Preliminare compravendita abitazione - Notaiobonifrancesco.It

Repertorio n.222 Raccolta n.111
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
REPUBBLICA ITALIANA
Dieci dicembre duemiladieci.
In Roma, nel mio studio alla Via Bergamo n. 1.
Innanzi a me dott. Romolo Romani, notaio in Roma, iscritto presso il locale
Collegio Notarile,
sono presenti i signori
per la parte venditrice
ROSSI Paolo, nato a ____________ il ____________ e residente a
_______________ alla Via ___________________ n. _____,
Cod.Fiscale _____________;
per la parte acquirente
VERDI Mario, nato a ____________ il ____________ e residente a
_______________ alla Via ___________________ n. _____,
Cod.Fiscale _____________.
I comparenti, della cui identità personale io notaio sono certo, mi chiedono di
ricevere il presente atto con il quale
convengono e stipulano quanto segue
Articolo 1 (oggetto)
Il signor ROSSI Paolo
si obbliga a vendere
al signor VERDI Mario, il quale accetta e
si obbliga ad acquistare
la piena proprietà delle seguenti porzioni immobiliari ubicate
in Comune di Milano
- Via Giuseppe Verdi n.1 -
e precisamente:
- l'appartamento al terzo piano, con accesso dalla prima porta a destra per chi
sale le scale, composto da ingresso, soggiorno, cucina, disimpegno, tre camere,
un bagno e due balconi;
- l'autorimessa al piano interrato, con accesso da terzo portone a sinistra per chi
scende dallo scivolo comune.
Le due unità immobiliari sono censite al Catasto dei Fabbricati Sezione MI nel
foglio 11 con i mappali
12345 sub.1, Via Giuseppe Verdi n.1, piano 3, categoria A/3, classe 1, vani 6,
rendita catastale Euro 564,32;
12345 sub.2, Via Giuseppe Verdi n.1, piano INT, categoria C/6, classe 2, mq.20,
rendita catastale Euro 64,32.
Per facilitare l'individuazione delle porzioni immobiliari in contratto, previo
riscontro e approvazione, i contraenti allegano al presente atto sotto la lettera
"A", una copia delle planimetrie catastali che le rappresentano graficamente e
che dichiarano di aver trovato pienamente conformi allo stato dei luoghi (fatte
salve le possibili alterazioni di scala, dovute alla riproduzione grafica del
documento).
Il signor ROSSI Paolo, ai sensi e per gli effetti dell'art. 29, comma 1-bis, della
legge 27 febbraio 1985, n.52, dichiara la conformità dei dati catastali e delle
planimetrie depositate in Catasto allo stato di fatto degli immobili urbani in
oggetto.
Confini dell'appartamento: da un lato con il pianerottolo comune,
Commento [MSOffice1]: L’atto
pubblico è ricevuto alla contemporanea
presenza di entrambe le parti di fronte al
notaio, il quale ha l’obbligo di condurre
personalmente la stipula leggendo e
spiegandone analiticamente il contenuto
ed il significato delle singole pattuizioni
Commento [MSOffice2]: E’ bene che
il diritto trasferito sia esattamente
qualificato in termini giuridici
inequivocabili.
Commento [MSOffice3]: E’
importante che i beni trasferiti vengano
descritti con la massima analiticità e
precisione, per evitare che dopo la
sottoscrizione del contratto possano
sorgano dubbi circa la loro consistenza
Commento [MSOffice4]: i beni
immobili devono essere descritti anche
attraverso la loro identificazione catastale;
questo sarà un requisito essenziale
dell’atto definitivo
Commento [MSOffice5]: L’allegazione
delle planimetrie al contratto non è
obbligatoria ma è assai consigliabile, per
consentire una migliore individuazione
dell’oggetto della convenzione.
