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Opinioni
Edilizia e urbanistica
le d’uso a favore del coerede che abbia ereditato altra
porzione del fabbricato.
La posizione attuale della giurisprudenza
In generale, v’è da dire che, nei limiti della vigente
legislazione, l’interpretazione della prevalente giurisprudenza
(da ultimo, cfr. Cass. civ., sez. II, 27 gennaio
2012 n. 1214) (14) è rimasta sostanzialmente
ferma nel vedere negli spazi parcheggio, sia ex art.
41-sexies L. n. 1150 cit. come introdotto dalla cd.
legge ponte (cioè costruiti ab origine nel complesso
condominiale), che ex L. n. 122 cit. ossia cd. legge
Tognoli (cioè costruiti ex post), sempre è comunque
delle aree di tipo pertinenziale, (rectius di tipo ‘‘accessorio’’),
più in senso urbanistico-edilizio, che in
senso (solo) civilistico, all’immobile principale cui
sono destinate naturaliter a servizio ed ornamento
in maniera tendenzialmente immodificabile, comportando
comunque l’eventuale alienazione separata
a terzi, perlomeno la permanenza di un diritto
reale d’uso in capo al venditore titolare del bene
principale già utilizzatore delle predette aree.
Talché, con ottica parzialmente chiarificatrice, il
legislatore è nuovamente tornato in materia, con la
recente L. 4 aprile 2012, n. 35 di conversione, con
modificazioni, del D.L. 9 febbraio 2012 n. 5 recante
‘‘Disposizioni urgenti in materia di semplificazione
e di sviluppo’’, il cui art. 10 espressamente rubricato
non a caso ‘‘Parcheggi pertinenziali’’ ha previsto
che: «L’art. 9, comma 5, della L. 24 marzo 1989, n.
122, è sostituito dal seguente: ‘‘5. Fermo restando
quanto previsto dall’art. 41-sexies, della L. 17 agosto
1942, n. 1150, e successive modificazioni, e l’immodificabilità
dell’esclusiva destinazione a parcheggio
[...]’’».
Permane il vincolo pubblicistico
di destinazione
Seppure con lessico non impeccabile, che ha aperto
diverse divergenze interpretative (15), è però chiaro
l’intento, presente nella L. n. 35 del 2012, di voler
comunque ribadire l’esistenza di un vincolo inderogabile
pubblicistico, tendenzialmente immodificabile,
di pertinenza dell’area parcheggio nei confronti
dell’immobile principale. Deve poi ritenersi
che detto peculiare vincolo sussista in tutti i casi,
non avendo peraltro molto senso logico-giuridico
trattare in modo separato i parcheggi di cui alla legge
ponte (ossia edificati ab origine con la palazzina)
da quelli di cui alla legge Tognoli (ossia edificati ex
post a servizio di palazzine magari prive di parcheggi)
ed essendo chiara la ratio legis, sia della legge cd.
ponte del 1967, che della legge cd. Tognoli del
1989, di voler disciplinare l’impatto edilizio sul territorio,
in modo funzionale e coerente con le esigenze
sia di pianificazione razionale dell’assetto urbanistico,
sia di decongestionamento della circolazione
stradale.
Difatti, se l’esordio della nuova disposizione recita:
«Fermo restando quanto previsto dall’art. 41-sexies,
della L. 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modificazioni,
e l’immodificabilità dell’esclusiva destinazione
a parcheggio [...]», con riferimento ai cd. parcheggi
ab origine, ai sensi della legge ponte, la parte
seguente della stessa disposizione ha, invece, riguardo
ai parcheggi costruiti ex post disciplinati specificamente
dalla legge Tognoli e stabilisce che: «la
proprietà dei parcheggi realizzati a norma del comma
1», ossia in aree private «può essere trasferita,
anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio
[...], solo con contestuale destinazione del parcheggio
trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare
sita nello stesso comune»; mentre, «I parcheggi realizzati
ai sensi del comma 4», ossia in diritto di superficie
ed in convenzione con il comune: «non
possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare
alla quale sono legati da vincolo pertinenziale
e i relativi atti di cessione sono nulli, ad
eccezione di espressa previsione contenuta nella
convenzione stipulata con il comune, ovvero quando
quest’ultimo abbia autorizzato l’atto di cessione».
Torna, in questa ultima parte, un richiamo espresso
al vincolo di pertinenza ed alla incedibilità assoluta
a pena di nullità. L’asimmetria delle due parti (iniziale
e finale) della disposizione è poco comprensibile,
oltreché sicuramente inopportuna.
Forse il legislatore ha ritenuto implicito il vincolo
di pertinenza o, comunque sia, di immodificabilità
per i parcheggi costruiti ab origine all’interno di un
compendio edilizio assentito nel suo complesso da
Note:
(14) Da ultimo, cfr. Cass. civ., sez. II, 27 gennaio 2012, n. 1214:
«La speciale normativa urbanistica, dettata dall’art. 41-sexies
della L. n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 18 della L. n. 765
del 1967, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione,
la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi,
in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio, determinando,
mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto
reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell’edificio,
senza imporre all’originario costruttore alcun obbligo di
cessione in proprietà degli spazi in questione».
(15) Sulle innumerevoli questioni interpretative, che si dischiudono,
a seguito del D.L. n. 5 del 2012, conv., con mod., nella L.
n. 35 del 2012, cfr. il commento di F. Magliulo, La nuova disciplina
degli atti di trasferimento dei parcheggi nel cd. ‘‘decreto
Semplificazioni’’, inIcontratti, Milano, 2012, 7, 600 ss.
274 Urbanistica e appalti 3/2013