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CondominioNews24 n.12 

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12 

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Sommario 

NEWS 

RASSEGNA NORMATIVA 

L’APPROFONDIMENTO 

Spese condominiali 

IL LASTRICO SOLARE ESCLUSIVO: PROBLEMATICHE DI RIPARTIZIONE DELLE SPESE 

Luigi Salciarini, “Immobili & Diritto”, Il Sole 24 Ore, 1 luglio 2009, N. 7, p. 7. 

Il lastrico solare esclusivo costituisce una fattispecie con connotazioni del tutto caratteristiche 

che la normativa condominiale affronta dedicandogli un’apposita regolamentazione. 

La ripartizione delle spese per la conservazione di tale tipologia di copertura innesca 

numerose problematiche della cui complessità dà conto una rilevante serie di pronunce 

giurisprudenziali. 

Pagina 

RASSEGNA DI GIURISPRUDENZA 32 

L’APPROFONDIMENTO 38 

Animali in condominio 

VINCOLATIVITÀ PER I CONDOMINI DEL DIVIETO DI DETENZIONE DI ANIMALI DOMESTICI 

Lina Avigliano, “Ventiquattrore Avvocato”, Il Sole 24 Ore, settembre 2009, N. 9, p. 20. 

Riconoscimento del diritto soggettivo alla convivenza con un animale domestico quale 

espressione del diritto di libertà del cittadino. Illegittimo l’eventuale divieto generalizzato di 

tenere animali nel proprio appartamento: possibile deroga a fronte di specifica clausola del 

regolamento condominiale contrattuale. 

L’ESPERTO RISPONDE 47 

CondominioNews24 n. 12 2 

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38

Processo civile 

Le ricadute del nuovo processo civile per il condominio e gli operatori dell’edilizia 

Il nuovo processo civile interessa anche il mondo immobiliare. Le modifiche al Codice di procedura 

civile introdotte con la legge 18 giugno 2009, n.69, in vigore dal 4 luglio - prevedono alcune 

“scorciatoie” per rendere un po’ più rapidi i processi, da decenni impantanati in annose se non 

decennali procedure, nonché scoraggiare le liti di poco conto. 

L’aspetto più importante è il procedimento sommario di cognizione varato dagli articoli 702-bis, 

702-ter, 702 quater, del Codice di procedura civile. Semplificando si è pensato di sostituire la 

sentenza del giudice con una semplice ordinanza, in tutte quelle cause che non necessitano di 

istruttoria (cioè il coinvolgimento di un perito del tribunale e un esame di testimoni)oppure che 

richiedono comunque un’istruttoria rapida (sommaria). In alcuni casi, tramite il procedimento 

sommario, i tempi della giustizia potrebbero essere molto ridotti, al limite con una decisione presa 

nella prima udienza. Un caso tipico potrebbero essere le impugnative di delibera dell’assemblea 

condominiale, quando oggetto del contendere siano non tanto circostanze di fatto che vanno 

approfondite nel caso specifico, ma la legittimità della delibera stessa. Per esempio, i litigi su 

questioni di mero diritto, riguardanti l’applicabilità o meno di un criterio di ripartizione di una spesa 

o l’esatto computo delle maggioranze nelle votazioni. Il giudice, in tali casi, non fa altro che 

pronunciarsi sulla conformità di quanto deliberato con le norme del Codice civile, con le leggi 

speciali che coinvolgono il condominio (risparmio energetico, parcheggi, barriere architettoniche, 

antenne paraboliche, per esempio), o con il regolamento condominiale. Per esempio, non è 

necessario procedere all’istruzione della causa, per stabilire se sia legittima una delibera 

assembleare che ha deciso di ripartire le spese di riscaldamento secondo il criterio della cubatura, 

piuttosto che della volumetria o dei millesimi di proprietà. 

In queste situazioni, l’ordinanza è un provvedimento provvisorio esecutivo che – se non appellato 

entro 30 giorni dalla sua comunicazione o notificazione - produce gli stessi effetti della sentenza. 

Può anche essere titolo per l’iscrizione dell’ipoteca giudiziale o per la trascrizione. Restano non 

pregiudicati i diritti di chi voglia proporre i nuovi mezzi di prova e nuovi documenti qualora il 

collegio giudicante li ritenga rilevanti ai fini della decisione, ovvero la parte dimostri di non aver 

potuto proporli nel corso del procedimento sommario per causa ad essa non imputabili. 

In altri casi, la possibilità di servirsi del rito degli articoli 702 bis, ter e quater, va vagliata a 

seconda delle circostanze di fatto. Si può fare un esempio assai comune: una causa che verta sulla 

lesione del decoro architettonico di un edificio condominiale, per l’apposizione, ad esempio, di 

un’unità esterna del condizionatore sulla facciata. Se agli atti esiste una fornita documentazione 

fotografica relativa alla presunta lesione, il giudice può valutare con certezza se questa sia 

rilevante o meno, senza bisogno di un perito che potrà solo fornire documentazione assai simile. 

Restano escluse dal rito sommario di cognizione, tutte le vertenze nelle quali il tribunale decide in 

composizione collegiale, quelle per le quali è obbligatorio l’intervento del pubblico ministero (in 

materia di famiglia), le cause in tema di successioni, quelle devolute alle sezioni specializzate, tutta 

la materia fallimentare e quella societaria, le cause di responsabilità dei magistrati e quelle 

collettive di tutela dei consumatori. 

(Matteo Rezzonico, Il Sole 24 Ore, 7 settembre 2009, p.10 – Sintesi redazionale) 

CondominioNews24 n. 12 3

Condominio sostituto d’imposta 

In nero un Condominio su tre: il 30% degli edifici non presenta il modello 770. 

Poco meno di un milione. Tra grandi e piccoli, dalle palazzine ai complessi da 2mila abitanti, sono 

840mila gli edifici in condominio, secondo i dati elaborati dal dipartimento delle Finanze del 

ministero dell'Economia. Poco meno di un milione di immobili, che ospitano 12 milioni di famiglie e 

hanno un ruolo molto rilevante – oltre che sotto il profilo sociale – anche per il Fisco. 

Analizzando le cifre che il dipartimento ha fornito all'Anaci (associazione degli amministratori), si 

scopre che il 29,5% dei condomini non ha presentato il modello 770 relativo al periodo d'imposta 

2007. Un'anomalia che in qualche caso potrebbe essere giustificata da ragioni normative, ma che – 

inevitabilmente – è indizio di un elevato livello di evasione fiscale, stimabile da 300 a 650 milioni di 

euro all'anno. 

A questi dati si arriva partendo dalla massa di denaro gestita ogni anno dagli amministratori di 

condominio. Secondo le associazioni di categoria, la spesa complessiva per beni e servizi 

condominiali è pari a 15 miliardi, di cui circa tre per il contenzioso legato alla vita condominiale. 

Una cifra enorme, che per circa metà è gestita dai 21mila amministratori che svolgono la 

professione a tempo pieno. Senza considerare che da questi calcoli sono escluse quasi tutte le 

palazzine bifamiliari e trifamiliari, che pur essendo tecnicamente condomini (hanno degli spazi 

comuni come il tetto, il giardino o i viali d'accesso) non provvedono mai a nominare un 

amministratore e a dotarsi di un codice fiscale, limitandosi a collazionare in parti uguali le spese 

comuni, senza rendiconti né assemblee. 

Ed è proprio su questi 15 miliardi di spese che si è acceso da qualche anno l'interesse del Fisco. 

Storicamente, nei condomini è sempre esistita un'ampia tolleranza sulla regolarità fiscale delle 

fatture, incrementata dal fatto che il fornitore che offriva di farsi pagare in nero permetteva il 

risparmio del l'Iva: il condominio ci guadagnava il 20% e l'impresa almeno il 30%, ipotizzando 

un'aliquota media sui redditi. Dal 1999, però, è stato introdotto l'obbligo di pagare le ritenute Irpef 

sui dipendenti e sulle prestazioni dei professionisti e lavoratori autonomi. E dal 1° gennaio 2007 è 

scattato l'obbligo di effettuare una ritenuta del 4% sulle fatture per opere e appalti, che ha reso 

quasi sempre indispensabile la presentazione del modello 770. L'adempimento, che è a carico 

dell'amministratore, si è aggiunto a quello (in vigore dal 1998) di compilare il quadro AC nel 

modello Unico dell'amministratore, dove vengono indicati tutti i fornitori di ogni singolo condominio 

amministrato; un passaggio, quest'ultimo, che forse si potrebbe considerare pleonastico dopo 

l'introduzione della ritenuta del 4%, ma che ad oggi resta in vigore. 

Ad ogni modo, è partendo dai modelli 770 che si può ragionare sull'evasione. Perché è vero che dal 

2005 al 2007 il numero di dichiarazioni è aumentato del 57%, passando da 375mila a 592mila. Ma 

è altrettanto vero che i condomini cui è stato attribuito un codice fiscale nel 2005 erano 839mila. 

Molti di più, dunque, di quelli che hanno fatto il modello 770. 

Le differenze territoriali, riportate nel grafico a fianco, sono molto rilevanti, dal 2,1% di mancate 

dichiarazioni del Trentino Alto Adige al 56,9% del Molise. Ma di fatto – prendendo a riferimento il 

dato medio del 29,5% – si arriva a 4,5 miliardi di spese sulle quali non viene versata la ritenuta del 

4% o del 20% e che, potenzialmente, potrebbero sfuggire al Fisco. Anche ipotizzando che solo una 

parte di queste spese non vengano fatturate da chi lavora per il condominio, la perdita erariale 

sarebbe forte: con un 20% di "nero" il Fisco ci perderebbe circa 300 milioni all'anno, con il 50% il 

danno arriva ai 650 milioni. 

(Cristiano dell'Oste, Il Sole 24 Ore, 10 agosto 2009, p.7 - Sintesi redazionale) 

L’ANALISI a cura di Carlo Parodi. 

Gestioni fai-da-te con forti sospetti di irregolarità 

Il pur giustificato aumento dei modelli 770 presentati nel 2007 – circa 592mila – è ancora troppo 

distante dal numero degli edifici condominiali esistenti (poco più di 839mila, secondo i dati 2005 

dell'Ufficio studi e politiche fiscali del ministero dell'Economia). Di fatto, questo vorrebbe dire che 

circa 246mila condomini non sono sostituti d'imposta, perché hanno le seguenti caratteristiche: 

- sono privi di ascensore e riscaldamento centralizzato (impianti per i quali la manutenzione è 

obbligatoria); 


- non necessitano di interventi elettrici, idraulici, murari e per servizi vari (quali la pulizia scale e la 

verifica estintori); 

- non utilizzano prestazioni di dipendenti; 

- non liquidano compensi professionali (avvocati, ingegneri, geometri e così via); 

- non pagano l'amministratore, che opera a titolo gratuito. 

Eppure, proprio l'esiguità di situazioni in cui si determina l'inapplicabilità della ritenuta d'acconto – 

e quindi l'esenzione dall'obbligo di presentare la dichiarazione annuale del sostituto d'imposta 

modello 770 – evidenzia certamente una rilevante fascia di evasione fiscale. Ed è probabile che una 

porzione rilevante del sommerso si annidi tra gli amministratori che, secondo gli stessi dati 

ministeriali, nel 2005 erano rappresentanti legali di un solo condominio (in tutto, 265mila soggetti). 

Si può immaginare che proprio tra questi "non professionisti" gli adempimenti fiscali possano 

essere evitati ricorrendo all'incasso porta a porta dei compensi dovuti, liquidati poi in nero, con la 

conseguente crescita del sommerso. 

Nella relazione governativa che ha accompagnato la Finanziaria 1998 (legge 449/1997) che ha 

"promosso" il condominio quale sostituto d'imposta, veniva evidenziato «al fine di recuperare base 

imponibile in settori nei quali sono maggiormente presenti fenomeni di evasione». 

A distanza di 12 anni, l'incertezza in ordine all'inquadramento fiscale dell'attività di amministratore 

determina un sommerso la cui rilevanza non è stata mai opportunamente valutata. 

La Commissione tributaria regionale del Lazio (decisione n. 62/21/05 del 5 luglio 2005) ha 

sottolineato che quando un soggetto compie in maniera sistematica e abituale una pluralità di 

prestazioni relative all'amministrazione di una pluralità di condomini, tali prestazioni concretizzano 

un'attività di lavoro autonomo rientrante nella sfera di applicazione dell'Iva. La stessa Commissione 

ha sollecitato l'emanazione da parte del legislatore di una nuova norma univoca che preveda 

l'imponibilità Iva dell'attività di amministratore di condominio indipendentemente dal soggetto che 

effettua le prestazioni. 

L'ottica dell'agenzia delle Entrate (circolare 77/1992), invece, considera fuori del campo di 

applicazione Iva soltanto il compenso percepito dal condomino chiamato a svolgere l'incarico di 

amministratore del condominio del quale fa parte l'unità immobiliare di sua proprietà. 

A complicare il quadro interpretativo, la Cassazione civile (sentenza 28186/2008) ha evidenziato 

che l'applicazione dell'Iva è richiesta soltanto quando l'attività è esplicata con l'impiego di mezzi 

organizzati, per la cui individuazione però non esistono criteri oggettivi. La Cassazione sezione 

tributi ha di recente risolto la questione con la sentenza 6136/2009, precisando che «sicuramente 

ricorre l'impiego di mezzi organizzati quando un soggetto si occupi di una pluralità di condomini 

costituiti da un rilevante numero di partecipanti, non essendo pensabile che l'attività possa essere 

espletata senza l'utilizzazione combinata di una pluralità di mezzi organizzati e quindi senza 

carattere di professionalità». 

Una generalizzata imponibilità all'Iva dell'attività di amministratore di condominio avrebbe 

ovviamente effetti positivi anche per l'Irpef, comprendendo anche i "rimborsi spese" non 

documentati, spesso autoliquidati dagli amministratori non professionisti che operano 

gratuitamente. 

(Carlo Parodi, Il Sole 24 Ore, 10 agosto 2009, p.7) 

Acustica 

Pronte le norme UNI. Riordino dei decreti al via 

Parte la rivoluzione nell’acustica degli edifici. Saranno pronte entro l’autunno le nuove disposizioni 

dell’Uni (Ente nazionale di unificazione) sulla classificazione acustica in edilizia, mentre il Governo 

avrà tempo fino al 29 gennaio prossimo per attuare la delega di revisione della materia disposta 

dall’articolo 11 della Comunitaria (legge 7 luglio 2009, n. 88 pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del 

14 luglio scorso). 

Intanto scatta la tregua tra costruttori e acquirenti su requisiti acustici. È operativa dal 30 luglio 

scorso,infatti, la sospensione introdotta dal comma 5 dell’articolo 11 della Comunitaria che elimina 

il diritto al risarcimento che l’acquirente poteva far valere in presenza di forti rumori, confermati da 


una perizia successiva all’acquisto dell’immobile nella quale si dimostrava il mancato rispetto nella 

progettazione e nell’impiego dei materiali dei limiti previsti dal Dpcm 5 dicembre 1997. 

«Si tratta di una norma incompiuta – spiega Piero Torretta, vice-presidente Ance con delega per la 

tecnologia e l’innovazione –. Dalla legge 447 del 1995 dovevano arrivare 

due adempimenti: il decreto del ’97 che detta i limiti e un altro decreto con le indicazioni per la 

progettazione che non è mai stato pubblicato. Quindi, dal 1998 a oggi ci siamo trovati ad applicare 

una norma che dava solo limiti, senza dire come arrivare agli standard richiesti. 

È per questo che auspichiamo un riordino normativo consapevole della complessità della materia e 

che possa confrontarsi con il mercato». 

LE NUOVE REGOLE 

Il restyling normativo arriverà per legge. Infatti, l’articolo 11 della Comunitaria (legge 88/2009) 

chiede al ministero dell’Ambiente (di concerto con quello della Salute e delle Infrastrutture e con il 

via libera della Conferenza unificata) decreti legislativi per armonizzare la normativa vigente, in 

particolare la legge 26 ottobre 1995, n. 447 e il decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 197, e per 

definire «criteri di progettazione, esecuzione e ristrutturazione delle costruzioni edilizie e delle 

infrastrutture dei trasporti, nonché determinare i requisiti acustici passivi degli edifici». Un lavoro 

che potrebbe essere supportato dall’apporto scientifico dell’Uni che sta elaborando nuove norme 

sull’acustica in edilizia. Secondo le prime indiscrezioni, la classificazione dell’Uni sarà in decibel e 

interesserà tre aspetti: il rumore dall’esterno, il calpestio e gli impianti. 

La classe A sarà l’eccellenza, mentre i limiti imposti dal Dpcm del 1997 corrisponderanno alla 

classe C. 

(Deborah Appolloni, "Edilizia e Territorio - Tabloid" Il Sole 24 Ore, 10 agosto - 5 settembre 2009, 

p.12) 

Ascensori 

"Verifica extra" sui vecchi ascensori 

Due anni per controllare gli ascensori-matusalemme, installati prima del 15 novembre 1964. 

Termini più lunghi e scaglionati per tutti gli altri, con l'esclusione degli impianti entrati in servizio 

dal 24 giugno 1999 in poi, già in regola con la Direttiva 95/16/CE. È il programma di verifiche 

avviato dal Decreto del ministero dello Sviluppo economico del 23 luglio 2009, entrato in vigore il 

1° settembre. 

I controlli sono agganciati alle verifiche biennali previste dal Dpr 162/99. Ed è a queste verifiche 

"normali" che dovranno essere abbinate quelle "speciali". In pratica, il proprietario dello stabile – 

nei condomini, l'amministratore – in occasione della prossima verifica biennale dovrà contattare 

l'ente preposto al controllo per fissare una verifica straordinaria. 

La scelta più conveniente potrebbe essere quella di attivarsi in anticipo, così da non duplicare le 

visite da parte dei tecnici. 

Dopo che l'ente preposto avrà effettuato il controllo – a meno che non sia tutto in regola – il 

proprietario o l'amministratore si troverà tra le mani una lista di adeguamenti con priorità alta (da 

effettuare entro cinque anni dalla verifica) e con priorità media (da fare entro dieci anni). 

Se il proprietario dell'edificio in cui si trova l'ascensore è uno solo, non si pongono problemi 

particolari: sarà lui a decidere. Ma quando l'edificio è condominiale – ipotesi di gran lunga più 

frequente – le cose cambiano. Se gli interventi sono di manutenzione ordinaria, come per la 

sostituzione delle funi, l'amministratore può dare il via ai lavori. Altrimenti, se sono di 

manutenzione straordinaria, bisogna passare per l'assemblea. 

E la situazione, qui, si fa sfuggente. I lavori sono imposti dalla legge e l'assemblea non può 

rifiutarsi di farli. Al massimo, potrà decidere i tempi e altri aspetti secondari come la costituzione di 

un fondo per far fronte alle spese o la definizione di procedure specifiche per la selezione della ditta 

appaltatrice (redazione del capitolato, confronto dei preventivi e così via). 

Eppure, finché il parlamentino dei condomini non si pronuncia, l'amministratore non può procedere 

(tranne il caso di pericolo incombente, per la verità poco ricorrente nella prassi). 

Nella maggior parte dei casi la minaccia del fermo-impianto per motivi di sicurezza sarà sufficiente 

a convincere anche le assemblee più riottose. 


Se poi proprio i condomini non volessero procedere, si aprirebbero due ipotesi di scuola: le 

dimissioni dell'amministratore (estrema ratio per sottrarsi alle responsabilità per la violazione di 

legge) o il ricorso al giudice in sede di volontaria giurisdizione per ottenere un decreto che imponga 

al condominio di provvedere. 

Quanto alla maggioranza richiesta per dare l'ok ai lavori, in caso di manutenzione straordinaria è 

necessaria quella "pesante" (metà più uno dei condomini e almeno 500 millesimi). Ma forse, per 

quegli ascensori che servono a superare le barriere architettoniche, si potrà invocare la legge 

13/1989, che secondo la sentenza 8286/2005 della Cassazione consente di ricorrere a quella più 

leggera (maggioranza dei presenti che rappresenti almeno un terzo dei condomini e un terzo dei 

millesimi). 

Il calendario 

- Il Dm Sviluppo economico 23 luglio 2009 fissa i termini entro i quali dovrà essere effettuata la 

verifica straordinaria: 

- Due anni a decorrere dal 1° settembre, per gli ascensori installati prima del 15 novembre 1964; 

- Tre anni, per gli ascensori installati prima del 24 ottobre 1979; 

- Quattro anni, per gli ascensori installati prima del 9 aprile 1991; 

- Cinque anni, per gli ascensori installati prima del 24 giugno 1999. 

I lavori 

Gli adeguamenti di priorità alta andranno eseguiti entro 5 anni dalla verifica; quelli di priorità 

media entro 10 anni; quelli di priorità bassa in occasione di ulteriori modifiche. 

(Cristiano dell'Oste, Il Sole 24 Ore, 2 settembre 2009, p. 31 - Sintesi redazionale) 

“Pacchetto sicurezza” 

Le misure che interessano la proprietà immobiliare 

Ingresso e soggiorno illegale degli stranieri, protezione degli edifici, rafforzamento della tutela 

penale del patrimonio e della proprietà privata, ronde, sanzioni per la cessione di alloggi a stranieri 

irregolari. Il nuovo provvedimento sicurezza varato dal Governo con la legge 15 luglio 2009 n. 94 

contiene questo e altro. Un testo eterogeneo che punta a soddisfare la richiesta della collettività di 

trattare alcuni delitti con punizioni più adeguate. Di seguito una sintesi delle disposizioni relative 

alla proprietà immobiliare. 

- Disposizioni concernenti il reato di danneggiamento (Legge 94/2009, articolo 3, comma 2). 

Potenziata la protezione degli edifici. 

La norma amplia il raggio d’azione del reato di danneggiamento aggravato (articolo 635 del Cp) 

per ricomprendervi gli immobili i cui lavori di costruzione, ristrutturazione, recupero o risanamento 

siano in corso o risultino ultimati. Il giudice può concedere la sospensione condizionale della pena 

se il condannato si adopera per eliminare le conseguenze dannose o pericolose del reato. 

- Disposizioni concernenti il reato di deturpamento e imbrattamento di cose altrui. Ulteriori 

sanzioni amministrative (Legge 94/2009, articolo 3, commi da 3 a 5) 

1. Il perimetro di reato esce dai “centri storici”. L’ipotesi di danneggiamento- imbrattamento 

semplice viene circoscritta ai beni mobili, mentre i reati commessi su beni immobili pubblici e 

privati, situati anche al di fuori dei centri storici, oltre che sui mezzi di trasporto (bus, treni, auto 

ecc.), sono puniti in modo più severo (reclusione da 1 a 6 mesi e multa da 300 a 1.000 euro) 

2. Misure ”anti-graffiti”. Punita con la sanzione amministrativa fino a 1.000 euro, la vendita di 

bombolette spray non biodegradabili a minori di 18 anni. 

