<br />
commerciale pari ad euro 10.284.630 mentre la parte residuale deriva dalle locazioni a destinazione<br />
residenziale.<br />
L’incremento rilevato, conferma l’interesse della società alla valorizzazione del proprio portafoglio<br />
immobiliare per la sua messa a reddito alle migliori condizioni economiche consentite pur nel perdurare di<br />
un clima di estrema diffi coltà che ha infl uito pesantemente anche sulle locazioni.<br />
Principali dati patrimoniali<br />
Lo stato patrimoniale riclassifi cato della società confrontato con quello dell’esercizio precedente è il<br />
seguente (in Euro):<br />
Immobilizzazioni immateriali nette<br />
Immobilizzazioni materiali nette<br />
Partecipazioni ed altre immobilizzazioni fi nanziarie<br />
Capitale immobilizzato (A)<br />
Rimanenze di magazzino<br />
Crediti verso Clienti<br />
Altri crediti<br />
Ratei e risconti attivi<br />
Attività d’esercizio a breve termine (B)<br />
Debiti verso fornitori<br />
Acconti<br />
Debiti tributari e previdenziali<br />
Altri debiti<br />
Ratei e risconti passivi<br />
Passività d’esercizio a breve termine ( C )<br />
31/12/<strong>2009</strong> 31.12.2008 variazione<br />
4.436.835<br />
5.679.821<br />
122.916.835<br />
133.033.491<br />
218.651.947<br />
4.846.573<br />
6.402.947<br />
75.879<br />
229.977.346<br />
(2.729.014)<br />
(60.000)<br />
(4.183.032)<br />
(3.825.695)<br />
(1.556.065)<br />
(12.353.806)<br />
4.722.550<br />
5.839.843<br />
148.019.825<br />
158.582.218<br />
218.020.014<br />
21.383.585<br />
3.760.492<br />
50.961<br />
243.215.052<br />
(4.228.387)<br />
-<br />
(3.346.288)<br />
(1.433.988)<br />
(4.613.292)<br />
(13.621.955)<br />
(285.715)<br />
(160.022)<br />
(25.102.990)<br />
(25.548.727)<br />
631.933<br />
(16.537.012)<br />
2.642.455<br />
24.918<br />
(13.237.706)<br />
1.499.373<br />
(60.000)<br />
(836.744)<br />
(2.391.707)<br />
3.057.227<br />
1.268.149<br />
Capitale d’esercizio netto (D) = (B)+( C ) 217.623.540 229.593.097 (11.969.557)<br />
Trattamento di fi ne rapporto di lavoro subordinato<br />
Fondi per rischi e oneri<br />
Altre passività a medio e lungo termine<br />
Passività a medio lungo termine (E)<br />
(209.149)<br />
(7.961.454)<br />
(332.545)<br />
(8.503.148)<br />
(125.262)<br />
(12.428.509) -<br />
(12.553.771)<br />
(83.887)<br />
4.467.055<br />
(332.545)<br />
4.050.623<br />
Capitale netto investito (F) = (A)+(D)+(E) 342.153.883 375.621.544 (33.467.661)<br />
Patrimonio netto<br />
Posizione fi nanziaria netta<br />
(270.719.385)<br />
(71.434.498)<br />
(269.777.198)<br />
(105.844.344)<br />
(942.187)<br />
34.409.846<br />
Totale Patrimonio Netto e Posizione Finanziaria Netta (342.153.883) (375.621.542) 33.467.659<br />
19
20<br />
In data 3 aprile <strong>2009</strong> viene costituita <strong>Sansedoni</strong> Agency S.r.l. interamente partecipata da <strong>Sansedoni</strong> S.p.A.<br />
La società fi nalizzata all’attività di intermediazione immobiliare ha contribuito a rafforzare la struttura<br />
della controllante creando un presidio nell’offerta di servizi di agenzia indirizzati inizialmente ad aziende<br />
partecipate ma con l’intento di sviluppare in prosieguo tale attività anche al di fuori del Gruppo.<br />
In data 16 luglio <strong>2009</strong> viene costituita la Società Grapevine RE S.r.l. con sede in Siena interamente<br />
controllata da <strong>Sansedoni</strong>.Tramite la partecipata la Società ha acquistato il 49% del pacchetto azionario di<br />
Perimetro Gestione Proprietà Immobiliari S.C. P.A. società consortile per azioni fi nalizzata alla valorizzazione<br />
del patrimonio immobiliare strumentale della Banca MPS di cui detiene un portafoglio di € mld 1,7 circa<br />
quasi interamente locato alla stessa Banca MPS o società del Gruppo.<br />
Nel quadro dell’operazione complessiva è previsto che <strong>Sansedoni</strong> fornisca al Consorzio una serie di servizi<br />
a supporto dell’attività di amministrazione, controllo e tesoreria, di asset e property management e di<br />
Agency a fronte di una remunerazione che consentirà un margine annuale di ca € 2.500.000.<br />
In data 25 novembre <strong>2009</strong> <strong>Sansedoni</strong> acquista una partecipazione nella Immobiliare Centro Milano S.p.A.<br />
costituita in data 25 novembre <strong>2009</strong> sottoscrivendo una quota del 33% in misura paritetica con MPS<br />
Capital Service S.p.A. e Banca Italease. L’operazione è stata fi nalizzata alla creazione di una partnership<br />
fi nanziaria-industriale tra le banche fi nanziatrici ed un partner industriale, volta a consentire alle banche<br />
di massimizzare il valore di recupero dei propri crediti vantati nei confronti di società venutesi a trovare in<br />
situazione di crisi fi nanziaria, attraverso l’affi damento delle attività “industriali” ad un partner in possesso<br />
di specifi che competenze ed affi dabilità.<br />
Anche in questo caso nell’ambito dell’operazione sono stati affi dati a <strong>Sansedoni</strong> incarichi di asset<br />
management e di agenzia per la vendita dell’intero portafoglio immobiliare detenuto dalle società.<br />
Riportiamo di seguito una descrizione sulle Partecipazioni di <strong>Sansedoni</strong> S.p.A. al 31.12.<strong>2009</strong><br />
Immobilizzazioni Finanziarie Percentuale di<br />
partecipazione<br />
Valore di libro<br />
SVILUPPO E INTERVENTI EDILI S.r.l. 100% 49.036.530,00<br />
SVILUPPO E INTERVENTI IMMOBILIARI S.r.l. 100% 13.126.660,00<br />
GLOBAL REAL ESTATE B.V. 100% 858.000,00<br />
BEATRICE S.r.l. 100% 920.000,00<br />
DUCCIO IMMOBILIARE 1 S.r.l. 100% 6.510.000,00<br />
GRAPEVINE S.r.l. 100% 2.810.000,00<br />
SANSEDONI AGENCY S.r.l. 100% 10.000,00<br />
S.I.T.A.S. S.r.l. 40,00% 5.212.000,00<br />
VIM S.p.A. 50,00% 2.060.000,00<br />
IMMOBILIARE CENTRO MILANO S.p.A. 33,33% 40.000,00<br />
IMMOBILIARE NOVOLI S.p.A. 16,67% 9.474.523,00<br />
BUTTERFLY S.p.a. ( ex CHRYSALIS S.p.A.) 14,29% 3.754.117,00<br />
Totale 93.811.830,00<br />
Partecipazioni che non costituiscono immobilizzazioni Percentuale di<br />
partecipazione<br />
Valore di libro<br />
IRFIS MEDIOCREDITO della SICILIA S.p.A. 0,59% 711.287,00<br />
SIENA BIOTECH S.P.A. 5,00% 107.918,00<br />
UBAE - ARAB ITALIAN BANK S.p.A. 3,67% 4.458.782,00<br />
INTERPORTO DI PADOVA S.p.A. 1,089% 292.388,00<br />
Totale 5.570.375,00<br />
Relativamente alla partecipata IRFIS si è ritenuto di procedere ad una svalutazione prudenziale per<br />
complessivi Euro 800.000 al fi ne di riallineare il valore della partecipazione alla frazione del patrimonio<br />
netto detenuta, pari allo 0,59%,<br />
Per quanto riguarda la Immobiliare Novoli S.p.A. <strong>Sansedoni</strong> ha provveduto nel periodo alla sottoscrizione<br />
dell’aumento del capitale sociale deliberato dalla assemblea degli azionisti dalla partecipata in data 25<br />
marzo <strong>2009</strong> per complessivi Euro 1.720.344, per sopperire ad alcune necessità fi nanziarie correlate allo<br />
sviluppo del piano industriale.
Relazione sulla Gestione del <strong>Bilancio</strong> di <strong>Esercizio</strong><br />
La società ha conferito ad un primario operatore di mercato l’incarico di periziare l’intero portafoglio<br />
della società alla data del 31 dicembre <strong>2009</strong>,dal lavoro svolto è emerso che il patrimonio societario ha<br />
un plusvalore insito nel compendio immobiliare, pertanto non essendosi ravvisate criticità né a livello<br />
complessivo, né a livello di singoli asset societari, è stato ritenuto opportuno procedere alla liberazione di<br />
parte del fondo prudenzialmente accantonato lo scorso esercizio, fi no a concorrenza di Euro 2.500.000.<br />
Principali dati fi nanziari<br />
La posizione fi nanziaria netta al 31/12/<strong>2009</strong>, era la seguente (in Euro):<br />
31/12/<strong>2009</strong> 31.12.2008 variazione<br />
Depositi bancari<br />
26.462.759<br />
43.655.288 (17.192.529)<br />
Denaro e altri valori in cassa<br />
2.708<br />
3.618<br />
(910)<br />
Azioni proprie<br />
-<br />
-<br />
-<br />
Disponibilità liquide ed azioni proprie<br />
26.465.467<br />
43.658.906 (17.193.439)<br />
Attività fi nanziarie che non costituiscono immobilizzazioni<br />
Obbligazioni e obbligazioni convertibili (entro 12 mesi)<br />
Debiti verso soci per fi nanziamenti (entro 12 mesi)<br />
5.570.375 6.370.375 (800.000)<br />
Debiti verso banche (entro 12 mesi)<br />
Debiti verso altri fi nanziatori (entro 12 mesi)<br />
(59.483.731) (121.987.878)<br />
62.504.147)<br />
Quota a breve termine di fi nanziamenti<br />
(3.772.522)<br />
(3.636.592)<br />
(135.930<br />
Attività fi nanziarie immobilizzate (entro 12 mesi)<br />
-<br />
840.626<br />
(840.626)<br />
Debiti fi nanziari a breve termine (63.256.253) (124.783.844) 61.527.591<br />
Posizione fi nanziaria netta a breve termine<br />
Obbligazioni e obbligazioni convertibili (oltre 12 mesi)<br />
Debiti verso soci per fi nanziamenti (oltre 12 mesi)<br />
(31.220.411) (74.754.563) 43.534.152<br />
Debiti verso banche (oltre 12 mesi)<br />
Debiti verso altri (oltre 12 mesi)<br />
Crediti fi nanziari<br />
(40.546.632)<br />
332.545<br />
(31.089.781) 9.456.851<br />
Posizione fi nanziaria netta a medio e lungo termine (40.214.087) (31.089.781) 9.124.306<br />
Posizione fi nanziaria netta (71.434.498) (105.844.344) 34.409.846<br />
La gestione fi nanziaria risulta infl uenzata da un lato, dalla remunerazione dei depositi bancari pari ad<br />
Euro 636.642 e dai dividendi percepiti dalle partecipate per Euro 600.000 e dall’altro lato, dagli interessi<br />
passivi corrisposti sull’indebitamento, pari a complessivi Euro 5.831.015. Nel mese di dicembre la<br />
Società ha provveduto al rimborso del 50% del fi nanziamento di complessivi € 100 mln, a suo tempo<br />
concesso in pool paritetico da MPS Capital Service S.p.A. e Banca Intesa per l’acquisto delle quote delle<br />
società Sviluppo e Interventi Edili S.r.l. e Sviluppo e Interventi Immobiliari S.r.l.. La controllata Sviluppo ed<br />
Interventi Immobiliari S.r.l. ha acceso contestualmente un’ anticipazione fondiaria sull’area edifi cabile di<br />
Muracciole nel Comune di Fiumicino, oggetto di un programma di sviluppo immobiliare.<br />
La Società sta portando avanti il progetto di revisione della struttura fi nanziaria del gruppo, in parte già<br />
attuato nel corso dell’esercizio corrente con l’accensione del mutuo M/L termine per lo Stabilimento<br />
Siena Biothec e con il rimborso parziale dell’indebitamento a breve di complessivi €/mln 100. Il suddetto<br />
progetto ha la fi nalità di riequilibrare la struttura patrimoniale, attraverso un processo di riallocazione<br />
dell’esposizione bancaria dal breve, al medio lungo periodo. Tale processo, volto all’ottenimento della<br />
migliore correlazione temporale dei fl ussi economico fi nanziari, afferenti dalla realizzazione dei progetti di<br />
sviluppo ad oggi avviati si perfezionerà presumibilmente entro il 2010.<br />
Al 31.12.<strong>2009</strong> le disponibilità liquide su depositi bancari ammontano ad euro 26.462.759 di cui euro<br />
26.170.551 sul conto corrente ordinario.<br />
21
22<br />
Capo Malfatano - Cagliari
24<br />
Relazione sulla Gestione del <strong>Bilancio</strong> di <strong>Esercizio</strong><br />
Descrizione dell’indebitamento.<br />
Nella sottostante tabella si riepiloga la composizione debitoria della Società.<br />
Descrizione Entro 12 mesi Oltre 12 mesi Totale<br />
Obbligazioni - - -<br />
Obbligazioni convertibili - - -<br />
Debiti verso soci per fi nanziamenti - - -<br />
Debiti verso banche 63.256.253 40.546.632 103.802.885<br />
Debiti verso altri fi nanziatori - - -<br />
Acconti 60.000 - 60.000<br />
Debiti verso fornitori 2.729.014 - 2.729.014<br />
Debiti costituiti da titoli di credito - - -<br />
Debiti verso imprese controllate - - -<br />
Debiti verso imprese collegate - - -<br />
Debiti verso controllanti - - -<br />
Debiti tributari 4.045.037 - 4.045.037<br />
Debiti verso istituti di previdenza 137.995 - 137.995<br />
Altri debiti 3.493.150 332.545 3.825.695<br />
Arrotondamento - - -<br />
Totale 73.721.449 40.879.177 114.600.626<br />
Al 31/12/<strong>2009</strong> i debiti più rilevanti sono quelli contratti verso le Banche che risultano così distribuiti:<br />
Descrizione Importo Iniziale residuo<br />
31/12/<strong>2009</strong><br />
Mutuo Banca Di Roma – durata 15 anni scadenza 2015 18.075.991 10.926.937<br />
Mutuo Banca Di Roma – durata 10 anni scadenza 2016 21.000.000 14.797.427<br />
Mutui Banca MPS – durata 30 anni scadenza 2039 1.280.000 594.790<br />
Mutui Banca MPS – durata 20 anni scadenza 2028 18.000.000 18.000.000<br />
Debiti a breve verso banche 59.483.731<br />
Descrizione<br />
Mutuo durata 15 anni<br />
scadenza 2015<br />
Mutuo durata 10 anni<br />
scadenza 2016<br />
Mutuo durata 30 anni<br />
scadenza 2039<br />
Mutuo durata 20 anni<br />
scadenza 2028<br />
Debiti a breve<br />
verso banche<br />
Come richiesto dalla raccomandazione CONSOB DEM/9017965 del 26-2-<strong>2009</strong> di seguito riportiamo un<br />
riepilogo indicante gli asset/progetti immobiliari ai quali è collegata una passività fi nanziaria.<br />
Progetto / asset immobiliare Valore<br />
contabile<br />
asset<br />
Partecipazioni in controllate: Sviluppo Interventi<br />
Immobiliari e Sviluppo e Interventi Edili<br />
Debito<br />
fi nanziario<br />
62.163.190 50.000.000<br />
Forma tecnica Scadenza Signifi cative<br />
clausole<br />
contrattuali<br />
fi nanziamento in<br />
pool a 30/06/2010 -<br />
breve termine<br />
Fabbricato Siena Biotech 22.580.343 18.000.000 mutuo ipotecario 31/12/2028 -<br />
Linea cantieri su progetti di sviluppo e altri immobili<br />
strumentali per natura<br />
14.733.381 9.483.731 scoperto di c/c - -<br />
Unità immobiliari fi nite Monteroni D’Arbia 3.009.314 594.790 mutuo ipotecario 31/08/2039 -<br />
Immobile Roma ex Valcannuta Nord 55.751.751 14.797.426 mutuo ipotecario 31/05/2016 -<br />
Immobile Roma Cinecittà Residence 60.418.094 10.926.937 mutuo ipotecario 30/06/2015 -<br />
Totale 218.656.072 103.802.884<br />
Indici fi nanziari e di solidità<br />
Si riportano i principali indici fi nanziari e di solidità patrimoniali d’esercizio raffrontati con i dati relativi<br />
all’esercizio precedente:<br />
Descrizione 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008 variazione<br />
Liquidità primaria 0,53 0,54 (0,14)<br />
Liquidità secondaria 3,44 2,11 1,04<br />
Autonomia Finanziaria 0,46 0,68 0,05<br />
tasso copertura degli immobilizzi 2,34 1,96 0,93
Riportiamo di seguito lo stato patrimoniale riclassifi cato utilizzato ai fi ni del calcolo degli indicatori<br />
fi nanziari e di struttura:<br />
ATTIVO 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008 variazione<br />
Attività disponibili 258.611.410 293.244.333 (34.632.923)<br />
Liquidità immediate 26.462.759 43.658.906 (17.196.147)<br />
Liquidità differite 13.496.704 31.565.413 (18.068.709)<br />
Rimanenze fi nali 218.651.947 218.020.014 631.933<br />
Attività fi sse 136.435.269 159.422.844 (22.987.575)<br />
Immobilizzazioni immateriali 5.679.821 5.839.843 (160.022)<br />
Immobilizzazioni fi nanziarie 126.318.613 148.860.451 (22.541.838)<br />
Capitale investito 395.046.679 452.667.177 (57.620.498)<br />
PASSIVO 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008 variazione<br />
Debiti a breve 75.277.514 139.246.425 (63.968.911)<br />
Debiti a medio/lungo 49.049.780 43.643.552 5.406.228<br />
Mezzi propri 270.719.385 269.777.198 942.187<br />
Fonti del capitale investito 395.046.679 452.667.175 (57.620.496)<br />
Indice di liquidità primaria 0,53<br />
La situazione fi nanziaria della società è abbastanza soddisfacente, si può notare che la società riesce a<br />
coprire il 53% dei debiti a breve tramite la liquidità immediata e la liquidità differita.<br />
Indice di liquidità secondaria 3,44<br />
Il valore assunto dal capitale circolante netto è sicuramente soddisfacente in relazione all’ammontare dei<br />
debiti correnti. Il valore dell’attivo disponibile è più che triplo rispetto all’indebitamento a breve termine.<br />
Indice di autonomia fi nanziaria 0,46<br />
I mezzi propri sono da ritenersi congrui in relazione all’ammontare dei debiti a breve ed al medio lungo<br />
termine esistenti. La struttura del passivo è formata infatti per il 68% da mezzi propri e per il 32% da<br />
indebitamento.<br />
Tasso di copertura degli immobilizzi 2,34<br />
I mezzi propri unitamente ai debiti consolidati sono da considerarsi di ammontare appropriato in relazione<br />
all’ammontare degli immobilizzi. I mezzi propri uniti alle passività a medio lungo termine coprono oltre che<br />
all’attivo immobilizzato anche gran parte dell’attivo circolante.<br />
Fra gli eventi di maggiore rilievo che hanno interessato l’esercizio trascorso<br />
si evidenziano i seguenti.<br />
Nell’anno <strong>2009</strong> l’attività di <strong>Sansedoni</strong> è stata infl uenzata da una serie di eventi di particolare signifi cato<br />
sia sotto il profi lo più strettamente operativo che di quello legato alla struttura societaria.<br />
L’attività si è indirizzata da un lato nel proseguimento delle iniziative di valorizzazione e di sviluppo già<br />
avviate e dall’altro nella realizzazione di nuovi importanti progetti nell’ambito delle linee strategiche a suo<br />
tempo dettate dal Piano Industriale.<br />
Ciò nonostante il permanere di un clima di estrema diffi coltà e di una pesante congiuntura economica che<br />
hanno visto il ridimensionamento delle quotazioni dei principali competitors.<br />
In proposito riteniamo sottolineare due iniziative di consistente entità che si sono positivamente concluse<br />
con il fattivo apporto della struttura. Più precisamente il progetto denominato Chianti Classico ed il<br />
progetto Penny di seguito più dettagliatamente descritti.<br />
Ciò ha consentito di assicurare alla Società soddisfacenti e duraturi ritorni reddituali i cui effetti si<br />
potranno apprezzare sino dal prossimo anno. Inoltre attraverso il portafoglio partecipazioni la società è<br />
stata in grado di garantirsi già nell’anno di riferimento un cospicuo ritorno in termini di ricavi da servizi che<br />
andranno anch’essi a piena maturazione nel prossimo biennio.<br />
Nel periodo sono altresì maturati i presupposti per l’uscita dall’azionariato di <strong>Sansedoni</strong> del Gruppo Toti il<br />
25
26<br />
cui ingresso in <strong>Sansedoni</strong> come socio industriale si era perfezionato nell’anno 2006.<br />
Si illustrano di seguito le attività di maggiore rilievo che hanno caratterizzato l’operatività sella società nel<br />
periodo di riferimento.<br />
Cessioni<br />
Nel periodo non si registrano cessioni di immobili di proprietà ad eccezione di n.18 unità del cantiere di<br />
Cuna –Monteroni.per un importo complessivo di € 4.940.155.<br />
Acquisizioni<br />
Non si rilevano nel periodo acquisizioni di nuovi cespiti immobiliari.<br />
Progetti di Sviluppo<br />
Cuna - Monteroni<br />
E’ proseguita nel periodo l’attività di sviluppo del programma edilizio residenziale del Nuovo Borgo di Cuna<br />
in Monteroni d’Arbia e sono stati ultimati ulteriori 36 unità da collocare sul mercato. La commercializzazione<br />
accompagnata da una mirata campagna di marketing attraverso una diversifi cata gamma di canali di<br />
comunicazione ha consentito di proseguire nell’attività di vendita pur in presenza di un forte rallentamento<br />
della dinamica del mercato di riferimento.<br />
Aree di Roma<br />
In merito alle aree di Roma si ricorda che nel luglio del 2007 <strong>Sansedoni</strong> aveva acquistato il controllo delle<br />
Società Sviluppo e Interventi Edili S.r.l. e Sviluppo e Interventi Immobiliari S.r.l. proprietarie rispettivamente<br />
di due aree in Roma Bufalotta e nel Comune di Fiumicino Muracciole. Contestualmente <strong>Sansedoni</strong> S.p.A.<br />
aveva stipulato un contratto preliminare di compravendita dell’intero capitale sociale della società Eurocity<br />
proprietaria di un’area a Casalboccone.<br />
Per quanto riguarda l’area di Bufalotta è stato previsto che la stessa venga ritornata al Gruppo Toti<br />
nell’ambito dell’operazione straordinaria di ristrutturazione societaria in corso di perfezionamento.<br />
L’area di Muracciole ha invece formato oggetto di un progetto di sviluppo di consistente entità che vedrà la<br />
realizzazione di un complesso di tredici fabbricati per complessivi n. 650 appartamenti.<br />
Nel mese di agosto <strong>2009</strong> è stato ritirato il permesso a costruire relativamente al primo comparto di edilizia<br />
residenziale, sono stati i avviati i lavori di urbanizzazione e ed è previsto l’inizio delle opere di costruzione<br />
nei primi mesi del prossimo anno 2010. E’stata altresì avviata una campagna di commercializzazione che<br />
ad oggi ha prodotto risultati più che soddisfacenti- 33 le prenotazioni già raccolte su 80 unità programmate<br />
relativamente al primo fabbricato.<br />
Per quanto riguarda l’area di Casalboccone anche questa formerà oggetto di specifi ca attività di<br />
valorizzazione al di fuori del perimetro di <strong>Sansedoni</strong>.<br />
Nuova RSA<br />
E’ in corso di avanzata realizzazione il complesso immobiliare che sarà destinato a nuova RSA Residenza<br />
assistenziale assistita e distretto socio sanitario in Castelnuovo Berardenga. Il completamento delle opere<br />
è previsto entro il primo semestre del prossimo anno mentre le attività necessarie al perfezionamento<br />
dell’operazione di permuta che consentirà a <strong>Sansedoni</strong> di ricomporre l’intera proprietà del complesso Villa<br />
Chigi Saracini si completeranno entro la fi ne del 2010.<br />
Villa Chigi Saracini<br />
Il processo allo studio per la valorizzazione del complesso Villa Chigi Saracini in Castelnuovo Berardenga<br />
ha subito alcuni rallentamenti nel corso dell’anno ma resta comunque negli obiettivi primari della Società<br />
la realizzazione di un progetto di riqualifi cazione e valorizzazione del cespite in modo che lo stesso possa<br />
benefi ciare di adeguati ritorni reddituali.
