L’estimo è: Estimo generale

L’estimo è: 

24/09/2004 

EstGen_ts1 

Estimo generale 

a. disciplina che insegna ad attribuire un equivalente in 

moneta a beni che mancando di precisi riferimenti di 

mercato a causa di spiccate caratteristiche individuali 

richiedono il giudizio di un esperto 

b. disciplina che insegna ad attribuire somme di moneta a 

beni economici per esigenze pratiche 

c. disciplina che insegna a risolvere quesiti di stima 

Prof. Paolo Rosato 1

24/09/2004 

EstGen_ts1 

Cosa non è una stima 

(da un trattato settencentesco) 


Cos’è: 

• Non è un’opinione sul valore 

• Non è un prezzo 

• E’ una previsione sul valore 

Caratteristiche: 

24/09/2004 

EstGen_ts1 

Il giudizio di stima 

• E’ condizionata alla scopo pratico della stima 

• E’ oggettiva 

• E’ generalmente valida 

• Ha carattere probabilistico 

• E’ fondata sul mercato 


Cos’è: 

24/09/2004 

EstGen_ts1 

Il metodo di stima 

Insieme delle procedure volte a giungere al valore di stima 

Fasi : 

• Ricognizione del quesito 

• Scelta del momento di stima 

• Scelta dell’aspetto economico 

• Scelta della procedura più adatta 


24/09/2004 

EstGen_ts1 

Cosa può riguardare il giudizio di stima? 

Uno degli aspetti economici: 

• Il valore di mercato 

• Il costo di produzione o riproduzione 

• Il valore di trasformazione 

• Il valore di surrogazione 

• Il valore complementare (migliorato, mancato) 

• Il valore di capitalizzazione 


24/09/2004 

EstGen_ts1 

Il più probabile valore di mercato 

Il valore che con maggior probabilità si formerà in una libera 

compravendita 

Il valore di mercato dipende: 

a. dalla forma di mercato (libera conc., monopolio, monopsonio, ecc.) 

b. Dal tipo di mercato (dettaglio, ingrosso, franco azienda, ecc.) 

Impiego: 

a. Stime cauzionali 

b. Aste pubbliche 

c. Divisioni ereditarie riparti 

d. Valutazioni fiscali 

e. Ecc. 


24/09/2004 

EstGen_ts1 

Il più probabile valore di costo 

Il valore di mercato dei fattori della produzione necessari alla 

produzione del bene 

Il valore di costo comprende: 

a. La reintegrazione dei capitali logorati o distrutti nel processo 

produttivo (Q+Sv) 

b. La remunerazione dei servizi messi a disposizione dallo stato (Imp) 

c. La retribuzione delle figure economiche che hanno partecipato alla 

produzione (Sa+St+Bf+I+/-T) 

Impiego: 

a. Stima preventiva e consuntiva dei costi 

b. Redazione di bilanci 

c. Stima dei danni 

d. Ecc. 


24/09/2004 

EstGen_ts1 

Il più probabile valore di trasformazione 

E’ la differenza fra il valore di mercato del bene trasformato ed il costo 

La trasformazione deve essere: 

a. Tecnicamente possibile 

b. Economicamente conveniente 

c. Legalmente ammissibile 

della trasformazione 

Impiego: 

a. Giudizi di convenienza 

b. Stima del valore di mercato di aree fabbricabili 

c. Stima del valore di mercato di edifici vetusti 

d. Ecc. 


Il più probabile valore (costo) di surrogazione 

Il valore di mercato (costo di produzione) del bene capace di sostituire il 

La surrogazione deve essere: 

a. Tecnicamente possibile 

b. Economicamente valutabile 

24/09/2004 

EstGen_ts1 

bene oggetto di stima 

Impiego: 

a. Stime di beni privi di mercato (monopolio bilaterale) 

b. Stima di aziende con profitti negativi 

c. Stime di edifici e impianti industriali 

d. Ecc. 


