GLI EFFETTI FISCALI DEL CONDONO EDILIZIO

GLI EFFETTI FISCALI DEL CONDONO EDILIZIO
Amministrazione e Finanza>> Fisco
COSA SI PUO' CONDONARE, PROCEDIMENTI E
RIFLESSI FISCALI DELLA SANATORIA
di Antonio Ciccia

PREMESSA
Parte il cantiere del condono edilizio, disciplinato dal D.L. 30 settembre 2003, n. 269 1 , entrato in vigore il 2
ottobre 2003 (e il cui provvedimento di conversione è stato definitivamente approvato dalla camera il 19
novembre ndr). Una sanatoria costretta a un difficile slalom tra legge statale e legge regionale e che può
vedere modificare in corso d’opera i propri connotati, anche per effetto dell'approvazione di leggi regionali in
materia. Proprio a riguardo di quest’ultimo rilievo, va evidenziato che la materia dell’edilizia sta, in effetti,
abituando gli operatori a una difficile opera di “ricostruzione” interpretativa, tanto che ad ogni disposizione
statale la prima questione è ormai: si applica direttamente alle Regioni oppure occorre un recepimento
regionale? Tutto ciò avviene non solo per le Regioni a statuto speciale, ma anche per le Regioni a statuto
ordinario. Lungi dall’affrontare la questione da un punto di vista dottrinale, si deve affrontare preliminarmente
la questione solo al fine di studiare l’ambito di applicazione del D.L. n. 269/2003, pubblicato nel supplemento
ordinario alla Gazzetta Ufficiale del 2 ottobre 2003, in vigore dal giorno stesso della pubblicazione.
In particolare, il quesito preliminare è: le Regioni possono bloccare il condono o detto meglio possono con
atto normativo determinarsi a non rendere applicabili le disposizioni della legge statale 2 ?
La risposta che giudichiamo più attendibile è negativa. Le disposizioni sul condono edilizio si applicano
direttamente a tutte le Regioni e ciò per le seguenti considerazioni.
Innanzi tutto l’effetto giuridico del condono è rappresentato dalla estinzione dei reati edilizi. Si tratta di una
norma penale che non può essere subordinata a scelte delle Regioni, non abilitate a innovare l’ordinamento
penale.
In secondo luogo, siamo di fronte a un provvedimento che è parte integrante della Manovra finanziaria per
l’anno 2004. Non si può con una scelta delle Regioni incidere sugli equilibri finanziari dello Stato.
Peraltro le disposizioni sono qualificabili come norme fondamentali economico-sociali, applicabili anche nelle
Regioni a statuto speciale.
In senso conforme si era pronunciata la circolare del Ministero dei lavori pubblici 17 giugno 1995, n. 2241/UL
(pubblicata in Gazzetta Ufficiale 18 agosto 1995, n. 192, Suppl. Ord. n. 102), ai sensi della quale l’aspetto
della sanatoria di carattere penale si applica indistintamente a tutte le Regioni comprese quelle a statuto
speciale e alle Province autonome.
Definita la proposta pragmatica di soluzione della questione, passiamo a esaminare gli aspetti della
disciplina del condono.
LEGGI REGIONALI
Stabilito che il decreto-legge ha un'applicazione generalizzata a tutte le Regioni, le disposizioni statali
contengono espliciti rinvii alle leggi regionali. Tanto che la normativa sul condono edilizio assume i connotati
di un work in progress con protagonisti Stato e Regioni.
I rinvii alle leggi regionali sono messi in evidenza in relazione ai singoli istituti.
Già da subito va anticipato che possono vedere la compartecipazione normativa Stato–Regioni gli aspetti
salienti della sanatoria: abusi sanabili, oblazione e oneri concessori.
Tale aspetto spinge a una riflessione pratica: proporre da subito l’istanza di sanatoria oppure aspettare il
consolidamento delle disposizioni?
Probabilmente la decisione dipenderà dall’urgenza di definire la posizione penale pendente. In sostanza
dove c’è l’esigenza di trovare uno sbocco immediato a una pendenza punitiva conviene aderire fin da subito
alla sanatoria 3.
Laddove non fossimo in questa situazione l’interessato potrà avvalersi dei tempi relativamente lunghi, anche
in considerazione della possibilità di integrazioni non solo da parte delle Regioni, ma anche del Parlamento
in sede di conversione.
