Maggio 2010 Numero - Anaci

Spediz. abbonamento postale70% - Milano
La voce dell’Associazione Amministratori Condominiali Immobiliari - Milano
l’amministratore
INFORMAZIONI PRATICHE PER CONDOMINI E INQUILINI
ANACI
I caselli del dazio di Porta Venezia - Milano
Anno XXXV - n. 5 - Maggio 2010 - 3 Euro
35° ANNO

l’amministratore
anno xxxv
n. 5 - Maggio 2010
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Sommario
L’AMMINISTRATORE - N. 5 - MAGGIO 2010
35° ANNO
la città che vorrei
DARIO GUAZZONI pag.5
omissioni e risarcimento
del danno
MARINA FIGINI pag.7
contratto d’appalto tecnologico
GIULIO BENEDETTI pag.11
la scomparsa del
prof. avv. marco pirelli
DARIO GUAZZONI pag.16
braidense
PINUCCIO DEL MENICO pag.18
le 9 delegazioni anaci in provincia pag.21
sentenze
EUGENIO ANTONIO CORREALE pag.24
la signora sul balcone
STEFANO FUMAGALLI pag.30
dal comune di milano riceviamo e pubblichiamo
tarsu: pag.35
sicurezza e condominio:
le risposte del ministero ai quesiti anaci
CRISTOFORO MORETTI pag.36
Facciamo chiarezza!
ANTONIO DE MARCO pag.40
cantieri edili:
durc inviato automaticamente alle imprese?
CRISTOFORO MORETTI pag.42
prevenzione incendi: l’esperto risponde
MARIO ABATE pag.44
le circolari dell’inps
VINCENZO DI DOMENICO pag.47
filo diretto pag.54
le tabelle pag.56
l’amministratore
3

LA CITTA’ CHE VORREI
La nostra città, a dispetto dei molti denigratori
che la considerano caotica, disordinata ed
anche sporca in molte zone, è senz’altro
bella.
Le siamo particolarmente, affezionati non solo noi
che milanesi di nascita siamo ma anche tutti coloro
che in Milano hanno trovato lavoro, benessere
ed affetti: in una parola la amiamo a tal punto da
sorvolare sui tanti difetti che la colpiscono.
Se paragonata a molte città straniere, ordinate,
pulite e curate anche nelle periferie quando noi ci
allontaniamo dalla circonvallazione o dai vialoni
delle mura romane (sovente pure essi trascurati) il
disordine, la sporcizia, la sosta selvaggia delle auto
in doppia fila ti danno una stretta al cuore.
Il verde poi, cioè alberi, giardini – ad eccezione
di pochi – latitano e per di più sono insozzati dai
molti, troppi “amici dell’uomo” cioè dai tantissimi
cani che colpa non hanno, ma che sono “pascolati”
da cittadini disordinati e menefreghisti: specie con
quei guinzagli allungabili che costituiscono un vero
e proprio attentato ai passanti.
A fronte di queste “brutture” assume particolare
Aiuola Più Bella - piazza del Duomo
editoriale
l’amministratore
rilevanza il progetto dell’Assessorato all’arredo,
Decoro Urbano e verde del Comune di Milano
che da nove anni premia cittadini, ed enti che
realizzino interventi di realizzazione, manutenzione
e sistemazione di aree verde.
Il verde, si sa, nella nostra città c’è ma non è
tantissimo, tant’è che negli ultimi tempi si è
parlato di quel progetto di piantare non so quante
migliaia di alberi che necessiterebbero poi di grande
manutenzione e che forse andrebbero ad occupare
quei pochi spazi liberi che consentono a noi
cittadini milanesi di passeggiare nella nostra città.
Che, ripeto, è bella.
Abbiamo palazzi LIBERTY che sono gioielli,
abbiamo portoni di case che costituiscono opere
d’arte, abbiamo molti monumenti interessanti che
noi cittadini snobbiamo mentre costituiscono la
delizia dei molti stranieri che ci visitano, abbiamo
chiese inimitabili, abbiamo pinacoteche (Brera,
Museo Diocesano, solo per citarne due) abbiamo il
Duomo, abbiamo il Castello sforzesco, abbiamo il
teatro La Scala, abbiamo il vicolo delle Lavandaie,
abbiamo Villa Reale, tutte opere che lasciano
esterrefatti gli stranieri.
Ed allora? Allora manca
un po’ di verde che molti
privati, grazie al piano
dell’Assessorato di cui
sopra abbiamo detto hanno
realizzato personalmente
nelle zone più svariate di
Milano e di cui, in questo
numero, diamo foto.
Ecco, la città che vorrei
dovrebbe avere tante e
tante aiuole e magari da
parte di noi cittadini un
poco più di rispetto del
poco verde che già esiste.
Dario Guazzoni
5

Anaci: Consiglio siglio Provinc Provinciale di Milano
CONSIGLIERI PROVINCIALI
Appezzato Ap A pezzato Ju Juri
ri
Azzaro Alf Alfonso lf nso so
Bandiera Band nd era ra Francesco
Bandiera Ba B nd ndiera Umber Umberto erto to
Buonavitacola Buonavitac ac a ol ola Gi GGiorgio orgio
Calvio Calv lv lvio io Gianfranco
Campagnoli Ca C mpagnoli Alma
Caruso Giu Giuseppe iu iuse se seppe
Caruso Leonardo
Corazza Gianfranco Gian an anfranco
De Angelis Zucca Anna
Didoni Fabio
Donzelli Donzelli Luigi
Organigramma
Nazionale
Presidente: Pr Pres es esid id i ente:
Pietro Membri (Milano)
Segretario: Segr g et etar ar a io io:
Umberto U berto Anitori (Roma)
Tesoriere: iere:
Giuseppe Gi Gius us u eppe Merello (Genova)
ORGANIGRAMMA
ORG
REGIONE LOMBARDIA
Presidente: dente:
Agostino o Lombard Lombardi rdi (B ( (BG) G
Vice Presidente:
Claudio Bianchini (MI)
Segretario:
Monica Rusconi (SO)
Tesoriere:
Francesca Salvetti (BS)
6
Presidente: Guazzoni Dario
Vice Presidente Vicario: Moritz Carlo
Vice Presidente: Cerrini Carlo
Segretario: Quattrini Gaspari Luciana
Faini Guid Guido id
Frisenna Fr Fris ise na PPaolo aolo o lo
Grillo illo llo
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Lionetti Giuseppe Giusepp ppe
Palmisano Palmisan ano VVitantonio ta on onio io
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Pasi Paolo
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Sandrini Sa Sandrini Fabio
Sozzi Alfredo Alfredo
Vanzini Va Vanz nz nzin in ini Ma MMaurizio urizio
Zoccoli Bruno
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Associazione Na Nazionale Amministratori
Co Condominiali e Imm Immobiliari il iliari
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LEGALI: martedì 14,30 - 16,30
Avv. Luca Sacc Saccomani cc c om o
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venerdì 17,00 - 18,30
Avv. Eugenio Eug ug ugen en enio io AAntonio
Correale
Avv. A v Ermes Gallone
VORO: giovedì 17,00 - 18,30
Dott. Vinc Vincenzo ncen enzo zo Di Do DDomenico
DEL LAVORO: LAVO giovedì 17,00 - 18,30
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di Milano della Anaci
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l’amministratore

Marina Figini
L’obbligo
dell’Amministratore
Il rapporto che lega l’Amministratore
del Condominio al Condominio
medesimo, ed ai condomini suoi
partecipanti, rientra nella figura
giuridica del “mandato” contratto
disciplinato dal codice civile negli
articoli da 1703 a 1730.
Il mandato è il contratto con il quale
una parte (mandatario) si obbliga
a compiere uno o più atti giuridici
per conto dell’altra (mandante) (art.
1703 c.c.).
Il mandatario deve rendere al mandante
il conto del suo operato e
rimettergli tutto ciò che ha ricevuto
a causa del mandato (art. 1713 c.c.).
L’art. 1130 codice civile, che elenca
le “Attribuzioni dell’Amministratore”,
precisa all’ultimo comma
che l’Amministratore deve, alla
fine di ciascun anno, rendere il
conto della sua gestione; la mancata
presentazione del conto della
gestione per due anni è causa
di revoca dell’Amministratore da
parte dell’Autorità Giudiziaria.
L’Amministratore dura in carica
un anno e alla fine del suo
mandato, per qualunque motivo
il mandato stesso venga a cessare
(dimissioni, sostituzione da
parte dell’Assemblea, revoca giudiziaria),
l’Amministratore deve
effettuare il “passaggio delle consegne”
ossia deve fornire al nuovo
Amministratore tutta la documen-
Osservatorio del diritto
PASSAGGIO delle CONSEGNE:
OMISSIONI E
RISARCIMENTO
DEL DANNO
tazione relativa alla gestione condominiale,
oltre, ovviamente, alle
disponibilità in denaro spettanti al
Condominio.
“L’Amministratore del condominio
configura un ufficio di diritto privato
assimilabile al mandato con
rappresentanza, con la conseguente
applicabilità,nei rapporti tra l’amministratore
e ciascuno dei condomini,
delle disposizioni sul mandato.
Pertanto, a norma dell’art. 1713
c.c., alla scadenza l’Amministratore
è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto
nell’esercizio del mandato per
conto del condominio, vale a dire
tutto ciò che ha in cassa, indipendentemente
dalla gestione alla quale
le somme si riferiscono” (Cass.
l’amministratore
“Verde in miniatura” - Corso Genova - Milano
n 1815/2000).
Vi è poi un’altra norma alla quale è
possibile fare riferimento, seppure
in via analogica, in materia; è il
“divieto di ritenzione” disciplinato
dall’art. 2235 codice civile posto nel
capo II “Delle professioni intellettuali”
nel titolo “Del Lavoro Autonomo”.
L’art. 2235 così dispone: “Il
prestatore d’opera non può ritenere
le cose e i documenti ricevuti, se
non per il periodo strettamente necessario
alla tutela dei propri diritti
secondo le leggi professionali”.
L’art. 2235 c.c., come si vede, autorizza
e nel contempo delimita l’esercizio
dell’autotutela del diritto
al pagamento degli onorari, disciplinando
il diritto di ritenzione dei
7

documenti nei rapporti tra il cliente,
che ha conferito l’incarico, ed il
professionista, e con riferimento al
periodo successivo all’esaurimento
della prestazione dovuta al cliente,
nel quale deve appunto, procedersi
alla liquidazione degli onorari
al professionista. Nessuna diversa
forma di autotutela spetta al professionista.
Concludendo: di tutta la documentazione
relativa alla gestione del Condominio
quest’ultimo è legittimo
titolare e l’Amministratore uscente
ha il preciso dovere di consegnarla
al nuovo Amministratore il quale ne
ha necessità per lo svolgimento del
proprio incarico.
Nessuna giustificazione l’Amministratore
uscente può addurre a
sostegno della mancata e/o incompleta
consegna, neppure il fatto di
vantare dei crediti nei confronti del
Condominio. L’eventuale domanda
di pagamento del compenso e/o del
saldo di crediti maturati per somme
anticipate nell’interesse del Condominio
dovrà essere fatta valere
separatamente.
Se all’Amministratore, al fine di
8
Osservatorio del diritto
tutelare i propri diritti, serve avere
la documentazione che deve consegnare
al nuovo Amministratore,
egli avrà cura di farne copia, ma non
dovrà ritardare la consegna stessa.
Tutela giudiziaria
del Condominio
Purtroppo il passaggio delle consegne
non sempre avviene con
la dovuta tempestività e completezza.
Ciò comporta un danno, a
volte anche notevole, a carico del
Condominio la gestione del quale
viene rallentata, a volte addirittura
sospesa, a causa della mancata
disponibilità, da parte del nuovo
Amministratore, della documentazione
condominiale.
Perdurando l’inadempimento
dell’Amministratore uscente, il
nuovo Amministratore si vede
costretto ad agire giudizialmente,
con l’assistenza di un legale, nei
confronti del precedente al fine di
ottenere la disponibilità di quanto
non gli viene spontaneamente consegnato.
Il ricorso all’Autorità Giudiziaria
è inevitabile in quanto l’Amministratore
uscente non può essere
l’amministratore
diversamente costretto in alcun
modo ad adempire al suo obbligo.
Il nostro ordinamento, come già
accennato, non riconosce alcuna
forma di autotutela, tranne particolari
casi come quello, peraltro
limitato, disciplinato dal citato art.
2235 codice civile. Anzi gli articoli
392 e 393 codice penale
puniscono il reato di ragion fattasi
sussistente ogni qualvolta il cittadino
si sostituisce arbitrariamente
all’Autorità Giudiziaria e si fa giustizia
da sè con violenza sulle cose
o con violenza o minaccia sulle
persone.
La forma processuale alla quale
solitamente si ricorre per ottenere
giudiziariamente il passaggio delle
consegne è la procedura d’urgenza
regolata dall’art. 700 codice procedura
civile, a nome del quale
“chi ha fondato motivo di temere
che durante il tempo occorrente
per far valere il suo diritto in via
ordinaria, questo sia minacciato
da un pregiudizio imminente
e irreparabile, può chiedere con
ricorso al giudice i provvedimenti
d’urgenza che appaiono, secondo

le circostanze, più idonei ad assicurare
provvisoriamente gli effetti
della decisione sul merito”.
Risarcimento dei danni
Oltre all’ordine urgente di consegna
della documentazione, il
Condominio può anche chiedere
il risarcimento del danno subito
a causa dell’inadempimento dell’
Amministratore uscente.
Una recente sentenza del Tribunale
di Milano (n. 448/2010 depositata
il 14 gennaio 2010) ha condannato
l’Amministratore uscente che non
aveva consegnato tutta la documentazione
afferente alla cessata
gestione condominiale al risarcimento
dei danni a favore del Condominio
liquidati in via equitativa
nell’importo di Euro 15.000,00.
Il Tribunale ha ritenuto che si
trattava di documentazione di pertinenza
del Condominio necessaria
ed utile alla corretta gestione del
Condominio medesimo, e che, pur
non avendo il Condominio fornito
prova compiuta della sussistenza
del di causalità tra le singole voci
di danno come indicate negli
atti di causa e l’inadempimento
dell’ex amministratore, e che pertanto
non vi era alcuna certezza
sul danno effettivamente patito,
un danno di non irrilevante valore
è stato comunque arrecato; e che
esso danno poteva essere equitativamente
indicato nell’importo di
Euro 15.000,00.
Dalla soccombenza dell’Amministratore,
condannato come sopra,
è derivata anche la sua condanna
delle spese processuali.
Valutazione equitativa
del danno
Il Tribunale, con lo sopra citata
sentenza, ha liquidato il danno “equitativamente”
La valutazione equitativa
del danno, è una forma di
valutazione è rimessa al Giudice,
Osservatorio del diritto
per qualsiasi tipo di danno, in forza
di due norme del codice civile:
l’articolo 1226, a norma del quale
se il danno non può essere provato
nel suo preciso ammontare è
liquidato dal giudice in via equitativa,
e l’articolo 2056 a norma
del quale il risarcimento dovuto al
danneggiato si deve determinare
secondo le disposizioni degli articoli
1223, 1226 (sopra indicato) e
1227 (norme generali in materia di
inadempimento di obbligazioni).
Il lucro cessante (ossia il mancato
guadagno) è valutato dal Giudice
con equo apprezzamento delle circostanze.
L’esercizio del potere discrezionale
del Giudice di liquidare il danno
in via equitativa non comporta un
giudizio di “equità”, intesa come
principio di giustizia e di correttezza
morale, bensì dà luogo ad
un giudizio di
“diritto” caratterizzato
dalla
cosiddetta “equità
giudiziale
correttiva od integrativa”
che,
pertanto, da un
lato è subordinato
alla condizione
che risulti
obiettivamente
impossibile, o
particolarmente
difficile per
la parte interessata,provare
il danno
nel suo preciso
ammontare,
dall’altro non
ricomprende
anche l’accertamento
del
pregiudizio della
cui liquidazione
si tratta,
presupponendo
l’amministratore
già assolto l’onere della parte di
dimostrare la sussistenza e l’entità
materiale del danno, nè esonera la
parte stessa dal fornire gli elementi
probatori e i dati di fatto dei quali
possa ragionevolmente disporre,
affinchè l’apprezzamento equitativo
sia per quanto possibile, ricondotto
alla sua funzione di colmare
solo le lacune insuperabili nell’iter
della determinazione dell’equivalente
pecuniario del danno (Cass.
13288 del 7 giugno 2007).
In ogni caso la parte che chiede il
risarcimento del danno deve fornire
le prove in suo possesso, e deve
altresì risultare che, nonostante le
prove offerte, sia obiettivamente
impossibile o particolarmente
difficile provare il danno nel suo
preciso ammontare; in tal caso il
Giudice procederà alla liquidazione
in via equitativa.
Vista parziale del colonnato - Colonne di San Lorenzo - Milano
9

CONTRATTO D’APPALTO
TECNOLOGICO
Giulio Benedetti
Il contratto di appalto tecnologico previsto dall’art.
26 del d.lvo 9/4/2009 n. 81, come modificato dal d.lvo
n. 106/2009, e le relative responsabilità del committente
e dell‘appaltatore.
- Il contratto d’appalto tecnologico previsto dal d.lvo
n. 81/2008, modificato dal d.lvo n. 106/2009.
Il contratto di appalto si differenzia da quello di vendita
poiché nel primo (art. 1655 c.c.) l’imprenditore per un
compenso mette a disposizione del committente la sua
compagine aziendale per realizzare un’opera o un servizio
con l’apporto di capitale, di esperienza tecnica e di
lavoro, mentre nel secondo (art. 1470 c.c.) vi è soltanto
il trasferimento della proprietà di un bene mobile od immobile
verso il corrispettivo di un prezzo. Lo sviluppo
della tecnologia ha comportato la realizzazione di opere
e di servizi sempre più complessi in cui si succede l’opera
di diversi imprenditori, professionisti e tecnici per
cui, al fine di tutelare l’incolumità dei lavoratori, l’art.
7 del d.lvo 19/9/1994 n. 626 ha imposto al committente
ed agli imprenditori che intervengono nel contratto di
appalto gli obblighi della reciproca informazione sulle
attività svolte e di coordinamento nelle stesse al fine di
ridurre i rischi interferenziali i quali spesso cagionano
gravi lesioni ai lavoratori impiegati.
Nei confronti del committente e degli imprenditori
interessati al contratto di appalto l’intervento finalizzato
a ridurre tali rischi è stato reso più pregnante ed incisivo
attraverso una riformulazione dell’art. 7 del d.lvo
n. 626/1994 operata dapprima dalla legge finanziaria
2007, poi dall’art. 3 della legge 3/8/2007 n. 123 ed infine
dall’art. 26, comma terzo, quarto e quinto, del d.lvo
9/4/2008 n. 81 (modificato dal d.lvo n. 106/2009) per il
quale nel contratto di appalto:
- il datore di lavoro committente promuove la cooperazione
ed il coordinamento tra le imprese incaricate
elaborando un unico documento di valutazione dei
rischi che indichi le misure adottate per eliminare e,
Osservatorio del diritto
l’amministratore
ove ciò non sia possibile, ridurre al minimo i rischi da
interferenze e tale documento è allegato al contratto
di appalto o di opera nei casi previsti dall’art. 26 (ad
esempio lavori non intellettuali, lavori da eseguirsi ad
oltre due metri di altezza, che durino oltre due giorni,
oppure nelle condizioni di pericolosità contemplate
dall’allegato XI). Notasi che qualora non venga redatto
il documento di valutazione dei rischi e il contratto di
appalto sia comunque messo in opera il committente e
l’appaltatore rispondono della contravvenzione prevista
e punita dagli articoli 17 e 55, comma primo lettera a),
del d.lvo n. 81/2008 ed il contratto di appalto è nullo, ai
sensi dell’art. 1418, primo comma, c.c., per contrarietà
alle norme imperative (ovvero comminanti sanzioni
penali);
Le previsioni della nullità civile dei relativi contratti e
formulate sopra alle lettere a) e c) rendono particolarmente
incisiva la disciplina del predetto art. 26 poiché
le controversie civili tra le parti sono statisticamente più
diffuse e ricorrenti della contestazione del reato e della
conseguente promozione dell’azione penale ad opera
della pubblica accusa.
- La sentenza n. 18998 del 27/3/2009 della S.C. relativa
alla parificazione, anche nel contratto di appalto, della
tutela della sicurezza dei lavoratori autonomi e subordinati.
Per quanto riguarda il predetto tema della generale applicabilità
del d.lvo n. 81/2008 a tutti i lavoratori (siano
indifferentemente lavoratori dipendenti o autonomi)
la recente giurisprudenza (C.Cass. Pen, Sez. 4, Sent.
n. 18998 del 27/3/2009, dep. il 6/5/2009) si orienta
per un’interpretazione assai estesa della normativa di
sicurezza sul lavoro. Invero il caso trattato riguardava
un imprenditore che aveva commissionato ad un lavoratore
autonomo la pulizia delle gronde poste sul tetto
del suo stabilimento e che poi cadeva, da un’altezza di
otto metri, al suolo e decedeva. La Corte di Appello
11

