Perizia PDF - IVG Sassari

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TRIBUNALE CIVILE DI SASSARI - CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO 

Accertamento tecnico nell’Es. Immobiliare n° 309/97 

Banco di Sardegna S.p.A. (Studio Legale Avv. L. Passino) 

CONTRO 

Pintus Antonia Michela, nata Sassari il 13.06.1937 

Sanna Simona, nata a Sassari il 13.04.1971 

Sanna Vincenzina, nata a Sassari il 02.09.1976 

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Il sottoscritto Ing. Emilio Fadda, libero professionista in Sassari, iscritto 

all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Sassari col n° 524, con studio in 

Via G. Asproni n° 12 della stessa città, nell'udienza del 10 luglio 2001, dopo 

aver prestato giuramento promissorio di rito, è stato incaricato dall'Ill.mo 

Giudice Esecutore Dott. Giuseppe Grotteria per l’espletamento del 

seguente mandato: 

1) descriva gli immobili pignorati indicando, con riferimento a ciascuno di 

essi, i dati catastali, l’ubicazione, le coerenze e l’attuale valore di mercato; 

2) con riferimento a ciascun immobile pignorato, dica se tale immobile sia 

libero oppure occupato; 

3) dica se i dati risultanti dai documenti già prodotti, corrispondano a quelli 

effettivi, indicando, per il caso di non corrispondenza, le eventuali 

differenze e le loro cause; 

4) predisponga un piano per la vendita all'incanto in uno o più lotti degli 

immobili pignorati, trascrivendo su tale piano tutti i dati che dovranno 

successivamente essere riportati nell’ordinanza di vendita; 

5) predisponga quanto necessario, anche ai fini fiscali, per i trasferimenti;


6) accerti se gli immobili pignorati risultino, o meno, conformi alle 

disposizioni edilizie ovvero se debbano ritenersi, anche in parte, abusivi, in 

tale ultimo caso indicandone gli eventuali limiti e i motivi. 

I) PREMESSA 

Dopo aver acquisito tutta la documentazione relativa all’esecuzione 

dall'Avv. Luigi Passino ed aver effettuato le necessarie verifiche presso 

l’Ufficio Tecnico del Comune di Sassari, l’Ufficio Tecnico Erariale e la 

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Sassari, il sottoscritto procedeva 

comunicando alla Sig.ra Pintus Antonia, tramite raccomandata A.R. del 

20.11.2001, la data e l'ora per il sopralluogo degli immobili. Recatomi sul 

posto il sottoscritto ha dato luogo alle operazioni peritali di rito limitando, in 

alcuni casi, il sopralluogo ad una semplice ispezione esterna, non avendo 

avuto la possibilità materiale di accedere ai luoghi. Pertanto, per valutare 

la consistenza degli immobili, si è fatto riferimento a quanto contenuto 

nelle planimetrie, allegate alla presente relazione, esattamente 

corrispondenti allo stato attuale dei luoghi. 

II) RISPOSTA AI QUESITI CONTENUTI NEL MANDATO 

II.1) …”descriva gli immobili pignorati indicando, con riferimento a 

ciascuno di essi, i dati catastali, l’ubicazione, le coerenze e l’attuale valore 

di mercato”… 

Identificazione e descrizione: gli immobili, oggetto dell’esecuzione imm.re, 

sono costituiti essenzialmente da un terreno sito in zona industriale, Sassari 

Reg. Gesù, Giuseppe e Maria con sovrastanti due fabbricati. Il primo, già 

oggetto del pignoramento, indicato in seguito come "Fabbricato A" (cfr. 

Fotografie n° 1, n° 2, n° 3, n° 4, n° 5 e n° 6), ed il secondo, indicato in seguito


come "Fabbricato B" (cfr. Fotografie n° 7 e n° 8), allo stato di rustico e non 

censito in catasto, non è inserito nel pignoramento ma è stato egualmente 

stimato perché, di fatto, costituisce un sovrasuolo non scindibile dai terreni 

inseriti nell'esecuzione immobiliare. Il terreno è a destinazione industriale e, 

nel P.R.G.C. del Comune di Sassari, è inserito in Zona D1, ambito 25; il 

terreno libero dai fabbricati è in parte asfaltato e costituisce, di fatto, una 

pertinenza del ristorante e del “Fabbricato B”, meglio descritti nel seguito, 

mentre le altre unità immobiliari hanno autonomo accesso dalla pubblica 

via. 

Il "Fabbricato A" è costituito da un edificio con due piani fuori terra con 

struttura portante prevalente in c.c.a.; esso, a seguito di un recente 

frazionamento, è stato suddiviso in più unità immobiliari e più 

precisamente: al piano terra (cfr. Allegato A) - un appartamento, un 

ristorante, un deposito/esposizione d’articoli d'abbigliamento, un centro 

per fisioterapia e riabilitazione, una scuola di formazione ed orientamento 

professionale; al piano primo (cfr. Allegato B) - n° 3 appartamenti con 

soffitte comuni e praticabili ricavate nel sottotetto. Lo stato di 

manutenzione e conservazione sono da considerarsi buoni. 

Il “Fabbricato B” (cfr. Allegati P e Q), è costituito da un edificio, in parte con 

due piani fuori terra, con retrostante cortile chiuso, ancora allo stato di 

rustico con struttura portante in muratura ed attualmente adibito in parte a 

deposito di materiali edili ed in parte inutilizzato. 