1
In «Gli Speciali - Manovra finanziaria 2004» del Corriere Tributario On-line (www.ipsoa.it) e in I Quattro Codici della
Riforma Tributaria big, Cd-rom, IPSOA.
2
La questione è illustrata da B. L. Mazzei, «Regione, norme concorrenti», in Il Sole-24 Ore del 2 ottobre 2003, pag. 27 e
da G. Santilli, «Condono, primi stop dalle Regioni», ivi del 1° ottobre 2003, pag. 5.
3
Conforme G. Saporito, «Condono Edilizio a pronto uso», in Il Sole-24 Ore del 5 ottobre 2003, pag. 21.
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COSA SI PUÒ CONDONARE
Sono condonabili le opere abusive che risultino ultimate entro il 31 marzo 2003 4 . Al requisito cronologico si
aggiungono alcuni limiti volumetrici: le opere non devono avere comportato ampliamento del manufatto
superiore al 30% della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, un ampliamento superiore a
750 mc.
La disposizione che detta la regola sui limiti di cubatura (art. 32, comma 25) prosegue dichiarando di
estendere le norme sul condono edilizio alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a
nuove costruzioni residenziali non superiori a 750 mc per singola richiesta di titolo abilitativo edilizio in
sanatoria.
L’articolo in questione precisa il limite volumetrico con riferimento alle costruzioni residenziali. Quale la sorte
delle nuove costruzioni non residenziali? Le possibilità sono due: condonabilità senza limiti volumetrici
oppure non condonabilità.
L’art. 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724 5 , laddove descriveva i requisiti di volumetria, parlava di nuove
costruzioni, senza alcun riferimento al termine “residenziali”: era chiaro che la lettera della norma includeva
sia le nuove costruzioni residenziali sia quelli non residenziali. In quel contesto la circolare del Ministero dei
lavori pubblici 17 giugno 1995, n. 2241/UL ha sostenuto la disapplicazione del limite volumetrico per le opere
abusive non residenziali, sulla base della considerazione del comma 16 dell'art. 39: in tale comma si
stabilivano sconti sull’oblazione “anche in deroga ai limiti di cubatura di cui al comma 1” (e cioè i 750 mc).
Con riferimento al condono del 2003/2004 occorrerà verificare se il riferimento contenuto nel comma 25 del
decreto-legge precluderà tout court la sanatoria delle nuove costruzioni non residenziali. Meglio sarebbe una
esplicitazione anche in relazione al fatto che la disposizione di riferimento (art. 39, comma 16, della legge n.
724/1994), per neutralizzare qualsiasi limitazione relativa agli immobili non residenziali, è stata privata di
contenuto precettivo ad opera del comma 39 del D.L. n. 269/2003.
INTERVENTI EDILIZI SANABILI
Le tipologie di illecito sanabili sono precisate dal comma 26 dell’art. 32 (per le tipologie di opere sanabili cfr.
Tabella n. 1).
Sono suscettibili di sanatoria edilizia nell’ambito dell’intero territorio nazionale:
• nuove costruzioni, ampliamenti, ristrutturazioni, ferma restando l’insanabilità delle opere realizzate
su immobili dichiarati monumento nazionale o particolarmente importanti ai sensi del Testo Unico sui
beni culturali e ambientali;
• restauri e risanamenti conservativi, manutenzioni straordinarie, opere non valutabili in termini di
superficie o volume nell’ambito degli immobili soggetti a vincolo (previo, naturalmente il necessario
nulla osta).
Sono suscettibili di sanatoria edilizia nelle aree non sottoposte a vincolo:
• restauri e risanamenti conservativi, manutenzioni straordinarie, opere non valutabili in termini di
superficie o volume nelle aree non soggette ai vincoli in attuazione di legge regionale, da emanarsi
entro sessanta giorni dall’entrata in vigore del D.L. n. 269/2003 (2 ottobre 2003), con la quale è
determinata la possibilità, le condizioni e le modalità per l’ammissibilità a sanatoria di tali tipologie di
abuso edilizio.
