Guida per l'operatore economico CUBA - Ambasciata d'Italia a ...

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F) LA RISERVA PER GLI IMPREVISTI E L’ASSICURAZIONE OBBLIGATORIA La legge 77/1995 prevede la costituzione di una riserva a cui affluiscono fondi obbligatori e volontari, destinata a fronteggiare gli imprevisti sorti nell’attività compiuta da un’impresa con capitale straniero. La parte obbligatoria della riserva è costituita con somme provenienti dagli utili, secondo le indicazioni fornite dal Ministero delle Finanze e dei Prezzi. Tutte le imprese con capitale straniero, inoltre, devono stipulare con società autorizzate dal Ministero delle Finanze e Prezzi un contratto di assicurazione con ad oggetto, proprietà e operazioni rischiose. Il premio e le altre clausole contrattuali sono stabilite sulla base delle normali condizioni del mercato internazionale. G) GLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI La modifica alla Costituzione del 1992, con la quale è stata introdotta nell’ordinamento giuridico cubano il riconoscimento del diritto di proprieta’ delle imprese miste, ha aperto le porte agli investimenti stranieri anche nel settore immobiliare. Sulla scia di questa prima importante apertura, la legge 77 ha stabilito, con maggiore precisione, entro quali limiti e a quali condizioni alle imprese con partecipazione straniera è consentito investire in immobili. Le poche norme che la legge dedica all’argomento, tuttavia, hanno lasciato alla prassi il compito di completare il quadro normativo. In epoca più recente tuttavia, un nuovo provvedimento restrittivo del MINVEC ha di fatto temporaneamente congelato la possibilità di investire nel settore immobiliare, allontanando gli investitori stranieri. Il provvedimento infatti ha bloccato la possibilità di vendere gli appartamenti realizzati dalle imprese miste, nate negli anni precedenti, con motivazioni di varia natura. Tale misura è ancora oggi in vigore, anche se alcune vendite possono essere effettuate con un’autorizzazione concessa caso per caso. Ai sensi della legge 77, l’investimento in beni immobili può essere diretto alla costruzione o ristrutturazione di edifici ed abitazioni e all’acquisto della proprietà o di altri diritti reali. Gli immobili oggetto dell’investimento, però, non possono essere alienati o acquistati da persone fisiche con la residenza permanente nel paese - in buona sostanza gli stessi cittadini cubani. I Cubani infatti, sono obbligati a trasferire i diritti reali sugli immobili di cui sono titolari allo Stato, il quale gode ex lege, di un diritto di prelazione. Di fatto, il mercato interno si limita ad operazioni di permuta. 30
L’impresa immobiliare con capitale misto può investire esclusivamente in appartamenti o edifici che sono utilizzati per i seguenti fini: - alloggi, a titolo di residenza (non permanente) o a fini turistici, per persone fisiche senza la residenza permanente in Cuba; - sedi od uffici di persone giuridiche straniere; - immobili destinati al turismo. Per ciò che concerne i modi di acquisto e di trasferimento dei diritti su questi immobili la legge, oltre a richiamare la legislazione vigente, fa rinvio a quanto specificato in ogni singolo atto di autorizzazione dell’investimento straniero. La prassi intervenuta negli anni successivi, ha chiarito quale fossero i diritti reali su immobili di cui un’impresa con partecipazione straniera potesse divenire titolare. Di fatto si tratta di un diritto reale non assoluto, perché il terreno resta sempre di proprietà dello Stato ed inoltre la durata dell’impresa mista, a cui viene concesso per decreto la proprietà dell’area su cui verrà realizzato l’investimento immobiliare, non potrà eccedere i 50 anni. Al termine del periodo, l’impresa verrà liquidata e la proprietà tornerà ad essere interamente cubana. Si tratta quindi a ben vedere di una fattispecie più assimilabile ad un diritto di superficie più che ad un diritto di proprietà vero e proprio. Differente il caso del diritto dell’acquirente dell’immobile realizzato dall’impresa mista. In questo caso si tratterà sempre di un diritto di superficie però esclusivo e senza limitazioni di tempo; il suolo infatti rimarrà sempre di proprietà dello Stato Cubano. Questa prassi, come gia’ accennato, è stata bruscamente interrotta nel 2000 allorché, per motivi di varia natura, le Autorità cubane hanno bloccato la libera commercializzazione degli immobili residenziali destinati agli stranieri, imponendo al socio straniero dell’impresa mista di vendere la propria partecipazione al socio cubano. Questo provvedimento non ha coinvolto le costruzioni destinate al settore alberghiero. 31
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