Catasto Urbano oda - Corsi di Laurea a Distanza

ESTRATTO:
FEDERAZIONE INTERREGIONALE DEGLI ORDINI
DEGLI ARCHITETTI DEL PIEMONTE E DELLA
R.A. DELLA VALLE D’AOSTA
ORDINE ARCHITETTI DELLA PROVINCIA DI TORINO
CATASTO
Criteri generali di formazione e conservazione
Procedure da espletare da parte dei privati per
l’aggiornamento degli atti
Catasto Urbano
Redazione e coordinamento di
Gustavo Gherardi
(consigliere responsabile dell’Osservatorio Enti Pubblici - 1998/2001)
Edizione per la Regione Piemonte e per la RA. Valle d’Aosta in collaborazione con
Antonino Mazzeo
(responsabile del gruppo di lavoro ‘Catasto” - 1998/2001)
Con il contributo dei funzionari dell’UFFICIO DEL TERRITORIO di TORINO
dott. ing. Giuseppe Izzo, Direttore dell’Ufficio, (fino al 2000)
geom. Salvatore Rampino, capo tecnico per il Catasto Terreni e
geom. Gerlando Alaimo, capo tecnico per il Catasto Urbano
Edizione 2000/2001

CRITERI GENERALI
Tariffa catastale
Unità immobiliare
Particella edilizia
Conservazione del Catasto
CATASTO EDILIZIO URBANO (C.E.U.)
CRITERI GENERALI DI FORMAZIONE DEL C.E.U.
Lo scopo del Catasto Edilizio Urbano, come per il Catasto dei terreni, e
quello di:
a) accertare le proprietà immobiliari e tenerne in evidenza le
mutazioni;
b) perequarne l’imposta da applicare alle stesse sulla base del
reddito medio ordinario.
Esprime in moneta legale la rendita media ordinaria ritraibile dalle unità
immobiliari appartenenti ad una determinata classe, al netto delle spese e
perdite eventuali ed al lordo solamente dell’imposta fabbricati, eventuali
sovraimposte e contribuiti di ogni specie, sempre riferita all’unità di consistenza
catastale.
E’ l’unità di consistenza catastale, definita come parte di immobile, intero
immobile o complesso di immobili che, nello stato di fatto in cui si trova, è
di per se stessa utile e adatta a produrre un reddito proprio.
IlCatasto Edilizio Urbano è basato sulla formazione di un catasto
geometrico che rappresenta in mappa la proiezione sul terreno di ogni
fabbricato avente caratteristiche architettoniche e costruttive proprie,
rappresentando le linee perimetrali di ogni fabbricato e delle attinenze
scoperte. Si viene così a costituire la particella edilizia che è formata
dall’area coperta del fabbricato con le eventuali attinenze scoperte non
disgiunte dal fabbricato.
Ogni particella è contraddistinta in mappa da una serie di numeri
• numero del foglio di mappa;
• numero principale della particella di terreno di pertinenza del
fabbricato, o mappale;
• numero del subalterno specifico della singola unità immobiliare (tale
numero viene omesso quando l’unità immobiliare coincide con l’intero
fabbricato).
Gli atti fondamentali per l’attivazione e la conservazione del catasto
urbano, simili a quelli del catasto terreni, sono quelli di seguito indicati.
• La Mappa urbana, che costituisce la rappresentazione
planimetrica delle diverse zone del territorio Comunale e/o delle Sezioni
censuarie urbanizzate, ovvero in cui sono costruiti tutti gli edifici civili
(compresi quelli che una volta erano considerati rurali) e tutti gli altri
fabbricati di qualsiasi tipo denunciati a Catasto Terreni. Ogni fabbricato,
o gruppo di fabbricati, con la stessa caratteristica architettonica,
rappresenta una particella edilizia contraddistinta da un numero; ogni
particella edilizia può contenere più unità immobiliari distinte con altro
numero subalterno. La mappa urbana viene tenuta presso gli Uffici del
Catasto.
• Schedario delle partite, per ogni Comune, su cui vengono
annotati i dati dei possessori di unità immobiliari, che è tenuto aggiornato
con il carico”, in caso di nuove acquisizioni, e con lo “scarico” del possesso,
in caso di cessione dei diritti o del possesso dell’unità immobiliare, in
analogia al registro della partite del Catasto Terreni. Lo schedario delle
partite viene tenuto presso gli Uffici del Catasto in duplice copia.
• Schedario dei possessori, è un registro nel quale sono annotati,