La consistenza degli immobili è la seguente: 

Terreno: complessivi 4.000 mq, dei quali 1.754 mq circa sono coperti dai 

fabbricati;

“Fabbricato A” – Piano terra – 


a) Appartamento (cfr. Allegato C - F.83 - mapp. 180/6) – soggiorno, cucina, 

una camera, andito, bagno per complessivi 66 mq di sup. commerciale 

lorda; 

b) deposito/esposizione (cfr. Allegato D - F.83 mapp. 180/7) – locale 

esposizione, ufficio, bagno e antibagno, per complessivi 267 mq di 

superficie commerciale lorda; 

c) centro per fisioterapia e riabilitazione (cfr. Allegato E – F. 83 mapp. 180/8) 

– ingresso, n° 3 ambulatori, sala fisioterapia, direzione, corridoio, n° 3 servizi 

igienici con antibagno di cui uno riservato ai portatori di handicap, n° 2 

ripostigli, per complessivi 223 mq di superficie commerciale lorda; 

d) scuola di formazione ed orientamento professionale (cfr. Allegato F – F. 

83 mapp. 180/9) – ingresso, corridoio, direzione, stanza fax, segreteria, aula, 

aula computer, atrio, sala riunioni, ripostiglio, centralino, n° 2 servizi igienici 

con antibagno, per complessivi 307 mq di superficie commerciale lorda; 

e) ristorante (cfr. Allegato G – F. 83 mapp. 180/10) – n° 2 sale per 

ristorazione, cucina, bar, ripostiglio, n° 1 bagno, n° 2 servizi igienici con 

antibagno, di cui uno riservato ai portatori di handicap, per complessivi 278 

mq di superficie commerciale lorda; 

f) beni non censibili (cfr. Allegati H ed N). 

“Fabbricato A” - Piano primo – 

g) Appartamento (cfr. Allegato I – F. 83 mapp. 180/4) – ingresso, corridoio, 

soggiorno, cucina, salone, tre camere, due bagni, ripostiglio per un totale 

di 200,1 mq lordi, terrazza di 122,1 mq, per complessivi 237 mq di superficie 

commerciale lorda (terrazza computata al 30%);


h) appartamento (cfr. Allegato L – F. 83 mapp. 180/11) – ingresso, salone, 

corridoio, soggiorno, cucina, tre camere, due ripostigli, bagno con 

antibagno, doppio servizio per totali 244,68 mq lordi, due terrazzi per totali 

81,78 mq, per complessivi 269 mq di sup. commerciale lorda (terrazza 

computata al 30%); 

i) appartamento (cfr. Allegato M – F. 83 mapp. 180/12) – ingresso, salone, 

sala pranzo/cucina, corridoio, tre camere, bagno, per totali 155,88 mq 

lordi, due terrazzi per totali 164 mq lordi, per complessivi 205 mq di sup. 

commerciale lorda (terrazza computata al 30%); 

l) beni non censibili (cfr. Allegato O); 

“Fabbricato B” – La superficie lorda coperta è pari a circa 546 mq al piano 

terra (cfr. Allegato P) e circa 388 mq al piano primo (cfr. Allegato Q), per 

complessivi 934 mq circa. 

Dati catastali: a) Terreno - al N.C.T. dell’U.T.E. di Sassari il terreno risulta 

attualmente allibrato nella partita 13212, intestata a SANNA Raimondo, 

nato a Sassari il 05.07.1924, C.F. SNNRND24L05I452I (Deceduto). Gli 

identificativi catastali del terreno sono: Comune censuario di Sassari, 

Catasto dei terreni, foglio 83, mappale 204, superficie 2.924 mq, qualità 

orto irriguo, classe 2, reddito domenicale Lit. 105.264 (Euro 54,36), reddito 

agrario Lit. 49.708 (Euro 25,67); foglio 83, mappale 206, superficie 1.076 mq, 

qualità orto irriguo, classe 2, reddito domenicale Lit. 38.736 (Euro 20,00), 

reddito agrario Lit. 18.292 (Euro 9,45). 

b) Fabbricati – al N.C.E.U. dell’UTE di Sassari, il "Fabbricato A", già 

individuato nel pignoramento al foglio 83, mappali 180/1, 180/3, 180/4 e 

180/5, risulta attualmente censito con i seguenti identificativi (cfr. visure

catastali allegate): 


a) Comune censuario di Sassari, Catasto dei fabbricati, partita 27807 

intestata a SANNA Raimondo, nato a Sassari il 05.07.1924, C.F. 

SNNRND24L05I452I (Deceduto), foglio 83, mappale 180 sub. 4, zona cens. 2; 

b) Comune censuario di Sassari, Catasto dei fabbricati, partita 1032980 

intestata a PINTUS Antonia Michela, nata a Sassari il 13.06.1937, 

comproprietaria per 4/6, C.F. PNTNNM37H53I452P, a SANNA Simona, nata a 

Sassari il 13.04.1971, comproprietaria per 1/6, C.F. SNNSMN71D53I452C, e a 

SANNA Vincenzina, nata a Sassari il 02.09.1976, comproprietaria per 1/6, 

C.F. SNNVCN76P42I452Q: foglio 83, mappale 180 sub. 6, zona cens. 2, 

categoria A/3, classe 2, consistenza 3,5 vani, rendita Lit. 525.000 (Euro 

271,14), indirizzo Largo Gesù Giuseppe e Maria n° 44, P. terra; foglio 83, 

mappale 180 sub. 7, zona cens. 2, categoria C/2, classe 2, consistenza 238 

mq, rendita Lit. 2.189.600 (Euro 1.130,83), indirizzo Via Caniga n° 42/A, P. 

terra; foglio 83, mappale 180 sub. 8, zona cens. 2, categoria A/10, classe 1, 

consistenza 10,5 vani, rendita Lit. 4.987.500 (Euro 2.575,83), indirizzo Via 

Caniga n° 42, P. terra; foglio 83, mappale 180 sub. 9, zona cens. 2, 

categoria A/10, classe 1, consistenza 12 vani, rendita Lit. 5.700.000 (Euro 

2.943,80), indirizzo Via Caniga n° 42, P. terra; foglio 83, mappale 180 sub. 10, 

zona cens. 2, categoria C/1, classe 2, consistenza 224 mq, rendita Lit. 

