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IL COMMENTO<br />
di Alessio Scarcella *<br />
La Corte di Cassazione interviene opportunamente con la sentenza in esame sul tormentato reato di lottizzazione<br />
abusiva, oggetto in questi ultimi anni di numerosi interventi esegetici da parte della giurisprudenza<br />
di legittimità. Stavolta il tema affrontato dalla Corte è quello della possibile configurabilità dell’illecito lottizzatorio<br />
nel caso, invero assai diffuso, della trasformazione di locali sottotetto di un appartamento in locali abitabili,<br />
in assenza di qualsivoglia titolo abilitativo. La giurisprudenza tradizionale, com’è noto, ritiene che tale<br />
attività di trasformazione costituisca un mutamento di destinazione d’uso per il quale è necessario il rilascio<br />
preventivo del permesso di costruire, atteso che la variazione avviene tra categorie non omogenee. Parte<br />
della giurisprudenza di legittimità, invece, con un’interpretazione più rigorosa, sostiene che in presenza di<br />
un’attività non consentita di trasformazione urbanistica o edilizia del territorio, realizzata anche mediante<br />
una forma di suddivisione fattuale dell’immobile, sia configurabile l’illecito lottizzatorio. Da qui, dunque, il<br />
quesito: la trasformazione di un sottotetto in locale abitabile, realizzando una diversa suddivisione in fatto<br />
dell’immobile, può astrattamente integrare la fattispecie di lottizzazione abusiva, o è necessario un quid pluris<br />
affinché ciò si verifichi?<br />
Sottotetti e mutamento di destinazione<br />
d’uso: la giurisprudenza maggioritaria<br />
La disciplina giuridica in materia di trasformazione<br />
dei sottotetti, di regola, viene inquadrata giuridicamente,<br />
secondo la giurisprudenza maggioritaria,<br />
nel nuovo Testo Unico dell’edilizia all’art. 3. Il recupero<br />
sottotetto è la trasformazione delle superfici<br />
non abitabili situate nel sottotetto dei fabbricati<br />
mono familiari e condominiali e solitamente adibite<br />
a solaio. Queste superfici vengono, di regola, trasformate<br />
in superfici residenziali anche modificando<br />
le altezze di colmo e di gronda della costruzione; in<br />
aggiunta, possono essere costruiti in falda anche abbaini,<br />
terrazzi e posizionate finestre. La giurisprudenza<br />
della Suprema Corte, in ciò assistita anche<br />
dalla giurisprudenza amministrativa, di regola ha<br />
sempre sostenuto che tale attività, ove svolta abusivamente,<br />
rientri nella previsione della fattispecie<br />
penale di cui all’art. 44, comma 1, lett. b), del<br />
D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. La stessa giurisprudenza,<br />
del resto, sotto la vigenza della legge urbanistica,<br />
riteneva configurabile la contravvenzione di<br />
cui all’art. 17, lett. b), della L. 28 gennaio 1977 n.<br />
10 (1), in caso di trasformazione del ‘‘sottotetto’’ di<br />
un edificio, originariamente destinato a ripostiglio<br />
ed a lavanderia, in vani per abitazioni, completi di<br />
servizi, osservando come, in tal caso, non si ha una<br />
semplice difformità nella esecuzione di lavori, ma<br />
un’opera del tutto nuova in quanto non prevista<br />
nell’atto di concessione edilizia (2); dunque, escludeva<br />
che potessero definirsi semplici difformità di<br />
costruzione le opere edili di trasformazione (3), ritenendo<br />
configurabile il reato di costruzione senza<br />
licenza e non quello di costruzione in difformità<br />
dalla licenza in caso di esecuzione di lavori che, pur<br />
Penale<br />
Giurisprudenza<br />
non dando luogo ad una costruzione del tutto nuova,<br />
implicassero una sostanziale alterazione del progetto<br />
approvato, come per esempio nel caso di ampliamento<br />
dell’edificio già esistente (4). Era quindi<br />
da ritenersi pacifico che la trasformazione di sottotetto<br />
in appartamento non costituiva una semplice<br />
difformità nell’esecuzione dei lavori, ma un’opera<br />
del tutto nuova in quanto non prevista nell’originaria<br />
licenza (5). Sotto la vigenza della L. 28 febbraio<br />
1985, n. 47 (6), era pacifico che la trasformazione<br />
Note:<br />
* Il contributo è stato sottoposto, in forma anonima, alla valutazione<br />
di un referee.<br />
(1) L. 28 gennaio 1977, n. 10, cd. legge Bucalossi, recante ‘‘Norme<br />
per la edificabilità dei suoli’’ (in G.U. 29 gennaio 1977, n.<br />
27).<br />
(2) Così, Cass., sez. III, 5 gennaio 1983, n. 30, in Ced Cass., n.<br />
156754. In via d’eccezione, peraltro, si riteneva applicabile la più<br />
lieve sanzione della sola ammenda, prevista dall’art. 17, lett. a),<br />
della L. n. 10 del 1977, soltanto per l’inosservanza delle modalità<br />
esecutive, ossia in ipotesi del tutto marginali e lievi, che non<br />
comportassero modifica delle caratteristiche strutturali ed estetiche<br />
della costruzione come, ad es., per quanto qui di interesse,<br />
in caso di lieve modifica dell’altezza dei singoli piani, senza<br />
che questo comportasse sottotetti abitabili (in termini: Cass.<br />
pen., sez. III, 18 febbraio 1983, n. 907, in Ced Cass., n. 157214).<br />
(3) V., in termini: Cass. pen., sez. III, 15 luglio 1976, n. 7933, in<br />
Ced Cass., n. 134104 (nella specie, il sottotetto di un immobile<br />
era stato trasformato in appartamento autonomo, completo di<br />
tutti i servizi).<br />
(4) In tal senso, v. Cass. pen., sez. III, 15 luglio 1976, n. 7932, in<br />
Ced Cass., n. 134103 (nella specie, l’imputato non solo aveva<br />
rialzato senza necessità il cono del tetto, cosi modificando l’originaria<br />
cubatura, ma aveva anche trasformato, con l’apertura di<br />
abbaini, oltre alla struttura interna del sottotetto anche la stessa<br />
facciata esterna).<br />
(5) V., in termini: Cass. pen., sez. III, 11 luglio 1977, n. 9007, in<br />
Ced Cass., n. 136423; conf., sez. III, 29 aprile 1980, n. 5494, in<br />
Riv. Pen., 1981, 52.<br />
(6) Recante ‘‘Norme in materia di controllo dell’attività urbanisti-<br />
(segue)<br />
Urbanistica e appalti 3/2013 357