AMMINISTRARE Immobili - Anaci

Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari- Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n. 46) art. 1 comma 1, DCB Roma
AMMINISTRARE
Immobili
Inserto >> Immissioni e condominio. Quale tutela ?
>>n°136
luglio/agosto 09
Le obbligazioni
del condominio
tra solidarieta’
e parziarieta’
p.316
7 Luglio, convegno
Anaci Rimini
Sicurezza e Privacy
nel condominio
p.321
Delibera semplificata
per la conferma
dell’amministratore
p.340

Il periodico “AMMINISTRARE IMMOBILI” è associato
all’UNIONE STAMPA PERIODICA ITALIANA
AMMINISTRARE
Immobili >>n°136
luglio/agosto 09
Amministrare immobili - Organo ufficiale
dell’Anaci - anno XIV numero 136 - luglio/agosto 2009
Pubblicazione periodica mensile registrata
presso il Tribunale di Roma n. 58 in data 11.02.2003
Direttore editoriale
Pietro Membri
Direttore responsabile
Carlo Parodi
Comitato di redazione
Umberto Anitori, Luigi Salciarini, Carmelo Santonocito,
Mirella Paluan, Mario Ipocoana
Progettazione e Realizzazione grafica
Impaginazione
Lorenzo Rapparini
info@francescovenunzio.com
Stampa
Tipolitografia A. Spada, via Marco Polo, 8 - 01037
Ronciglione, Viterbo
Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003
(conv. in L.27/02/2004 n°46) art. 1 comma 1, DCB
Roma
Sede, direzione e redazione Anaci
Via Cola di Rienzo 212, Roma. Tel. 063214963
www.anaci.it
anaci@anaci.it
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Sommario
Contents
307.
309.
311.
313.
314.
316.
321.
323.
335.
337.
338.
340.
342.
346.
348.
350.
352.
Editoriale di Antonio Pazonzi
Le procedure A.D.R. di Rossana De Angelis
Quando l’ascensore diventa pericoloso
di Paolo Gabrielli
Anaci Monza Brianza incontra il sindaco
Monza – Metodi e tecnologie per la riduzione
dei costi e il continuo aggiornamento
professionale dell’amministratore
Le obbligazioni del condominio tra
solidarieta’ e parziarieta’ - Il convegno
di Catania di Bruno Viaggio
7 Luglio, convegno Anaci Rimini
“Sicurezza e Privacy nel condominio”
Inserto>> Immissioni e condominio.
Quale tutela? Dott. Massimo Escher - Magistrato
prima sezione civile - Tribunale di Catania
I nostri presidenti regionali eletti sindaci
dei rispettivi comuni
Condominio news
Siglato l’ accordo tra Anaci ed E.On per
promuovere la fornitura di energia a circa
400.000 Condomini italiani
Delibera semplificata per la conferma
dell’amministratore di Carlo Parodi
La dottrina e la giurisprudenza condominiali
nelle riviste giuridiche. di Luigi Salciarini
CAF ANACI: Servizi CAF e Servizi Telematici
Visite al sito ANACI
Biblioteca condominiale>> IL CONDOMINIO:
percorsi giurisprudenziali
di A. Celeste - G. Terzago
Italia da scoprire>> Montagnana -
In viaggio tra i borghi dimenticati
AMMINISTRARE Immobili
305

Editoriale
Editorial
Anticipiamo qualcosa sul S.A.C.I. – Sindacato Amministratori Condominiali
ed Immobiliari.
“Sindacato” è un termine di origine transalpina che definisce tanto
i membri delle associazioni che le stesse associazioni sindacali dei lavoratori
e, in seguito, per analogia, anche la similare organizzazione
padronale. La legge inglese sui sindacati del 1871 (Trade Unions Act) affermava
che “Sindacato è una associazione temporanea o permanente intesa a regolare
i rapporti tra lavoratori e datori di lavoro…”
La legislazione francese del 1884 affermava che “i sindacati o associazioni
professionali sono associazioni formate da persone che esercitano una stessa
professione, ed hanno per oggetto la difesa degli interessi economici…”.
Il nostro ordinamento giuridico ha preferito, invece, non dare del sindacato una
definizione legislativa: tuttavia, in base alle formulazioni dottrinali e giurisprudenziali,
il sindacato professionale può definirsi “l’associazione libera e spontanea
di singoli individui nel particolare status di prestatori di lavoro subordinato o
in quello di datori di lavoro; è un’associazione che rappresenta, attraverso i suoi
organi elettivi interni, tutti gli individui che la compongono nella loro qualità di
soci; è un’associazione che agisce collettivamente al fine di tutelare i comuni
interessi professionali nei confronti degli stesi soci, delle altre associazioni, di altri
soggetti giuridici” (Mazzoni).
Per dare un riscontro specifico all’esigenza attuale di tutela degli interessi
datoriali nel mese di luglio 2008 è stata costituita una nuova organizzazione,
nata da un gruppo di operatori immobiliari iscritti all’ANACI con grande esperienza
associativa, tutti attivi da decenni nel settore condominiale e immobiliare.
In quell’occasione sono stato onorato di ricevere l’incarico di rappresentare,
insieme ai colleghi Di Domenico e Ravazzolo, questo gruppo. L’organizzazione è
sorta in considerazione dell’evoluzione del comparto immobiliare degli ultimi 15
anni; è divenuto imprescindibile creare un organismo attento ed impegnato alla
promozione ed alla crescita professionale e organizzativa degli amministratori
immobiliari nella qualità di datori di lavoro dei loro dipendenti e/o collaboratori
e si è cercato in ambito associativo i soggetti che potessero al meglio attuare
questa tutela.
Il S.A.C.I. nasce per ricercare e perseguire politiche armonizzanti del settore delle
Amministrazioni condominiali e immobiliari. Da una ricerca effettuata dal Centro
Studi Nazionale ANACI è emerso che vi sono in Italia circa 320.000 operatori nel
settore della gestione immobiliare, la cui attività non rientra nella disciplina di
Ordini e Collegi e che tuttavia si ritiene che si sentano degli esercenti arti e professioni.
Tale sentimento è stato colto in considerazione da quanto emerso da
un confronto tenuto in occasione del Consiglio Nazionale ANACI dove la grande
maggioranza degli aderenti alla nostra associazione lo ha espresso. Il SACI pertanto
si fonda sul rispetto di tale volontà per far si che i rapporti di lavoro di tale
comparto siano assimilati a quelli degli studi professionali che presentano delle
analogie sia in ordine alle mansioni che ai costi del lavoro abbandonando la
precedente forzatura sindacale che vedeva il nostro settore inserito nel terziario
(Commercio).
Il SACI per raggiungere il proprio scopo si è affiliato alla Confederazione CIP
(Centro Italiano Professionisti) – aderente al CNAI (Coordinamento Nazionale
Associazioni Imprenditori) ed ha scelto come controparte in rappresentanza dei
lavoratori la FE.NA.S.A.L.C. (Federazione Nazionale Sindacati Autonomi Lavoratori
Commercio) aderente alla C.I.S.A.L. (Confederazione Italiana Sindacati Autonomi
Lavoratori).
L’organismo si propone di tutelare gli iscritti nei loro interessi professionali, giuridici,
economici, sociali e morali, fornisce assistenza continua nella regolamentazione
e gestione degli aspetti lavoristici, previdenziali e fiscali e partecipa alla
stesura dei Contratti Collettivi Nazionali di Lavoro per i lavoratori dipendenti del
AMMINISTRARE Immobili
307

308
AMMINISTRARE Immobili
>> comparto (dipendenti degli iscritti, degli studi di amministratori condominiali e/o
immobiliari, dei proprietari dei fabbricati amministrati).
In assenza di una classificazione idonea che tuteli la contrattazione collettiva di
diritto comune per il settore, SACI si pone come rappresentanza di categoria
aperta a tutti gli operatori immobiliari.
Per scelta politica, quasi tutte le associazioni di categoria non si erano proposte
l’acquisizione di delega sindacale per la trattazione degli interessi lavoristici e
contrattuali. Ebbene, SACI nasce per collaborare con gli operatori di settore
iscritti e non iscritti in associazioni di categoria non aventi natura sindacale e con
specifica delega da parte degli aderenti.
SACI coordina i rapporti con le Istituzioni pubbliche, con le Organizzazioni sindacali
dei lavoratori dipendenti, ed altre Associazioni del settore (per assisterle nella
gestione della contrattazione collettiva e nei problemi alla stessa collegati);
favorisce la formazione e l’aggiornamento dei lavoratori dipendenti degli iscritti
e dei collaboratori inseriti a qualsiasi titolo negli Studi e/o nelle strutture degli
iscritti;
è indipendente da partiti e movimenti politici e il suo ordinamento garantisce
piena democrazia interna;
ha già attivato 20 Segreterie regionali che coprono l’intero territorio nazionale.
Sono in via di costituzione le Unioni Provinciali.
Il SACI riesce ad adempiere alle proprie funzioni tramite una capillare struttura
organizzativa, composta da:
CONGRESSO NAZIONALE - massimo organo deliberativo
SEGRETARIO GENERALE NAZIONALE - rappresentante legale
CONSIGLIO DIRETTIVO - assiste il segretario nella gestione ordinaria e straordinaria
SEGRETERIA NAZIONALE - approva i bilanci preventivi e consuntivi; vigila sull’attuazione
delle direttive
SEGRETERIE REGIONALI E UNIONI PROVINCIALI - hanno le medesime finalità di
quella Nazionale, circoscritte alla regione o provincia di pertinenza
CENTRO STUDI E UFFICIO STAMPA - raccoglie proposte in materia sindacale;
stende bozze di accordi / contratti nelle trattative sindacali.
Oggi il SACI, attraverso l’adesione dei soci fondatori e di altri amministratori
immobiliari in Italia, ha quasi concluso la trattativa sindacale di stipula del
Contratto Collettivo dei Studi di Amministratori Condominiali ed Immobiliari. Il
nuovo CCNL sarà sottoscritto nelle prossime settimane e sicuramente raccoglierà
l’interesse degli operatori.
L’organismo sta raccogliendo adesioni per aumentare sempre di più la propria
rappresentatività nella confederazione di appartenenza per meglio rappresentare
l’interesse del comparto.
Le adesioni consentiranno di raccogliere tutte le esigenze e di rappresentare al
meglio il settore nonché di vedere applicato il contratto collettivo in sottoscrizione.
Oggi possiamo dire che grazie ad ANACI, che ha consentito la conoscenza e la
collaborazione dei soci fondatori e degli aderenti, è nato un altro organo che insieme
alle altre strutture esistenti (ANACI, C.S.N., ANACI Servizi, ANACI Real Estate)
ed a quelle che sicuramente saranno organizzate lavorano in modo sinergico a tutela
degli aderenti ma possiamo serenamente dire del comparto tutto auspicando
che il numero emerso dalle indagini di campione possa sempre di più essere vicino
al numero degli aderenti alle strutture delle quali facciamo parte.
‘
Per saperne di più contattaci
info@ongsaci.it - segreteria@ongsaci.it
Tel. 06 4180019 / Fax 06 4182263
Antonio Pazonzi