15.769.600 (Euro 8.144,32), indirizzo Largo Gesù Giuseppe e Maria n° 44, P. 

terra; foglio 83, mappale 180 sub. 11, zona cens. 2, categoria A/2, classe 1, 

consistenza 10,5 vani, rendita Lit. 2.940.000 (Euro 1.518,38), indirizzo Via 

Caniga n° 40/B, P. primo; foglio 83, mappale 180 sub. 12, zona cens. 2, 

categoria A/2, classe 1, consistenza 7 vani, rendita Lit. 1.960.000 (Euro


1.012,26), indirizzo Via Caniga n° 40/B, P. primo. Il "Fabbricato B", come già 

detto attualmente allo stato di rustico, non è censito in catasto. 

Coerenze: il terreno ed i fabbricati confinano con la strada statale 127/bis, 

con strada privata (Via Caniga), con la linea ferroviaria Sassari-Chilivani e 

con proprietà Miccolis, o chi per loro, salvo altri. 

Valore attuale: per il calcolo del valore più probabile di mercato degli 

immobili oggetto della stima, è stato utilizzato il criterio della stima 

comparativa, confrontando, per gli edifici, il costo a metro quadro di 

superficie commerciale lorda con quello di beni d’analoghe 

caratteristiche in base ai prezzi di compravendita consolidati nella zona 

per beni simili. Per superficie commerciale lorda si è assunta la superficie 

vendibile di proprietà esclusiva, arrotondata al metro quadro, calcolata al 

lordo dei muri interni e perimetrali (sino ad un max di 0,50 m) e sino alla 

mezzeria di quelli confinanti con altre proprietà (con un max di 0,25 m), 

compresa la superficie dei locali accessori e delle pertinenze pesate con 

opportuni parametri. Si escludono dal computo le eventuali porzioni dei 

locali con altezza inferiore a 1,50 m ed il corpo scala esterno. Anche per il 

terreno si è confrontato il costo al metro quadro con quello di terreni 

d’analoghe caratteristiche. Per la valutazione è stato inoltre consultato 

l’Osservatorio dei Valori Immobiliari, a cura del Dipartimento del Territorio 

del Ministero delle Finanze. Tutto ciò premesso, considerate le 

caratteristiche costruttive di ciascun immobile, lo stato di manutenzione, la 

vetustà e tutto ciò che ne determina l’appetibilità commerciale, si ha: 

a) appartamento, piano terra - F. 83, mapp. 180/6 – 750.000 Lit./mq x 66 mq 

= Lit. 49.500.000 (Euro 25.564,62);


b) locale commerciale, piano terra - F. 83, mapp. 180/7 – 650.000 Lit./mq x 

267 mq = Lit. 173.550.000 (Euro 89.631,09); 

c) centro per fisioterapia-riabilitazione, piano terra - F. 83, mapp. 180/8 – 

850.000 Lit./mq x 223 mq = Lit. 189.550.000 (Euro 97.894,41); 

d) scuola di formazione ed orientamento professionale, piano terra - F. 83, 

mapp. 180/9 – 800.000 Lit./mq x 307 mq = Lit. 245.600.000 (Euro 126.841,81); 

e) ristorante, piano terra - F. 83, mapp. 180/10 – 850.000 Lit./mq x 278 mq = 

Lit. 236.300.000 (Euro 122.038,77); 

f) appartamento, piano primo, con soffitta praticabile - F. 83, mapp. 180/4 

– 1.000.000 Lit./mq x 237 mq = Lit. 237.000.000 (Euro 122.400,28); 

g) appartamento, piano primo, con soffitta praticabile – F. 83, mapp. 

180/11 – 950.000 Lit./mq x 269 mq = Lit. 255.550.000 (Euro 131.980,56); 

h) appartamento, piano primo, con soffitta praticabile – F. 83, mapp. 

180/12 – 950.000 Lit./mq x 205 mq = Lit. 194.750.000 (Euro 100.579,98); 

i) terreno, destinazione D1, con sovrastante fabbricato – F. 83 mapp. 204 e 

206 – 100.000 Lit./mq = 4.000 mq = Lit. 400.000.000 (Euro 206.582,76). 

Il valore complessivo stimato degli immobili è pari a Lit. 1.981.800.000 (Euro 

1.023.514,28) (Diconsi Lire unmiliardonovecentottantunomilioniottocento- 

mila – Euro unmilioneventitremilacinquecento-quattordici/28). 

II.2) …”con riferimento a ciascun immobile pignorato, dica se tale 

immobile sia libero oppure occupato ”… 

Dalle informazioni assunte dalla proprietaria, Sig.ra Pintus Antonia Michela e 

dalle indagini effettuate sul luogo, attualmente tutte le unità immobiliari del 

"Fabbricato A" sono occupate (F. 83 mapp.li 180/4, 180/6, 180/7, 180/8, 

180/9, 180/10, 180/11, 180/12), mentre il terreno ed "Fabbricato B" risultano

liberi (F. 83 mapp.li 204 e 206). 

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II.3) …” dica se i dati risultanti dai documenti già prodotti, corrispondano a 

quelli effettivi, indicando, per il caso di non corrispondenza, le eventuali 

differenze e le loro cause”… 

Per ciò che riguarda i terreni, i dati risultanti dai documenti già prodotti in 

atti corrispondono a quelli effettivi. Per quanto riguarda i fabbricati, come 

si evince dalle visure catastali allegate, a seguito di un frazionamento per 

trasferimento di diritti ed ampliamento di cui alla variazione n° M00330 

1/1998 del 24.11.1998 in atti dal 24.11.1998, le particelle foglio 83 mapp. 180 

sub. 1, mapp 180 sub. 3 e mapp. 180 sub. 5 sono state soppresse ed hanno 

originato le particelle foglio 83, mapp. 180 sub. 6, mapp. 180 sub. 7, mapp. 

