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colo inderogabile sussiste per gli spazi parcheggio<br />
costruiti in eccedenza rispetto all’indice minimo<br />
imposto dalla legge, ribadendo, dunque, a contrario,<br />
che siffatto vincolo di destinazione, comunque sia<br />
qualificato di tipo pertinenziale (in senso urbanistico-edilizio,<br />
più che civilistico), continua a sussistere<br />
sicuramente per gli spazi minimi inderogabili previsti<br />
dalla normativa edilizia ed urbanistica.<br />
La pronuncia, che si apprezza per la completa e minuziosa<br />
ricostruzione del pensiero giurisprudenziale<br />
in materia, ha avuto il merito di aver posto in chiara<br />
luce la valenza pubblicistica del vincolo di destinazione<br />
e l’avvenuta coniazione in diritto della nozione<br />
di ‘‘pertinenza ex lege’’, ossia di pertinenza necessaria<br />
(in senso urbanistico), che riguarda esclusivamente<br />
lo spazio standard stabilito dalla legge da riservarsi<br />
all’interno delle costruzioni.<br />
La rottura del sistema da parte<br />
della L. 246 del 2005 per i parcheggi<br />
di cui alla cd. legge ‘‘ponte’’<br />
Quando tutto il sistema sembrava oramai abbastanza<br />
consolidato, in materia di parcheggi privati, il legislatore,<br />
con l’art. 12 (‘‘Disposizioni in materia di<br />
atti notarili’’), comma 9, della L. 28 novembre<br />
2005 n. 246, (8) ha inteso aggiungere un secondo<br />
comma all’art. 41-sexies della legge urbanistica n.<br />
1150 del 1942, con ciò realizzando, quel che è stato<br />
definito ‘‘un brusco cambio di rotta’’, nel momento<br />
in cui ha disposto che: «gli spazi per parcheggi realizzati<br />
in forza del primo comma non sono gravati<br />
da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a<br />
favore dei proprietari di altre unità immobiliari e<br />
sono trasferibili autonomamente da esse».<br />
L’interpretazione datane dalla giurisprudenza (9) -<br />
dopo alcune incertezze - è però stata di segno limitativo,<br />
in quanto la nuova disposizione è stata ritenuta,<br />
conformemente ai canoni di ermeneutica generali<br />
(art. 11 cd. preleggi), valevole soltanto per il futuro,<br />
non costituendo affatto detta profonda innovativa<br />
disposizione una norma interpretativa con efficacia<br />
rivolta anche al passato. D’altro canto, è pur vero<br />
che venendo in rilievo diritti reali, sulla cui base si<br />
sono consolidate posizioni giuridiche soggettive stabili<br />
tra i soggetti privati, non è apparso possibile modificarne<br />
retroattivamente il regime giuridico di conformazione<br />
e di circolazione della proprietà del bene.<br />
(Segue) La rottura del sistema da parte<br />
della L. 35 del 2012 per i parcheggi di cui<br />
alla cd. legge ‘‘Tognoli’’<br />
L’art. 10, comma 1, della L. n. 35 del 2012 ha, da<br />
ultimo, riscritto l’intero comma 5 dell’art. 9 della L.<br />
n. 122 (cd. legge Tognoli), nel modo che segue:<br />
«Fermo restando quanto previsto dall’art. 41-sexies,<br />
della L. 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modificazioni,<br />
e l’immodificabilità dell’esclusiva destinazione<br />
a parcheggio [...]», ossia quanto dottrina e<br />
giurisprudenza hanno potuto elaborare in materia<br />
di vincolo inderogabile ed incedibile a proposito<br />
degli spazi parcheggio costruiti ab origine unitamente<br />
al plesso edilizio come disposto dalla cd. legge<br />
ponte del 1967, «[...] la proprietà dei parcheggi realizzati<br />
a norma del comma 1 [...]», ossia quelli ‘‘privati’’<br />
realizzati in base alle legge Tognoli del 1989,<br />
«[...] può essere trasferita, anche in deroga a quanto<br />
previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione<br />
e nei successivi atti convenzionali, solo<br />
con contestuale destinazione del parcheggio trasferito<br />
a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello<br />
stesso comune». Continua la disposizione nel<br />
senso che invece «[...] I parcheggi realizzati ai sensi<br />
del comma 4 [...]», cioè quelli ‘‘convenzionati’’ su<br />
aree pubbliche destinate ad usi privati, «[...] non<br />
possono essere ceduti separatamente dall’unità im-<br />
Note:<br />
(segue nota 7)<br />
Opinioni<br />
Edilizia e urbanistica<br />
Unite limitano il regime vincolato dei parcheggi allo spazio minimo<br />
richiesto dalla legge): «I parcheggi realizzati in eccedenza rispetto<br />
allo spazio minimo richiesto dalla legge (art. 18 L. 6 agosto<br />
1967, n. 765) non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore<br />
delle unità immobiliari del fabbricato, con la conseguenza<br />
che l’originario proprietario-costruttore del fabbricato può legittimamente<br />
riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà di tali parcheggi,<br />
nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d’obbligo».<br />
(8) Cfr. V. Mariconda, I parcheggi non sono più vincolanti, in<br />
Corr. Giur., 2006, 2, 159 ss.<br />
(9) Ex multis: Cass civ., sez II,. 24 febbraio 2006, n. 4264:<br />
«L’art. 12, comma 9, della L. n. 246/2005, che all’art. 41-sexies<br />
della L. n. 1150/1942 e successive modificazioni ha aggiunto il<br />
seguente comma «gli spazi per parcheggi realizzati in forza del<br />
comma 1 non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da<br />
diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono<br />
trasferibili autonomamente da esse» è una norma non interpretativa<br />
che deve intendersi destinata ad operare solo per il futuro,<br />
e cioè per le costruzioni non ancora realizzate oppure per<br />
quelle già realizzate ma per le quali non siano iniziate le vendite<br />
delle singole unità immobiliari»; Cass. civ., sez. II, 18 agosto<br />
2008, n. 21003: «La L. 28 novembre 2005, n. 246, all’art. 12,<br />
comma 9, ha, poi, modificato la L. n. 1150 del 1942, art. 41-sexies,<br />
aggiungendovi il comma 2, per effetto del quale ‘‘Gli spazi<br />
per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati<br />
da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore<br />
dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente<br />
da esse’’. La norma richiamata - che, come già chiarito<br />
da questa Corte, trova applicazione soltanto per il futuro, vale<br />
a dire per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le<br />
quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora<br />
state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari (Cass.<br />
24 febbraio 2006, n. 4264) - liberalizza, infine, il regime delle<br />
aree destinate a parcheggio».<br />
Urbanistica e appalti 3/2013 271