‘
Le procedure A.D.R.
di Rossana De Angelis
In un mio precedente articolo intitolato “la speranza di
un futuro migliore” ho affrontato la problematica relativa
alla soluzione dei conflitti con l’utilizzo dei cosiddetti
sistemi ADR acronimo utilizzato per definire i sistemi alternativi
di risoluzione delle controversie.
Ho però avuto modo di rilevare che spesso i metodi ADR vengono
tra di loro confusi indiscriminatamente e ritengo dunque
opportuno soffermarmi sulle differenze sostanziali che le
contraddistinguono.
Anzitutto è opportuno precisare che due sono i modelli fondamentali
di ADR e cioè quelli decisionali (adjudicative ADR)
e quelli non decisionali (facilitative ADR).
Archetipo del primo modello (adjudicative ADR) è l’arbitrato
che appartiene ad un sistema decisionale in cui terzi estranei
al conflitto (gli arbitri) impongono un decisione indipendentemente
dagli interessi (bisogni) reali delle parti. La decisione
del terzo (che non è un Giudice statuale), vincolante per le
parti del conflitto, può essere adottata in applicazione di disposizione
normative (secondo diritto – arbitrato classico) o
secondo equità (composizione amichevole). La decisione arbitrale
chiamata “lodo” possiede autorità di cosa giudicata
(sentenza di I grado) con la conseguenza che è possibile fare
ricorso all’autorità giudiziaria solo d’Appello.
Il secondo modello invece (facilitative ADR) è conciliativo degli
interessi e/o bisogni reali delle parti, e le procedure che
lo contraddistinguono sono la conciliazione e la mediazione
(che è una conciliazione con l’intervento di un terzo estraneo
alla disputa che facilita l’accordo fra le parti).
In queste procedure sono le parti stesse che svolgono un
ruolo attivo per tentare di trovare da sole la soluzione più
appropriata alla controversia nell’ottica – che è alla base della
procedura – di riuscire a mantenere una buona relazione futura
a prescindere dall’esito del conflitto.
Oggetto delle procedure di conciliazione/mediazione sono
solo i diritti disponibili e le parti restano libere, qualora non
trovassero l’accordo, di adire ad un giudice.
Fatta questa breve ma doverosa premessa è importante analizzare
le differenze fra i due modelli enunciati:
ARBITRATO:
l SCOPI: soluzione del conflitto con l’emanazione di
un lodo arbitrale avente valore di sentenza;
l NATURA: eterocomposizione - gli arbitri sono estranei
al conflitto;
l FRUTTO: lodo (arbitrato rituale) o contratto (arbitrato
irrituale);
l CONTENUTO: accertamento della situazione sostanziale
- gli arbitri come i giudici guardano “indietro” a
quanto è già accaduto
MEDIAZIONE O CONCILIAZIONE:
l SCOPI: estinzione del conflitto attraverso l’individuazione
del reale problema nascosto dietro le posizioni
delle parti;
l NATURA: autocomposizione – le parti sono direttamente
coinvolte nella procedura;
l FRUTTO: contratto;
l CONTENUTO: facilitazione dell’accordo diretto fra le
parti – i mediatori guardano “avanti” per mantere buoni
i rapporti futuri.
Ma perché oggi tanta attenzione è rivolta proprio a queste
forme ADR?
Lo scorso 3 giugno a Roma si è tenuto un importante incontro
a piazza di Pietra – sede storica della Camera di Commercio
– a cui hanno partecipato, fra gli altri, il Ministro Angelino
Alfano, Emma Marcegaglia – Presidente Confindustria, Giorgio
Guerrini – Presidente
“ “ I sistemi
alternativi
di risoluzione
delle controversie.
Confartigianato e Ivan Malavasi
– Presidente CNA.
Titolo dell’incontro era “Arbitrato
e Conciliazione per
lo sviluppo delle imprese”.
Il Presidente del Censis Dr.
Roma ha illustrato molti
dati sullo stato del contenzioso
in Italia e, quindi, sul-
lo stato della giustizia italiana.
Per capire la gravità della situazione mi permetto di elencare
pochi ma significativi elementi:
1. Le cause civili pendenti in Italia nel 2006 erano
3.687.965. Siamo al primo posto fra i Paesi del Consiglio
d’Europa. Segue la Francia con 1.165.592;
2. Siamo anche al primo posto per la durata delle controversie.
Nel 2008 per la soluzione di una disputa in
Italia sono stati necessari 1210 giorni (circa 3 anni e
mezzo). In Spagna ne bastano 515, nel Regno Unito
404, in Francia 331, negli Stati Uniti 316.
3. Riguardo ai costi di un giudizio siamo al secondo posto
(peggio di noi solo la Svezia). E’ stato infatti calcolato
che l’incidenza di costi (volume delle spese processuali
rispetto al debito azionato) in un impresa Italiana
è pari al 29.9%. Nel Regno Unito è il 23,4, in Spagna il
17,2, in Francia il 17,4, negli Stati Uniti il 9,4%.
In questa “drammatica” situazione come si collocano le procedure
ADR? Secondo i dati forniti dalle Camere di Commercio
gli arbitrati gestiti nel 2005 sono stati 404, nel 2006 421
nel 2007 435. Le domande di Conciliazioni invece sono state
nel 2005 6.304, nel 2006 9.326 e nel 2007 14.183.
E’ di tutta evidenza come, nonostante la paralisi del Sistema
Giustizia, le procedure ADR siano ancora poco utilizzate.
Si preferisce di gran lunga che sia qualcuno a dirci cosa si debba
o non si debba fare, come si debba o non si debba risolvere
un problema, con lungaggini burocratiche e costi esorbitanti.
Senza porre poi la doverosa attenzione all’inevitabile deterioramento
dei rapporti fra le parti quando, inevitabilmente, da
un giudizio viene fuori un vincitore ed uno sconfitto.
Senza pensare che nel mondo “condominio”, che ci interessa
direttamente, la convivenza futura fra le parti è di fondamentale
importanza.
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309
>>

Fonte: elaborazione Censis su dati World Bank
Fonte: elaborazione Censis su dati World Bank
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AMMINISTRARE Immobili
>>
E’ per questo che la Sede ANACI di Roma ha sottoscritto
una convenzione con l’Ordine dei Dottori Commercialisti ed
esperti contabili per promuovere le clausole compromissorie
(che consentono di devolvere i conflitti alla Commissione di
Conciliazione dell’Ordine) , per formare mediatori professionisti
esperti in materie condominiali, ma, soprattutto, per diffondere
la cultura della mediazione, ancora troppo lontana
dagli schemi mentali di molti di noi.
Problema diverso e da approfondire separatamente a queste riflessioni
è come applicare poi le procedure ADR al condominio.
Quali sono i poteri dell’amministratore, quali sono le maggioranze
assembleari per poter deliberare un accordo negoziato,
una clausola compromissoria in contratto, sono
argomenti che ho già posto all’attenzione del nostro Centro
Studi Nazionale e che sono stati oggetto di una relazione di
un Magistrato in una giornata di approfondimento giuridico
tenutasi a Roma il 19 giugno e che sarò lieta di poter commentare
in un prossimo articolo. n
Sopra: Numero di giorni necessari
per la soluzione di una disputa di
carattere commerciale, confronto
Paesi Ocse, 2008 (v.a.)
Sotto: Incidenza dei costi processuali
sul valore della controversia
nei Paesi Ocse, 2008 (val. %)

