Febbraio 2013 Numero - Anaci

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La voce dell’Associazione Amministratori Condominiali Immobiliari - Milano
l’amministratore
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ANACI
Anno xxxviii - n. 2 - Febbraio 2013 - 3 Euro
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l’amministratore
anno xxxviii
n. 2 - febbraio 2013
Notiziario mensile Anaci Milano
a diffusione nazionale
Viale Sabotino, 22
20135 Milano
Tel. 02/58.32.21.22
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Direttore responsabile
Dario Guazzoni
Comitato Di reDazione
Eugenio Antonio Correale
Marina Figini
Cristoforo Moretti
pubbliCità e abbonamenti
Anaci Milano
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Stampa Periodica Italiana
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Sommario
L’AMMinistrAtorE - Anno 38°
FonDAto nEL 1975
il condominio questo nuovo sconosciuto
dario guazzoni pag.5
i nuovi ordinamenti delle professioni, ordinistiche e
non organizzate in ordini e collegi
eugenio antonio correale pag.9
nomina amministratore e nullità secondo la riforma
marina figini pag.22
arriva il registro di anagrafe condominiale e scompare
il “condomino apparente”. oppure no?
luca saccomani pag.29
anaci day 2013 pag.34
serenità e cultura condominiale
delta pag.35
2013: nasce il nuovo direttivo pag.36
cascina boscaiola
pinuccio del menico pag.37
le delegazioni anaci in provincia pag.39
sentenze
eugenio antonio correale pag.41
polizza globale fabbricati
laura gilardoni pag.44
l’amministratore 2.0
giuseppe rigotti pag.45
pericoli condominiali
cristoforo moretti pag.48
sicurezza e condominio: le scadenze del 2013
cristoforo moretti pag.50
lavori e contributi previdenziali
vincenzo di domenico pag.53
remissione in bonis possibile per la
cedolare secca “tardiva”
carmen rovere pag.60
il centro studi risponde pag.61
le tabelle inps pag.63
le nostre tabelle pag.65
l’amministratore
3

IL CONDOMINIO QUESTO
NUOVO SCONOSCIUTO
La riforma del condominio approvata come tutti
sappiamo e nelle modalità che andremo via via
approfondendo renderà probabilmente (o forse
certamente) più difficoltosa la vita condominiale
non solo all’interno dell’immobile, ma anche probabilmente
nei rapporti tra condomini ed amministratore.
Siamo sempre stati, e lo saremo sino al prossimo
diciassette giugno (il diciotto entrerà in
vigore il nuovo testo) fautori della “non lite in
condominio”.
A differenza di quanto vogliano far apparire gli organi
di stampa, cartacei e visivi, cinquanta anni di
nostra vita condominiale (forse qualcuno in più)
e di assemblee tenute ci fanno affermare ad alta
voce che in condominio si è sempre, per fortuna,
litigato pochissimo.
Quando episodi pesanti si sono verificati, essi
non sono stati che un riflesso della vita quotidiana,
ove purtroppo veramente si litiga, ma
non nell’immobile.
Ora la nuova normativa cosa ci riserverà?
ANACI, sede provinciale di Milano, a mezzo dei
propri eccelsi validissimi legali, coordinati come
sempre in maniera superlativa da Eugenio Correale,
ha già dato ampio risalto nel numero di dicembre
della nostra Rivista, numero che costituisce
senz’altro un “unico” che nessun altro sarebbe
stato in grado di redigere.
Abbiamo affrontato e discusso la riforma, anche
con l’intervento qualificante del presidente
di Cassazione Dottor Triola il giorno di ANA-
CIDAY, ed ancora lo affronteremo il prossimo
primo marzo in un convegno appositamente
alla riforma dedicato.
Editoriale
l’amministratore
Non solo, ma abbiamo ritenuto di partire con il
venti di febbraio a tenere dei seminari a gruppi di
una cinquantina di colleghi partecipanti; seminari
tenuti da legali per i problemi giuridici coadiuvati
da colleghi per i problemi di vita vissuta e di
vita da vivere nelle assemblee e nei rapporti con
la clientela da giugno in avanti: riforma imperante.
Di tutte le novità alcune ci impensieriscono alla
prima lettura.
Le elenchiamo, certi che i colleghi condivideranno
le nostre timorose perplessità.
Art. 1130 comma 6
“6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale
contenente le generalità dei singoli
proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti
personali di godimento, comprensive del codice
fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali
di ciascuna unità immobiliare, nonché
ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza.
Ogni variazione dei dati deve essere comunicata
all’amministratore in forma scritta entro sessanta
giorni. L’amministratore, in caso di inerzia,
mancanza o incompletezza delle comunicazioni,
richiede con lettera raccomandata le informazioni
necessarie alla tenuta del registro di anagrafe.
Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o
incompleta risposta, l’amministratore acquisisce
le informazioni necessarie, addebitandone il costo
ai responsabili;”
L’esperienza dice che risponderanno una minima
parte di comproprietari; che le generalità saranno
incomplete, che moltissimi non sapranno dove reperire
i dati catastali.
5

Ed ancor peggio, il bello viene poi ove è detto
“NONCHE’ OGNI DATO RELATIVO ALLE
CONDIZIONI DI SICUREZZA”.
Siamo sicuri che il novantacinque per cento
dei nostri condomini non avrà questi dati; non
li potrà dare; e che farà allora il povero amministratore?
Manderà tecnici a controllare gli impianti elettrici,
il contatore del gas, l’areazione della cucina?
E poi e poi: art. 1135 quarto comma
“Alle opere di manutenzione straordinaria
e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente
un fondo speciale di importo pari
all’ammontare dei lavori”
E qui ancora viene il bello anzi il tragico.
In genere (e i colleghi ed i condomini lo sanno)
quando dopo lunghi e difficoltosi ripensamenti,
batti e ribatti, scambi di opinioni si arriva finalmente
alla delibera di lavori straordinari, si
dispone un piano di pagamenti spesso il più a
lungo possibile onde dare respiro ai molti non
entusiasti nel dover cacciare la vil moneta.
Ora la nuova normativa obbliga (è detto chiaramente!)
alla costituzione di un fondo speciale.
Il che sta a significare (vorremmo sbagliarci!)
che prima di commissionare il lavoro, prima
6
Editoriale
PRONTO INTERVENTO
24H24
di firmare il contratto con l’impresa prescelta,
prima di assegnare gli incarichi al direttore
lavori ed al coordinatore della sicurezza dovremo
(si dovremo!!!!) avere tutto l’importo
del lavoro: diciamo noi su un conto bancario
“dedicato” e non commisto alla cassa ordinaria
del conto corrente condominiale. Nel comma
seguente del nuovo articolo, il comma è rimasto
invariato (contraddizione squallida!!) e si
dice:
“L’amministratore non può ordinare lavori
di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano
carattere urgente, ma in questo caso
deve riferirne nella prima assemblea.”
E qui abbiamo raggiunto l’apice della imbecillità
giuridica (ed economica?).
Prima il Legislatore (che riteniamo non abbia
letto e si sia fidato dei politici che dovevano
far un qualcosa prima della decadenza delle
Camere) obbliga alla costituzione di un fondo
dedicato obbligatoriamente; e poi mantiene il
vecchio testo specificando che l’amministratore
può ordinare gli urgenti lavori straordinari.
Ma, riflessione finale: la logica dove è andata
a finire? Prosit dicevano i latini e spesso aggiungevano
mala tempora currunt.
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Corazza Gianfranco
De Angelis Zucca Anna
Didoni Fabio
Donzelli Luigi
Presidente:
Pietro Membri (Milano)
Segretario:
Andrea Finizio (Roma)
Tesoriere:
Giuseppe Merello (Genova)
Presidente:
Claudio Bianchini (MI)
Vice Presidente:
Aldo Moroni (VA)
Segretario:
Monica Rusconi (SO)
Tesoriere:
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8
Presidente: Guazzoni Dario
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Vice Presidente: Cerrini Carlo
Segretario: Quattrini Gaspari Luciana
Tesoriere: Pasi Paolo
Organigramma
Nazionale
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Associazione Nazionale Amministratori
Condominiali e Immobiliari
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legali: lunedì 14,30 - 16,00
Avv. Luca Saccomani
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mercoledì 14,30 - 16,00
Avv. Marina Figini
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venerdì 17,00 - 18,30
Avv. Eugenio Antonio Correale
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Del lavoro: venerdì 17,00 - 18,30
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l’amministratore

i nuovi ordinamenti delle
professioni, ordinistiche e non
organizzate in ordini e collegi
Eugenio Antonio Correale
1. I nuovi scenari:
L’anno 2012 sarà ricordato dai
cultori del condominio e dai professionisti.
Dopo sessanta anni è passata la
riforma del condominio, divenuta
Legge 122/2012.
Prima ancora era stata approvata
il D. P.R. N. 137 dell’agosto del
2012, che ha regolato le cosiddette
professioni ordinisitiche, ovverosia
le tradizionali professioni
liberali.
Come se due grandi corpi normativi
non fossero già sufficienti e
non fossero oltre modo difficili da
metabolizzare, negli ultimi scorsi
dell’anno abbiamo avuto due ulteriori
grandi novità:
a. la legge 4 del 2013, che ha disciplinato
la nuova categoria della
cosiddette professioni non organizzate
in ordini o collegi;
b. la riforma forense, che mette in
dubbio la possibilità che chi esercita
la professione di avvocato
accetti anche incarichi di amministratore.
È opportuno tratteggiare immediatamente
il nucleo essenziale
della disciplina sulle professioni
non ordinistiche, poiché in fatto si
tratta delle norme che più direttamente
interessano l’Associazione
e gli Amministratori.
osservatorio del diritto
Abbandonata la vecchia ed abusata
dizione di “professioni emergenti”
il legislatore non ha saputo
coniare definizione meno contorta.
Si tratta comunque delle importanti
attività che un tempo sarebbero
state definite come di “prestazione
d’opera intellettuale” e
che sono esercitate da decenni da
soggetti particolarmente qualificati,
ma non organizzati in albi o
collegi.
Finora ciascuno si poteva fare arbitro
della propria professionalità,
con risultati non sempre entusiasmanti
per l’intera economia nazionale
e per i clienti-consumatori.
I professionisti non organizzati
sono circa tre milioni e mezzo e
molto sbaglia chi ne calibra l’affidabilità
alla stregua degli amministratori
di condominio, che
nel corso degli anni hanno potuto
registrare forte selezione, dovuta
tanto alle innovazioni giuridiche
e tecniche quanto agli sforzi benemeriti
della loro Associazione
più rappresentativa.
Molti settori erano rimasti davvero
privi di regole e di schemi, talché
la nuova normativa era attesa
ed è benvenuta.
Entrata in vigore la nuova disciplina
le competenze e le condotte
l’amministratore
dei professionisti non organizzati
in albi o ordini potranno essere
valutate:
- dalle associazioni professionali
presso le quali sono iscritti i
professionisti;
- da forme aggregative delle associazioni
stesse;
- in esito a complesso e forse
anche alquanto oneroso procedimento
di autoregolamentazione,
che dovrà conformarsi in relazione
alla norma tecnica UNI di riferimento.
Si ricordi che scopi del nuovo
ordinamento sono la tutela dei
consumatori, la promozione della
conoscibilità e la garanzia della
trasparenza del mercato dei servizi
professionali.
Secondo il Ministero dello Sviluppo
Economico la legge, entrata
in vigore dal 10 febbraio, coinvolge
tutte quelle professioni non
organizzate in ordini o collegi,
definite come attività economiche
anche organizzate, volte alla prestazione
di servizi o di opere a favore
di terzi, esercitabile abitualmente
e prevalentemente mediante
lavoro intellettuale, che però
non risultano riservate per legge
a soggetti iscritti in albi o elenchi.
Restano escluse anche le professioni
sanitarie e le attività e i
9

mestieri artigianali, commerciali
e di pubblico esercizio perché disciplinati
da specifiche normative.
Un elenco delle associazioni professionali
che dichiarano di possedere
le caratteristiche previste
dalla nuova legge sarà pubblicato
sul sito web del Ministero dello
sviluppo economico, che avverte
che l’elenco ha finalità esclusivamente
informativa e non un valore
di graduatoria o di rilascio di
giudizi di affidabilità da parte del
Ministero dello Sviluppo Economico.
Il Ministero dello Sviluppo Economico
ha preparato la seguente
scheda illustrativa, che ovviamente
non può essere vista come
una sorta di appendice della legge,
alla quale sempre dovrà farsi riferimento,
ma che comunque costituisce
buon viatico per un primo
approccio:
RIFERIMENTO OBBLI-
GATORIO ALLA NORMA:
Chiunque svolga una delle professioni
riconducibili alla legge in
esame, è tenuto a far espresso riferimento
nel corso della propria
attività e in particolare in ogni
documento e nel rapporto scritto
con il cliente, agli estremi della
legge stessa. L’inadempimento
rientra tra le pratiche commerciali
scorrette tra professionisti e
consumatori. La disposizione è
volta a rendere il più chiaro possibile
il rapporto con il consumatore,
evitando ogni incertezza sul
contenuto delle attività e sulle caratteristiche
del servizio reso dal
professionista.
10
osservatorio del diritto
IL RUOLO DELLE
ASSOCIAZIONI
PROFESSIONALI:
Non hanno vincoli di rappresentanza
esclusiva (ad esempio, possono
esistere più associazioni per
la stessa attività professionale) né
scopo di lucro. Hanno il fine di valorizzare
le competenze degli associati
e garantire il rispetto delle
regole deontologiche per agevolare
la scelta e la tutela degli utenti
nel rispetto delle regole sulla concorrenza.
Garantiscono trasparenza
delle attività e degli assetti
associativi, dialettica democratica
tra gli associati, l’osservanza dei
principi deontologici e una struttura
organizzativa adeguata alle
finalità dell’associazione. Promuovono
la formazione permanente
dei propri iscritti e adottano
un codice di condotta (art. 27 bis
del Codice del Consumo). Vigilano
sulla condotta professionale
dei loro associati e stabiliscono le
sanzioni derivanti dalla violazione
del codice di condotta.
LA PUBBLICITÀ
DELL’ELENCO DELLE
ASSOCIAZIONI:
Un elenco delle associazioni professionali
che dichiarano di possedere
queste caratteristiche, conformandosi
quindi alle finalità che
la legge rimette alle associazioni,
è pubblicato sul sito web del Ministero
dello sviluppo economico,
anche per consentire agli utenti e
agli stessi professionisti la conoscenza
di elementi utili sugli organismi
che, tra gli altri, riuniscono
gli operatori del mercato dei servizi
professionali. L’elenco ha una
l’amministratore
finalità esclusivamente informativa
e non un valore di graduatoria
o di rilascio di giudizi di affidabilità
da parte del Ministero dello
Sviluppo Economico. Possono
svolgere l’attività anche i professionisti
non iscritti ad alcuna associazione
o iscritti ad associazioni
non presenti sul sito del Ministero.
Le associazioni possono anche (a
determinate condizioni) autorizzare
i propri iscritti a utilizzare il
riferimento all’associazione come
marchio/attestato di qualità dei
propri servizi.
Le associazioni di cui all’elenco,
quindi, sono chiamate a un’azione
di attuazione delle finalità della
legge e ad un particolare impegno
nei confronti dei consumatori e
dei professionisti.
L’ADOZIONE DELLE
NORME UNI E LA
CERTIFICAZIONE DI
CONFORMITA’:
La certificazione da parte di un
organismo terzo indipendente accreditato
presso l’Ente nazionale
di accreditamento indica che il
singolo professionista “certificato”
raggiunge determinati standard
previsti dalla norma tecnica.
Il Ministero dello Sviluppo Economico,
anche attraverso il proprio
sito web, promuove l’informazione
sull’adozione di norme
tecniche UNI relative alle attività
professionali oggetto della legge.
2. Il ruolo delle associazioni dei
professionisti non organizzati in
albi o collegi:
La nuova disciplina completa il

quadro del “controllo di qualità”
che costituisce l’essenza stessa
della nuova disciplina ed ammette
che i percorsi di qualificazione
siano in via ordinaria impostati
mediante le forme di iscrizione
all’associazione ovvero il riferimento
che il singolo professionista
promuova con proprio sforzo
e con proprio impegno il rilascio
del certificato di conformità alla
norma tecnica UNI definita per la
singola professione.
Inoltre, è previsto che si possano
trovare forme aggiuntive di
garanzia in virtù del ricorso alla
valutazione rilasciata da Organismi
di certificazione accreditati da
Accredia, riferentesi a particolari
professionalità,.
Importantissimo sarà il ruolo delle
Associazioni professionali, chiamate
ad esercitare le funzioni valutative
e disciplinari che saranno
di seguito meglio precisate, e che
avranno voce anche nell’elaborazione
della normativa tecnica
osservatorio del diritto
UNI relativa alle singole attività
professionali, attraverso la partecipazione
ai lavori degli specifici
organi tecnici o inviando all’ente
di normazione i propri contributi
nella fase dell’inchiesta pubblica,
al fine di garantire la massima
consensualità, democraticità e
trasparenza.
Non si dovrà mai dimenticare che
a norma dell’art. 9 della legge
4/2013, le associazioni professionali
o le altre forme aggregative di
associazioni professionali:
- collaborano all’elaborazione
della normativa tecnica UNI relativa
alle singole attività professionali,
attraverso la partecipazione
ai lavori degli specifici organi
tecnici;
- collaborano all’elaborazione
della normativa tecnica UNI inviando
all’ente di normazione i
propri contributi nella fase dell’inchiesta
pubblica;
- possono promuovere la costituzione
di organismi di certifica-
l’amministratore
zione della conformità per i settori
di competenza, nel rispetto dei
requisiti di indipendenza, imparzialità
e professionalità previsti
per tali organismi dalla normativa
vigente e garantiti dall’accreditamento
di cui alla normativa.
Si tratterà di strumenti e bracci
operativi che potranno servire per
il crescere delle professionalità e
delle competenze.
Anaci ha avvertito da tempo
l’importanza delle nuove forme
e tutti gli Associati ricorderanno
lo sforzo della Dirigenza Nazionale
nei Progetti di Qualità e
nell’aggiornamento delle regole
statutarie, che oggi consentono
notevole compatibilità con le
discipline appena approvate dal
Parlamento.
Anche per questo si può guardare
alle nuove regole con fiducia
e con ottimismo, essendo certo
che moltissimo è stato fatto e potendo
guardare con ragionevole
serenità a quanto resta da fare.
11

Ai sensi dell’art. 9 della legge
quattro, la certificazione di conformità
alle norme tecniche UNI passa
anche attraverso le associazioni
professionali ed attraverso le ulteriori
forme delle loro aggregazioni,
nel senso sopra indicato.
Diversamente, il professionista
che non si sia iscritto ad una Associazione
e che abbia dato prova di
grande individualismo potrà ricordare
che gli organismi di certificazione
accreditati dall’organismo
unico nazionale di accreditamento
ai sensi del regolamento (CE) n.
765/2008 del Parlamento europeo
e del Consiglio, del 9 luglio 2008,
possono rilasciare, su richiesta
del singolo professionista anche
non iscritto ad alcuna associazione,
il certificato di conformità alla
norma tecnica UNI definita per la
singola professione (art. 9, comma
secondo).
3. La nuova carta intestata
degli amministratori:
Come se non bastasse il profluvio
di novità che ormai quotidianamente
ci sommergono, l’articolo
uno, comma terzo della legge 26
gennaio 2013, n. 4 (sulle professioni
non organizzate e quindi, anche
sulla attività degli amministratori
di condominio) statuisce che:
“Chiunque svolga una delle professioni
di cui al comma 2 contraddistingue
la propria attività, in
ogni documento e rapporto scritto
con il cliente, con l’espresso riferimento,
quanto alla disciplina
applicabile, agli estremi della presente
legge. L’inadempimento rientra
tra le pratiche commerciali
12
osservatorio del diritto
scorrette tra professionisti e consumatori,
di cui al titolo III della
parte II del codice del consumo, di
cui al decreto legislativo 6 settembre
2005, n. 206, ed è sanzionato
ai sensi del medesimo codice”.
La disposizione è stata interpretata
nel senso che anche gli amministratori
di condominio debbano
inserire nelle comunicazioni con
i clienti la seguente locuzione (o
frasi analoghe): “Professione esercitata
ai sensi della legge 14 gennaio
2013, n. 4”.
Si parla di sanzioni da molte centinaia
di euro e si parla di decorrenza
dell’obbligo da metà febbraio
2013.
Per vero, vi è qualcosa da mettere
a punto in siffatte affermazioni,
ad esempio perché l’iter che dovrà
riguardare la professione dell’amministratore
di condominio non
sembra ancora maturo né tanto
meno concluso e quindi sarebbe
anche difficile attuare sin d’ora
adempimenti che per qualche verso
sono tuttora in cerca d’autore.
Sopra tutto, sembra di dovere segnalare
che, prima ancora del riferimento
alla legge che ammette
l’esercizio delle attività non ordinistiche,
nel rapporto professionista-cliente
si imporranno
precisazioni e determinazioni che
facciano chiarezza assoluta sulla
“persona” alla quale la prestazione
e l’attività professionale siano
riferibili.
Persona vuol dire, uomo, donna,
oppure persona giuridica e quindi
società con ragione sociale e con
tutti gli altri dati o identificativi,
mentre nessuno potrà ridurre il
richiamo alla tutela apprestata dal
l’amministratore
codice del consumo a mero dato
burocratico.
In futuro le denominazioni di
fantasia alle quali tanto siamo
abituati (“studio tecnico”, “studio
amministrativo” ecc.) e che
oggettivamente potevano rendere
complicato il riferimento preciso
e puntuale ad un determinato ”responsabile
dell’attività” potranno
essere mantenute ma dovranno
essere affiancate e fors’anche sovrastate
da precisa determinazione
del soggetto con il quale il cliente
consumatore intratterrà rapporti
ed instaurerà il rapporto contrattuale
di fiducia.
La prescrizione è quindi molto più
penetrante e molto meno burocratica
di quanto non si sia inteso sin
qui, anche perché molto concreta
e non semplicemente formalistica
è la tutela apprestata dal codice del
consumo.
Una buona visita dal tipografo,
con congrue variazioni della carta
intestata e con la richiesta di inserire
dati personali e codici fiscali
potrà servire.
Al tipografo, però, si dovranno
dare indicazioni opportune e congrue,
affinché senza ombra di dubbio
e con trasparenza il rapporto
professionista- cliente si instauri
nel pieno rispetto delle prescrizioni
di legge.
In tempi moderni, la mancanza di
ricostruibilità e di rispetto dei diritti
del cliente su tali fronti potrebbe
costituire pessimo approccio a
qualunque forma di contenzioso.
4. Gli avvocati potranno
esercitare le professione di
amministratore?