- Rafforzamento della tutela penale del patrimonio e della proprietà privata . Disposizioni in materia 

di violazione di domicilio e furto aggravato (Legge 94/2009, articolo 3, commi 24 e 25) 

Si tratta di modifiche sostanziali e processuali che puntano, da un lato, a dare maggiore solidità 

all’impianto sanzionatorio previsto dall’articolo 614 del Cp per il delitto di violazione di domicilio e, 

dall’altro, ad ampliare le ipotesi di arresto obbligatorio in flagranza di furto aggravato (articolo 380 

del codice penale). 


- Rafforzamento della tutela penale del patrimonio e della proprietà privata Circostanze aggravanti 

dei delitti di furto e rapina (Legge 94/2009, articolo 3, commi 26 e 27) 

1. Prevista la reclusione sino a un massimo di 6 anni per il delitto di furto (articolo 625 del Cp) 

commesso all’interno di mezzi di trasporto o in danno di chi abbia appena fruito di servizi bancari e 

postali ovvero di sportelli bancomat. 

2. Le medesime circostanze aggravanti introdotte per il furto comportano un aumento (reclusione 

fino a 20 anni) della pena applicabile al reato di rapina (articolo 628 del Cp) che viene perseguita 

con il massimo edittale anche quando il fatto è commesso in luoghi sia pur parzialmente destinati a 

dimora privata. 

- Le modifiche al testo unico immigrazione e la competenza del giudice di pace. Sanzioni per la 

cessione di alloggi a stranieri irregolari (Legge 94/2009, articolo 1, comma 14) 

Circoscritti gli obblighi di verifica a carico dei proprietari. La norma chiarisce che il reato previsto 

dall’articolo 12 del testo unico sull’immigrazione (Dlgs 286/1998) e punito con la reclusione da 6 

mesi a 3 anni scatta solo se il cittadino straniero è privo di documenti regolari al momento della 

«stipula o del rinnovo del contratto di locazione». Il reato quindi non sussiste se il permesso di 

soggiorno risulta, per esempio, scaduto dopo quella data. 

(Commento tratto dalla rivista "Guida al diritto", Il Sole 24 Ore, nn. 33-34 agosto 2009) 

Sicurezza lavoro, niente sconti per i costruttori e i progettisti 

Dal 20 agosto 2009 in vigore le modifiche apportate al Testo Unico della sicurezza sul lavoro – 

D.Lgs. 81/2008 – dal decreto correttivo (D.Lgs n.106 del 3 agosto 2009) pubblicato sulla Gazzetta 

Ufficiale 180/09 s.o. 142. Tra i numerosi interventi segnaliamo: il mutamento di diverse sanzioni; 

l’introduzione di una serie di nuovi criteri per applicare la sospensione dell’attività in caso di 

irregolarità e di violazione alle norme di sicurezza; l’introduzione dell’obbligo della data certa del 

documento di valutazione rischi e il differimento al 1° agosto 2010 dell’obbligo di valutare lo stress 

lavoro; la possibilità di svolgere la visita medica in fase preassuntiva, nonché, nell’ambito degli 

appalti, l’esclusione dell’obbligo di redigere il documento unico di valutazione alle mere forniture di 

materiali, ai servizi di natura intellettuale e ai lavori la cui durata non sia superiore ai due giorni. 

Resta l’arresto come unica soluzione per il costruttore che omette la valutazione del rischio nei 

cantieri oltre la soglia dei 200 uomini/giorno. Nessuna alternativa pecuniaria è contemplata dal 

decreto legislativo 106/2009. Abbastanza severe anche le altre sanzioni: l’arresto resta anche per i 

progettisti che non osservano le misure di prevenzione nel progetto e per la mancata cura dei 

lavoratori contro le influenze atmosferiche. Il piano di sicurezza torna obbligatorio anche nei 

cantieri al di sotto della soglia dei 200 uomini/giorno. Aumentano però le autocertificazioni. 

("Informatore Pirola" Il Sole 24 Ore, 7 settembre 2009, n. 33 - Sintesi redazionale) 

Professione 

Il 6,5% dei professionisti cura più di metà dei palazzi 

Una professione divisa in due. Da un lato, i bricoleur della contabilità domestica, eredi di un'epoca 

in cui gli adempimenti erano tutto sommato limitati e chiunque poteva improvvisarsi gestore del 

proprio palazzo. Dall'altro, i soggetti iper-specializzati, perfettamente attrezzati ad affrontare le 

crescenti incombenze – fiscali, ma non solo – che la legge affida gli amministratori di condominio. 

I dati elaborati dall'Ufficio studi e politiche fiscali del ministero dell'Economia tracciano un quadro 

molto dettagliato dell'amministrazione immobiliare. Circa 265mila soggetti su 320mila gestiscono 

solo uno stabile, con ogni probabilità quello in cui abitano, mentre quelli che curano più di sei 

immobili – dedicandosi a tempo pieno alla gestione – sono solo 21mila. Il peso specifico di questa 

pattuglia di professionisti, però, è tutt'altro che secondario: di fatto il 6,5% degli amministratori è 

responsabile del 57,4% dei condomini. 

Questa spaccatura professionale si proietta in modo diseguale sul territorio. Roma, per esempio, ha 

più o meno gli stessi condomini di Milano (circa 64mila), ma gli amministratori romani sono quasi il 

doppio di quelli milanesi (23mila contro 12mila). 


E la stessa situazione si ripropone anche su piccola scala, per esempio tra Verbania e Rieti, 2mila 

condomini ciascuna, con 534 amministratori nella prima e 1.127 nella seconda. 

Un dato molto interessante, in questo senso, è il numero medio di condomini gestito per 

amministratore, anche questo ricavabile dai dati del ministero. Dove è più elevato, la professione è 

mediamente più strutturata; dove è più basso, invece, prevale il modello tradizionale del fai-da-te. 

Dal picco di Trieste (7,4 stabili di media) al minimo di Isernia (1,4) la differenza è enorme. 

Le cifre elaborate dal ministero sono state desunte dalle certificazioni di attribuzione dei codici 

fiscali condominiali relativi al 2005 (ma negli ultimi anni i cambiamenti non possono essere stati 

enormi) e sono sostanzialmente allineate alle stime contenute nel secondo Rapporto Censis-Anaci 

del marzo 2006 e ai dati dell'Istat, che nel 2001 aveva censito circa un milione di edifici contenenti 

più di quattro unità abitative. 

Peraltro, dal momento che i dati sono elaborati partendo dai codici fiscali, potrebbero non essere 

esenti da una sorta di irregolarità alla fonte. Dovuta a quei condomini, soprattutto di piccole e 

piccolissime dimensioni, che scelgono di regolare tutti i propri rapporti patrimoniali con le fatture 

sulla carta a quadretti. E questo fenomeno forse potrebbe spiegare – almeno in parte – le grandi 

differenze territoriali che si riscontrano anche nella diffusione dei condomini, oltre che nel grado di 

professionalità dei professionisti. 

In Liguria, per esempio, ci sono poco meno di 30 edifici condominiali ogni mille abitanti, mentre in 

Calabria ci si ferma a 5,5. Tutta colpa delle caratteristiche del tessuto urbano? Forse no, dato che 

l'Istat nel 2001 aveva rilevato una sproporzione molto meno marcata tra le due realtà, nell'ordine 

di 30 a 16. La differenza può avere diverse ragioni pratiche, ma certo contempla anche un qualche 

grado di irregolarità. 

(Cristiano Dell’Oste, Saverio Fossati, Il Sole 24 Ore, 10 agosto 2009, p.7) 

Fisco 

Detrazioni 55%. Nuova procedura per la sostituzione degli impianti termici 

I contribuenti che hanno ultimato i lavori per la sostituzione dell'impianto termico dopo il 15 agosto 

2009 sono tenuti a presentare all'ENEA solo la scheda informativa (Allegato E). L'art. 31 della legge 

99 del 23 luglio 2009, in vigore da 15 agosto, ha abolito l'obbligo di produrre l'Attestato di 

qualificazione Energetica (Allegato A) per coloro che intendono fruire della detrazione del 55% per 

la sostituzione di impianti termici con caldaie a condensazione, pompe di calore o impianti 

geotermici. Al momento non ci sono ulteriori chiarimenti da parte del Ministero Sviluppo 

Economico, su quali debbano essere i documenti da presentare. L'Enea precisa che "coloro che 

hanno ultimato i lavori prima del 15 agosto 2009 siano tenuti a presentare sia l'allegato A che 

l'allegato E, mentre coloro che completeranno i lavori a partire dal 15 agosto 2009 siano soggetti a 

compilare e ad inviare all'Enea il solo allegato E". L'allegato E va inviato attraverso il sito 

http://finanziaria2009.acs.enea.it. .Qualora questo non sia stato ancora aggiornato per l'invio del 

solo Allegato E o della documentazione che eventualmente dovesse essere richiesta dal Ministero, 

l'invio può essere effettuato tramite raccomandata. 

(Sintesi redazionale) 

Bonus sugli immobili vicino alla scadenza 

Professionisti senza particolari benefici, sia ordinari che straordinari, per gli investimenti. Oltre 

all'esclusione dalla detassazione Tremonti-ter, si deve infatti tenere conto che quest'anno scade, 

per gli esercenti arti o professioni, il triennio in base al quale per gli immobili acquistati, anche 

mediante contratti di locazione finanziaria, risultano deducibili gli ammortamenti o i canoni del 

leasing. 

Con la Finanziaria 2007 (legge 296/2006) è stata stabilita la possibilità di dedurre quote di 

ammortamento per gli immobili strumentali acquistati nel triennio 2007/2009, così come quella di 

dedurre i canoni di locazione finanziaria per i contratti stipulati nello stesso periodo. Per i periodi 

d'imposta 2007, 2008 e 2009 gli importi deducibili risultano ridotti a un terzo. In precedenza, per 

gli immobili acquistati fino al 31 dicembre 2006 (e dal 15 giugno 1990) non erano ammesse in 


deduzione quote di ammortamento, mentre per i leasing (stipulati dal 15 giugno 1990 al 31 

dicembre 2006) risultava "stranamente" deducibile un importo pari alla rendita catastale. 

Sicché, in base all'attuale disciplina, per gli immobili dei professionisti che verranno acquistati a 

partire dal 1° gennaio 2010, così come per i contratti di locazione finanziaria che verranno stipulati 

sempre da tale data, non risulteranno più deducibili gli ammortamenti e i canoni di locazione 

finanziaria. 

Sarebbe opportuno, invece, che la deduzione venisse stabilita a regime. Questo anche in 

considerazione del fatto che la Finanziaria 2007 ha inserito nell'ambito dell'articolo 54 del Tuir 

(quindi a regime), sulla determinazione del reddito di lavoro autonomo, anche nuove regole per la 

deduzione delle altre spese relative agli immobili, come le spese di natura incrementativa e le 

manutenzioni ordinarie. 

Peraltro, l'inserimento di una previsione che consentisse a regime la deduzione di ammortamenti e 

leasing per gli immobili dei professionisti rappresenterebbe anche l'occasione per riformulare 

alcune disposizioni che hanno lasciato aperti una serie di interrogativi. Uno di questi è il 

trattamento delle spese di natura incrementativa sostenute dopo il 1° gennaio 2007 su immobili 

acquistati in precedenza. In passato, fino alle modifiche apportate dalla legge 296/2006, veniva 

prevista la deduzione delle spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione 

straordinaria degli immobili in cinque quote costanti, nell'esercizio di sostenimento e nei quattro 

successivi. Ora, invece, le spese incrementative sostenute nel triennio 2007/2009 su immobili 

acquistati nello stesso periodo vengono portate ad aumento del costo dell'immobile e consentono la 

deduzione di maggiori quote di ammortamento. 

Per le spese incrementative sostenute nel triennio 2007/2009 in relazione agli immobili acquistati 

prima, sia la circolare 47/E/2008 che la risoluzione 99/E/2009 hanno affermato che deve essere 

applicata la vecchia disciplina, in base alla quale le spese risultavano deducibili in quote costanti in 

cinque periodi d'imposta. Ma che queste conclusioni risultano forzate, in quanto il contribuente è 

tenuto ad applicare le norme vigenti e non quelle abrogate. Sarebbe, quindi, più corretto ricercare 

la soluzione nell'ambito delle attuali disposizioni dell'articolo 54 del Tuir, norma che deve essere 

considerata "chiusa", nel senso che l'attrazione dei componenti positivi e negativi alla 

determinazione del reddito di lavoro autonomo risulta essere disciplinata solo da tale articolo di 

legge (fa eccezione l'articolo 164 sui veicoli, il quale detta disposizioni comuni sia per il reddito 

d'impresa che per il lavoro autonomo). 

Pertanto la conclusione sarebbe, in mancanza di una previsione esplicita, che tali spese risultano 

deducibili, se inerenti, "per cassa" nel periodo di sostenimento (articolo 54, comma 1). Forse non 

era questa l'intenzione del legislatore, così come altre perplessità sorgono per le spese 

incrementative su immobili detenuti in comodato o in locazione non finanziaria, per cui sarebbe 

quanto mai opportuno un intervento normativo per riformulare tutta la disciplina degli immobili dei 

professionisti. 

(Dario Deotto, “Norme e Tributi”, Il Sole 24 Ore, 23 agosto 2009, p.16) 

Certificazione energetica 

La mancata consegna da parte del venditore al compratore dell'ACE legittima la 

richiesta di risoluzione del contratto e quella di risarcimento dei danni subiti. 

Com'è ormai noto il 1° luglio è scattato l'obbligo per i venditori di immobili di consegnare ai 

compratori al momento del rogito, oppure anche successivamente previo accordo tra le parti non 

essendo ciò previsto legislativamente a pena di nullità del contratto di vendita, l'attestato di 

certificazione energetica (ACE) dell'immobile compravenduto, ai sensi dell'articolo 6, comma 1-bis, 

lettera c) del d.lgs. n.192/2005, come successivamente modificato dal d.lgs. n.112 del 2008. 

Detto certificato va ad ampliare il novero dei documenti (permesso di costruire, certificato di 

abitabilità), relativi alla proprietà ed all'uso della cosa venduta che, ai sensi dell'art. 1477 cod. civ., 

il venditore deve consegnare al compratore. Pertanto, la mancata consegna dell'ACE, se è vero che 

non rende la vendita invalida,legittima tuttavia l'acquirente a domandare la risoluzione del 

contratto per inadempimento del venditore, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1477-1453- 


1455 cod. civ., in quanto è interesse del compratore acquisire la proprietà di un bene conforme alla 

normativa vigente anche in materia di efficienza energetica, per i rilevanti risvolti fiscali (oltre che 

in materia di urbanistica/edilizia su cui si concentra in particolare l'attenzione dell'acquirente, 

nonché del notaio rogante per i connessi profili di responsabilità civile professionale), con 

conseguente diritto dell'acquirente alla restituzione del prezzo versato ed al risarcimento dei danni 

subiti, sia patrimoniali,costituiti in linea teorica dall'interesse negativo (danno emergente: spese e 

perdite connesse strettamente con le trattative, ad es. spese di viaggio e di corrispondenza; lucro 

cessante: vantaggio che l'acquirente avrebbe potuto procurarsi con altre contrattazioni) e 

dall'interesse positivo (vantaggi che si sarebbero conseguiti e danni che si sarebbero evitati 

qualora non fosse stato posto in essere dalla controparte l'evento impeditivo del rapporto) che non 

patrimoniali (morali, per la sofferenza contingente patita) eventualmente subiti. La risarcibilità 

delle voci di danno descritte dovrà essere naturalmente valutata con riferimento al singolo caso 

concreto. 

Altro profilo di rischio per il venditore è costituito dall'eventualità che nella prassi venga accolta 

un'interpretazione estensiva dell'art. 15, comma 7, del d.lgs. n. 192 del 2005, tale da 

ricomprendere anche costui, oltre al costruttore dell'immobile, tra i soggetti passivi della sanzione 

amministrativa pecuniaria, da 5.000 a 30.000 euro, derivante dalla mancata consegna al proprio 

avente causa (proprietario secondo il dato letterale ed acquirente secondo l'interpretazione 

estensiva) dell'originale della certificazione energetica. 

(Avv. Raffaele Cusmai - CARPINETI-CUSMAI Studio Legale, Banca dati “Codice degli Immobili”) 

Piano casa 

I piani casa regionali premiano anche gli edifici produttivi 

Non ci sono solo le villette nel piano casa. Oscurate dalla voglia di veranda che avrebbe dovuto 

trasformare in costruttore ogni piccolo proprietario – e che finora è rimasta sulla carta – ci sono 

anche molte norme dedicate agli edifici non residenziali. Capannoni, magazzini, laboratori, cascine 

e alberghi: tutti immobili sui quali spesso le leggi regionali consentono di intervenire, anche se con 

grandi differenze locali e, talora, con forti limitazioni. 

La legge veneta (la 14/2009) è molto permissiva – seconda forse solo a quella della Valle d'Aosta – 

e consente di ampliare gli edifici a uso diverso da quello residenziale fino al 20% della superficie 

coperta. Un capannone di 6.000 metri quadrati, ad esempio, potrà essere ingrandito di 1.200 metri 

quadrati. Non è richiesto il rispetto di alcun requisito energetico, ma il bonus arriva al 30% se 

nell'edificio si installano (o sono già presenti) impianti da fonti rinnovabili con una potenza di 

almeno di 3 kwh (pari ad esempio a un impianto fotovoltaico sufficiente a una famiglia di quattro 

persone). 

In Veneto gli edifici non residenziali possono anche essere demoliti e ricostruiti con un incremento 

fino al 40% della superficie. L'esatta misura del bonus è graduata in base all'applicazione delle 

tecniche di edilizia sostenibile, secondo la delibera di giunta 2499/2009. Deve, però, trattarsi di 

immobili realizzati prima del 1989 e collocati in una zona compatibile con la propria destinazione. Il 

bonus, poi, può arrivare al 50% se l'intervento rientra in un piano attuativo siglato secondo la 

legge 11/2004. Sia l'ampliamento che la ricostruzione, però, sono subordinati al parere del 

Comune, che entro il 30 ottobre deve decidere se e come applicare la legge sul proprio territorio. 

La normativa piemontese (legge 20/2009) all'articolo 7 prevede due formule d'intervento per i 

fabbricati a destinazione artigianale o produttiva: 

1) si può realizzare un soppalco per un incremento fino al 30% della superficie, a patto che 

l'edificio sia utilizzato e la superficie utile lorda consentita dal piano regolatore sia stata esaurita; 

2) si può realizzare un ampliamento fino al 20% della superficie, con il limite di 200 metri quadrati. 

Le due misure hanno funzioni diverse: un soppalco costa poco e dall'esterno non si vede, ma a 

volte è indispensabile allargare l'edificio, ad esempio per installare grandi macchinari. Il testo è più 

restrittivo di quello veneto, perché la deroga è limitata alle previsioni quantitative degli strumenti 

comunali (in Veneto si può derogare anche alle altre previsioni), ma in Piemonte i Comuni non 

possono limitare questi interventi e non è richiesto il rispetto di standard energetici. 


In Lombardia (legge 13/2009) le norme sugli edifici non residenziali si dividono in due capitoli: 

quelle che ne consentono il recupero a fini abitativi (per cui si rinvia all'articolo a destra) e quelle 

che ne ammettono la demolizione e ricostruzione. Questa seconda possibilità si applica agli edifici 

industriali e artigianali inseriti in aree che lo strumento comunali classifichi a specifica destinazione 

produttiva secondaria: ogni Comune lombardo può deliberare in questo senso entro il 15 ottobre, e 

se non lo fa non si può intervenire. 

Dopo la delibera comunale, varranno le stesse regole previste per il residenziale: +30% del volume 

e obbligo di ridurre del 30% il fabbisogno di energia per riscaldamento. Inoltre, il bonus di volume 

potrà essere del 35% se si piantano alberi sul 25% del lotto o se se si realizzano delle siepi 

perimetrali, secondo i criteri fissati dalla giunta. 

La legge pugliese (14/2009) non preclude gli ampliamenti sugli edifici non residenziali fino a 1.000 

metri cubi, a patto di rispettare i vincoli di distanze e altezze e le norme sul rendimento energetico 

degli edifici. Anche in questo caso, comunque, i Comuni hanno 60 giorni dall'entrata in vigore della 

legge (3 agosto) per limitarne o escluderne l'applicazione. Vietate, invece, demolizioni e 

ricostruzioni. 

Tra le altre regioni, la legge della Valle d'Aosta (non ancora pubblicata sul Bur) permette di 

ampliare (con bonus del 20% senza requisiti energetici) o ricostruire (+35% con standard severi) 

anche gli edifici non residenziali. Anche il Lazio, ultima Regione ad aver varato una legge apre agli 

ampliamenti su piccoli edifici (fino al 1.000 metri quadrati) destinati ad artigianato e industria. 

Emilia Romagna e Umbria, invece, hanno disegnato procedure speciali (riportare nell'articolo qui 

sotto), mentre la Toscana (legge 24/2009), la Basilicata (legge non ancora sul Bur) e la Provincia 

di Bolzano (delibera di giunta 1609/2009) non consentono di intervenire sugli immobili interamente 

non residenziali. 

(Cristiano dell’Oste, “Norme e Tributi”, Il Sole 24 Ore, 10 agosto 2009, p.39) 

Mutui 

Penali per le banche che ostacolano la portabilità 

Con il D.L. 78/2009, in via di conversione, è stato approvato l’ennesimo intervento in materia di 

portabilità dei mutui. Il provvedimento prevede che «Nel caso in cui la surrogazione del mutuo non 

si perfezioni entro il termine di trenta giorni dalla data della richiesta da parte della banca 

cessionaria alla banca cedente dell’avvio delle procedure di collaborazione interbancarie ai fini 

dell’operazione di surrogazione, la banca cedente è comunque tenuta a risarcire il cliente n misura 

pari all’1% del valore del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo ». Il legislatore, 

quindi, per fronteggiare eventuali comportamenti ostruzionistici degli istituti di credito destinatari di 

richieste di portabilità, fissa in 30 giorni il tempo massimo per il perfezionamento della procedura, 

sancendo, per il caso di inosservanza di tale termine, il diritto del cliente a un risarcimentoindennizzo 

(in forma forfetaria) nei confronti della banca cedente quale (presunto) responsabile del 

ritardo. La disposizione si preoccupa di precisare che se nel caso concreto il ritardo risulti 

dipendente da cause imputabili alla banca cessionaria e non alla banca cedente, questa può poi 

rivalersi sulla prima per gli importi versati al cliente. L’entrata in vigore della misura è differita alla 

data di entrata in vigore della legge di conversione (con eventuali modifiche) del D.L. 78/2009. 