4
Secondo la circolare del Ministero dei lavori pubblici 17 giugno 1995, n. 2241, “il manufatto realizzato deve essere tale
da definire la volumetria da sanare. L’edificio deve essere completato nelle sue parti strutturali, ivi inclusa la copertura e
può essere soggetto ad interventi di completamento funzionale a prescindere dalla tecnologia utilizzata”
5
Il condono 2003/2004 costituisce una riedizione del condono del 1985 e del 1994. Sulla legge n. 724/1994 può leggersi
R. Gigante, Condono edilizio, Milano, 1997, passim.
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Tabella n. 1 - Tipologia di opere abusive suscettibili di sanatoria
Tipologia 1 Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle
norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici
Tipologia 2 Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio, ma conformi alle
norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici alla data di entrata in
vigore del presente provvedimento
Tipologia 3 Opere di ristrutturazione edilizia come definite dall’art. 3, comma 1, lett. d), del D.P.R. 6
giugno 2001, n. 380 realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio
Tipologia 4 Opere di restauro e risanamento conservativo come definite dall’art. 3, comma 1, lett. c),
del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo
edilizio, nelle zone omogenee A di cui all’art. 2 del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444
Tipologia 5 Opere di restauro e risanamento conservativo come definite dall’art. 3, comma 1, lett. c),
del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo
edilizio
Tipologia 6 Opere di manutenzione straordinaria, come definite all’art. 3, comma 1, lett. b), del
D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo
edilizio; opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume
INTERVENTI EDILIZI NON SANABILI
La legge prevede una serie di casi in cui “comunque” non è possibile la sanatoria.
Tra queste vanno annoverate le ipotesi di cui agli artt. 32 e 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, che
elencano i casi di vincoli di inedificabilità.
Altre esclusioni, previste autonomamente nel decreto, hanno una ragione soggettiva. Si tratta delle opere
eseguite dal proprietario o avente causa condannato con sentenza definitiva, per i delitti di cui all’art. 416bis,
648-bis e 648-ter c.p. o da terzi per suo conto; rispetto a questa esclusione va ricordata la disposizione
che si riferisce non ai condannati, ma ai soggetti imputati dei predetti gravi reati (associazione di stampo
mafioso e riciclaggio): la pendenza del procedimento penale determina la sospensione del procedimento
amministrativo di sanatoria. La disposizione in esame ha comunque un effetto pratico generale: il richiedente
la sanatoria dovrà auto–dichiarare, a pena della responsabilità penale per falso, di non avere carichi
pendenti in relazione ai delitti di cui agli artt. 416-bis, 648-bis e 648-ter c.p. Le Amministrazioni dovranno
effettuare accertamenti di ufficio in ordine alle condanne riportate nel certificato generale del casellario
giudiziale.
Altre esclusioni hanno carattere oggettivo:
• opere per le quali non sia possibile effettuare interventi per l’adeguamento antisismico;
• opere realizzate su aree di proprietà dello Stato e di altri enti pubblici territoriali, per le quali non sia
data la disponibilità di concessione onerosa (il provvedimento ammette la sanatoria delle opere che
hanno invaso proprietà pubbliche alla condizione della cessione o della concessione dell’area
stessa);
• opere realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela
degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei
parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di
dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme
urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici;
• opere realizzate su immobili dichiarati monumento nazionale o dichiarati di interesse particolarmente
importante;
• opere realizzate su aree percorse nell’ultimo decennio da uno o più incendi boschivi;
• opere realizzate nei porti e nelle aree appartenenti al demanio marittimo, di preminente interesse
nazionale in relazione agli interessi della sicurezza dello Stato ed alle esigenze della navigazione
marittima.
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EFFETTI DELLA SANATORIA
Innanzi tutto la presentazione della domanda di condono e il pagamento dell’oblazione determina la
sospensione del procedimento penale e quello per le sanzioni amministrative: sospensione che opera per
tutto il corso del procedimento di condono 6 .
La presentazione nei termini della domanda di definizione dell’illecito edilizio, l'oblazione interamente
corrisposta nonché il decorso di trentasei mesi dalla data da cui risulta il suddetto pagamento, produce gli
effetti di cui all’art. 38, comma 2, della legge 28 febbraio 1985, n. 47: estinzione dei reati edilizi e urbanistici
ed estinzione dei procedimenti di esecuzione delle sanzioni amministrative. Trascorso il periodo di trentasei
mesi si prescrive il diritto al conguaglio o al rimborso spettante.
Da un punto di vista civilistico il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria non comporta limitazione ai
diritti dei terzi. La disposizione già dettata a proposito del precedente condono edilizio chiarisce che il
provvedimento amministrativo di sanatoria non ha effetti ablativi o comunque effetti espropriativi di diritti
soggettivi altrui. La disposizione, in base anche a recenti pronunce del Consiglio di Stato, obbliga i Comuni a
compiere attività istruttorie minime per verificare la legittimazione attiva a chiedere il rilascio del titolo edilizio.
