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ealizzazione di parcheggi sono approvate dall’assemblea
del condominio, in prima o in seconda
convocazione, con la maggioranza prevista dall’art.
1136, comma 2, c.c., ossia con una maggioranza
che rappresenti almeno la metà dei valori di proprietà
delle unità abitative e la maggioranza numerica
delle persone intervenute in assemblea, fermo
restando quanto disposto dagli artt. 1120, comma
2, e 1121, comma 3, c.c., in materia di divieto di
innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità
o alla sicurezza del fabbricato, o che ne alterino
il decoro architettonico, e di facoltà imperitura
a partecipare alla precedente innovazione, cui il
singolo condomino sia invece rimasto ab origine
escluso, previa contribuzione alle relative spese.
L’art. 17, comma 90, della L. n. 127 del 1997 (cd.
Bassanini bis) ha poi meglio precisato l’ambito di
applicabilità del decisum assembleare, aggiungendo
l’inciso «salvo che si tratti di proprietà non condominiale».
Mentre, l’art. 5 della L. 11 dicembre 2012 n. 220
ha introdotto, dopo il primo comma dell’art. 1120
c.c., ulteriori disposizioni, secondo le quali, i condomini,
con la maggioranza indicata dal comma 2
dell’art. 1136 c.c., ossia pari ad almeno la metà dei
valori di proprietà delle unità abitative, con la maggioranza
numerica delle persone intervenute in assemblea,
possono disporre le innovazioni, che hanno
ad oggetto, tra l’altro: «2) le opere e gli interventi
[...] per realizzare parcheggi destinati a servizio
delle unità immobiliari o dell’edificio [...]», con ciò
ribadendo, questa volta, in via generale per tutti i
casi, un regime semplificato per la costruzione di
aree parcheggio di tipo privato condominiale.
Vicende traslative inter vivos
e mortis causa degli spazi parcheggio
La giurisprudenza tradizionale, maturata sulla impostazione
originaria dei testi normativi in discussione,
è pacifica nel ritenere che l’atto di alienazione
del parcheggio separatamente dal bene principale
costituisca una violazione di legge inderogabile sanzionata
dalla nullità (virtuale) parziale, ai sensi dell’art.
1418 c.c., dell’atto traslativo, cui consegue
l’integrazione degli effetti, ai sensi dell’art. 1419,
comma 2, c.c., di questo con la costituzione automatica
perlomeno di un diritto reale d’uso a favore
del nuovo proprietario del bene principale, proprio
al fine di non rescindere l’immodificabile asservimento
del parcheggio derivante dal vincolo pubblicistico
di destinazione (11).
Inoltre, il vincolo di destinazione a parcheggio a
Opinioni
Edilizia e urbanistica
servizio del bene principale, già in virtù di quanto
dispone in linea generale l’art. 818 c.c., (12) rimane
fermo anche nel caso di stipulazione di altre tipologie
di contratto, come sovente avviene in ipotesi
di locazione del bene immobile. Sul punto, secondo
la giurisprudenza preferibile, (13) la locazione
del bene immobile secondario (lo spazio-parcheggio)
deve essere congiunta alla locazione del
bene principale (ossia l’appartamento di abitazione),
in quanto ne è necessaria pertinenza, pur se il
godimento del bene di pertinenza non sia stato
espressamente menzionato nel contratto di locazione.
Non è poi da dubitare che, in ipotesi di successione
mortis causa (anche testamentaria), l’area di parcheggio
segua l’immobile principale, ogni qual volta
non sussista una espressa disposizione in merito,
determinando una eventuale disposizione testamentaria
nella direzione della destinazione dell’area di
parcheggio alla proprietà di alcuno soltanto degli
eredi, per converso la costituzione di un diritto rea-
Note:
(11) Ex pluris, cfr. Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2000 n. 4977: «In
tema di contratto di compravendita di immobili cui sia stata illegittimamente
sottratta la superficie destinata ‘‘ex lege’’ ad area
di parcheggio, l’integrazione del contratto di compravendita parzialmente
nullo - che si attua mediante il riconoscimento del diritto
d’uso in favore dell’acquirente, ed il corrispondente riconoscimento
del diritto al corrispettivo in favore dell’alienante - avviene,
quanto, in particolare, al riconoscimento del corrispettivo,
‘‘ope legis’’ quanto all’"an’’, ed ‘‘ope iudicis’’ con riferimento al
‘‘quantum’’ (ove sorga contestazione sul soggetto titolare dell’attribuzione
ovvero sull’ammontare della liquidazione), con la
conseguenza che, in quest’ultimo caso, il riequilibrio ‘‘ope iudicis’’
del corrispettivo originariamente pattuito ben può avvenire
in un separato giudizio»; Cass. civ., sez. II, 23 marzo 2004, n.
5755: «In tema di urbanistica, qualora il costruttore di un edificio
proceda alla vendita separata delle singole unità abitative rispetto
alle relative alle aree accessorie, la violazione o l’elusione del
vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio delle aree predette
(imposto dall’art. 18 della L. n. 765 del 1967) determina la
nullità delle relative clausole contrattuali, contenute negli atti di
vendita degli alloggi, la loro sostituzione con la disciplina legale,
il conseguente riconoscimento di un diritto reale d’uso a vantaggio
dei proprietari delle singole unità abitative».
(12) A norma dell’art. 818, comma 1, c.c.: «Gli atti e i rapporti
giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono
anche le pertinenze, se non è diversamente disposto».
(13) In tal senso, cfr. Cass. civ., sez. III, 3 ottobre 2005, n.
19308: «Il diritto del proprietario di una unità immobiliare all’uso
dell’area predisposta per il parcheggio degli autoveicoli, secondo
la disciplina dell’articolo 41-sexies della legge urbanistica e di
quella successiva (in particolare, art. 26, comma 4, della L. n. 47
del 1985) deve necessariamente essere trasferito, in caso di locazione,
al conduttore, alla stregua della stretta inerenza del diritto
stesso all’effettiva utilizzazione dell’immobile secondo la
sua destinazione, con la conseguenza - pertanto - che il contratto
di locazione il quale escluda tale trasferimento è affetto da
nullità parziale, determinandosi ope legis il trasferimento medesimo».
Urbanistica e appalti 3/2013 273