confermava la sentenza di condanna dell’imprenditore
il quale veniva riconosciuto colpevole di omicidio
colposo e di violazione della normativa di sicurezza
per la prevenzione degli infortuni sul lavoro (articoli
70 e 77 del DPR n. 164/1956) in quanto non aveva
predisposto idonei sottopalchi di protezione o elementi
di ripartizione del carico sopra il tetto del capannone del
suo stabilimento.
A tal riguardo la Suprema Corte ha stabilito che le garanzie
previste dal nostro ordinamento giuridico per la
protezione dei lavoratori dagli infortuni non riguardano
soltanto il lavoro subordinato, ma anche quello autonomo.
In particolare la sentenza ha stabilito i seguenti
principi:
- 1) “l’infortunio mortale non sarebbe avvenuto, se fossero
state approntate le opere idonee ad evitare le cadute
dall’alto, le quali erano doverosamente imposte dalla
legge anche al direttore responsabile della sicurezza di
uno stabilimento, nel caso in cui, come quello di specie,
si fosse avvalso, come quotidianamente avveniva da
circa un anno prima dell’incidente, dell’opera di un
lavoratore autonomo, per svolgere l’attività lavorativa
retribuita mensilmente, per conto e alle dipendenze della
società, di natura anche diversa da quella specificamente
prevista nel contratto di appalto di manutenzione
dei macchinari dell’azienda”;
- 2) “la prospettazione di una causa di esenzione di colpa
che si richiami alla condotta imprudente del lavoratore
non rileva allorché chi la invoca versa “in re illecita”,
DAL 1958
VEZZOSI IRENEO
di Vezzosi Flavio Giuseppe
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12
Osservatorio del diritto
per non avere negligentemente impedito l’evento lesivo,
che è conseguito, nella specie, dall’avere la vittima
operato nella zona di lavoro, senza essere stato pacificamente
informato delle condizioni di pericolo esistenti
nella zona circostante e senza essere stato protetto dalle
opere provvisionali idonee ad evitare cadute dal tetto.
Tanto meno la causa esimente è invocabile, se la si pone,
come nel caso di specie, alla base del proprio errore
di valutazione, assumendo che il sinistro si è verificato
non perché si sia tenuto un comportamento antigiuridico,
ma sol perché vi sarebbe stata, dalla parte della
vittima, l’anomala ed inopinata iniziativa di gironzolare
sul tetto anche in corrispondenza di pericolosi lucernai.
Il rilievo difensivo, comunque, non serve a scagionare
l’imputato, in quanto chi è responsabile della sicurezza
del lavoro deve avere sensibilità tale da rendersi interprete,
in via di prevedibilità del comportamento altrui;”
- 3) “l’errore sulla legittima aspettativa che non si
verifichino condotte imprudenti da parte dei lavoratori
non è invocabile, non solo opera l’illiceità della propria
condotta omissiva, ma anche per la mancata attività
diretta ad evitare l’evento, imputabile a colpa altrui,
quando si è, come nel caso “de quo”, nella possibilità in
concreto da impedirlo. E’ il cosiddetto “doppio aspetto
della colpa cola”, secondo cui si risponde sia per colpa
diretta sia per colpa indiretta, una volta che l’incidente
dipende dal comportamento dell’agente, che invoca a
sua discriminante la responsabilità altrui”;
- 4) “la normativa antinfortunistica mira a salvaguar-
Igiene, qualità e sicurezza nei luoghi di lavoro
l’amministratore

dare l’incolumità del lavoratore non solo dai rischi
derivanti da incidenti o fatalità, ma anche da quelli
che possono scaturire dalle sue stesse disattenzioni,
imprudenze o disubbidienze alle istruzioni o prassi
raccomandate, perché connesse allo svolgimento delle
attività lavorative.”
Ne consegue che la predetta interpretazione giurisprudenziale
rende del tutto superate quattro considerazioni
che usualmente vengono utilizzate nel contratto di
appalto per risparmiare sui costi sugli strumenti tecnologici
necessari per prevenire gli infortuni sul lavoro:
- la prima è quella di sostenere che nel contratto di
appalto l’obbligo del committente consiste soltanto nel
segnalare all’appaltatore esclusivamente i rischi relativi
al lavoro appaltato, ma non di fornirgli le attrezzature
idonee a tutelare la sua sicurezza in quanto tale adempimento
è di competenza esclusiva del lavoratore
autonomo;
- la seconda consiste nel sostenere che la condotta imprudente
del lavoratore esclude qualsiasi
responsabilità del committente in relazione
all’infortunio incorso al primo;
- la terza è quella di affermare che
sussista quantomeno una pari corresponsabilità
nel cagionare l’evento da
parte del committente e dell’appaltatore,
mentre la predetta sentenza n. n.
18998 del 27/3/2009 della S.C. afferma
che la condotta colposa del committente
prevale su qualsiasi comportamento
imprudente del prestatore d’opera
subordinato o autonomo, poiché: “la
colpa altrui non elide la propria”;
- la quarta propugna la tesi dell’irresponsabilità
dell’imprenditore committente
in quanto, laddove la mansione
da svolgere abbia carattere d’urgenza
o scarso rilievo l’incarico, l’incarico
sarebbe conferito da persona subordinata
al committente e, quindi, non da
quest’ultimo.
Invero la citata sentenza afferma che
il fondamento della responsabilità colposa
del committente sia da collegare
eziologicamente alla sua condotta
omissiva colposa “tenuto conto che
la posizione di garanzia nei confronti
Osservatorio del diritto
l’amministratore
dell’operaio lo obbligava, ai sensi delle disposizioni
antinfortunistiche di cui agli articoli 70 e 77 del DPR n.
164/1956, ad avvertirlo specificamente dei rischi di caduta
dall’alto connessi all’attività di pulitura dei canali
di scolo e delle grondaie del tetto del capannone, ed a
fornirgli, in ogni caso, le misure di protezione idonee
ad evitare tali rischi.”
Quindi allorquando l’amministratore di un condominio
sottoscrive un contratto di appalto tecnologico deve
assicurare all’appaltatore i presidi di sicurezza previsti
dalla vigente normativa di prevenzione degli infortuni
per assicurare la tutela della salute anche dei dipendenti
del primo in quanto non può ritenersi esente, nei
confronti di tali lavoratori, dell’obbligo di garanzia
previsto dall’art. 40, secondo comma, del codice penale
che recita: “non impedire un evento che si ha l’obbligo
giuridico di evitare, equivale a cagionarlo”.
- La sentenza n. 14440 del 5/3/2009 della S.C. relativa
L’interno del Duomo di Milano
13

al contratto di appalto negli ascensori.
Assai significativa per la riflessione sul contratto di
appalto tecnologico è una recente pronuncia (C.Cass.
Pen., Sez. 4, Sent. n. 14440 del 5/3/2009) che ha riconosciuto
la responsabilità penale di due imprenditori
nell’avere dato ordini inerenti allo svolgimento dell’attività
di manutenzione di un ascensore. Durante tale attività
un lavoratore decedeva mentre stava trasportando
al secondo piano di un edificio, all’interno di cui veniva
svolta un’attività commerciale, un carrello con capi
abbigliamento per mezzo di un montacarichi installato
nell’edificio. L’incidente avveniva allorquando, mentre
il montacarichi si trovava fermo ed aperto al secondo
piano, un altro dipendente, che si trovava al piano rialzato,
chiamava il montacarichi che iniziava la discesa
a pertanto il primo lavoratore rimaneva incastrato con
la testa e parte del petto tra la parete della tromba di
scesa del montacarichi e la cabina che stava scendendo
e subiva gravissime lesioni che ne cagionavano la morte
immediata.
La sentenza ha stabilito i seguenti importanti principi:
- l’utilizzazione di uno strumento meccanico con
componenti elettriche di per sé costituisce esercizio
di un’attività pericolosa che rende necessario proprio
quell’attività di coordinamento che nel caso trattato è
mancata e tale omissione ha contribuito casualmente al
verificarsi dell’evento perché è stato accertato che l’incidente
si è verificato proprio per il mancato coordinamento
tra l’appaltante (che ha continuato ad utilizzare
l’ascensore durante i lavori di manutenzione) e l’appaltatore
il quale ha disattivato i sistemi di protezione
senza tenere conto della circostanza che il montacarichi
continuasse ad essere utilizzato per le normali attività
di impresa;
- l’obbligo del committente non è quello di valutare
l’idoneità dei sistemi di manutenzione utilizzati dall’appaltatore
o di sindacare la correttezza delle misure
specialistiche di prevenzione eventualmente utilizzate,
ma, in considerazione della contemporaneità dello
svolgimento delle attività di impresa e di manutenzione,
è quello di valutare con l’appaltatore le modalità di utilizzo
e le misure di prevenzione da adottare da entrambi
nel caso di svolgimento contemporaneo di dette attività;
- la funzione delle misure di prevenzione contro gli
infortuni sul lavoro non è infatti solo quella di evitare
condizioni e modalità produttive pericolose per la salute
14
Osservatorio del diritto
l’amministratore
del lavoratore, ma anche quella di evitare le conseguenze
degli errori commessi dai lavoratori e dovuti alle più
svariate ragioni (inesperienza, negligenza, eccessiva
sicurezza, disattenzione);
- nel settore della prevenzione degli infortuni sul lavoro
deve dunque considerarsi abnorme il comportamento
che, per la sua stranezza e imprevedibilità, si ponga al di
fuori di ogni possibilità di controllo da parte delle persone
preposte all’applicazione delle misure di prevenzione
contro gli infortuni sul lavoro ed è stato affermato
dalla giurisprudenza che l’eventuale colpa concorrente
del lavoratore non può spiegare alcuna efficacia esimente
per i soggetti aventi l’obbligo di sicurezza che
si siano comunque resi responsabili della violazione
di prescrizione in materia antinfortunistica (vedasi C.
Cass. Pen., Sez. 4, Sent. n. 3580 del 14/12/1999, Sent.
n. 12155 del 3/6/1999, Sent. n. 8676 del 14/6/1996);
- non appare giuridicamente configurabile un concorso
di colpa del lavoratore nel caso di violazione, da parte
di altre persone, di norme espressamente dirette a
prevenire proprio le conseguenze di tali suoi comportamenti
colposi;
- non vi è concorso di colpa se il lavoratore che presta la
sua attività in altezza e non è stato munito delle cinture
di sicurezza pone un piede in fallo per disattenzione; o
nel caso in cui, sempre per disattenzione (quindi per una
condotta negligente) viene a contatto con un meccanismo
in movimento non protetto e in tutti i casi simili
nei quali la funzione della regola cautelare è diretta a
prevenire proprio le conseguenze di tali condotte negligenti
(o anche imprudenti o imperite). E ciò anche se il
lavorare abbia acconsentito a prestare la sua attività in
situazione di pericolo, in considerazione dell’indisponibilità
del diritto alla salute;
- se anche fosse provato che nel caso trattato la condotta
più idonea era quella di attendere lo sviluppo della
situazione e non farsi prendere dal panico per il rischio
di rimanere intrappolato come è possibile considerare
colposa, accertamento che richiede una valutazione ex
ante, la scelta di sottrarsi a questa situazione cercando
di uscire la più presto, nella situazione di emergenza
creatasi, dal montacarichi? E se anche potesse considerasi
colposa la condotta in base ai criteri già esposti si
tratterebbe di colpa connaturata al normale svolgimento
del lavoro e non della trasgressione di direttive del datore
di lavoro di casi consimili che consentono di configurare
il concorso di colpa del lavoratore infortunato.

Tekno Led
group
La nuova illuminazione a LED rappresenta la più moderna e innovativa fonte di luce del futuro,
in quanto offre miglioramenti straordinari nella qualità della luce e fortissimi risparmi sui consumi
elettrici. Questo consente di poter usufruire delle enormi potenzialità offerte da questa nuova tecnologia
che ha applicabilità immediata e ritorni dell’investimento in tempi brevi. Le nostre soluzioni con luci
a LED in sostituzione delle lampade tradizionali portano un notevole miglioramento dei sistemi di
dell’illuminazione per ottenere un elevato risparmio sui consumi elettrici e notevoli vantaggi derivati
dal risparmio legato ai costi della manutenzione. Le luci a LED permettono oggi di ridurre i consumi
Consentono inoltre di:
Eliminare disagi e costi legati ad improvvisi black-out provocati da lampadine, reattori o portalampade
bruciati.
confort visivo paragonabile alla luce solare.
Di eliminare i costi di manutenzione per la sostituzione periodica di reattori starter, lampade e porta
lampade bruciati.
Di utilizzare una nuova tecnologia a bassissimo impatto ambientale con lampade che durano oltre
Ulteriori vantaggi derivati da possibili aumenti futuri dei costi dell’energia elettrica.
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per fornire una scheda tecnica di confronto, tra consumi, costi e vantaggi dei sistemi di illuminazione
tradizionali e i sistemi di illuminazione a LED.
Potete inoltre visionare la nostra esposizione di tutte le luci a LED presso il nuovo show-room
di Viale Umbria, 85 - Milano.
COMPLIANT

LA SCOMPARSA DEL
PROF. AVV. MARCO PIRELLI
La nostra conoscenza risaliva al 1965 (quindi
ben prima della nascita di ANAI la vecchia
denominazione dell’associazione che, dopo la
fusione con AIACI sarebbe divenuta l’attuale
ANACI).
Trentenne già amministravo immobili e, come
vuole il caso, prendevo in amministrazione un
condominio nella via Cenisio, che ci era stato
detto, veniva amministrato da un avvocato che
aveva rassegnato le dimissioni.
Conoscevo cosi il prof. Avv. Marco Pirelli andando
a prendere le consegne del mio nuovo immobile
nel suo studio in via Guido D’Arezzo.
Mi iscrivevo ad Anai nel 1971 e cominciando a
16
Vita associativa
l’amministratore
frequentare l’Associazione ritrovavo il prof. Pirelli,
unico legale allora della neonata Associazione della
quale, sarebbe stato consulente legale sino ad otto
anni or sono, oltre che direttore del nostro Centro
Studi che egli aveva ideato e nel quale avrebbe
profuso nozioni, consigli, ammaestramenti a molti
associati.
Persona di grande cultura giuridica, umanistica,
archeologica, Marco Pirelli è stato per trent’anni
faro della nostra Associazione ed i vecchi associati
che lo hanno conosciuto lo ricordano con deferente
rimpianto.
Dario Guazzoni

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BRAIDENSE
Pinuccio Del Menico
“Te scrivi rabbios, Carlin, dal me
stanzin depos al campanin de San
Vitor di legnamee. Chi dedree l’è tri
mes che fann tonina (scempio) di
cà de Milan vècc: e picchen, sbatten
giò camin, soree, finester, torr e tècc,
grondaj, fasend on catanaj (macerie)
in mezz a on polvereri ch’el par propri
sul seri la fin del mond.
Dov’el va el me Carlin, quell noster
Milanin di noster temp, insci bell e
quiètt, coi contrad strett in bissoeura,
dent e foeura, sul gust d’ona
ragnera? Ma sta ragnera la ciappava
denter el coeur, te le teneva lì che
pareva squas de morì, se, dininguarda,
el destin el te ciamava foeura,
on poo lontan, a Lesmo, a Peregall
o magari fina a Barlassina o a Bagg.
Dov’el va sto car Milan di Milanes,
minga quel di Viscont, disi el noster,
Carlin, che dai Figin girand adree
al Cappel el tornava bell bell dal
Rebecchin, da Pescheria in su in di
Mercant d’or, e poeu giò per i oreves
in Cordùs, de lì per el Brovett, San
Prosper, San Tomas, i duu Mur, el
Niron e fina a Malcanton, con tanti
bei stazion de osteria de vin bon e
bona compagnia che faceva legria ed
penser de la brasera (braciere)? “
E’il rimpianto per una Milano che
stava scomparendo, la prosa poetica
meneghina per una città che si stava
trasformando in metropoli, l’ultimo
saluto ad una umanità destinata a
cedere ben presto il passo ai daneè e
al successo. Con un particolare che
lo allontana dalla stessa situazione
che forse vediamo ai nostri giorni.
La prosa è quella di Milanin Milanon
scritta da Emilio De Marchi a
18
Vita associativa
fine 1800 immaginando di indirizzarla
a Carlo Porta. Il De Marchi fu
colui che inventò, almeno per l’Italia,
il romanzo noir con “Il cappello
del prete”. Colui che è stato tra i
protagonisti di una mostra tenutasi
alla Biblioteca Braidense dedicata agli
ultimi 180 anni della letteratura
dialettale milanese e intitolata: “Dal
Rajberti al Tessa e oltre”.
Un viaggio dedicato a Dante Isella,
grande ricercatore studioso della letteratura
milanese dal Quattrocento
al Novecento, che nel 1999 aveva
proposto una mostra che arrivava fino
a Carlo Porta.
Essendo scaduti i termini per visitare
l’esposizione, rimane lo stimolo,
perchè no, ad una ricerca letteraria
che vada al di là della nostalgia per
la vecchia casa di ringhiera e delle
sue filastrocche, con una loro morale
e dense di nostalgia, intendiamoci,
ma nulla a che vedere con l’“Arte
poetica di Orazio” in meneghino di
l’amministratore
La biblioteca Braidense al suo interno
Giovanni Rajberti, oppure le opere
di Carlo Dossi (quest’anno ricorre
il centenario della sua morte) che, a
soli 16 anni, finanziò con i danari di
famiglia una rivista letteraria cui collaborò
anche Giosuè Carducci.
Una curiosità che dai contenuti si
trasferisce ben presto al contenitore
della mostra, ovvero la Biblioteca
Braidense che ha sede nel Palazzo di
Brera. Attualmente dipende dal Ministero
per i Beni e le Attività Culturali
e figura tra le maggiori biblioteche
pubbliche italiane.
Il suo nome deriva dal termine latino
- medievale di origine longobarda
“braida” poi divenuto “brera”
che significava “podere” attribuito al
luogo ove sorse l’originario convento
duecentesco degli Umiliati sul quale
venne costruito il Palazzo del Collegio
Gesuitico nel XVII secolo.
La storia della Braidense cominciò
nel 1770, quando Maria Teresa
d’Austria decise di aprire al pubblico

la biblioteca del conte Carlo Pertusati,
Presidente del Senato di Milano,
morto nel 1755. Il nobile aveva
raccolto ben 24.000 volumi che spaziavano
dalla storia italiana a quella
milanese e lombarda, dalla letteratura
alla geografia e ai classici greci
e latini. Nel 1773 l’acquisizione del
Palazzo di Brera da parte dello Stato
e 13 anni dopo l’apertura della biblioteca
al pubblico con le raccolte
preesistenti del Collegio Braidense,
delle case gesuitiche di San Fedele
e San Girolamo e con i testi scientifici
del medico Albrecht von Haller
di Berna.
Nel periodo napoleonico avvenne
l’acquisizione della biblioteca del
Collegio dei Giureconsulti e del fondo
Scaccerni, donato da Francesco
Melzi. In seguito arrivarono i volumi
donati da Hermes Visconti, la
raccolta del Gabinetto Numismati-
Vita associativa
co, le opere di cultura ebraica Lattes,
i testi di Carlo Morbio, la libreria di
Cesare Correnti, fino al fondo manzoniano
che venne donato nel 1885.
Nel ‘900 sono da ricordare l’arrivo
della raccolta Novati, della biblioteca
liturgica dei Duchi di Parma,
la raccolta scacchistica, il fondo Castiglioni
e quello fotografico di Emilio
Sommaria oltre alla raccolta
pascoliana.
Il patrimonio librario della Braidense
è costituito da oltre 940.000 volumi
tra i quali 2.119 manoscritti,
2.400 incunaboli e 3.900 periodici.
La biblioteca mette a disposizione
quattro sale di lettura. La Sala Maria
Teresa con una stupenda scaffalatura
in legno e lampadari a goccia del
settecento. La Sala di Lettura Gesuitica
che vanta pregevoli dipinti del
XVIII secolo.La Sala di Consultazione
e la Sala Manzoniana che ospita
Il cortile di Palazzo Brera - Milano
l’amministratore
manoscritti, volumi postillati, edizioni
delle opere e saggi critici relativi
ad Alessandro Manzoni.
Vi sono poi una sala per i cataloghi,
la distribuzione, il prestito e le riproduzioni
e di un atrio d’ingresso
cui si accede attraverso lo scalone
d’onore.
Ci sono poi tre sedi esterne al Palazzo
di Brera e sono la Mediateca
Santa Teresa, l’Ufficio Ricerca Fondi
Musicali e la sede di Vigevano
che conserva l’archivio storico della
Braidense.
La Biblioteca Braidense è aperta al
pubblico dal lunedì al venerdì, dalle
ore 8.30 alle ore 18.15 e il sabato
dalle ore 9.00 alle ore 13.45.
Per usufruire dei servizi di informazione
basta presentarsi con la Carta
d’Identità, mentre per la consultazione
ed il prestito è necessaria l’iscrizione
che, peraltro, è gratuita.
19

