PRELIMINARE DI CONTRATTO DI LOCAZIONE - Comune di Empoli

Repertorio n°
PRELIMINARE
DI CONTRATTO DI LOCAZIONE NON ABITATIVO
L’anno duemiladieci (2010) e questo giorno ______ (__) del mese di
febbraio, in una sala del palazzo comunale di Empoli
t r a :
SATI s.r.l. con sede in Castelfiorentino, Via Vittorio Niccoli 22, iscritta al
Registro delle Imprese di Firenze, cod. fiscale e partita IVA 01333890489,
qui rappresentata dalla Sig.ra PUCCI MARIA nata a Empoli il 18/07/1966
e residente a Castelfiorentino in via del Camin Bianco 7 da adesso definita
per semplicità “PROMITTENTE LOCATORE” o “LOCATORE”,
e
COMUNE DI EMPOLI , con sede in Empoli, Via Giuseppe Del Papa,
codice fiscale e partita IVA 01329160483, qui rappresentato dal Dott.
Marchini Salvatore, nato a Castel Del Piano (GR) il 24/09/1948,
domiciliato e residente per la carica nel palazzo degli uffici comunali, nella
sua qualità di Dirigente del Settore Ufficio Contratti del Comune di
Empoli, in applicazione dell’art. 107 del D. Lgs. del 18/08/2000, n° 267
“Testo unico delle leggi sull’ordinamento degli Enti Locali”, giusto decreto
sindacale n° 35 del 07/09/2009, da adesso definito per semplicità
“PROMITTENTE CONDUTTORE” o “CONDUTTORE”,
premesso che:
viene stipulato quanto segue:
- con contratto stipulato l’01/05/1988, rep. n° 14294, ma con effetti
economici dall’01/07/1987, registrato in Empoli il 06/06/1988, il Comune
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di Empoli conduceva in locazione il complesso immobiliare posto in
Empoli, Via Giuseppe Del Papa n. 43 ad eccezione di alcune porzioni
condotte da Banca C.R.Firenze (piano terreno) e da Ufficio Centrale dei
Consorzi Idraulici e Stradali (piano secondo);
- detto contratto è giunto alla scadenza dodicennale il 30/06/1999;
- le parti si sono accordate per la stipula di un nuovo contratto, rep. n°
19873, con decorrenza 01/07/1999, prima scadenza 30/06/2005, rinnovato
poi tacitamente fino alla scadenza dodicennale del 30/06/2011;
- con contratto stipulato il 14 marzo 1997, il Comune di Empoli prendeva
in locazione anche parte del piano terreno (ufficio U.R.P.), seminterrato ed
ammezzato dello stesso complesso immobiliare con decorrenza 1/03/1997,
prima scadenza 28/02/2003, rinnovato poi tacitamente fino alla scadenza
dodicennale del 28/02/2009 e attualmente in essere in assenza di disdetta
delle parti;
- che la proprietà dichiara di avere un contratto di locazione, per una parte
del piano secondo, con L’Ufficio Centrale dei Consorzi Idraulici e Stradali
scaduto il 30/09/2006, non rinnovato e ancora in uso al conduttore senza
titolo;
- che nel mese di luglio 2009 è stata ravvisata l’assoluta necessità di
intervenire con una importante manutenzione straordinaria che prevede la
revisione totale della copertura, il consolidamento del sottotetto, il
consolidamento del solaio di calpestio del piano secondo ed il rifacimento
completo degli impianti al piano secondo; per portare a termine tale
intervento occorreranno circa sei mesi;
- che le parti in considerazione della ormai prossima scadenza del
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contratto n° 19873 dell’01/07/1999 (30/06/2011) si sono accordate per
stipulare un nuovo ed unico contratto di locazione che, con decorrenza
01/07/2011, sostituirà tutti i contratti di locazione in essere (compreso
quello dei locali attualmente occupati dai Consorzi Idraulici e Stradali);
- che, per la minore fruizione dell’immobile, durante l’intera durata dei
lavori, che saranno organizzati tenendo conto delle necessità e esigenze da
entrambe le parti , sarà applicabile una proporzionale riduzione del canone
attualmente vigente per l’intero periodo di inutilizzo del secondo piano; la
riduzione, tenuto conto dei metri quadrati interessati, è concordata nella
misura del 36% dell’attuale canone complessivo attualmente corrisposto (€
170.428,00) e stimato in € 5.115,00 mensili oltre I.V.A.;
- che la proprietà si farà inoltre carico di parte della spesa di trasloco
necessaria da e per liberare i locali e per ricollocarli poi al termine dei
lavori, nella misura forfettaria di € 8.000,00 .
