Imp. Vivere in condominio - Uil

VIVERE IN CONDOMINIO... 

...CHE STRESS!...

BIANCA 

INDICE 

01. PREFAZIONE 5 

02. COS’È UN CONDOMINIO 7 

03. LA COSTITUZIONE DI UN CONDOMINIO: 11 

a) Assembleare 13 

b) Giudiziale 14 

c) Contrattualmente 14 

04. L’AMMINISTRATORE: 15 

a) Compiti 00 

b) Doveri 00 

05. L’ASSEMBLEA: 19 

a) Ordinaria 00 

b) Straordinaria 00 

06. I MILLESIMI 23 

07. IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO 27 

08. LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE 37 

09. LE MAGGIORANZE codicistiche 41 

10. LA CONVIVENZA 45 

11. I RIFERIMENTI NORMATIVI E LEGISLATIVI 53

BIANCA 

PREFAZIONE 

“...Acquistiamo un’ appartamento in condominio o una villetta 

per conto nostro? Nel condominio ci sono anche “gli altri” 

in villetta siamo da soli.Nel condominio le spese sono ripartite 

tra molti, nella villetta sono tutte a carico nostro.” 

Questa é la domanda ed il problema che si pongono molte persone 

quando devono decidere di acquistare l’abitazione per la 

propria famiglia.Prima di rispondere a questa domanda dovrebbero 

fare questa riflessione: “vivere in condominio o in una villetta 

e’ come andare in centro città col filobus o con l’auto. 

- Col filobus devi subire i ritardi, l’affollamento, sottostare agli orari, 

ecc. Ma, una volta arrivato lo lasci e non hai più problemi; 

- Con l’auto stai comodo, parti quando vuoi, scegli la strada che 

meglio di aggrada ma una volta arrivato non sai dove metterla, 

i parcheggi sono pieni, dove c’é posto sono parcheggi per 

residenti o puoi sostare solo un’ora e sono più le volte che prendi 

una multa che quelle che ti va bene” 

Per verità non é detto che i problemi del condominio non esistono 

pure nelle villette, sopratutto se non sono singole, ma sono in Schiera 

e/o Raggruppate. 

Comunque, sia per il condominio che per le villette a schiera e/o 

a gruppo, per vivere decentemente e civilmente basta accettare 

e rispettare poche regole. 

Quindi, per aiutare tutti questi cittadini, che decisano di vivere 

“in gruppo” cerchiamo - con questa nostra iniziativa - di dare 

loro un aiuto.

BIANCA 

COS’È UN CONDOMINIO

BIANCA 

CHE COS’È UN CONDOMINIO 

Si dice che c’é condominio quando piu’ persone 

sono comproprietarie di parti comuni dello stesso edificio. 

Secondo l’art. 1117 del codice civile: 

“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un 

edificio, se contrario non risulta dal titolo: 

1) Il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti ed i lastrici solari, le scale, 

i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili ed in genere tutte le parti dell’edificio 

necessarie all’uso comune; 

2) I locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento 

centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; 

3) Le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso ed al godimento 

comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti ed inoltre le fognature 

ed i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per 

il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà 

esclusiva dei singoli condomini”. 

E l’articolo 1139 del codice civile, che chiude la trattazione della comunione in generale, 

ribadisce: 

Per quanto non espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione 

in generale (dall’art. 832 all’art. 1139 del codice civile). 

Quando i condomini sono più di 4, l’assemblea nomina un amministratore. 

Così recita l’articolo 1129 del codice civile. 

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BIANCA 

LA COSTITUZIONE 

DI UN CONDOMINIO

BIANCA 

LA COSTITUZIONE DI UN CONDOMINIO 

Come abbiamo detto al punto 2, ex art. 1129 del codice civile, quando i condomini sono 

più di quattro, si nomina un amministratore. 

Come si fa a nominare un amministratore? 

Lo si può fare con un’assemblea o tramite il giudice o contrattualmente dal costruttore/venditore. 

a) TRAMITE L’ASSEMBLEA 

Si convoca la prima assemblea costitutiva del condominio. 

Come si fa a convocare l’assemblea costitutiva del condominio? 

Su iniziativa di uno o più condomini si convoca, con lettera raccomandata con ricevuta di 

ritorno, tutti i partecipanti al condominio mettendo all’ordine del giorno la nomina dell’amministratore. 

Riunitasi l’assemblea, in prima o in seconda convocazione (poi vedremo come si costituisce 

regolarmente l’assemblea) si procede come segue: 

- Si nomina un presidente, 

- Un segretario, 

- Si discute l’ordine del giorno valutando i nominativi proposti dai vari condomini, le loro 

pretese economiche, le loro referenze e professionalità, dopo di che si vota con la maggioranza 

degli intervenuti che rappresentano 501/1000esimi ed il 50% + 1 dei condomini. 

- Si nomina l’amministratore. 

L’amministratore nominato convocherà la prima riunione condominiale dove si discuterà: 

- Il bilancio preventivo del primo esercizio, 

- Le tabelle millesimali, 

- Il regolamento di condominio, 

- L’assegnazione dei vari incarichi per le varie manutenzioni, 

- Ecc. 

Le maggioranze, per ogni singola delibera, verranno esplicitate più avanti. 

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VIVERE IN CONDOMINIO ... CHE STRESS! 

b) GIUDIZIALMENTE 

Se non si riesce a nominare un amministratore in via ordinaria, come sopra indicato, dopo 

i vari tentativi andati a vuoto, anche un solo condomino si può rivolgere al giudice e chiedere 

la nomina giudiziale di un amministratore. 

Quindi si procede come al paragrafo a). 

c) CONTRATTUALMENTE 

È il caso in cui il condominio viene già costituito con la compravendita dal costruttore. 

In questo caso, nell’atto, avremo indicato il nome dell’amministratore e troveremo allegate 

anche le tabelle millesimali ed il regolamento di condominio. 

Attenzione: 

- L’amministratore resta comunque in carica un anno e soggiace al rinnovo nella prima 

assemblea di approvazione del bilancio di chiusura del primo esercizio mentre 

- Il regolamento potrà essere variato solo con un eguale atto notarile e 

- Le tabelle millesimali, comunque come vedremo, andranno sempre accettate all’unanimità. 

Quindi si procede come al paragrafo a). 

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L’AMMINISTRATORE

BIANCA 

È nominato, 

come abbiamo già visto al punto 3) e come vedremo al punto 9), dall’Assemblea 

col voto favorevole di tanti condomini che rappresentino almeno 501/1000esimi dell’intero 

condominio, sia in prima che in seconda convocazione, dal Giudice su richiesta anche 

di un sol condomino o dal Costruttore/Venditore. 

Rappresenta il Condominio in tutte le sue vicissitudini attive e passive: 

Attive: paga le fatture, sottoscrive contratti di manutenzione, di pulizia, di appalto di lavori, 

ecc. 

Passive: controversie con gli enti fornitori, contro un singolo condomino, in giudizio per eventuali 

cause, ecc. 

Resta in carica un anno. 

L’AMMINISTRATORE 

Al termine di ogni anno (che non è detto debba coincidere con l’anno solare : 1/1 - 31/12, 

ma può avere inizi e scadenze varie, per esempio: 1/5 - 30/4 dell’anno successivo) convoca 

OBBLIGATORIAMENTE (entro un lasso di tempo ragionevole, dopo la scadenza del periodo) 

un’Assemblea ordinaria per discutere e deliberare: 

- Bilancio consuntivo esercizio anno precedente, 

- Nomina nuovo amministratore (che può essere egli stesso confermato ma se non viene 

confermato o è un’altra persona l’assemblea si interrompe qui, poi vedremo come si 

evolve), se è confermato si prosegue con 

- Bilancio Preventivo nuovo esercizio, 

- Argomenti all’Ordine del Giorno, 

- Comunicazioni dell’Amministratore e Varie ed eventuali. 

ATTENZIONE: nel discutere le “Varie ed eventuali” non si può decidere e votare nulla, ma 

solamente rimandare all’ordine del giorno di una successiva assemblea gli eventuali argomenti 

che si vorranno discutere e/o deliberare per far in modo che tutti sappiano di che cosa 

si vuol parlare e non escluderli, di fatto, dalla discussione e votazione, 

Un comportamento diverso renderebbe nulla la deliberazione. 

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Attenzione: se la conferma del vecchio amministratore non avviene (sia in 1ª che in 2ª convocazione) 

con 501 millesimi ed il 50% + 1 dei condomini il vecchio incaricato resta nelle 

sue vecchie funzioni ma solo per l’ordinaria amministrazione. 

Problemi nascono se un amministratore così confermato si trova a gestire una successiva assemblea 

straordinaria dove si deve decidere su un argomento che prevede maggioranze qualificate 

(501 o 667 millesimi). 

In questo caso, prima di delegare, bisogna confermare l’amministratore nella carica per gestire 

pure la straordinaria amministrazione con la maggioranza qualificata di cui sopra: 501 

e 50% + 1% dei condomini. 

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L’ASSEMBLEA

BIANCA 

È l’organo 

L’ASSEMBLEA 

sovrano del condominio. Deve essere convocata dall’amministratore almeno una 

volta all’anno, in via ordinaria, per: 

- Approvare il bilancio consuntivo delle spese sostenute nell’esercizio finanziario precedente, 

- Nominare il nuovo amministratore (che può essere anche il vecchio riconfermato), se il vecchio 

amministratore non viene confermato l’assemblea termina qui, se invece l’amministratore 

resta quello vecchio, l’assemblea procede per 

- Approvare il bilancio preventivo delle spese per l’anno seguente e 

- Discutere e deliberare sulle problematiche condominiali esplicitamente riportate nell’ordine del 

giorno (altrimenti si ricade nella nullità di delibera come visto sopra). 

Ed in via straordinaria: 

- Quando l’amministratore lo ritenga necessario o 

- Quando ne venga fatta richiesta scritta all’amministrazione da un numero di condomini che 

rappresentino almeno il 20% del valore del condominio. 

Come si convoca l’assemblea del condominio: 

- A mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento rimessa a tutti i condomini ed inquilini 

(in quanto questi ultimi possono partecipare alle votazioni per specifici argomenti di loro 

esclusiva pertinenza come : tempi di riscaldamento, turnazioni di pulizia, illuminazione condominiale, 

verifica documentazione spese di loro competenza, ecc.) 

- Almeno 10 giorni prima della data prefissata, per permettere a tutti di organizzarsi coi loro 

impegni e permettere a tutti di partecipare. 

Chi, nonostante tutto, non può partecipare di persona può dare delega a persona di sua fiducia 

la quale parteciperà all’adunanza votando per suo ordine e conto, ed il delegante si obbligherà 

ad accettare tutte le decisioni prese dal delegato in suo nome. 

Non esiste un numero minimo o massimo di deleghe che possono essere date ad una unica persona 

(se su un condominio di 10 persone una solamente ha la delega di 6 condomini, praticamente, 

decide da solo), ma questo può essere ovviato con una normazione nel regolamento del 

condominio e dalla regola codicistica che prevede, oltre che al quorum dei millesimi, anche quello 

delle “teste” (condomini), come vedremo a proposito delle maggioranze. 

Chi partecipa con delega: 

- Fa numero ai fini dei millesimi e 

- Fa testa ai fini del numero dei condomini 

ATTENZIONE ALLE DELIBERE NULLE E/O ANNULLABILI. Vediamone alcuni esempi: 

DELIBERE NULLE: Esse sono sempre impugnabili a mezzo ricorso giudiziale (non hanno prescrizione 

di tempo) ed alcune motivazioni sono: 

1. Ripartizioni di spese comuni a tutti i condomini decisa con delibera a maggioranza anziché 

all’unanimità (Cass. Civ. 5.1,.83 n. 5793) 

2. Convocazione dell’assemblea pervenuta al condominio dopo la data della riunione (Trib. Monza, 

11.02.1986) 

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3. Mancato inserimento dell’oggetto nellm’ordine del giorno (Trib. Napoli, 14.10.1987) 

4. Ripartizione di spesa con tabella diversa da quella specifica (Pret. Bari, 17.03.1989) 

5. Delibera presa con voto di soggetto non evente diritto (Pret. Milano, 28.03.1990) 

6. Delibera a maggioranza di utilizzo di un bene comune con pregiudizio dei diritti altrui (Cass. 

Civ. Sez. II, 28.08.1993 n. 9130 e Trib. Milano, 26.05.1994 e Trib. Piacenza, 16.06.1997) 

DELUBERE ANNULLABILI: Entro 3 giorni dall’avvenuta conoscenza, sono quelle prese con alcune 

delle seguenti motivazioni: 

1. Condominio con numero di deleghe superiore a quello massimo consentito dal Regolamento 

di Condominio (Cass. Civ., 12.12.1986 n. 7402) 

2. Provvedimenti presi da una commissione, anche se nominata dall’assemblea, per l’espletamento 

di alcune spese (Trib. Napoli, 14.07.1987) 

3. Approvazione di bilanci con deleghe di condomini all’amministratore (Trib. Milano, 17.07.1988) 

4. Seconda convocazione nello stesso giorno della prima (Trib. Napoli, 09.11.1988) 

5. Riscaldamento dalle 16 alle 22 anziché ripartito nella giornata - in quanto la legge dice che 

il riscaldamento deve essere erogato nelle ore più fredde della giornata - quindi prime ore del 

mattino ed ultime ore del pomeriggio (Giudice Conciliatore di Bari, 10.10.1989) 

6. Delibere prese in violazione del Regolamento del Condominio (Cass. Civ. Sez. II, 08.06.1993 

n. 6403) 

7. Mancata indicazione del risultato delle deliberazioni con norme e millesimi dei favorevoli e 

contrari (Cass. Civ. Sez. II, 19.10.1998 n. 10329) 

Della costituzione dell’assemblea, della nomina del presidente e del segretario, dgli argomenti 

discussi e delle votazioni si redige verbale che deve essere, poi, inviato a tutti i condomini, partecipanti 

all’assemblea o no. 

Ex Sentenza 4136 del 28/9/1977 della Cassazione, il Condomino che lascia l’assemblea prima 

del termine delle votazioni, dichiarandosi favorevole alle decisioni prese dai restanti condomini 

- verbalizzando la sua decisione - partecipa al quorum delle votazioni, sommandosi i suoi millesimi 

a quelli della maggioranza. 

Ma a cosa servono se la delibera è già stata presa? Essi servono solo, in quanto si aggiungono 

al valore ed al numero delle teste presenti per far raggiungere i 501 millesimi ed il 50% più uno 

dei condomini o i 667 millesimi ed i 2/3 dei condomini nel caso di delibere a maggioranza 

“qualificata". 

Se l’assemblea, in prima convocazione, non raggiunge i 667 millesi della proprietà ed i 2/3 dei 

partecipanti al condominio, NON È VALIDA ma può essere indetta in “2ª convocazione” (con 

la stessa lettura della prima) in un giorno successivo (comunque almeno dopo 24 ore) ed in questo 

caso è validamente costituita con la presenza di 1/3 dei millesimi delle proprietà ed 1/3 dei 

condomini, ma - in questo caso - può deliberare per l’ordinaria amministrazione (vedi tabella 

delle maggioranze). 

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I MILLESIMI

BIANCA 

A i 

sensi e per gli effetti dell’art. 68 delle disposizioni attuative del codice civile, la tabella 

millesimale è parte integrante e sostanziale del regolamento di condominio. 

La tabella millesimale altro non è che una vera e propria tabella creata ad hoc da un tecnico 

per quantificare le quote di partecipazione alle spese condominiale di ciascun condomino. 

Va approvata e sottoscritta all’unanimità. 

I MILLESIMI 

Tale tabella prende in considerazione diversi elementi: 

- La metratura dell’appartamento, 

- L’esposizione dello stesso, 

- L’areazione, 

- L’elevazione (un 5° piano con l’ascensore vale di più di un piano terra, o di uno stesso 

5º piano senza ascensore), 

- Ecc. 

Ai sensi e per gli effetti dell’art. 69 delle disposizioni attuative del codice civile, i valori proporzionali 

dei vari piani o porzioni di piano (leggi millesimi) possono essere riveduti o modificati, 

anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi: 

1) Quando risulta che sono conseguenza di un errore; 

2) Quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione 

di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, 

è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni 

di piano (ad esempio: per l’installazione di un ascensore nel vano scale – vedi esempio 

sopra in merito alla elevazione). 

Ciò anche se la modifica viene fatta da un solo condomino e quel solo condomino deve provvedere, 

a proprie spese, alla rettifica della tabella millesimale. 

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BIANCA 

IL REGOLAMENTO 

DI CONDOMINIO

BIANCA 

È il vangelo del condominio. 

È il codice civile e penale dei comportamenti dei condomini. 

State molto attenti alla sua stesura. 

Prevedete e regolamentate 

- il logico e naturale, 

- il prevedibile e possibile e 

- l’imprevedibile e l’impossibile. 