Commento [MSOffice6]: La
dichiarazione di conformità dei dati
catastali e delle planimetrie è un requisito
di validità dell’atto definitivo, ma può
essere sostituita da un’attestazione di
conformità rilasciata da un tecnico abilitato
Commento [MSOffice7]: Ai fini della
trascrizione, i beni devono essere
identificati anche attraverso l’indicazione di
almeno tre confini che le parti devono
riferire al notaio

dal secondo lato con prospetto sull’esterno,
dal terzo lato con prospetto sull’esterno,
dal quarto lato con proprietà BIANCHI (subalterno 3).
Confini dell'autorimessa: da un lato con il corridoio comune,
dal secondo lato con proprietà BIANCHI (subalterno 4),
dal terzo lato con terrapieno,
dal quarto lato con proprietà NERI (subalterno 5).
A dette porzioni immobiliari compete la proporzionale quota di comproprietà
(pari a 100,00 millesimi per l'appartamento e pari a 10,00 millesimi per
l'autorimessa) sugli enti comuni dell'intero fabbricato, a norma di legge e per
destinazione, con precisazione che oltre a quanto previsto dall'art. 1117 del
Codice Civile, sono comuni i beni non censibili distinti con i subalterni
701 (corte, camminamenti) al servizio di tutti i subalterni;
702 (vano scala, corsello) al servizio dei subalterni da 1 a 10.
Il tutto come risulta dalle tabelle millesimali che, unitamente all'elaborato
planimetrico, sono stati allegati sotto la lettera "A" all'atto del notaio ______ in
data ______ n. ______ di repertorio. registrato a ______ il ______ al n. ______,
trascritto a ___________ in data ______ ai n.ri ______.
Si precisa che l'attuale identificazione al Catasto dei Fabbricati dei mappali
12345 sub.1 e 2 è conseguente:
- alla denuncia di cambiamento (Mod.3/SPC) in data _____ relativa ai mappali
____ del Catasto dei Terreni, che ha dato origine al mappale 12345 E.U. di Are
10.10;
- alla denuncia di fabbricato urbano in data ____ n._____ di protocollo;
- è verificata la conformità dell’intestazione catastale con le risultanze dei
registri immobiliari.
Articolo 2 (termine di adempimento)
Le parti si obbligano a stipulare il contratto definitivo di vendita entro il giorno
_______.
Il termine di cui sopra si intende stabilito nell'interesse di entrambe le parti,
nessuna delle quali potrà pertanto pretendere l'adempimento del presente
contratto prima di tale termine.
Articolo 3 (prezzo e modalità di pagamento)
Le parti mi dichiarano che il prezzo a corpo convenuto per la promessa vendita è
di complessivi di Euro 100.000,00 (centomila) regolato come segue:
- Euro ______ si riconoscono già pagati prima d'ora e la parte promittente la
vendita ne rilascia quietanza;
- Euro ________ verranno versati in _______ rate di pari importo, da pagarsi al
domicilio del venditore nel termine massimo di ____ da oggi;
- Euro ________ verranno versati a saldo in occasione della stipula del contratto
definitivo di compravendita.
I comparenti, consapevoli delle sanzioni penali previste dall'art. 76 del D.P.R.
28 dicembre 2000 n. 445 per le ipotesi di falsità in atti e dichiarazioni mendaci
ivi indicate, nonchè dei poteri di accertamento dell'Amministrazione finanziaria
e della sanzione amministrativa applicabile in caso di omessa, incompleta o
mendace indicazione dei dati,
attestano e dichiarano
che la somma di Euro _____ già versata, è stata pagata con le seguenti modalità:
Pagamento con assegni bancari
Commento [MSOffice8]: Per la
completezza e precisione del contratto è
buona norma che il contratto riporti anche
l’indicazione della quota millesimale di
partecipazione al condominio
Commento [MSOffice9]: E’ assai
importante che venga curata con la
massima analiticità e precisione la
descrizione dei beni comuni, per evitare
l’insorgere di dubbi e discussioni con i
condomini
Commento [MSOffice10]: E’
opportuno che l’atto contenga i riferimenti
alle procedure amministrative che hanno
determinato il censimento catastale, al fine
di facilitare ricostruzioni ed accertamenti
anche successivi.
