La stima dei costi in edilizia

24/09/2004
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La stima dei costi in edilizia
1. Il costo di produzione (promotore)
2. Il costo di costruzione (costruttore)
3. Il costo tecnico (costi variabili di cantiere)
Costo di produzione
Costo di costruzione
Costo tecnico
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Il costo di produzione
C = Ca + Cc + St + On + Sg + I + Tr + Sc + Up
Dove:
C Costo di produzione
Ca Costo dell’area edificabile
Cc Costo di costruzione
St Onorari e spese tecniche
Sg Spese generali
On Oneri concessori
I Interessi sul capitale finanziario
Sc Spese di commercializzazione
Tr Tributi
Up Utile dell’imprenditore promotore
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Dove:
Il costo di costruzione
Cc = Sa + M + Nt + Sg + Uc
Cc Costo di costruzione
M Materiali
Nt Noli e trasporti
Sg Spese generali di sede e di cantiere
Uc Utile dell’imprenditore costruttore
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Dove:
Ct Costo tecnico
Sa Salari
M Materiali
Il costo tecnico
Ct = Sa + M + Nt
Nt Noli e trasporti
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La stima ex-ante dei costi in edilizia
Sintetico
Confronto diretto
mediante opportuni
parametri
Tipo di procedimento
Misto
Individuazione del
tipo edilizio
campione
Scomposizione in
elementi funzionali
(componenti
costruttive)
Stima
dell’incidenza dei
singoli elementi
funzionali
Analitico
Scomposizione dell’opera
in lavorazioni (Computo
metrico estimativo)
Scomposizione delle
lavorazioni in fattori
elementari (Analisi dei
prezzi)
Valutazione di ciascuna
lavorazione
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La stima ex-ante dei costi ed il livello progettuale
(l.n. 109/1994 - Merloni”
Tipo di
progetto
Preliminare
Definitivo
Esecutivo
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Stima del
costo
Sintetica/Mista
Analitica
Analitica
Documento
Preventivo
sommario
Computo
metrico
estimativo
Computo
metrico
estimativo
Finalità
Fattibilità
amministrativa e tecnica
Rilascio di
autorizzazioni ed
approvazioni
Determinazione in ogni
dettaglio di lavori e
costi
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Tre fasi:
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La stima sintetica dei costi in edilizia
1. Scelta del campione di edifici di riferimento di costo noto;
2. omogeneizzazione temporale dei costi;
3. scelta del parametro tecnico di misura della consistenza;
4. confronto del progetto con il campione.
Il confronto può avvenire con:
1. proporzione;
2. regressione semplice;
3. regressione multipla.
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Le fonti di dati sui costi di costruzione
Fonti dirette:
1. Imprese di costruzioni;
2. Stazioni appaltanti;
3. Committenti privati.
Fonti indirette:
1. Camere di commercio, Istat;
2. Associazioni dei costruttori;
3. Ordini professionali (Milano)
4. Osservatorio del Ministero LL.PP.
5. Pubblicazioni varie (Consulente Immobiliare)
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Il costo di costruzione di un fabbricato
Dimensione: 8400 mc
Alloggi: 24
Superficie: 2.400 mq
Costo (Euro correnti)
Anno Costo totale Costo per mc Costo per locale Costo per mq
teorico abitabile
1980 585.305 70 5.853 244
1985 1.058.610 126 10.586 441
1990 1.436.037 171 14.360 598
1995 1.724.421 205 17.244 718
2000 1.920.460 229 19.205 800
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L’attualizzazione di costi di costruzione
Ca =
Cs
Ia
Is
Ipotesi:
Ca: Costo attuale (2002)
Cs: 800 E/mq (2000)
Ia: 115,3 (2002)
Is: 107,7 (2000)
Dove:
Ca: Costo attuale
Cs: Costo storico
Ia: Indice attuale
Is: Indice storico
115,
3
Ca = 800 = 856 E /
107,
7
mq
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Indici per l’attualizzazione dei costi
INDICI ISTAT: Numeri indici del costo di costruzione di un fabbricato residenziale (dati ISTAT)
Anni Gennaio Febbraio Marzo Aprile Maggio Giugno Luglio Agosto Settembre Ottobre Novembre Dicembre Media annua
(base 1980 = 100)
1990 251,5 253,9 255,6 256,4 259,8 260,5 263,1 263,8 264,4 265,3 269,0 269,4 261,1
