Geocentro Magazine - numero 6 - novembre/dicembre 2009

Prezzo marginale dei servizi igienici. Il prezzo marginale
è calcolato attraverso il costo di ricostruzione deprezzato
di un servizio, considerando una vita media di 10 anni
e una vetustà media del campione di 6 anni. Il costo del
servizio, secondo un preventivo di spesa, è risultato di
10.000,00 euro, il prezzo marginale dei servizi igienici è
allora pari a:
6
10.000 · ( 1 - —— ) = 4.000,00 euro.
10
Prezzo marginale dello stato di manutenzione. Il prezzo
marginale è stimato considerando il differenziale di spesa
per passare da un livello di manutenzione ad un altro.
Secondo un preventivo di spesa, il prezzo marginale dello
stato di manutenzione è pari a 35.000,00 euro.
I prezzi marginali dello Stile Liberty e della Panoramicità
sono stimati con il SDS.
Nella tabella di valutazione si svolgono le operazioni di
stima (tabella 3). In corrispondenza delle caratteristiche,
in ciascuna cella della tabella si riporta il prodotto
tra la differenza negli ammontare della caratteristica
dell’unità da valutare e dell’unità rilevata e il prezzo
marginale relativo. La somma algebrica di ciascuna
colonna rappresenta il prezzo corretto, ottenuto dal
confronto tra l’unità rilevata e l’unità da valutare, ossia
il prezzo che l’unità immobiliare avrebbe spuntato se
fosse stata eguale all’unità da stimare salvo che per le
caratteristiche qualitative.
Sistema di stima
I prezzi corretti sono prezzi parziali che esprimono il
prezzo che l’unità immobiliare da stimare avrebbe avuto
se le caratteristiche qualitative fossero state nella parità
di condizioni. In assenza di parità di condizioni, i prezzi
corretti differiscono per effetto delle differenze residue
indotte dalle caratteristiche qualitative. Il SDS provvede a
separare l’effetto di queste ultime calcolando i loro prezzi
marginali e contemporaneamente il valore di mercato
dell’immobile da stimare. La seconda e la terza colonna
Tabella 3 - Valutazione nel MCA
della matrice dei dati sono costituite dalle differenze
tra gli ammontare delle caratteristiche dell’immobile di
confronto e dell’immobile da valutare:
il vettore dei prezzi corretti è:
[
1 1-1 1-0
1 0-1 0-0
];
1 0-1 1-0
[
1.716.524,16
1.212.337,44
].
1.453.411,16
La soluzione del SDS conduce al valore di mercato
dell’immobile da valutare e ai prezzi marginali delle
caratteristiche Stile Liberty e Panoramicità:
[
1.475.450,44
263.113,00].
241.073,72
Il valore di mercato dell’immobile da stimare è pari a
1.475.450,44 euro. Lo stile Liberty induce un aumento
del valore pari a 263.113,00 euro; la panoramicità
causa un aumento del valore pari a 241.073,72 euro.
Entrambe queste influenze sono considerate nel valore
di mercato stimato.
Nel rapporto di valutazione di un immobile con valenze
architettoniche e ambientali, il MCA e il SDS affrontano
in maniera piana e risolvono in modo razionale: la stima
delle aree esterne a giardino e la stima monetaria delle
stile architettonico e della panoramicità. Due risultati
che sarebbero stati irraggiungibili con i procedimenti
estimativi tradizionali e senza l’uso degli standard
valutativi. Il cliente esperto come quello profano non
possono che apprezzare la particolareggiata descrizione
dei dati di mercato, l’esposizione delle ipotesi estimative,
il rigore dello svolgimento del metodo e la dimostrazione
del risultato di stima.
Prezzo e caratteristica Unità A (euro) Unità B (euro) Unità C (euro)
Prezzo totale 1.800.000,00 1.300.000,00 1.680.000,00
Data (0-6)·(-1.500,00) (0-2)·(-1.083,33) (0-5)·(-1.400,00)
Superfi cie principale (190-200)·4.511,93 (190-220)·4.511,93 (190-255)·4.511,93
Balconi (22-17)·2.255,97 (22-21)·2.255,97 (22-25)·2.255,97
Superfi cie esterna (1.300-1.400)·236,36 (1.300-1.100)·236,36 (1.300-1.150)·236,36
Servizio (2-2)·4.000,00 (2-3)·4.000,00 (2-3)·4.000,00
Stato di manutenzione (2-3)·35.000,00 (2-2)·35.000,00 (2-1)·35.000,00
Prezzi corretti 1.716.524,16 1.212.337,44 1.453.411,16
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