180 sub. 8, mapp. 180 sub. 9, mapp. 180 sub. 10, mapp. 180 sub. 11 e mapp. 

180 sub. 12 (alla relazione sono state allegate le planimetrie catastali delle 

unità immobiliari prima e dopo il frazionamento). Si fa presente che, sul 

terreno di cui alla presente es. immobiliare, insiste un fabbricato, 

attualmente allo stato di rustico, e che il piano primo del “Fabbricato A” è 

sovrastato da soffitte comuni e praticabili ricavate dal sottotetto; sia il 

rustico, sia le soffitte non sono censiti in catasto. 

II.4) …”predisponga un piano per la vendita all'incanto in uno o più lotti 

degli immobili pignorati, trascrivendo su tale piano tutti i dati che dovranno 

successivamente essere riportati nell’ordinanza di vendita”… 

Per la suddivisione in lotti degli immobili per la vendita all’incanto, si è 

deciso di accorpare in alcuni lotti più unità immobiliari affinché il lotto sia 

immediatamente vendibile, senza procedere a preliminari operazioni, per


esempio, di frazionamento. Pertanto, si è deciso di accorpare in un unico 

lotto le soffitte (attualmente non censite in catasto) ai tre appartamenti 

ubicati al piano primo in quanto, senza apposito frazionamento, non sono 

attualmente scorporabili (esiste, peraltro, la possibilità di sopraelevazione). 

Si è poi accorpato in un unico lotto il terreno, il “Fabbricato B” ed il 

ristorante; ciò perché il “Fabbricato B” non essendo attualmente censito 

costituisce un sovrasuolo del terreno ed, inoltre, perché il ristorante, 

arretrato dalla pubblica via, ha come unico accesso un passo carrabile 

sulla S.S. 127/bis che immette in un piazzale ubicato sul terreno stesso, 

costituendo, di fatto, una servitù. Pertanto, si propone la seguente in lotti: 

Lotto n° 1 

Identificazione: appartamento sito, in Sassari, Largo Gesù Giuseppe e 

Maria n° 44, P. terra, costituito da: soggiorno, cucina, una camera, andito, 

bagno per complessivi 66 mq di sup. commerciale lorda; 

Dati catastali: Comune censuario di Sassari, Catasto dei fabbricati, foglio 

83, mappale 180 sub. 6, zona cens. 2, categoria A/3, classe 2, consistenza 

3,5 vani; 

Coerenze: l’appartamento confina con stessa ditta su tre lati e su un lato 

con la S.S. 127/bis; 

Regolarità edilizia: l’unità immobiliare è conforme agli strumenti urbanistici, 

tranne che per l’attuale destinazione d’uso; 

Valutazione: La stima del lotto è Lit. 49.500.000 (Euro 25.564,62); (Diconsi Lire 

quarantanovemilionicinquecentomila - Euro venticinquemilacinquecento- 

sessantaquattro/62); 

Lotto n° 2


Identificazione: locale commerciale (attualmente deposito/esposizione 

d’abbigliamento) sito, in Sassari, Via Caniga n° 42/A, P. terra, costituito da: 

locale esposizione, ufficio, bagno e antibagno, per complessivi 267 mq di 



83, mappale 180 sub. 7, zona cens. 2, categoria C/2, classe 2, consistenza 

238 mq; 

Coerenze: l’unità immobiliare confina con stessa ditta su due lati, su un lato 

con la S.S. 127/bis e sul quarto lato con Via Caniga; 

Regolarità edilizia: l’unità immobiliare è conforme agli strumenti urbanistici; 

Valutazione: La stima del lotto è di Lit. 173.550.000 (Euro 89.631,09); (Diconsi 

Lire centosettantatremilionicinquecentocinquantamila - Euro ottantanove- 

milaseicentotrentuno/09); 

Lotto n° 3 

Identificazione: unità immobiliare, attualmente adibita a centro di 

fisioterapia-riabilitazione, sito in Sassari, Via Caniga n° 42, P. terra, costituito 

da: ingresso, n° 3 ambulatori, sala fisioterapia, direzione, corridoio, n° 3 

servizi igienici con antibagno di cui uno riservato ai portatori di handicap, 

n° 2 ripostigli, per complessivi 223 mq di superficie commerciale lorda; 



10,5 vani; 

Coerenze: l’unità immobiliare confina con stessa ditta su tre lati e su un lato 

con Via Caniga; 

Regolarità edilizia: l’unità immobiliare è conforme agli strumenti urbanistici;


Valutazione: La stima del lotto è di Lit. 189.550.000 (Euro 97.894,41); (Diconsi 

Lire centottantanovemilionicinquecentocinquantamila - Euro novanta- 

settemilaottocentonovantaquattro/41); 

Lotto n° 4 

Identificazione: unità immobiliare, attualmente adibita a scuola di 

formazione e orientamento professionale, sita in Sassari, Via Caniga n° 42, 

P. terra, costituita da: ingresso, corridoio, direzione, stanza fax, segreteria, 

aula, aula computer, atrio, sala riunioni, ripostiglio, centralino, n° 2 servizi 

igienici con antibagno, per complessivi 307 mq di superficie commerciale 

lorda; 



12 vani; 

Coerenze: l’appartamento confina con stessa ditta su tre lati, su un lato 

con Via Caniga e su un lato con proprietà Miccolis, o chi per loro, salvo 

altri; 



Valutazione: La stima del lotto è di = Lit. 245.600.000 (Euro 126.841,81); 

(Diconsi Lire duecentoquarantacinquemilioniseicentomila - Euro cento- 

ventiseimilaottocentoquarantuno/81); 

Lotto n° 5 

a) Unità imm.re n° 1 

Identificazione: appartamento, sito in Sassari, Largo Gesù, Giuseppe e 

Maria n° 44, P. primo, costituito da: ingresso, corridoio, soggiorno, cucina,


salone, tre camere, due bagni, ripostiglio per un totale di 200,1 mq lordi, 

terrazza di 122,1 mq, per complessivi 237 mq di superficie commerciale 

lorda (terrazza computata al 30%). L’appartamento è comprensivo di 

sovrastanti locali sottotetto comuni e praticabili, non censiti in catasto. 


