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Opinioni
Edilizia e urbanistica
ria di parcheggi privati, unitamente ad una pure
pessima formulazione dei testi normativi, aggravata
dall’assenza di un efficace regime di pubblicità, inducano
molte incertezze negli operatori, oltreché
facile confusione e fraintendimenti, circa il regime
di commerciabilità di una data tipologia di beni, i
parcheggi pertinanziali dei fabbricati, che getta non
poco sconcerto.
Non appare possibile far dipendere la commerciabilità
di un bene, a seconda del tempo della sua realizzazione,
e, soprattutto, a seconda dell’origine normativa
od autorizzativa della sua costruzione.
A sommesso parere di chi scrive, con reale intento
di semplificazione, è necessario tornare alle origini
e stabilire, per tutti i casi, un regime di nesso inscindibile,
di valenza pubblicistica, tra porzione di
fabbricato (in genere, l’unità abitativa) e la pertinenza
costituita dallo spazio-parcheggio a cui servizio
è stato realizzato, tendenzialmente stabile ed
univoco, per ragioni di disciplina dell’urbanizzazione
e di regolazione del traffico delle autovetture.
Queste essendo evidentemente le motivazioni poste
dal legislatore fin dal lontano 1967 con la legge
ponte che ha voluto inserire, non a caso, nella fondamentale
legge urbanistica del 1942 n. 1150, ancora
vigente, l’art. 41-sexies, comma 1, prevedendo
che in tutte le nuove costruzioni si provvedesse a
riservare, in un prefissato rapporto percentuale,
adeguati spazi parcheggio, fruibili evidentemente
proprio dai proprietari delle relative unità abitative.
Tale essendo - secondo la nostra opinione - ancora
la ratio legis, che l’art. 10, peraltro espressamente rubricato
‘‘Parcheggi pertinenziali’’, del D.L. 9 febbraio
2012 n. 5 conv., con mod., nella L. 4 aprile
2012, n. 35, sottende nel momento in cui, introducendo
il nuovo regime flessibile di condizionata e
parziale trasferibilità per i parcheggi ex lege Tognoli,
statuisce che resti fermo: «[...] quanto previsto dall’art.
41-sexies, della L. 17 agosto 1942, n. 1150, e
successive modificazioni, e l’immodificabilità dell’esclusiva
destinazione a parcheggio [...]», devesi procedere
ad un ridisegno complessivo della materia,
improntato a canoni di semplificazione e di chiarezza
del regime giuridico, che non può subire variazioni
in tema, a seconda della fonte normativa di
cognizione, oppure della circostanza che trattasi di
spazi parcheggio originari o susseguenti alla realizzazione
della costruzione.
De jure condendo, l’opzione che preferiamo è quella
nel senso di statuire, con una norma chiara ed univoca,
un vincolo di pertinenza necessaria tra l’unità
abitativa e lo spazio-parcheggio, sia per le nuove
costruzioni, sia in ipotesi di realizzazione successiva
di aree-parcheggio a servizio di unità abitative preesistenti.
La eventuale cessione separata della pertinenza
adibita a parcheggio (privato) deve essere
sempre sanzionata da nullità. Ciò in quanto permane
l’esigenza pubblicistica urbanistica ed edilizia
delle origini di non far gravare sulle pubbliche strade
l’eccessivo permanente posizionamento di automobili
o, comunque sia, di mezzi di trasporto privati.
In ultima analisi, val la pena osservare che, in simili
materie, l’opinione - tenendo conto del costrutto
normativo stratificatosi, della evoluzione laboriosa
della giurisprudenza e delle esigenze di impatto urbanistico
- deve necessariamente lasciare il campo
ad alquanto auspicabili chiare ed inequivocabili disposizioni
normative di facile fruizione da parte del
mercato; al contrario, la L. 4 aprile 2012 n. 35, pur
icasticamente intitolata ‘‘Disposizioni urgenti per la
semplificazione e lo sviluppo’’, sul punto, non appare
affatto aver né semplificato, né contribuito allo
sviluppo economico, il quale ultimo invece abbisogna
di fattori certi.
Certo è invece che si è persa, ancora una volta,
una occasione formidabile per fare nella materia
chiarezza definitiva, con univoche disposizione di
sistema, che sono, a questo punto, quanto mai indispensabili.
276 Urbanistica e appalti 3/2013