24/09/2004 

EstGen_ts1 

Il più probabile valore complementare 

La differenza fra il valore di mercato del bene intero ed il valore di 

mercato della parte residua (bene oggetto di stima escluso) 

La stima del valore complementare presuppone che: 

a. Vi sia complementarietà fra la parte ed il tutto 

b. La parte staccata non sia surrogabile 

c. La parte residua abbia un mercato 

Impiego: 

a. Stime per espropriazioni parziali (servitù, ecc.) 

b. Stima di danni per limitazioni autoritative (valore mancato) 

c. Stime di miglioramenti (migliorato) 

d. Stime di avviamenti commerciali 

e. Ecc. 


24/09/2004 

EstGen_ts1 

Il più probabile valore di capitalizzazione 

Accumulazione al momento della stima di tutti redditi che il bene 

oggetto di stima può dare 

La stima del valore di capitalizzazione presuppone che: 

a. Il bene sia capace di dare un reddito 

b. Sia possibile prevedere i redditi futuri 

c. Sia possibile individuare un saggio di capitalizzazione 

Impiego: 

a. Stime del valore di mercato 

b. Stime cauzionali 

c. Stime di aziende 

d. Ecc. 


24/09/2004 

EstGen_ts1 

Quale valore? 

a. Il valore attuale (attualisti) 

b. Il valore potenziale - highest and best value (suscettivisti) 

c. Il valore ordinario (più probabile) 

La stima di un bene deve far riferimento non alle condizioni 

attuali e nemmeno a quelle potenziali, ma soltanto a quelle 

condizioni che, a giudizio della maggioranza degli esperti si 

ritengono normali e continuative (Michieli, 1993) 


24/09/2004 

EstGen_ts1 

La distribuzione normale (gaussiana) 

y = 

con 

h = 

y 2np( 

1− 

p) 

µ-σ µ 

µ+σ 

n = 

p = 

h 

e 

π 

fenomeni 

probabilità 

osservati 

Prof. Paolo Rosato 13 

−h 

1 

2 

x 

2 

x 

dell'evento

Abilità del 

compratore 

24/09/2004 

EstGen_ts1 

L’ordinarietà sul mercato 

Frequenza 

Prezzo ordinario 

Frequenza V 

Abilità del 

venditore 


24/09/2004 

EstGen_ts1 

La distribuzione simmetrica dei valori 

F(V) 

F(V me) 

V me =V mo 


V

24/09/2004 

EstGen_ts1 

La distribuzione asimmetrica dei valori 

F(V) 

F(V mo) 

F(V me) 

V mo 

V me 


V

Alcuni semplici indicatori statistici di tendenza 

Media semplice 

Media geometrica 

24/09/2004 

EstGen_ts1 

M 

n 

∑ 

i= 

s = 1 

n 

V 

n 

M n 

g = ∏ 

i= 

1 

Moda (valore normale): Valore più frequente 

i 

V 

1 

Media ponderata 

Media finanziaria 

∑ 

∑ 

i= 

1 


M 

t 

i= 

1 

p = t 

= ∑ 

i= 

1 

Mediana (valore mediano): Valore centrale di una graduatoria (ordinamento) 

M 

f 

n 

V w 

i 

w 

i 

i 

V 

i 

r 

i n ( 1+ 

r) 

q −1

Alcuni semplici indicatori statistici di dispersione 

Scostamento quadratico medio 

Varianza 

24/09/2004 

EstGen_ts1 

2 

σ 

= 

n 

∑ 

i= 

1 

( V − M ) 

i 

n −1 

Coefficiente di variazione 

2 

n 

∑ 

= 

Scostamento medio 

Smq 

= i 

Vi 

− M 

n 

1 

S 

mq 

= 

n 

∑ 

i= 

1 

( V − M ) 

i 

n 

Deviazione standard 

γ = 

n 

∑ 

i= 

1 

2 

( V − M ) 

n −1 

M 

σ = 

n 

∑ 

i= 

1 


i 

2 

( V − M ) 

i 

n −1 

2

Un esempio di semplici indicatori statistici 

Valori (V i ) Pesi (wi ) 

2 1 

3 1 

3 1 

3 1 

4 2 

4 1 

5 2 

5 1 

6 1 

6 2 

7 1 

24/09/2004 

EstGen_ts1 

Indicatore Valore 

Media semplice 4,36 

Media ponderata 4,50 

Media geometrica 4,10 

Moda 3,00 

Mediana 4,00 

Scostamento medio 1,31 

Scost. quadratico medio 2,23 

Varianza 2,45 

Deviazione standard 1,57 

Coefficiente di variazione 0,36 


24/09/2004 

EstGen_ts1 

Il principio di comparazione 

Definizione: raffronto, diretto o indiretto, reale o simulato, tra il bene 

oggetto di stima e i beni simili. 