Questo significa anche che il titolare di diritti incompatibili con il mantenimento dell’opera edilizia può anche
portare documenti, memorie e comunque partecipare al procedimento amministrativo per il rilascio della
sanatoria.
PROCEDIMENTO
La domanda relativa alla definizione dell’illecito edilizio, con l’attestazione del pagamento dell'oblazione e
dell’anticipazione degli oneri concessori, deve essere presentata al Comune competente, a pena di
decadenza, entro il 31 marzo 2004.
Il procedimento è materia in cui si potrà realizzare il work in progress normativo cui già si è fatto cenno. Le
Regioni, entro sessanta giorni dall’entrata in vigore del D.L. n. 269/2003 (cioè dal 2 ottobre 2003), sono
chiamate a emanare norme per la definizione del procedimento amministrativo relativo al rilascio del titolo
abilitativo edilizio in sanatoria; possono prevedere un incremento dell’oblazione fino al massimo del 10%.
Disposizione analoga riguarda gli oneri concessori (si noti per inciso che stupisce l’utilizzo del termine “oneri
concessori” superato dalla espressione “contributo di costruzione” utilizzato dal Testo Unico per l’edilizia
(D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), che ha sostituito la “concessione” con il permesso di costruire).
Con legge regionale, dunque, gli oneri di concessione relativi alla opere abusive oggetto di sanatoria
possono essere incrementati fino al massimo del 100%.
Documentazione da allegare alla domanda
Il comma 32 prevede che la domanda sia corredata dal modello allegato al decreto-legge (estremi dell’abuso
e dell’oblazione) e dalla seguente documentazione:
• auto-dichiarazione, con allegata documentazione fotografica, dalla quale risulti la descrizione delle
opere per le quali si chiede il titolo abilitativo edilizio in sanatoria e lo stato dei lavori relativo;
• qualora l'opera abusiva superi i 450 mc, perizia giurata sulle dimensioni e sullo stato delle opere e
una certificazione redatta da un tecnico abilitato all'esercizio della professione attestante l'idoneità
statica delle opere eseguite;
• ulteriore documentazione eventualmente prescritta con norma regionale.
Integrazione della domanda
Entro il 30 settembre 2004 la domanda deve essere integrata con:
• denuncia in catasto dell’immobile oggetto di illecito edilizio e della documentazione relativa
all’attribuzione della rendita catastale e del relativo frazionamento;
• denuncia ai fini dell’ICI di cui al D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504;
• ove dovuto, denunce ai fini della TARSU e della TOSAP.
6 Cfr. art. 38, comma 1, della legge n. 47/1985.
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Modalità di versamento
La misura dell’oblazione e dell’anticipazione degli oneri concessori, nonché le relative modalità di
versamento, sono disciplinate nell’allegato 1 al decreto legge (Cfr. Tabelle nn. 3 e 4).
Domanda di
definizione
Tabella n. 2 - Procedura per la sanatoria edilizia
La domanda di definizione degli illeciti edilizi da presentare al comune entro il 31
marzo 2004 deve essere compilata utilizzando il modello di domanda allegato al
D.L. n. 269/2003.
Allegati Alla domanda deve essere allegato:
a) l’attestazione del versamento del 30% dell’oblazione, calcolata utilizzando la
tabella 1 del modello allegato e in base a quanto indicato nella tabella A. Nel caso
di oblazione di importo fisso o comunque inferiore a tali importi, l’oblazione va
versata per intero. Il versamento deve comunque essere effettuato nella misura
minima di 1.700 euro, qualora l’importo complessivo sia superiore a tale cifra,
ovvero per intero qualora l’importo dell’oblazione sia inferiore a tale cifra;
b) l’attestazione del versamento del 30% dell’anticipazione degli oneri concessori,
calcolata utilizzando le tabelle 3 e 4 del modello allegato e in base a quanto
indicato nella tabella B. Il versamento deve comunque essere effettuato nella
misura minima di 500 euro, qualora l’importo complessivo sia superiore a tale
cifra, ovvero per intero qualora l’importo dell’anticipazione degli oneri concessori
sia inferiore a tale cifra.
