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colo inderogabile sussiste per gli spazi parcheggio
costruiti in eccedenza rispetto all’indice minimo
imposto dalla legge, ribadendo, dunque, a contrario,
che siffatto vincolo di destinazione, comunque sia
qualificato di tipo pertinenziale (in senso urbanistico-edilizio,
più che civilistico), continua a sussistere
sicuramente per gli spazi minimi inderogabili previsti
dalla normativa edilizia ed urbanistica.
La pronuncia, che si apprezza per la completa e minuziosa
ricostruzione del pensiero giurisprudenziale
in materia, ha avuto il merito di aver posto in chiara
luce la valenza pubblicistica del vincolo di destinazione
e l’avvenuta coniazione in diritto della nozione
di ‘‘pertinenza ex lege’’, ossia di pertinenza necessaria
(in senso urbanistico), che riguarda esclusivamente
lo spazio standard stabilito dalla legge da riservarsi
all’interno delle costruzioni.
La rottura del sistema da parte
della L. 246 del 2005 per i parcheggi
di cui alla cd. legge ‘‘ponte’’
Quando tutto il sistema sembrava oramai abbastanza
consolidato, in materia di parcheggi privati, il legislatore,
con l’art. 12 (‘‘Disposizioni in materia di
atti notarili’’), comma 9, della L. 28 novembre
2005 n. 246, (8) ha inteso aggiungere un secondo
comma all’art. 41-sexies della legge urbanistica n.
1150 del 1942, con ciò realizzando, quel che è stato
definito ‘‘un brusco cambio di rotta’’, nel momento
in cui ha disposto che: «gli spazi per parcheggi realizzati
in forza del primo comma non sono gravati
da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a
favore dei proprietari di altre unità immobiliari e
sono trasferibili autonomamente da esse».
L’interpretazione datane dalla giurisprudenza (9) -
dopo alcune incertezze - è però stata di segno limitativo,
in quanto la nuova disposizione è stata ritenuta,
conformemente ai canoni di ermeneutica generali
(art. 11 cd. preleggi), valevole soltanto per il futuro,
non costituendo affatto detta profonda innovativa
disposizione una norma interpretativa con efficacia
rivolta anche al passato. D’altro canto, è pur vero
che venendo in rilievo diritti reali, sulla cui base si
sono consolidate posizioni giuridiche soggettive stabili
tra i soggetti privati, non è apparso possibile modificarne
retroattivamente il regime giuridico di conformazione
e di circolazione della proprietà del bene.
(Segue) La rottura del sistema da parte
della L. 35 del 2012 per i parcheggi di cui
alla cd. legge ‘‘Tognoli’’
L’art. 10, comma 1, della L. n. 35 del 2012 ha, da
ultimo, riscritto l’intero comma 5 dell’art. 9 della L.
n. 122 (cd. legge Tognoli), nel modo che segue:
«Fermo restando quanto previsto dall’art. 41-sexies,
della L. 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modificazioni,
e l’immodificabilità dell’esclusiva destinazione
a parcheggio [...]», ossia quanto dottrina e
giurisprudenza hanno potuto elaborare in materia
di vincolo inderogabile ed incedibile a proposito
degli spazi parcheggio costruiti ab origine unitamente
al plesso edilizio come disposto dalla cd. legge
ponte del 1967, «[...] la proprietà dei parcheggi realizzati
a norma del comma 1 [...]», ossia quelli ‘‘privati’’
realizzati in base alle legge Tognoli del 1989,
«[...] può essere trasferita, anche in deroga a quanto
previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione
e nei successivi atti convenzionali, solo
con contestuale destinazione del parcheggio trasferito
a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello
stesso comune». Continua la disposizione nel
senso che invece «[...] I parcheggi realizzati ai sensi
del comma 4 [...]», cioè quelli ‘‘convenzionati’’ su
aree pubbliche destinate ad usi privati, «[...] non
possono essere ceduti separatamente dall’unità im-
Note:
(segue nota 7)
Opinioni
Edilizia e urbanistica
Unite limitano il regime vincolato dei parcheggi allo spazio minimo
richiesto dalla legge): «I parcheggi realizzati in eccedenza rispetto
allo spazio minimo richiesto dalla legge (art. 18 L. 6 agosto
1967, n. 765) non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore
delle unità immobiliari del fabbricato, con la conseguenza
che l’originario proprietario-costruttore del fabbricato può legittimamente
riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà di tali parcheggi,
nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d’obbligo».
(8) Cfr. V. Mariconda, I parcheggi non sono più vincolanti, in
Corr. Giur., 2006, 2, 159 ss.
(9) Ex multis: Cass civ., sez II,. 24 febbraio 2006, n. 4264:
«L’art. 12, comma 9, della L. n. 246/2005, che all’art. 41-sexies
della L. n. 1150/1942 e successive modificazioni ha aggiunto il
seguente comma «gli spazi per parcheggi realizzati in forza del
comma 1 non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da
diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono
trasferibili autonomamente da esse» è una norma non interpretativa
che deve intendersi destinata ad operare solo per il futuro,
e cioè per le costruzioni non ancora realizzate oppure per
quelle già realizzate ma per le quali non siano iniziate le vendite
delle singole unità immobiliari»; Cass. civ., sez. II, 18 agosto
2008, n. 21003: «La L. 28 novembre 2005, n. 246, all’art. 12,
comma 9, ha, poi, modificato la L. n. 1150 del 1942, art. 41-sexies,
aggiungendovi il comma 2, per effetto del quale ‘‘Gli spazi
per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati
da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore
dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente
da esse’’. La norma richiamata - che, come già chiarito
da questa Corte, trova applicazione soltanto per il futuro, vale
a dire per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le
quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora
state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari (Cass.
24 febbraio 2006, n. 4264) - liberalizza, infine, il regime delle
aree destinate a parcheggio».
Urbanistica e appalti 3/2013 271