Il Consiglio Nazionale Forense
ha dato ulteriore mostra di modernità,
oltre a quelle numerose
alle quali ci siamo abituati negli
ultimi tempi.
Così, in luogo di diffondere
una banale circolare, ha risposto
alle FAQ (Frequently Asked
Questions, letteralmente le “domande
poste frequentemente”)
che non si sarebbe detto potere
essere affluite numerose e pregnanti
già nell’ultima decade di
gennaio ed intorno all’applicazione
della recentissima riforma
forense.
Al punto 32 delle dette FAQ l’intervistato
si è posto la seguente
domanda:
l’esercizio della professione fo-
osservatorio del diritto
rense è compatibile con la professione
di amministratore di
condominio?
Riportiamo la risposta, alla quale
nessuno potrà negare il pregio
della chiarezza:
R: No, in quanto costituisce altra
attività di lavoro autonomo,
svolta necessariamente in modo
continuativo o professionale.
Tale circostanza risulta confermata,
altresì, dalla nuova disciplina
in materia di professioni
regolamentate (L. n. 4/2013)
che conferisce dignità e professionalità
alle categorie dei professionisti
senz’albo. Sebbene
non vengano meno i requisiti di
autonomia ed indipendenza, che
Ponte delle Sirenette - Milano
l’amministratore
hanno sinora consentito di considerare
compatibile l’attività di
amministratore di condominio
con l’esercizio della professione,
la riforma ha innovato profondamente
la disciplina vigente,
escludendo che l’avvocato possa
esercitare «qualsiasi attività di
lavoro autonomo svolta continuamente
o professionalmente»,
con eccezioni indicate in via tassativa
- quali attività di carattere
scientifico, letterario, artistico e
culturale - ovvero con l’iscrizione
nell’albo dei commercialisti
ed esperti contabili, nell’elenco
dei pubblicisti, nel registro dei
revisori contabili o nell’albo
dei consulenti del lavoro (ad. 18,
comma primo lett. a).
13

Essendo noto a tutti quanto sia
frequente che un avvocato accetti
la nomina quale amministratore
di condominio, appare davvero
utile comunicare la presa di
posizione dell’Ufficio del Consiglio
Nazionale Forense, così
come appare del tutto necessario
ricordare che non è la prima volta
che la questione si pone e che
non sarebbe la prima volta neppure
per rilevare che dopo iniziali
perplessità l’esercizio della
professione di amministratore
sia stato ammesso anche per gli
avvocati.
È opportuno quindi attendere gli
indispensabili chiarimenti, che
potranno pervenire ad una radicale
rivisitazione del problema
(non impensabile, ove si pensi
che la riforma forense probabilmente
aveva di vista altro genere
di attività e non quella di amministratore),
od anche essere di
più limitato respiro, ad esempio
consentendo l’accettazione di incarichi
purché in numero molto
14
osservatorio del diritto
esiguo.
Per certo, la risposta alla “domanda
più frequente” è servita
per verificare in concreto (attraverso
l’enorme quantità di e.mail
subito pervenute) quanto siano
numerosi gli avvocati che accettano
la nomina quale amministratore
di condominio.
Il problema è grande, quindi,
così come grande è la confusione
che rischia di ingenerarsi.
Ovviamente, occorrerà attendere
che siano emanati provvedimenti
giurisdizionali e che le decisioni
del giudice competente faccia
chiarezza.
Intanto, appare opportuno evidenziare
che la legge n.4, sulle
professioni non organizzate in
albi o collegi, sembra dovere incidere
sul problema.
Si sottolinea che la legge 4/2013
è successiva ratione temporis
rispetto alla Riforma forense e
quindi in grado è di comportarne
valida modifica.
La nuova normativa dispone:
Chiesa di San Carlo - corso Vittorio Emanuele - Milano
l’amministratore
“Ai professionisti di cui all’articolo
1, comma 2, anche se iscritti
alle associazioni di cui al presente
articolo, non è consentito
l’esercizio delle attività professionali
riservate dalla legge a
specifiche categorie di soggetti,
salvo il caso in cui dimostrino
il possesso dei requisiti previsti
dalla legge e l’iscrizione al relativo
albo professionale”.
Quindi, sarebbe consentito a chi
possa dimostrare il possesso dei
requisiti previsti dalla legge e
l’iscrizione al relativo albo professionale
e quindi a chi siano
iscritto all’albo degli Avvocati di
diventare uno dei professionisti
di cui all’articolo 1, comma 2,
delle legge 4 del 2013.
La legge successiva, quindi, potrebbe
rendere possibile quanto
la legge approvata pochi giorni
prima avrebbe vietato, secondo
interpretazione peraltro tutta
quanta da verificare.
Anche nel caso di specie insorge
un ginepraio del quale nessuno
può sentire il bisogno
e che (ove non
sia immediatamente
dipanato) potrà lasciare
quali vittime
sul terreno non soltanto
alcuni professionisti
ma anche la
certezza del diritto.
5. Dal generale al
particolare:
a. Le professioni
intellettuali:
Le “professioni liberali”
e le prestazioni
d’opera intellettuale

offerte dai cosiddetti “liberi professionisti”
sono disciplinate dagli
articoli 2229 - 2238 del codice
civile.
Tradizionalmente la convenzione
stipulata anche in forma verbale
tra il professionista ed il
cliente viene definita “contratto
d’opera intellettuale”, ma appare
molto più agevole affermare
e descrivere cosa non partecipi
della natura dei rapporti in questione
(almeno alla stregua della
nostra tradizione) piuttosto che
proporre contenuto positivo.
Tradizionalmente, il mondo delle
professioni dovrebbe contrapporsi
al mondo dell’impresa.
Nel nostro ordinamento le professioni
intellettuali trovavano
collocazione al di fuori del diritto
commerciale e, infatti, le
disposizioni che regolamentano
le dette attività sono inserite nel
capo secondo del titolo terzo del
libro quinto, dedicato appunto al
lavoro autonomo.
Al contrario, le imprese commerciali
trovano disciplina nel titolo
secondo del medesimo libro del
codice civile.
Per intendere le origini della
distinzione si riporteranno di
seguito alcuni brani tratti dalla
voce “professioni intellettuali”
del Novissimo Digesto, destinati
ormai ad assumere il rilievo
dell’ultimo canto di un mondo
ormai drammaticamente mutato:
“Oltre a ciò, anche dalla normativa
concernente le professioni
intellettuali risulta chiaro l’intento
del legislatore di separare
nettamente le due figure. Al
1° co. dell’art. 2238 c.c. si legge
che qualora l’esercizio della
professione intellettuale costi-
osservatorio del diritto
tuisca «elemento di un’attività
organizzata in forma di impresa»
verrà ad essa applicata anche la
disciplina propria dell’impresa,
che ritroviamo appunto nel Titolo
II (del lavoro nell’impresa)
del libro V del c.c. Una tale netta
distinzione tra la figura del professionista
intellettuale e quella
dell’imprenditore non è né nuova,
né propria dell’ordinamento
giuridico italiano.
L’analisi della figura del professionista
intellettuale coinvolge
una serie di tematiche che abbracciano
vari campi del diritto,
dal diritto civile e commerciale
per quanto attiene alla qualificazione
dell’attività da esso svolta,
al diritto del lavoro per quanto
attiene più strettamente all’obbligazione
di prestare un’attività
intellettuale.
Sono stati gli amministratori
di condominio a saggiare come
l’ordinamento moderno, che recepisce
le normative e gli indirizzi
comunitari, non consenta di
riposare sugli antichi schemi.
Si ricorderà che un antico tariffario
dei compensi degli amministratori
è stato bocciato
dall’Antitrust e si ricorderà che
la bocciatura era stata contestata
poiché si riteneva che le discipline
sulla concorrenza, proprie
del mondo dell’impresa, non potessero
trovare spazio nel mondo
delle professioni.
Le cose sono andate diversamente
e da allora chi ha avuto gli
occhi per guardare ha potuto intendere
che il tempo del cappello
a cilindro e del mantello a ruota
era definitivamente tramontato.
Le professioni intellettuali nella
società moderna sono estrema-
l’amministratore
mente importanti, ma sono anche
estremamente diverse dalle antiche
professioni liberali.
Rimane invariata la nozione della
dignità, del decoro, del prestigio
e della funzione sociale.
Rimangono invariati i valori
espressi con le fondamentali
espressioni di dignità, del decoro,
del prestigio e della funzione
sociale.
Invece, profondamente si innova
il rapporto con il Cliente, che
non è più l’assistito o il difeso o
il paziente, ma è un consumatore,
portatore della tutela che su
tale figura ormai da decenni si
addensa.
I concetti di preventivo, di formazione
obbligatoria, di aggiornamento
e di assicurazione per i
danni costituiscono corollari ed
applicazioni specifiche di siffatta
tutela.
b. Le professioni ordinistiche:
Si ricorderà che nell’agosto del
2012 è stato approvato il provvedimento
sulle cosiddette “professioni
ordinistiche, di cui al DPR
7 agosto 2012, n. 137 recante il
regolamento di attuazione dei
principi dettati dall’art. 3, comma
5, del Decreto Legge n. 138
del 2011 in materia di professioni
regolamentate.
Molto succintamente, si ricordano
i principali fondamenti della
nuova disciplina:
Queste le principali novità:
1. l’articolo uno, “Definizione
e ambito di applicazione”, individua
come “professione regolamentata”
“l’attività, o l’insie-
15

me delle attività, riservate per
espressa disposizione di legge
o non riservate, il cui esercizio
è consentito solo a seguito di
iscrizione in ordini o collegi o
in ogni caso in albi, registri ed
elenchi tenuti da amministrazioni
o enti pubblici, quando la
iscrizione è subordinata al possesso
di qualifiche professionali
o all’accertamento delle specifiche
professionalità, e, in ogni
caso, l’attività esercitata con
l’impiego di un titolo professionale
il cui uso è riservato a chi
possiede una qualifica professionale”.
2. l’articolo due, riafferma il
cardine ed il reale discrimine
tra le professioni ordinistiche da
individuare per molti versi nella
“disciplina dell’esame di Stato”
che rimane ferma;
3. l’articolo quattro introduce
una prima e limitata forma di
“libera concorrenza e pubblicità
informativa”, ammessa con
ogni mezzo” se relativa all’attività
delle professioni regolamentate,
alle specializzazioni,
ai titoli posseduti attinenti alla
professione, alla struttura dello
studio professionale ed ai compensi
richiesti per le prestazioni;
4. tornando alla nozione, si
evidenzia che è definita professione
regolamentata l’attività
riservata per disposizione di
legge o non riservata, il cui esercizio
è previsto solo a seguito di
iscrizione in ordini o collegi e
subordinatamente al possesso di
qualifiche professionali o all’accertamento
delle specifiche professionalità;
5. è rimessa agli ordini professionali
la possibilità di non isti-
16
osservatorio del diritto
tuire un tirocinio obbligatorio o
di istituirlo, comunque per una
durata non superiore a quella
massima di diciotto mesi;
6. al contrario, è stabilita come
obbligatoria la formazione continua,
con l’applicazione di
sanzioni disciplinari per gli inadempienti;
7. è fissato il principio della separazione
tra gli organi disciplinari
e gli organi amministrativi
nell’autogoverno degli ordini.
Sarà il Tribunale, nel cui circondario
ha sede il Consiglio, nominare
i membri degli organi di
disciplina, su proposta di consigli
dell’ordine o collegio, secondo
regolamenti da adottare;
8. il 13 agosto 2013 scatterà
per il professionista l’obbligo
di stipulare un’assicurazione
per i possibili danni arrecati al
cliente.
c. Le professioni non organizzate,
la legge n. 4 del 2013:
L’articolo uno della legge del 14
gennaio 2013, n.4, indica che la
nuova normativa, in attuazione
dell’articolo 117, terzo comma,
della Costituzione e nel rispetto
dei principi dell’Unione europea
in materia di concorrenza e
di libertà di circolazione, disciplina
le professioni non organizzate
in ordini o collegi.
Per “professione non organizzata
in ordini o collegi”, si intende
l’attività economica, anche organizzata,
volta alla prestazione
di servizi o di opere a favore di
terzi, esercitata abitualmente e
prevalentemente mediante lavoro
intellettuale, o comunque con
il concorso di questo, con esclu-
l’amministratore
sione delle attività riservate per
legge a soggetti iscritti in albi
o elenchi ai sensi dell’articolo
2229 del Codice civile, delle
professioni sanitarie e delle attività
e dei mestieri artigianali,
commerciali e di pubblico esercizio
disciplinati da specifiche
normative.
Come riferito al primo paragrafo,
la legge si preoccupa di imporre
a chiunque svolga una delle
dette professioni di contraddistinguere
detta attività, in ogni
documento e rapporto scritto
con il cliente, con l’espresso
riferimento: “quanto alla disciplina
applicabile, agli estremi
della presente legge”.
L’inadempimento a tale obbligo
dovrebbe comportare l’applicazione
delle sanzioni previste
dal codice del consumo per le
pratiche commerciali scorrette
tra professionisti e consumatori,
ma sembra troppo assurdo che
l’obbligo di cui si parla consista
unicamente nel dichiarare che si
svolga una attività ai sensi della
legge n.4 del 2013 e si può prevedere
che in realtà la prescrizione
concerna l’individuazione
del professionista.
Inoltre, appare possibile che la
normativa di riferimento sia intesa
anche in relazione alle concrete
modalità di organizzazione
della stessa, nell’ambito dei
diversi schemi previsti.
È ben vero che la previsione
normativa ha quale referente il
timore che si possa ingenerare
confusione tra professioni liberali
e professioni non organizzate
in albi o collegi, ma appare
indispensabile andare oltre.
Sopra tutto, occorre rilevare che

lo specifico richiamo al codice
del consumo implica che il professionista
debba tenere comportamenti
in linea con i valori ivi
enunciati e, quindi, sopra tutto
con le esigenze di trasparenza,
ricostruibilità e chiarezza.
Non a caso, l’articolo quattro
della nuova normativa, occupandosi
delle associazioni dei
professionisti che potranno essere
costituite e che costituiranno
il sistema portante delle nuove
professioni, specifica che:
“le associazioni professionali di
cui all’articolo 2 e le forme aggregative
delle associazioni di
cui all’articolo 3 pubblicano nel
proprio sito web gli elementi informativi
che presentano utilità
per il consumatore, secondo criteri
di trasparenza, correttezza,
osservatorio del diritto
veridicità”.
Addirittura è stato specificato
che:
“nei casi in cui autorizzano i propri
associati a utilizzare il riferimento
all’iscrizione all’associazione
quale marchio o attestato
di qualità e di qualificazione
professionale dei propri servizi,
anche ai sensi degli articoli 7 e
8 della presente legge, osservano
anche le prescrizioni di cui
all’articolo 81 del decreto legislativo
26 marzo 2010, n. 59”.
Occorre quindi occuparsi principalmente
del diritto di chi esercita
professioni non ordinistiche
di costituire associazioni a carattere
professionale di natura
privatistica, fondate su base volontaria,
senza alcun vincolo di
rappresentanza esclusiva, con il
fine di valorizzare le competenze
degli associati e garantire il
rispetto delle regole deontologiche,
agevolando la scelta e la tutela
degli utenti nel rispetto delle
regole sulla concorrenza.
Errano coloro che asseriscono
che le associazioni possano prevedere
vincoli di rappresentanza
esclusiva.
Le funzioni preminenti delle
associazioni di professionisti
saranno quelle “di valorizzare
le competenze degli associati e
garantire il rispetto delle regole
deontologiche, agevolando la
scelta e la tutela degli utenti nel
rispetto delle regole sulla concorrenza”
che l’Avvocato Belli,
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l’amministratore
17

- promuovere la formazione
permanente dei propri iscritti;
- adottare un codice di condotta
professionale;
- vigilare sui comportamenti
degli aderenti;
- promuovere percorsi di certificazione
di qualità;
- definire le sanzioni disciplinari;
- promuovere organismi e forme
di tutela dei diritti dei consumatori
tra cui lo sportello di
riferimento per il cittadino-consumatore.
Le associazione dei professionisti
saranno soggetti di diritto
privato, ma con funzioni che
andranno ben oltre tale orizzonte,
talché è fatto obbligo che gli
statuti e le clausole associative
18
osservatorio del diritto
delle associazioni professionali
garantiscono la trasparenza delle
attività e degli assetti associativi,
la dialettica democratica
tra gli associati, l’osservanza
dei princìpi deontologici, nonché
una struttura organizzativa
e tecnico-scientifica adeguata
all’effettivo raggiungimento
delle finalità dell’associazione.
Non vi è chi non veda che Anaci
non ha alcun problema a confrontarsi
con tali prescrizioni,
poiché sin dalle origini lo statuto
della Associazione si è imposto
regole e si è proposto finalità
ampiamente in linea con
l’odierno dettato normativo.
La nostra Dirigenza ha già da
tempo promosso i Progetti che
perfettamente possono armonizzarsi
con la nuova normativa.
l’amministratore
Addirittura, può dirsi che la
stessa sensibilità che la dirigenza
Anaci ha mostrato ab origine
perfettamente si coniuga con
i nuovi compiti e con le nuove
funzioni, non più semplicemente
volontaristiche, poiché necessariamente
da rispecchiare nel
disposto di legge.
Ovviamente, non tutto può essere
già perfettamente calibrato
e aderente all’ordinamento che
neppure è entrato in vigore.
Senza scendere nelle mille
pieghe che i temi prefigurati
propongono, ci si limiterà a ricordare
che i principii propri
del codice del consumo e della
tutela del consumatore trovano
sfogo in specifiche prescrizioni,
delle quali si dovrà valutare la
concreta incidenza.

A mo’ d’esempio si ricorderà la
nozione di “foro del consumatore”
e la faticosa elaborazione
che si è formata sul punto.
La legge prescrive che gli statuti
associativi garantiscono trasparenza
delle attività e degli assetti
associativi, dialettica democratica
tra gli associati, l’osservanza
dei principi deontologici e una
struttura organizzativa adeguata
alle finalità dell’associazione.
Inoltre, le associazioni debbono
promuovere la formazione
permanente dei propri iscritti e
adottano un codice di condotta
(art. 27 bis del Codice del Consumo).
Vigilano sulla condotta
professionale dei loro associati e
stabiliscono le sanzioni
derivanti dalla violazione del codice
di condotta.
Nessun dubbio che, nella sostanza,
non vi sia una sola prescrizione
che già non sia stata riflessa
in misura notevole nel tessuto
delle regole associative.
Una serena ed ulteriore verifica
potrà essere condotta, per completare,
o anche solo per migliorare
il quadro già congruo e soddisfacente.
Gli elementi nuovi sono tanti
e sarebbe assurdo che il nuovo
ruolo (sarebbe meglio dire “il
nuovo ufficio”) al quale l’Associazione
viene chiamata non richieda
alcun adeguamento.
Si può essere tranquilli anche su
tale fronte.
L’adeguamento per Anaci sarà
molto meno faticoso che per altri.
Il Ministero dello Sviluppo Economico
sarà referente per confronti
e per indicazioni che allo
stato sarebbe davvero prematuro
osservatorio del diritto
cercare di determinare con una
qualunque aspirazione alla completezza.
La legge prevede che l’elenco
delle associazioni professionali
e delle forme aggregative di associazioni
che dichiarano, con
assunzione di responsabilità dei
rispettivi rappresentanti legali,
di essere in possesso dei requisiti
ivi previsti e di rispettare, per
quanto applicabili, le prescrizioni
di cui agli articoli 5, 6 e 7 è
pubblicato dal Ministero dello
Sviluppo Economico nel proprio
sito internet, unitamente agli
elementi concernenti le notizie
comunicate al medesimo Ministero
ai sensi dell’ulteriore normativa.
Nessuna persona di buon senso
può ipotizzare che la Pubblica
Amministrazione sarà in grado
di esercitare da subito reali e
concrete forme di controllo e di
verifica sul campo.
Come si era detto ab initio, si
tratta di una platea enorme, che
riguarda 3.500.000 professionisti
in tutta Italia e con le più variegate
attività.
Occorrerà quindi autodisciplina
e grande capacità di interlocuzione
con i cultori della materia,
con gli altri protagonisti (le vecchie
parti sociali), con gli organi
della Pubblica Amministrazione.
Per concludere, cinque indicazioni
tratte dalla legge che dispone:
1. le associazioni professionali
promuovono, anche attraverso
specifiche iniziative, la formazione
permanente dei propri
iscritti, adottano un codice di
condotta ai sensi dell’articolo
l’amministratore
27-bis del Codice del consumo,
di cui al decreto legislativo 6
settembre 2005, n. 206, vigilano
sulla condotta professionale
degli associati e stabiliscono le
sanzioni disciplinari da irrogare
agli associati per le violazioni
del medesimo Codice.
2. le associazioni promuovono
forme di garanzia a tutela dell’utente,
tra cui l’attivazione di uno
sportello di riferimento per il
cittadino consumatore, presso
il quale i committenti delle prestazioni
professionali possano
rivolgersi in caso di contenzioso
con i singoli professionisti,
ai sensi dell’articolo 27-ter del
Codice del consumo, di cui al
decreto legislativo 6 settembre
2005, n. 206, nonché ottenere
informazioni relative all’attività
professionale in generale e agli
standard qualitativi da esse richiesti
agli iscritti.
3. alle associazioni sono vietati
l’adozione e l’uso di denominazioni
professionali relative a
professioni organizzate in ordini
o collegi.
4. ai professionisti di cui all’articolo
1, comma 2, anche se
iscritti alle associazioni di cui al
presente articolo, non è consentito
l’esercizio delle attività professionali
riservate dalla legge a
specifiche categorie di soggetti,
salvo il caso in cui dimostrino
il possesso dei requisiti previsti
dalla legge e l’iscrizione al relativo
albo professionale.
5. le associazioni possono autorizzare
i propri associati ad
utilizzare il riferimento all’iscrizione
all’associazione quale
marchio o attestato di qualità dei
propri servizi (art. 5, comma 2).
19

CP1 e CP2:
la protezione delle facciate e delle superfici
esposte, anche nelle situazioni più critiche
la velocità di degrado delle facciate resta ancora molto elevata,
con quadri fessurativi dell’ordine dei centimetri, punti
d’accesso preferenziali dei diversi aggressivi. L’efficacia di
eventuali trattamenti superficiali, a protezione delle superfici
degli edifici, è direttamente proporzionale al grado di insalubrità
ambientale, presenti nell’atmosfera e nell’acqua, ed alla
sua riduzione, attraverso l’applicazione di un rivestimento
esterno, una sorta di “pelle”, impermeabile all’acqua e alla
diffusione del vapore. Esattamente quello che fanno CP1 e
cp2: una specie di “involucro protettivo” così performante da
assicurare tutte le esigenze costruttive, a prescindere dalle
caratteristiche dello strato portante. Il valore tecnologico ed
innovativo dei due rivestimenti minerali è sintetizzabile in cinque,
semplici, qualità che ne elencano perfettamente prestazioni,
requisiti e vantaggi: idrorepellenza, capacità plastica ai
movimenti della struttura, riparazione delle cavillature, facilità
di posa e, per quanto riguarda soprattutto CP1, traspirabilità.
Sia che si tratti di grandi costruzioni a destinazione commerciale
ed industriale o più frequentemente di interventi
di ristrutturazione e di ripristino, il coating cp1 e cp2 costituisce
la “barriera fisica” più esterna dell’edificio, consentendo
di ottenere elevate prestazioni di resistenza agli
agenti atmosferici, alla corrosione e agli sbalzi termici,
grazie alla loro impermeabilità e, contemporaneamente,
elevata permeabilità al vapore (CP1).
di colore bianco, fondo ideale per successiva tinteggiatura,
CP1 è la soluzione per la finitura superficiale
a spessore di murature in laterizio intonacate con
qualsiasi tipo di intonaco, essendo compatibile anche
con supporti minerali e sottofondi esistenti, pur se già
verniciati.
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la capacità di prevenzione dei quadri fessurativi della pellicola
di coating, insieme all’attitudine all’auto riparazione
delle cavillature del supporto, determinata dall’estrema deformabilità/elasticità
del materiale, fanno di cp1-cp2 un rivestimento
dall’ottima adesione per la messa in sicurezza,
risanamento e riqualificazione di tutte le superfici.
In grado di conferire all’edificio un miglioramento
sostanziale delle caratteristiche
prestazionali, CP1-CP2 garantiscono
l’allungamento della vita utile alla struttura,
con possibilità di operare importanti
modifiche anche postume alla costruzione.
L’azione di protezione e recupero
attraverso l’innovativa formulazione
dei due rasanti, appena due millimetri
di spessore, è, in realtà, la risposta tecnologica,
articolata su un ciclo completo
di componenti integrati, tutti a marcatura
CE, rispondente ai più elevati livelli di
Qualità.
CP2, invece, è l’intonachino impermeabilizzante per
facciate adatto per ogni struttura in calcestruzzo e
cemento armato, gettate in opera o prefabbricate,
anche in presenza di substrati fessurati.