Quando l’ascensore diventa
pericoloso
di Paolo Gabrielli
IL PERICOLO NELL’ASCENSORE
Innanzi tutto bisogna chiarire cosa si intende per pericolo
nell’ascensore.
Quando si parla di pericolo, molto spesso si pensa alla
eventualità di incidente con conseguenze mortali o comunque
molto gravi. Nell’ascensore non è così.
Il pericolo si riferisce soprattutto alle conseguenze di qualche
avaria o disfunzione o imperfetto funzionamento di dispositivi
di sicurezza che blocca l’ascensore e obbliga le persone intrappolate
ad attendere che personale di soccorso le liberi dalla
incresciosa situazione.
Questo fatto crea non solo le condizioni di grave disagio ma
spesso anche attacchi di claustrofobia e di panico con relative
pesanti conseguenze.
Se poi l’attesa si prolunga in una cabina angusta, in compagnia
di persone scorrette o comunque non gradite, le conseguenze
possono essere molto spiacevoli.
Sotto questo aspetto, la carenza o inadeguatezza di controlli
dei dispositivi di sicurezza e quindi della manutenzione, può
rendere l’ascensore veramente pericoloso.
Non si tratta di pericoli mortali, ma pur sempre di pericoli
da evitare e prevenire con una manutenzione periodica
adeguata.
Periodicità che, specialmente per gli impianti con molti anni
di anzianità è opportuno che sia programmata con molta at-
“
La carenza
o inadeguatezza
di controlli dei
dispositivi di
sicurezza e quindi
della manutenzione,
può rendere
l’ascensore veramente
pericoloso
“
tenzione, seguendo possibilmente
i consigli della
ditta installatrice
FREQUENZA DELLE MA-
NUTENZIONI
Il D.P.R. 162/99 all’Art.
15 par. ‘1’ stabilisce che
‘Ai fini della conservazione
dell’impianto e
del suo normale funzionamento,
il proprietario
dell’impianto o il suo
legale rappresentante
sono tenuti ad affidare
la manutenzione di
tutto il sistema dell’ascensore o del montacarichi a persona
munita di certificato di abilitazione ovvero a un operatore
comunitario dotato di specializzazione equivalente, che debbono
provvedere a mezzo di personale abilitato’.
Il par. ‘3’ stabilisce che: “Il manutentore provvede, periodicamente,
secondo le esigenze dell’impianto”:
a) a verificare il regolare funzionamento dei dispositivi
meccanici, idraulici ed elettrici e, in particolare, delle porte
dei piani e delle serrature”. (Segue elenco delle altre parti
dell’impianto).
Di seguito il par. “4” stabilisce che “Il manutentore provvede
almeno una volta ogni sei mesi per gli ascensori e almeno
una volta all’anno per i montacarichi:
a) a verificare l’integrità e l’efficienza del paracadute, del limitatore
di velocità e degli altri dispositivi di sicurezza”
(segue elenco di altre verifiche straordinarie semestrali).
Purtroppo molto spesso quest’ultimo par. “4” viene errone-
AMMINISTRARE Immobili
311
>>

amente considerato come indice della frequenza obbligatoria
prevista per la manutenzione ordinaria, mentre in realtà la
frequenza minima è quella prevista al par. “3” che la stabilisce
“secondo le esigenze dell’impianto” e quindi nella maggior
parte dei casi, con cadenza mensile.
Le verifiche periodiche biennali sono invece chiaramente stabilite
nell’Art. 13 ai par. “1”e “3” ed in particolare: “Ogni
due anni, alla verifica periodica degli ascensori e montacarichi
provvedono, a mezzo di tecnici forniti di laurea in ingegneria,
l’azienda sanitaria locale, ovvero l’ARPAM, nonché gli organismi
di certificazione notificati”.
“Il soggetto incaricato della verifica fa eseguire dal manutentore
dell’impianto le suddette operazioni”.
RESPONSABILITA’ DEL PROPRIETARIO DELL’IMPIANTO ASCENSORE
La legge è quindi molto chiara e non ammette ignoranza sulle
competenze e responsabilità dei proprietari e dei loro legali
rappresentanti per la sicurezza degli ascensori.
Quando queste disposizioni vengono fraintese, la frequenza
delle manutenzioni viene ridotta per diminuire il costo del
servizio, ma diventa insufficiente per garantire una regolare
funzionalità dell’impianto.
Le conseguenze sono disfunzioni e costose visite straordinarie
per riparazioni o sostituzioni di parti che si sarebbero potute
evitare.
Il risparmio sul canone della manutenzione viene così vanificato
e superato dal costo delle riparazioni inevitabili per mantenere
l’impianto in condizioni di funzionalità e sicurezza.
Sotto questo aspetto la responsabilità del proprietario dell’impianto
è chiaramente indicata nel citato DPR 162/99 che
all’art. 13 par. “1” stabilisce: “Il proprietario dello stabile, o il
suo legale rappresentante, sono tenuti ad effettuare regolari
manutenzioni dell’impianto ivi installato, nonché a sottoporre
lo stesso a verifica periodica ogni due anni”.
Quando proprietario è un “condominio”, la responsabilità
della scelta della ditta manutentrice con le relative condizioni
di fornitura del servizio, è condivisa con il “legale rappresentante”
che in questo caso è l’amministratore condominiale.
RESPONSABILITA’ DELL’AMMINISTRATORE CONDOMINIALE
Nei condomini immobiliari sono proprietari in solido tutti i
condomini che condividono anche le relative responsabilità
con esclusione di quelle trasferite con apposita delega all’amministratore
condominiale.
In questo caso la delega, debitamente accettata, trasferisce
all’amministratore, divenuto legale rappresentante del proprietario,
quasi tutte le responsabilità di cui all’Art. 13 del DPR
n. 162/99 ma solo per la durata di 12 mesi, a meno che nella
delega venga precisato che l’amministratore “pro-tempore”
nel contratto di manutenzione dell’ascensore, può impegnare
la ditta manutentrice per una durata superiore a quella
annuale del suo mandato, ad esempio per 5 o più anni.
Diventa quindi molto importante la durata della responsabilità
del manutentore che anche per ottemperare quanto
previsto dal citato Art. 13 dovrà prevedere un impegno non
inferiore ai due anni.
L’amministratore molto spesso si trova in imbarazzo fra le richieste
dei condomini che tendono a ridurre al minimo l’impegno
economico limitando la frequenza delle visite di manutenzione,
trascurando però le reali necessità dell’impianto, segnalate e
proposte dalla ditta manutentrice.
312
AMMINISTRARE Immobili
Dovrà pertanto scegliere se garantire la funzionalità e sicurezza
dell’ascensore o ridurre il numero delle visite di manutenzione.
RESPONSABILITA’ DELLE PUBBLICHE AMMINISTRAZIONI
Per le Amministrazioni Pubbliche il problema è ancora più
complesso, perché la manutenzione degli ascensori in edifici
pubblici è affidata attraverso gare di appalto con validità
annuale.
La durata annuale del contratto è una incongruenza perché disimpegna
la ditta manutentrice dal mantenere le apparecchiature
dell’impianto in buona efficienza oltre l’anno pattuito.
Questo accade perché non viene mai applicata la legge
23/12/1994 – n. 724 che all’Art. 44 par. 2 recita: “Entro tre
mesi dalla scadenza del contratto, le amministrazioni accertano
la sussistenza di ragioni di convenienza e di pubblico
interesse per la rinnovazione dei contratti medesimi e, ove
verificata detta sussistenza, comunicano al contraente la volontà
di procedere alla rinnovazione”.
La incongruenza è ancora più palese quando per la manutenzione
viene previsto un contratto di “manutenzione completa”
che comprende nel prezzo anche la sostituzione delle
parti logorate o difettose.
In questi casi anche se viene indicata l’anzianità dell’impianto,
è praticamente impossibile valutare e prevedere, sia pure
con approssimazione, la durata residua ed il costo delle parti
da sostituire nell’arco di tempo di un solo anno.
Per questo motivo la “manutenzione completa” dovrebbe
essere prevista solo per impianti di anzianità non superiore ai
due anni e con una validità di almeno 8 o 10 anni.
Altro problema è la “globalizzazione” dei servizi che tende
a sottrarre gli ascensori alla manutenzione e garanzia delle
ditte installatrici.
Tuttavia molte amministrazioni riescono a ridurre gli effetti
negativi della globalizzazione concedendo (o imponendo)
all’appaltatore la facoltà di subappaltare il servizio di manutenzione
alle ditte che li hanno installati o manutenuti da lungo
tempo.
Va quindi dato merito a queste amministrazioni che, avendo
ben compreso come deve essere gestito la manutenzione degli
ascensori, applicano con saggezza le leggi per ottenere la
massima sicurezza degli impianti.
RESPONSABILITÀ DEL MANUTENTORE
L’Art. 15 par. 7 del DPR n. 162/1999 precisa: “Nel caso in cui
il manutentore rilevi un pericolo in atto, deve fermare l’impianto,
fino a quando non sia stato riparato, … informando
il proprietario”.
E’ una responsabilità molto pesante che la legge attribuisce
al manutentore, specialmente quando il pericolo può concretizzarsi
in un incidente.
E’ ovvio che questa disposizione prevede visite di manutenzione
o comunque di controllo effettuate con tempestività e
quindi con una frequenza possibilmente mensile, ma certamente
non soltanto semestrale.
La responsabilità del manutentore viene però alleggerita
perché condivisa con il proprietario dell’impianto quando è
quest’ultimo ad imporre una frequenza di visite inferiore a
quella valutata e proposta dal manutentore stesso.
Con tutto ciò si può comunque affermare che quando il servizio
di manutenzione è adeguato alle condizioni reali dell’impianto,
qualsiasi ascensore è sicuro. n