Premesso quanto sopra si conviene e si stipula quanto segue :
Art. 1) OGGETTO DELLA LOCAZIONE: il promettente locatore si
impegna a concedere in locazione al promettente conduttore, che accetta,
complesso immobiliare sito in Empoli, Via Giuseppe del Papa n. 45 con
ingressi anche da Via dei Neri 4/6 e Piazza del Popolo n. 1/2, costituito da
piano sottosuolo, piano terreno, piano ammezzato sul piano terreno, piano
primo, piano secondo e piano ammezzato sul piano secondo; l’oggetto
della locazione è comunque meglio individuato ed evidenziato nella
planimetria che, sottoscritta dalle parti, si allega sotto la lettera “A” al
presente atto. Il complesso immobiliare viene concesso in locazione nello
stato di manutenzione in cui esso si trova sia per quanto riguarda la
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dotazione impiantistica sia per quanto riguarda la parte più strettamente
edile. A tale proposito il conduttore dichiara di conoscere perfettamente lo
stato di manutenzione e le dotazioni impiantistiche per essere stato
conduttore e custode di tutto il fabbricato in forza dei contratti di locazione
menzionati nelle premesse. Il complesso immobiliare in questione viene
concesso in locazione per uso diverso da quello di abitazione, nella
fattispecie per uso uffici.
Art. 2) DURATA DELLA LOCAZIONE: la locazione avrà decorrenza dal
01/07/2011 e termine il 30/06/2017 e si rinnoverà tacitamente per altri sei
anni salvo disdetta delle parti da comunicarsi a mezzo lettera raccomandata
a.r. da inviarsi almeno 12 mesi prima della data di efficacia del recesso. La
facoltà di recesso anticipato non è consentita nei primi sei anni di
locazione. L’atto definitivo di locazione verrà sottoscritto entro il
30/06/2011.
Art. 3) GARANZIE DEL LOCATORE: il locatore dichiara e garantisce
che l’oggetto della locazione è di sua esclusiva proprietà e si trova nella
sua piena disponibilità, ne garantisce pertanto al conduttore il pacifico
godimento e la piena regolarità rispetto alle normative applicabili in
materia edilizia, urbanistica.
Art. 4) CANONE E PAGAMENTO: le parti concordano che il canone
annuo per la locazione sarà pari a euro 250.000,00
(duecentocinquantamila/00) oltre IVA di legge e quindi pari a euro
62.500,00 (sessantaduemilacinquecento/00) trimestrali oltre IVA di legge.
Il pagamento del canone avverrà a mezzo bonifico bancario da effettuarsi
sulla Banca C.R. Firenze spa filiale di Castelfiorentino (codice IBAN: IT
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32 V 06160 37790 000007760C00) entro il giorno 5 del primo mese del
trimestre. A partire dal secondo anno il canone sarà aggiornato ogni anno
con riferimento al 75% della variazione accertata dall’ISTAT e verificatasi
nell’anno precedente dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di
impiegati ed operai.
Art. 5) CAUZIONE: a garanzia delle obbligazioni di pagamento a carico
del conduttore, derivanti a qualsiasi titolo dal contratto di locazione, e della
eventuale violazione di obblighi dallo stesso previsti, il conduttore presterà
contestualmente alla firma del contratto di locazione, al locatore una
cauzione di euro 62.500,00 (sessantaduemilacinquecento/00) con
fidejussione bancaria escutibile a prima chiamata. Al termine della
locazione la cauzione sarà restituita al conduttore, sempre che quest’ultimo
abbia rilasciato il complesso immobiliare e regolato ogni obbligazione di
pagamento nei confronti del locatore.
Art. 6) DIVIETO DI MUTAMENTO DI DESTINAZIONE: è fatto
espresso e tassativo divieto al conduttore di mutare la destinazione d’uso
dell’immobile rispetto a quella prevista di uffici.
Art. 7) ONERI E SERVIZI ACCESSORI: saranno ad esclusiva cura e
spese del conduttore tutti i servizi relativi alla porzione di immobile locato.