INDICAZIONI GENERALI
Zona censuaria
Qualificazione
Categoria catastale
Classificazione
per ogni Comune, gli elenchi dei possessori in ordine alfabetico, con tutti i
dati degli stessi, compreso il loro domicilio. Viene tenuto presso gli Uffici
del Catasto.
• Schedario dei numeri di mappa ìnscritti nello Schedario delle
partite, in cui sono annotati tutti i numeri di mappa del singolo Comune e
indicato il numero della partita ove si trova la particella e relativo
subalterno, con ogni successivo passaggio di proprietà o di diritti reali.
Viene tenuto presso gli Uffici del Catasto.
Lo scopo della conservazione del Catasto Edilizia Urbano è quello di
tenere aggiornati gli atti catastali in conseguenza delle mutazioni di vario
genere che awengono nel corso del tempo, quali frazionamenti,
accorpamenti, variazioni del reddito, ampliamento, modifica e/o
demolizione parziale o totale, passaggio e/o modifica dei diritti reali per
ogni singola unità immobiliare, ecc.
Tali aggiornamenti vengono effettuati mediante le denunce di nuova
costruzione e di variazione dei fabbricati e unità immobiliari esistenti,
presentate dagli interessati, e mediante le volture e le comunicazioni di
variazione e passaggio dei diritti reali relativi ai singoli beni o unità
immobiliari.
Con l’introduzione del sistema informatizzato, tali operazioni sono
effettuate direttamente ai terminali, tuttavia rimane attivo anche il
supporto “cartaceo
Tali operazioni devono essere effettuate seguendo le procedure indicate
nei capitoli successivi.
CATEGORIE CATASTALI
Il territorio di ogni singolo comune risulta suddiviso in zone censuarie,
mentre gli immobili e le singole unità ìmmobiliari sono valutate in base
alle caratteristiche ambientali, costruttive e dimensionali.
Tale criterio sarebbe dovuto restare in vigore fino al 31 dicembre 1999,
e a partire dal 1~ gennaio 2000, entrare in vigore il nuovo regolamento
per la revisione delle zone censuarie, delle tariffe d’estimo e dei criteri
da applicare per le unità immobiliari urbane (D.P.R. 23 marzo 1998, n.
138). Attualmente l’entrata in vigore del nuovo sistema è stata
prorogata. Per completezza di documentazione si riportano le indicazioni
relative sia al vecchio criterio, tuttora in vigore, sia a quello nuovo.
Raggruppa, per quanto possibile, unità immobiliari che sono uniformi in
relazione alle caratteristiche ambientali, tipologiche e di epoca di
costruzione.
Riferita all’unità immobiliare, costituisce l’individuazione, nell’ambito
della singola zona censuaria, delle varie categorie di immobili.
Costituisce la distinzione delle singole unità immobiliari, in base alle
caratteristiche intrinseche delle stesse di destinazione d’uso, nell’ambito
di un gruppo dì appartenenza.
Consiste nel suddividere ogni categoria in tante classi quanti sono i gradi
diversi della rispettiva produttività, sempre commisurata alla relativa
rendita catastale unitaria al netto delle spese e perdite eventuali, e al
lordo delle relative imposte fabbricati, sovraimposte e dei contributi di
ogni specie, sempre riferita all’unità di consistenza catastale. La classe
viene caratterizzata da un numero crescente.

Consistenza catastale
CARATTERISTICHE ESTRINSECHE
Nelle classificazione si deve tenere conto delle caratteristiche
estrinseche dell’unità immobiliare quali:
• maggiore o minore pregio dell’area urbana di ubicazione dell’unità immobiliare,
in relazione ai vari fattori ambientali e logistici rapportati al
centro dell’insediamento;
• salubrità della zona;
• esistenza ed efficienza dei servizi pubblici di acqua, luce, gas, telefono,
trasporti collettivi, manutenzione e pulizia stradale, ecc.;
• rispondenza della zona a particolari esigenze o usi locali in materia di
commercio, esercizio di arti e professioni, o particolari preferenze da
parte di ceti privilegiati della popolazione;
• disponibilità del mercato immobiliare e rapporto fra domanda e offerta
di immobili nella zona;
• solvibilità dei locatari in rapporto al ceto a cui appartengono.
CARATTERISTICHE INTRINSECHE
Nelle classificazione si deve tenere conto anche delle caratteristiche
intrinseche dell’unità immobiliare quali:
• esposizione e posizione geografica prevalente;
• grado di finitura, stato di conservazione e manutenzione;
• caratteristiche igieniche ed estetiche;
• importanza e sviluppo dei servizi interni;
• dimensione dei vani in rapporto a quelle del vano tipo;
• consistenza in rapporto alla maggiore o minore rispondenza allo scopo
cui le singole unità sono utilizzate;
• costo e pregio dei materiali da costruzione, prescrizioni e abitudini
locali in materia di manutenzione;
• esistenza e costo di servizi comuni.
Il calcolo della consistenza catastale è effettuato sulla base del vano
utile, tenendo conto che:
VANI PRINCIPALI
Sono costituiti dalle camere o stanze, saloni, gallerie, cucine.
VANI ACCESSORI A SERVIZI DIRETTO
Sono quelli necessari al servizio o al disimpegno delle parti principali
quali bagni, servizi igienici, ripostigli, ingressi, disimpegni, corridoi,
dispense, verande, locali che hanno superficie minore al minimo stabilito
per legge per ogni singola camera, ecc.
VANI ACCESSORI A SERVIZIO COMPLEMENTARE
Sono quelli annessi ed integranti la funzione delle parti principali, ma
non strettamente necessari alla loro utilizzazione, quali soffitte,
cantine, locali di sgombero, legnaie, lavanderie, stenditoi, stalle, granai
porcili, pollai, ecc.
DIPENDENZE
Sono quelle costituite da:
• aree e suoli liberi a servizio esclusivo dell’unità immobiliare o a
servizio comune di essa e di altre unità immobiliari (cortili, aie, giardini,
terreni destinati a giochi e ad altri esercizi sportivi, terrazze
usufruibili o lastrici solari, ecc.);
• locali e costruzioni destinate ad usi speciali (tettoie aperte,
portici, cisterne, serre, ricoveri antiaerei);
• locali costruttivamente destinati al servizio comune dell’unità
immobiliare o di altre (lavatoi, stenditoi, cucine e latrine per uso
comune di più abitazioni sof fitte o cantine usate dai vari inquilini senza
pareti divisorie stabili per gli spazi assegnati a ciascuno).
Calcolo della consistenza catastale
La consistenza della singola unità immobiliare viene calcolata con