Anaci Monza Brianza
Incontra il sindaco
Sarà il comune di Monza a fare da apripista nella neonata
provincia di Monza e Brianza, per l’installazione
in tutti i condomini cittadini, di una targa nominativa
per rendere noto nome e indirizzo dell’amministratore
condominiale che gestisce l’immobile. E’ arrivato anche
l’assenso formale del sindaco Marco Mariani che ha espresso
parere positivo durante l’incontro che si è svolto il 29
giugno in Municipio. Alla riunione informale ha preso parte
anche l’assessore alle Opere Pubbliche, socio Anaci di Monza e
Brianza, Osvaldo Mangone oltre a una delegazione dell’Anaci
composta dal presidente Renato Greca, Gianfranco Monguzzi,
Giancarlo Motta, Alberto De Giuli Botta. Attualmente l’Anaci
di Monza e Brianza ha 130 iscritti. L’associazione, relativamente
alla nuova realtà provinciale è appena uscita da quella milanese
che invece ha un bacino oltre 900 soci effettivi. “Il nostro obbiettivo
è quello di diventare la seconda associazione dopo quella
di Milano, sia per territorio che per potenzialità – ha spiegato il
presidente Renato Greca al sindaco Mariani durante l’incontro
– Siamo gli interlocutori privilegiati dei cittadini e attraverso di
noi possiamo portare le istanze dei cittadini”.
Tanti gli argomenti che sono stati portati all’attenzione del primo
cittadino monzese che si è dimostrato disponibile alle richieste
fatte dalla delegazione. In particolare sul territorio monzese
sono stati chiariti punti “spinosi” come il problema degli
odori nei pressi del depuratore o la viabilità in zone specifiche
della città. A breve saranno risolte le problematiche viabilistiche
nella zona di via Silone e via Boezio, dove verrà rivista la tran-
A Monza
i primi condomini
con la targa
per rendere noto
il nome
dell’amministratore
condominiale
sitabilità e verrà creato un
senso unico.
“Dopo il Gran Premio
della Formula Uno in programma
per il 13 settembre
sono disponibile a
prendere parte a un convegno
organizzato qui a
Monza” ha voluto rassicurare
gli interlocutori
il primo cittadino Marco
Mariani. Tra i promotori
dell’incontro il già citato
assessore Mangone che non ha mancato di sottolineare gli ottimi
rapporti instaurati negli ultimi tempi con l’associazione.
“Sono molto soddisfatto della collaborazione che si è instaurata
con gli amministratori condominali – non ha mancato di
sottolineare più volte nel corso dell’incontro l’assessore ai Lavori
Pubblici – Una sinergia e una reciprocità da entrambe le
parti. Gli amministratori condominiali mi hanno aiutato molto
con le loro segnalazioni perché portano alla mia attenzione
i disagi non di un singolo cittadino ma di molti monzesi. La
figura del responsabile dell’immobile ha sostituito quella che
una volta era lo stradino. Ora grazie alle vostre segnalazioni
ho sottocchio la situazione non solo dei condomini ma anche
delle strade adiacenti”.
Per quanto riguarda la parte puramente amministrativa
dell’introduzione della targa con il nome e l’indirizzo
dell’Amministratore condominiale di riferimento se ne stanno
occupando i dipendenti comunali. Tra le possibili opzioni per
l’attuazione immediata del provvedimento possono essere intrapresi
due diversi percorsi: gli organi comunali stanno valutando
se preparare un’ordinanza o l’introdurre il provvedimento
mediante una modifica al regolamento edilizio vigente. n
““
AMMINISTRARE Immobili
313

Monza – Metodi e tecnologie per la riduzione
dei costi e il continuo aggiornamento
professionale dell’amministratore
E
stato questo il fil rouge seguito dal convegno organizzato
dall’Anaci provinciale di Monza e Brianza
organizzato al Binario 7, noto teatro monzese, per
illustrare le ultime novità normative in campo energetico,
legale e relative alla sicurezza in condominio.
Nell’ultimo appuntamento, organizzato lo scorso 17 giugno
sotto l’egida dell’Anaci Regionale, sono stati chiamati ad illustrare
contenuti e tematiche importanti per l’associazione, ma
anche per gli stessi soci, diversi specialisti del settore. A fare
gli onori di casa il presidente provinciale Renato Greca, che ha
voluto sottolineare l’importanza di questi appuntamenti di approfondimento
e professionalizzazione.
“L’aggiornamento è importante per dare sempre un migliore
servizio ai nostri assistiti” – ha spiegato Greca aprendo i lavori del
convegno – Un secondo punto fondamentale è quello di credere
in questa associazione e negli utili strumenti che vi fornisce”.
Chiamati a spiegare argomenti di stretta attualità per chi opera
con le abitazioni sono stati sette professionisti dal campo legale,
come il noto avvocato Eugenio Correale, al settore bancario
come Vittorio Colombo della Banca Popolare di Milano.
La prima tematica affrontata è stata quella del contenimento dei
costi energetici all’interno delle unità abitative. Claudio Pezzotta
ha sostituito Giuseppe Acquaviva, spiegando le ultime novità
normative in fatto di caldaie.
“In particolare Enel ha studiato dei contratti per venire incontro
alle nostre esigenze – ha svelato il relatore – esistono possibilità
come la fatturazione bimestrale anche per chi usa meno di 16
kw/h. Ma Enel, grazie agli accordi stipulati con H&D (Harley
‘
314
AMMINISTRARE Immobili
stato
questo il fil rouge
seguito dal convegno
organizzato dall’Anaci
provinciale
di Monza
& Dikkinson) permette di
avere un numero verde a
sezione dedicata e molti
vantaggi che migliorano i
tempi per risolvere gli inconvenienti
quotidiani”.
Inoltre Enel creerà una
mappatura dei clienti e
garantirà il blocco dei
prezzi per 24 mesi. Il passo
dal risparmio energeti-
co a quello della sicurezza è stato breve, grazie all’intervento
dell’Avvocato Eugenio Correale che ha illustrato, nella sezione
leggi, “La sicurezza in condominio e la rubrica nel forum sicurezza”.
In particolare il legale ha voluto focalizzare il suo
intervento sulle recenti normative in materia energetica.
“Dal primo luglio 2009 allegati ai rogiti notarili non saranno
più obbligatorie le certificazioni energetiche dell’intero edificio
ma della singola unità abitativa – ha spiegato Correale durante
il suo intervento.
Importanti novità sono anche state illustrate da Mauro Braga
che ha trattato l’interessante tema delle caldaie a condensazione,
le più moderne ed ecologiche oggi esistenti. Riescono
infatti ad ottenere rendimenti molto elevati grazie al
recupero del calore latente di condensazione del vapore acqueo
contenuto nei fumi, come pure riduzioni delle emissioni
dei fumi. Le normali caldaie, anche quelle definite “ad alto
rendimento” (rendimento è nell’ordine del 91-93%, riferito al
potere calorifico inferiore), riescono
““ E’
A sinistra l’Avv. Eugenio Correale
e il Presidente provinciale ANACI Monza Renato Greca
infatti ad utilizzare solo una parte
del calore sensibile dei fumi di combustione
a causa della necessità,
prettamente tecnologica, di evitare
la condensazione. Sempre di stretta
attualità la presentazione di Domenico
Esile, responsabile di “Isb”
società leader nel settore sicurezza.
Innovativi sistemi come il portiere
on line permette di ridurre i costi di
gestione e allo stesso tempo di garantire
la presenza costante e vigile
anche durante la giornata quando
gran parte dei condomini è fuori
casa per esigenze lavorative.
In un’ottica di riduzione dei costi è
stato importante anche l’apporto
di Flavio Ramella che ha illustrato
le facilitazioni proposte in un programma
più ampio di offerte. Così
come Vittorio Colombo della Banca
Popolare di Milano che ha illustrato
come fare per ricevere un mutuo a
tassi vantaggiosi. n

Le obbligazioni del condominio
tra solidarieta’ e parziarieta’
Cassazione Sezioni Unite 8.4.2008 - n. 9148
di Bruno Viaggio
Il 29 maggio scorso si è svolto a Catania un’interessante
incontro organizzato dalla ANACI in collaborazione con
l’AIGA, Associazione Italiana Giovani Avvocati, presso
la sala convegni del Grand Hotel Excelsior, sulla dolente
questione della parziarietà delle obbligazioni dei condomini
a seguito della sentenza delle SS.UU. della Suprema Corte
n. 9148 dell’ 8 Aprile 2008.
Come è ormai risaputo agli operatori del settore, tale decisione,
componendo il contrasto tra la tesi maggioritaria che
propendeva per la solidarietà delle obbligazioni contrattuali
condominiali e quella decisamente minoritaria che invece optava
per la parziarietà delle stesse, ha deciso per tale ultimo
orientamento, ed ha fondato la propria statuizione sulla considerazione
che la solidarietà passiva esige in linea di principio
l’esistenza non solo di una pluralità di condebitori, ma anche
della indivisibilità della prestazione comune.
In assenza di tale requisito ( nel caso delle obbligazioni condominiali
in genere si tratta di somme di danaro ) e di una
esplicita previsione di legge ( non vi è alcuna norma che preveda
la solidarietà passiva dei condomini ) prevale, a tenore
316
Catania, il Duomo
AMMINISTRARE Immobili
della Corte, la parziarietà della obbligazione ai sensi dell’art.
1123 c.c. che, tra l’altro, non distinguendo un profilo interno
ed uno esterno nella ripartizione delle spese comuni, rende
la parziarietà il criterio principale in relazione alle obbligazioni
condominiali, con
Si è svolto a
Catania un’interessante
incontro organizzato dalla
ANACI sulla dolente
questione della parziarietà
delle obbligazioni
dei condomini
la conseguenza che
ogni singolo condomino
risponde
esclusivamente pro
quota delle obbligazioni
assunte dal
condominio.
Tale incontro ha visto
relatori la Dott.ssa
Monica Zema, Giudice
della terza sezione
civile del Tribunale
Civile di Catania ( “Profili applicativi della decisone delle S.U.
sul processo monitorio, cautelare e di cognizione ordinario.”
), la Dott.ssa Maria Stella Arena, Giudice dell’Esecuzione
presso il Tribunale di Catania ( “Le prevedibili conseguenze
nella fase esecutiva di recupero del credito vantato nei confronti
del condominio. Le possibili eccezioni dinanzi al Giudice
delle esecuzioni e le risposte di giustizia.” ), l’avv. Dario
Sanguedolce ( “La decisione S.U. 9148/08 nel dettaglio. La
critica della dottrina.” ), il Dott. Carlo Parodi ( “Il principio di
parziarietà e la tutela della privacy” ) ed il sottoscritto ( “Il
credito per anticipazioni dell’amministratore cessato dall’in-
““