83, mappale 180 sub. 4; 

Coerenze: l’appartamento confina con proprietà Pintus Antonia Michela 

su due lati, su un lato con la S.S. 127/bis e su un lato con Via Caniga; 


b) Unità imm.re n° 2 

Identificazione: appartamento, sito in Sassari, Via Caniga n° 40/B, P. primo, 

costituito da: ingresso, salone, corridoio, soggiorno, cucina, tre camere, 

due ripostigli, bagno con antibagno, doppio servizio per totali 244,68 mq 

lordi, due terrazzi per totali 81,78 mq, per complessivi 269 mq di sup. 

commerciale lorda (terrazza computata al 30%). L’appartamento è 

comprensivo di sovrastanti locali sottotetto comuni e praticabili, non censiti 

in catasto. 



10,5 vani; 

Coerenze: l’unità immobiliare confina con la stessa ditta su tre lati e su un 

lato con Via Caniga; 



c) Unità imm.re n° 3


Identificazione: appartamento, sito in Sassari, Via Caniga n° 40/B, P. primo, 

costituito da: ingresso, salone, sala pranzo/cucina, corridoio, tre camere, 

bagno, per totali 155,88 mq lordi, due terrazzi per totali 164 mq lordi, per 

complessivi 205 mq di sup. commerciale lorda (terrazza computata al 30%). 

L’appartamento è comprensivo di sovrastanti locali sottotetto comuni e 

praticabili, non censiti in catasto. 



7 vani; 

Coerenze: l’unità immobiliare confina con la stessa ditta su due lati, su un 

lato con Via Caniga e su un lato con proprietà Miccolis, o chi per loro, 

salvo altri; 



Valutazione: La stima del lotto è di Lit. 687.300.000 (Euro 354.960,83); 

(Diconsi Lire seicentottantasettemilionitrecentomila - Euro trecento- 

cinquantaquattromilanovecentosessanta/83); 

Lotto n° 6 

a) Unità imm.re n° 1 

Identificazione: terreno sito in Sassari, Largo Gesù, Giuseppe e Maria, 

destinazione urbanistica D1 ambito 25, superficie complessiva 4.000 mq, 

con sovrastante fabbricato allo stato di rustico per complessivi 934 mq 

circa di superficie lorda ed attualmente non utilizzati; 

Dati catastali: Comune censuario di Sassari, Catasto dei terreni, foglio 83, 

mappale 204, superficie 2.924 mq, qualità orto irriguo, classe 2; foglio 83,


mappale 206, superficie 1.076 mq, qualità orto irriguo, classe 2. Il fabbricato 

non è censito; 

Coerenze: l’unità immobiliare confina con la linea ferroviaria Sassari- 

Chilivani, con la S.S. 127/bis, con proprietà Pintus Antonia Michela, e con 

proprietà Miccolis o chi per loro, salvo altri; 

Regolarità edilizia: gli immobili sono conformi agli attuali strumenti 

urbanistici; 

b) Unità imm.re n° 2 

Identificazione: unità immobiliare, attualmente adibita a ristorante, sita in 

Sassari, Largo Gesù, Giuseppe e Maria n° 44, P. terra, costituita da: n° 2 sale 

per ristorazione, cucina, bar, ripostiglio, n° 1 bagno, n° 2 servizi igienici con 

antibagno, di cui uno riservato ai portatori di handicap, per complessivi 278 

mq di superficie commerciale lorda; 



224 mq; 


lato con proprietà Miccolis, o chi per loro, salvo altri; 


tranne che per una veranda antistante il ristorante per la quale esiste 

un’ordinanza di demolizione ed un progetto, depositato presso il Comune 

di Sassari, per il quale non è mai stata richiesta la concessione edilizia; 

Valutazione: La stima del lotto è di Lit. 636.300.000 (Euro 328.621,52) (Diconsi 

Lire seicentotrentaseimilionitrecentomila - Euro trecentoventottomila- 

seicentoventuno/52).


II.5) …”predisponga quanto necessario, anche ai fini fiscali, per i 

trasferimenti”… 

Alla presente relazione di stima si allega, per i trasferimenti, la voltura 

catastale. Per ciò che riguarda gli adempimenti fiscali, si rammenta che 

con la Legge finanziaria 2002 (Legge n° 448 del 28.12.2001) l’imposta INVIM 

è stata abolita. 

