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VIVERE IN CONDOMINIO ... CHE STRESS! FAC_SIMILE DI REGOLAMENTO DI CONDOMINIO CAPO 1ª - DISPOSIZIONI GENERALI ED ELEMNTI COMUNI ART. 1 - Le norme contenute nel presente Regolamento disciplinano il Condominio degli alloggi del fabbricato sito in _______________ in Via ___________________ ART. 2 - Sono oggetto di proprietà comune dei condomini dell’edificio, oltre alle parti indicate dall’Art. 1117 del Codice Civile, quant’altro serve all’uso ed al godimento comune. ART.3 - Agli effetti di Legge viene allegata al presente Regolamento, di cui forma parte integrante, la tabella “All. N. 1” sulla quale è riportata l’entità delle quote di comproprietà di ciascun Condomino, espressa in Millesimi. Tale espressione Millesimale è ragguagliata a quella dell’intero edificio sulla base dei conteggi e del prospetto redatta dall’Ing. ________________________. ART. 4 - È vietato occupare i locali e gli spazi di proprietà ed uso comune con costruzioni od altro, anche se di carattere provvisorio, a meno che non si debbano eseguire lavori riguardanti gli appartamenti ed i locali dei singoli Condomini, nel qual caso l’occupazione deve essere limitata al tempo ed allo spazio strettamente necessari e non deve impedire l’uso dei detti locali e spazi da parte di altri Condomini. Di tale occupazione va dato tempestivo avviso all’Amministratore ai fini dell’osservanza dei suddetti limiti e condizioni. ART. 5 - La facoltà di sopraelevare (ove prevista) può essere esercitata dai Condomini proprietari dell’ultimo piano o da chiunque altro Condomino che ne acquisti la disponibilità dall’avente diritto. Analoga facoltà compete al proprietario esclusivo del lastrico solare ed al proprietario della terrazza contigua al proprio appartamento. Chi intende sopraelevare deve presentare all’Amministratore del Condominio almeno tre mesi prima della data di inizio dei lavori, copia del progetto tecnico, regolarmente approvato dagli organi competenti per l’esame ai fini di eventuali opposizioni da parte dei Condomini interessati, ai sensi dell’Art. 1127 del C.C. Entro breve termine, e comunque non oltre 30 giorni dalla data di ricezione del suddetto progetto, l’Amministratore deve invitare i Condomini interessati a prenderne visione. Tutte le parti della sopraelevazione che per L’Art.1117 del C.C. sono da ascrivere alle “parti comuni” del fabbricato o che comunque servano all’ uso comune, da chiunque pagate o costruite, diventano di proprietà comune. Chi sopraeleva deve corrispondere ai Condomini dei piani sottostanti l’indennità di cui all’ultimo comma dell’Art.1127 del C.C. ART. 6 - I Condomini non possono apportare innovazioni ne modificazioni alle cose comuni, anche se in corrispondenza delle singole proprietà individuali, se non previa deliberazione dell’Assemblea dei Condomini, approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al Condominio ed i due terzi del valore dell’edificio ai sensi del 5° comma dell’Art. 1136 del C.C. La violazione di questo divieto comporta l’obbligo di riduzione in pristino delle cose modificate ed il risarcimento dei danni. Qualora le innova- 30 IL REGOLAMENTO zioni o modificazioni come sopra approvate importino una spesa molto gravosa od abbiano carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni ed all’importanza dell’edificio e consistano in opere suscettibili di Utilizzazione separata, i Condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei Condomini che l’hanno deliberata od accettata intendano sopportarne integralmente la spesa. I Condomini ed i loro eredi o aventi causa possono in qualunque tempo partecipare ai vantaggi dell’innovazione o modificazione suscettibile di utilizzazione separata, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione delle opere nella misura del beneficio che ne ricevono, ai termini dell’Art.1123 del C.C. ART. 7 - Ogni Condomino è obbligato ad eseguire nel proprio alloggio e locali le riparazioni occorrenti che, non eseguite, possano danneggiare