Lezioni 4-5-6 - IAS 16-17-40 - Economia

Corso di Principi Contabili 

internazionali 

Corso di Principi Contabili Internazionali a.a. 2012/2013 

Stefano Santucci 

Le Immobilizzazioni materiali 

Le Investment properties 

I leasing



Sommario 

1. Analisi dei seguenti principi contabili nazionali ed internazionali 

- OIC 16 – Le immobilizzazioni materiali 

- IAS 16 – Property plants and equipment 

- IAS 40 – Investment properties 

- IAS 17 – Leases 

2. Principali analogie e differenze rispetto al contenuto dei principi contabili 

nazionali 

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Definizione 

di immobilizzazioni materiali 

beni (materiali ed anticipi) di uso durevole, costituenti parte dell'organizzazione 

permanente delle imprese mercantili ed industriali impiegati normalmente come 

strumenti di produzione del reddito della gestione tipica o caratteristica 

Non destinati né alla vendita, né alla trasformazione per l'ottenimento dei 

prodotti dell'impresa. 



Caratteristiche: 

- Costi anticipati o sospesi comuni a più esercizi da far partecipare alla formazione del 

reddito e dalla situazione patrimoniale-finanziaria di più esercizi consecutivi. 

- Fattori e condizioni produttive che incorporano una potenzialità di servizi produttivi 

(utilità) che saranno resi durante lo svolgimento della loro vita utile. 

- Trasferimento dei costi sostenuti per le immobilizzazioni ai processi svolti ed ai 

prodotti ottenuti, tramite la rilevazione delle quote di ammortamento. 

- Elemento discriminante per la classificazione fra le immobilizzazioni è la loro 

destinazione e non la natura intrinseca dei beni stessi acquisiti (implicazione: mutando 

la destinazione muta la classificazione in bilancio). 

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IAS 16 - Property, Plant and 

Equipment 

Ambito di applicazione: 

Beni materiali (classificati in gruppi omogenei quali terreni, terreni e fabbricati, 

navi aerei, autoveicoli, mobili e arredi, impianti fissi, macchine di ufficio) 

detenuti durevolmente (cioè per più di un esercizio): 

- per l’utilizzo nella produzione o nella fornitura di beni o di servizi 

- per il noleggio a terzi 

- per scopi amministrativi 

Beni esclusi: 

Beni di origine biologica (biological assets, IAS 41 – Agriculture) ad esempio 

pecore, alberi da frutto, piantagioni, ecc.) 

Beni in leasing ma solo con riferimento ai criteri per l’identificazione del tipo di 

contratto e al valore di rilevazione iniziale, non invece ad alcune regole di rilevazione 

(es. ammortamento, valutazione) 

Immobili detenuti a scopo di investimento (investment properties disciplinate 

dallo IAS 40), eccetto quelli in corso di realizzazione (IAS 16.5) 

Immobili diversi dai precedenti e destinati alla vendita (IFRS5) 

Diritti minerari (IFRS 6) 

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Rilevazione in bilancio 

secondo i princpi IAS/IFRS 

Regola (IAS 16.7) derivata direttamente dalle indicazioni del framework: 

1. Probabile afflusso di benefici economici futuri all’impresa correlato all’utilizzo 

2. Valutazione attendibile del costo attribuibile al bene 

Discrimine fra immobilizzazioni e costi di esercizio: 

Fissazione di una soglia quantitativa minima a discrezione dell’impresa (ad es. 

effettuazione di raggruppamenti per poste di valore singolo irrisorio) 

Costi da includere nella rilevazione iniziale 

Costi di acquisizione o di realizzazione interna, inclusi i costi per necessità 

ambientali o di sicurezza se connessi alla generazione dei benefici economici futuri (es. 

costi per l’adeguamento di un impianto chimico) tali da determinare flussi differenziali 

Costi incrementativi o di rimpiazzo successivi alla entrata in funzione: 

rispetto della regola generale (modifica apportata dallo IAS 16 revised) eccetto i costi 

di manutenzione relativi a personale, materiale consumabile o piccoli pezzi di ricambio 

(cd. day to day servicing) comunque considerati costi (conforme a PCN n. 16) 



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1) Terreni e fabbricati (Voce B.II.1) 



Rappresentazione 

in stato patrimoniale 

- Terreni (quali pertinenze fondiarie degli stabilimenti, fondi e terreni agricoli, 

moli, ormeggi e banchine, terreni e pertinenze riferite ad autostrade in 

esercizio, cave, terreni estrattivi e minerari, sorgenti); 

- Fabbricati civili (quali immobili destinati ad uso di abitazione civile o ad uso 

alberghiero turistico, termale, sportivo, balneare, terapeutico; 

comprendono, inoltre, i collegi, le colonie, gli asili nido, le scuole materne e 

gli edifici atti allo svolgimento di altre attività accessorie); 

- Fabbricati industriali (quali fabbricati e stabilimenti con destinazione 

industriale, opere idrauliche fisse, silos, piazzali e recinzioni, autorimesse, 

officine, oleodotti, opere di urbanizzazione, fabbricati ad uso 

amministrativo, commerciale, uffici, negozi, esposizioni, magazzini ed altre 

opere murarie ); 

- Costruzioni leggere (quali tettoie, baracche, costruzioni precarie e simili). 

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2) Impianti e macchinario (Voce B.II.2) 

- Impianti generici; 

- Impianti specifici; 

- Altri impianti (quali forni e loro pertinenze); 

- Macchinario automatico e macchinario non automatico; 

3) Attrezzature industriali e commerciali (Voce B.1I.3) 

- Attrezzature (quali di officina, attrezzi di laboratorio, equipaggiamenti e 

ricambi, attrezzatura commerciale e di mensa); 

- Attrezzatura varia, legata al processo produttivo o commerciale 

dell'impresa, completante la capacità funzionale di impianti e macchinario, 

distinguendosi anche per un più rapido ciclo d'usura; comprende 

convenzionalmente gli utensili. 

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4) Altri beni (Voce B.4A) 





- Mobili, arredi - Migliorie a beni di terzi 

- Macchine d'ufficio - beni gratuitamente devolvibili 

- Automezzi - imballaggi da riutilizzare 

5) Immobilizzazioni in corso e acconti (Voce B.II.5) 

- Immobilizzazioni materiali in corso di realizzazione; 

- Anticipi a fornitori per l'acquisizione di immobilizzazioni materiali. 

Detrazione dei fondi ammortamento e dei fondi svalutazione dal valore 

delle corrispondenti voci dell’attivo 

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Terreni e 

fabbricati 

Impianti e 

macchinari 

Attrezzature 

industriali e 

commerciali 

Altri beni 

Classificazione voci IAS rispetto 

all’art. 2424 del codice civile 



Devono essere scisse in due voci: 

- Separando i terreni in quanto non ammortizzabili; 

- Permanendo un’unica voce se la distinta iscrizione del 

valore del terreno non e’ possibile o fornisce risultati 

inattendibili 

La voce può rimanere immutata; 

Nelle note al bilancio va fatta la distinzione in base al 

“component approach” 

La voce può rimanere immutata; 

Nelle note al bilancio va fatta la distinzione in base al 

“component approach” 

Lo IAS 16 non prevede la voce “altri beni” e prevede 

che le immobilizzazioni siano classificate in 

raggruppamenti di beni di SIMILE NATURA E UTILIZZO 

nell’attività di impresa quali, a titolo esemplificativo: 

Aerei, navi, autoveicoli; mobili e attrezzature, 

macchine d’ufficio.



