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Opinioni<br />
Edilizia e urbanistica<br />
le d’uso a favore del coerede che abbia ereditato altra<br />
porzione del fabbricato.<br />
La posizione attuale della giurisprudenza<br />
In generale, v’è da dire che, nei limiti della vigente<br />
legislazione, l’interpretazione della prevalente giurisprudenza<br />
(da ultimo, cfr. Cass. civ., sez. II, 27 gennaio<br />
2012 n. 1214) (14) è rimasta sostanzialmente<br />
ferma nel vedere negli spazi parcheggio, sia ex art.<br />
41-sexies L. n. 1150 cit. come introdotto dalla cd.<br />
legge ponte (cioè costruiti ab origine nel complesso<br />
condominiale), che ex L. n. 122 cit. ossia cd. legge<br />
Tognoli (cioè costruiti ex post), sempre è comunque<br />
delle aree di tipo pertinenziale, (rectius di tipo ‘‘accessorio’’),<br />
più in senso urbanistico-edilizio, che in<br />
senso (solo) civilistico, all’immobile principale cui<br />
sono destinate naturaliter a servizio ed ornamento<br />
in maniera tendenzialmente immodificabile, comportando<br />
comunque l’eventuale alienazione separata<br />
a terzi, perlomeno la permanenza di un diritto<br />
reale d’uso in capo al venditore titolare del bene<br />
principale già utilizzatore delle predette aree.<br />
Talché, con ottica parzialmente chiarificatrice, il<br />
legislatore è nuovamente tornato in materia, con la<br />
recente L. 4 aprile 2012, n. 35 di conversione, con<br />
modificazioni, del D.L. 9 febbraio 2012 n. 5 recante<br />
‘‘Disposizioni urgenti in materia di semplificazione<br />
e di sviluppo’’, il cui art. 10 espressamente rubricato<br />
non a caso ‘‘Parcheggi pertinenziali’’ ha previsto<br />
che: «L’art. 9, comma 5, della L. 24 marzo 1989, n.<br />
122, è sostituito dal seguente: ‘‘5. Fermo restando<br />
quanto previsto dall’art. 41-sexies, della L. 17 agosto<br />
1942, n. 1150, e successive modificazioni, e l’immodificabilità<br />
dell’esclusiva destinazione a parcheggio<br />
[...]’’».<br />
Permane il vincolo pubblicistico<br />
di destinazione<br />
Seppure con lessico non impeccabile, che ha aperto<br />
diverse divergenze interpretative (15), è però chiaro<br />
l’intento, presente nella L. n. 35 del 2012, di voler<br />
comunque ribadire l’esistenza di un vincolo inderogabile<br />
pubblicistico, tendenzialmente immodificabile,<br />
di pertinenza dell’area parcheggio nei confronti<br />
dell’immobile principale. Deve poi ritenersi<br />
che detto peculiare vincolo sussista in tutti i casi,<br />
non avendo peraltro molto senso logico-giuridico<br />
trattare in modo separato i parcheggi di cui alla legge<br />
ponte (ossia edificati ab origine con la palazzina)<br />
da quelli di cui alla legge Tognoli (ossia edificati ex<br />
post a servizio di palazzine magari prive di parcheggi)<br />
ed essendo chiara la ratio legis, sia della legge cd.<br />
ponte del 1967, che della legge cd. Tognoli del<br />
1989, di voler disciplinare l’impatto edilizio sul territorio,<br />
in modo funzionale e coerente con le esigenze<br />
sia di pianificazione razionale dell’assetto urbanistico,<br />
sia di decongestionamento della circolazione<br />
stradale.<br />
Difatti, se l’esordio della nuova disposizione recita:<br />
«Fermo restando quanto previsto dall’art. 41-sexies,<br />
della L. 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modificazioni,<br />
e l’immodificabilità dell’esclusiva destinazione<br />
a parcheggio [...]», con riferimento ai cd. parcheggi<br />
ab origine, ai sensi della legge ponte, la parte<br />
seguente della stessa disposizione ha, invece, riguardo<br />
ai parcheggi costruiti ex post disciplinati specificamente<br />
dalla legge Tognoli e stabilisce che: «la<br />
proprietà dei parcheggi realizzati a norma del comma<br />
1», ossia in aree private «può essere trasferita,<br />
anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio<br />
[...], solo con contestuale destinazione del parcheggio<br />
trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare<br />
sita nello stesso comune»; mentre, «I parcheggi realizzati<br />
ai sensi del comma 4», ossia in diritto di superficie<br />
ed in convenzione con il comune: «non<br />
possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare<br />
alla quale sono legati da vincolo pertinenziale<br />
e i relativi atti di cessione sono nulli, ad<br />
eccezione di espressa previsione contenuta nella<br />
convenzione stipulata con il comune, ovvero quando<br />
quest’ultimo abbia autorizzato l’atto di cessione».<br />
Torna, in questa ultima parte, un richiamo espresso<br />
al vincolo di pertinenza ed alla incedibilità assoluta<br />
a pena di nullità. L’asimmetria delle due parti (iniziale<br />
e finale) della disposizione è poco comprensibile,<br />
oltreché sicuramente inopportuna.<br />
Forse il legislatore ha ritenuto implicito il vincolo<br />
di pertinenza o, comunque sia, di immodificabilità<br />
per i parcheggi costruiti ab origine all’interno di un<br />
compendio edilizio assentito nel suo complesso da<br />
Note:<br />
(14) Da ultimo, cfr. Cass. civ., sez. II, 27 gennaio 2012, n. 1214:<br />
«La speciale normativa urbanistica, dettata dall’art. 41-sexies<br />
della L. n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 18 della L. n. 765<br />
del 1967, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione,<br />
la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi,<br />
in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio, determinando,<br />
mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto<br />
reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell’edificio,<br />
senza imporre all’originario costruttore alcun obbligo di<br />
cessione in proprietà degli spazi in questione».<br />
(15) Sulle innumerevoli questioni interpretative, che si dischiudono,<br />
a seguito del D.L. n. 5 del 2012, conv., con mod., nella L.<br />
n. 35 del 2012, cfr. il commento di F. Magliulo, La nuova disciplina<br />
degli atti di trasferimento dei parcheggi nel cd. ‘‘decreto<br />
Semplificazioni’’, inIcontratti, Milano, 2012, 7, 600 ss.<br />
274 Urbanistica e appalti 3/2013