Rateizzazione
dell'oblazione
Rateizzazione
degli oneri di
concessione
Importo definitivo
degli oneri
concessori
CALCOLO DELL’OBLAZIONE
L’importo restante dell’oblazione deve essere versato per importi uguali, entro:
• seconda rata 30 giugno 2004
• terza rata 30 settembre 2004
L’importo restante dell’anticipazione degli oneri di concessione deve essere
versato per importi uguali, entro:
• seconda rata 30 giugno 2004
• terza rata 30 settembre 2004
L’importo definitivo degli oneri concessori dovuti deve essere versato entro il 31
dicembre 2006, secondo le indicazioni fornite dall’Amministrazione comunale con
apposita deliberazione.
L’oblazione si calcola in misura proporzionale per le nuove costruzioni e per le ristrutturazioni, mentre si
calcola in misura fissa per gli abusi edilizi minori, secondo la tabella C allegata al D.L. n. 269/2003.
Il comma 39 prescrive che, ai fini della determinazione dell’oblazione, non si applica quanto previsto dai
commi 13, 14 15 e 16 dell’art. 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724. Non si applicano quindi: riduzione
dell’oblazione per le opere realizzate per ovviare a situazioni di estremo disagio abitativo e riduzioni per gli
immobili non residenziali.
Per l'anticipazione degli oneri di concessione si applica la tabella D allegata al D.L. n. 269/2003 (cfr. Tabella
n. 5).
Con riferimento al contributo di costruzione il D.L. n. 269/2003 prevede la possibilità di realizzazione delle
opere di urbanizzazione con scomputo dagli oneri dovuti. Ai sensi del comma 34 dell’art. 32 del decretolegge
le Amministrazioni comunali perimetrano gli insediamenti abusivi entro i quali gli oneri concessori sono
determinati nella misura dei costi per la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria
necessarie, nonché per gli interventi di riqualificazione igienico-sanitaria e ambientale attuati dagli enti locali.
Coloro che in proprio o in forme consortili nell’ambito delle zone perimetrate intendano eseguire in tutto o in
parte le opere di urbanizzazione primaria, nel rispetto della legge Merloni (art. 2, comma 5, della legge 11
febbraio 1994, n. 109) e secondo le disposizioni tecniche dettate dagli Uffici comunali, possono detrarre
dall’importo complessivo quanto già versato, a titolo di anticipazione degli oneri concessori, di cui alla tabella
D allegata al D.L. n. 269/2003. Sarà la legge regionale, a disciplinare le relative modalità di attuazione.
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Il D.L. n. 269/2003 prevede la maturazione del silenzio–assenso sulla domanda di sanatoria. Gli elementi
della fattispecie della sanatoria tacita sono: la completezza della domanda e il decorso del termine di
ventiquattro mesi 7 .
Ai sensi dell’art. 37 del decreto-legge, infatti, il pagamento degli oneri di concessione, la presentazione della
documentazione da allegarsi alla domanda, della denuncia in catasto, della denuncia ai fini dell’ICI nonché,
se dovute, delle denunce ai fini della TARSU e della TOSAP entro il 30 settembre 2004, nonché il decorso
del termine di ventiquattro mesi da tale data senza l'adozione di un provvedimento negativo del Comune,
equivale a titolo abilitativo edilizio in sanatoria.
Se, invece, nei termini previsti l'oblazione dovuta non è stata interamente corrisposta o è stata determinata
in forma dolosamente inesatta, le costruzioni realizzate senza titolo abilitativo edilizio sono assoggettate alle
sanzioni amministrative e penali; inoltre scatta il divieto di somministrazione di forniture di servizi pubblici
(art. 48 del Testo Unico per l’edilizia).
Alla istruttoria della domanda di sanatoria si applicano i medesimi diritti e oneri previsti per il rilascio dei titoli
abilitativi edilizi, come disciplinati dalle Amministrazioni comunali per le medesime fattispecie di opere
edilizie. Ai fini della istruttoria delle domande di sanatoria edilizia, peraltro, può essere determinato
dall’Amministrazione comunale un incremento dei predetti diritti e oneri fino ad un massimo del 10.