LA CARTINA DELLE 9 DELEGAZIONI ANACI IN PROVINCIA DI MILANO
Calvio Gianfranco
Paolo Frisenna
Palmisano Vitantonio
Caruso Leonardo
Buonavitacola Giorgio
Faini Guido
Vanzini Maurizio
Vai Claudio
Corazza Gianfranco

Vita associativa
Le 9 delegazioni
dell’Anaci in provincia
Questa rubrica è dedicata a ciò che succede in provincia
di Milano. Tutti i responsabili di zona dell’Associazione
relazionano sulla situazione in modo tale da tenere aggiornati
gli associati sulle novità delle varie aree territoriali.
Un servizio che Anaci crede possa essere utile per tutti i lettori
per far loro capire quali siano le realtà che ci circondano.
Il teleriscaldamento è un servizio a
disposizione di tutti i cittadini e di
tutte le attività industriali, commerciali,
terziarie che insistono sull’area sottesa
dalla rete, costituito da una centrale
di produzione e da una rete di distribuzione
di acqua calda o surriscaldata
per uso riscaldamento, sanitario e per il
raffrescamento di edifici, con opportune
macchine frigorifere. I vantaggi ambien-
Nel nostro territorio è nata la Banca
del Verde, soggetto associativo no profi t
per la compensazione ambientale grazie
al quale potranno essere piantumate
senza costi per il cittadino vaste aree del
nostro territorio. L’iniziativa si fi nanzia
sulla base di contributi volontari di
aziende. Per ogni euro raccolto, il 90%
sarà speso in Progetti a favore dell’ambiente:
forestazione, rimboschimento e
sistemazione di aree verdi. Istituzioni
LEGNANO - Gianfranco Calvio - Via Siena, 18 - Tel 0331/541990 - Fax 0331/458441
tali sono costituiti principalmente da:
• Riduzione inquinanti emessi da
impianti di riscaldamento su area omogenea;
• Annullamento emissione inquinanti
puntuale;
• Risparmio energetico.
L’AMGA Legnano Spa è l’azienda
strumentale del Comune di Legnano,
gestore dell’impianto e delle reti, che
MELZO - Guido Faini - Via Verdi, 1 - Tel. 02/95738228 - Fax 02/95711686
e società civile, quindi, in favore di un
territorio cui molto si chiede. Basti pensare
al consumo di suolo e all’impatto
che procureranno le autostrade TEM e
BreBeMi sulle nostre aree agricole, oltre
a tutte le emissioni di gas serra. Molto
è stato fatto in questi anni ma molto
rimane ancora da fare. Una prima azione
concreta è l’istituzione di un nuovo
Parco denominato Alto Martesana per
tutelare le aree agricole tra Melzo e
l’amministratore
provvede con periodicità ad attivare delle
campagne commerciali per l’allaccio
al servizio. Chiunque ritenga di essere
interessato può consultare il sito www.
amga.it e/o contattate comunque l’Azienda
all’indirizzo teleriscaldamento@
amga.it, che provvederà ad informare
circa le condizioni di fruizione del
servizio oltreché gli sviluppi previsti
della rete.
Pozzuolo che saranno attraversate dalle
nuove strade. Il pericolo dal quale difenderle
è di vederle consumate da nuova
edifi cazione, pensate che le strade non
ci sono ancora e già oggi hanno attratto
logistica a Pozzuolo M.na e un centro
commerciale a Truccazzano. Molta
strada dovremo ancora fare, ma anche
il piccolo passo fatto con la Banca del
Verde assume la sua importanza perché
ci porta in quella direzione.
21

Dall’anno 2008 il governo ha previsto
agevolazioni delle tariff e energetiche rivolte
ai cittadini economicamente svantaggiati
e per coloro che utilizzano in
casa apparecchiature elettromedicali. Per
usufruire del bonus energia il cittadino
dovrà presentare apposita domanda con
la quale si dimostri la residenza; di essere
intestatario di una fornitura elettrica per
uso domestico con potenza impegnata
fi no a 3 kW (elevata a 4,5 kW per fami-
Vita associativa
SESTO SAN GIOVANNI - Giorgio Buonavitacola - Via Dante, 105 - Tel. 02/2440343 - 02/2423604 - Fax 02/24235787
Prosegue la collaborazione fra gli Amministratori
sestesi dell’ANACI ed i
vertici dell’A2A in tema di Teleriscaldamento.
Le centrali installate sul territorio
cittadino sono ormai 715. A2A
ha organizzato il 12 maggio la visita
presso la Soc. Amarc di Besana Brianza,
produttrice delle centrale tecnologiche
che vengono installate a Sesto per il Teleriscaldamento,
occasione nella quale
l’Ing. Cucurachi di Amarc ha illustrato
CINISELLO BALSAMO - Leonardo Caruso - Via Vittoria, 7 - Tel. 02/66014056 - Fax 02/66014056
È sorto sul territorio di San Giuliano Milanese
uno dei più grandi magazzini Ikea
del sud Milano. Ikea, la multinazionale
svedese del mobile razionalista, adatto
a tutte le famiglie, sta insomma per
diventare un tassello della piattaforma
commerciale fra Sudmilano e Lodigiano.
Si conclude così la lunga stagione delle
ipotesi - che naturalmente, come sempre
accade per operazioni immobiliari simili,
hanno avuto momenti di discussione
le grosse possibilità, anche di singola
contabilizzazione sia per il calore che
per acqua sanitaria, offerte dal loro
prodotto. Nel contempo il Management
A2A, rispondendo ad una precisa
esigenza degli Amministratori, ha
predisposto e presentato in anteprima
un servizio on-line che permetterà agli
Studi di accedere direttamente a tutte
le informazioni degli stabili amministrati
e gestire in modo diretto e più
glie con più di 4 componenti); di possedere,
per il disagio economico, un ISEE
inferiore a €7500 (elevato a €20000 per
le famiglie con 4 o più fi gli a carico);
in caso di disagio fi sico, possedere un
certifi cato ASL attestante le gravi condizioni
di salute di uno dei componenti
del nucleo famigliare, tali da richiedere
l’utilizzo di apparecchiature elettromedicali.
All’atto di presentazione della
domanda è necessario allegare la fotoco-
accesa - e inizia quella della realtà. I
numeri portanti sono questi: due piani,
oltre 50 ambienti di arredo, 15mila
metri quadrati espositivi. Un ristorante
da 560 posti a sedere, parcheggio sia
interno che esterno pensato per più di
2mila auto. Inoltre: una bottega svedese
con area mercato, area bambini, area
progettazione. L’Ikea di San Giuliano si
presenta con biglietti da visita innovativi
in vari comparti, il più interessante
agile la richiesta di passaggio alla varie
curve termiche in base alla temperature
esterne. Saranno inoltre disponibili
anche le tabelle di consumo effettivo
del Teleriscaldamento nel periodo breve
ed i grafici di andamento del servizio
nell’arco dell’intera gestione calore. Il
programma verrà presentato da A2A
agli associati sestesi nel prossimo incontro
27 maggio 2010 e sarà immediatamente
operativo.
pia della carta d’identità o della patente,
la fotocopia dell’ISEE ed in visione la
fattura che arriva insieme alla bolletta di
pagamento. Contestualmente al bonus
energia è possibile richiedere, possedendo
gli stessi requisiti, anche il bonus gas.
La domanda deve essere presentata
presso l’Uffi cio Relazioni con il Pubblico
di Cinisello Balsamo, Via Frova
18, negli orari di apertura al pubblico
(numero verde 800397469).
MELEGNANO - Vitantonio Palmisano - Via Nino Bixio, 7 - Tel. 02/9834157 - Fax 02/9832196
Su proposta dell’assessorato alla sicurezza,
il Comune di Buccinasco attiverà a
breve un numero verde contro i pericoli
del web, un concorso per la realizzazione
di un video contro il bullismo e il cyberbullyng
oltre ad una serie di incontri nelle
scuole medie per diffondere maggiore
consapevolezza dell’utilizzo di internet e
delle problematiche adolescenziali legate
alla rete. Le famiglie, inoltre, potranno
usufruire di un servizio tecnico informa-
22
tico per schermare il computer di casa e
renderlo a “misura di bambino”. Internet
è un mondo pieno di opportunità, ma al
contempo contiene innumerevoli fonti
di rischio per chi naviga senza prendere
le giuste precauzioni. Il problema è reale
e molto sentito. Il progetto promosso
dall’assessore Tiziana Maiolo partirà
a settembre e coinvolgerà gli studenti
delle terze medie che frequentano gli
istituti classici di Buccinasco. Il corso si
riguarda il capitolo che è destinato alla
sostenibilità ambientale. Sotto questo
aspetto in eff etti si è di fronte a un progetto
di “econegozio”: il 100 per cento
del fabbisogno termico e del condizionamento
estivo è assicurato dall’impianto
di geoscambio con l’acqua di falda e dalla
centralina di rigenerazione, mentre la
superfi cie fotovoltaica (pronta nel 2011)
e la cogenerazione dovrebbero portare
al 70 per cento la copertura elettrica.
TREZZANO SUL NAVIGLIO - Gianfranco Corazza - Via Manzoni, 20 - Tel. 02/48401064 - Fax 0248461231
l’amministratore
focalizzerà su: i pericoli del web (piattaforme
sociali e trasmissioni di informazioni
personali, servizi a pagamento,
strumenti di auto tutela, adescamento
giovanile da parte di soggetti deviati),
il bullismo (psicologia di gruppo, cause
del bullismo, vie d’uscita), l’uso di sostanze
psicotrope ed alcoliche (droghe,
loro effetti e percorso di guarigione)
ed il plagio (tecniche psicologiche di
circonvenzione, sette e congregazioni).

Vita associativa
CORMANO - Paolo Frisenna - Via Gramsci 44 - Tel. 02/66302392 - Fax 02/66309166
È stata inaugurata sabato 10 aprile la
Casa dell’Acqua di Cormano nel parco
di via Molinazzo, un impianto di
distribuzione di acqua potabile gratuita
messa a disposizione dei cittadini.
L’acqua non è mai stata oggetto di
particolari politiche o piani di gestione
per i Comuni ma negli ultimi anni
è diventata oggetto di campagne di
sensibilizzazione e, purtroppo, di speculazioni.
In un contesto in cui si sta
Quest’anno via Giussani, poi le altre
vie che si diramano da piazza Marconi.
Sono le tappe della riqualificazione
delle strade del centro di Nova
Milanese. Se nel primo caso i fondi,
270mila euro, già ci sono, gli altri
interventi sono subordinati al reperimento
delle risorse, come ha spiegato
l’assessore alla viabilità. Secondo il
Piano triennale delle opere pubbliche,
mettere mano alle vie centrali costerà
Parla Alessandro Folli Presidente del
Consorzio di Bonifica Est Ticino Villoresi
“Il Sistema Navigli rappresenta
un patrimonio storico, artistico e naturalistico
veramente unico. Il consorzio
Villoresi sta facendo tutto il possibile
affinchè questa rete – costituita da
circa 130 Km di canali principali e migliaia
di secondari, costruiti per portare
acqua all’agricoltura lombarda – possa
facendo sempre più pressione per la
privatizzazione di questo bene, il Comune
di Cormano ha deciso invece di
costruire un impianto di distribuzione
di acqua naturale e frizzante gratuita
con la possibilità di riempire bottiglie
di vetro senza la necessità di andare a
comprarle. Questo progetto ha il duplice
obiettivo di ridurre il trasporto
inquinante su strada dell’acqua e il ciclo
di produzione – consumo – rifiuto
BRESSO - Maurizio Vanzini - Via Vittorio Veneto, 1/B - Tel. 02/6195126
oltre un milione di euro. Per il rifacimento
il modello è quello che la
Giunta definisce ormai lo «standard
per il centro»: fondo bicolore in lastre
di pietra come la piazza e via Roma.
Scelta che fa storcere il naso a molti
che lavorano, risiedono o passeggiano
nelle strade interessate. Il timore è che
si perdano posti auto, che si creino
problemi alla circolazione e, soprattutto
che la nuova pavimentazione
rispondere al meglio alle esigenze di
carattere cittadino e turistico, che stanno
via via emergendo. Il Presidente
del Consorzio di Bonifica Est Ticino
Villoresi prende spunto da “Situazione
di degrado dei Navigli” mozione
scaturita nel Consiglio di zona 6 di
Milano, per chiarire la complessità del
sistema. Non bisogna mai dimenticare
la natura originaria di questo sistema
delle materie plastiche. L’acqua erogata
sarà quella dell’acquedotto comunale,
certificata alla fonte. Al fine di renderla
più gradevole al palato viene sottoposta
a un processo di microfiltrazione,
abbinato alla sterilizzazione a raggi
ultravioletti. L’acqua, microfiltrata e
sterilizzata, viene successivamente refrigerata
e messa a disposizione dei
cittadini, naturale o frizzante, al pari
delle migliori acque in bottiglia.
sia scivolosa in caso di pioggia, come
quella già posata. Rassicura in tal
senso il Comune. I materiali saranno
adeguati e dopo la ristrutturazione
il transito delle auto sarà consentito
e con più spazio per i pedoni, certo,
qualche parcheggio si perderà ma non
si può fare altrimenti, occorre considerare
che Nova è pur sempre l’unica
cittadina dell’hinterland senza una
vera isola pedonale.
ABBIATEGRASSO - Claudio Vai - Ozzero Cascina Sega, 3 - Tel. 347/8889531 - Fax 02/90834421
di canali che consente di irrigare 150
mila ettari di terreno, l’equivalente del
15% dell’agricoltura lombarda. Il nodo
principale di questo sistema si trova a
Somma Lombardo ed è costituito da
Dighe del Panperduto, che regolano
le acque del Ticino e permettono di
distribuire circa un miliardo di metri
cubi d’acqua in tutto il territorio dal
Canale Villoresi al Po”.
COMUNICATO A TUTTI GLI ASSOCIATI
Per qualsiasi problema giuridico o fiscale inerente
la professione di amministratore e la gestione
del condominio potete contattare gli esperti
del Centro Studi all’indirizzo di posta elettronica
dell’Anaci di Milano
anacimilano@anaciservizi.it
l’amministratore
23

Sentenze
La presente rubrica è a cura dell’avv. Eugenio Antonio Correale e si compone di due parti
per ogni sentenza: l’estratto ed un breve commento dello stesso avv. Correale
1095
Appalto responsabilità dell’appaltatore. Progetto o materiali forniti dal committente.
L’appaltatore risponde dei difetti dell’opera quando accetti senza riserve i materiali fornitigli dal committente,
sebbene questi presentino vizi o difformità riconoscibili da un tecnico dell’arte o non siano adatti all’opera
da eseguire ed i difetti denunziati dal committente derivino da quei vizi o da quella inidoneità. (Cassazione
civile, sezione seconda, sentenza del 14 gennaio/2010, n. 470)
Da tempo non accadeva di potere insistere su una questione che spesso lascia alquanto dubbiosi i condomini
e gli amministratori, sottosti dai fornitori a polemiche tanto vibranti quanto lontane dal corretto dispiegarsi
dei rapporti e delle responsabilità nel rapporto d’appalto. Con veemenza e dialettica scultoree, i titolari delle
imprese replicano alle contestazioni per il palesarsi di vizi delle opere realizzate e sostengono che il loro
coinvolgimento sia escluso ove la carenza funzionale o il vero e proprio difetto siano causati dai materiali
messi a disposizione dallo stesso committente, oppure da problematiche originate dal progetto, anch’esso
acquisito direttamente dal committente. A buona ragione la Corte Suprema ha ricordato che l’appaltatore
per definizione è esperto e professionista della materia e si è obbligato a realizzare l’opera ovvero a prestare
il servizio “con organizzazione di mezzi”. Il prezzo dovuto dal committente ha natura di corrispettivo tanto
per la esecuzione dell’opera quanto per la implicita offerta di mettere a disposizione la organizzazione
che l’appaltatore ha apprestato. Con sentenza del 4 giugno 2009 il Tribunale di Novara, ha statuito che
l’appaltatore risponde addirittura per non avere controllato che la nuova costruzione si sarebbe trovata a
distanza inferiore a quelle richieste dalla speciale disciplina sulle distanze legali. Anche in questo caso,
per il giudice le responsabilità concorrenti si sommano e non si elidono e quindi neppure la nomina di un
progettista (ovviamente, principale artefice del danno) cancella la responsabilità dell’appaltatore. Il Tribunale
ha osservato che l’appaltatore è per definizione il soggetto che esercita professionalmente la attività, che è
tenuto a diligenza qualificata e che è dotato di autonomia e di discrezionalità che lo obbligano ad acquisire
in via preventiva le cognizioni tecniche necessarie per rilevare, tra l’altro, errori o lacune progettuali. La
sentenza Cass. n. 6754/2003 aveva affermato i medesimi concetti ed aveva avvertito che l’appaltatore non
cessa di essere responsabile della organizzazione dei lavori neppure quando realizza l’opera su progetto del
committente o fornito dal committente. Tanto comporta che l’appaltatore sia tenuto non solo ad eseguire
a regola d’arte il progetto, ma anche a controllare la congruità e la completezza del progetto stesso e della
direzione dei lavori, segnalando al committente gli eventuali errori riscontrati (nel caso di specie è stata
affermata la responsabilità esclusiva dell’appaltatore per l’applicazione difettosa di numerose valvole per
impianti di riscaldamento, prive dei necessari supporti di raccordo tra paretine e traversino, raccomandati e
suggeriti dalla migliore tecnica costruttiva).
24
l’amministratore