Poi, chiunque, sfruttando le pieghe della legge, la carenza di normazione o interpretazioni 

a lui favorevoli, potrà sempre rimproverarvi: 

“Ma nel regolamento non è previsto, la legge me lo permette, io lo faccio anche se a voi non 

sta bene…” 

E voi dovete “ingoiare il rospo” o avventurarvi in spiacevoli, lunghe e costose controversie 

legali (che non vi consigliamo). 

Richiamate sempre, oltre a quello che avete regolamentato, con la formula: 

“… per tutto quanto nel presente regolamento non previsto e regolamentato, si farà riferimento 

al codice civile e penale, alle leggi ordinarie ed a quelle speciali in materia di condominio 

nonché al regolamento di polizia urbana …” 

tutto quello che può essere sfuggito alla normazione. 

(vedi fac simile allegato) 


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FAC_SIMILE DI REGOLAMENTO DI CONDOMINIO 

CAPO 1ª - DISPOSIZIONI GENERALI ED ELEMNTI COMUNI 

ART. 1 - Le norme contenute nel presente Regolamento disciplinano il Condominio degli alloggi 

del fabbricato sito in _______________ in Via ___________________ 

ART. 2 - Sono oggetto di proprietà comune dei condomini dell’edificio, oltre alle parti indicate 

dall’Art. 1117 del Codice Civile, quant’altro serve all’uso ed al godimento comune. 

ART.3 - Agli effetti di Legge viene allegata al presente Regolamento, di cui forma parte integrante, 

la tabella “All. N. 1” sulla quale è riportata l’entità delle quote di comproprietà di 

ciascun Condomino, espressa in Millesimi. Tale espressione Millesimale è ragguagliata a quella 

dell’intero edificio sulla base dei conteggi e del prospetto redatta dall’Ing. 

________________________. 

ART. 4 - È vietato occupare i locali e gli spazi di proprietà ed uso comune con costruzioni od 

altro, anche se di carattere provvisorio, a meno che non si debbano eseguire lavori riguardanti 

gli appartamenti ed i locali dei singoli Condomini, nel qual caso l’occupazione deve 

essere limitata al tempo ed allo spazio strettamente necessari e non deve impedire l’uso dei 

detti locali e spazi da parte di altri Condomini. Di tale occupazione va dato tempestivo avviso 

all’Amministratore ai fini dell’osservanza dei suddetti limiti e condizioni. 

ART. 5 - La facoltà di sopraelevare (ove prevista) può essere esercitata dai Condomini proprietari 

dell’ultimo piano o da chiunque altro Condomino che ne acquisti la disponibilità dall’avente 

diritto. Analoga facoltà compete al proprietario esclusivo del lastrico solare ed al proprietario 

della terrazza contigua al proprio appartamento. Chi intende sopraelevare deve 

presentare all’Amministratore del Condominio almeno tre mesi prima della data di inizio dei 

lavori, copia del progetto tecnico, regolarmente approvato dagli organi competenti per l’esame 

ai fini di eventuali opposizioni da parte dei Condomini interessati, ai sensi dell’Art. 1127 

del C.C. Entro breve termine, e comunque non oltre 30 giorni dalla data di ricezione del suddetto 

progetto, l’Amministratore deve invitare i Condomini interessati a prenderne visione. 

Tutte le parti della sopraelevazione che per L’Art.1117 del C.C. sono da ascrivere alle “parti 

comuni” del fabbricato o che comunque servano all’ uso comune, da chiunque pagate o costruite, 

diventano di proprietà comune. Chi sopraeleva deve corrispondere ai Condomini dei piani 

sottostanti l’indennità di cui all’ultimo comma dell’Art.1127 del C.C. 

ART. 6 - I Condomini non possono apportare innovazioni ne modificazioni alle cose comuni, 

anche se in corrispondenza delle singole proprietà individuali, se non previa deliberazione 

dell’Assemblea dei Condomini, approvata con un numero di voti che rappresenti la 

maggioranza dei partecipanti al Condominio ed i due terzi del valore dell’edificio ai sensi 

del 5° comma dell’Art. 1136 del C.C. La violazione di questo divieto comporta l’obbligo di 

riduzione in pristino delle cose modificate ed il risarcimento dei danni. Qualora le innova- 

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zioni o modificazioni come sopra approvate importino una spesa molto gravosa od abbiano 

carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni ed all’importanza dell’edificio e 

consistano in opere suscettibili di Utilizzazione separata, i Condomini che non intendono trarne 

vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l’utilizzazione separata 

non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei Condomini 

che l’hanno deliberata od accettata intendano sopportarne integralmente la spesa. I Condomini 

ed i loro eredi o aventi causa possono in qualunque tempo partecipare ai vantaggi dell’innovazione 

o modificazione suscettibile di utilizzazione separata, contribuendo nelle spese di 

esecuzione e di manutenzione delle opere nella misura del beneficio che ne ricevono, ai termini 

dell’Art.1123 del C.C. 

ART. 7 - Ogni Condomino è obbligato ad eseguire nel proprio alloggio e locali le riparazioni 

occorrenti che, non eseguite, possano danneggiare le parti comuni o le proprietà dei singoli 

Condomini. Egli deve consentire, a richiesta dell’Amministratore e previo congruo preavviso, 

l’accesso nell’interno degli alloggi e dei locali di sua proprietà perché si possa procedere 

alle opportune ispezioni riguardanti i lavori da farsi od in corso di esecuzione sulle parti 

comuni del fabbricato, tanto nell’interesse del singolo Condomino che dell’intero Condominio. 

CAPO 2° 

RIPARTIZIONE DELLE SPESE 

ART. 8 - Ciascun Condomino deve contribuire alle spese di conservazione e di manutenzione 

ordinaria e straordinaria delle parti comuni nonché alle spese di amministrazione del fabbricato 

ed a quelle riguardanti le innovazioni ed il funzionamento del servizio comune in proporzione 

al valore millesimale della sua proprietà. Le spese di manutenzione e ricostruzione 

delle scale, dei soffitti, delle volte, dei solai e dei lastrici solari di uso esclusivo si ripartiscono 

secondo le regole degli Art. 1124 -1125 -1126 del C.C. Le spese riguardanti le parti comuni 

destinate a servire i Condomini in misura diversa, sono ripartite in proporzione dell’uso 

che ciascuno può farne. Nel caso vi siano più scale, cortili, lastrici solari, opere od impianti 

destinati a servire una parte dell’intero edificio, le spese sono a carico del gruppo dei 

Condomini che ne trae utilità. 

ART. 9 - Le eventuali spese di riparazione o ricostruzione delle pavimentazioni dei marciapiedi 

fronteggianti i prospetti dell’edificio comune, per la quota parte che i Regolamenti Comunali 

pongono a carico dei Condomini dell’edificio stesso, sono ripartite per 1/4 fra gli alloggi e 

locali a piano terreno aventi accesso diretto sulla strada e per 3/4, fra tutti i rimanenti alloggi 

e locali dei piani superiori. 

ART. 10 - Le spese causate da colpa del Condomino o da persone e cose di cui egli debba 

rispondere a norma di legge, sono a carico del Condomino stesso. 

ART. 11 - Le spese per i servizi di pulizie ed illuminazione degli androni, delle scale, dei cortili 

ed altre parti comuni, sono ripartite in parti uguali tra tutti i Condomini. 

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ART. 12 - Le spese per il consumo dell’acqua per usi comuni, è ripartita fra i condomini degli 

alloggi e dei locali vari in base ai millesimali di proprietà. 

ART. 13 - Le spese relative all’esercizio ed alla manutenzione dell’impianto dell’ascensore 

sono ripartite fra i Condomini dei vari piani in quote proporzionalmente decrescenti dall’alto 

verso il basso, secondo le aliquote percentuali risultanti da apposita tabella millesimale, 

da approvare a norma del successivo Art. 25 e che farà parte integrante del regolamento 

di Condominio; esistendo più ascensori, tale ripartizione è eseguita separatamente 

per ciascun ascensore. 

ART. 14 - Le spese per la manutenzione dell’impianto comune del riscaldamento, esclusa quella 

riguardante le parti esistenti nei singoli alloggi - che restano interamente a carico dei rispettivi 

proprietari - nonché le spese di esercizio, sono ripartite - senza facoltà di sottrarvisi rinunciando 

al riscaldamento - fra i Condomini i cui alloggi e locali usufruiscono del medesimo 

impianto, con i criteri di ripartizione che saranno stabiliti dall’Assemblea e risultanti da apposita 

tabella millesimale, da approvare a norma del successivo Art. 15 e che farà parte integrante 

del regolamento di Condominio. 

CAPO 3ª - ASSEMBLEA DEI CONDOMINI 

ART. 15 - L’Assemblea dei Condomini si riunisce in via ordinaria una volta all’anno entro 60 

giorni dalla chiusura dell’esercizio finanziario e, in via straordinaria, ogni volta che 

l’Amministratore lo ritenga necessario o ne sia fatta richiesta da almeno 2 Condomini che 

rappresentino 1/6 del valore dell’edificio ai termini dell’Art. 66 di attuazione del C.C. (R..D. 

30/3/1942 – N. 318). La convocazione è fatta mediante avviso da inviarsi per lettera raccomandata 

A.R. a ciascun Condomino almeno 10 gg. prima della data fissata. L’avviso deve 

contenere l’indicazione del luogo, giorno ed ora dell’adunanza, l’ordine del giorno e la data 

dell’eventuale adunanza in seconda convocazione da stabilirsi il giorno successivo alla prima 

adunanza e, in ogni caso, non oltre 10 giorni dalla prima. L’Assemblea è regolarmente costituita 

in prima convocazione quando tutti i Condomini sono stati invitati alla riunione e quando 

gli intervenuti - in proprio o per delega - rappresentano i 2/3 dei partecipanti al 

Condominio ed i 2/3 del valore dell’intero edificio (prima convocazione). Sono valide le deliberazioni 

approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza (metà più uno) 

degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio. 

Salvo diversa previsione dell’Art. 1136 del Codice Civile o Leggi Speciali. 

In seconda convocazione, l’Assemblea delibera validamente con un numero di voti che rappresenti 

almeno 1/3 dei partecipanti al Condominio od almeno 1/3 del valore dell’edificio. 

I convenuti all’assemblea nominano, di volta in volta, un Presidente ed un Segretario scelti, 

di massima, fra i partecipanti al Condominio, escluso l’Amministratore, salvo diversa previsione 

dell’Art. 1136 del Codice Civile e/o Leggi Speciali. 

Delle deliberazioni dell’Assemblea è redatto verbale. Ai Condomini verrà inviata copia 

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del verbale delle decisioni prese in Assemblea entro 15 giorni dalla data di svolgimento 

della medesima. 

ART. 16 - Ogni Condomino può intervenire all’Assemblea anche a mezzo di rappresentante, 

il quale deve essere munito di procura o di delega scritta anche in calce all’avviso di convocazione 

e non può rappresentare più di tre Condomini. Qualora una quota di Condominio 

appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante 

in Assemblea da designarsi dagli interessati. In difetto di tale designazione, vi provvederà, 

per sorteggio, il Presidente dell’Assemblea. I singoli Condomini debbono astenersi dal 

partecipare a deliberazioni che abbiano per oggetto cose o servizi alla cui conservazione o 

gestione non abbiano interesse o per i quali esistano rapporti di forniture o lavori tra essi e 

il Condominio. Il Condomino, che sia Amministratore, deve astenersi dalle deliberazioni relative 

al conto della sua gestione. 

CAPO 4º - AMMINI STRATORE 

ART. 17 - L’Amministrazione e la sorveglianza del fabbricato sono affidate ad un Amministratore 

quando il numero dei Condomini sia uguale o superiore a quattro. L’Amministratore è nominato 

annualmente dall’Assemblea dei Condomini la quale delibera validamente, sia in prima 

che in seconda convocazione, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli 

intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio (o diversa maggioranza prevista dell’Art. 

1136 del Codice Civile e/o Leggi Speciali). All’Amministratore spetta un compenso nella misura 

stabilita dalla suddetta Assemblea. 

ART. 18 - L’Amministratore ha la rappresentanza legale del Condominio a norma dell’Art. 

1131 del C.C. 

ART. 19 - L’esercizio finanziario si chiude al 31 Dicembre di ogni anno. Nei preventivi delle 

spese annuali e nei rendiconti, le spese saranno classificate, oltre che per la destinazione, 

anche secondo il criterio di ripartizione. L’Amministratore deve tenere copia dei preventivi e 

dei rendiconti a disposizione di ogni Condomino almeno 10 giorni prima di quello fissato 

per l’Assemblea e per lo stesso periodo deve tenere a disposizione dei Condomini documenti 

e giustificativi di spesa. 

ART. 20 - Le quote risultanti dallo stato di ripartizione approvato dall’Assemblea devono essere 

versate dai Condomini entro 20 giorni dalla data di scadenza di ogni rata. In mancanza, 

l’Amministratore può, ai termini dell’Art.63 delle “Disposizioni di Attuazione del C.C.” (R.D. 

30 marzo 1942 N. 318), ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo nonostante 

opposizione. I suddetti provvedimenti sono adottati senza alcun pregiudizio per tutti 

gli altri Condomini. 

ART. 21 - Per provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e ad ogni altra esigenza 

urgente ed imprevedibile sarà costituito tra i Condomini un fondo di riserva nella misura e 

con le modalità stabilite dall’Assemblea. 

33


CAPO 5º - DISPOSIZIONI VARIE E TRANSITORIE 

ART. 22 - Gli appartamenti dell’edificio sono destinati esclusivamente ad uso di civile abitazione. 

Ogni diverso uso deve essere consentito dall’Assemblea con la maggioranza stabilita 

dal 2° comma dell’Art. 1136 del C.C. L’Assemblea può stabilire un Regolamento interno 

per quanto concerne i rapporti di convivenza fra gli abitanti dell’edificio siano essi Condomini 

od Inquilini. È fatto divieto di sovracaricare i pavimenti dei propri ambienti e terrazze, di far 

ristagnare sui pavimenti stessi acque che possono causare infiltrazioni nei solai nonchè manomettere, 

senza autorizzazione, gli impianti comuni. 

ART. 23 - L’Amministratore ha la facoltà di procedere ai lavori di manutenzione straordinaria 

dello stabile che non siano deliberate dal Condominio, recuperando le spese in applicazione 

dell’ultimo comma dell’Art.18 del D.P.R. 2/1959, a carico dei Condomini interessati, 

in proporzione dei valori millesimali delle singole proprietà. 

ART. 24 - Il Condominio è tenuto a provvedere all’Assicurazione del fabbricato contro i danni 

dell’incendio, dello scoppio del gas, della caduta del fulmine e danni a terzi. 

ART. 25 - Al passaggio dell’amministrazione da un professionista ad un altro il nuovo 

Amministratore dovrà al più presto, e comunque non oltre il 90° giorno dal suddetto passaggio, 

indire una nuova Assemblea per fare approvare la sua nomina ed il bilancio preventivo. 

ART. 26 - L’Amministratore, sulla base delle spese documentate e sostenute povvederà a compilare 

il rendiconto per il periodo dalla data di inizio dell’esercizio finanziario fino alla sua 

naturale scadenza. Gli eventuali conguagli a debito dovranno essere Saldati entro il 20° giorno 

dalla comunicazione del rendiconto ai Condomini, i crediti restano in conto esercizio seguente 

sulla 1º rata. 

ART. 27 - Per quanto non contemplato nel presente regolamento, si rinvia alle disposizioni 

del C.C., delle Leggi Speciali e del regolamento di Polizia Urbana. 

ART. 28 - Il presente regolamento, approvato dall’Assemblea, diviene esecutivo dalla data 

del _________________ 

DISPOSIZIONI PER I CONDOMINI 

Art. 1 - È fatto divieto ai Condomini di tenere nelle aree, nei solai, nelle cantine ed altri locali 

di proprietà comune o personale, animali da cortile, da colombaia ecc. 

È altresì fatto divieto di lasciare liberi animali domestici come cani, gatti, ecc., in quanto questi 

contribuiscono a rendere poco igienici gli androni, le scale, i corridoi ed altri locali di libero 

accesso a tutti i Condomini e possono spaventare persone e/o bambini. 

Art. 2 - È fatto divieto di esporre davanti al portoncino di ingresso dell’abitazione recipienti 

di qualsiasi genere, se non ermeticamente chiusi ed in special modo i recipienti per immondizie, 

di gettare dalle finestre o terrazzi oggetti di qualsiasi natura, involucri contenenti 

immondizie, scuotere tovaglie, ecc., i quali potrebbero arrecare danni a quanti possono tro- 

34 


varsi nel sottostante spazio di comune o individuale proprietà. 

Art. 3 - È vietato ingombrare con materiale di qualsiasi natura gli accessi alle cantine ed altri 

locali di proprietà comune; dopo le operazioni di scarico, il condomino oltre a lasciare libero 

l’accesso alle cantine stesse e/o anditi comuni, dovrà provvedere ad una accurata pulizia; 

in caso contrario sarà avvertito l’Amministratore, il quale darà provvedere alla pulizia 

e sistemazione degli accessi addebitando la spesa al Condomino che ha causato il danno. 