le parti comuni o le proprietà dei singoli Condomini. Egli deve consentire, a richiesta dell’Amministratore e previo congruo preavviso, l’accesso nell’interno degli alloggi e dei locali di sua proprietà perché si possa procedere alle opportune ispezioni riguardanti i lavori da farsi od in corso di esecuzione sulle parti comuni del fabbricato, tanto nell’interesse del singolo Condomino che dell’intero Condominio. CAPO 2° RIPARTIZIONE DELLE SPESE ART. 8 - Ciascun Condomino deve contribuire alle spese di conservazione e di manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni nonché alle spese di amministrazione del fabbricato ed a quelle riguardanti le innovazioni ed il funzionamento del servizio comune in proporzione al valore millesimale della sua proprietà. Le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale, dei soffitti, delle volte, dei solai e dei lastrici solari di uso esclusivo si ripartiscono secondo le regole degli Art. 1124 -1125 -1126 del C.C. Le spese riguardanti le parti comuni destinate a servire i Condomini in misura diversa, sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Nel caso vi siano più scale, cortili, lastrici solari, opere od impianti destinati a servire una parte dell’intero edificio, le spese sono a carico del gruppo dei Condomini che ne trae utilità. ART. 9 - Le eventuali spese di riparazione o ricostruzione delle pavimentazioni dei marciapiedi fronteggianti i prospetti dell’edificio comune, per la quota parte che i Regolamenti Comunali pongono a carico dei Condomini dell’edificio stesso, sono ripartite per 1/4 fra gli alloggi e locali a piano terreno aventi accesso diretto sulla strada e per 3/4, fra tutti i rimanenti alloggi e locali dei piani superiori. ART. 10 - Le spese causate da colpa del Condomino o da persone e cose di cui egli debba rispondere a norma di legge, sono a carico del Condomino stesso. ART. 11 - Le spese per i servizi di pulizie ed illuminazione degli androni, delle scale, dei cortili ed altre parti comuni, sono ripartite in parti uguali tra tutti i Condomini. 31
VIVERE IN CONDOMINIO ... CHE STRESS! ART. 12 - Le spese per il consumo dell’acqua per usi comuni, è ripartita fra i condomini degli alloggi e dei locali vari in base ai millesimali di proprietà. ART. 13 - Le spese relative all’esercizio ed alla manutenzione dell’impianto dell’ascensore sono ripartite fra i Condomini dei vari piani in quote proporzionalmente decrescenti dall’alto verso il basso, secondo le aliquote percentuali risultanti da apposita tabella millesimale, da approvare a norma del successivo Art. 25 e che farà parte integrante del regolamento di Condominio; esistendo più ascensori, tale ripartizione è eseguita separatamente per ciascun ascensore. ART. 14 - Le spese per la manutenzione dell’impianto comune del riscaldamento, esclusa quella riguardante le parti esistenti nei singoli alloggi - che restano interamente a carico dei rispettivi proprietari - nonché le spese di esercizio, sono ripartite - senza facoltà di sottrarvisi rinunciando al riscaldamento - fra i Condomini i cui alloggi e locali usufruiscono del medesimo impianto, con i criteri di ripartizione che saranno stabiliti dall’Assemblea e risultanti da apposita tabella millesimale, da approvare a norma del successivo Art. 15 e che farà parte integrante del regolamento di Condominio. CAPO 3ª - ASSEMBLEA DEI CONDOMINI ART. 15 - L’Assemblea dei Condomini si riunisce in via ordinaria una volta all’anno entro 60 giorni dalla chiusura dell’esercizio finanziario e, in via straordinaria, ogni volta che l’Amministratore lo ritenga necessario o ne sia fatta richiesta da almeno 2 Condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio ai termini dell’Art. 66 di attuazione del C.C. (R..D. 30/3/1942 – N. 318). La convocazione è fatta mediante avviso da inviarsi per lettera raccomandata A.R. a ciascun Condomino almeno 10 gg. prima della data fissata. L’avviso deve contenere l’indicazione del luogo, giorno ed ora dell’adunanza, l’ordine del giorno e la data dell’eventuale adunanza in seconda convocazione da stabilirsi il giorno successivo alla prima adunanza e, in ogni caso, non oltre 10 giorni dalla prima. L’Assemblea è regolarmente costituita in prima convocazione quando tutti i Condomini sono stati invitati alla riunione e quando gli intervenuti - in proprio o per delega - rappresentano i 2/3 dei partecipanti al Condominio ed i 2/3 del valore dell’intero edificio (prima convocazione). Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza (metà più uno) degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio. Salvo diversa previsione dell’Art. 1136 del Codice Civile o Leggi Speciali. In seconda convocazione, l’Assemblea delibera validamente con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 dei partecipanti al Condominio od almeno 1/3 del valore dell’edificio. I convenuti all’assemblea nominano, di volta in volta, un Presidente ed un Segretario scelti, di massima, fra i partecipanti al Condominio, escluso l’Amministratore, salvo diversa previsione dell’Art. 1136 del Codice Civile e/o Leggi Speciali. Delle deliberazioni dell’Assemblea è redatto verbale. Ai Condomini verrà inviata copia 32 IL REGOLAMENTO del verbale delle decisioni prese in Assemblea entro 15 giorni dalla data di svolgimento della medesima. ART. 16 - Ogni Condomino può intervenire all’Assemblea anche a mezzo di rappresentante, il quale deve essere munito di procura o di delega scritta anche in calce all’avviso di convocazione e non può rappresentare più di tre Condomini. Qualora una quota di Condominio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante in Assemblea da designarsi dagli interessati. In difetto di tale designazione, vi provvederà, per sorteggio, il Presidente dell’Assemblea. I singoli Condomini debbono astenersi dal partecipare a deliberazioni che abbiano per oggetto cose o servizi alla cui conservazione o gestione non abbiano interesse o per i quali esistano rapporti di forniture o lavori tra essi e il Condominio. Il Condomino, che sia Amministratore, deve astenersi dalle deliberazioni relative al conto della sua gestione. CAPO 4º - AMMINI STRATORE ART. 17 - L’Amministrazione e la sorveglianza del fabbricato sono affidate ad un Amministratore quando il numero dei Condomini sia uguale o superiore a quattro. L’Amministratore è nominato annualmente dall’Assemblea dei Condomini la quale delibera validamente, sia in prima che in seconda convocazione, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio (o diversa maggioranza prevista dell’Art. 1136 del Codice Civile e/o Leggi Speciali). All’Amministratore spetta un compenso nella misura stabilita dalla suddetta Assemblea. ART. 18 - L’Amministratore ha la rappresentanza legale del Condominio a norma dell’Art. 1131 del C.C. ART. 19 - L’esercizio finanziario si chiude al 31 Dicembre di ogni anno. Nei preventivi delle spese annuali e nei rendiconti, le spese saranno classificate, oltre che per la destinazione, anche secondo il criterio di ripartizione. L’Amministratore deve tenere copia dei preventivi e dei rendiconti a disposizione di ogni Condomino almeno 10 giorni prima di quello fissato per l’Assemblea e per lo stesso periodo deve tenere a disposizione dei Condomini documenti e giustificativi di spesa. ART. 20 - Le quote risultanti dallo stato di ripartizione approvato dall’Assemblea devono essere versate dai Condomini entro 20 giorni dalla data di scadenza di ogni rata. In mancanza, l’Amministratore può, ai termini dell’Art.63 delle “Disposizioni di Attuazione del C.C.” (R.D. 30 marzo 1942 N. 318), ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo nonostante opposizione. I suddetti provvedimenti sono adottati senza alcun pregiudizio per tutti gli altri Condomini. ART. 21 - Per provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e ad ogni altra esigenza urgente ed imprevedibile sarà costituito tra i Condomini un fondo di riserva nella misura e con le modalità stabilite dall’Assemblea. 33
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