Sentenze
1096
Locazione in genere. Responsabilità del conduttore. Incendio della cosa locata e presunzione di
responsabilità.
L’art. 1588 c.c., in base al quale il conduttore risponde della perdita e deterioramento della cosa locata, anche
se derivante da incendio qualora non provi che il fatto si sia verificato per una causa a lui non imputabile,
pone una presunzione di colpa a carico del conduttore superabile solo con la dimostrazione che l’incendio è
dovuto a causa a lui non riconducibile. (Corte d’Appello di Potenza, sentenza del 27 gennaio 2010)
Si è preferito utilizzare la scultorea e sintetica massima tratta dalla sentenza dei giudici lucani, i quali
hanno riaffermato un principio che fatica a farsi strada non soltanto tra gli inquilini (e la cosa non stupisce
certamente) ma anche tra i locatori, i quali avrebbero evidente convenienza e recepire pienamente il dettato
di legge. È così da ricordare che per effetto delle disposizioni dettate dalla’articolo 1588 c.c. il conduttore
risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non
sussista prova espressa che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile. Per giurisprudenza affatto
uniforme la norma impone sul conduttore una presunzione di colpa superabile solo con la dimostrazione che
la causa dell’incendio, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile. La responsabilità e
gli obblighi risarcitori rimangono in capo all’inquilino anche se la origine dell’evento sia rimasta sconosciuta
o semplicemente dubbia. Come sanno gli amministratori di lunga esperienza, l’insegnamento può valere nei
numerosi casi nei quali il rapporto degli agenti recita “causa probabile”. Addirittura, la sentenza n. 2550/2007
della Corte Suprema ha dato concreta applicazione del detto principio ed ha affermato al responsabilità del
conduttore, benché il medesimo fosse stato prosciolto in sede penale.
1097
Condominio. Lastrico solare di uso esclusivo. Danni. Suddivisione dei relativi oneri.
La terrazza di copertura del fabbricato, che appartiene ad un soggetto diverso da quello (o da quelli) che
è (o sono) proprietario (proprietari) del piano (o dei piani) sottostante (o sottostanti) costituisce lastrico
solare, alla cui manutenzione sono tenuti sia il proprietario della terrazza, sia quello o quelli dei locali
sottostanti, nella misura stabilita dall’art. 1126 c.c.; conseguentemente, ed in pari misura, gli stessi sono
tenuti a sopportare le spese necessarie per porre rimedio ai danni provocati dalla mancata o inadeguata sua
manutenzione. (Corte di Cassazione, sezione seconda, sentenza del 15 aprile 2010, n. 9084)
Neppure per la sentenza in commento si può parlare di novità. Al contrario, già da alcuni decenni la Corte
di Cassazione ha affermato la regola per la quale gli oneri che conseguono all’obbligo di risarcire i danni
devono essere suddivisi secondo il criterio valido per stabilire il concorso nelle spese per la conservazione
e per la manutenzione della parte o dell’impianto che abbiano determinato l’evento pregiudizievole. Anche
altre sentenze si erano espresse nello stesso senso (Cass. n. n. 9651/ 2000), ma si deve sottolineare che il
principio in discorso comporta speciali conseguenze anche di ordine pratico nel caso del lastrico solare di
uso esclusivo. Infatti, è ben noto che in virtù del sistema dettato dall’articolo 1126 c.c. i condomini che non
vantino l’uso esclusivo e che non siano titolari di unità immobiliari coperte da esso non sono interessati alle
spese per le riparazione del manufatto, neppure in minima misura. Sin quali si è sostenuto che per effetto
delle considerazioni già illustrate tali proprietari devono essere esclusi anche dagli obblighi risarcitori. Senza
scendere ad affrontare minutamente il problema, si può ricordare inoltre che la sentenza delle Sezioni Unite
della Corte di cassazione del giorno 8 aprile 2008 ha affermato che le obbligazioni condominiali non sono
l’amministratore
25

Sentenze
solidali. Quest’ultimo principio, posto accanto alla ulteriore affermazione contenuta nella massima che si sta
commentando, può trovare sfogo nella impossibilità di addebitare neppure le spese del contenzioso giudiziario
a chi non sia interessato alla manutenzione del lastrico ed ai danni che dalla sua omissione possano derivare,
con sentenza del 4 giugno 2009e spese per il contenzioso giudiziario.
1098
Condominio. Responsabilità civile. Furto agevolato dal ponteggio.
Del danno sofferto da soggetti (nel caso di specie, conduttori) il cui appartamento sia stato svaligiato da
ladri, introdottivisi attraverso ponteggi installati a seguito di lavori di manutenzione ordinaria dell’edificio,
possono essere chiamati a rispondere non solo l’impresa che ha realizzato i ponteggi e lo stesso proprietario
dello stabile, ma anche il soggetto (nel caso di specie, società per azioni) cui quest’ultimo abbia eventualmente
delegato la gestione e la manutenzione dell’immobile. Infatti, tale soggetto, conservando sia pure parzialmente
il potere di controllo e custodia delle opere da eseguire, resta obbligato, ai sensi dell’art. 2051 c.c., a vigilare
non solo sulla corretta esecuzione delle opere appaltate, ma anche sulla regolare installazione del ponteggio.
Tale responsabilità non può poi essere esclusa in ragione della presenza di clausole del contratto di appalto
che, ponendo a carico dell’appaltatore tutti gli oneri ed obblighi in questione, sollevano il committente da
ogni responsabilità, anche nei confronti dei terzi, in quanto siffatte pattuizioni, se spiegano efficacia nei
rapporti tra le parti contraenti, non fanno venir meno la responsabilità nei confronti dei terzi posta dalla
legge a carico del custode. (Corte di Cassazione, sezione terza civile, sentenza del 13 aprile 2010, n. 8697)
Alcuni mesi or sono avevamo segnalato la incisiva modifica di indirizzo che traspariva dalla sentenza n. 6435
del 2009, che aveva affermato la responsabilità concorrente di appaltatore, committente e professionisti per
la infelice collocazione di un ponteggio e per i danni conseguenti al furto che tale incongrua sistemazione
avesse agevolato. Sin da allora era sembrato che la impostazione indicata dalla Corte fosse frutto di sensibilità
nuove e, sopra tutto, costituisse sostanziale recepimento delle norme ormai numerose che impediscono al
committente di dichiararsi del tutto estraneo alle modalità esecutive della realizzazioni edilizie. La sentenza
del corrente anno impone le medesime riflessioni, ma in contesto ancora meno controvertibile. Si sottolineano
i due passaggi, sui doveri di custodia e sulla inefficienza delle clausole che escludano la responsabilità del
committente. La Corte ha sostenuto che il committente conserva parziale potere di controllo e di custodia sulle
opere da eseguire e resta obbligato a norma dell’art. 2051 c.c. a vigilare non solo sulla corretta esecuzione
delle opere appaltate, ma anche sulla regolare installazione del ponteggio. Ancora, la Corte ha affermato che
a nulla vale la cautela del committente che nel contratto di appalto si autoproclama estraneo a qualsivoglia
responsabilità. Si può citare l’ulteriore sentenza n. 16126/ 2009, che già aveva statuito che il contratto di
appalto per la manutenzione di una autogru non implica il totale trasferimento all’appaltatore del potere
di fatto sul mezzo e non cancella il dovere di custodia e la conseguente responsabilità ex art. 2051 cod.
civ. del committente. Tornando ai temi più vicini al condominio, si ricorda la sentenza n. 6435/ 2009, che
l’impresa che ha realizzato i ponteggi stessi ed il condominio rispondono in solido del danno per il furto
commesso da ladri che si erano introdotti attraverso ponteggi installati per il restauro del fabbricato e privi
sia di illuminazione che di misure di sicurezza. Considerando quanto la giurisprudenza ormai impone, appare
evidente che l’amministratore del condominio non debba guardare soltanto al D.lgs n. 81 sulla sicurezza dei
lavoratori, ma ai propri e molto vasti obblighi di custodia.
26
l’amministratore

1099
Condominio. Assemblea. Avviso di convocazione.
Sentenze
Poiché l’art 1136 c.c. non prescrive particolari modalità di notifica ai condomini dell’avviso di convocazione
per la regolarità delle relative assemblee, la comunicazione può essere data in qualsiasi forma idonea al
raggiungimento dello scopo, sicché si deve ritenere che la disposizione di legge sia stata osservata quando
risulta che i condomini abbiano, in qualunque modo, avuto conoscenza della convocazione. In tale ottica,
va da se che anche l’inserimento dell’avviso di convocazione nella cassetta delle lettere del condomino
vale a porre la ragionevole presunzione della conoscenza dell’avviso stesso da parte del condomino, posto
che, una volta che l’avviso é pervenuto all’indirizzo del destinatario, si verifica la fattispecie dell’art. 1335
c.c., essendovi stata una attività materiale idonea a portare l’atto nella sua sfera di conoscibilità (Corte di
Cassazione, sezione seconda sentenza del 30 marzo 2010, n. 1323)
L’avvocato Pirelli, che ha curato questa rubrica per tanti lustri, ha lasciato insegnamenti anche per la
individuazione delle pronunce da segnalare agli associati. Uno degli avvertimenti segnalava la inopportunità
di mettere l’accenno su decisioni che potessero indurre ad atteggiamenti non eccessivamente prudenti, poiché
in questi casi si poteva diffondere un messaggio non adeguatamente virtuoso. In un certo senso, la sentenza
in commento potrebbe anche prestarsi anche a queste considerazioni, che si affollano alla mente poiché si
è appreso che il grande Maestro è volato in cielo. L’avvocato Pirelli era però anche e sopra tutto Avvocato
difensore e curava di mettere a disposizione dei propri assistititi gli strumenti a loro utili. Tra questi possiamo
certamente annoverare la sentenza che conferma la natura recettizia dell’avviso di convocazione della assemblea
di condominio e che riafferma tutte le indicazioni che si insegnano nei nostri corsi. L’amministratore deve fare
il possibile per evitare le occasioni di contestazione o di semplice polemica. Quando però occorre difendersi,
si deve sapere che con l’inserimento dell’avviso di convocazione nella cassetta delle lettere del condomino
si configurano le circostanze di fatto dalle quali deriva la presunzione della conoscenza dell’avviso stesso da
parte del condomino.
l’amministratore
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LA SIGNORA SUL BALCONE
Stefano Fumagalli
La stazione della metropolitana
distava dal mio ufficio non più di
600 metri. Tutti i giorni verso le
otto sbucavo dalla terra insieme
a centinaia di persone che per un
attimo fiorivano dal sottosuolo e
si disperdevano per il quartiere,
ciascuno con i suoi pensieri per
la testa. A volte ci accoglieva la
pioggia, a volte la luce calda del
sole d’estate, o le foglie spazzate
dal vento in autunno.
Lei era sempre lì. Sul balcone
del terzo piano della palazzina di
mattoni con il portone di legno.
Stava seduta su una sedia con i
braccioli, le braccia in grembo,
lo sguardo tranquillo sulla
strada. Temporali o temperature
proibitive la facevano rientrare
in casa, ma solo per accomodarsi
dietro la finestra, la tenda scostata
di lato. Ricordo la prima volta
che la notai era un martedì.
Cercavo di non farmi travolgere
dalle persone che tra un mi scusi
e un attento si facevano largo
30
Verde....che bello!
Varie ed eventuali
nuotando nella folla con eleganza.
Io però non ero dell’umore di
iniziare una giornata di lavoro
con tanta foga. Così mi fermai
bruscamente sul marciapiede,
nell’intento di lasciar sfilare tutti
e mettermi in coda al gruppo.
Nell’attimo di presa di coscienza,
mentre maledicevo la ragazzina
che mi schiacciava il piede e
una ventiquattrore mi colpiva di
spigolo nell’incavo del ginocchio,
alzai lo sguardo indispettito. La
signora del balcone stava là e
mi fissava. Nessuna espressione,
poi un lieve sorriso. Io ricambiai
confuso, ma tutto sommato
rasserenato di trovare uno sguardo
amico in quella masnada di pazzi.
Il giorno dopo buttai di nuovo
l’occhio là sopra, per ritrovare
la stessa scena di 24 ore prima:
una spettatrice in un palco
privilegiato, distaccata dallo
scorrere della vita della città.
L’appuntamento con la signora
del balcone divenne giornaliero,
l’amministratore
ero incuriosito da quella donna
così beata nell’osservare senza
giudicare tutto ciò che accadeva
nello schermo della visuale
dell’appartamento 4B. Quanti
anni avrà avuto, settanta? E cosa
appuntava sul suo taccuino?
Mi capitò diverse volte di fare
uno spuntino nel bar di fronte
all’appartamento della donna.
Il “Silver Bar Tavola Calda”
aveva anche un piccolo dehor
da dove potevo studiare la mia
curiosa amica. Si muoveva poco
dalla sua sedia, che si trovasse
dentro o fuori casa. Si spostava
di più verso mezzogiorno, forse
mentre preparava il pranzo, poi
tornava diligentemente al suo
avamposto. E poi c’erano gli
appunti, brevi segni di penna su
un quadernetto logoro, una volta
ogni tanto. La vidi scrivere subito
dopo aver seguito con gli occhi la
corsa a perdifiato di un ragazzo
che reggeva un mazzo di fiori.
Aveva dimenticato l’anniversario
di matrimonio e voleva farsi
perdonare? Era in ritardo per un
primo appuntamento? La signora
osservò e sorrise. Poi piegò la
testa di lato e scrisse poche parole.
Stessa scena al passaggio di un
cavallo bianco senza cavaliere. Si
era perso dopo aver disarcionato
il suo padrone? Scriveva e mi
sorrideva cordialmente, senza mai
dire nulla. Giorno dopo giorno,
mese dopo mese, la signora del
balcone era diventata il mio
buongiorno. Un’isola di calma
nella frenesia impazzita della
città. Perché stava sempre lì sola?
Oppure non era sola perché la

strada le faceva compagnia? E
gli appunti? Cosa fotografavano?
Forse momenti da non dimenticare,
anche se non c’era nessuno a cui
raccontarli. O magari scriveva
storie che sapevano trasformare
la strada grigia in un tripudio
di persone colorate e bizzarre,
con animali fantastici e trame
misteriose? Questi pensieri mi
frullavano in testa ogni volta che
ci scambiavamo uno sguardo, il
saluto del mattino o il sorriso della
sera, prima di ributtarmi nei tunnel
orrendi della metropolitana.
Qualche settimana fa la donna del
balcone non era al suo posto. Non
c’era per il sorriso del mattino,
così pensai fosse entrata in casa
per qualche motivo. Eppure era
strano, in quasi tre anni non era
mai mancata, nemmeno una
volta. Quel giorno stessa scena
Varie ed eventuali
anche alla sera: la sedia vuota e
la finestra chiusa. Il mattino dopo
le tapparelle erano abbassate e
l’atmosfera stranamente surreale
in quel breve tratto di strada. La
sensazione di essere osservato
era fastidiosa all’inizio, ma col
tempo divenne una compagna,
una certezza. Ma la vera sorpresa
arrivò qualche giorno dopo.
Sul portone di casa c’era un cartello
che con pacata eleganza annunciava
che la signora Vertemati, vedova
Carli, era deceduta all’età di
75 anni. Ne davano annuncio i
residenti del condominio Sequoia,
dove la donna risiedeva ormai da
40 anni. Davanti al portone un
via vai di persone: chi depositava
un fiore, chi lasciava un pensiero
scritto. Non parenti o conoscenti,
ma gente di passaggio, pendolari
e lavoratori, passanti e vicini
l’amministratore
di quartiere, a cui la donna in
tanti anni aveva regalato sorrisi e
gentilezze da buona spettatrice. Le
persone si scambiavano sguardi
complici, consapevoli di aver
perduto l’unica certezza che li
accumunava nell’anonimato della
strada. La signora del balcone era
riuscita a far diventare un po’ più
umana quel vicolo senz’anima, e
aveva toccato il cuore di tutti. E i
suoi appunti? Chi li leggerà? Forse
nessuno, o forse un vicino curioso
li sta già sfogliando senza capirne
il senso.
Oggi dal parapetto del terrazzino
del 4B pende un cartello con la
scritta Vendesi. Sul marciapiede
opposto sta passando una donna
con indosso un voluminoso vestito
da sposa. E lo sposo? Sorrido,
guardo il balcone per l’ultima
volta e mi allontano.
31

In questo tempo le mode determinano non solo
i comportamenti ma anche il linguaggio che
abitualmente utilizziamo.
Quanti termini sono diventati usuali, molto “in”,
ad esempio si usa spesso la mission e la vision, ma
altrettanto spesso questi termini vengono utilizzati
solo come semplici slogan.
Noi del Gruppo Faita siamo invece dei “tradizionalisti
attualizzati”, per noi la Mission non è una moda, è
una filosofia di vita, un credo profondo, è la dedizione
che ci accomuna tutti senza esclusioni.
Insieme abbiamo condiviso la nostra Mission, nessuno
ce l’ha imposta, corriamo tutti, con grande impegno,
verso il nostro obiettivo comune:
LA SODDISFAZIONE DEI NOSTRI CLIENTI.
Questa è la nostra Mission. Questa è la nostra linfa
vitale.
Tutto quello che viene fatto ogni giorno, tutto quello
che quotidianamente si studia per migliorare i nostri
servizi, tutto l’impegno che ognuno di noi mette
nello svolgimento del proprio lavoro è finalizzato a
garantire sempre un servizio di grande qualità.
La professionalità, la passione e la determinazione ci
permettono di farci carico di qualsiasi problematica
operativa che i nostri clienti ci trasferiscono, portando
sempre soluzioni. Per noi è importante stabilire
una stretta relazione con i clienti, comprenderne le
esigenze, trasmettere loro valore tramite informazioni
e continuo supporto, al fine di poterli
aiutare a tradurre nella pratica tutto
il loro potenziale. Il nostro desiderio è
trasmettere affidabilità, alimentare la
fiducia dei clienti, offrendo sempre servizi
e prodotti di alta qualità, dimostrando
efficienza, responsabilità e capacità non
solo operative ma anche di previsione.
Una formazione costante, le attenzioni che
poniamo agli orientamenti del mercato,
ed il continuo dialogo con i nostri clienti
ci aiutano a studiare ed a realizzare
nuove proposte innovative per servizi,
per materiali e tecnologie da proporre.
Introduciamo innovazioni, vantaggi ed
opportunità, ci piace dimostrare non
solo apertura verso i nuovi orientamenti
32
Redazionale
GRUPPO FAITA
l’amministratore
ma soprattutto prestare attenzione al feedback
garantendo la piena compatibilità tra domanda e
risposta.
Anche per questo abbiamo fatto scendere in campo
i nostri commerciali, affinché ognuno di Voi abbia
un unico referente che possa seguirvi in maniera
costante, unica e personalizzata. Ogni nostra divisione
ha un proprio ufficio tecnico sempre aggiornato e
qualificato per dare riscontri immediati ad ogni Vostra
domanda o esigenza, affiancandoVi anche nelle
assemblee condominiali con supporti multimediali.
Tutti i nostri operatori, che ogni giorno lavorano nei
Vostri condomini, sono costantemente formati non
solo tecnicamente ma anche in merito alla corretta
e cordiale gestione del condòmino; tutti sono dotati
di divise con i loghi del Gruppo, tutti sono provvisti
di badge identificativo, proteggono tutti gli ambienti
di lavoro; questa attenzione affinché la soddisfazione
dei condomini sia per Voi garanzia della serietà e della
professionalità per le quali ogni giorno Vi impegnate.
Insomma tutto il Gruppo Faita, coeso, lavora ogni
giorno per Voi !!!!
Mi piace anche raccontarVi come è composto
il nostro Gruppo e quali sono le operatività che
mettiamo al servizio dei nostri clienti; per noi è
importante ampliare le possibilità di scelta dei nostri
clienti individuando per loro nuove aree di azione in
perfetta armonia rispetto alle disposizione delle leggi

e delle normative vigenti.
Il precursore del Gruppo Faita è la Tekno Ambiente
che nasce nel 1993. Nasciamo come spazzacamini,
e anno dopo anno cresciamo aggiornandoci ed
inserendo sempre nuovi servizi. Ad oggi proponiamo
videoispezioni, messa a norma delle canne fumarie
esistenti, ritubaggi con acciaio e con Flex Fort
(di cui peraltro siamo unici distributori in Italia)
posa di canne esterne in acciaio in rame e anche
canne verniciate. Con il nostro laboratorio interno,
su richiesta, studiamo e realizziamo soluzioni
personalizzate per il mascheramento dei condotti.
La grande novità di questi ultimi anni è data dal
ritubaggio dei pluviali e di tutte le condotte siano esse
discendenti siano esse orizzontali, come ad esempio le
braghe, senza che vi sia alcuna rottura all’interno degli
appartamenti. Pensate al problema delle piastrelle
ormai fuori produzione o a bagni rivestiti da preziosi
marmi introvabili. Non è una soluzione fantastica?
E che dire del nostro brevetto antirisalita da installare
sui pluviali?
Abbiamo poi Tekno Progetti che propone tutte le
soluzioni, con tecnici altamente formati e provvisti di
ogni abilitazione, relative al P.r.a.l., agli adempimenti
previsti dal D.L. 81, all’analisi delle acque, alla privacy
ed alla certificazione energetica.
Attenti inoltre alla formazione organizziamo corsi
legati al D.L. 81 per portieri, per dipendenti degli studi
e dipendenti delle società.
Con la Costruendo siamo organizzati per evadere
e soddisfare qualsiasi esigenza che va dalla piccola
manutenzione al completo rifacimento di facciate,
balconi, serramenti, coperture etc. etc. Senza
dimenticare l’amianto, di grande attualità, per il quale
la nostra organizzazione provvede con pacchetto
“chiavi in mano” (pratica asl, bonifica o rimozione,
smaltimento dei manufatti alle discariche autorizzate,
consegna di tutta la documentazione allo studio
amministrativo).
Nostro fiore all’occhiello è il softwear Last
Floor, che permette di gestire tutti gli interventi
di manutenzione con un semplice click !
L’amministratore può controllare in ogni momento lo
stato dell’intervento richiesto ed avere in automatico,
al termine dello stesso, report con bollettino, foto e
firma del condomino per accettazione dei lavori. E
non solo questo !
Ultima, ma solo anagraficamente, è la Sicurline,
azienda specializzata nelle installazioni delle linee di
vita oltrechè nelle manutenzioni/ristrutturazioni di
facciate con la tecnica dell’uomo in corda. Questo
Redazionale
l’amministratore
consente di eseguire qualsiasi opera senza l’utilizzo
dei ponteggi, salvaguardando sia l’impatto estetico
e di sicurezza che ovviando il maggior aggravio di
costi, permettendo inoltre di raggiungere anche
zone ove non si accederebbe con le normali opere
provvisionali. Negli anni abbiamo affinato la nostra
tecnica ed oggi siamo in grado di eseguire opere
di rifacimento delle coperture senza alcuna opera
provvisionale, mantenendo altissimi gli standard di
sicurezza. Anche per questo siamo stati scelti, quali
consulenti e partners operativi, da molte società di
rilievo nazionale.
Siamo questo e molto altro ancora.
Per Voi e con Voi siamo aperti alle sfide più
impegnative
e siamo determinati a vincerle !
Tullia Speriani
Consulente commerciale
Gruppo Faita s.r.l
33