Art. 4 - Ai Condomini è fatto divieto assoluto di allacciarsi ai circuiti comuni di illuminazione, 

acqua, gas, ecc. 

Art. 5 - Gli spazi di proprietà comune, durante le ore diurne, saranno luogo sicuro di ricreazione 

dei bimbi del Condominio e quindi le auto dei Condomini non dovranno sostare in 

dette aree, ad eccezione dei brevi istanti per la salita e la discesa dagli automezzi. 

Art. 6 - I Condomini dovranno usare tutti gli accorgimenti necessari nello stendere dalle finestre 

e balconi la biancheria od altri indumenti bagnati, in maniera da non danneggiare i Condomini 

sottostanti, mentre quelli al piano terreno e/o sottostanti non terranno ingombra con cose inutili 

od altro, per lungo periodo, l’area vuota antistante la propria finestra o terrazzo. 

Art. 7 - È fatto divieto, specie nelle ore notturne (dalle 22.00 alle 07.00 del giorno dopo) e 

nel periodo di riposo pomeridiano - dalle ore 14 alle ore 16 - di produrre rumori molesti con 

voci, auto, moto od altro e tenere gli apparecchi radiotelevisivi, fonografi ecc. ad alto volume, 

camminare con scarpe “pesanti” o tacchi rumorosi, ecc. 

Art. 8 - La buona conservazione del giardino e delle piante situate nel giardino Condominale 

è affidata alla buona educazione dei Condomini stessi; qualora i bambini dei Condomini 

deturpassero il giardino, le piante o quanto altro forma oggetto d’ornamento di esso, 

l’Amministratore si incaricherà della sostituzione delle parti avariate o della sostituzione totale 

di esse, addebitando la Spesa al Condomino responsabile del danno. 

Art. 9 - Tutti i Condomini hanno l’obbligo, per evitare l’accesso nello stabile di estranei, malintenzionati 

ed animali randagi, di chiudere sempre il portone di accesso dello stabile stesso. 

Inoltre i Condomini che usano il lastricato o terrazzo comune, dovranno curare la chiusura 

del portone di accesso. 

Art. 10 - I ragazzi, per i loro svaghi, possono sostare nel cortile, evitando possibilmente le 

prime ore pomeridiane; agli stessi è fatto divieto assoluto di fare giochi rumorosi di qualsiasi 

genere e natura ed in special modo il gioco del calcio. È vietato tenere assembramenti di 

persone nell’atrio del portone per giochi od altro. 

Art. 11 - Tutti i Condomini che adornano finestre o balconi con vasi di fiori od altro, debbono 

assicurarli, con mezzi idonei, al muro o al davanzale, evitando così cadute dei medesimi 

oggetti nei sottostanti spazi, dove potrebbero trovarsi persone e cose, recando danni alle 

stesse. 

Art. 12 - I Condomini hanno l’obbligo, quando si manifestano danni alla proprietà comune 

od al proprio alloggio, di avvertire l’Amministratore con la massima sollecitudine. 

35


Art. 13 - IIl parcheggio delle auto nel garage condominiale dovrà avvenire: ciascuno nel proprio 

posto assegnato dentro le righe gialle limitanti lo spazio di ciascuno ed in modo tale da 

permetter le manovre di entrata ed uscita delle auto degli altri condomini. È fatto divieto di 

parcheggiare a ridosso delle portiere delle auto degli altri condomini impedendone l’apertura, 

o con la punta dell’auto fuori dalle righe del posto assegnato restringendo, di fatto, lo 

spazio per le manovre agli altri. 

36 

LA RIPARTIZIONE 

DELLE SPESE

BIANCA 

A vviene 

LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE 

sempre secondo le tabelle millesimali. Su delibera dell’assemblea presa con 

501/1000esimi che rappresentano la MAGGIORANZA dei condomini +1, che può 

essere deciso di ripartire una spesa diversamente da quanto previsto dalla tabella millesimale, 

senza con ciò modificarla (perché ne prevederebbe la sua nuova stesura – quindi costi 

– e la nuova approvazione di tutti). 

Normalmente le spese che danno più problemi per la ripartizione sono: 

- La luce delle scale, 

- Il rifacimento del frontalino dei balconi, 

- La riparazione delle colonne di scarico. 

Vediamole una ad una. 

LA LUCE DELLE SCALE. 

Normalmente viene ripartita in base alla tabella “scala”, quindi 50% in base alla percorrenza 

e 50% in base alla quadratura dell’appartamento, ma in tutti i palazzi, ormai, esiste 

“il temporizzatore“ che accende la luce ed, automaticamente, la spegne dopo un certo lasso 

di tempo. 

Se questo lasso di tempo permette solo di fare un piano, e cioè, chi abita al terzo piano deve 

accendere la luce tre volte, è giusto che la ripartizione avvenga in base ai millesimi della 

“scala”, ma se il temporizzatore è tarato in modo che a chi lo accende da luce per un periodo 

sufficiente a raggiungere l’ultimo piano, indipendentemente dal piano dove effettivamente 

abita, se qualcuno lo chiede, può pretendere che la spesa sia ripartita in parti uguali tra tutti. 

IL RIFACIMENTO DEL FRONTALINO DEI BALCONI. 

Normalmente i frontalini sono parte condominiale. 

Il singolo condomino non può permettersi di alterarne la struttura e colore, perché fa parte 

della facciata. 

Quando si rompe la spesa è a carico del condominio, ma se il danno è causato dall’arruginimento 

del supporto di sostegno della balausta del balcone (che è estensione dell’appartamento) 

allora la spesa è a carico del condomino che “ha causato il danno per mancata 

manutenzione del manufatto”. 

LA RIPARAZIONE DELLE COLONNE DI SCARICO. 

Normalmente le colonne di scarico sono condominiali. 

Ma, molto spesso, riguardano solo alcuni condomini (normalmente quelli che si trovano uno 

sotto l’altro); in questo caso, se ben accertato da un tecnico, è possibile ripartire la spesa tra 

tutti coloro che effettivamente usufruiscono della colonna ma, attenzione, LA PARTE COMU- 

NE DI ADDUZIONE O SCARICO DELLE ACQUE CHIARE O LURIDE VA RIPARTITA FRA TUTTI 

IN BASE AI MILLESIMI DI PROPRIETÁ. 

39

BIANCA 

LE MAGGIORANZE 

CODICISTICHE

BIANCA 

SCHEMA PER IL CALCOLO DELLE MAGGIORANZE OCCORRENTI 

VALIDITÀ DELLE DELIBERE 

PER LE INNOVAZIONI ECC. (2) 


SU MATERIE SPECIALI (1) 


SU MATERIE ORDINARIE 

REGOLARE COSTITUZIONE 

DELL’ASSEMBLEA 

MINIMI RICHIESTI 




NUMERO VALORE 

(COND.) (MILLES.) 

NUMERO VALORE 


NUMERO VALORE 


NUMERO VALORE 


LE MAGGIORANZE 

MAGGIORANZA 

PARTECIPANTI AL 2/3 

CONDOMINIO 

MAGGIORANZA 1/2 

INTERVENUTI 

MAGGIORANZA 1/2 

INTERVENUTI 

2/3 

2/3 C 

PARTECIPANTI 

AL 

CONDOMINIO 

43 

ID. ID. I.D. 

1/3 PIÙ UNO DEI 

PARTECIPANTI AL I.D. 

CONDOMINIO 

1/3 

PARTECIPANTI AL 1/3 

CONDOMINIO 

1/3 

1/3 ID. ID. 

2º Convocazione 1º Convocazione 

(1) Nomina e revoca dell’amministratore (art.1136); liti attive e passive riguardanti materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore 

(art.1136); riparazioni straordinarie dell’edificio di notevole entità (art.1136); ricostruzione dell’edificio per 

una parte inferiore ai 3/4 del suo valore (art.1136 e 12 comma art.1128); formazione e revisione del regolamento di condominio 

(art.1138, 32 comma); scioglimento del condominio attuabile senza modifiche od opere (art.61 DD.AA. cod. civ.). 

(2) Innovazioni (art.1120); costituzione di ipoteca per garantire le somme mutuate per la ricostruzione e per il miglioramento 

della cosa comune (art.1108, 4° comma); scioglimento del condominio quando la divisione non sia attuabile senza modificare 

lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra condomini (art.62 

DD.AA. cod. civ.).

BIANCA 

LA CONVIVENZA

BIANCA 

LA CONVIVENZA 

Come abbiamo detto all’inizio: 

“Vivere in condominio è come andare in centro città in filobus anzichè in auto privata. 

Col filobus devi sottostare agli orari, ai ritardi, all’affollamento, ecc. ma quando sei arrivato 

lo lasci e non ci pensi più. 

Con l’auto privata parti quando vuoi, stai comodo, ma quando sei arrivato non sai dove metterla.” 

Quindi vivere in condominio vuol dire: 

condividere delle stesse cose con altri e si spende meno, ma non si è da soli. 

Nel palazzo vivono altre famiglie che non sono “piume” o “mute” e non è detto che siano 

sempre e solo gli altri a far rumore, disturbare e non rispettare il regolamento. 

Qualcuno ha detto: 

“vedi la pagliuzza nell’occhio del tuo nemico ma non vedi la trave che hai nel tuo”. 

CHE FARE ? 

1) Vivete civilmente, usate tanta pazienza ed educazione e rispettatevi reciprocamente; 

2) Fate un buon regolamento di condominio e rispettatelo. 

Normalmente la causa delle liti nei condomini sono sempre le stesse: 

- i rumori, 

- gli animali, 

- gli scuotimenti dei tappeti, degli stracci della polvere e/o delle tovaglie, 

- i gocciolii per l’asciugatura della biancheria e/o dei panni in genere, 

- i posti auto, 

- i lavori, 

- il riscaldamento, 

- l’uso delle parti comuni. 

Comunque non è detto che non ce ne siano altre. 

In questa trattazione approfondiremo quelle sopra menzionate. 

I RUMORI 

Chi vive in casa, per il rispetto degli altri, del regolamento di condominio e delle leggi in materia, 

è bene che non cammini con zoccoli di legno, scarpe pesanti o tacchi a spillo; gli apparecchi 

audiovisivi vanno tenuti a volume moderato (non si può pretendere di tenerli a tutto 

volume in modo da sentire la musica in tutto l’appartamento ovunque ci si trovi). 

47


Le attività quotidiane vanno fatte durante il periodo previsto dai regolamenti di Polizia 

Urbana, normalmente dalle 7 alle 14 e dalle 16 alle 22 (negli altri periodi si deve rispettare 

il riposo altrui). 

Chi vuole ascoltare o suonare strumenti, normalmente rumorosi, è bene che li munisca, ove 

possibile, di cuffie, o insonorizzi gli ambienti dove li usa, se ciò non è fattibile deve sapere 

che, ex legge 447/95, i rumori non possono superare i 5 decibel di “fondo” durante il giorno 

ed i 3 decibel “di fondo” durante la notte - altrimenti si incorre nelle sanzioni dell’art. 844 

del Codice Civile e 659 del Codice Penale. 

Ma chi decide o determina che i rumori superano i limiti di legge e/o della “normale sopportabilità”? 

La ASL Territoriale o l’ARPAM. 

GLI ANIMALI 

Ove permesso dal regolamento di condominio, chi detiene animali in casa è bene che li “educhi” 

a non guaire o abbaiare inopportunamente (ad ogni apertura o chiusura di porta o finestra, 

o ad ogni rumore proveniente dalle scale fatto da chi scende o sale, ecc.) 

Quando escono devono essere accompagnati, tenuti al guinzaglio, muniti di museruola e 

non devono spaventare i condomini e, soprattutto, i bambini. 

Se sporcano il “padrone” deve provvedere a pulire e disinfettare. 

Non possono essere lasciati liberi di vagare nelle parti comuni del condominio senza custodia. 

GLI SCUOTIMENTI 

È ammesso scuotere tappeti e/o stracci per la polvere fuori delle finestre ma, NON È AMMES- 

SO IMMETTERE IMMONDIZIE NEI BALCONI, FINESTRE, PARAPETTI E SULLA BIANCHERIA 

(stesa ad asciugare) ALTRUI. 

Tali comportamenti sono sanzionati dal sopramenzionato Art. 844 del Codice Penale. 

Quindi evitare di scuotere tovaglie con avanzi di cibo, tappeti con immondizia depositata 

sopra e/o altre cose diverse dalla polvere. 

L’ASCIUGATURA DEL BUCATO. 

Chi stende biancheria o altri indumenti è bene che provveda a non togliere la luce agli appartamenti 

sottostanti disponendoli per tutta la loro lunghezza ma ripiegati, anche se ci vorrà un 

po’ di più ad asciugarsi. 

Chi ha necessità di stendere il bucato è bene che si assicuri che non goccioli e, soprattutto, 

che non ci sia già dell’altro bucato sottostante steso ad asciugare. 

Per evitare che altri condomini non possano esercitare il diritto di “sciorinamento dei panni” 

e bene che il bucato appena asciugato venga ritirato. 

48 

LA CONVIVENZA 

Se nel regolamento di condominio sono previste delle turnazioni è bene rispettarle, altrimenti 

bisogna chiedere il permesso a chi spetta il diritto a stendere (sappiate poi che dovrete restituire 

il favore). 

Non fate i pignoli e/o dispetti, prima o poi potrebbe toccare a voi. 

I POSTI AUTO 

È BENE REGOLAMENTARE LA SOSTA NELLA CORTE COMUNE O NEL GARAGE CON- 

DOMINIALE COL “REGOLAMENTO DI CONDOMINIO” RISPETTANDO LE QUOTE DI “PAR- 

CAMENTO”: 20 Mq per autovettura (come previsto dal nulla osta dei Vigili del Fuoco per le 

norme antincendio). 

Evitate di adibire a sosta le aree sottostanti le finestre e/o balconi dei condomini dei primi 

piani, per non incoraggiare i malintenzionati ad usare il tetto dell’auto come trampolino per 

accedere alle proprietà private. 

Non parcheggiare le auto troppo vicino o fuori dal vostro spazio, danneggerete le manovre 

ed il diritto di parcheggio agli altri. 

I LAVORI. 

È bene che le ristrutturazioni vengano portate a conoscenza dell’amministratore e/o del condominio 

direttamente per preparare i condomini a sopportare, per il tempo strettamente necessario, 

rumori fuori del normale, polvere, scuotimenti e disagi vari. 

Durante il periodo dei lavori cercate di tenere le parti comuni il più pulite possibili. 

Poi, una volta finiti i lavori, fate fare - a vostre spese - una pulizia approfondita delle parti 

insozzate da una ditta a ciò specializzata. 

IL RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO. 

…”Con questo impianto io ho la casa che è sempre un gelo!” 

…”Io invece crepo dal caldo e devo aprire le finestre”. 

“Chiudi le valvole per far andare l’acqua calda ai piani sopra che hanno freddo” 

“…e bravo, io allora perché pago il riscaldamento” 

“A me il riscaldamento dalle 6 alle 22, con l’intervallo nell’ora di pranzo, è troppo, esco alla 

mattina alle 7 e rientro alle 18, non mi serve,” 

“Per me, che resto in casa ferma tutto il giorno, è troppo poco” 

“Ma più di 12 ore di riscaldamento, per legge, non se ne possono avere.”; e così via. 

Purtroppo questa è una triste realtà. E sono sempre le stesse argomentazioni che portano, in 

ogni riunione del condominio, a litigare per il riscaldamento centralizzato. 

COSA FARE. 

Dire: 

- ricalcoliamo la superficie radiante in ogni appartamento, 

49


- cambiamo la caldaia, 

- coibentiamo le pareti, 

- ecc. 

sono tutti dei palliativi; è difficile che un impianto centralizzato riesca ad essere perfettamente 

equilibrato ed accontentare tutti. 

E ALLORA PULSIAMO e CONTABILIZZIAMO il CALORE. 

IL SISTEMA PULSANTE 

È il sistema col quale, per impianti che erogano il giusto calore, si fanno 2 ore di riscaldamento 

ed 1 (quando è più freddo) o 2 ore (quando è più caldo) d’intervallo: Es. Riscaldamento 

dalle 06.00 alle 08.00; dalle 09.00 alle 11.00; dalle 12.00 alle 14.00; dalle 15.00 alle 17.00; 

dalle 18.,00 alle 20.00 e dalle 21.00 alle 23.00. 

LA CONTABILIZZAZIONE 

È una procedura mediante la quale ogni radiatore viene fornito di valvola termostatica ed 

un contatore elettronico collegati ad una centralina. 

La valvola termostatica, tarata manualmente da ogni condomino, mantiene la temperatura 

scelta per ogni ambiente (quando si esce o si va in ferie per un lungo periodo, la si può azzerare 

e, del riscaldamento, per quel periodo, non se ne usufruisce e non si paga); 

Il contatore elettronico quantificherà la massa di acqua calda usufruita e la sua temperatura 

(un conto è usare 100 litri di acqua a 80 gradi ed un altro è utilizzare la stessa quantità d‘acqua 

a 50 gradi) ed in base ad un apposito programma di Computer ripartirà la spesa per il riscaldamento 

a seconda dell’effettivo utilizzo del calore richiesto alla caldaia del riscaldamento 

centralizzato. La centralina tarata dal condominio comanda pure le ore di riscaldamento a 

mezzo onde radio a bassa potenza (max. 12 ore), senza vedere fili volanti in giro per l’appartamento 

o rompere i muri per fare le “tracce”. 