Saranno altresì a carico del conduttore le imposte e tasse relative alla
gestione del complesso immobiliare locato, quali la tassa raccolta e
trasporto rifiuti (TIA) e tutte le eventuali tasse previste per legge a carico
del conduttore. Il conduttore sarà titolare di tutti i contratti con le aziende
erogatrici per la fornitura dei servizi (acqua, energia elettrica e gas) di cui
fruisce necessari alla funzionalità ed all’uso dei locali.
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Art. 8) SUBLOCAZIONE E COMODATO: è data facoltà al conduttore di
sublocare, in tutto od in parte, il complesso immobiliare locato purché ne
venga data comunicazione scritta al locatore a mezzo lettera raccomandata.
Art. 9) STATO LOCATIVO: il conduttore è costituito custode e
consegnatario dell’immobile ricevuto in locazione e dei relativi impianti e
si impegna ad utilizzarli con la massima diligenza ed a restituirli, alla fine
della locazione, in buono stato di manutenzione salvo il deperimento
dovuto al normale uso.
Art. 10) ASSICURAZIONE: il conduttore esonera il locatore da ogni
responsabilità per danni da scasso, rottura, manomissione, tentato furto e
furto consumato.
Il conduttore provvederà ad adeguata copertura assicurativa che si impegna
a mantenere in vigore per tutta la durata della locazione per congrui valori
e massimali per i rischi e le responsabilità civili inerenti l’esercizio
dell’attività da esso svolta nei locali oggetto di locazione. La copertura
assicurativa riguarda anche i rischi derivanti dagli impianti, macchinari,
arredi, merci e quant’altro di proprietà del conduttore, ovvero in suo
possesso o detenzione, contenuti nei locali, nonché il “ricorso vicini” ed il
rischio locativo.
Il locatore si impegna ad attivare adeguata copertura assicurativa per il
complesso immobiliare per congrui valori e massimali, contro danni da
incendio, rovina, danneggiamento come d’uso, e per la responsabilità
civile, mediante polizza da mantenere in vigore per tutta la durata della
locazione.
Art. 11) OPERE E SPESE DI MANUTENZIONE: sono a carico del
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conduttore le opere di piccola e ordinaria manutenzione, nonché quelle di
straordinaria manutenzione derivanti da mancata o insufficiente
manutenzione ordinaria. Sarà invece a carico del locatore la manutenzione
straordinaria del complesso immobiliare e degli impianti. Al fine di
determinare a quale delle parti facciano carico gli oneri accessori al
rapporto di locazione si concorda di far riferimento alla tabella di
ripartizione oneri accessori proprietario/conduttore predisposta da
Confedilizia e registrata a Roma – Atti Privati al n. C46286 in data
22/11/1994.
Le parti concordemente pattuiscono fin da adesso che, in caso di
riparazioni di straordinaria manutenzione conservativa ed
improcrastinabile e di rilevante entità riguardanti il complesso immobiliare
effettuate dal locatore, a suo onere e spesa, il canone di locazione verrà
integrato con un aumento pari all’interesse legale sul capitale impiegato
nelle opere e nei lavori effettuati. Ove intenda procedere a tali interventi, il
locatore dovrà darne preventiva informazione al conduttore e concordare
con lo stesso le modalità di esecuzione onde arrecare il minimo disturbo
alle sue attività nell’ambito dei locali locati. L’adeguamento del canone
decorrerà dalla data di ultimazione delle opere e si applicherà a richiesta
del locatore.
Il locatore potrà far eseguire direttamente, a spese del conduttore, quelle
opere di ordinaria manutenzione a carico del conduttore che il medesimo
ometta di compiere qualora il conduttore stesso rimanga inerte a seguito di
diffida scritta del locatore. Per qualsiasi motivo inerente la conservazione e
l’uso del complesso immobiliare, ovvero per la verifica di impianti, il
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locatore avrà diritto di visitare o far visitare da propri incaricati i beni
locati, previo accordo con il conduttore e, comunque, avendo cura di
evitare di interferire o pregiudicare il normale svolgimento delle attività del
conduttore.
Art. 12) MODIFICHE AL COMPLESSO LOCATO: è fatto divieto al
conduttore di apportare all’immobile migliorie e/o modifiche senza il
preventivo consenso scritto del locatore o senza la prescritta autorizzazione
di legge. L’apposizione di targhe o insegne esterne è subordinata
all’autorizzazione espressa del locatore, che non potrà negarla se non per
giustificati motivi e comunque sarà subordinata all’ottenimento, a cura del
conduttore, dei necessari provvedimenti amministrativi. Alla cessazione
del contratto le opere di miglioria ed addizione fisse eseguite a cura e spese
del conduttore rimarranno acquisite al locatore senza obbligo di
corrispondere indennità di sorta, ciò in deroga all’art. 1592 e 1593 c.c. e
salvo diverse intese tra le parti.