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non è mai stato così semplice.
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nomina amministratore e
nullita’ secondo la riforma
Testo definitivo 6 febbraio 2013
Marina Figini
In materia di nomina dell’amministratore
la normativa introdotta
con la Riforma (Legge 11 dicembre
2012 n. 220, in vigore dal 18
giugno 2013) pone, tra le altre, le
seguenti disposizioni.
Art. 1129, 1° comma - Quando
i condomini sono più di otto, se
l’assemblea non vi provvede, la
nomina di un amministratore è
fatta dall’autorità giudiziaria su
ricorso di uno o più condomini o
dell’amministratore dimissionario.
Art. 1129, 2° comma - Contestualmente
alla accettazione della nomina
e ad ogni rinnovo dell’incarico,
l’amministratore comunica i
propri dati anagrafici e professionali,
il codice fiscale, o, se si tratta
di società, anche la sede legale
e le denominazione, il locale ove
si trovano il registro di anagrafe
condominiale, il registro dei verbali
delle assemblee, il registro di
nomina e revoca dell’amministratore,
il registro di contabilità.
Art. 1129, 10° comma – L’incarico
di amministratore ha durata di
un anno e si intende rinnovato per
eguale durata. L’assemblea convocata
per la revoca o le dimissioni
delibera in ordine alla nomina
del nuovo amministratore.
Art. 1129, 12° comma n. 8 – L’omessa,
incompleta o inesatta comunicazione
dei dati di cui sopra
costituisce grave irregolarità ai
fini della revoca dell’amministratore
da parte dell’Autorità Giudi-
22
osservatorio del diritto
ziaria.
Art. 1129, 14° comma – L’amministratore,
all’atto dell’accettazione
della nomina e del suo rinnovo,
deve specificare analiticamente, a
pena di nullità della nomina stessa,
l’importo dovuto a titolo di
compenso per l’attività svolta.
Art. 1129, 15° comma - Per quanto
non disciplinato dal presente
articolo si applicano le disposizioni
di cui alla sezione I del capo IX
del titolo II del libro IV (ossia le
norma che disciplinano il “mandato”).
Prima di procedere all’esame della
disposizione inerente alla nullità
della nomina, appare utile ricordare,
sia pure con brevi cenni,
alcune considerazioni di carattere
generale e sempre valide in ordine
alla natura giuridica dell’incarico
di amministratore di condominio,
nonché alla nullità degli atti giuridici.
La natura dell’incarico di
amministratore
La Riforma non contiene alcuna
nuova disposizione che incida
sulla natura giuridica di tale incarico,
che rimane ancora caratterizzato
da una complessa peculiarità
che rende l’Amministratore una
figura atipica, non del tutto collocabile
in alcuno degli istituti giuridici
espressamente disciplinati
dal codice civile.
Valgono dunque i principi sino
ad oggi elaborati da dottrina e
l’amministratore
giurisprudenza per i quali, non
costituendo il Condominio un autonomo
soggetto di diritto dotato
di personalità giuridica, l’Amministratore
non raffigura un organo
bensì il titolare di un rapporto, diretto
ed immediato con i condomini,
che si qualifica come ufficio
di diritto privato assimilabile
al mandato con rappresentanza
con la conseguente applicazione,
nei rapporti tra Amministratore
e ciascuno dei condomini, delle
disposizioni sul mandato con rappresentanza.
Tali principi sono stati pregevolmente
illustrati e commentati, con
richiamo a dottrina e giurisprudenza,
dal prof. Rafaele Corona
nel suo scritto “La rappresentanza
dell’amministratore”, parte
prima, pubblicato sulla presente
Rivista, numero di giugno 2012.
Nel suo scritto il prof. Corona ha
altresì evidenziato che tra i singoli
condomini (mandanti) e l’amministratore
(mandatario) si instaura
un rapporto assimilabile, anche
se non parificabile, al “mandato
collettivo” previsto dall’art. 1726
cod. civ., ossia un rapporto soggettivamente
pluralistico ed oggettivamente
unitario, caratterizzato
dal fatto che con un atto collegiale
(la delibera assembleare)
più persone conferiscono incarico
per la gestione di affari di interesse
comune.
Altro istituto al quale l’attività
dell’amministratore di condomi

nio può essere assimilato, anche
se non parificato, è costituito
dal “mandato ex lege”, il contenuto
del quale è predeterminato
dalle norme di legge che fissano
compiti, poteri e obbligazioni del
mandatario e dei mandanti. Nondimeno,
evidenzia sempre il prof.
Corona, limitatamente al settore
della gestione l’assemblea e il regolamento
di condominio possono
concedere all’amministratore
poteri maggiori rispetto a quelli
previsti per legge. In ciò consiste
la tipicità dell’istituto: con la
predeterminazione dello schema
legale tipico, da un lato, e con i limiti
apposti ai poteri della volontà
singola e collegiale, dall’altro lato,
l’ordinamento mira a soddisfare
interessi riguardanti la convivenza
che superano la sfera dei singoli
condomini e si identificano con
i generali interessi privati, tutelabili
al pari di quelli aventi carattere
di ordine pubblico afferenti alle
finalità proprie dello Stato.
Evidenzia ancora il prof. Corona
che il conferimento dell’incarico
tramite la delibera assembleare
assunta a maggioranza (vincolante
anche per i condomini assenti o
dissenzienti) trova la sua ragione
nel metodo collegiale e nel principio
maggioritario che ha lo scopo
di agevolare la formazione della
volontà unitaria.
L’accettazione dell’incarico di
amministratore
Nonostante una minoritaria, sia
pure autorevole (Salis) parte della
dottrina abbia manifestato diverso
avviso, secondo l’opinione prevalente
di dottrina e giurisprudenza
l’accettazione da parte dell’amministratore
non è necessaria per la
validità della nomina e del conferimento
dell’incarico in quanto,
come si è detto, si tratta di un ufficio
la cui disciplina deriva diretta-
osservatorio del diritto
mente dalla legge; di conseguenza,
sin dal momento della nomina
l’amministratore acquista i poteri
di rappresentanza e di gestione del
condominio, in quanto la nomina
stessa deriva da una delibera di investitura
e non da un atto negoziale.
La nomina prescinde dunque
da un atto negoziale unilaterale
quale l’accettazione, che sarebbe
invece necessaria nell’ ambito
contrattuale tipico del mandato.
Su quanto prevede la Riforma in
argomento si tornerà tra poco.
Il compenso
dell’amministratore
Il mandato si presume oneroso e
la misura del compenso viene stabilita
dalle parti oppure determinata
in base alle tariffe professionali
o agli usi, oppure dal giudice
(art. 1709 cod.civ.).
Nel condominio l’assemblea
provvede alla conferma dell’amministratore
ed all’eventuale sua
retribuzione (art. 1135, 1° comma
n. 1).
Le due norme appena viste vanno
coordinate tra loro, nel senso che
anche l’incarico conferito all’Amministratore
di condominio si
presume oneroso, fatta salva la
possibilità di una diversa delibera
assembleare,che decida per la gratuità
dell’incarico stesso.
Si ricorda che secondo la Cassazione
(sent. 28 aprile 2010 n.
10204) il compenso dell’attività
dell’amministratore connessa ed
indispensabile all’espletamento
dei suoi compiti istituzionali e
non esorbitante dal mandato con
rappresentanza, deve ritenersi
compreso nel corrispettivo stabilito
al momento del conferimento
dell’incarico per tutta l’attività
amministrativa di durata annuale,
senza necessità di separata liquidazione.
In mancanza di delibera
assembleare che stabilisca un
l’amministratore
compenso straordinario per lavori
specifici non si può riconoscere
tale diritto in quanto, quando è
stabilito dall’assemblea un compenso
forfetario a favore dell’amministratore,
non opera la presunzione
di onerosità del mandato che
viene superata dal riconoscimento
espresso di una determinata retribuzione
da parte del condominio.
In effetti, le prestazioni rese
dall’amministratore fanno tutte
parte di un complesso unitario
rappresentato dall’oggetto dell’incarico
ricevuto, e non è possibile
procedere al loro frazionamento.
Va altresì evidenziato che la richiesta
di un compenso aggiuntivo
potrebbe configurare l’ipotesi
di esercizio di una ingiustificata
attività extra mandato, ossia eccedente
i limiti del mandato stesso
(art. 1711 il mandatario non può
eccedere i limiti fissati nel mandato,
restando a carico del mandatario
le conseguenze, in coerenza
con l’art. 1398 c.c).
La nullità, l’annullabilità,
l’inefficacia, dei negozi
giuridici in generale
Gli atti volti a comunicare agli
altri la propria volontà, diretta ad
effetti giuridici che l’ordinamento
riconosce e garantisce, costituiscono
“negozi giuridici”.
Se il negozio giuridico è costituito
dalla dichiarazione di una sola
parte si dice unilaterale, mentre
sono pluripersonali quelli che
derivano da più persone, come i
“contratti” (che possono essere bilaterali
o plurilaterali).
La “validità” del negozio sussiste
quando il negozio è formato/ perfetto
in quanto rispondente ai criteri
di legge; “efficacia” è l’attitudine
del negozio a produrre i suoi
effetti: non sempre i due momenti
coincidono.
Ed infatti il negozio pur essendo
23

valido può essere” inefficace”,
ossia non produrre i suoi effetti
per varie ragioni estranee al negozio
stesso; tra queste si trova il
mancato verificarsi di una “condizione”
imposta dalla legge. In
tali casi il negozio è “valido” ma
“inefficace”, ossia non produce i
suoi effetti, che peraltro produrrà
automaticamente quando cesserà
il motivo della sua inefficacia (ad
es. il testamento regolarmente redatto
è valido ma produce i suoi
effetti solo alla morte del testatore).
Il negozio giuridico è “nullo”
quando manca di uno dei suoi
elementi essenziali o è contrario
all’ordine pubblico al buon costume,
o contiene una condizione
illecita, e negli altri casi stabiliti
dalla legge; la nullità del negozio
impedisce la produzione di qualunque
effetto.
Il negozio giuridico nullo è insanabile
(salvo che la legge non
disponga altrimenti), non convalidabile,
ed improduttivo di effetti
giuridici.
La legge prevede la “conversione”
24
osservatorio del diritto
del negozio nullo, che può produrre,
senza necessità di nuova
manifestazione di volontà delle
parti, gli effetti di un negozio diverso
del quale contenga i requisiti
di sostanza e di forma, ove risulti
che le parti lo avrebbero voluto
se avessero conosciuto la nullità.
Con la cosiddetta “rinnovazione”
del negozio nullo le parti pongono
in essere un nuovo negozio,
che sostituisce quello nullo, eliminando
il vizio che dava origine
alla nullità, sempre che ciò sia
possibile.
Il negozio è “annullabile” quando
una parte è incapace di agire
oppure quando la volontà è “viziata”
a causa di errore, violenza
o dolo.
Gli effetti del negozio annullabile
si producono tutti fino a che non
viene dichiarato l’annullamento
che può essere chiesto solo dal
soggetto nel cui interesse è stabilito
dalla legge, ed entro il termine
prescrizionale di cinque anni.
Il negozio annullabile può essere
sanato con la “convalida”, cioè
con un altro negozio con il quale
l’amministratore
la persona che ha diritto di chiedere
l’annullamento vi rinuncia.
La nullità della nomina indicata
dall’art.1129, 14° comma
Come si è già scritto all’inizio,
l’art. 1129, 14° comma dispone
che l’amministratore, all’atto
dell’accettazione della nomina e
del suo rinnovo, deve specificare
analiticamente, a pena di nullità
della nomina stessa, l’importo dovuto
a titolo di compenso per l’attività
svolta.
Le espressioni introdotte ex novo
dalla Riforma “accettazione della
nomina” e “ a pena di nullità della
nomina” vanno interpretate, a parere
di chi scrive, sia alla luce dei
principi generali sopra esposti in
materia di nullità dei negozi giuridici,
sia tenendo conto delle finalità
che la nuova normativa condominiale
si propone di garantire.
E’ principio pacifico, anche secondo
la Riforma, che la nomina
dell’amministratore e la determinazione
del suo compenso rientrano
nelle attribuzioni dell’assemblea
che vi provvede con delibera

assunta con la maggioranza prevista
dalla legge (art. 1135 e art.
1136).
Pare altrettanto pacifico, in quanto
non si trovano nel nuovo testo
di legge disposizioni al riguardo,
che anche secondo la Riforma né
la determinazione del compenso
né l’accettazione della nomina da
parte dell’amministratore costituiscono
elementi essenziali del
“negozio giuridico” costituito dalla
“delibera assembleare” avente
ad oggetto la nomina dell’amministratore.
Da tali considerazioni deriva che,
a parere di chi scrive, la nomina
dell’amministratore, compresa la
determinazione del suo compenso,
contenuta in una delibera validamente
assunta dall’assemblea è un
atto perfezionato e valido al momento
della delibera stessa, indipendentemente
dalla accettazione
da parte dell’Amministratore, di
norma non presente all’assemblea
che lo nomina, non sussistendo
alcun presupposto di sua nullità
secondo i principi generali sopra
visti.
osservatorio del diritto
Ed allora la “nullità” prevista
dall’art. 1129, 14 ° comma va interpretata,
sempre a parere di chi
scrive, tenendo conto non tanto
della espressione letterale utilizzata,
quanto delle finalità perseguite
dal legislatore: finalità che
si possono individuare, tra le altre,
nella esigenza di garantire la massima
chiarezza e trasparenza nei
rapporti tra amministratore e condomini,
anche per quanto riguarda
il compenso dovuto all’amministratore
per l’attività svolta,
ma comunque nel rispetto della
volontà della maggioranza e delle
delibere validamente assunte.
Sotto questo punto di vista, la specificazione
analitica dell’importo
dovuto a titolo di compenso, oggetto
dell’art. 1129, 14 ° comma,
potrebbe essere considerata quale
“condizione di legge” di efficacia
dell’atto di nomina, con conseguente
applicabilità del principio
di retroattività all’evento dedotto
in condizione.
Vale a dire che l’atto di nomina è
validamente perfezionato al momento
della delibera ma produrrà
Una delle numerose sale di Palazzo Isimbardi
l’amministratore
i suoi effetti solo quando si verificherà
quel determinato atto contestuale
o successivo (la dichiarazione
dell’amministratore) che,
pur non facendo parte dei suoi
elementi costitutivi, è espressamente
previsto dalla legge quale
condizione di efficacia con effetto
retroattivo.
E così, permanendo la prassi per
la quale, prima di arrivare alla
delibera di nomina del nuovo amministratore,
vengono esaminate
dai condomini le offerte/proposte/
presentazioni formulate dai diversi
candidati, comprese le determinazioni
dei rispettivi compensi,
l’assemblea allo scopo convocata
assumerà la delibera di nomina
dell’amministratore prescelto con
indicazione del relativo complessivo
compenso; tale nomina sarà
valida ma assumerà efficacia allorquando
l’amministratore, ricevuta
notizia della sua nomina,
fornirà “specificazione analitica”
dell’importo dovutogli a titolo di
compenso, e/o confermerà la specificazione
già in precedenza contenuta
nella sua offerta/proposta/
presentazione.
Qualora invece l’assembleanominasse
l’amministratore
senza deliberare in
alcun modo anche
il suo compenso, la
nomina sarebbe valida
per i motivi già
detti ma diventerebbe
efficace quando
l’amministratore, ricevuta
notizia della
sua nomina, fornisse
specificazione analitica
dell’importo
dovutogli a titolo di
compenso. In questo
caso, peraltro, risulterebbe
necessaria
una successiva deli-
25

era avente ad oggetto la approvazione
del compenso medesimo:
senza specifica approvazione assembleare,
come già illustrato più
sopra, l’amministratore non ha infatti
diritto al compenso.
L’interpretazione qui fornita da
chi scrive sembra rispondere, oltre
che ai concetti generali elaborati
dalla giurisprudenza in merito
all’incarico di amministratore,
principi che la Riforma non offre
motivi per considerare disattesi,
anche al principio generale più
sopra brevemente esposto per cui
il negozio nullo non può essere
convalidato dalle parti, tranne nei
casi previsti espressamente dalla
legge (e precisamente in caso di
conferma ed esecuzione volontaria
di disposizioni testamentarie
nulle o di donazioni nulle, ossia
quando i soggetti che avrebbero
interesse a far valere la nullità di
disposizioni che pongono a loro
carico determinate obbligazioni
rinunciano a far valere la nullità
medesima e danno spontanea esecuzione
alle obbligazioni previste
nell’atto nullo).
Si tratta, come si vede, di una “sanatoria”
prevista espressamente
dalla legge per eccezioni e casi
specifici, non soggetta ad applicazione
analogica in altre diverse
fattispecie.
Neppure potrebbe ritenersi applicabile
alla “nullità della nomina”
l’istituto della “conversione” al
quale più sopra si è fatto cenno.
Potrebbe invece ritenersi applicabile
l’istituto della “rinnovazione”
nel senso che potrebbe essere convocata
una nuova assemblea che
potrebbe assumere una nuova delibera
alla quale l’Amministratore
dovrebbe far seguire la “specificazione
analitica” richiesta dall’art.
1129, 14° comma in esame.
In ogni caso, quand’anche l’accettazione
e le comunicazioni da
26
osservatorio del diritto
parte dell’amministratore vengano
regolarmente rese e la sua nomina
diventi pertanto efficace, le
dichiarazioni dell’amministratore
richieste dall’art. 1129 “a pena di
nullità della nomina”, non sanerebbero
eventuali irregolarità della
nomina stessa derivanti da irregolarità
della delibera, la quale resterebbe
impugnabile qualora ne
sussistessero i motivi (ad esempio
perché assunta senza la maggioranza
richiesta dalla legge).
Conclusioni
Al di là dell’apparente aumento
di adempimenti a carico dell’amministratore
e di appesantimento
della procedura di sua nomina, è
da ritenere che in realtà la attuazione
pratica della nuova normativa
non si discosterà di molto da
quanto già abitualmente avviene
secondo prassi consolidata. E così
è da ritenere che i rapporti si svolgeranno
come segue.
Nomina in sostituzione di amministratore
uscente (dimissionario
o revocato dall’assemblea)– a)
Previo esame delle varie offerte/
proposte/presentazioni sottoposte
dai candidati, l’assemblea delibera
la nomina dell’amministratore
e il suo compenso complessivo:
tale “nomina” è un atto valido ma
non efficace; b) l’atto di nomina
diventa “efficace” allorquando
l’amministratore, ricevuta notizia
della sua nomina, fornisce (eventualmente
confermando quella già
offerta al momento della candidatura)
la “ specificazione analitica”
dell’importo dovutogli a titolo
di compenso, già deliberato nel
suo complesso dall’assemblea;
c) l’”accettazione” della nomina
da parte dell’amministratore,
pur continuando a non essere
presupposto per la validità della
nomina contenuta in valida delibera,
diventa strumento neces-
l’amministratore
sario, secondo la nuova normativa,
- affinchè la nomina stessa
acquisti “efficacia” mediante la
citata specificazione analitica del
compenso (art. 1129, 14° comma)
- e affinchè l’amministratore
adempia agli obblighi di comunicazione
degli altri dati richiesti
(art. 1129, 2° comma) comunicazione,
quest’ultima, che, se omessa,
costituisce grave irregolarità ai
fini della revoca da parte dell’autorità
giudiziaria; d) nel caso in
cui la delibera contenga solo la
nomina senza la determinazione
del compenso, l’accettazione da
parte dell’amministratore, con la
specificazione analitica dell’importo,
dovrà essere seguita da
apposita altra delibera avente ad
oggetto l’approvazione del compenso,
specificato analiticamente
dall’amministratore al momento
della accettazione della nomina;
diversamente l’amministratore
imporrebbe con atto unilaterale
vincolante il proprio compenso
al di fuori della sede assembleare
unica competente a deliberare in
merito, anche secondo la Riforma.
Rinnovo automatico nell’incarico.
Come si è già detto, l’art. 1129,
10° comma prevede che l’incarico
di amministratore ha durata di
un anno e si intende rinnovato per
eguale durata, fatta salva l’ipotesi
di dimissioni oppure di revoca
da parte dell’assemblea. Dunque
alla scadenza di ogni anno l’amministratore
in carica proseguirà
automaticamente nella pienezza
del suo incarico per un altro anno,
e così di anno in anno, senza limiti
di tempo. In ottemperanza a
quanto disposto dall’art. 1129, 2°
e 14 ° comma qui in esame, anche
al momento di ogni rinnovo
l’amministratore sarà tenuto a
rinnovare le comunicazioni dei
dati richiesti dalla legge e la specificazione
analitica dell’importo