Rilevazione iniziale (1) 

Elementi inclusi nel costo (IAS 16.16-16.22) 

Costo di acquisto - Prezzo pagato al netto di sconti e ribassi 

Costi 

direttamente 

imputabili alla 

messa in uso 

Stima ex ante 

dei costi di 

eliminazione 

- imposte e tasse non deducibili (IVA indetraibile) 

- dipendenti impiegati nella produzione/acquisto 

- costi di preparazione del sito produttivo 

- costi di consegna ed imballaggio 

- costi di installazione e assemblaggio iniziale 

- costi di collaudo al netto dei ricavi di vendita dei campioni 

- costi diretti e indiretti specifici di realizzazione interna 

- Costi di smantellamento e rimozione del bene 

- Costi di ripristino del sito produttivo 

n.b. deve trattarsi di costi a fronte di obbligazioni attuali 

(IAS 37) dell’impresa per l’utilizzo dei beni per scopi diversi 

dalla produzione di scorte (inclusi in tal caso nel valore delle 

scorte secondo il contenuto dello IAS 2 – Inventories) 

Conclusione dei costi di rilevazione iniziale per beni materiali (IAS 16.20) 

Data di ultimazione del bene (momento in cui il bene è pronto per l’utilizzo 

operativo nel modo auspicato dal soggetto operativo aziendale) 

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Esempi di calcolo dei costi delle 

immoblizzazioni 

Un operatore turistico adatta una porzione di terreno per ampliare la propria 

attività commerciale e per fare ciò sostiene costi per rendere l’area 

edificabile (es. disboscamento e movimento terra) 

Domanda: I costi sostenuti devono essere calcolati come incremento del 

valore del terreno o di quello del fabbricato che sarà successivamente 

costruito? 

Risposta: Poiché tali costi sono relativi alla necessità di portare il terreno 

nelle condizioni di utilizzo volute dal management, essi incrementano il 

valore del terreno e non quello del fabbricato 

Di conseguenza si incrementa il valore del terreno (che è un cespite non 

ammortizzabile) e non quello del fabbricato (ammortizzabile) 



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Valutazione successiva 

all’iscrizione iniziale 

Benchmark treatment (IAS 16.30): 

Valutazione al costo (cost model) al netto di ammortamenti e perdite di 

valore accumulate (idem PCN n.16) 

Allowed alterantive treatment: 

costo rideterminato (revaluation model) 

Rideterminazione del valore di iscrizione in base al fair value del bene 

attraverso una stima basata sui valori di mercato alla data di esecuzione 

della rivalutazione a intervalli regolari se il FV diverge significativamente dal 

costo (determinata normalmente ricorrendo a perizie di stima o a modelli di 

valutazione basati su flussi di reddito o costi di sostituzione/ricostruzione) 

Definizione di Fair Value: 

valore al quale un’attività può essere ceduta o una passività estinta in una 

transazione fra parti autonome, consapevoli e disponibili allo svolgimento 

dell’operazione alla data di riferimento del bilancio (valore potenziale di 

realizzo) 

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Valutazione (2) 

Tecniche alternative di effettuazione contabile della rivalutazione: 

Rivalutazione del fondo ammortamento proporzionale a quella subita dal 

costo del bene (consigliata in caso di rivalutazione effettuata attraverso 

coefficienti) 

Eliminazione in contropartita del valore contabile del bene ammortizzato 

(consigliato dallo IAS 16 per la rivalutazione degli immobili) 

Trattamento contabile post-rivalutazione 

Deduzione dal valore rivalutato degli ammortamenti e delle perdite di valore 

successive all’effettuazione della rivalutazione 

Effettuazione di nuove rivalutazioni a intervalli regolari per 

rappresentare la variazione del FV (ogni anno o ogni 3-5 anni a seconda 

della variabilità del FV) 

Confronto con il PCN n. 16: 

rivalutazione ammessa in base a legge o in casi eccezionali 

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Sviluppo del revaluation model 

Condizione per procedere alla rivalutazione: 

Rivalutazione simultanea di tutti beni classificati nella medesima classe omogenea 

al fine di esprimere valori fra loro comparabili 

Ratio (IAS 16.38): 

Evitare rivalutazioni selettive di beni relative a politiche di bilancio 

Trattamento contabile delle variazioni di valore (conforme a PCN n. 16): 

- Incrementi successivi a rivalutazioni: imputazione a conto economico 

complessivo e creazione di una riserva di patrimonio netto negli anni successivi 

- Decrementi successivi a rivalutazioni: 

1) In mancanza di precedenti rivalutazioni: 

imputazione al conto economico nella sezione 1 come costo in mancanza di 

preesistenti correlate riserve di rivalutazione, 

2) In presenza di precedenti rivalutazioni: 

Imputazione della perdita di valore nel prospetto di conto economico complessivo fino 

a concorrenza della riserva precedentemente creata e imputazione dell’eccedenza del 

decremento rispetto alla riserva nel conto economico 

Conseguenze della cessione (conforme a PCN n. 16): 

Trasferimento della riserva da rivalutazione a riserva da utili 



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Esempi di scritture contabili 

1. Rivalutazione netta di 500 (600 impianto e 100 fondo amm.to) 

D A 

Impianti a rivalutazione impianti (O.C.I) | 600 | 600 

O.C.I. a f.do amm.to. Impianti | 100 | 100 

2. Svalutazione eccedente la rivalutazione precedente (es. 700) 

D A 

Diversi a F.do svalutazione | | 700 

O.C.I. impianti | 500 | 

Svalutazione impianti | 200 | 

3. Ripristino di valore successivo alla svalutazione (es. 500) 

D A 

impianti a diversi | 500 | 

a ripristini di valore | | 200 

a Riv.ne Impianti O.C.I. | | 300 



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Ammortamento 

Trattamento contabile dell’ammortamento (depreciation): 

- Imputazione a conto economico 

- Capitalizzazione nel valore di un altro bene (caso delle costruzioni in 

economia) 

Metodologia di effettuazione dell’ammortamento: 

ripartizione del valore ammortizzabile del bene su base sistematica 

lungo la vita utile (intervallo fra l’approntamento per l’uso e la cessione 

o stralcio del bene diverso dalla vita economica) 

Inizio ammortamento: dalla data di completamento o di predisposizione 

per l’utilizzo (possibilità di sospensione dell’ammortamento per inattività) 

Termine ammortamento: dalla data dello stralcio del bene o di 

classificazione dello stesso come disponibile per la vendita secondo il 

principio IFRS 5 

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Piano di ammortamento (1) 

Determinazione del valore da ammortizzare (IAS 16.53) 

Valore del bene (determinato in base al metodo seguito) al netto del valore 

residuo (spesso non significativo e quindi non contato) 

Determinazione del Valore residuo (residual value): 

valore stimato di realizzo del bene alla data di riferimento del bilancio come se lo 

stesso fosse in quel momento alla fine del periodo della sua vita utile per l’impresa (in 

IAS 16 revised) 

N.B. diversità fra il fair value del bene alla data di riferimento del bilancio e il suo 

residual value 

Se fair value > carrying value > residual value: si ammortamento 

Se residual value > carrying value: no ammortamento ma impairment 

Separazione del valore dei terreni da quello dei fabbricati, ammortamento 

separato dei secondi rispetto ai primi (idem per eventuali rivalutazioni) con eccezione 

dell’Ammortamento del solo valore dei terreni relativo ai costi di bonifica iscritti in 

sede di rilevazione iniziale del costo o successivamente per present obligations 



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Piano di ammortamento (2) 

Fattori influenti sulla durata della vita utile del bene: 

- Utilizzo atteso per l’impresa espresso in termini di capacità produttiva; 