Quando punge
Azioni dei cittadini
Azioni del Comune
Se la conosci,
la eviti
La lotta contro
la zanzara tigre
Abitudini e pericoli della zanzara
tigre che è bene conoscere per
difendersi meglio.
Perché gli interventi del Comune abbiano
successo è fondamentale
la collaborazione della cittadinanza.
Il Comune di Milano combatte le zanzare
con una serie di azioni pianificate
e di progetti mirati e integrati tra loro.
ambiente
Che cos’è la zanzara tigre
La zanzara tigre ama stare all’aperto, benché
spesso sia presente anche dentro gli edifici.
Frequenta le zone verdi, umide e ombreggiate,
vola generalmente a livello del suolo e ha
attività diurna. Gli esemplari femmina sono
attirati dall’anidride carbonica emessa
dall’uomo quando respira, dal calore e
dall’odore sprigionato dal corpo umano, dalla
luce artificiale.
Azioni pianificate, strategie integrate e collaborazione
sono i tre pilastri della lotta contro la zanzara tigre.
Le azioni che l’Assessorato Mobilità, Trasporti e
Ambiente del Comune intraprende ogni anno sono
sicuramente necessarie, ma altrettanto importante
è la collaborazione di tutti i cittadini per contrastare
con successo la diffusione delle zanzare.
•Disinfestazione di insetti allo stadio di larva e
di adulto. L’Amsa disinfesta aree pubbliche e
immobili comunali (aree a verde, scuole, centri
comunali, cimiteri, tombini stradali).
•Trattamento delle risaie. Tre volte l’anno, a
partire dai primi allagamenti delle piane coltivate a
riso, elicotteri spargono prodotti che uccidono le
larve delle zanzare sui 750 ettari di risaie presenti
sul territorio comunale.
•Informazione. Tutte le informazioni sulla campagna
di disinfestazione (programmazione, esecuzione,
monitoraggi) sono disponibili sul sito del Comune
di Milano www.comune.milano.it
Nel mondo esistono circa 2500 specie
di zanzare, una sessantina delle quali sono
presenti in Italia. Tra di esse, la più nota è
senza dubbio la “zanzara tigre”, che gli esperti
indicano con il nome scientifico di Aedes
albopictus. La sua biologia è simile a quella
delle altre specie di zanzare, con un ciclo di
vita che si sviluppa attraverso gli stadi di
uovo, larva, pupa e adulto. È piccola e nera,
con alcune fasce bianche. È caratterizzata
da una striscia bianca che la percorre in
lunghezza dalla testa al torace. Anche le
zampe nere presentano diverse bande
bianche. La sua identificazione certa resta
però compito degli esperti.
La zanzara, dopo essersi posata sulla pelle
umana, infigge nell’epidermide gli stiletti boccali
in modo del tutto indolore. A questo punto
inietta la sua saliva, che ha funzione di
anestetico e anticoagulante. Raggiunto il
capillare sanguigno con il suo apparato
boccale, la zanzara inizia a succhiare il
sangue; terminato il “pasto”, vola via. Ci si
accorge di essere stati punti solo dopo un
certo tempo, per la reazione provocata nel
nostro corpo dai residui di saliva della
zanzara, che causa la comparsa di pomfi
dolorosi, talvolta edematosi o emorragici.
I bambini e gli anziani sono i soggetti che
più subiscono i disagi legati alle punture di
questa specie.
• Eliminare ristagni idrici di bidoni, materiali
accatastati, teloni non ben tesi, sottovasi o
coprivasi e in generale tutte le situazioni che
possano favorire la raccolta e il ristagno anche di
piccole quantità di acqua.
• Fare la manutenzione periodica degli stabili per
evitare l’ostruzione di grondaie, tombini nei
sotterranei o perdite da tubature.
•Intervento su richiesta. Per segnalazioni e
richieste di intervento i cittadini possono chiamare
il numero verde 800.332.299, gestito da Amsa.
• Curare i giardini, falciare i prati e sfoltire le
siepi perché non divengano rifugio per le zanzare
adulte.
•Supera l’inverno allo stadio di uovo, che
sopravvive anche se l’acqua è evaporata o
eliminata. In primavera, entrate nuovamente a
contatto con l’acqua, le uova si schiudono.
• Attuare in modo periodico e costante la lotta
larvicida nei tombini dei condomini e prevedere
eventuali trattamenti insetticidi sul verde.
Le infestazioni di insetti sono un fenomeno naturale
che va compreso e costantemente monitorato.
Spesso per contenere le infestazioni è necessario
utilizzare insetticidi, avendo cura di scegliere
quelli che hanno il minor impatto ambientale
possibile. Per questo l’Assessorato Mobilità,
Trasporti e Ambiente si avvale della consulenza
tecnico-scientifica dell’Istituto di Entomologia
Agraria dell’Università degli Studi di Milano, così da
garantire il massimo risultato con il minimo
danno per l’ambiente.
•In pochi giorni la zanzara tigre avvia il suo
ciclo di vita: basta che ci siano ristagni anche
minimi di acqua, come quelli di sottovasi,
barattoli e altri contenitori abbandonati, alberi
cavi, pieghe di teloni, bidoni degli orti, grondaie
ostruite, sottoscala allagati.
La zanzara tigre rappresenta un potenziale
rischio sanitario. L’insetto può essere infatti
vettore di alcune malattie esotiche, che può
trasmettere a una persona sana da una che
abbia già contratto il virus nel corso di un
viaggio o nel paese di origine. La zanzara tigre
è quindi un “sorvegliato speciale” da parte
delle strutture sanitarie.
•Le caditoie (tombini grigliati e bocche di lupo)
sono i luoghi ideali per la proliferazione
dell’insetto in città.
Un suggerimento: il trucco dell’olio
Nei sottovasi in cui non si può eliminare il ristagno
d’acqua è bene versare un po’ di olio di
semi, che forma una pellicola e impedisce alle
larve di raggiungere la superficie per respirare.
È possibile individuare le larve nei luoghi in cui si
vive osservando i ristagni d’acqua, nei quali esse
sono visibili a occhio nudo: è una prova del fatto
che l’allevamento domestico, certamente involontario,
è facile e diffuso.
Il Comune di Milano emette un’ordinanza con la
quale si indicano norme di comportamento e si
dispone l’esecuzione di interventi di disinfestazione
a carico di proprietari di immobili, edifici e aree
situate nel territorio comunale. L’ordinanza indica
alcune semplici norme di comportamento da
adottare per ridurre la diffusione delle zanzare e
prevenire i disagi.
Le sue origini
La zanzara tigre è originaria dell’Asia. Le prime
segnalazioni della sua presenza in Italia si hanno
a Genova, nel 1990; da qui si è gradualmente
propagata nel resto del Paese. Tutto ebbe inizio
nel 1970, quando un carico di copertoni usati
giunse in Texas dall’Estremo Oriente. Il carico fu
poi inviato ad altre destinazioni, tra cui
appunto Genova. Le femmine nel Paese di
origine avevano deposto nelle cavità degli
pneumatici le uova che, resistenti al secco e al
freddo, giunsero a destinazione ancora vitali: la
pioggia fece il resto, creando condizioni
ambientali idonee alla loro schiusura.
Per informazioni
Comune di Milano
Settore Politiche Ambientali
Ufficio Disinfestazioni
Piazza Duomo n. 21 – 20121 Milano
Numero Verde Amsa: 800.332.299
www.comune.milano.it
(Home > Ho bisogno di > Incentivi e iniziative per l'ambiente > Disinfestazioni> Zanzare)
Azioni
del Comune di Milano
e suggerimenti ai cittadini
Da qualche anno a Milano è presente una specie di zanzara, comunemente indicata col nome di zanzara tigre, assai più aggressiva delle specie tradizionalmente presenti sul nostro
territorio. La sua diffusione ha reso necessario intensificare l’attività di prevenzione del Comune, che può intervenire soltanto sul 30% del territorio milanese, cioè sulle sole proprietà
pubbliche. Affinché gli interventi abbiano piena efficacia, è necessario che tutti i cittadini collaborino, attuando semplici interventi di prevenzione nelle aree verdi loro affidate, che si tratti
di grandi giardini condominiali o di piccoli vasi di fiori sul davanzale. In questo pieghevole spieghiamo che cosa fa il Comune, che cosa possono e dovrebbero fare i cittadini, quali sono le
caratteristiche particolari di questo insetto e come è arrivato sul nostro territorio.

Tasse e guai
DAL COMUNE DI MILANO
RICEVIAMO E PUBBLICHIAMO
TARSU:
“Poiché, da più par , stanno o pervenendo
richieste di rimborso a tolo o IVA rela rela ve alla
Tassa Rifi u , con la presente e si chiarisce che:
con sentenza n° 233/2009 la a Corte Cos Cos tuzionale
ha aff rontato e risolto il tema ma a della natura
giuridica della Tariff a di Igiene ne
Ambientale (T.I.A.),
confi gurandola quale entrata ta a di natura tributaria.
Da ciò ne è derivata la non applicabilità
del
regime IVA alle richieste di pagamento
emesse
da quei comuni che hanno già
ado ado ato il regime
tariff ario per la copertura dei ei
cos cos riferi riferi alla
ges one dei rifi u urbani ed d assimila assimila .
Il Comune di Milano, invece, e, è in regime
tributario secondo le disposizioni sizioni
del D.L.vo
507/93, pertanto i toli di pagamento paagamento
emessi
non contengono l’applicazione onne
dell’IVA, bensì
le addizionali di legge (15%) ) come previste
dalla norma va riferita alla TTa.R.S.U.
Ta.R.S.U. e tu tu ora
applicabili.
Si invitano, quindi, i tolari di ddi
utenze domes domes che
(abitazioni) e non domes che he
(a (a vità
commerciali, ar gianali, ecc.) c. ) che versano la
tassa rifi u per la Ci à di
Milano a non presentare
istanza di rimborso per
l’IVA, in quanto la stessa,
come specifi cato, non
è applicata e pertanto
nessun rimborso, sebbene
richiesto, potrà essere
disposto dal Servizio Tarsu.
Il Responsabile del Servizio
Do .ssa S. Galante”
l’amministratore
35

SICUREZZA E CONDOMINIO:
LE RISPOSTE DEL MINISTERO
AI QUESITI ANACI
Cristoforo Moretti
Problemi della sicurezza
Dopo la pubblicazione delle FAQ (Frequently Asked Questions, cioè “le domande più frequenti”) sul tema
sicurezza e salute e condominio sul sito lavoro.gov.it (di cui sul n.52 di www.millescale.it), nel mese di ottobre
2009 il direttore del Centro Studi ANACI Nazionale, Carlo Parodi, con la collaborazione di Cristoforo Moretti,
Antonio Pazonzi e Luigi Salciarini, ha formulato al Ministero del Lavoro quattro quesiti sull’applicazione delle
normative di sicurezza sul lavoro nel condominio.
Il 19 aprile 2010 il blog High Rise Condominium, insieme al nostro blog millescale.blogspot.com, ha anticipato
le risposte ministeriali. Il 20 aprile il Ministero ha pubblicato sul proprio sito internet il nuovo fi le su “Sicurezza
e salute e condominio”, che di fatto sostituisce il precedente fi le risalente al luglio 2009.
A seguire pubblichiamo le domande di ANACI e le risposte del Ministero del Lavoro.
1) Per il condominio la redazione del Documento di Valutazione del Rischio (DVR) è prevista esclusivamente
in presenza di lavoratori dipendenti che non rientrano nel campo del contratto collettivo dei proprietari
dei fabbricati. Per questi ultimi vigono i soli obblighi di informazione/formazione (articolo 3, comma 9, e
articoli 36 e 37) e di fornitura dei dispositivi di protezione individuale o di attrezzature proprie conformi
alle disposizioni del titolo III (articolo 3, comma 9) del D.Lgs. n. 81/2008 ?
Il condominio è senza alcun dubbio tenuto alla redazione del documento di valutazione del rischio (innanzitutto
nel rispetto delle previsioni di cui agli articoli 17, 28 e 29 del D.Lgs. n. 81/2008, e s.m.i.) nel caso di presenza
di lavoratori dipendenti che non rientrano nel campo del contratto collettivo dei proprietari dei fabbricati. Con
riferimento a questi ultimi, invece, la disposizione applicabile è l’articolo 3, comma 9, del “Testo unico” di salute
e sicurezza sul lavoro, che prevede che a tali lavoratori trovino applicazione le disposizioni di cui agli articoli
36 e 37 (rispettivamente, informazione e formazione dei lavoratori) e, eventualmente, le previsioni di legge in
materia di Dispositivi di Protezione Individuali (DPI) e relative alle attrezzature di lavoro (Titolo III del D.Lgs.
n. 81/2008). Al riguardo, va detto che, come rimarcato nella giurisprudenza (Cass. pen., sez. IV, 3 agosto 2005, n.
29229), la attività di valutazione del rischio – assolutamente prodromica a ogni altra iniziativa antinfortunistica
– va distinta dalla sua formalizzazione in un documento e andrà, quindi, nel caso di specie, garantita dal datore
di lavoro in relazione agli obblighi informativi e formativi e a quelli – eventuali, in quanto legati alla necessità di
utilizzo di tali strumenti – derivanti dalla fornitura da parte del datore di lavoro di DPI e/o attrezzature di lavoro.
Tale ottemperanza potrà, tuttavia, prescindere dalla necessaria redazione di un documento, non richiesta dalla
normativa vigente.
2) Per l’adempimento dell’obbligo di informazione (articolo 36 del D.Lgs. n. 81/2008) nei confronti dei
soggetti di cui all’articolo 3, comma 9, è corretta l’effettuazione di una comunicazione scritta al lavoratore
che contenga i requisiti previsti dall’articolo 36 ma non quelli previsti per il DVR negli artt. 28 e 29?
L’obbligo di informazione previsto dall’articolo 36 a carico del condominio nei confronti di lavoratori dipendenti
che rientrano nel campo del contratto collettivo dei proprietari dei fabbricati si considera adempiuto se effettuato
a mezzo di una comunicazione contenente i requisiti del predetto articolo 36. Al riguardo, si rimarca come
36
l’amministratore

Problemi della sicurezza
l’articolo 36, comma 3, che richiama l’articolo 36, comma 1, lettera a) e l’articolo 36, comma 2, lettere a), b) e
c), prevede che vengano fornite informazioni sui “rischi per la salute e sicurezza sul lavoro connessi all’attività
di impresa in generale”, e che l’articolo 36, comma 4, puntualizzi come il contenuto di tali informazioni debba
essere facilmente comprensibile per i lavoratori e, ancora, che ove l’informazione riguardi lavoratori immigrati,
essa debba avvenire previa verifi ca “della comprensione della lingua utilizzata nel percorso informativo”. Tanto
premesso, si evidenzia che, come più volte esposto in giurisprudenza, l’informazione deve essere realizzata
tenendo conto della specifi cità di ogni singola posizione lavorativa e con modalità che permettano alla norma di
perseguire il suo scopo (ad esempio, è stata ritenuta inidonea la semplice affi ssione di informazioni). Quanto alla
forma della comunicazione, essa non dovrà essere realizzata nel rispetto delle previsioni di cui agli articoli 28 e
29 del “Testo unico” di salute e sicurezza sul lavoro, atteso che tali norme attengono alla valutazione dei rischi e
non sono richiamate dall’articolo 3, comma 9, e dall’articolo 36 del D.Lgs. n. 81/2008, e s.m.i.
3) Nel caso in cui il condominio sia datore di lavoro (per la presenza di dipendenti ai quali si applichi
il contratto collettivo dei proprietari di fabbricati o altra tipologia di lavoratore) e di contemporaneo
“affi damento di lavori, servizi e forniture all’impresa appaltatrice o a lavoratori autonomi” (di cui
all’articolo 26) il condominio medesimo deve intendersi “datore di lavoro” anche nei confronti di tali
imprese o lavoratori autonomi con applicazione dei conseguenti obblighi?
Nel caso di contemporanea presenza di lavoratori dipendenti e di imprese e/o lavoratori autonomi affi datari di
lavori, servizi o forniture, il condominio deve considerarsi “datore di lavoro” esclusivamente riguardo ai primi.
In tale situazione, con riferimento alle imprese e/o ai lavoratori autonomi, invece, sul condominio graveranno gli
obblighi di cui all’articolo 26 del D.Lgs. n. 81/2008, e s.m.i.
l’amministratore
37