dovuto a titolo di compenso: con
ciò consentendo ai condomini di
valutare, qualora il compenso dovesse
subire modifiche rilevanti
e inaccettabili, l’eventuale sua
revoca e conseguente nomina di
nuovo amministratore.
Valgono tute le considerazioni sopra
esposte.
Sanatoria della eventuale “nullità
della nomina” Qualora la
norma in esame, nonostante le
considerazioni sopra esposte, dovesse
interpretarsi nel senso della
introduzione di un nuovo motivo
di “nullità”del negozio giuridico,
e dunque nel senso di vera e propria
nullità della “nomina”, allora
potrebbe risultare applicabile l’istituto
della “rinnovazione”: potrebbe
cioè essere convocata una
nuova assemblea avente lo scopo
di assumere una nuova delibera alla
quale l’Amministratore dovrebbe
far seguire la “specificazione
analitica” richiesta dall’art. 1129,
14° comma in esame, dando in
tal modo completa esecuzione alle
previsioni di legge, e sostituendo
in ogni sua parte la precedente
nomina che dovrebbe considerarsi,
in quanto “nulla”, priva di ogni
effetto giuridico..
Forma e destinatari delle comunicazioni
La norma in esame nulla
dispone in merito alla forma
con la quale l’accettazione della
nomina e le comunicazioni e
specificazioni richieste dalla legge
debbano essere fornite da parte
dell’amministratore, nè a quali
soggetti esse vadano indirizzate.
Se l’Amministratore è presente
in assemblea, tutto avviene contestualmente
e se ne dà atto nel
verbale di assemblea che sarà inviato
a tutti i condomini, compresi
quelli assenti; al verbale verranno
allegate le dichiarazioni dell’amministratore
che ne faranno parte
integrante.
osservatorio del diritto
Se invece l’Amministratore non è
presente in assemblea, come spesso
accade in caso di sua prima nomina,
si ritiene di poter offrire le
seguenti soluzioni.
In primo luogo, stante il principio
generale di libertà della forma
degli atti giuridici (salvi i casi
in cui la forma sia richiesta dalla
legge quale elemento essenziale
dell’atto stesso) e stante l’assenza
di disposizioni specifiche nel
testo riformato, è da ritenere che
l’”accettazione” della nomina e
le “comunicazioni” richieste dalla
legge consistano in comunicazioni,
preferibilmente scritte,
rese con modalità che consentano
la prova del loro ricevimento
e dunque del conseguente adempimento
del relativo onere da parte
dell’Amministratore; potranno
essere utilizzati gli stessi mezzi
previsti per l’avviso di convocazione
dell’assemblea: raccomandata,
posta elettronica certificata,
fax, consegna a mano.
Sorge poi l’altro problema: a quali
soggetti l’Amministratore deve
far pervenire la propria “accettazione”
e le proprie “comunicazioni”?
Sulla questione pare utile distinguere
tra prima nomina quale
primo amministratore del Condominio,
e prima nomina in
sostituzione di precedente amministratore.
In caso di nomina in sostituzione
di precedente Amministratore
(dimissionario o revocato
dall’assemblea) sembra potersi ritenere
che il nuovo Amministratore,
informato della sua nomina
dall’Amministratore uscente (e/o,
come spesso accade, dai condomini
che lo hanno proposto),
faccia pervenire ai condomini
tramite l’Amministratore uscente
la propria accettazione e le comunicazioni
richieste dalla legge.
l’amministratore
L’Amministratore uscente allegherà
al verbale le dichiarazioni e
comunicazioni ricevute, le stesse
verranno a far parte integrante del
verbale e con quest’ultimo saranno
inviate a tutti i condomini che
ne avranno in tal modo corretta e
completa conoscenza.
In caso di nomina quale “primo”
Amministratore del condominio,
deliberata dunque dall’assemblea
convocata allo scopo ad iniziativa
dei condomini privi di amministratore,
l’accettazione della
nomina e le comunicazioni richieste
dalla legge saranno inviate
dall’Amministratore nominato a
tutti i condomini, non solo a quelli
presenti in assemblea, affinchè
tutti indistintamente ne siano a
conoscenza. Del resto l’Amministratore
deve essere a conoscenza
di tutti i dati dei condomini, anche
allo scopo di redigere e mantenere
il Registro di Anagrafe Condominiale,
eseguendo le opportune
ricerche e formulando le necessarie
richieste. Il nuovo “primo”
Amministratore avrà dunque a
disposizione tutti i dati necessari
per comunicare a tutti i condomini
singolarmente sia la propria
accettazione sia le altre comunicazioni
richieste dalla legge.
Le considerazioni sopra esposte
paiono da ritenersi valide in caso
di nomina da parte dell’Autorità
Giudiziaria su ricorso di uno o
più condomini o dell’amministratore
dimissionario.
Quanto ai tempi di esecuzione
dei suddetti incombenti, e tenuto
conto delle diversità dei casi rappresentati,
appare evidente che
la tempestività dell’accettazione
e delle relative comunicazioni
agevolerà il perfezionamento
degli atti dovuti e lo svolgimento
dell’incarico, nell’interesse sia
dei condomini sia dell’amministratore.
27

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ARRIVA IL REGISTRO DI ANAGRAFE
CONDOMINIALE E SCOMPARE IL
“CONDOMINO APPARENTE”.
OPPURE NO?
Luca Saccomani
Ancora recentissimamente, nelle
aule di giustizia è tornato a materializzarsi
il “condomino apparente”.
Di seguito, in estrema sintesi, la
vicenda.
Accade che il condominio chieda
ed ottenga un decreto ingiuntivo,
per il pagamento di ratei di spese
condominiali, e che l’ingiunta
proponga opposizione, eccependo
la sua carenza di legittimazione
passiva, non essendo essa proprietaria
di alcuna unità immobiliare
nel condominio, né titolare di altri
diritti che potessero legittimare la
pretesa creditoria del condominio;
ciò corroborando la sua asserzione
con la prova del
caso (visura dell’Agenzia
del Territorio).
Accade poi che il
condominio - evidentemente
colto alla
sprovvista dalla
circostanza emersa
in causa - appresti la
propria difesa (finalizzata,
quanto meno,
ad evitare le conseguenze
della soccombenza
sul piano della
condanna al rimborso
delle spese giudiziali)
invocando il
principio della “apparenza
del diritto”,
ossia valorizzando la
osservatorio del diritto
circostanza che la condomina di
cui sopra si presentava nei rapporti
con l’esterno come la legittima
proprietaria dell’immobile, pur
non essendolo.
Accade infine-prevedibilmenteche
il Tribunale investito della
questione risolva la vertenza richiamando
l’orientamento giurisprudenziale
nettamente maggioritario
(fra le tante, Cass. Civ.,
Sez. II, 12 luglio 2011 n. 15296;
Cass. Civ., Sez. II, 31 marzo 2006,
n. 7629; Cass. Civ., Sezioni Unite,
8 aprile 2002, n. 5035; Cass. Civ.,
Sez. II, 3 aprile 2001, n. 4866),
per il quale “in tema di ripartizione
delle spese condominiali è
l’amministratore
La Darsena - Milano
passivamente legittimato rispetto
all’azione giudiziaria per il recupero
della quota di competenza il
vero proprietario della porzione
immobiliare e non anche colui
che si sia comportato nei rapporti
con i terzi come condomino senza
esserlo e, dunque, non anche chi
possa apparire tale” (Tribunale di
Torino, Sez. III Civ., 21 novembre
2012, n. 6755).
***
Per la verità, l’amministratore
avveduto-ed edotto degli insegnamenti
provenienti dalla giurisprudenza-ha
da tempo scongiurato
l’insorgenza di simili contenziosi,
adottando la prudente prassi di far
29

precedere l’avvio di azioni giudiziarie
(tipicamente: di recupero di
crediti condominiali) da una indagine
presso la Conservatoria dei
Registri Immobiliari ed il Catasto,
finalizzata ad individuare con certezza
il soggetto obbligato, e perciò
da convenire in giudizio.
Peraltro, gli esiti di tale indagine
sovente riservano sorprese. Non è
raro che in tale occasione si riveli
l’incompletezza se non addirittura
l’erroneità della c.d. “anagrafica
condominiale”, ossia dell’elenco
dei condomini pervenuto in lascito
dalle precedenti gestioni, e così
si scopra che l’unità immobiliare
in relazione alla quale occorre attivare
le vie giudiziali non sia di
proprietà del soggetto che compare
nell’elencazione in possesso,
ma oggetto di comunione tra quel
soggetto ed il coniuge, oppure sia
di proprietà del figlio, o del genitore;
non sono mancati nemmeno
casi in cui si è appurato che le
generalità riportate nell’elenco a
disposizione dell’amministratore
non appartenevano ad alcun condomino,
bensì ad un inquilino, o
ad un promissario acquirente.
A tutto ciò dovrebbe porre rimedio
il “Registro di Anagrafe Condominiale”,
introdotto dalla riforma.
Il testo novellato dell’art. 1130
c.c., per quanto ora in discorso,
dispone infatti che:
“L’amministratore, oltre a quanto
previsto dall’art. 1129 e dalle vigenti
disposizioni di legge, deve:
(omissis)
6) curare la tenuta del registro
di anagrafe condominiale contenente
le generalità dei singoli
proprietari e dei titolari di diritti
reali e di diritti personali di godimento,
comprensive del codice
fiscale e della residenza o domicilio,
i dati catastali di ciascuna
30
osservatorio del diritto
unità immobiliare, nonché ogni
dato relativo alle condizioni di sicurezza.
Ogni variazione dei dati
deve essere comunicata all’amministratore
in forma scritta entro
sessanta giorni. L’amministratore,
in caso di inerzia, mancanza o incompletezza
delle comunicazioni,
richiede con lettera raccomandata
le informazioni necessarie
alla tenuta del registro di anagrafe.
Decorsi trenta giorni, in caso
di omessa o incompleta risposta,
l’amministrazione acquisisce le
informazioni necessarie, addebitandone
il costo ai responsabili;
(omissis).
Il condominio deve quindi dotarsi
di un elenco corretto e completo
dei suoi partecipanti (e non solo
di quelli, come si tornerà a dire), e
l’amministratore deve attivarsi di
conseguenza.
Ciò dovrebbe però consentirgli
non solo di non commettere errori
nell’indirizzare le richieste che i
suoi doveri gli impongono di rivolgere
ai condomini, ma altresì
di dare esatta attuazione agli obblighi
di informativa nei confronti
dei terzi qualificati, pure posti a
suo carico (si pensi al dovere di
comunicare ai creditori del condominio
non ancora soddisfatti
che lo interpellino i dati dei condomini
morosi, di cui al primo
comma dell’art. 63 disp. att. c.c.).
Ma sarà proprio così? E sarà cosa
di poco conto dare contenuto al
Registro di Anagrafe Condominiale,
per come è stato congegnato?
***
Come si è visto, la norma introduce
l’obbligo di comunicare
all’amministratore la variazione
dei dati (sia attinenti la sfera soggettiva
del proprietario od altro
titolare di diritto reale o personale
l’amministratore
di godimento, sia attinenti l’unità
immobiliare), in forma scritta, entro
il termine di sessanta giorni.
Si può legittimamente presumere
che il disposto riceverà pronta attuazione
quando la comunicazione
riguardi la variazione di dati
personali, in conseguenza dell’intervenuto
trasferimento della proprietà
dell’unità immobiliare. Per
il disposto dell’ultimo comma
dell’art. 63 disp. att. c.c., infatti,
chi cede diritti su unità immobiliari
resta obbligato solidalmente
con l’avente causa per i contributi
maturati fino al momento in cui
abbia trasmesso all’amministratore
copia autentica del titolo che
ha determinato il trasferimento
del diritto. Il venditore, dunque,
risulta certamente incentivato ad
adoperarsi tempestivamente in tal
senso.
Almeno i dati personali dei proprietari
e dei titolari di diritti reali
di godimento, ed i dati catastali
delle unità immobiliari, potranno
poi essere acquisiti ex officio,
per il caso di “inerzia, mancanza
o incompletezza delle comunicazioni”.
È infatti previsto che, a fronte di
ciò, l’amministratore debba inoltrare
all’interessato, a mezzo lettera
raccomandata, richiesta di
fornire le informazioni necessarie
alla tenuta del registro, e che, decorsi
inutilmente trenta giorni dalla
richiesta, esso possa procedere
ad acquisire direttamente i dati
occorrenti tramite i competenti
uffici (anagrafe comunale, Catasto,
Conservatoria dei Registri
Immobiliari), addebitandone ai
responsabili il costo.
Rimangono però alcuni coni
d’ombra, e non sembra facilissimo
immaginare come possano essere
eliminati.

La compilazione e la tenuta del
Registro di Anagrafe Condominiale
dovrebbero rendersi possibili,
anzitutto, attraverso l’acquisizione
dei dati direttamente dagli
interessati, che si suppongono
cooperanti (e non v’è ragione di
dubitare che sarà davvero così).
Ma cosa accadrebbe se, per errore
o per altre ragioni, anche non
nobili, venissero forniti dagli interessati
dati inveritieri od incompleti?
Sembra in verità improbabile che
al “condomino apparente”, seppure
dichiaratosi espressamente
tale, potrà essere attribuita quella
legittimazione passiva rispetto
alle azioni promosse dal condominio
che la giurisprudenza gli ha
sinora comprensibilmente negato,
ben potendo però auspicarsi, almeno,
che la sua condotta venga
sanzionata con una rigorosa applicazione
della regola della soccombenza
nell’attribuzione delle
spese di lite.
Certo è, tuttavia, che il titolo acquisito
resterà sostanzialmente
inefficace, o comunque non del
tutto idoneo rispetto allo scopo
perseguito (come avverrebbe, ad
esempio, se l’ingiunzione fosse
stata rivolta ad uno solo dei coniugi
comproprietari, non essendo
stata dichiarata l’esistenza
dell’altro titolare).
***
La norma impone che nel Registro
debbano essere indicati anche
i dati anagrafici dei titolari di
“diritti personali di godimento”,
quali devono considerarsi i conduttori
ed i comodatari.
In merito, potrebbe intanto osservarsi
che non è semplice rinvenire
il fondamento della decisione del
legislatore di estendere il “censimento”
a soggetti sostanzialmen-
osservatorio del diritto
te estranei agli aspetti propri della
gestione condominiale, potendo
solo immaginarsi-come già hanno
fatto autorevolissimi commentatori
( 1 ) - che la conoscenza
dei loro dati possa risultare utile
unicamente nel caso in cui essi si
rendano colpevoli di violazioni
rispetto a limitazioni regolamentari
all’uso delle unità immobiliari
godute (per il rispetto delle quali
il condominio può rivolgersi sia
al proprietario, sia al conduttore
od al comodatario, al fine di far
cessare l’abuso).
Poi, trasferendo l’attenzione sul
piano della concreta attuazione
del disposto, si pone la questione
rappresentata dall’inesistenza di
uffici od enti cui accedere, onde
acquisire i dati per l’ipotesi non
forniti spontaneamente. Com’è
ben noto, infatti, i contratti di locazione
e di comodato non sono
assoggettati ad obblighi di pubblicità,
diversamente da quanto
avviene con riferimento ad atti e
contratti che riguardano la proprietà
ed i diritti reali di godimento.
***
Forse ancora più critica per l’operatore
è poi la parte della norma
che richiede di inserire nel contesto
del Registro di Anagrafe Condominiale
anche “ogni dato relativo
alle condizioni di sicurezza”;
dato che, avuto riguardo alla
portata complessiva della norma,
sembra debba riguardare le singole
unità immobiliari, di proprietà
o comunque di uso esclusivo.
La stesura definitiva della riforma
ha eliminato i poteri ispettivi
dell’amministratore sulle pro-
1 Alberto Celeste ed Antonio Scarpa,
Riforma del Condominio-primo commento
alla legge 11 dicembre 2012, n. 220, Giuffrè
Editore, pagg. 156-157.
l’amministratore
prietà esclusive, finalizzati esattamente
alla verifica del rispetto
della normativa in materia di sicurezza,
che gli erano stati attribuiti
dal disegno di legge approvato
dal Senato il 26.1.2011 (art.
1122 bis).
La disposizione introdotta, tuttavia,
ripropone negli stessi termini
di cui poco sopra il problema
dell’acquisizione dei dati, quando
non forniti direttamente dall’interessato,
e, prima ancora, quello
dell’individuazione di quali debbano
essere i dati da considerare
a tal fine.
Solo con grandissima approssimazione,
può affermarsi che dovrà
essere annotata l’esistenza di
situazioni rilevanti sotto il profilo
evidenziato di cui si venga a conoscenza,
connesse alla destinazione
d’uso dell’unità immobiliare,
od alla presenza al suo interno
di beni od impianti che presentino
specificità.
Allo stato, pare però oggettivamente
difficile rinvenire nella
previsione normativa qualcosa di
meno vago dell’affermazione di
un principio generale-pure degno
della massima tutela, qual è quello
della sicurezza negli edifici-e
ricavare dalla sua formulazione
indicazioni immediatamente operative.
***
Dunque, il “condomino apparente”
forse scomparirà, o forse no,
ma in ogni caso si affacciano altre
e nuove questioni, e non di poco
conto, se solo si consideri che l’inottemperanzadell’amministratore
all’obbligo di curare la tenuta
del Registro di Anagrafe Condominiale
costituisce grave irregolarità,
sanzionabile con la revoca
giudiziale (art. 1129, dodicesimo
comma, n. 7, c.c.).
31

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anaci daY 2013
Nella sala del Marriott Hotel
gremita da cinquecento
colleghi, con la consueta
signorilità Gianfranco
Fasan ha allestito e curato
l’edizione 2013 della
manifestazione culturale
ANACIDAY da lui ideata alcuni
anni or sono.
Dopo l’intervento del nuovo
Vice sindaco di Milano, avvocato
Ada Lucia De Cesaris,
hanno porto i saluti agli intervenuti
il Presidente nazionale
Membri, il Presidente
regionale Bianchini ed il Presidente
provinciale Guazzoni.
34
varie ed eventuali
I Legali del Centro Studi provinciale
coordinati dal direttore
del Centro Avv. Eugenio
Correale (dopo una relazione
del Presidente di Cassazione
Dott.Triola) sono intervenuti
a vario titolo sulla riforma
del condominio che entrerà
in vigore il prossimo diciotto
giugno, Riforma che A-
NACI Milano approfondirà
in apposite sedute di studio a
gruppi di associati.
Coordinati da Leonardo Caruso,
delegato di ANACI ai
rapporti internazionali hanno
quindi nel pomeriggio
preso parola Claudine Speltz,
Presidente del CEPI e Yves
Van Ermen, Rappresentante
dell’Associazione Belga, che
hanno illustrato la professione
dell’amministratore immobiliare
rispettivamente in
Francia ed in Belgio.
A fine convegno Massimo
Caputi, giornalista della RAI
ha curato la consegna dei premi
alla carriera professionale
ed imprenditoriale. Indubbio
successo della giornata mentre
l’organizzatore Gianfranco
Fasan già sta mettendo in
cantiere l’edizione 2014.
Gianfranco Fasan organizzatore convegno, Claudio Bianchini Presidente Regionale Anaci, Pietro Membri Presidente Nazionale Anaci
Ada Lucia De Cesaris Vice Sindaco di Milano, Dario Guazzoni Presidente Provinciale Anaci Milano
l’amministratore

Ancora una volta, e ne siamo
lieti, la nostra affermazione
che in condominio si vive, nel
complesso, bene; non si litiga
(ad eccezione di qualche episodio
che gli organi di stampa
amplificano) ma talvolta
si costruisce serenamente;
ci viene data da un condominio
milanese in zona San Siro,
via Rembrandt per l’esattezza.
L’episodio merita di essere
registrato dalla nostra Rivista.
Raccontiamolo.
La portineria dello stabile
non più in uso è diventata un
varie ed eventuali
serenitÀ e cultura
condominiale
locale abbandonato.
Una mattina l’addetto alle pulizie
trova nel locale immondizie
una dozzina di libri: ed
anziché metterli nel sacco e
sbatterli (!) via, li raccoglie,
li porta in portineria e lo dice
ai consiglieri.
Di qui nasce l’idea: dire nei
negozi di zona che chiunque
abbia libri usati che non vuole
conservare, anziché buttarli,
li porti nella portineria
del civico dodici della via
Rembrandt (magari stabile
amministrato da un collega
l’amministratore
ANACI).
Ed ora, prodigio, il numero
dei volumi raccolti è arrivato
quasi a mille, i condomini
dello stabile li hanno catalogati,
numerati, inscaffalati
e dai primi giorni di febbraio
chiunque potrà leggerli
in luogo, consultarli, ed anche
portarli alla propria abitazione
per una più meditata
lettura.
Esempio splendido di come
in condominio si possa fare
anche cultura.
Delta
35

2013: nasce il
nuovo direttivo
Il Direttivo Provinciale in carica
dal 2009 ha esaurito il
proprio mandato con la fine
del 2012 e pertanto nel prossimo
mese di marzo si terranno
le elezioni che nomineranno
il nuovo Consiglio Provinciale
che rimarrà in carica tutto
il 2016.
Momento di grande democrazia
associativa perché, oltre
la situazione politica nazionale,
la nostra professione è
stata pesantemente gravata di
incombenze, spesso non facili,
dalla nuova normativa sul
condominio.
I colleghi riceveranno tutta la
documentazione consueta di
ogni fine anno: bilancio consuntivo,
bilancio preventivo,
36
varie ed eventuali
relazione sull’andamento della
nostra provinciale: la più
importante per numero di associati
e per il volume di lavoro
svolto.
Un momento di tale importanza
deve avere un riscontro
nella partecipazione degli associati:
e pertanto il Direttivo
uscente confida in una folta
partecipazione di colleghi
all’assemblea di fine marzo.
Non impariamo dai nostri
condomini che, spesso, ci costringono
a fare salti mortali
per la costituzione delle assemblee.
Partecipiamo di presenza ad
un evento così importante e,
proprio se impossibilitati, deleghiamo
altro collega.
Piazzale Cordusio - Milano, palazzo delle Assicurazioni Generali
l’amministratore
comune di milano
anaci
confermata nel
2013 la consulenza
presso
i consigli di zona
Per il terzo anno consecutivo
il Comune di Milano ha
confermato ad ANACI, sede
provinciale di Milano,
il servizio di consulenza ai
cittadini presso i Consigli di
Zona delle varie Porte cittadine.
È questo senz’altro un
grande onore per ANACI
milanese che dimostra l’apprezzamento
che il massimo
Ente cittadino – il Comune
di Milano – anche nelle persone
della nuova Giunta ha
per la nostra Associazione
e soprattutto il valore sociale
di questa iniziativa che ha
riscosso negli scorsi due anni
positivi riscontri presso la
popolazione.
I colleghi che il Direttivo
Provinciale ha designato
hanno dedicato parte della
loro già impegnata giornata
a risolvere in maniera
professionale ed apprezzata
i problemi di concittadini
che non possono permettersi
una costosa consulenza
privata.
E pertanto a questi colleghi,
per l’impegno e la professionalità
va rivolto un
sincero apprezzamento.