Tabella n. 3 - Calcolo proporzionale dell’oblazione
Tipologia dell’abuso Misura dell’oblazione
€/mq
Opere realizzate in assenza o in difformità
del titolo abilitativo edilizio e non conformi
alle norme urbanistiche e alle prescrizioni
degli strumenti urbanistici
Opere realizzate in assenza o in difformità
del titolo abilitativo edilzio, ma conformi alle
norme urbanistiche e alle prescrizioni degli
strumenti urbanistici alla data di entrata in
vigore del presente provvedimento
Opere di ristrutturazione edilizia come
definite dall’art. 3, comma 1, lett. d), del
D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 realizzate in
assenza o in difformità del titolo abilitativo
edilizio
VINCOLI
Immobili non residenziali
Misura dell’oblazione
€/mq
Immobili residenziali
150 100
100 80
80 60
Il D.L. n. 269/2003 riscrive interamente l’art. 32 della legge n. 47/1985 dedicato alle opere costruite su aree
sottoposte a vincolo.
La disposizione ribadisce che il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria per opere eseguite su
immobili sottoposti a vincolo è subordinato al parere favorevole delle Amministrazioni preposte alla tutela del
vincolo stesso.
Due sono le novità più significative: la trasformazione del silenzio–assenso sulla richiesta di nulla osta a
silenzio–rifiuto e l’utilizzo della conferenza dei servizi per l’acquisizione di pareri da parte di più autorità
preposte alla tutela dei vincoli.
Quanto al primo aspetto, l’art. 32 della legge n. 47/1985 come riformulato dal decreto-legge in esame
prescrive che qualora il parere non venga formulato dalle Amministrazioni entro centottanta giorni dalla data
di ricevimento della richiesta di parere, il richiedente può impugnare il silenzio-rifiuto.
Quanto al secondo aspetto, la stessa disposizione prevede che ai fini dell’acquisizione del parere si applica
quanto previsto dall’art. 20, comma 6, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380: quindi convocazione della
7
Evidenzia la necessità della completezza della documentazione, quale presupposto della definizione della pratica con il
silenzio–assenso, la circolare del Ministero dei lavori pubblici 17 giugno 1995, n. 2241.
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conferenza dei servizi. Il motivato dissenso espresso da un'Amministrazione preposta alla tutela ambientale,
paesaggistico-territoriale, ivi inclusa la soprintendenza competente, alla tutela del patrimonio storico artistico
o alla tutela della salute preclude il rilascio del titolo abilitativi edilizio in sanatoria.
Tabella n. 4 - Calcolo forfetario dell’oblazione
Tipologia dell’abuso Misura dell’oblazione
Forfait
Opere di restauro e risanamento
conservativo come definite dall’art. 3,
3.500
comma 1, lett. c), del D.P.R. 6 giugno 2001,
n. 380, realizzate in assenza o in difformità
del titolo abilitativo edilizio, nelle zone
omogenee A di cui all’art. 2 del D.M. 2 aprile
1968, n. 1444
Opere di restauro e risanamento
conservativo come definite dall’art. 3,
comma 1, lett. c), del D.P.R. 6 giugno 2001,
n. 380, realizzate in assenza o in difformità
del titolo abilitativo edilizio
Opere di manutenzione straordinaria, come
definite all’art. 3, comma 1, lett. b), del
D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dalla
normativa regionale, realizzate in assenza o
in difformità del titolo abilitativo edilizio;
opere o modalità di esecuzione non valutabili
in termini di superficie o di volume
1.700
516
Tabella n. 5 - Anticipazione degli oneri di concessione
Numero abitanti Nuove costruzioni e
ampliamenti (€/mq)
Ristrutturazioni e
modifiche della
destinazione d’uso
(€/mq)
Fino a 10.000 38 18
Da 10.001 a 100.000 55 27
Da 100.001 a 300.000 71 36
Oltre 300.001 89 45
CONDONO SU AREE PUBBLICHE
Il D.L. n. 269/2003 prevede la possibilità di sanatoria anche delle opere eseguite su aree di proprietà dello
Stato o facenti parte del demanio statale.
In tale ipotesi il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria da parte dell’ente locale competente è
subordinato all’acquisto della proprietà dell’area o dal conseguimento della concessione dell’area stessa.
Tecnicamente il comma 14 dell’art. 32 subordina il condono “al rilascio della disponibilità da parte dello Stato
proprietario, per il tramite dell’Agenzia del Demanio, rispettivamente, a cedere a titolo oneroso la proprietà
dell’area appartenente al patrimonio disponibile dello Stato su cui insiste l’opera ovvero a garantire
onerosamente il diritto al mantenimento dell’opera sul suolo appartenente al demanio e al patrimonio
indisponibile dello Stato".