Art. 13) RICONSEGNA DEI LOCALI: al termine della locazione il
locatore procederà in contraddittorio col conduttore all’accertamento dello
stato dell’immobile che dovrà essere restituito completamente libero da
persone e cose ed in normale stato locativo tenuto conto dell’uso normale.
Della riconsegna sarà redatto apposito verbale.
Durante i dodici mesi precedenti la scadenza della locazione il conduttore
consentirà la visita dell’immobile da parte di terzi, secondo modalità e
tempi concordati.
Art. 14) CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA: il locatore avrà diritto
di considerare risolto il contratto per fatto o colpa del conduttore, senza
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pregiudizio del privilegio di cui all’art. 2764 c.c., intendendosi a carico del
conduttore spese ed oneri derivanti dall’anticipata risoluzione, nei seguenti
casi:
- in caso di mancato pagamento del canone.
- in caso di mutamento della destinazione d’uso pattuita.
- sublocazione o comodato senza il necessario assenso del locatore.
Art. 15) DOMICILIO E COMUNICAZIONI: a tutti gli effetti del presente
atto le parti eleggono il proprio domicilio ciascuna presso la rispettiva sede
legale.
Art. 16) VENDITA A TERZI DEL COMPLESSO IMMOBILIARE: in
caso di vendita a terzi parziale o totale del complesso immobiliare il
locatore si impegna a far assumere al proprio avente titolo tutti gli obblighi
di cui al presente contratto fermo restando, in questo caso, il rispetto dei
diritti previsti dalla legge a favore del conduttore per i casi di “vendita a
terzi” (art. 38 e ss. Legge n° 392/78).
Art. 17) NORME APPLICABILI: il presente contratto è regolato dai patti
di cui alla presente scrittura e, per quanto non contemplato da detti patti,
dalle disposizioni di legge (Legge n° 392/78 e Codice Civile), gli accordi
sindacali tra associazione dei proprietari e quella degli inquilini e le
consuetudini vigenti
Art. 18) SPESE, IMPOSTE E REGISTRAZIONE: ai fini dell’imposta di
registro le parti dichiarano che ai sensi del D.P.R. n. 131 del 26/04/1986
(T.U. Imposta di Registro) e sue modifiche ed integrazioni, i corrispettivi
dovuti in forza del contratto di locazione sono soggetti ad IVA. A tale
proposito il conduttore dichiara di non svolgere in via esclusiva o
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prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione dell’imposta
IVA in percentuale pari o inferiore al 25%. Il locatore dichiara di voler
espressamente optare per l’imposizione IVA come previsto dall’art. 10
comma 8 D.P.R. 633/1972.
Il presente atto sarà registrato a tassa fissa ai sensi dell’art. 10 della Tariffa
Parte Prima allegata al D.P.R. n° 131/86.
Le spese relative alla registrazione del presente atto, del contratto di
locazione definitivo, ai rinnovi annuali ed agli oneri accessori saranno a
carico delle parti metà per ciascuna.
Art. 19) CONTROVERSIE: per ogni controversia derivante o connessa al
presente contratto è competente in via esclusiva il foro di Empoli.
Il presente contratto, redatto in duplice originale oltre all’originale da
depositare all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate di Empoli, che le parti
riconoscono conforme alla loro volontà, viene sottoscritto, per accettazione,
come segue:
Il CONDUTTORE IL LOCATORE
Allegato “A” – planimetrie dell’immobile: oggetto della locazione
porzione contornata in giallo.
A norma degli art. 1341 e 1342 c.c., le parti dichiarano di aver
attentamente letto le norme contenute nel presente atto e specificatamente
approvano quelle di cui agli articoli 1 (oggetto della locazione), 2 (durata e
recesso), 3, 4 (canone e relativo aggiornamento), 5 (cauzione), 6 (divieto di
mutamento di destinazione d’uso), 7 (oneri e servizi accessori), 8
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(sublocazione), 9 (stato locativo), 10 (assicurazione), 11 (manutenzione),
12 (modifiche all’immobile), 14 (clausola risolutiva espressa), 17 (norme
applicabili), 19 ( controversie).
IL CONDUTTORE IL LOCATORE
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