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La consacrazione del vincolo di pertinenza<br />
Successivamente, con l’intento (astratto) di chiarire,<br />
ma con il risultato (concreto) di aver complicato<br />
l’interpretazione giuridica, è intervenuta la L. 28<br />
febbraio 1985 n. 47, dettata essenzialmente in funzione<br />
di condono edilizio, ma anche contenente ulteriori<br />
disposizioni in materia di controllo edilizio<br />
ed urbanistico, la quale all’art. 26 (‘‘Opere interne’’),<br />
comma 5, ha previsto che: «Gli spazi di cui<br />
all’art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765, costituiscono<br />
pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli<br />
effetti degli artt. 817, 818 e 819 del codice civile».<br />
Le disposizioni richiamate sono appunto quelle riguardanti<br />
la nozione di pertinenza, quale «cosa destinata<br />
in modo durevole a servizio o ad ornamento<br />
di un’altra cosa» (art. 817 c.c.), nonché il regime<br />
giuridico di normale sequela della pertinenza rispetto<br />
alla cosa principale, ma pure di separabilità della<br />
stessa, se espressamente pattuito (art. 818 c.c.),<br />
nonché i diritti dei terzi sulle pertinenze nelle vicende<br />
traslative (art. 819 c.c.).<br />
La qualificazione in senso espresso di ‘‘pertinenza’’,<br />
come detto, in parte ha contribuito a recepire con<br />
legge un concetto già enucleato dalla dottrina e<br />
dalla giurisprudenza, ma in altra parte ha introdotto<br />
elementi di perplessità ermeneutica. Difatti, mentre<br />
la dottrina maggioritaria, poi sposata dalla giurisprudenza,<br />
ha colto, nell’art. 26, comma 5, della L.<br />
n. 47 cit., un riconoscimento espresso del vincolo<br />
pubblicistico di immodificabilità della destinazione<br />
a parcheggio, non sono mancati i fautori della tesi<br />
della separabilità del parcheggio dal resto del compendio<br />
edilizio, potendo per l’appunto, in base alle<br />
regole civilistiche, la pertinenza essere alienata<br />
svincolata dall’opus principale a cui è stata posta ad<br />
ornamento o servizio.<br />
Il contrasto è stato risolto dalla Cass. civ., Sez. Un.,<br />
18 luglio 1989, n. 3363 (3) nel senso della funzione<br />
meramente esplicativa dell’art. 26, ult. comma, della<br />
L. 28 febbraio 1985 n. 47, peraltro ritenuto non<br />
affatto necessario, in quanto il concetto di destinazione<br />
vincolata, per interesse pubblico, degli spazi<br />
parcheggio al fabbricato di cui costituiscono pertinenza<br />
è in nuce contenuto nello stesso art. 41-sexies<br />
della legge urbanistica, che per l’appunto ha imposto<br />
la riserva di spazi parcheggio nelle «nuove costruzioni<br />
ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni<br />
stesse».<br />
Superando ogni questione ermeneutica, è però sopraggiunto<br />
l’art. 136, comma 2, lett. f), del D.P.R.<br />
6 giugno 2001, n. 380 ‘‘Testo unico delle disposizioni<br />
legislative e regolamentari in materia edili-<br />
zia’’, che ha preferito abrogare il discusso art. 18<br />
della L. 6 agosto 1967 n. 765, lasciando alla giurisprudenza<br />
di meglio precisare la natura del vincolo<br />
(pubblicistico) di immodificabilità delle aree-parcheggio,<br />
sganciandosi quindi dalla normativa civilistica.<br />
In effetti, seppure può parlarsi, con riferimento all’area<br />
parcheggio di un fabbricato, di pertinenza, ossia<br />
di destinazione di un bene secondario a servizio<br />
ed ornamento di un bene principale, cui resta avvinto<br />
normalmente anche nelle vicende traslative,<br />
è invece vero che, dato l’interesse pubblicistico sotteso,<br />
l’alienazione espressa separata del bene pertinenziale<br />
non è - in linea di principio - possibile.<br />
I parcheggi incentivati dalla legge Tognoli<br />
(L. 24 marzo 1989 n. 122)<br />
La cd. legge Tognoli n. 122 del 1989 ha compiuto<br />
un ulteriore passo in avanti ed è intervenuta, proprio<br />
nel quadro più generale della programmazione<br />
di opere nei centri urbani di maggiori dimensioni,<br />
dettando una particolare disciplina finalizzata ad incentivare<br />
la realizzazione di parcheggi nelle costruzioni,<br />
che ne sono prive (o che hanno un basso numero<br />
di spazi parcheggio), proprio al fine di rimediare<br />
o quantomeno ‘‘alleggerire’’ in parte la cd.<br />
Note:<br />
(segue nota 2)<br />
Opinioni<br />
Edilizia e urbanistica<br />
le dispone che nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di<br />
pertinenza delle costruzioni stesse debbono essere riservati appositi<br />
spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro<br />
quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione, configura norma<br />
imperativa ed inderogabile, in correlazione degli interessi<br />
pubblicistici da essa perseguiti, che opera non soltanto nel rapporto<br />
fra il costruttore o proprietario di edificio e l’autorità competente<br />
in materia urbanistica, ma anche nei rapporti privatistici<br />
inerenti a detti spazi, nel senso di imporre la loro destinazione<br />
ad uso diretto delle persone che stabilmente occupano le costruzioni<br />
o ad esse abitualmente accedono».<br />
(3) Cfr. Cass. civ., Sez. Un., 18 luglio 1989, n. 3363: «L’art. 41sexies<br />
della L. 17 agosto 1942 n. 1150, nel testo introdotto dall’art.<br />
18 della L. 6 agosto 1967 n. 765, il quale prescrive che nelle<br />
nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni<br />
stesse debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi<br />
in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni<br />
venti metri cubi di costruzione, pone un vincolo pubblicistico di<br />
destinazione, che non può subire deroga negli atti privati di disposizione<br />
degli spazi stessi, le cui clausole difformi sono perciò<br />
sostituite di diritto dalla norma imperativa. Tale principio resta<br />
immutato anche dopo l’entrata in vigore della L. 28 febbraio<br />
1985 n. 47, atteso che l’art. 26, ultimo comma, di detta legge,<br />
nello stabilire che gli spazi di cui all’art. 18 della L. 6 agosto<br />
1967 n. 765 costituiscono pertinenze delle costruzioni ai sensi<br />
degli artt. 817, 818 ed 819 c.c., non ha portata innovativa, ma<br />
assolve soltanto alla funzione di esplicitare la regola, già evincibile<br />
nella norma interpretata, secondo cui i suddetti spazi possono<br />
essere oggetto di atti o rapporti separati, fermo però rimanendo<br />
quel vincolo pubblicistico».<br />
Urbanistica e appalti 3/2013 269