- Logorio tecnico (legato ai cicli di utilizzo dell’impianto, ai programmi di 

manutenzione e via dicendo) 

- Obsolescenza tecnica o economica 

- Vincoli giuridici o similari all’utilizzazione del bene 

Ripartizione del valore da ammortizzare nel tempo: 

Adozione di una metodologia di ripartizione del valore del bene coerente con la 

modalità di esaurimento dell’utilità del bene attese dall’impresa 

Tipologie di metodi di ripartizione: 

- a quote costanti (straight-line method) 

- a quote decrescenti (diminishing balance method) 

- in base alle unità prodotte (units of production method) 

Obbligo di revisione sistematica del valore residuo, della durata della vita utile e 

delle modalità di ripartizione del valore in ogni esercizio, con applicazione dello IAS 8 

(modifica di accounting estimates) in caso di modifiche significative di uno dei tre 

elementi sopra indicati 



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Component Approach: 



Ammortamento 

Ammortamento separato di ogni componente (singolo o derivato da 

raggruppamento di parti elementari) avente un costo significativo rispetto al costo 

totale del bene e vita utile diversa rispetto a quella delle restanti componenti 

Vantaggi: 

- differenziazione delle vite utili delle componenti separate 

- minori problemi in merito all’individuazione della natura dei costi di rimpiazzo dei 

componenti di durata inferiore a quella totale del bene di afferenza 

Esempio: La compagnia Aerea Gamma acquista in data 5.01.20XX un aeromobile del 

valore complessivo di € 10 mln. in base alle stime degli amministratori il valore dello 

stesso può essere in elementi aventi vite utili distinte ed ammontare significativo: 

Vita Utile Costo Storico Ammortamento Valore netto 

Motore 10 anni 2,5 mln € 0,25 mln € 2,25 mln € 

Interni 5 anni 1,5 mln € 0,30 mln € 1,20 mln € 

Carlinga 30 anni 6,0 mln € 0,20 mln € 5,80 mln € 

Totale 10,0 mln € 0,75 mln € 9,25 mln € 

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Svalutazione delle immobilizzazioni 

1) Valutazione ordinaria: al costo ammortizzato 

Eccezioni: in caso di non recuperabilità del costo ammortizzato tramite l'uso 

o la vendita dei beni o servizi in cui sono incorporati. In caso di presenza di 

sintomi di difficoltà del recupero del valore netto contabile tramite l'uso, 

obbligo di verifica della eventuale manifestazione di un perdita durevole di 

valore da rilevarsi tramite una svalutazione. 

Il valore d'iscrizione (al costo) delle immobilizzazioni materiali non può 

eccedere il valore recuperabile, definito come il maggiore tra il presumibile 

valore realizzabile tramite alienazione ed il suo valore in uso, per effetto di 

perdite durevoli, vale a dire non legati a situazioni transitorie (differenza 

rispetto agli IAS/IFRS). 

- Il valore realizzabile dall'alienazione è definito come il FAIR VALUE al 

netto degli oneri diretti da sostenere per la cessione stessa. 

- Il valore in uso è definito come il valore attuale dei flussi di cassa attesi nel 

futuro derivanti o attribuibili alla continuazione dell'utilizzo 

dell'immobilizzazione, compresi quelli derivanti dallo smobilizzo della stessa 

al termine della sua vita utile. 



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Eliminazione dal Bilancio 

Fattispecie rilevanti per l’eliminazione: 

1) Cessione del bene (nel rispetto del principio della prevalenza della 

sostanza sulla forma, cioè previa verifica del trasferimento dei rischi e 

dei benefici della proprietà) 

2) Assenza di benefici economici futuri dall’utilizzo del bene o dalla sua 

cessione 

I proventi della cessione non si possono considerare ricavi ma proventi 

Eccezione: beni utilizzati per il noleggio dismessi e classificati come 

disponibili per la vendita, da inserire fra le rimanenze al valore netto 

contabile alla data di cambio di destinazione 

Beni composti da parti componenti di valore identificabile: 

Eliminazione parziale della quota di costo riferita ad una componente del 

bene che viene sostituita e imputazione a conto economico della differenza 

positiva o negativa fra il prezzo di cessione al netto degli oneri diretti e VNC 

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Disclosures 

Informazioni specifiche sul metodo della rivalutazione: 

- Data di effettuazione della rivalutazione 

- Intervento di un valutatore indipendente 

- Metodi ed ipotesi alla base della valutazione 

- Riferibilità o meno della stima a prezzi di mercato 

- Il valore al costo della classe omogenea di beni rivalutati 

- La plusvalenza latente sulla rivalutazione e i vincoli alla sua distribuzione 

Valore contabile dei beni inattivi 

Valore contabile lordo dei beni completamente ammortizzati ed 

ancora in uso 

Valore contabile lordo dei beni non utilizzati ma non ancora inclusi fra quelli 

disponibili per la vendita 

In caso di applicazione della valutazione al costo i casi in cui il fair 

value dei beni sia significativamente diverso 

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IAS 40 – Investment property 

Ambito di applicazione: 

Beni immobili detenuti a scopo di investimento cioè terreni e fabbricati detenuti 

dal proprietario o dall’utilizzatore (in caso di contratto di leasing finanziario o di 

leasing operativo a lungo termine su terreni) per ricavarne proventi o dall’affitto o 

dall’incremento di valore o da entrambi 

Beni esclusi: attività biologiche, diritti minerari e beni in leasing (ad eccezione dei 

criteri di valutazione dei leasing finanziari da parte del locatario e di quelli operativi per 

il locatore) 

Ratio della disciplina separata rispetto agli altri immobili (IAS 40.7): 

Autonomia dei flussi di cassa prodotti da questi beni rispetto a quelli delle altre 

immobilizzazioni materiali dell’impresa 

Esempi di investment property (IAS 40.8): 

- Terreni detenuti con la prospettiva di un guadagno di lungo periodo 

- Terreni senza una destinazione specifica (presunzione di investment prop.) 

- Immobili in corso di realizzazione detenuti a scopo futuro d’investimento (prima in 

IAS 16) 

-Immobili vuoti detenuti allo scopo di essere affittati a terzi 

- Immobili di proprietà o in leasing finanziario e sub-locati in leasing operativo 

-Investment properties di cui sopra detenute in base a un contratto di leasing 

operativo a L.T. 



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Rilevazione in bilancio 

Regola derivata direttamente dal framework (IAS 40.16) : 

1. Probabilità dell’afflusso di benefici economici futuri all’impresa correlati 

all’investment property 

2. Valutazione attendibile del costo attribuibile al bene (normalmente garantita 

dalla presenza di un’operazione di scambio) 

Elementi inclusi nel costo di acquisto (IAS 40.17) 

Costo di acquisto - Prezzo pagato 

Costi direttamente 

imputabili 

all’immobile 

- Parcelle professionali per servizi giuridici (notaio e spese legali) 

- Tasse ed imposte sul trasferimento della proprietà dell’immobile 

- altri costi di passaggio (es. mediazioni immobiliari) 

Elementi esclusi dal costo di acquisto (IAS 40.18-19) 

- Costi di start-up se non necessari a portare l’immobile alle sue potenzialità operative 

- Perdite operative iniziali derivanti dal graduale raggiungimento del livello normale 

di occupazione dell’immobile 

- Ammontari anomali di sprechi di materiali, di ore di lavoro di dipendenti e di altre 

risorse interne necessarie a completare l’immobile 

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Opzione fra due metodi: Fair value model vs. Cost model 

Caratteristiche del Fair value model (IAS 40.33-55): 