carico” ). Ha introdotto il dibattito l’avv. Dario Sanguedolce,
il quale, dopo aver analizzato le argomentazioni addotte
dalla Suprema Corte a fondamento dell’esegesi adottata, ha
illustrato pure i maggiori risvolti critici che la dottrina, attraverso
numerosi ed autorevoli commentatori, hanno rivolto
alla decisione delle SS.UU. sia dal punto di vista prettamente
tecnico-giuridico che squisitamente pratico.
Lo stesso ha evidenziato che tale sentenza ha posto e sta
ponendo molteplici problemi applicativi all’interprete ed
all’operatore del diritto, in quanto la negazione della solidarietà
rischia di incrinare l’interesse comune condominiale alla
conservazione dei beni e dei servizi condominali.
Infatti l’art. 1123, sia per il contesto letterale che per l’inquadramento
sistematico, deve trovare applicazione solo ed
esclusivamente nei rapporti interni tra i condomini e non anche,
come invece sancito dalle SS.UU., all’esterno nei rapporti
con i terzi creditori i quali, a fronte della loro prestazione
unica non ricevono così un corrispettivo unitario da parte del
condominio, ma tante singole controprestazioni quanti sono
i condomini.
L’avv. Sanguedolce ha pertanto posto la sua attenzione
sull’operato dell’amministratore professionista il quale, a
fronte della nuova situazione creatasi con la detta pronuncia,
dovrà innanzitutto adoperarsi per creare una provvista
riscuotendo per tempo, anche coattivamente, le quote condominiali
e creando, ove occorra, dei fondo cassa specifici, in
quanto la ripartizione del debito nei confronti del terzo deve
avvenire, a tenore della Suprema Corte, al tempo dell’adempimento
e non della rivalsa, come avveniva sovente prima
della suddetta pronuncia.
Da taluno si è ipotizzato che l’amministratore dovrebbe essere
in grado di fornire al terzo contraente delle polizze fideiussorie
o altri mezzi di garanzia, destinati ad invogliare il
terzo fornitore di opere e servizi a contrarre con un soggetto,
il condominio, le cui controprestazioni, come detto, vengono
frammentate tra i condomini. La realizzabilità della proposta,
però, appare estremamente incerta e sicuramente legata
al preventivo consenso unanime dei condomini, che, come
noto, rappresenta il più delle volte una autentica chimera.
Ed ancora l’amministratore dovrà, se richiesto, fornire al terzo
creditore l’elenco dei condomini e dei relativi millesimi di
proprietà, indicando tra costoro quelli morosi nel pagamento
delle quote sia ordinarie che straordinarie, con tutti i problemi
connessi alla divulgazione di dati personali sensibili, ed
alla responsabilità dell’amministratore in caso di mancata comunicazione
di tali dati al creditore ovvero di comunicazione
infedele od inesatta.
Al di là del dovere di correttezza e buona fede che obbliga
l’amministratore a fornire al creditore condominiale tali dati
a pena di una paventabile responsabilità per danno, occorre
però porre attenzione al prevedibile problema insorgente sia
in ordine ad una eventuale contestazione delle tabelle millesimali
e/o dei valori da esse indicati, quanto, se non addirittura,
legato alla loro mancanza, oltre alle svariate questioni
relativa ad eventuali pagamenti parziali effettuati dai morosi
dopo la consegna dell’elenco al creditore.
l La dott.ssa Zema ha invece affrontato il tema dei risvolti
giudiziari applicativi del nuovo orientamento ed ha delineato
un quadro ancora in divenire, in cui l’unica certezza interpretativa
per il momento è quella in base alla quale il criterio del-
la parziarietà viene ormai applicato a tutte le fattispecie delle
obbligazioni condominiali contrattuali, ad eccezione della responsabilità
extracontrattuale del condominio da fatto illecito
ai sensi degli artt. 2043 e seguenti, atteso il chiaro disposto
dell’art. 2055 c.c. ( si pensi, ad esempio, al caso tipico delle
infiltrazioni di acqua che provengono dalla terrazza condominiale
e causano danni all’immobile sottostante ).
In tali casi non vi è stata alcuna innovazione o cambiamento
di orientamento e, pertanto, il singolo condomino potrebbe
essere chiamato in solido a risarcire l’intero danno al condomino
proprietario del bene danneggiato od al terzo, per poi
rivalersi pro quota nei confronti degli altri condomini. Con
il paradosso che invece, nel caso di esecuzione coattiva da
parte dell’impresa che abbia effettuato i lavori di riparazione,
lo stesso condomino verrebbe chiamato a versare solo la sua
quota espressa in millesimi.
E’ palese come tale differenza di trattamento nel caso di responsabilità
contrattuale o extracontrattuale ingenera una
inevitabile confusione tra agli operatori del settore, soprattutto
tra coloro che non hanno specifiche competenze di diritto,
ed una disparità di trattamento che non giovano alla pacifica
amministrazione della compagine condominiale.
Inoltre la dott.ssa Zema ha affrontato la situazione in cui potrebbe
trovarsi il condomino adempiente nel pagamento della
propria quota per lavori straordinari eseguiti dall’impresa creditrice
nello stabile condominiale, ed ha distinto due situazioni:
- se l’amministratore ha versato all’impresa tali somme,
il condomino adempiente non dovrà pagare più
nulla all’impresa;
- ma se invece l’amministratore, per negligenza o per
mala fede, non abbia versato tale quota all’impresa,
anche il condomino adempiente potrà subire l’esecuzione
sempre pro quota da parte dell’impresa.
Ciò in quanto il rapporto di mandato tra amministratore e
condomino è un rapporto interno, le cui vicende non possono
in alcun modo ripercuotersi sul terzo creditore.
l La dott.ssa Arena, Giudice dell’Esecuzione, ha invece posto
l’accento sulle problematiche che forse maggiormente affliggono
il sistema di recupero coattivo dei crediti condominiali,
ossia la fase esecutiva giudiziaria.
In tale contesto è stata dapprima messa in rilievo la questione
relativa al rilascio delle copie del titolo esecutivo, sia esso una
sentenza o un decreto ingiuntivo, in un numero pari a quanti
sono i condomini contro i quali il creditore condominiale deve
agire pro quota.
Infatti se il titolo è stato emesso nei confronti solo del condominio
unitariamente inteso, il Cancelliere del Tribunale rilascia
al massimo due copie del medesimo titolo non potendo rilasciarne
altre se non dietro espressa autorizzazione del Presidente
del Tribunale ai sensi dell’art. 476 c.p.c..
Orbene allo stato attuale, in cui non vi è più la solidarietà passiva
del singolo condomino nei confronti dell’intero debito condominiale
ed al quale prima poteva benissimo essere notificato il
titolo emesso nei confronti del condominio, occorrerà allora che
ab origine il terzo creditore agisca giudizialmente contro anche
i singoli condomini pro quota sia contestualmente che anche
separatamente, potendo così poi ottenere tutte le relative copie
del titolo necessarie quanti sono i condomini debitori.
AMMINISTRARE Immobili
317
>>

Inoltre la dott.ssa Arena si è soffermata sull’altra delicata questione
relativa alla possibilità da parte del terzo creditore di
agire in exsecutivis sul conto corrente bancario condominiale
alla luce del nuovo principio di parziarietà.
Infatti, se adesso dovranno rispondere dei debiti condominiali
solo i condomini che non hanno pagato le loro quote (dunque
inadempienti all’obbligazione contratta dall’amministratore),
non si potrebbero più pignorare le somme depositate
nel conto corrente condominiale che altro non sono che le
quote dei condomini diligenti che, in tal modo, sarebbero costretti
a pagare in seconda battuta i creditori e vedrebbero i
loro fondi sottratti alle finalità condominiali per cui servono e
sono stati destinati.
Su tale questione la dott.ssa Arena ha però dichiarato che ancora
non vi è un orientamento uniforme della sezione e che,
pertanto, non si è ancora in grado di poter escludere o meno
con certezza la possibilità di tale tipo di pignoramento.
l A seguire il dott. Carlo Parodi, Direttore del Centro Studi
ANACI, ha illustrato la questione relativa alla privacy dei dati
condominiali.
Infatti abbiamo visto come, a fronte della richiesta di pa-
318
AMMINISTRARE Immobili
gamento da parte del fornitore condominiale delle proprie
spettanze, l’amministratore ha il dovere di trasmettere allo
stesso l’elenco con le generalità complete dei condomini, la
loro quota di proprietà in millesimi e la specifica indicazione
di coloro che si sono resi morosi nel pagamento sia delle
quote ordinarie che straordinarie.
Tale tipo di comunicazione potrebbe essere lesivo del diritto alla
privacy dei condomini per ciò che concerne i loro dati personali
sensibili, le loro proprietà e soprattutto la loro morosità ( si pensi
ad esempio al danno d’immagine che potrebbe avere un condomino
libero professionista nel far conoscere ad un’impresa,
potenziale sua cliente, la sua situazione di morosità ).
Ebbene su tale problematica si è già espressa l’autorità garante
della privacy, ritenendo tali comunicazioni legittime
e pertanto, esonerando l’amministratore condominiale da
qualsivoglia sanzione per l’esatto adempimento di un suo
preciso dovere professionale.
l Il sottoscritto si è invece soffermato sulle problematiche
relative al recupero del credito per anticipazioni da parte
dell’amministratore cessato.
Nella nuova prospettiva è di tutta evidenza che l’amministrato-
Carlo Parodi Dario Sanguedolce