parametri diversi per ognuna delle singole categorie.
UNITA’ IMMOBILIARI DEL GRUPPO A
Il calcolo della consistenza è effettuato sulla base del vano utile,
sommando tutti i vani dell’unità immobiliare, compresi accessori e
dipendenze, tenendo conto che:
• i vani principali vengono considerati ognuno per un vano fino ad
una superficie di mq. 25 circa e la superficie eccedente è perequata
proporzionalmente ad un vano o frazione di vano in piÙ;
• i vani accessori a servizio diretto sono conteggiati come 1/3 di
vano utile;
• i vani accessori a servizio complementare sono conteggiati come
1/4 di vano utile;
• le dipendenze sono considerate incrementando o diminuendo di
una percentuale, in relazione alla loro entità, importanza e qualità, la
consistenza complessiva dei vani calcolati in precedenza.
Il calcolo finale viene arrotondato al mezzo vano.
Caratteristiche genero li delle singole categorie
• A/1 Abitazioni di tipo signorile: alloggi con superficie lorda
commerciale
> mq. 230, con tre o più servizi, in edificio con impianti e finiture
signorili, con portineria e spazi comuni ampi, con giardini, campi di gioco,
ecc.
• A/2 - Abitazioni di tipo civile: alloggi con superficie lorda
commerciale compresa fra mq. 90÷230, con due o più servizi (anche di
superficie < mq. 90, ma con impianti e finiture di pregio, doppi sevizi),
parti comuni con giardini, spazi per gioco, ecc.
• A/3 - Abitazioni di tipo economico: alloggi con superficie lorda
commerciale fino a mq. 90÷100, con servizio e locali disimpegnati da
corridoio.
• A/4 - Abitazioni di tipo popolare: alloggi con superficie lorda
commerciale compresa fino a mq. 80÷100, con servizio e locali non
disimpegnati da corridoio, finiture molto economiche.
• A/5 - Abitazioni di tipo ultrapopolare: alloggi con superficie lorda
commerciale _ mq. 80, con servizio igienico in comune ad altri alloggi.
• A/6 - Abitazioni di tipo rurale.
• A/7 - Abitazioni in villini: alloggi con superficie lorda commerciale
di calpestio fino a mq. 200÷220, in edificio singolo o a schiera
completamente autonomo e indipendente da altri fabbricati, con
terreno di pertinenza esclusiva e giardino privato di superficie fino a 4
volte quella coperta dal fabbricato. L’edificio può comprendere al
massimo tre alloggi e relativi garage comuni o box auto singoli.
• A/8 - Abitazioni in ville: alloggi con superficie lorda commerciale
di calpestia oltre a mq. 230÷250. in edificio singolo completamente
autonomo e indipendente da altri fabbricati, dotati di almeno tre
servizi igienici, con terreno di pertinenza esclusiva e grandi aree a
verde privato di superficie altre 5 volte quella coperta dal fabbricato.
L’edificio è dotato di finiture e impianti signorili, può comprendere
anche alloggi autonomi per le persone di servizio, costruzioni di servizio
ausiliarie quali autorimesse, depositi, portinerie, ecc.
• Autorimesse singole o collettive private: costituiscono sempre
unità immobiliare autonoma (C/6) anche quando sono inserite nella
volumetria di ville o villini.
UNITA’ IMMOBILIARI DEL GRUPPO B
Il calcolo della consistenza è effettuato considerando come unità di
misura il metro cubo, sulla base:
• della volumetria lorda dell’unità immobiliare;
• incrementando o diminuendo di una percentuale la volumetria
complessiva in rapporto all’entità, qualità ed importanza delle
dipendenze.