- Rilevazione di tutte le investment property al costo iniziale 

- valutazione successiva di tutti gli immobili suddetti (salvo eccezioni) 

in base al fair value di ognuno alla data di riferimento del bilancio 

- FV come valore dell’immobile (solitamente rappresentato dal valore di 

mercato o da algoritmi correlati al valore ai flussi di reddito derivanti 

dall’investimento ) in una transazione fra parti autonome, consapevoli 

e disponibili alla data di riferimento del bilancio senza considerare 

fattispecie particolari di influenza sulle parti né di costi legati alla vendita 

- imputazione a conto economico delle rettifiche nel fair value dei singoli 

immobili 

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Approfondimento di alcuni aspetti della definizione di Fair Value 

- Consapevolezza delle parti: riferita alla natura, alle caratteristiche ed 

agli utilizzi attuali e potenziali dei beni, nonché alla situazione del mercato 

del bene stesso alla data di riferimento del bilancio 

- Volontà del compratore (venditore) a porre in essere la 

transazione:deve trattarsi di compratore (venditore) motivato, ma non 

costretto, a comprare (vendere), e l’acquisto (vendite) non deve poter 

avvenire a qualsiasi prezzo ma a un prezzo che rifletta le condizioni di 

mercato alla data di riferimento del bilancio 

- possibilità (non obbligo) di affidamento della stima a un esperto 

stimatore 

- Presunzione semplice di determinazione attendibile del Fair value (IAS 

40.53) 

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Particolarità del Fair value model 

Gerarchia di fonti per la determinazione del fair value 

1. prezzo corrente di mercato per beni con caratteristiche analoghe (per 

localizzazione e stato d’uso) a quello da valutare 

2. prezzo corrente di beni diversi da quello da valutare previa rettifica degli 

stessi per tenere conto delle differenze riscontrate 

3. prezzi fatti in transazioni su mercati meno attivi per beni di tipo analgo o 

simile ma in ipotesi di invarianza delle condizioni di derivazione dei prezzi fatti 

4. tecniche di valutazione basate sull’attualizzazione di flussi di cassa futuri 

In presenza di differenti stime di fair value (IAS 40.47): 

Se attendibili, selezione della stima maggiormente ragionevole 

In caso di FV inattendibile o indeterminato 

per mancanza di riferimenti diretti o indiretti (IAS 40.53): 

Adozione del Cost model descritto in IAS 16 relativamente al singolo immobile 

In presenza di mercati progressivamente meno attivi (IAS 40.55): 

Mantenimento FV model 



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Esempi di scritture contabili 

1. Iscrizione in bilancio 

D A 

Immobili detenuti a scopo 

di investimento 

a Banca c/c | 900 | 900 

2. Rivalutazione per incremento del fair value 

D A 

Immobili detenuti a scopo a Proventi da variazione | 700 | 700 

di investimento del fair value 

3. Creazione riserva non distribuibile per i proventi non realizzati 

D A 

Utile di esercizio a diversi | 900 | 

a riserva legale | | 45 

a riserva proventi non real. | | 700 

a azionisti c/dividendi | | 155 

3. Svalutazione per decremento del fair value 

D A 

Perdite da variazione fair value a immobili detenuti a 

scopo di investimento 

| 500 | 500 



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Passaggi di categoria per cambi 

di destinazione degli immobili 

Effetti contabili (in caso di adozione del fair value model per i beni 

d’investimento) : 

- Passaggio da immobili d’investimento a immobili occupati dall’impresa o da 

immobili d’investimento a beni merce (IAS 40.57, 40.60): Adozione cost 

model (IAS 2 o 16) in base al FV alla data cambio di destinazione 

- Passaggio da immobili occupati dall’impresa a investimenti (IAS 40.57, 

40.61-62): Adozione fair value model in base al FV alla data del cambio di 

destinazione con evidenziazione delle differenze rispetto al costo in una voce del 

netto patrimoniale e ammortamento dei valori precedenti al cambio di destinazione 

fino a tale data 

- Passaggio da beni merce a immobili d’investimento (IAS 40.57, 40.63) 

Adozione fair value model in base al FV alla data del cambio di destinazione con 

imputazione delle differenze rispetto al costo nel conto economico 

- Passaggio da immobilizzazioni in corso a immobili d’investimento (IAS 

40.57, 40.65): Adozione fair value model in base al FV alla data del cambio di 

destinazione con imputazione delle differenze rispetto al costo nel conto economico 



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Cost model e derecognition 

Caratteristiche del Cost model: 

Definite dallo IAS 16, valutazione al costo di acquisto o di produzione al netto di quote 

di ammortamento e di eventuali perdite durevoli di valore, senza possibilità di utilizzo 

del revaluation model previsto dallo IAS 16 

Storno dal bilancio delle investment property (IAS 40.66): 

- cessione del bene 

- fine dell’utilizzo del bene e correlata perdita dei benefici economici futuri 

da esso attesi 

Trattamento contabile delle differenze fra il valore di cessione o stralcio ed il 

valore contabile: imputazione a conto economico (IAS 40.69) salvo il caso della 

stipula di contratti di leasing finanziario (nessuna rilevazione) e di sale and lease back 

(ripartizione plus-minusvalenza lungo la durata del contratto) 

Scorporo interessi attivi in caso di cessione con pagamento differito oltre i 

normali tempi di incasso 

Applicazione IAS 37 per le passività relative all’immobile mantenute pur in 

presenza della cessione (IAS 40.71) 

Risarcimenti per perdite durevoli di valore (IAS 40.72): imputazione a CE alla 

data di probabile ricevimento degli stessi 



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Informativa di bilancio (disclosure) 

Rinvio alle informazioni richieste dallo IAS 17 in relazione a leasing operativi o finanziari 

relativi ad investment property (IAS 40.74) 

Illustrazione del Criterio seguito per la valutazione delle investment property dalle altre 

(IAS 40.75) 

Criteri di suddivisione degli immobili fra beni di investimento e altri beni 

Esplicitazione del criterio di valutazione seguito per determinare il fair value con particolare 

riferimento ai casi in cui esso non coincide con il market value 

La presenza o meno di una valutazione da parte di un perito indipendente avente una 

riconosciuta e rilevante esperienza tanto in generale quanto con specifico riferimento a valutazioni 

del tipo e in luoghi analoghi a quella oggetto di valutazione 

Gli ammontari inclusi in Ce per: canoni di affitto, costi operativi correlati agli immobili che 

hanno generato redditi e ad immobili che non hanno generato redditi 

Informazioni in merito all’esistenza e all’ammontare di vincoli alla realizzabilità dei beni 

immobili 

Informazioni in merito a significative obbligazioni ad acquistare, costruire o ristrutturare 

immobili di investimento 



31



Ulteriori disclosures 

Informazioni specifiche per il Fair value model (IAS 40.76-77): 

1. Indicazione delle motivazioni alla base della eventuale rappresentazione di leasing 

operativi su terreni e fabbricati come investment property (IAS 40.75, lett. B) 

2. Variazioni del valore della voce immobili d’investimento per effetto (IAS 40.76): 

- degli incrementi di valore suddivisi fra acquisizioni e costi incrementativi successivi 