Nei commi 15 ss. si sviluppa la procedura articolata nei seguenti passaggi:
• entro il 31 marzo 2004: presentazione della domanda volta ad ottenere la disponibilità dello Stato
alla cessione dell’area appartenente al patrimonio disponibile, ovvero il riconoscimento al diritto al
mantenimento dell’opera sul suolo appartenente al demanio o al patrimonio indisponibile dello Stato;
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la domanda diretta alla filiale dell’Agenzia del demanio territorialmente competente va corredata
dell’attestazione del pagamento all’Erario della somma dovuta a titolo di indennità per l’occupazione
pregressa delle aree, determinata applicando i parametri di cui alla Tabella A (allegata al D.L. n.
269/2003, cfr. Tabella 6), per anno di occupazione, per un periodo comunque non superiore alla
prescrizione quinquennale; alla domanda deve essere allegata, in copia, la documentazione relativa
alla pratica di condono edilizio;
• entro il 30 settembre 2004: allegazione della copia della denuncia in catasto dell’immobile e del
relativo frazionamento;
• entro il 31 dicembre 2004: dichiarazione da parte della filiale dell’Agenzia del demanio
territorialmente competente avente ad oggetto la disponibilità alla cessione dell’area appartenente al
patrimonio disponibile ovvero a riconoscere il diritto a mantenere l’opera sul suolo appartenente al
demanio o al patrimonio indisponibile dello Stato; dichiarazione di disponibilità subordinata al nulla
osta dell’autorità preposta alla tutela degli eventuali vincoli;
• entro il 31 dicembre 2006: perfezionamento delle procedure di vendita delle aree appartenenti al
patrimonio disponibile dello Stato a cura della filiale dell’Agenzia del demanio territorialmente
competente previa presentazione da parte dell’interessato del titolo abilitativo edilizio in sanatoria
rilasciato dall’ente locale competente, ovvero della documentazione attestante la presentazione della
domanda, volta ad ottenere il rilascio del titolo edilizio in sanatoria sulla quale è intervenuto il silenzio
assenso con l’attestazione dell’avvenuto pagamento della connessa oblazione;
• entro il 31 dicembre 2006: provvedimento formale di riconoscimento del diritto al mantenimento
dell’opera sulle aree del demanio dello Stato e del patrimonio indisponibile. Il diritto è riconosciuto
per una durata massima di anni venti, a fronte di un canone commisurato ai valori di mercato;
• 30 giugno 2005: pagamento della rata del prezzo di acquisto delle aree appartenenti al patrimonio
disponibile(tabella B allegata al D.L. n. 269/2003, cfr. Tabella 6);
• 31 dicembre 2005: pagamento della rata del prezzo di acquisto delle aree appartenenti al
patrimonio disponibile(tabella B allegata al D.L. n. 269/2003 cfr. Tabella 6).
RIFLESSI FISCALI DELLA SANATORIA EDILIZIA
Il Testo Unico dell’edilizia dedica due articoli alle disposizioni fiscali. L’art. 49 definisce il trattamento fiscale
sanzionatorio per l’ipotesi di abusivismo edilizio; l’art. 50 è, invece, dedicato alle agevolazioni tributarie in
caso di sanatoria.
La regola è che gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla
base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme
vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare
violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il
2% delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel
programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.
Per intuibili ragioni di coordinamento i Comuni sono onerati dell’obbligo di segnalare all'Amministrazione
finanziaria, entro tre mesi dall'ultimazione dei lavori o dalla richiesta del certificato di agibilità, ovvero
dall'annullamento del titolo edilizio, ogni inosservanza comportante la decadenza dai benefici fiscali.
Peraltro il comma 3 dell’art. 49 stabilisce un termine di decadenza all’azione del Fisco. Il diritto
dell'Amministrazione finanziaria a recuperare le imposte dovute in misura ordinaria per effetto della
decadenza dai benefici, infatti, si prescrive col decorso di tre anni dalla data di ricezione della segnalazione
del comune.
Con riferimento alla disciplina dei rapporti civilistici con gli acquirenti l’immobile la legge (art. 49, ultimo
comma, del D.P.R. n. 380/2001) prevede che in caso di revoca o decadenza dai benefìci suddetti il
committente è responsabile dei danni nei confronti degli aventi causa.
In deroga alle regole ordinarie sopra descritte operano le agevolazioni tributarie in caso di sanatoria.