e, allorquando cessi dall’incarico, e quindi non ha più la possibilità
di recuperare in via ordinaria con i versamenti dei condomini
ciò che ha anticipato, si vede costretto ad agire giudizialmente
nei confronti del condominio per ottenere il rimborso di quanto
ha anticipato a favore dell’ente condominiale.
In verità l’orientamento della giurisprudenza di legittimità
prevalente, prima della pronuncia delle SS.UU. che ci occupa,
in ordine alla responsabilità dei condomini relativamente
alle obbligazioni condominiali era il seguente : “mentre nei
rapporti interni tra i singoli condomini le spese comuni vanno
ripartite pro quota, ai sensi dell’art. 1123 c.c. ed in base alle
norme del regolamento condominiale, nei confronti dei terzi i
condomini sono responsabili solidalmente per le obbligazioni
contratte dal condominio nel comune interesse, come quelle
che l’amministratore abbia assunto in tale veste e nei limiti
delle sue attribuzioni, così spendendo implicitamente il nome
di tutti i condomini ed impegnandoli tutti in forza del rapporto
di mandato collettivo con gli stessi intercorrente”
( Cassazione civile , sez. II, 5 aprile 1982 , n. 2085 ).
Ed ancora “Le obbligazioni contratte verso i terzi dall’amministratore
del condominio per conto del condominio e nei limiti
delle sue attribuzioni o eseguendo deliberazioni dell’assemblea,
sono direttamente riferibili ai singoli condomini che, in
base all’art. 1284 c.c., sono, quindi, solidalmente responsabili,
nei confronti del terzo, dell’adempimento delle predette obbligazioni,
salvo il diritto di chi ha pagato di esercitare verso i condomini
condebitori il diritto di regresso e di dividere il debito
nei rapporti interni; pertanto, il terzo creditore del condominio
può agire per la tutela del suo diritto sia contro l’amministratore
o di chi altri abbia contratto l’obbligazione per delega o
in rappresentanza dei condomini , sia nei confronti dei singoli
condomini , direttamente obbligati nei suoi confronti. ( Cassazione
civile , sez. II, 17 aprile 1993 , n. 4558 ).
Infine per Cassazione 31 agosto 2005 n. 17563 “Il patto di
divisione della spesa per l’esecuzione di lavori in appalto concluso
tra più condomini, attenendo al rapporto interno tra gli
stessi, non è opponibile all’appaltatore, ancorché condomino,
atteso che l’obbligazione di pagamento del corrispettivo
di lavori conferiti in appalto da più committenti ha natura di
obbligazione solidale, ai sensi dell’art. 1294 c.c..
Dal quadro giurisprudenziale complessivamente enunciabile,
prima del nuovo orientamento delle SS.UU., risulta di tutta
evidenza che:
1) le obbligazioni nei confronti delle quali i singoli
condomini erano ritenuti solidalmente responsabili
erano esclusivamente quelle contratte dal condominio
con i terzi;
2) l’amministratore non è un terzo, ma è un mandatario
con rappresentanza dei condomini in cui il condominio
mandante affida all’amministratore mandatario
della gestione dei beni comuni e, pertanto, ai sensi
dell’art. 1720 c.c, deve rimborsare al mandatario tutte
le anticipazioni effettuate per il condominio nell’esplicazione
del mandato.
Andando invece nello specifico, in merito al credito per anticipazioni
dell’amministratore cessato, in precedenza si era
manifestato un orientamento che sosteneva la tesi in base
alla quale l’amministratore, terzo rispetto ai condomini per
il rapporto esterno di mandato che a questi ultimi lo legava,
effettuava le eventuali sue anticipazioni in favore di tutto il
condominio, riscuoteva il compenso per tutto il condominio e
non solo per i condomini morosi. Cessato dall’incarico, però,
egli, divenuto ex amministratore, doveva essere equiparato
ad un semplice terzo che vantava un credito nei confronti del
condominio e nei cui confronti, non potendosi applicare l’art.
1123 perché avente solo valenza interna, si applicava l’art.
1294 c.c. che sancisce il principio della solidarietà tra condebitori.
In base a ciò l’amministratore cessato poteva benissimo,
alla stregua di qualsiasi terzo, agire nei confronti di tutti i
condomini per il generale principio della solidarietà passiva, e
quindi anche nei confronti di quelli adempienti all’obbligo di
versare le proprie quote di spesa deliberate dall’assemblea
( Pretura Udine 13.06.1990, sulla scorta di Cass. 1720/81 ).
Ma tale ricostruzione era stata ampiamente superata dalla
importante sentenza n. 8530 /1996 della II sezione civile della
Corte di Cassazione, la quale aveva di già affermato principi
del tutto opposti ( rappresentando essa decisione il principale
ed unico componente dell’indirizzo minoritario ).
In seguito, in ordine alla specifica problematica del recupero
del credito per anticipazioni dell’amministratore cessato, è
poi ripetutamente intervenuta la giurisprudenza di legittimità
la quale, con le ulteriori sentenze n.1286 del 12.02.1997 e
n. 7498 del 30.09.2006, ha sancito che il diritto di rimborso
dell’amministratore cessato per le anticipazioni può essere
esercitato esclusivamente nei confronti dei singoli condomini
inadempienti pro quota e non in solido ( leggasi anche Trib.
Parma 12.09.2001 – Trib. Torino 26.09.2001 ).
Si legge infatti nella sentenza n.8530/96, la quale ha sostanzialmente
conferito anche valenza esterna al principio di cui
all’art. 1123 cc.., che “ l’amministratore di condominio configura
un ufficio di diritto privato oggettivamente orientato
alla tutela del complesso di interessi individuali e realizzante
una cooperazione, in ragione di autonomia, con i condomini
singolarmente considerati, che è assimilabile, pur con tratti
distintivi in ordine alle modalità di costituzione ed al contenuto
sociale della gestione, al mandato con rappresentanza,
con la conseguente applicabilità nei rapporti tra amministratore
ed ognuno dei condomini, dell’art. 1720 c.c., secondo
cui il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni
effettuate nell’esecuzione dell’incarico: norma che peraltro
esprime un principio comune nella disciplina dei rapporti
di cooperazione, indipendentemente dalla loro peculiarità.
Nascendo l’obbligazione restitutoria a carico dei singoli condomini
nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione legittima,
e per diretto effetto di essa, la situazione non muta
in conseguenza della cessazione dell’anticipante dall’incarico
di amministratore. Pertanto la domanda dell’amministratore
cessato dall’incarico diretta ad ottenere il rimborso delle
somme anticipate nell’interesse della gestione condominiale,
può essere proposta, oltre che nei confronti del condominio,
anche in quelli del singolo condomino inadempiente di pagare
la propria quota”.
In tale sentenza vengono pertanto fissati, in maniera diretta
ed anche indiretta i seguenti principi:
1. l’amministratore nel momento in cui effettua l’anticipazione
di spesa non è terzo;
2. la cessazione dell’incarico non conferisce la qualifica
di terzo all’amministrazione in quanto il momento de- >>
AMMINISTRARE Immobili
319