II.6) ...” accerti se gli immobili pignorati risultino, o meno, conformi alle 

disposizioni edilizie ovvero se debbano ritenersi, in tutto o in parte, abusivi, 

indicandone – in tal caso – gli eventuali limiti e motivi” 

Dalle ricerche effettuate presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Sassari, gli 

immobili risultano essenzialmente conformi alle disposizioni edilizie, con le 

seguenti precisazioni: 

1) esiste un’ordinanza di demolizione, mai eseguita, per la veranda abusiva 

realizzata di fronte al ristorante; per tale veranda è stato però depositato 

un progetto ma, su richiesta della proprietaria Sig.ra Pintus, la domanda di 

concessione è stata ritirata; 

2) i locali sottotetto, come già detto non censiti in catasto, hanno una 

quota d’imposta del tetto difforme da quanto assentito. Con la 

concessione n° 01/649 ottenuta per la variazione di destinazione d’uso 

d’alcune unità immobiliari, l’Amministrazione ha indirettamente preso atto 

di questa variazione, pertanto l’attuale situazione è da ritenersi sanata a 

tutti gli effetti; 

3) le unità immobiliari distinte al foglio 83 mapp. 180 sub. 6 (appartamento 

p. terra), mapp. 180 sub. 9 (scuola di formazione e orientamento 

professionale p. terra), mapp. 180 sub. 11 (appartamento p. primo) e


mapp. 180 sub. 12 (appartamento p. primo) hanno destinazioni d’uso non 

conformi allo strumento urbanistico in vigore. La situazione potrebbe essere 

regolarizzata richiedendo la variazione della destinazione d’uso in deroga 

allo strumento urbanistico. SI rammenta però, che il parere favorevole 

rimane a discrezione dell’Amministrazione Comunale. 

III) ALLEGATI 

1) Documentazione fotografica; 

2 ) Visure presso il N.C.T. e N.C.E.U.; 

3) Planimetria catastale terreno; 

4) Planimetrie catastali unità immobiliari prima del frazionamento; 

5) Planimetrie catastali unità immobiliari dopo il frazionamento; 

6) Planimetrie Fabbricato “A”; 

7) Planimetrie di massima Fabbricato “B”; 

8) Voltura catastale; 

9) Fascicolo di parte dell’Avv. Luigi Passino. 

Il Consulente Tecnico d’Ufficio

TRIBUNALE CIVILE DI SASSARI - VERBALE DI DEPOSITO 


L'anno 2002, addì_____________________ avanti il sottoscritto 

Cancelliere, è personalmente comparso, e dallo stesso identificato, il C.T.U. 

Ing. Emilio Fadda, nato a Sassari il 10.01.1961 e ivi residente, il quale 

deposita la su estesa relazione di consulenza tecnica nell’Esecuzione 

Immobiliare n° 309/97, Banco di Sardegna S.p.A. contro Pintus Antonia 

Michela+2, dichiarando di confermarne ogni sua parte. 

Il C.T.U. Il Cancelliere


TRIBUNALE CIVILE DI SASSARI - CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO 

Accertamento tecnico nell’Es. Immobiliare n° 309/97 

Banco di Sardegna S.p.A. (Studio Legale Avv. L. Passino) 

CONTRO 

Pintus Antonia Michela, nata Sassari il 13.06.1937 

Sanna Simona, nata a Sassari il 13.04.1971 

Sanna Vincenzina, nata a Sassari il 02.09.1976 

**************************** 

AGGIORNAMENTO 

**************************** 

Il sottoscritto Ing. Emilio Fadda, libero professionista in Sassari, iscritto 

all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Sassari col n° 524, con studio in 

Via G. Asproni n° 12 della stessa città, nell'udienza di richiamo del 29 

ottobre 2002, a seguito di formale richiesta degli esecutati, è stato 

incaricato dall'Ill.mo G. E. Dott. Grotteria della (eventuale) revisione della 

stima degli immobili inserita nella Consulenza Tecnica d’Ufficio già in atti. 

I) PREMESSA 

Dopo aver riesaminato la CTU già in atti, il sottoscritto ha constatato che le 

previsioni utilizzate per la stima del valore degli immobili sono di fatto 

eccessivamente pessimistiche. Considerato che, attualmente, le richieste 

di mercato sono cresciute sensibilmente, soprattutto per ciò che riguarda 

le attività commerciali e industriali, la richiesta di revisione della stima 

appare giustificata. 

Nella presente relazione di aggiornamento della CTU già in atti, si riportano 

pertanto sia le nuove valutazioni degli immobili, sia la nuova suddivisione in


lotti. Restano invariate le risposte ai quesiti n° 1, n° 2, n° 3 e n° 6 della CTU 

già in atti, nonché tutti gli elaborati grafici allegati; il tutto non si riporta in 

questa relazione per brevità. Si vuole evidenziare il fatto che, 

contrariamente a quanto indicato nella precedente CTU, per la vendita 

all’incanto è necessario l’accorpamento di tutti gli immobili in un unico 

lotto; infatti, per la vendita separata degli immobili, i terreni sui quali 

insistono tutti i fabbricati necessitano di un preliminare frazionamento. 

II) RISPOSTA AI QUESITI CONTENUTI NEL MANDATO ORIGINARIO 

II.1) …”descriva gli immobili pignorati indicando, con riferimento a 

ciascuno di essi, i dati catastali, l’ubicazione, le coerenze e l’attuale valore 

di mercato”… 

Si omette tutto quanto già riportato nella CTU già in atti; si riporta solo la 

modifica apportata alla descrizione dell’unità “a” ubicata al piano terra 

del “Fabbricato A”, essendo presente un locale seminterrato non 

precedentemente indicato. 

“Fabbricato A” – Piano terra – 

…Omissis… 

a) Appartamento (F.83 - mapp. 180/6) – soggiorno, cucina, una camera, 

andito, bagno per complessivi 66 mq di sup. commerciale lorda. Al disotto 

di questa unità immobiliare trovasi un locale adibito a garage – sgombero 

di sup. complessiva lorda di circa 60 mq (cfr. planimetria nell’allegato A), 

attualmente non censito in catasto ed allo stato di rustico. 