27 erbe e spezie provenienti da
tutto il mondo. Tra di esse la camomilla,
il rabarbaro, lo zafferano,
ben conosciuti anche alle
nostre latitudini. E poi il cardamomo,
estratto dalla elettaria, una
pianta tropicale della famiglia
dello zenzero. Una spezia che
antichi Greci e Romani utilizzavano
per preparare profumi e che
invece nella cucina orientale serve
per insaporire i dolci, e ancora
nella medicina tradizionale di
Iran e India è usato per curare infezioni
a denti e gengive, per curare
infezioni polmonari, o contro
mal di stomaco, stitichezza e
dissenteria.
E ancora la mirra, una dei doni
portati dai Magi a Gesù Bambino
(Vangelo secondo Matteo), estratta
dalla commiphora, pianta
diffusa sulle rive del Mar Rosso,
in Senegal, Madagascar e India.
Nella Bibbia viene indicata
come componente dell’ olio
santo per le unzioni, mentre nella
Grecia Antica veniva mescolata
al vino. Oggi è soprattutto usata
in alcuni farmaci per le sue
doti disinfettanti, come olio essenziale
per problemi all’ apparato
digerente e come tintura utile
per combattere afte e ulcerazioni
della bocca.
Ebbene, queste 27 erbe e spezie
in una base di alcool di vite che
ne porta la gradazione a 39°, dopo
un anno di riposo in botti di
rovere, danno vita a quel pezzo
varie ed eventuali
cascina Boscaiola
Pinuccio Del Menico
di storia di Milano che parte dal
1845 ad oggi: il Fernet Branca.
Prima distribuito in tutta Italia
dallo stabilimento di Porta
Nuova, poi dal 1907, dalla nuova
fabbrica su quella che era la
via per la Comasina, ove tuttora
si trova.
Ma da che cosa deriva il nome
Fernet? Beh, secondo la tradizione
proprio da fer net, ferro pulito
in milanese, per via di una piastra
rovente usata durante la preparazione.
Qualcuno parlò anche
di un misterioso dottor Fernet,
svedese, ma non ci furono
mai conferme. È comunque una
storia quella di Bernardino Branca
e della bevanda da lui inventata.
Una storia che vive con l’antica
fabbrica in mattoni visibile
passando da viale Jenner e ancor
più se si volesse visitare il museo
interno all’antica distilleria che
nei decenni, al di là degli adeguamenti
tecnologici, ha subito
un solo cambiamento: la demolizione
del capannone che ospitava
il dopolavoro che di trovava
al fianco, abbattuto pochi anni
fa. Ebbene ecco apparire così
alla vista di tutti un altro pezzetto
della Milano meno conosciuta:
la Cascina Boscaiola Morona
che adesso davanti alla facciata
nord, proprio quella che da sulla
circonvallazione, ha un giardinetto
pubblico. In realtà l’ingresso
principale dell’edificio è
in via Edoardo Porro, ai numeri
l’amministratore
14 e 8.
Sicura l’origine quattrocentesca
del palazzo nato come casino di
caccia e residenza di campagna
della Signoria di Milano, prima
i Visconti e poi gli Sforza. Il nome
Boscaiola la dice lunga sulle
origini boschive della zona sulla
quale venne eretta la dimora
gentilizia che era ben più ampia
dell’ attuale. Ne faceva parte anche
un chiesetta che venne però
abbattuta nel secolo XVI quando
il nucleo si trasformò in cascina
a supporto delle attività agricole
della zona. Secondo il testo
“Milano che sfugge” (1909)
di Ugo Nebbia, la cappella gentilizia
fu sostituita addirittura da
un fienile.
La cascina, ora di proprietà privata
ed adibita ad abitazione, ha
subito dunque numerosi cambiamenti
dovuti alle numerose ristrutturazioni
e cambiamenti di
destinazione d’uso, ma la sua nascita
gentilizia è confermata dagli
affreschi ancora visibili e dalle
finestre ogivali.
La Cascina Boscaiola è definita
come “complesso edilizio a corte
chiusa, composto da un fronte
con brevi risvolti di origine antica
e di tipo gentilizio e da ali retrostanti
a carattere prettamente
agricolo. Le parti nobili sono caratterizzate
da elementi strutturali
e decorativi tipici della tradizione
architettonica rinascimentale,
con finestrature a tutto sesto, con
37

ghiere in cotto e incorniciatura
intonacata in bianco, in facciata,
e con interni caratterizzati da cotto
a pavimento e travature lignee
a solaio, in alcuni casi impreziosite
da decori pittorici”.
I piani del corpo centrale erano
originariamente due oltre alla
soffitta. Le murature sono in
mattoni pieni con uno
spessore di 50 cm. Al
piano terra e 45 cm, al
piano superiore. L’ altezza
dei piani era di
5 metri e 10 centimetri
all’ intraddosso dei
travetti.
La Cascina Boscaiola
era collegata alla città
da una strada che da
Santa Maria alla Fontana
si spingeva fino al
Derganino e che dalla
cascina stessa prese
nome. Oggi della via
Boscaiola ne sopravvive
solo un piccolo
tratto che collega via
Valtellina e via Galli.
Era la strada che divenne
la Comasina e
che, percorsa non da
pendolari, potrebbe essere
un itinerario stupendo
che ci farebbe
scoprire ville dense
di storia, come quella
di Bruzzano in cui
visse il celebre guerriero
detto Panera che
con un sol colpo d’ asta
sbalzò di sella e fece
prigioniero Enzo,
Re di Sardegna, figlio
di Federico II, nella
38
varie ed eventuali
battaglia di Gorgonzola del 1245.
E più avanti la villa di Brusuglio
fonte di ispirazione per Alessandro
Manzoni che sicuramente vi
scisse di getto “Il 5 maggio”. E
ancora avanti, fino al Poggio del
Mombello, al Palazzo Crivelli,
ove Napoleone stabilì il suo
quartier generale nel 1797 per
Facciata Nord della Cascina Boscaiola
l’amministratore
decidere il futuro della Repubblica
Cisalpina e chissà, forse per
stabilire i piani della sua spedizione
in Egitto. Fermiamoci qui
e a voi l’ardua decisione: meglio
una giornata sul lago o le intere
ferie per un tragitto a tappe nella
storia? Naturalmente, volendo, si
possono fare tutte e due.

Le delegazioni Anaci
in provincia
Questa rubrica è dedicata a ciò che succede in provincia
di Milano. tutti i responsabili di zona dell’Associazione
relazionano sulla situazione in modo tale da tenere aggiornati
gli associati sulle novità delle varie aree territoriali.
Un servizio che Anaci crede possa essere utile per tutti i lettori
per far loro capire quali siano le realtà che ci circondano.
Trezzano sul naviglio - gianfranco Corazza - via Manzoni, 20 - Tel. 02/48401064 - Fax 0248461231
Presentato alla città di Trezzano il
Piano di governo del territorio. Il
documento punta su ambiente, sviluppo
economico con consumo zero
di nuovo suolo e sui servizi rivolti
all’intera comunità. Il centro studi
PIM, precisa il Sindaco, ha fatto un
lavoro molto accurato, prendendo in
esame la situazione attuale, con i disastrosi
effetti della crisi economica,
cercando poi di rendere omogenea
Prende piede anche a Parabiago la
formula sempre più diffusa dell’affitto
con riscatto. Si tratta di un
contratto che dà la possibilità di
avere un’abitazione di proprietà a
chi non riesce a ottenere un mutuo a
causa del lavoro precario o a chi vuole
rimandare l’acquisto senza perdere
nel frattempo il denaro del canone
di affitto. E anche i proprietari che
varie ed eventuali
e funzionale una serie di strumenti
fondamentali se si vuole orientare
la crescita e lo sviluppo di una città
come Trezzano, che è costretta a
subire gli effetti negativi del traffico
e dell’inquinamento soprattutto
di attraversamento. Il documento riconosce
l’identità multicentrica del
territorio trezzanese, definita anche
dalla presenza di specifici elementi
strutturali come il Naviglio Grande,
legnano - gianfranco Calvio - via siena, 18 - Tel 0331/541990 - Fax 0331/458441
fanno fatica a vendere per via del
momento sfavorevole ne traggono
vantaggio.
Ebbene, la Giunta di centrodestra
guidata dal sindaco Franco Borghi
ha deliberato l’approvazione di una
proposta avanzata da una cooperativa
privata che sta realizzando un
nuovo intervento edilizio in città e
che prevede la locazione di ben 18
l’amministratore
la ferrovia, la vecchia e nuova Vigevanese
e la tangenziale ovest. E intorno
a questo disegno di città si indicano
quattro strategie: “la popolarità della
citta pubblica - no al consumo di
suolo - la riqualificazione funzionale
(incompatibilità tra residenziale e produttivo
creatasi nel corso degli anni)
- impronta ambientale (ampliamento
del Parco del Centenario, formazione
del parco lineare sul Naviglio etc.).
appartamenti con l’innovativo patto
di futura vendita. “Questa convenzione
– spiega il vicesindaco Raffaele
Cucchi – permette ai cittadini parabiaghesi
di acquistare l’alloggio alla
fine dell’ottavo anno di locazione.
In estrema sintesi, viene offerta la
possibilità di vedersi riconoscere
una quota del canone di affitto per
l’acquisizione della futura abitazione.
39

sentenze
La presente rubrica è a cura dell’avv. Eugenio Antonio Correale e si compone di due parti
per ogni sentenza: l’estratto ed un breve commento dello stesso avv. Correale
1180 Condominio. Assemblea. Computo delle maggioranze.
Qualora il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del
tetto condominiale, trasformandola in terrazza a proprio uso esclusivo, tale modifica deve considerarsi
illecita non potendo essere invocato l’art. 1102 c.c., atteso che non si è in presenza di un’opera finalizzata ad
una migliore fruizione della res comune, bensì dell’appropriazione di una parte della stessa che viene così,
definitivamente, sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri condomini. Al riguardo,
è poi irrilevante la circostanza che la parte di tetto sostituita continui a svolgere una funzione di copertura
dell’immobile. Cassazione civile, sezione sesta, 4 febbraio 2013, n. 2500
Torniamo al passato e la cosiddetta terrazza a tasca riprende a costituire impossibile oggetto del desiderio
per chi intende recuperare il sottotetto. Per intendere appieno l’importanza della decisione che si commenta,
occorre ricordare che appena quattro mesi fa, con le sentenze del 3/8/2012 n. 14107 e 14109 della medesima
seconda sezione della Corte Suprema, era emerso principio innovativo, secondo il quale “Il condomino,
proprietario del piano sottostante al tetto comune, può effettuare la trasformazione di ima parte del tetto
dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo proprio, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere
adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando
così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale
del bene”. Benché sollecitati a pubblicare le nuove sentenze, per molto tempo si è resistito, apparendo non
impossibile un rapido ritorno all’antico e quindi al divieto di istituire un terrazzo a tasca al posto della falda
del tetto comune. La previsione si è dimostrata non lontana dalla verità. Contemplando il Gattopardo, i
giudici di inizio 2013 hanno dichiarato di non volere smentire affatto le sentenze pubblicate appena qualche
mese fa ed hanno anche dichiarato che queste ultime “non hanno affermato l’indiscriminata possibilità di
trasformazione dei tetti, ma hanno affermato che il giudizio sul punto andrà formulato caso per caso, in
relazione alle circostanze peculiari e si risolve in un giudizio di fatto sindacabile in sede di legittimità solo
avendo riguardo alla motivazione, dovendosi verificare in concreto, se l’uso privato possa tagliere reali
possibilità di uso della cosa comune agli altri potenziali condomini - utenti e se la funzione di copertura e
protezione delle sottostanti strutture non ne resti compromessa”. L’incipit era decisamente chiaro ed infatti
la motivazione prosegue rilevando che con riferimento alle possibilità accordate al condomino dall’art. 1102
c.c., “il ricorrente non coglie la portata della norma e la assoluta estraneità della fattispecie in esame
all’ambito normativo indicato e, come detto non considera neppure la consolidata giurisprudenza di questa
Corte secondo la quale qualora il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale provveda a
modificare una parte del tetro condominiale trasformandola in terrazza a proprio uso esclusivo, tale modifica
è da ritenere illecita non potendo essere invocato l’art. 1102 c.c., poiché non si è in presenza di una modifica
finalizzata al migliore, godimento della cosa comune, bensì all’appropriazione di una parte di questa che
viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri; nè assume rilievo
il fatto che la parte di tetto sostituita continui a svolgere una funzione di copertura dell’immobile (Cass.
l’amministratore
41

sentenze
5/6/2008 n. 14950)”. L’estensore del nuovo provvedimento prosegue rilevando che tale orientamento è
consolidato da oltre un ventennio essendosi sempre escluso che un condomino potesse trasformare il tetto
in terrazza ad uso esclusivo, essendo in tal modo alterata la originaria destinazione della cosa comune, che
viene sottratta all’utilizzazione da parte degli altri condomini (sent. 19 gennaio 2006 n. 972; 28 marzo 2001
n. 3369; 7 gennaio 1984 n. 101), anche quando tale trasformazione riguarda solo una parte del tetto (sent. 9
maggio 1983 n. 3199). Occorre ora rimarcare che sarebbe difficile, per non dire impossibile assegnare un voto
di merito a questa o a quella soluzione. Si invoca quindi soltanto di mantenere una posizione interpretativa,
chiara fissa e precisa, tale da servire da guida all’interprete ed alle parti.
1181 Condominio. Assemblea. Computo delle maggioranze.
Ai fini della validità delle deliberazioni emanate dall’assemblea condominiale è necessario tuttavia che
esse siano assunte a maggioranza dei voti, con la conseguenza che una delibera diventa obbligatoria per
tutti i condomini, compresi i dissenzienti, in quanto il numero di coloro che hanno votato a favore e l’entità
degli interessi da essi rappresentati superino il numero dei condomini che hanno votato contro. Tribunale di
Genova, sezione terza, 01/10/2010.
L’articolo 1136 del codice civile è stato profondamente modificato e quindi nei prossimi mesi torneremo ad
occuparci del tema, alquanto negletto, del computo delle maggioranze. La sentenza in commento offre buona
ragione d’esordio, poiché non sono mai mancati coloro che, per approssimazione o per ottimismo, tentano di
confondere il principio del quorum costitutivo, che regola il numero minimo delle presenze necessarie perché
l’assemblea possa dirsi validamente costituita, con la verifica del conseguimento dei quorum deliberativi.
Accade che la questione sia posta addirittura con quesiti scritti e quindi risulta opportuno ricordare quanto
anche monsieur de la Palisse avrebbe sostenuto: perché si vinca nelle votazioni occorre avere ricevuto
numero di voti favorevoli in misura maggiori dell’avversario. In termini più rituali, il Tribunale di Genova
ha ricordato che la disposizione dell’art. 1136 c.c. in virtù della quale la deliberazione è valida se riporta
un numero di voti che rappresenta il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore
dell’edificio deve essere inquadrata nell’ambito del principio maggioritario che regola l’espressione della
volontà assembleare. La regola è stata addirittura scolpita dal Giudice di Legittimità, che ha insegnato:
“per la validità delle deliberazioni in materia condominiale la legge richiede in ogni caso che siano prese a
maggioranza dei voti, per cui intanto una deliberazione diventa obbligatoria per tutti i condomini, compresi
i dissenzienti, in quanto il numero di coloro che hanno votato a favore e l’entità degli interessi da essi
rappresentati superino il numero dei condomini che hanno votato contro” (Cass. 202/1966).
1182 Condominio. Assemblea. Installazione dell’ascensore. Voto del condomino che ha chiesto
l’autorizzazione ad installarlo a proprie spese. Sussiste conflitto di interesse.
Non può essere riconosciuto il diritto di voto ai condomini che si trovano in conflitto di interessi con la
residua compagine dei partecipanti al condominio. Pertanto, allorquando un condomino chieda di essere
autorizzato ad installare a proprie cure e spese un impianto di ascensore nelle parti comuni dell’edificio,
non possono essere computati ai fini del conseguimento, tanto dei quorum costitutivi quanto dei quorum
deliberativi, né la sua intestazione né la sua caratura millesimale Tribunale di Genova, sezione terza,
01/10/2010.
L’osservazione del Tribunale di Genova deve essere tenuta in debita considerazione, pur richiedendo
42
l’amministratore

sentenze
grandissima prudenza nella concreta applicazioni di principii in sé affatto condivisibili. Per intendere
adeguatamente l’avvertimento sarà sufficiente la rappresentazione di un diverso contesto fattuale, che veda
tra coloro che richiedano una autorizzazione all’assemblea non già un solo proprietario ma più ampia schiera,
di poco inferiore al terzo dei partecipanti al condominio. Altra situazione idonea a far riflettere sarà data se i
richiedenti esprimano caratura millesimale imponente, o addirittura largamente maggioritaria. In questi casi,
in nome di un conflitto di interessi asserito e da verificare in concreto, si finirebbe per demandare unicamente
ai “condomini residui” (quindi ad una minoranza) la decisione su temi importanti per l’intero condominio.
In tali ipotesi l’amputazione del diritto di esprimere la propria volontà sull’utilizzazione delle cose comuni
potrebbe addirittura confliggere con lo stesso principio maggioritario. Risulta sempre più facile accennare a
“conflitti di interessi” che individuare in modo soddisfacente le fattispecie che possano essere adeguatamente
considerate. Nell’occasione, il giudice ligure non sembra avere adeguatamente considerato che l’installazione
dell’ascensore da parte del singolo condomino è consentita unicamente se il nuovo impianto sia messo a
disposizione degli altri proprietari. Quindi, la cosa comune non viene sottratta all’uso di alcuno ed anzi ( per
ripetere la tradizionale motivazione del Giudice di Legittimità) all’originaria destinazione si sostituisce una
nuova, di più alto contenuto e pregio. Come ben si vede, tutt’altro che un contesto che veda l’uno contrapposto
all’altro ma bensì una decisione che deve essere affidata alla compagine dei proprietari, senza distinzione.
Fatte salve le precisazioni che derivano dalle cautele appena evidenziate, deve cogliersi la sollecitazione ad
applicare anche nel condominio la disposizione dettata in materia societaria dall’art. 2373 c.c. (tra le altre
Cass. 6853/2001) con conseguente esclusione dal diritto di voto di tutti quei condomini che, rispetto ad una
deliberazione assembleare, si pongano come portatori di interessi propri, in potenziale conflitto con quello
del condominio.
1183 Condominio. Assemblea. Uso delle parti comuni, eliminazione dell’apertura a distanza del
portone di ingresso
L’apposizione di una serratura manuale al portone di ingresso di un edificio condominiale in sostituzione
di un preesistente sistema di apertura elettrocomandata configura un’innovazione vietata ex art. 1120 c.c.
in quanto costringendo a scendere le scale per aprire il portone, determina o può determinare un’evidente
compressione alla facoltà di godimento della cosa comune e della stessa proprietà esclusiva nei confronti di
chi soffre di gravi limitazioni fisiche. Tribunale di Milano, sentenza del primo marzo 1993
L’antica sentenza deve essere richiamata in tempi di attesa per l’entrata in vigore della riforma che abiliterà
l’assemblea non soltanto a innovazioni benevole o virtuose ma anche ad interventi più incisivi così come
previsto dall’articolo 1117 ter c.c., che a fare tempo dal 18 giugno 2013 permetterà che: “per soddisfare
esigenze di interesse condominiale, l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei
partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso
delle parti comuni”. Molto inchiostro si è speso per tentare di fare chiarezza sulla norma sibillina, che non
precisa proprio il cuore del problema e non specifica quali possano essere in concreto siffatte modificazioni
della destinazione d’uso. Saranno i giudici, forse tra qualche lustro, a spiegare quale sia il reale precetto
contenuto nell’articolo 1117 ter, la cui importanza eccezionale trasparirebbe comunque poiché di sicuro
implica notevole incremento dell’ambito delle attribuzioni dell’assemblea. Sino ad oggi la maggioranza
è stata vincolata a triplice referente, poiché le innovazioni risultavano vietate se assunte in spregio alla
sicurezza, al decoro architettonico oppure al diritto del condomino ad usare le cose comuni secondo la loro
destinazione. In futuro, salve ulteriori variazioni, il vincolo di non impedire anche ad un solo condomino
l’uso delle cose comuni potrebbe risultare superabile.
l’amministratore
43

POLIZZA GLOBALE FABBRICATI:
danni da acqua condotta, ricerca guasti e spese legali
Laura Gilardoni
La polizza globale fabbricati
è un contratto che viene stipulato
e firmato a livello condominiale
e che copre sia i danni
che possono avvenire all’interno
del condominio sia quelli
causati dal fabbricato condominiale
ad altre strutture.
La Cassazione – sentenza n.
15872 del 2010 – ha stabilito
che per la conclusione di
un contratto di assicurazione,
l’amministratore deve essere
autorizzato dall’assemblea visto
che la sottoscrizione del
contratto assicurativo tende ad
evitare pregiudizi economici ai
proprietari dell’edificio danneggiato.
Come è noto all’amministratore
non serve il consenso di tutti
i condomini potendo invece essere
deliberato dall’assemblea
con la maggioranza prevista
dall’art. 1136 2 e 4 comma c.c..
La spesa della polizza dovrà
essere ripartita tra tutti i condomini
in modo proporzionale
seguendo il criterio delle quote
millesimali di comproprietà.
La polizza globale fabbricati
viene qualificata come fattispecie
contrattuale complessa
in quanto tende a tutelare danni
derivanti da fatto illecito ricadenti
sia sul patrimonio dei
condomini sia su quello del singolo
proprietario. Essa, infatti,
è normalmente finalizzata a
manlevare i singoli condomini
44
varie ed eventuali
dai danni provocati da avarie
di parti private per cui l’amministratore,
al momento della
sottoscrizione del contratto,
rappresenta non solo la comunità
condominiale ma anche i
singoli condomini.
In essa possono trovarsi anche
delle garanzie accessorie che
frequentemente fanno lievitare
in via esponenziale l’entità del
premio assicurativo.
È il caso della copertura assicurativa
per DANNI PROVOCA-
TI DA ACQUA CONDOTTA,
danni che proprio per la loro
natura, è bene non trascurare.
Recentemente, al riguardo, la
Cassazione ha voluto precisare
come tali danni risultano coperti
in tutti i casi COLPOSI ,
quindi anche nel caso della c.d.
rottura accidentale, coprendo
nel concetto di “accidentale”
tutto ciò che è esente da dolo
– cfr. Cassazione n. 9455 del
28.4.2011-.
Tale principio, prosegue la Cassazione,
dovrà intendersi applicabile
naturalmente laddove
non vi siano precise disposizioni
contrattuali che neghino
la garanzia stessa: ad esempio
nel caso di vetustà e/o la cattiva
manutenzione degli impianti.
Clausola certamente utile è
quella, inoltre, della RICER-
CA GUASTI, quella cioè che
copre tutte le spese generate
l’amministratore
dalla ricerca dell’origine di un
danno.
Importante è individuare in
modo certo ed inequivoco
l’arco temporale della garanzia
di polizza seguendo il criterio
della clausola nota come
claims made, in forza della
quale può ritenersi verificato il
sinistro soltanto allorchè il terzo
abbia avanzato la richiesta
di risarcimento del danno.
Certamente interessanti risulta,
infine, la copertura sulle SPE-
SE LEGALI copertura che
normalmente si intende estesa
alle sole spese legali giudiziarie
(quelle cioè connesse
con l’attività giudiziaria svolta
dall’avvocato).
Recentemente, invece, il Tribunale
di Como (sentenza n.
1177 del 2012) ha precisato come
sia dovuto, indipendentemente
dal tenore e dalla stessa
esistenza della clausola di copertura
assicurativa, il rimborso
delle spese legali sostenute
dal condominio anche di natura
stragiudiziale precisando, come,
nella fattispecie, il silenzio
serbato per mesi dall’assicurazione
– malgrado l’avvenuta
redazione della perizia - abbia
costretto il condominio a nominare
un difensore che , finalmente,
stragiudizialmente,
avrebbe ottenuto l’indennizzo
da tempo quantificato anche
nell’importo.