La clausola riporta in sintesi l’opera di
visura catastale esperita dal notaio
Commento [MSOffice11]: L’allineame
nto della ditta catastale consente il buon
fine della voltura catastale a nome
dell’acquirente.
Commento [MSOffice12]: Il contratto
preliminare fa nascere un obbligo, il cui
termine di adempimento è un dato
essenziale
Commento [MSOffice13]: Evidentem
ente il termine può essere convenuto
anche nell’interesse di una sola delle parti
Commento [MSOffice14]: Il prezzo
può essere determinato a forfait (a corpo),
oppure in proporzione alla superficie delle
porzioni immobiliari vendute (a misura)
Commento [MSOffice15]: La
mendace dichiarazione circa le modalità di
pagamento del corrispettivo
(evidentemente estensibile anche
all’importo del corrispettivo) comportano
sanzioni penali a carico delle parti
dichiaranti
Commento [MSOffice16]: E’
opportuno documentare analiticamente le
modalità e gli strumenti di pagamento degli
acconti (assegni, bonifici, contanti, accollo
di debito, ecc.). Gli stessi dati, infatti,
andranno riportati nel contratto definitivo

- con l'assegno bancario non trasferibile n. ______ tratto sulla Banca _______
all'ordine di ROSSI Paolo in data _______;
Pagamento con assegni circolari
- con l'assegno circolare non trasferibile n._________ emesso dalla Banca
____________ all'ordine di ROSSI Paolo in data _______;
Pagamento con contanti
- in contanti, trattandosi di importo inferiore ad Euro 5.000,00, e pertanto di
versamento per il quale la Legge 197/1991 e successive modifiche ed
integrazioni non impone il ricorso a specifiche e diverse modalità di pagamento.
Pagamento con bonifico
- con bonifico bancario eseguito in data ________ per il tramite della Banca
______ con addebito sul c/c n. _______________ intestato alla parte promittente
l’acquisto ed accredito sul c/c n. ______________ intestato alla parte
promittente la vendita presso la Banca ______________ (contabile di bonifico
n._____________).
Articolo 4 (mezzi di rafforzamento del vincolo contrattuale)
Le parti convengono che la somma di Euro ______________ già versata dalla
parte promittente l'acquisto alla parte promittente la vendita, debba essere
qualificata come caparra confirmatoria, imputabile al prezzo in sede di
adempimento a norma dell'art.1385 del Cod.Civ. .
Articolo 5 (provenienze nel ventennio)
Il promittente venditore dichiara e garantisce di avere la piena proprietà e la
libera disponibilità delle porzioni in oggetto, come ad esso pervenute da ROSSI
Mario in forza dell'atto di _______;
ROSSI Mario, a sua volta, aveva acquistato da BIANCHI Giulio in forza
dell’atto _______
Articolo 6 (garanzie)
La parte promittente la vendita presta garanzia per l'evizione, dichiarando che le
porzioni immobiliari in oggetto sono libere da vizi, vincoli, oneri reali, azioni di
riduzione, iscrizioni, trascrizioni, diritti di prelazione vantati da terzi, privilegi ed
altre formalità pregiudizievoli.
Al momento del trasferimento:
A) le porzioni immobiliari non dovranno essere concesse in locazione e non vi
dovranno essere diritti di prelazione a favore di terzi ai sensi delle Leggi 9
dicembre 1998 n.431 e 392/1978;
B) dovranno essere stati regolarmente corrisposti gli oneri condominiali, sia
ordinari sia straordinari e ciò dovrà essere provato con l’esibizione di apposita
dichiarazione rilasciata dall’amministratore.
Nel caso in cui, nel periodo intercorrente da oggi alla stipulazione dell'atto
definitivo fossero convocate assemblee condominiali che comportassero
decisioni di spesa, la parte promittente venditrice si impegna a rilasciare delega
per l'intervento alla parte promittente acquirente.
La parte promittente la vendita produrrà, entro la data fissata per il contratto
definitivo, una dichiarazione dell'amministratore attestante:
- l'indicazione delle quote millesimali spettanti alle porzioni in oggetto, secondo
la tabella in uso;
- l'insussistenza di arretrati nei pagamenti.