- degli incrementi derivanti da operazioni di concentrazione aziendale 

- delle cessioni del periodo 

- dell’effetto netto delle rettifiche da adeguamento del Fair value 

- delle differenze di cambio nette derivanti da rettifiche di traduzione dell’investment property 

da una functional currency diversa dalla reporting currency 

- dei passaggi di immobili d’investimento da e a scorte e da e a immobili occupati 

dall’impresa 

- di altre movimentazioni 

3. Rettifiche per evitare doppie contabilizzazioni di componenti di investment property (IAS 

40.77) con particolare rifierimento ai casi di applicazione del cost model per impossibilità di 

determinazione affidabile del Fair value 

4. IAS 40.78: Informazioni in merito alla impossibilità di determinare in modo attendibile 

il fair value, le cause di ciò e la stima dell’intervallo di valori dove lo stesso può collocarsi, 

nonchè informazioni in merito alla cessione di tale categorie di investment property (effettuazione 

della cessione, valore di libro e plus-minusvalenze realizzate) 

32



Ulteriori disclosures 

In caso di applicazione del Cost model (IAS 40.79) 

Piano di ammortamento (vita utile e metodologie di ripartizione) 

Prospetto dei movimenti delle immobilizzazioni indicante: 

- Valore contabile lordo e fondo ammortamento accumulato 

- Variazioni derivanti da acquisti, cessioni e operazioni di combinazione 

aziendale, da rivalutazioni o perdite durevoli di valore imputate a 

patrimonio netto o a conto economico 

- Variazione derivanti da ammortamenti o per differenze di cambio 

originate dalla conversione della moneta operativa nella moneta di 

presentazione, 

- passaggi da e ad altre categorie immobiliari 

- altri movimenti 

Indicazione del fair value delle investment property valutate in base al cost 

model 

33

IAS 17 Leases: Definizione e 

ambito di applicazione 

Definizione di contratto di leasing (IAS 17.4): 

Accordo contrattuale nel quale una parte (Lessor o locatore) conferisce 

alla controparte (Lessee o locatario) il diritto di utilizzare un determinato 

bene per un determinato periodo di tempo a fronte del pagamento di una 

serie di canoni periodici 

Rinvio ad altri principi per la valutazione successiva alla prima 

iscrizione nel bilancio di locatore e locatario dei seguenti contratti 

(IAS 17.2): 

- Immobilizzazioni materiali (IAS 16) 

- Investimenti immobiliari detenuti in leasing dal locatario (IAS 40) 

- Leasing di Attività connesse all’agricoltura o all’allevamento (IAS 41) 



34



Classificazione dei 

contratti di leasing 

Leasing finanziario: 

contratto con cui tutti i rischi ed i benefici connessi alla proprietà del bene 

oggetto del leasing sono sostanzialmente trasferiti al locatario (IAS 17.8) 

Leasing operativo: 

Tutti i contratti diversi da quelli di leasing finanziario 

Tipologie di rischi (IAS 17.7): 

perdite conseguenti all’inutilizzo del bene (ad es. per guasti o 

malfunzionamenti), alla sua obsolescenza tecnologica (produttività ridotta 

rispetto a beni più evoluti) o economica e a fluttuazioni del ciclo 

economico. 

Tipologie di benefici (IAS 17.7): 

prospettive di un conveniente utilizzo del bene durante la sua vita economica 

in termini di flusso di ricavi da esso ottenibili attraverso la vendita degli 

output realizzati o con la cessione del bene o la rivalutazione del suo valore 

residuo 

35



Identificazione dei 

leasing finanziari (1) 

Analisi della sostanza dell’operazione all’inizio del leasing (IAS 17.10), con 

particolare riguardo ai seguenti aspetti (lista non esaustiva): 

1. trasferimento della proprietà del bene al termine del contratto 

2. presenza di patto di riscatto del bene al termine del contratto e ragionevole 

certezza circa il suo esercizio da parte del locatario fin dalla data di inizio 

(inception) del contratto, per la convenienza economica dell’opzione (prezzo di 

riscatto inferiore al fair value attribuibile al bene alla data di esercizio) 

3. durata coincidente con maggior parte della vita economica del bene oggetto 

del contratto anche in mancanza di patto di riscatto; 

4. corrispondenza in sede stipula del contratto fra il valore attuale dei 

pagamenti dovuti per il contratto e il valore del bene locato; 

5. impossibilità di utilizzo del bene locato in modo diverso da quello posto in 

essere dal locatario in assenza di importanti modifiche del bene medesimo 

36



Identificazione dei 

leasing finanziari (2) 

Ulteriori elementi considerabili ai fini della classificazione (IAS 17.11): 

- perdite conseguenti alla rescissione sopportate dal locatario 

- variazioni di fair value del valore residuo a favore/carico del locatario 

- facoltà di continuazione del leasing per un periodo successivo a un canone 

sostanzialmente più basso rispetto alle condizioni di mercato 

Inizio del leasing (IAS 17.4): 

data anteriore fra quella di firma del contratto e quella dell’impegno delle parti sulle 

principali clausole del contratto stesso (n.b. nei leasing finanziari costituisce la data 

rilevante per la determinazione degli importi da rilevare all’attivo e al passivo) 

Decorrenza del leasing (IAS 17.4): 

data dalla quale il locatario è autorizzato a utilizzare il bene oggetto di locazione (n.b. 

data rilevante per la rilevazione del leasing in bilancio) 

Durata del leasing: 

periodo minimo di durata del contratto ivi compreso ogni periodo futuro successivo di 

continuazione del leasing da parte del locatario, in caso di ragionevole certezza alla 

data di stipula del contratto della estensione del contratto a tale periodo successivo. 

37

Particolarità connesse alla 

classificazione dei contratti 

Separata classificazione della componente terreni e della 

componente fabbricati in caso di stipula di un contratto di leasing 

relativo contemporaneamente terreni e fabbricati, per i seguenti motivi: 

1. Differente natura del contratto di leasing sul terreno (operativo) rispetto 

a quello sui fabbricati (finanziario) in caso di mancato passaggio della 

proprietà al termine del contratto 

2. Differenziazione del trattamento contabile del terreno (a vita 

indefinita e non ammortizzabile) da quello del fabbricato (a vita definita e 

quindi ammortizzabile) anche in caso di identificazione di leasing 

finanziario per entrambe le parti del contratto ad essi relative 

Separazione delle due componenti del contratto in proporzione al fair 

value dei terreni e dei fabbricati 

Eccezioni: 

in caso di irrilevanza della componente di valore relativa al terreno 

in caso di leasing relativi a beni detenuti a scopo di investimento valutati 

secondo il criterio del fair value (IAS 40) 



38

Rilevazione iniziale dei 

Finance leases – Locatario (1) 

Prevalenza della sostanza sulla forma (IAS 17.20-21): 

Rilevazioni alla data di inizio del periodo di decorrenza del leasing 

(commencement of the lease): 

Attivo di S.P.: Passivo di S.P. 

| 

bene in leasing | debito vs. locatore per 

| il finanziamento ricevuto 

| 

Valore di iscrizione dell’attività e della correlata passività: 

Minore fra fair value del bene alla data di stipula del contratto 

maggiorato degli eventuali costi diretti iniziali sostenuti dal locatario 

(costi di negoziazione e conclusione del contratto, quali ad es. imposte di 

registro, spese notarili, ecc.) e valore attuale dei pagamenti minimi 

dovuti per il contratto 



39



Nozione di Pagamenti minimi dovuti per il contratto: 

Pagamenti periodici previsti dal contratto, ivi inclusi: 

- Qualsiasi importo garantito al locatore dal locatario o da un terzo a lui 

collegato 

- il prezzo di riscatto, in presenza, alla data di stipula, di una ragionevole 

certezza dell’esercizio del patto di riscatto da parte del locatario 

Elementi esclusi dai pagamenti minimi (IAS 17.4): 

- Canone potenziale di locazione (contingent rents): 

parte del canone variabile perché dipendente da fattori diversi dal 

valore finanziario del tempo (es. per indicizzazione a parametri quali 

tassi di interesse di mercato) 