(Cristiano e Massimiliano Lieto, “Consulente Immobiliare”, Il Sole 24 Ore, 15 settembre 2009, 

n.843) 

Scadenze 

16 settembre 2009 – Ritenute su prestazioni effettuate nei confronti dei condomini 

Adempimento. Versamento delle ritenute del 4% sulle corresponsioni effettuate nel mese 

precedente relative a prestazioni su contratti di appalto di opere o servizi effettuate nell'esercizio di 

impresa. 


Soggetti. Condomini in qualità di sostituti d'imposta (articolo 23 D.P.R. n. 600/1973) 

Modalità. Il versamento va fatto, utilizzando il Modello F24. 

Normativa di Riferimento. - D.P.R. 29/09/1973, n. 600, art. 25-ter; - L. 27/12/2006, n. 296, art. 

1, co. 43; - D.Lgs. 09/07/1997, n. 241, art. 17, 18, 19 e 20; - D.Dirig. 30/03/1998; - D.M. 

31/03/2000; - Provv. Agenzia entrate 20/06/2002. 

Sanzioni. Sanzione amministrativa: - omesso o insufficiente versamento di ritenute: sanzione pari 

al 30% dell'ammontare non versato; - omessa o insufficiente effettuazione di ritenute: sanzione 

pari al 20% dell'importo non trattenuto. Sanzione penale: - mancato versamento, entro il termine 

per presentare il mod. 770, di ritenute risultanti dalla certificazione dei sostituti d'imposta, per un 

ammontare superiore a euro 50.000 per ogni periodo d'imposta: reclusione da 6 mesi a 9 anni. 

Codice Tributo. -1019: ritenute del 4% operate dal condominio quale sostituto d'imposta a titolo di 

acconto dell'IRPEF dovuta dal percipiente - 1020: ritenute del 4% operate all'atto del pagamento 

da parte del condominio quale sostituto d'imposta a titolo di acconto dell'IRES dovuta dal 

percipiente 

21 settembre 2009 – Ravvedimento omessi versamenti di imposte e ritenute 

Adempimento. Ultimo giorno utile per la regolarizzazione, mediante ravvedimento, dei versamenti 

di imposte e ritenute non effettuati (o effettuati in misura insufficiente) entro il 17 agosto 2009 (il 

termine ordinario del 16 cade di giorno festivo). 

Soggetti. Soggetti obbligati ai versamenti unitari 

Modalità. Il versamento va fatto, utilizzando il Modello F24, esclusivamente in via telematica, con le 

seguenti modalita': - direttamente mediante il servizio Entratel o Fisconline o ricorrendo ai servizi 

di remote/home banking (CBI) offerti dagli istituti di credito; - tramite gli intermediari abilitati a 

Entratel. Il ravvedimento comporta il versamento di sanzioni ridotte al 2,5% (oltre agli interessi 

legali), a condizione che le violazioni oggetto della regolarizzazione non siano state già constatate e 

comunque non siano iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attività amministrative di 

accertamento (inviti di comparizione, questionari, richiesta di documenti, ecc.) delle quali l'autore 

ed i soggetti solidalmente obbligati abbiano avuto formale conoscenza. Gli interessi, per i sostituti 

d'imposta, vanno cumulati all'imposta. 

Normativa di Riferimento. - D.Lgs. 18/12/1997, n. 472, art. 13 

Codice Tributo. 8901 - Sanzione pecuniaria Irpef 1989 - Interessi sul ravvedimento - Irpef 8902 - 

Sanzione pecuniaria addizionale regionale Irpef 1994 - Interessi sul ravvedimento - Addizionale 

Regionale 8926 - Sanzione pecuniaria addizionale comunale Irpef 1998 - Interessi sul 

ravvedimento - Addizionale Comunale all'IRPEF - Autotassazione - art. 13 D.Lgs. N. 472 del 

18/12/1997 8904 - Sanzione pecuniaria Iva 1991 - Interessi sul ravvedimento - IVA 8918 - IRES - 

Sanzione pecuniaria 1990 - Interessi sul ravvedimento - Ires 8907 - Sanzione pecuniaria Irap 1993 

- Interessi sul ravvedimento - Irap 8906 - Sanzione pecuniaria sostituti d'imposta 

Aggiornamento quotidiano sulle novità normative e giurisprudenziali sul portale 

“Professionisti 24” del Sole 24 Ore, all’indirizzo www.professionisti24.ilsole24ore.com. 


Legge e prassi 

Edilizia sociale 

Decreto del Presidente del Consiglio dei ministri del 16 luglio 2009 

Piano nazionale di edilizia abitativa. 

(Gazzetta Ufficiale del 19 agosto 2009, n. 191) 

Il Piano, articolato in sei linee di intervento, ha come obiettivo la costruzione di 100mila 

alloggi in cinque anni. La dotazione di partenza ammonta a 350 milioni: 200 per i piani regionali 

d'emergenza (le prime iniziative a tradursi in cantieri, anche perché già definite nel 2007) e 150 

per il cosiddetto sistema dei fondi immobiliari, imperniato su un maxifondo da almeno un miliardo, 

che sosterrà vari fondi immobiliari locali per realizzare nuovi alloggi ad affitto moderato. 

L'aspetto più rilevante del Piano è costituito proprio dal super fondo immobiliare finanziato dai 150 

milioni statali, che dovrà sostenere i vari fondi locali promossi sul territorio da fondazioni ed enti 

locali e territoriali, proprio per aprire le porte dell'housing sociale agli operatori no profit, come 

accade da tempo negli altri paesi europei. 

La Cassa depositi e prestiti sarà l'operatore destinato a svolgere un ruolo di gestore del maxifondo, 

ma il Dpcm prevede anche un più ampio controllo sulla gestione del piano casa da parte della 

presidenza del Consiglio. 

Altro punto cardine del provvedimento ideato nell'ambito della manovra d'estate del 2008 (Dl 112 

poi convertito nella legge 133) è rappresentato dalla maggiore «tracciabilità» degli appalti 

finanziati con soldi pubblici. In pratica per ciascuna opera dovrà essere indicato uno specifico 

«codice di progetto». 

Entro 15 giorni dall'entrata in vigore del Dpcm verrà costituito un gruppo di lavoro sul sistema dei 

fondi immobiliari. Il gruppo si compone di 14 elementi, più un paio di consulenti esterni: Palazzo 

Chigi ha due suoi rappresentanti, accanto a quelli di Economia, Infrastrutture, regioni e 

comuniintegrato di fondi immobiliari per la realizzazione e l'acquisizione di immobili destinati 

all'edilizia residenziale oltre che a promuovere nuovi strumenti finanziari, a partecipazione sia 

pubblica che privata, per valorizzare e accrescere l'offerta degli affitti. Il Piano impegna risorse 

dello Stato, delle Regioni e Province autonome, (incluse quelle derivanti dal sistema delle 

alienazioni) per concorrere all'incremento del patrimonio di edilizia residenziale pubblica, anche 

mediante agevolazioni alle cooperative per quanto compatibili con la Legge 16 gennaio 2003 n. 

A concertare con gli Enti Locali le risposte concrete in ordine all'effettiva esigenza di abitazioni sul 

territorio sarà il Ministero delle Infrastrutture, che con i Comuni e le Regioni dovrà sottoscrivere 

Accordi di Programma al fine di concentrare gli interventi nelle aree a più alta priorità. 

Quanto infine ai parametri di finanziamento l‘intervento dello Stato non potrà eccedere il 30% dei 

costi di realizzazione, acquisizione o recupero degli alloggi da immettere sul mercato delle locazioni 

a canone sostenibile, con applicazione - in materia di rendimento energetico nell'edilizia - delle 

disposizioni introdotte dal DLgs 192 del 19 agosto 2005. 

Norme tecniche per le costruzioni 

Circolare Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 5 agosto 2009 

Nuove norme tecniche per le costruzioni approvate con decreto del Ministro delle infrastrutture 14 

gennaio 2008 - Cessazione del regime transitorio di cui all'articolo 20, comma 1, del Decreto-Legge 


31 dicembre 2007, n. 248. 

(Gazzetta Ufficiale 13 agosto 2009, n. 187) 

Dal 1° luglio 2009 e' obbligatoria l'applicazione delle nuove norme tecniche per le costruzioni 

di cui al decreto del Ministro delle infrastrutture 14 gennaio 2008 (pubblicato nel Supplemento 

ordinario della Gazzetta Ufficiale n. 29 del 4 febbraio 2008). Con la Circolare di cui sopra, il 

Ministero apporta chiarimenti in ordine al regime intertemporale degli interventi avuto riguardo al 

livello di definizione progettuale e/o allo stadio procedimentale raggiunto, anche dopo il termine del 

30 giugno 2009, e' consentita l'applicazione della normativa tecnica precedentemente in vigore al 

citato decreto ministeriale 14 gennaio 2008, nonche' chiarimenti circa l'utilizzabilita' dei materiali e 

degli elementi per uso strutturale prodotti prima del termine del 30 giugno 2009. 

Preliminarmente, si fa rilevare che i termini di applicazione della previgente normativa tecnica 

(decreti ministeriali del 1996; decreto ministeriale 14 settembre 2005) o della nuova disciplina 

(decreto ministeriale 14 gennaio 2008), in relazione all'ambito oggettivo, sono stati chiaramente 

indicati dal legislatore laddove al comma 3 dell'art. 20 del citato decreto-legge n. 248/2007 e' 

statuito che: «Per le costruzioni e le opere infrastrutturali iniziate, nonche' per quelle per le quali le 

amministrazioni aggiudicatrici abbiano affidato lavori o avviato progetti definitivi o esecutivi prima 

dell'entrata in vigore della revisione generale delle norme tecniche per le costruzioni approvate con 

decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti 14 settembre 2005, continua ad applicarsi la 

normativa tecnica utilizzata per la redazione dei progetti, fino all'ultimazione dei lavori e 

all'eventuale collaudo.». Tale disposizione comprende e differenzia sia i lavori pubblici sia quelli di 

natura privatistica, e costituisce il criterio oggettivo che il legislatore ha ritenuto di adottare per 

stabilire in quali casi, dopo il termine del 30 giugno 2009, possano ancora trovare applicazione le 

norme tecniche previgenti al decreto ministeriale 14 gennaio 2008. Per i lavori pubblici, fermo 

restando quanto disposto dal comma 4 dell'art. 20 del citato decreto-legge n. 248/2007, il 

richiamato comma 3 del medesimo art. 20 esplicita chiaramente la volonta' del legislatore di 

consentire l'applicazione della normativa tecnica utilizzata per la redazione dei progetti (e fino 

all'ultimazione dei lavori e all'eventuale collaudo), e quindi anche quella previgente al decreto 

ministeriale 14 gennaio 2008, sia alle opere gia' affidate o iniziate alla data del 30 giugno 2009 sia 

a quelle per le quali siano stati avviati, prima di tale data, i progetti definitivi o esecutivi; tale 

ultima circostanza non puo' che essere accertata e dichiarata, nell'ambito dei propri compiti, dal 

responsabile del procedimento, di cui alle disposizioni dell'art.10 del decreto legislativo 12 aprile 

2006, n.163, recante «Codice dei contratti pubblici relativi a lavori, forniture, servizi in attuazione 

delle direttive 2004/17/CE e 2004/18/CE». Per quanto riguarda le costruzioni di natura privatistica, 

e' esplicita la volonta' del legislatore di prevedere l'applicazione obbligatoria della nuova normativa 

tecnica per le costruzioni, di cui al citato decreto ministeriale 14 gennaio 2008, alle costruzioni 

iniziate dopo il 30 giugno 2009. 

(Sintesi redazionale) 

Ascensori 

Decreto Ministero dello sviluppo economico del 23 luglio 2009 

Miglioramento della sicurezza degli impianti ascensoristici anteriori alla Direttiva 95/16/CE. 


Processo civile 

Decreto Ministero della Giustizia del 10 luglio 2009 

Nuova strutturazione dei modelli informatici relativa all'uso di strumenti informatici e telematici nel 

processo civile e introduzione dei modelli informatici per l'uso di strumenti informatici e telematici 

nelle procedure esecutive individuali e concorsuali. 

(Gazzetta Ufficiale del 18 luglio 2009, n. 165 S.O. n. 120) 


Fondo unico di giustizia 

Decreto Ministero dell'Economia e delle Finanze del 30 luglio 2009, n. 127 

Regolamento di attuazione degli articoli 61, comma 23, del Decreto-Legge n. 112 del 2008, 

convertito, con modificazioni, dalla Legge n. 133 del 2008, nonché dell'articolo 2 del Decreto-Legge 

n. 143 del 2008, convertito, con modificazioni, dalla Legge n. 181 del 2008, e successive 

modificazioni, in materia di Fondo unico di giustizia. 


Il decreto, in vigore dal 10.9.2009, contiene il regolamento di attuazione dell’art. 61, co. 23, 

D.L. 112/2008, conv. con modif. nella L. 133/2008 e dell’art. 2, D.L. 143/2008, conv. con modif. 

nella L. 181/2008 in merito alla costituzione e alla gestione del Fondo unico di giustizia. 

Tra i vari aspetti, vengono disciplinati le spese di conservazione o amministrazione delle somme e 

dei beni che sono stati oggetto di sequestro o confisca e gli adempimenti da parte di Equitalia 

Giustizia in merito alla gestione del suddetto Fondo. 

Ordinanza del Presidenza del Consiglio dei Ministri 6 agosto 2009, n. 3800 

Disposizioni urgenti di protezione civile per fronteggiare la grave situazione di emergenza 

determinatasi a seguito dell'incidente ferroviario verificatosi nella stazione di Viareggio, in provincia 

di Lucca. 


Tassi ufficiali 

Comunicato Banca d'Italia del 29 agosto 2009 

Istruzioni per la rilevazione dei tassi effettivi globali medi ai sensi della Legge sull'usura. 


Sisma 

Provvedimento Agenzia delle Entrate 3 agosto 2009 

Approvazione delle modalità di effettuazione della comunicazione di adesione ai contenuti degli 

inviti al contraddittorio ai fini delle imposte dirette e I.V.A. nonché delle altre imposte indirette, ai 

sensi dell'art. 5, comma 1-bis, e dell'art. 11, comma 1-bis, del decreto legislativo 19 giugno 1997, 

n. 218. Integrazione del modello di comunicazione per l'adesione ai verbali di constatazione ai 

sensi dell'articolo 5-bis del decreto legislativo del 19 giugno 1997, n. 218 con le relative istruzioni, 

approvato con provvedimento del 10 settembre 2008 - Pubblicato il 06/08/09 ai sensi dell'art. 1, 

comma 361, della legge 24 dicembre 2007, n° 244 

L’Agenzia delle Entrate fornisce gli indirizzi operativi per l’utilizzo del credito d’imposta per la 

riparazione, la ricostruzione o l’acquisto delle abitazioni principali rese inagibili o distrutte dal sisma 

avvenuto in Abruzzo il 6.4.2009,nel caso in cui i cittadini abruzzesi abbiano optato per il credito 

d’imposta nella forma di finanziamento agevolato, ai sensi dell’art. 3, co. 5-9, Ordinanza del 

Presidente del Consiglio dei Ministri 9.7.2009, n. 3790. Il finanziamento è concesso dalle banche 

italiane e dalle succursali di banche estere comunitarie ed extracomunitarie operanti in Italia e 

autorizzate all’esercizio dell’operatività bancaria, che abbiano una sede operativa nella Regione 

Abruzzo (inserite nella lista che verrà redatta e pubblicata dall’Abi) e avrà durata ventennale fino 

ad un limite massimo di € 150.000 per la ricostruzione dell’abitazione principale o per l’acquisto di 

un nuovi immobile in sostituzione e di € 80.000 per la riparazione. 


Il Comune dove è situato l’immobile oggetto di riparazione, ricostruzione o acquisto trasmette 

all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai provvedimenti di accoglimento delle domande di 

contributo, entro l’ultimo giorno del mese successivo all’accoglimento delle domande (mentre i dati 

relativi ai provvedimenti di revoca totale o parziale del contributo vanno trasmessi entro il 

quindicesimo giorno lavorativo successivo alla loro adozione).Il provvedimento, infine, definisce le 

modalità telematiche con cui le banche che erogano i finanziamenti trasmettono all’Agenzia i dati 

relativi ai contributi stessi. 

(Guida Normativa 7 agosto 2009, n. 150) 

Ordinanza del Presidenza del Consiglio dei Ministri 15 agosto 2009, n. 3803 

Ulteriori interventi urgenti diretti a fronteggiare gli eventi sismici verificatisi nella regione Abruzzo il 

giorno 6 aprile 2009 e altre disposizioni di protezione civile. 


Circolare della Presidenza del Consiglio dei Ministri 25 agosto 2009 

Indirizzi per l'esecuzione degli interventi di cui all'ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri 

n. 3790 del 17 luglio 2009. (Riparazione con miglioramento sismico di edifici danneggiati). 


Istat 

Comunicato Istituto Nazionale di statistica del 27 agosto 2009 

Indici dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, relativi al mese di luglio, che si 

pubblicano ai sensi dell'articolo 81 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di 

immobili urbani), ed ai sensi dell'articolo 54 della legge del 27 dicembre 1997, n. 449 (Misure per 

la stabilizzazione della finanza pubblica). 


L’Istat comunica gli indici dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, relativi al 

mese di luglio 2009, pubblicati sulla Gazzetta Ufficiale ai sensi degli artt. 81, L. 27.7.1978, n. 392 e 

54, L. 27.12.1997, n. 449. La variazione percentuale dell’indice rispetto al corrispondente periodo 

dell’anno precedente (luglio 2008 – luglio 2009) è pari allo – 0,1%, che, ridotto al 75% ai fini 

dell’adeguamento annuale dei canoni di locazione di immobili (ad uso abitativo e non abitativo), 

corrisponde allo – 0,075%. Si ricorda che ai sensi dell’art. 41, D.L. 207/2008, conv. con modif. 

nella L. 14/2009 (cd. decreto «milleproroghe»), anche con riferimento ai contratti in corso 

all’1.3.2009, l’adeguamento annuale dei canoni di locazione di fabbricati non abitativi si applica 

solo ai contratti aventi durata non superiore a 6 o a 9 anni (art. 27, L. 392/1978). 

(La Settimana fiscale, il Sole 24 Ore, 10 settembre 2009) 

Imposte 

Risoluzione Agenzia delle Entrate del 25 agosto 2009, n. 237/E 

Interpello articolo 11, legge 27 luglio 2000, n. 212. Trattamento fiscale dei terreni su cui insistono i 

fabbricati - Articolo 36, commi 7, 7-bis e 8 del decreto legge n. 223 del 4 luglio 2006. 

La cessione dell’area sottostante un fabbricato, nell’ambito di un’operazione di lease back, 

genera plusvalenza tassabile anche se successivamente il costo non sarà deducibile per la società 

utilizzatrice. In particolare, la cessione dell’area comprensiva di fabbricato genera una plusvalenza 

pari alla differenza tra il corrispettivo pagato e il costo fiscalmente riconosciuto dell’area 

comprensiva di fabbricato (C.M. 16.2.2007, n. 11/E). L’art. 36, co. 7, 7-bis e 8, D.L. 4.7.2006, n. 

223, conv. con modif. con L. 4.8.2006, n. 248 prevede, infatti, la necessità di effettuare lo 


scorporo tra il valore del terreno e quello del fabbricato solo ai fini della determinazione della quota 

(riferibile al fabbricato) che può essere ammortizzata e non anche ai fini della relativa plusvalenza 

di cessione. (Il Sole 24 Ore, 26 agosto 2009) 


Istanza di interpello - trasmissione delazione ereditaria - obbligo di presentazione della 

dichiarazione successione da parte del chiamato all'eredità (articolo 28 del D.lgs 31 ottobre 1990, 

n. 346). 

La risoluzione fornisce chiarimenti in merito alla situazione di una contribuente, chiamata 

all’eredità della propria madre assieme alla propria sorella, la quale però è deceduta prima di poter 

compiere un qualsiasi atto di accettazione, espressa o tacita, dell’eredità della madre. 

Secondo l’Agenzia delle Entrate, presupposto dell’imposta di successione è l’apertura della 

successione medesima, che coincide con la morte, a prescindere dall’accettazione dell’eredità. In 

base a quanto chiarito con la R.M. 16.3.1992, n. 351040, chi acquisisce il patrimonio relitto in via 

definitiva, in seguito a plurimi e temporalmente successivi decessi dei propri danti causa, dovrà 

presentare, oltre alla propria dichiarazione, anche quelle dei precedenti chiamati che non abbiano 

voluto o potuto provvedervi, e sottoporsi a più tassazioni per effetto del meccanismo successorio. 

Nel caso concreto, la contribuente è, perciò, tenuta a presentare due dichiarazioni, ovvero quella 

relativa alla successione della propria madre, indicando in essa quali chiamate all’eredità se stessa 

e la propria sorella, e quella relativa alla successione della sorella stessa. 

Quanto all’ipotesi prospettata dall’istante di rinunciare all’eredità della madre in nome e per conto 

della sorella deceduta, in modo da risultare unica erede della madre, nel caso di specie la rinuncia 

non produrrebbe alcun effetto nella devoluzione ereditaria, ma determinerebbe un vantaggio in 

tema di imposte successorie e ipocatastali. 

Così facendo, infatti, si ometterebbe un passaggio successorio, concretizzandosi così una differenza 

di aliquote e franchigie da applicare, tenuto conto che si passerebbe da una devoluzione in linea 

collaterale ad una in linea retta. 

Per questa ragione, pur essendo formalmente conforme alle norme in tema di successione, nel 

caso concreto lo strumento della rinuncia all’eredità configura un abuso di diritto – sulla base dei 

principi sanciti dalla Corte di Cassazione (si vedano, ad esempio, le Sentenze 23.12.2008, n. 30057 

e 26.6.2009, n. 15029) – poiché sarebbe usato dalla contribuente al solo scopo di ottenere un 

indebito vantaggio fiscale. 

(La Settimana fiscale, Il Sole 24 Ore, 10 settembre 2009, n.33 p.8) 


Richiesta di consulenza giuridica - Redditi diversi - Cessione del diritto di rilocalizzazione previsto 

dalla legge regionale dell'Emilia Romagna n. 38 del 1 dicembre 1998 - art. 67 del TUIR. 