Commento [MSOffice17]: Oltre
l’importo di Euro 5.000,00 è obbligatorio
l’utilizzo di strumenti di pagamento
“tracciabili” (assegni non trasferibili,
bonifici, ecc.)
Commento [MSOffice18]: La caparra
confirmatoria (a differenza di quella
penitenziale) non conferisce alle parti la
facoltà di recedere dall’impegno assunto
con il contratto
Commento [MSOffice19]: Il vincolo
obbligatorio può essere ulteriormente
rafforzato con clausole penali per il ritardo
o per altre forme di inadempimento minori
Commento [MSOffice20]: Il notaio è
tenuto a ricostruire tutti i passaggi di
proprietà avvenuti da oltre un ventennio,
per garantire all’acquirente la titolarità del
venditore e l’inesistenza di qualsiasi
formalità pregiudizievole (che oltre il
ventennio si sarebbe prescritta). Per dare
riscontro di ciò è utile che l’intera sequenza
dei passaggi venga riportata nel contratto
Commento [MSOffice21]: Il venditore
è chiamato a garantire all’acquirente la
titolarità del diritto trasferito e l’assenza di
formalità e vincoli pregiudizievoli, dovendo
in caso contrario rispondere per l’evizione.
Il notaio che riceve l’atto è responsabile
professionalmente circa il controllo della
veridicità di tali dichiarazioni
Commento [MSOffice22]: L’esistenza
di una locazione in scadenza potrebbe
comportare il diritto di prelazione in capo
al conduttore, a danno dell’acquirente.
Commento [MSOffice23]: Se il
venditore fosse moroso, l’acquirente, una
volta divenuto proprietario, può essere
chiamato a rispondere degli oneri
condominiali per l’anno in corso e per
quello precedente. E’ opportuno verificare
presso l’amministratore del condominio
l’assenza di pendenze sino alla data del
rogito. E’ altrettanto importante che il
notaio informi l’acquirente di questo
meccanismo di solidarietà

Articolo 7 (qualità promesse)
La parte garantisce e promette che i beni immobili oggetto della promessa
vendita dovranno avere, al momento della cessione, le seguenti caratteristiche e
qualità:
a) impianti adeguati ai requisiti di conformità previsti dalle vigenti disposizioni
in materia di sicurezza (D.M. 22 gennaio 2008 n. 37);
b) classe energetica "A+", "A", "B", "C" .....
c) altro ...
Articolo 8 (effetto traslativo, servitù, patti speciali)
Proprietà, possesso, godimento ed oneri relativi alle porzioni immobiliari in
oggetto saranno essere trasferiti alla parte promittente l'acquisto al momento
dell'atto definitivo di compravendita.
Gli immobili in oggetto saranno consegnati alla parte promittente acquirente il
giorno ___________ da quella data saranno a carico della parte promittente
acquirente le spese e gli oneri tutti, nonchè eventuali frutti.
Ai sensi dell'art.1477 3° comma Cod.Civ., la parte promittente venditrice
consegna copia del titolo di acquisto e del regolamento di condominio vigente.
Le porzioni vengono promesse in vendita con tutte le accessioni, i diritti, le
pertinenze, le servitù attive e passive ad esse inerenti, come già da oggi sono
state viste e sono risultate gradite alla parte promittente l'acquisto.
La parte promittente l’acquisto si dichiara edotta che le porzioni immobiliari in
oggetto fanno parte di un complesso condominiale e, pertanto, si obbliga per sè,
eredi, successori ed aventi causa, ad osservare tutte le norme di legge in materia,
nonchè il regolamento di condominio che si trova allegato all'atto del notaio
____ in data _______ n._______ di repertorio, registrato __________ trascritto
_________
Articolo 9 (menzioni in materia urbanistico-edilizia)
Il promittente venditore garantisce la perfetta conformità alla normativa
urbanistica ed edilizia di quanto in oggetto ed
attesta e dichiara
sotto la propria personale responsabilità
- che il corpo di fabbrica di cui fanno parte le porzioni promesse in vendita è
stato realizzato in conformità alla concessione edilizia n.____ rilasciata dal
Comune di _______ in data ________;
- che l'abitabilità della casa è stata autorizzata in data ___________ con
decorrenza dal __________ (provvedimento n._______);
- che successivamente nelle porzioni immobiliari vendute non sono intervenute
opere per le quali fosse necessario richiedere provvedimenti abilitativi.