È ovvio, questo lavoro la Ditta che gestirà la Contabilizzazione non lo fa gratis, ma ciò nonostante, 

si risparmia. 

Come? 

1) L’ IVA passa dal 20% al 10%; 

2) I piani intermedi, che normalmente hanno caldo, avranno la temperatura a loro più gradevole 

e consona e pagheranno meno, 

3) I piani bassi (con locali aperti sottostanti) ed i piani alti e più esposti - soprattutto a Nord - 

(normalmente sempre freddi) avranno quel caldo che non hanno mai avuto e, forse, pagheranno 

la stessa quota degli anni precedenti (perché il maggior utilizzo d’acqua calda verrà 

recuperato con l’abbassamento dell’aliquota IVA). 

Ognuno potrà chiedere il riscaldamento quando più gli interessa nelle 12 ore previste per 

legge, e quanto ne vorrà (max 20°) in ogni singola stanza. 

50 

LA CONVIVENZA 

Ma quanto costa questo lavoro? Non conviene fare tutti il riscaldamento autonomo? 

La contabilizzazione costa circa 1.000 Euro ad appartamento per l’installazione delle apparecchiature 

più la spesa annua per i calcoli di riparto che farà la Ditta. 

L’impianto autonomo costa molto di più (circa 3.000 - 3.500 Euro ad appartamento) e non 

è detto che possa sempre essere fatto; infatti, nei condomini dove non esistono le canne fumarie 

per ogni singolo appartamento, se ne dovrebbe fare una nuova per ognuno, che scarichi 

ad almeno 2,5 metri distante da ogni apertura civile o sopra il colmo del tetto e fare tutte 

queste canne fumarie esterne deturperebbe la facciata e, recenti sentenze, ne hanno inibito 

l’installazione (il foro sul muro vicino alla finestra non è più regolare). 

Di poi fare l’impianto autonomo, se non si vuol passare i tubi sotto il pavimento (distruggendoli 

e rifacendoli, perché sofracaricare i solai con un altro pavimento non è consentito) per 

il quale è necessario un progetto firmato da un tecnico, si potrebbe fare l’impianto ad anello 

ma girando lungo le pareti si rischia di incontrare le colonne che non possono essere ne 

“carotate” ne “scarnite” per cui i tubi devono, forzatamente girare all’esterno - rendendosi, 

così, antiesteticamente visibili. 

“Ma se mettiamo le termovalvole, con l’acqua calcarea che abbiamo, dopo pochi anni non 

funzionano più”. 

Basta munire l’impianto del termosifone, dove la quantità d’acqua è quantitativamente limitata, 

di un decalcificatore, in basso nel locale caldaia. 

LE PARTI COMUNI. 

Sono identificate - come già più sopra detto - dall’Art. 1117 del Codice Civile e/o da documento 

idoneo (contratto, regolamento di condominio, ecc.) 

Tutti possono usufruirne. 

Nessuno può abusarne (facendosele proprie - occupando anditi, androni, terrazzi e quant’altro 

con masserizie private) o appropriarsene anche di una piccola parte. 

Chi le usa deve permetterne lo stesso uso ad ognuno degli altri partecipanti al condominio. 

Nessuno può impedire anche ad un solo condomino con pochissimi millesimi di proprietà, 

di fruire in tutto o in parte della cosa comune (cambiandole la destinazione, modificandone 

la composizione, impedendogliene l’uso o quant’altro). 

Se si vuol apportare delle modifiche (per esempio: pavimento del terrazzo comune da calpestabile 

ed agibile in gress a non più calpestabile ed inagibile in gomma), eliminare (per 

esempio: abolire l’impianto dell’ascensore o del riscaldamento centrale), costituire un uso esclusivo 

per un condomino o quant’altro su una parte comune OCCORRE DECIDERLO ED 

ACCETTARLO ALL’UNANIMITÁ E CON LO STESSO TITOLO CON CUI È STATO COSTITUI- 

TO (DELIBERA ASSEMBLEARE, CONTRATTO, ECC.). 

51

BIANCA 

I RIFERIMENTI NORMATIVI 

E DI LEGGE

BIANCA 

I RIFERIMENTI NORMATIVI E LEGISLATIVI 

CODICE CIVILE 

TITOLO II 

DELLA PROPRIETA' 

CAPO I 

Disposizioni generali 

Art. 832 - Contenuto del diritto - Il proprietario 

ha diritto di godere e disporre delle 

cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti 

e con l'osservanza degli obblighi stabiliti 

dall'ordinamento giuridico. 

Art. 833 - Atti d'emulazione - Il proprietario 

non può fare atti i quali non abbiano altro 

scopo che quello di nuocere o recare molestia 

ad altri. 

CAPO II 

Della proprietà fondiaria 

SEZIONE I 


Art. 840 - Sottosuolo e spazio sovrastante 

al suolo - La proprietà del suolo si estende 

al sottosuolo, con tutto ciò che vi si contiene, 

e il proprietario può fare qualsiasi escavazione 

od opera che non rechi danno al vicino. 

Questa disposizione non si applica a 

quanto forma oggetto delle leggi sulle 

miniere, cave e torbiere (826). Sono del 

pari salve le limitazioni derivanti dalle leggi 

sulle antichità e belle arti, sulle acque, sulle 

opere idrauliche e da altre leggi speciali 

(Cod. Nav. 714 e seguenti). Il proprietario 

del suolo non può opporsi ad attività di 

terzi che si svolgano a tale profondità nel 

sottosuolo o a tale altezza nello spazio 

sovrastante, che egli non abbia interesse ad 

escluderle (Cod. Nav. 823). 

Art. 841 - Chiusura del fondo - Il propri- 

55 

etario può chiudere in qualunque tempo il 

fondo (1054, 1064). 

Art. 843 Accesso al fondo - Il proprietario deve 

permettere l'accesso e il passaggio nel suo 

fondo, sempre che ne venga riconosciuta la 

necessita, al fine di costruire o riparare un muro 

o altra opera propria del vicino oppure 

comune. Se l'accesso cagiona danno, è dovuta 

un'adeguata indennità. Il proprietario deve 

parimenti permettere l'accesso a chi vuole 

riprendere la cosa sua che vi si trovi accidentalmente 

o l'animale che vi si sia riparato 

sfuggendo alla custodia. Il proprietario 

può impedire l'accesso consegnando la cosa 

o l'animale (896, 924; Cod. Pen. 637). 

Art. 844 - Immissioni - Il proprietario di un 

fondo non può impedire le immissioni di 

fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli 

scuotimenti e simili propagazioni derivanti 

dal fondo del vicino, se non superano la normale 

tollerabilità, avuto anche riguardo alla 

condizione dei luoghi (890, Cod. Pen. 674). 

Il proprietario può chiudere in qualunque 

tempo il fondo (1054, 1064). 

SEZIONE VI 

Delle distanze nelle costruzioni, 

piantagioni e scavi dei muri, 

fossi e siepi interposti tra i fondi 

Art. 873 - Distanze nelle costruzioni - Le 

costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite 

o aderenti, devono essere tenute a distanza 

non minore di tre metri. Nei regolamenti 

locali può essere stabilita una distanza maggiore. 

Art. 874 - Comunione forzosa del muro sul 

confine - Il proprietario di un fondo continguo 

al muro altrui può chiederne la comu-


nione (2932) per tutta l'altezza o per parte 

di essa, purché lo faccia per tutta l'estensione 

della sua proprietà. Per ottenere la 

comunione deve pagare la metà del valore 

del muro, o della parte di muro resa comune, 

e la metà del valore del suolo su cui il muro 

è costruito. Deve inoltre eseguire le opere che 

occorrono per non danneggiare il vicino. 

Art. 875 - Comunione forzosa del muro che 

non è sul confine - Quando il muro si trova 

a una distanza dal confine minore di un 

metro e mezzo ovvero a distanza minore 

della metà di quella stabilita dai regolamenti 

locali, il vicino può chiedere la comunione 

del muro soltanto allo scopo di fabbricare 

contro il muro stesso, pagando, oltre il valore 

della metà del muro, il valore del suolo 

da occupare con la nuova fabbrica, salvo 

che il proprietario preferisca estendere il suo 

muro sino al confine. Il vicino che intende 

domandare la comunione deve interpellare 

preventivamente il proprietario se preferisca 

di estendere il muro al confine o di procedere 

alla sua demolizione. Questi deve manifestare 

la propria volontà entro il termine 

(2964) di giorni quindici e deve procedere 

alla costruzione o alla demolizione entro sei 

mesi dal giorno in cui ha comunicato la 

risposta. 

Art. 880 - Presunzione di comunione del 

muro divisorio - Il muro che serve di divisione 

tra edifici si presume comune fino 

alla sua sommità e, in caso di altezze 

ineguali, fino al punto in cui uno degli edifici 

comincia ad essere più alto. 

Si presume parimenti comune il muro che 

serve di divisione tra cortili, giardini e orti 

o tra recinti nei campi. 

56 

Art. 886 - Costruzione del muro di cinta - 

Ciascuno può costringere il vicino a contribuire 

per metà nella spesa di costruzione 

dei muri di cinta che separano le rispettive 

case, i cortili e i giardini posti negli abitati. 

L'altezza di essi, se non è diversamente 

determinata dai regolamenti locali o dalla 

convenzione, deve essere di tre metri. 

Art. 889 - Distanze per pozzi, cisterne, 

fosse e tubi - Chi vuole aprire pozzi, cisterne, 

fosse di latrina o di concime presso 

il confine, anche se su questo si trova un muro 

divisorio, deve osservare la distanza di 

almeno due metri tra il confine e il punto più 

vicino del perimetro interno delle opere predette.Per 

i tubi d'acqua pura o lurida, per 

quelli di gas e simili e loro diramazioni 

deve osservarsi la distanza di almeno un 

metro dal confine. Sono salve in ogni caso 

le disposizioni dei regolamenti locali. 

Art. 890 - Distanze per fabbriche e depositi 

nocivi o pericolosi - Chi presso il confine, 

anche se su questo si trova un muro divisorio, 

vuole fabbricare forni, camini, magazzini 

di sale, stalle e simili, o vuol collocare materie 

umide o esplodenti o in altro modo nocive, 

ovvero impiantare macchinari, per i quali può 

sorgere pericolo di danni, deve osservare le 

distanze stabilite dai regolamenti e, in mancanza, 

quelle necessarie a preservare i fondi 

vicini da ogni danno alla solidità, salubrità 

e sicurezza (Cod. Pen. 675). 

SEZIONE VII 

Delle luci e delle vedute 

Art. 900 Specie di finestre - Le finestre o 

altre aperture sul fondo del vicino sono di 

due specie: luci, quando danno passaggio 


alla luce e all'aria, ma non permettono di 

affacciarsi sul fondo del vicino; vedute o 

prospetti quando permettono di affacciarsi 

e di guardare di fronte, obliquamente o 

lateralmente. 

Art. 901 Luci - Le luci che si aprono sul 

fondo del vicino devono: 1) essere munite 

di un'inferriata idonea a garantire la sicurezza 

del vicino e di una grata fissa in metallo 

le cui maglie non siano maggiori di tre 

centimetri quadrati;2) avere il lato inferiore 

a un'altezza non minore di due metri e 

mezzo dal pavimento o dal suolo del luogo 

al quale si vuole dare luce e aria, se esse 

sono al piano terreno, e non minore di due 

metri, se sono ai piani superiori; 3) avere 

il lato inferiore a un'altezza non minore di 

due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino, 

a meno che si tratti di locale che sia in 

tutto o in parte a livello inferiore al suolo del 

vicino e la condizione dei luoghi non consenta 

di osservare l'altezza stessa. 

Art. 902 - Apertura priva dei requisiti prescritti 

per le luci - L'apertura che non ha i 

caratteri di veduta o di prospetto è considerata 

come luce, anche se non sono state 

osservate le prescrizioni indicate dall'art. 

901. Il vicino ha sempre il diritto di esigere 

che essa sia resa conforme alle prescrizioni 

dell'articolo predetto. 

Art. 903 - Luci nel muro proprio o nel muro 

comune - Le luci possono essere aperte dal 

proprietario del muro contiguo al fondo 

altrui. Se il muro è comune (874 e seguenti) 

nessuno dei proprietari può aprire luci 

senza il consenso dell'altro; ma chi ha 

sopraelevato il muro comune può aprirle 

nella maggiore altezza a cui il vicino non 

57 

abbia voluto contribuire (885). 

Art. 904 - Diritto di chiudere le luci - La presenza 

di luci in un muro non impedisce al 

vicino di acquistare la comunione del muro 

medesimo né di costruire in aderenza (874 

e seguenti) . Chi acquista la comunione del 

muro non può chiudere le luci se ad esso 

non appoggia il suo edificio. 

Art. 905 - Distanza per l'apertura di vedute 

dirette e balconi - Non si possono aprire 

vedute dirette verso il fondo chiuso o non 

chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, 

se tra il fondo di questo e la faccia esteriore 

del muro in cui si aprono le vedute 

dirette non vi e la distanza di un metro e 

mezzo. Non si possono parimenti costruire 

balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari 

e simili, muniti di parapetto che permetta di 

affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi e 

la distanza di un metro e mezzo tra questo 

fondo e la linea esteriore di dette opere. Il 

divieto cessa allorquando tra i due fondi vicini 

vi e una via pubblica. 

Art. 906 - Distanza per l'apertura di vedute 

laterali od oblique - Non si possono aprire 

vedute laterali od oblique sul fondo del vicino 

se non si osserva la distanza di settantacinque 

centimetri, la quale deve misurarsi 

dal più vicino lato della finestra o dal 

più vicino sporto. 

Art. 907 - Distanza delle costruzioni dalle 

vedute - Quando si e acquistato il diritto di 

avere vedute dirette verso il fondo vicino 

(1027 e seguenti), il proprietario di questo 

non può fabbricare a distanza minore di tre 

metri, misurata a norma dell'art. 905. Se la 

veduta diretta forma anche veduta obliqua, 

la distanza di tre metri deve pure osservar-


si dai lati della finestra da cui la veduta obliqua 

si esercita. Se si vuole appoggiare la 

nuova costruzione al muro in cui sono le dette 

vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi 

almeno a tre metri sotto la loro soglia. 

TITOLO VI 

DELLE SERVITU' PREDIALI 

CAPO I 


Art. 1027 - Contenuto del diritto - La servitù 

prediale consiste nel peso imposto sopra un 

fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente 

a diverso proprietario (1072, 1100). 

Art. 1028 - Nozione dell'utilità - L'utilità può 

consistere anche nella maggiore comodità 

o amenità del fondo dominante. Può del pari 

essere inerente alla destinazione industriale 

del fondo (1073 e seguente). 

Art. 1029 - Servitù per vantaggio futuro - 

È ammessa la costituzione di una servitù per 

assicurare a un fondo un vantaggio futuro. 

È ammessa altresì a favore o a carico di un 

edificio da costruire o di un fondo da 

acquistare, ma in questo caso la costituzione 

non ha effetto se non dal giorno in cui l'edificio 

è costruito o il fondo è acquistato (1472). 

Art. 1030 - Prestazioni accessorie - Il proprietario 

del fondo servente non e tenuto a 

compiere alcun atto per rendere possibile 

l'esercizio della servitù da parte del titolare, 

salvo che la legge o il titolo disponga altrimenti 

(1069 e seguente, 1090 e seguente). 

Art. 1031 - Costituzione delle servitù - Le 

servitù prediali possono essere costituite 

coattivamente (853, 1032 e seguenti) o 

volontariamente (1058 e seguenti). Possono 

anche essere costituite per usucapione o 

58 

per destinazione del padre di famiglia (1061 

e seguente). 

SEZIONE IV 

Del passaggio coattivo 

Art. 1052 - Passaggio coattivo a favore di 

fondo non intercluso - 

Le disposizioni dell'articolo precedente si 

possono applicare anche se il proprietario 

del fondo ha un accesso alla via pubblica, 

ma questo è inadatto o insufficiente ai bisogni 

del fondo e non può essere ampliato. Il 

passaggio può essere concesso dall'autorità 

giudiziaria (2908) solo quando questa 

riconosce che la domanda risponde alle 

esigenze dell'agricoltura o della industria. 

CAPO IV 

Delle servitù acquistate per usucapione 

e per destinazione del padre di famiglia 

Art. 1061 - Servitù non apparenti - Le 

servitù non apparenti non possono acquistarsi 

per usucapione (1158, att. 158) o per 

destinazione del padre di famiglia (1062). 

Non apparenti sono le servitù quando non 

si hanno opere visibili e permanenti destinate 

al loro esercizio. 

Art. 1062 - Destinazione del padre di 

famiglia -La destinazione del padre di 

famiglia ha luogo quando consta, mediante 

qualunque genere di prova (2697 e 

seguente), che due fondi, attualmente divisi, 

sono stati posseduti dallo stesso proprietario, 

e che questi ha posto o lasciato le 

cose nello stato dal quale risulta la servitù. 