Principio di indifferenza (Jevons): 

beni simili, compravenduti e/o realizzati in ambiti spaziali e temporali 

omogenei e in epoca più o meno recente, devono avere lo stesso 

valore. 

‘…quando una merce è di qualità uniforme e perfettamente omogenea, 

qualsiasi porzione può essere usata indifferentemente invece di 

un’altra porzione uguale; in un medesimo mercato ed in medesimo 

momento, tutte le porzioni debbono quindi essere scambiate secondo il 

medesimo rapporto’. Jevons H.A., ‘Theory of Political Economy’, 

Londra, 1871. 


24/09/2004 

EstGen_ts1 

Le fasi del raffronto 

1. Raccolta di valori di beni simili di valore noto 

2. Ordinamento dei beni rispetto al valore (scala del 

valore) 

3. Collocazione del bene da valutare sul più opportuno 

gradino della scala 


24/09/2004 

EstGen_ts1 

Il principio di comparazione 

Il principio di comparazione può seguire due vie 

alternative: 

– confronto sulla base di prezzi o valori correnti (confronto 

attuale); 

– confronto sulla base di ricavi, costi, redditi o valori passati o futuri 

(confronto intertemporale). 


24/09/2004 

EstGen_ts1 

Procedimenti di raffronto attuale I 

1. Euristico: stima vista 

2. Con l’aiuto di calcoli matematico-statistici: 

a. stima per comparazione diretta monoparametrica; 

b. stima per comparazione diretta pluriparametrica. 


24/09/2004 

EstGen_ts1 

La stima per comparazione diretta 

mono-parametrica 

Valutazione che si avvale di un algoritmo che esprime il 

valore stima rispetto ai valori di beni simili. 

Fasi: 

1. Individuazione di beni il più possibile simili a quello di 

stima e dei quali sia noto l’aspetto economico oggetto di 

valutazione; 

2. individuazione di un parametro di comparazione comune 

ai beni confrontati e fortemente correlato con il valore 

degli stessi; 

3. esecuzione dei calcoli. 


dove: 

24/09/2004 

EstGen_ts1 

Gli algoritmi di calcolo nella stima 


La proporzione 

∑ 

Vx = i 

Vi 

p 

px 

∑ 

V i è il valore dei beni i presi a confronto; 

i 

i 

+ 

A − 

p i è l’ammontare del parametro di confronto nei beni i; 

V x è il valore del bene da stimare; 

p x è l’ammontare del parametro di confronto nel bene da stimare; 

A/D sono le eventuali aggiunte e detrazioni. 

D 


dove: 

24/09/2004 

EstGen_ts1 

Gli algoritmi di calcolo nella stima 


La regressione semplice 

V = 

a + bp 

x 

x 

a è la costante del modello di regressione semplice; 

b è il coefficiente del paramertro; 

V x è il valore del bene da stimare; 

p x è l’ammontare del parametro di confronto nel bene da stimare; 

+ 

A/D sono le eventuali aggiunte e detrazioni. 

A 

− 

D 


24/09/2004 

EstGen_ts1 

La stima per comparazione diretta 

pluri-parametrica 

Valutazione che si avvale di algoritmi che esprimono 

il valore rispetto a più variabili indipendenti 

Procedure: 

1. Stima per valori tipici (elementi costitutivi); 

2. stima econometrica (Analisi Regressione Multipla); 

3. stima per coefficienti di merito. 