- costi per servizi (assicurazioni, manutenzioni) o imposte (es. ICI) 

rimborsabili al locatore durante il contratto 

Nozione di valore residuo non garantito 

parte del valore residuo del bene in leasing il cui realizzo non è certo o è 

coperto da garanzia di rimborso prestata da un terzo collegato al locatore 



40



Tassi utilizzati per il calcolo del valore attuale pagamenti minimi: 

1.Tasso di interesse implicito del contratto di leasing, cioè: 

la somma fra il valore 

attuale dei pagamenti 

minimi contrattuali e 

il valore residuo non 

garantito 



TASSO per cui 

E’ UGUALE 

alla somma fra fair value 

del bene in leasing e costi 

accessori iniziali 

Dato ritraibile dai piani finanziari della società di leasing 

2. Tasso incrementale di indebitamento (se indisponibile 1): 

a. Tasso di interesse su un contratto di leasing analogo 

b. Tasso di mercato applicabile al locatario per prendere a prestito 

risorse finanziarie pari a quelle del contratto di leasing per ammontare e 

durata 

41

Valutazione dei Finance leases 

successiva all’iscrizione - Locatario 

Suddivisione dei canoni di leasing pagati in due quote: 

- Quota capitale : riduzione del debito iscritto al passivo 

- Quota interessi : imputazione a conto economico in modo da 

Contingent rents/costi per servizi: 



produrre per ogni esercizio un tasso di interesse 

costante sulla passività residua in c/capitale 

(ammesse forme di approssimazione, IAS 17.26) 

imputazione a CE al momento della manifestazione monetaria 

Ammortamento del bene in leasing: 

in funzione del metodo di ammortamento utilizzato per la categoria di beni 

materiali (IAS 16) o immateriali (IAS 38) di appartenenza, 

Nel caso di assenza di opzione di riscatto, il periodo di ammortamento è 

pari al minore fra la vita utile del bene e la durata del contratto di leasing 

Verifica di perdite di valore: attraverso gli impairment test (IAS 36) 

42

Finance Leases – Locatario - 

Disclosures 

Valore netto contabile di ogni categoria di beni in leasing 

Riconciliazione fra il valore complessivo dei pagamenti minimi contrattuali e il loro 

valore attuale alla data di riferimento del bilancio 

Suddivisione della riconciliazione per i seguenti intervalli temporali: 

1. importi da corrispondere entro l’esercizio successivo 

2. importi da corrispondere nel periodo fra due e cinque esercizi successivi 

3. importi da corrispondere oltre i 5 anni 

Ammontare totale dei canoni di sublocazione ricevibili da parte del locatario alla data 

di riferimento del bilancio in relazione a contratti di sublocazione non disdettabili 

Generale descrizione dei contratti di leasing più importanti in corso con riferimento: 

- al criterio di determinazione dei contingent rent; 

- all’esistenza di rinnovi contrattuali e alla durata degli stessi 

- ai vincoli derivanti dalla stipula dei contratti di leasing 

Informazioni richieste dai principi correlati alla categoria di appartenenza dei beni 

in leasing (IAS 16, IAS 38, IAS 40) e all’esecuzione degli impairment tests (IAS 36) 



43

Esempio di rilevazione di un leasing 

finanziario nel bilancio del locatario 

Ipotesi di partenza: acquisto di un macchinario del valore iniziale di € 1.000.000 

con un contratto di leasing a 5 anni avente il seguente piano finanziario: 

Tasso di 

R.E. 

1. pagamento di rate annuali posticipate 

2. Vita utile: 10 anni 

N. 

Rata 

Importo rata Quota capitale Quota 

interessi 



Debito residuo 

-€ 1.000.000,00 

4,85% 1 € 230.000,00 € 181.528,09 € 48.471,91 -€ 818.471,91 

2 € 230.000,00 € 190.327,10 € 39.672,90 -€ 628.144,81 

3 € 230.000,00 € 199.552,62 € 30.447,38 -€ 428.592,19 

4 € 230.000,00 € 209.225,32 € 20.774,68 -€ 219.366,87 

5 € 230.000,00 € 219.366,87 € 10.633,13 € 0,00 

Totali € 1.150.000,00 € 1.000.000,00 € 150.000,00 

44

Confronto con la normativa italiana: 

bilancio del locatario (1) 

D. Lgs. 6/2003: rappresentazione in bilancio di tutti i contratti di 

leasing (finanziario ed operativo) secondo il metodo patrimoniale e resa 

di informazioni integrative in nota integrativa per i leasing finanziari in 

accezione IAS 17 (ma solo in presenza di patto di riscatto per OIC 1) 

Informazioni Ex art. 2427 c.c., c. 1, p.to 22: 

Prospetto relativi ai contratti di leasing classificabili come finanziari (cioè 

con trasferimento al locatario della parte prevalente dei rischi e dei benefici) 

recante le seguenti informazioni: 

- valore attuale delle rate di canone non scadute determinato utilizzando 

tassi di interesse pari all'onere finanziario effettivo inerente i singoli contratti 

- onere finanziario effettivo attribuibile ai contratti e riferibile all'esercizio 

-ammontare complessivo al quale i beni oggetto di locazione sarebbero 

stati iscritti alla data di chiusura dell'esercizio qualora fossero stati 

considerati immobilizzazioni 

-ammortamenti, rettifiche e riprese di valore di competenza 

dell'esercizio 



45

Confronto con la normativa italiana: 

bilancio del locatario (2) 

Ulteriori informazioni richieste dal Documento OIC 1 

- debito implicito verso il locatore (che sarebbe stato iscritto tra le 

passività), originariamente pari al valore del bene e progressivamente 

ridotto in base al piano di rimborso delle quote di capitale incluse nei 

canoni contrattuali 

- effetto sul risultato dell'esercizio e sul PN in caso di applicazione del 

metodo finanziario ivi incluso l’effetto fiscale 

Contabilizzazione dei contratti di sale and lease back 

Art. 2425-bis, comma 4: 

Obbligo di ripartizione della plusvalenza derivante da operazioni di 

compravendita con locazione finanziaria al venditore lungo la durata del 

contratto di locazione 



46

Attività: 

a) Contratti in corso: 

Tabelle esemplificative da OIC 1 per 

il bilancio del locatario (1) 

Beni in leasing finanziario alla fine dell'esercizio 

precedente, al netto degli ammortamenti complessivi 

pari a € 22.500,00 alla fine dell’esercizio precedente 50.000 

Beni acquisiti in leasing finanziario nel corso dell'esercizio 35.500 

Beni in leasing finanziario riscattati nel corso dell'esercizio -12.450 

Quote di ammortamento di competenza dell'esercizio - 4.275 

Rettifiche/riprese di valore su beni in leasing finanziario - 

Beni in leasing finanziario al termine dell’esercizio, 

al netto ammortamenti complessivi pari a € 27.950 68.775 

b) Beni riscattati 

Maggior valore complessivo dei beni riscattati, determinato 

secondo la metodologia finanziaria, rispetto al loro valore 

netto contabile alla fine dell’esercizio 27.540 



47

c) Passività 



Debiti impliciti per Leasing Finanziari 

(L.F.) alla fine dell'esercizio precedente 



entro esercizio 

successivo 

fra 1 e 5 

esercizi 

oltre 5 

esercizi Totale 

19475 17500 8750 45725 

Debiti impliciti per L.F. sorti nell'esercizio 35500 

Riduzioni per rimborso quote capitale e 

riscatti durante esercizio 

Scadenza 

-12450 

Debiti impliciti per L.F. a fine esercizio 16725 31700 20350 68775 

Effetto complessivo lordo sul patrimonio aziendale alla fine dell’esercizio 

Beni in leasing finanziario al termine dell’esercizio (da tabella sub-a) 68775 

Maggior valore complessivo dei beni riscattati (da tabella sub-b) 27540 

Debiti impliciti per L.F. a fine esercizio (da tabella sub c) -68775 

Totale effetto lordo 27540 

Effetto fiscale (tax rate 31,4% = 27,5% IRES + 3,9% IRAP) -8647,56 

Effetto netto sul patrimonio aziendale alla fine esercizio 18892,44 

48



Effetto sul conto economico 

Storno di canoni su operazioni di leasing finanziario 8.900,00 

Rilevazione degli oneri finanziari su operazioni di leasing finanziario - 2.750,00 