Se i due fondi cessarono di appartenere allo 

stesso proprietario, senza alcuna disposizione 

relativa alla servitù, questa s'intende 


stabilita attivamente e passivamente a favore 

e sopra ciascuno dei fondi separati. 

CAPO V 

Dell'esercizio delle servitù 

Art. 1064 - Estensione del diritto di servitù 

- Il diritto di servitù comprende tutto ciò che 

è necessario per usarne. Se il fondo viene 

chiuso (841), il proprietario deve lasciarne 

libero e comodo l'ingresso a chi ha un diritto 

di servitù che renda necessario il passaggio 

per il fondo stesso. 

Art. 1065 - Esercizio conforme al titolo o 

al possesso - Colui che ha un diritto di 

servitù non può usarne se non a norma del 

suo titolo o del suo possesso. Nel dubbio 

circa l'estensione e le modalità di esercizio, 

la servitù deve ritenersi costituita in guisa da 

soddisfare il bisogno del fondo dominante 

col minor aggravio del fondo servente. 

Art. 1066 - Possesso delle servitù - Nelle 

questioni di possesso delle servitù si ha 

riguardo alla pratica dell'anno antecedente 

e, se si tratta di servitù esercitate a intervalli 

maggiori di un anno, si ha riguardo alla 

pratica dell'ultimo godimento. 

Art. 1067 - Divieto di aggravare o diminuire 

l'esercizio della servitù - Il proprietario del 

fondo dominante non può fare innovazioni 

che rendano più gravosa la condizione del 

fondo servente. Il proprietario del fondo 

servente non può compiere alcuna cosa che 

tenda a diminuire l'esercizio della servitù o 

a renderlo più incomodo. 

Art. 1069 - Opere sul fondo servente - Il 

proprietario del fondo dominante, nel fare 

le opere necessarie per conservare la servitù, 

deve scegliere il tempo e il modo che siano 

59 

per recare minore incomodo al proprietario 

del fondo servente. Egli deve fare le opere 

a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito 

dal titolo o dalla legge (1030). 

Se però le opere giovano anche al fondo 

servente, le spese sono sostenute in proporzione 

dei rispettivi vantaggi. 

CAPO VI 

Dell'estinzione delle servitù 

Art. 1073 - Estinzione per prescrizione - La 

servitù si estingue per prescrizione quando 

non se ne usa per venti anni (2934 e seguenti). 

Il termine decorre dal giorno in cui si è 

cessato di esercitarla; ma, se si tratta di 

servitù negativa o di servitù per il cui esercizio 

non è necessario il fatto dell'uomo, il 

termine decorre dal giorno in cui si è verificato 

un fatto che ne ha impedito l'esercizio. 

Nelle servitù che si esercitano a intervalli, 

il termine decorre dal giorno in cui la servitù 

si sarebbe potuta esercitare e non ne fu 

ripreso l'esercizio. Agli effetti dell'estinzione 

si computa anche il tempo per il quale la 

servitù non fu esercitata dai precedenti titolari. 

Se il fondo dominante appartiene a più 

persone in comune, l'uso della servitù fatto 

da una di esse impedisce l'estinzione riguardo 

a tutte. La sospensione o l'interruzione 

della prescrizione (2941 e seguenti) a vantaggio 

di uno dei comproprietari giova 

anche agli altri. 

TITOLO VII 

DELLA COMUNIONE 

CAPO I 

Della comunione in generale 

Art. - 1100 Norme regolatrici - Quando la


proprietà o altro diritto reale spetta in 

comune a più persone, se il titolo o la legge 

(Cod. Nav. 258 e seguenti, 872 e seguenti) 

non dispone diversamente, si applicano 

le norme seguenti (2711). 

Art. - 1101 Quote dei partecipanti - Le 

quote dei partecipanti alla comunione si 

presumono uguali. 

Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi 

quanto nei pesi della comunione, è in 

proporzione delle rispettive quote. 

Art. - 1102 Uso della cosa comune - Ciascun 

partecipante può servirsi della cosa comune, 

purché non ne alteri la destinazione e non 

impedisca agli altri partecipanti di farne 

parimenti uso secondo il loro diritto. A tal 

fine può apportare a proprie spese le modificazioni 

necessarie per il migliore godimento 

della cosa. Il partecipante non può 

estendere il suo diritto sulla cosa comune in 

danno degli altri partecipanti, se non compie 

atti idonei a mutare il titolo del suo possesso 

(1164). 

Art. - 1103 Disposizioni della quota - 

Ciascun partecipante può disporre del suo 

diritto e cedere ad altri il godimento della 

cosa nei limiti della sua quota. Per le ipoteche 

costituite da uno dei partecipanti si osservano 

le disposizioni contenute nel capo IV 

del titolo III del libro VI (2825). 

Art. 1104 - Obblighi dei partecipanti - 

Ciascun partecipante deve contribuire nelle 

spese necessarie per la conservazione e 

per il godimento della cosa comune e nelle 

spese deliberate dalla maggioranza a norma 

delle disposizioni seguenti, salva la facoltà 

di liberarsene con la rinunzia al suo diritto 

(882). La rinunzia non giova al parteci- 

60 

pante che abbia anche tacitamente approvato 

la spesa. Il cessionario (1260) del partecipante 

e tenuto in solido (1292 e seguenti) 

con il cedente a pagare i contributi da 

questo dovuti e non versati. 

Art. 1105 - Amministrazione - Tutti i partecipanti 

hanno diritto di concorrere nell'amministrazione 

della cosa comune (1106). 

Per gli atti di ordinaria amministrazione le 

deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, 

calcolata secondo il valore delle 

loro quote, sono obbligatorie per la minoranza 

dissenziente. Per la validità delle 

deliberazioni della maggioranza si richiede 

che tutti i partecipanti siano stati preventivamente 

informati dell'oggetto della deliberazione. 

Se non si prendono i provvedimenti 

necessari per l'amministrazione della cosa 

comune o non si forma una maggioranza, 

ovvero se la deliberazione adottata non 

viene eseguita, ciascun partecipante può 

ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa 

provvede in camera di consiglio e può anche 

nominare un amministratore (872). 

Art. 1106 - Regolamento della comunione 

e nomina di amministratore - Con la maggioranza 

calcolata nel modo indicato dall'articolo 

precedente, può essere formato un 

regolamento per l'ordinaria amministrazione 

e per il miglior godimento della cosa 

comune. Nello stesso modo l'amministrazione 

può essere delegata ad uno o più 

partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi 

i poteri e gli obblighi dell'amministratore. 

Art. 1107 - Impugnazione del regolamento 

- Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può 

impugnare davanti all'autorità giudiziaria 


il regolamento della comunione entro trenta 

giorni (2964) dalla deliberazione che lo 

ha approvato. Per gli assenti il termine 

decorre dal giorno in cui e stata loro comunicata 

la deliberazione. L'autorità giudiziaria 

decide con unica sentenza sulle opposizioni 

proposte (1109). Decorso il termine indicato 

dal comma precedente senza che il regolamento 

sia stato impugnato, questo ha 

effetto anche per gli eredi e gli aventi causa 

dai singoli partecipanti. 

Art. 1108 - Innovazioni e altri atti eccedenti 

l'ordinaria amministrazione -Con deliberazione 

della maggioranza dei partecipanti 

che rappresenti almeno due terzi del valore 

complessivo della cosa comune, si 

possono disporre tutte le innovazioni dirette 

al miglioramento della cosa o a renderne 

più comodo o redditizio il godimento, purché 

esse non pregiudichino il godimento di 

alcuno dei partecipanti e non importino 

una spesa eccessivamente gravosa. Nello 

stesso modo si possono compiere gli altri atti 

eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre 

che non risultino pregiudizievoli all'interesse 

di alcuno dei partecipanti. È necessario 

il consenso di tutti i partecipanti per 

gli atti di alienazione o di costituzione di diritti 

reali sul fondo comune e per le locazioni 

di durata superiore a nove anni.L'ipoteca 

può essere tuttavia consentita dalla maggioranza 

indicata dal primo comma, qualora 

abbia lo scopo di garantire la restituzione 

delle somme mutate per la ricostruzione o 

per il miglioramento della cosa comune. 

Art. 1109 - Impugnazione delle deliberazioni 

- Ciascuno dei componenti la minoranza 

dissenziente può impugnare davan- 

61 

ti all'autorità giudiziaria le deliberazioni 

della maggioranza: l) nel caso previsto dal 

secondo comma dell'art. 1105, se la deliberazione 

e gravemente pregiudizievole alla 

cosa comune; 2) se non è stata osservata 

la disposizione del terzo comma dell'art. 

1105; 3) se la deliberazione relativa a innovazioni 

o ad altri atti eccedenti l'ordinaria 

amministrazione e in contrasto con le norme 

del primo e del secondo comma dell'art. 

1108 (1137-2). 

L'impugnazione deve essere proposta, sotto 

pena di decadenza (2964 e seguenti), entro 

trenta giorni dalla deliberazione. Per gli 

assenti il termine decorre dal giorno in cui 

è stata loro comunicata la deliberazione. In 

pendenza del giudizio, l'autorità giudiziaria 

può ordinare la sospensione del provvedimento 

deliberato. 

Art. 1110 - Rimborso di spese - Il partecipante 

che, in caso di trascuranza degli altri 

partecipanti o dell'amministratore, ha 

sostenuto spese necessarie per la conservazione 

della cosa comune, ha diritto al 

rimborso. 

Art. 1111 - Scioglimento della comunione 

- Ciascuno dei partecipanti può sempre 

domandare lo scioglimento della comunione 

(1506); l'autorità giudiziaria può stabilire 

una congrua dilazione, in ogni caso 

non superiore a cinque anni, se l'immediato 

scioglimento può pregiudicare gli interessi 

degli altri (717). Il patto di rimanere in 

comunione per un tempo non maggiore di 

dieci anni è valido e ha effetto anche per 

gli aventi causa dai partecipanti. Se e stato 

stipulato per un termine maggiore di questo 

si riduce a dieci anni. Se gravi circostanze


lo richiedono, l'autorità giudiziaria può 

ordinare lo scioglimento della comunione 

prima del tempo convenuto. 

Art. 1112 - Cose non soggette a divisione 

- Lo scioglimento della comunione non può 

essere chiesto quando si tratta di cose che, 

se divise, cesserebbero di servire all'uso a 

cui sono destinate. 

Art. 1113 - Intervento nella divisione e 

opposizione - I creditori e gli aventi causa 

da un partecipante possono intervenire nella 

divisione a proprie spese, ma non possono 

impugnare la divisione già eseguita, a meno 

che abbiano notificato un'opposizione 

(2646) anteriormente alla divisione stessa 

e salvo sempre ad essi l'esperimento dell'azione 

revocatoria o dell'azione surrogatoria 

(2900 e seguenti). Nella divisione che 

ha per oggetto beni immobili, l'opposizione, 

per l'effetto indicato dal comma precedente, 

deve essere trascritta prima della trascrizione 

dell'atto di divisione e, se si tratta di divisione 

giudiziale, prima della trascrizione 

della relativa domanda. Devono essere chiamati 

a intervenire, perché la divisione abbia 

effetto nei loro confronti, i creditori iscritti e 

coloro che hanno acquistato diritti sull'immobile 

in virtù di atti soggetti a trascrizione 

e trascritti prima della trascrizione dell'atto 

di divisione o della trascrizione della 

domanda di divisione giudiziale (2646, 

2685, 2825). Nessuna ragione di prelevamento 

in natura per crediti nascenti dalla 

comunione può opporsi contro le persone 

indicate dal comma precedente, eccetto le 

ragioni di prelevamento nascenti da titolo 

anteriore alla comunione medesima, ovvero 

da collazione (737 e seguenti). 

62 

Art. 1114 - Divisione in natura - La divisione 

ha luogo in natura, se la cosa può 

essere comodamente divisa in parti corrispondenti 

alle quote dei partecipanti (718 

e seguenti). 

Art. 1115 - Obbligazioni solidali dei partecipanti 

- Ciascun partecipante può esigere 

che siano estinte le obbligazioni in solido 

(1292) contratte per la cosa comune, le 

quali siano scadute o scadano entro l'anno 

dalla domanda di divisione. La somma 

per estinguere le obbligazioni si preleva 

dal prezzo di vendita della cosa comune, 

e, se la divisione ha luogo in natura, si procede 

alla vendita di una congrua frazione 

della cosa, salvo diverso accordo tra i condividenti. 

Il partecipante che ha pagato il 

debito in solido e non ha ottenuto rimborso 

concorre nella divisione per una maggiore 

quota corrispondente al suo diritto verso 

gli altri condividenti. 

Art. 1116 - Applicabilità delle norme sulla 

divisione ereditaria - Alla divisione delle cose 

comuni si applicano le norme sulla divisione 

dell'eredità (713 e seguenti, 757 e 

seguenti), in quanto non siano in contrasto 

con quelle sopra stabilite. 

CAPO II 

Del condominio negli edifici 

Art. 1117 - Parti comuni dell'edificio - 

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari 

dei diversi piani o porzioni di piani 

di un edificio, se il contrario non risulta dal 

titolo: l) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, 

i muri maestri, i tetti e i lastrici 

solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, 

gli anditi, i portici, i cortili e in genere 


tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso 

comune; 2) i locali per la portineria e per 

l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per 

il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e 

per altri simili servizi in comune; 3) le opere, 

le installazioni, i manufatti di qualunque 

genere che servono all'uso e al godimento 

comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, 

gli acquedotti e inoltre le fognature 

e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, 

per il gas, per l'energia elettrica, per 

il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione 

degli impianti ai locali di proprietà 

esclusiva dei singoli condomini. 

Art. 1118 - Diritti dei partecipanti sulle 

cose comuni - Il diritto di ciascun condomino 

sulle cose indicate dall'articolo precedente 

e proporzionato al valore del piano o 

porzione di piano che gli appartiene, se il 

titolo non dispone altrimenti. Il condomino 

non può, rinunziando al diritto sulle cose 

anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese 

per la loro conservazione (1104). 

Art. 1119 - Indivisibilità - Le parti comuni 

dell'edificio non sono soggette a divisione, 

a meno che la divisione possa farsi senza 

rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun 

condomino. 

Art. 1120 - Innovazioni - I condomini, con 

la maggioranza indicata dal quinto comma 

dell'art. 1136, possono disporre tutte le 

innovazioni dirette al miglioramento o all'uso 

più comodo o al maggior rendimento 

delle cose comuni (1108). Sono vietate le 

innovazioni che possano recare pregiudizio 

alla stabilita o alla sicurezza del fabbricato, 

che ne alterino il decoro architettonico 

o che rendano talune parti comuni dell'ed- 

63 

ificio inservibili all'uso o al godimento anche 

di un solo condomino. 

Art. 1121 - Innovazioni gravose o voluttuarie 

- Qualora l'innovazione importi una 

spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario 

rispetto alle particolari condizioni e 

all'importanza dell'edificio, e consista in 

opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione 

separata, i condomini che non 

intendono trarne vantaggio sono esonerati 

da qualsiasi contributo nella spesa. Se l'utilizzazione 

separata non è possibile, l'innovazione 

non è consentita, salvo che la 

maggioranza dei condomini che l'ha deliberata 

o accettata intenda sopportarne integralmente 

la spesa. Nel caso previsto dal 

primo comma i condomini e i loro eredi o 

aventi causa possono tuttavia, in qualunque 

tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, 

contribuendo nelle spese di esecuzione 

e di manutenzione dell'opera. 

Art. 1122 - Opere sulle parti dell'edificio 

di proprietà comune - Ciascun condomino, 

nel piano o porzione di piano di sua proprietà, 

non può eseguire opere che rechino 

danno alle parti comuni dell'edificio. 

Art. 1123 - Ripartizione delle spese - Le 

spese necessarie per la conservazione e 

per il godimento delle parti comuni dell'edificio, 

per la prestazione dei servizi nell'interesse 

comune e per le innovazioni 

deliberate dalla maggioranza sono sostenute 

dai condomini in misura proporzionale al 

valore della proprietà di ciascuno, salvo 

diversa convenzione (1104, att. 68 e seguenti). 

Se si tratta di cose destinate a servire i 

condomini in misura diversa, le spese sono 

ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno


può farne. Qualora un edificio abbia più 

scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti 

destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, 

le spese relative alla loro manutenzione 

sono a carico del gruppo di condomini 

che ne trae utilità (att. 63). 

Art. 1124 - Manutenzione e ricostruzione 

delle scale - Le scale sono mantenute e 

ricostruite dai proprietari dei diversi piani 

a cui servono. La spesa relativa è ripartita 

tra essi, per metà in ragione del valore dei 

singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra 

metà in misura proporzionale all'altezza 

di ciascun piano dal suolo (att. 68 e 

seguenti). Al fine del concorso nella metà 

della spesa, che è ripartita in ragione del 

valore, si considerano come piani le cantine, 

i palchi morti, le soffitte o camere a tetto 

e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà 

comune. 