(base 1990 = 100)
1991 103,4 103,9 104,1 104,3 105,7 110,2 110,5 110,6 110,7 110,8 111,9 111,9 108,2
1992 112,4 112,6 113,2 113,3 113,6 113,7 113,7 113,8 113,9 114,2 114,2 114,4 113,6
1993 115,6 116,0 116,1 116,5 116,6 116,8 116,9 116,9 117,1 117,2 117,2 117,3 116,7
1994 120,0 120,3 120,6 120,9 120,9 120,9 121,0 121,2 121,4 121,5 120,4 120,7 120,8
1995 121,3 121,6 122,3 122,7 123,4 123,8 123,7 123,8 124,0 123,9 123,9 123,9 123,2
(base 1995 = 100)
1996 100,5 100,6 100,7 100,7 100,8 101,0 102,4 102,4 102,7 102,9 102,9 103,4 101,8
1997 103,4 103,1 103,4 103,5 103,5 103,6 104,9 105,0 105,2 105,3 105,4 105,3 104,3
In seguito all'introduzione dell'IRAP ed alla soppressione di alcuni contributi sociali, l'ISTAT ha elaborato un apposito coefficiente di raccordo (pari a 1,0285) per il calcolo delle variazioni percentuali fra gli indici decorrenti dal
gennaio 1998 con quelli precedenti
1998 101,9 102,0 102,5 102,5 102,5 102,7 102,9 103,4 103,4 103,6 103,7 103,6 102,9
1999 103,6 103,7 103,8 104,3 104,5 104,6 104,8 104,9 105,0 105,2 105,4 105,6 104,6
2000 106,6 106,8 107,0 107,1 107,2 107,7 107,8 108,0 108,3 108,5 108,7 108,9 107,7
2001 109,6 109,5 109,8 109,8 110,0 110,1 110,4 110,6 110,8 110,8 111 111 110,3
2002 114,1 114,2 114,3 114,5 114,6 114,8 115 115,1 115,3 115,3
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I parametri tecnici per il confronto
EDIFICI RESIDENZIALI PRIVATI
1. Superficie (lorda o utile)
2. Volume v.p.p.
3. Vani
4. Alloggi
EDILIZIA PRODUTTIVA
1. Superficie (lorda o utile)
2. Volume (lordo o utile)
EDIFICI SPECIALI
1. Autorimesse – posti auto
2. Alberghi – camere o posti letto
3. Cinema – posti spettatore
OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA
1. Strade – superficie o lunghezza (mq, ml)
2. Illuminazione pubblica – punti luce
3. Reti tecnologiche (energia elettrica, gas, acqua) – lunghezza della rete (ml)
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L’incidenza della componenti funzionali
nel costo di costruzione
(edificio residenziale)
GRUPPI DI LAVORAZIONI INCIDENZA PERCENTUALE
01 Scavi e rinterri 1,02%
02 Opere in c.c.a. 8,41%
03 Vespai e sottofondi 1,01%
04 Isolamento e impermeabilizzazioni 4,23%
05 Murature e tavolati 18,12%
06 Intonaci 9,18%
07 Canne e fognature 1,93%
… …… …
15 Impianto elettrico 5,49%
Totale 100,00%
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I procedimenti misti per la stima
del costo di costruzione
Fasi del procedimento:
1. Individuazione ed analisi del tipo edilizio campione
2. Disaggregazione dell’organismo edilizio nelle varie componenti
costruttive designate “elementi funzionali”
3. Stima del costo di costruzione
4. Stima dei costi parametrici delle componenti costruttive
5. Stima delle incidenze delle varie voci di costo
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La stima analitica del costo di costruzione
Con il computo metrico estimativo (CME) il costo di costruzione si determina:
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Dove:
Cc
∑
= i
qi
pi
q i: Quantità della lavorazione i.
p i: prezzo unitario della lavorazione i.
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La stima analitica del costo di costruzione
Le fasi del computo metrico estimativo (CME):
A. COMPUTO METRICO (determinazione di q i)
1. Identificazione di tutti gli elementi costruttivi che compongono
l’opera (classificazione)
2. Attribuzione a ciascuno di essi della corrispondente quantità
espressa nell’unità di misura competente (misurazione)
B. ANALISI PREZZI (determinazione di p i)
1. Determinazione delle quantità di ciascun fattore produttivo
necessario alla realizzazione delle singole lavorazioni finite
2. Applicazione a tali quantità dei rispettivi prezzi unitari
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La classificazione
Scomposizione del sistema costruttivo in parti fisiche al fine di
associare in maniera univoca la descrizione qualitativa del
prodotto edilizio e la sua precisa quantificazione:
1. calcolare la quantità dei singoli elementi;
2. valutarne il costo.