La risoluzione prende spunto dalla cessione a titolo oneroso a terzi del diritto di 

rilocalizzazione.Il diritto di rilocalizzione sorge quando in presenza di provvedimenti espropriativi 

viene demolito un edificio privato per poter realizzare un’opera pubblica: sulla base di quanto 

previsto dalla normativa locale al verificarsi di questa ipotesi è riconosciuto al proprietario il diritto 

a ricostruire l’immobile su un’altra superficie edificabile di sua proprietà nell’ambito dello stesso 

Comune. Secondo l’Agenzia, la cessione onerosa (avvenuta con il consenso del Comune) del diritto 

di rilocalizzazione,è assimilabile alla cosiddetta cessione di cubatura ovvero si verifica nella 

fattispecie il trasferimento di un diritto del tutto assimilabile ai diritti reali di godimento. La 

plusvalenza generata dalla cessione si configura, pertanto, come reddito soggetto a imposizione, 

secondo il comma 5, dell’art. 9 del TUIR, generando redditi diversi ai sensi dell’art. 67 comma 1 

lett. b) del TUIR. In particolare se la cessione dei diritti di rilocalizzazione è relativa: a. a terreni 

agricoli, la plusvalenza è tassabile solo se il terreno è stato acquistato da meno di cinque anni e 

non è pervenuto per successione; b. a terreni edificabili, la plusvalenza è sempre tassabile ai sensi 

dell’art.67, comma 1, lett. b) del TUIR. L’imponibile (art. 68, comma 1, del TUIR) sarà determinato 

sottraendo dal valore finale, uguale al corrispettivo percepito, il valore iniziale del bene ceduto. 

Quest’ultimo, sarà individuato attraverso una perizia di stima, che stabilisce il valore della 


volumetria edificabile rispetto al valore del terreno. I costi sostenuti per la stima potranno essere 

portati a incremento del valore iniziale. 

(Informatore Pirola, Il Sole 24 Ore, 7 settembre 2009, n. 33, p.87) 


Interpello ai sensi dell'articolo 11 della legge n. 212 del 2000 - interventi di recupero del 

patrimonio edilizio - pagamento TOSAP - articolo 1, comma 1, della legge n. 449 del 1997. 

La tassa per l’occupazione del suolo pubblico, versata per poter disporre dello spazio, 

insistente sull’area pubblica, necessario all’esecuzione dei lavori di ristrutturazione di un immobile, 

può essere considerata come onere strettamente collegato alla realizzazione dell’intervento edilizio 

e, quindi, detraibile dall’Irpef, ex art. 1, co. 1, L. 27.12.1997, n. 449 . In particolare, per quanto 

riguarda le modalità di pagamento, secondo l’Agenzia delle Entrate il versamento della Tosap 

mediante conto corrente intestato al concessionario del servizio di accertamento e riscossione del 

tributo non preclude l’applicabilità del beneficio. 

(Il Sole 24 Ore, 19 agosto 2009) 


Consulenza giuridica - imposta sulle successioni e donazioni - trattamento applicabile ai fabbricati 

rurali - modalità di compilazione della dichiarazione di successione 

Qualora facciano parte del patrimonio ereditario anche fabbricati rurali iscritti nel Catasto 

edilizio urbano con attribuzione di rendita, l’iscrizione in Catasto non muta la loro qualificazione. 

L’Agenzia delle Entrate sottolinea, infatti, che la rendita catastale attribuita al fabbricato rurale 

rappresenta un elemento indicativo della potenzialità reddituale autonoma dell’edificio, e il reddito 

dominicale dei terreni comprende comunque anche la redditività delle costruzioni rurali presenti su 

di essi, sempre che queste siano strumentalmente funzionali alle necessità del fondo e siano 

trasferite unitamente ad esso, conservando i requisiti di ruralità. 

Ai fini dell’imposta di successione, quindi, il fabbricato rurale, ancorché iscritto nel Catasto edilizio 

urbano con attribuzione di rendita, assumerà autonoma rilevanza fiscale solo nel caso in cui 

vengano meno i requisiti di ruralità previsti dall’art. 9, co. 3 e 3-bis, D.L. 30.12.1993, n. 557, conv. 

con modif. con L. 26.2.1994, n. 133. Per quanto relativo alle modalità di compilazione della 

dichiarazione di successione, nel quadro B del modello 4 va indicata la rendita catastale del 

fabbricato rurale, mentre il valore imponibile da denunciare sarà pari a zero. Nello spazio della 

dichiarazione riservato alle note sarà, altresì, opportuno menzionare che si tratta di fabbricati 

aventi i requisiti di ruralità di cui all’art. 9, co. 3 e 3-bis, D.L. 557/1993. 



Interpello art. 11 legge 212/2000 - contratto per persona da nominare - art. 1401 c.c. - 

presupposti applicabilità procedura di variazione in diminuzione Iva - art. 26, secondo comma, 

d.P.R. 633/1972. 

Nel caso di stipulazione di un contratto per persona da nominare, è possibile applicare la 

procedura di variazione in diminuzione dell’Iva qualora il soggetto nominato abbia i requisiti per 

l’acquisto della «prima casa». Tuttavia, ai fini dell’applicazione di tale procedura di variazione, 

occorre verificare se la dichiarazione di nomina sia effettuata nei termini e con le modalità previste 

dall’art. 1402 c.c., così da ritenere perfezionato un contratto per persona da nominare e, 

conseguentemente, prodotto l’effetto della sostituzione dell’originario contraente. 

Tale possibilità è negata qualora le parti abbiano stabilito un termine del tutto incerto per la 

nomina del terzo contraente. 

(La Settimana fiscale, Il Sole 24 Ore, 3 settembre 2009 n. 32, p. 23) 



Interpello articolo 11, legge 27 luglio 2000, n. 212. Rivalutazione dei beni immobili - articolo 15, 

commi 16 e seguenti del decreto legge n. 185 del 2008 

La rivalutazione introdotta con l’art. 15, commi da 16 a 23 del D.L. 185/2008, che consente di 

attribuire maggior valore ai beni immobili dell’impresa, a esclusione delle aree fabbricabili e degli 

immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’azienda, può essere effettuata 

anche dai soggetti in contabilità semplificata. Tuttavia nei confronti di tali contribuenti, l’intera 

disciplina di rivalutazione si applica solo in quanto compatibile. Due sono in particolare le differenti 

caratteristiche che si possono riscontrare nella rivalutazione effettuata da imprenditori individuali e 

le società di persone in contabilità semplificata: 1. iscrivono il maggior valore su un apposito 

prospetto bollato e vidimato dal quale risultano i prezzi di costo e la rivalutazione compiuta e 

individuano i beni al 31.12.2007, facendo riferimento al registro dei beni ammortizzabili ovvero al 

registro degli acquisti tenuto ai fini IVA; 2. non sono assoggettati alla disciplina del saldo attivo di 

rivalutazione, nonché alla possibilità di procedere all’affrancamento dello stesso mediante il 

versamento di un’imposta sostitutiva. Nella risoluzione in oggetto, che tratta il caso di una società 

in contabilità ordinaria nell’esercizio 2007, che passa in contabilità semplificata nell’esercizio 2008, 

l’Agenzia stabilisce che è la data in cui deve essere eseguita la rivalutazione (ossia l’esercizio in 

corso al 31.12.2008) il termine temporale rilevante al fine di stabilire se la società rientri o meno 

nelle regole della rivalutazione previste per i contribuenti in contabilità semplificata. Pertanto la 

società che nell’esercizio 2008 è in regime di contabilità semplificata non sarà soggetta alla 

disciplina prevista per il saldo attivo di rivalutazione. 



Consulenza giuridica Quesiti in materia di rivalutazione degli immobili articolo 15, commi 16 e 

seguenti del decreto legge n. 185 del 2008. 

L’assenza di un bilancio formale al 31.12.2007 non impedisce alle imprese di rivalutare gli 

immobili di loro proprietà (art. 15, co. 16, D.L. 185/2008, conv. con modif. nella L. 2/2009) a 

condizione che il possesso di tali immobili al 31.12.2007 e al 31.12.2008 risulti da elementi 

oggettivi. Pertanto, sono rivalutabili anche gli immobili appartenenti ad un consorzio, che al 

31.12.2007 risultava in liquidazione coatta amministrativa e che è tornato in bonis nel corso del 

2008, e l’immobile ceduto gratuitamente da una cooperativa nel 1999 e ritornato nella disponibilità 

di quest’ultima a seguito di una sentenza del 2008. In entrambi i casi esiste un bilancio al 

31.12.2008 nel quale iscrivere il maggior valore della rivalutazione ma manca un bilancio al 

31.12.2007 che dimostri la presenza degli immobili nel patrimonio aziendale; tale disponibilità è 

comunque desumibile, nel primo caso, dal rendiconto patrimoniale redatto dal commissario 

liquidatore o dal registro dei cespiti, e nel secondo caso, dalla sentenza del Tribunale che ha 

dichiarato nullo il contratto di cessione. 



Interpello ai sensi dell'art. 11 della legge n. 212 del 2000 - Detrazioni per interventi di risparmio 

energetico. Individuazione delle caratteristiche tecniche di un impianto termico - Art. 1, commi 

344, 345, 346 e 347 della legge 27 dicembre 2006, n. 296. 

La detrazione IRPEF/IRES del 55%, prevista dall’art. 1, commi 344-347 della legge 296/2006 

(Finanziaria 2007), è riconosciuta ai fabbricati di qualsiasi categoria catastale, purché esistenti. 

L’esistenza dell’edificio risulta provata dalla iscrizione dello stesso in Catasto (o dalla richiesta di 

accatastamento) e dal pagamento dell’ICI se dovuta. Sono esclusi, pertanto, dal beneficio i 

fabbricati di nuova costruzione. Nel caso oggetto di interpello, il fabbricato classificato nella 

categoria catastale F/2 (riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di 


eddito) deve comunque essere considerato, ad avviso dell’Agenzia, come edificio interessato 

all’agevolazione. Tale accatastamento, infatti, non esclude che l’immobile possa essere considerato 

come edificio esistente, trattandosi di un manufatto già costruito e individuato catastalmente. 

Ulteriore condizione necessaria per poter usufruire dell’agevolazione è inoltre la presenza negli 

ambienti oggetto dell’intervento edilizio di un impianto di riscaldamento. Nel caso specifico la 

presenza di tre camini e una stufa con una potenza complessiva al focolare superiore ai 15 KW fa 

assumere agli stessi la qualificazione di impianto ai sensi del punto 14) dell’allegato A del D.Lgs. 

311/2006. È pertanto possibile usufruire dell’agevolazione. 


Dalle Regioni 

Legge regionale Regione Valle d'Aosta del 4 agosto 2009, n. 24 

Misure per la semplificazione delle procedure urbanistiche e la riqualificazione del patrimonio 

edilizio in Valle d'Aosta/Vallée d'Aoste. Modificazioni alle leggi regionali 6 aprile 1998, n. 11, e 27 

maggio 1994, n. 18. 

(Bollettino Ufficiale Regionale del 18 agosto 2009, n. 33) 

Il provvedimento, in considerazione dell'intesa espressa dalla Conferenza unificata in data 1° 

aprile 2009, detta misure intese a semplificare le procedure vigenti per la realizzazione degli 

interventi sul patrimonio edilizio e disciplina ulteriori incentivazioni volte a favorire il miglioramento 

della qualità degli edifici, l'efficienza energetica, la sostenibilità ambientale e l'utilizzo di fonti di 

energia alternative e rinnovabili. 

Le disposizioni si applicano al patrimonio edilizio destinato ad abitazione permanente o principale, 

temporanea, ad usi ed attività produttive artigianali o commerciali di interesse prevalentemente 

locale, ad attività produttive e commerciali non collocabili in contesti urbano-abitativi e ad attività 

turistiche e ricettive extra-alberghiere. 

Delibera Regione Emilia Romagna del 22 luglio 2009, n. 242 

Aggiornamento del programma triennale 2008-2010 degli interventi di edilizia residenziale 

universitaria per l'annualità 2009 (L.R. 27 luglio 2007, n. 15). (Proposta della Giunta regionale in 

data 6 luglio 2009, n. 967). 

(Bollettino Ufficiale Regionale 12 agosto 2009, n. 142) 

Delibera Regione Emilia Romagna Giunta regionale del 20 luglio 2009, n. 1010 

Approvazione di nuova qualifica e relativo standard formativo per Tecnico nelle soluzioni 

energetiche sistema edificio impianto, ai sensi della delibera G.R. 2166/2005. 


Delibera Regione Emilia Romagna Giunta regionale del 8 giugno 2009, n. 815 

Edilizia scolastica - Approvazione del Piano annuale di attuazione 2009 ai sensi della Legge 23/96 e 

della L.R. 39/80. 


Comunicato Provincia di Trento del 19 agosto 2009 

Elenco dei Comuni catastali della provincia di Trento per i quali sono state completate le operazioni 

di aggiornamento della banca dati catastale in relazione alle variazioni di coltura derivanti dalle 

dichiarazioni presentate ai fini dell'erogazione dei contributi agricoli. 



Legge e prassi 

 

Il lastrico solare esclusivo: problematiche di ripartizione delle spese 

Il lastrico solare esclusivo costituisce una fattispecie del tutto particolare che si verifica nell'edificio 

condominiale quando a un singolo è attribuito il diritto di utilizzare tale struttura di copertura 

escludendo gli altri partecipanti. Si tratta di un'ipotesi alla quale il codice civile dedica 

espressamente l'art. 1126 cod. civ., norma che si occupa prevalentemente di disciplinare la 

ripartizione delle spese per la conservazione di tale tipologia di copertura. 

La distribuzione tra i condomini di tali spese, tuttavia, innesca una serie di problematiche della cui 

complessità dà conto una rilevante serie di pronunce giurisprudenziali. 

Luigi Salciarini, “Immobili & Diritto”, Il Sole 24 Ore, 1 luglio 2009, N. 7, p. 7. 

Il lastrico solare esclusivo costituisce una fattispecie del tutto particolare che si verifica nell'edificio 

condominiale quando a un singolo è attribuito il diritto di utilizzare tale struttura di copertura 

escludendo gli altri partecipanti. Si tratta di un'ipotesi alla quale il codice civile dedica 

espressamente l'art. 1126 cod. civ., norma che si occupa prevalentemente di disciplinare la 

ripartizione delle spese per la conservazione di tale tipologia di copertura. 

La distribuzione tra i condomini di tali spese, tuttavia, innesca una serie di problematiche della cui 

complessità dà conto una rilevante serie di pronunce giurisprudenziali. 

L'ipotesi del lastrico solare esclusivo costituisce una fattispecie con connotazioni del tutto 

caratteristiche che la normativa condominiale affronta dedicandogli un'apposita regolamentazione. 

La circostanza della previsione di un articolo specificamente dedicato, tra i "ventitré" che 

costituiscono l'intero corpus condominiale codicistico (oltre, ovviamente, alle norme attuative), non 

è affatto casuale, né priva di rilevanza. Infatti, se da una parte, l'art. 1126 cod. civ. è stato 

evidentemente concepito per regolamentare una fattispecie di frequente verificazione nell'ambito 

dei rapporti condominiali che, peraltro, riveste eterogenei elementi di complessità, dall'altra parte, 

appare quanto meno singolare che, all'interno della sterminata e possibile casistica di 

problematiche, il legislatore del codice abbia individuato proprio nel lastrico solare esclusivo una 

delle poche ipotesi per le quali è necessaria un'espressa disciplina legale in tema di ripartizione 

delle relative spese. In altri termini, si tratta di un problema complesso, come riconosce lo stesso 

codice civile concependo un apposito articolo per la sua regolamentazione. 

E' proprio con la finalità di cercare di districarsi all'interno di quello che è quasi un rebus - tale 

soprattutto con riferimento all'attuazione pratica del criterio di ripartizione delle spese in esso 

previsto - che il presente approfondimento tenta una ricostruzione sistematica, e quanto più 

organica possibile, delle posizioni della giurisprudenza, che costituiscono, se non proprio un punto 

fermo (come, in realtà, sono per molti aspetti), quanto meno un punto di partenza per qualsiasi 

studioso o pratico del diritto. 

Di tale ricostruzione se ne intende dare conto nella maniera schematica che segue. 


La nozione 

Occorre, in primo luogo, identificare di che cosa trattasi quando si discorre di "lastrico solare". 

E' opinione consolidata che per lastrico solare si debba intendere quella struttura che funge da 

"copertura" dell'edificio, con la specificazione che in questo caso la sua conformazione è "in piano", 

a differenza dell'ipotesi del "tetto" (anch'esso, ovviamente, struttura di copertura) costituito da una 

struttura inclinata (a una o più falde). 

La funzione strutturale (rectius, oggettiva) del lastrico, come del tetto, è quella di dare consistenza 

volumetrica allo stabile e di proteggerlo dagli elementi atmosferici. 

Emblematica è l'affermazione giurisprudenziale per cui "la copertura a lastrico non rappresenta che 

una particolare forma costruttiva del tetto" (cfr. App. Napoli 23 dicembre 1965, Foro it. 1966, 

900). 

Con riferimento alla qualificazione di una struttura di copertura in termini di lastrico solare, va 

ulteriormente precisato che è del tutto indifferente e irrilevante la possibilità che lo stesso sia, o 

meno, accessibile, e anche che la sua superficie sia concretamente praticabile (qualità che dipende 

dalle caratteristiche costruttive del manufatto). 

In ogni caso, infatti, il lastrico solare (come, ancora una volta, il tetto) fornisce all'edificio (e ai 

condomini) l'utilità che deriva dalla sua funzione di copertura (che è, in ogni caso, permanente) 

alla quale possono aggiungersi, se la struttura è accessibile o praticabile, anche ulteriori diverse 

utilità quali, appunto, l'accesso, la fruizione diretta come area, la possibilità di installarvi 

apparecchiature quali antenne, parabole, canne fumarie, impianti fotovoltaici e quant'altro. 

Allineandosi a tale impostazione una recente pronuncia della Suprema Corte ha sostenuto che "il 

lastrico solare, ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari 

dei piani o porzioni di piano dell'edificio, ove non risulti il contrario, in modo chiaro e univoco, dal 

titolo (per tale intendendosi gli atti di acquisto dei singoli appartamenti, o delle altre unità 

immobiliari, nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini), e, quale 

superficie terminale dell'edificio, esso svolge l'indefettibile funzione primaria di protezione 

dell'edificio medesimo, pur potendo essere utilizzato in altri usi accessori, e in particolare come 

terrazzo, nel qual caso anche l'uso esclusivo da parte di un solo condomino non integra violazione 

dell'art. 1120 cod. civ., non venendo comunque meno la suindicata funzione primaria" (cfr. Cass. 

n. 3102/2005; nonché, in argomento, Cass. n. 13279/2004; Cass. n. 642/2003; Cass. n. 

2726/2002; Cass. n. 9651/2000; Cass. n. 4060/1995). 

Negli stessi termini, la meno recente Cass. 1° giugno 1990, n. 5162, per la quale "il lastrico solare 

quale superficie terminale dell'edificio esercita l'indefettibile funzione primaria di protezione 

dell'edificio medesimo, pur potendo essere utilizzato in altri usi accessori, come quello del terrazzo; 

l'anzidetta funzione accessoria del lastrico solare a terrazza in uso esclusivo di un solo condomino, 

come non fa venir meno la sua destinazione primaria all'uso comune, così in mancanza di un titolo 

contrario lascia inalterata la presunzione di proprietà comune di cui all'art. 1117 cod. civ.". 

Sotto altro aspetto, è opportuno precisare che in giurisprudenza si ritiene che con la locuzione 

"lastrico solare" ci si riferisca all'intera struttura del manufatto, vale a dire non solo alla sua parte 

più esterna ma anche a tutta la sua intera struttura architettonica. In tale preciso senso, si è 

pronunciata la Suprema Corte, per la quale "l'art. 1117 cod. civ., nel dichiarare che i lastrici solari 

devono ritenersi di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani, contempla non soltanto il 

manto di asfalto o di materiale impermeabile, ma anche l'impalcatura sottostante" (cfr. Cass. n. 

1694/1959). 

La titolarità del bene 

In applicazione del criterio previsto dal codice per l'individuazione dei beni comuni previsto dall'art. 

1117 cod. civ., il lastrico solare si "presume" comune. 

In tal senso, espressamente, il paragrafo 1) di tale norma per il quale, "sono oggetto di proprietà 

comune... i tetti e i lastrici solari...". 

Secondo quello che è il funzionamento del criterio posto dall'art. 1117 cod. civ., va osservato che 

in merito all'individuazione della proprietà del lastrico solare va applicato il seguente schema 

giuridico: 

- i beni e gli impianti che fanno parte del patrimonio condominiale sono individuati dall'art. 1117 

cod. civ.; 


- tale norma prevede un elenco di beni e impianti che si "presumono" comuni; 

- detto elenco (per pacifica interpretazione) deve ritenersi meramente indicativo, e quindi né 

tassativo, né esaustivo; 

- il concetto di "presunzione" non è richiamato dall'art. 1117 cod. civ. in maniera "tecnica" ma è 

utilizzato per escludere, dallo stesso complesso delle cose comuni, quelle parti che, per le loro 

caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità 

immobiliari; 

- in conseguenza di tale impostazione, deve affermarsi che la destinazione particolare del bene o 

dell'impianto (cioè, la sua caratteristica oggettiva di essere posto a servizio e/o utilità di una o più 

unità immobiliari, e non a favore di tutte quelle che fanno parte del condominio) prevale 

sull'attribuzione legale (cioè sul fatto che il determinato bene è ricompreso nell'elenco dell'art. 

1117 cod. civ.), alla stessa stregua del titolo contrario (cfr. Cass. n. 4787/2007). In altri termini, 

l'atecnica "presunzione" posta da tale norma si applica solo ai beni e agli impianti destinati 

oggettivamente al servizio/utilità dell'intero fabbricato e non ad altri. Sul punto, si è testualmente 

affermato che "l'attribuzione al condominio ex lege non opera quando un bene indicato nell'art. 

1117 cod. civ., per le sue caratteristiche materiali e funzionali, si presenti dotato di una propria 

individualità economica e, quindi, non risulti legato dalla relazione di accessorietà rispetto ai piani e 

alle porzioni di piano" (Cass. n. 8346/1998); 

- in ulteriore conseguenza, i beni e/o gli impianti non nominati nell'elenco dell'art. 1117 cod. civ. 

partecipano al regime di condominialità purché siano effettivamente destinati all'uso e al 

godimento di tutti i condomini, evidenziando che è decisiva la concreta funzione svolta dal bene 

e/o impianto. 