Le parti riconoscono e danno atto di essere state informate sulla particolare
rilevanza del diritto edilizio nella contrattazione immobiliare e sulle
conseguenze di una eventuale irregolarità, ed a tale proposito le parti dichiarano
che:
- gli estremi sopra indicati sono stati forniti al notaio dalla parte promittente la
vendita, che se ne assume, di conseguenza, ogni responsabilità;
- trattandosi di nozioni e ricerche tecniche che esulano dai compiti professionali
ed istituzionali del notaio, hanno fatto accertare tramite esperto di loro fiducia la
situazione edilizia di quanto dedotto in contratto, procurandosi la "relazione di
regolarità edilizia (RRE)" che si allega al presente atto sotto la lettera "__".
Articolo 10 (regolarità impianti tecnologici)
Commento [MSOffice24]: La data di
consegna non deve necessariamente
coincidere con la data del definitivo: le
parti possono pattuire di anticipare o
posticipare la consegna. Il proprietario
tuttavia dovrà ricordarsi di segnalare
all’autorità di pubblica sicurezza
competente, l’avvenuto trasferimento del
possesso, nelle successive 48 ore
Commento [MSOffice25]: Se esiste
un regolamento condominiale trascritto, è
bene che il notaio informi l’acquirente
Commento [MSOffice26]: L’indicazio
ne del provvedimento che ha legittimato la
costruzione è un requisito di validità
dell’atto, ma è altresì importante che il
venditore garantisca anche la conformità
dei beni al provvedimento
Commento [MSOffice27]: L’esistenza
del certificato di agibilità non è un requisito
di validità del contratto, ma in caso di
assenza del provvedimento è opportuno
che l’acquirente ne sia messo a conoscenza
e che le parti assumano accordi precisi su
questo punto. E’ compito del notaio
illustrare dettagliatamente alle parti
l’importanza, la funzione, e le modalità per
ottenere detto provvedimento
Commento [MSOffice28]: Il notaio è
responsabile degli aspetti formali dell’atto,
rendendosi garante dei requisiti richiesti
per la validità del contratto, ma non ha né
la competenza, né il compito istituzionale
per la verifica della conformità edilizia dei
beni compravenduti rispetto al progetto ed
ai provvedimenti amministrativi. Di questo
il notaio deve informare le parti,
suggerendo, quando occorre, il ricorso ad
un tecnico per la redazione della RRE

La parte promittente venditrice dichiara di garantire la piena conformità, allo
stato attuale, rispetto alle vigenti disposizioni in materia di sicurezza, di tutti gli
impianti determinati dall'art.1 del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37, posti a servizio
degli immobili in oggetto, obbligandosi a consegnare alla parte promittente
l’acquisto, al momento dell’atto definitivo di compravendita, le relative
certificazoni.
Articolo 11 (certificazione energetica)
Ai sensi della normativa regionale in materia di certificazione energetica degli
edifici (Delibere della Giunta Regionale della Lombardia n. 8/5.018 in data 26
giugno 2007, n. 8/5.773 in data 31 ottobre 2007 e n. 8.745 in data 22 dicembre
2008 e Legge R.L. 29 giugno 2009 n. 10), la parte promittente la vendita si
obbliga a produrre l'attestato di certificazione energetica dell’appartamento in
oggetto, che verrà allegato all’atto definitivo di compravendita.
Articolo 12 (spese)
Le spese inerenti la stesura e la registrazione del presente contratto sono a carico
della parte promittente l'acquisto.