Aree di Mantova e Reggio Emilia<br />
Relazione sulla Gestione del <strong>Bilancio</strong> di <strong>Esercizio</strong><br />
La Società ha proseguito nel periodo nell’approfondimento delle varie ipotesi di valorizzazione delle due<br />
aree ubicate rispettivamente in Mantova e Reggio Emilia conferite in <strong>Sansedoni</strong> dal socio Unieco nell’aprile<br />
del 2007.<br />
Per l’area di Mantova sono ancora in fase di studio diverse strategie fi nalizzate ad ottenere le eventuali<br />
variazioni dei progetti iniziali funzionali ad una migliore utilizzazione del comparto mentre per l’area<br />
di Reggio Emilia sono già stati attivati contatti con le istituzioni locali e con altri soggetti privati per la<br />
realizzazione di un progetto con vocazione prevalente terziario e commerciale. Il progetto sarà gestito<br />
d’intesa con il Gruppo Unieco.<br />
Partecipazioni<br />
Uno degli investimenti di maggiore rilevanza e signifi cato per <strong>Sansedoni</strong> è senza dubbio costituito dal<br />
progetto Capo Malfatano che attiene alla realizzazione di un complesso turistico in Sardegna comune di<br />
Teulada nel quale la Società è presente insieme ad altri qualifi cati operatori del settore con una quota di<br />
partecipazione nella S.i.t.a.s. s.rl. L’area interessata è stata già oggetto negli anni passati di una intensa<br />
attività di valorizzazione e anche nell’anno <strong>2009</strong> sono proseguite le attività per consentire di dare concreto<br />
avvio al programma edifi catorio.<br />
I risultati ottenuti sono stati sicuramente soddisfacenti; sono stati ritirati i permessi a costruire per i<br />
primi comparti, sono state avviate le opere di urbanizzazione ed è stato concluso un accordo quadro con<br />
un primario operatore per la gestione del complesso alberghiero. Proseguono le attività volte a defi nire<br />
l’accordo di programma per l’ottenimento delle cubature relative agli ulteriori comparti unitamente alla<br />
progettazione esecutiva ed interior del complesso alberghiero.<br />
Immobiliare Novoli S.p.A.<br />
In considerazione del permanere di alcune criticità già in precedenza rilevate ed alle diffi coltà del mercato<br />
immobiliare è proseguito l’impegno della Immobiliare Novoli S.p.A. per una rivisitazione dell’originario<br />
business plan e delle strategie sulla base delle quali era stato delineato il progetto originario. Nel periodo,<br />
in considerazione della necessità di sopperire al fabbisogno fi nanziario della partecipata, <strong>Sansedoni</strong> ha<br />
contribuito insieme agli altri soci ad un aumento di capitale per la quota parte di € 1.720.344.<br />
Perimetro Gestione Proprietà Immobiliari S.C.p.A.<br />
Nel periodo <strong>Sansedoni</strong> attraverso una controllata appositamente costituita Grapevine RE S.r.l. ha acquisito<br />
il 49% del pacchetto azionario di Perimetro Gestione Proprietà Immobiliari S.C. P.A. società consortile<br />
per azioni fi nalizzata alla valorizzazione del patrimonio immobiliare strumentale della Banca MPS di cui<br />
detiene un portafoglio di € mld 1,7 circa quasi interamente locato alla stessa Banca MPS e a società di<br />
Gruppo.<br />
Nel quadro dell’operazione complessiva è previsto che Grapevine svolga un’attività di acquisto e locazione<br />
di immobili residenziali e strumentali e che <strong>Sansedoni</strong> fornisca al Consorzio una serie di servizi a supporto<br />
dell’attività di amministrazione, controllo e tesoreria, di asset e property management e di Agency a fronte<br />
di una remunerazione che consentirà un margine annuale di ca € 2.500.000 oltre alle commissioni di<br />
Agency.<br />
Penny<br />
Nel mese di dicembre del <strong>2009</strong> <strong>Sansedoni</strong> ha acquistato una partecipazione nella Immobiliare Centro<br />
Milano S.p.A. costituita in data 25 novembre <strong>2009</strong> sottoscrivendo una quota del 33% in misura paritetica<br />
con MPS Capital Service S.p.A. e Banca Italease. L’operazione è stata fi nalizzata alla creazione di una<br />
partnership fi nanziaria-industriale tra le banche fi nanziatrici ed un partner industriale, volta a consentire<br />
alle banche di massimizzare il valore di recupero dei propri crediti vantati nei confronti di società venutesi a<br />
trovare in situazione di crisi fi nanziaria, attraverso l’affi damento delle attività “industriali” ad un operatore<br />
qualifi cato in possesso di specifi che competenze ed affi dabilità.<br />
Anche in questo caso nell’ambito dell’operazione sono stati affi dati a <strong>Sansedoni</strong> incarichi di asset<br />
management e di agenzia per la vendita dell’intero portafoglio immobiliare detenuto dalle società.<br />
27
28<br />
Capo Malfatano - Cagliari
30<br />
Relazione sulla Gestione del <strong>Bilancio</strong> di <strong>Esercizio</strong><br />
VIM<br />
A far tempo dai primi mesi del <strong>2009</strong> è stata avviata l’attività di commercializzazione del portafoglio<br />
immobiliare di Valorizzazioni Immobiliari S.p.A. acquistato da <strong>Sansedoni</strong> S.p.A. nel luglio del 2008 in JV<br />
paritetica con Lehman Brothers. L’attività di vendita del portafoglio rappresentativo della maggior parte del<br />
patrimonio non strumentale del Gruppo MPS è stata affi data a <strong>Sansedoni</strong> Agency controllata neo costituita<br />
di <strong>Sansedoni</strong> S.p.A. alla quale sarà riconosciuta una remunerazione di agenzia minima del 2,8% a fronte<br />
delle cessioni perfezionate. A <strong>Sansedoni</strong> S.p.A. inoltre che ha partecipato all’operazione sia come partner<br />
fi nanziario che industriale è stato attribuito incarico di asset manager.<br />
Altre operazioni straordinarie<br />
Butterfl y<br />
Si ricorda che nel mese di luglio 2007 <strong>Sansedoni</strong> partecipò con un percentuale del 10% all’acquisizione<br />
delle quote del Fondo Beta tramite la Società Chrysalis.<br />
A seguito di una successiva operazione di fusione i cui effetti si sono prodotti dal 30 luglio 2008 la società<br />
Chrysalis S.p.A. ha assunto la denominazione di Butterfl y mantenendo il precedente assetto azionario nel<br />
rispetto delle originarie percentuali di partecipazione.<br />
Nel primo semestre 2008 il Fondo ha realizzato una prima quota signifi cativa di disinvestimenti per un<br />
importo totale pari a circa € 152 mln con una plusvalenza netta di ca. €54 mln; il tutto in linea con le attese<br />
contenute nel business plan di Chrysalis.<br />
A settembre 2008 attraverso un’altra operazione di cessione il Fondo ha registrato un ulteriore ritorno per<br />
€ 11 M con una plusvalenza di ca. € 3M.<br />
Sviluppo Estero- <strong>Sansedoni</strong> Global RE- Amsterdam<br />
La partecipata <strong>Sansedoni</strong> Global RE BV con sede in Olanda è stata costituita nel 2007 quale piattaforma<br />
per lo sviluppo sui mercati esteri e nel corso degli anni successivi la struttura si è attivata per la ricerca e<br />
la individuazione degli investimenti più idonei da portare all’attenzione della controllante. La situazione<br />
del mercato e le diffi coltà che hanno interessato il settore a tutti i livelli non hanno ancora consentito di<br />
concretizzare tale tipologia di operazioni.<br />
Attività sugli immobili in Portafoglio<br />
Nel periodo la struttura ha proseguito nell’attività rivolta alla valorizzazione del proprio patrimonio. In<br />
particolare:<br />
— è stata completata la ristrutturazione di due unità immobiliari a destinazione abitativa in Siena per la<br />
loro messa a reddito;<br />
— sono proseguiti i lavori per il completamento degli interventi di manutenzione straordinaria di un<br />
complesso immobiliare in Perugia denominato Oddi Baglioni;<br />
— sono stati progettati i lavori di ristrutturazione di una porzione immobiliare in Lucca che consentiranno<br />
di completare il recupero di un intero cespite di pregio;<br />
— sono proseguiti gli studi di fattibilità per il miglior utilizzo di un immobile di consistente entità in<br />
Ozzero.<br />
Informazioni ai sensi dell’art. 2428, comma 2, al punto 6bis,<br />
del Codice civile<br />
Ai sensi dell’art. 2428, comma 2, al punto 6-bis, del Codice civile di seguito sono fornite, una serie di<br />
informazioni quantitative volte a fornire indicazioni circa la dimensione dell’esposizione ai rischi da parte<br />
dell’impresa.
Rischio di credito<br />
Si deve ritenere che le attività fi nanziarie della società abbiano una buona qualità creditizia.<br />
Non vi sono attività fi nanziarie ritenute di dubbia ricuperabilità.<br />
Per quanto concerne il mercato della locazione la Società vanta un portafoglio di locatari, sia per la parte<br />
residenziale che per la parte commerciale, con ottimo rating. La Società pone particolare attenzione alla<br />
scelta della clientela, pertanto possiamo affermare che il rischio credito è mitigato e molto ridotto dalla<br />
politica societaria volta ad una scelta mirata delle controparti con cui operare.<br />
I crediti in contenzioso al 31 dicembre <strong>2009</strong> sono pari allo 1,6% del portafoglio crediti verso clienti e<br />
risultano interamente coperti dal fondo svalutazione crediti accantonato a fi ne esercizio.<br />
La società non ha esposizioni in valuta estera.<br />
Rischio di liquidità<br />
Per quanto concerne l’analisi della posizione fi nanziaria netta e l’analisi per scadenze dell’indebitamento<br />
societario, si rinvia all’apposito paragrafo “principali dati fi nanziari” del presente documento.<br />
Segnaliamo che a fronte di un indebitamento complessivo in linea capitale di €/mln 103,8 la società ha<br />
un totale assets di €/mln 395,1, ovvero l’indebitamento al 31 dicembre <strong>2009</strong> è pari al 26,3% del totale<br />
attivo patrimoniale.<br />
Circa le politiche e le scelte sulla base delle quali si intende fronteggiare i rischi di liquidità si segnala<br />
quanto segue:<br />
— la società possiede attività fi nanziarie per le quali esiste un mercato liquido e che sono prontamente<br />
vendibili per soddisfare le necessità di liquidità;<br />
— esistono strumenti di indebitamento o altre linee di credito per far fronte alle esigenze di liquidità;<br />
— la società possiede depositi presso istituti di credito per soddisfare le necessità di liquidità;<br />
— esistono differenti fonti di fi nanziamento;<br />
— non esistono signifi cative concentrazioni di rischio di liquidità sia dal lato delle attività fi nanziarie che<br />
da quello delle fonti di fi nanziamento.<br />
Rischio di mercato<br />
Il mercato immobiliare italiano, se confrontato con quello di molti altri paesi europei e occidentali, sta<br />
assorbendo meglio l’attuale periodo di crisi che sta attraversando tutti i settori dell’economia mondiale.<br />
Il mercato immobiliare sta subendo i maggiori ribassi in quei paesi dove, nell’ultimo decennio, la crescita<br />
dei valori è stata maggiore e dove è stata perseguita una forte spinta alla fi nanziarizzazione del bene<br />
immobiliare (mutui, fondi, etc.).<br />
Per quanto riguarda le compravendite, il mercato immobiliare italiano sta assorbendo il periodo di crisi<br />
con ridotte perdite di valore degli immobili, spostando tutta la tensione sull’aumento dei tempi medi di<br />
vendita.<br />
Per quanto riguarda il mercato della locazione si devono distinguere due ambiti: residenziale e terziario.<br />
Le locazioni di unità immobiliari residenziali stanno subendo un incremento di volumi ma non di valori<br />
poiché la domanda, generata da tutti coloro che non sono in grado di affrontare l’acquisto, non è<br />
comunque in grado di pagare canoni troppo elevati. Le locazioni d’immobili a uso terziario, specialmente<br />
nelle location periferiche delle grandi città, stanno subendo un momento di crisi legato all’andamento<br />
problematico dell’economia e quindi delle aziende.<br />
In questo scenario di crisi, che attraversa trasversalmente tutti i settori del mercato immobiliare, le<br />
uniche situazioni che stanno continuando a mantenere interesse sono gli immobili di alto pregio o ad alto<br />
contenuto tecnologico, soprattutto se indirizzati verso criteri di sostenibilità, e collocati in top location.<br />
Attualmente il portafoglio è caratterizzato da una generale alta qualità degli immobili in termini di<br />
localizzazione, di stato manutentivo e dello standing dei conduttori, pertanto possiamo ritenere che per<br />
la Società il rischio di mercato sia contenuto. La divisione interna di Asset Management opera un’azione<br />
di monitoraggio costante, che permette di intervenire tempestivamente laddove si presentino nuove<br />
opportunità di mercato e/o di correggere eventuali scelte operate nel caso in cui cambiamenti di scenario,<br />
possano far ravvisare rischiosità insite nella strategia di valorizzazione del portafoglio societario.<br />
31
32<br />
Politiche connesse alle diverse attività di copertura<br />
La società non ha in essere al 31 dicembre <strong>2009</strong> attività di copertura del rischio.<br />
Sotto il profi lo più strettamente organizzativo si rileva<br />
quanto segue.<br />
Struttura Organizzativa<br />
In considerazione della struttura attuale dell’azienda e in attesa di poter individuare eventuali soluzioni<br />
alternative di allocazione degli Uffi ci più consona alle dimensioni assunte dall’organico della Società le<br />
attività espletate nel periodo sono state prevalentemente rivolte ad assicurare il massimo delle funzionalità<br />
in termini operativi. Sono allo studio alcune ipotesi per dotare la Società di una sede di Rappresentanza<br />
anche a Milano dove negli ultimi tempi si è concentrata molta parte dell’attività della società anche a<br />
seguito del perfezionamento della più recente operazione denominata Penny.<br />
Sistemi informativi<br />
Nel periodo sono state analizzate d’intesa con la Società Aareon incaricata della gestione informatica del<br />
patrimonio della Società alcune implementazioni la cui necessità è emersa nel corso dell’utilizzo degli<br />
applicativi. Alcune sono già state rese operative mentre altre fi nalizzate in particolare alla gestione e<br />
controllo dei progetti di sviluppo e migliore utilizzazione degli archivi sono tuttora in corso di analisi e di<br />
studio per il loro rilascio in tempi brevi.<br />
Organico<br />
Nel corso dell’anno <strong>2009</strong> è stato fi rmato un contratto a progetto con un soggetto in possesso delle<br />
necessarie professionalità a supporto della <strong>Sansedoni</strong> Agency ed è stata distaccata presso la Società<br />
dall’Azionista Fondazione MPS una risorsa con specifi che competenze nel settore della fi nanza assegnata<br />
alla Direzione Corporate Development.<br />
Normativa prevista dal D.lgs 231/01<br />
In considerazione delle variazioni intervenute a seguito della nuova confi gurazione assunta dalla Società<br />
con l’ingresso di nuovi azionisti nella compagine azionaria e del nuovo modello di business adottato,<br />
la Società si è attivata d’intesa con l’Organismo di Vigilanza per aggiornare il modello Organizzativo a<br />
suo tempo approvato ai sensi del D.lgs 231/2001 recante norme sulla disciplina della responsabilità<br />
amministrativa delle persone giuridiche, delle società e delle associazioni anche prive di personalità<br />
giuridica. Il nuovo modello aggiornato anche alla luce delle modifi che e integrazioni normative intervenute<br />
nel frattempo è stato approvato dal Consiglio di Amministrazione nella seduta del 30 luglio <strong>2009</strong>.<br />
Documento programmatico della sicurezza<br />
Come prescritto dal D.Lgs 196/2003 nell’allegato B in materia di protezione dei dati personali, si dà<br />
atto che la società si è adeguata alle misure in materia di protezione dei dati personali secondo i termini<br />
e le modalità indicate nella normativa soprarichiamata. In particolare si segnala che il Documento<br />
Programmatico sulla Sicurezza depositato presso la sede sociale e liberamente consultabile, è stato<br />
redatto in data 28 giugno 2004 e che si è provveduto al suo ultimo aggiornamento in relazione ai nuovi<br />
adempimenti previsti dal Garante durante l’anno <strong>2009</strong>.<br />
Evoluzione prevedibile della gestione<br />
L’evento di particolare importanza che andrà ad interessare i prossimi mesi è costituito dal progetto di<br />
scissione totale il cui perfezionamento si concluderà entro il primo semestre dell’anno 2010 ed in forza del<br />
quale si costituirà una nuova società dopo l’uscita del socio Toti dalla compagine azionaria.<br />
L’operazione avrà come prima conseguenza la ricostituzione dell’Organo Amministrativo e dell’Organo di<br />
Controllo e la necessità di procedere ad un aggiornamento del modello di business.
Attività di ricerca e sviluppo<br />
Relazione sulla Gestione del <strong>Bilancio</strong> di <strong>Esercizio</strong><br />
La società non svolge attività di ricerca e sviluppo.<br />
Rapporti con società controllate, collegate e consociate<br />
In merito all’informativa riguardante i rapporti con le società controllate e collegate, si segnala che nel<br />
periodo le operazioni concluse sono state realizzate secondo le normali condizioni di mercato e nel rispetto<br />
della normativa vigente e che da parte della Società non si rilevano operazioni atipiche o inusuali.<br />
Fatti di rilevo avvenuti dopo la chiusura dell’esercizio<br />
Si rileva dopo la chiusura dell’esercizio l’approvazione da parte dell’Organo Amministrativo della Società<br />
del progetto di scissione totale di <strong>Sansedoni</strong> il cui perfezionamento è previsto entro il primo semestre<br />
dell’anno 2010. Non rilevando altri fatti signifi cativi da segnalare si propone all’Assemblea di approvare il<br />
presente bilancio unitamente alla nota integrativa e alla presente relazione proponendo di destinare l’utile<br />
di esercizio pari a Euro 942.188 nel modo seguente:<br />
Quanto al 5% pari ad Euro 47.109 a riserva legale<br />
Quanto alla restante parte pari ad Euro 895.079 a utile portato a nuovo.<br />
Il Presidente del Consiglio di Amministrazione.<br />
Bonechi Luca<br />
33
34<br />
Capo Malfatano - Cagliari
36<br />
Capo Malfatano - Cagliari
<strong>Bilancio</strong> di <strong>Esercizio</strong>
38<br />
Capo Borgo Malfatano di Cuna - Monteroni - Cagliari<br />
d’Arbia - SIENA
Stato patrimoniale attivo 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008<br />
A) Crediti verso soci per versamenti ancora dovuti (di cui già richiamati)<br />
B) Immobilizzazioni<br />
I. Immateriali<br />
1) Costi di impianto e di ampliamento - -<br />
2) Costi di ricerca, di sviluppo e di pubblicità - -<br />
3) Diritti di brevetto industriale e di utilizzo di opere dell’ingegno 100.082 147.156<br />
4) Concessioni, licenze, marchi e diritti simili - -<br />
5) Avviamento - -<br />
6) Immobilizzazioni in corso e acconti - -<br />
7) Altre 4.336.753 4.575.394<br />
4.436.835 4.722.550<br />
II. Materiali<br />
1) Terreni e fabbricati 5.337.484 5.472.543<br />
2) Impianti e macchinario - -<br />
3) Attrezzature industriali e commerciali - -<br />
4) Altri beni 342.337 367.300<br />
5) Immobilizzazioni in corso e acconti - -<br />
5.679.821 5.839.843<br />
III. Finanziarie<br />
1) Partecipazioni in:<br />
a) imprese controllate 73.271.190 107.151.190<br />
b) imprese collegate 7.312.000 7.272.000<br />
c) imprese controllanti - -<br />
d) altre imprese 13.228.640 11.508.296<br />
93.811.830 125.931.486<br />
2) Crediti<br />
a) verso imprese controllate<br />
- entro 12 mesi - 626<br />
- oltre 12 mesi 14.685.005 9.279.374<br />
14.685.005 9.280.000<br />
b) verso imprese collegate<br />
- entro 12 mesi - 840.000<br />
- oltre 12 mesi 14.420.000 9.900.000<br />
14.420.000 10.740.000<br />
c) verso controllanti<br />
- entro 12 mesi - -<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
d) verso altri<br />
- entro 12 mesi - -<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
29.105.005 20.020.000<br />
3) Altri titoli - -<br />
4) Azioni proprie - -<br />
122.916.835 145.951.486<br />
Totale immobilizzazioni 133.033.491 156.513.879<br />
C) Attivo circolante<br />
I. Rimanenze<br />
1) Materie prime, sussidiarie e di consumo - -<br />
2) Prodotti in corso di lavorazione e semilavorati 8.312.258 8.932.796<br />
3) Lavori in corso su ordinazione - -<br />
4) Prodotti fi niti e merci 208.268.205 206.809.450<br />
5) Acconti 2.071.484 2.277.768<br />
218.651.947 218.020.014<br />
II. Crediti<br />
1) Verso clienti<br />
- entro 12 mesi 4.846.573 21.383.585<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
4.846.573 21.383.585<br />
39
40<br />
<strong>Bilancio</strong> di <strong>Esercizio</strong><br />
Stato patrimoniale attivo 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008<br />
2) Verso imprese controllate<br />
- entro 12 mesi - -<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
3) Verso imprese collegate<br />
- entro 12 mesi - -<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
4) Verso controllanti<br />
- entro 12 mesi - -<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
4-bis) Per crediti tributari<br />
- entro 12 mesi 2.049.201 2.399.184<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
2.049.201 2.399.184<br />
4-ter) Per imposte anticipate<br />
- entro 12 mesi - -<br />
- oltre 12 mesi 3.401.778 2.908.965<br />
3.401.778 2.908.965<br />
5) Verso altri<br />
- entro 12 mesi 951.968 1.361.308<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
951.968 1.361.308<br />
11.249.520 28.053.042<br />
III. Attività fi nanziarie che non costituiscono Immobilizzazioni<br />
1) Partecipazioni in imprese controllate - -<br />
2) Partecipazioni in imprese collegate - -<br />
3) Partecipazioni in imprese controllanti - -<br />
4) Altre partecipazioni 5.570.375 6.370.375<br />
5) Azioni proprie - -<br />
6) Altri titoli - -<br />
5.570.375 6.370.375<br />
IV. Disponibilità liquide<br />
1) Depositi bancari e postali 26.462.759 43.655.288<br />
2) Assegni - -<br />
3) Denaro e valori in cassa 2.708 3.618<br />
26.465.467 43.658.906<br />
Totale attivo circolante 261.937.309 296.102.337<br />
D) Ratei e risconti<br />
- disaggio su prestiti<br />
- vari 75.879 50.961<br />
75.879 50.961<br />
Totale attivo 395.046.679 452.667.177<br />
Stato patrimoniale passivo 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008<br />
A) Patrimonio netto<br />
I. Capitale 215.697.548 215.697.548<br />
II. Riserva da sovrapprezzo delle azioni 15.365.976 15.365.976<br />
III. Riserva di rivalutazione - -<br />
IV. Riserva legale 1.706.774 1.579.807<br />
V. Riserve statutarie - -<br />
VI. Riserva per azioni proprie in portafoglio - -<br />
VII. Altre riserve<br />
Riserva fondi previdenziali integrativi ex d.lgs n. 124/1993 32.184 32.184<br />
Riserva avanzo di fusione 26.515.958 26.515.958<br />
Riserva per utili su cambi - -<br />
Riserva da arrotondamento all’unità di Euro (2)<br />
26.548.140 26.548.143
Stato patrimoniale passivo 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008<br />
VIII. Utili (perdite) portati a nuovo 10.458.759 8.046.378<br />
IX. Utile d’esercizio 942.188 2.539.347<br />
Totale patrimonio netto 270.719.385 269.777.198<br />
B) Fondi per rischi e oneri<br />
1) Fondo di trattamento quiescenza e obblighi simili<br />
-<br />
-<br />
2) Fondi per imposte, anche differite<br />
5.361.454<br />
7.278.417<br />
3) Altri 2.600.000 5.150.092<br />
Totale fondi per rischi e oneri 7.961.454 12.428.509<br />
C) Trattamento fi ne rapporto di lavoro subordinato 209.149 125.262<br />
D) Debiti<br />
1) Obbligazioni<br />
- entro 12 mesi - -<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
2) Obbligazioni convertibili<br />
- entro 12 mesi - -<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
3) Debiti verso soci per fi nanziamenti<br />
- entro 12 mesi - -<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
4) Debiti verso banche<br />
- entro 12 mesi 63.256.253 125.624.470<br />
- oltre 12 mesi 40.546.632 31.089.781<br />
103.802.885 156.714.251<br />
5) Debiti verso altri fi nanziatori<br />
- entro 12 mesi - -<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
6) Acconti<br />
- entro 12 mesi 60.000 -<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
60.000<br />
7) Debiti verso fornitori<br />
- entro 12 mesi 2.729.014 4.228.387<br />
- oltre 12 mesi<br />
2.729.014 4.228.387<br />
8) Debiti rappresentati da titoli di credito<br />
- entro 12 mesi - -<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
9) Debiti verso imprese controllate<br />
- entro 12 mesi - -<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
10) Debiti verso imprese collegate<br />
- entro 12 mesi - -<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
11) Debiti verso controllanti<br />
- entro 12 mesi - -<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
12) Debiti tributari<br />
- entro 12 mesi 4.045.037 3.194.482<br />
- oltre 12 mesi<br />
4.045.037 3.194.482<br />
13) Debiti verso istituti di previdenza e di sicurezza sociale<br />
- entro 12 mesi 137.995 151.806<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
137.995 151.806<br />
14) Altri debiti<br />
- entro 12 mesi 3.493.150 1.433.988<br />
- oltre 12 mesi 332.545 -<br />
3.825.695 1.433.988<br />
Totale debiti 114.600.626 165.722.914<br />
41
42<br />
Stato patrimoniale passivo 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008<br />
E) Ratei e risconti<br />
- aggio sui prestiti - -<br />
- vari 1.556.065 4.613.292<br />
1.556.065 4.613.292<br />
Totale passivo 395.046.679 452.667.176<br />
Conti d’ordine 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008<br />
1) Sistema improprio dei rischi 21.406.500 24.646.800<br />
Totale conti d’ordine 21.406.500 24.646.800<br />
Conto economico<br />
A) Valore della produzione<br />
31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008<br />
1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni 17.565.090 19.321.290<br />
2) Variazione delle rimanenze di prodotti in lavorazione,<br />
semilavorati e fi niti<br />
838.217 (1.083.206)<br />
3) Variazioni dei lavori in corso su ordinazione - -<br />
4) Incrementi di immobilizzazioni per lavori Intern<br />
5) Altri ricavi e proventi:<br />
- -<br />
- vari 4.570.302 17.114.870<br />
4.570.302 17.114.870<br />
Totale valore della produzione 22.973.609 35.352.954<br />
B) Costi della produzione<br />
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 5.507.472 5.387.922<br />
7) Per servizi 6.841.958 5.018.699<br />
8) Per godimento di beni di terzi<br />
9) Per il personale<br />
512.037 492.274<br />
a) Salari e stipendi 2.191.187 2.169.302<br />
b) Oneri sociali 646.934 644.579<br />
c) Trattamento di fi ne rapporto 150.060 132.279<br />
d) Trattamento di quiescenza e simili - -<br />
e) Altri costi 93.768 -<br />
10) Ammortamenti e svalutazioni<br />
3.081.949 2.946.160<br />
a) Ammortamento delle immobilizzazioni immateriali 862.850 757.442<br />
b) Ammortamento delle immobilizzazioni materiali 219.240 214.190<br />
c) Altre svalutazioni delle immobilizzazioni - -<br />
d) Svalutazioni dei crediti compresi nell’attivo<br />
circolante e delle disponibilità liquide<br />
- 12.244<br />
1.082.090 983.876<br />
11) Variazioni delle rimanenze di materie prime,<br />
sussidiarie, di consumo e merci<br />
- -<br />
12) Accantonamento per rischi 21.502 5.150.092<br />
13) Altri accantonamenti - -<br />
14) Oneri diversi di gestione 1.680.241 1.257.416<br />
Totale costi della produzione 18.727.249 21.236.439<br />
Differenza tra valore e costi di produzione (A-B) 4.246.360 14.116.515<br />
C)Proventi e oneri fi nanziari<br />
15) Proventi da partecipazioni:<br />
- da imprese controllate - -<br />
- da imprese collegate - -<br />
- altri 600.000 55.221<br />
600.000 55.221<br />
16) Altri proventi fi nanziari:<br />
a) da crediti iscritti nelle immobilizzazioni<br />
- da imprese controllate - -<br />
- da imprese collegate - -<br />
- da controllanti - -<br />
- altri - 3.390
<strong>Bilancio</strong> di <strong>Esercizio</strong><br />
Conto economico<br />
b) da titoli iscritti nelle immobilizzazioni<br />
31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008<br />
c) da titoli iscritti nell’attivo circolante<br />
d) proventi diversi dai precedenti:<br />
- da imprese controllate - -<br />
- da imprese collegate - -<br />
- da controllanti - -<br />
- altri 636.643 1.756.479<br />
636.643 1.759.869<br />
17) Interessi e altri oneri fi nanziari:<br />
1.236.643 1.815.090<br />
- da imprese controllate - -<br />
- da imprese collegate - -<br />
- da controllanti - -<br />
- altri 5.831.015 8.759.309<br />
5.831.015 8.759.309<br />
17-bis) Utili e Perdite su cambi - (32)<br />
Totale proventi e oneri fi nanziari (4.594.372) (6.944.251)<br />
D) Rettifi che di valore di attività fi nanziarie<br />
18) Rivalutazioni:<br />
a) di partecipazioni - -<br />
b) di immobilizzazioni fi nanziarie - -<br />
c) di titoli iscritti nell’attivo circolante - -<br />
19) Svalutazioni:<br />
a) di partecipazioni - -<br />
b) di immobilizzazioni fi nanziarie - -<br />
c) di titoli iscritti nell’attivo circolante 800.000<br />
800.000<br />
Totale rettifi che di valore di attività fi nanziarie (800.000)<br />
E) Proventi e oneri straordinari<br />
20) Proventi:<br />
- plusvalenze da alienazioni 250 -<br />
- varie 2.539.151 227.668<br />
- Differenza da arrotondamento all’unità di Euro 1 -<br />
2.539.402 227.668<br />
21) Oneri:<br />
- minusvalenze da alienazioni 3.599 -<br />
- imposte esercizi precedenti - -<br />
- varie 49.402 55.014<br />
53.001 55.014<br />
Totale delle partite straordinarie 2.486.401 172.654<br />
Risultato prima delle imposte (A-B±C±D±E)<br />
22) Imposte sul reddito dell’esercizio, correnti differite e anticipate<br />
1.338.389 7.344.918<br />
a) Imposte correnti 2.805.977 3.039.972<br />
b) Imposte differite (1.916.963) 1.502.320<br />
c) Imposte anticipate (492.813) 263.279<br />
d) proventi (oneri) da adesione al regime di consolidato<br />
fi scale/trasparenza fi scale<br />
396.201 4.805.571<br />
23) Utile (Perdita) dell’esercizio 942.188 2.539.347<br />
Presidente del Consiglio di amministrazione<br />
BONECHI LUCA<br />
43
44<br />
Capo Malfatano - Cagliari
Nota Integrativa al<br />
<strong>Bilancio</strong> di <strong>Esercizio</strong>
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Capo Malfatano - Cagliari
Premessa<br />
Attività svolte<br />
La vostra Società, svolge la propria attività nel settore immobiliare.<br />
Le iniziative svolte nel corso dell’esercizio sono dettagliatamente descritte nella relazione sulla gestione<br />
redatta dagli amministratori.<br />
Eventuale appartenenza a un Gruppo<br />
Trattasi di società autonoma non soggetta ad attività di coordinamento e controllo da parte di altra azienda<br />
o di gruppi aziendali.<br />
Fatti di rilievo verifi catisi nel corso dell’esercizio<br />
Si rinvia a quanto dettagliato nella relazione sulla gestione degli amministratori.<br />
Principi di redazione del bilancio<br />
Il seguente bilancio è conforme alle disposizioni del Codice Civile ed è costituito dallo stato patrimoniale<br />
preparato in conformità allo schema di cui agli artt. 2424 e 2424 bis C.C., da altre disposizioni del Codice<br />
Civile in materia di bilancio e da altre leggi precedenti.<br />
Vengono inoltre fornite di alcune informazioni complementari ritenute necessarie a dare una<br />
rappresentazione veritiera e corretta, anche se non richieste da specifi che disposizioni di legge.<br />
Il bilancio è stato redatto mantenendo i criteri di valutazione già utilizzati nel precedente esercizio.<br />
Criteri di valutazione<br />
I criteri utilizzati nella formazione del bilancio chiuso al 31/12/<strong>2009</strong> non si discostano dai medesimi<br />
utilizzati per la formazione del bilancio del precedente esercizio, in particolare nelle valutazioni e nella<br />
continuità dei medesimi principi.<br />
La valutazione delle voci di bilancio è stata fatta ispirandosi a criteri generali di prudenza e competenza,<br />
nella prospettiva della continuazione dell’attività nonché tenendo conto della funzione economica<br />
dell’elemento dell’attivo o del passivo considerato.<br />
L’applicazione del principio di prudenza ha comportato la valutazione individuale degli elementi<br />
componenti le singole poste o voci delle attività o passività, per evitare compensi tra perdite che dovevano<br />
essere riconosciute e profi tti da non riconoscere in quanto non realizzati.<br />
In ottemperanza al principio di competenza, l’effetto delle operazioni e degli altri eventi è stato rilevato<br />
contabilmente ed attribuito all’esercizio al quale tali operazioni ed eventi si riferiscono, e non a quello in<br />
cui si concretizzano i relativi movimenti di numerario (incassi e pagamenti).<br />
La continuità di applicazione dei criteri di valutazione nel tempo rappresenta elemento necessario ai fi ni<br />
della comparabilità dei bilanci della società nei vari esercizi.<br />
La valutazione tenendo conto della funzione economica dell’elemento dell’attivo o del passivo<br />