Problemi della sicurezza
4) Ove il condominio, che sia “datore di lavoro” nei confronti di dipendenti ai quali si applichi il contratto
collettivo dei proprietari di fabbricati o altra tipologia di lavoratore, affi di “lavori, servizi o forniture” a
impresa appaltatrice o a lavoratori autonomi, ex articolo 26 del “Testo unico” di salute e sicurezza sul lavoro,
potrà indifferentemente ottemperare all’obbligo di fornire “informazioni dettagliate” (art. 26, comma 1,
lett. b), e a quello di “informarsi reciprocamente” (art. 26, comma 2, lett. b), con una comunicazione (nel
caso di non sussistenza di rischi da interferenze) oppure con la predisposizione del Documento Unico di
Valutazione dei Rischi da Interferenza (in caso contrario)?
L’articolo 26, comma 3, del D.Lgs. n. 81/2008, e s.m.i., costituisce, secondo l’espresso dettato normativo, la
modalità di attuazione dell’obbligo di cooperazione e di coordinamento imposto al committente dall’articolo 26,
comma 2, e, pertanto, non appare pertinente il richiamo all’obbligo di informazione di cui all’articolo 26, comma
1, lettera b). Tanto premesso, con specifi co riferimento all’obbligo di informazione reciproca, va rimarcato come
la norma (articolo 26, comma 2, lettera b) faccia riferimento a un obbligo di natura sostanziale e non certo
formale, mentre i successivi commi 3, 3-bis e 3-ter individuano le condizioni e le modalità per la redazione del
Documento Unico di Valutazione dei Rischi da Interferenza (c.d. DUVRI). Dunque, nei casi in cui è prevista
la sua elaborazione, il DUVRI potrà essere utilizzato dal condominio al fi ne di dimostrare di avere ottemperato
all’obbligo di coordinamento di cui all’articolo 26, comma 2), lettera b, sempre tenendo conto della circostanza
che l’obbligo in parola non può ritenersi assolto sic et simpliciter con la redazione del documento se non sia
stato dimostrato che il datore di lavoro committente (ai sensi dell’articolo 26) abbia concretamente ottemperato
all’obbligo di coordinamento in parola.
Diversamente, nel caso in cui il condominio commissioni, nella forma di contratto di appalto, lavori edili o
di ingegneria civili ricadenti nel campo di applicazione del Titolo IV del d.lgs. n. 81/2008 sui cantieri mobili
o temporanei, l’amministratore è necessariamente qualifi cato come committente e come tale assoggettato agli
obblighi di cui agli artt. 88 e seguenti del medesimo testo normativo. (ndr - quest’ultima frase era già contenuta
nelle FAQ di luglio 2009 ed è stata aggiunta in fase di redazione del nuovo fi le)
°°°
Ancora una volta concordiamo con le interpretazioni ministeriali, che si basano su una rigorosa lettura della legge
e della giurisprudenza; in sostanza l’approccio che cerchiamo di tenere ormai da undici anni. Analizziamo le
risposte una per una.
Nella prima risposta si conferma per l’ennesima volta che, nel caso di presenza di dipendenti condominiali
soggetti al contratto collettivo dei proprietari di fabbricati, le previsioni legislative da applicare sono solo quelle
contenute nell’art.3 comma 9 del d.lgs. 81/2008. Pertanto il DVR nel condominio è obbligatorio se e solo se
nel condominio sono presenti dipendenti a cui si applica un contratto diverso da quello citato.
Il ministero precisa ancora che “ la attività di valutazione del rischio – assolutamente prodromica a ogni altra iniziativa
antinfortunistica – va distinta dalla sua formalizzazione in un documento e andrà, quindi, nel caso di specie, garantita
dal datore di lavoro in relazione agli obblighi informativi e formativi e a quelli – eventuali, in quanto legati alla necessità
di utilizzo di tali strumenti – derivanti dalla fornitura da parte del datore di lavoro di DPI e/o attrezzature di lavoro”.
Quindi, in presenza di dipendenti: valutazione del rischio SI, documento di valutazione del rischio NO.
La seconda risposta riguarda la modalità di adempimento dell’obbligo di informazione, che deve rispettare i
requisiti dell’art.36 come richiamati nell’art.3 comma 9.
La terza risposta dovrebbe eliminare i residui dubbi in merito alla qualifi ca dell’amministratore in caso di appalti.
L’amministratore è “datore di lavoro” se ci sono dipendenti del condominio e “datore di lavoro committente”
(come all’art.26) se nel condominio con dipendente ci sono appalti; l’amministratore non è mai “datore di
lavoro” di lavoratori in appalto.
L’ultima risposta ministeriale distingue l’obbligo di fornire dettagliate informazione agli appaltatori (art.26
comma 1 lett. b) dall’obbligo di cooperazione e coordinamento (art.26 comma 2) e dall’eventuale obbligo di
redigere il DUVRI (art.26 comma 3), puntualizzando che il coordinamento tra dipendenti del condominio ed
appaltatori deve comunque essere sostanziale e non meramente formale.
38
l’amministratore

SINTESI DELLA SINTESI DELLE RISPOSTE MINISTERIALI DI APRILE 2010
1. Per la tutela del dipendente del condominio si applica solo l’art.3 comma 9, per rispettare il quale è necessaria
la valutazione dei rischi, ma non è necessario redigere il DVR.
2. Anche per l’informazione al dipendente è necessario seguire rigorosamente quanto riportato nell’art.3 comma
9.
3. Nei confronti dei lavoratori in appalto l’amministratore di condominio non si confi gura mai come “datore di
lavoro”.
4. Se sono previste interferenze in un condominio con dipendente è necessario il DUVRI, ma la sua redazione
non solleva dal concreto obbligo di coordinamento con gli appaltatori.
Per completezza, dal n.52 di www.millescale.it:
SINTESI DELLA SINTESI DELLE RISPOSTE MINISTERIALI DI LUGLIO 2009
1. Se c’è un dipendente nel condominio, per la sua tutela si applica solo l’art.3 comma 9.
2. Se c’è un dipendente nel condominio, il datore di lavoro è l’amministratore.
3. “Sul condominio come luogo di lavoro per il personale delle ditte appaltatrici la titolarità degli obblighi
di sicurezza di cui al d.lgs. n. 81/2008 dipende dalla qualifi cabilità o meno del condominio come datore di
lavoro.”
4. Per quanto detto al punto precedente, esistono condomini non qualifi cabili come datori di lavoro.
5. Nei lavori edili il committente è l’amministratore (e per estensione anche nei lavori non edili - ndr)
6. Se c’è un dipendente nel condominio è necessario il DUVRI.
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l’amministratore
39

FACCIAMO CHIAREZZA!
Antonio De Marco
Ho ricevuto (come tanti) la comunicazione
fatta di getto dal collega di
Varese ing. Marco Viel.
Molto brevemente mi permetto di
segnalare che purtroppo, sulla questione,
continua a serpeggiare un
… equivoco! Il problema non è se
installare o meno la contabilizzazione
– laddove tecnicamente possibile
– tramite gli appositi apparecchi
denominati CONTATORI
di CALORE.
Alcuni invece sostengono che,
quando non si possono installare i
contatori (e come ben noto i casi di
difficoltà d’ installazione sono tanti,
quando non si ricorre alla ristrut-
40
CERTIFICAZIONE CQOP
Costruttori Qualificati
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Problemi della sicurezza
turazione degli impianti) si devono
comunque installare i cosiddetti
assumendo cosi che i
equivalgono ai .
Però non è cosi: i contatori sono
una cosa, i ripartitori un’altra cosa;
i contatori danno la misura della
grandezza fisica misurata (ovvero il
calore), i ripartitori danno solo una
indicazione ponderale – percentuale.
I ripartitori non forniscono il valore
della grandezza fisica ma solo
una indicazione percentuale ponderale
!
I ripartitori dei costi di riscaldamento
consentono solo la determinazio-
IMPRESEVENTURI
IMPRES RESTAURARE | COSTRUIRE
l’amministratore
ne su base ponderale del consumo di
calore di ciascun radiatore all’interno
di un’unità di consumo, ovvero
come percentuale del consumo di
calore totale della unità di calcolo
o del gruppo di utilizzatori. Risulta
quindi necessario determinare il consumo
di calore totale, misurando la
quantità globale di combustibile utilizzato,
oppure la quantità di calore
totale fornito (per esempio totalizzato
mediante un contatore di calore da
installare presso la centrale termica,
ecc…). In altre parole, i
sono dispositivi atti ad
solo la temperatura del corpo
scaldante, che viene integrata nel
- Bologna
- Milano
Le IMPRESE VENTURI svolgono la loro
attività produttiva in tutto il nord Italia.
La presenza con successo da oltre 40
anni e la ristrutturazione di oltre 500
edifici, al fianco degli amministratori
condominiali, testimoniano l’affidabilità
e la costante ricerca qualitativa applicata
al lavoro nei cantieri edili.
La nostra organizzazione il cui sistema
di qualità è certificato CQOP SOA, è in
grado di progettare e realizzare:
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BO | Tel. +39.051.727770
MI | Tel. +39.02.87348292

tempo. Il valore del consumo, risulta
cosi un valore approssimato del
calore emesso dalla superficie del
radiatore e consumato dall’utente
nel periodo di conteggio. Il valore
del consumo è di conseguenza un
risultato che viene stabilito mettendo
assieme le caratteristiche dei dispositivi,
la superficie dei radiatori e
di altre condizioni, ivi comprese le
incertezze circa i diversi e tanti fattori
di valutazione (coefficienti Kq
di potenza del radiatore, Kc contatto
termico, Kt di temperatura dei locali,
ecc.) ed il montaggio. Gli scarti di
misura del calore emesso non dipendono
unicamente dal ripartitore. Di
fatto, i ripartitori non possono essere
verificati come si fa per i contatori
di calore. A tutt’oggi, sia la legislazione
nazionale e sia la legislazione
della Regione Lombardia, contem-
Problemi della sicurezza
plano la ma non
la , anche se esistono
alcune norme UNI- EN che trattano
delle varie tipologie dei .
D’altra parte sia nella legge nazionale
e sia nella DGR 8745 è riportata
la dizione> dove tecnicamente possibile>
perché è chiaro che si vuole
riferire ai contatori, altrimenti non
avrebbe senso per i ripartitori la cui
installazione è sempre possibile!
Chi sostiene che i ripartitori sono
uguali ai contatori,
provi a chiedere ad un’azienda
erogatrice di servizi (ENEL, A2A,
ACQUEDOTTO, ecc…) di sostituire
l’attuale contatore con un
ripartitore….. e poi, per favore mi
dia la risposta !
Devo infine segnalare che al riguardo
viene citata la DGR 8745 della
Regione Lombardia, ma esiste anche
C.L.D. Sanitaria Service s.r.l.
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email:info@cldservice email:info@cldservice.it it
la legge
della Regione Lombardia n. 39 del
21 dicembre 2004
Intitolata “Norme per il risparmio
energetico negli edifici e per la riduzione
delle emissioni inquinanti
e climalteranti” che all’art. 9 “Termoregolazione
e contabilizzazione
del calore” riporta:
“l’art. 5 del DPR 551 /1999 si
applica anche agli edifici esistenti
dotati di impianti centralizzati, in
caso di rifacimento dell’impianto
di riscaldamento che comporti un
intervento su tutto il sistema di distribuzione
del calore. Sono esclusi
dall’obbligo gli interventi per l’esclusiva
sostituzione o rifacimento
della caldaia”
L’art. 5 del DPR 551 /1999 SI RIFE-
RISCE APPUNTO ALLA CONTA-
BILIZZAZIONE.!
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41

Il 23 aprile un quotidiano economico
tra i più importanti ha
titolato “Imprese edili, DURC a
domicilio – Tre copie del documento
ogni tre mesi alle aziende
in regola”. Nel testo dell’articolo
si parla del “nuovo servizio messo
a punto dalle casse edili, finalizzato
a semplificare le procedure
alle imprese per i lavori privati”.
La notizia è sembrata degna
della massima attenzione, perché
l’ottenimento del DURC in
fase di affidamento dei lavori
- obbligo sanzionato per tutti i
committenti di cantieri edili - è
un delicato momento di possibile
rallentamento della procedura di
appalto: infatti molte imprese
Problemi della sicurezza
Cantieri edili: DURC inviato
automaticamente alle imprese?
Cristoforo Moretti
42
®
edili, tra quelle che lavorano
con i piccoli committenti privati,
dimostrano di non avere ancora
recepito del tutto la necessità di
ottenere ogni tre mesi un documento
unico di regolarità contributiva
aggiornato, per cui càpita
che il committente non riesca
ad ottenere il documento nei
tempi dovuti, con differimento
dell’inizio dei lavori, mugugni,
incomprensioni.
Un DURC “automatico” sembra
quindi un’idea geniale (persino
ovvia: non ci si poteva arrivare
prima?) e andiamo a cercare
conferme sul sito internet della
Commissione Nazionale Paritetica
per le Casse Edili (CNCE)
l’amministratore
e troviamo un documento del 9
aprile che dice:
“In relazione ai quesiti pervenuti
alla scrivente da alcune Casse
Edili, si rileva quanto segue in
merito alla possibilità di realizzare
un servizio di emissione
trimestrale del Durc per lavori
privati su richiesta effettuata
direttamente dalla Cassa Edile
e non da parte dell’impresa. (...)
Condividendo la finalità dell’iniziativa
prospettata, quella cioè
di una semplificazione degli
adempimenti richiesti alle imprese,
si ritiene che ogni Cassa
Edile, nel decidere in merito
all’opportunità di realizzare il
citato servizio, valuti con atten-

zione le seguenti questioni:
1. la verifica del numero medio
delle richieste Durc per lavori
privati, al fine di determinare
se l’innovazione procedurale
possa comportare un aggravio
di lavoro (in tal caso la questione
andrebbe affrontata insieme
alle sedi territoriali di INPS e
INAIL);
2. la necessità di ricevere dalle
imprese interessate una delega
formale che autorizzi la Cassa
Edile ad effettuare la richiesta
trimestrale del Durc in nome e
per conto dell’impresa stessa;
3. l’opportunità di inviare
all’impresa, ogni tre mesi,
almeno tre copie in originale
del Durc, al fine di limitare al
minimo le necessità di ristampa
e soprattutto di contrastare la
tendenza ad una richiesta mensile
del Durc anche in assenza di
Problemi della sicurezza
un suo concreto utilizzo;
4. l’utilità di offrire il citato
servizio, soprattutto nella fase
iniziale della sperimentazione,
alle sole imprese regolari con
gli obblighi contributivi nei confronti
della Cassa Edile.”
Il testo sul sito CNCE è un
po’ diverso nei contenuti da un
servizio “messo a punto” come
scriveva il quotidiano, per cui
chiediamo informazioni alla
Cassa Edile con cui abbiamo più
rapporti. Ma siamo noi cittadini
a dover inviare il ritaglio di
giornale, e dalla Cassa riceviamo
la seguente risposta: per ora
la procedura automatica non
è operativa in nessuna Cassa
Edile d’Italia.
Ottima idea quindi: tifiamo
perché venga realizzata, ma
L’ESPERIENZA AL SERVIZIO
DELL’ECOLOGIA
- VIDEOISPEZIONE TUBAZIONI FOGNATURA
- RICERCA E MAPPATURA DI TUBAZIONI INTERRATE
O NASCOSTE TRAMITE APPARECCHIATURA RADAR
- ASPIRAZIONE FOSSE ASCENSORI
- PULIZIE POZZETTI ACQUE BIANCHE E STRADALI
- SPURGHI POZZI NERI
- FOSSE BIOLOGICHE
- RIPRISTINO EDILE IMPIANTI FOGNATURA
- PULIZIA IDRODINAMICA DI FOGNATURE E TUBAZIONI
- APPALTI COMUNALI
- DRENAGGIO POZZI PERDENTI
- DISINFESTAZIONE CANNE FUMARIE
- ALLAGAMENTI DI OGNI GENERE
- VASCHE DI DECANTAZIONE
- ISCRIZIONE ALBO SMALTITORI
- CERTIFICAZIONE UNI EN ISO 9007: 2000 AL N. SQ04 7699
l’amministratore
attualmente non esiste alcun
servizio. Dovremo continuare a
combattere con le imprese per
avere ogni tre mesi un DURC
aggiornato, nonostante il d.lgs.
81/08 lo richieda solo in fase di
affidamento dei lavori, altrimenti
saremo esposti alle possibili
interpretazioni restrittive degli
Organi di Vigilanza ed anche
dei Comuni, ai quali una copia
del DURC di ogni impresa va
consegnata in caso di lavori con
pratica edilizia.
A chiudere la sentenza segnalata
dal sito cassazione.net che, forse,
non aiuta ad ottenere questo
documento così importante: “Il
mancato pagamento dei contributi
Inps rilevabili dalle registrazioni
non è evasione contributiva
ma semplice inadempimento”: lo
ha stabilito la Corte di Appello
di Firenze.
di Motta Bruno & C snc
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Tel. 0362.235.138 - Fax 0362.328.374
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QUALITA’ CERTIFICATO
UNI EN ISO 9001: 2000
43

Problemi della sicurezza
Prevenzione incendi:
l’esperto risponde
TUBI DEL METANO
Avrei bisogno di un vostro parere
relativo all’installazione dei tubi
del metano.
L’assemblea ha deciso di trasformare
la vecchia centrale termica a
gasolio con una di nuova concezione
a gas metano.
L’installazione dovrebbe essere realizzata
in copertura, sul lastrico
solare.
Ho contattato l’idraulico che è
venuto a fare un sopralluogo per
stabilire dove installare i tubi del
metano.
L’idraulico ha proposto di fare uno
scavo in terra in modo da non far
vedere i tubi e poi risalire seguendo
il tubo dell’acqua già esistente, che
però passa vicino ai balconi e sotto
l’androne del palazzo.
Ci sono delle leggi che impongono
determinate regole sull’installazione
dei tubi e a che distanza devono
trovarsi dai balconi?
Risponde
Mario Abate
Il punto 5.4.1 Percorso delle tubazioni
del DM 12.04.1996 prescrive
che il percorso tra punto di consegna
ed apparecchi utilizzatori deve
essere il più breve possibile ed è
ammesso, all’esterno del fabbricato,
sia interrato che in vista.
Per quanto riguarda invece l’attraversamento
dell’androne la tubazione
deve essere installata in
guaina d’acciaio purchè l’androne
sia permanentemente aerato.
Il successivo punto 5.4.2 prescrive
inoltre che le condotte, comunque
installate, devono distare almeno 2
cm dal rivestimento della parete o
dal filo esterno del solaio.
Lo stesso punto dispone che fra le
condotte ed i cavi o tubi di altri
servizi deve essere adottata una distanza
minima di 10 cm; nel caso di
incrocio, quando tale distanza minima
non possa essere rispettata, deve
comunque essere evitato il contatto
diretto interponendo opportuni setti
separatori con adeguate caratteristiche
di rigidità dielettrica e
di resistenza meccanica; qualora,
nell’incrocio, il tubo del gas sia
sottostante a quello dell’acqua, esso
deve essere protetto con opportuna
guaina impermeabile in materiale
incombustibile o non propagante la
fiamma.
Non ci sono all’interno della regola
tecnica riferimenti riguardanti la
distanza dai balconi delle singole
abitazioni.
Ricordiamo infine che le tubazioni
installate in vista devono essere
adeguatamente ancorate per evitare
scuotimenti, vibrazioni ed oscillazioni.
Esse devono essere collocate
in posizione tale da impedire urti e
danneggiamenti e ove necessario,
adeguatamente protette.
44 l’amministratore
Le tubazioni di gas metano devono
essere contraddistinte con il colore
giallo, continuo o in bande da 20
cm, poste ad un distanza massima
di 1 m l’una dall’altra.
PORTE TAGLIAFUOCO
Volevo sapere se esiste una norma/
legge che obbliga il condominio a
tenere la porta tagliafuoco sempre
chiusa o meglio utilizzarla per il
suo scopo.
Ma è vero che le porte tagliafuoco
in gergo tecnico si chiamano porte
REI?? Che cosa significa questa
sigla?
Risponde
Mario Abate
La resistenza al fuoco delle strutture
rappresenta il comportamento al
fuoco degli elementi che hanno
funzioni strutturali nelle costruzioni
degli edifici, siano esse funzioni
portanti o funzioni separanti.
In termini numerici la resistenza
al fuoco rappresenta l’intervallo di
tempo, espresso in minuti primi, di
esposizione dell’elemento strutturale
ad un incendio, durante il quale
l’elemento costruttivo considerato
conserva i requisiti progettuali di
stabilità meccanica, tenuta ai prodotti
della combustione, nel caso
più generale, di coibenza termica.

