Geocentro Magazine - numero 6 - novembre/dicembre 2009
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Prezzo marginale dei servizi igienici. Il prezzo marginale<br />
è calcolato attraverso il costo di ricostruzione deprezzato<br />
di un servizio, considerando una vita media di 10 anni<br />
e una vetustà media del campione di 6 anni. Il costo del<br />
servizio, secondo un preventivo di spesa, è risultato di<br />
10.000,00 euro, il prezzo marginale dei servizi igienici è<br />
allora pari a:<br />
6<br />
10.000 · ( 1 - —— ) = 4.000,00 euro.<br />
10<br />
Prezzo marginale dello stato di manutenzione. Il prezzo<br />
marginale è stimato considerando il differenziale di spesa<br />
per passare da un livello di manutenzione ad un altro.<br />
Secondo un preventivo di spesa, il prezzo marginale dello<br />
stato di manutenzione è pari a 35.000,00 euro.<br />
I prezzi marginali dello Stile Liberty e della Panoramicità<br />
sono stimati con il SDS.<br />
Nella tabella di valutazione si svolgono le operazioni di<br />
stima (tabella 3). In corrispondenza delle caratteristiche,<br />
in ciascuna cella della tabella si riporta il prodotto<br />
tra la differenza negli ammontare della caratteristica<br />
dell’unità da valutare e dell’unità rilevata e il prezzo<br />
marginale relativo. La somma algebrica di ciascuna<br />
colonna rappresenta il prezzo corretto, ottenuto dal<br />
confronto tra l’unità rilevata e l’unità da valutare, ossia<br />
il prezzo che l’unità immobiliare avrebbe spuntato se<br />
fosse stata eguale all’unità da stimare salvo che per le<br />
caratteristiche qualitative.<br />
Sistema di stima<br />
I prezzi corretti sono prezzi parziali che esprimono il<br />
prezzo che l’unità immobiliare da stimare avrebbe avuto<br />
se le caratteristiche qualitative fossero state nella parità<br />
di condizioni. In assenza di parità di condizioni, i prezzi<br />
corretti differiscono per effetto delle differenze residue<br />
indotte dalle caratteristiche qualitative. Il SDS provvede a<br />
separare l’effetto di queste ultime calcolando i loro prezzi<br />
marginali e contemporaneamente il valore di mercato<br />
dell’immobile da stimare. La seconda e la terza colonna<br />
Tabella 3 - Valutazione nel MCA<br />
della matrice dei dati sono costituite dalle differenze<br />
tra gli ammontare delle caratteristiche dell’immobile di<br />
confronto e dell’immobile da valutare:<br />
il vettore dei prezzi corretti è:<br />
[<br />
1 1-1 1-0<br />
1 0-1 0-0<br />
];<br />
1 0-1 1-0<br />
[<br />
1.716.524,16<br />
1.212.337,44<br />
].<br />
1.453.411,16<br />
La soluzione del SDS conduce al valore di mercato<br />
dell’immobile da valutare e ai prezzi marginali delle<br />
caratteristiche Stile Liberty e Panoramicità:<br />
[<br />
1.475.450,44<br />
263.113,00].<br />
241.073,72<br />
Il valore di mercato dell’immobile da stimare è pari a<br />
1.475.450,44 euro. Lo stile Liberty induce un aumento<br />
del valore pari a 263.113,00 euro; la panoramicità<br />
causa un aumento del valore pari a 241.073,72 euro.<br />
Entrambe queste influenze sono considerate nel valore<br />
di mercato stimato.<br />
Nel rapporto di valutazione di un immobile con valenze<br />
architettoniche e ambientali, il MCA e il SDS affrontano<br />
in maniera piana e risolvono in modo razionale: la stima<br />
delle aree esterne a giardino e la stima monetaria delle<br />
stile architettonico e della panoramicità. Due risultati<br />
che sarebbero stati irraggiungibili con i procedimenti<br />
estimativi tradizionali e senza l’uso degli standard<br />
valutativi. Il cliente esperto come quello profano non<br />
possono che apprezzare la particolareggiata descrizione<br />
dei dati di mercato, l’esposizione delle ipotesi estimative,<br />
il rigore dello svolgimento del metodo e la dimostrazione<br />
del risultato di stima.<br />
Prezzo e caratteristica Unità A (euro) Unità B (euro) Unità C (euro)<br />
Prezzo totale 1.800.000,00 1.300.000,00 1.680.000,00<br />
Data (0-6)·(-1.500,00) (0-2)·(-1.083,33) (0-5)·(-1.400,00)<br />
Superfi cie principale (190-200)·4.511,93 (190-220)·4.511,93 (190-255)·4.511,93<br />
Balconi (22-17)·2.255,97 (22-21)·2.255,97 (22-25)·2.255,97<br />
Superfi cie esterna (1.300-1.400)·236,36 (1.300-1.100)·236,36 (1.300-1.150)·236,36<br />
Servizio (2-2)·4.000,00 (2-3)·4.000,00 (2-3)·4.000,00<br />
Stato di manutenzione (2-3)·35.000,00 (2-2)·35.000,00 (2-1)·35.000,00<br />
Prezzi corretti 1.716.524,16 1.212.337,44 1.453.411,16<br />
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