considerato che esprime il principio della prevalenza della sostanza sulla forma - obbligatoria laddove non<br />
espressamente in contrasto con altre norme specifi che sul bilancio - consente la rappresentazione delle<br />
operazioni secondo la realtà economica sottostante gli aspetti formali.<br />
Il bilancio è rappresentato in euro e tutti i valori sono arrotondati all’unità.<br />
In particolare, i criteri di valutazione adottati nella formazione del bilancio sono stati i seguenti:<br />
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Nota Integrativa al <strong>Bilancio</strong> di <strong>Esercizio</strong><br />
Immobilizzazioni<br />
Immateriali<br />
Sono iscritte al costo storico di acquisizione ed esposte al netto degli ammortamenti effettuati nel corso<br />
degli esercizi e imputati direttamente alle singole voci.<br />
I costi pluriennali iscritti nell’attivo sono ammortizzati in base all’utilità economica futura stimata.<br />
I diritti di brevetto industriale e i diritti di utilizzazione delle opere dell’ingegno, con una aliquota annua del<br />
33%, mentre i costi per la realizzazione del sito web sono ammortizzati in 5 anni.<br />
Le migliorie su beni di terzi sono ammortizzate, in base alla minore tra l’utilità economica e la durata<br />
residua del contratto di locazione.<br />
Qualora, indipendentemente dall’ammortamento già contabilizzato, risulti una perdita durevole di<br />
valore, l’immobilizzazione viene corrispondentemente svalutata. Se in esercizi successivi vengono meno<br />
i presupposti della svalutazione viene ripristinato il valore originario rettifi cato dei soli ammortamenti.<br />
Materiali<br />
Sono iscritte al costo di acquisto e rettifi cate dai corrispondenti fondi di ammortamento.<br />
Nel valore di iscrizione in bilancio si è tenuto conto degli oneri accessori e dei costi sostenuti per<br />
l’utilizzo dell’immobilizzazione, portando a riduzione del costo gli sconti commerciali e gli sconti cassa di<br />
ammontare rilevante.<br />
Le quote di ammortamento, imputate a conto economico, sono state calcolate attesi l’utilizzo, la<br />
destinazione e la durata economico-tecnica dei cespiti, sulla base del criterio della residua possibilità di<br />
utilizzo, criterio che abbiamo ritenuto ben rappresentato dalle seguenti aliquote, non modifi cate rispetto<br />
all’esercizio precedente:<br />
— terreni e fabbricati: 3%<br />
— impianti e macchinari: 20%<br />
— attrezzature: 20%<br />
— attrezzatura varia a minuta 100%<br />
— altri beni, 20%;<br />
— arredi 12%.<br />
La categoria degli immobili civili non destinati alla vendita in osservanza alla dottrina maggioritaria del<br />
settore immobiliare non vengono ammortizzati in quanto il valore di sostituzione degli stessi è maggiore<br />
del costo originario.<br />
Qualora, indipendentemente dall’ammortamento già contabilizzato, risulti una perdita durevole di<br />
valore, l’immobilizzazione viene corrispondentemente svalutata. Se in esercizi successivi vengono meno<br />
i presupposti della svalutazione viene ripristinato il valore originario rettifi cato dei soli ammortamenti.<br />
Non sono state effettuate rivalutazioni discrezionali o volontarie e le valutazioni effettuate trovano il loro<br />
limite massimo nel valore d’uso, oggettivamente determinato, dell’immobilizzazione stessa.<br />
Finanziarie<br />
Le partecipazioni in imprese controllate e collegate, iscritte tra le immobilizzazioni fi nanziarie, sono<br />
valutate al costo di acquisto incrementato degli oneri accessori. Nel caso di perdite durevoli di valore<br />
viene effettuata una adeguata svalutazione salvo eventuale e successivo ripristino, nell’esercizio in cui tali<br />
perdite di valore vengano meno.<br />
Le partecipazioni iscritte nelle immobilizzazioni rappresentano un investimento duraturo e strategico da<br />
parte della società.<br />
I crediti che rappresentano immobilizzazioni vengono iscritti in bilancio al valore presumibile di realizzo.<br />
Sulla base di quanto previsto dal Principio contabile nazionale n. 20, le partecipazioni in altre imprese<br />
sono iscritte tra le immobilizzazioni fi nanziarie e sono valutate al costo di acquisto o sottoscrizione.<br />
Crediti<br />
Sono esposti al presumibile valore di realizzo. L’adeguamento del valore nominale dei crediti al valore<br />
presunto di realizzo è ottenuto mediante apposito fondo svalutazione crediti, tenendo in considerazione le
condizioni economiche generali, di settore.<br />
I crediti originariamente incassabili entro l’anno e successivamente trasformati in crediti a lungo termine<br />
sono stati evidenziati nello stato patrimoniale tra le immobilizzazioni fi nanziarie.<br />
Debiti<br />
Sono rilevati al loro valore nominale, modifi cato in occasione di resi o di rettifi che di fatturazione.<br />
Ratei e risconti<br />
Sono stati determinati secondo il criterio dell’effettiva competenza temporale dell’esercizio.<br />
Per i ratei e risconti di durata pluriennale sono state verifi cate le condizioni che ne avevano determinato<br />
l’iscrizione originaria, adottando, ove necessario, le opportune variazioni.<br />
Rimanenze<br />
I prodotti fi niti sono iscritti al minore tra il costo di acquisto o di fabbricazione o di apporto e il valore di<br />
realizzo desumibile dall’andamento del mercato.<br />
I prodotti in corso di lavorazione sono iscritti in base ai costi sostenuti nell’esercizio.<br />
Per quanto riguarda la contabilizzazione degli acconti concessi ai fornitori nella realizzazione di dette<br />
opere sono contabilizzati tra le rimanenze.<br />
Titoli<br />
La Società non possiede titoli.<br />
Attività fi nanziarie che non costituiscono immobilizzazioni<br />
Le partecipazioni iscritte nell’attivo circolante, non costituenti un investimento duraturo, sono valutate al<br />
minore tra il costo di acquisto e il valore di realizzo desumibile dall’andamento di mercato.<br />
Azioni proprie<br />
La Società non possiede azioni proprie.<br />
Fondi per rischi e oneri<br />
Sono stanziati per coprire perdite di esistenza certa o probabile, dei quali tuttavia alla chiusura dell’esercizio<br />
non erano determinabili l’ammontare o la data di sopravvenienza.<br />
Nella valutazione di tali fondi sono stati rispettati i criteri generali di prudenza e competenza e non si è<br />
proceduto alla costituzione di fondi rischi generici privi di giustifi cazione economica.<br />
Le passività potenziali sono state rilevate in bilancio e iscritte nei fondi in quanto ritenute probabili ed<br />
essendo stimabile con ragionevole certezza l’ammontare del relativo onere.<br />
Fondo TFR<br />
Rappresenta l’effettivo debito maturato verso i dipendenti in conformità di legge e dei contratti di lavoro<br />
vigenti, considerando ogni forma di remunerazione avente carattere continuativo.<br />
Il fondo corrisponde al totale delle singole indennità maturate a favore dei dipendenti alla data di chiusura<br />
del bilancio, al netto degli acconti erogati, ed è pari a quanto si sarebbe dovuto corrispondere ai dipendenti<br />
nell’ipotesi di cessazione del rapporto di lavoro in tale data.<br />
Imposte sul reddito<br />
Le imposte sono accantonate secondo il principio di competenza e rappresentano pertanto gli<br />
accantonamenti per imposte liquidate o da liquidare per l’esercizio, determinate secondo le aliquote e le<br />
norme vigenti.<br />
Le imposte anticipate e differite sono calcolate sulle differenze cumulative di natura temporanea fra le<br />
risultanze di bilancio ed i componenti di reddito dichiarati sulla base delle aliquote fi scali vigenti per il<br />
periodo d’imposta successivo e sono rappresentate separatamente nello stato patrimoniale tra i crediti<br />
per imposte anticipate e nel fondo per imposte differite.<br />
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La differenza netta fra le imposte anticipate e differite è iscritta in bilancio con imputazione a conto<br />
economico tra le imposte differite/anticipate.<br />
Riconoscimento ricavi<br />
I ricavi per vendite dei prodotti sono riconosciuti al momento del trasferimento della proprietà, che<br />
normalmente si identifi ca al momento della maturazione del corrispettivo di locazione e la stipula dell’atto<br />
notarile.<br />
I ricavi di natura fi nanziaria e quelli derivanti da prestazioni di servizi vengono riconosciuti in base alla<br />
competenza temporale.<br />
I ricavi e i proventi, i costi e gli oneri relativi ad operazioni in valuta sono determinati al cambio corrente alla<br />
data nella quale la relativa operazione è compiuta.<br />
Sia i ricavi che i costi sono esposti in bilancio secondo i principi della prudenza e della competenza, con<br />
rilevazione dei relativi ratei e risconti.<br />
Criteri di conversione dei valori espressi in valuta<br />
La Società non ha effettuato operazioni in valuta estera.<br />
Garanzie, impegni, beni di terzi e rischi<br />
I rischi relativi a garanzie concesse, personali o reali, per debiti altrui sono stati indicati nei conti d’ordine<br />
per un importo pari all’ammontare della garanzia prestata; l’importo del debito altrui garantito alla data di<br />
riferimento del bilancio, se inferiore alla garanzia prestata, è indicato nella presente nota integrativa.<br />
Gli impegni sono stati indicati nei conti d’ordine al valore nominale, desunto dalla relativa<br />
documentazione.<br />
Dati sull’occupazione<br />
L’organico medio aziendale, ripartito per categoria, ha subito, rispetto al precedente esercizio, le seguenti<br />
variazioni.<br />
Organico 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008 Variazioni<br />
Dirigenti 6 6 -<br />
Quadri 8 7 1<br />
Impiegati 15 15 -<br />
Collaboratori 2 1 1<br />
31 29 2<br />
Il contratto nazionale di lavoro applicato è quello del settore del commercio.<br />
Attività<br />
A) Crediti verso soci per versamenti ancora dovuti<br />
Il capitale risulta interamente versato.
B) Immobilizzazioni<br />
I. Immobilizzazioni immateriali<br />
Nota Integrativa al <strong>Bilancio</strong> di <strong>Esercizio</strong><br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazioni<br />
4.436.835 4.722.550 (285.715)<br />
Descrizione costi Valore Incrementi Decrementi Amm.to esercizio Valore<br />
31/12/2008 esercizio esercizio<br />
31/12/<strong>2009</strong><br />
Impianto e ampliamento - - - - -<br />
Ricerca, sviluppo e pubblicità - - - - -<br />
Diritti brevetti industriali 147.156 16.339 63.413 100.082<br />
Concessioni, licenze, marchi - - - - -<br />
Avviamento - - - - -<br />
Immobilizzazioni in corso e acconti - - - - -<br />
Altre<br />
Arrotondamento<br />
4.575.394<br />
-<br />
4.722.550<br />
560.796<br />
-<br />
577.135<br />
-<br />
-<br />
799.437<br />
-<br />
862.850<br />
4.336.753<br />
-<br />
4.436.835<br />
Non si è proceduto a rivalutazione o svalutazione per nessuna posta afferente le immobilizzazioni<br />
immateriali.<br />
Composizione della voce:<br />
Al 31 dicembre tale voce risulta essere così composta:<br />
Diritti di utilizzo delle opere di ingegno:<br />
— include il costo di acquisto a titolo di proprietà delle licenze d’uso dei pacchetti applicativi relativi<br />
al sistema gestionale (Esse-Re) ed al sistema contabile (SCI - TM) e il costo delle implementazioni<br />
sostenuto nell’esercizio.<br />
Si evidenzia che sono state acquistate altre licenze d’uso a titolo di proprietà per software<br />
aziendali specifi ci.<br />
Altre immobilizzazioni immateriali:<br />
— include gli oneri di miglioria sostenuti negli esercizi precedenti, per complessivi Euro 3.642.378,<br />
sull’immobile di proprietà di terzi concesso in sub locazione alla Fondazione Toscana Life Science.<br />
— include oneri pluriennali per complessivi Euro 694.375.<br />
La variazione dell’esercizio pari a Euro 560.796 è riferibile all’accensione di fi nanziamenti ipotecari,<br />
per Euro 150.655, e a consulenze legali e fi scali straordinarie,Euro 410.141, di seguito specifi cati:<br />
Euro 150.655:<br />
— mutuo di Euro 18 milioni, ventennale, con iscrizione ipotecaria sull’immobile posto in Siena<br />
località Petriccio, attualmente destinato a centro ricerche; mutuo di Euro 1,28 milioni., trentennale,<br />
per la realizzazione degli ulteriori lotti di appartamenti nel cantiere di Monteroni D’Arbia,<br />
Euro 410.141:<br />
— nel mese di giugno la Banca MPS ha reso esecutivo il progetto denominato “ Chianti Classico” fi nalizzato<br />
alla riorganizzazione della gestione tecnica, contabile e amministrativa del patrimonio immobiliare<br />
strumentale del gruppo.<br />
La società ha partecipato al gruppo di lavoro che ha presieduto lo studio e l’organizzazione della complessa<br />
operazione.<br />
Il progetto si è concretizzato nella costituzione di una società consortile denominata “ Perimetro<br />
Gestione Proprietà Immobiliari“, alla quale la società partecipa attraverso la controllata neocostituita<br />
Grapevine RE S.r.l..<br />
Ai fi ni della valutazione delle implicazioni giuridiche e fi scali presenti e future del progetto nel suo<br />
complesso, è stata richiesta l’assistenza legale e tributaria a primari studi legali e tributari, in quota parte<br />
a carico della nostra società.<br />
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Nota Integrativa al <strong>Bilancio</strong> di <strong>Esercizio</strong><br />
Al 31 dicembre <strong>2009</strong>, i costi sostenuti per le predette attività di consulenza sono stati pari ad<br />
Euro 410.141.<br />
In considerazione dell’evoluzione del progetto, ancora non defi nito, si è ritenuto di iscrivere<br />
gli oneri sostenuti nella voce in commento con la redazione di un piano d’ammortamento su base<br />
quinquennale.<br />
Per ulteriori informazioni sul progetto, si rinvia a quanto esposto sul punto nella relazione sulla gestione.<br />
II. Immobilizzazioni materiali<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazioni<br />
5.679.821 5.839.843 (160.022)<br />
Terreni e fabbricati<br />
Descrizione Importo<br />
Costo storico 6.179.867<br />
Rivalutazione monetaria -<br />
Rivalutazione economica -<br />
Ammortamenti esercizi precedenti (707.324)<br />
Svalutazione esercizi precedenti -<br />
Saldo al 31/12/2008 5.472.543<br />
Acquisizione dell’esercizio -<br />
Rivalutazione monetaria -<br />
Rivalutazione economica dell’esercizio -<br />
Svalutazione dell’esercizio -<br />
Cessioni dell’esercizio -<br />
Giroconti positivi (riclassifi cazione) -<br />
Giroconti negativi (riclassifi cazione) -<br />
Interessi capitalizzati nell’esercizio -<br />
Ammortamenti dell’esercizio (135.059)<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> 5.337.484<br />
I decrementi rispetto all’esercizio precedente sono relativi agli ammortamenti effettuati.<br />
Altri beni<br />
Descrizione Importo<br />
Costo storico 681.781<br />
Rivalutazione monetaria -<br />
Rivalutazione economica -<br />
Ammortamenti esercizi precedenti (314.481)<br />
Svalutazione esercizi precedenti -<br />
Saldo al 31/12/2008 367.300<br />
Acquisizione dell’esercizio 59.218<br />
Rivalutazione monetaria -<br />
Rivalutazione economica dell’esercizio -<br />
Svalutazione dell’esercizio -<br />
Cessioni dell’esercizio -<br />
Giroconti positivi (riclassifi cazione) -<br />
Giroconti negativi (riclassifi cazione) -<br />
Interessi capitalizzati nell’esercizio -<br />
Ammortamenti dell’esercizio (84.181)<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> 342.337<br />
La voce comprende il valore contabile delle macchine d’uffi cio, impianti, mobili e arredi, presenti presso<br />
gli uffi ci della società.<br />
Nel corso dell’esercizio sono stati acquistati altri beni per Euro 59.218.<br />
I decrementi sono da imputare agli ammortamenti effettuati.<br />
Si evidenzia che è stata effettuata la dismissione di beni oramai obsoleti, completamente ammortizzati e<br />
la vendita di alcuni cespiti, con realizzo di plusvalenze non signifi cative.
Rivalutazioni e svalutazioni effettuate nel corso dell’anno<br />
Non sono state effettuate svalutazioni o rivalutazioni.<br />
Contributi in conto capitale<br />
La società non ha ricevuto contributi in conto capitale.<br />
III. Immobilizzazioni fi nanziarie<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazioni<br />
122.916.835 145.951.486 (23.034.651)<br />
Partecipazioni<br />
Descrizione 31/12/2008 Incremento Decremento 31/12/<strong>2009</strong><br />
Imprese controllate 107.151.190 4.120.000 38.000.000 73.271.190<br />
Imprese collegate 7.272.000 80.000 40.000 7.312.000<br />
Imprese controllanti - - - -<br />
Altre imprese 11.508.296 1.720.344- 13.228.640<br />
Arrotondamento - - - -<br />
125.931.486 5.920.344 38.040.000 93.811.830<br />
Le partecipazioni iscritte al costo di acquisto non sono state svalutate perché non hanno subito alcuna<br />
perdita durevole di valore.<br />
L’esercizio è stato caratterizzato dalla costituzione di due nuove società controllate al 100%:<br />
— in data 3 aprile è stata costituita la società <strong>Sansedoni</strong> Agency s.r.l, specializzata nell’attività di<br />
intermediazione immobiliare;<br />
— il 16 di luglio è stata costituita la società Grapevine RE S.r.l.. La società ha acquistato, insieme a Banca<br />
Monte Dei Paschi Di Siena S.p.A. , AXA S.p.A e Mediobanca S.p.A , una quota di partecipazione (49%)<br />
nella società consortile “Perimetro Gestione Proprietà Immobiliari”.<br />
Si forniscono le seguenti informazioni relative alle partecipazioni possedute direttamente o indirettamente<br />
per le imprese controllate, collegate.<br />
I dati di seguito riportati si riferiscono ai bilanci o progetti di bilancio approvati dagli amministratori.<br />
Imprese controllate<br />
Città o Stato Estero Denominazione Capitale<br />
sociale<br />
Patrimonio<br />
netto<br />
Utile/<br />
Perdita<br />
% Poss Valore<br />
bilancio<br />
Beatrice S.r.l. Siena 10.000 190.364 (709.396) 100 920.000<br />
Duccio Immobiliare 1 S.r.l. Siena 10.000 7.185.087 829.595 100 6.510.000<br />
Sviluppo ed Interventi Edili s.r.l. Roma 10.000 47.800.872 (493.591) 100 49.036.530<br />
Sviluppo e Interventi<br />
Immobiliari S.r.l.<br />
Roma 100.000 12.075.380 (426.884) 100 13.126.660<br />
<strong>Sansedoni</strong> Global RE BV Olanda 18.000 74.313 (416.484) 100 858.000<br />
<strong>Sansedoni</strong> Agency S.r.l. Siena 10.000 96.456 86.456 100 10.000<br />
Grapevine RE S.r.l. Siena 10.000 2.806.556 (3.445) 100 2.810.000<br />
I dati di riferiscono ai progetti bilanci chiusi al 31/12/09 approvati dagli amministratori delle<br />
società controllate.<br />
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Imprese collegate<br />
Denominazione Città<br />
o Stato<br />
Estero<br />
Capitale<br />
sociale<br />
Patrimonio<br />
netto<br />
Utile/<br />
Perdita<br />
% Poss. Valore<br />
bilancio<br />
S.i.t.a.s. S.r.l.<br />
Valorizzazioni<br />
Cagliari 464.811 11.587.664 (2.263.095) 40 5.212.000<br />
Immobiliari s.p.a. ( ex<br />
VIS S.p.a. )<br />
Siena 15.739.820 12.639.069 50 2.060.000<br />
Immobiliare Centro<br />
Milano s.p.a.<br />
Milano 120.000 906.341 (13.659) 33,33 40.000<br />
Nel caso della partecipata S.i.t.a.s. S.r.l. i valori si riferiscono al bilancio approvato al 31/12/2008.<br />
— Il 4 dicembre a seguito della fusione per incorporazione della controllante VIS S.p.a. nella controllata<br />
Valorizzazioni Immobiliari s.p.a., la <strong>Sansedoni</strong> ha acquisito partecipazione diretta nella incorporante,<br />
pari al 50%; pertanto i valori riportati si riferiscono al bilancio d’apertura della Valorizzazioni Immobiliari<br />
S.p.a. redatto alla data di effi cacia della fusione;<br />
— il 25 novembre insieme alla società MPS Capital Services Banca per Le Imprese S.p.a. è stata costituita<br />
la società Immobiliare Centro Milano S.p.A.. La partecipazione sottoscritta inizialmente per il 66%, è<br />
stata successivamente ceduta per il 50% in data 14 dicembre, alla società Banca Italease S.p.A..<br />
Per gli ulteriori approfondimenti si rinvia a quanto esposto sul punto nella relazione sulla gestione degli<br />
amministratori.<br />
Altre imprese<br />
Denominazione Città o<br />
Stato<br />
Estero<br />
Capitale<br />
sociale<br />
Patrimonio<br />
netto<br />
Utile/<br />
Perdita<br />
% Poss Valore<br />
bilancio<br />
Butterfl y S.p.a. Milano 41.664 52.126.295 29.599.557 14,29 3.754.116<br />
Immobiliare Novoli s.p.a. Firenze 20.640.000 25.188.122 933.119 16,67 9.474.524<br />
— per la partecipata Butterfl y si segnala che nel corso dell’esercizio ha corrisposto Euro 600.000 a titolo di<br />
dividendo 2008. Inoltre, ha ceduto parte delle quote del fondo Beta a Liscartan Investments S.à.r.l. e ha<br />
effettuato una riduzione di capitale con l’uscita dalla compagine azionaria della società Feidos. Pertanto<br />
la quota di partecipazione posseduta è passata dall’originario 10%, al 14,29%.<br />
Le variazioni intervenute sono le seguenti:<br />
Incrementi Rivalutazioni Importo<br />
Imprese controllate 4.120.000 4.120.000<br />
Imprese collegate 80.000 80.000<br />
Imprese controllanti - -<br />
Altre imprese 1.720.344 1.720.344<br />
5.920.344 5.920.344<br />
Decrementi Svalutazioni Importo<br />
Imprese controllate 38.000.000 38.000.000<br />
Imprese collegate 40.000 40.000<br />
Imprese controllanti - -<br />
Altre imprese<br />
38.040.000 38.040.000<br />
Gli incrementi e i decrementi più rilevanti si riferiscono a:<br />
Incrementi:<br />
— contributi versati a favore della controllata <strong>Sansedoni</strong> Global Re BV, Euro 460.000;<br />
— sottoscrizione aumento di capitale Immobiliare Novoli S.p.A., Euro 1.720.344;<br />
— versamento in conto riserve di capitale nella controllata Grapevine RE S.r.l., Euro 2.810.000;
Nota Integrativa al <strong>Bilancio</strong> di <strong>Esercizio</strong><br />
— rinuncia parziale fi nanziamento socio il 30 dicembre <strong>2009</strong>, a favore della controllata Beatrice S.r.l., per<br />
Euro 840.000.<br />
Decrementi:<br />
— in data 30/12/<strong>2009</strong> la partecipata Sviluppo e Interventi Immobiliari S.r.l., ha deliberato una riduzione<br />
parziale della riserva per versamenti socio in conto capitale, per Euro 38.000.000; conseguentemente<br />
si è proceduto alla corrispondente riduzione del valore di iscrizione della partecipazione.<br />
Si segnala che le partecipazioni in imprese controllate e collegate sono valutate al costo di acquisto anche<br />
nel caso questo ultimo sia superiore al valore risultante dall’applicazione del metodo del patrimonio netto.<br />
Il mantenimento del maggior valore di iscrizione è motivato dalla presenza di perdite registrate nei bilanci<br />
delle controllate e collegate, riconducibili ai costi di start up che le stesse società hanno sostenuto: tali<br />
situazioni sono da ritenere temporanee ed in linea con le previsioni risultanti dai business plan approvati<br />
dai rispettivi organi societari.<br />
Non si sono verifi cati casi di “ripristino di valore”.<br />
Nessuna partecipazione immobilizzata ha subito cambiamenti di destinazione.<br />
Su nessuna partecipazione immobilizzata esistono restrizioni alla disponibilità da parte della società<br />
partecipante, né esistono diritti d’opzione o altri privilegi.<br />
Non sono iscritte immobilizzazioni fi nanziarie per valore superiori al loro fair value.<br />
Le operazioni signifi cative poste in essere con le società partecipate sono riepilogate nella tabella<br />
sottostante:<br />
Crediti<br />
Descrizione 31/12/2008 Incremento Decremento 31/12/<strong>2009</strong><br />
Imprese controllate 9.280.000 6.245.005 840.000 14.685.005<br />
Imprese collegate 10.740.000 3.680.000 - 14.420.000<br />
20.020.000 9.925.005 840.000 29.105.005<br />
La voce è costituita da fi nanziamenti infruttiferi erogati alle società partecipate a fronte delle spese<br />
ordinarie e/o di investimento sostenute, di seguito si evidenzia:<br />
— che la società il 30/12/<strong>2009</strong>, ha rinunciato ai crediti vantati verso la partecipata Beatrice S.r.l., Euro<br />
840.000. Tale importo è stato destinato dalla controllata a riserva per copertura perdite future.<br />
Si evidenzia che si è proceduto alla riclassifi ca dei crediti per fi nanziamenti infruttiferi concessi nei<br />
precedenti esercizi alle partecipate collegate e controllate, la cui restituzione era prevista inizialmente<br />
entro l’esercizio in corso, tra i crediti oltre i 12 mesi.<br />
Altri titoli<br />
La Società non possiede titoli.<br />
Azioni proprie<br />
La Società non possiede azioni proprie.<br />
Informazioni relative alle immobilizzazioni fi nanziarie iscritte ad un valore<br />
superiore al fair value<br />
Il fair value è inteso quale valore equo che è possibile ricevere o pagare in normali contrattazioni<br />
effettuate su mercati attivi. Per i titoli quotati in mercati attivi, coincide con il prezzo puntuale uffi ciale<br />
di mercato disponibile dai listini e dalle quotazioni pubblicate da operatori qualifi cati e dalle autorità<br />
di regolamentazione.<br />
57
58<br />
Nota Integrativa al <strong>Bilancio</strong> di <strong>Esercizio</strong><br />
Quando il prezzo non è disponibile, il valore dell’operazione più recente fornisce un’indicazione del fair<br />
value corrente, purchè non vi siano stati signifi cativi cambiamenti nelle circostanze economiche dalla data<br />
dell’operazione.<br />
Se il mercato per il titolo non è attivo, il fair value può essere determinato ricorrendo a tecniche di<br />
valutazione quali ad esempio: il confronto con recenti operazioni di mercato normali tra parti consapevoli<br />
e disponibili; la valutazione di strumenti quotati che presentano analoghe caratteristiche; oppure<br />
l’attualizzazione di fl ussi di cassa fi nanziari futuri.<br />
Nel bilancio non sono iscritte immobilizzazioni fi nanziarie per un valore superiore al loro fair value.<br />
C) Attivo circolante<br />
I. Rimanenze<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazioni<br />
218.651.947 218.020.014 631.933<br />
I criteri di valutazione adottati sono invariati rispetto all’esercizio precedente e motivati nella prima parte<br />
della presente nota integrativa.<br />
La rimanenze comprendono nei prodotti fi niti, tra gli immobili abitativi, la valorizzazione al costo delle unità<br />
immobiliari (appartamenti e box auto) relative ai lotti ultimati in Monteroni d’Arbia, Loc. More di Cuna,<br />
rimaste invendute al 31 dicembre <strong>2009</strong>.<br />
Si evidenzia che nel corso dell’esercizio sono stati ultimate 36 nuove unità immobiliari e di queste ne sono<br />
state vendute 18.<br />
Si evidenzia altresì che stanno proseguendo i lavori per la realizzazione degli altri lotti previsti.<br />
I prodotti fi niti, al 31/12/<strong>2009</strong>, sono relativi a:<br />
Descrizione Importo<br />
Terreni ed aree edifi cabili 26.689.111<br />
Immobili abitativi 7.976.884<br />
Immobili strumentali 173.602.210<br />
Totale 208.268.205<br />
Per quanto riguarda i prodotti in corso di lavorazione, Euro 8.312.258, sono costituiti in gran parte dai<br />
costi sostenuti per la realizzazione dei lotti immobiliari in More Di Cuna e dell’edifi cio in costruzione in<br />
Castelnuovo Berardenga da destinare a residenza sanitaria assistita.<br />
Per ulteriori informazioni sull’evoluzione dei cantieri, si rinvia a quanto contenuto nella relazione sulla<br />
gestione degli amministratori.<br />
II. Crediti<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazioni<br />
11.249.520 28.053.042 (16.803.522)<br />
Nella tabella sottostante è riportato il dettaglio del saldo per scadenze.<br />
Descrizione Entro12 mesi Oltre12 mesi Oltre5 anni Totale<br />
Verso clienti 4.846.573 4.846.573<br />
Verso imprese controllate - - - -<br />
Verso imprese collegate - - - -<br />
Verso controllanti - - - -<br />
Per crediti tributari 2.049.201 - - 2.049.201<br />
Per imposte anticipate - 3.401.778 - 3.401.778<br />
Verso altri 951.968 - - 951.968<br />
7.847.742 3.401.778 11.249.520
I crediti di ammontare rilevante al 31/12/<strong>2009</strong> sono così costituiti:<br />
Descrizione Importo<br />
Crediti per fatture da emettere 1.474.772<br />
Crediti tributari 2.049.201<br />
Credito fi gurativo per imposte anticipate 3.401.778<br />
Crediti verso altri 951.968<br />
Totale 7.877.719<br />
I crediti per fatture da emettere si riferiscono principalmente ai corrispettivi maturati per l’attività di asset,<br />
property, management, servicing amministrativo e societario espletata nei confronti delle partecipate.<br />
I crediti tributari sono costituiti dal residuo credito IRES 2006, Euro 20.241, dagli acconti IRES e IRAP<br />
versati, Euro 1.859.060 e dalle ritenute subite su interessi attivi bancari, Euro 169.900.<br />
Il credito per imposte anticipate iscritto, rappresenta il credito fi gurativo maturato a seguito del pagamento<br />
anticipato di imposte su componenti di reddito, la cui deducibilità è temporaneamente rinviata ad esercizi<br />
futuri.<br />
Per una descrizione analitica della posta si rinvia al relativo paragrafo nell’ultima parte della presente nota<br />
integrativa.<br />
I crediti verso altri sono in gran parte costituiti dal deposito a risparmio vincolato acceso nel precedente<br />
esercizio a garanzia di terzi, di cui è già stato richiesto lo svincolo, Euro 500.000; da crediti verso banche<br />
per interessi maturati su c/c da liquidare, Euro 63.248 e da anticipi a fornitori per Euro 36.965.<br />
L’adeguamento del valore nominale dei crediti al valore di presunto realizzo è stato ottenuto mediante<br />
apposito fondo svalutazione crediti che ha subito, nel corso dell’esercizio, le seguenti movimentazioni:<br />
Descrizione F.do svalutazione<br />
ex art. 2426 Codice civile<br />
F.do svalutazione ex art. 106<br />
D.P.R. 917/1986<br />
Saldo al 31/12/2008 - 127.025 127.025<br />
Utilizzo nell’esercizio - (4.600) (4.600)<br />
Accantonamento esercizio - - -<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> 122.425 122.425<br />
Si evidenzia che i decrementi del Fondo sono relativi agli utilizzi per lo stralcio contabile dei crediti divenuti<br />
o ritenuti inesigibili. A seguito della disamina del portafoglio clienti al 31 dicembre <strong>2009</strong>, non si è ritenuto<br />
dover procedere a ulteriori incrementi del fondo.<br />
III. Attività fi nanziarie<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazioni<br />
5.570.375 6.370.375 (800.000)<br />
Descrizione 31/12/2008 Incrementi Decrementi 31/12/<strong>2009</strong><br />
In imprese controllate - - - -<br />
In imprese collegate - - - -<br />
In imprese controllanti - - - -<br />
Altre partecipazioni 6.370.375 - 800.000 5.570.375<br />
Altri titoli - - - -<br />
6.370.375 - 800.000 5.570.375<br />
Il decremento della voce pari ad Euro 800.000, si riferisce alla svalutazione del valore di iscrizione della<br />
partecipata IRFIS Mediocredito della Sicilia S.p.A..<br />
Coerentemente con quanto indicato nel precedente esercizio per la valutazione della partecipata, si è<br />
ritenuto dover procedere ad una svalutazione di importo pari alla differenza tra il valore contabile della<br />
frazione di patrimonio netto posseduta al 31/12/08, e il valore di libro.<br />
Totale<br />
59
60<br />
IV. Disponibilità liquide<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazioni<br />
26.465.467 43.658.906 (17.193.439)<br />
Descrizione 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008<br />
Depositi bancari e postali 26.462.759 43.655.288<br />
Denaro e altri valori in cassa 2.708 3.618<br />
Arrotondamento - -<br />
26.465.467 43.658.906<br />
Il saldo rappresenta le disponibilità liquide e i valori assimilabili alla data del 31/12/<strong>2009</strong>.<br />
D) Ratei e risconti<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazioni<br />
75.879 50.961 24.918<br />
Si riferiscono in gran parte a premi assicurativi pagati nel corso dell’esercizio ma di competenza<br />
dell’esercizio 2010.<br />
Non sussistono al 31/12/<strong>2009</strong>, ratei e risconti aventi durata superiore a cinque anni.<br />
Passività<br />
A) Patrimonio netto<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazioni<br />
270.719.385 269.777.198 942.187<br />
Descrizione 31/12/2008 Incrementi Decrementi 31/12/<strong>2009</strong><br />
Capitale 215.697.548 - - 215.697.548<br />
Riserva da sovrapprezzo az. 15.365.976 - - 15.365.976<br />
Riserva legale 1.579.807 126.967 - 1.706.774<br />
Riserva avanzo di fusione 26.515.958 - - 26.515.958<br />
Varie altre riserve - - - -<br />
Riserva fondi previdenziali integrativi<br />
ex d.lgs n. 124/1993<br />
32.184 - - 32.184<br />
Arrotondamento 2 2<br />
Utili (perdite) portati a nuovo 8.046.378 2.412.381 - 10.458.759<br />
Utile (perdita) dell’esercizio 2.539.347 942.188 2.539.347 942.188<br />
269.777.198 3.481.536 2.539.345 270.719.385<br />
Il capitale sociale è composto solo da azioni ordinarie.<br />
Azioni/Quote Numero Valore nominale in Euro<br />
Azioni Ordinarie 414.802.977 0,52<br />
Le poste del patrimonio netto sono così distinte secondo l’origine, la possibilità di utilizzazione, la<br />
distribuibilità.
