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un apposito permesso di costruire (già concessione
edilizia) dotato di certe caratteristiche, abbastanza
chiaro nel testo di cui al comma 1 dell’art. 41-sexies
della legge urbanistica, nei limiti in cui è stato interpretato
dalla giurisprudenza. Mentre, per i parcheggi
edificati ex post, che sono incentivati dalla
legge ponte, ha sentito il bisogno di apprestare un
maggior dettaglio nella proposizione normativa.
Si può allora ben parlare di vincolo pubblicistico, il
quale costituisce una fattispecie tipica di limitazione
legale al diritto di proprietà, che, come statuito
dalla nota nozione del codice civile (art. 832 c.c.),
consiste nel potere di godere e di disporre dei beni,
per l’appunto entro i limiti e con gli obblighi stabiliti
dall’ordinamento giuridico.
È per quest’ultima fondamentale regola che può
ben dirsi che i parcheggi di pertinenza dei complessi
immobiliari costituiscano pertinenza, nel senso di
spazi ad uso privato cd. secondari, sottoposti ad un
peculiare vincolo di accessorietà di indole pubblicistica,
funzionale al migliore godimento del bene cd.
principale, epperò nell’interesse non tanto e non
solo del privato, ma soprattutto nell’interesse pubblico
a non gravare, sotto il profilo dell’impatto urbanistico,
sugli spazi pubblici circostanti al predetto
compendio edilizio, motivo per cui è stato necessario
imporre il particolare regime vincolistico di circolazione
del bene di pertinenza in questione, elidendo
la facoltà di piena ed incondizionata disponibilità.
Tipologie di parcheggio
Per quanto finora detto, classificare le tipologie di
parcheggio esistenti nella normativa vigente non è
affatto facile, in quanto esiste una stratificazione delle
disposizioni normative poco esplicativa, a cui si è
accompagnata una giurisprudenza che ha sempre
cercato di mantenere ferma la ratio ispiratrice della
previsione normativa di obbligatoria riserva di appositi
spazi adibiti a parcheggio, che è quella data dalla
funzione pubblica regolatrice urbanistica ed edilizia.
Parte della dottrina ha proposto una tripartizione
tra: parcheggi liberi, quelli costruiti prima della legge
ponte del 1967, parcheggi obbligatori, sanciti per l’appunto,
nelle nuove costruzioni, dopo la legge ponte,
ed infine parcheggi facoltativi, introdotti dalla legge
Tognoli del 1989.
In virtù di quanto finora esposto e della evoluzione
(alquanto tortuosa) della normativa, appare preferibile
pensare ad una tripartizione di diverso tipo,
che descrive le seguenti categorie fondamentali di
parcheggi.
Opinioni
Edilizia e urbanistica
– Parcheggi pertinenziali liberi. Si tratta dei parcheggi
costruiti prima dell’entrata in vigore della legge
ponte n. 765 del 1967 (18 settembre 1967) per i
quali non sussistono vincoli di diritto pubblico alla
trasferibilità separata dal bene principale e il cui regime
è sicuramente quello di pertinenza in senso civilistico,
come disciplinata ai sensi degli artt. 817-
818-819 c.c. Per cui la destinazione del parcheggio
segue normalmente l’immobile principale, a meno
che nel titolo non venga disposto diversamente.
– Parcheggi pertinenziali necessari, con vincolo assoluto.
Sono i parcheggi disciplinati dall’art. 41-sexies
della L. n. 1150 del 1947, per come interpretata in
modo uniforme dalla giurisprudenza della Cassazione,
dal 18 settembre 1967 (entrata in vigore della
L. n. 765) al 16 dicembre 2005 (entrata in vigore
della L. n. 246), sulla cui base sono stati regolati
rapporti inerenti diritti reali, per i quali sussiste un
vincolo inderogabile di destinazione a pertinenza.
Rientrano pure in detta categoria tutti i parcheggi
costruiti, successivamente alla edificazione del fabbricato,
ai sensi dell’art. 9 legge Tognoli del 1989
(entrato in vigore il 7 aprile 1989), ante riforma
operata dal D.L. 9 febbraio 2012 n. 5 conv., con
mod., nella L. 4 aprile 2012, n. 35, ossia prima del
10 febbraio 2012 (entrata in vigore del D.L. n. 5
del 2012, conv. in L. n. 35 del 2012). In questi casi,
la destinazione dello spazio a parcheggio - a quel
che pare - segue sempre l’immobile principale e
non è possibile alcuna deroga, risultando peraltro
nulla ogni pattuizione contraria.
– Parcheggi pertinenziali necessari, con vincolo flessibile.
Sono i parcheggi costruiti ab origine, in regime di art.
41-sexies della legge urbanistica, però dopo l’art. 12,
comma 9, della L. 28 novembre 2005 n. 246 (entrato
in vigore il 16 dicembre 2005), nonché quelli di
cui alla cd. legge Tognoli, ossia quelli costruiti ad arricchimento
di un fabbricato già esistente, realizzati
però successivamente alla recente riforma di cui all’art.
10 del D.L. 9 febbraio 2012 n. 5 (entrato in vigore
il 10 febbraio 2012) conv., con mod., nella L.
4 aprile 2012, n. 35 (entrato in vigore il 7 aprile
2012), per i quali pure è stato introdotto un regime
di parziale flessibilità circa la commerciabilità nei
termini sopra esposti. La destinazione a parcheggio
dello spazio a ciò riservato è, in questa ultima ipotesi,
alienabile (parzialmente ed a determinate condizioni)
separatamente dal bene principale.
Criticità dell’attuale assetto normativo
È abbastanza evidente che il quadro alquanto complesso
e disorganico dell’attuale disciplina in mate-
Urbanistica e appalti 3/2013 275