quote di ammortamento: 

contratti in essere (aliquota media 5%) - 4.275,00 

su beni riscattati (aliquota media 5% su maggior valore) - 1.377,00 

rettifiche/riprese di valore su beni in leasing finanziario - 

Effetto sul risultato prima delle imposte 498,00 

Rilevazione dell’effetto fiscale (tax rate 31,4% =27,5% IRES + 3,9% IRAP) - 156,37 

Effetto sul risultato d'esercizio delle rilevazioni delle operazioni di leasing 

secondo il metodo finanziario 341,63 



49

Finance leases – Locatore (1) 

Rilevazione iniziale (prevalenza della sostanza sulla forma) : 

Iscrizione del bene concesso in leasing come credito verso il locatario per 

un ammontare pari al valore dell’investimento netto nel Leasing 

maggiorato di eventuali costi accessori iniziali sostenuti dal locatore 

Nozione di investimento netto nel leasing (IAS 17.4): 

Valore attuale dell’investimento lordo nel leasing scontato in base al tasso 

di interesse implicito del leasing 

Investimento Lordo nel leasing: Somma dei seguenti valori 

- Pagamenti minimi contrattuali (pagamenti periodici + valore residuo 

garantito dal locatario o da un terzo a lui collegato + valore di riscatto se 

ragionevolmente certo l’esercizio del patto di riscatto alla data di stipula del 

contratto) 

- Valore residuo non garantito (con obbligo di revisione annuale 

dell’importo ad esso relativo per riflettere variazioni nella ripartizione dei 

proventi finanziari lungo il contratto, Cfr. IAS 17.41) 



50

Finance leases – Locatore (2) 

Costi diretti iniziali capitalizzabili (IAS 17.38): 

- Commissioni 

- Spese legali 

- Costi sostenuti internamente e direttamente imputabili a negoziazione e 

conclusione del contratto 

N.B. Costi capitalizzabili solo se sostenuti da locatore intermediario 

finanziario 

Scomposizione canoni ricevuti in tre quote: 

1. Rimborso della quota capitale del credito 

2. Proventi per ribaltamento di costi per servizi sostenuti dal locatore 

3. Proventi finanziari calcolati così da riflettere un tasso di interesse 

periodico costante sull’investimento netto residuo del locatore 



51

Finance leases – Locatore – 

particolarità 

Rappresentazione leasing per Locatori-produttori (IAS 17.42-46): 

Separata evidenziazione del provento finanziario realizzato con il leasing e 

dell’utile o della perdita sulla cessione del bene effettuata attraverso la 

locazione finanziaria, cioè 

- Rilevazione del margine positivo o negativo sulla cessione del bene locato, 

pari alla differenza fra 

• ricavo di vendita del bene dato in leasing (espresso dal minore fra Fair 

value del bene concesso in leasing e valore attuale dei pagamenti minimi di 

competenza del locatore in base ad un tasso di tasso di mercato e non a 

quello del contratto se tenuto artificiosamente basso allo scopo di attirare la 

clientela, con conseguente limitazione del ricavo di vendita) 

• il costo del bene venduto (costo bene ceduto in leasing al netto del valore 

attuale del valore residuo non garantito ad inizio decorrenza leasing, se diverso) 

- determinazione dei proventi finanziari del leasing in base al tasso di 

mercato 

-impossibilità di capitalizzazione dei costi accessori iniziali (in quanto 

correlati alla realizzazione delle vendite più che accessori al finanziamento) 



52

Finance leases – Locatore – 

Disclosure 

Riconciliazione fra il valore complessivo degli investimenti lordi in leasing e il valore attuale 

dei pagamenti minimi alla data di riferimento del bilancio 

Suddivisione della riconciliazione per i seguenti intervalli temporali: 

1. importi da riscuotere entro l’esercizio successivo 

2. importi da riscuotere nel periodo fra due e cinque esercizi successivi 

3. importi da riscuotere oltre i 5 anni 

Ammontare totale dei canoni di sublocazione ricevibili da parte del locatario alla data di 

riferimento del bilancio in relazione a contratti di sublocazione non disdettabili 

Ammontare dei proventi finanziari non realizzati (pari alla differenza fra l’investimento lordo e 

l’investimento netto nei leasing) 

Ammontare complessivo del valore residuo non garantito di spettanza del locatore 

Ammontare totale degli accantonamenti relativi ai pagamenti periodici minimi non riscossi 

Quote variabili dei canoni rilevati come ricavi nell’esercizio 

Generale descrizione dei contratti di leasing più importanti in corso 



53

Operating Leases – Locatario 

(1) 

Modalità di rappresentazione (IAS 17.36): 

Rilevazione dei canoni a conto economico come costo ripartito per 

quote costanti durante la vigenza del contratto o con altro metodo 

maggiormente rappresentativo della modalità di godimento dei benefici da 

parte dell’utilizzatore 

Realizzazione del criterio di contabilizzazione tramite iscrizione di ratei o 

risconti (in caso di diversità fra i canoni pagati nell’esercizio e quelli di 

competenza ed a seconda della anticipata o posticipata manifestazione 

rispetto al periodo di maturazione) 

Disclosure: 

Suddivisione dei pagamenti minimi contrattuali relativi a contratti di 

leasing non disdettabili nei seguenti importi: 

1. importi da corrispondere entro l’esercizio successivo 

2. importi da corrispondere nel periodo fra due e cinque esercizi successivi 

3. importi da corrispondere oltre i 5 anni 



54

Disclosure (segue): 

Operating Leases – Locatario 

(2) 

Ammontare totale dei canoni di sublocazione ricevibili da parte del 

locatario alla data di riferimento del bilancio in relazione a contratti di 

sublocazione non disdettabili 

Ammontare dei canoni di locazione e di sublocazione imputati a costo 

nell’esercizio, con evidenziazione separata di pagamenti minimi, quote 

variabili e canoni di sublocazione 

Generale descrizione dei contratti di leasing più importanti in corso con 

riferimento: 

-al criterio di determinazione della quota variabile dei canoni da 

corrispondere; 

-all’esistenza di rinnovi contrattuali e alla durata degli stessi 

-ai vincoli derivanti dalla stipula dei contratti di leasing 



55

Operating Leases - Locatore 

Modalità di rappresentazione (IAS 17.49) 

Rilevazione all’attivo del valore del bene concesso in leasing classificato 

secondo la natura del bene e con maggiorazione per i costi diretti iniziali 

Imputazione a conto economico: 

– del provento relativo al leasing operativo durante la vigenza del 

contratto per quote costanti o con altro metodo più 

rappresentativo della modalità di realizzazione del provento 

- del costo relativo all’ammortamento del bene iscritto all’attivo, 

maggiorato dei costi accessori iniziali (in ossequio alle metodologie di 

ammortamenti di cui agli IASs 16 e 38) per il periodo di durata del 

contratto 

- della svalutazione del costo per perdite di valore (IAS 36) 