Natura / Descrizione Importo Possibilità<br />
utilizzo (*)<br />
Capitale 215.697.548 B<br />
Riserva da sovrapprezzo delle azioni 15.365.976 A, B, C<br />
Riserve di rivalutazione A, B<br />
Riserva legale 1.706.774<br />
Riserve statutarie A, B<br />
Riserva per azioni proprie in portafoglio<br />
Altre riserve 26.548.140 A, B, C<br />
Utili (perdite) portati a nuovo 10.458.759 A, B, C<br />
Totale<br />
(*) A: per aumento di capitale; B: per copertura perdite; C:per distribuzione ai soci<br />
Quota<br />
disponibile<br />
Nota Integrativa al <strong>Bilancio</strong> di <strong>Esercizio</strong><br />
Utilizzazioni<br />
eff. Nei 3 es. prec.<br />
Per copert. Perdite<br />
Utilizzazioni<br />
eff. Nei 3 es. prec.<br />
Per altre ragioni<br />
In conformità con quanto disposto dal principio contabile n. 28 sul patrimonio netto, si forniscono le<br />
seguenti informazioni complementari:<br />
C ) l’utile d’esercizio teorico che spetta al proprietario di una singola azione è pari a Euro 0,00227.<br />
Nel patrimonio netto, sono presenti le seguenti poste:<br />
Riserve o altri fondi che in caso di distribuzione concorrono a formare il reddito imponibile della società,<br />
indipendentemente dal periodo di formazione.<br />
Riserve Valore<br />
Riserva avanzo di fusione 26.515.958<br />
Riserve o altri fondi che in caso di distribuzione non concorrono a formare il reddito imponibile dei soci<br />
indipendentemente dal periodo di formazione.<br />
Riserve Valore<br />
Riserva sopraprezzo azioni 15.365.976<br />
Riserve incorporate nel capitale sociale<br />
Riserve o altri fondi che in caso di distribuzione concorrono a formare il reddito imponibile della società,<br />
indipendentemente dal periodo di formazione per aumento gratuito del capitale sociale.<br />
Riserve rivalutazione monetaria Valore<br />
Incorporazione Banca Popolare SI 1990 234.173<br />
Incorporazione MPS CF 1.193.203<br />
Riserva rivalutazione ex lege 576/1975 244.380<br />
Riserva di rivalutazione ex lege 72/1993 5.708.897<br />
Riserva di rivalutazione ex lege 413/1991 11.711.646<br />
F.do plusvalenze reinvestibili ex lege 169/1983 7.159.181<br />
Totale 26.251.480<br />
B) Fondi per rischi e oneri<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazioni<br />
7.961.454 12.428.509 (4.467.055)<br />
Descrizione 31/12/2008 Incrementi Decrementi 31/12/<strong>2009</strong><br />
Per imposte, anche differite 7.278.417 854.821 2.771.784 5.361.454<br />
Altri 5.150.092 21.502 2.571.594 2.600.000<br />
12.428.509 876.323 5.343.378 7.961.454<br />
61
62<br />
Capo Malfatano - Cagliari
Nota Integrativa al <strong>Bilancio</strong> di <strong>Esercizio</strong><br />
63
64<br />
Nota Integrativa al <strong>Bilancio</strong> di <strong>Esercizio</strong><br />
Si segnala che l’importo del saldo di apertura delle imposte differite, include la rettifi ca del calcolo delle<br />
imposte dovute effettuata in sede di liquidazione defi nitiva.<br />
L’incremento del Fondo imposte differite si riferisce prevalentemente all’importo dell’imposte IRES e IRAP<br />
sulle plusvalenze immobiliari iscritte a conto economico nel 2008, per tenere conto degli effetti connessi<br />
alla stipula del contratto defi nitivo di compravendita dell’immobile di Milano San Vittore, perfezionatosi in<br />
data 15 giugno <strong>2009</strong>.<br />
I decrementi del Fondo sono da riferire alla quota parte di plusvalenze realizzate negli scorsi esercizi e<br />
tassata nel corso del <strong>2009</strong>.<br />
Per ulteriori dettagli sul Fondo, si rinvia al paragrafo “fi scalità differita/anticipata” inserito nella presente<br />
nota integrativa a commento del conto economico.<br />
Nella voce altri, si evidenzia lo smobilizzo parziale del Fondo Rischi per Euro 2.500.000.<br />
Tale riduzione è correlata alla accertata invarianza del valore di mercato del portafoglio immobiliare della<br />
società, rispetto alle aspettative che avevano determinato lo stanziamento prudenziale di Euro 5 mln<br />
nel precedente esercizio da parte degli amministratori, in una fase altamente turbolenta e incerta del<br />
mercato.<br />
La decisione è stata presa in conseguenza dei valori di mercato espressi nelle perizie aggiornate<br />
di stima degli immobili, redatte dalla società specializzata REAG – Real Estate Advisory Group.<br />
C) Trattamento di fi ne rapporto di lavoro subordinato<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazioni<br />
209.149 125.262 83.887<br />
La variazione è così costituita.<br />
Variazioni 31/12/2008 Incrementi Decrementi 31/12/<strong>2009</strong><br />
TFR, movimenti del periodo 125.262 83.887 209.149<br />
Il fondo accantonato rappresenta l’effettivo debito della società al 31/12/<strong>2009</strong>, verso i dipendenti in forza<br />
a tale data.<br />
D) Debiti<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazioni<br />
114.600.626 165.722.914 (51.122.288)<br />
I debiti sono valutati al loro valore nominale e la scadenza degli stessi è così suddivisa:<br />
Descrizione Entro<br />
12 mesi<br />
Oltre<br />
12 mesi<br />
Oltre<br />
5 anni<br />
Debiti verso banche 63.256.253 40.546.632 - 103.802.885<br />
Caparre 60.000 -<br />
- 60.000<br />
Debiti verso fornitori 2.729.014 - - 2.729.014<br />
Debiti tributari 4.045.037 - - 4.045.037<br />
Debiti verso istituti di previdenza 137.995 - -<br />
137.995<br />
Altri debiti 3.493.150 332.545 - 3.825.695<br />
73.721.449 40.939.177 114.660.626<br />
Totale
I debiti più rilevanti al 31/12/<strong>2009</strong> risultano così costituiti:<br />
debiti verso banche:<br />
Descrizione Importo<br />
Mutui ipotecari su immobili Roma 25.724.364<br />
Mutui ipotecari su immobili Monteroni d’Arbia 594.790<br />
Mutui ipotecari su immobili in Siena<br />
Finanziamenti banche non ipotecari a breve<br />
Scoperti di c/c<br />
18.000.000<br />
50.000.000<br />
9.483.731<br />
Totale 103.802.885<br />
Il saldo del debito verso banche al 31/12/<strong>2009</strong>, pari a Euro 103.802.885, esprime l’effettivo debito per<br />
capitale, interessi ed oneri accessori maturati ed esigibili.<br />
I mutui sono assistiti da garanzia reali su beni immobili e le garanzie ipotecarie prestate sono di primo<br />
grado.<br />
Tra i debiti a breve si evidenzia la componente più signifi cativa, Euro 50.000.000, relativa al residuo<br />
fi nanziamento “ bullet “ acceso presso MPS Capital Services Banca per le imprese S.p.A..<br />
Le garanzie in questo caso sono rappresentate dalla costituzione di pegno sulle quote della controllata<br />
Sviluppo Interventi Edili.<br />
L’importo originario del fi nanziamento, Euro 100.000.000, è stato parzialmente rimborsato il 30/12/<br />
<strong>2009</strong>. La scadenza del residuo debito è prevista per il 30/06 p.v..<br />
La voce mutui Monteroni d’Arbia include i mutui accesi sui lotti ultimati.<br />
“Altri debiti”:<br />
di seguito si specifi cano le componenti più rilevanti della voce:<br />
— la voce comprende anche le partite debitorie scadute il 31/12/<strong>2009</strong> verso le banche per rate interessi<br />
e competenze, pagate nei primi giorni del nuovo esercizio, Euro 268.476;<br />
— anticipi corrisposti dal comune di Castelnuovo Berardenga per la realizzazione dell’edifi cio da destinare<br />
a R.S.A., Euro 2.777.161;<br />
— debiti verso il personale/collaboratori per ferie non godute, mensilità e premi, Euro 349.459;<br />
— depositi cauzionali locatari per Euro 292.150;<br />
“Debiti vs. fornitori” comprende i debiti verso abituali prestatori di servizi, opere e beni, per Euro<br />
2.729.014.<br />
— la voce comprende anche le ritenute a garanzia effettuate in relazione agli stati di avanzamento lavori<br />
approvati ( S.A.L.) per i cantieri in corso o per le opere edili eseguite su cantieri chiusi ma ancora in<br />
attesa di collaudo per lo svincolo, Euro 1.318.043;<br />
“Debiti tributari” accoglie solo le passività per imposte certe e determinate, essendo le passività per<br />
imposte probabili o incerte nell’ammontare o nella data di sopravvenienza, iscritte nella voce B.2 del<br />
passivo (Fondo imposte).<br />
Nella voce debiti tributari sono iscritti:<br />
— debiti per imposta IRES Euro 3.008.245;<br />
— debiti per imposta IRAP Euro 652.104;<br />
— debito per imposta I.V.A Euro 237.873;<br />
— ritenute d’acconto IRPEF, Euro 140.880;<br />
— imposte sostitutive/altre Euro 5.935.<br />
65
66<br />
E) Ratei e risconti<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazioni<br />
1.556.065 4.613.292 (3.057.227)<br />
La composizione della voce è così dettagliata:<br />
Descrizione Importo<br />
Risconto canoni di locazione 1.491.665<br />
Rateo interessi su mutuo UNICREDIT – ex La Valcannuta Nord S.r.l. 62.836<br />
Altri 1.564<br />
Totale 1.556.065<br />
I risconti si riferiscono ai canoni di locazione fatturati anticipatamente nel corrente esercizio ma di<br />
competenza dell’esercizio successivo.<br />
I ratei si riferiscono invece alla quota interessi maturati al 31/12/<strong>2009</strong>, sui fi nanziamenti<br />
sopra specifi cati.<br />
Non sussistono, al 31/12/<strong>2009</strong>, ratei e risconti aventi durata superiore a cinque anni.<br />
Conti d’ordine<br />
Descrizione 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008 Variazioni<br />
Sistema improprio dei Rischi 21.406.500 24.646.800 (3.240.300)<br />
Totale 21.406.500 24.646.800 (3.240.300)<br />
Sono iscritte le fi deiussioni prestate dalla società, e la costituzione in pegno delle partecipazioni nelle società<br />
controllate e collegate a garanzia dei fi nanziamenti accesi da quest’ultime nel corso dell’esercizio:<br />
1) polizze fi deiussorie rilasciate a garanzia della realizzazione delle opere di urbanizzazione a favore del<br />
comune di Monteroni D’Arbia, Euro 3.006.500;<br />
2) fi deiussione rilasciata dalla Società a garanzia del rimborso in linea capitale del fi nanziamento acceso<br />
dalla partecipata Duccio Immobiliare 1 con Banca Intesa S.p.A., Euro 18.400.000;<br />
3) costituzione in pegno della partecipazione azionaria Valorizzazioni Immobiliari S.p.A. , delle quote<br />
delle società, Sviluppo Ed Interventi Edili S.r.l. e Beatrice S.r.l., a favore di MPS Capital Services Banca<br />
per le Imprese S.p.A. ed a favore di BMPS le quote della Sviluppo e Interventi Immobiliari S.r.l., per<br />
complessivi Euro 180.000; pegno sulle quote societarie della partecipata Duccio Immobiliare 1 S.r.l. a<br />
favore di Banca Intesa S.p.A., Euro 10.000; pegno sulle quote societarie della collegata S.i.t.a.s. S.r.l.,<br />
per complessivi Euro 185.924.<br />
Conto economico<br />
A) Valore della produzione<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazioni<br />
22.973.609 35.352.954 (12.379.345)<br />
Descrizione 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008 Variazioni<br />
Ricavi vendite e prestazioni 17.565.090 19.321.290 (1.756.200)<br />
Variazioni rimanenze prodotti 838.217 (1.083.206) 1.921.423<br />
Altri ricavi e proventi 4.570.302 17.114.870 (12.544.568)<br />
22.973.609 35.352.954 (12.379.345)
Nota Integrativa al <strong>Bilancio</strong> di <strong>Esercizio</strong><br />
Nel corso dell’esercizio sono state alienate 18 unità immobiliari in Monteroni D’Arbia, per un importo<br />
complessivo di Euro 4.940.155.<br />
I ricavi da locazione sono pari complessivamente ad Euro 10.561.680 e sono costituiti in gran parte dagli<br />
affi tti rivenienti dagli immobili a destinazione commerciale, per Euro 10.284.630; il residuo deriva dalla<br />
locazione degli immobili a destinazione residenziale.<br />
I ricavi da prestazioni di servizi si riferiscono, in gran parte, ai servizi di asset management, property,<br />
servicing amministrativo e societario prestati a favore delle società partecipate e loro<br />
controllate, Euro 2.063.255.<br />
La voce altri ricavi e proventi è costituita in gran parte dal corrispettivo, Euro 4.200.000, conseguito<br />
a seguito del perfezionamento della cessione dell’immobile in Milano San Vittore, avvenuta il<br />
15 giugno <strong>2009</strong>.<br />
La vendita è stata effettuata a favore della società CISCO S.r.l., subentrata nel contratto preliminare<br />
sottoscritto nel precedente esercizio con la società Immobiliare Baumann S.r.l..<br />
L’operazione si è conclusa con il realizzo di un ricavo netto pari ad Euro 1.034.000.<br />
B) Costi della produzione<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazioni<br />
18.727.249 21.236.439 (2.509.190)<br />
Descrizione 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008 Variazioni<br />
Materie prime, sussidiarie e merci 5.507.472 5.387.922 119.550<br />
Servizi 6.841.958 5.018.699 1.823.259<br />
Godimento di beni di terzi 512.037 492.274 19.763<br />
Salari e stipendi 2.191.187 2.169.302 21.885<br />
Oneri sociali 646.934 644.579 2.355<br />
Trattamento di fi ne rapporto 150.060 132.279 17.781<br />
Trattamento quiescenza e simili - - -<br />
Altri costi del personale 93.768 93.768<br />
Ammortamento immobilizzazioni immateriali 862.850 757.442 105.408<br />
Ammortamento immobilizzazioni materiali 219.240 214.190 5.050<br />
Altre svalutazioni delle immobilizzazioni - - -<br />
Svalutazioni crediti attivo circolante - 12.244 (12.244)<br />
Variazione rimanenze materie prime - - -<br />
Accantonamento per rischi 21.502 5.150.092 (5.128.590)<br />
Altri accantonamenti - - -<br />
Oneri diversi di gestione 1.680.241 1.257.416 422.825<br />
18.727.249 21.236.439 (2.509.190)<br />
Costi per materie prime, sussidiarie di consumo e merci<br />
La voce include prevalentemente i costi incrementativi sostenuti per i prodotti in corso di lavorazione<br />
(cantieri) e spese capitalizzate su prodotti fi niti per complessivi Euro 5.426.922.<br />
Costi per servizi<br />
L’incremento nella voce è da riferire prevalentemente al corrispettivo pagato alla Immobiliare Baumann S.r.l.,<br />
Euro 3.166.000, come detto in precedenza, in relazione alla cessione del preliminare di compravendita a<br />
favore della società CISCO S.r.l. a seguito dell’accordo di cessione e modifi ca del preliminare sottoscritto.<br />
Si evidenzia pertanto la riduzione delle spese per consulenze tecniche, fi scali e legali sostenute nell’anno,<br />
Euro 815.427, rispetto a Euro1.929.348 sostenuti nel precedente esercizio, nonostante l’intensa attività<br />
di development che ha caratterizzato l’attività dell’esercizio.<br />
67
68<br />
Borgo di Cuna - Monteroni d’Arbia - Siena
70<br />
Nota Integrativa al <strong>Bilancio</strong> di <strong>Esercizio</strong><br />
Costi per il personale<br />
La voce comprende l’intera spesa per il personale dipendente ivi compresi i miglioramenti di merito,<br />
passaggi di categoria, scatti di contingenza, costo delle ferie non godute e accantonamenti di legge e<br />
contratti collettivi.<br />
Si segnala che la voce altri costi è essenzialmente da riferire al costo del personale distaccato dalla<br />
Fondazione MPS.<br />
Ammortamento delle immobilizzazioni materiali<br />
Per quanto riguarda gli ammortamenti effettuati evidenziamo che sono da riferire in gran parte<br />
all’ammortamento dello stabile ancora iscritto a patrimonio in quanto sede operativa della Società.<br />
Svalutazioni dei crediti compresi nell’attivo circolante e delle disponibilità<br />
liquide<br />
Non è stata effettuata alcuna svalutazione. La variazione si riferisce allo stralcio di crediti inesigibili.<br />
Accantonamento per rischi<br />
E’ stato effettuato un accantonamento per Euro 21.502, a fronte di oneri tributari futuri da sostenere in<br />
relazione ad alcuni avvisi e comunicazioni ricevute da parte degli uffi ci fi nanziari in via di defi nizione e<br />
contenziosi in essere.<br />
Oneri diversi di gestione<br />
La voce è composta in gran parte dall’imposta comunale sugli immobili pagata nell’esercizio, Euro<br />
786.161; rimborso oneri contrattuali Euro 661.000 e dall’ imposta di registro sulla registrazione dei<br />
contratti di locazione, Euro 70.572.<br />
C) Proventi e oneri fi nanziari<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazioni<br />
(4.594.372) (6.944.251) 2.349.879<br />
Descrizione 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008 Variazioni<br />
Da partecipazione 600.000 55.221 544.779<br />
Da crediti iscritti nelle immobilizzazioni - 3.390 (3.390)<br />
Da titoli iscritti nelle immobilizzazioni - - -<br />
Da titoli iscritti nell’attivo circolante - - -<br />
Proventi diversi dai precedenti 636.643 1.756.479 (1.119.836)<br />
(Interessi e altri oneri fi nanziari) (5.831.015) (8.759.309) 2.928.294<br />
Utili (perdite) su cambi - (32) 32<br />
(4.594.372) (6.944.251) 2.349.879<br />
I “proventi diversi dai precedenti” accolgono quasi esclusivamente la remunerazione dei depositi bancari,<br />
Euro 636.526.<br />
Gli oneri fi nanziari sono invece in gran parte rappresentati dagli interessi passivi maturati su scoperti di<br />
c/c, Euro 298.749, su fi nanziamenti non ipotecari, Euro 3.783.112 e su mutui garantiti da ipoteca, Euro<br />
1.733.931.<br />
Proventi da partecipazioni<br />
Descrizione Controllate Collegate Altre<br />
Dividendi 600.000<br />
Totale - - 600.000<br />
Come detto in precedenza la voce si riferisce ai dividendi 2008, corrisposti dalla partecipata Butterfl y.