Articolo 13 (sostituzione della parte acquirente)
La parte promittente acquirente si riserva la facoltà di nominare persone od enti
che debbano acquistare i diritti ed assumere gli obblighi nascenti da questo
contratto, entro il termine sopra previsto per l'adempimento del presente
preliminare.
La dichiarazione di nomina dovrà essere comunicata entro _________
La dichiarazione di nomina e l'accettazione della persona nominata dovranno
essere redatte nella stessa forma di questo contratto e trascritte ai sensi
dell'art.1403 Cod.Civ..
In assenza di procura idonea ai sensi degli artt.1402 e 1403 del Cod.Civ., la
dichiarazione di nomina sarà priva di effetto se non accompagnata
dall'accettazione della persona nominata.
Articolo 14 (scelta del notaio)
La scelta del notaio incaricato di ricevere il contratto definitivo spetta alla parte
_______________
Articolo 15 (mediazione)
I comparenti, consapevoli delle sanzioni penali previste dall'art. 76 del D.P.R.
28 dicembre 2000 n. 445 per le ipotesi di falsità in atti e dichiarazioni mendaci
ivi indicate,
attestano e dichiarano
che per la conclusione della presente operazione non si sono avvalse di alcun
mediatore.
Articolo 16 (clausola compromissoria)
Le eventuali controversie derivanti dall'interpretazione o dall'esecuzione del
presente contratto saranno deferite alla decisione di un arbitro, da nominarsi di
comune accordo dalle parti in conflitto, ed in mancanza in conformità al
Regolamento della Camera Arbitrale istituita presso la CCIAA di Bergamo, che
le parti espressamente dichiarano di conoscere e di accettare.
L'arbitro unico procederà in via rituale e secondo equità.
Articolo 17 (informativa precontrattuale)
I comparenti dichiarano di avere preso conoscenza del testo del presente atto
prima della sottoscrizione, di confermarne la rispondenza al proprio
intendimento negoziale e di avere riscontrato la correttezza dei dati in esso
riportati.
Commento [MSOffice29]: Ancorchè
non si tratti di un elemento di validità
dell’atto, è assai opportuno che il contratto
disciplini gli accordi delle parti circa le
garanzie in ordine alla conformità degli
impianti principali (elettrico e
termosanitario) ed alla consegna delle
relative certificazioni
Commento [MSOffice30]: La
normativa regionale lombarda impone
l’allegazione al contratto dell’ACE, affinchè
l’acquirente sia informato circa le
caratteristiche e le prestazioni energetiche
dell’edificio che sta acquistando. Il notaio
deve spiegare alle parti la funzione e
l’importanza dell’ACE
Commento [MSOffice31]: Il notaio
illustrerà alle parti i riflessi fiscali della
dichiarazione di nomina
Commento [MSOffice32]: La
dichiarazione attestante l’eventuale
intervento di mediatori viene resa a fronte
di responsabilità penale circa la verità di
quanto attestato.
Commento [MSOffice33]: essendo il
preliminare un contratto ad effetti
obbligatori, la cui durata si protrae nel
tempo, è opportuno che vengano adottati
accorgimenti per dirimere amichevolmente
eventuali controversie
Commento [MSOffice34]: La
consegna della minuta del contratto prima
della stipula consente alle parti di
prenderne visione e di formulare al notaio
tutte le richieste di spiegazione ed
integrazione del caso

I comparenti mi dispensano dalla lettura degli allegati.
Io notaio ho letto quest'atto ai comparenti, i quali lo approvano dichiarandolo
conforme alla propria volontà e lo sottoscrivono alle ore 10,30.
Ho scritto questo atto con mezzo elettromeccanico su sei pagine di tre fogli.
Commento [MSOffice35]: Il notaio
deve leggere e spiegare il contenuto del
contratto e le parti si debbono esprimere
circa la conformità al loro intendimento
negoziale
Commento [MSOffice36]: Il notaio
conserva l’originale contratto nella sua
raccolta e rilascia copie autentiche alle
parti