Geocentro Magazine - numero 6 - novembre/dicembre 2009

interna buono. La misura delle superfici immobiliari è svolta
con un rilievo metrico secondo lo standard di misurazione
del Codice delle valutazioni immobiliari III di Tecnoborsa
(2005). Per l’analisi estimativa è stata considerata la superficie
interna netta.
Criterio di stima
Il criterio di stima è il valore di mercato che, secondo
gli standard estimativi internazionali, è definito come
l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile
può essere compravenduto alla data della valutazione
tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i
soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi
opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la
quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità,
con prudenza e senza alcuna costrizione (International
Valuation Standards 1, 3.1).
Il segmento di mercato
Il segmento di mercato dell’immobile da valutare è costituito
da villini in stile Liberty siti a Mondello, il baricentro turisticomondano
della città di Palermo. L’epoca di costruzione
dei villini si fa risalire agli anni ’10 del secolo scorso.
Le arterie viarie maggiormente interessate al fenomeno del
villino Liberty sono i nodi di confluenza e tutte le principali
strade che congiungono Palermo con i centri di Valdesi, di
Mondello e di Partanna. Le strade secondarie accolgono
ville e villini non in stile edificati in tempi successivi.
La domanda è costituita da liberi professionisti e in generale
da utenti di ceto sociale agiato, mentre l’offerta da singoli
privati che disinvestono. La forma di mercato è costituita da
concorrenza monopolistica ristretta.
Il campione dei dati immobiliari
Il campione dei dati immobiliari è costituito da tre villini
simili a quello da stimare e compravenduti di recente,
appartenenti allo stesso segmento di mercato dell’immobile
oggetto di stima.
Unità A: Villino monofamiliare in stile Liberty. L’immobile
ha una superficie principale di 200,00 mq, una superficie
dei balconi di 17,00 mq e un giardino esterno di 1.400,00
mq. L’immobile ha due servizi igienici e un livello di
manutenzione interna ottimo. L’immobile prospetta sul
lungomare di Mondello con possibilità di accesso immediato
alla spiaggia e presenta un livello di panoramicità ottimo
avendo gli affacci sul golfo. La compravendita è avvenuta 6
mesi fa e il prezzo di mercato è di 1.800.000,00 euro.
Unità B: Villino monofamiliare costruito negli anni ‘50.
L’immobile ha una superficie principale di 220,00 mq, una
superficie dei balconi di 21,00 mq e un giardino esterno di
1.100,00 mq. L’immobile ha tre servizi igienici e un livello
di manutenzione interna buono. L’immobile prospetta sul
viale principale di ingresso di Mondello, ma non presenta
panoramicità sul mare. La compravendita è avvenuta 2 mesi
fa e il prezzo di mercato è di 1.300.000,00 euro.
Unità C: Villino monofamiliare costruito negli anni ’50.
L’immobile ha una superficie principale di 255,00 mq, una
superficie dei balconi di 25,00 mq e un giardino esterno di
1.150,00 mq. L’immobile ha tre servizi igienici e un livello
di manutenzione interna scarso. L’immobile prospetta sul
lungomare di Mondello con possibilità di accesso immediato
alla spiaggia e presenta un livello di panoramicità ottimo
avendo gli affacci sul golfo. La compravendita è avvenuta 5
mesi fa e il prezzo di mercato è di 1.680.000,00 euro.
Oltre alla rilevazione dei dati immobiliari degli immobili
comparabili, l’indagine di mercato ha riguardato la
rilevazione degli indici mercantili e delle informazioni
strumentali all’analisi estimativa (tabella 1).
Tabella 1 - Indici mercantili
Indice e informazione Importo
Saggio annuale di rivalutazione 0,01
Rapporto mercantile dei balconi 0,5
Rapporto complementare area/immobile 0,2
Costo del servizio (euro) 10.000,00
- vetustà media (anni) 6
- vita media (anni) 10
Costo dell’intervento di manutenzione (euro) 35.000,00
Metodologia di stima
La stima del valore di mercato è svolta con il market
comparison approach e con il sistema di stima applicato in
sequenza per la stima delle caratteristiche qualitative.
Le caratteristiche immobiliari considerate ai fini della
valutazione sono:
la Data contata in mesi a partire dal momento della stima
fino al momento in cui è avvenuta la compravendita
dell’unità campione;
la Superficie principale intesa come superficie interna
netta espressa in mq;
la Superficie balconi misurata in mq;
la Superficie esterna misurata in mq;
i Servizi misurati con una scala a punteggio, 2 per
indicare la presenza di due servizi, 3 per indicare la
presenza di tre servizi igienici;
lo Stato di manutenzione misurato con una scala a
punteggio, 1 per indicare uno stato di manutenzione
sufficiente, 2 per indicare uno stato di manutenzione
buono, 3 per indicare uno stato di manutenzione
ottimo;
lo Stile Liberty misurato con una scala dicotomica, 0 per
indicare l’assenza dello stile Liberty, 1 per indicarne la
presenza;
la Panoramicità misurata con una scala dicotomica,
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