In relazione al lastrico solare, tali principi comportano che: 

a. in mancanza di specifiche indicazioni nei titoli di acquisto e/o nel regolamento condominiale (di 

natura contrattuale) il lastrico solare si "presume " comune; 

b. un titolo contrario (rectius, una convenzione contrattuale) può attribuire la proprietà di un 

lastrico solare che per destinazione oggettiva dovrebbe intendersi comune a un singolo o a un 

gruppo di condomini; 

c. nel caso in cui il lastrico, per destinazione oggettiva e strutturale, non serva tutti i condomini, 

ma uno o un gruppo di loro (per esempio, il lastrico solare del cosiddetto "corpo di fabbrica") la 

relativa titolarità dovrà attribuirsi a detto singolo condomino o al gruppo. 

Sul punto, va ulteriormente precisato che "la comunione non è solo dei condomini le cui proprietà 

siano sottostanti al lastrico o tetto, ma anche di quelli la cui proprietà si svolga, rispetto al lastrico 

o al tetto, in senso orizzontale" (cfr. Cass. n. 4054/ 1968, nonché App. Milano n. 158/1978, Arch. 

civ. 1978, 550). 

L'esclusività del diritto 

Va evidenziato che l'art. 1126 cod. civ. si occupa unicamente del lastrico solare il cui diritto di 

utilizzazione sia attribuito in via esclusiva a uno o a un gruppo di condomini (vale a dire, a una 

parte dei partecipanti e non a tutti). 

Nel caso di lastrico solare comune, non solo la norma non si applica, ma la fattispecie rientra nella 

normale gestione e amministrazione di un bene condominiale, con conseguente titolarità in capo a 

tutti i condomini i quali prenderanno le relative decisioni di gestione nel rispetto del procedimento 

assembleare e dei quorum previsti dal codice civile. Le relative spese di manutenzione e/o 

conservazione, peraltro, saranno da ripartirsi tra tutti i condomini in ragione delle quote millesimali 

di relativa spettanza. 

Perché si applichi la norma, pertanto, è sufficiente che sussista l'esclusività del lastrico solare. 

Assodato ciò, occorre precisare che l'art. 1126 cod. civ. riguarda ogni ipotesi di esclusività del 

lastrico solare; cioè si applica sia nel caso in cui il diritto esclusivo sul lastrico sia di natura "reale" 

sia nel caso in cui tale diritto sia di natura "personale". 

In altri termini, si afferma che la norma codicistica non specifica la natura del diritto esclusivo; 

principio che è ribadito dal Supremo Collegio per il quale "l'art. 1126 cod. civ., nel Focus 

disciplinare la ripartizione delle spese di riparazione e ricostruzione del lastrico solare per chi ne ha 


l'uso esclusivo non specifica la natura reale o personale di esso, che è invece determinata dal 

titolo, né al fine rileva l'attribuzione millesimale, utilizzata come criterio per contribuire agli oneri 

condominiali " (cfr. Cass. n. 8532/1999; nonché, con le stesse argomentazioni, Cass. n. 

1501/1974). 

Ciò considerato, e richiamando una quasi ovvia applicazione analogica della norma, è del tutto 

conseguenziale che l'art. 1126 cod. civ. si applicherà anche nel caso in cui a essere esclusivo non è 

un lastrico solare, ma il tetto (cfr. Cass. n. 532/1985). 

La rinunzia 

Nella fattispecie considerata, pertanto, esiste un soggetto (o un gruppo di soggetti) che hanno la 

titolarità esclusiva del lastrico solare. 

Su tale condizione di titolare esclusivo, tuttavia, è possibile che il soggetto intervenga spogliandosi 

di tale veste e rimettendo nel patrimonio condominiale il diritto di utilizzazione del lastrico solare. 

E' l'ipotesi della cosiddetta "rinunzia all'uso esclusivo del lastrico" che è riconosciuta senza contrasti 

dalla giurisprudenza, la quale afferma che l'effetto giuridico di questa abdicazione è quella 

dell'inapplicabilità della ripartizione ex art. 1126 cod. civ. (1/3-2/3) e della vincolatività di una 

distribuzione in ragione delle quote millesimali di proprietà tra tutti i condomini (ai quali, peraltro, 

in virtù della rinunzia, viene anche attribuita - o ritorna - la facoltà di utilizzazione del lastrico 

stesso). Sotto altro verso, si evidenzia che la rinunzia a tale diritto esclusivo non è in contrasto con 

il disposto dell'art. 1118 cod. civ. per il quale "il condomino non può, rinunziando al diritto sulle 

cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione". 

In merito, infatti, si afferma che "il condomino che, essendo titolare del diritto di uso esclusivo sul 

lastrico solare, vi rinunzi è esonerato dalla contribuzione nelle spese di riparazione e ricostruzione 

del lastrico secondo il criterio dell'art. 1126 cod. civ. e deve parteciparvi in base alla quota 

millesimale di proprietà, non potendo estendersi analogicamente alla rinunzia a un particolare 

diritto di uso sulla cosa comune la norma dell'art. 1118, comma 2 cod. civ., in base alla quale la 

rinunzia al diritto di proprietà sulle cose comuni non esonera il rinunziante dalle spese per la loro 

conservazione, dal momento che tale norma, oltre a costituire deroga all'opposto principio generale 

stabilito dal comma 1 dell'art. 1104 cod. civ., trova la sua ratio nell'inscindibile collegamento tra la 

fruizione della proprietà comune e la fruizione di quella individuale e nella conseguente esigenza di 

non consentire e al condomino di sottrarsi alla contribuzione nelle spese per la conservazione di 

beni dei quali egli continuerebbe necessariamente a godere pur dopo avervi rinunziato, che non 

sussiste invece nel caso di un bene il cui godimento, puramente eventuale, è rimesso alla libera 

determinazione del suo titolare e con la rinunzia di questi si trasferisce alla collettività dei 

condomini" (cfr. Cass. n. 3294/1996). 

Il criterio di ripartizione 

Nel caso occorra effettuare opere di manutenzione e/o conservazione del lastrico solare esclusivo, il 

codice civile pone all'art. 1126 un criterio di ripartizione dei costi vincolante per i condomini. 

Tale criterio, in applicazione del principio generale contenuto nell'art. 1123 cod. civ. (cfr. "salvo 

diversa convenzione") può essere derogato e/o modificato per mezzo di un accordo contrattuale tra 

tutti gli aventi diritto. Nella prassi, tale accordo totalitario è costituito solitamente da una clausola 

del regolamento condominiale di natura contrattuale che viene approvato all'unanimità dei 

condomini mediante allegazione alla prima vendita (che determina, al contempo, automaticamente 

la nascita del condominio) e successiva approvazione per richiamo de relato negli ulteriori atti 

notarili di compravendita da parte degli ulteriori condomini subentranti. 

La possibilità che un accordo contrattuale deroghi al predetto criterio è espressamente riconosciuta 

dalla giurisprudenza, per la quale "i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, fissati 

nell'art. 1123 cod. civ., possono essere derogati esclusivamente mediante una convenzione e non 

anche con una deliberazione adottata a maggioranza" (cfr. Cass. n. 244/1974). 

Il criterio posto dalle legge prevede una ripartizione vincolante in astratto che non consente di 

entrare nel merito delle quote poste dalla norma. In altri termini, è lo stesso legislatore che, 

valutando a priori la duplice funzione che il lastrico solare svolge, prevede una quota gravante 

sull'utilizzatore e una quota maggiore gravante sui condomini che usufruiscono dell'utilità di 

copertura. 


L'art. 1126 cod. civ., infatti, testualmente dispone che "quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono 

tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due 

terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare 

serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno". 

Per semplificare: 

- quota spese di 1/3 a carico dell'utilizzatore esclusivo; 

- quota spese di 2/3 a carico dei condomini "coperti". 

Le problematiche connesse 

Il predetto criterio di ripartizione, che pur appare così chiaro e definitivo, comporta nella sua 

applicazione pratica una serie di problematiche di non poca rilevanza operativa. 

In merito a tali problematiche, è opportuno precisare sinteticamente come segue: 

• La ripartizione di 1/3 

L'attribuzione di tale quota di spese è quella che può essere effettuata con minore difficoltà. Va, 

infatti, attribuita interamente all'utilizzatore del lastrico, e, nel caso in cui i titolari del diritto 

esclusivo godimento siano più d'uno, tra di questi andrà effettuata un'ulteriore ripartizione che 

tenga presente la quota di comproprietà di tale diritto esclusivo (o paritaria ai sensi dell'art. 1101 

cod. civ. oppure indicata nel relativo titolo). 

• La ripartizione dei 2/3 

Ben diversa è la complessità che deriva dall'applicazione pratica della ripartizione della maggiore 

quota di spese di 2/3 da attribuirsi a quei condomini che usufruiscono del lastrico solare quale 

copertura a favore delle porzioni di piano di loro appartenenza. 

L'individuazione dei condomini "coperti" 

Per ripartire i 2/3 previsti dall'art. 1126 cod. civ. occorre, in primo luogo, individuare quali sono i 

condomini tenuti alla relativa contribuzione. La norma, come visto, afferma che questi vanno 

individuati ne "i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve", 

riferendosi, evidentemente, alla più volte richiamata funzione di copertura. 

La giurisprudenza ha affrontato il problema individuando nei proprietari delle "porzioni immobiliari 

comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire" i soggetti tenuti alla 

contribuzione, con esclusione "condomini alle cui porzioni il lastrico stesso non sia sovrapposto" 

(cfr., Cass. n. 7472/2001). 

Altre pronunce, tutte sostanzialmente conformi per le argomentazioni adottate, hanno ribadito tale 

principio, affermando che "l'obbligo di partecipare alla ripartizione dei 2/3 della spesa non deriva 

dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio ma dall'essere proprietario di una unità 

immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della 

riparazione" (Cass. n. 2821/1976), che "va fatta ulteriore distinzione fra coloro che hanno e coloro 

che non hanno appartamenti nella zona dell'edificio coperta dal lastrico o dalla terrazza" (Cass. n. 

244/1974), che i 2/3 "restano a carico dei soli proprietari dei piani sottostanti ai quali il lastrico (o 

la terrazza) serve da copertura" (Cass. n. 5125/1993), ancora che tale quota "deve essere 

imputata esclusivamente ai proprietari degli appartamenti situati nella zona dell'edificio coperta dal 

lastrico" (Cass. n. 3542/1994). In particolare, infine, Cass. n. 13858/2001 ha sul punto precisato 

che l'art. 1126 cod. civ. "distingue il condominio che ne ha la proprietà o l'uso esclusivo dagli altri 

condomini, perché pone a suo carico un terzo della spesa e gli altri due terzi a carico dei condomini 

della parte di edificio "a cui il lastrico (o la terrazza) serve"; e con tale espressione limitativa, il 

legislatore si è chiaramente riferito alla funzione di copertura del lastrico (o della terrazza) e, 

quindi, ai soli condomini, proprietari di unità immobiliari sottostanti, che da esso unicamente 

questa utilità traggono". 

A ultimo corollario dell'argomento, occorre evidenziare che la ripartizione prevista dalla norma si 

applica anche nel caso in cui sotto al lastrico solare vi sia una sola porzione di piano. In tal senso, i 

giudici di legittimità hanno affermato che "le spese di manutenzione delle terrazze a livello sono 


disciplinate dall'art. 1126 cod. civ. 

L'art. 1125 cod. civ. è applicabile ai solai e non alla terrazza a livello pur se a essa sia sottoposto 

un solo locale perché in questo caso la funzione di copertura non viene meno" (Cass. n. 

11029/2003). 

La doppia contribuzione 

La suddetta distinzione tra condomino utilizzatore e condomini "coperti" può, tuttavia, avere un 

punto di interferenza nel caso in cui il primo sia proprietario di altra unità immobiliare posta al di 

sotto del lastrico solare oggetto di manutenzione. 

E' questo il caso che va sotto il nome di "doppia contribuzione " che viene riconosciuta (rectius, 

attribuita) al soggetto che è titolare sia del lastrico solare, sia dell'ulteriore porzione di piano 

"coperta". 

In pratica, tale soggetto sarà tenuto al pagamento per intero della quota di 1/3 nonché 

dell'ulteriore quota aggiuntiva consistente nella sua frazione millesimale della quota di 2/3 (in 

quanto partecipante al gruppo di condomini "coperti". 

In tale senso si è espressa la Suprema Corte per la quale "il proprietario esclusivo del lastrico o 

della terrazza è tenuto alla doppia contribuzione soltanto quando sia proprietario anche di una delle 

unità immobiliari sottostanti, in proporzione al valore della medesima" (cfr. Cass. n. 11449/1993; 

Cass. n. 2821/1976). 

Il calcolo dell'incidenza 

Ulteriore problema è quello della necessità, o meno, di effettuare il calcolo dell'effettiva incidenza 

della copertura (cioè, del lastrico) sulle porzioni di piano sottostanti (cioè, su quelle unità 

immobiliari che usufruiscono della funzione di copertura). 

Infatti, il su ricordato principio in base al quale la quota dei 2/3 deve essere ripartita tra i 

condomini che sono proprietari delle porzioni di piano "coperte " dal lastrico (vale a dire, 

ricomprese nella proiezione verticale della sua area) non riesce a risolvere tutte le possibili ipotesi. 

Se, da una parte, può verificarsi il più semplice caso nel quale sotto il lastrico solare siano 

ricomprese un certo numero di porzioni di piano per l'intera loro estensione, è anche ben possibile 

che tra le unità immobiliari situate nella zona dell'edificio sottostante al lastrico ve ne sia qualcuna 

che è "coperta" solo in parte o, magari, anche solo per una piccolissima parte della sua superficie. 

Le conseguenze giuridiche di tale ipotesi potrebbero prendere due differenti strade, e ciò proprio 

partendo dalla considerazione che la quota dei 2/3 di spese deve essere ripartita tra i condomini 

tenuti alla contribuzione in ragione delle quote millesimali ai medesimi spettanti. Infatti, da una 

parte si potrebbe sostenere che i proprietari delle porzioni sottostanti al lastrico contribuiscono al 

pagamento della quota dei 2/3 a prescindere dalla quantità della superficie della loro unità 

immobiliare che sia coperta dal lastrico solare; da un'altra parte, si potrebbe invece sostenere che 

la diversa incidenza della copertura fornisce una diversa utilità e che, di conseguenza, la quota di 

spese da attribuirsi alla porzione immobiliare solo in parte "coperta" deve essere 

corrispondentemente ridotta. 

Va incidentalmente osservato che, adottando la seconda di queste soluzioni, si dovrebbe effettuare 

un complicato calcolo che tenendo conto dell'incidenza della proiezione del lastrico sulle porzioni di 

piano sottostanti riduca proporzionalmente la relativa quota millesimale ove necessario. Tale 

calcolo, ove si ritenga di doverlo effettuare, dovrebbe essere rappresentato da una proporzione in 

base alla quale i metri quadri totali della porzione di piano "coperta" stanno ai millesimi totali della 

porzione stessa, come i metri quadri effettivamente coperti stanno alla quota ridotta dei millesimi 

(quest'ultima, l'incognita da calcolare per effettuare una ripartizione che tenga conto dell'effettiva 

incidenza). 

Una risposta a tale problema è rinvenibile esclusivamente nella giurisprudenza di merito che, 

seppur sporadicamente, si è occupata del problema, adottando, in tali pochi casi, un principio 

tuttavia conforme. 

Precisamente, il Tribunale di Bologna ha affermato che "in tema di spese per la riparazione o 

ricostruzione del lastrico solare di uso esclusivo di alcuni condomini, quando l'art. 1226 cod. civ. fa 

riferimento alla "porzione di piano" non intende aver riguardo alla "porzione" della proprietà, ma 


alla porzione come unità. Pertanto, è sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola 

parte di una unità immobiliare, perché la proprietà di detta unità concorra alla ripartizione delle 

spese pari ai due terzi dell'intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante un terzo" 

(cfr. sent. 27 novembre 2001, n. 3343, Arch. loc. 2002, 180); e il Tribunale di Pescara, con 

medesime argomentazioni, ha ribadito che "l'art. 1126 cod. civ. non distingue in alcun modo tra 

unità totalmente coperte dal terrazzo e unità coperte dal medesimo solo parzialmente, né individua 

alcuna relazione tra la "misura" della copertura in concreto garantita a un "appartamento" dal 

terrazzo da riparare e misura della contribuzione alle spese di detta riparazione, né legittima il 

ricorso a tabelle millesimali di ripartizione dei costi (calcolate secondo il valore degli "spazi" - 

interni al singoli piani o porzioni di piano - in concreto coperti dal lastrico da riparare) diverse 

rispetto a quelle (calcolate secondo il valore dei piani o delle porzioni di piano di cui sono parti gli 

spazi predetti) di cui agli artt. 1126 cod. civ. e 68 disp att. cod. civ." (cfr. sent. 5 ottobre 2006, 

inedita). 

La conseguenza di tale impostazione è che - nel caso in cui una porzione di piano sia coperta per 

una parte della sua superficie - dovrà contribuire alla quota di 2/3 delle spese di manutenzione del 

lastrico solare a uso esclusivo con tutta intera la sua quota millesimale. 

Le parti comuni coperte dal lastrico solare 

Sempre con riferimento alla ripartizione della quota spese dei 2/3 vi è l'ulteriore possibilità che a 

essere coperte dal lastrico non siano solo le porzioni di piano in proprietà esclusiva, ma anche zone 

e/o aree di pertinenza condominiale. 

Tale situazione non può essere sottovalutata e va invece analizzata per le potenziali conseguenze 

giuridiche che è in grado di produrre. Infatti, se si considera che, come è già stato ampiamente 

illustrato, per consolidato principio giuridico, la quota dei 2/3 deve essere ripartita tra i soli 

condomini "coperti" (con esclusione dei "non coperti"), la ricomprensione sotto la proiezione del 

lastrico di locali di proprietà del condominio (di cui sono titolari pro quota tutti i condomini) 

determina la partecipazione alla ripartizione delle spese anche del "condominio" cioè, ancora una 

volta, di tutti i condomini (anche di quelli "non coperti"). 

Sul punto, però, non vi sono riferimenti giurisprudenziali che possano aiutare, fatta eccezione per 

una non recentissima pronuncia di una Corte lombarda in base alla quale "deve porsi a carico dei 

soggetti interessati alla funzione di copertura della terrazza a livello la quota (dell'importo pari ai 

due terzi dell'intera spesa) proporzionale alla parte di edificio condominiale in cui sono contenute le 

proprietà comune e quelle esclusive, calcolando opportunamente la misura dell'incidenza di tali 

parti" (cfr. Trib. Milano 7 novembre 1994, Giust. civ. 1995, 1371). 

In merito a tale ultima affermazione, è opportuno osservare che se è vero, da una parte, che, nel 

caso illustrato la funzione di utilità del lastrico è svolta anche a favore di locali condominiali con 

conseguenza ricomprensione del condominio (e per esso, di tutti i condomini) nel novero dei 

soggetti tenuti al pagamento, è anche vero che i locali condominiali non sono "millesimati", cioè, 

non gli è mai attribuita, nelle relative tabelle, una specifica quota millesimale, con l'ulteriore 

conseguenza di una notevole difficoltà ad applicare concretamente la ripartizione (1/3-2/3) 

prevista dall'art. 1126 cod. civ. 

Le spese da ripartire tra titolare e condomini 

Qualche ulteriore precisazione occorre sulla natura delle opere le cui spese sono da ricomprendersi 

nella ripartizione tra il titolare esclusivo del lastrico solare (1/3) e i condomini "coperti " (2/3). 

Va, in via generale, precisato che le spese da ripartite ex art. 1126 cod. civ. sono quelle relative al 

ripristino della funzione di copertura svolta dal lastrico stesso. 

Vi rientrano, pertanto: 

- le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, cioè, del manto impermeabilizzato 

(Cass. 19 ottobre 1992, n. 11449); 

- le spese per il rifacimento della pavimentazione (cfr. Cass. n. 2726/2002; Cass. n. 7472/2001; 

Trib. Genova n. 3449/1990); 


- le spese accessorie, cioè quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via 

conseguenziale e strumentale, quali, per esempio, le spese per il rifacimento della pavimentazione 

e del parapetto, nonché per il trasporto e la discarica dei detriti (cfr. Cass. n. 11449/1992); 

In senso contrario, non sono ricomprese nella ripartizione prevista dall'art. 1126 cod. civ., e 

devono essere sostenute interamente dal titolare del diritto esclusivo sul lastrico: 

- le spese per il rifacimento dei parapetti, in quanto non collegate con la funzione di copertura (cfr. 

Cass. n. 2726/2002; Cass. n. 15389/2000; Cass. n. 1361/1989); 

- per la stessa ragione, le spese per il rifacimento delle ringhiere (cfr. Cass. n. 10602/1990); 

- le spese dovute a fatto imputabile esclusivamente al titolare dell'uso esclusivo (cfr. Cass. n. 

5604/1978); 

- le spese relative a opere necessarie per riparare i difetti originari di progettazione o di esecuzione 

dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario (cfr. Cass. n. 6060/1998); 

- le spese per fatto imputabile (nella specie, quelle derivanti dalla condensa creata dai vasi di 

cemento allocati sul lastrico) (cfr. Trib. Milano 9 aprile 1992); 

- le spese per le pertinenze della proprietà esclusiva, quali quelle relative alla manutenzione di una 

piscina (cfr. Trib. Milano 12 febbraio 2003). 

Casi particolari 

A tutte le suddette specificazioni in ordine all'applicazione dell'art. 1126 cod. civ. si aggiungano le 

seguenti, per cui: 

- per l'esecuzione dei lavori di manutenzione, il titolare del diritto esclusivo sul lastrico non ha 

diritto ad alcuna indennità (cfr. Trib. Napoli 16 febbraio 1994, Arch. loc. 1994, 342); 

- nell'esecuzione dei lavori di manutenzione del lastrico solare esclusivo dev'essere conservata la 

qualità preesistente dei materiali (cfr. Trib. Sanremo n. 409/1990, Arch. loc. 1991, 607); 

- il principio della rimborsabilità al condomino, ex art. 1134 cod. civ., deve essere applicato anche 

alle spese di riparazione e ricostruzione del lastrico in uso esclusivo del condomino, trattandosi di 

spese comunque destinate a essere ripartite tra tutta la collettività condominiale ai sensi dell'art. 

1126 cod. civ. (cfr. Trib. Milano 27 maggio 1993, Arch. loc. 1994, 128). Da tale applicabilità deriva 

che, in applicazione dei principi posti dal citato art. 1134 cod. civ., il condomino che ha sostenuto 

spese di manutenzione del lastrico senza autorizzazione non ha diritto al rimborso se non prova la 

sussistenza di un'urgenza nell'esecuzione (cfr. Trib. Firenze 22 maggio 2001, n. 507). 