Il calcolo finale viene arrotondato al metro cubo.
UNITA’ IMMOBILIARI DEL GRUPPO C
Il calcolo della consistenza è effettuato considerando come unità di
misura il metro quadro, sulla base:
• della superficie interna netta dei locali dell’unità immobiliare;
• escludendo la superficie complessiva delle dipendenze, sia che
siano di uso comune o esclusivo dell’unità immobiliare.
Il calcolo finale viene arrotondato al metro quadro.
Ulteriori precisazioni per il calcolo delle superfici delle singole
categorie.
Di seguito si riportano ulteriori precisazioni riguardanti i criteri che
possono essere adottati per la determinazione delle superfici degli
immobili appartenenti alle singole categorie del Gruppo C, fatte salve le
specifiche disposizioni locali adottate dagli Uffici Tecnici Provinciali.
• Le superfici delle porzioni accessorie sono ragguagliate a quelle
principali in misura variabile dal 10% al 20% in relazione alle dimensioni
e proporzio
ne della superficie dei vani principali;
• le superfici dei retri dei negozi sono ragguagliate a quelle delle
aree di vendita nella misura variabile fra il 30% e il 60% in relazione alla
proporzione con la superficie di vendita;
• con locali del tipo “open space” si considera come superficie
principale tutta l’area di vendita mentre eventuali locali o soppalchi
collegati con scala interna, non utilizzati come area di vendita al
pubblico, possono essere considerati come retri.
UNITA’ IMMOBILIARI DEI GRUPPI D - E
Per le unità immobiliari appartenenti a questi gruppo non viene calcolata
la consistenza, poiché la rendita catastale viene determinata sulla base
della redditività presunta dell’attività che viene svolta all’interno degli
immobili stessi (stima diretta capitalizzando il valore).
Calcolo del valore della singola
unità immobiliare
Viene eseguito moltiplicando fra loro i diversi parametri calcolati in
precedenza:
• consistenza (vani, mq. mc.);
• tariffa;
• valore unitario di rendita dell’unità di riferimento (vano, metro
quadro o metro cubo) riferito alla specifica zona censuaria e alla classe
del Comune di competenza.
Calcolo della rendita della
singola unità immobiliare
ELENCO DELLE
Il valore della singola unità immobiliare viene calcolato utilizzando dei
coefficienti moltiplicatori della rendita della stessa unità immobiliare.
COEFFICIENTI MOLTIPLICATORI
Da applicare, a partire dal 1992, alle rendite catastali dei fabbricati
per stabilire il valore minimo da dichiarare ai fini dell’imposta di
registro dell’imposta sulle successioni e donazioni, e delle connesse
imposte ipotecarie e catastali, e dell’imposta comunale sull’incremento
di valore degli immobili (INVIM) e dell’I.C.I.
• Unità immobiliari dei gruppi A e C (escluse le categorie A/lO e
C/1) = 100.
• Unità immobiliari di categoria A/lO = 50.
• Unità immobiliari di categoria Chi = 34.
• Unità immobiliari del gruppo D 50.
• Unità immobiliari del gruppo E = 34.

CATEGORIE CATASTALI
I - Immobili a destinazione
ordinaria
11 - Immobili a destinazione
speciale
Di seguito si riporta il quadro delle categorie catastali con le novità
introdotte dalla Circolare Direzione Generale del Catasto del 14 marzo
1992, n. 5 sulla “Revisione generale della qualificazione, della
classazione e del classamento del nuovo catasto edilizio urbano”.
GRUPPO A
(Unità immobiliari ad uso residenziale)
• A/i - Abitazioni di tipo signorile.
• A/2 - Abitazioni di tipo civile.
• A/3 - Abitazioni di tipo economico.
• A/4 - Abitazioni di tipo popolare.
• A/5 - Abitazioni di tipo ultrapopolare.
• A/6 - Abitazioni di tipo rurale.
• A/7 - Abitazioni in villini.
• A/8 - Abitazioni in ville.
• A/9 - Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici.
• A/lO - Uffici e studi privati.
• A/il - Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (rifugi di montagna,
baite, trulli, sassi, ecc.).
GRUPPO B
(Unità immobiliari destinate ad alloggi collettivi e simili)
• B/i - Collegi, convitti, educandati ricoveri; orfanotrofi; ospizi;
conventi;
seminari; caserme.
• B/2 - Case di cura ed ospedali.
• B/3 - Prigioni e riformatori.
• B/4 - Uffici pubblici.
• B/5 - Scuole e laboratori scientifici.
• B/6 - Biblioteche, pinacoteche, musei, accademie, circoli ricreativi e
culturali senza fine di lucro, che non hanno sede in edifici della
categoria A/9.
• B/7 - Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico di culti.
GRUPPO C
(Unità immobiliari ad uso commerciale e vario)
• Ch - Negozi e botteghe.
• C/2 - Magazzini e locali di deposito; cantine e soffitte se non unite
all’unità immobiliare abitativa.
• C/3 - Laboratori per arti e mestieri.
• C/4 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi.
• C/5 - Stabilimenti balneari e di acque curative.
• C/6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse.
• C/7 - Tettoie; posti auto su aree private; posti auto coperti.
GRUPPO D
(Fabbricati per attività industriale e commerciale e non suscettibili di
diversa destinazione senza radicali trasformazioni)
• D/i - Opifici.
• D/2 - Alberghi e pensioni aventi fini di lucro.
• D/3 - Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli; arene,
parchi gioco, zoo-safari.
• D/4 - Case di cura ed ospedali.