terminante è il sorgere dell’obbligazione;
3. la ripartizione della anticipazione di spesa, alla stregua
delle altre spese condominiali, avviene secondo il
criterio interno di cui all’art. 1123 c.c.;
4. in conseguenza l’amministratore cessato può agire
solo nei confronti dei singoli condomini inadempienti
e pro quota;
5. l’anticipazione di somme deliberate dall’assemblea
è effettuata unicamente per conto dei singoli condomini
morosi;
6. l’amministratore cessato può quindi agire in via
esecutiva unicamente nei confronti dei condomini inadempienti,
pur rimanendo facultato a formare il titolo
giudiziale nei confronti del condominio nella persona
dell’amministratore in carica.
Principi ancora oggi ribaditi dalla recente sentenza Cassazione
civile , sez. II, 30 marzo 2006 , n. 7498 in cui si afferma
che “In tema di condominio negli edifici, poiché il credito per
il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio
si fonda, ex art. 1720 c.c., sul contratto di mandato
con rappresentanza che intercorre con i condomini, l’amministratore
deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre
i condomini (e quindi il condominio) - che sono tenuti,
quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate,
con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte,
ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell’eventuale
danno - devono dimostrare di avere adempiuto all’obbligo di
tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale
in proposito subita.”
Pertanto risulta evidente che l’amministratore cessato per il
recupero del credito dovuto per le anticipazioni dallo stesso
effettuate a favore del condominio, anche in assenza della pronuncia
delle SS.UU, non avrebbe più potuto agire per l’intero
nei confronti di un singolo condomino in virtù di una presunta
solidarietà passiva dello stesso, in quanto tale rimborso del credito
dell’amministratore cessato può essere richiesto esclusivamente
ai singoli condomini nei limiti delle rispettive quote di
partecipazione alla cosa comune ai sensi dell’art. 1123 c.c..
La legge riconosce, invero, all’amministratore la rappresentanza
dei condomini, nel suddetto rapporto di mandato, nei
limiti delle attribuzioni di cui all’art. 1130 c.c. e , secondo le
quote stabilite dall’art. 1123 c.c. ( principio espressamente
ribadito dalla sentenza delle SS.UU.)
Qualche interprete si è anche spinto oltre differenziando, al
fine della diversa azione di recupero del credito ed i relativi
legittimati passivi, il tipo di anticipazione che l’amministratore
cessato ha operato.
Infatti tra le anticipazioni di spesa che l’amministratore è costretto
ad effettuare nell’esplicazione del suo mandato, occorre
distinguere tra quelle urgenti ed indifferibili ai sensi dell’art.
1135 c.c. ultimo comma, necessarie per la conservazione della
cosa comune che egli non abbia potuto sottoporre all’approvazione
dell’assemblea condominiale, e quelle invece che afferiscono
alle spese sia ordinarie che straordinarie già regolarmente
deliberate e ripartite dall’assemblea e che l’amministratore
anticipa a causa della morosità di alcuni condomini.
Nel primo caso, l’amministratore potrà sicuramente rivolgersi
per il rimborso cumulativamente sia al condominio, che a tutti i
320
AMMINISTRARE Immobili
singoli condomini, mentre nel secondo caso, essendo la anticipazione
effettuata per conto dei soli singoli condomini morosi,
l’amministratore non potrà in alcun modo chiedere il rimborso
né al condominio né agli altri condomini non morosi.
Ciò perché non può in alcun modo configurarsi a carico dei
condomini non inadempienti alcun obbligo solidale nei confronti
dei condomini morosi nel pagamento delle quote scaturenti
dall’approvazione del rendiconto. ( Cass. 1286/97 )
In entrambi i casi l’amministratore potrà agire nei confronti
dei singoli condomini sempre pro quota e mai in solido per
tutti i principi sopra delineati, per i quali si ritiene applicabile
anche in tali casi l’art. 1123 c.c., in quanto, una volta fatta
un’anticipazione di spesa per conto del condominio, la ripartizione
per il suo recupero non può in alcun modo prescindere
dalle tabelle millesimali.
E quindi avremo che, nel caso di anticipazioni effettuate dall’ex
amministratore cessato e scaturenti dal rendiconto approvato,
egli potrà rivolgersi esclusivamente nei confronti dei condomini
morosi e non più nei confronti dell’intera compagine condominiale,
bastando all’uopo l’allegazione del bilancio approvato
in cui risulti la relativa spesa, con la conseguente impossibilità
da parte dei singoli condomini ( morosi ) di contestare il susseguente
credito che l’amministratore cessato azioni.
Invece nel caso di anticipazioni effettuate in via d’urgenza,
o in ogni caso non preventivamente deliberate, l’ex amministratore
potrà rivalersi nei confronti sia del condominio che
di tutti i condomini anche non morosi, ma dovrà dimostrare
con ulteriori allegazioni probatorie la specifica prova di ogni
singola spesa effettuata ( fatture ed altra documentazione
contabile ), che la stessa è servita per il godimento e la manutenzione
della cosa comune e che, trattandosi di opera straordinaria,
rivestiva, in mancanza di specifica deliberazione, i
caratteri della necessità ed urgenza.
Nel caso in cui invece manchi tale deliberazione della spesa,
che potrà avverarsi:
1. quando l’assemblea rifiuti di riconoscere all’amministratore
la legittimità delle spese indicate in bilancio e
quindi non approva il rendiconto;
2. quando il bilancio sia stato approvato ma la relativa
delibera, a seguito di impugnazione da parte dei condomini,
sia stata cautelativamente sospesa dall’autorità
giudiziaria;
3. quando l’amministratore venga revocato dal proprio
incarico su iniziativa dei condomini prima che il bilancio
venga predisposto ( una delle cause per cui la legge
prevede la revoca è proprio la mancata presentazione
del rendiconto per due esercizi consecutivi ) ;
4. quando l’amministratore, successivamente all’approvazione
del bilancio, effettui delle ulteriori anticipazioni
di tasca propria ai sensi dell’art. 1135 c.c. e poi
cessi dall’incarico;
In tutti questi casi sarà onere dell’amministratore cessato di
fornire la relativa prova dell’esborso effettuato promuovendo
all’uopo un giudizio ordinario.
Una volta soddisfatti tali presupposti probatori, potrà rivolgere
la propria domanda nei confronti del condominio e di tutti
i singoli condomini pro quota. n

7 Luglio, convegno Anaci Rimini
Sicurezza e Privacy nel condominio
In una bella giornata d’estate, sulla riviera romagnola, si
è tenuto il convegno organizzato dalla provinciale ANA-
CI di Rimini (l’Amministratore tra obblighi e responsabilità),
che ha voluto affrontare un tema oggi di grande
importanza come quello della sicurezza, e in modo particolare
anche della privacy. I lavori si sono tenuti all’interno
del Centro Congressi SGR di Rimini, di fronte ad una nutrita
platea che ha riempito la sala, e che ha seguito fino alla fine
gli interventi di alto contenuto proposti da qualificati relatori.
Il convegno si è aperto con i saluti del Presidente Nazionale
Pietro Membri, e degli altri dirigenti nazionali ANACI, come
Sergio Santini, Giuseppe Merello, Franco Folli, Umberto Anitori,
e del padrone di casa, oltre che organizzatore del convegno,
Massimo Amati.
Il presidente Provinciale di Rimini nel suo saluto ai partecipanti
ha voluto evidenziare le motivazioni di questo nuovo
convegno, ricordando come “ …ciascuno di noi si è reso conto
di come l’amministratore di condominio, in quanto depositario
di un mandato specifico da parte dell’assemblea, venga
costantemente ed automaticamente chiamato a farsi carico
di responsabilità civili e penali.
D’altra parte non è possibile neppure pensare che l’amministratore
professionista moderno, possa considerare che non
gli tocchino certi doveri; la responsabilità penale ad esempio,
è personale ed un responsabile deve potersi individuare. Sta
allora al professionista amministratore, il compito di spiega-
Un importante
incontro per continuare
l’attività di formazione
dei nostri amministratori
re ai suoi clienti quali
siano gli adeguamenti
e gli adempimenti
ai quali il condominio
debba sottoporsi,
senza timore di
essere considerato
troppo rigido e senza
rinviare seguendo le
proroghe, che però non posticipano le responsabilità.”
Infatti gli adempimenti e la conoscenza delle continue e
nuove norme emanate dal legislatore pretendono una figura
di amministratore sempre più preparata e aggiornata.
Hanno aperto il convegno interventi di natura tecnica che
hanno riproposto il tema del DVR e del DUVRI , Ing. Sebio
Restuccia, già affrontati per la loro importanza dal precedente
convegno di Reggio Emilia, come anche il tema della sicurezza
e della manutenzione degli impianti che ha avuto
ampio spazio e una approfondita presentazione da parte
dell’Ing. Giuseppe Cardenia.
Oggi la valutazione dei rischi (art. 28 D.Lgs. 81/08) è l’unico
processo dinamico, che consente di mettere a punto una
politica proattiva di gestione della sicurezza e della salute.
Stabilire cosa possa produrre lesioni o danni, se sia possibile
eliminare del tutto eventuali pericoli o quali misure di prevenzione
o protezione debbano esser messe in atto per con-
““
AMMINISTRARE Immobili
321
>>

trollare i rischi rappresentano un indiscusso comportamento
cautelativo del responsabile del condominio. Così, partendo
dalla piena conoscenza dei luoghi e degli ambienti, degli impianti
e delle attrezzature individuati nell’immobile condominiale,
passando per la valutazione dei rischi, fino ad arrivare
alla redazione di un documento (DVR) dove raccogliere ed
esaminare le misure tecniche, organizzative e procedurali
predisposte e/o da prevedere, si definisce un modo di intervenire
con azioni concrete, le più appropriate, da monitorare
nel tempo al fine di garantire che le misure adottate rimangano
efficaci e che i rischi siano controllati. Un modo per
coinvolgere “rappresentanti e rappresentati”, in un processo
di informazione e formazione che è la base dell’approccio per
la garanzia e la tutela della salute e della sicurezza.
A seguire è stato affrontato dal dott. Marchesini il tema della
privacy in condominio: si tratta dell’adeguamento al D.Lgs.
n.196 del 30/06/2003 ovvero dell’adeguamento al codice in
materia di protezione dei dati personali, che prevede l’obbligo
da parte dei singoli condomìni, in quanto titolari del
trattamento di redigere e comunicare l’informativa sul trattamento
dei dati personali a tutti coloro che per qualunque
ragione hanno fornito o forniranno dati personali all’amministratore
perchè li possa trattare, quale legale rappresentante,
in nome e per conto del condominio medesimo.
322
AMMINISTRARE Immobili
La parte giuridica delle responsabilità dell’amministratore
alla luce del TUS è stata sapientemente illustrata dall’Avv.
Gennarino Colangelo che ha inoltre risposto ai numerosi
quesiti rivolti dalla platea durante il dibattito finale.
I contenuti di questo convegno hanno ancora una volta
affrontato, dopo Reggio Emilia, temi di grande importanza
per le responsabilità dell’amministratore, e per questo
motivo tali argomenti sono riproposti da varie sedi ANACI,
nello spirito di un convegno itinerante che vuole dare possibilità
a tutti gli amministratori, di una continua e costante
formazione.
L’impegno di ANACI su questo tema è stato inoltre sottolineato
anche da Umberto Anitori, che ha notato con soddisfazione
la grande quantità di convegni ANACI che sono stati
organizzati in questo primo semestre 2009, tutti con grande
frequenza e partecipazione, a testimonianza del senso di responsabilità
e dell’ interesse dimostrato dagli amministratori
per la loro formazione e per la loro professionalità. Aumentare
continuamente la propria conoscenza e preparazione a
garanzia del lavoro da svolgere quotidianamente, vuol dire
studiare e approfondire la propria materia, e come ha ricordato
Sergio Santini, nel suo intervento di saluto, “conoscere,
conoscere, conoscere”, il miglior strumento a garanzia della
crescita per un professionista serio. n