Art. 1125 - Manutenzione e ricostruzione 

dei soffitti, delle volte e dei solai - Le spese 

per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, 

delle volte e dei solai sono sostenute in 

parti eguali dai proprietari dei due piani 

l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico 

del proprietario del piano superiore la 

copertura del pavimento e a carico del proprietario 

del piano inferiore l'intonaco, la 

tinta e la decorazione del soffitto. 

Art. 1126 - Lastrici solari di uso esclusivo 

- Quando l'uso dei lastrici solari o di una 

parte di essi non è comune a tutti i condomini, 

quelli che ne hanno l'uso esclusivo 

sono tenuti a contribuire per un terzo nella 

spesa delle riparazioni o ricostruzioni del 

lastrico; gli altri due terzi sono a carico di 

tutti i condomini dell'edificio o della parte 

64 

di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione 

del valore del piano o della 

porzione di piano di ciascuno (att. 68 e 

seguenti). 

Art. 1127 - Costruzione sopra l'ultimo 

piano dell'edificio - Il proprietario dell'ultimo 

piano dell'edificio può elevare nuovi 

piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti 

dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi 

è proprietario esclusivo del lastrico solare. 

La sopraelevazione non è ammessa se le 

condizioni statiche dell'edificio non la consentono. 

I condomini possono altresì opporsi 

alla sopraelevazione, se questa pregiudica 

l'aspetto architettonico dell'edificio 

ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la 

luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione 

deve corrispondere agli altri condomini 

un'indennità pari al valore attuale 

dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, 

diviso per il numero dei piani, ivi 

compreso quello da edificare, e detratto 

l'importo della quota a lui spettante. Egli e 

inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare 

di cui tutti o parte dei condomini avevano 

il diritto di usare. 

Art. 1128 - Perimento totale o parziale 

dell'edificio - Se l'edificio perisce interamente 

o per una parte che rappresenti i tre quarti 

del suo valore, ciascuno dei condomini può 

richiedere la vendita all'asta del suolo e dei 

materiali, salvo che sia stato diversamente 

convenuto. Nel caso di perimento di una 

parte minore, l'assemblea dei condomini 

delibera circa la ricostruzione delle parti 

comuni dell'edificio, e ciascuno è tenuto a 

concorrervi in proporzione dei suoi diritti 

sulle parti stesse. L'indennità corrisposta 


per l'assicurazione relativa alle parti comuni 

e destinata alla ricostruzione di queste. 

Il condomino che non intende partecipare 

alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a 

cedere (2932) agli altri condomini i suoi diritti, 

anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, 

secondo la stima che ne sarà fatta, 

salvo che non preferisca cedere i diritti stessi 

ad alcuni soltanto dei condomini. 

Art. 1129 - Nomina e revoca dell'amministratore 

- Quando i condomini sono più di 

quattro, l'assemblea nomina un amministratore. 

Se l'assemblea non provvede, la 

nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su 

ricorso di uno o più condomini. 

L'amministratore dura in carica un anno e 

può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea. 

Può altresì essere revocato dall'autorità 

giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, 

oltre che nel caso previsto dall'ultimo 

comma dell'art. 1131, se per due anni non 

ha reso il conto della sua gestione, ovvero 

se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità 

(att. 64). La nomina e la cessazione 

per qualunque causa dell'amministratore 

dall'ufficio sono annotate in apposito registro 

(att. 71). 

Art. 1130 Attribuzioni dell'amministratore 

- L'amministratore deve: 1) eseguire le deliberazioni 

dell'assemblea dei condomini e 

curare l'osservanza del regolamento di condominio; 

2) disciplinare l'uso delle cose comuni 

e la prestazione dei servizi nell'interesse 

comune, in modo che ne sia assicurato il 

miglior godimento a tutti i condomini; 3) 

riscuotere i contributi ed erogare le spese 

occorrenti per la manutenzione ordinaria 

65 

delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio 

dei servizi comuni; 4) compiere gli atti 

conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni 

dell'edificio. Egli, alla fine di ciascun anno, 

deve rendere il conto della sua gestione. 

Art. 1131 - Rappresentanza - Nei limiti delle 

attribuzioni stabilite dall'articolo precedente 

o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento 

di condominio o dall'assemblea, 

l'amministratore ha la rappresentanza dei 

partecipanti e può agire in giudizio sia contro 

i condomini sia contro i terzi. Può essere 

convenuto in giudizio per qualunque azione 

concernente le parti comuni dell'edificio; a 

lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità 

amministrativa che si riferiscono allo stesso 

oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento 

abbia un contenuto che esorbita 

dalle attribuzioni dell'amministratore, questi 

e tenuto a darne senza indugio notizia 

all'assemblea dei condomini. 

L'amministratore che non adempie a 

quest'obbligo può essere revocato (att. 64) 

ed è tenuto al risarcimento dei danni. 

Art. 1132 - Dissenso dei condomini rispetto 

alle liti - Qualora l'assemblea dei condomini 

abbia deliberato di promuovere una 

lite o di resistere a una domanda, il condomino 

dissenziente, con atto notificato 

all'amministratore, può separare la propria 

responsabilità in ordine alle conseguenze 

della lite per il caso di soccombenza. L'atto 

deve essere notificato entro trenta giorni 

(2964) da quello in cui il condomino ha 

avuto notizia della deliberazione. 

Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa 

per ciò che abbia dovuto pagare alla 

parte vittoriosa. Se l'esito della lite è stato


favorevole al condominio, il condomino dissenziente 

che ne abbia tratto vantaggio è 

tenuto a concorrere nelle spese del giudizio 

che non sia stato possibile ripetere dalla 

parte soccombente. 

Art. 1133 - Provvedimenti presi dall'amministratore 

- I provvedimenti presi dall'amministratore 

nell'ambito dei suoi poteri 

sono obbligatori per i condomini. Contro i 

provvedimenti dell'amministratore e ammesso 

ricorso all'assemblea, senza pregiudizio 

del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi 

e nel termine previsti dall'art. 1137. 

Art. 1134 - Spese fatte dal condomino - Il condomino 

che ha fatto spese per le cose comuni 

senza autorizzazione dell'amministratore o 

dell'assemblea non ha diritto al rimborso, 

salvo che si tratti di spesa urgente (1110). 

Art. 1135 - Attribuzioni dell'assemblea 

dei condomini - Oltre a quanto e stabilito 

dagli articoli precedenti, l'assemblea dei 

condomini provvede (att. 66): 1) alla conferma 

dell'amministratore e dell'eventuale 

sua retribuzione; 2) all'approvazione del preventivo 

delle spese occorrenti durante l'anno 

e alla relativa ripartizione tra i condomini; 

3) all'approvazione del rendiconto 

annuale dell'amministratore e all'impiego del 

residuo attivo della gestione; 4) alle opere 

di manutenzione straordinaria, costituendo, 

se occorre, un fondo speciale. 

L'amministratore non può ordinare lavori di 

manutenzione straordinaria, salvo che rivestano 

carattere urgente, ma in questo caso 

deve riferirne nella prima assemblea. 

Art. 1136 - Costituzione dell'assemblea e 

validità delle deliberazioni - L'assemblea è 

regolarmente costituita con l'intervento di 

66 

tanti condomini che rappresentino i due 

terzi del valore dell'intero edificio e i due 

terzi dei partecipanti al condominio (att. 

67 e seguenti). Sono valide le deliberazioni 

approvate con un numero di voti che rappresenti 

la maggioranza degli intervenuti e 

almeno la metà del valore dell'edificio. Se 

l'assemblea non può deliberare per mancanza 

di numero, l'assemblea di seconda 

convocazione delibera in un giorno successivo 

a quello della prima e in ogni caso, 

non oltre dieci giorni dalla medesima; la 

deliberazione è valida se riporta un numero 

di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti 

al condominio e almeno un terzo del 

valore dell'edificio. Le deliberazioni che 

concernono la nomina e la revoca dell'amministratore 

o le liti attive e passive relative 

a materie che esorbitano dalle 

attribuzioni dell'amministratore medesimo, 

nonché le deliberazioni che concernono la 

ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie 

di notevole entità devono essere 

sempre prese con la maggioranza stabilita 

dal secondo comma. Le deliberazioni 

che hanno per oggetto le innovazioni previste 

dal primo comma dell'art. 1120 devono 

essere sempre approvate con un numero di 

voti che rappresenti la maggioranza dei 

partecipanti al condominio e i due terzi del 

valore dell'edificio. L'assemblea non può 

deliberare, se non consta che tutti i condomini 

sono stati invitati alla riunione. Delle 

deliberazioni dell'assemblea si redige 

processo verbale da trascriversi in un registro 

tenuto dall'amministratore. NOTE 

Deroghe alle maggioranze previste dagli 

artt. 1120 e 1136 sono previste nelle seguen- 


ti leggi: Legge 9 gennaio 1989 n. 13, art. 

2 (eliminazione delle barriere architettoniche); 

Legge 24 marzo 1989 n. 122, 

art. 9 (realizzazione dei parcheggi nei condomini); 

Legge 2 gennaio 1991 n 10, art. 

26 (contenimento dei consumi energetici); 

Legge 17 febbraio 1992 n. 127, art 15 

(recupero del patrimonio edilizio). 

Art. 1138 - Regolamento di condominio - 

Quando in un edificio il numero dei condomini 

e superiore a dieci, deve essere formato 

un regolamento, il quale contenga le 

norme circa l'uso delle cose comuni e la 

ripartizione delle spese, secondo i diritti e 

gli obblighi spettanti a ciascun condomino, 

nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio 

e quelle relative all'amministrazione 

(att. 68 e seguenti, 155)Ciascun condomino 

può prendere l'iniziativa per la formazione 

del regolamento di condominio o 

per la revisione di quello esistente. Il regolamento 

deve essere approvato dall'assemblea 

con la maggioranza stabilita dal 

secondo comma dell'art. 1136 e trascritto 

nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 

1129 (att. 71). Esso può essere impugnato 

a norma dell'art. 1107. Le norme del 

regolamento non possono in alcun modo 

menomare i diritti di ciascun condomino, 

quali risultano dagli atti di acquisto e dalle 

convenzioni, e in nessun caso possono 

derogare alle disposizioni degli artt. 1118 

secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 

1132, 1136 e 1137 (att. 72, 155). 

Art. 1139 - Rinvio alle norme sulla comunione 

- Per quanto non è espressamente previsto da 

questo capo (att. 156) si osservano le norme 

sulla comunione in generale (att. 61-72). 

67 

DISPOSIZIONI PER L'ATTUAZIONE 

DEL CODICE CIVILE 

E DISPOSIZIONI TRANSITORIE 

Art. 61 - Qualora un edificio o un gruppo 

di edifici appartenenti per piani o porzioni 

di piano a proprietari diversi si possa dividere 

in parti che abbiano le caratteristiche di edifici 

autonomi, il condominio può essere sciolto 

e i comproprietari di ciascuna parte 

possono costituirsi in condominio separato. 

Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea 

con la maggioranza prescritta dal secondo 

comma dell'art. 1136 del codice, o e disposto 

dall'autorità giudiziaria su domanda 

di almeno un terzo dei comproprietari di 

quella parte dell'edificio della quale si chiede 

la separazione. 

Art. 62 - La disposizione del primo comma 

dell'articolo precedente si applica anche se 

restano in comune con gli originari partecipanti 

alcune delle cose indicate dall'art. 

1117 del codice. Qualora la divisione non 

possa attuarsi senza modificare lo stato delle 

cose e occorrano opere per la sistemazione 

diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, 

lo scioglimento del condominio deve 

essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza 

prescritta dal quinto comma dell'art. 

1136 del codice stesso. 

Art. 63 - Per la riscossione dei contributi in 

base allo stato di ripartizione approvato 

dall'assemblea (Cod. Civ. 1123), l'amministratore 

può ottenere decreto di ingiunzione 

immediatamente esecutivo, nonostante 

opposizione (Cod. Proc. Civ. 642).Chi 

subentra nei diritti di un condominio e obbligato, 

solidalmente con questo (Cod. Civ.


1292 e seguenti), al pagamento dei contributi 

relativi all'anno in corso e a quello 

precedente.In caso di mora (Cod. Civ. 1219) 

nel pagamento dei contributi, che si sia protratta 

per un semestre, l'amministratore, se il 

regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, 

può sospendere al condomino 

moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che 

sono suscettibili di godimento separato. 

Art. 64 - Sulla revoca dell'amministratore, nei 

casi indicati dal terzo comma dell'art. 1129 

e dall'ultimo comma dell'art. 1131 del codice, 

il tribunale provvede in camera di consiglio, 

con decreto motivato, sentito l'amministratore 

medesimo.Contro il provvedimento del tribunale 

può essere proposto reclamo alla 

corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla 

notificazione (Cod. Proc. Civ. 137). 

Art. 65 - Quando per qualsiasi causa manca 

il legale rappresentante dei condomini, chi 

intende iniziare o proseguire una lite contro 

i partecipanti a un condominio può 

richiedere la nomina di un curatore speciale 

ai sensi dell'art. 80 Cod. Proc. Civ.Il curatore 

speciale deve senza indugio convocare 

l'assemblea dei condomini per avere 

istruzioni sulla condotta della lite. 

Art. 66 - L'assemblea, oltre che annualmente 

in via ordinaria per le deliberazioni 

indicate dall'art. 1135 del codice, può 

essere convocata in via straordinaria dall'amministratore 

quando questi lo ritiene 

necessario o quando ne è fatta richiesta da 

almeno due condomini che rappresentino 

un sesto del valore dell'edificio. Decorsi 

inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i 

detti condomini possono provvedere direttamente 

alla convocazione.In mancanza 

68 

dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria 

quanto straordinaria può essere convocata 

a iniziativa di ciascun condomino. 

L'avviso di convocazione deve essere comunicato 

ai condomini almeno cinque giorni 

prima della data fissata per l'adunanza. 

Art. 67 - Ogni condomino può intervenire 

all'assemblea anche a mezzo di rappresentante. 

Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio 

appartenga in proprietà indivisa 

a più persone, queste hanno diritto a un solo 

rappresentante nella assemblea, che è designato 

dai comproprietari interessati; in 

mancanza provvede per sorteggio il presidente.L'usufruttuario 

di un piano o porzione 

di piano dell'edificio esercita il diritto di 

voto negli affari che attengono all'ordinaria 

amministrazione e al semplice godimento 

delle cose e dei servizi comuni. 

Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, 

ricostruzioni od opere di manutenzione 

straordinaria delle parti comuni dell'edificio 

il diritto di voto spetta invece al 

proprietario. 

Art. 68 - Per gli effetti indicati dagli artt. 

1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il 

regolamento di condominio deve precisare 

il valore proporzionale di ciascun piano o 

di ciascuna porzione di piano spettante in 

proprietà esclusiva ai singoli condomini 

(69).I valori dei piani o delle porzioni di 

piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, 

devono essere espressi in millesimi in 

apposita tabella allegata al regolamento 

di condominio. 

Nell'accertamento dei valori medesimi non 

si tiene conto del canone locatizio, dei miglio- 


ramenti e dello stato di manutenzione di ciascun 

piano o di ciascuna porzione di piano. 

Art. 69 - I valori proporzionali dei vari 

piani o porzioni di piano possono essere 

riveduti o modificati, anche nell'interesse 

di un solo condomino, nei seguenti 

casi:1.quando risulta che sono conseguenza 

di un errore;2.quando, per le mutate 

condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza 

della sopraelevazione di nuovi 

piani, di espropriazione parziale o di innovazioni 

di vasta portata, è notevolmente 

alterato il rapporto originario tra i valori dei 

singoli piani o porzioni di piano. 

Art. 70 - Per le infrazioni al regolamento 

di condominio può essere stabilito, a titolo 

di sanzione, il pagamento di una somma fino 

a lire cento. La somma è devoluta al fondo 

di cui l'amministratore dispone per le spese 

ordinarie. 

Art. 71 - Il registro indicato dal quarto 

comma dell'art. 1129 e dal terzo comma 

dell'art. 1138 del codice è tenuto presso l'associazione 

professionale dei proprietari di 

fabbricati. 

CODICE PENALE 

Libro primo 

Titolo VI: 

DEI DELITTI CONTRO L'INCOLUMITÀ 

PUBBLICA 

Capo I: 

DEI DELITTI DI COMUNE PERICOLO 

MEDIANTE VIOLENZA 

Art.433-Attentati alla sicurezza degli 

impianti di energia elettrica e del gas 

69 

ovvero delle pubbliche comunicazioni- 

Chiunque attenta alla sicurezza delle officine, 

delle opere, degli apparecchi o di altri mezzi 

destinati alla produzione o alla trasmissione 

di energia elettrica o di gas, per la illuminazione 

o per le industrie, è punito, qualora 

dal fatto derivi pericolo alla pubblica 

incolumità, con la reclusione da uno a cinque 

anni. La stessa pena si applica a chi attenta 

alla sicurezza delle pubbliche comunicazioni 

telegrafiche, qualora dal fatto derivi 

pericolo per la pubblica incolumità. Se dal 

fatto deriva un disastro, la pena è della 

reclusione da tre a dieci anni. 