Interessi e altri oneri fi nanziari<br />
Descrizione Controllanti Controllate Collegate Altre Totale<br />
Interessi bancari - - - 298.749 298.749<br />
Interessi su mutui ipotecari - - - 1.733.931 1.733.931<br />
Interessi su fi nanziamenti - - - 3.783.112 3.783.112<br />
Altri interessi e oneri - - - 15.223 15.223<br />
- - - 5.831.015 5.831.015<br />
D) Rettifi che di valore di attività fi nanziarie<br />
Come detto in precedenza, è stata svalutata la partecipazione IRFIS, per riallineare il valore di iscrizione<br />
a quello del controvalore contabile della frazione di patrimonio netto posseduta, calcolato sulla base dei<br />
dati di bilancio al 31/12/2008.<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazioni<br />
(800.000) - (800.000)<br />
E) Proventi e oneri straordinari<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazioni<br />
2.486.401 172.654 2.313.747<br />
I proventi sono in gran parte da attribuire al parziale smobilizzo del Fondo Rischi accantonato nel<br />
precedente esercizio, Euro 2.500.000. Di cui si è già detto in precedenza e ad altre poste minori.<br />
Gli oneri sono in gran parte da riferire a costi di competenza dell’esercizio precedente, sopravvenuti nel<br />
corso dell’esercizio, Euro 52.277.<br />
Imposte sul reddito d’esercizio<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazioni<br />
396.201 4.805.571 (4.409.370)<br />
Imposte Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazioni<br />
Imposte correnti: 2.805.977 3.039.972 (233.995)<br />
IRES 2.153.921 1.697.778 456.143<br />
IRAP 652.056 1.342.194 (690.138)<br />
Imposte sostitutive - - -<br />
Imposte differite (anticipate) (2.409.776) 1.765.599 (4.175.375)<br />
IRES (2.206.987) 1.765.599 (3.972.586)<br />
IRAP (202.789) - (202.789)<br />
396.201 4.805.571 (4.409.370)<br />
Sono state iscritte le imposte di competenza dell’esercizio, rilevando imposte differite e anticipate.<br />
Si evidenzia che l’IRAP è stata determinata con l’aliquota maggiorata pari al 4,8176% ( aliquota ordinaria<br />
3,9% più maggiorazione regione toscana 0,9176%).<br />
La tabella seguente, espone il dettaglio delle imposte anticipate e differite, per IRES e IRAP:<br />
Descrizione imposte 31/12/<strong>2009</strong><br />
Imposte anticipate 492.813<br />
IRES 497.732<br />
IRAP (4.919)<br />
Imposte differite (1.916.963)<br />
IRES (1.709.255)<br />
IRAP (207.708)<br />
Riconciliazione tra l’onere teorico risultante dal bilancio e l’onere fi scale teorico:<br />
71
72<br />
Descrizione Valore Onere fi scale %<br />
Risultato prima delle imposte 1.338.389 27,50% Teorico<br />
Differenze Temporanee<br />
Importi deducibili in esercizi successivi (*) 1.945.049 39,97%<br />
Rigiri in deduzione da esercizi precedenti (*) (126.123) -2,59%<br />
Importi tassabili in esercizi successivi (**) - -<br />
Rigiri in aumento da esercizi precedenti (**) 9.323.911 191,58%<br />
Altre differenze(***) (1.540.347) -31,65%<br />
Imponibile IRES 10.940.879 224,80% Effettivo<br />
Onere fi scale teorico 368.057<br />
Onere fi scale effettivo 3.008.742<br />
Riclassifi ca operata in sede di liquidazione dell’imposta (854.821)<br />
Onere fi scale rigo 22 a) bilancio 31.12.<strong>2009</strong> IRES 2.153.921<br />
(*) importi che determinano, in senso contrario, effetti di fi scalità differita attiva<br />
(**) Importi che originano, in senso contrario, effetti di fi scalità differita passiva<br />
(***) Trattasi prevalentemente di: (i) differenze permanenti riconducibili ad ICI per € 804.319 e dividendi per € -570.000; (ii) differenze temporanee<br />
che, pur suscettibili di generare deduzioni in esercizi successivi (es. fondo svalutazione partecipata per € 800.000) non sono state considerate, per<br />
motivi di prudenza, ai fi ni della stima di maggiori imposte differite attive, stante l’incertezza sul periodo di riversamento di dette variazioni; (iii) differenze<br />
connesse ai riassorbimenti di accantonamenti effettuati negli esercizi precedenti, sui quali, per motivi prudenziali, non erano state calcolate imposte<br />
differite attive € -2.500.000.<br />
Descrizione<br />
Differenza tra valore e costo della produzione (al netto delle voci B.9 e<br />
B.12)<br />
Differenze Temporanee<br />
Importi deducibili in esercizi successivi (*)<br />
Valore<br />
7.349.811<br />
-<br />
Onere fi scale %<br />
4,82% Teorico(*)<br />
-<br />
Rigiri in deduzione da esercizi precedenti (*) (126.123) -0,08%<br />
Importi tassabili in esercizi successivi (**) - -<br />
Rigiri in aumento da esercizi precedenti (**) 5.325.857 3,49%<br />
Altre differenze (***) 978.587 0,64%<br />
Imponibile IRES 13.528.132 8,87% Effettivo<br />
Onere fi scale teorico 354.261<br />
Onere fi scale effettivo rigo 22 a bilancio 31.12.<strong>2009</strong> IRAP 652.056<br />
(*) importi che determinano, in senso contrario, effetti di fi scalità differita attiva<br />
(**) Importi che originano, in senso contrario, effetti di fi scalità differita passiva<br />
(***) Trattasi di differenze permanenti, ovvero di differenze che, pur suscettibili di generare deduzioni in esercizi successivi non sono state considerate,<br />
per motivi di prudenza, ai fi ni della stima di maggiori imposte differite attive, stante l’incertezza sul periodo di riversamento di dette variazioni.<br />
Le principali differenze permanenti sono: l’ICI per €/mln 0,8; i costi del personale dipendente per €/mln 0,1.<br />
(*)aliquota ordinaria 3,90%, più maggiorazione regionale toscana 0,9176%<br />
Ai sensi dell’articolo 2427, primo comma n. 14, c.c. si evidenziano le informazioni richieste sulla fi scalità<br />
differita e anticipata:<br />
Descrizione<br />
Ammontare delle<br />
differenze temporanee<br />
esercizio 31.12.<strong>2009</strong><br />
effetto fi scale<br />
IRES 27,5% IRAP 3,9% Totale<br />
Imposte anticipate al 31.12.2008 2.908.965<br />
Incrementi<br />
(+) INCREMENTO FISCALITA’ ANTICIPATA IN SEDE DI<br />
604.110<br />
LIQUIDAZIONE DELL’IMPOSTA PER RIPRISTINO IMPOSTE SUI<br />
MAGGIORI AMMOR.TI CIVILISTICI IMMOBILE MI-SANVITTORE<br />
251.716 69.222 -<br />
(+) INCREMENTO FISCALITA’ ANTICIPATA CONNESSA ALLA<br />
QUOTA DELL’AMMORTAMENTO “FISCALE” NON DEDOTTA<br />
(+) FISCALITA’ ANTICIPATA RELATIVA ALLA QUOTA DEI COMPENSI<br />
20.709 5.695 -<br />
DEGLI AMMINISTRATORI RILEVATA PER COMPETENZA A CONTO<br />
ECONOMICO, MA NON DEDOTTA PERCHE’ NON PAGATA<br />
18.883 5.193 -<br />
(+) FISCALITA’ ANTICIPATA RELATIVA ALLA QUOTA INDEDUCIBILE<br />
DI INTERESSI PASSIVI RINVIATI AD ESERCIZI SUCCESSIVI<br />
1.905.457 524.001 -<br />
Decrementi (111.297)<br />
(-) RIASSORBIMENTO FISCALITA’ ANTICIPATA MAGGIORI<br />
AMMOR.TI CIVILISTICI IMMOBILE MI-SANVITTORE<br />
(-) STORNO FISCALITA’ ANTICIPATA PRECEDENTEMENTE<br />
RILEVATA RITENUTA NON RECUPERABILE<br />
(-) RIASSORBIMENTO FISCALITA’ ANTICIPATA<br />
(251.716)<br />
(8.992)<br />
(69.222)<br />
(2.473)<br />
-<br />
-<br />
PRECEDENTEMENTE RILEVATA CONNESSA ALLA DEDUZIONE<br />
NEL PRESENTE ESERCIZIO DELLA QUOTA DEDUCIBILE DELLE<br />
SPESE DI RAPPRESENTANZA RINVIATA DA ESERCIZI PASSATI.<br />
(-) RIASSORBIMENTO FISCALITA’ ANTICIPATA CONNESSA ALLA<br />
“SVALUTAZIONE” DELLE IMMOBILIZZAZIONI IMMATERIALI GIA’<br />
(1.415) (389) (55)<br />
PATRIMONIALIZZATE NEL 2006 E PORTATE A COSTO IN UNICA<br />
SOLUZIONE NEL 2007 (DEDOTTE FISCALMENTE PER QUOTE DI<br />
1/5 SECONDO L’ORIGINARIO PIANO DI AMMORTAMENTO<br />
(124.708) (34.295) (4.864)<br />
Saldo credito per imposte anticipate <strong>2009</strong> 1.558.218 497.732 (4.919) 3.401.778
Descrizione<br />
Ammontare delle<br />
differenze temporanee<br />
esercizio 31.12.<strong>2009</strong><br />
Nota Integrativa al <strong>Bilancio</strong> di <strong>Esercizio</strong><br />
effetto fi scale<br />
IRES 27,5% IRAP 3,9% Totale<br />
Fondo Imposte differite al 31.12.2008 7.278.417<br />
Incrementi 854.821<br />
(+) INCREMENTO PER RICLASSIFICA DALLA VOCE DEBITI<br />
TRIBUTARI EFFETTUATA IN SEDE DI LIQUIDAZIONE<br />
DELL’IMPOSTA<br />
3.108.439 854.821 -<br />
Decrementi (2.771.784)<br />
(-) DECREMENTO PER PLUSVALENZE DIFFERITE (QUOTA<br />
RINVIATA DA ESERCIZIO 2007) IRES<br />
(-) DECREMENTO PER PLUSVALENZE DIFFERITE (QUOTA<br />
RINVIATA DA ESERCIZIO 2007) IRAP<br />
(-) RIASSORBIMENTO FISCALITA’ ANTICIPATA CONNESSA<br />
ALLA CESSIONE DI IMMOBILI PATRIMONIALI (PLUSVALENZA<br />
CONTABILIZZATA IN VOCE A.5 C/E) CHE INCORPORAVANO<br />
QUOTE DI AMMORTAMENTO NON DEDOTTA FISCALMENTE<br />
NEGLI ESERCIZI PRECEDENTI-IRES<br />
(6.215.472) (1.709.255) -<br />
(5.325.857) (207.708)<br />
(3.108.439) (854.821)<br />
Saldo Fondo Imposte differite <strong>2009</strong> (8.432.890) (1.709.255) (207.708) 5.361.454<br />
Fiscalità differita / anticipata<br />
Le imposte differite sono state calcolate secondo il criterio dell’allocazione globale, tenendo conto<br />
dell’ammontare cumulativo di tutte le differenze temporanee, sulla base – come già detto - delle<br />
aliquote medie attese in vigore nel momento in cui tali differenze temporanee si riverseranno sulla base<br />
dell’aliquota effettiva dell’ultimo esercizio.<br />
Le imposte anticipate sono state rilevate in quanto esiste la ragionevole certezza dell’esistenza, di un<br />
reddito imponibile non inferiore all’ammontare delle differenze che si andranno ad annullare.<br />
Le imposte differite comprendono il differimento della quota di plusvalenze realizzate attraverso la<br />
cessione di immobili iscritti fra le immobilizzazioni, (variazione Euro 2.771.784), avvenute negli esercizi<br />
2007 e 2008.<br />
Fra le differenze temporanee che hanno determinato l’iscrizione di imposte anticipate, sono invece da<br />
evidenziare quelle relative alla limitazione della deduzione di una quota parte degli interessi passivi<br />
sostenuti nel <strong>2009</strong>, (variazione di Euro 524.001).<br />
Operazioni di locazione fi nanziaria (leasing)<br />
La società non ha in essere contratti di locazione fi nanziaria.<br />
Evidenziamo, che la Società ha stipulato contratti di leasing operativo per la gestione delle auto aziendali<br />
assegnate prevalentemente in uso promiscuo al personale.<br />
73
74<br />
Altre informazioni<br />
Ai sensi di legge si evidenziano i compensi complessivi spettanti agli amministratori e ai membri del<br />
Collegio sindacale (articolo 2427, primo comma, n. 16, C.c.).<br />
Qualifi ca Compenso<br />
Amministratori 902.265<br />
Collegio sindacale 43.709<br />
Il presente bilancio, composto da Stato patrimoniale, Conto economico e Nota integrativa, rappresenta in<br />
modo veritiero e corretto la situazione patrimoniale e fi nanziaria nonché il risultato economico dell’esercizio<br />
e corrisponde alle risultanze delle scritture contabili.<br />
Presidente del Consiglio di amministrazione<br />
BONECHI LUCA
Borgo di Cuna - Monteroni d’Arbia - Siena<br />
75
76<br />
Borgo di Cuna - Monteroni d’Arbia - Siena
RENDICONTO FINANZIARIO 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008<br />
OPERAZIONI DI GESTIONE REDDITUALE<br />
Utile (Perdita) di esercizio 942.188 2.539.347<br />
Ammortamenti 1.082.090 971.632<br />
Altre svalutazioni - -<br />
Accantonamento TFR 150.060 132.279<br />
Accantonamento F.do sval. Crediti - 12.244<br />
(-/+) Aumento/Diminuzione dei prodotti corso di lavorazione fi niti e merci (838.217) 1.083.206<br />
(-/+) Incremento/Decremento acconti 206.284 (32.759)<br />
(+/-) Diminuzione/Aumento imposte anticipate (492.813) 263.279<br />
(+/-) Aumento/Diminuzione imposte differite (1.916.963) 1.502.320<br />
(+/-) Aumento/Diminuzione altri fondi (2.550.092) 5.148.312<br />
(+/-) Diminuzione/Aumento crediti vs. clienti, tributari ed altri 17.296.335 12.915.706<br />
(-/+) Diminuzioni/Aumento debiti di fornitura, tributari ed altri 1.789.078 (2.049.773)<br />
(+/-) Diminuzione/Aumento ratei e risconti attivi (24.918) 209.182<br />
(+/-) Aumento/Decremento ratei e risconti passivi (3.057.227) 658.301<br />
(-) Altri assorbinenti di risorse (511.913) 112.315<br />
(-/+) Aumento/Decremento attività che non costituiscono immobiliz. 800.000 (29.845)<br />
TOTALE OPERAZIONI DI GESTIONE REDDITUALE 12.873.892 23.435.746<br />
FLUSSI FINANZIARI ATTIVITA’ DI INVESTIMENTO<br />
(-/+)Aumento/Decremento immobilizzazioni fi nanziarie 23.480.388 (28.705.220)<br />
(-) Acquisti cespiti (636.353) (9.261.273)<br />
(+) Vendita cespiti - 5.236.088<br />
TOTALE FLUSSI FINANZIARI ATTIVITA’ DI INVESTIMENTO 22.844.035 (32.730.405)<br />
ATTIVITA’ DI FINANZIAMENTO<br />
(+/-) Aumento/Decremento dei debiti a breve vs. istituti fi n. (62.368.217) 7.135.551<br />
(+/-) Aumento/Diminuzione dei debiti a m/l verso ist. fi n. 9.456.851 1.766.000<br />
TOTALE ATTIVITA’ DI FINANZIAMENTO (52.911.366) 8.901.551<br />
Incremento netto delle disponibilità liquide e dei mezzi equivalenti (17.193.439) (393.108)<br />
Cassa e banche iniziali 43.658.906 44.052.014<br />
Cassa e banche fi nali 26.465.467 43.658.906<br />
77
78<br />
Borgo di Cuna - Monteroni d’Arbia - Siena
90<br />
Borgo di Cuna - Monteroni d’Arbia - Siena
Relazione sulla Gestione<br />
del <strong>Bilancio</strong> <strong>Consolidato</strong>
92<br />
Borgo di Cuna - Monteroni d’Arbia - Siena
Cenni sul Gruppo e sulla sua attività - differenziazione nei settori<br />
Le società appartenenti al Gruppo <strong>Sansedoni</strong> consolidate ai sensi dell’art. 6 del D.Lgs. 127/1991 sono<br />
le seguenti:<br />
<strong>Sansedoni</strong> S.p.A. (c.f. 00986400521), società Capogruppo consolidante di diritto italiano, con sede in<br />
Siena, Via Banchi di Sotto 34;<br />
Sviluppo ed Interventi Edili S.r.l. con socio unico (c.f. 05902771004), società controllata<br />
di diritto italiano, con sede in Roma, Via Guido d’Arezzo 2, partecipata al 100% dalla Capogruppo<br />
<strong>Sansedoni</strong> S.p.A.<br />
Sviluppo Interventi Immobiliari S.r.l. con socio unico (c.f. 06708371007), società controllata<br />
di diritto italiano, con sede in Roma, Via Guido d’Arezzo 2, partecipata al 100% dalla Capogruppo<br />
<strong>Sansedoni</strong> S.p.A.<br />
<strong>Sansedoni</strong> Global RE B.V., società controllata di diritto dei Paesi Bassi, con sede in Amsterdam,<br />
partecipata al 100% dalla Capogruppo <strong>Sansedoni</strong> S.p.A.<br />
Beatrice S.r.l. con socio unico (c.f. 01241270527) società controllata di diritto italiano con sede in<br />
Siena Via Garibaldi, 60, partecipata al 100% dalla capogruppo <strong>Sansedoni</strong> S.p.A.<br />
Duccio Immobiliare 1 S.r.l. con socio unico (c.f. 01246720526) società controllata di diritto italiano<br />
con sede in Siena Via Garibaldi, 60, partecipata al 100% dalla capogruppo <strong>Sansedoni</strong> S.p.A.<br />
Grapevine RE S.r.l. con socio unico (c.f.01269470520) società controllata di diritto italiano con sede<br />
in Siena Via Garibaldi, 60, partecipata al 100% dalla capogruppo <strong>Sansedoni</strong> S.p.A.;<br />
<strong>Sansedoni</strong> Agency S.r.l. con socio unico (c.f. 01262160524) società controllata di diritto italiano con<br />
sede in Siena Via Garibaldi, 60, partecipata al 100% dalla capogruppo <strong>Sansedoni</strong> S.p.A..<br />
Tutte le società incluse nel consolidato si qualifi cano come «imprese controllate» ai sensi del comma 1<br />
dell’art. 26 del D.Lgs. 127/1991. Le società con sede in Roma sono state acquisite dalla capogruppo nel<br />
corso del 2007, la <strong>Sansedoni</strong> Global RE è stata costituita nel 2007, la Beatrice S.r.l. e la Duccio Immobiliare<br />
1 S.r.l. sono state costituite nel 2008, infi ne, nel corso del corrente esercizio sono state costituite le società<br />
Grapevine RE S.r.l. e <strong>Sansedoni</strong> Agency S.r.l..<br />
Tutti i bilanci delle società consolidate, capogruppo e controllate, sono riferiti all’esercizio 1/1/<strong>2009</strong> –<br />
31/12/<strong>2009</strong>. Tutte le società svolgono la loro attività in ambito immobiliare.<br />
Cenni sulla evoluzione economica generale del settore Immobiliare<br />
Il Comparto dell’edilizia residenziale privata.<br />
Sulla base dei dati emersi dai più qualifi cati operatori nel settore emergono signifi cative contrazioni dei<br />
volumi di produzione in tutti i vari segmenti sia nel comparto dell’edilizia abitativa promossa dalle imprese<br />
edili sia in quello promosso da soggetti terzi privati sia negli interventi di recupero.<br />
Dopo nove anni di crescita il settore è entrato, a far tempo dal 2008, in una fase recessiva di cui è diffi cile<br />
prevedere la dimensione e la durata.Si è assistito ad una forte contrazione del dinamismo residenziale che<br />
praticamente fi no al 2007 aveva trainato il settore compensando i volumi più contenuti dei comparti non<br />
residenziali e delle opere pubbliche.<br />
Anche nel recupero abitativo si registrano risultati in diminuzione anche se in misura più contenuta di<br />
quella registrata nella costruzione di nuovi alloggi.<br />
Un positivo contributo potrà essere apportato dal maggior numero di agevolazioni fi scali già richieste a<br />
valere sul “piano casa” rispetto all’anno precedente.<br />
Complessivamente gli investimenti in abitazioni al netto degli effetti del piano case dovrebbero evidenziare<br />
una contrazione media del -11,4% in termini reali.<br />
È proseguito nell’anno il ridimensionamento del numero delle compravendite di immobili abitativi, più<br />
accentuato nella prima parte dell’anno, con articolazioni differenziate secondo la tipologia di immobili e<br />
la localizzazione geografi ca.<br />
93
94<br />
Relazione sulla Gestione del <strong>Bilancio</strong> <strong>Consolidato</strong><br />
Il Comparto dell’edilizia non residenziale privata.<br />
Altro comparto per il quale gli operatori del settore stimano una fl essione è quello dei fabbricati non<br />
residenziali privati che ha fatto rilevare un sensibile rallentamento.<br />
La riduzione dei programmi di investimento da parte dei vari settori produttivi, conseguente la grave crisi<br />
che ha investito le imprese operanti nell’industria e nel settore dei servizi non fi nanziari si sostanzia in una<br />
contrazione del numero delle vendite degli immobili strumentali.<br />
Per il prossimo anno la previsioni si attestano su una situazione di stazionarietà.<br />
Il Comparto delle Opere Pubbliche.<br />
Il mercato delle opere pubbliche si è sostanzialmente focalizzato su opere di consistente entità che sono<br />
andate a sostituirsi a quelle di importo più contenuto. Ciò ha comportato una maggiore complessità delle<br />
procedure autorizzative con conseguente ridimensionamento dei volumi di produzione. Le aspettative<br />
sull’evoluzione della domanda nel settore sono orientate verso un contrazione rispetto ai livelli dell’anno<br />
precedente.<br />
(Fonti: Rapporti annuali Nomisma - Scenari Immobiliari-ANCE)<br />
Principali dati economici<br />
Il conto economico riclassifi cato del Gruppo è il seguente (in Euro):<br />
Ricavi netti<br />
Costi esterni<br />
Costo del venduto<br />
Costo del lavoro<br />
Margine Operativo Lordo<br />
Ammortamenti, svalutazioni ed altri<br />
accantonamenti<br />
31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008 variazione<br />
26.917.472<br />
(16.415.139)<br />
10.502.333<br />
(3.319.775)<br />
7.182.558<br />
36.948.000<br />
(14.463.221)<br />
22.484.779<br />
(3.078.200)<br />
19.406.579<br />
(10.030.528)<br />
(1.951.918)<br />
(11.982.446)<br />
(241.575)<br />
(12.224.021)<br />
(2.010.322) (6.214.014) 4.203.692<br />
Risultato Operativo 5.172.236 13.192.565 (8.020.329)<br />
Proventi diversi<br />
600.000<br />
55.221<br />
544.779<br />
Proventi e oneri fi nanziari<br />
(7.964.273)<br />
(7.386.947)<br />
(577.326)<br />
Risultato Ordinario (2.192.037) 5.860.839 (8.052.876)<br />
Componenti straordinarie nette 2.539.733 147.034 2.392.699<br />
Risultato prima delle imposte 347.696 6.007.873 (5.660.177)<br />
imposte sul reddito (546.815) (4.887.887) 4.341.072<br />
Risultato netto (199.119) 1.119.986 (1.319.105)<br />
Nell’esercizio <strong>2009</strong> la società non ha realizzato alcuna operazione di cessione di signifi cativi assets<br />
aziendali, pertanto pur riscontrando un incremento, rispetto allo scorso esercizio, sia nei ricavi da<br />
locazione, sia nei ricavi da servizi, in senso assoluto si evidenzia una contrazione dei ricavi.<br />
Il costo del personale resta sostanzialmente invariato rispetto allo scorso esercizio.<br />
Lo scorso esercizio gli accantonamenti erano stati cospicui a fronte di previsioni sul mercato immobiliare<br />
assai incerte e oscillazioni nel valore degli assets molto importanti. Al termine del <strong>2009</strong> la Capogruppo<br />
ha provveduto alla valutazione di tutto il portafoglio immobiliare ivi inclusi gli immobili appartenenti alle<br />
società controllate, fornendo l’incarico ad uno dei principali operatori di mercato. I risultati ottenuti dalla<br />
suddetta analisi hanno confortato i book value societari ed hanno evidenziato plusvalori ancora inespressi<br />
nella totalità del portafoglio. A seguito di tali riscontri positivi la Capogruppo ha liberato parte del fondo<br />
accantonato lo scorso anno, fi no a concorrenza di Euro 2.500.000 affl uiti nelle componenti straordinarie.