Più specificatamente la resistenza
al fuoco può definirsi come l’attitudine
di un elemento da costruzione
(componente o struttura) a conservare:
la stabilità R
la tenuta E
l’isolamento termico I
La R – stabilità – è l’attitudine
di un elemento da costruzione a
conservare la resistenza meccanica
sotto l’azione del fuoco;
La E – tenuta – è attitudine di
un elemento da costruzione a non
lasciar passare ne produrre -se sottoposto
all’azione del fuoco su un
lato- fiamme, vapori o gas caldi sul
lato non esposto al fuoco;
La I – isolamento termico – è l’attitudine
di un elemento da costru-
Problemi della sicurezza
zione a ridurre, entro un dato limite,
la trasmissione del calore.
Pertanto, ad esempio, con il simbolo
REI 120 si identifica un elemento
costruttivo che deve conservare,
per 120 minuti, la stabilità, la tenuta
e l’isolamento termico;
Le misure di sicurezza nei confronti
degli incendi prescrivono in certi
casi l’uso di PORTE e PORTONI
“tagliafuoco”aventi caratteristiche
REI con funzione di:
1 - dividere ambienti contigui ed
impedire il passaggio del fuoco e
di gas surriscaldati dall’ambiente a
rischio all’ambiente attiguo
2 - impedire il propagarsi dell’incendio
anche per irraggiamento del
calore, ossia possedere sufficienti
capacità di isolamento termico
-
-
-
-
-
-
-
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l’amministratore
3 - consentire, anche durante l’incendio,
la fuga delle persone rimaste
nell’ambiente nel quale si è sviluppato
l’incendio; devono aprirsi
sempre facilmente nel senso voluto,
che di solito coincide con il senso
dell’esodo verso un luogo sicuro.
Dopo l’apertura le porte tagliafuoco
si devono richiudere automaticamente
da qualsiasi posizione quindi
anche dalla posizione di apertura
totale a 180°, per impedire la propagazione
del fuoco.
Le porte REI quindi per assolvere
alla loro funzione devono essere
sempre chiuse oppure, in alternativa
cioè se sono normalmente in
posizione fissa di apertura, devono
potersi chiudere automaticamente
in caso di emergenza.
45

QUESTURA DI MILANO
Uffi cio Prevenzione Generale
ATTENZIONE!
DA TEMPO MOLTI ANZIANI VENGONO DERUBATI O TRUFFATI DA:
-
-
-
-
-
FINTI DIPENDENTI STATALI
FINTI DIPENDENTI INPS
FINTI DIPENDENTI COMUNALI
FINTI APPARTENENTI ALLE FORZE DELL'ORDINE (POLIZIA DI STATO,
CARABINIERI, GUARDIA DI FINANZA, POLIZIA MUNICIPALE)
FINTI DIPENDENTI DELL'A.E.M., DELL'ENEL, DELLA TELECOM O
SIMILARI.
DIFFIDI SEMPRE DI CHI SI PRESENTA AL SUO DOMICILIO, O LA FERMA
PER LA STRADA E LE CHIEDE DI ESIBIRE IL LIBRETTO DELLA PENSIONE,
IL DENARO O ALTRI OGGETTI PREZIOSI, DIFFIDI SEMPRE, ANCHE SE
QUESTA PERSONA APPARE MOLTO GENTILE E CONVINCENTE.
IN QUESTI CASI, CHIAMI O FACCIA CHIAMARE CON FIDUCIA IL
“113” UN OPERATORE SARÀ PRONTO A CONSIGLIARLE IL MIGLIOR
COMPORTAMENTO DA TENERE PER LA SUA SICUREZZA ED
INCOLUMITÀ.

Problemi del lavoro
Le circolari dell’Inps
a cura di Vincenzo Di Domenico
BENEFICI PER L’ASSISTENZA AI DISABILI A CONDIZIONE CHE CI SIA LA CONVIVENZA
Con circolare del Ministero del lavoro n° 3884 del 18 febbraio 2010 si è intervenuto in merito alla questione
dell’inamovibilità di chi assiste un disabile in via esclusiva, prevista dalla legge n. 104/92, nella circolare si
legge che i benefi ci per chi assiste i disabili sono concessi se la residenza è la stessa. Non importa che gli
appartamenti in cui vivono assistente e assistito siano diversi, basta che abbiano lo stesso numero civico.
LA COM UNICA D’INIZIO ATTIVITÀ D’IMPRESA E LE COMUNICAZIONI “ON LINE” DELLE ASSUNZIONI
Con nota protocollo n° 7155 del 20 aprile 2010 il Ministero del lavoro in risposta ad un quesito della D.P.L. di
Modena, ha fornito indicazioni operative relativamente alla problematica inerente la comunicazione on-line
delle assunzioni in caso di “Com.Unica” - comunicazione unica inizio attività d’impresa, chiarendo che per le
aziende di nuova costituzione, tale procedura, vigente dal 1° aprile 2010, prevede l’obbligo per le neo aziende
di assolvere a tutte le denunce connesse all’avvio dell’attività tramite un’unica comunicazione (ComUnica)
da presentarsi lo stesso giorno in cui ha inizio l’attività. Nel caso si vogliono assumere contemporaneamente
anche dei dipendenti non è possibile adempiere all’obbligo della comunicazione preventiva di assunzione da
parte di quelle imprese che, contestualmente all’avvio dell’attività attraverso la c.d. “comunicazione unica”,
hanno necessità di impiegare personale fi n dal primo giorno. In tale ipotesi, il Ministero ha precisato che,
tale ipotesi, rientra nelle “cause di forza maggiore” previste dalla nota protocollo del Ministero n. 4746/200,
ovvero è consentito l’invio della comunicazione telematica di assunzione del personale dipendente nei
cinque giorni successivi all’inizio della prestazione lavorativa senza dover preventivamente inviare alcun
dato al Centro per l’Impiego.
PRECISAZIONE DEL MINISTERO DEL LAVORO IN MERITO ALLA TRASMISSIONE DELLA DOCUMENTAZIONE
LAVORISTICA
Con nota protocollo n° 25/Segr/0007857 del 29 aprile 2010, il Ministero del lavoro ha precisato che la
trasmissione telematica della documentazione previdenziale deve essere effettuata esclusivamente da
coloro i quali hanno titolo a legittimare la conformità dei dati elaborati alle disposizioni di legge, ovvero dai
soggetti previsti dalla L.12/1979 (consulenti del lavoro, commercialisti, avvocati, ecc…).
LA DENUNCIA “ON-LINE” DELL’INFORTUNIO ALL’INAIL SENZA INVIO DEL CERTIFICATO
Con delibera n° 42 del 2010 del Commissario straordinario dell’INAIL (in attesa del consenso da parte del
Ministero del lavoro), l’Istituto ha semplifi cato l’iter di denuncia di malattia professionale all’Inail, infatti se
tale denuncia sarà effettuata tramite l’invio on line non sarà più obbligatorio il contestuale invio del certifi cato
medico che attesta la sussistenza della malattia. Il relativo certifi cato d’infortunio o malattia professionale
potrà essere richiesto direttamente dall’Inail in un secondo momento in caso di necessità.
CON LA P.E.C. SI POTRANNO EFETTUARE I RICORSI DI LAVORO GLI ENTI POTRANNO INVIARE I DOSSIER
Con la circolare n° 16 del 28 aprile 2010 il Ministero del lavoro ha fornito alcuni importanti chiarimenti in
materia di controversia e ricorsi di lavoro per poter effettuare la trasmissione della relativa documentazione
lavoristica, integrando e modifi cando alcuni orientamenti già espressi con la circolare n. 10/2006, tra questi
si evidenzia, riportando quanto già asserito nella circolare precedente citata:
• con riferimento alla presentazione dei ricorsi, in un’ottica di semplifi cazione, occorre rilevare che i
ricorsi amministrativi potranno essere presentati attraverso la P.e.C.; anche la trasmissione degli atti
del ricorso dovrà avvenire tra gli uffi ci pubblici competenti tramite Pec;
l’amministratore
47

48
Problemi del lavoro
• le aziende potranno presentare il ricorso - nel termine di 30 giorni dalla data della notifi cazione o
della comunicazione in via amministrativa dell’atto impugnato - anche nell’ipotesi in cui abbiano già
provveduto al pagamento delle sanzioni irrogate dalla Dpl;
• nel caso che il pagamento riguarda le sanzioni ridotte a seguito di verbale conclusivo degli
accertamenti il versamento di tali somme implica l’estinzione dell’illecito precludendo ogni forma di
contenzioso successivo;
• non è consentita l’impugnazione presso il Tar o al giudice del lavoro delle decisioni sui ricorsi
amministrativi emessi:
o dal direttore regionale;
o dal comitato per la qualifi cazione dei rapporti di lavoro;
• non è consentita l’impugnazione ricorso straordinario al Capo dello Stato per le decisioni disposte
dal comitato regionale;
∗ è possibile impugnare l’atto originario esclusivamente presso il giudice ordinario;
• Se il ricorso viene accolto parzialmente (da parte del direttore della Dpl o del comitato) la Dpl dovrà
procedere alla riconsiderazione del provvedimento originario adeguando i termini e l’obbligazione
dovuta dal ricorrente.
SGRAVIO PER LA CONTRATTAZIONE DI SECONDO LIVELLO
Con il messaggio n° 11052 del 22 aprile 2010 l’INPS ha comunicato che sono ancora disponibili (periodo
triennio 2008/2010) delle risorse residue (per poter godere degli sgravi contributivi non assegnati per l’anno
2008). Nel sito INPS - sezione “Informazioni per le Aziende e Consulenti e Professionisti” sono consultabili
gli elenchi delle aziende ammesse allo sgravio, più precisamente.
CIRCOLARE DELL’INPS CONTENENTE DEI CHIARIMENTI IN MATERIA DI MATERNITA’
Con la circolare del 29/04/2010 n. 62 l’INPS ha comunicato degli importanti chiarimenti e precisazioni sulle
prestazioni economiche durante la maternità;
• Assegno di maternità dello Stato in favore delle lavoratrici iscritte alla Gestione Separata –
chiarimenti:
o ha diritto all’indennità di maternità a carico della Gestione Separata, in quanto risultano
accreditate a favore della stessa i 3 mesi di contribuzione effettiva nei 12 mesi precedenti
l’inizio del congedo obbligatorio;
o ha diritto a 3 mesi di contribuzione per la maternità, maturati anche in gestione diverse, nel
periodo compreso tra i 18 e i 9 mesi antecedenti la data dell’evento;
• Svolgimento di una nuova attività lavorativa durante la fruizione del congedo parentale –
precisazioni:
o Il lavoratore dipendente che, durante l’assenza dal lavoro per congedo parentale,
intraprenda un’altra attività lavorativa non ha diritto all’indennità a titolo di congedo
parentale ed, eventualmente, è tenuto a rimborsare all’INPS l’indennità indebitamente
percepita.
o Nel caso che il dipendente intraprenda una nuova attività durante i periodi di congedo
parentale non indennizzabili per superamento dei limiti temporali e reddituali previsti dalla
legge lo stesso non ha diritto all’indennità a titolo di congedo parentali;
o In caso di parto prematuro, i giorni di congedo obbligatorio non goduti prima del parto
vanno aggiunti al termine del periodo di proroga con conseguente riconoscimento di un
periodo di congedo post partum complessivamente di maggiore.
• Documentazione amministrativa: certifi cati medici redatti dai medici convenzionati con il SSN
o Non è necessaria la certifi cazione rilasciata da un medico specialista del SSN, ai fi ni
dell’esclusione dei periodi di malattia connessa a gravidanza dal computo del limite massimo
indennizzabile (180 giorni) per malattia nell’arco dell’anno solare, basta la certifi cazione
redatta anche dal proprio medico curante di medicina generale convenzionato.
l’amministratore

Problemi del lavoro
IL SOFTWARE DI CONTROLLO DEL MODELLO 770/10 (ORDINARIO E SEMPLIFICATO)
E’ ONLINE
Nel sito internet dell’Agenzia delle Entrate dal 27 aprile 2010 è disponibile la prima versione di controllo
(1.0.0) per la compilazione rispettivamente del mod. 770 semplifi cato e mod. 770 ordinario
LA P.E.C. PER L’ASSISTENZA AL CONTRIBUENTE
Nel sito Internet dell’Agenzia delle entrate, dal 27 aprile 2010 è stato attivato un nuovo servizio di
assistenza sulle comunicazioni di irregolarità emesse a seguito dell’attività di liquidazione automatizzata
dei tributi dedicato a contribuenti e intermediari abilitati dotati di PEC (Posta Elettronica Certifi cata).
La richiesta di assistenza deve avvenire tramite invio di un messaggio di posta elettronica certifi cata
all’indirizzo “dc.sac.controllo_automatizzato@pce.agenziaentrate.it.”
Per ogni comunicazione o avviso deve essere inviato un solo messaggio, al fi ne di consentire la più effi ciente
gestione delle risposte da fornire, a cui deve essere allegato il modulo standard in formato pdf con profondità
di colore di 8 bit a livelli di grigio e con risoluzione massima di 150/200 DPI.
GLI Sentenze INTERPELLATI in pillole AL MINISTERO
IL LICENZIAMENTO DEVE ESSERE IMPUGNATO ENTRO 60 GIORNI
La Corte di Cassazione – sezioni unite – con sentenza del 14/04/2010 n. 8830 ha stabilito che, affi nché si
produca l’effetto sospensivo della decadenza, è necessario che il lavoratore spedisca a mezzo raccomandata
postale l’atto di impugnazione del licenziamento nel termine di 60 giorni. La Corte ha affermato il principio di
diritto secondo cui l’impugnazione del licenziamento si intende effettuata tempestivamente se l’inoltro della
comunicazione interviene entro 60 giorni, anche se la stessa perviene al datore di lavoro successivamente,
oltre questo termine.
INTERRUZIONE DELLA PRESCRIZIONE
Con sentenza della Corte di Cassazione, sezione lavoro, n° 8745 del 13 aprile 2010 ha stabilito che in materia
di prescrizione, la consegna all’uffi ciale giudiziario dell’atto da notifi care non è idonea ad interrompere il
decorso del termine prescrizionale del diritto fatto valere, dovendosi ritenere che il principio generale – già
affermato dalla sentenza n. 477 del 2002 della Corte Cost. - secondo cui, quale sia la modalità di trasmissione,
la notifi ca di un atto processuale si intende perfezionata, dal lato del richiedente, al momento dell’affi damento
dell’atto all’uffi ciale giudiziario, non si estenda all’ipotesi di estinzione del diritto per prescrizione in quanto,
perché l’atto, giudiziale o stragiudiziale, produca l’effetto interruttivo del termine, è necessario che lo stesso
sia giunto alla conoscenza (legale, non necessariamente effettiva) del destinatario.
ILLEGITTIMITÀ DEL LICENZIAMENTO DEI DIPENDENTI VENUTI ALLE MANI
Con sentenza della Corte di Cassazione, sezione lavoro, n° 8737 del 13 aprile 2010 è stato affermato che
il licenziamento irrogato ai dipendenti in seguito ad una violenta lite avvenuta in uffi cio durante l’orario di
lavoro, è illegittimo qualora si sia trattato di un episodio sporadico, attesa anche la circostanza che dopo la
baruffa i lavoratori si erano riconciliati. La Corte, inoltre, ha chiarito che, in merito al licenziamento per giusta
causa, il giudice di merito è l’unico competente ad accertare la gravità dell’avvenimento al fi ne di integrare
la fattispecie di cui all’art. 2119 del codice civile.
Risposte in pillole
Domanda
Un’addetta alle pulizie di un condominio, da me gestito, mi ha consegnato un certifi cato di gravidanza,
svolgendo attività a rischio e trovandomi nell’impossibilità di adibire la lavoratrice ad altre mansioni,
l’amministratore
49

suggerisco lo stesso giorno – di richiedere l’emissione del provvedimento autorizzativo alla astensione
anticipata per maternità alla Direzione Lavoro. Chiaramente la lavoratrice viene immediatamente sospesa
dal servizio. La Direzione Lavoro autorizza l’astensione anticipata per maternità, però tra la data in cui è
stata sospesa la lavoratrice e la data di inizio della astensione anticipata per maternità ci sono 11 giorni di
differenza. Chiedo di chi sono a carico questi 11 giorni, se vanno pagati come ferie, oppure sono 11 giorni
che devono essere pagati a carico dell’azienda. Peraltro la Direzione Lavoro da me interpellata ha asserito
che ha 7 giorni di tempo per emettere il provvedimento.
Risposta
Nei casi in cui il periodo interessato non può essere coperto da certifi cato di malattia, si ritiene che lo stesso
debba essere retribuito interamente a carico dello Studio.
Domanda
Il mio studio è rimasto chiuso per Ferie “collettive” nei giorni di giovedì e Venerdì, un dipendente ha donato il
sangue nella mattinata di giovedì. Chiaramente non dovendo il lavoratore svolgere una effettiva prestazione
lavorativa nelle 24 ore successive la donazione si chiede se è corretta l’interpretazione di retribuirlo con 8
ore di ferie godute oppure esistono spazi per poter porre la relativa retribuzione a carico INPS?
Risposta
La giornata di Giovedì (nella quale è stato donato il sangue) si converte da ferie “collettive” a giorno di riposo
con diritto alla retribuzione (quest’ultima a carico dell’INPS), da recuperare con il mod. DM 10/2 come è in
uso.
Una nota
A proposito di infortunio “in Itinere”
CHE COSA È L’INFORTUNIO IN ITINERE
Problemi del lavoro
L’infortunio in itinere, è l’infortunio nel quale incorre il lavoratore nel tragitto che conduce:
• dalla dimora abituale al luogo di lavoro e viceversa, sia prima sia dopo l’orario lavorativo, sia durante la
50
l’amministratore

pausa per il consumo del pasto di metà giornata;
• dal luogo abituale di lavoro ai luoghi di ristoro per il pranzo e di pernottamento, diversi dalla dimora abituale
e viceversa;
• da un luogo di lavoro ad un altro di lavoro, nei casi in cui il lavoratore presta servizio alle dipendenze di più
datori di lavoro.
SOGGETTI TUTELATI
La copertura assicurativa dell’infortunio in itinere è possibile solo come prolungamento dell’assicurazione
obbligatoria contro gli infortuni professionali.
Da questa premessa si deduce che:
• sono tutelati per l’infortunio in itinere solo i lavoratori rientranti nel campo di applicazione dell’assicurazione
obbligatoria contro gli infortuni sul lavoro (se il lavoratore non è assicurato in tal senso, viene a mancare il
presupposto-base per collegare causalmente l’infortunio in itinere al lavoro prestato);
• il rischio della strada non è protetto in quanto tale, essendo di norma estraneo alle vere e proprie prestazioni
lavorative (e quindi generico), ma in quanto diverso e più grave di quello che incombe sui normali utenti della
strada (rischio generico aggravato) perché fi nalizzato al raggiungimento del luogo di lavoro.
Elementi per l’individuazione dell’infortunio in itinere sono:
• fi nalità lavorative
• normalità del tragitto
• percorrenza in orari confacenti con quelli lavorativi.
Sulla base degli elementi di cui sopra di seguito sono elencati alcune ipotesi, di certo non esaurienti, ma solo
indicative, di indennizzabilità e di non indennizzabilità degli infortuni in esame.
CASI INDENNIZZABILI
Problemi del lavoro
• Infortunio accaduto sul tragitto che costituisce il percorso normale per recarsi dal luogo di dimora abituale
(luogo ove il lavoratore ha fi ssato la sua residenza) al luogo di lavoro e viceversa. Può trattarsi anche
di residenza secondaria o di dimora occasionale per ragioni di lavoro. Le deviazioni effettuate per motivi
personali sono irrilevanti.
• Infortunio accaduto in orario ricollegabile con quello lavorativo.
• Necessità di percorrere una strada determinata che conduce esclusivamente al luogo di lavoro o, comunque,
presenti pericoli particolari per il lavoratore rispetto alle ordinarie vie di comunicazione.
• Necessità di servirsi di mezzi di trasporto forniti o prescelti e prescritti dal datore di lavoro in relazione
con le esigenze dell’attività lavorativa. In questa ipotesi rientra anche il caso in cui il datore di lavoro metta
a disposizione dei propri dipendenti, pur senza obbligo di utilizzarli, appositi “bus-navetta”, trattandosi
normalmente di un servizio - integrativo e/o migliorativo di quello pubblico - fornito per soddisfare esigenze
comunque funzionali alla organizzazione del lavoro.
• Necessità di utilizzare mezzi di trasporto privati in quanto il posto di lavoro è collocato in luogo irraggiungibile
con i mezzi pubblici, oppure raggiungibile ma non in tempo utile rispetto al turno di lavoro.
• Necessità di trasportare, a piedi o su un mezzo di locomozione personale, strumenti di lavoro che intralciano
i normali movimenti.
• Necessità di usare mezzi di trasporto privati, nonostante i mezzi pubblici o di percorrere tragitti più lunghi
rispetto a quello ordinario, per impegni familiari, per esigenze di salute, per esigenze economiche.
La corte di cassazione si è espressa con sentenze che sottolineano i casi d’indennizzabilità, quali:
• Con sentenza n. 6211 del 7 marzo 2008 ha affermato che l’indennizzabilità dell’infortunio in itinere
occorso con l’utilizzo del mezzo privato, rimane condizionata alla necessità di tale uso; necessità
che può essere riferita sia alla maggiore diffi coltà di raggiungere il posto di lavoro con i mezzi
pubblici, sia a esigenze di tutela della vita familiare del soggetto;
• Con sentenza n. 16950 del 31 luglio 2007 ha sancito che se l’incidente è avvenuto con
l’utilizzazione del proprio mezzo di trasporto e se questo risultava tra i requisiti per l’assunzione,
l’amministratore
51

l’INAIL è tenuta alla copertura assicurativa.
• Con sentenza n. 995 del 17 gennaio 2007 ha affermato che “in materia di assicurazione contro
gli infortuni sul lavoro ai fi ni dell’indennizzabilità dell’infortunio in itinere, anche in caso di utilizzo
del mezzo di trasporto privato, deve aversi riguardo ai criteri che individuano la legittimità o meno
dell’uso del mezzo in questione secondo lo standard comportamentale esistente nella società
civile e rispondente a esigenze tutelate dall’ordinamento quali un più intenso legame con la
comunità familiare ed un rapporto con l’attività lavorativa diretto ad una maggiore effi cienza delle
prestazioni non in contrasto con una riduzione del confl itto fra lavoro e tempo libero, tenuto conto
che il mezzo pubblico rappresenta lo strumento normale per la mobilità delle persone e comporta
il grado minimo di esposizione al rischio della strada”.
• Con sentenza n. 15617 dell’11 dicembre 2001ha ribadito che la indennizzabilità dell’infortunio “in
itinere” anche nel caso in cui il lavoratore utilizzi un mezzo di trasporto privato per il percorso di
andata e ritorno dall’abitazione al luogo di lavoro, ha escluso che ciò possa avvenire quando la
distanza tra i due luoghi possa essere percorsa a piedi.
CASI NON INDENNIZZABILI
Problemi del lavoro
• Il tragitto è percorso a piedi lungo una via ordinaria di comunicazione, aperta al pubblico transito e senza
trasportare strumenti di lavoro che potrebbero apportare rischi di equilibrio.
• Il tragitto è effettuato con servizi pubblici (si confi gura di un rischio gravante su tutti i cittadini).
• Il tragitto è effettuato con mezzo proprio, nonostante sia coperto anche da mezzi pubblici con gli orari
dei quali sono compatibili sia quelli lavorativi sia quelli connessi ad impegni familiari (in tal caso il rischio è
52
CO.E.M.I. s.r.l. EDILIZIA
Via G.Ripamonti, 540 - 20141 - Milano
Tel. 0257419022 - Fax 0257419032
E-Mail coemi.edilizia@libero.it
coibentazioni
DEPOSITO PONTEGGI LA SEDE DI MILANO
l’amministratore