III - Immobili a destinazione
particolare
• D/5 - Istituti di credito, cambi e assicurazione.
• D/6 - Fabbricati, locali, aree attrezzate per esercizi sportivi.
• D/7 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di
un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza
radicali trasformazioni.
• D/8 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di
un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza
radicali trasformazioni.
• D/9 - Edifici galleggianti o assicurati a punti fissi del suolo; ponti
privati soggetti a pedaggio; aree attrezzate per l’appoggio di palloni
aerostatici e dirigibili.
• D/1O - Fabbricati rurali e agriturismo.
GRUPPO E
(Unità immobiliari che per le loro caratteristiche intrinseche non sono
suddivisibili in classi)
• E/i - Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi ed
aerei; stazioni per metropolitane; stazioni per ferrovie; impianti di
risalita in genere.
• E/2 - Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio.
• E/3 - Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche.
• E/4 - Recinti chiusi per mercati, fiere, posteggi bestiame.
• E/5 - Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze.
• E/6 - Fari, semafori, torri per rendere pubblico l’uso dell’orologio.
• E/7 - Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti.
• E/8 - Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i
sepolcri e
le tombe di famiglia.
• E/9 - Edifici a destinazione particolare non compresi nelle
categorie precedenti del gruppo E.
Si fa rilevare che le denunce di nuova costruzione e le variazioni sulle
singole unità immobiliari sono soggette al pagamento di tributi (attualmente
£. 50.000 per unità immobiliare.)
IV - Categoria non soggetta
a pagamento di tributi
Per questa categoria non è previsto il pagamento del tributo di cui alle
precedenti categorie.
GRUPPO F
•Fu - Aree urbane.
•F/2 - Unità collabenti a unità immobiliari urbane (u.i.u.).
•F/3 - Fabbricati in corso di costruzione o unità immobiliari urbane in
costruzione.
•F/4 - Fabbricati in corso di definizione.
•F/5 - Lastrici solari.
CARATTERTISTICHE DELLE
ABITAZIONI DI
LUSSO (D.M. LL.PR 2/8/1969)
Ai sensi e per gli effetti della legge 2 luglio 1949, n. 408, e successive
modificazioni e integrazioni (L. 2/2/1960, n. 35, D.L. 11/12/1967, n.
1150 convertito con legge 7/2/1968, n. 26) sono considerate
abitazioni di lusso quelle che presentano i requisiti di seguito indicati.
1) - Abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti
urbanistici, adottati od approvati, a “ville”, “parco privato” owero a
costruzioni qualificate dai predetti strumenti come “di lusso’).
2) - Le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti

Elenco delle caratteristiche
riportate nella tabella
allegata al decreto
urbanistici, adottati o approvati, prevedono una destinazione con
tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di
lotti non inferiori a 3.000 mq. escluse le zone agricole, anche se in
esse siano consentite costruzioni residenziali.
3) - Le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura
superiore a
2.000 mc. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata
risulti inf eriore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie
asservita ai fabbricati.
4) - Le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di
superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non
inferiore a mq. 650. 5) - Le case composte di uno o più vani costituenti
alloggio unico padronale aventi superficie utile complessiva superiore
a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le sof fitte, le
scale e posto macchina) ed aventi come pertinenza un’area scoperta
della superficie di oltre sei volte l’area coperta. 6) - Le singole unità
immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240
(esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto
macchina).
7) - Le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati
insistenti su aree comunque destinate all’edilizia residenziale, quando
il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e
mezzo il costo della sola costruzione.
8) - Le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre quattro
caratteristiche tra quelle della tabella allegata al presente decreto.
9) - Le norme di cui al presente decreto entrano in vigore il primo
giorno del mese successivo a quello della pubblicazione nella Gazzetta
Ufficiale [n.d.r.: entrata in vigore 28 settembrel96 9 l.
10) - Alle abitazioni costruite in base a licenza di costruzione
rilasciata in data anteriore a quella di entrata in vigore del presente
decreto [n.d.r.: 28 settembre19691 si applicano le disposizioni de cui
al D.M. 4 dicembre 1961.
11) - I comuni debbono precisare nella licenza di costruzione e sugli
elaborati di progetto la destinazione urbanistica della zona dove
sorgono le abitazioni oggetto della licenza stessa e la relativa
normativa edilizia, nonché i principali dati inerenti al progetto
approvato.
Si precisa che il computo delle caratteristiche agli effetti delle
agevolazioni fiscali va riferito ad ogni singola unità immobiliare
(appartamento).
a) - SUPERFICIE DELL’APPARTAMENTO
Superficie utile complessiva superiore a mq. 160, esclusi dal computo
terrazze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchina.
b) - TERRAZZE A LIVELLO COPERTE E SCOPERTE E BALCONI
Quando la loro superficie utile complessiva supera mq. 65 a servizio di
una singola unità immobiliare urbana.
c) - ASCENSORI
Quando vi sia più di un ascensore per ogni scala, ogni ascensore in più
conta per una caratteristica se la scala serve meno di 7 piano
sopraelevati.
d) - SCALA DI SERVIZIO
Quando non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta da necessità
di prevenzione infortuni o incendi.
e) - MONTACARICHI O ASCENSORE DI SERVIZIO
Quando sono a servizio di meno di 4 piani.
J) - SCALA PRINCIPALE