l’amministratore 2.0
di Giuseppe Rigotti
L’accelerazione che il legislatore
ha impresso all’approvazione
delle leggi di modifica della normativa
del condominio e del riconoscimento
delle professioni
non regolamentate, ha spiazzato
gli addetti ai lavori, cioè noi amministratori,
abituati alle delusioni
(ne abbiamo avute tante) e ai
rinvii di una classe politica che
di questi tempi, è tutta presa alla
conservazione della specie.
C’è, giustamente, molto interesse
sulle novità introdotte dalla legge
di riforma del condominio, c’è,
giustamente, un dibattito critico
su quelli che saranno gli effetti
varie ed eventuali
della riforma e sui correttivi, ma
questo succede sempre davanti ai
cambiamenti, quando l’incertezza
ci spinge a ritrovarci per ascoltare
gli esperti, visto il fiorire di
seminari e convegni, affollatissimi,
i cui relatori non sempre sono
all’altezza del compito che si sono
assunti, almeno per rassicurare
e consigliare gli astanti.
Come ho già avuto modo di osservare,
l’unica vera novità contenuta
nella riforma del condominio è
quella che ci riguarda, non solo
perché, finalmente, l’amministratore
c’è, ma anche perché gli sono
state affidate alcune incombenze
Il palazzo della Banca Commerciale in Piazza della Scala
l’amministratore
che concorrono a rappresentare
aspetti del nostro lavoro che sinora
non sono mai stati definiti.
Su questo punto, ritorneremo più
avanti.
Voglio invece soffermarmi, ancora
una volta, sullo scarso interesse
delle associazioni di categoria
per la Legge 14 gennaio 2013 n°
4, ovvero quella che le riconosce
quali rappresentanti delle professioni
non regolamentate.
Sarà forse perché ci siamo sempre
definiti professionisti e questo
era sufficiente per esserlo?
Ma, mi perdoni il lettore, non
lo siamo mai stati, almeno
45

nell’accezione corretta del significato:
siamo stati solo esercenti
un attività di tipo professionale.
Ora, anche noi siamo professionisti,
abbiamo ottenuto una forma
di riconoscimento giuridico,
cioè attraverso una legge dello
Stato.
Certo non è quello che avremmo
voluto, ma tant’è.
Adesso, però, dobbiamo farci riconoscere
dai nostri clienti, interpretando
un ruolo professionale
che consenta di distinguere, in
modo netto e preciso, chi continua
a fare l’amministratore nel
tempo libero (ne ha facoltà) da
chi, invece, è un amministratore
professionista, certificato e professionalmente
preparato.
La legge n° 4 del 2013 stabilisce
che tutte le nuove professioni
devono essere ricondotte ad una
norma UNI; come ho già avuto
modo di osservare, noi amministratori
ANACI siamo stati
lungimiranti, perché nel 1998 abbiamo
progettato e fatto approvare
la nostra norma UNI, la 10801.
Da allora, pur promuovendone
l’adozione, nessuno ha mai ritenuto
necessario di riformarla
e attualizzarla, e, di conseguenza,
continuiamo a riferirci ad uno
strumento che non ci rappresenta.
Direte che non è necessario, che
va bene così com’è?
Non voglio ripetermi, ma una
norma della quale alcuni contenuti
vengono derogati, perché
inapplicabili, non è credibile, una
norma che è distante dalla quotidianità
del nostro lavoro, non è
attuale.
Però la UNI 10801:1998 è d’ora
innanzi il nostro riferimento
46
varie ed eventuali
professionale (teorico/pratico),
al quale dovremo ispirare non solo
la nostra formazione e aggiornamento,
ma anche i programmi
dei nostri corsi propedeutici di
avviamento alla professione.
Il riferimento alla norma UNI
mette anche fine all’equivoco del
rapporto con le università.
Mi spiego. La nostra attività non
è nata dal mondo della scuola ma
come risposta ad un bisogno del
mercato immobiliare. I primi amministratori
erano già professionisti,
erano avvocati, ragionieri
e geometri, ognuno dei quali ha
interpretato la gestione del condominio
sulla base delle proprie
conoscenze, quindi con un approccio
giuridico e/o contabile
e/o tecnico; diciamo che non
si è sentito il bisogno, nel tempo,
di costruire una nostra specificità
culturale, qualcosa di nostro
esclusivo.
Quindi, la nostra è una cultura
condivisa che non può venir definita
nella complessa categorizzazione
che le università attuano
per costruire un percorso di laurea
ad hoc.
E le varie iniziative che nel corso
degli anni si sono susseguite,
per l’inevitabile attrazione che
il mondo accademico comporta,
non hanno mai portato ad un risultato
vero, ma solo a promesse
poi non mantenute e a qualche
ospitata in sedi universitarie di
prestigio.
Quando, una decina di anni fa,
ho presentato alla Cattolica di
Milano la proposta di istituire
un corso di laurea interfacoltà
in Scienze Immobiliari, mi è stato
risposto che non esistevano e
l’amministratore
quindi non era possibile.
Le varie iniziative che negli anni
sono state organizzate in alcune
sedi universitarie, non hanno
contribuito definire una nostra
specificità culturale, rimanendo
perlopiù confinate nel diritto e/o
nella materia fiscale.
Il profilo professionale che la
norma UNI dovrà rappresentare
non solo le conoscenze e le competenze
necessarie all’esercizio
della nostra attività, ma anche la
nostra esperienza di amministratori
sul campo, la nostra capacità
di problem solving, di organizzatori
di servizi, di relazione con i
clienti e gli altri stakeholders.
Se sapremo cogliere questo momento,
ci attende un periodo straordinario,
la nostra associazione
dovrà essere riorganizzata sulla
base dei criteri stabiliti dalla legge
n° 4 del 2013, cioè valorizzare
ed accrescere la professionalità
degli associati, garantire il rispetto
delle regole deontologiche
e promuovere la formazione permanente.
Direte che lo facciamo già? Pensiamoci
un attimo e qualche dubbio
dovrebbe insinuarsi.
Bene, stabilito che d’ora in avanti
dobbiamo riferirci alla norma
UNI 10801, nell’ipotesi (che
speriamo diventi certezza) di una
sua revisione, la nuova disciplina
del condomino affida all’amministratore
alcuni compiti e
obblighi che permettono di riconoscere
i settori nei quali dovrà
definirsi la sua formazione, intesa
sia come apprendimento che
crescita professionale.
- Sulla preparazione giuridica,
inutile soffermarsi, è essenziale,

così come la conoscenza delle
leggi speciali che tutelano la sicurezza
negli edifici.
- Trasparenza e correttezza
contabile/fiscale sono obblighi
irrinunciabili, così come l’organizzazione
dei processi produttivi
dello studio.
- La gestione delle urgenze impone
la conoscenza della tecnica
delle costruzioni, riferita agli impianti
tecnologici e alla struttura
degli edifici.
- L’obbligo, salvo deroga
dell’assemblea, del recupero forzoso
delle insolvenze entro tempi
certi, la possibilità di comminare
sanzioni pecuniarie, impongono
all’amministratore il possesso
di una capacità negoziale e di relazione
con i clienti, per trovare
PARTNERS:
EDIL TOMPLAST
Impresa edile specializzata
BLV AGENCY
Consulenza commerciale
e coordinamento progetto
PROFESSIONE CONSULENZA
Finanziamenti e assicurazioni
varie ed eventuali
soluzioni che evitino provvedimenti
drastici.
- All’amministratore possono
essere affidati compiti di partecipazione
e collaborazione a
progetti di iniziative territoriali
promosse da istituzioni pubbliche
e private per il recupero del
patrimonio edilizio, la vivibilità
urbana, la sicurezza e la sostenibilità
ambientale.
Questi (ed altri) aspetti della nostra
attività, portano all’identificazione
degli ambiti che, nella
norma UNI 10801, dovranno disegnare
il profilo professionale
dell’amministratore immobiliare
professionista.
Diritto privato e normativa del
condominio, leggi speciali afferenti;
Nozioni di economia aziendale,
fiscalità;
Principi di organizzazione dei
processi produttivi, qualità e management
immobiliare;
Nozioni di tecnica delle costruzioni,
impiantistica e nuove
tecnologie;
Mediazione e negoziato, tecniche
di comunicazione interpersonale;
Urbanistica e marketing immobiliare,
microecologia.
E questo è solo l’inizio.
Ma la nostra associazione sarà
in grado di affrontare (con tutto
ciò che ne consegue in termini
di obiettivi e programmi) questo
cambiamento, assumendo la leadership
della categoria, o saranno
altri a farlo?
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l’amministratore
47

sicurezza edifici
e lavoratori
Pericoli condominiali
Pericoli condominiali a cura di Cristoforo Moretti
a cura di Cristoforo Moretti
Questa rubrica si occupa di evidenziare situazioni di pericolo presenti nei condomini italiani.
A Questa prescindere rubrica si dall’eventuale occupa di evidenziare applicabilità situazioni di al pericolo condominio presenti delle nei condomini leggi sulla italiani. sicurezza del lavoro, gli
edifici A prescindere non devono dall’eventuale essere applicabilità pericolosi al per condominio chi li abita, delle per leggi chi sulla ci lavora, sicurezza per del chi lavoro, li visita: gli edifici i codici non devono e la
giurisprudenza
essere pericolosi
ci
per
insegnano
chi li abita,
da
per
sempre
chi ci lavora,
che
per
i danni
chi li
ingiusti
visita: i codici
devono
e la
essere
giurisprudenza
evitati.
ci insegnano da sempre che
i danni ingiusti devono essere evitati.
Le immagini che seguono vogliono contribuire a diffondere una cultura di prevenzione.
Le immagini che seguono vogliono contribuire a diffondere una cultura di prevenzione.
50. Qui non usare acqua per spegnere incendi
48
l’amministratore

51. Archeologia industriale
sicurezza edifici
e lavoratori
Ogni tanto succede che l’amministratore si trovi, nelle parti comuni di propria competenza, relitti di un tempo
passato: argani di servizio per i condòmini (foto a destra) o paranchi utilizzati in cortile da ditte ormai scomparse
(foto a sinistra). A poco valgono i vecchi cartelli, il concetto di “a suo rischio e pericolo” in un’area comune oggi si
mischia pericolosamente con le possibilità (e quindi le responsabilità) previste dall’art.1130 cc per l’amministratore.
Le vecchie macchine, ovviamente non più utilizzabili senza un rigorosissimo e quasi sempre assai costoso processo
di revisione e riqualificazione, possono nascondere pericoli per nulla irrisori.
MIGLIORAMENTI POSSIBILI – Verificare che le macchine non siano utilizzabili, rimuovendone i componenti
essenziali, e contemporaneamente assicurando lo stato di sicurezza strutturale complessiva: la ruggine potrebbe aver
causato danni nascosti. Installare un cartello che dichiari “fuori uso” la macchina/struttura.
l’amministratore
49

sicurezza e condominio:
le scadenze del 2013
Cristoforo Moretti
C’è molta carne al fuoco nella prima parte dell’anno
2013, pertanto proponiamo una sorta di scadenziario
degli eventi e degli obblighi che interessano
o possono interessare la sicurezza sul lavoro e
l’amministratore immobiliare per i primi sei mesi
dell’anno nuovo.
1° GENNAIO – NUOVO CONTRATTO
PORTIERI
È entrata in vigore la nuova versione del più diffuso
contratto collettivo dei dipendenti di proprietari
di fabbricati, cioè il “contratto portieri” firmato tra
Confedilizia e le sigle sindacali più rappresentative
in Italia. Vale la pena di ricordare che il CCNL
Confedilizia-Cgil-Cisl-Uil è uno dei pochissimi
che permettano l’applicazione delle riduzioni, in
tema di obblighi di sicurezza, di cui all’art.3 comma
9 del d.lgs. 81/2008. Altri contratti, che non siano
relativi ai dipendenti di proprietari di fabbricati,
producono l’applicazione completa del decreto 81
e quindi nomina di figure aziendali, relativa formazione
di legge, eventuale sorveglianza sanitaria,
redazione di documento di valutazione dei rischi
eccetera.
Interessante il dato fornito da Filcams-Cgil: le lavoratrici
ed i lavoratori del settore portierato sono circa
40.000. Il che vuol dire, anche mediando grossolanamente
tra condomini/proprietà che hanno più
di un dipendente e lavoratori che fanno part-time in
più di un condominio/proprietà, 40.000 condomini/
proprietà con un dipendente, cioè 40.000 “datori
di lavoro”. Facendo finta di ignorare le proprietà
immobiliari, se i condomini in Italia sono circa un
milione ci sono come minimo 960.000 condomini
che non sono “datore di lavoro”.
Ecco il perché, semplice ed aritmetico, del proliferare
delle muffe commerciali che inquinano l’aria
50
sicurezza edifici
l’amministratore
della sicurezza in condominio: il mercato (ai sensi
di legge molto ridotto) può diventare appetibilissimo,
è sufficiente buttare frasi a casaccio e fare
collegamenti minacciosi, approfittando di un target
ubriacato dalle continue novità.
12 GENNAIO – FORMAZIONE DEI
LAVORATORI
È scaduto l’anno di transitorio previsto, in tema
di formazione dei lavoratori, per aggiornare con
corso da almeno 6 ore la formazione pregressa dei
lavoratori già formati da più di cinque anni. Il testo
di legge di riferimento è l’accordo Stato-Regioni in
tema di formazione dei lavoratori (ex art.37 d.lgs.
81/2008), firmato il 21 dicembre 2011, che prevedeva
un anno di tempo per aggiornare i lavoratori
formati oltre cinque anni prima dell’entrata in vigore
della legge, cioè prima dell’11 gennaio 2012.
Se, per esempio, un portiere di condominio era stato
formato nel 2004, avrebbe potuto essere aggiornato
entro l’11 gennaio 2013 con un corso di minimo 6
ore. Dal 12 gennaio 2013 la formazione dei portieri
erogata prima del giorno 11 gennaio 2007, in assenza
di aggiornamento, si può considerare “scaduta”:
i loro datori di lavoro sono esposti alla sanzione per
omessa formazione e i portieri dovranno al più presto
frequentare un corso di durata minima 8 ore.
Naturalmente, con la nuova legge, la formazione
che non rispetti il contenuto dell’accordo Stato-
Regioni è invalida, anche se tenuta da enti di rilevanza
nazionale. Abbiamo visto con i nostri occhi
recentissimi attestati pieni di loghi, timbri, firme,
“autorizzazioni”, “convenzioni”, “accreditamenti”,
che nemmeno riportano il settore lavorativo
per cui quella persona è stata formata (commesso?
panettiere? autoferrotramviere?) o “certificazioni”
plastificate da cui è impossibile capire il monte ore

della formazione erogata. Carta straccia e datore di
lavoro pro tempore sanzionabile per omessa formazione.
15 MAGGIO – AGGIORNAMENTO
COORDINATORI SICUREZZA
Cinque anni dall’entrata in vigore del d.lgs. 81/2008
e prima scadenza di aggiornamento per i coordinatori
per la sicurezza dei cantieri edili: chi era
abilitato all’entrata in vigore del decreto (15 maggio
2008) avrebbe dovuto aggiornarsi entro cinque
anni con specifici corsi per un totale di almeno 40
ore. Dal 15 maggio 2013 è quindi necessario, sia
per gli incarichi da CSP o CSE già conferiti che per
quelli ancora da conferire, farsi rilasciare dal professionista
copia degli attestati dei corsi, controllando
che il totale delle ore di aggiornamento non
sia minore di 40. In difetto, l’abilitazione al ruolo
deve intendersi sospesa e quindi l’incarico deve essere
revocato o non conferito.
Anche i coordinatori abilitati dopo il 15 maggio
sicurezza edifici
Milano - il Carnevale Ambrosiano in tutto il suo folclore
l’amministratore
2008 dovranno dimostrare, dopo i cinque anni dalla
data di abilitazione, un aggiornamento minimo
pari a 40 ore.
31 MAGGIO – DVR OBBLIGATORIO
Scade la proroga (della proroga) della validità
dell’autocertificazione di valutazione dei rischi,
sempre che una terza proroga non prolunghi ancora
l’agonia per qualche motivo ora ignoto. Altrimenti,
dal 1° giugno finalmente sarà DVR per tutti gli
uffici e gli studi professionali con presenza di almeno
un lavoratore come definito all’art.2 comma
1 lettera a del d.lgs. 81/2008.
Secondo il d.lgs. 81/2008 l’autocertificazione – permessa
in sostituzione del documento di valutazione
dei rischi per le attività con un massimo di 10 lavoratori
– avrebbe dovuto morire in data 30 giugno
2012. Il governo Monti, in vista dell’approvazione
delle procedure standardizzate per la redazione dei
DVR, allungò la vita dell’autocertificazione “fino
alla scadenza del terzo mese” dopo la pubblicazio-
51

ne delle procedure, ma “comunque, non oltre il 31
dicembre 2012”. Certo, come no.
Le procedure sono state ufficializzate in Gazzetta
Ufficiale il 6 dicembre 2012 con entrata in vigore
dopo 60 giorni (4 febbraio 2013), creando un buco
temporale con la scadenza dell’autocertificazione
(“comunque, non oltre il 31 dicembre 2012”).
Per cui nel giorno della fine del mondo il parlamento
nelle pieghe del decreto stabilità (legge 228/2012
pubblicata in G.U. il 29 dicembre) ha spostato il
“comunque, non oltre” al 30 giugno 2013, concretizzando
la “scadenza del terzo mese” dopo la pubblicazione
delle procedure al 31 maggio, data oltre
la quale anche gli studi o gli uffici con almeno un
lavoratore dipendente o assimilato e quindi con un
datore di lavoro dovranno essere dotati di regolare
DVR con tutti i crismi di legge: cioè con presenza
di figure obbligatorie (RSPP, RLS, addetto primo
soccorso, addetto antincendio, eventuale medico
competente), formazione di legge alle figure aziendali,
eventuale sorveglianza sanitaria, adeguamenti
eventualmente necessari nei luoghi di lavoro, eccetera.
Ovviamente, autocertificazioni o DVR non sono
mai stati obbligatori nel condominio e continuano
a non esserlo, perché quest’ultima variazione normativa
non incide in alcun modo sull’art.3 comma
9 del d.lgs. 81/2008, da cui tutto ha origine; né lo fa
la riforma del condominio.
18 GIUGNO – RIFORMA CONDOMINIO
Entra in vigore la legge 220/2012, cioè la cosiddetta
“riforma del condominio”.
Dal punto di vista della sicurezza sul lavoro la nuova
legge non produce alcuna novità diretta, nonostante
la fantasia di qualche relatore di convegno. Di sicurezza
in condominio si parla, nel solito modo vago
ed indefinito a cui il legislatore ci sta abituando, nel
comma 6 del nuovo art. 1130 cc quando si indica
tra i contenuti del registro di anagrafe condominiale
“ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza”.
Si intendono le condizioni di sicurezza delle unità
immobiliari private, ambienti non conosciuti a priori
dall’amministratore e reale obiettivo dell’intero
comma; non certo le condizioni di sicurezza delle
52
sicurezza edifici
l’amministratore
parti comuni del condominio, che invece l’amministratore
è tenuto a conoscere a prescindere dalla
riforma.
Bisognerà quindi che l’amministratore si attivi per
un primo “screening” delle condizioni di sicurezza
delle unità immobiliari private, per poi aggiornare
il registro quando le condizioni muteranno. Le tempistiche
le fornisce ancora il nuovo testo dell’art.
1130 cc, comma 6: “Ogni variazione dei dati deve
essere comunicata all’amministratore in forma
scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in
caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle
comunicazioni, richiede con lettera raccomandata
le informazioni necessarie alla tenuta del registro
di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa
o incompleta risposta, l’amministrazione acquisisce
le informazioni necessarie, addebitandone il
costo ai responsabili”.
Ci sarà ampio modo di parlarne ancora prima della
deadline del 18 giugno, però intanto è opportuno
cominciare a considerare quante possano essere le
“sicurezze” relative ad una unità immobiliare. Esiste
la sicurezza:
- strutturale interna (muri portanti, travi e pilastri,
solette) ed esterna (balconi);
- dell’impianto elettrico e di messa a terra;
- dell’impianto a gas (metano o gpl);
- dell’impianto di riscaldamento ed evacuazioni
fumi (caldaie e canne fumarie esclusive);
- antincendio (per attività soggette alle procedure
di prevenzione incendi o comunque
per luoghi di lavoro, cioè con presenza di
dipendenti);
- impiantistica per apparecchi con rischio di
esplosione (apparecchi in pressione di tipo
industriale, artigianale, medico: bombole,
autoclavi, serbatoi ecc.);
- dei luoghi di lavoro.
Quante di queste “sicurezze” possono influire sul
condominio, cioè sugli altri condòmini? Tutte,
quindi tutte – se tenere sotto controllo la loro possibile
influenza verso terzi è la ratio della norma
– sono da prendere in considerazione per la tenuta
e l’aggiornamento del registro di anagrafe condominiale.

minimali inps 2013-02-11
Con la circolare n° 22 del 7 febbraio 2013 l’Inps ha pubblicato i nuovi minimali contributivi, qui sotto nella
tabella sono riportati i corrispondenti minimali orari validi per il nostro settore
Ore sett.li tempo pieno Minimale orario
48 € 5,88
45 € 6,28
40 € 7,06
38 € 7,43
Problemi del lavoro
Lavori e contributi
previdenziali
a cura di Vincenzo Di Domenico
Minimale giornaliero: 47,07
messaggio dell’inps in materia di cig in deroga –non si potra’ autorizzare da parte dell’istituto
l’anticipazione della cig per l’anno 2013
L’INPS, con il Messaggio 17 gennaio 2013, n. 1051, comunica che la legge di stabilità 2013 non ha previsto
un’ulteriore proroga per l’anno 2013, che aveva introdotto l’istituto dell’anticipazione (in via sperimentale per il
periodo 2009-2012), pertanto in attesa dell’emanazione dei provvedimenti di autorizzazione, dei trattamenti di
integrazione salariale in deroga con richiesta di pagamento diretto l’INPS. Conseguentemente non potranno
più essere autorizzate richieste di anticipazione di CIG in deroga per periodi di competenza 2013.
Si precisa, altresì, che non possono trovare applicazione eventuali accordi quadro regionali che prevedano il
ricorso all’istituto dell’anticipazione per periodi di competenza 2013.
sanatoria eXtraue: precisazioni inps sulle domande di emersione
L’INPS, con la Circolare n. 10 del 17 gennaio 2013, detta le linee di comportamento che il datore di
lavoro dovrà osservare nel caso di interruzione o disconoscimento del rapporto lavorativo prima
della conclusione del procedimento, fornendo al contempo le indicazioni necessarie relativamente ai vari
aspetti legati al disconoscimento della domanda di emersione, alla modifica dei dati inseriti nella domanda
di emersione nonché ai rapporti di lavoro plurimi al cospetto di domande di emersione presentate più volte.
L’istituto Nazionale di Previdenza Sociale ricorda che la documentazione dovrà essere trasmessa entro il 31
gennaio 2013.
linee guida in materia di tirocini approvate dalla conferenza stato-regioni
In data 24 gennaio 2013, la Conferenza permanente ha raggiunto un accordo n. 1/2013 per i rapporti tra lo
Stato, le Regioni e le Province autonome di Trento e Bolzano, approvando 14 punti in materia di tirocini, che
devono essere comuni su tutto il territorio Il documento fornisce principi comuni e standard minimi in materia
di tirocini ai quali le Regioni e le Province autonome dovranno adeguarsi, entro sei mesi, ferma restando la
competenza legislativa di tali enti in materia.
La novità di maggiore rilievo è costituita dalla previsione del pagamento al tirocinante di una Indennità
di partecipazione prevista entro un minimo di 300 euro lordi mensili, che possono essere aumentati
autonomamente da ogni singola Regione. Tale indennità è considerata quale reddito assimilato a quelli di
lavoro dipendente, ma non verrà perso l’eventuale stato di disoccupazione
l’amministratore
53