Ai sensi dell’art. 50 del Testo Unico dell'edilizia, infatti, le agevolazioni tributarie in materia di tasse ed
imposte indirette sugli affari si applicano agli atti stipulati dopo il 17 marzo 1985, qualora ricorrano tutti i
requisiti previsti dalle vigenti disposizioni agevolative ed a condizione che copia conforme del provvedimento
di sanatoria venga presentata, contestualmente all'atto da registrare, all'Amministrazione cui compete la
registrazione.
Nelle more del conseguimento del provvedimento definitivo di sanatoria, per conseguire in via provvisoria le
agevolazioni, deve essere prodotta, al momento della registrazione dell'atto, copia della domanda di
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permesso in sanatoria presentata al Comune, con la relativa ricevuta rilasciata dal Comune stesso.
L'interessato, a pena di decadenza dai benefìci, deve presentare al competente Ufficio dell'Amministrazione
finanziaria copia del provvedimento definitivo di sanatoria entro sei mesi dalla sua notifica o, nel caso che
questo non sia intervenuto, a richiesta dell'Ufficio, dichiarazione del Comune che attesti che la domanda non
ha ancora ottenuto definizione 8 .
La omessa o tardiva presentazione del provvedimento di sanatoria comporta il pagamento delle imposte
dovute nella misura ordinaria, nonché degli interessi di mora stabiliti per i singoli tributi.
Inoltre il rilascio del permesso in sanatoria, per le opere o le parti di opere abusivamente realizzate, produce
automaticamente, qualora ricorrano tutti i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni agevolative, la
cessazione degli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza previsti dai benefici fiscali 9 . Anche per
questa ipotesi, nelle more del provvedimento definitivo di sanatoria, deve essere prodotta da parte
dell'interessato alle Amministrazioni finanziarie competenti copia autenticata della domanda di permesso in
sanatoria, corredata della prova del pagamento delle somme dovute fino al momento della presentazione
della istanza di cui al presente comma.
Attenzione, infine, perché la legge (art. 50, ultimo comma, del D.P.R. n. 380/2001) non ammette la
ripetizione delle imposte già pagate.
Tabella n. 6 - Regolarizzazione delle opere eseguite su aree di proprietà dello Stato
TABELLA A - Valori unitari degli indennizzi espressi in €/mq/anno
Classi
Comuni
dimensionali Zone Territoriali Omogenee
A B C D E F
1° < 10.000 15,00 10,00 7,50 10,00 5,00 7,50
2° 10.001 100.000 30,00 20,00 15,00 20,00
3° 100.001 300.000 60,00 40,00 30,00 40,00
4° > 300.001 90,00 60,00 45,00 60,00
TABELLA B - Valori unitari delle aree
Classi
Comuni
dimensionali Zone Territoriali Omogenee
A B C D E F
1° < 10.000 45,00 30,00 22,50 30,00 15,00 22,50
2° 10.001 100.000 90,00 60,00 45,00 60,00
3° 100.001 300.000 180,00 120,00 90,00 120,00
4° > 300.001 270,00 180,00 135,00 180,00
8 Per una disamina critica degli adempimenti necessari per il conseguimento dei benefici fiscali si veda L. Bellini,
«Condono edilizio: decadenza dai benefici fiscali e rimessione in termini», in Corr. Trib. n. 17/1999, pag. 1225.
9 Cass. civ., Sez. I, 17 gennaio 1995, n. 489, in Corr. Trib. n. 8/1995, pag. 523; Id., 20 novembre 1992, n. 12402, ivi n.
49/1992, pag. 3575. R.M. 7 marzo 1995, n. 63/E, ivi n. 18/1995, pag. 1289.
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GLOSSARIO
Permesso di costruire
Provvedimento abilitativo all'esecuzione delle opere edilizie, in conformità alla normativa
edilizia e alle previsioni degli strumenti di pianificazione urbanistica.
Contributo di costruzione
Contributo da corrispondere per il rilascio del permesso di costruire, commisurato
all'incidenza degli oneri di urbanizzazione, nonché al costo di costruzione.
Documento reperibile, assieme ad altre monografie, nella sezione Dossier del sito http://www.sanpaoloimprese.com/
Documento pubblicato su licenza di Ipsoa Editore S.r.l. – Copyright Ipsoa Editore S.r.l.
Fonte: Corriere tributario-Settimanale di attualità, critica e opinione, Ipsoa Editore
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