NUOVI CRITERI DI
ESTIMO –
D.P.R. 138/1998
Zona censuaria
Microzona censuaria
a) Con pareti rivestite di materiali pregiati per un’altezza superiore a
cm. 170 di media;
b) con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato.
g) - ALTEZZA LIBERA NETTA DEL PIANO
Superiore a mt. 3,30 salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze
minime superiori.
h) - PORTE DI INGRESSO AGLI APPARTAMENTI DA SCALA
INTERNA
a) In legno pregiato o massello lastronato; b) di legno intagliato,
scolpito o intarsiato;
c) con decorazioni pregiate sovrapposte od impresse.
i) - INFISSI INTERNI
Come alle lettere a), b), c) della caratteristica h) anche se tamburati
qualora la loro superficie complessiva superi il 50% (cinquanta per
cento) della superficie totale.
i) - PAVIMENTI
Eseguiti per una superficie complessiva superiore al 50% (cinquanta
per cento) della superficie utile totale dell’appartamento:
a) in materiale pregiato;
b) con materiali lavorati in modo pregiato.
m) - PARETI
Quando per oltre il 30% (trenta per cento) della loro superficie siano:
a) eseguite con materiali e lavori pregiati;
b) rivestite di stoffe od altri materiali pregiati.
n) - SOFFITTI
Se a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto o
dipinti a mano, escluse le piccole sagome di distacco fra pareti e
soffitti.
o) - PISCINA
Coperta o scoperta, in muratura, quando sia a servizio di un edificio o
di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.
p) - CAMPO DA TENNIS
Quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici
comprendenti meno di 15 unità immobiliari.
I nuovi criteri di estimo sarebbero dovuti entrare in vigore a partire dal
10 gennaio 2000, attualmente il termine è stato prorogato.
Rappresenta una porzione omogenea di territorio provinciale, che può
comprendere un solo comune o una porzione del medesimo, ovvero gruppi
di comuni, caratterizzati da similari caratteristiche ambientali e socio
economiche.
L’ambito territoriale del comune ovvero dalla zona censuaria, qualora
costituisca porzione dello stesso, è ulteriormente articolato in
microzone. La microzona rappresenta una porzione del territorio
comunale o, nel caso di zone costituite da gruppi di comuni, un intero
territorio comunale che presenta omogeneità nei criteri di posizione,
urbanistici, storico ambientali, socio economici, nonché nella dotazione
dei servizi ed infrastrutture urbane. In ciascuna microzona le unità
immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di
costruzione e destinazione prevalenti; essa individua ambiti territoriali
di mercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori, ed in particolare
per l’incidenza su tali entità delle caratteristiche estrinseche delle unità
immobiliari.

I comuni provvedono a delimitare nell’ambito del proprio territorio le
microzone con deliberazione del consiglio comunale, in mancanza
provvede il competente ufficio provinciale del dipartimento del
territorio.
CRITERI GENERALI PER LA DEFINIZIONE DELLE MICROZONE
Le risultanze dell’articolazione del territorio comunale in microzone, di
norma, devono soddisfare le seguenti condizioni:
a) all’interno di ciascuna microzona, il rapporto tra i valori di mercato
massimo e minimo a metro quadrato delle unità immobiliari, assunte a
riferimento, non deve risultare superiore a 2. A tal fine non sono cia
prendere in considerazione unità immobiliari aventi caratteri singolari
per la microzona o. comunque, poco significative a livello statistico. In
presenza di particolari ed oggettive condizioni del territorio che non ne
consentano il rispetto, il limite previsto può assumere il valore massimo di
3;
b) lo scostamento percentuale fra i valori medi ordinari a metro quadrato
delle unità immobiliari di riferimento site in due microzone contigue e
urbanisticamente omogenee non deve risultare inferiore al 30 per cento.
In presenza di particolari ed oggettive condizioni del territorio che non
ne consentano il rispetto, il limite previsto può assumere il valore
massimo di 20.
UNITA’ IMMOBILIARI DI RIFERIMENTO
Di norma, le unità immobiliari da assumere a riferimento per il rispetto
dei criteri suddetti sono quelle a destinazione residenziale. Ove dette
unità immobiliari siano presenti in misura poco significativa, vengono
assunte a riferimento unità immobiliari appartenenti alla categoria
catastale più rappresentativa nella microzona esaminata.
Unità di consistenza delle unità
immobiliari urbane
Il metro quadro di superficie catastale è l’unità di consistenza delle
unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria indicate nel quadro
generale.
Tariffe di estimo
e loro revisione
Le tariffe di estimo delle unità immobiliari urbane a destinazione
ordinaria sono determinate con riferimento all’unità di superficie (metro
quadro catastale) e sulla base della redditività media ordinariamente
ritraibile dalle unità immobiliari urbane al netto delle spese e perdite
eventuali.
Le tariffe d’estimo annualmente vigenti sono soggette a revisione
facendo riferimento ai valori e ai redditi medi espressi dal mercato
immobiliare, con esclusione dei regimi locativi disciplinati per legge.
I comuni possono intervenire nell’elaborazione delle tariffe di estimo
partecipando alle apposite conferenze di servizi che sono indette dagli
uffici del dipartimento del territorio, entro trenta giorni dal
completamento delle operazione di revisione.
Per le unità immobiliari urbane a destinazione speciale, la revisione delle
rendite catastali si effettua attraverso la definizione, per ogni singola
unità, del reddito ordinario ritraibile. al netto delle spese e delle perdite
eventuali ed al lordo di imposte, sovraimposte e contributi di ogni specie,
con riferimento all’epoca censuaria 1996-1997. Il procedimento è
disciplinato dagli artt. 8, 27. 28, 29, 30 e 53 del D.P.R. 10 dicembre 1949,
n. 1142.