Problemi del lavoro
se si fa uso di troppi “voucher” si rischia la trasformazione del rapporto di lavoro con contratto a
tempo indeterminato
Con la circolare n°4 del 21 gennaio 2013 il Ministero del lavoro ha fornito dei chiarimenti in materia di lavoro
accessorio, nella circolare si osserva che le modifiche in materia di lavoro accessorio hanno comportato, da
un lato, una forte semplificazione dello strumento e, dall’altro, uno snellimento del relativo quadro normativo
attraverso l’eliminazione delle causali soggettive e oggettive che consentivano il ricorso all’istituto, sostituite
con una disposizione che prevede limiti di carattere essenzialmente economico. Infatti costerà caro alle
imprese e ai professionisti superare il limite di 2 mila euro di compensi per i lavoratori accessori. Il rapporto
si trasformerà infatti in quella che costituisce «la forma comune di rapporto di lavoro», ovvero un contratto
di natura subordinata a tempo indeterminato, a condizione che le prestazioni siano funzionali all’attività di
impresa o professionale. Stessa sorte toccherà ai rapporti accessori nel caso di utilizzo dei voucher oltre 30
giorni dal loro acquisto, con l’aggravante che, in questi casi, la prestazione sarà anche considerata come
effettuata «in nero».
le violazioni in materia di apprenistato: chiarimenti del ministero del lavoro
Con una circolare del ministero del lavoro (n. 5 del 21 gennaio 2013) sono state fornite opportune indicazioni
al personale ispettivo in merito alle violazioni in materia di apprendistato alla luce delle modifiche apportate
dalla Legge n. 92/2012 al Testo unico dell’Apprendistato (D.Lgs n. 167/2011).
Più precisamente si chiarisce che:
• Nessuna sanzione per il contratto di apprendistato se il datore di lavoro non effettua nel primo anno la
formazione prevista dalla norma legislativa;
• Se nel secondo anno di durata del contratto il datore di lavoro non svolge almeno il 40% delle ore di
formazione accumulate oppure, nel terzo anno, il 60% delle ore accumulate (d’importo variabile dai 100
ai 600 euro)
• La violazione produce sia l’irrorazione delle sanzioni amministrative che conversione del rapporto.
Con questa circolare ha messo in luce gli aspetti sanzionatori più pesanti in materia di apprendistato riguardano
le inadempienze nell’erogazione della formazione, laddove il datore di lavoro sia esclusivo responsabile e
l’inadempimento sia tale da impedire il raggiungimento dell’obiettivo formativo.
detassazione 2013: firmato il dpcm attuativo
In data 22 gennaio 2013, è stato firmato il D.P.C.M., ora in attesa di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, che
rende attuativo anche per il 2013 la detassazione; a differenza degli anni passati però, per poter applicare il
beneficio fiscale ai lavoratori, l’azienda dovrà alternativamente:
• rispettare indici di incremento della produttività, efficienza organizzativa redditività o innovazione,
stabiliti dall’accordo, ovvero
• operare in almeno tre delle quattro aree d’intervento che, ai sensi del Provvedimento del Governo,
aumentano la produttività.
A tale ultimo riguardo si precisa che dette aree sono le seguenti:
• ridefinizione dell’articolazione dell’orario di lavoro;
• distribuzione flessibile del periodo di ferie eccedente le due settimane;
• attivazione di nuovi strumenti informatici e nuove tecnologie nel rispetto della tutela dei lavoratori;
• interventi in materia di fungibilità delle mansioni
estensione per i lavoratori iscritti alla gestione separata del periodo di spettanza dell’indennita’ di
maternita’
L’INPS, con il messaggio n. 1785 del 30 gennaio 2013, in forza di sentenza della Corte Costituzionale n. 257
del 22 novembre 2012, estende alle lavoratrici/lavoratori iscritti alla Gestione separata, il periodo di spettanza
dell’indennità di maternità/paternità da 3 a 5 mesi nei casi di adozione ed affidamento preadottivo il messaggio,
fatti salvi i limiti di età del minore, sia in caso di adozione nazionale che internazionale; inoltre, visto l’obbligo
della fruizione del congedo entro cinque mesi dall’ingresso in famiglia del minore, l’estensione del periodo di
congedo è applicabile, sussistendo i requisiti per l’erogazione dell’indennità, a tutti i rapporti non esauriti, cioè
54
l’amministratore

nei casi in cui non sia intervenuta sentenza passata in giudicato o il diritto non sia estinto per prescrizione.
Gli interpelli al ministero
(il testo integrale è a disposizione)
Problemi del lavoro
il socio inadempiente non Blocca il rilascio del durc
Il Ministero del Lavoro rispondendo nell’interpello n° 2 del 2013 a seguito di un interpello presentato dal
Consiglio Nazionale dell’Ordine dei consulenti del lavoro la Direzione generale del Ministero ha precisato
chiarendo che la posizione dei soci non deve essere oggetto di verifica al fine del rilascio del Durc che sia
richiesto per effettuare il controllo di regolarità della società di capitali nella quale la stessa posizione è rivestita.
Tale verifica appare invece necessaria in caso di società di persone e in relazione al versamento contributivo
dovuto dal socio sulla propria posizione. In conclusione, la direzione generale. ritiene che nell’ambito della
verifica della regolarità contributiva delle società di capitali non rileva la posizione contributiva dei singoli soci,
con la conseguenza che le eventuali pregresse irregolarità dei versamenti contributivi riguardanti gli stessi
non possono incidere sul rilascio del DURC.
l’apprendistato amplia il raggio d’azione
Il Ministero del Lavoro, nell’Interpello n. 4 del 5 febbraio 2013, fornisce chiarimenti in merito alla possibilità di
instaurare contratti di apprendistato professionalizzante (articolo 4, D.Lgs. n. 167/2011) da parte di azienda
che “non applichi un CCNL, bensì un contratto individuale plurimo e, nel settore di attività della stessa manchi,
altresì, un accordo interconfederale che regolamenti la materia”.
La risposta del Ministero del Lavoro al quesito posto è affermativa. Infatti, al fine di non ostacolare il ricorso
all’apprendistato, in assenza di un contratto collettivo proprio del settore di appartenenza o nel caso in cui il
datore di lavoro applichi un contratto collettivo che non abbia disciplinato l’apprendistato, si ritiene possibile
che lo stesso datore di lavoro possa far riferimento a una regolamentazione contrattuale di settore affine per
individuare sia i profili normativi che economici dell’istituto.
nessunn oBBligo di staBilizzazione in caso di sun apprendistato stagionale
Il Ministero del Lavoro, in risposta all’Interpello n. 5 del 5 febbraio 2013 posto da Federalberghi, ha fornito
chiarimenti sulla corretta interpretazione dell’articolo 4, comma 5 del D.Lgs n. 167/2011, che contiene una
particolare disciplina dell’apprendistato professionalizzante o contratto di mestiere da svolgersi “in cicli
stagionali”.
In particolare, il Ministero ritiene che “tenendo conto della evidente incompatibilità di tale disciplina con le
previsioni di ordine generale sulla “stabilizzazione” degli apprendisti, si ritiene che le stesse non possano
ritenersi applicabili anche nell’ambito delle attività stagionali. In tal caso, ai lavoratori apprendisti potranno
invece trovare applicazione le discipline contrattuali che assegnano eventuali diritti di precedenza ai fini di
nuove assunzioni per lo svolgimento delle attività stagionali presso il medesimo datore di lavoro”.
dimissioni della lavoratrice madre /padre
Con l’Interpello n. 6 del 5 febbraio 2013, il Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali interviene, in risposta
ad uno specifico quesito avanzato dal Consiglio Nazionale dei Consulenti del Lavoro, per fornire chiarimenti
in ordine alla disciplina delle dimissioni volontarie presentate dalla lavoratrice madre nel periodo in cui vige
il divieto di licenziamento (entro il compimento di un anno di età del bambino). In particolare, viene chiesto
se a seguito delle modifiche introdotte dalla Riforma Fornero (necessità della convalida delle dimissioni per
un periodo pari ai primi tre anni del bambino), la madre può usufruire dell’indennità di disoccupazione per il
medesimo periodo.
Il Ministero del Lavoro chiarisce che, ai sensi dell’articolo 55, comma 1 del D.Lgs n. 151/2001, la lavoratrice
madre/lavoratore padre ha diritto alla percezione delle indennità disposte nell’ipotesi di licenziamento, pertanto
compresa quella di disoccupazione involontaria, esclusivamente qualora abbia presentato le dimissioni o sia
stata licenziata entro il compimento di un anno del bambino
l’amministratore
55

Sentenze in pillole
Problemi del lavoro
rischia la carcerazione l’imprenditore che non versa i contriButi dei propri dipendenti
La Corte di Cassazione, con la Sentenza n. 5137 del 1° febbraio 2013, ha ribadito che tra le prove
documentali atte a dimostrare l’avvenuto versamento delle retribuzioni ai dipendenti e quindi l’obbligo, per
il datore di lavoro, al versamento dei contributi previdenziali ed assistenziali di competenza dei lavoratori,
sono inclusi anche i modelli trasmessi dal datore di lavoro all’INPS, come il modello DM10
Nel caso in specie, in una causa per omesso versamento delle ritenute previdenziali ed assistenziali, la
Suprema Corte ha ritenuto inammissibile il ricorso del datore di lavoro, affermando che i modelli alla stregua del
DM10 costituiscono prova dell’effettiva corresponsione delle retribuzioni e, quindi, prova dell’insorgenza
dell’obbligo datoriale a versare i contributi e premi di competenza dei lavoratori.
Il licenziamento per superamento del periodo di comporto non si può intimare per telegramma
La Corte di Cassazione, con la Sentenza n. 2278 del 31 gennaio 2013, è stata chiamata a giudicare
sull’efficacia di un licenziamento per superamento del periodo di comporto, posto in atto da un datore
di lavoro nei confronti di un proprio dipendente e comunicato allo stesso mediante telegramma, senza dare
seguito ad una comunicazione completa con le specifiche delle assenze.Nel caso in specie, ha precisato
la Suprema Corte, il licenziamento deve ritenersi inefficace e il lavoratore va reintegrato: non è sufficiente,
infatti, il solo atto d’intimidazione del licenziamento, cioè il telegramma, ma il datore di lavoro ha l’onere di
specificare al lavoratore il computo delle assenze compiute. Tra l’altro, nel telegramma l’azienda faceva
riferimento ad una successiva comunicazione con la precisazione delle assenze: tale comunicazione non è
mai arrivata al lavoratore e questo lo esonera anche dal chiedere al datore di lavoro i motivi del licenziamento.
responsaBiulita’ contrattuale di un datore di lavoro per condotte moBBizzanti poste in essere da
colleghi di lavoro
La Corte di Cassazione con la Sentenza n. 1471 del 22 gennaio 2013, ha convalidato una condanna
a risarcimento danni nei confronti di un’azienda veneta, rea di non aver messo fine “alla protrazione nel
tempo del mobbing consistito in dileggio e altre vessazioni” ai danni di un lavoratore che, oltretutto, era stato
demansionato. I giudici della Cassazione hanno spiegato che “il datore di lavoro è obbligato a risarcire al
dipendente il danno biologico conseguente ad una pratica di mobbing posta in essere dai colleghi dove venga
accertato che, pur essendo a conoscenza dei comportamenti scorretti posti in essere da questi ultimi, non si
sia attivato per farli cessare”. Quindi quella dell’azienda è una “responsabilità omissiva”.
scatta il diritto al reintegro del lavoratore che si e’ autoridotto l’orario di lavoro se la contestazione
e’ tardiva
La Corte di Cassazione con sentenza n° 1693 del 24 gennaio 2012 ha ritenuto illegittimo il licenziamento
disciplinare per giusta causa contestato non nell’immediatezza dell’atto o della omissione che ha fatto
scaturire l’irregolarità in capo al lavoratore. Infatti la S.C. ha statuito l’illegittimità del provvedimento espulsivo
nei confronti del dipendente che non rispettava l’orario di servizio, in quanto, privato dal datore di lavoro di
ogni competenza, sia costretto all’inattività e la contestazione non risulti tempestiva
evasione fiscale per il datore di lavoro in merito ai versamenti sui c/c delle colf
Con Sentenza della Corte di Cassazione- sezione penale - del 23 gennaio 2013, n. 3438, ha sancito che
i versamenti ritenuti sospetti sul conto corrente bancario di collaboratori domestici e badanti, riconducibili al
datore di lavoro, possono fare scattare la condanna per evasione fiscale e dichiarazione fraudolenta mediante
artifici. La terza sezione penale ha infatti recentemente confermato il sequestro finalizzato alla confisca a
carico di un contribuente che aveva versato sul conto della sua colf oltre 200 mila euro.
il datore di lavoro puo’ controllare i dipendenti in permesso termale
Con la sentenza n° 1329 del 21 gennaio 2013 la corte di Cassazione ha precisato che “è’ legittimo il
“controllo da parte di terzi della condotta del lavoratore al di fuori dello stretto ambito lavorativo, ove lo stesso
56
l’amministratore

sia finalizzato alla tutela dei beni estranei al rapporto stesso”.
Più precisamente la S.C., nella sentenza si precisa che non sussiste giusta causa di recesso, poiché dalla
deposizione dei detective privati emerge soltanto il mancato riscontro dell’entrata e dell’uscita del lavoratore
nello stabilimento di cura, ma non la sua contemporanea presenza in un altro luogo durante le assenze dal
servizio. Il dipendente licenziato era in possesso delle ricevute del trattamento, che si è fatto rilasciare.
la mancata “trasparenza” nel rapporto di lavoro non porta al licenziamento del lavoratore per
“scatto d’ira”
La Corte di Cassazione, con la Sentenza n. 892 del 16 gennaio 2013, Non Ha convalidato il licenziamento
operato da un’azienda verso un suo dipendente che aveva avuto un pesante alterco con il proprio capo, con
tanto di minacce, perché la reazione del dipendente nasce dal fatto che il suo capo e un altro collega non gli
avevano riferito una circostanza che lo riguardava direttamente, cosa che il dipendente licenziato ha vissuto
come un provocazione.
La Suprema Corte, nel caso in specie, nel disporre la reintegra dell’impiegato, ha affermato la sproporzionatezza
del licenziamento, in quanto il responsabile dell’ufficio ha mancato di lealtà e trasparenza nei rapporti personali
con il proprio sottoposto, in quanto, proprio per questi principi, lo avrebbe dovuto informare sul fatto che lo
riguardava, senza che questo cagionasse danno all’azienda o al dipendente stesso.
Domande
DOMANDA
La convalida delle dimissioni deve essere richiesta al lavoratore anche in caso di giusta causa?
RISPOSTA
A mio avviso si non vi sono esclusioni o deroghe per le dimissioni per giusta causa (la procedura è infatti
finalizzata al contrasto delle dimissioni in bianco)
DOMANDA
Vorrei sapere come si considerano nel computo dei 36 mesi contratti a termine con causali diverse
RISPOSTA
I contratti a termine devono essere computati in un unico contatore, ai fini del limite dei 36 mesi, se conclusi
tra le stesse parti e per mansioni equivalenti: le diverse causali contrattuali non hanno alcuna rilevanza (ad
esempio si calcolano, congiuntamente, contratti in sostituzione con contratti per esigenze produttiva).
Il limite dei 36 mesi è escluso per le attività stagionali (previste dal D.P.R. 1525/63) e nei casi previsti dalla
contrattazione collettiva, di qualunque livello.
Una nota
Problemi del lavoro
L’Inps afferma che la forbice tra i contratti a termine e quelli a tempo indeterminato deve ampliarsi
Salvatore Pirrone, membro dell’Osservatorio permanente sulla riforma del mercato del lavoro creato da Gi
Group lo scorso dicembre 2012, nonché dirigente Inps, mette in evidenza le possibili soluzioni per migliorare
il contesto lavorativo italiano e favorire la crescita occupazionale in primo luogo secondol’esponente bisogna
ampliare la differenza di costo tra lavoro stabile e non a favore del primo. Inoltre gli incentivi alle assunzioni
dovrebbe avere una durata maggiore di due anni. L’intenzione sarebbe quella di concedere incentivi
continuativi nel corso del rapporto di lavoro, che siano legati a comportamenti virtuosi dei dipendenti, affinchè
possano effettivamente portare vantaggio alle imprese. Per quanto riguarda la riforma Fornero, il dirigente
esprime il suo parere in merito dichiarando che i tempi sono ancora prematuri per potersi pronunciare a
favore o no.
l’amministratore
57

DECORRENZA DAL 1 GENNAIO 2013 AL 31 DICEMBRE 2013
senza contributo addizionale (comma 28, art.2 L. 92/2012)
TEMPO INDETERMINATO
LAVORATORI ITALIANI E STRANIERI
RETRIBUZIONE ORARIA IMPORTO CONTRIBUTO ORARIO
Effettiva Convenzionale Comprensivo quota CUAF Senza quota
fino a € 7,77
oltre € 7,77
fino a € 9,47
oltre € 9,47
Orario di lavoro
superiore a 24 ore
settimanali
€ 6,88
€ 7,77
€ 9,47
€ 1,37 (0,35) (2)
€ 1,55 (0,39) (2)
€ 1,89 (0,47) (2)
CUAF (1)
€ 1,38 (0,35) (2)
€ 1,56 (0,39) (2)
€ 1,90 (0,47) (2)
€ 5,00 € 1,00 (0,25) (2) € 1,00 (0,25) (2)
comprensivo contributo addizionale (comma 28, art.2 L. 92/2012)
da applicare ai rapporti di lavoro a tempo “non indeterminato”
TEMPO DETERMINATO
LAVORATORI ITALIANI E STRANIERI
RETRIBUZIONE ORARIA IMPORTO CONTRIBUTO ORARIO
Effettiva Convenzionale Comprensivo quota CUAF Senza quota
fino a € 7,77
oltre € 7,77
fino a € 9,47
oltre € 9,47
Orario di lavoro
superiore a 24 ore
settimanali
LOMBARDIA
Liv. Paga Base
Nazionale
Mensile (o
Oraria)
€ 6,88
€ 7,77
€ 9,47
Problemi del lavoro
CONTRIBUZIONE DOMESTICI/BADANTI/BABY SITTER
€ 1,47 (0,35) (2)
€ 1,66 (0,39) (2)
€ 2,02 (0,47) (2)
CUAF (1)
€ 1,48 (0,35) (2)
€ 1,67 (0,39) (2)
€ 2,03 (0,47) (2)
€ 5,00 € 1,07 (0,25) (2) € 1,07 (0,25) (2)
NUOVI MINIMI TABELLARI PER IL CONTRATTO COLLETTIVO SACI/ANACI
Elemento Perequativo
Mensile Regionale
Lombardia
Ind. Mensile
di Mancata
Contrattazione
(12/13)*
Quota Mensile Ind.
Annuale di Mancata
Contrattazione
(Annuale/13)*
Totale Paga Base
Nazionale Mensile
(o Oraria)
Q 2.034,00 198,01 112,65 112,65 2.457,31
1 1.764,00 171,73 97,70 97,70 2.131,12
2 1.575,00 153,33 87,23 87,23 1.902,79
3 1.413,00 137,56 78,26 78,26 1.707,07
4 1.260,00 122,66 69,78 69,78 1.522,23
5 1.125,00 109,52 62,31 62,31 1.359,13
6 1.035,00 100,76 57,32 57,32 1.250,40
7 954,00 92,87 52,84 52,84 1.152,55
8 905,00 88,10 50,12 50,12 1.093,35
Lav disc 4,6410 0,4518 0,2570 0,2570 5,6069
Op 1 1.171,80 122,66 64,90 64,90 1.424,26
Op 2 1.046,25 109,52 57,95 57,95 1.271,66
Op 3 962,55 100,76 53,31 53,31 1.169,93
(*) da erogare in base alla disposizione CONTENUTA NEL ccnl
58
l’amministratore

COLLABORATORI
CONVIVENTI
Problemi del lavoro
MINIMI RETRIBUTIVI LAVORATORI DOMESTICI ANNO 2013
Livello Paga base
DS 1.158,42
D 1.103,26
CS 937,78
TEMPO PIENO
----(54 ore sett.)---
MANSIONI
Assistente con specifica formazione di
persone non autosufficienti, direttore
di casa.
Collaboratore generico polifunzionale
(giardiniere, custode di abitazione …)
Assistente senza formazione specifica
di persone non autosufficienti
COLLABORATORI NON
CONVIVENTI
Paga Base
C 882,62 Cuoco 6,18
BS 827,44 Badante per persona autosufficiente 5,85
B 772,28 Colf 5,52
AS 717,12 Baby sitter 5,20
A 606,79 Collaboratore familiare generico 4,41
C 639,88
BS 579,21
B 551,63
DS 1332,20
CS 1078,44
BS 951,56
Presenza notturna 637,14
TEMPO PARZIALE
ASSISTENZA NOTTURNA
l’amministratore
7,83
7,50
6,49
59

