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La consacrazione del vincolo di pertinenza
Successivamente, con l’intento (astratto) di chiarire,
ma con il risultato (concreto) di aver complicato
l’interpretazione giuridica, è intervenuta la L. 28
febbraio 1985 n. 47, dettata essenzialmente in funzione
di condono edilizio, ma anche contenente ulteriori
disposizioni in materia di controllo edilizio
ed urbanistico, la quale all’art. 26 (‘‘Opere interne’’),
comma 5, ha previsto che: «Gli spazi di cui
all’art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765, costituiscono
pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli
effetti degli artt. 817, 818 e 819 del codice civile».
Le disposizioni richiamate sono appunto quelle riguardanti
la nozione di pertinenza, quale «cosa destinata
in modo durevole a servizio o ad ornamento
di un’altra cosa» (art. 817 c.c.), nonché il regime
giuridico di normale sequela della pertinenza rispetto
alla cosa principale, ma pure di separabilità della
stessa, se espressamente pattuito (art. 818 c.c.),
nonché i diritti dei terzi sulle pertinenze nelle vicende
traslative (art. 819 c.c.).
La qualificazione in senso espresso di ‘‘pertinenza’’,
come detto, in parte ha contribuito a recepire con
legge un concetto già enucleato dalla dottrina e
dalla giurisprudenza, ma in altra parte ha introdotto
elementi di perplessità ermeneutica. Difatti, mentre
la dottrina maggioritaria, poi sposata dalla giurisprudenza,
ha colto, nell’art. 26, comma 5, della L.
n. 47 cit., un riconoscimento espresso del vincolo
pubblicistico di immodificabilità della destinazione
a parcheggio, non sono mancati i fautori della tesi
della separabilità del parcheggio dal resto del compendio
edilizio, potendo per l’appunto, in base alle
regole civilistiche, la pertinenza essere alienata
svincolata dall’opus principale a cui è stata posta ad
ornamento o servizio.
Il contrasto è stato risolto dalla Cass. civ., Sez. Un.,
18 luglio 1989, n. 3363 (3) nel senso della funzione
meramente esplicativa dell’art. 26, ult. comma, della
L. 28 febbraio 1985 n. 47, peraltro ritenuto non
affatto necessario, in quanto il concetto di destinazione
vincolata, per interesse pubblico, degli spazi
parcheggio al fabbricato di cui costituiscono pertinenza
è in nuce contenuto nello stesso art. 41-sexies
della legge urbanistica, che per l’appunto ha imposto
la riserva di spazi parcheggio nelle «nuove costruzioni
ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni
stesse».
Superando ogni questione ermeneutica, è però sopraggiunto
l’art. 136, comma 2, lett. f), del D.P.R.
6 giugno 2001, n. 380 ‘‘Testo unico delle disposizioni
legislative e regolamentari in materia edili-
zia’’, che ha preferito abrogare il discusso art. 18
della L. 6 agosto 1967 n. 765, lasciando alla giurisprudenza
di meglio precisare la natura del vincolo
(pubblicistico) di immodificabilità delle aree-parcheggio,
sganciandosi quindi dalla normativa civilistica.
In effetti, seppure può parlarsi, con riferimento all’area
parcheggio di un fabbricato, di pertinenza, ossia
di destinazione di un bene secondario a servizio
ed ornamento di un bene principale, cui resta avvinto
normalmente anche nelle vicende traslative,
è invece vero che, dato l’interesse pubblicistico sotteso,
l’alienazione espressa separata del bene pertinenziale
non è - in linea di principio - possibile.
I parcheggi incentivati dalla legge Tognoli
(L. 24 marzo 1989 n. 122)
La cd. legge Tognoli n. 122 del 1989 ha compiuto
un ulteriore passo in avanti ed è intervenuta, proprio
nel quadro più generale della programmazione
di opere nei centri urbani di maggiori dimensioni,
dettando una particolare disciplina finalizzata ad incentivare
la realizzazione di parcheggi nelle costruzioni,
che ne sono prive (o che hanno un basso numero
di spazi parcheggio), proprio al fine di rimediare
o quantomeno ‘‘alleggerire’’ in parte la cd.
Note:
(segue nota 2)
Opinioni
Edilizia e urbanistica
le dispone che nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di
pertinenza delle costruzioni stesse debbono essere riservati appositi
spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro
quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione, configura norma
imperativa ed inderogabile, in correlazione degli interessi
pubblicistici da essa perseguiti, che opera non soltanto nel rapporto
fra il costruttore o proprietario di edificio e l’autorità competente
in materia urbanistica, ma anche nei rapporti privatistici
inerenti a detti spazi, nel senso di imporre la loro destinazione
ad uso diretto delle persone che stabilmente occupano le costruzioni
o ad esse abitualmente accedono».
(3) Cfr. Cass. civ., Sez. Un., 18 luglio 1989, n. 3363: «L’art. 41sexies
della L. 17 agosto 1942 n. 1150, nel testo introdotto dall’art.
18 della L. 6 agosto 1967 n. 765, il quale prescrive che nelle
nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni
stesse debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi
in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni
venti metri cubi di costruzione, pone un vincolo pubblicistico di
destinazione, che non può subire deroga negli atti privati di disposizione
degli spazi stessi, le cui clausole difformi sono perciò
sostituite di diritto dalla norma imperativa. Tale principio resta
immutato anche dopo l’entrata in vigore della L. 28 febbraio
1985 n. 47, atteso che l’art. 26, ultimo comma, di detta legge,
nello stabilire che gli spazi di cui all’art. 18 della L. 6 agosto
1967 n. 765 costituiscono pertinenze delle costruzioni ai sensi
degli artt. 817, 818 ed 819 c.c., non ha portata innovativa, ma
assolve soltanto alla funzione di esplicitare la regola, già evincibile
nella norma interpretata, secondo cui i suddetti spazi possono
essere oggetto di atti o rapporti separati, fermo però rimanendo
quel vincolo pubblicistico».
Urbanistica e appalti 3/2013 269