Principali dati patrimoniali<br />
Lo stato patrimoniale riclassifi cato del Gruppo è il seguente (in Euro):<br />
31/12/<strong>2009</strong> 31.12.2008 variazione<br />
Rimanenze di magazzino 395.796.192 393.905.445 1.890.747<br />
Crediti verso Clienti 5.470.527 24.780.674 (19.310.147)<br />
Altri crediti 3.676.509 3.815.452 (138.943)<br />
Ratei e risconti attivi 163.042 186.111 (23.069)<br />
Attività d’esercizio a breve termine (A) 405.106.270 422.687.682 (17.581.412)<br />
Debiti verso fornitori (3.854.825) (27.598.857) 23.744.032<br />
Acconti (1.037.000) (1.037.000)<br />
Debiti tributari e previdenziali (6.500.021) (5.353.561) (1.146.460)<br />
Altri debiti (3.592.163) (4.467.671) 875.508<br />
Ratei e risconti passivi (2.553.277) (5.626.050) 3.072.773<br />
Passività d’esercizio a breve termine (B) (17.537.286) (43.046.139) 25.508.853<br />
Capitale d’esercizio netto ( C ) = (A)+(B) 387.568.984 379.641.543 7.927.441<br />
Immobilizzazioni immateriali nette 5.212.504 5.271.129 (58.625)<br />
Immobilizzazioni materiali nette 5.972.841 5.839.843 132.998<br />
Partecipazioni ed altre immobilizzazioni fi nanziarie 41.070.461 31.589.261 9.481.200<br />
Capitale immobilizzato (D) 52.255.806 42.700.233 9.555.573<br />
Trattamento di fi ne rapporto di lavoro subordinato (210.898) (125.262) (85.636)<br />
Fondi per rischi e oneri (7.993.454) (12.428.509) 4.435.055<br />
Altre passività a medio e lungo termine (963.107) (630.562) (332.545)<br />
Capitale netto investito (F)= ( C )+(D)+(E) 430.657.331 409.157.443 21.499.888<br />
Patrimonio netto (267.692.339) (267.891.460) 199.121<br />
Posizione fi nanziaria netta (162.964.992) (141.265.983) (21.699.009)<br />
Totale Patrimonio Netto e Posizione Finanziaria Netta (430.657.331) (409.157.443) (21.499.888)<br />
Principali dati fi nanziari<br />
La posizione fi nanziaria netta al 31/12/<strong>2009</strong>, è la seguente (in Euro.):<br />
31/12/<strong>2009</strong> 31.12.2008 variazione<br />
Depositi bancari 32.283.263 45.276.419 (12.993.156)<br />
Denaro e altri valori in cassa 2.708 3.618 (910)<br />
Azioni proprie -<br />
Disponibilità liquide ed azioni proprie 32.285.971 45.280.037 (12.994.066)<br />
Attività fi nanziarie che<br />
non costituiscono immobilizzazioni<br />
5.570.375 6.370.375 (800.000)<br />
Obbligazioni e obbligazioni convertibili (entro 12 mesi) -<br />
Debiti verso banche (entro 12 mesi) (63.884.652) (125.624.743) 61.740.091<br />
Debiti verso altri fi nanziatori (entro 12 mesi) -<br />
Attività fi nanziarie immobilizzate (entro 12 mesi) - 840.000 (840.000)<br />
Debiti fi nanziari a breve termine (63.884.652) (124.784.743) 60.900.091<br />
Posizione fi nanziaria netta a breve termine<br />
Obbligazioni e obbligazioni convertibili (oltre 12 mesi)<br />
Debiti verso soci per fi nanziamenti (oltre 12 mesi)<br />
(26.028.306) (73.134.331) 47.906.025<br />
Debiti verso banche (oltre 12 mesi)<br />
Debiti verso altri fi nanziatori (oltre 12 mesi)<br />
Crediti fi nanziari<br />
Posizione fi nanziaria netta a medio e lungo termine<br />
(136.936.686) (68.131.652) (68.805.034)<br />
Posizione fi nanziaria netta (162.964.992) (141.265.983) (20.899.009)<br />
Come richiesto dalla raccomandazione CONSOB DEM/9017965 del 26-2-<strong>2009</strong> di seguito riportiamo un<br />
riepilogo indicante gli asset/progetti immobiliari ai quali è collegata una passività fi nanziaria.<br />
Progetto / asset immobiliare Valore<br />
contabile<br />
asset<br />
Partecipazioni in controllate:<br />
Sviluppo e Interventi Edili<br />
Debito<br />
fi nanziario<br />
Forma<br />
tecnica<br />
Scadenza Signifi cative<br />
clausole<br />
contrattuali<br />
62.163.190 50.000.000<br />
fi nanziamento in pool<br />
a breve termine<br />
30/06/2010 -<br />
Fabbricato Siena Biotech 22.580.343 18.000.000 mutuo ipotecario 31/12/2028<br />
Linea cantieri su progetti di sviluppo e altri<br />
immobili strumentali per natura<br />
14.733.381 9.483.731 scoperto di c/c - -<br />
Unità immobiliari fi nite Monteroni D’Arbia 3.009.314 594.790 mutuo ipotecario 31/12/2039 -<br />
Immobile Roma ex Valcannuta Nord 55.751.751 14.797.426 mutuo ipotecario 31/05/2016 -<br />
Immobile Roma Cinecittà Residence 60.418.094 10.926.937 mutuo ipotecario 30/06/2015 -<br />
Palazzo Portinari Salviati 46.165.904 38.542.054 mutuo ipotecario 30/06/2015 -<br />
Stabilimento Viale Toselli, 7/9 Siena 29.753.098 17.848.000 mutuo ipotecario 18/12/2013 -<br />
Area Edifi cabile Fiumicino Loc. Tenuta La Torre 51.928.395 40.000.000<br />
anticipazione<br />
fondiaria<br />
31/12/2013<br />
Totale 346.503.469 200.192.938<br />
95
96<br />
Indici fi nanziari e di solidità<br />
Si riportano i principali indici fi nanziari e di solidità patrimoniali d’esercizio raffrontati con i dati relativi<br />
all’esercizio precedente:<br />
31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008 variazione<br />
Liquidità primaria 0,61 0,48 0,13<br />
Liquidità secondaria 5,72 2,82 2,90<br />
Autonomia fi nanziaria 0,72 0,93 (0,22)<br />
Copertura degli immobilizzi 7,30 8,18 (0,88)<br />
Riportiamo di seguito lo stato patrimoniale riclassifi cato utilizzato ai fi ni del calcolo degli indicatori<br />
fi nanziari e di struttura:<br />
ATTIVO 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008 variazione<br />
Attività disponibili 442.962.616 475.178.094 (32.215.478)<br />
- Liquidità immediate 32.285.971 45.280.037 (12.994.066)<br />
- Liquidità differite 14.880.453 35.992.612 (21.112.159)<br />
- Rimanenze fi nali 395.796.192 393.905.445 1.890.747<br />
Attività fi sse 52.325.028 42.700.233 9.624.795<br />
- Immobilizzazioni immateriali 5.212.504 5.271.129 (58.625)<br />
- Immobilizzazioni materiali 5.972.841 5.839.843 132.998<br />
- Immobilizzazioni fi nanziarie 41.139.683 31.589.261 9.550.422<br />
Capitale investito 495.287.644 517.878.327 (22.590.683)<br />
PASSIVO 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008 variazione<br />
Debiti a breve 77.410.161 168.487.678 (91.077.517)<br />
Debiti a medio/lungo 114.183.762 81.499.189 32.684.573<br />
Mezzi propri 267.693.721 267.891.460 (197.739)<br />
Fonti del capitale investito 459.287.644 517.878.327 (58.590.683)<br />
Indice di liquidità primaria 0,61<br />
La situazione fi nanziaria del Gruppo è leggermente sbilanciata sul breve termine.<br />
La Capogruppo ha intrapreso un’operazione di ristrutturazione del debito, in parte già attuata nel corso<br />
dell’esercizio, e che dovrebbe poter giungere al termine a tutto il 31 dicembre 2010.<br />
Indice di liquidità secondaria 5,72<br />
Il valore dell’attivo disponibile è più che quintuplo rispetto all’indebitamento a breve termine, tale rapporto<br />
apparentemente sbilanciato trova giustifi cazione nel fatto che la società ha quasi la totalità del patrimonio<br />
immobiliare iscritto a rimanenze.<br />
Indice di autonomia fi nanziaria 0,72<br />
I mezzi propri sono da ritenersi congrui in relazione all’ammontare dei debiti a breve ed al medio lungo<br />
termine esistenti. La struttura del passivo è formata infatti per il 54% da mezzi propri e per il 46% da<br />
indebitamento.<br />
Tasso di copertura degli immobilizzi 7,30<br />
I mezzi propri uniti alle passività a medio lungo termine coprono oltre che all’attivo immobilizzato anche<br />
buona parte dell’attivo circolante, ricordiamo che da un lato la Capogruppo sta predisponendo un processo<br />
di revisione della struttura fi nanziaria con la fi nalità di renderla maggiormente equilibrata e dall’altro che<br />
nel circolante si trova classifi cato quasi la totalità del portafoglio aziendale.<br />
Costi<br />
Ammontare dei principali costi, suddiviso tra:<br />
31/12/<strong>2009</strong> 31.12.2008 variazione<br />
Costo per materie prime 5.575.583 81.277.802 (75.702.219)<br />
Costo per lavoro 3.319.775 3.078.200 241.575<br />
Costo per servizi 7.568.541 5.318.441 2.250.100<br />
Oneri fi nanziari 8.625.102 9.149.793 (524.691)
Ricavi<br />
Volume di ricavi complessivo, suddiviso tra:<br />
Relazione sulla Gestione del <strong>Bilancio</strong> <strong>Consolidato</strong><br />
31/12/<strong>2009</strong> 31.12.2008 variazione<br />
Ricavi da vendite e prestazione di servizi 20.203.110 19.833.130 369.980<br />
Altri proventi 4.576.532 17.114.870 (12.538.338)<br />
Informazioni ai sensi dell’art. 2428, comma 2, al punto<br />
6-bis, del Codice civile<br />
Ai sensi dell’art. 2428, comma 2, al punto 6-bis, del Codice civile di seguito sono fornite, una serie di<br />
informazioni quantitative volte a fornire indicazioni circa la dimensione dell’esposizione ai rischi da parte<br />
del gruppo.<br />
Rischio di credito<br />
Si deve ritenere che le attività fi nanziarie del gruppo abbiano una buona qualità creditizia.<br />
Non vi sono attività fi nanziarie ritenute di dubbia ricuperabilità.<br />
Per quanto concerne il mercato della locazione il gruppo vanta un portafoglio di locatari, sia per la parte<br />
residenziale che per la parte commerciale, con ottimo rating. Per politica di Gruppo viene posta particolare<br />
attenzione alla scelta della clientela, pertanto possiamo affermare che il rischio credito è mitigato e molto<br />
ridotto dalla scelta mirata delle controparti con cui operare.<br />
I crediti in contenzioso al 31 dicembre <strong>2009</strong> sono pari allo 1,4% del portafoglio crediti verso clienti della<br />
capogruppo e risultano interamente coperti dal fondo svalutazione crediti accantonato a fi ne esercizio.<br />
Il Gruppo non ha esposizioni in valuta estera.<br />
Rischio di liquidità<br />
Per quanto concerne l’analisi della posizione fi nanziaria netta e l’analisi per scadenze dell’indebitamento<br />
di gruppo, si rinvia all’apposito paragrafo “principali dati fi nanziari” del presente documento.<br />
Segnaliamo che a fronte di un indebitamento complessivo in linea capitale di €/mln 200,8 il gruppo ha<br />
un totale assets di €/mln 495,3, ovvero l’indebitamento al 31 dicembre <strong>2009</strong> è pari al 40,5% del totale<br />
attivo patrimoniale.<br />
Circa le politiche e le scelte sulla base delle quali si intende fronteggiare i rischi di liquidità si segnala<br />
quanto segue:<br />
— il gruppo possiede attività fi nanziarie per le quali esiste un mercato liquido e che sono prontamente<br />
vendibili per soddisfare le necessità di liquidità;<br />
— il gruppo possiede depositi presso istituti di credito per soddisfare le necessità di liquidità;<br />
— esistono differenti fonti di fi nanziamento;<br />
— non esistono signifi cative concentrazioni di rischio di liquidità sia dal lato delle attività fi nanziarie che da<br />
quello delle fonti di fi nanziamento.<br />
Rischio di mercato<br />
Il mercato immobiliare italiano, se confrontato con quello di molti altri paesi europei e occidentali, sta<br />
assorbendo meglio l’attuale periodo di crisi che sta attraversando tutti i settori dell’economia mondiale.<br />
Uno degli aspetti che stanno infl uenzando negativamente la domanda è il ridotto accesso al credito<br />
rispetto ai parametri degli ultimi anni. Quest’aspetto è una conseguenza del diffi cile periodo del sistema<br />
bancario italiano e internazionale, e della scarsa capacità reddituale dei potenziali acquirenti.<br />
I principali punti di forza del portafoglio immobiliare di gruppo sono:<br />
— l’alto tasso di occupancy unito anche alla qualità e solidità dei conduttori. L’intero portafoglio <strong>Sansedoni</strong><br />
presenta un tasso di occupancy maggiore del 90% con gli spazi sfi tti concentrati in pochi immobili.<br />
Nonostante la critica situazione di mercato, si stanno raggiungendo confortanti risultati sia per quanto<br />
riguarda il rendimento dei canoni sia per quanto riguarda lo standing dei conduttori.<br />
— il buono stato manutentivo. Molti immobili del portafoglio di gruppo sono di recente costruzione o sono<br />
stati oggetto di intensi lavori di ristrutturazione nel corso degli ultimi anni garantendo così un ottimo<br />
97
98<br />
Relazione sulla Gestione del <strong>Bilancio</strong> <strong>Consolidato</strong><br />
stato manutentivo di tutto il portafoglio. Questa attiva gestione incentrata sull’attenzione allo stato<br />
manutentivo dell’immobile e degli impianti garantisce il consolidamento, ed in alcuni casi la crescita, del<br />
valore nel tempo.<br />
— la presenza di alcuni asset con signifi cative riserve di valore inespresse. Tra gli immobili nel portafoglio<br />
sono stati individuati alcuni asset caratterizzati da un potenziale inespresso, che sarà oggetto a breve<br />
termine di un processo di valorizzazione.<br />
Il mix delle tre condizioni sopra esposte caratterizza il profi lo del portafoglio del gruppo <strong>Sansedoni</strong> con<br />
tratti di solidità reddituale e gestionale che lasciano intravedere ulteriori margini di creazione di valore.<br />
Attività di ricerca e sviluppo<br />
Il Gruppo non svolge attività di ricerca e sviluppo.<br />
Fatti di rilievo avvenuti dopo la data di riferimento<br />
In data 26 gennaio 2010 il Consiglio di Amministrazione della Capogruppo ha approvato il progetto di<br />
scissione totale non proporzionale della <strong>Sansedoni</strong> S.p.A., pertanto entro la fi ne del primo semestre<br />
2010 verrà perfezionata la suddetta operazione che interesserà sia l’assetto organizzativo, che piano<br />
industriale, tutto il Gruppo.<br />
Evoluzione prevedibile della gestione<br />
L’evento di particolare importanza che andrà ad interessare nei prossimi mesi la Capogruppo e pertanto<br />
il Gruppo nel suo complesso è costituito dal progetto di scissione totale non proporzionale il cui<br />
perfezionamento si concluderà entro il primo semestre dell’anno 2010 ed in forza del quale si costituirà<br />
una nuova società dopo l’uscita del socio Toti dalla compagine azionaria.<br />
L’operazione avrà come prima conseguenza la ricostituzione dell’Organo Amministrativo e dell’Organo di<br />
Controllo della controllante e la necessità di procedere ad un aggiornamento del modello di business sia a<br />
livello individuale che a livello consolidato.<br />
Azioni proprie e azioni/quote di società controllanti<br />
Nel Gruppo non si sono verifi cati casi di possesso diretto o indiretto di azioni proprie o di Società controllanti.<br />
Strumenti fi nanziari derivati<br />
Il Gruppo ha i seguenti strumenti fi nanziari derivati:<br />
— La società Beatrice S.r.l., in adempimento a quanto previsto dal contratto di fi nanziamento in essere<br />
con Banca MPS Capital Services banca per l’impresa S.p.A., ha sottoscritto con la stessa banca due<br />
contratti Interest Rate Swap a copertura del rischio tasso di interesse, tali contratti hanno come<br />
nozionale lo stesso ammontare fi nanziato, pari rispettivamente ad € 18.700.000 e come scadenza la<br />
stessa scadenza del fi nanziamento (30 giugno 2015). Il tasso incassato dalla controparte corrisponde al<br />
tasso pagato dalla Società sui contratti di fi nanziamento. Trattandosi di contratti “plain vanilla” di mera<br />
copertura fi nanziaria la società ha provveduto a contabilizzare a conto economico i differenziali maturati<br />
e corrisposti nel corso dell’esercizio, inoltre sono fornite nei conti d’ordine le informazioni relative al<br />
market value di tali contratti alla data del 31 dicembre <strong>2009</strong>.<br />
— La società Duccio Immobiliare Uno S.r.l., in adempimento a quanto previsto dal contratto di<br />
fi nanziamento in essere con Banca Intesa S.p.A., ha sottoscritto con la stessa banca un contratto<br />
Interest Rate Swap a copertura del rischio tasso di interesse. Tale contratto ha come nozionale il 50%<br />
d’ammontare fi nanziato, pari ad € 9.200.000 e come scadenza la stessa scadenza del fi nanziamento<br />
(18 dicembre 2013). Il tasso incassato dalla controparte corrisponde al tasso pagato dalla Società sul<br />
contratto di fi nanziamento. Trattandosi di un contratto “plain vanilla” di mera copertura fi nanziaria la<br />
società ha provveduto a contabilizzare a conto economico i differenziali maturati e corrisposti nel corso<br />
dell’esercizio, inoltre sono fornite nei conti d’ordine le informazioni relative al market value del contratto<br />
alla data del 31 dicembre <strong>2009</strong>.<br />
Presidente del Consiglio di amministrazione<br />
BONECHI LUCA
Cinecittà - Sede Biotech - Sede <strong>Sansedoni</strong> - Val Cannuta
100<br />
Nota Integrativa al <strong>Bilancio</strong> <strong>Consolidato</strong><br />
Grancia Progetto di Nanotecnologie Cuna - Monteroni - Collaborazione d’Arbia - SIENA con Università di Pisa - Siena
<strong>Bilancio</strong> <strong>Consolidato</strong>
102<br />
Progetto Nanotecnologie - Collaborazione con Università di Pisa - Siena
Stato patrimoniale attivo 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008<br />
A) Crediti verso soci per versamenti ancora dovuti<br />
B) Immobilizzazioni<br />
I. Immateriali<br />
1. Costi di impianto e di ampliamento 4.498 3.264<br />
2. Costi di ricerca, di sviluppo e di pubblicità - -<br />
3. Diritti di brevetto industriale e di utilizzo di opere dell’ingegno 111.427 147.156<br />
4. Concessioni, licenze, marchi e diritti simili - -<br />
5. Avviamento - -<br />
6. Immobilizzazioni in corso e acconti - -<br />
7. Altre 5.081.464 5.098.036<br />
8. differenza da consolidamento 15.115 22.673<br />
5.212.504 5.271.129<br />
II. Materiali<br />
1. Terreni e fabbricati 5.630.504 5.472.543<br />
2. Impianti e macchinario - -<br />
3. Attrezzature industriali e commerciali - -<br />
4. Altri beni 342.337 367.300<br />
5. Immobilizzazioni in corso e acconti - -<br />
5.972.841 5.839.843<br />
III. Finanziarie<br />
1. Partecipazioni in:<br />
a) imprese controllate - -<br />
b) imprese collegate 10.020.043 7.272.000<br />
c) imprese controllanti - -<br />
d) altre imprese 13.228.640 11.508.296<br />
23.248.683 18.780.296<br />
2. Crediti<br />
a) verso imprese controllate<br />
- entro 12 mesi - -<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
b) verso imprese collegate - -<br />
- entro 12 mesi - 840.000<br />
- oltre 12 mesi 14.420.000 9.900.000<br />
c) verso controllanti - -<br />
- entro 12 mesi - -<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
d) verso altri - -<br />
entro 12 mesi - -<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
14.420.000 10.740.000<br />
3. Altri titoli<br />
4. Azioni proprie - -<br />
-<br />
37.668.683 29.520.296<br />
Totale immobilizzazioni 48.854.028 40.631.268<br />
C Attivo circolante<br />
I. Rimanenze<br />
1. Materie prime, sussidiarie e di consumo - -<br />
2. Prodotti in corso di lavorazione e semilavorati 8.312.258 8.932.796<br />
3. Lavori in corso su ordinazione - -<br />
4. Prodotti fi niti e merci 385.412.450 382.694.881<br />
5. Acconti 2.071.484 2.277.768<br />
II. Crediti 395.796.192 393.905.445<br />
1. Verso clienti<br />
- entro 12 mesi 5.470.527 21.780.674<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
5.470.527 21.780.674<br />
2. Verso imprese controllate<br />
- entro 12 mesi - -<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
103
104<br />
<strong>Bilancio</strong> <strong>Consolidato</strong><br />
Stato patrimoniale attivo 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008<br />
3. Verso imprese collegate<br />
- entro 12 mesi - -<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
4. Verso controllanti<br />
- entro 12 mesi - -<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
4-bis. Per crediti tributari<br />
- entro 12 mesi 2.287.114 2.409.601<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
2.287.114 2.409.601<br />
4-ter. Per imposte anticipate<br />
- entro 12 mesi 370.274 -<br />
- oltre 12 mesi 3.401.778 2.908.965<br />
3.772.052 2.908.965<br />
5. Verso altri<br />
- entro 12 mesi 1.019.121 1.405.851<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
1.019.121 1.405.851<br />
12.548.814 28.505.091<br />
III. Attività fi nanziarie che non costituiscono Immobilizzazioni<br />
1. Partecipazioni in imprese controllate - -<br />
2. Partecipazioni in imprese collegate - -<br />
3. Partecipazioni in imprese controllanti - -<br />
4. Altre partecipazioni 5.570.375 6.370.375<br />
5. Azioni proprie - -<br />
6. Altri titoli - -<br />
5.570.375 6.370.375<br />
IV. Disponibilità liquide<br />
1. Depositi bancari e postali 32.283.263 45.276.419<br />
2. Assegni - -<br />
3. Denaro e valori in cassa 2.708 3.618<br />
32.285.971 45.280.037<br />
Totale attivo circolante 446.201.352 474.060.948<br />
D) Ratei e risconti<br />
- vari 163.042 186.111<br />
163.042 186.111<br />
Totale attivo 495.218.422 514.878.327<br />
Stato patrimoniale passivo 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008<br />
A) Patrimonio netto<br />
I. Capitale 215.697.548 215.697.548<br />
II. Riserva da sovrapprezzo delle azioni 15.365.976 15.365.976<br />
III. Riserva di rivalutazione - -<br />
IV. Riserva legale 1.706.774 1.579.807<br />
V. Riserve statutarie - -<br />
VI. Riserva per azioni proprie in portafoglio - -<br />
VII Altre Riserve - -<br />
Riserva ex art.13 legge 124/93 32.184 32.184<br />
Riserva da arrotondamento unità di euro (1) 2<br />
Riserva da avanzo di fusione 26.515.958 26.515.958<br />
26.548.140 26.548.144<br />
VIII. Utili (perdite) portati a nuovo 8.573.019 7.579.999<br />
IX. Utile d’esercizio 1.119.986<br />
IX. Perdita d’esercizio (199.119)- -<br />
Totale patrimonio netto 267.692.339 267.891.460<br />
B) Fondi per rischi e oneri<br />
1. Fondi di trattamento di quiescenza e obblighi simili<br />
2. Fondi per imposte, anche differite 5.361.454 7.278.417<br />
3) Altri 2.632.000 5.150.092<br />
Totale fondi per rischi e oneri 7.993.454 12.428.509
Stato patrimoniale passivo 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008<br />
C) Trattamento fi ne rapporto di lavoro subordinato 210.898 125.262<br />
D) Debiti<br />
1) Obbligazioni<br />
- entro 12 mesi - -<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
2) Obbligazioni convertibili<br />
- entro 12 mesi - -<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
3) Debiti verso soci per fi nanziamenti<br />
- entro 12 mesi - -<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
4) Debiti verso banche<br />
- entro 12 mesi 63.884.652 125.624.743<br />
- oltre 12 mesi 136.936.686 68.131.652<br />
200.821.338 193.756.395<br />
5) Debiti verso altri fi nanziatori<br />
- entro 12 mesi<br />
- oltre 12 mesi<br />
6) Acconti<br />
- entro 12 mesi 1.037.000- -<br />
1.037.000 -<br />
7) Debiti verso fornitori<br />
- entro 12 mesi 3.854.825 27.415.653<br />
- oltre 12 mesi - 183.204<br />
3.854.825 27.598.857<br />
8) Debiti rappresentati da titoli di credito<br />
- entro 12 mesi - -<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
9) Debiti verso imprese controllate<br />
- entro 12 mesi - -<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
10) Debiti verso imprese collegate<br />
- entro 12 mesi - -<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
11) Debiti verso controllanti<br />
- entro 12 mesi - -<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
12) Debiti tributari<br />
- entro 12 mesi 6.360.074 5.201.755<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
6.360.074 5.201.755<br />
13) Debiti verso istituti di previdenza e di sicurezza sociale<br />
- entro 12 mesi 139.947 151.806<br />
- oltre 12 mesi - -<br />
139.947 151.806<br />
14) Altri debiti<br />
- entro 12 mesi 3.592.163 1.467.670<br />
- oltre 12 mesi 963.107 630.562<br />
4.555.270 2.098.232<br />
Totale debiti 216.768.454 228.807.045<br />
E) Ratei e risconti<br />
- vari 2.553.277 5.626.050<br />
2.553.277 5.626.050<br />
Totale passivo 495.218.422 514.878.327<br />
Conti d’ordine 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008<br />
1) Sistema improprio dei rischi 42.058.834 45.299.133<br />
2) Sistema degli impegni 2.508.072 1.921.807<br />
Totale conti d’ordine 44.566.906 47.220.940<br />
105
106<br />
Conto economico 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008<br />
A) Valore della produzione<br />
1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni 20.203.110 19.833.130<br />
2) Variazione delle rimanenze di prodotti in lavorazione,<br />
semilavorati e fi niti<br />
2.137.830 74.802.225<br />
3) Variazioni dei lavori in corso su ordinazione - -<br />
4) Incrementi di immobilizzazioni per lavori interni - -<br />
5) Altri ricavi e proventi:<br />
- vari 4.576.532 17.114.870<br />
- contributi in conto esercizio - -<br />
- contributi in conto capitale (quote esercizio) - -<br />
4.576.532 17.114.870<br />
Totale valore della produzione 26.917.472 111.750.225<br />
B) Costi della produzione<br />
6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merce 5.575.583 81.277.802<br />
7) Per servizi 7.568.541 5.318.441<br />
8) Per godimento di beni di terzi 546.091 529.497<br />
9) Per il personale 3.319.775 3.078.200<br />
10) Ammortamenti e svalutazioni<br />
a) Ammortamento delle immobilizzazioni immateriali 969.580 837.488<br />
b) Ammortamento delle immobilizzazioni materiali 219.240 214.190<br />
c) Altre svalutazioni delle immobilizzazioni - -<br />
d)<br />
Svalutazioni dei crediti compresi nell’attivo mcircolante e<br />
delle disponibilità liquide<br />
- 12.244<br />
1.188.820 1.063.922<br />
11)<br />
Variazioni delle rimanenze di materie prime, sussidiarie, di<br />
consumo e merci<br />
12) Accantonamento per rischi 21.502 5.150.092<br />
14) Oneri diversi di gestione 2.724.924 2.139.706<br />
Totale costi della produzione 20.945.236 98.557.660<br />
Differenza tra valore e costi di produzione (A-B) 5.972.236 13.192.565<br />
C) Proventi e oneri fi nanziari<br />
15) Proventi da partecipazioni:<br />
- da imprese controllate - -<br />
- da imprese collegate - -<br />
- altri 600.000 55.221<br />
600.000 55.221<br />
16) Altri proventi fi nanziari:<br />
a) da crediti iscritti nelle immobilizzazioni - -<br />
- da imprese controllate - -<br />
- da imprese collegate - -<br />
- da controllanti - -<br />
- altri - 3.390<br />
b) da titoli iscritti nelle immobilizzazioni - -<br />
c) da titoli iscritti nell’attivo circolante - -<br />
d) proventi diversi dai precedenti: 660.829 1.759.488<br />
660.829 1.762.878<br />
17) Interessi e altri oneri fi nanziari:<br />
- da imprese controllate - -<br />
- da imprese collegate - -<br />
- da controllanti - -<br />
- altri 8.625.102 9.149.793<br />
8.625.102 9.149.793<br />
17-bis) Utili e Perdite su cambi - (32)<br />
Totale proventi e oneri fi nanziari (7.364.273) (7.331.726)<br />
D) Rettifi che di valore di attività fi nanziarie
Conto economico 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008<br />
18) Rivalutazioni:<br />
a) di partecipazioni - -<br />
b) di immobilizzazioni fi nanziarie - -<br />
c) di titoli iscritti nell’attivo circolante - -<br />
19) Svalutazioni:<br />
a) di partecipazioni - -<br />
b) di immobilizzazioni fi nanziarie - -<br />
c) di titoli iscritti nell’attivo circolante 800.000<br />
800.000<br />
-<br />
Totale rettifi che di valore di attività fi nanziarie (800.000) -<br />
E) Proventi e oneri straordinari<br />
20) Proventi:<br />
- plusvalenze da alienazioni - -<br />
- varie 2.592.846 227.669<br />
2.592.846 227.669<br />
21. Oneri<br />
- minusvalenze da alienazioni - -<br />
- imposte esercizi precedenti - -<br />
- varie 53.113 80.635<br />
53.113 80.635<br />
Totale delle partite straordinarie 2.539.733 147.034<br />
Risultato prima delle imposte (A-B±C±D±E) 347.696 6.007.873<br />
22) Imposte sul reddito dell’esercizio, correnti, differite e anticipate<br />
a) Imposte correnti 3.328.172 3.122.288<br />
b) Imposte differite e anticipate (2.781.357) 1.765.599<br />
546.815 4.887.887<br />
23) Utile (Perdita) dell’esercizio (199.119) 1.119.886<br />
Presidente del Consiglio di amministrazione<br />
BONECHI LUCA<br />
107
108<br />
Tenuta della Torre - Muracciole - Roma
Nota Integrativa al<br />
<strong>Bilancio</strong> <strong>Consolidato</strong>
110<br />
Tenuta della Torre - Muracciole - Roma
Criteri di formazione<br />
Il bilancio consolidato della <strong>Sansedoni</strong> chiuso al 31.12.<strong>2009</strong> costituito da Stato Patrimoniale, Conto<br />
Economico e Nota Integrativa è stato redatto in conformità del dettato di cui all’art. 29 del D.lgs. 127/91,<br />
come risulta dalla presente Nota Integrativa, predisposta ai sensi dell’art. 38 dello stesso decreto.<br />
Ove necessario, sono stati applicati i principi contabili disposti dal Consiglio Nazionale dei Dottori<br />
Commercialisti e Ragionieri, rivisti ed integrati dall’OIC.<br />
Vengono presentati prospetti di raccordo tra il risultato netto e il patrimonio netto della Capogruppo con i<br />
rispettivi valori risultanti dal bilancio consolidato.<br />
Questo bilancio consolidato viene predisposto in applicazione dell’art. 46 del D.lgs. 127/91.<br />
Con la presente Nota Integrativa sono messi in evidenza i dati e le informazioni previste dall’art. 38 dello<br />
stesso decreto.<br />
Area e metodi di consolidamento<br />
Il bilancio consolidato include i bilanci d’esercizio della <strong>Sansedoni</strong> S.p.A. (Capogruppo) e delle aziende<br />
nelle quali la Capogruppo detiene direttamente e indirettamente la quota di controllo del capitale e quindi<br />
delle società Sviluppo ed Interventi Edili S.r.l., Sviluppo Interventi Immobiliari S.r.l., <strong>Sansedoni</strong> Global RE<br />
B.V., Beatrice S.r.l., Duccio Immobiliare 1 s.r.l, <strong>Sansedoni</strong> Agency S.r.l. e Grapevine RE S.r.l..<br />
I bilanci delle Società appena ricordate sono assunti con il metodo integrale.<br />
Sono escluse dal consolidamento quelle Società partecipate sulle quali, per motivi legali o di fatto, non è<br />
possibile esercitare il controllo di seguito specifi cate:<br />
V.I.M. S.p.A. (ex VIS S.p.A. a seguito dell’operazione di fusione inversa avvenuta in data 4 dicembre<br />
<strong>2009</strong>), società di diritto italiano, con sede in Siena, Via Garibaldi, 60; partecipata al 50% (joint venture)<br />
con Lehman Brothers Lux.. Per tale società il controllo congiunto esercitato assieme al socio paritetico<br />
costituisce di fatto una limitazione all’esercizio del controllo stesso, qualifi cabile quale restrizione severa e<br />
duratura così come defi nita dal principio contabile n. 17, pertanto la partecipazione in tale società, è stata<br />
iscritta al costo.<br />
S.I.T.A.S. S.r.l. società diritto italiano, con sede in Cagliari, Via Diaz 29, partecipata al 40% dalla <strong>Sansedoni</strong><br />
S.p.A.. La società, acquisita nell’esercizio nel 2007, ad oggi si trova ancora in fase di start-up, pertanto<br />
la partecipazione risulta trascurabile nel quadro della rappresentazione del bilancio consolidato. Come<br />
disciplinato dal principio contabile n. 17 è stata valutata la rilevanza della partecipazione analizzando<br />
i seguenti paramenti: totale attivo, patrimonio netto e ricavi caratteristici, tali valori rapportati a quelli<br />
consolidati sono risultati inferiori al 3,5% e pertanto non signifi cativi sul totale consolidato. In virtù delle<br />
considerazioni esposte tale partecipazione è stata iscritta al costo.<br />
Per il consolidamento sono stati utilizzati i bilanci d’esercizio delle singole Società, già approvati dai<br />
rispettivi organi amministrativi. Tutti i bilanci delle società controllate sono stati redatti utilizzando i principi<br />
contabili ed i criteri di presentazione adottati dalla CapoGruppo.<br />
La data di riferimento del bilancio consolidato coincide con la data di chiusura dell’esercizio di tutte le<br />
imprese incluse nel consolidamento.<br />
Non esistono partecipazioni controllate diverse da quelle sopra elencate escluse dal consolidamento e/o<br />
altre partecipazioni consolidate con il metodo del patrimonio netto.<br />
Area e criteri di consolidamento<br />
Attività svolta<br />
Il gruppo <strong>Sansedoni</strong> S.p.A. opera nel settore immobiliare con operazioni di costruzione, ristrutturazione e<br />
vendita di immobili, nonché di valorizzazione e gestione del proprio patrimonio.<br />
111
112<br />
Nota Integrativa al <strong>Bilancio</strong> <strong>Consolidato</strong><br />
Elenco delle imprese incluse nel consolidamento<br />
Metodo Integrale<br />
Le imprese incluse nel consolidamento al 31/12/<strong>2009</strong> sono le seguenti:<br />
<strong>Sansedoni</strong> S.p.A. (c.f. 00986400521), società Capogruppo consolidante di diritto italiano, con sede in<br />
Siena, Via Banchi di Sotto 34;<br />
Sviluppo ed Interventi Edili S.r.l. con socio unico (c.f. 05902771004), società controllata di diritto italiano,<br />
con sede in Roma, Via Guido d’Arezzo 2, partecipata al 100% dalla Capogruppo <strong>Sansedoni</strong> S.p.A.<br />
Sviluppo Interventi Immobiliari S.r.l. con socio unico (c.f. 06708371007), società controllata di diritto<br />
italiano, con sede in Roma, Via Guido d’Arezzo 2, partecipata al 100% dalla Capogruppo <strong>Sansedoni</strong><br />
S.p.A.<br />
<strong>Sansedoni</strong> Global RE B.V., società controllata di diritto dei Paesi Bassi, con sede in Amsterdam, partecipata<br />
al 100% dalla Capogruppo <strong>Sansedoni</strong> S.p.A.<br />
Beatrice S.r.l. con socio unico (c.f. 01241270527) società controllata di diritto italiano con sede in Siena<br />
Via Garibaldi, 60, partecipata al 100% dalla capogruppo <strong>Sansedoni</strong> S.p.A.<br />
Duccio Immobiliare 1 S.r.l. con socio unico (c.f. 01246720526) società controllata di diritto italiano con<br />
sede in Siena Via Garibaldi, 60, partecipata al 100% dalla capogruppo <strong>Sansedoni</strong> S.p.A.<br />
Grapevine RE S.r.l. con socio unico (c.f.01269470520) società controllata di diritto italiano con sede in<br />
Siena Via Garibaldi, 60, partecipata al 100% dalla capogruppo <strong>Sansedoni</strong> S.p.A.;<br />
<strong>Sansedoni</strong> Agency S.r.l. con socio unico (c.f. 01262160524) società controllata di diritto italiano con sede<br />
in Siena Via Garibaldi, 60, partecipata al 100% dalla capogruppo <strong>Sansedoni</strong> S.p.A..<br />
Valutate al costo<br />
V.I.M. S.p.A. (c.f. 01175208526), società di diritto italiano, con sede in Siena, Via Garibaldi, 60; partecipata<br />
al 50% ( joint venture ) che in ragione delle restrizioni in essere all’esercizio del controllo congiunto<br />
esercitato dalla capogruppo non viene inserita nell’area di consolidamento.<br />
S.I.T.A.S. S.r.l. (c.f. 00194580924), società diritto italiano, con sede in Cagliari, Via Diaz 29, partecipata al<br />
40% dalla Capogruppo <strong>Sansedoni</strong> S.p.A..<br />
Criteri di valutazione<br />
I criteri di valutazione utilizzati per la predisposizione del bilancio consolidato sono conformi alle norme<br />
previste dalla legislazione civilistica vigente e si ispirano a criteri generali di prudenza e competenza,<br />
nella prospettiva di continuazione dell’attività. Tali criteri sono quelli utilizzati dalla Capogruppo e non<br />
si discostano da quelli adottati dalle altre imprese incluse nell’area di consolidamento. Si riportano nel<br />
seguito i criteri di valutazione adottati nella formazione del bilancio consolidato.<br />
La valutazione delle voci di bilancio consolidato è stata fatta ispirandosi a criteri generali di prudenza<br />
e competenza, nella prospettiva della continuazione dell’attività nonché tenendo conto della funzione<br />
economica dell’elemento dell’attivo o del passivo considerato.<br />
L’applicazione del principio di prudenza ha comportato la valutazione individuale degli elementi componenti<br />
le singole poste o voci delle attività o passività, per evitare compensazioni tra perdite che dovevano essere<br />
riconosciute e profi tti da non riconoscere in quanto non realizzati.<br />
In ottemperanza al principio di competenza, l’effetto delle operazioni e degli altri eventi è stato rilevato<br />
contabilmente ed attribuito all’esercizio al quale tali operazioni ed eventi si riferiscono, e non a quello in<br />
cui si concretizzano i relativi movimenti di numerario (incassi e pagamenti).<br />
La continuità di applicazione dei criteri di valutazione nel tempo rappresenta elemento necessario ai fi ni<br />
della comparabilità dei bilanci della società nei vari esercizi.<br />
La valutazione tenendo conto della funzione economica dell’elemento dell’attivo o del passivo<br />
considerato che esprime il principio della prevalenza della sostanza sulla forma - obbligatoria laddove non<br />
espressamente in contrasto con altre norme specifi che sul bilancio - consente la rappresentazione delle<br />
operazioni secondo la realtà economica sottostante gli aspetti formali.<br />
Il bilancio consolidato è presentato in euro e tutti i valori sono arrotondati all’unità.
