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Opinioni
Edilizia e urbanistica
congestione del traffico e l’inurbamento ‘‘selvaggio’’
dei centri cittadini.
Più specificamente, la legge de qua ha previsto due
fattispecie di parcheggi incentivati, una prima a
mera iniziativa dei proprietari condomini di un fabbricato,
su aree private, ed una seconda, in raccordo
con il Comune, di tipo convenzionale, su aree
pubbliche da tramutare in diritto di superficie a favore
del condominio.
La prima fattispecie (commi 1-2-3 dell’art. 9) prevista
dalla legge dà facoltà ai proprietari di fabbricati
condominiali di poter realizzare, nel sottosuolo o
nei locali siti al pian terreno, quindi, sostanzialmente
in aree di pertinenza del complesso edilizio
preesistente, parcheggi da destinare al servizio delle
singole unità immobiliari (4).
La disposizione è stata in parte riscritta dall’art. 17,
comma 90, della L. n. 127 del 1997 e poi anche
dall’art. 37, comma 1, della L. n. 472 del 1999, tal
da risultare attualmente formulata come segue: «I
proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo
degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno
dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza
delle singole unità immobiliari, anche in deroga
agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti
edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati,
ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo
di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché,
non in contrasto con i piani urbani del traffico,
tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante
e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici.
Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla
legislazione in materia paesaggistica ed ambientale
ed i poteri attribuiti dalla medesima legislazione alle
regioni e ai Ministeri dell’ambiente e per i beni culturali
ed ambientali da esercitare motivatamente
nel termine di 90 giorni. I parcheggi stessi ove i
piani del traffico non siano stati redatti, potranno
comunque essere realizzati nel rispetto delle indicazioni
di cui al periodo precedente».
La seconda fattispecie (comma 4 dell’art. 9) prevista
dalla legge Tognoli, nel testo modificato dall’art.
10, comma 2-ter, D.L 30 dicembre 1997 n.
457 conv., con mod., nella L. 27 febbraio 1998 n.
30, invece, consente ai comuni, previa determinazione
dei criteri di cessione del diritto di superficie
e su richiesta dei privati interessati o di società anche
cooperative appositamente costituite tra gli
stessi, di poter prevedere, nell’ambito del programma
urbano dei parcheggi, la realizzazione di parcheggi
da destinare a pertinenza di immobili privati
su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse (5).
In ordine al regime giuridico degli spazi parcheggio
cd. incentivati, l’art. 9, comma 5, della legge Tognoli,
secondo la formulazione originaria, prevedeva
un vincolo inderogabile di accessorietà degli
stessi all’immobile principale, sancendo che: «I parcheggi
realizzati ai sensi del presente articolo non
possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare
alla quale sono legati da vincolo pertinenziale.
I relativi atti di cessione sono nulli» (6).
In sostanza, nella predetta L. n. 122, veniva meglio
formulato expressis verbis quanto la giurisprudenza
aveva raggiunto, nella sua articolata elaborazione, a
proposito dell’art. 41-sexies della L. n. 1150, esplicitando
la inseparabilità della pertinenza-parcheggio
dall’unità abitativa principale e la nullità espressa
degli atti di alienazione in violazione di siffatta norma
imperativa.
Il vincolo di pertinenza necessaria
non vale per i parcheggi costruiti
in eccedenza rispetto al minimo
dello standard urbanistico
Quanto alla portata del limite di trasferibilità degli
spazi parcheggio, con opportuna precisazione, la
sentenza della Cassazione, Sez. Un., 15 giugno
2005 n. 12793 (7) ha pure chiarito che nessun vin-
Note:
(4) L’esecuzione delle opere e degli interventi è soggetta ad
autorizzazione gratuita. Qualora si tratti di interventi conformi
agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, l’istanza
per l’autorizzazione del Sindaco ad eseguire i lavori di intende
accolta qualora il Sindaco stesso non si pronunci nel termine di
60 giorni dalla data della richiesta. In tal caso il richiedente può
dar corso ai lavori dando comunicazione al Sindaco del loro inizio.
Successivamente (ex D.P.R. n. 380 del 2001, cd. T.U. edilizia),
il regime autorizzativo è divenuto quello della denuncia di
inizi attività o, facoltativamente, del permesso di costruire.
(5) La costituzione del diritto di superficie, ai sensi dell’art. 9,
comma 4, ult. parte, L. n. 122 del 1989, è subordinata alla stipula
di una convenzione nella quale siano previsti: a) la durata dalla
concessione del diritto di superficie per un periodo non superiore
a novanta anni; b) il dimensionamento dell’opera ed il piano
economico-finanziario previsti per la sua realizzazione; c) i tempi
previsti per la progettazione esecutiva, la messa a disposizione
delle aree necessarie e la esecuzione dei lavori; d) i tempi e le
modalità per la verifica dello stato di attuazione nonché le sanzioni
previste per gli eventuali inadempimenti.
(6) Cfr. Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2003, n. 7963: «In tema di
urbanistica, la L. n. 122 del 1989 - recante disposizioni in materia
di parcheggi e di aree urbane maggiormente popolate - che,
nel raddoppiare la superficie minima obbligatoria degli spazi da
destinare ad aree di parcheggio delle nuove costruzioni, contempla
l’inderogabilità del vincolo pubblicistico di destinazione
come connotazione necessaria del rapporto pertinenziale, deve
ritenersi meramente confermativa di un principio desumibile già
dall’art. 41-sexies della L. n. 1150 del 1942, sì come introdotto
dall’art. 18 della L. n. 765 del 1967».
(7) Cass., Sez. Un., 15 giugno 2005, n. 12793, in Corr. Giur.,
2005, 10, 1393 ss. (con commento di V. Mariconda, Le Sezioni
(segue)
270 Urbanistica e appalti 3/2013