L’Agenzia delle entrate interviene
sulle modalità di regolarizzazione
tardiva dell’opzione della cedolare
secca per i contratti di locazione a
uso abitativo attraverso la pubblicazione
di una circolare (n. 47/E) dove
approfondisce questioni interpretative
intercorrenti fra la disciplina della
“cedolare secca” (’art. 3 D.Lgs
23/2011) e l’istituto della cosiddetta
“remissione in bonis” (DL 16/2012
convertito con modificazioni, nella
L. 44/2012).
La molteplicità degli adempimenti
ha fin da subito creato problemi a
chi voleva esercitare l’opzione generando
comportamenti errati e quindi
sanzionabili, soprattutto nell’adempimento
che prevede l’opzione in sede
di registrazione del contratto oppure
in sede di proroga o annualità successive.
La circolare 47/E dell’Agenzia delle
entrate affronta:
1. Il caso di opzione in sede di tardiva
registrazione del contratto
2. Il caso di esercizio successivo
alla registrazione del
contratto avvenuta nei termini
previsti, dell’opzione per l’applicazione
della cedolare secca.
E’ noto il caso al punto 2). L’esercizio
dell’opzione per il regime della
cedolare secca può essere eseguito in
un momento successivo alla registrazione
del contratto. L’Agenzia delle
Entrate lo aveva precisato nella circolare
26/E del Giugno 2011: “ qualora
non sia stata esercitata l’opzione in
sede di registrazione del contratto ovvero
di proroga, è possibile accedere
al regime della cedolare secca per
le annualità successive, esercitando
l’opzione entro il termine previsto per
il versamento dell’imposta di registro
dovuta annualmente sull’ammontare
del canone relativo a ciascun
tasse e guai
remissione in Bonis possiBile
per la cedolare secca “tardiva”
Carmen Rovere
60
anno, vale a dire entro 30 giorni dalla
scadenza di ciascuna annualità” .
Fermo restando che, il contribuente
che avesse corrisposto l’imposta di
registro dovuta in un’unica soluzione,
non ha diritto alla restituzione e
non è applicabile alcuna sanzione.
Vorrei brevemente introdurre la disciplina
della remissione in bonis
inserita nel nostro sistema tributario
dal DL 16/2012 e che consente al contribuente
in ritardo con gli obblighi
di comunicazione o con gli adempimenti
di natura formale richiesti per
la fruizione di benefici di natura fiscale
o per l’accesso a regimi fiscali
opzionali, di sanare tale dimenticanza
versando l’importo della sanzione
minima stabilita dall’istituto del ravvedimento
operoso (DL 471/97).
Nella fattispecie descritta al numero
1) può essere applicata la
“remissione in bonis” sanando il
ritardo con il versamento della
sanzione,quantificata in euro 258,00.
La fattispecie descritta trova applicazione
se il comportamento tardivo
non si configura anche con la volontà
espressa. Vale a dire che se ho già
provveduto a versare l’imposta di registro
(anche se in unica soluzione)
ed ho un ripensamento, non è ammissibile
usufruire dell’istituto in esame.
In questo caso troverà applicazione la
regola generale del caso 2) , secondo
cui l’opzione esercitata tardivamente
produce i sui effetti a decorrere
dall’annualità successiva. Si tratterebbe
di un ripensamento che non è
ammissibile per la remissione in bonis.
Un esempio per fare chiarezza:
Contratto di locazione quadriennale
con efficacia dal 1/1/2013 al
31/12/2016, per il quale in data:
• 15/1/2013 avviene registrazione
del contratto presentando un
“modello 69” in cui non è stata
l’amministratore
esercitata l’opzione per la cedolare
secca ed è stata versata l’imposta
di registro solo per la prima annualità.
• 15 Febbraio 2014 viene presentato
un “modello 69” al fine di esercitare
l’opzione per la cedolare secca.
In questo caso l’opzione produrrà
il suo beneficio dal 2015 (se avesse
presentato il modello entro il
31/1/2014 l’opzione avrebbe prodotto
effetti sin dal 2014),senza
l’applicazione di alcuna sanzione.
Nel nostro esempio il contribuente
ha versato l’imposta di
registro annualmente ha rispettato le
condizioni richieste e quindi può avvalersi
dell’istituto della remissione
in bonis e ottenere la decorrenza dei
benefici fiscali derivanti dell’opzione
per l’applicazione della cedolare
secca,già dal 2014.
La procedura si perfeziona con il
versamento della sanzione che come
si è già detto ammonta a euro 258,00
e andrà versata tramite modello
F24, senza possibilità di effettuare
la compensazione con crediti eventualmente
disponibili, utilizzando il
codice tributo “8114”.
In conclusione il beneficio della remissione
in bonis è applicabile solo
nelle ipotesi in cui i contribuenti abbiano
manifestato un comportamento
coerente con il regime opzionale della
cedolare secca ed abbiano altresì
assolto a tutte le formalità e adempiuto
a tutti gli obblighi richiesti,
omettendo solo la presentazione nei
termini del “modello 69”. Preciso
infine, che non è applicabile alla
comunicazione che il locatore è obbligato
ad inviare al conduttore per
poter accedere al regime della cedolare
secca, in quanto l’anzidetto
istituto è riferibile alle sole comunicazioni
da effettuarsi nei confronti
dell’Amministrazione finanziaria.

Maggioranza per
soppressione portierato
Quale maggioranza deve adottare
in seconda convocazione la decisione
di sopprimere il servizio di
portierato a causa dei costi troppo
elevati?
Il voto espresso in assemblea può
essere segreto? o meglio: può essere
nominativamente conosciuto
solo dall’amministratore e non riportato
nel verbale, restando quindi
segreto ai restanti partecipanti?
In caso di reiterata morosità del
condomino, è possibile procedere
al distacco dello stesso dal servizio
centralizzato di acqua calda
ad uso riscaldamento?
Risponde l’avv.
Eugenio Antonio Correale
La soppressione del servizio di
portierato è tema che richiede esame
minuzioso delle singole fattispecie
concrete.
In primo luogo, si deve sottolineare
che non è mai possibile decidere
di sopprimere i servizi essenziali,
come la pulizia.
Pertanto sarebbe preferibile parlare,
piuttosto che di soppressione
di un servizio, dell’istituzione di
servizi sostitutivi di quelli offerti
Centro studi
Il Centro Studi risponde
mediante il portierato.
Nel detto ambito occorre distinguere
diverse situazioni e numerose
avvertenze si impongono con
riferimento all’esistenza dell’alloggio
del portiere, ovvero della
guardiola.
In particolare, se vi è contratto
che fissa obbligo fisso e preciso di
destinare porzioni immobiliari al
portierato, la variazione della destinazione
appare allo stato arduo
ed occorrerà probabilmente attendere
l’entrata in vigore della riforma
(art. 1117 ter di futura applicazione)
per tentare di procedere
con le maggioranze di 4/5, ammesso
che la giurisprudenza risulterà
concorde con quanto rilevato
dai primi commentatori.
Se, comunque, vi è una guardiola
o un alloggio utilizzati per il
portiere, la relativa modifica di
destinazione d’uso costringe a
richiedere le maggioranze previste
per le innovazioni (Cass., n.
5400/1997).
Ancora, se il portierato è previsto
nel regolamento unicamente
come forma per erogare taluni
servizi, la relative clausola
può essere modificata dall’assemblea
con le maggioranza previste
dall’art. 1138 c,.c. (la metà del
valore dell’edificio e la maggioranza
degli intervenuti, Cass. n.
12481/2002).
Infine, se nessuna di queste situazioni
particolari appena ricordate
l’amministratore
si riscontra in concreto, l’assemblea
può sostituire le utilità rese
dal portiere con altre equivalenti,
meglio ancora se meno onerose.
In proposito si deve ricordare che
un tempo il servizio di vigilanza
offerto dai “custodi” era pieno e
sostanzialmente involgeva la gran
parte delle ore del giorno, mentre
ora gli orari si sono ridotti drasticamente
e la sorveglianza risulta
decisamente più blanda.
Tornando all’esistenza di contratti
che impongono il portierato, si
evidenzia che si tratta di clausole
non molto frequenti, ma che talvolta
la giurisprudenza ha riconosciuto
la legittimità di regolamenti
contrattuali che impongano
un preciso onere reale di destinazione
di quei vani per una data finalità.
Si ricorda la sentenza della Corte
d’Appello di Napoli del 26 gennaio
2006, ma soprattutto la sentenza
della Corte di Cassazione n.
6474/2005, che ha stabilito: “l’esistenza
di un vincolo obbligatorio
“propter rem” fondato su una
limitazione del diritto del proprietario,
che è suscettibile di trasmissione
in favore dei successivi
acquirenti dei singoli appartamenti
anche in mancanza di trascrizione”.
Ovviamente, occorre grande competenza
per saper rilevare quando
si determinino in concreto le situazioni
evocate dai giudici, ma
61

anche a prescindere da eventualità
del genere, occorre considerare
che se vi sono porzioni immobiliari
destinate ad alloggio del portiere,
oppure a guardiola, la modifica
della destinazione d’uso delle
stesse comporterebbe innovazione,
secondo quanto deciso dalla
Cassazione con sentenza n. 5400
/1997.
Ben più agevole risulta osservare
che il voto segreto non è ammissibile
per numerose ragioni.
Ad esempio solo con il voto palese
è possibile stabilire chi, avendo
espresso voto contrario, abbia legittimazione
per impugnare le delibere.
Infine, si rammenta che l’odierna
disciplina consente di sospendere
l’erogazione dei servizi soltanto
se ciò è previsto dal regolamento,
mentre in futuro tale possibilità
potrà essere esercitata anche in difetto
di previsione regolamentare.
Cambio portone o
riparazione?
Un condominio formato da due
scale.
In una delle due (composta da 3
appartamenti) c’è stato un tentativo
di intrusione che ha danneggiato
il portone di ingresso, spesa
prevista per la riparazione €
350,00 spesa per la sostituzione
€1.500,00.
Due condomini propendono per
il nuovo portone mentre il 3 è per
la riparazione obbiettando che la
sostituzione è una spesa gravosa
e voluttuaria.
Quali maggioranze devo applicare?
62
Centro studi
Risponde l’avv.
Eugenio Antonio Correale
I condomini pongono il problema
di stabilire i quorum necessari
per deliberare la sostituzione
del portone, spendendo millecinquecento
euro, piuttosto che procedere
alla semplice riparazione,
con un costo di trecento euro.
Si deve così precisare che in
ogni caso si rientra nell’ambito
di spese non ingenti, anche
se il costo debba essere ripartito
nell’ambito dei tre soli proprietari
interessati.
Si può osservare, inoltre, che
la valutazione sulla convenienza
della sostituzione deve essere
riservata all’assemblea e che
la scelta potrà essere condotta
comparando la diversa funzionalità
ed il diverso decoro del portone
esistente rispetto a quello
che verrebbe installato ex novo.
In ogni caso, si rimane all’interno
delle attribuzioni che l’ordinamento
assegna alla maggioranza,
chiamata a dettare il
proprio convincimento.
Volendo approfondire ulteriori
temi, si può ricorrere all’insegnamento
della giurisprudenza.
Il Tribunale di Salerno, con sentenza
del giorno 8 gennaio 2010,
ha statuito che compete direttamente
all’amministratore la stipula
di un contratto di appalto
attinente a lavori ed opere
sulle parti comuni dell’edificio
condominiale, nei limiti della
manutenzione ordinaria, mentre
la delibera assunta con le maggioranze
speciali (cinquecento
millesimi) è dovuta soltanto se
l’amministratore
l’appalto consista in riparazioni
straordinarie di notevole entità.
Interessante, poiché permette di
sottolineare che la maggioranza
speciale sia richiesta soltanto
laddove le spese siano davvero
ingenti, è il caso deciso
dalla Corte di Cassazione con
sentenza del 6 novembre 2008,
n. 26733.
Nel 1999 il condominio aveva
deliberato lavori per quaranta
milioni di lire (circa €
19.000,00) con il quorum minimo
dato da un terzo dei partecipanti
al condominio e un terzo
dei millesimi.
La Corte d’Appello aveva ritenuto
sufficiente la maggioranza
e valida la delibera poiché
il consulente tecnico d’ufficio
“con dettagliata motivazione
aveva determinato in circa L. 40
milioni l’importo delle suddette
riparazioni, somma considerata
al limite dell’irrilevanza se
comparata al valore complessivo
dei due fabbricati condominiali,
stimati dallo stesso consulente
tecnico d’ufficio in oltre L.
14 miliardi, ed ha parimenti ritenuto
“non notevole” l’importo
delle spese, pari a poco più di
L. 7 milioni, a carico “pro quota”
dei condomini Z.E. e Z.M.F.,
proprietari di cinque unità immobiliari
per un totale di oltre
226 millesimi”.
Si è pronti a riconoscere che
nell’occasione i Giudici Supremi
abbiano alquanto largheggiato.
Peraltro, appare altrettanto evidente
che per una spesa di circa
cinquecento euro pro capite
non può richiedersi un quorum
speciale.

A. Lavoratori dipendenti in vigore
FORME
ASSICURATIVE
Operai Impiegati Portieri Pulitori
Totale Dip. Totale Dip. Totale Dip. Totale Dip.
FPLD 33,00 9,19 33,00 9,19 32,30 8,84 33,00 9,19
DS 1,61 - 1,61 - 1,61 - 1,61 -
CUAF 0,68 - 0,68 - 0,68 - 0,68 -
TFR 0,20 - 0,20 - 0,20 - 0,20 -
MALATTIA 2,44 - - - - - 2,44 -
MATERNITÀ 0,24 - 0,24 - 0,24 - 0,24 -
TOTALE 38,17 9,19 35,73 9,19 35,03 8,84 38,17 9,19
B. Lavoratori parasubordinati (lavoratori a progetto - collaboratori coordinati e continuativi)
Campo di
applicazione
Non iscritti ad
altra forma di
previdenza
obbligatoria
Titolari di
pensione diretta
Iscritti ad altra
forma
di previdenza
obbligatoria o
titolari
di pensione di
reversibilità
Massimale
contributivo
96.149,00
96.149,00
96.149,00
IVS Maternità,
ANF,
Malattia
Totale Contributo
collaboratore
Contributo
committente
27,00 0,72 27,72 9,24 18, 48
18,00 - 18,00 6,00 12, 00
18,00 - 18,00 6,00 12, 00
C. Associati in partecipazione - Non iscritti ad altre gestioni e non pensionati
C1.
Retribuzione
annua
IVS Maternità,
ANF,
malattia
Totale
contributi
Contributo
associante
Contributo
associato
0 - 96.149,00 27,00 0,72 27,72 15, 25 12, 47
Associati in partecipazione - Iscritti ad altre gestioni o pensionati
Retribuzione
annua
IVS Totale
contributi
Contributo
associante
Contributo
associato
0 - 96.149,00 18,00 18,00 9, 99 8,01
CONTRIBUTI COLF-BADANTI: AGGIORNAMENTO 2012
CONTRIBUTI
LAVORATORI
DOMESTICI
Retribuzione Effettiva
Oraria
Da gennaio a dicembre 2012
Importo Contributivo Orario
Con quota assegni familiari Senza quota assegni familiari
Totale
contributo
orario
Di cui a carico del
lavoratore
Rapporto di lavoro di durata fino alle 24 ore settimanali (*)
Retribuzione oraria
effettiva da
€ 0 a € 7,54
Le tabelle inPs
Totale
contributo
orario
Di cui a carico del
lavoratore
Euro 1,40 Euro 0,34 Euro 1,41 Euro 0,33
l’amministratore
Retribuzione oraria
effettiva oltre Euro 1,58 Euro 0,38 Euro 1,59 Euro 0,38
63

LAVORATORI
Retribuzione DOMESTICI Effettiva
Con quota assegni familiari Senza quota assegni familiari
Oraria
Retribuzione Effettiva
Totale
Totale
Di Importo cui a carico Contributivo del Orario Di cui a carico del
contributo Le tabelle contributo
lavoratore inPs
lavoratore
Con orario quota assegni familiari Senza orario quota assegni familiari
Oraria
Rapporto di lavoro di durata fino alle
Totale
24 ore settimanali Di cui a carico (*) del
contributo
lavoratore
Retribuzione oraria
orario
Totale
contributo
orario
Di cui a carico del
lavoratore
effettiva da
Euro 1,40 Euro 0,34 Euro 1,41 Euro 0,33
€ Rapporto 0 a € 7,54 di lavoro di durata fino alle 24 ore settimanali (*)
Retribuzione oraria
effettiva oltre da
€ € 7,54 0 a € fino 7,54 a € 9,19
Retribuzione oraria
effettiva oltre € 9,19
€ 7,54 fino a € 9,19
Euro 1,58 1,40 Euro 0,34 0,38 Euro 1,41 1,59 Euro Euro 0,33 0,38
Euro
Euro
1,93
1,58 Euro
Euro
0,38
0,46
Euro
Euro
1,59
1,94
Euro
Euro
0,38
0,46
Rapporto
Retribuzione
di lavoro
oraria
di durata non inferiore alle 24 ore settimanali (*)
Euro 1,93 Euro 0,46 Euro 1,94 Euro 0,46
effettiva oltre € 9,19
Euro 1,02 Euro 0,24 Euro 1,02 Euro 0,24
Rapporto di lavoro di durata non inferiore alle 24 ore settimanali (*)
NOTA BENE: Per retribuzione oraria EFFETTIVA s’intende la retribuzione oraria di fatto concordata, PIÙ la tredicesima
TABELLA CALCOLI COSTO DEL LAVORO Euro 1,02 Euro 0,24 Contributi INPS Euro 1,02 Euro 0,24
mensilità rapportata sempre in misura oraria, PIÙ (nel caso di lavoratrice/tore A) per i portieri convivente) (x 26,19%) il valore convenzionale di vitto c ed
RETRIBUZIONE alloggio in misura LORDA oraria. (1) € A
A1) addetti alle pulizie (“X” x 28,98%) c 1
RATEO 13° (2) € B
TABELLA CALCOLI COSTO DEL _________ LAVORO
Totale € X
RETRIBUZIONE LORDA (1) € A
Contributi
Premio INAIL
INPS
A)
Per
per
i portieri
i portieri
ed
(x
addetti
26,19%)
alle pulizie
A1)
(“X”
addetti
x 21,21°°/°°)
alle pulizie (“X” x 28,98%)
c
c 1
c 2
RATEO 13° (2)
Totale
€ B
_________
€ X
Premio INAIL
Per i portieri ed addetti alle pulizie
(“X” x 21,21°°/°°) c 2
(1) il contributo si computa per tutti i lavoratori di cui ai profili A),C)
e D) del vigente CCNL PROPRIETARI DI FABBRICATO
(2) Il contributo si computa solo per i lavoratori di cui al profilo B)
ASSENTEISMO del vigente CCNL (assenze PROPRIETARI varie DI quali FABBRICATO Malattie, Infortuni,
Permessi (3) determinato non retribuiti, l’Importo Utile ecc. si ipotizzando deve togliere una lo 0,5%, media ovvero: (X
annua moltiplicato di 6 giorni) 0,5%) (A x 1,67%) da inserire tra (“1” e “2”)
CAS.PO (solo per coloro che viene
_________
applicato il CCLN proprietari fabbricato
€ Y
A) per portieri (1) (“X” x 1,7%)
T.F.R.: A1) addetti (“X” alle ovvero pulizie (1+2 (2) (“X” (3) ) / x 13,5) 0,4%) } € c Z 3
_________
€ Y
ASSENTEISMO (assenze varie quali Malattie, Infortuni,
Permessi non retribuiti, ecc. ipotizzando una media
T.F.R.: (“X” ovvero (1+2 (3) ) / 13,5) € Z
annua di 6 giorni) (A x 1,67%) da inserire tra (“1” e “2”)
TOTALE (sommatoria di “X” + “Y” + “Z”)
TABELLE DEI MINIMI RETRIBUTIVI 01/01/2012
(Art. 36 del CCNL 24/01/2007)
TABELLA - A) - Lavoratori conviventi
LIVELLI VALORI
MENSILI
INDENNITÀ
A 595,36
AS 703,61
B 757,73
BS 811,85
C 865,99
CS 920,11
D 1.082,48 160,07
DS 1.136,60 160,07
TABELLA - C) - Lavoratori non conviventi
(valori orari)
A 4,33
AS 5,10
B 5,42
BS 5,74
C 6,06
CS 6,37
D 7,36
DS 7,68
64
l’amministratore
TABELLA - B) - lavoratori di cui
art. 15 - 2 comma (valori mensili)
B 541,24
BS 568,30
C 627,83
TABELLA - D) - Assistenza notturna
(valori mensili)
AUTOSUFF. NON AUTOSUFF.
BS 933,63
CS - 1.058,12
DS - 1.307,10
TABELLA - E) - Presenza notturna
(valori mensili)
LIVELLO UNICO 625,14
TABELLA - F) - Indennità
(valori giornalieri)
Pranzo e/o colazione 1,81
Cena 1,81
Alloggio 1,57
Totale 5,19

Le nostre tabelle
INDICI NAZIONALI DEI PREZZI AL CONSUMO PER LE FAMIGLIE DI OPERAI E IMPIEGATI
INDICE GENERALE
VARIAZIONI PERCENTUALI DEL MESE INDICATO RISPETTO ALLO STESSO MESE DELL’ANNO PRECEDENTE
ANNO GEN FEB MAR APR MAG GIU LUG AGO SET OTT NOV DIC
2002 + 2,3 + 2,3 + 2,4 + 2,4 + 2,3 + 2,3 + 2,3 + 2,5 + 2,6 + 2,6 + 2,7 + 2,7
2003 + 2,7 + 2,5 + 2,6 + 2,5 + 2,4 + 2,3 + 2,5 + 2,5 + 2,5 + 2,4 + 2,4 + 2,3
2004 + 2,0 + 2,2 + 1,9 + 2,0 + 2,1 + 2,2 + 2,1 + 2,1 + 1,8 + 1,7 + 1,7 + 1,7
2005 + 1,6 + 1,6 + 1,6 + 1,7 + 1,7 + 1,6 + 1,8 + 1,8 + 1,9 + 2,0 + 1,8 + 1,9
2006 + 2,2 + 2,1 + 2,1 + 2,0 + 2,2 + 2,1 + 2,1 + 2,1 + 2,0 + 1,7 + 1,7 + 1,7
2007 + 1,5 + 1,5 + 1,5 + 1,4 + 1,4 + 1,6 + 1,6 + 1,6 + 1,6 + 2,0 + 2,3 + 2,6
2008 + 2,9 + 2,9 + 3,3 + 3,3 + 3,5 + 3,8 + 4,0 + 3,9 + 3,7 + 3,4 + 2,6 + 2,0
2009 + 1,5 + 1,5 + 1,0 + 1,0 + 0,7 + 0,4 - 0,1 + 0,2 + 0,1 + 0,2 + 0,7 + 1,0
2010 + 1,3 + 1,3 + 1,5 + 1,6 + 1,5 + 1,3 + 1,7 + 1,5 +1,6 +1,7 +1,7 +1,9
2011 + 2,2 + 2,3 + 2,5 + 2,6 + 2,6 + 2,7 + 2,7 + 2,8 +3,0 +3,2 +3,2 +3,2
2012 + 3,2 + 3,3 + 3,2 + 3,2 +3,0 +3,1 +2,9 +3,1 +3,1 +2,7 +2,4 +2,4
TABELLA DEL TASSO DEGLI INTERESSI LEGALI
TABELLA DEL TASSO DEGLI INTERESSI LEGALI
ANNO TASSO
Dal 19/04/1942 al 15/12/1990 5%
Dal 16/12/1990 al 31/12/1996 10%
Dal 01/01/1997 al 31/12/1998 5%
Dal 01/01/1999 al 31/12/2000 2,50%
Dal 01/01/2001 al 31/12/2001 3,50%
Dal 01/01/2002 al 31/12/2003 3%
Dal 01/01/2004 al 31/12/2007 2,50%
Dal 01/01/2008 al 31/12/2009 3%
Dal 01/01/2010 al 31/12/2010 1%
Dal 01/01/2011 al 31/12/2011 1,50%
Dal 01/01/2012 2,50%