24/09/2004 

EstGen_ts1 

La stima per valori tipici 

Fasi: 

• disaggregazione del bene complesso in tante parti 

omogenee; 

• individuazione, per ciascuna parte omogenea, di 

transazioni recentemente avvenute sul mercato; 

• individuazione, per ciascuna parte omogenea, di un 

opportuno parametro di comparazione; 

• stima del valore di ciascuna parte; 

• determinazione del valore totale del bene complesso. 


24/09/2004 

EstGen_ts1 

L’algoritmo per la stima per valori tipici 

V 

x 

∑ 

i = ∑ 

∑ j 

i 

V 

p 

ij 

ij 

p 

xj 

+ 

A − 

dove: 

i = beni di mercato assunti a confronto; 

j = parti omogenee in cui il bene può essere suddiviso. 

D 


24/09/2004 

EstGen_ts1 

La stima econometrica (ARM) 

E’ una generalizzazione della stima per valori tipici 

V 

= a + ∑ 

j 

b 

j 

p 

dove: 

a = costante; 

p j = stato della caratteristica j nel bene; 

b j = coefficiente che misura il contributo unitario della 

caratteristica j al valore del bene. 

j 

+ 

A 

− 

D 


24/09/2004 

EstGen_ts1 

La stima per punti di merito 

E’ una semplificazione della stima ARM 

V = ∏ 

j 

jV 

dove: 

c j = coefficienti di merito associati alle caratteristiche del bene; 

V r = calore di riferimento. 

Valore di riferimento V r 

Valore centrale (medio) 

Valore massimo 

c 

r 

Campo di variazione di c j 

Teorico 0-∞ 

In pratica 0,5-1,5 

0-1 


24/09/2004 

EstGen_ts1 

Il valore di riferimento 

Vr 

= ∑ 

i 

i 

V 

Π 

i 

i 

c 

i 


Procedimenti di raffronto intertemporale II 

24/09/2004 

EstGen_ts1 

a. Stima storica; 

b. stima per capitalizzazione dei redditi; 

c. stima per valore di trasformazione. 


24/09/2004 

EstGen_ts1 

La stima storica 

Valutazione basata sui prezzi di mercato del 

bene registrati nel passato. 

V 0 = kP n + A - D con k = g(x i ) 

dove: 

V 0 è il valore di stima ricercato; 

k è il fattore di attualizzazione dei dati storici; 

x i sono i fattori che influenzano il valore nel tempo; 

P n è il prezzo verificatosi un passato. 


V 

24/09/2004 

EstGen_ts1 

La stima per capitalizzazione del reddito 

Premesse: 

a) Vi sia una tendenziale coincidenza tra il valore del bene da stimare e 

la somma (finanziaria) dei redditi futuri; 

b) vi sia la capacità di prevedere redditi futuri (Ri) e saggio di sconto r 

(capitalizzazione) 

x 

= i 

R 

∑ 

+ 

i 

( 1 r) 

i 

Redditi costanti e limitati 

Redditi costanti e illimitati 


V 

x 

= 

n 

q −1 

R n 

rq 

V x = 

R 

r

i Vx = 

∑ 

i 

Le relazioni fra la stima per comparazione 

diretta monoparametrica e la stima per 

capitalizzazione del reddito 

∑ 

V 

24/09/2004 

EstGen_ts1 

i 

R 

i 

R 

x 

Se 

r 

c 

= 

∑ 

i 

∑ 

i 

R 

V 

i 

i 

Si ha: 

V = 

La stima per capitalizzazione del reddito è una stima per 

comparazione diretta monoparametrica dove il criterio è il 

reddito 


x 

R 

r 

c 

x

24/09/2004 

EstGen_ts1 

La stima per valore di trasformazione 

Il valore di mercato del bene si allinea sul valore di trasformazione (ordinaria) 

0 1 2 n 

V 

m 

= V 

tr 

= 

n 

∑ 

i= 

0 

V 

mi 

− C 

( 1+ 

r) 

dove: 

Vm/tr = valore di mercato (trasformazione) del bene; 

Vmi = valore di mercato (ricavo) realizzabile nell’anno i; 

Ctri = costo di trasformazione da sostenere (esborso) nell’anno i; 

r = saggio di sconto. 

tri 

i 

Tempo

L’estimo è: Estimo generale

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?