Sulla base della classificazione saranno redatti:
1. gli articoli di capitolato recanti le specifiche tecniche;
2. l’elenco voci del CME a cui faranno riferimento misurazioni
e prezzi unitari.
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La classificazione per funzioni
(UNI 8290)
Si articola in:
1. classi di unità tecnologiche
2. elementi tecnici
Unità tecnologica: è il “raggruppamento di funzioni, compatibili
tecnologicamente, necessarie per l’ottenimento di prestazioni prestabilite”.
Problemi legati all’utilizzo di questa classificazione:
1. le funzioni degli elementi tecnici si riflettono sui costi in maniera indiretta,
attraverso i costi dei singoli fattori produttivi afferenti alla loro
realizzazione e necessari ad ottenere il livello di prestazione richiesto;
2. Interferenze che si vengono a cerare nella computazione a causa della
coesistenza, nelle singole classi di elementi, di categorie di lavoro diverse.
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0. LAVORI PREPARATORI
0.1. Demolizioni
0.2. Scavi
0.3. Rinterri
0.4. Rilevati
0.5. Ponteggi
1. STRUTTURE PORTANTI
1.1. Strutture di fondazione
1.2. Strutture di elevazione
1.3. Strutture di contenimento
2 . C H IU S U R E
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Schem a generale di classificazione UNI
2.1. Chiusure verticali
2.2. Chiusure orizzontali inferiori
2.4. Chiusure superiori
3. PARTIZIONI INTERNE
3 .1 . P a rtiz io n i in te rn e v e rtic a li
3 .2 . P a rtiz io n i in te rn e o riz z o n ta li
3 .3 . P a rtiz io n i in te rn e in c lin a te
4. PARTIZIONI ESTERNE
4.1. Partizioni esterne verticali
4.2. Partizioni esterne orizzontali
4.3. Partizioni esterne inclinate
5. IMPIANTI DI FORNITURA DEI SERVIZI
5.1. Impianti di climatizzazione
5.2. Impianti idrosanitari
5.3. Impianti di smaltimento liquidi
5.4. Impianti di smaltimento aeriformi
5.5. Impianti di smaltimento solidi
5.6. Impianti di distribuzione del gas
5.7. Impianti elettrici
5.8. Impianti di telecomunicazione
5.9. Impianti fissi di trasporto
6 . IM P IA N T I D I S IC U R E Z Z A
6.1. Impianti antincendio
6.2. Impianti di messa a terra
6.3. Impianti parafulmine
6.4. Impianti antifurto e antintrusione
7. ISOLAMENTI E IMPERMEABILIZZAZIONI
7.1. Isolamenti termici
7.2. Isolamenti acustici
7.3. Isolamenti antincendio
7.4. Barriera vapore
7 .5 . Im p e rm e a b iliz z a z io n i
8. OPERE DI FINITURA
8.1. Intonaci e gessi
8.2. Pavimenti e sottofondi
8.3. Rivestim enti
8.4. Zoccolatura
8.5. Cicli protettivi
8 .6 . T ra tta m e n ti s u p e rfic ia li
9. ATTREZZATURE INTERNE
9.1. Arredo domestico
9.2. Blocco servizi
10. ATTREZZATURE ESTERNE
10.1. Arredi esterni collettivi
1 0 .2 . A lle stim e n ti in te rn i
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La classificazione per materiali e lavorazioni
1. Le opere vengono distinte facendo riferimento diretto all’organizzazione del cantiere
edile.
2. Le opere sono raggruppate sulla base delle categorie di lavoro collegate ai singoli
operatori che intervengono nel processo.
3. Realizza una corrispondenza diretta tra gli elementi della classificazione e gli
elementi fisici della costruzione;
4. Pone in relazione questi ultimi con i singoli fattori di produzione.
Definizione di voci (o articoli): gli oggetti o le parti convenzionali assunte a base della
misurazione, così come provengono dal tipo di classificazione adottato.