Tabella 1 

La giurisprudenza citata 

LEGITTIMITA' 

Cass. civ. 6 giugno 1959, n. 1694 

Cass. civ. 23 dicembre 1968, n. 4054 

Cass. civ. 29 gennaio 1974, n. 244 

Cass. civ. 21 maggio 1974, n. 1501 

Cass. civ. 16 luglio 1976, n. 2821 

Cass. civ. 28 novembre 1978, n. 5604 


Cass. civ. 18 marzo 1989, n. 1361 


Cass. civ. 1° giugno 1990, n. 5162 


Cass. civ. 19 ottobre 1992, n. 11449 

Cass. civ. 3 maggio 1993, n. 5125 

Cass. civ. 19 ottobre 1993, n. 11449 

Cass. civ. 15 aprile 1994, n. 3542 




Cass. civ. 24 agosto 1998, n. 8346 

Cass. civ. 9 agosto 1999, n. 8532 


Cass. civ. 1° dicembre 2000, n. 15389 



Cass. civ. 25 febbraio 2002, n. 2726 






MERITO 

App. Napoli 23 dicembre 1965 

App. Milano 20 gennaio 1978, n. 158 

Trib. Genova 7 novembre 1990, n. 3449 

Trib. Sanremo 12 dicembre 1990, n. 409 

Trib. Milano 9 aprile 1992 

Trib. Milano 27 maggio 1993 

Trib. Napoli 16 febbraio 1994 


Trib. Milano 7 novembre 1994 

Trib. Firenze 22 maggio 2001, n. 507 

Trib. Bologna 27 novembre 2001, n. 3343 

Trib. Milano 12 febbraio 2003 

Trib. Pescara 5 ottobre 2006 

Bibliografia 

- Capponi, "Brevi note in merito all'uso esclusivo del lastrico solare. Rinuncia e usucapione ", Arch. 

loc. 1998, 819 ss. 

- Capponi, "Panoramica completa ed aggiornata della giurisprudenza in tema di ripartizione delle 

spese per i balconi", Arch. loc. 2005, 625 ss. 

- Capponi, "Sul criterio di riparto delle spese per la manutenzione ed il rifacimento dei parapetti 

dei lastrici solari", Arch. loc. 2004, 541 ss. 

- Caputi, "La responsabilità dei condomini per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo", 

Danno e resp. 1999, 427 ss. 

- Ceruti, "Annullabile e nulla la delibera condominiale assunta a maggioranza che concede in 

locazione il lastrico solare per una stazione radio base", Riv. giur. ed. 2006, 996 ss. 

- Cocchiara, "La sopraelevazione degli edifici in condominio", Rass. loc. cond. 2000, 232 ss. 

- De Tilla, "Lastrico solare e ripartizione delle spese", Rass. loc. cond. 2003, 261 ss. 

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- De Tilla, "Terrazza a livello e sopraelevazione", Arch. loc. 2000, 70 ss. 

- Ditta, "Brevi note in tema di terrazza a livello", Riv. giur. edil. 1999, 37 ss. 

- Gatto, "Installazione di stazioni radio su lastrici solari, problematica", Arch. loc. 2000, 851 ss. 

- Gaudino, "I lastrici solari nel condominio e la responsabilità per i danni da infiltrazioni: 

intervengono le sezioni unite", Resp. civ. prev. 1007, 1095 ss. 

- Gentile, "La ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo ", Nuova 

giur. comm. 2003, 377 ss. 

- Givri, "Questioni in tema di sopraelevazione", Riv. giur. edil. 1999, 442 ss. 

- Izzo, "Difetto di manutenzione del lastrico solare e responsabilità per danni", Corr. giur. 1997, 

1415 ss. 

- Izzo, "Il lastrico solare condominiale e la c.d. "colonna d'aria" diritti reali e personali", Giust. civ. 

2006, 569 ss. 

- Salciarini, "Considerazioni su alcune pronunce in merito al diritto di sopraelevazione ex art. 1127 

cod. civ.... aspettando le Sezioni Unite", Riv. giur. ed. 2006, 849 ss. 

- Santarsiere, "Uso esclusivo del lastrico solare condominiale e illegittima costruzione di veranda", 

Arch. loc. 2003, 834 ss. 

- Santarsiere, "Riparazione soffitto privato-lastrico solare condominiale. Accesso vietato 

nell'appartamento. Diniego del provvedimento di urgenza", Arch. loc. 2002, 623 ss. 

- Scarpa, "Lastrico solare e condominio: la beffa oltre il danno?", Rass. loc. cond. 2002, 446 ss. 

- Scarpa, "Le Sezioni Unite sul lastrico solare", Rass. loc. cond. 1997, 346 ss. 

- Scripelliti, "La ripartizione delle spese nel sistema normativo condominiale", Arch. loc. 2007, 575 

ss. 

- Tamma, "Diritto di sopraelevazione ed indennità ex art. 1127 cod. civ.", Notariato 2006, 483 ss. 

- Visca, "In tema di lastrico solare di uso esclusivo di un condomino", Giust. civ. 1999, 2398 ss. 

Il codice civile 

Art. 1123 - Ripartizione delle spese 

Art. 1125 - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai 

Art. 1126 - Lastrici solari di uso esclusivo 


Giurisprudenza 

Assemblea 

Tribunale di Roma, sentenza n. 10701 

Assemblea – Delibera assembleare - Conferma dell’amministratore – Quorum richiesto 

Per la sola conferma dell'amministratore in carica è sufficiente la maggioranza ordinaria prevista 

dal terzo comma dell'articolo 1136 del Codice civile (un terzo dei partecipanti al condominio e 

almeno un terzo del valore dell'edificio). Invero, la conferma dell'amministratore in carica è 

fattispecie ben diversa da quella della nomina e della revoca in quanto è rielezione dello stesso 

nella carica precedentemente ricoperta, per la cui deliberazione è sufficiente la maggioranza 

prevista dal terzo comma dell'articolo 1136 del Codice civile. 

Nota 

Per la conferma dell'amministratore di condominio non è richiesta la stessa maggioranza che serve 

per la nomina e la revoca. È il principio affermato dal Tribunale di Roma nella sentenza 

10701/2009, con una pronuncia in contraria rispetto alla giurisprudenza prevalente. 

I giudici, pur riconoscendo validità alla cosiddetta prorogatio che spesso si rinnova a tempo 

indeterminato, hanno sempre ritenuto che la nomina, la conferma e la revoca dell'amministratore 

fossero soggette allo stesso quorum per la validità della relativa delibera assembleare, e in 

particolare a quello "qualificato" previsto dal comma 4 dell'articolo 1136 del Codice civile 

(maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio espresso in 

millesimi). 

In realtà, secondo molti interpreti e autorevole dottrina non c'è mai stato alcun dubbio che nomina 

e conferma siano istituti diversi, anche in considerazione del contenuto letterale che esprimono (e il 

legislatore del 1942 era molto più preciso di quello attuale): conferire per la prima volta un 

mandato o rinnovare il mandato sottolineando forse soltanto la rieleggibilità. 

Questo orientamento è ora accolto nella pronuncia 10701/2009 del Tribunale di Roma. Lo stesso 

giudice ha chiarito che si tratta di rielezione dello stesso amministratore nella carica 

precedentemente ricoperta da inquadrare nella disciplina prevista dall'articolo 1135 del Codice 

civile, per la quale non serve la maggioranza richiesta dal comma 4 dell'articolo 1136, ma basta 

quella prevista dal comma 3: un numero di voti che rappresenti un terzo dei partecipanti al 

condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. 

La logica dei due istituti diversi è certamente sensata: la nomina di un nuovo amministratore 

virtualmente sconosciuto al condominio deve ottenere un vasto consenso; la conferma annuale, 

invece, si riferisce a chi è già in carica e ha già dato dimostrazione delle proprie capacità. 

Non avrebbe senso, d'altra parte, il riferimento dell'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del 

Codice civile, che richiama l'assemblea ordinaria per le deliberazioni indicate nell'articolo 1135 del 

Codice civile. D'altronde, la scelta di un quorum non qualificato non implica un esito scontato della 

deliberazione: anche i condomini che non intendono confermare l'amministratore vengono 

convocati in assemblea, dove possono esprimere democraticamente l'eventuale dissenso alla 

conferma. Ora si tratta di vedere se questo nuovo orientamento prenderà piede anche tra i giudici 

di legittimità. 

(Carlo Parodi, Il Sole 24 Ore, 27 luglio 2009, p.39) 


Corte di cassazione, Sez. II civ., Sentenza 10 agosto 2009 n. 18192 

Assemblea condominiale - Delibera contenente l'indicazione dei soli astenuti e contrari - 

Annullabilità - Esclusione 

In tema di delibere di assemblee condominiali, la corte afferma che non è annullabile la delibera il 

cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, 

tuttavia contenga, tra l'altro, l'elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con 

i relativi millesimi, e nel contempo rechi l'indicazione, nominativa, dei condomini che si sono 

astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle quote millesimali di cui gli uni e 

gli altri sono portatori, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, (quanti 

e) quali condomini hanno espresso voto favorevole ed il valore dell'edificio da essi rappresentato, 

nonché di verificare che la deliberazione stessa abbia in effetti superato il quorum richiesto dall'art. 

1136 cod. civ. 

(Banca dati “Codice degli Immobili”, Il Sole 24 Ore) 

Nota 

Non è annullabile la delibera dell'assemblea di condominio che contiene l'indicazione dei soli 

astenuti e contrari. Queste informazioni, afferma infatti la seconda sezione civile della Cassazione 

con la sentenza 18192/09, consentono di individuare «per differenza» i condomini che hanno 

invece espresso voto favorevole. 

Alla Suprema corte era stato chiesto di verificare la conformità al Codice civile di un verbale in cui 

non appare né il numero complessivo dei partecipanti al condominio, né l'elenco dei nomi di chi ha 

votato a favore, ma solo di quelli contrari e astenuti. L'articolo 1136 del Codice civile, spiega la 

Cassazione, dispone innanzitutto che le delibere debbano essere approvate con un numero di voti 

che rappresenti la maggioranza, semplice o qualificata, dei partecipanti al condominio intervenuti 

nella riunione e che delle delibere stesse debba essere redatto un verbale. La norma, aggiunge la 

Corte, non prevede che, ai fini della validità della deliberazione, il verbale riproduca i nomi dei 

singoli partecipanti alla votazione, pro e contro, né i valori delle rispettive quote millesimali. 

Nonostante questo, in tutta ragionevolezza, la Cassazione ritiene che l'individuazione dei 

partecipanti assenzienti e dissenzienti sia essenziale. Infatti, nelle maggioranze richieste per dare 

validità alle delibere convergono un elemento personale, i partecipanti del condominio, e uno reale, 

la quota millesimale. Quindi, conoscere i nomi di chi è favorevole e di chi è contrario è 

indispensabile per verificare se esiste o meno la maggioranza richiesta. 

C'è poi da sottolineare come il voto produca perlomeno un effetto che va al di là della 

deliberazione: infatti il potere di impugnazione è assegnato proprio a chi si è espresso con voto 

contrario oltre, naturalmente, agli assenti (ma di questi deve esserci traccia nelle operazioni 

preliminari dell'assemblea, quando si verifica la sua regolare costituzione). Ci sono poi anche altre 

ragioni che rendono necessaria l'identificazione dei condomini che hanno votato: ad esempio è 

innegabile l'attenzione dei partecipanti a valutare l'esistenza di un eventuale conflitto di interessi. 

Sulla base di queste premesse, la Cassazione ha negli anni sviluppato una consistente 

giurisprudenza sull'argomento sintetizzabile in tre punti: innanzitutto il verbale deve contenere 

l'indicazione dei nomi dei condomini favorevoli e dei contrari e delle loro quote; la mancata 

verbalizzazione del numero dei votanti, pro o contro, invalida la delibera; infine, è annullabile la 

deliberazione il cui verbale contenga omissioni relative all'individuazione dei singoli condomini pro, 

contro o assenti. 

Tuttavia, la vicenda sottoposta alla Cassazione – nella quale si discute della legittimità di un 

verbale in cui è omessa la sola indicazione dei condomini a favore – è un po' diversa da quelle fin 

qui viste, dove invece le lacune dei documenti assembleari sono tali da rendere impossibile la 

verifica dei quorum, costitutivi o deliberativi che siano. In questo caso, la Cassazione applica infatti 

il principio in base al quale «non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti 

l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga l'elenco di 

tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e rechi l'indicazione 

nominativa dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo 

delle quote millesimali di cui gli uni e gli altri sono portatori». 

Questi dati, chiude la Suprema corte, «consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti 

e quali condomini hanno espresso voto favorevole e il valore da essi rappresentato, e di verificare 


che la deliberazione abbia in effetti superato il quorum richiesto». 

(Andrea Maria Candidi, Il Sole 24 Ore "Norme e Tributi", 31 agosto 2009, p.95) 

Innovazioni 

Corte di Cassazione Sez. II civ., Sentenza 24 giugno 2009 n. 14786 

Innovazioni e modifiche - Trasformazione della cosa comune nell'interesse ed in 

pregiudizio anche di un solo condomino - Innovazione vietata 

E' legittima, ai sensi dell'articolo 1102 cod. civ., sia l'utilizzazione della cosa comune da parte del 

singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché 

nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l'uso più 

intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, 

dovendosi a tal fine avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno nel rispetto 

del principio generale di cui all'articolo 1102 cod. civ.. D'altra parte, la trasformazione della cosa 

comune nell'interesse esclusivo di alcuni condomini e con pregiudizio del diritto di godimento della 

stessa anche di un solo condomino, configura l'innovazione vietata dall'articolo 1120 cod. civ., 

comma 2, atteso che in tal caso: a) l'uso del bene avviene in violazione del limite sancito 

dall'articolo 1102 cod. civ., di non alterare la destinazione naturale ed esorbita dal novero delle 

modifiche consentite al condomino, dovendo peraltro intendersi per innovazione in senso tecnicogiuridico 

non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella 

modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria; b) le 

innovazioni che comportano la compromissione dei diritti degli altri condomini sono vietate ai sensi 

dell'articolo 1120 c.c., comma 2, in quanto rendono il bene inservibile all'uso comune, dovendo qui 

considerarsi che la condizione di inservibilità del bene comune all'uso o al godimento anche di un 

solo condomino è riscontrabile anche nel caso in cui l'innovazione produca una sensibile 

menomazione dell'utilità che il condomino precedentemente ricavava dal bene. 


Nota 

Il diritto del singolo condomino di installare l'ascensore non può ledere quello degli altri condomini 

all'utilizzo delle parti comuni: così la corte di Cassazione (sentenza 14786 del 24 giugno scorso) è 

tornata a pronunciarsi su un tema che ha sempre dato luogo a decisioni confliggenti. Infatti, da un 

lato la normativa sul condominio non contempla la fattispecie specifica, limitandosi a disciplinare le 

innovazioni; dall'altro, la legge sull'eliminazione delle barriere architettoniche chiede una 

maggioranza ridotta per l'innovazione ascensore (legge 13/1989, articolo 2, che richiama i commi 

2 e 3 dell'articolo 1136 del Codice civile). 

Tuttavia, la Cassazione (sentenza 24006/2004) ha stabilito che, se la spesa per l'ascensore viene 

sostenuta da un solo condomino o da un gruppo di condomini, non serve alcuna delibera. In questo 

caso la fattispecie rientra tra le facoltà del proprietario ai sensi dell'articolo 1102 del Codice civile, 

che conferisce al condomino il diritto di utilizzare le parti comuni, anche oltre la loro destinazione, 

purché non ne sia alterata la funzionalità. 

La questione, pertanto, si sposta sulla legittimità delle innovazioni e, soprattutto, sulla nullità delle 

delibere che consentono innovazioni vietate. In questo senso, la pronuncia cardine è la sentenza 

della Cassazione 6109/1994, che aveva stabilito la nullità di una delibera che autorizzava, con la 

maggioranza prevista dalla legge 13/89, l'installazione di un ascensore, dal momento che che 

l'installazione avrebbe causato un deprezzamento dell'unità immobiliare del condomino situato a 

piano terra. 

Il punto sul quale si focalizza il dibattito giurisprudenziale, pertanto, non sono le maggioranze 

necessarie ad approvare l'installazione dell'ascensore, ma è la legittimità dell'innovazione 

(legittimità che viene meno quando la delibera interviene a danno di parti condominiali o di 

proprietà private). 

La sentenza 9033/2001 aveva riconosciuto la legittimità dell'installazione dell'ascensore, anche in 

ragione di una minore utilizzazione della scala. La pronuncia ora in esame, invece, ha ritenuto 

corretta la decisione della Corte d'appello, che ha dichiarato nulla la delibera con cui si autorizzava 

l'occupazione stabile di parte del cortile comune e la chiusura delle prese di luce della scala 


condominiale.Il giudice di merito, pertanto, dovrà stabilire caso per caso se l'installazione si 

configuri come semplice modifica delle parti comuni, inidonea a lederne la funzione, o se 

costituisca un'alterazione permanente e dannosa delle parti comuni o implichi un sensibile 

deprezzamento di unità immobiliari. 

Inoltre, la pronuncia in esame presenta una statuizione di rilievo: la Cassazione, infatti, stabilisce 

che nel condominio valga il principio di solidarietà, tratto dall'articolo 2 della Costituzione, cui 

devono essere informati i rapporti condominiali, attraverso il contemperamento degli interessi di 

tutti. 

(Paolo Gatto, Il Sole 24 Ore, 27 luglio 2009, p.39) 

Corte d'Appello Napoli Sez. II Civile, Sentenza del 14 maggio 2009, n. 1637 

Condominio - Sostituzione del rivestimento esterno della veranda - Innovazione non 

consentita - Insussistenza - Motivi. 

Non ogni variazione del disegno originario del costruttore costituisce una violazione del decoro 

architettonico, bensì solo quelle che, deturpando o stravolgendo completamente l'aspetto esteriore 

del fabbricato, si risolvono in un pregiudizio patrimoniale per gli altri condomini, in particolare la 

sostituzione del rivestimento esterno della veranda (nella specie la sostituzione degli infissi in 

alluminio con strutture in muratura e vetrate a nastro) non è una modificazione idonea ad incidere 

significativamente sull'armonica distribuzione delle singole parti dell'edificio e rientra, pertanto, tra 

le innovazioni consentite al singolo condomino. 


Responsabilità civile 

Corte di Cassazione Sez. II civ., Sentenza 3 luglio 2009 n. 15744 

Responsabilità civile – Diritto al risarcimento dei danni – Legittimazione attiva – 

Soggetto danneggiato – Proprietario del bene al momento del verificarsi dell’evento 

dannoso – Fattispecie – Condominio. 

Il diritto al risarcimento dei danni, ancorché causati ad un immobile, è di natura personale e 

compete esclusivamente a chi sia proprietario del bene all’epoca dell’evento dannoso, subendo la 

relativa diminuzione patrimoniale, non costituendo, invece, un accessorio del diritto di proprietà, 

trasmissibile automaticamente con l'alienazione dell'immobile al nuovo proprietario. 

(Raffaele Cusmai, Banca dati “Codice degli Immobili”, Il Sole 24 Ore) 

Proprietà 

Corte di Cassazione Sez. II civ., Sentenza 7 luglio 2009 n. 15954 

Proprietá - Azioni di difesa – Azione di rivendicazione – Azione di regolamento confini – 

Differenze. 

L’azione di rivendica e quella di regolamento di confini si distinguono tra loro in quanto, mentre con 

la prima, l'attore, sull'assunto di essere proprietario della cosa e di non averne il possesso, agisce 

contro il possessore o detentore per ottenere il riconoscimento giudiziale del suo diritto di proprietà 

sulla cosa stessa e la sua restituzione, con la seconda tende, viceversa, soltanto all'accertamento 

della esatta linea di demarcazione tra il proprio fondo e quello del convenuto, allegandone 

l'oggettiva incertezza, ovvero contestando che il confine di fatto corrisponda a quello indicato nei 

rispettivi titoli di acquisto. Ne consegue che l'azione di rivendica postula l'esistenza di un conflitto 

tra titoli, determinato dal convenuto che nega la proprietà dell'attore, contrapponendo al titolo da 

costui vantato un proprio, diverso, incompatibile titolo di acquisto originario o derivativo, mentre 

l’actio finium regundorum presuppone non una controversia tra titoli, bensì la contestazione della 

sola delimitazione delle rispettive proprietà, causata dall'incertezza oggettiva o soggettiva del 

confine, senza che essa perda la sua natura ricognitiva nel caso in cui l'eliminazione dell'incertezza 

comporti, come corollario, l’obbligo di rilascio di una porzione di fondo indebitamente posseduta. 

(Raffaele Cusmai, Banca dati “Codice degli Immobili”, Il Sole 24 Ore) 


Tribunale Chieti Civile, Sentenza del 29 maggio 2009, n. 416 

Diritti reali - Proprietà condominiale - Nascita ipso iure - Sussistenza. 

Ai fini della valida costituzione del condominio non è necessario che siano adempiute particolari 

formalità come il rilascio del certificato di abitabilità dei singoli appartamenti, la nomina 

dell'amministratore, l'approvazione del regolamento o la determinazione delle quote millesimali, 

essendo tali attività solo strumenti alla gestione del condominio medesimo il quale nasce invece 

ipso iure nel momento in cui il proprietario di un immobile suscettibile di frazionamento, poiché 

diviso in piani o porzioni di piano, alieni a terzi la prima unità passibile di utilizzazione autonoma e 

separata. 


Tributi 

Corte di Cassazione Sez. V civ., Sentenza 3 luglio 2009 n. 15713 

Tributi locali - Tarsu - Accertamento –Mancanza di autorizzazione del sindaco emancato 

preavviso - Nullità - Esclusione - Presupposti. (Dlgs 507/1993, articoli 62 e 73) 

In materia di accertamento, ai fini dell’applicazione della tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi 

urbani interni, il comune ha il potere, in una prima fase disciplinata dall’articolo 73 del Dlgs 

507/1993, di controllare i dati contenuti nelle denunce degli interessati o acquisiti d’ufficio, 

mediante rilevazione diretta della misura e destinazione delle superfici imponibili; nel corso di tale 

prima fase, che si svolge in collaborazione con l’interessato ed è caratterizzata dal consenso 

espresso o tacito del medesimo, la mancanza di previa e specifica autorizzazione del sindaco a 

effettuare il sopralluogo per la rilevazione diretta delle superfici tassabili, e la mancanza di 

preavviso, non comportano nullità dell’accertamento. 