Problemi del lavoro
stato liberamente scelto dal lavoratore).
• Il tragitto è effettuato a piedi (in tal caso il rischio è stato liberamente scelto dal lavoratore).
• L’infortunio provocato da imprudenza, negligenza o imperizia del lavoratore è rilevante: la condotta
dell’infortunato non interrompe il nesso causale tra rischio lavorativo e sinistro. Solo il dolo fa venir meno
l’indennizzabilità.
La corte di cassazione si è espressa con sentenze che sottolineano i casi di non indennizzabilità, quali:
• con sentenza del 27 aprile 2010 n°10028 ha stabilito che non rientra nella fattispecie di infortunio
in itinere il caso in cui un dipendente si faccia male sotto casa rientrando dal luogo di lavoro.la
S.C. ha chiarito che un infortunio in itinere si deve verifi care nelle pubbliche strade e nei luoghi che
non siano di esclusiva proprietà del lavoratore assicurato. La Corte ha respinto il ricorso di una
dipendente che si era fratturata il femore scendendo dalla propria autovettura ed in prossimità della
propria abitazione e che, in seguito, si era vista negare dall’Inail la relativa indennità. infatti, per
poter richiedere il riconoscimento dell’infortunio e il successivo risarcimento del danno, il luogo in
cui occorre l’evento deve escludere la possibilità che il lavoratore possa attivarsi direttamente per
ridurre i rischi di incidenti, cosa che ovviamente non può avvenire nelle zone di proprietà pubblica
• con sentenza del 26 marzo 2010 n° 7373 ha stabilito che non è infortunio in itinere quello occorso
al lavoratore che durante l’uscita dal posto di lavoro, ha scelto di percorrere non la normale strada
per raggiungere l’automobile, ma un’alternativa anomala più comoda. Secondo i giudici di legittimità
infatti il datore di lavoro non può ritenersi responsabile dell’infortunio subito dal dipendente che di
sua iniziativa ha voluto tenere un comportamento difforme da quello ordinario. In questo caso per
ottenere il risarcimento del danno il lavoratore deve provare che la via usuale era inagibile.
• con sentenza n. 15973 del 18 luglio 2007 ha affermato che la pausa eccessiva durante il percorso
posto di lavoro abitazione esclude la risarcibilità dell’infortunio “in itinere”. Con la decisione, la
Suprema Corte ha defi nito quali sono le brevi pause consentite (breve riposo durante il percorso,
necessità fi siologiche e soste voluttuarie di pochi minuti insuscettibili di modifi care le condizioni di
rischio.
• con sentenza n. 9211 del 9 giugno 2003, ha affermato che l’infortunio “in itinere” non è confi gurabile
in tutte quelle situazioni (es. domicilio, scale condominiali) identifi cabili nella esclusiva (o comune)
proprietà del lavoratore assicurato.
l’amministratore
53

Morosità e privacy
Il singolo condomino può chiedere
le situazioni di morosità di altri
condomini nel corso dell’anno?
il singolo condomino può, in pratica,
sapere se un altro condomino
paga regolarmente le rate preventive
emesse?
Posso comunicare anticipatamente
i dati dei pagamenti senza violare
la privacy del condominio moroso
o devo, come sempre fatto, comunicarlo
all’assemblea solamente
durante l’approvazione del consuntivo?
In quella occasione, allegata alla
convocazione, il riparto mostra l’elenco
completo di tutti i condomini
(anche quelli morosi) con le quote
versate e eventualmente ancora da
pagare a conguaglio.
Quella è l’unica occasione, secondo
me, in cui posso comunicare
chiaramente indicare a chiunque
del condominio le situazioni di
eventuale morosità, in quanto tutti
i condomini sono contitolari senza
incorrere nel rischio di violazione
della privacy. È corretto?
.
Risponde
l’avv. Marina Figini
Rientra tra i doveri dell’Amministratore
quello di “riscuotere i contributi”
(art. 1130, n.3 cod.civ.).
Per la riscossione dei contributi
medesimi l’Amministratore “può
ottenere decreto di ingiunzione immediatamente
esecutivo nonostante
opposizione” (art. 63, 1° comma
Filo diretto
Il Centro Studi risponde
disp. att. cod.civ.).
La richiesta di ingiunzione non ha
necessità di autorizzazione assembleare
rientrando, appunto, il relativo
potere/dovere tra le competenze
espressamente attribuite dal codice
all’Amministratore.
Le informazioni chieste dal singolo
condomino in ordine alle situazioni
di morosità di altri condomini sono
da considerarsi legittime sotto diversi
aspetti.
In primo luogo ogni condomino ha
sempre diritto, non solo in sede assembleare,
di verifi care la corretta
esecuzione del mandato da parte
dell’Amministratore, compresa
l’attuazione da parte del medesimo
del potere/dovere di riscossione dei
contributi.
In secondo luogo, la puntuale riscossione
dei contributi medesimi
e l’adozione dei citati connessi
strumenti, anche giudiziari, può
validamente prevenire situazioni di
eventuale morosità del Condominio
(conseguente al mancato affl usso di
liquidità derivante dalla morosità di
qualche condomino) nei confronti
di terzi creditori: situazioni pregiudizievoli
che il singolo condomino
può legittimamente voler evitare,
nonostante il recente orientamento
della Cassazione che ha sostituito
con il principio della “parziarietà”
quello della “solidarietà” delle obbligazioni
condominiali nei confronti
di terzi.
Dunque, alla luce di quanto sopra
esposto, le richieste di informazioni
del singolo condomino circa
eventuali morosità di altri condomini
sono legittime e possono essere
fornite dall’Amministratore al
condomino richiedente.
Avrà peraltro cura l’Amministrato-
54 l’amministratore
re di non riferire eventuali motivazioni
di carattere strettamente personale
che il condomino gli abbia
riferito in via riservata e personale,
a giustifi cazione della propria morosità
e/o a sostegno di eventuale
richiesta di dilazione di pagamento.
Di eventuali usi illeciti che delle
suddette informazioni il condomino
richiedente potrebbe fare, lo
stesso condomino si assumerà le
relative responsabilità.
Le richieste stesse diventerebbero
invece illegittime qualora fossero,
con tutta evidenza, formulate con
intento “emulativo” oppure con
modalità che rechino disturbo ed
intralcio alla attività dell’Amministratore.
Terrazzo con calpestio
La mia domanda riguarda un terrazzo
con calpestio in guaina di catrame
penso con quarzo.
Questo terrazzino si pensa sia condominiale.
Dico si pensa perché un
amministratore che mi ha preceduto
l’ha trattato come tale, ma potrebbe
appartenere alla persona sottostante
che ha anche un sottotetto che confi
na con questo terrazzo e ha una
porta che ne permette l’accesso.
Sul terrazzino si “affacciano” le fi -
nestre di due condomini e la porta
che “esce” dal sottotetto precedentemente
descritto.
Nove anni e mezzo fa, uno dei due
condomini chiede di poter utilizzare
tale terrazzino per stendere i
panni e l’assemblea glielo concede
all’unanimità.
Il condomino trasforma la fi nestra
in portafi nestra, crea una scala di

tre o quattro gradini che parte dal
proprio appartamento e consente
l’accesso al terrazzino ed infi ne, su
indicazione dell’assemblea a proprie
spese e a spese del vicino che
si affaccia sul terrazzino, per la sicurezza
posa in opera una ringhiera
per far sì che non si possa cadere
dal terrazzino. La modifi ca della
portafi nestra viene anche registrata
in comune.
Adesso il proprietario che aveva
fatto le modifi che alla portafi nestra
ha venduto l’appartamento e il vicino
vorrebbe non trovarsi fuori dalla
fi nestra i nuovi condomini per cui
chiede che sia tolto il permesso di
accedere al terrazzino ai nuovi proprietari.
Dall’altra parte mi ritrovo i nuovi
condomini che dicono di non avere
intenzione di rimuovere la scala e
ridurre la porta fi nestra in fi nestra.
Le mie domande sono:
come posso fare per evitare l’usucapione
della parte comune?
È possibile far ritornare la situazione
come prima della concessione?
Con quali maggioranze?
Oppure i condomini hanno il diritto
di poter accedere alla parte comune
e di utilizzarla per stendere? Ad un
certo punto la vecchia proprietaria
ci faceva giardinaggio in vaso e festini.
È possibile costringere i nuovi
proprietari a togliere la scala? E a
ridurre la dimensione della porta
fi nestra?
Un compromesso potrebbe essere
rimuovere la scala e mettere una
ringhiera alla porta fi nestra alla
quale ancorare uno stendi panni
esterno, soluzione per il momento
non accettata dai nuovi proprietari.
Può il condomino che ha messo
ringhiera e scala pretendere che la
ringhiera messa per sicurezza venga
rimossa come ripicca per il cam-
Filo diretto
biamento di condizioni?
Vi prego oltre a rispondermi alle
domande di darmi la Vostra opinione
su come cerchereste di risolvere
il caso che secondo me potrebbe fi -
nire dal giudice di pace.
Preciso che il proprietario dell’appartamento
sotto al terrazzo è irreperibile
per sapere se è di sua proprietà
e difendere i suoi diritti.
Risponde
l’avv. Luca Saccomani
Il quesito verte intorno all’estensione
delle facoltà d’uso di una
porzione dell’immobile (il “terrazzino
della discordia” di cui all’oggetto)
la cui natura – di bene comune
ovvero appartenente in proprietà
esclusiva ad un condomino – è tuttora
incerta.
La circostanza da ultimo segnalata
preclude il corretto inquadramento
della fattispecie, e con esso l’espressione
di un parere esaustivo
rispetto alle questioni poste, atteso
che, intuibilmente, al diverso regime
giuridico del bene corrisponde
l’attribuzione in capo a diversi soggetti
della legittimazione ad intraprendere
eventuali iniziative a tutela
della proprietà.
Va peraltro rammentato che nel nostro
ordinamento vige un regime di
pubblicità delle vicende giuridiche
concernenti i beni immobili, agevolmente
accertabili.
Ipotizzando che il terrazzino costituisca
una parte comune, può
osservarsi che la modifi ca di una fi -
nestra in una porta-fi nestra, per accedere
dalla proprietà esclusiva ad
un’area comune, non confi gura necessariamente
una illegittima costituzione
di servitù, potendo essere
inquadrata anche nell’ambito della
migliore utilizzazione della parte
l’amministratore
comune consentita a ciascun condomino,
ai sensi dell’art. 1102 c.c.,
nel qual caso, secondo l’insegnamento
giurisprudenziale, occorre
valutare se con tale intervento il
condominio abbia realizzato una
migliore utilizzazione dell’area,
ovvero ne abbia alterato la destinazione,
e comunque se vi sia compatibilità
con il pari diritto degli altri
partecipanti (arg. ex Cass., Sez. II,
1.12.2000, n. 15390).
Nel caso in esame, e sulla scorta
dei dati fattuali forniti, pare si possa
ritenere che il terrazzino non sia
mai stato adibito ad uso comune,
essendo originariamente accessibile
solo da un’unità immobiliare
di proprietà esclusiva, e che esso
avesse funzione prevalente di mera
copertura delle unità sottostanti, risultando
la permanenza di persone
impedita dall’originaria assenza di
ringhiera.
L’intervento di apertura della portafi
nestra successivamente realizzato
dal condomino parrebbe quindi
aver concretizzato un asservimento
della porzione comune all’uso
esclusivo, di dubbia legittimità,
pure se considerato alla luce delle
limitazioni alle facoltà di maggior
godimento del bene comune disposte
dal già citato art. 1102 c.c.
Sul presupposto indicato, esso risulterebbe
quindi contestabile,
spiegando il relativo accertamento
giudiziale effetti anche sul piano
dell’impedimento all’acquisto di
diritti per intervenuta usucapione,
come su quello dei ripristini dello
stato antecedente.
Certamente (ossia, a prescindere da
ogni valutazione attinente il regime
del bene, l’estensione ed i limiti
al suo uso), la tutela dell’interesse
prioritario alla sicurezza delle persone
impone che la ringhiera venga
conservata.
55

56
Anno Gen. Feb. Marzo Aprile Mag. Giug. Lugl. Agos. Sett. Ott. Nov. Dic.
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
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2009
2010
4,757
3,225
3,150
2,850
4,125
1,950
1,200
0,975
1,575
2,325
1,725
2,025
1,500
1,200
1,650
1,125
2,180
1,125
0,975
4,050
3,375
3,150
3,225
3,750
1,800
1,350
0,900
1,800
2,250
1,725
1,875
1,650
1,200
1,575
1,125
2,180
1,125
0,975
Giugno 1980 . . .+28,8
Giugno 1981 . . .+50,175%
Giugno 1982 . . .+69,225%
Giugno 1983 . . .+92,175%
Giugno 1984 . . . .soppresso*
Giugno 1985 . . . +106,725%
1996
1997
1998
1999
2000
2001
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2010
7,200
6,225
3,225
2,175
2,625
3,975
4,050
3,750
3,525
2,700
2,850
2,775
3,300
3,300
2,180
Aumenti annuali ISTAT locazioni ridotti al 75%
7,125
5,700
3,225
2,250
2,700
4,050
3,975
3,600
3,525
2,850
2,775
2,700
3,300
3,300
2,100
4,200
3,150
3,150
3,675
3,375
1,650
1,275
1,050
1,875
2,100
1,800
1,950
1,425
1,200
1,575
1,125
2,475
0,750
1,125
7,200
5,100
3,000
2,325
2,925
3,975
4,975
3,825
3,375
2,700
2,850
2,700
3,600
3,225
1,875
4,200
3,150
3,075
3,900
3,375
1,275
1,350
1,200
1,650
2,325
1,800
1,875
1,500
1,275
1,500
1,050
2,475
0,750
1,200
7,500
4,725
2,700
2,550
2,850
3,975
4,125
3,675
3,375
2,775
2,775
2,550
3,600
3,225
1,950
4,275
3,000
3,075
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3,225
1,200
1,275
1,200
1,725
2,250
1,725
1,800
1,575
1,275
1,650
1,050
2,625
0,525
7,500
4,500
2,550
2,475
2,925
4,050
4,050
3,525
3,375
2,850
2,925
2,700
3,750
3,150
4,125 4,125
3,150 3,300
2,775 2,700
4,350 4,200
2,925 2,700
1,050 1,200
1,350 1,350
1,125 1,275
2,025 2,025
2,175 2,025
1,725 1,725
1,725 1,875
1,650 1,575
1,200 1,350
1,575 1,575
1,200 1,200
2,850 3,000
0,300 -0,075
7,500
4,050
2,475
2,475
3,150
4,200
3,900
3,450
3,450
2,925
2,775
2,775
4,050
3,150
7,125
3,975
2,625
2,625
3,300
4,050
3,825
3,675
3,450
2,925
2,925
2,775
4,200
2,925
3,975
3,300
2,775
4,350
2,550
1,125
1,425
1,200
2,025
2,025
1,875
1,875
1,575
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1,575
1,200
2,925
0,150
7,050
3,750
2,625
2,625
3,225
4,050
3,975
3,750
3,450
2,925
2,925
2,775
4,125
3,075
3,900
3,150
2,925
4,350
2,550
1,050
1,350
1,350
1,950
1,950
1.950
1,875
1,350
1,425
1,500
1,200
2,775
0,075
7,050
3,675
2,475
2,700
3,300
3,900
3,900
3,900
3,300
2,775
2,925
2,700
3,975
2,850
3,750
3,225
2,850
4,350
2,250
1,200
1,275
1,350
1,950
1,950
1,950
1,800
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1,275
1,500
2,550
0,150
6,675
3,450
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3,750
3,075
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2,700
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1,500
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1,725
2,025
1,800
1,275
1,350
1,275
1,725
1,950
0,525
Aumenti ISTAT da applicare sul canone base giugno 1980 ridotti al 75%
*legge n. 377/84
L’incremento inizia dal giugno dell’anno evidenziato
Le nostre tabelle
Giugno 1986 . . . +118,050%
Giugno 1987 . . . +126,075%
Giugno 1988 . . . +135,375%
Giugno 1989 . . . +150,675%
Giugno 1990 . . . +163,200%
Giugno 1991 . . . +179,775%
Giugno 1992 . . . +193,800%
Giugno 1993 . . . +205,050%
Giugno 1994 . . . +215,55%
Giugno 1995 . . . +232,575%
Giugno 1996 . . . +244,65%
Giugno 1997 . . . +249,225%
Giugno 1998 . . . +255,075%
Giugno 1999 . . . +259,95%
6,600
3,225
2,325
2,700
3,600
3,875
3,750
3,825
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2,630
2,700
3,075
3,750
2,475
3,600
3,000
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4,350
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1,125
1,125
1,575
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1,725
2,025
1,725
1,275
1,425
1,275
1,950
1,500
0,750
Giugno 2000 . . . +268,875%
Giugno 2001 . . . +278,625
Giugno 2002 . . . +286,65
Giugno 2003 . . . +294,975
Giugno 2004 . . . +303,15
Giugno 2005 . . . +309,375
Giugno 2006 . . . +317,325
Aumenti ISTAT biennali ridotti al 75%
Anno Gen. Feb. Marzo Aprile Mag. Giug. Lugl. Agos. Sett. Ott. Nov. Dic.
l’amministratore
6,375
3,075
2,325
2,775
3,675
3,875
3,750
3,750
3,000
2,775
2,700
3,300
3,600
2,250

TELEFONO
02 95 89 422