Deroghe<br />
Non si è proceduto a deroghe rispetto ai principi contabili nazionali né rispetto ai criteri di valutazione<br />
adottati negli anni precedenti.<br />
In particolare, i criteri di valutazione adottati nella formazione del bilancio sono stati i seguenti.<br />
Immobilizzazioni<br />
Immateriali<br />
Sono iscritte al costo storico di acquisizione ed esposte al netto degli ammortamenti effettuati nel corso<br />
degli esercizi e imputati direttamente alle singole voci.<br />
I costi di impianto e di ampliamento sono iscritti nell’attivo con il consenso del collegio sindacale e sono<br />
ammortizzati in base all’utilità futura.<br />
I diritti di brevetto industriale e i diritti di utilizzazione delle opere dell’ingegno, le licenze, concessioni e<br />
marchi sono ammortizzati con una aliquota annua del 33 % mentre i costi per la realizzazione del sito web<br />
sono ammortizzati in 5 anni.<br />
Le migliorie su beni di terzi sono ammortizzate, per la sola quota consegnata, con aliquote dipendenti dalla<br />
durata del contratto di locazione.<br />
Gli oneri pluriennali su contratti di fi nanziamento sono ammortizzati in base alla durata del contratto di<br />
fi nanziamento.<br />
Qualora, indipendentemente dall’ammortamento già contabilizzato, risulti una perdita durevole di valore,<br />
l’immobilizzazione viene corrispondentemente svalutata. Se in esercizi successivi vengono meno i<br />
presupposti della svalutazione viene ripristinato il valore originario rettifi cato dei soli ammortamenti.<br />
La differenza fra il valore contabile delle partecipazioni detenute dalla Capogruppo incluse nel<br />
consolidamento e la corrispondente frazione di patrimonio netto è stata iscritta, ricorrendone le condizioni,<br />
quale “differenza di consolidamento” ed è ammortizzata in quote costanti in cinque esercizi ai sensi<br />
dell’art. 33 comma 3 del D.Lgs. 127/1991.<br />
Materiali<br />
Sono iscritte al costo di acquisto e rettifi cate dai corrispondenti fondi di ammortamento.<br />
Nel valore di iscrizione in bilancio si è tenuto conto degli oneri accessori e dei costi sostenuti per<br />
l’utilizzo dell’immobilizzazione, portando a riduzione del costo gli sconti commerciali e gli sconti cassa di<br />
ammontare rilevante.<br />
Le quote di ammortamento, imputate a conto economico, sono state calcolate attesi l’utilizzo, la<br />
destinazione e la durata economico-tecnica dei cespiti, sulla base del criterio della residua possibilità<br />
di utilizzazione, criterio che abbiamo ritenuto ben rappresentato dalle seguenti aliquote, non modifi cate<br />
rispetto all’esercizio precedente:<br />
— fabbricati: 3 %<br />
— impianti e macchinari: 20 %<br />
— attrezzature: 20%<br />
— attrezzatura varia e minuta: 100%<br />
— arredi: 12%<br />
La categoria degli immobili civili non destinati alla vendita in osservanza alla dottrina maggioritaria del<br />
settore immobiliare non vengono ammortizzati in quanto il valore di recupero degli stessi non è inferiore<br />
al costo originario. Qualora, indipendentemente dall’ammortamento già contabilizzato, risulti una perdita<br />
durevole di valore, l’immobilizzazione viene corrispondentemente svalutata. Se in esercizi successivi<br />
vengono meno i presupposti della svalutazione viene ripristinato il valore originario rettifi cato dei soli<br />
ammortamenti.<br />
Non sono state effettuate rivalutazioni discrezionali o volontarie e le valutazioni effettuate trovano il loro<br />
limite massimo nel valore d’uso, oggettivamente determinato, dell’immobilizzazione stessa.<br />
113
114<br />
Nota Integrativa al <strong>Bilancio</strong> <strong>Consolidato</strong><br />
Finanziarie<br />
Le partecipazioni iscritte tra le immobilizzazioni fi nanziarie, sono valutate al costo di acquisto o<br />
sottoscrizione eventualmente rettifi cato in presenza di perdite durevoli di valore.<br />
Le partecipazioni iscritte nelle immobilizzazioni rappresentano un investimento duraturo e strategico da<br />
parte della società.<br />
Le partecipazioni iscritte al costo di acquisto non sono state svalutate perché non hanno subito alcuna<br />
perdita durevole di valore.<br />
Crediti<br />
Sono esposti al presumibile valore di realizzo. L’adeguamento del valore nominale dei crediti al valore<br />
presunto di realizzo è ottenuto mediante apposito fondo svalutazione crediti, tenendo in considerazione le<br />
condizioni economiche generali, di settore.<br />
I crediti originariamente incassabili entro l’anno e successivamente trasformati in crediti a lungo termine<br />
sono stati evidenziati nello stato patrimoniale tra le immobilizzazioni fi nanziarie.<br />
I crediti infragruppo sono stati eliminati in applicazione del metodo del consolidamento integrale.<br />
Debiti<br />
Sono rilevati al loro valore nominale, modifi cato in occasione di resi o di rettifi che di fatturazione.<br />
I debiti infragruppo sono stati eliminati in applicazione del metodo del consolidamento integrale.<br />
Ratei e risconti<br />
Sono stati determinati secondo il criterio dell’effettiva competenza temporale dell’esercizio.<br />
Per i ratei e risconti di durata pluriennale sono state verifi cate le condizioni che ne avevano determinato<br />
l’iscrizione originaria, adottando, ove necessario, le opportune variazioni.<br />
Rimanenze<br />
I prodotti fi niti sono iscritti al minore tra il costo di acquisto o di fabbricazione o di apporto e il valore di<br />
realizzo desumibile dall’andamento del mercato, applicando il metodo del costo specifi co.<br />
I prodotti in corso di lavorazione sono iscritti in base ai costi sostenuti nell’esercizio.<br />
Per quanto riguarda la contabilizzazione degli acconti concessi ai fornitori impegnati nella realizzazione di<br />
dette opere sono contabilizzati anch’essi tra le rimanenze.<br />
Titoli<br />
Il Gruppo non possiede titoli.<br />
Partecipazioni<br />
Le partecipazioni iscritte nell’attivo circolante, non costituenti un investimento duraturo, sono valutate al<br />
minore tra il costo di acquisto e il valore di realizzo desumibile dall’andamento di mercato.<br />
Azioni proprie<br />
La Società non possiede azioni proprie.<br />
Fondi per rischi e oneri<br />
Sono stanziati per coprire perdite di esistenza certa o probabile, dei quali tuttavia alla chiusura dell’esercizio<br />
non erano determinabili l’ammontare o la data di sopravvenienza.<br />
Nella valutazione di tali fondi sono stati rispettati i criteri generali di prudenza e competenza e non si è<br />
proceduto alla costituzione di fondi rischi generici privi di giustifi cazione economica.<br />
Le passività potenziali sono state rilevate in bilancio e iscritte nei fondi in quanto ritenute probabili ed<br />
essendo stimabile con ragionevole certezza l’ammontare del relativo onere.
Fondo TFR<br />
Rappresenta l’effettivo debito maturato verso i dipendenti in conformità di legge e dei contratti di lavoro<br />
vigenti, considerando ogni forma di remunerazione avente carattere continuativo.<br />
Il fondo corrisponde al totale delle singole indennità maturate a favore dei dipendenti alla data di chiusura<br />
del bilancio, al netto degli acconti erogati, ed è pari a quanto si sarebbe dovuto corrispondere ai dipendenti<br />
nell’ipotesi di cessazione del rapporto di lavoro in tale data.<br />
Imposte sul reddito<br />
Le imposte sono accantonate secondo il principio di competenza; rappresentano pertanto:<br />
— gli accantonamenti per imposte liquidate o da liquidare per l’esercizio, determinate secondo le aliquote<br />
e le norme vigenti;<br />
— l’ammontare delle imposte differite o pagate anticipatamente in relazione a differenze temporanee<br />
sorte o annullate nell’esercizio;<br />
— le rettifi che ai saldi delle imposte differite per tenere conto delle variazioni delle aliquote intervenute nel<br />
corso dell’esercizio.<br />
Riconoscimento ricavi<br />
I ricavi per vendite dei prodotti sono riconosciuti al momento del trasferimento della proprietà, che<br />
normalmente si identifi ca con la consegna o la spedizione dei beni.<br />
I ricavi di natura fi nanziaria e quelli derivanti da prestazioni di servizi vengono riconosciuti in base alla<br />
competenza temporale.<br />
I ricavi e i proventi, i costi e gli oneri relativi ad operazioni in valuta sono determinati al cambio corrente alla<br />
data nella quale la relativa operazione è compiuta.<br />
I ricavi ed i costi infragruppo sono stati eliminati in applicazione del metodo di consolidamento integrale.<br />
Criteri di conversione dei valori espressi in valuta<br />
Il Gruppo non ha effettuato operazioni in valuta estera.<br />
Garanzie, impegni, beni di terzi e rischi<br />
I rischi relativi a garanzie concesse, personali o reali, per debiti altrui sono stati indicati nei conti d’ordine<br />
per un importo pari all’ammontare della garanzia prestata; l’importo del debito altrui garantito alla data di<br />
riferimento del bilancio, se inferiore alla garanzia prestata, è indicato nella presente nota integrativa.<br />
Gli impegni sono stati indicati nei conti d’ordine al valore nominale, desunto dalla relativa<br />
documentazione.<br />
Ulteriori informazioni<br />
Si riportano di seguito le ulteriori informazioni richieste dall’art. 38 del D.Lgs 127/1991.<br />
Dati sull’occupazione<br />
L’organico medio aziendale del Gruppo <strong>Sansedoni</strong> alla data del 31/12/<strong>2009</strong> è composto da personale<br />
assunto dalla Capogruppo ripartito per categoria, come indicato nel prospetto di dettaglio.<br />
Organico 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008 Variazioni<br />
Dirigenti 6 6 -<br />
Quadri 8 7 1<br />
Impiegati 16 15 1<br />
Collaboratori 2 1 1<br />
Totale 32<br />
29 3<br />
Il contratto nazionale di lavoro applicato è quello del settore del commercio.<br />
115
116<br />
Attività<br />
A) Crediti verso soci per versamenti ancora dovuti<br />
Il capitale delle società consolidate risulta interamente versato, non esistono pertanto crediti verso soci<br />
per sottoscrizioni da deliberare.<br />
B) Immobilizzazioni<br />
I. Immobilizzazioni immateriali<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazioni<br />
5.212.504 5.271.129 (58.625)<br />
Totale movimentazione delle Immobilizzazioni Immateriali<br />
Descrizione Valore Valore Variazioni<br />
Costi 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008<br />
Costi impianto e ampliamento 4.498 3.264 1.234<br />
Diritti brevetti industriali 111.427 147.156 (35.729)<br />
Immobilizzazioni in corso e acconti - - -<br />
Altre 5.081.464 5.098.036 (16.572)<br />
Differenza di consolidamento 15.115 22.673 (7.558)<br />
Totale 5.212.504 5.271.129 (58.625)<br />
I costi di impianto si riferiscono alle spese di costituzione sostenute dalle società partecipate costituite<br />
nell’esercizio 2008, Beatrice S.r.l. e Duccio Immobiliare 1. S.r.l. ed alla partecipata Grapevine costituita<br />
nel <strong>2009</strong>;<br />
La posta diritti e brevetti industriali include: il costo sostenuto dalla società capogruppo per l’acquisto a<br />
titolo di proprietà delle licenze d’uso dei pacchetti applicativi relativi al sistema gestionale ed al sistema<br />
contabile ed il costo sostenuto dalla partecipata <strong>Sansedoni</strong> Agency per la creazione del sito Web.<br />
La voce altre immobilizzazioni immateriali, include:<br />
— gli oneri sostenuti dalla società Capogruppo nei precedenti esercizi, per lavori effettuati su un immobile<br />
di proprietà di terzi, per Euro 3.642.379;<br />
— le spese di istruttoria su fi nanziamenti: per Euro 284.233 relative alla capogruppo; per Euro 287.611 alla<br />
Beatrice; per Euro 137.100 alla Duccio Immobiliare Uno; e per Euro 320.000 alla Sviluppo ed Interventi<br />
Immobiliari;<br />
— gli oneri pluriennali per il progetto “Chianti Classico” sostenuti dalla capogruppo nel corso<br />
dell’esercizio.<br />
La voce differenza di consolidamento include il saldo in corso di ammortamento delle differenze derivanti<br />
dal primo consolidamento delle partecipate Sviluppo ed Interventi Immobiliari e Sviluppo ed Interventi<br />
Edili.<br />
Rivalutazioni e svalutazioni effettuate nel corso dell’anno<br />
Ai sensi dell’art. 10 della legge n. 72/783 si dichiara che per le immobilizzazioni immateriali iscritte<br />
in bilancio al 31/12/<strong>2009</strong> non sono state effettuate rivalutazioni monetarie e deroghe ai criteri di<br />
valutazione civilistica.<br />
Nell’esercizio non sono stati imputati alle immobilizzazioni immateriali gli oneri fi nanziari.
II. Immobilizzazioni materiali<br />
Nota Integrativa al <strong>Bilancio</strong> <strong>Consolidato</strong><br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazioni<br />
5.972.841 5.839.843 (132.998)<br />
Terreni e fabbricati<br />
Descrizione Importo<br />
Costo storico 153.035.988<br />
Incrementi d’esercizio 6.713<br />
Giroconto negativo (riclassifi che) (142.198.964)<br />
Ammortamenti d’esercizio (135.106)<br />
Cessioni d’esercizio (5.236.088)<br />
Saldo al 31/12/2008 5.472.543<br />
Acquisizione dell’esercizio 293.020<br />
Ammortamenti dell’esercizio (135.106)<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> 5.630.504<br />
I decrementi sono dovuti agli ammortamenti di periodo.<br />
L’acquisizione si riferisce all’immobile acquisito nel corso del mese di dicembre dalla controllata<br />
Grapevine.<br />
Altri beni<br />
Il dettaglio degli altri beni è il seguente:<br />
Descrizione Importo<br />
Costo storico 681.781<br />
Ammortamenti esercizi precedenti (314.481)<br />
Svalutazione esercizi precedenti -<br />
Saldo al 31/12/2008 367.300<br />
Acquisizione dell’esercizio 59.218<br />
Cessioni dell’esercizio -<br />
Ammortamenti dell’esercizio (84.181)<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> 342.337<br />
La variazione rispetto allo scorso esercizio è interamente imputabile alla capogruppo.<br />
Rivalutazioni e svalutazioni effettuate nel corso dell’anno<br />
Non sono state effettuate svalutazioni o rivalutazioni di immobilizzazioni materiali.<br />
Contributi in conto capitale<br />
Il Gruppo non ha ricevuto contributi in conto capitale.<br />
III. Immobilizzazioni fi nanziarie<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazioni<br />
23.248.683 18.780.296 4.468.387<br />
117
118<br />
Nota Integrativa al <strong>Bilancio</strong> <strong>Consolidato</strong><br />
Partecipazioni<br />
Descrizione 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008 Variazione<br />
Imprese collegate 10.020.043 7.272.000 2.748.043<br />
Altre imprese 13.228.640 11.508.296 1.720.344<br />
Totale 23.248.683 18.780.296 4.468.387<br />
Gli incrementi si riferiscono per quanto concerne le imprese collegate:<br />
— alla partecipazione al 49% del capitale sociale della Perimetro Gestione Proprietà Immobiliari<br />
(PGPI) S.c.p.A. detenuta dalla controllata Grapevine S.r.l. ed iscritta al costo di acquisto pari ad Euro<br />
2.708.043;<br />
— alla partecipazione al 33,33% del capitale sociale della Immobiliare Centro Milano S.p.A. detenuta<br />
direttamente dalla capogruppo ed iscritta al costo di acquisto pari ad Euro 40.000.<br />
Per quanto attiene le altre imprese l’incremento è ascrivibile alla sottoscrizione da parte della capogruppo<br />
dell’aumento di capitale sociale deliberato dall’assemblea dei soci della partecipata Immobiliare Novoli<br />
S.p.A.<br />
Di seguito si forniscono le seguenti informazioni relative alle suddette partecipazioni:<br />
Imprese collegate<br />
Denominazione Città o Stato<br />
Estero<br />
Capitale<br />
sociale<br />
Patrimonio<br />
netto<br />
Utile/<br />
Perdita<br />
% Poss. Valore<br />
bilancio<br />
Sitas S.r.l. Cagliari 464.811 11.587.664 (2.263.095) 40% 5.212.000<br />
VIM S.p.A. (ex-VIS) Siena 15.739.820 12.639.069<br />
Dato non<br />
disponibile<br />
50% 2.060.000<br />
PGPI scpa Siena 158.038 55.035.704 - 49% 2.708.043<br />
Immobiliare Centro<br />
Milano S.p.A.<br />
Milano 120.000 920.000<br />
Dato non<br />
disponibile<br />
33,33% 40.000<br />
I dati della tabella sopra riportati si riferiscono all’ultimo bilancio disponibile (31 dicembre 2008) salvo ove<br />
indicato diversamente.<br />
I dati della VIM (Valorizzazioni Immobiliari S.p.A.) si riferiscono al 4 dicembre <strong>2009</strong> data di effi cacia reale<br />
della fusione per incorporazione della società controllante VIS nella società controllata VIM (fusione<br />
inversa). Il patrimonio netto non tiene conto dell’utile perdita in corso di formazione dell’esercizio <strong>2009</strong>.<br />
I dati della PGPI si riferiscono al 31 luglio <strong>2009</strong> data del conferimento al consorzio del ramo d’azienda da<br />
parte di MPS Immobiliare.<br />
I dati della ICM (Immobiliare Centro Milano S.p.A.) si riferiscono alla data della costituzione avvenuta il 25<br />
novembre <strong>2009</strong>. La Capogruppo ha sottoscritto il 33,33% del capitale sociale.<br />
Altre imprese<br />
Denominazione Città o Stato<br />
Estero<br />
Capitale<br />
sociale<br />
Patrimonio<br />
netto<br />
Utile/<br />
Perdita<br />
% Poss Valore<br />
bilancio<br />
Immobiliare Novoli S.p.A. Firenze 20.640.000 26.121.241 773.229 16,67% 9.474.524<br />
Butterfl y (ex Chrysalis S.p.A.) Milano 41.664 52.126.295 29.599.557 14,29% 3.754.116<br />
I dati sopraindicati fanno riferimento agli ultimi bilanci approvati dai rispettivi organi societari (31 dicembre<br />
2008).