Nota 

In tema di accertamento della tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani, la Corte ha 

precisato la natura bifasica della procedura. La prima fase, disciplinata dal comma 1 dell’articolo 73 

del Dlgs 507/1993, è caratterizzata dal dialogo fra il comune e il contribuente, per il 

consolidamento dei dati contenuti nella denuncia presentata oppure acquisiti d’ufficio tramite 

rilevazione diretta delle superfici. In tale fase i dipendenti comunali o gli incaricati accedono 

all’immobile del contribuente con il suo consenso espresso o tacito, senza necessità di una specifica 

autorizzazione del sindaco. Nella seconda eventuale fase, disciplinata dai commi 2 e 3 dello stesso 

articolo, in mancanza di collaborazione del contribuente, l’iniziativa passa all’ente accertatore, i cui 

dipendenti, o il personale degli enti convenzionati, possono accedere all’immobile, ai soli fini della 

rilevazione della destinazione e della misura delle superfici, previa autorizzazione del sindaco e 

previo avviso. In questo caso, qualora il contribuente non collabori o esista un impedimento alla 

rilevazione diretta, l’accertamento può essere effettuato in base a presunzioni semplici ex articolo 

2729 del codice civile. 

(Guida al diritto, Il Sole 24 Ore, 5 settembre 2009 n. 35, p.37) 

Spese 

Tribunale di Roma, Sez. V, Sentenza del 13 luglio 2009, n. 15631 

Condominio - Anticipazioni effettuate dall'amministratore - Obbligo di rimborso - 

Sussistenza - Onere probatorio a carico delle parti – Individuazione 

L'amministratore deve offrire la prova puntuale degli esborsi effettuati in qualità di mandatario, 

mentre i condomini (e quindi il condominio) - che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le 

anticipazioni da lui effettuate con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli 

il compenso oltre al risarcimento dell'eventuale danno - devono dimostrare di avere adempiuto 

all'obbligo di tenere indenne l'amministratore da ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita. 



Tribunale di Roma, Sez. 12, Sentenza del 13 luglio 2009, n. 15656 

Condominio - Spese di manutenzione delle terrazze equiparate ai lastrici solari - 

Ripartizione - Criteri - Individuazione. 

In tema di condominio negli edifici, le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle 

terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 c.c., che ne 

prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo, 

restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano 

sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura. Diversamente, l'art. 1125 c.c. - 

che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l'uno all'altro 

sovrastanti - è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non 

della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perché in questo caso la 

funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno. 

(Banca dati Codice degli Immobili) 

Impianti 

Corte d'Appello Roma Sezione 4 Civile, Sentenza del 17 giugno 2009, n. 2531 

Distacco da impianto centralizzato - Onere del condomino di pagare le spese di 

conservazione - Impianto idrico - Applicabilita' del medesimo criterio - Legittimita' 

Il principio in base al quale il condomino, che si distacchi da un impianto centralizzato e fruisca di 

uno, proprio, autonomo, debba continuare, tra l'altro, a pagare le spese relative alla conservazione 

e manutenzione dell'impianto centralizzato, deve essere applicato anche con riguardo all'impianto 

idrico, anch'esso compreso tra le cose comuni di cui all'elencazione di cui all'art. 1117 c.c. Ciò in 

base all'art. 1118, sec. co. c.c., per il quale il condomino non può rinunziando al diritto sulle cose 

comuni sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione. 


Per la consultazione delle sentenze in testo integrale, con approfondimenti e commenti 

consigliamo la banca dati immobiliare del Sole24 Ore, “Codice degli Immobili”. 


Giurisprudenza 

 

Vincolatività per i condomini del divieto di detenzione di animali domestici 

Riconoscimento del diritto soggettivo alla convivenza con un animale domestico quale espressione 

del diritto di libertà del cittadino. Illegittimo l’eventuale divieto generalizzato di tenere animali nel 

proprio appartamento: possibile deroga a fronte di specifica clausola del regolamento condominiale 

contrattuale. 

Lina Avigliano, “Ventiquattrore Avvocato”, Il Sole 24 Ore, settembre 2009, N. 9, p. 20. 

la QUESTIONE 

Il divieto di detenzione degli animali domestici all’interno dei singoli appartamenti 

contenuto nel regolamento di condominio entro quali limiti vincola i condomini? 

l’ INTRODUZIONE 

Per una buona convivenza in condominio è necessario prendere ogni precauzione per non causare 

disturbo. In quasi tutti i condomini vi è la presenza di animali domestici all’interno dei singoli 

appartamenti e, spesso, i condomini si chiedono entro quali limiti il diritto individuale di tenere 

presso di sé animali domestici possa essere limitato. Nel corso degli ultimi decenni è mutata la 

sensibilità verso gli animali affermandosi un vero e proprio diritto del singolo a tenere con sé gli 

animali quale manifestazione ed espressione della propria personalità che si concreta nel rapporto 

di convivenza, di ospitalità, di affectio con l’animale ove rimanga entro limiti di normalità e non 

arrechi alcuna lesione all’igiene ambientale e alla tranquillità del vicinato. Il diritto alla convivenza 

dell’uomo con l’animale trova un riconoscimento legislativo nell’art. 1 della legge 14 agosto 1991, 

n. 281, che in tema di trattamento degli animali domestici stabilisce: “Lo stato promuove e 

disciplina la tutela degli animali di affezione, condanna gli atti di crudeltà contro di essi, i 

maltrattamenti e il loro abbandono, al fine di favorire la corretta convivenza tra uomo e animale e 

di tutelare la salute pubblica e l’ambiente”. L’art. 5 della stessa legge prevede sanzioni 

amministrative a carico di chi abbandona cani, gatti o qualsiasi altro animale custodito nella propria 

abitazione. La mutata coscienza del Legislatore nei confronti degli animali ha portato alla modifica 

dell’art. 727 c.p., che tra le altre ipotesi penalmente sanzionate prevede il comportamento di chi 

detenga animali in condizioni incompatibili con la loro natura. 

le NORME 

Artt. 844, 1138 Codice civile 

Artt. 659, 727 Codice penale 

Legge 14 agosto 1991, n. 281 


la FATTISPECIE 

Il principio che vige nel condominio, per ciò che concerne la detenzione di animali domestici nei 

singoli appartamenti, è quello della libertà per ogni condomino di poter disporre e godere come 

meglio crede della propria proprietà esclusiva. Se non che da un lato la detenzione degli animali 

domestici rientra nelle facoltà di godimento del proprietario dell’immobile dall’altro pone dei 

problemi sotto il profilo delle limitazioni convenzionali. 

Divieto di detenzione e regolamento condominiale 

Una prima questione da esaminare è se un regolamento condominiale contenente il divieto di 

detenere animali nelle singole unità immobiliari possa limitare il diritto del singolo e, in caso di 

risposta affermativa, entro quali limiti. Poiché il divieto che contiene una tale limitazione riduce la 

naturale esplicazione del diritto di proprietà, preliminarmente è necessario verificare se i limiti ai 

diritti o ai poteri del condomino sulla propria proprietà esclusiva siano contenuti in un regolamento 

condominiale contrattuale o meno. In relazione alla fonte il regolamento assembleare, che è quello 

tipico adottato in sede di assemblea condominiale mediante delibera approvata con la maggioranza 

prevista dall’art. 1136, comma 2, c.c., si distingue dal regolamento contrattuale, precostituito dal 

venditore e, successivamente, accettato di volta in volta, dagli acquirenti nei rispettivi atti di 

acquisto, e dal regolamento convenzionale approvato concordemente da tutti i condomini. 

L’orientamento giurisprudenziale prevalente nega al regolamento condominiale la possibilità di 

imporre validamente il divieto di tenere animali ai singoli condomini e a maggior ragione se detti 

animali non provocano particolari molestie ai vicini. Secondo questa posizione il regolamento 

condominiale quando non ha natura contrattuale e non è stato approvato dalla totalità dei 

partecipanti al condominio è inidoneo a menomare i diritti dei singoli condomini sulle porzioni di 

fabbricato di loro esclusiva proprietà, in ragione della sua natura non contrattuale e del fatto di non 

essere stato approvato dalla totalità dei condomini. Il regolamento condominiale non contrattuale 

in astratto non è suscettibile di vincolare la generalità dei comunisti con riferimento a clausole 

eccedenti i limiti del rispetto dei diritti individuali di ciascun condomino imposto dall’art. 1138, 

comma 4, c.c. 

Il divieto implicante la menomazione dei diritti dei singoli condomini sulle porzioni di edificio in loro 

proprietà esclusiva può essere adottato soltanto con un regolamento di natura contrattuale oppure 

approvato dalla totalità dei condomini, e non con un atto votato solo dalla maggioranza di costoro. 

Gli ordinari regolamenti condominiali che a mente dell’art. 1138, comma 4, c.c. risultano approvati 

dall’assemblea dei condomini con il voto non della totalità ma solo dalla maggioranza dei 

condomini, non possono contenere clausole implicanti menomazioni delle facoltà comprese nel 

diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato comune a essi individualmente 

appartenenti in esclusiva. Fra le clausole in questione devono ritenersi incluse quelli recanti il 

divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici, posto che tali clausole, nella 

realtà, incidono, limitandola, sulla facoltà di godimento degli appartamenti compresa nel contenuto 

del diritto di proprietà. 

Tale clausola non può produrre effetti neppure con riguardo a quei condomini che concorsero con il 

loro voto favorevole alla relativa approvazione. In tal caso le manifestazioni di voto, per non essere 

confluite nella formazione di un atto collettivo valido ed efficace, altro non possono essere 

considerate che atti unilaterali atipici, di per sé, inidonei a mente, dell’art. 1987 c.c., a vincolare i 

loro autori nella mancanza di una specifica disposizione legislativa che ne preveda l’obbligatorietà 

[1]. 

Tuttavia anche in presenza di una clausola limitativa contenuta in un regolamento contrattuale 

perché si possa incorrere in una violazione è necessario che venga accertato il turbamento della 

quiete e dell’igiene degli altri condomini. La giurisprudenza di merito, difatti, ha sostenuto che il 

semplice possesso di cani o altri animali non è sufficiente a far incorrere i condomini nella 

violazione del regolamento condominiale che vieti di detenere animali in grado di turbare la quiete 

o l’igiene dei residenti, sostenendo la necessità di un effettivo accertamento del pregiudizio 


arrecato ai condomini sotto questi profili [2]. Secondo un altro orientamento la presenza di una 

norma regolamentare che fa divieto assoluto di tenere gli animali legittima il provvedimento di 

allontanamento disposto d’urgenza a prescindere dalla ricorrenza o meno degli estremi per la 

configurabilità di immissioni intollerabili ex art. 844 c.c. per odori e rumori provocati dagli animali 

[3]. 

Immissioni e parametri di tollerabilità 

A prescindere dall’esistenza o meno di un regolamento condominale contrattuale che vieti al 

singolo condomino di detenere animali nell’immobile di sua proprietà, la detenzione di un animale 

può integrare in astratto la fattispecie dell’art. 844 c.c. Il problema delle immissioni rumorose è 

uno fra i più avvertiti nell’attuale società poiché oltre a pregiudicare la salute umana ne pregiudica 

la qualità della vita condizionandone spesso l’intera esistenza. 

La legge stabilisce il parametro della tollerabilità quale limite oltre il quale si riconosce al vicino il 

diritto di impedire le immissioni moleste. Qualsiasi propagazione proveniente dall’altrui proprietà è 

ritenuta dall’ordinamento lecita solo se rientra nella normale tollerabilità alla luce di un 

accertamento che, in concreto, il giudice dovrà compiere tenendo conto di tutte le circostanze di 

fatto. La giurisprudenza ha dato anche una definizione del “rumore” affermando che lo stesso può 

consistere in “qualunque stimolo sonoro non gradito all’orecchio umano, che per le sue 

caratteristiche di intensità e durata può divenire patogeno per l’individuo” [4]. Per calcolare 

l’intollerabilità delle immissioni sono stati utilizzati metodi diversi. Secondo il criterio relativo o 

comparativo la fonte sonora contestata viene raffrontata con il valore medio del rumore di fondo 

(valore quest’ultimo da identificare con il complesso di rumori di origine varia, continui e 

caratteristici del luogo, sui quali si innestano di volta in volta [5]). Con il criterio assoluto, invece, 

per individuare la rumorosità ammissibile in una determinata zona viene fissato un limite rigido di 

tollerabilità superato il quale i rumori sono ritenuti inquinanti. 

Tutte le volte che la presenza di animali integri l’ipotesi di immissione molesta e intollerabile che 

rechi pregiudizio ai condomini sotto forma di disturbo alla quiete, il condominio può adire l’autorità 

giudiziaria per la cessazione dell’immissione intollerabile. Le questioni che ruotano intorno ai rumori 

cosiddetti “intollerabili” o molesti che disturbano la quiete spesso sono state affrontate anche in 

sede penale sotto il profilo della punibilità dei comportamenti rumorosi che disturbano le 

occupazioni o il riposo. 

La tutela penale 

La tutela penale contro il disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone è contenuta nell’art. 

659 c.p. che disciplina due ipotesi contravvenzionali. Il primo comma del citato articolo 

espressamente punisce “chiunque,mediante schiamazzi o rumori, ovvero abusando di strumenti 

sonori o di segnalazioni acustiche, ovvero suscitando o non impedendo strepiti di animali, disturba 

le occupazioni o il riposo delle persone”. Perché sia integrata la contravvenzione di cui al primo 

comma dell’art. 659 c.p. occorre che i rumori investano la generalità delle persone e che inoltre sia 

superata la soglia della normale tollerabilità. E’ necessaria la prova del superamento dei limiti della 

normale tollerabilità di emissioni sonore e della percettibilità delle emissioni stesse da parte di un 

numero illimitato di persone, a prescindere dal fatto che in concreto tali persone siano state 

effettivamente disturbate. 

La pubblica quiete, definita come elemento essenziale di ogni ordinamento civile, nel quale la 

libertà individuale non può essere illimitata e devono venir garantite le condizioni necessarie 

perché la convivenza si svolga in modo soddisfacente per la popolazione, è l’interesse direttamente 

protetto dalla norma in esame, e la sua offesa si concreta nel disturbo arrecato alle persone, 

considerate non individualmente ma come collettività. La concreta determinazione del concetto di 

disturbo è stata lasciata dal Legislatore alla discrezionalità del giudice. L’orientamento 

giurisprudenziale prevalente è, comunque, nel senso di ravvisarlo non in qualsiasi azione 

fastidiosa,ma soltanto allorquando si realizzi una sensibile alterazione della normale condizione di 

quiete. Non è necessario, peraltro, che il disturbo sia arrecato a un elevato numero di persone, ma 


semplicemente a un numero indeterminato di esse. 

Sul punto la casistica giurisprudenziale è assai varia e secondo alcune pronunce per la 

configurabilità del reato di disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone non è necessario 

che in concreto si siano lamentate più persone, atteso che è sufficiente che i rumori abbiano 

determinato una situazione tale, dal punto di vista oggettivo, da poter recare disturbo a una 

pluralità di soggetti. I giudici che si sono pronunciati sull’argomento hanno sempre escluso il reato 

se l’interessato dall’immissione era un solo soggetto ritenendo che, per la sussistenza della 

fattispecie criminosa, fosse necessario provare che l’attività rumorosa avesse la capacità di ledere il 

bene protetto costituito dalla tutela delle occupazioni e del riposo di un numero indeterminato di 

persone. Secondo un orientamento più recente a fare scattare la responsabilità del proprietario 

dell’animale non è “l’effettivo raggiungimento di plurime persone”, ma la “potenzialità diffusiva” 

dell’abbaiare dell’animale e, quindi, ciò che rileva penalmente è la potenzialità diffusiva della fonte 

stessa, che deve essere oggettivamente idonea al di là delle caratteristiche soggettive della 

fattispecie a disturbare le occupazioni o il riposo delle persone, ovvero della generalità di soggetti 

che fossero attinti dai rumori [6]. 

la GIURISPRUDENZA 

Diritto del cittadino alla convivenza con l’animale e possibili limitazioni 

L’evoluzione percorsa dalla giurisprudenza di legittimità e di merito in materia è orientata a 

configurare un diritto fondamentale del cittadino alla convivenza con l’animale, cosicché in caso di 

conflitto tra questo diritto e il divieto di tenere negli appartamenti gli animali domestici contenuto 

in un regolamento condominiale prevale il primo. La Cassazione ha sancito l’inefficacia delle norme 

del regolamento condominiale inidonee a comprimere le facoltà del proprietario di disporre in modo 

sovrano sulla propria proprietà esclusiva. 

In questa prospettiva si pone la recente sentenza 26 marzo 2008, n. 7856, con cui la Corte pur 

riconoscendo che i proprietari di un cane non avevano rispettato il regolamento condominiale, non 

li ha condannati al risarcimento dei danni. In questa singolare sentenza la Cassazione ha 

riconosciuto che i cani in appartamento possono abbaiare ma i proprietari debbono adottare delle 

cautele anche per prevenire le cause di eccitazione notturna dei loro amici. La Corte ha così 

intimato a una giovane coppia proprietaria di un cane di fare tutto il possibile per “prevenire le 

possibili cause di agitazione ed eccitazione dell’animale, soprattutto nelle ore notturne” e ha 

rilevato, peraltro, che risulta impossibile “coartare la natura dell’animale al punto da impedirgli del 

tutto di abbaiare”, ma la prevenzione resta comunque un dovere. 

DIVIETO DI DETENZIONE DI ANIMALI 

Cassazione civ., Sez. II, 26 marzo 2008, n. 7856 

La presenza di un cane all’interno di una struttura condominiale non deve essere lesiva dei 

diritti degli altri condomini, sicché i proprietari dell’animale devono ridurre al minimo le 

occasioni di disturbo e prevenire le possibili cause di agitazione ed eccitazione dell’animale 

stesso, soprattutto nelle ore notturne; occorre, però, tenere presente che la natura del cane 

non può essere coartata al punto da impedirgli del tutto di abbaiare e che episodi saltuari di 

disturbo da parte dell’animale possono e devono essere tollerati dai vicini, in nome dei principi 

del vivere civile. (Lex24 & Repertorio24) 

Cassazione civ., Sez. II, 8 marzo 2006 

Nell’ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i 

singoli locali di proprietà esclusiva dell’edificio condominiale a determinati usi (nella specie 

detenzione di animali), il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva 


sia al conduttore che al proprietario locatore. Peraltro, nell’ipotesi di richiesta nei confronti del 

conduttore, si verifica una situazione di litisconsorzio necessario con il proprietario, che quindi 

deve partecipare al giudizio in cui si controverte in ordine all’esistenza e alla validità del 

regolamento (posto che la limitazione all’uso delle unità immobiliari in proprietà esclusiva, 

derivanti dal regolamento contrattuale di condominio, in quanto costituiscono oneri reali o 

servitù reciproche, afferiscono immediatamente alla cosa). (Arch. loc., 2006) 

Tribunale di Salerno, Sez. II, 23 marzo 2004 

Il giudice può, con provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c., ordinare l’allontanamento di 

animali molesti dal condominio, con divieto assoluto di ritorno nell’edificio condominiale già 

solo ove esista una norma regolamentare che faccia divieto agli inquilini di tenere animali 

molesti. Pertanto, sussistendo tale norma regolamentare non sono ulteriormente richiesti gli 

estremi della immissione rumorosa e intollerabile di cui all’art. 844 c.c. (Giur. mer., 2004) 

Cassazione civ., Sez. II, 29 ottobre 2003, n. 16240 

In tema di condominio di edifici e nell’ipotesi di violazione del divieto contenuto nel 

regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell’edificio 

condominiale a determinati usi, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione 

abusiva sia al conduttore che al proprietario locatore. Peraltro, solo nell’ipotesi di richiesta nei 

confronti del conduttore, si verifica una situazione di litisconsorzio necessario con il 

proprietario. Tale situazione non si verifica invece nell’ipotesi in cui convenuto in giudizio sia 

soltanto il proprietario del locale e non anche il conduttore dello stesso, nei confronti del quale 

non vi sia stata pertanto richiesta di cessazione immediata dell’uso cui è adibito il negozio. 

(Giust. civ. Mass., 2003) 

Tribunale di Piacenza 10 aprile 2001 

La detenzione di animali in condominio, nell’ambito delle singole proprietà esclusive, può 

essere vietata solo se il proprietario dell’immobile sia contrattualmente obbligato a non 

detenere animali nel proprio appartamento, non potendo altrimenti un regolamento 

condominiale di tipo contrattuale, quand’anche approvato a maggioranza, stabilire limiti, 

costituenti oneri reali ovvero servitù a carico dei condomini relativamente alle loro proprietà 

esclusive, essendo la scelta di tenere o meno animali, nell’ambito della singola proprietà, 

estrinsecazione del diritto dominicale. (Arch. loc., 2001) 

Tribunale di Napoli 8 marzo 1994 

Il giudice può, con provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c., ordinare l’allontanamento di 

animali molesti (nella specie, cane) dal condominio, affidando l’esecuzione a organi pubblici, 

con divieto assoluto di ritorno nell’edificio condominiale. (Arch. loc., 1994) 

Cassazione civ., Sez. II, 4 dicembre 1993, n. 12028 

In tema di condominio di edifici il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali 

domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla 

maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà 

comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti a essi 

individualmente in esclusiva, sicché in difetto di un’approvazione unanime. Le disposizioni 

anzidette sono inefficaci anche con riguardo a quei condomini che abbiano concorso con il loro 

voto favorevole alla relativa approvazione, giacché le manifestazioni di voto in esame, non 

essendo confluite in un atto collettivo valido ed efficace, costituiscono atti unilaterali atipici, di 

per sé inidonei ai sensi dell’art. 1987 c.c. a vincolare i loro autori, nella mancanza di una 

specifica disposizione legislativa che ne preveda l’obbligatorietà. (Giust. civ. Mass., 1993) 

Tribunale di Napoli 25 ottobre 1990 


Il divieto di tenere bestie che possano recare disturbi o molestie ai condomini e allevamenti di 

ogni specie negli appartamenti, stabilito in regolamento di condominio di natura contrattuale, 

vincola sia i condomini che i conduttori e appresta una tutela più rigorosa di quella assicurata 

dal divieto di immissioni, di cui all’art. 844 c.c. (Giust. civ., 1991; Giur. mer., 1991; Arch. loc., 

1990) 

Pretura di Campobasso 12 maggio 1990 

Qualora una norma contenuta in un regolamento condominiale vieti la detenzione di animali 

che possano turbare la quiete o l’igiene della collettività, il semplice possesso di cani o di altri 

animali non è sufficiente a far incorrere i condomini in questo divieto, essendo necessario che 

si accerti effettivamente il pregiudizio causato alla collettività dei condomini sotto il profilo 

della quiete o dell’igiene. (Arch. loc., 1991) 

Tribunale di Piacenza 10 aprile 1990 

La detenzione di animali in un condominio, essendo la suddetta facoltà una esplicazione del 

diritto dominicale, può essere vietata solo se il proprietario dell’immobile si sia 

contrattualmente obbligato a non detenere animali nel proprio appartamento, non potendo un 

regolamento condominiale di tipo non contrattuale, quand’anche approvato a maggioranza, 

stabilire limiti (oneri reali e servitù) ai diritti e ai poteri dei condomini sulla loro proprietà 

esclusiva, salvo che l’obbligo o il divieto imposto riguardino l’uso, la manutenzione e la 

eventuale modifica delle parti di proprietà esclusiva, e siano giustificati dalla necessità di 

tutelare gli interessi generali del condominio, come il decorso architettonico dell’edificio. (Arch. 

loc., 1990) 

IMMISSIONI 

Tribunale di Salerno 26 luglio 2007 

In tema di immissione vietate ai sensi dell’art. 844 cc., qualora il fondo (nella specie unità 

immobiliare nell’ambito di un condominio) da cui provengono le immissioni sia concesso in 

locazione, legittimato passivo dell’azione diretta alla cessazione delle immissioni è il 

conduttore se essa sia diretta alla mera rimozione di una situazione lesiva o fare cessare 

un’attività e abbia perciò natura personale. Se, invece, l’azione ha a oggetto l’accertamento 

negativo del diritto di servitù o è diretta a ottenere una modificazione strutturale dello stato 

dei luoghi, legittimato passivo è il proprietario. (Corr. mer., 2007) 

Corte d’Appello di Milano 17 luglio 1992 

Al fine di valutare la tollerabilità delle immissioni di cui all’art. 844 c.c., occorre fare 

riferimento al cosiddetto criterio comparativo-relativo, che determina, come punto di 

riferimento, il “rumore di fondo” e ritiene intollerabili le immissioni che lo superano di oltre tre 

decibel; non modifica l’operatività di tale criterio il D.P.C.M. 1° marzo 1991 che, nel fissare i 

limiti massimi di accettabilità dell’inquinamento acustico, individua il livello massimo di 

tollerabilità nella differenza tra il livello equivalente al rumore ambientale e il rumore residuo. 