1. Gli articoli sono costituiti da tre parti:
1. Descrizione della lavorazione;
2. Quantità della lavorazione;
3. Unità di misura adottata.
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La classificazione per materiali e lavorazioni
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1. OPERE DA IMPRENDITORE EDILE
Demolizioni
Scavi
Calcestruzzi, acciaio, casseri
Murature
Solai
Soffittature
Intonaci
…….
Pavimenti
Rivestimenti
Assistenze murarie
2. OPERE COMPLEMENTARI
Opere da lattoniere
Opere da falegname
Opere da fabbro
Opere da vetraio
Opere da verniciatore
3. IMPIANTI TECNOLOGICI
Impianto idrosanitario
Impianto del gas2
Impianto elettrico
…….
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La misurazione
1. La misurazione va eseguita secondo NORME in genere
legate a usi locali e raccolte presso le Camere di Commercio,
che è opportuno inserire nel capitolato speciale.
2. Una norma di misurazione deve contenere:
1. grandezza geometrica e fisica
2. unità di misura
3. modalità di misurazione
4. oneri particolari
5. esclusioni
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Scopo della norma di misurazione
1. Semplificare i tipi di misurazione più
ricorrenti;
2. rendere la misurazione più velocemente
aggiornabile nel caso intervengano piccole
varianti;
3. permettere una generale interpretabilità delle
procedure di calcolo ad uso di altri utilizzatori
del computo metrico, (tecnici di cantiere,
costruttori, committenti, fornitori).
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Alcuni esempi di norme di misurazione I
Scavi. La misurazione degli scavi si effettua a volume: per gli scavi di sbancamento con il metodo delle sezioni ragguagliate; per gli
scavi di fondazione moltiplicando la base fondale per la sua profondità senza tener conto nè di scarpe nè dell'aumento di volume
delle terre. Nei prezzi degli scavi si intende compreso e compensato il rinterro dei vani risultanti tra i paramenti murari e le
scarpate nonché l'onere per la realizzazione delle normali sbadacchiature.
Demolizioni. I prezzi delle demolizioni si applicano ai metri cubi di volume effettivo delle murature da demolire e comprendono gli
oneri per l'accatastamento e il trasporto a rifiuto dei materiali. Nel caso di demolizioni che interessino interi fabbricati, il prezzo
può essere definito a metro cubo vuoto per pieno.
Murature. Le murature si misurano a volume o a superficie, secondo la categoria, in base a misure prese sul vivo dei muri. Le murature
di spessore superiore a 15 centimetri e quelle portanti in generale sono misurate in metri cubi. Le tramezzature sono misurate in
metri quadrati. Saranno dedotti tutti i vuoti di luce superiore a 1,00 metri quadrati nel piano della muratura e i vuoti per
canalizzazione e canne fumarie di sezione superiore a 0,25 metri quadrati. Nei prezzi unitari delle murature si intende compreso
ogni onere per formazione di spalle, sguinci, canne, spigoli, strombature, incassature per imposte di archi, volte e piattabande.
Cornici, cornicioni e lesene sono computate a volume effettivo se di aggetto superiore a 5 centimetri.
Strutture in cemento. I getti in conglomerato per opere in cemento armato di qualsiasi natura e spessore sono valutati per il loro
volume effettivo senza detrazioni del volume del ferro. I casseri sono misurati in base alla effettiva superficie bagnata del getto.
Nel prezzo dei casseri si intendono compresi, oltre alla loro formazione e disfacimento, anche il consumo e lo sfrido di tutti i
materiali impiegati. Il ferro per cemento armato è valutato in base ai dati di progetto applicando il peso teorico; nel suo prezzo
sono compresi trasporto, avorazione, posa in opera, sfrido, e filo di ferro per legature.
Solai. Qualunque tipo di solaio è misurato in metri quadrati di superficie netta interna dei vani coperti, misurata tra le murature al
grezzo. I solai interamente in calcestruzzo senza laterizio sono valutati a metro cubo come ogni altra opera in cemento armato.
Nel prezzo dei solai in laterocemento sono comprese casseforme, impalcature di sostegno, il conglomerato, i laterizi, l'acciaio
nonché ogni opera e materiale per dare il solaio pronto per la pavimentazione e l'intonaco. Nel prezzo dei solai in legno resta
escluso solo il legname per le travi principali ed è invece compreso ogni altro onere per dare il solaio completo.