Quadri diqualificazione e
classificazione e
loro revisione
Revisione dei criteri di
classamento
Sono compilati dal dipartimento del territorio per singola zona censuaria
e per ciascuna categoria riscontrata nella zona censuaria stessa, e
possono essere oggetto di revisione da parte degli stessi uffici in
conseguenza di intervenute variazioni socio-economiche, ambientali e
urbanistiche di carattere permanente nella zona censuaria.
UNITA’ IMMOBILIARI A DESTINAZIONE ORDINARIA
Il classamento consiste nell’attribuire la categoria e la classe di
competenza. con riferimento ai quadri di qualificazione e classificazione.
UNITA’ IMMOBILIARI A DESTINAZIONE SPECIALE
Il classamento consiste nell’attribuire la sola categoria di competenza,
con riferimento ai quadri di qualificazione e classificazione.
CATEGORIA
Viene assegnata in base alla normale destinazione funzionale per l’unità
immobiliare, tenuto conto dei caratteri tipologici e costruttivi specifici e
delle consuetudini locali.
CLASSE
E’ rappresentativa del livello reddituale ordinario dell’unità immobiliare
nell’ambito del mercato edilizio della microzona, dipende:
• dalla qualità urbana e ambientale della microzona in cui l’unità stessa
èubicata;
• dalle caratteristiche edilizie dell’unità medesima e del fabbricato che
la comprende.
Per le unità immobiliari a destinazione ordinaria il classamento è
determinato sulla base di procedure informatiche valutative che ne
permettano l’aggiornamento dinamico, con modalità automatizzate e sulla
base di criteri spaziali e temporali che tengano conto con continuità delle
variazioni territoriali del mercato.
QUALITA’ URBANA
Si intende il livello delle infrastrutture e dei servizi di cui ogni
microzona èdotata; nelle procedure valutative è espressa mediante il
fattore posizionale.
QUALITA’ AMBIENTALE
Si intende il livello di pregio o di degrado dei caratteri paesaggistici e
naturalistici ancorché determinati dall’attività umana; nelle procedure
valutative è espressa mediante il fattore posizionale.
FATTORE POSIZIONALE
E’ il parametro rappresentativo dei caratteri della microzona, nonché
dello stato e della qualità dei luoghi circostanti il fabbricato, con
particolare rif eri-mento a quelli aventi destinazione pubblica e
sempreché siano permanenti e significativi ai fini del classamento. Esso
viene espresso in appropriata scala di misura e concorre alla
identificazione del parametro globale d’apprezzamento del livello
reddituale per metro quadrato della superficie catastale dell’unità
immobiliare.
CARATTERISTICHE EDILIZIE
Rappresentano l’insieme di tutti gli aspetti tecnico-costruttivi dell’unità
immobiliare e dell’edificio che la contiene; nelle procedure valutative
sono espresse mediante il fattore edilizio.
FATTORE EDILIZIO
E’ il parametro rappresentativo dei seguenti caratteri distintivi del
fabbricato e dell’unità immobiliare:
a) dimensione e tipologia; b) destinazione funzionale; c) epoca di
costruzione;

Elenco delle nuove
categorie catastali
I - Unità immobiliari
ordinarie
Il - Unità immobiliari speciali
d) struttura e dotazione impiantistica; e) qualità e stato edilizio:
f) pertinenze comuni ed esclusive; g) livello di piano.
Esso viene espresso in appropriata scala di misura e concorre alla
identificazione del parametro globale d’apprezzamento del livello
reddituale per metro quadrato della superficie catastale dell’unità
immobiliare.
Di seguito si riporta il quadro delle categorie catastali secondo i nuovi
criteri di estimo catastale (Allegato B al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138.
GRUPPO R
(Unità immobiliari e destinazione abitativa di tipo privato e locali
destinati a
funzioni complementari)
• R/1 - Abitazioni in fabbricati residenziali e promiscue.
• R/2 - Abitazioni in villino e villa.
• R/3 - Abitazioni tipiche dei luoghi.
• R/4 - Posti auto coperti, posti auto scoperti su aree private,
locali per
rimesse di veicoli.
GRUPPO P
(Unità immobiliari a destinazione pubblica o di interesse collettivo)
• P/i - Unità immobiliari per residenze collettive e simili.
• P/2 - Unità immobiliari per funzioni sanitarie.
• P/3 - Unità immobiliari per funzioni rieducative.
• P/4 - Unità immobiliari per funzioni amministrative, scolastiche e simili.
• P/5 - Unità immobiliari per funzioni culturali e simili.
GRUPPO T
(Unità immobiliari a destinazione terziaria)
• Tu - Negozi e locali assimilabili.
• T/2 - Magazzini, locali di deposito e laboratori artigianali.
• T/3 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi.
• T/4 - Pensioni
• T/5 - Autosilos, autorimesse e parcheggi a raso di tipo pubblico.
• T/6 Stalle, scuderie e simili.
• T/7 - Uffici, studi e laboratori professionali.
GRUPPO V
(Unità immobiliari per funzioni pubbliche o di interesse collettivo)
• V/1 - Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi ed aerei ed
impianti di risalita.
• V/2 - Stabilimenti balneari e di acque curative.
• V/3 - Fiere permanenti, recinti chiusi per mercati, posteggio bestiame e
simili.
• V/4 - Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti, cappelle ed
oratori.
• V/5 - Ospedali.
• V/6 - Fabbricati, locali, aree attrezzate per esercizi sportivi e per
divertimento, arene e parchi zoo.