(Giur. it., 1994) 

Tribunale di Napoli 17 novembre 1990 

Con riferimento alla nozione di immissione eccedente la normale tollerabilità agli effetti 

dell’azione di cui all’art. 844 c.c. per “rumore” si deve intendere qualunque stimolo sonoro non 

gradito all’orecchio umano e che, per le sue caratteristiche di intensità e durata, può divenire 

patogeno per l’individuo. (Arch. loc., 1991) 


Tribunale di Milano 28 maggio 1990 

In caso di regolamento condominiale che vieti tassativamente di recare disturbo ai vicini con 

rumori di qualsiasi natura, il continuo abbaiare di tre cani pastore e il suono di una batteria 

configurano sia la lesione di tale norma regolamentare, che la violazione dell’art. 844 c.c. (che 

vieta le immissioni di rumori che superino la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla 

condizione dei luoghi). (Arch. loc., 1991) 

TUTELA PENALE 

Cassazione pen., Sez. III, 23 maggio 2001, n. 27366 

Per la configurabilità del reato di cui all’ar t. 659 c.p. (disturbo delle occupazioni e del riposo 

delle persone) non è necessario che in concreto si siano lamentate più persone, atteso che è 

sufficiente che i rumori abbiano determinato una situazione tale, dal punto di visto oggettivo, 

da potere recare disturbo a una pluralità di soggetti. (Cass. pen., 2002) 

Cassazione pen., Sez. I, 9 dicembre 1999, n. 1394 

Ai fini della configurabilità della contravvenzione prevista dall’art. 659 c.p. è necessario che i 

lamentati rumori abbiano attitudine a propagarsi e a costituire un disturbo per una potenziale 

pluralità di persone, ancorché non tutte siano state, poi, disturbate. (Fattispecie nella quale il 

giudice di merito aveva ritenuto sussistere il disturbo all’occupazione e al riposo delle persone 

nel fatto di soggetto che non impediva gli strepiti e l’abbaiare di un cane tenuto presso la 

propria abitazione. Nell’enunciare il principio di cui in massima, la S.C., sulla premessa di fatto 

che il disturbo era arrecato esclusivamente ai vicini di casa, ha escluso la configurabilità del 

reato). (Cass. pen., 2000) 

la DOTTRINA 

Posizioni dottrinali in linea con quelle giurisprudenziali 

La dottrina, nel considerare le principali differenze tra regolamento condominiale assembleare e 

regolamento contrattuale, è schierata con la giurisprudenza ritenendo che la principale differenza 

non risiede nelle modalità di formazione degli stessi, bensì nel contenuto delle clausole di cui siano 

composti. In particolare hanno natura contrattuale e necessitano del consenso dei condomini le 

clausole che incidono sui diritti immobiliari dei medesimi, sulle loro proprietà esclusive o sulle parti 

comuni o ancora che attribuiscono ad alcuni condomini diritti maggiori di quelli degli altri 

condomini. Hanno natura regolamentare, invece, le clausole che si limitano a disciplinare l’uso dei 

beni comuni e in generale l’organizzazione e il funzionamento dei servizi condominiali. 

Per ulteriori approfondimenti dottrinali 

- ACERBIS, “Immissioni intollerabili, circolazione del fondo e lesione del diritto di proprietà”, in 

Resp. civ. e prev., 2000; 

- CASSANO, “Il regolamento condominiale non può creare diritti reali atipici. Obbligazioni 

propter rem ed oneri reali, difficile distinguo”, in Dir. e giust., 2003; 

- DEL BUONO, “Clausole “regolamentari” e clausole contrattuali nel regolamento di 

condominio”, in Giust. civ., 2006; 

- SESTA, “Rapporti personali di vicinato: immissioni, atti emulativi, privacy”, in Riv. not., 

2006. 


le CONCLUSIONI 

La mutata sensibilità nei confronti del mondo animale ha portato al riconoscimento di un diritto 

soggettivo alla convivenza con l’animale quale espressione del diritto di libertà del cittadino. In 

linea di massima è da ritenersi illegittimo un eventuale divieto generalizzato di tenere animali nel 

proprio appartamento. Tuttavia, per impedire e vietare la presenza di animali negli appartamenti 

occorre una specifica clausola del regolamento condominiale contrattuale. In sostanza il divieto non 

può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali approvati dalla maggioranza dei 

partecipanti. Solo con il consenso unanime, difatti, è possibile limitare le facoltà comprese nel 

diritto di proprietà, in difetto le disposizioni votate a maggioranza sono inefficaci anche con 

riguardo a quei condomini che abbiano concorso con il loro voto favorevole alla relativa 

approvazione. Il regolamento condominiale, quando non ha natura contrattuale e per il fatto di non 

essere stato approvato dalla totalità dei condomini, deve essere ritenuto insuscettibile di incidere, 

con riflessi negativi, sulle facoltà di godimento spettanti ai singoli condomini e ai loro aventi causa 

sulle porzioni del fabbricato in condominio oggetto di proprietà esclusiva. 

la PRATICA 

Il CASO CONCRETO 

Con ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c. il condominio X, sul presupposto che la condomina 

Tizia deteneva due cani di razza pit bull ricoverati nel locale adibito a cantina sito al piano 

terreno dello stesso fabbricato comune, chiedeva al Tribunale di emettere a carico della 

medesima l’ordine di allontanamento degli animali e di ripristino dello stato di igiene e 

salubrità dei luoghi. A sostegno della formulata istanza cautelare atipica il ricorrente 

condominio evidenziava che la domanda giudiziale, nella prospettiva della dimostrazione dei 

necessari requisiti del fumus boni iuris e del periculum in mora, si fondava: a) sulla 

salvaguardia del primario diritto alla salute dei condomini (garantito anche dall’art. 32 Cost.), 

nonché alla quiete e all’igiene della stessa collettività condominiale; b) sulla tutela dell’ingiusta 

compromissione e menomazione dei diritti dei condomini che non potevano godere e fruire in 

modo pieno dalle parti condominiali, in virtù delle moleste e intollerabili immissioni provenienti 

dal luogo di ricovero dei due cani; c) sulla illegittimità della condotta della condomina, 

configurante un illecito civile extracontrattuale oltre che un possibile illecito penale (rilevante 

ex art. 727 c.p.), senza trascurare l’ulteriore violazione del regolamento condominiale, come 

tale arrecante nocumento alle parti comuni dell’edificio e alla loro inerente fruibilità. 

Instauratosi il contraddittorio la resistente pur ammettendo la circostanza del possesso dei due 

cani e del loro ricovero nella cantina instava per il rigetto del ricorso non sussistendo i 

presupposti per il suo accoglimento con riferimento al paventato pericolo e alle violazioni 

adombrate nel ricorso. Esperito il libero interrogatorio delle parti, assunte sommarie 

informazioni, espletato idoneo accertamento tecnico per mezzo di apposito medico veterinario 

e acquisito il verbale di approvazione del regolamento condominiale con il quale il condominio 

aveva previsto l’assoluto divieto di tenere animali con specifico riferimento ai locali adibiti a 

scantinati, all’esito dell’istruzione sommaria il giudicante si riservava in ordine all’emissione 

degli inerenti provvedimenti. Il Giudice ha accolto il ricorso con conseguente emissione 

dell’invocato provvedimento cautelare. Il Tribunale ha ritenuto che la situazione di fatto 

appariva verosimilmente idonea per un verso, a ledere il primario diritto alla salute degli 

occupanti il fabbricato condominiale sia sotto il profilo delle immissioni (antigieniche e 

rumorose) persistenti e intollerabili provenienti dal locale di ricovero dei cani che sotto quello 

della possibile esposizione a manifestazioni aggressive e potenzialmente incontrollabili degli 

animali, e, per altro verso, si prospettava apprezzabilmente capace di interferire sul libero e 

ordinario godimento delle parti comuni dell’edificio condominiale, con particolare riguardo alla 

zona dell’androne e dei locali terranei adibiti a cantine, senza escludere gli alloggi allocati nei 


piani inferiori, in chiara violazione del diritto dei condomini alla fruizione pacifica e indisturbata 

dei beni appartenenti alla collettività condominiale e della prescrizione evincibile dal 

regolamento condominiale, vincolante alla stregua del disposto di cui all’art. 1138 c.c. In 

relazione a quest’ultimo profilo il Tribunale richiama la giurisprudenza di merito che ha statuito 

che il giudice può, con provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c., ordinare l’allontanamento 

di animali molesti dal condominio, con divieto assoluto di ritorno nell’edificio condominiale, 

sottolineando, peraltro, che, allorquando esiste una norma regolamentare che faccia divieto 

per gli inquilini di tenere animali molesti, non sarebbero richiesti nemmeno gli estremi 

dell’immissione rumorosa intollerabile di cui all’art. 844 c.c., stante la più intensa tutela 

contrattuale preordinata (Tribunale di Salerno, ord., 22 marzo 2004) 

_____ 

[1] Cass. 4 dicembre 1993, n. 12028. 

[2] In tal senso Pret. Campobasso 12 maggio 1990. Si segnala in proposito il Tribunale Napoli che 

con sentenza 25 ottobre 1990 ha previsto “nel caso in cui un regolamento condominiale di tipo 

contrattuale vieti di tenere animali che possano recare disturbo ai condomini, il giudice, accertati 

tali disturbi, può ordinare, con provvedimento di urgenza, l’allontanamento degli animali dagli 

appartamenti in cui sono tenuti”. 

[3] Trib. Salerno 22 marzo 2004. 

[4] Trib. Napoli, Sez. X, 17 novembre 1990, n. 11927. 

[5] Trib. Catania, ord., 13 dicembre 2003. In questo senso anche App. Catania 28 febbraio 1995, 

secondo cui “ai fini della determinazione del limite di tollerabilità delle immissioni sonore deve 

applicarsi il criterio comparativo, che assume come punto di riferimento il rumore di fondo, 

ritenendo intollerabili le immissioni che lo superino di oltre 3 db”. 

[6] Cass. pen., Sez. I, 13 settembre 2004, n. 36241. 


Casi pratici 

ASSEMBLEA CONDOMINIALE 

Possibile mettere un tetto al numero di deleghe 

D. Nelle assemblee condominiali è previsto un numero massimo di deleghe qualora il regolamento 

del nostro condominio non ne faccia menzione? 

L.P. - SABAUDIA 

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R. Per l’articolo 69 disposizioni di attuazione del Codice civile, ogni condomino può intervenire 

all’assemblea anche a mezzo di rappresentante. La disposizione è inderogabile dai regolamenti di 

condominio, sicché qualunque disposizione contraria — contenuta nei regolamenti, negli atti di 

acquisto o nelle delibere assembleari — deve ritenersi nulla (si veda l’articolo 72, disposizioni di 

attuazione del Codice civile, per il quale «i regolamenti di condominio non possono derogare alle 

disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69»).Secondo la sentenza della Cassazione 29 

maggio 1998, n. 5315, peraltro, la modifica del regolamento condominiale non contrattuale, 

adottato con la deliberazione della maggioranza dei partecipanti al condominio, nel senso di 

limitare il potere dei condomini stessi di farsi rappresentare nelle assemblee riducendo a non più di 

due le deleghe conferite dagli altri partecipanti alla comunione per ogni assemblea, non incide sulla 

facoltà di ciascun condomino di intervenire in questa a mezzo rappresentante (1º comma, articolo 

67 disposizioni di attuazione Codice civile), ma regola l’esercizio di quel diritto inderogabile, a 

presidio della superiore esigenza di garantire l'effettività del dibattito e la concreta collegialità delle 

assemblee, nell'interesse comune dei partecipanti alla comunione, considerati nel loro complesso e 

singolarmente. 

(Quesito tratto dalla rubrica “L’Esperto risponde”, Il Sole 24 Ore, 3 agosto 2009 n. 2760 a cura di 

Silvio Rezzonico) 

TABELLE MILLESIMALI 

Se da un alloggio ne vengono ricavati tre 

D. In un condominio di 36 alloggi, uno di questi viene suddiviso in tre minialloggi con la prescritta 

denuncia di inizio attività (Dia) al Comune. Sorgono alcuni problemi:a) la tabella millesimale di 

proprietà non viene cambiata; i millesimi dell'alloggio originario sono attribuiti in parti proporzionali 

ai tre alloggi ricavati, in base agli atti di vendita. Le tabelle di gestione dei servizi, invece, 

dovrebbero essere cambiate per il maggior “peso” della nuova sistemazione. È necessaria una 

delibera unanime dell'assemblea? A chi fa carico il costo relativo alla nuova stesura?b) i nuovi 

alloggi hanno diritto a essere forniti in maniera autonoma di acqua, luce, gas, ma la modalità di 

posa delle condutture per attraversare le parti comuni può essere imposta dall'assemblea (minor 

disagio e assenza di servitù) o resta a discrezione dei nuovi proprietari (minor costo)?c) il controllo 

che la trasformazione abbia lasciato invariato il livello di igiene e sicurezza del fabbricato a quale 

ente va richiesto? 


M. R. - SANREMO 

---- 

R. La suddivisione in due o in più parti dell’unica quota millesimale non comporta la revisione della 

tabella millesimale, in quanto non si verifica alcuna delle condizioni previste dall’articolo 69 delle 

disposizioni di attuazione del Codice civile. Principio regolatore della suddivisione dell’unica quota è 

soltanto quello che la somma delle nuove quote sia identica all’unica quota preesistente, sicché non 

cambino in alcun modo le quote millesimali di tutti gli altri condomini, non interessati dalla 

suddivisione.Nel caso del lettore, è assai dubbio che si verifichino i presupposti di cui all’articolo 69 

delle disposizioni di attuazione, per la revisione delle tabelle millesimali di gestione, che può 

intervenire quando «... è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o 

porzioni di piano». Ove sussistessero tali presupposti, occorrerà comunque l’unanimità dei consensi 

di tutti i condomini e, in tal caso, il costo relativo alla predisposizione della nuova tabella dovrà far 

capo al condomino che ha suddiviso la sua unica proprietà originaria. Si tenga fra l’altro presente 

che, secondo un orientamento giurisprudenziale consolidato, non è consentito — in assenza di 

diversa disposizione del regolamento condominiale contrattuale — aumentare il costo dei servizi 

comuni a carico del condomino che ne faccia maggiore uso (tribunale di Milano 27 giugno 1966).I 

proprietari dei nuovi alloggi hanno comunque diritto di essere forniti di acqua, luce e gas, a norma 

dell’articolo 1102 del Codice civile, per il quale «ciascun partecipante può servirsi della cosa 

comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne 

parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni 

necessarie per il miglior godimento della cosa». Ovviamente, nell’allacciarsi agli impianti e servizi 

comuni, i proprietari dei nuovi alloggi (che non necessitano di autorizzazione preventiva 

dell'assemblea, a meno che questa non sia prevista dal regolamento condominiale) devono 

attenersi agli obblighi di cui all’articolo 1120, 2º comma, del Codice civile e, in particolare, a quello 

di non impedire il pari godimento degli altri condomini, di non pregiudicare la sicurezza, la statica e 

il decoro architettonico dell’edificio condominiale nonché di rispettare il Dm 37/2008, in tema di 

sicurezza degli impianti, che prescrive un controllo degli impianti stessi da parte degli enti erogatori 

di acqua, luce e gas. 


Silvio Rezzonico) 

IMPIANTI ANTINCENDIO 

Norme antincendio per il box nel palazzo 

D. Una proprietà, anni or sono, ha trasformato un suo locale adibito a deposito materiali per 

edilizia, in un locale adibito esclusivamente a box. Le proprietà sovrastanti, per migliore 

tranquillità, chiedono di conoscere quando è dovuto il certificato di prevenzione incendi e quali 

misure debbono essere adottate (estintori eccetera) da parte delle singole utenze dei box. 

I. P.- SAVONA 

---- 

R. La norma di riferimento a cui attenersi è il Dm 1º febbraio 1986 (Norme di sicurezza antincendio 

per la costruzione e l’esercizio d’autorimesse e simili); questa norma definisce le prescrizioni di 

sicurezza per le autorimesse che non sono ubicate in edifici adibiti esclusivamente a tale uso 

(autosilo e similari). Nell’ipotesi che il numero di veicoli presenti non sia superiore a nove, il 

paragrafo 2 del Dm 1º febbraio 1986, stabilisce una serie di requisiti minimi per la sicurezza 

antincendio. In particolare: 1) le strutture portanti orizzontali e verticali devono essere almeno del 

tipo R60 e, se di separazione, almeno Rei 60; 2) le eventuali comunicazioni ammissibili con i locali 

a diversa destinazione, facenti parte dell’edificio nel quale sono inserite, devono essere protette 

con porte metalliche piene a chiusura automatica; sono comunque vietate le comunicazioni con i 

locali adibiti a deposito o uso di sostanze esplosive e/o infiammabili; 3) la superficie di aerazione 

naturale complessiva deve essere non inferiore a 1/30 della superficie in pianta del locale; 4) 

l’altezza del locale deve essere non inferiore a 2 metri; 5) l’eventuale suddivisione interna in box 

deve essere realizzata con strutture almeno del tipo Rei 30; 6) ogni box deve avere aerazione con 


aperture permanenti in alto e in basso di superficie non inferiore a 1/100 di quella in pianta; 

l’aerazione può avvenire anche tramite aperture sulla corsia di manovra, eventualmente realizzate 

nel serramento di chiusura del box.Nel caso in cui l’autorimessa abbia una capacità di parcamento 

superiore a nove veicoli, i requisiti di sicurezza antincendio diventano (paragrafo 3 del decreto 

citato) molto più restrittivi: isolamento da altre strutture Rei 120 (Rei 90 se protette con impianto 

Sprinkler), altezza minima di 2,4 metri (ammessa anche un’altezza di 2,0 metri previo 

soddisfacimento di alcune condizioni), eccetera. Si ricorda, poi, che secondo il Dm Interno 22 

novembre 2002 («Gazzetta Ufficiale» n. 283 del 3 dicembre 2002), il parcamento degli autoveicoli 

alimentati a Gpl è consentito solo nei piani fuori terra e al primo piano interrato delle autorimesse, 

anche se organizzato in più piani, purché gli autoveicoli siano dotati di impianti di alimentazione 

per il Gpl conformi al regolamento Ece/Onu-67/01. In tal caso, i parcheggi devono essere dotati di 

apposita segnaletica, che evidenzi il divieto di accesso nelle zone sottostanti il primo piano 

interrato per gli autoveicoli sprovvisti dell’impianto di alimentazione in sicurezza, di cui al 

richiamato regolamento.Per maggiori informazioni, il lettore può consultare la normativa citata sul 

sito del Corpo nazionale dei vigili del fuoco (http://www.vigilfuoco.it/) oppure può contattare 

direttamente il Comando provinciale di Savona. 


Carmelo G. Catanoso) 

IVA 

L'avvocato del vincitore non fattura al perdente 

D. Soccombente in causa d’appello, sono stato condannato in sentenza a rifondere alla parte 

appellata le spese liquidate in 3.182 euro, di cui 769 per diritti e 2413 per onorari. Poi in pratica, 

attraverso il mio legale, mi è stato fatto carico di oneri accessori, ma soprattutto dell’Iva al 20%, 

pari a 649 euro.Dal momento che ho corrisposto l’Iva direttamente al legale di controparte, mi 

riterrei in diritto di ricevere la relativa fattura o quantomeno di verificare che l’imposta sarà versata 

all’erario. È reale questo mio diritto? 

G. P. - CITTADELLA 

---- 

R. La risposta è negativa: secondo l’orientamento della Corte di cassazione il soccombente di una 

causa civile non ha diritto a ottenere la fattura dal legale della controparte vittoriosa (Corte di 

cassazione, Sezioni unite sentenza del 12 giugno 1982 n. 3544 e sentenza 3843 del 1 aprile 1995). 

La fattura dell’avvocato, infatti, deve necessariamente essere emessa nei confronti del proprio 

cliente che, tra l’altro, potrebbe portare in detrazione l’imposta applicata sulle prestazioni 

professionali se la vertenza è relativa alla propria attività d’impresa. Se l’imposta è detraibile non 

dovrebbe essere chiesta al soccombente.In ogni caso, l’avvocato deve emettere la fattura nei 

confronti del proprio cliente con l’indicazione che l’imponibile e l’Iva è stata pagata dal 

soccombente, tenuto a corrispondere gli onorari e i diritti in virtù della sentenza di condanna 

(circolare ministeriale 203/E del 6 dicembre 1994 e risoluzione 91/E del 24 luglio 1998). 


Giorgio Confente) 


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a cura della Redazione Elettronica Edilizia e Ambiente de Il ... - Anaci

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