…Omissis… 

Valore attuale: per il calcolo del valore più probabile di mercato degli 

immobili oggetto della stima, è stato utilizzato il criterio della stima


comparativa, confrontando, per gli edifici, il costo a metro quadro di 

superficie commerciale lorda con quello di beni d’analoghe 

caratteristiche in base ai prezzi di compravendita consolidati nella zona 

per beni simili. Per superficie commerciale lorda si è assunta la superficie 

vendibile di proprietà esclusiva, arrotondata al metro quadro, calcolata al 

lordo dei muri interni e perimetrali (sino ad un max di 0,50 m) e sino alla 

mezzeria di quelli confinanti con altre proprietà (con un max di 0,25 m), 

compresa la superficie dei locali accessori e delle pertinenze pesate con 

opportuni parametri. Si escludono dal computo le eventuali porzioni dei 

locali con altezza inferiore a 1,50 m ed il corpo scala esterno. Anche per il 

terreno si è confrontato il costo al metro quadro con quello di terreni 

d’analoghe caratteristiche. Per la valutazione è stato inoltre consultato 

l’Osservatorio dei Valori Immobiliari, a cura del Dipartimento del Territorio 

del Ministero delle Finanze. Tutto ciò premesso, considerate le 

caratteristiche costruttive di ciascun immobile, lo stato di manutenzione, la 

vetustà, la regolarità edilizia, la disponibilità immediata dell’immobile e 

tutto ciò che ne determina l’appetibilità commerciale, si determina 

quanto segue: 

a) appartamento, piano terra + locale seminterrato - F. 83, mapp. 180/6 – 

600,00 €/mq x 66 mq = 39.600 € + 220,00 €/mq x 60 = 13.200 € = 52.800,00 €; 

b) locale commerciale, piano terra - F. 83, mapp. 180/7 – 650,00 €/mq x 267 

mq = 173.550,00 €; 

c) centro per fisioterapia-riabilitazione, piano terra - F. 83, mapp. 180/8 – 

650,00 €/mq x 223 mq = 144.950,00 €; 

d) scuola di formazione ed orientamento professionale, piano terra - F. 83,

mapp. 180/9 – 650,00 €/mq x 307 mq = 199.550,00 €; 


e) ristorante, piano terra - F. 83, mapp. 180/10 – 750,00 €/mq x 278 mq = 

208.500,00 €; 

f) appartamento, piano primo, con soffitta praticabile - F. 83, mapp. 180/4 

– 800,00 €/mq x 237 mq = 189.600,00 €; 

g) appartamento, piano primo, con soffitta praticabile – F. 83, mapp. 

180/11 – 800,00 €/mq x 269 mq = 215.200,00 €; 

h) appartamento, piano primo, con soffitta praticabile – F. 83, mapp. 

180/12 – 820,00 €/mq x 205 mq = 168.100,00 €; 

i) terreno, destinazione D1, con sovrastante fabbricato – F. 83 mapp. 204 e 

206 – 360,00 €/mq x 934 mq = 336.240,00 €. 

Il valore complessivo stimato degli immobili è pari a 1.688.490,00 € (Diconsi 

Euro unmilioneseicentoottantottomilaquattrocentonovanta/00). 

II.2) …”con riferimento a ciascun immobile pignorato, dica se tale 

immobile sia libero oppure occupato ”… 

…Omissis… 

II.3) …” dica se i dati risultanti dai documenti già prodotti, corrispondano a 

quelli effettivi, indicando, per il caso di non corrispondenza, le eventuali 

differenze e le loro cause”… 

…Omissis… 

II.4) …”predisponga un piano per la vendita all'incanto in uno o più lotti 

degli immobili pignorati, trascrivendo su tale piano tutti i dati che dovranno 

successivamente essere riportati nell’ordinanza di vendita”… 

Come indicato in precedenza, per la vendita in più lotti degli immobili è 

necessario procedere al frazionamento dei terreni sui quali insistono i


fabbricati. Pertanto, la vendità potra procedere con un unico lotto: 

Lotto unico 

Immobile A) Identificazione: appartamento sito, in Sassari, Largo Gesù 

Giuseppe e Maria n° 44, P. terra, costituito da: soggiorno, cucina, una 

camera, andito, bagno per complessivi 66 mq di sup. commerciale lorda. 

Compreso locale seminterrato al rustico adibito a deposito – garage di sup. 

lorda pari a 60 mq circa. 



3,5 vani. Locale seminterrato non censito. 

Coerenze: l’appartamento confina con stessa ditta su tre lati e su un lato 

con la S.S. 127/bis; 



Immobile B) Identificazione: locale commerciale (attualmente 

deposito/esposizione d’abbigliamento) sito, in Sassari, Via Caniga n° 42/A, 

P. terra, costituito da: locale esposizione, ufficio, bagno e antibagno, per 

complessivi 267 mq di superficie commerciale lorda; 



238 mq; 

Coerenze: l’unità immobiliare confina con stessa ditta su due lati, su un lato 

con la S.S. 127/bis e sul quarto lato con Via Caniga; 


Immobile C) Identificazione: unità immobiliare, attualmente adibita a


centro di fisioterapia-riabilitazione, sito in Sassari, Via Caniga n° 42, P. terra, 

costituito da: ingresso, n° 3 ambulatori, sala fisioterapia, direzione, corridoio, 

n° 3 servizi igienici con antibagno di cui uno riservato ai portatori di 

handicap, n° 2 ripostigli, per complessivi 223 mq di superficie commerciale 

lorda; 



10,5 vani; 

Coerenze: l’unità immobiliare confina con stessa ditta su tre lati e su un lato 

con Via Caniga; 


Immobile D) Identificazione: unità immobiliare, attualmente adibita a 

scuola di formazione e orientamento professionale, sita in Sassari, Via 

Caniga n° 42, P. terra, costituita da: ingresso, corridoio, direzione, stanza 

fax, segreteria, aula, aula computer, atrio, sala riunioni, ripostiglio, 

centralino, n° 2 servizi igienici con antibagno, per complessivi 307 mq di 




12 vani; 

Coerenze: l’appartamento confina con stessa ditta su tre lati, su un lato 

con Via Caniga e su un lato con proprietà Miccolis, o chi per loro, salvo 

altri; 


tranne che per l’attuale destinazione d’uso;


Immobile E) Identificazione: appartamento, sito in Sassari, Largo Gesù, 

Giuseppe e Maria n° 44, P. primo, costituito da: ingresso, corridoio, 

soggiorno, cucina, salone, tre camere, due bagni, ripostiglio per un totale 

di 200,1 mq lordi, terrazza di 122,1 mq, per complessivi 237 mq di superficie 

commerciale lorda (terrazza computata al 30%). L’appartamento è 


in catasto. 


