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IL COMMENTO
di Alessio Scarcella *
La Corte di Cassazione interviene opportunamente con la sentenza in esame sul tormentato reato di lottizzazione
abusiva, oggetto in questi ultimi anni di numerosi interventi esegetici da parte della giurisprudenza
di legittimità. Stavolta il tema affrontato dalla Corte è quello della possibile configurabilità dell’illecito lottizzatorio
nel caso, invero assai diffuso, della trasformazione di locali sottotetto di un appartamento in locali abitabili,
in assenza di qualsivoglia titolo abilitativo. La giurisprudenza tradizionale, com’è noto, ritiene che tale
attività di trasformazione costituisca un mutamento di destinazione d’uso per il quale è necessario il rilascio
preventivo del permesso di costruire, atteso che la variazione avviene tra categorie non omogenee. Parte
della giurisprudenza di legittimità, invece, con un’interpretazione più rigorosa, sostiene che in presenza di
un’attività non consentita di trasformazione urbanistica o edilizia del territorio, realizzata anche mediante
una forma di suddivisione fattuale dell’immobile, sia configurabile l’illecito lottizzatorio. Da qui, dunque, il
quesito: la trasformazione di un sottotetto in locale abitabile, realizzando una diversa suddivisione in fatto
dell’immobile, può astrattamente integrare la fattispecie di lottizzazione abusiva, o è necessario un quid pluris
affinché ciò si verifichi?
Sottotetti e mutamento di destinazione
d’uso: la giurisprudenza maggioritaria
La disciplina giuridica in materia di trasformazione
dei sottotetti, di regola, viene inquadrata giuridicamente,
secondo la giurisprudenza maggioritaria,
nel nuovo Testo Unico dell’edilizia all’art. 3. Il recupero
sottotetto è la trasformazione delle superfici
non abitabili situate nel sottotetto dei fabbricati
mono familiari e condominiali e solitamente adibite
a solaio. Queste superfici vengono, di regola, trasformate
in superfici residenziali anche modificando
le altezze di colmo e di gronda della costruzione; in
aggiunta, possono essere costruiti in falda anche abbaini,
terrazzi e posizionate finestre. La giurisprudenza
della Suprema Corte, in ciò assistita anche
dalla giurisprudenza amministrativa, di regola ha
sempre sostenuto che tale attività, ove svolta abusivamente,
rientri nella previsione della fattispecie
penale di cui all’art. 44, comma 1, lett. b), del
D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. La stessa giurisprudenza,
del resto, sotto la vigenza della legge urbanistica,
riteneva configurabile la contravvenzione di
cui all’art. 17, lett. b), della L. 28 gennaio 1977 n.
10 (1), in caso di trasformazione del ‘‘sottotetto’’ di
un edificio, originariamente destinato a ripostiglio
ed a lavanderia, in vani per abitazioni, completi di
servizi, osservando come, in tal caso, non si ha una
semplice difformità nella esecuzione di lavori, ma
un’opera del tutto nuova in quanto non prevista
nell’atto di concessione edilizia (2); dunque, escludeva
che potessero definirsi semplici difformità di
costruzione le opere edili di trasformazione (3), ritenendo
configurabile il reato di costruzione senza
licenza e non quello di costruzione in difformità
dalla licenza in caso di esecuzione di lavori che, pur
Penale
Giurisprudenza
non dando luogo ad una costruzione del tutto nuova,
implicassero una sostanziale alterazione del progetto
approvato, come per esempio nel caso di ampliamento
dell’edificio già esistente (4). Era quindi
da ritenersi pacifico che la trasformazione di sottotetto
in appartamento non costituiva una semplice
difformità nell’esecuzione dei lavori, ma un’opera
del tutto nuova in quanto non prevista nell’originaria
licenza (5). Sotto la vigenza della L. 28 febbraio
1985, n. 47 (6), era pacifico che la trasformazione
Note:
* Il contributo è stato sottoposto, in forma anonima, alla valutazione
di un referee.
(1) L. 28 gennaio 1977, n. 10, cd. legge Bucalossi, recante ‘‘Norme
per la edificabilità dei suoli’’ (in G.U. 29 gennaio 1977, n.
27).
(2) Così, Cass., sez. III, 5 gennaio 1983, n. 30, in Ced Cass., n.
156754. In via d’eccezione, peraltro, si riteneva applicabile la più
lieve sanzione della sola ammenda, prevista dall’art. 17, lett. a),
della L. n. 10 del 1977, soltanto per l’inosservanza delle modalità
esecutive, ossia in ipotesi del tutto marginali e lievi, che non
comportassero modifica delle caratteristiche strutturali ed estetiche
della costruzione come, ad es., per quanto qui di interesse,
in caso di lieve modifica dell’altezza dei singoli piani, senza
che questo comportasse sottotetti abitabili (in termini: Cass.
pen., sez. III, 18 febbraio 1983, n. 907, in Ced Cass., n. 157214).
(3) V., in termini: Cass. pen., sez. III, 15 luglio 1976, n. 7933, in
Ced Cass., n. 134104 (nella specie, il sottotetto di un immobile
era stato trasformato in appartamento autonomo, completo di
tutti i servizi).
(4) In tal senso, v. Cass. pen., sez. III, 15 luglio 1976, n. 7932, in
Ced Cass., n. 134103 (nella specie, l’imputato non solo aveva
rialzato senza necessità il cono del tetto, cosi modificando l’originaria
cubatura, ma aveva anche trasformato, con l’apertura di
abbaini, oltre alla struttura interna del sottotetto anche la stessa
facciata esterna).
(5) V., in termini: Cass. pen., sez. III, 11 luglio 1977, n. 9007, in
Ced Cass., n. 136423; conf., sez. III, 29 aprile 1980, n. 5494, in
Riv. Pen., 1981, 52.
(6) Recante ‘‘Norme in materia di controllo dell’attività urbanisti-
(segue)
Urbanistica e appalti 3/2013 357