Determinazione della
superficie catastale
• V/7 - Unità immobiliari a destinazione pubblica o di interesse collettivo,
non censibili nelle categorie del gruppo P, per la presenza di caratteristiche
non ordinarie ovvero non riconducibili, per destinazione, alle altre categorie
del gruppo V.
GRUPPO Z
(Unità immobiliari a destinazione terziaria, produttiva e diversa)
• Z/1 - Unità immobiliari per funzioni produttive.
• Z/2 - Unità immobiliari per funzioni produttive e connesse all’agricoltura.
• Z/3 - Unità immobiliari per funzioni terziario-commerciali.
• Z/4 - Unità immobiliari per funzioni terziario-direzionali.
• Z/5 - Unità immobiliari per funzioni ricettive.
• Z/6 - Unità immobiliari per funzioni culturali e per lo spettacolo.
• Z/7 - Stazioni di servizio e per la distribuzione dei carburanti agli
autoveicoli.
• Z/8 - Posti barca compresi in porti turistici.
• Z/9 - Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo.
• Z/1O - Unità immobiliari a destinazione residenziale o terziaria, non censibili
nelle categorie dei gruppi R e T, per la presenza di caratteristiche non
ordinarie, ovvero unità immobiliari non riconducibili per destinazione, alle
altre categorie del gruppo Z.
Di seguito si riportano le indicazioni tecniche per la determinazione della
superficie catastale delle unità immobiliari immobiliari a destinazione ordinaria
(Gruppi R, P, T), secondo quanto prescritto nell’Allegato C al D.P.R. 23
marzo 1998, n. 138.
CRITERI GENERALI
La determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione
ordinaria è effettuata seguendo i criteri di seguito elencati.
• La superficie dei muri interni e di quelli perimetrali per intero fino ad
uno spessore massimo di cm. 50, mentre i muri in comunione sono da
considerare nella misura del 50 per cento, fino ad uno spessore massimo di
cm. 25.
• Non entra nel computo della superficie catastale quella dei locali
principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza inferiore a mt.
1,50.
• La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe,
ascensori e simili, interni alle unità immobiliari è computata in misura pari alla
loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati.
• La superficie catastale, determinata secondo i criteri esposti di seguito,
viene arrotondata al metro quadrato.
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CRITERI PER I GRUPPI «R» E «P~
La superficie catastale è data dalla somma delle superfici sottoriportate calcolate
secondo i criteri di seguito indicati.
• Superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di
quelli principali, quali bagni, ripostigli. ingressi. corridoi e simili.
• Superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali
soffitte, cantine e simili, computata nella misura:
- del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani principali,
- del 25 per cento, qualora non comunicanti.
• Per unità immobiliari del Gruppo «R”, superficie dei balconi, terrazze e
simili, di pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, qualora dette
pertinenze siano comunicanti con i vani principali e accessori a servizio
diretto di quelli principali (bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili), computata
nella misura:
- del 30 per cento fino a metri quadrati 25;
- del 10 per cento per la quota eccedente;
• Per unità immobiliari del Gruppo ~R», superficie dei balconi, terrazze e

simili, di pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, qualora dette
pertinenze non siano comunicanti con i vani principali e accessori a servizio
diretto di quelli principali (bagni. ripostigli, ingressi, corridoi e simili), computata
nella misura:
- del 15 per cento fino a metri quadrati 25;
- del 5 per cento per la quota eccedente;
• Per unità immobiliari del Gruppo «P», superficie dei balconi, terrazze e
simili, di pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare computata nella
misura del 10 per cento;
• Superficie dell’area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce
pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura:
- del 10 per cento, fino alla superficie dei vani principali e accessori a
servizio diretto di quelli principali (bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili);
- del 2 per cento, per superfici eccedenti detto limite;
• Sola quota di superficie di parchi, giardini, corti e simili, di pertinenza
delle unità immobiliari di categoria R/2, eccedente il quintuplo di quella dei
vani principali e accessori a servizio diretto di quelli principali (bagni, ripostigli,
ingressi. corridoi e simili), nella misura del 2 per cento;
• Superficie dell’area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce
pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, non è da considerare per
le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo «P»;
• Superficie dei vani accessori a servizio diretto delle unità immobiliari
(bagni, ripostigli, ingressi. corridoi e simili) di categoria R/4. computata nella
misura del 50 per cento.
• Superfici delle pertinenze (balconi, terrazze e simili, area scoperta o a
questa assimilabile) e dei vani accessori a servizio indiretto di quelli principali
(soffitte, cantine e simili), di cui ai punti precedenti, computate nella
superficie catastale fino ad un massimo pari alla metà della superficie dei
vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali (bagni,
ripostigli, ingressi. corridoi e simili).
CRITERI PER IL GRUPPO «T»
La superficie catastale è data dalla somma delle superfici sotto riportate calcolate
secondo i criteri di seguito indicati.
• Superficie dei locali aventi funzione principale nella specifica categoria
e dei locali accessori a servizio diretto di quelli principali.
• Superficie dei locali accessori a servizio diretto di quelli principali
computata nella misura del 50 per cento per le unità immobiliari appartenenti
alla categoria Tu.
• Superficie dei locali accessori a servizio indiretto dei locali principali
computata nella misura:
- del 50 per cento se comunicanti con i locali aventi funzione principale
nella specifica categoria e con i locali accessori a servizio diretto di quelli
principali:
- del 25 per cento se non comunicanti con i locali aventi funzione principale
nella specifica categoria e con i locali accessori a servizio diretto di quelli
principali.
• Superficie dei balconi, terrazze e simili computata nella misura del 10
per cento.
• Superficie dell’area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce
pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare computata nella misura
del:
- 20 per cento per le unità immobiliari nella categoria T/1;
- 10 per cento per le unità immobiliari nella categoria da T/2 a T/7.