83, mappale 180 sub. 4; 

Coerenze: l’appartamento confina con proprietà Pintus Antonia Michela 

su due lati, su un lato con la S.S. 127/bis e su un lato con Via Caniga; 


Immobile F) Identificazione: appartamento, sito in Sassari, Via Caniga n° 

40/B, P. primo, costituito da: ingresso, salone, corridoio, soggiorno, cucina, 

tre camere, due ripostigli, bagno con antibagno, doppio servizio per totali 

244,68 mq lordi, due terrazzi per totali 81,78 mq, per complessivi 269 mq di 

sup. commerciale lorda (terrazza computata al 30%). L’appartamento è 


in catasto. 



10,5 vani; 


lato con Via Caniga; 

Regolarità edilizia: l’unità immobiliare è conforme agli strumenti urbanistici,



Immobile G) Identificazione: appartamento, sito in Sassari, Via Caniga n° 

40/B, P. primo, costituito da: ingresso, salone, sala pranzo/cucina, corridoio, 

tre camere, bagno, per totali 155,88 mq lordi, due terrazzi per totali 164 mq 

lordi, per complessivi 205 mq di sup. commerciale lorda (terrazza 

computata al 30%). L’appartamento è comprensivo di sovrastanti locali 

sottotetto comuni e praticabili, non censiti in catasto. 



7 vani; 

Coerenze: l’unità immobiliare confina con la stessa ditta su due lati, su un 

lato con Via Caniga e su un lato con proprietà Miccolis, o chi per loro, 

salvo altri; 



Immobile H) Identificazione: terreno sito in Sassari, Largo Gesù, Giuseppe e 

Maria, destinazione urbanistica D1 ambito 25, superficie complessiva 4.000 

mq, con sovrastante fabbricato allo stato di rustico per complessivi 934 mq 

circa di superficie lorda ed attualmente non utilizzati; 

Dati catastali: Comune censuario di Sassari, Catasto dei terreni, foglio 83, 

mappale 204, superficie 2.924 mq, qualità orto irriguo, classe 2; foglio 83, 

mappale 206, superficie 1.076 mq, qualità orto irriguo, classe 2. Il fabbricato 

non è censito; 

Coerenze: l’unità immobiliare confina con la linea ferroviaria Sassari- 

Chilivani, con la S.S. 127/bis, con proprietà Pintus Antonia Michela, e con

proprietà Miccolis o chi per loro, salvo altri; 


Regolarità edilizia: gli immobili sono conformi agli attuali strumenti 

urbanistici; 

Immobile I) Identificazione: unità immobiliare, attualmente adibita a 

ristorante, sita in Sassari, Largo Gesù, Giuseppe e Maria n° 44, P. terra, 

costituita da: n° 2 sale per ristorazione, cucina, bar, ripostiglio, n° 1 bagno, 

n° 2 servizi igienici con antibagno, di cui uno riservato ai portatori di 

handicap, per complessivi 278 mq di superficie commerciale lorda; 



224 mq; 


lato con proprietà Miccolis, o chi per loro, salvo altri; 


tranne che per una veranda antistante il ristorante per la quale esiste 

un’ordinanza di demolizione ed un progetto, depositato presso il Comune 

di Sassari, per il quale non è mai stata richiesta la concessione edilizia. 

Il valore complessivo stimato degli immobili è pari a 1.688.490,00 € (Diconsi 

Euro unmilioneseicentoottantottomilaquattrocentonovanta/00). 

II.5) …”predisponga quanto necessario, anche ai fini fiscali, per i 

trasferimenti”… 

Alla presente relazione di stima si allega, per i trasferimenti, la voltura 

catastale. Per ciò che riguarda gli adempimenti fiscali, si rammenta che 

con la Legge finanziaria 2002 (Legge n° 448 del 28.12.2001) l’imposta INVIM 

è stata abolita.


II.6) ...” accerti se gli immobili pignorati risultino, o meno, conformi alle 

disposizioni edilizie ovvero se debbano ritenersi, in tutto o in parte, abusivi, 

indicandone – in tal caso – gli eventuali limiti e motivi” 

III) ALLEGATI 

…Omissis… 

1) Planimetrie dell’immobile ubicato sotto il F.83 mapp. 180 sub. 6; 

2) Voltura catastale; 

3) Perizia di parte dell’Ing. Giuseppe Pietro Floris (in visione). 

Il Consulente Tecnico d’Ufficio 

TRIBUNALE CIVILE DI SASSARI - VERBALE DI DEPOSITO 

L'anno 2003, addì_____________________ avanti il sottoscritto 

Cancelliere, è personalmente comparso, e dallo stesso identificato, il C.T.U. 

Ing. Emilio Fadda, nato a Sassari il 10.01.1961 e ivi residente, il quale 

deposita la su estesa relazione di aggiormaneto della consulenza tecnica 

nell’Esecuzione Immobiliare n° 309/97, Banco di Sardegna S.p.A. contro 

Pintus Antonia Michela+2, dichiarando di confermarne ogni sua parte. 

Il C.T.U. Il Cancelliere

Perizia PDF - IVG Sassari

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