Geocentro Magazine - numero 6 - novembre/dicembre 2009

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ANNO I | n. 6 | NOVEMBRE - DICEMBRE 2009
0 per indicare l’assenza della panoramicità sul mare,
1 per indicarne la presenza.
I dati rilevati sono predisposti nella tabella dei dati (tabella 2).
Gli aggiustamenti ai prezzi di mercato in base alle
caratteristiche considerate nella stima si basano sui prezzi
marginali. Il prezzo marginale esprime la variazione del
prezzo totale al variare dell’ammontare della caratteristica.
Prezzo marginale della data di compravendita. Il prezzo
marginale è stimato con il saggio annuo di rivalutazione
pari all’1% (preso con il segno negativo). Prezzo marginale
dell’unità A:
-0,01
1.800.000 · ———— = -1.500,00 euro/mese;
12
prezzo marginale dell’unità B:
-0,01
1.300.000 · ———— = -1.083,33 euro/mese;
12
prezzo marginale dell’unità C:
-0,01
1.680.000 · ———— = -1.400,00 euro/mese.
12
Prezzo marginale della superficie principale. Il prezzo
marginale può essere rappresentato dal minore dei prezzi
medi calcolati con il rapporto complementare pari al 20%.
Prezzo medio dell’unità A:
prezzo medio dell’unità B:
Tabella 2 - Dati nel MCA
1.800.000 · (1-0,2)
—————————— = 6.906,48 euro/mq;
200 + 0,5 · 17
1.300.000 · (1-0,2)
—————————— = 4.511,93 euro/mq;
220 + 0,5 · 21
prezzo medio dell’unità C:
1.680.000 · (1-0,2)
—————————— = 5.024,30 euro/mq.
255 + 0,5 · 25
Il prezzo marginale della variabile superficie principale è
pari allora a 4.511,93 euro/mq.
Prezzo marginale della superficie dei balconi. Il prezzo
marginale è calcolato tenendo conto del rapporto mercantile
pari al 50%:
0,5 · 4.511,93 = 2.255,97 euro/mq.
Prezzo marginale della superficie esterna. Il prezzo
marginale può essere rappresentato dal minore dei prezzi
medi della superficie esterna calcolati, tenendo conto
del rapporto complementare pari al 20%. Prezzo medio
dell’unità A:
prezzo medio dell’unità B:
prezzo medio dell’unità C:
1.800.000 · 0,2
————————— = 257,14 euro/mq;
1.400
1.300.000 · 0,2
————————— = 236,36 euro/mq;
1.100
1.680.000 · 0,2
————————— = 292,17 euro/mq.
1.150
Il prezzo marginale della superficie esterna è pari allora a
236,36 euro/mq.
Compravendite
Prezzo e caratteristica
Unità A Unità B Unità C
Subject
Prezzo totale (euro) 1.800.000,00 1.300.000,00 1.680.000,00 -
Data (mesi) 6 2 5 0
Superfi cie principale (mq) 200,00 220,00 255,00 190,00
Balconi (mq) 17,00 21,00 25,00 22,00
Superfi cie esterna (mq) 1.400,00 1.100,00 1.150,00 1.300,00
Servizio (n) 2 3 3 2
Stato di manutenzione (n) 3 2 1 2
Stile Liberty (0-1) 1 0 0 1
Panoramicità (0-1) 1 0 1 0