Crediti<br />
Descrizione 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008 Variazione<br />
Imprese collegate 14.420.000 10.740.000 3.680.000<br />
Totale 14.420.000 10.740.000 3.680.000<br />
Sono iscritti i fi nanziamenti infruttiferi erogati nell’esercizio dalla capogruppo alle società collegate,<br />
l’incremento dell’esercizio si riferisce ai nuovi fi nanziamenti soci erogati nel corso dell’anno alla<br />
partecipata Sitas S.r.l..<br />
Altri titoli<br />
Il gruppo non possiede titoli.<br />
Azioni proprie<br />
Il gruppo non possiede azioni proprie.<br />
Informazioni relative alle immobilizzazioni fi nanziarie<br />
iscritte ad un valore superiore al fair value<br />
Nel bilancio non sono iscritte immobilizzazioni fi nanziarie per un valore superiore al loro fair value.<br />
C) Attivo circolante<br />
I. Rimanenze<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazioni<br />
395.796.192 393.905.445 1.890.747<br />
Per il dettaglio della voce si rinvia alla tabella seguente:<br />
Descrizione 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008 Variazione<br />
Prodotti in corso di lavorazione 8.312.258 8.932.796 (620.538)<br />
Prodotti fi niti e merci 385.412.450 382.694.881 2.717.569<br />
Acconti 2.071.484 2.277.768 (206.284)<br />
Totale 395.796.192 393.905.445 1.890.747<br />
La variazione è attribuibile per quanto concerne i prodotti in corso di lavorazione all’accatastamento di n.<br />
36 unità immobiliari in costruzione nel cantiere di Monteroni D’Arbia, per Euro (620.538).<br />
Per quanto riguarda i prodotti fi niti e le merci la variazione positiva include l’incremento per lavori di<br />
miglioria eseguiti in corso d’anno dalla capogruppo per Euro 1.458.755, dalla Beatrice per Euro 306.856,<br />
dalla Sviluppo ed Interventi Edili per Euro 152.817, dalla Sviluppo ed Interventi Immobiliari per Euro<br />
799.141.<br />
II. Crediti<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazioni<br />
12.548.814 28.505.091 (15.956.277)<br />
119
120<br />
Il saldo della voce è così suddiviso secondo le scadenze:<br />
Descrizione Entro 12 mesi Oltre 12 mesi OItre 5 anni Totale<br />
Verso clienti 5.470.527 - - 5.470.527<br />
Crediti tributari 2.287.114 - - 2.287.114<br />
Crediti per imposte anticipate 370.274 3.401.778 - 3.772.052<br />
Crediti verso altri 1.019.121 - - 1.019.121<br />
9.147.036 3.401.778 - 12.548.814<br />
I crediti si riferiscono prevalentemente ai canoni di locazione emessi dalla capogruppo e dalle controllate<br />
Beatrice, Duccio e Grapevine, oltre che dalle provvigioni attive fatturate dalla <strong>Sansedoni</strong> Agency.<br />
I crediti tributari, si riferiscono a residui crediti IRES della capogruppo maturati in precedenti esercizi<br />
per Euro 20.241, e ad acconti IRES/IRAP versati nell’esercizio e alle ritenute subite su interessi attivi<br />
bancari per complessivi Euro 2.028.960 relativi alla capogruppo mentre per Euro 237.913 riferibili alle<br />
controllate Sviluppo ed Interventi Immobiliari, Sviluppo ed Interventi Edili, Beatrice, Duccio Immobiliare 1 e<br />
<strong>Sansedoni</strong> Agency.<br />
I crediti per imposte anticipate pari ad Euro 3.772.052 sono principalmente riferibili:<br />
— per quanto concerne la capogruppo ai crediti derivanti dal disallineamento degli ammortamenti civilistici<br />
rispetto al fi scale dovuti alle rivalutazioni degli immobili operate nel passato ed agli interessi passivi<br />
riportabili per complessivi Euro 3.401.778;<br />
— per quanto concerne le controllate (Sviluppo ed Interventi Edili, Sviluppo ed Interventi Immobiliari e<br />
Beatrice) sono stati calcolati sulle perdite fi scalmente riportabili e sugli interessi passivi indeducibili<br />
nell’esercizio, ed ammontano complessivamente ad Euro 370.274.<br />
I crediti verso altri iscritti sono così costituiti:<br />
Descrizione Importo<br />
Crediti diversi 287.235<br />
Depositi cauzionali attivi 99.434<br />
anticipi a fornitori diversi 36.965<br />
crediti vs condomini e/o inquilini 32.240<br />
Crediti v/banche per interessi da liquidare 63.247<br />
Depositi a risparmio vincolati a garanzia di terzi 500.000<br />
Totale 1.019.121<br />
Per maggiori dettagli sulla voce si rinvia a quanto esplicitato nella nota integrativa della capogruppo.<br />
III. Attività fi nanziarie<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazioni<br />
5.570.375 6.370.375 (800.000)<br />
La variazione è relativa alla svalutazione apportata dalla capogruppo sulla partecipazione IRFIS-<br />
Mediocredito della Sicilia, al fi ne di adeguare il valore di iscrizione alla frazione di patrimonio netto<br />
detenuta.<br />
IV. Disponibilità liquide<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazioni<br />
32.285.971 45.280.037 (12.994.066)
Nota Integrativa al <strong>Bilancio</strong> <strong>Consolidato</strong><br />
Descrizione 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008<br />
Depositi bancari e postali 32.283.263 45.276.419<br />
Denaro e altri valori in cassa 2.708 3.618<br />
32.285.971 45.280.037<br />
Il saldo rappresenta le disponibilità liquide e i valori alla data di chiusura dell’esercizio.<br />
D) Ratei e risconti<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazioni<br />
163.042 186.011 (22.969)<br />
Si riferiscono in gran parte a premi assicurativi sostenuti nel corso dell’esercizio ma di competenza<br />
dell’esercizio 2010.<br />
Non sussistono, al 31/12/<strong>2009</strong>, ratei e risconti aventi durata superiore a cinque anni.<br />
Passività<br />
A) Patrimonio netto<br />
Il patrimonio netto consolidato alla data del 31 dicembre <strong>2009</strong> risulta essere così composto:<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazioni<br />
267.692.339 267.891.460 (199.121)<br />
Descrizione 31/12/2008 Incrementi Decrementi 31/12/<strong>2009</strong><br />
Capitale 215.697.548 215.697.548<br />
Riserva da sovrapprezzo az. 15.365.976 15.365.976<br />
Riserve di rivalutazione<br />
Riserva legale 1.579.807 126.967 1.706.774<br />
Riserve statutarie<br />
Riserve per azioni proprie in portafoglio<br />
Altre riserve<br />
Fondi plusvalenze (legge 168/1982)<br />
Riserva fondi previdenziali integrativi ex d.lgs n. 124/1993 32.184 32.184<br />
Riserva non distribuibile ex art. 2426<br />
Riserva per conversione /arrotondamento in Euro 2 (3) (1)<br />
riserva avanzo di fusione 26.515.958 26.515.958<br />
Altre<br />
Utili (perdite) portati a nuovo 7.579.999 993.020 8.573.019<br />
Utile (perdita) dell’esercizio 1.119.986 1.319.105 (199.119)<br />
267.891.460 1.119.987 1.319.102 267.692.339<br />
Di seguito si riporta la riconciliazione tra il patrimonio netto ed il risultato del bilancio d’esercizio e quello<br />
consolidato:<br />
Prospetto di riconciliazione del Patrimonio Netto Civilistico e dell’Utile d’esercizio civilistico con il Patrimonio Netto <strong>Consolidato</strong><br />
e l’Utile del Gruppo<br />
PN Utile Totale<br />
<strong>Bilancio</strong> Individuale 269.777.197 942.188 270.719.385<br />
Elisione Partecipazioni (73.271.190) (73.271.190)<br />
Contributo società consolidate 71.362.779 (1.133.749) 70.229.030<br />
Differenza Consolidamento 22.672 (7.558) 15.114<br />
<strong>Bilancio</strong> <strong>Consolidato</strong> 267.891.458 (199.119) 267.692.339<br />
121
122<br />
Nota Integrativa al <strong>Bilancio</strong> <strong>Consolidato</strong><br />
Le poste del patrimonio netto sono così distinte secondo l’origine, la possibilità di utilizzazione, la<br />
distribuibilità e l’avvenuta utilizzazione nei tre esercizi precedenti:<br />
Natura/Descrizione Importo Possibilità utilizzo (*) Quota disponibile<br />
Capitale 215.697.548 B<br />
Riserva da sovrapprezzo delle azioni 15.365.976 A, B, C<br />
Riserve di rivalutazione A, B<br />
Riserva legale 1.706.774 B<br />
Riserve statutarie<br />
Riserva per azioni proprie in portafoglio<br />
A, B<br />
Altre riserve 26.548.145 A, B, C<br />
Utili (perdite) portati a nuovo 8.573.019 A, B, C<br />
Perdite dell’esercizio (199.119) A, B, C<br />
Totale 267.692.343<br />
Quota non distribuibile 217.404.322<br />
Residua quota distribuibile 50.288.021<br />
(*) A: per aumento di capitale; B: per copertura perdite; C:per distribuzione ai soci<br />
B) Fondi per rischi e oneri<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazione<br />
7.993.454 12.428.509 (4.435.055)<br />
Il dettaglio risulta essere il seguente:<br />
Descrizione 31/12/2008 Incrementi Decrementi 31/12/<strong>2009</strong><br />
Per trattamento di quiescenza<br />
Per imposte, anche differite 7.278.418 0 1.916.964 5.361.454<br />
Altri 5.150.091 32.000 2.550.091 2.632.000<br />
Arrotondamento<br />
12.428.509 32.000 4.467.055 7.993.454<br />
Il fondo per imposte differite ammonta ad Euro 5.361.454 ed accoglie le differenze temporanee calcolate<br />
sulle plusvalenze realizzate negli esercizi 2007 e 2008 la cui tassazione è stata differita in 5 esercizi.<br />
Le imposte differite sono state iscritte tenendo conto delle aliquote fi scali attese negli esercizi in cui tali<br />
differenze temporanee si riverseranno.<br />
Gli altri fondi includono l’accantonamento effettuato prudenzialmente dalla capogruppo a fronte di eventi<br />
futuri probabili, così come meglio dettagliato nella nota integrativa al bilancio civilistico per complessivi<br />
Euro 2.600.000, inoltre la società Beatrice ha accantonato un fondo oneri futuri per imposte TARSU<br />
relativamente all’anno di imposta 2008 per complessivi € 32.000.<br />
C) Trattamento di fi ne rapporto di lavoro subordinato<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazione<br />
210.898 125.262 85.636<br />
La variazione è così costituita:<br />
Variazioni 31/12/2008 Incrementi Decrementi 31/12/<strong>2009</strong><br />
TFR, movimenti del periodo 125.262 85.636 210.898<br />
Il fondo TFR è stato calcolato ed appostato in base a quanto prescritto dall’art. 2120 del cc.<br />
Il fondo accantonato rappresenta l’effettivo debito del Gruppo al 31/12/<strong>2009</strong> verso i dipendenti in<br />
forza a tale data, Ad oggi oltre alla capogruppo hanno personale dipendente la <strong>Sansedoni</strong> Global RE e la<br />
<strong>Sansedoni</strong> Agency.
D) Debiti<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazione<br />
216.768.454 228.807.045 (12.038.591)<br />
I debiti sono valutati al loro valore nominale e la scadenza degli stessi è così suddivisa:<br />
Descrizione Entro 12 mesi Oltre 12 mesi Oltre 5 anni Totale<br />
Obbligazioni<br />
Obbligazioni convertibili<br />
Debiti verso soci per fi nanziamenti<br />
Debiti verso banche 63.884.652 136.936.686 200.821.338<br />
Debiti verso altri fi nanziatori<br />
Acconti 1.037.000 1.037.000<br />
Debiti verso fornitori 3.854.825 - 3.854.825<br />
Debiti costituiti da titoli di credito<br />
Debiti verso imprese controllate<br />
Debiti verso imprese collegate<br />
Debiti verso controllanti<br />
Debiti tributari 6.360.074 6.360.074<br />
Debiti verso istituti di previdenza 139.947 139.947<br />
Altri debiti 3.592.163 963.107 4.555.270<br />
Arrotondamento<br />
78.868.661 137.899.793 216.768.454<br />
Il saldo del debito verso banche al 31 dicembre <strong>2009</strong> è pari ad Euro 200.821.338, comprensivo dei mutui<br />
passivi, esprime l’effettivo debito per capitale, interessi ed oneri accessori maturati ed esigibili.<br />
I mutui sono assistiti da garanzia reale su beni sociali.<br />
Le garanzie sono le seguenti: ipoteca di 1° grado sull’immobile di proprietà della ex società Cinecittà<br />
Residence S.r.l. ed ipoteca di 1° grado sull’immobile di proprietà della ex società La Valcannuta Nord s.r.l;<br />
ipoteca di primo grado sulle unità immobiliari ultimate nel cantiere di Monteroni d’Arbia; ipoteca di 1°<br />
grado sull’immobile Palazzo Portinari Salviati in Firenze; ipoteca di 1° grado sull’immobile in Siena Viale<br />
Toselli 9; ipoteca di 1° grado sull’immobile in Siena Località Petriccio.<br />
La voce debiti a breve verso banche pari ad Euro 63.884.652 si riferisce: al fi nanziamento in pool MPS<br />
Banca per l’impresa S.p.A.-Banca Intesa S.p.A., acceso dalla Capogruppo per l’acquisto delle quote<br />
della società Sviluppo ed Interventi Edili per Euro 50.000.000, ed ad uno scoperto di conto corrente per<br />
fi nanziare i cantieri in corso per Euro 9.483.731, per il residuo è invece riferibile al differenziale maturato<br />
al 31 dicembre sui contratti derivati sottoscritti dalla Beatrice ed alle rate di capitale da rimborsare nei<br />
prossimi 12 mesi sui debiti a medio/lungo termine della Capogruppo.<br />
La voce acconti include le caparre confi rmatorie incassate a seguito della fi rma di contratti preliminari:<br />
dalla Capogruppo per le unità in Monteroni d’Arbia, Loc. More di Cuna e dalla Sviluppo ed Interventi<br />
Immobiliari per il cantiere in Fiumicino Loc. Tenuta La Torre.<br />
La voce Debiti tributari accoglie principalmente le imposte d’esercizio della Capogruppo IRES ed IRAP<br />
per complessivi euro 4.045.037, oltre all’imposte della Beatrice, Duccio, <strong>Sansedoni</strong> Agency, Sviluppo ed<br />
Interventi Immobiliari e Grapevine per complessivi Euro 2.315.037.<br />
E) Ratei e risconti<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazione<br />
2.553.277 2.626.050 (72.773)<br />
Trattasi prevalentemente dei risconti passivi calcolati sui ricavi da locazione fatturati nell’esercizio ma di<br />
competenza del periodo 2010.<br />
Non sussistono, al 31/12/<strong>2009</strong>, ratei e risconti aventi durata superiore a cinque anni.<br />
123
124<br />
La composizione della voce è così dettagliata:<br />
Descrizione Importo<br />
Risconto canoni di locazione <strong>2009</strong> Capogruppo 1.491.665<br />
Rateo interessi su mutuo BDRoma – ex La Valcannuta Nord S.r.l. 62.836<br />
Altri 11.564<br />
Risconto passivo canoni locazione Whirlpool 652.234<br />
Risconto passivo canoni di locazione ex Banca Toscana 344.978<br />
Totale 2.553.277<br />
Conti d’ordine<br />
Descrizione 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008 Variazioni<br />
Sistema improprio degli impegni 2.508.072 1.921.807 586.265<br />
Sistema improprio dei rischi 42.058.834 45.299.133 (3.240.299)<br />
44.566.906 47.220.940 (2.654.034)<br />
I conti d’ordine accolgono il market value dei derivati di copertura delle Beatrice S.r.l. per Euro (2.391.255),<br />
e della Duccio Immobiliare 1 per Euro (116.817), il pegno sulle quote societarie della Sviluppo ed Interventi<br />
Edili, della Sviluppo ed Interventi Immobiliari, della Duccio Immobiliare 1 e della Beatrice concesso alla<br />
banche fi nanziatrici per complessivi Euro 130.000 e principalmente le fi deiussioni prestate dal gruppo a<br />
terzi che ammontano ad Euro 42.058.834<br />
Conto economico<br />
A) Valore della produzione<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazione<br />
26.917.472 111.750.225 (84.832.753)<br />
Descrizione 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008 variazione<br />
Ricavi vendite e prestazioni 20.203.110 19.833.130 369.980<br />
Variazioni rimanenze prodotti 2.137.830 74.802.225 (72.664.395)<br />
Variazioni lavori in corso su ordinazione<br />
Incrementi immobilizzazioni per lavori interni<br />
Altri ricavi e proventi 4.576.532 17.114.870 (12.538.338)<br />
Totale 26.917.472 111.750.225 (84.832.753)<br />
Tra i ricavi di vendita risultano, oltre a quelli realizzati dalla capogruppo, i ricavi da locazione iscritti dalle<br />
società Beatrice S.r.l. e Duccio Immobiliare 1, per complessivi Euro 3.899.786, ed i ricavi della <strong>Sansedoni</strong><br />
Agency per Euro 284.992.<br />
B) Costi della produzione<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazione<br />
20.945.236 98.557.660 (77.612.424)<br />
Descrizione 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008 variazione<br />
Materie prime, sussidiarie e merci 5.575.583 81.277.802 (75.702.219)<br />
Servizi 7.568.541 5.318.441 2.250.100<br />
Godimento di beni di terzi 546.091 529.497 16.594<br />
Personale 3.319.775 3.078.200 241.575<br />
Ammortamento immobilizzazioni immateriali 969.580 837.488 132.092<br />
Ammortamento immobilizzazioni materiali 219.240 214.190 5.050<br />
Altre svalutazioni delle immobilizzazioni 0<br />
Svalutazioni crediti attivo circolante 0 12.244 (12.244)<br />
Variazione rimanenze materie prime 0 0 0<br />
Accantonamento per rischi ed oneri 21.502 5.150.092 (5.128.590)<br />
Oneri diversi di gestione 2.724.924 2.139.706 585.218<br />
Totale 20.945.236 98.557.660 (77.612.424)
Nota Integrativa al <strong>Bilancio</strong> <strong>Consolidato</strong><br />
Costi per materie prime, sussidiarie, di consumo e merci<br />
La voce include prevalentemente i costi incrementativi sostenuti nei cantieri aperti per complessivi Euro<br />
5.426.922.<br />
Costi per servizi<br />
Si riferiscono alle spese sostenute nel corso dell’esercizio per consulenze legali, tecniche e fi scali<br />
relativamente all’attività di corporate development sviluppata nel corso dell’anno.<br />
Costi per il personale<br />
La voce comprende l’intera spesa per il personale dipendente della Capogruppo ed un dipendente dalla<br />
<strong>Sansedoni</strong> Agency, sono compresi i miglioramenti di merito, passaggi di categoria, scatti di contingenza,<br />
costo delle ferie non godute, accantonamenti di legge e contratti collettivi.<br />
Ammortamento delle immobilizzazioni immateriali<br />
Gli ammortamenti effettuati nell’esercizio sono attribuibili per euro 862.850 alla capogruppo e per i<br />
residui Euro 99.172 alle società Duccio Immobiliare 1S.r.l., Beatrice S.r.l., <strong>Sansedoni</strong> Agency e Grapevine.<br />
L’ammortamento della differenza di consolidamento per l’esercizio <strong>2009</strong> è pari ad Euro 7.558.<br />
Ammortamento delle immobilizzazioni materiali<br />
Per quanto concerne gli ammortamenti si specifi ca che gli stessi sono stati calcolati sulla base della<br />
durata utile del cespite. Gli ammortamenti iscritti si riferiscono esclusivamente a quelli effettuati dalla<br />
capogruppo.<br />
Altre svalutazioni delle immobilizzazioni<br />
Nel corrente esercizio non sono state effettuate altre svalutazioni alla immobilizzazioni.<br />
Svalutazioni dei crediti compresi nell’attivo circolante e<br />
delle disponibilità liquide<br />
Non è stata ravvisata alcuna rischiosità nel portafoglio crediti del Gruppo, il fondo presente nel bilancio<br />
della capogruppo è da ritenersi più che congruo in virtù dell’esiguo livello di morosità del portafoglio<br />
clienti.<br />
Accantonamento per rischi ed oneri<br />
Ammontano a complessivi Euro 21.502, e si riferiscono ad accantonamento a fronte di eventuali oneri<br />
tributari futuri.<br />
Oneri diversi di gestione<br />
La voce è composta per gran parte dall’imposta comunale sugli immobili pagata nell’esercizio per<br />
complessivi Euro 1.483.385.<br />
125
126<br />
Nota Integrativa al <strong>Bilancio</strong> <strong>Consolidato</strong><br />
C) Proventi e oneri fi nanziari<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazioni<br />
(7.364.273) (7.331.726) (32.547)<br />
I proventi ed oneri fi nanziari d’esercizio sono così composti:<br />
Descrizione 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008 variazione<br />
Da partecipazione 600.000 55.221 544.779<br />
Da crediti iscritti nelle immobilizzazioni 0 3.390 (3.390)<br />
Da titoli iscritti nelle immobilizzazioni 0 0 0<br />
Da titoli iscritti nell’attivo circolante 0 0 0<br />
Proventi diversi dai precedenti 660.829 1.759.488 (1.098.659)<br />
(Interessi e altri oneri fi nanziari) (8.625.102) (9.149.793) 524.691<br />
Utili (perdite) su cambi 0 (32) 32<br />
Totale (7.364.273) (7.331.726) (32.547)<br />
Proventi da partecipazioni<br />
Descrizione Controllate Collegate Altre<br />
Dividendi - - 600.000<br />
Totale - - 600.000<br />
I proventi si riferiscono ai dividendi 2008, erogati nell’esercizio dalla partecipata Butterfl y S.p.A (ex<br />
Chrysalis S.p.A.).<br />
Altri proventi fi nanziari<br />
Descrizione Controllanti Controllate Collegate Altre Totale<br />
Interessi su obbligazioni<br />
Interessi su titoli<br />
Interessi bancari e postali 660.829 660.829<br />
Interessi su fi nanziamenti -<br />
Interessi su crediti commerciali<br />
Altri proventi -<br />
Arrotondamento<br />
Totale 660.829 0 660.829<br />
Il saldo è principalmente riferibile agli interessi attivi maturati nel corso dell’esercizio sui depositi bancari<br />
della capogruppo.<br />
Interessi e altri oneri fi nanziari<br />
Descrizione Controllanti Controllate Collegate Altre Totale<br />
Interessi su fi nanziamenti 5.831.015 2.794.087 8.625.102<br />
Totale 5.831.015 2.794.087 - 8.625.102<br />
Gli oneri fi nanziari sono rappresentati dagli interessi passivi maturati su scoperti di conto corrente, sui<br />
fi nanziamenti e sui mutui ipotecari della capogruppo e delle società controllate.<br />
D) Rettifi che di valore di attività fi nanziarie<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazione<br />
800.000 - 800.000<br />
La voce include la svalutazione operata dalla capogruppo sulla partecipata Irfi s_Mediocredito della Sicilia<br />
al fi ne di riallineare il valore della partecipazione alla frazione di patrimonio netto.
E) Proventi e oneri straordinari<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazione<br />
2.539.733 147.034 2.392.699<br />
Il saldo dei proventi e degli oneri straordinari risulta il seguente:<br />
Descrizione 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008 variazione<br />
Varie 2.592.846 227.669 2.365.177<br />
Totale proventi<br />
Minusvalenze<br />
Imposte esercizi<br />
2.592.846 227.669 2.365.177<br />
Varie (53.113) (80.635) 27.522<br />
Totale oneri (53.113) (80.635) 27.522<br />
Totale 2.539.733 147.034 2.392.699<br />
I proventi sono principalmente attribuibili alla liberazione del 50% del fondo prudenzialmente accantonato<br />
dalla Capogruppo lo scorso esercizio a fronte dei rischi di oscillazione del mercato sull’attività di real<br />
estate.<br />
La Capogruppo nel corso dell’esercizio ha affi dato l’incarico ad un primario operatore di mercato di<br />
effettuare le perizie estimative sull’intero patrimonio immobiliare del gruppo. Da tale lavoro è emerso che<br />
l’intero portafoglio immobiliare risulta plusvalente rispetto ai valori di bilancio, pertanto è stato liberato il<br />
50% del fondo prudenzialmente accantonato lo scorso esercizio.<br />
Gli oneri si riferiscono prevalentemente al pagamento di imposte relative ad esercizi precedenti.<br />
Imposte sul reddito d’esercizio<br />
Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazione<br />
546.815 4.887.887 (4.341.072)<br />
Il dettaglio delle imposte risulta essere il seguente:<br />
Imposte Saldo al 31/12/<strong>2009</strong> Saldo al 31/12/2008 Variazione<br />
Imposte correnti: 3.328.172 3.122.288 205.884<br />
Imposte differite (anticipate) (2.781.357) 1.765.599 (4.546.956)<br />
Totale 546.815 4.887.887 (4.341.072)<br />
Fiscalità differita / anticipata<br />
Le imposte differite sono state calcolate secondo il criterio dell’allocazione globale, tenendo conto<br />
dell’ammontare cumulativo di tutte le differenze temporanee, sulla base – come già detto – delle<br />
aliquote medie attese in vigore nel momento in cui tali differenze temporanee si riverseranno sulla base<br />
dell’aliquota effettiva dell’ultimo esercizio.<br />
Le imposte anticipate sono state rilevate in quanto esiste la ragionevole certezza dell’esistenza, negli<br />
esercizi in cui si riverseranno le differenze temporanee deducibili, a fronte delle quali sono state iscritte le<br />
imposte anticipate, di un reddito imponibile non inferiore all’ammontare delle differenze che si andranno<br />
ad annullare.<br />
Le imposte differite iscritte in bilancio al 31 dicembre <strong>2009</strong> pari a complessivi Euro 5.361.454, sono<br />
riferibili per € 1.942.171 alla quota residua derivante dal differimento delle plusvalenze realizzate<br />
nell’esercizio 2007 dal gruppo attraverso la cessione di beni iscritti fra le immobilizzazioni, detenuti da<br />
oltre tre anni, e per € 3.419.283 al differimento della plusvalenza realizzata nell’esercizio nel 2008 a<br />
seguito della vendita da parte della capogruppo dell’immobile Milano San Vittore.<br />
Le imposte anticipate iscritte al 31 dicembre <strong>2009</strong> si riferiscono per € 3.401.778 alla Capogruppo e così<br />
ripartite: Euro 2.604.264 sui maggiori ammortamenti civilistici, effettuati fi no allo scorso esercizio sugli<br />
immobili iscritti nel patrimonio; € 727.587 sulla quota indeducibile degli interessi passivi dell’esercizio e<br />
127
128<br />
del 2008, la cui deducibilità è stata rinviata agli esercizi successivi. La Capogruppo ha rilevato inoltre la<br />
fi scalità anticipata su altre poste di bilancio principalmente riferibili alla svalutazione degli immobili merce<br />
operata nel corso del 2006; alla svalutazione delle immobilizzazioni immateriali operata nell’esercizio<br />
2007; alle spese di rappresentanza ed ai compensi degli amministratori, l’impatto complessivo di tali<br />
poste è pari ad € 69.927. Inoltre è stata rilevata fi scalità anticipata nelle società Sviluppo ed Interventi Edili<br />
e Sviluppo ed Interventi Immobiliari per complessivi Euro 123.329 relativamente alla perdita riportabile<br />
realizzata nell’anno; e nella società Beatrice relativamente alla perdita riportabile ed alla quota di interessi<br />
passivi indeducibili nell’esercizio per complessivi € 246.945.<br />
Altre informazioni<br />
Gli unici amministratori e sindaci che hanno percepito compensi sono quelli della società capogruppo. Ai<br />
sensi di legge si evidenziano i compensi complessivi spettanti agli amministratori e ai membri del Collegio<br />
sindacale.<br />
Qualifi ca Compenso<br />
Amministratori 902.265<br />
Collegio sindacale 43.709<br />
Il presente bilancio, composto da Stato patrimoniale, Conto economico e Nota integrativa, rappresenta in<br />
modo veritiero e corretto la situazione patrimoniale e fi nanziaria nonché il risultato economico dell’esercizio<br />
e corrisponde alle risultanze delle scritture contabili.<br />
Presidente del Consiglio di Amministrazione<br />
BONECHI LUCA
Tenuta della Torre - Muracciole - Roma<br />
129
130<br />
RENDICONTO FINANZIARIO 31/12/<strong>2009</strong> 31/12/2008<br />
OPERAZIONI DI GESTIONE REDDITUALE<br />
Utile (Perdita) di esercizio (199.119) 1.119.986<br />
Ammortamenti 1.188.820 1.051.678<br />
Altre svalutazioni - 0<br />
Accantonamento TFR 150.060 132.279<br />
Accantonamento F.do sval. Crediti - 12.244<br />
(-/+) Aumento/Diminuzione dei prodotti corso di lavorazione fi niti e merci (2.137.830) (74.802.225)<br />
(-/+) Incremento/Decremento variazione acconti 206.284 (32.759)<br />
(+/-) Diminuzione/Aumento imposte anticipate (863.087) 288.875<br />
(+/-) Aumento/Diminuzione imposte differite (1.916.963) 1.502.319<br />
(+/-) Aumento/Diminuzione altri fondi (2.518.092) 5.148.312<br />
(+/-) Diminuzione/Aumento crediti vs. clienti, tributari ed altri 16.819.364 12.476.499<br />
(-/+) Diminuzioni/Aumento debiti di fornitura, tributari ed altri (19.103.534) 23.921.894<br />
(+/-) Diminuzione/Aumento ratei e risconti attivi 23.069 76.258<br />
(+/-) Aumento/Diminuzione ratei e risconti passivi (3.072.773) 1.671.059<br />
(+/-) Altri assorbinenti di risorse (346.687) 142.595<br />
(-/+) Aumento/Diminuzione attività che non costituiscono immobiliz. 800.000 (29.845)<br />
TOTALE OPERAZIONI DI GESTIONE REDDITUALE (10.970.488) (27.320.831)<br />
FLUSSI FINANZIARI ATTIVITA’ DI INVESTIMENTO<br />
(-) Acquisti cespiti (940.134) (9.889.899)<br />
(+) Vendita cespiti 0 5.236.088<br />
(-/+) Acquisiti/Vendite Immobilizzazioni Finanziarie (8.148.387) (12.855.220)<br />
TOTALE FLUSSI FINANZIARI ATTIVITA’ DI INVESTIMENTO (9.088.521) (17.509.031)<br />
ATTIVITA’ DI FINANZIAMENTO<br />
(+/-) Aumento/Diminuzione dei debiti a breve vs. istituti fi n. (61.740.091) 7.135.824<br />
(+/-) Aumento/Diminuzione dei debiti a m/l verso ist. fi n. 68.805.034 38.807.871<br />
TOTALE ATTIVITA’ DI FINANZIAMENTO 7.064.943 45.943.695<br />
Incremento netto delle disponibilità liquide e dei mezzi equivalenti (12.994.066) 1.113.833<br />
Cassa e banche iniziali 45.280.037 44.166.204<br />
Cassa e banche fi nali 32.285.971 45.280.037
Tenuta della Torre - Muracciole - Roma<br />
Val Cinecittà Cannuta - - ROMA
132<br />
Nota Integrativa al <strong>Bilancio</strong> <strong>Consolidato</strong><br />
Sede <strong>Sansedoni</strong> - Siena
133
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SANSEDONI S.p.A.<br />
Grafi ca e Impaginazione<br />
ECYB S.r.l.<br />
Foto<br />
Archivio <strong>Sansedoni</strong> S.p.A.<br />
Donatello Brogioni<br />
Stampa<br />
Industria Grafi ca<br />
Pistolesi Editrice il Leccio S.r.l.<br />
<strong>Sansedoni</strong> S.p.A.<br />
Via Banchi di Sotto, 34 (SI)<br />
T.+39.0577.276103<br />
F. +39.0577.276136<br />
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