Libro secondo 

DEI DELITTI IN PARTICOLARE 

Titolo XII: 

DEI DELITTI CONTRO LA PERSONA 

Capo II: 

DEI DELITTI CONTRO L'ONORE 

Art. 594 - Ingiuria - Chiunque offende 

l'onore o il decoro di una persona presente 

è punito con la reclusione fino a sei mesi o 

con la multa fino a lire un milione. Alla 

stessa pena soggiace chi commette il fatto 

mediante comunicazione telegrafica o telefonica, 

o con scritti o disegni, diretti alla persona 

offesa. La pena è della reclusione fino 

a un anno o della multa fino a lire due milioni, 

se l'offesa consiste nell'attribuzione di 

un fatto determinato. Le pene sono aumentate 

qualora l'offesa sia commessa in presenza 

di più persone. 

Art. 595 - Diffamazione - Chiunque, fuori 

dei casi indicati nell'articolo precedente,


comunicando con più persone, offende l'altrui 

reputazione, è punito con la reclusione 

fino a un anno o con la multa fino a lire due 

milioni. Se l'offesa consiste nell'attribuzione 

di un fatto determinato, la pena è della 

reclusione fino a due anni, ovvero della 

multa fino a lire quattro milioni. Se l'offesa 

è recata col mezzo della stampa o con qualsiasi 

altro mezzo di pubblicità, ovvero in atto 

pubblico, la pena è della reclusione da sei 

mesi a tre anni o della multa non inferiore 

a lire un milione. 

Se l'offesa è recata a un Corpo politico, 

amministrativo o giudiziario, o ad una sua 

rappresentanza, o ad una Autorità costituita 

in collegio, le pene sono aumentate. 

Capo III: 

DEI DELITTI CONTRO 

LA LIBERTÀ INDIVIDUALE 

Sezione III: 

DEI DELITTI CONTRO 

LA LIBERTÀ MORALE 

Art. 610 - Violenza privata - Chiunque, con 

violenza o minaccia, costringe altri a fare, 

tollerare od omettere qualche cosa è punito 

con la reclusione fino a quattro anni. La 

pena è aumentata se concorrono le condizioni 

prevedute dall'articolo 339. 

Sezione IV: 

DEI DELITTI CONTRO LA INVIOLABILITÀ 

DEL DOMICILIO 

Art. 614 - Violazione di domicilio - 

Chiunque si introduce nell'abitazione altrui, 

o in un altro luogo di privata dimora, o 

nelle appartenenze di essi, contro la volontà 

espressa o tacita di chi ha il diritto di 

escluderlo, ovvero vi s'introduce clandesti- 

70 

namente o con inganno, è punito con la 

reclusione fino a tre anni. Alla stessa pena 

soggiace chi si trattiene nei detti luoghi contro 

l'espressa volontà di chi ha diritto di 

escluderlo, ovvero vi si trattiene clandestinamente 

o con inganno. Il delitto è punibile 

a querela della persona offesa. La pena è 

da uno a cinque anni, e si procede d'ufficio, 

se il fatto è commesso con violenza 

sulle cose, o alle persone, ovvero se il colpevole 

è palesemente armato. 

Art. 615 - Violazione di domicilio commessa 

da un pubblico ufficiale - Il pubblico 

ufficiale, che, abusando dei poteri inerenti 

alle sue funzioni, s'introduce o si trattiene 

nei luoghi indicati nell'articolo precedente, 

è punito con la reclusione da uno a cinque 

anni. Se l'abuso consiste nell'introdursi nei 

detti luoghi senza l'osservanza delle formalità 

prescritte dalla legge, la pena è della 

reclusione fino a un anno. 

Art. 615 bis - Interferenze illecite nella vita 

privata - Chiunque, mediante l'uso di strumenti 

di ripresa visiva o sonora, si procura 

indebitamente notizie o immagini attinenti 

alla vita privata svolgentesi nei luoghi indicati 

nell'articolo 614, è punito con la reclusione 

da sei mesi a quattro anni. Alla stessa 

pena soggiace, salvo che il fatto costituisca 

più grave reato, chi rivela o diffonde mediante 

qualsiasi mezzo d'informazione al 

pubblico le notizie o le immagini, ottenute 

nei modi indicati nella prima parte di questo 

articolo. I delitti sono punibili a querela 

della persona offesa; tuttavia si procede 

d'ufficio e la pena è della reclusione da 

uno a cinque anni se il fatto è commesso da 

un pubblico ufficiale o ad un incaricato di 


un pubblico servizio, con abuso dei poteri 

o con violazione dei doveri inerenti alla 

funzione o servizio, o da chi esercita anche 

abusivamente la professione d'investigatore 

privato (1). 

(1) Articolo aggiunto dalla L. 8 aprile 1974, 

n. 98. 

Art. 615 ter - Accesso abusivo ad un sistema 

informatico o telematico - Chiunque 

abusivamente si introduce in un sistema 

informatico o telematico protetto da misure 

di sicurezza ovvero vi si mantiene contro la 

volontà espressa o tacita di chi ha il diritto 

di escluderlo, è punito con la reclusione 

fino a tre anni. La pena è della reclusione 

da uno a cinque anni: 1) se il fatto è commesso 

da un pubblico ufficiale o da un incaricato 

di un pubblico servizio, con abuso dei 

poteri o con violazione dei doveri inerenti 

alla funzione o al servizio, o da chi esercita 

anche abusivamente la professione di 

investigatore privato, o con abuso della 

qualità di operatore del sistema; 2) se il 

colpevole per commettere il fatto usa violenza 

sulle cose o alle persone, ovvero se è palesemente 

armato; 3) se dal fatto deriva la distruzione 

o il danneggiamento del sistema o 

l'interruzione totale o parziale del suo funzionamento, 

ovvero la distruzione o il danneggiamento 

dei dati, delle informazioni o 

dei programmi in esso contenuti. Qualora 

i fatti di cui ai commi primo e secondo 

riguardino sistemi informatici o telematici di 

interesse militare o relativi all'ordine pubblico 

o alla sicurezza pubblica o alla sanità 

o alla protezione civile o comunque di 

interesse pubblico, la pena è, rispettivamente, 

della reclusione da uno a cinque 

71 

anni e da tre a otto anni. Nel caso previsto 

dal primo comma il delitto è punibile a 

querela della persona offesa; negli altri casi 

si procede d'ufficio (1). (1)Articolo aggiunto 

dall'art. 4, L. 23 dicembre 1993, n. 547. 

Art. 615 quater - Detenzione e diffusione 

abusiva di codici di accesso a sistemi informatici 

o telematici - Chiunque, al fine di 

procurare a sé o ad altri un profitto o di 

arrecare ad altri un danno, abusivamente 

si procura, riproduce, diffonde, comunica 

o consegna codici, parole chiave o altri 

mezzi idonei all'accesso ad un sistema informatico 

o telematico, protetto da misure di 

sicurezza, o comunque fornisce indicazioni 

o istruzioni idonee al predetto scopo, è 

punito con la reclusione sino ad un anno e 

con la multa sino a lire dieci milioni. 

La pena è della reclusione da uno a due anni 

e della multa da lire dieci milioni a venti milioni 

se ricorre taluna delle circostanze di cui 

ai numeri 1) e 2) del quarto comma dell'articolo 

617 quater (1). 

(1) Articolo aggiunto dall'art. 4, L. 23 dicembre 

1993, n. 547. 

Art. 615 quinquies - Diffusione di programmi 

diretti a danneggiare o interrompere 

un sistema informatico - Chiunque 

diffonde, comunica o consegna un programma 

informatico da lui stesso o da altri 

redatto, avente per scopo o per effetto il danneggiamento 

di un sistema informatico o 

telematico, dei dati o dei programmi in esso 

contenuti o ad esso pertinenti, ovvero l'interruzione, 

totale o parziale, o l'alterazione 

del suo funzionamento, è punito con la 

reclusione sino a due anni e con la multa 

sino a lire venti milioni (1). (1)Articolo


aggiunto dall'art. 4, L. 23 dicembre 1993, 

n. 547. 

Sezione V: 

DEI DELITTI CONTRO LA INVIOLABILITÀ 

DEI SEGRETI 

Art. 616 - Violazione, sottrazione e soppressione 

di corrispondenza - Chiunque 

prende cognizione del contenuto di una 

corrispondenza chiusa, a lui non diretta, 

ovvero sottrae o distrae, al fine di prendere 

o di farne da altri prendere cognizione, 

una corrispondenza chiusa o aperta, a lui 

non diretta, ovvero, in tutto o in parte, la distrugge 

o sopprime, è punito, se il fatto non 

è preveduto come reato da altra disposizione 

di legge, con la reclusione fino a un 

anno o con la multa da lire sessantamila a 

un milione. Se il colpevole, senza giusta 

causa, rivela, in tutto o in parte, il contenuto 

della corrispondenza, è punito, se dal fatto 

deriva nocumento ed il fatto medesimo non 

costituisce un più grave reato, con la reclusione 

fino a tre anni. Il delitto è punibile a 

querela della persona offesa. Agli effetti 

delle disposizioni di questa sezione, per 

"corrispondenza" si intende quella epistolare, 

telegrafica, telefonica, informatica o 

telematica ovvero effettuata con ogni altra 

forma di comunicazione a distanza (1). (1) 

Comma così sostituito dall'art. 5, L. 23 

dicembre 1993, n. 547. 

Art. 619 - Violazione, sottrazione e soppressione 

di corrispondenza commesse da 

persona addetta al servizio delle poste, dei 

telegrafi e dei telefoni - L'addetto al servizio 

delle poste, dei telegrafi o dei telefoni, il 

quale, abusando di tale qualità, commette 

alcuno dei fatti preveduti dalla prima parte 

72 

dell'articolo 616, è punito con la reclusione 

da sei mesi a tre anni. Se il colpevole, senza 

giusta causa, rivela, in tutto o in parte, il contenuto 

della corrispondenza, è punito, qualora 

il fatto non costituisca un più grave reato, 

con la reclusione da sei mesi a cinque anni 

e con la multa da lire sessantamila a un milione. 

Titolo XIII: 

DEI DELITTI CONTRO IL PATRIMONIO 

Capo I: 

DEI DELITTI CONTRO IL PATRIMONIO 

MEDIANTE VIOLENZA ALLE COSE 

O ALLE PERSONE 

Art. 627 - Sottrazione di cose comuni - Il 

comproprietario, socio o coerede che, per 

procurare a sé o ad altri un profitto, s’impossessa 

della cosa comune, sottraendola 

a chi la detiene, è punito, a querela della 

persona offesa, con la reclusione fino a due 

anni o con la multa da lire quarantamila(euro 

20,66) a quattrocentomila 

(euro206,58). 

Non è punibile chi commette il fatto su cose 

fungibili, se il valore di esse non eccede la 

quota a lui spettante. 

Art. 631- Usurpazione - Chiunque, per 

appropriarsi, un tutto in parte, dell’altrui 

cosa immobile, ne rimuove o altera i termini 

è punito, a querela della persona offesa 

con la reclusione fino a tre anni e con la 

multa fino a lire quattrocentomila (euro 

206,58). 

Art. 634 - Turbativa violenta del possesso 

di cose immobili - Chiunque, turba con violenza 

alla persona o con minaccia, l’altrui 

pacifico possesso di cose immobili, è punito 

con la reclusione fino a due anni e con 


la multa da lire duecentomila (euro103,29) 

a seicentomila (euro309,87). 

Il fatto si considera compiuto con violenza 

o minaccia quando è commesso da più di 

dieci persone. 

Art. 635 - Danneggiamento - Chiunque 

distrugge, disperde, deteriora o rende, in 

tutto o un parte, inservibili cose mobili o 

immobili altrui è punito, a querela della 

persona offesa, con la reclusione fino a un 

anno o con la multa fino a lire seicentomila 

(euro309,87).La pena è della reclusione 

da sei mesi a tre anni e si procede d’ufficio, 

se il fatto è commesso:1) con violenza 

alla persona o con minaccia;2) da datori 

di lavoro in occasione di serrate, o da lavoratori 

in occasione di sciopero. 3) su edifici 

pubblici o destinati a uso pubblico o all’esercizio 

di un culto, o su altre delle cose 

indicate nel n. 7) dell’art. 625;4) sopra 

opere destinate all’irrigazione;5) sopra 

piantate di viti, di alberi o arbusti fruttiferi, 

o su boschi selve o foreste, ovvero su vivai 

forestali destinati al rimboschimento. 

Art. 635-bis - Danneggiamento di sistemi 

informatici e telematici - Chiunque distrugge, 

deteriora o rende, in tutto o in parte, 

inservibili sistemi informatici o telematici 

altrui, ovvero programmi, informazioni o dati 

altrui, è punito, salvo che il fatto costituisca 

più grave reato, con la reclusione da sei mesi 

a tre anni.Se ricorre una o più delle circostanze 

di cui al secondo comma dell’art. 

635, ovvero se il fatto è commesso con 

abuso della qualità di operatore del sistema, 

la pena è della reclusione da uno a 

quattro anni. 

Art. 636 - Introduzione o abbandono di ani- 

73 

mali nel fondo altrui e pascolo abusivo - 

Chiunque introduce o abbandona animali 

un gregge o in mandria nel fondo altrui è 

punito con la multa da lire ventimila (euro 

10,33) a duecentomila (euro 103,29).Se l’introduzione 

o l’abbandono di animali, anche 

non raccolti in gregge o in mandria, avviene 

per farli pascolare nel fondo altrui, la pena 

è della reclusione fino a un anno o della 

multa da lire quarantamila (euro 20,66) a 

quattrocentomila (euro 206,58).Qualora il 

pascolo avvenga, ovvero dalla introduzione 

o dall’abbandono degli animali il fondo sia 

stato danneggiato, il colpevole è punito con 

la reclusione fino a due anni e con la multa 

da lire centomila (euro 51,65) a un milione 

(euro 516,46).Il delitto è punibile a querela 

della persona offesa. 

Art. 639 - Deturpamento e imbrattamento 

di cose altrui - Chiunque, fuori dei casi 

preveduti dall’art. 635, deturpa o imbratta 

cose mobili o immobili altrui è punito, a 

querela della persona offesa (120-126), 

con la multa fino a lire duecentomila (euro 

103,29). 

Capo III 

DISPOSIZIONI COMUNI 

AI CAPI PRECEDENTI 

Art. 649 - Non punibilità e querela della 

persona offesa, per fatti commessi a danno 

di congiunti - Non è punibile chi ha commesso 

alcuno dei fatti preveduti da questo Titolo 

in danno:1) del coniuge non legalmente 

separato ;2) di un ascendente o discendente 

o di un affine in linea retta ovvero dell’adottante 

o dell’adottato;3) di un fratello 

o di una sorella che con lui convivano.I fatti 

preveduti da questo Titolo sono punibili a


querela della persona offesa (c.p.120-126), 

se commessi a danno del coniuge legalmente 

separato, ovvero del fratello o della 

sorella che non convivano con l’autore del 

fatto, ovvero dello zio o del nipote o dell’affine 

in secondo grado con lui conviventi. 

LIBRO III 

DELLE CONTRAVVENZIONI 

IN PARTICOLARE 

TITOLO I 


DI POLIZIA 

CAPO I 


CONCERNENTI LA POLIZIA 

DI SICUREZZA 

SEZIONE I 

Delle contravvenzioni concernenti l’ordine 

pubblico e la tranquillità pubblica 

Art. 657 - Computo della custodia cautelare 

e delle pene espiate senza titolo - 1. 

Il pubblico ministero, nel determinare la 

pena detentiva da eseguire, computa il periodo 

di custodia cautelare subita per lo stesso 

o per altro reato, anche se la custodia è 

ancora in corso (2853). Allo stesso modo 

procede in caso di applicazione provvisoria 

di una misura di sicurezza detentiva 

(312, 313), se questa non è stata applicata 

definitivamente.2. Il pubblico ministero 

computa altresì il periodo di pena detentiva 

espiata per un reato diverso, quando la 

relativa condanna è stata revocata, quando 

per il reato è stata concessa amnistia o 

quando è stato concesso indulto, nei limiti 

dello stesso. 3. Nei casi previsti dai commi 

1 e 2, il condannato può chiedere al pub- 

74 

blico ministero che i periodi di custodia 

cautelare e di pena detentiva espiata, operato 

il ragguaglio, siano computati per la 

determinazione della pena pecuniaria o 

della sanzione sostitutiva da eseguire; nei 

casi previsti dal comma 2, può altresì 

chiedere che le sanzioni sostitutive espiate 

siano computate nelle sanzioni sostitutive da 

eseguire per altro reato. 4. In ogni caso 

sono computate soltanto la custodia cautelare 

subita o le pene espiate dopo la commissione 

del reato per il quale deve essere determinata 

la pena da eseguire.5. Il pubblico ministero 

provvede con decreto, che deve essere 

notificato al condannato e al suo difensore. 