56

Disclosure: 

Operating Leases – Locatore 

(2) 

Suddivisione dei pagamenti minimi contrattuali relativi a contratti di 

leasing non disdettabili nei seguenti importi: 

1. importi da incassare entro l’esercizio successivo 

2. importi da incassare nel periodo fra due e cinque esercizi successivi 

3. importi da incassare oltre i 5 anni 

Quote variabili dei canoni rilevati come ricavi nell’esercizio 

Generale descrizione dei contratti di leasing più importanti in corso 



57



Sale and lease back 

transactions (1) 

Schema dell’operazione: 

Cessione di un bene ad un terzo e contemporanea stipula di un 

contratto di leasing a fronte dell’utilizzo dello stesso bene 

Correlazione fra prezzo di cessione del bene e importo dei canoni 

Identificazione della natura del contratto di leasing (finanziario o operativo 

secondo i i criteri indicati dal Principio) 

Rappresentazione della cessione in bilancio (IAS 17.59, 61 e 63): 

1. Leasing finanziari: 

mantenimento del bene nel bilancio del cedente-locatario con rettifica del 

valore di iscrizione per allinearlo al valore di cessione indicato nel contratto di 

lease-back 

differimento della plusvalenza (ricavo di vendita – valore di libro) con 

imputazione a CE durante gli esercizi di durata del contratto (o sulla 

durata residua economicamente utile del bene se significativamente diversa) 

58



Esempi 

Caso n. 1 – rilevazione plusvalenza su sale and lease back finanziario di un fabbricato 

Valore di libro fabbricato (costo 1500 – f.a. 500) 1.000 

Valore di cessione nel contratto di lease-back (pari a fair value) 1.200 

Plusvalenza 200 

Scritture contabili: 1. all’inizio del contratto 

Diversi a Diversi 

Crediti finanz. vs. soc. di leasing 1.200 | 

Fabbricati 200 | 

a debiti finanziari | 1.200 

a risconti passivi | 200 

2. Effetto della differenza fra ammortamento della rivalutazione cespite su 

vita utile (anni 25) e ripartizione plusvalenza su durata contratto (anni 10) 

Ammortamento fabbricati a fondo ammortamento fabbricati 8 | 8 

Risconti passivi a plusvalenze sale & lease-back 20 | 20 

3. Ammortamento bene e ripartizione plusvalenza su vita utile (es. anni 25) 

Ammortamento fabbricati a fondo ammortamento fabbricati 8 | 8 

Risconti passivi a plusvalenze sale & lease-back 8 | 8 

59



Esempi 

Caso n. 2 – rilevazione minusvalenza su sale and lease back finanziario 

immobile 

Valore di libro immobile 1.000 

Valore di cessione immobile (pari a fair value) 800 

Minusvalenza 200 

Scritture contabili 


Crediti finanziari 800 | 

Minusvalenze 200 | 

a debiti finanziari | 800 

a Fabbricati | 200 

60



Esempi 

Caso n. 3 

rilevazione minusvalenza su sale and lease back finanziario di immobile nel caso di 

1. Prezzo di cessione (700) inferiore al valore di mercato (800) ed al valore di libro 

(1.000) dell’immobile 

2. Futuri canoni di locazione inferiori a quelli di mercato 

Minusvalenza da rilevare immediatamente 1.000 – 800 = 200 

Minusvalenza da differire per la durata del contratto 

oppure lungo il periodo di ammortamento del cespite 800 – 700 = 100 



Crediti finanziari 700 | 

Minusvalenze 200 | 

Risconti attivi 100 | 

a Debiti finanziari | 700 

a Fabbricati | 300 

61



Sale and lease back 

transactions (2) 

2. Leasing operativi: 5 casi (implementation guidance IAS 17) 

a) Se Px vendita è maggiore del valore di libro e pari o inferiore al Fair 

value: rilevazione immediata a CE della plusvalenza sul valore di libro 

b) Se Px vendita è minore del valore di libro e pari o inferiore al Fair 

value: rilevazione immediata a CE della minusvalenza sul valore di libro 

c) Se Px vendita è inferiore al valore di libro ed inferiore al Fair value (ma 

la differenza è compensata da canoni inferiori a quelli di mkt): differimento e 

ripartizione della minusvalenza sul valore di libro lungo la durata contratto 

d) Se Px vendita è superiore al Fair value a sua volta superiore al valore 

di libro: differimento e ripartizione della differenza fra prezzo di vendita e FV 

su durata contratto (excess profit) e rilevazione immediata a conto economico 

della pluvalenza fra FV e valore di libro 

e) Se Px vendita è superiore al Fair value a sua volta pari al valore di 

libro: differimento e ripartizione della differenza fra prezzo di vendita e 

FV/valore di libro su durata contratto 

62

Esempi di contabilizzazione 

Caso a (prezzo vendita e fair value pari 1.200, valore di libro 1.000) 

Crediti diversi a diversi 1.200 | 

a immobili | 1.000 

a plusvalenze | 200 

Caso b (prezzo vendita 900, fair value pari 1.000, valore di libro 1.000) 

Diversi a immobili | 1.000 

Crediti diversi 900 | 

minusvalenze 100 | 

Caso c (prezzo vendita 900, valore di libro e FV 1.000 ma canoni inferiori a mercato) 

diversi a Immobili | 1.000 

Crediti diversi 900 | 

Risconti attivi 100 | 

Caso d (prezzo vendita 1.300, fair value pari 1.200, valore di libro 1.000) 

Crediti diversi a diversi 1.300 | 

a immobili | 1.000 

a plusvalenze | 200 

a risconti passivi | 100 



63



Prima Applicazione 

Obbligo di applicazione retroattiva del principio IAS 17 

Implicazioni 

1. Identificazione della natura del leasing 

2. In caso di leasing finanziario 

– iscrizione all’attivo del bene al netto degli ammortamenti maturati 

– iscrizione al passivo del valore del debito residuo in linea capitale 

– stanziamento delle imposte differite sulla differenza fra il valore 

iscritto all’attivo e quello iscritto al passivo 

– Imputazione della differenza (al netto delle imposte differite) ad una 

riserva di patrimonio netto 

3. In caso di sale and lease-back di natura finanziaria 

verifica delle modalità di contabilizzazione della eventuale plusvalenza da 

cessione all’intermediario finanziario 

64

Esempio di prima applicazione 

Si ipotizzi che il contratto di cui all’esempio di pagina 13 all’1.01.2004 (data di 

inizio applicazione dei principi IAS IFRS) sia giunto alla fine del 4° anno e sia stato 

contabilizzato secondo il metodo patrimoniale (imputazione a conto economico dei 

canoni). 

Rettifiche da operare: 

1. Iscrizione all’attivo del valore del bene (1.000.000) e del fondo ammortamento 

accumulato (400.000) 

2. Iscrizione al passivo del debito residuo in conto capitale (€ 219.366,87) 

3. Stanziamento imposte differite ad aliquota 31,4% (€ 104.535,84) 

4. Iscrizione della differenza fra il valore netto contabile, il debito residuo e le imposte 

in una riserva da prima applicazione IFRS (€ 176.097,29) 


Fabbricati in leasing a diversi 1.000.000 | 

a f.a. fabbricati in leasing | 400.000,00 

a debiti su leasing in corso | 219.366,87 

a Fondo Imp. Differite | 119.518,80 

a Riserva da prima appl.ne IFRS | 261.114,33 



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Lezioni 4-5-6 - IAS 16-17-40 - Economia

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