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Alcuni esempi di norme di misurazione II
Tetti. I tetti e i manti di copertura si misurano in base all'effettiva superficie delle falde computate a metro quadrato con deduzione dei
vani superiori a 1,00 metri quadrati. Nei tetti in legno si intendono comprese fornitura e posa dei gattelli della reggia e della
chioderia. Sono escluse converse, scossaline, cuffie, catene, staffe ecc..
Pavimenti. I pavimenti sono valutati per metro quadrato di superficie delimitata dalle pareti intonacate. Dal prezzo del pavimento è
escluso il sottofondo che è pagato a parte per il suo volume effettivo.
Intonaci. Gli intonaci sono misurati nella loro superficie ultimata senza tener conto di risalti, lesene e simili le cui superfici laterali sono
valutate solo se la loro larghezza supera i 5 centimetri. Sono dedotte le aperture superiori a 1,00 metri quadrati. Gli intonaci
esterni sono valutati vuoto per pieno nella proiezione sul piano verticale, intendendosi valutate in questo modo le sporgenze e le
rientranze fino a 25 centimetri dal piano delle murature esterne.
Tinteggiature. Le tinteggiature interne ed esterne per pareti e soffitti sono in generale misurate con le stesse norme sancite per gli
intonaci. Nei prezzi delle tinteggiature, coloriture e verniciature sono comprese l'eventuale raschiatura e stuccatura delle superfici
nonché gli oneri per mezzi d'opera, trasporto, sfilatura e rinfilatura degli infissi ecc.
Lavori in pietra. La pietra da taglio da pagarsi a volume, è sempre valutata a metro cubo al volume del minimo parallelepipedo retto
rettangolare circoscrivibile a ciascun pezzo. Le lastre, i lastroni e altri pezzi da pagarsi a superficie sono valutati in base al
minimo rettangolo circoscrivibile. Nei prezzi si intendono compresi gli oneri per il trasporto in cantiere e, qualora prevista, per la
posa in opera comprendente accessori meccanici (zanche, chiavelle, spinotti), opere di scalpellatura e riduzioni di muratura
restando comunque escluse le assistenze dello scalpellino o di altri specialisti.
Impianti tecnologici. Gli impianti elettrici si computano a punto luce con prezzi variabili in funzione delle varie tipologie: a
interruzione, a commutazione, a deviazione, prese luce, campanelli. Si computano sempre ad unità citofoni, serrature elettriche,
suonerie e prese telefoniche o televisive. Gli impianti idraulici sono da computarsi generalmente a peso a esclusione delle
tubazioni non metalliche che si misurano a metro lineare e ai pezzi speciali (raccordi, giunti, curve, ispezioni, sifoni) che si
conteggiano separatamente. Il prezzo unitario comprende sempre le sagomature di tracciato o di imbocco delle tubazioni, le
saldature e ogni altro magistero relativo alla corretta installazione mentre può comprendere o meno gli accessori di rubinetteria.
L'assistenza e l'opera muraria per la posa degli impianti vari e dei loro accessori sono espresse in valori percentuali sui costi dei
rispettivi impianti tecnologici e comprendono lo scarico, il sollevamento e il trasporto al luogo di installazione delle forniture da
installare nonché le opere murarie occorrenti.
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L’analisi dei prezzi
L’analisi dei prezzi è basata sulla scomposizione delle
lavorazioni in fattori elementari
1. Determinazione del costo tecnico: CT = Sa + M + Nt
2. Stima di Sg (15% CT) e Uc (10% CT+Sg)
Analisi dei prezzi di un pavimento in ceramica (mq)
Fattori elementari U. di m. Quant. Prezzo Importo
euro euro
Piastrelle mq 1,00 4,30 4,30
Malta mc 0,01 62,00 0,62
Cemento q 0,01 8,00 0,08
Operaio specializzato h 0,50 18,10 9,05
Operaio comune h 0,50 15,50 7,75
Totale 21,80
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Un esempio di CME
Descrizione U. di m. Quant. Prezzo Importo
1 Formazione di intonaco
rustico tirato a frattazzo…
2 Ripristino di elementi
sporgenti quali cornici…
3 Restauro di chiavi di volta
lapidee…
mq 350 13,00 4.550,00
ml 77 35,00 2.695,00
n. 6 400,00 2.400,00
TOTALE 9.645,00
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