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Opinioni
Edilizia e urbanistica
mobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale
e i relativi atti di cessione sono nulli, ad
eccezione di espressa previsione contenuta nella
convenzione stipulata con il comune, ovvero quando
quest’ultimo abbia autorizzato l’atto di cessione».
Se ne ricava, dunque, una disposizione maggiormente
flessibile, che però - a quel che pare - mantiene,
quale regime giuridico di base, sempre e comunque,
il vincolo tra parcheggio e immobile principale
di tipo pertinenziale e l’immodificabilità
quantomeno naturale della stessa destinazione a
parcheggio, salvo patto contrario condizionato e limitato
alle possibilità consentite dal legislatore della
novella.
In dettaglio, fermo restando il regime giuridico di
immodificabilità della destinazione a parcheggio di
cui all’art. 41-sexies della legge urbanistica (su cui
torneremo di seguito), la proprietà dei parcheggi su
aree condominiali private di cui al comma 1 (art. 9
legge Tognoli) può essere trasferita solo con contestuale
destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza
di altra unità immobiliare sita nello stesso comune,
diversamente opinando persiste il vincolo
pertinenziale inderogabile di destinazione; mentre, i
parcheggi realizzati in diritto di superfiche ed in
convenzione di cui al comma 4 (sempre, art. 9 legge
Tognoli) non possono essere ceduti separatamente
dall’unità immobiliare alla quale sono legati
da vincolo pertinenziale e i relativi atti di cessione
sono nulli, ad eccezione di espressa previsione contenuta
nella convenzione stipulata con il comune,
ovvero quando quest’ultimo abbia successivamente
autorizzato l’atto di cessione.
Sembra che il legislatore abbia, in pratica, previsto
una limitata possibilità di condizionata trasferibilità
del bene, a patto che evidentemente il carico stradale
di traffico automobilistico non comprometta il
tessuto urbanistico della zona e, per questo motivo,
la trasferibilità dello spazio parcheggio è limitato e
condizionato in maniera incisiva.
Qualificazione condominiale
del parcheggio nell’edificio
Una ulteriore precisazione, nella sistematica della
disciplina delle aree parcheggio, è quella secondo
cui la giurisprudenza prevalente e sicuramente quella
più recente qualifica detta tipologia di area quale
porzione interna dell’edificio rientrante nelle parti
comuni alla stregua degli ambienti citati in via
esemplificativa dall’art. 1117 c.c. (10).
Trattasi di presunzione valida iuris tantum, ogni
qual volta non si abbiano a disposizione elementi
concreti per sostenere il contrario, da rintracciarsi
nel titolo edilizio o nel titolo di proprietà del bene.
Tale conclusione è sicuramente vera ogni qual volta,
per l’appunto, dal titolo dell’atto non emerga
una specifica e diversa volontà di destinazione della
porzione di fabbricato (come quasi sempre avviene
per i cd. box-auto) a proprietà esclusiva e di pertinenza
(ossia a servizio) del bene principale (in genere,
un appartamento del complesso residenziale).
Laddove non soccorra chiaramente il titolo, invece,
l’area di parcheggio (come talvolta, ma non sempre,
accade per le autorimesse) è da ritenersi parte comune
insieme alle corsie di scorrimento e canalizzazione
dell’accesso all’area di parcheggio.
In tale direzione, si esprime oggi espressamente il
nuovo art. 1117, comma 1, lett. b), c.c., come novellato
dalla L. 11 dicembre 2012 n. 220, recante
‘‘Modifiche alla disciplina del condominio negli
edifici’’, che annovera specificamente «le aree destinate
a parcheggio» tra le parti oggetto di «proprietà
comune» dei proprietari delle singole unità
immobiliari dell’edificio «se non risulta il contrario
dal titolo».
Nel caso, invece, di edificazione di parcheggi pertinenziali
esterni al plesso condominiale, si parla frequentemente
di instaurazione di un diritto di servitù,
con asservimento dell’area esterna di parcheggio
al fabbricato condominiale viciniore.
Quanto alla maggioranza utile a deliberare, in ordine
alla realizzabilità di parcheggi pertinenziali, va
ricordato che, a sensi del comma 3 della L. n. 122
del 1989, le deliberazioni, che hanno per oggetto la
Nota:
(10) Così Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 2000, n. 982: «Gli spazi
destinati a parcheggio, previsti per le nuove costruzioni dall’art.
18 della L. n. 765 del 1967, sono, in forza di un vincolo di destinazione
di natura pubblicistica, riservati all’uso diretto delle persone
che stabilmente occupano le singole unità immobiliari e
costituiscono parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117
c.c., quando appartengono in comunione ai singoli condomini,
ovvero oggetto di un diritto reale d’uso spettante a ciascun condomino,
quando proprietari siano terzi o alcuni soltanto dei condomini;
qualora l’originario proprietario-costruttore abbia ceduto
a ciascun acquirente la comproprietà in comune con gli altri delle
aree destinate a parcheggio, il successivo acquisto di un’unità
immobiliare e della quota di comproprietà delle parti comuni, attribuisce
all’acquirente la qualità di condomino su tutte le stesse
e quindi anche il paritetico diritto d’usufruire dell’area di parcheggio,
a nulla rilevando l’eventuale insufficienza di questa rispetto
alle complessive esigenze del condominio, la quale può
dar luogo a un diritto al risarcimento del danno nei confronti del
costruttore ed è regolata dalle norme sull’uso della cosa comune
nei rapporti tra condomini». Nello stesso senso, ex multis,
cfr. Cass. civ., sez. II, 3 aprile 1998, n. 3422; Cass. civ., sez. II,
20 luglio 1987, n. 6365 e Cass., Sez. Un., 17 dicembre 1984,
nn. 6600-6601-6602.
272 Urbanistica e appalti 3/2013