Art. 659 - Disturbo delle occupazioni o 

del riposo delle persone - Chiunque, mediante 

schiamazzi o rumori, ovvero abusando 

di strumenti sonori o di segnalazioni 

acustiche, ovvero suscitando o non impedendo 

strepiti di animali, disturba le occupazioni 

o il riposo delle persone, ovvero gli 

spettacoli, i ritrovi o i trattenimenti pubblici, 

è punito con l’arresto fino a tre mesi o 

con l’ammenda fino a lire seicentomila (euro 

309,87) (657, 660, 703).Si applica l’ammenda 

da lire duecentomila (euro 103,29) 

a un milione (euro 516,46) a chi esercita 

una professione o un mestiere rumoroso 

contro le disposizioni della legge o le prescrizioni 

dell’Autorità. 

Art. 660 - Molestia o disturbo alle persone 

- Chiunque, in un luogo pubblico o aperto 

al pubblico, ovvero col mezzo del telefono, 

per petulanza o per altro biasimevole motivo, 

reca a taluno molestia o disturbo è punito 

con l’arresto fino a sei mesi o con l’ammenda 

fino a lire un milione (euro 516,46). 


S.S 2 

Delle contravvenzioni concernenti la 

vigilanza sui mezzi di pubblicità 

Art. 664 - Distruzione in deterioramento 

di affissioni - Chiunque stacca, lacera o 

rende comunque inservibili o illeggibili scritti 

o disegni, fatti affiggere dalle Autorità civili 

o da quelle ecclesiastiche, è punito con 

l’ammenda fino a lire seicentomila (euro 

309,87) (c.p.345).Se si tratta di scritti o 

disegni fatti affiggere da privati, nei luoghi 

e nei modi consentiti dalla legge o 

dall’Autorità, la pena è dell’ammenda fino 

a lire duecentomila (euro 103,29). 

SEZIONE II 

Delle contravvenzioni concernenti 

l’incolumità pubblica 

S.S 1 

Delle contravvenzioni concernenti 

l’incolumità delle persone nei luoghi di 

pubblico transito o nelle abitazioni 

Art. 672 - Omessa custodia e mal governo 

di animali - Chiunque lascia liberi, o non 

custodisce con le debite cautele, animali 

pericolosi da lui posseduti, o ne affida la custodia 

a persona inesperta, è punito con la 

sanzione amministrativa del pagamento di 

una somma di denaro da lire cinquantamila 

(euro 25,82) a lire cinquecentomila (euro 

258,23).Alla stessa sanzione soggiace:1) 

chi, nei luoghi aperti, abbandona a sé stessi 

animali da tiro, da soma o da corsa, o li 

lascia comunque senza custodia, anche se 

non siano disciolti, o li attacca o conduce 

in modo da esporre a pericolo l’incolumità 

pubblica, ovvero li affida a persona inesperta;2) 

chi aizza o spaventa animali, in 

75 

modo da mettere in pericolo l’incolumità 

delle persone. 

Art. 674 - Getto pericoloso di cose - 

Chiunque getta o versa, in un luogo di pubblico 

transito o in un luogo privato ma di 

comune o di altrui uso, cose atte a offendere 

o imbrattare o molestare persone, ovvero, 

nei casi non consentiti dalla legge, provoca 

emissioni di gas, di vapori o di fumo, atti 

a cagionare tali effetti, è punito con l’arresto 

fino a un mese o con l’ammenda fino a lire 

quattrocentomila (euro 206,58). 

Art. 675 - Collocamento pericoloso di cose 

- Chiunque, senza le debite cautele, pone 

o sospende cose, che, cadendo in un luogo 

di pubblico transito, o in un luogo privato 

ma di comune o di altrui uso, possano 

offendere o imbrattare o molestare persone, 

è punito con l’ammenda fino a lire duecentomila 

(euro 103,29). 

Art. 676 - Rovina di edifici o di altre 

costruzioni - Chiunque ha avuto parte nel 

progetto o nei lavori concernenti un edificio 

o un’altra costruzione, che poi, per sua 

colpa, rovini, è punito con l’ammenda non 

inferiore a lire duecentomila (euro 103,29) 

(c.p.434, 449, 677).Se dal fatto è derivato 

pericolo alle persone, la pena è dell’arresto 

fino a sei mesi ovvero dell’ammenda 

non inferiore a lire seicentomila (euro 

309,87). 

Art. 677 - Omissione di lavori in edifici o 

costruzioni che minacciano rovina - Il proprietario 

di un edificio o di una costruzione 

che minacci rovina ovvero chi è per lui 

obbligato alla conservazioneo alla vigilanza 

dell’edificio o della costruzione, il quale 

omette di provvedere ai lavori necessari


per rimuovere il pericolo è punito con l’ammenda 

non inferiore a lire duecentomila 

(euro 103,29).Alla stessa pena soggiace 

chi, avendone l’obbligo, omette di rimuovere 

il pericolo cagionato dall’avvenuta rovina 

di un edificio o di una costruzione.Se 

dai fatti preveduti dalle disposizioni precedenti 

deriva pericolo per le persone, la pena 

è dell’arresto fino a sei mesi o dell’ammenda 

non inferiore a lire seicentomila 

(euro 309,87). 

SEZIONE III 


prevenzione di talune specie di reati 

S.S 4 


prevenzione di delitti contro la vita e 

l’incolumità individuale 

Art. 703 - Accensioni ed esplosioni pericolose 

- Chiunque, senza la licenza 

dell’Autorità, in un luogo abitato o nelle 

sue adiacenze, o lungo una pubblica via o 

in direzione di essa spara armi (c.p.704) 

da fuoco, accende fuochi d’artificio, o lancia 

razzi, o innalza aerostati con fiamme, 

o in genere, fa accensioni o esplosioni pericolose, 

è punito con l’ammenda fino a lire 

duecentomila (euro 103,29) Se il fatto è 

commesso in un luogo ove sia adunanza o 

concorso di persone, la pena è dell’arresto 

fino a un mese. 

LEGGI SPECIALI 

PRINCIPALI CONTENUTI 

DELLA LEGGE n. 13 del 09/01/1989 

Impone il rispetto delle prescrizioni tecniche 

necessarie a garantire l'accessibilità, l'a- 

76 

dattabilità e la visitabilità per la costruzione 

di nuovi edifici e per la ristrutturazione degli 

esistenti, compresi quelli di edilizia residenziale 

pubblica, sovvenzionata ed 

agevolata (articolo 1).Prevede la concessione 

di contributi a fondo perduto per la realizzazione 

delle opere direttamente finalizzate 

all'eliminazione delle barriere architettoniche 

negli edifici già esistenti all’entrata 

in vigore della legge, anche se adibiti a 

centri o istituti residenziali per l'assistenza 

alle persone disabili. Tali contributi sono 

cumulabili con quelli concessi a qualsiasi titolo 

al condominio, al centro o istituto o al portatore 

di handicap (articolo 9, comma 

1).Hanno diritto ai contributi i portatori di 

menomazioni o limitazioni funzionali permanenti, 

ivi compresa la cecità, ovvero 

quelle relative alla deambulazione e alla 

mobilità, coloro i quali abbiano a carico 

soggetti ai sensi dell'articolo 12 del decreto 

22 dicembre 1986, n. 917, nonché i 

condomini ove risiedano le suddette categorie 

di beneficiari (articolo 9, comma 3).Gli 

interventi d’eliminazione delle barriere 

architettoniche, nonché la realizzazione di 

percorsi attrezzati e l'installazione di dispositivi 

di segnalazione atti a favorire la 

mobilità dei ciechi all'interno degli edifici privati 

sono approvati dall'assemblea del condominio 

con le maggioranze previste dall'articolo 

1136, secondo e terzo comma, del 

codice civile. Nel caso in cui il condominio 

respinga la richiesta d’esecuzione dei lavori, 

o non deliberi entro tre mesi dal ricevimento 

della stessa, il portatore di handicap, o chi 

ne esercita la tutela o la potestà, può installare 

a proprie spese servoscala, nonché 


strutture mobili facilmente rimovibili e può 

modificare l'ampiezza delle porte d'accesso, 

al fine di rendere più agevole l'accesso 

agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei 

garages (articolo 2).Gli interessati debbono 

presentare domanda al sindaco del comune 

in cui è sito l'immobile, con l'indicazione delle 

opere da realizzare e della spesa prevista, 

entro il 1° marzo di ciascun anno. I sindaci, 

entro trenta giorni dalla comunicazione 

delle disponibilità attribuite ai comuni, assegnano 

i contributi agli interessati (articolo 

11). Per gli interventi su immobili soggetti 

al vincolo della legge 29 giugno 1939, n. 

1497 le autorità competenti al rilascio dell'autorizzazione 

si devono esprimere entro 

novanta giorni dalla presentazione dello 

domanda ed entro centoventi giorni per 

quelli su immobili vincolati ai sensi della 

legge 1° giugno 1939, n. 1089; l’eventuale 

mancata pronuncia equivale ad assenso 

(articoli 4 e 5).La realizzazione degli 

interventi in zone antisismiche, prevenzione 

degli incendi ed infortuni, non è soggetta 

all'autorizzazione dell'articolo 18 della 

legge 2 febbraio 1974, n. 64 (articolo 6). 

ASCENSORE 

L'ascensore deve avere una cabina di dimensioni 

minime tali da permettere l'uso da 

parte di una persona su sedia a ruote. Le 

porte di cabina e di piano devono essere 

del tipo automatico e di dimensioni tali da 

permettere l'accesso alla sedia a ruote.Il 

sistema di apertura delle porte, deve essere 

dotato di idoneo meccanismo (come cellula 

fotoelettrica, costole mobili) per l'arresto 

e l'inversione della chiusura in caso di 

77 

ostruzione del vano porta.I tempi di apertura 

e chiusura delle porte devono assicurare 

un agevole e comodo accesso alla persona 

su sedia a ruote. Lo stazionamento della 

cabina ai piani di fermata deve avvenire con 

porte chiuse. La bottoniera di comando 

interna ed esterna deve avere il comando 

più alto ad un'altezza adeguata alla persona 

su sedia a ruote ed essere idonea ad 

un uso agevole da parte dei non vedenti. 

Nell'interno della cabina devono essere 

posti un citofono, un campanello d'allarme, 

un segnale luminoso che confermi l'avvenuta 

ricezione all'esterno della chiamata di 

allarme, una luce di emergenza.Il ripiano 

di fermata, anteriormente alla porta della 

cabina deve avere una profondità tale da 

contenere una sedia a ruote e consentirne 

le manovre necessarie all'accesso. Deve 

essere garantito un arresto ai piani che 

renda complanare il pavimento della cabina 

con quello del pianerottoloDeve essere 

prevista la segnalazione sonora dell'arrivo 

al piano e un dispositivo luminoso per segnalare 

ogni eventuale stato di 

allarme.(Articolo 4.1.12 DM n. 236/1989). 

a) Negli edifici di nuova edificazione, non 

residenziali, l'ascensore deve avere le 

seguenti caratteristiche:*cabina di dimensioni 

minime di 1,40 m di profondità e 1,10 m 

di larghezza;*porta con luce netta minima 

di 0,80 m posta sul lato corto;*piattaforma 

minima di distribuzione anteriormente alla 

porta della cabina di 1,50x1,50 m.b) Negli 

edifici di nuova edificazione residenziali 

l'ascensore deve avere le seguenti caratteristiche:*cabina 

di dimensioni minime di 

1,30 m di profondità e 0,95 m di larghez-


za;*porta con luce netta minima di 0,80 m 

posta sul lato corto;*piattaforma minima di 

distribuzione anteriormente alla porta della 

cabina di 1,50x1,60 m.c) L'ascensore in 

caso di adeguamento di edifici preesistenti, 

ove non sia possibile l'installazione di cabine 

di dimensioni superiori, può avere le 

seguenti caratteristiche: *cabina di dimensioni 

minime di 1,20 m di profondità e 0,80 

m di larghezza; *porta con luce netta minima 

di 0,75 m posta sul lato corto; *piattaforma 

minima di ditribuzione anteriormente alla 

porta della cabina di 1,40x1,40 m. Le porte 

di cabina e di piano devono essere del tipo 

a scorrimento automatico. Nel caso di 

adeguamento la porta di piano può essere 

del tipo ad anta incernierata, purché dotata 

di sistema per l'apertura automatica. In 

tutti i casi le porte devono rimanere aperte 

per almeno 8 secondi e il tempo di chiusura 

non deve essere inferiore a 4 sec. L'arresto 

ai piani deve avvenire con autolivellamento 

con tolleranza massima + 2 cm.Lo stazionamento 

della cabina ai piani di fermata 

deve avvenire con porte chiuse. La bottoniera 

di comando interna ed esterna deve 

avere i bottoni ad una altezza massima 

compresa tra 1,10 e 1,40 m; per ascensori 

dei tipo a), b) e c) la bottoniera interna 

deve essere posta su una parete laterale ad 

almeno cm 35 dalla porta della 

cabina.Nell'interno della cabina, oltre il 

campanello di allarme, deve essere posto 

un citofono ad altezza compresa tra i 1,10 

m e 1,30 m e una luce d'emergenza con 

autonomia minima di h. 3.I pulsanti di 

comando devono prevedere la numerazione 

in rilievo e le scritte con traduzione in Braille: 

78 

in adiacenza alla bottoniera esterna deve 

essere posta una placca di riconoscimento 

di piano in caratteri Braille.Si deve prevedere 

la segnalazione sonora dell'arrivo al piano 

e, ove possibile, l'installazione di un sedile 

ribaltabile con ritorno automatico. (Articolo 

8.1.12 DM n. 236/1989). 

I PARCHEGGI PERTINENZIALI 

Legge del 24 Marzo 1989, n°122 

Art. 9 - 1) I proprietari d’immobili possono 

realizare nel sottosuolo degli stessi, ovvero 

nei locali siti al piano terreno dei fabbricati, 

parcheggi da destinare a pertinenza delle 

singole unita immobiliari, anche in deroga 

agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti 

edilizi vigenti. Restano in ogni caso fermi 

i vincoli previsti dalla legislazione in materia 

paesaggistica ed ambientale ed i poteri 

attribuiti dalla medesima legislazione alle 

Regioni e ai Ministeri dell’ambiente e per i 

beni culturali ed ambientali da esercitare 

motivatamente nel termine di 90 giorni. 

2) L’esecuzione delle opere e degli interventi 

previsti dal comma 1 è soggetta ad autorizzazione 

gratuita. Qualora si tratti di interventi 

conformi agli strumenti urbanistici ed 

ai regolamenti edilizi vigenti, l’istanza per 

l’autorizzazione del Sindaco ad eseguire i 

lavori si intende accolta qualora il Sindaco 

stesso non si pronunci nel termine di 60 

giorni dalla data della richiesta. In tal caso 

il richiedente può dar corso ai lavori dando 

comunicazione al Sindaco del loro inizio. 

3) Le deliberazioni che hanno per oggetto 

le opere e gli interventi di cui al comma 1 

sono approvate dall’assemblea del condominio, 

in prima o in seconda convocazione, 


con la maggioranza prevista dall’Art. 1136, 

secondo comma, del Codice Civile. Resta 

fermo quanto disposto dagli Articoli 1120, 

secondo comma, e 1121, terzo comma, 

del Codice Civile. 

4) I Comuni, previa determinazione dei criteri 

di cessione del diritto di superficie e su 

richiesta dei privati interessati o d’imprese 

di costruzione o di società anche cooperative, 

possono prevedere, nell’ambito del 

programma urbano dei parcheggi (P.U.P.), 

la realizzazione di parcheggi da destinare 

a pertinenza d’immobili privati su aree 

comunali o nel sottosuolo delle stesse. La costituzione 

del diritto di superficie è subordinata 

alla stipulazione di una convenzione 

nella quale siano previsti:a.)La durata della 

concessione del diritto di superficie per un 

periodo non superiore ai novant’anni; b.)Il 

dimensionamento dell’opera ed il piano 

economico-finanziario previsti per la sua 

realizzazione; c. )I tempi previsti per la prog- 

79 

ettazione esecutiva, la messa a disposizione 

delle aree necessarie e l’esecuzione dei lavori; 

d.)I tempi e le modalità per la verifica dello 

stato d’attuazione, nonché le sanzioni previste 

per gli eventuali inadempimenti. 

5) I parcheggi realizzati ai sensi del presente 

articolo non possono essere ceduti separatamente 

dall’unità immobiliare alla quale 

sono legati da vincolo pertinenziale. 

LA CONTABILIZZAZIONE DEL CALORE 

Legge 308/82, Art. 26-8 V° 

L’Assemblea del condominio può assumere 

decisioni per innovazioni che tendano ad 

adottare sistemi a termoregolazione e contabilizzazione 

del calore col conseguente 

scopo di ridurre i consumi di combustibile a 

maggioranza dei partecipanti dell’assemblea 

in deroga agli Artt. 1120 e 1136 del Codice 

Civile (sian in 1ª che in 2ª convocazione). 

Così ha sentenziato il Tribunale di Roma 

(Sez. V - 11.12.200 N. 39236).


80

Imp. Vivere in condominio - Uil

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