AMMINISTRARE
Immobili
>>Inserto
Immissioni e condominio.
Quale tutela ?
Dott. Massimo Escher
Magistrato prima sezione civile
Tribunale di Catania

Inserto >>
AMBITO DI APPLICAZIONE DELL’ART. 844 c.c.
La materia delle immissioni nei rapporti tra privati è disciplinata
dall’art. 844 c.c. , norma che così recita:
“il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni
di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti
e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non
superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla
condizione dei luoghi”.
Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare
le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà.
Può tener conto della priorità di un determinato uso.
In pratica la norma significa che Tizio, proprietario di un fondo,
deve sopportare i rumori, gli scuotimenti, le vibrazioni,
le esalazioni ed, in genere, tutte le propagazioni che provengono
dal fondo di Caio, quando esse non siano superiori alla
normale tollerabilità.
Perché la norma possa trovare applicazione occorrono (Cass.
1977, n. 3889) i seguenti requisiti 1 :
a) materialità dell’immissione, dovendo trattarsi di un’influenza
percepibile, ad esclusione, quindi, di usi immorali o,
comunque, non socialmente graditi (Cass. 1969, n. 570) 2 ;
b) carattere indiretto o mediato della stessa (immissione in
alieno di un facere in proprio), nel senso che deve trattarsi
della ripercussione sul fondo di Tizio di fatti compiuti sul fondo
di Caio, cioè sul fondo da cui si propagano (laddove vi sia,
invece, turbativa immediata e, quindi, un facere in alienum,
si potrà semmai reagire con la normale azione risarcitoria 3 );
c) attualità dell’immissione (e, quindi non semplice pericolo) e
continuità o almeno periodicità della stessa.
L’art. 844, seguendo l’insegnamento di Jhering 4 , pone l’accento
della tutela non sul tipo di attività immettente 5 (c.d.
criterio dell’uso normale, in linea con la tradizione romanistica),
ma sulla ripercussione dell’attività sul fondo altrui, e,
quindi, su ciò che è comunemente sopportabile per il vicino
324
AMMINISTRARE Immobili
(c.d. criterio della normale tollerabilità) 6 .
Arbitro della valutazione di cosa sia tollerabile e cosa non lo
sia è l’autorità giudiziaria, la quale, lungi dall’essere vincolata
a limiti ben definiti, ha ampia discrezionalità.
Nell’introdurre il principio della normale tollerabilità come
limite all’immissione, l’art. 844 fissa altri due criteri di valutazione
della liceità dell’influenza sul fondo vicino, uno
obbligatorio ed uno facoltativo.
Infatti, il giudice nel valutare la normale tollerabilità dell’immissione,
avuto riguardo anche alle condizioni dei luoghi 7 , da
un lato, deve contemperare le esigenze della produzione con
le ragioni della proprietà e, dall’altro, può tener conto della
priorità di un determinato uso.
A seconda di come si intenda il collegamento tra il primo ed il secondo
comma dell’art. 844 si può giungere, o meno, a ritenere
l’esistenza di immissioni intollerabili ma pur sempre lecite.
La giurisprudenza che legge il secondo comma unitamente
al primo, ritiene potersi affermare l’intollerabilità solo se le
esigenze della produzione non siano prevalenti, sicché ove la
propagazione sia intollerabile la stessa sarà sempre illecita (il
contemperamento, in sostanza, finisce per integrare il giudizio
di tollerabilità).
Alla soluzione opposta giunge chi sostiene che il contemperamento
delle esigenze della produzione non integri il giudizio
di intollerabilità. In quest’ultima ottica (che si fa risalire a
Cass. 1957, n. 4156, su Foro it., 1958, I, 1497) può accadere
di trovarsi in presenza di un’immissione intollerabile ma comunque
lecita, perché giustificata dalle esigenze della produzione
(tenuto conto eventualmente della priorità dell’attività
immittente).
Affermare l’esistenza di immissioni oltre il limite, ma ritenerle
lecite (in considerazione degli interessi della produzione o
tenendo conto del pre uso), significa, ovviamente, prendere
in considerazione anche gli interessi del fondo immittente.
Per salvaguardare entrambi gli interessi (quello del fondo
immittente e quello del fondo immesso), ed evitare di imporre
l’inibitoria (c.d. negativa) dell’attività immettente, la
giurisprudenza (rimanendo sul piano dell’art. 844) ricorre
all’espediente di consentire la prosecuzione dell’attività ma
a condizione che si adottino accorgimenti tecnici idonei a
riportare le immissioni entro il limite (c.d. inibitoria positiva).
Oltre che mediante lo strumento dell’inibitoria positiva (rimedio
assai di sovente applicato dalla prassi giurisprudenziale
-vedi tra tante Cass. 1986, n. 184; Cass. 1987, n. 5287; Cass.
1990, n. 4903; Cass. 1993, n. 1226), il contemperamento
viene assicurato ponendo a carico dell’immittente, ed a favore
del proprietario leso, un indennizzo.
A proposito dell’indennizzo, va rilevato che si tratta di una prassi
giurisprudenziale che non trova riscontro nell’art. 844, ma che
si è soliti giustificare facendo ricorso ai principi in materia di
proprietà, ed, in particolare a quello secondo cui va indennizzata
ogni diminuzione sostanziale del contenuto di tale diritto non
imposta per intere categorie di beni (Cass. 1986, n. 184) 8 .
In genere si è soliti commisurare l’indennità secondo gli stessi
criteri che si seguono in tema di servitù coattive, ossia provvedendo
a capitalizzare la diminuzione della redditività del
fondo, tenuto conto della destinazione attuale e non già di
quella potenziale 9 .
Si è detto sopra che il concetto di normale tollerabilità va individuato
con riferimento alla situazione dei luoghi ed in particolare
a quella del fondo immesso, a questo riguardo, occor-

e ricordare, quanto alle immissioni di rumore, il riferimento
ormai consolidato in giurisprudenza al livello del rumore di
fondo (Trib. Roma 16.3.1964, in Foro It. 1965, I, 1112; Cass.
1976, n. 1796; Cass. 1996, n. 161, in Riv. Giur. Edil., 1996,
494; App. Milano, 28.2.1995, in Foro it., 1995, I, 3291 Trib
Perugia, 8.11.1997, Rass. giur. umbra 1998, 125) .
Precisamente, nel determinare quando vi sia superamento
dei limiti, la giurisprudenza adotta il c.d. criterio comparativo
(Trib. Milano 3 ottobre 1989, in Arch. civ. 1990, 1149;
nello stesso senso, cfr. App. Milano 9 maggio 1986, in Arch.
civ. 1987, 334; Trib. Vigevano 25 gennaio 1985, in Arch. civ.
1985, 1454; Pret. Taranto 17 giugno 1988, ivi 1988, 1210).
Questo criterio, al contrario di quello c.d. assoluto, che giudica
della tollerabilità o meno sulla base del mero superamento
di un dato livello di rumorosità (50 dB secondo Pret. Buccino,
ord. 18.4.1990, in Arch. Civ., 1991, 738; 55 dB secondo
Pret. Monza, 23.5.1984, in Giust. Civ, 1985, I, 931; 40 dB
secondo Trib. Napoli 30.5.1975, su Foro Nap., 1976, I, 90;
etc.), consiste nel raffrontare la fonte sonora contestata con il
valore medio del rumore di fondo (costituito dal complesso di
rumori di origine varia e spesso non identificabili, continui e
caratteristici del luogo, sui quali si innestano di volta in volta
rumori più intensi prodotti da voci, veicoli od altro, considerato
come fonte sonora che persiste nell’ambiente in modo
continuo per almeno il 95% del tempo di osservazione; vedi
Trib. Monza 14.8.1993) 10 .
La sopravvenuta emanazione del D.P.C.M. 1.3.1991 (limiti
massimi di esposizione al rumore negli ambienti abitativi e
nell’ambiente esterno) 11 , ha posto la giurisprudenza di fronte
al problema (frattanto è intervenuta la legge 26.10.1995 n.
447, legge quadro sull’inquinamento acustico, che all’art. 15,
in via transitoria, fa salve le disposizioni del D.P.C.M.) di stabilire
se i limiti contenuti in tale decreto contribuiscano o meno a
definire il concetto di intollerabilità di cui all’art. 844 12 .
Ebbene, pur sussistendo un orientamento favorevole a tener
conto delle previsioni del D.P.C.M. (Trib. Pescara ord.
15.3.1992, in Arch. locaz. 1992, 642; App. Milano 29.11.1991),
1. Sul punto cfr. Procida Mirabelli Di Lauro, Immissioni e “rapporto
proprietario”, 1984.
2. Così è stata negata tutela ex art 844 a chi aveva lamentato
che il fondo vicino fosse stato destinato a casa di tolleranza
e lo stesso si è ritenuto nel caso in cui la destinazione contro
cui si era agito era a pompe funebri.
3. Mancando il facere in alienum, è stata negata l’applicabilità
dell’art. 844 nel caso di ragazzi che giocavano a calcio su
un fondo e, per recuperare la palla, scavalcavano il muro di
cinta (App. Milano 27.1.1978, in Arch. civ., 1978, 546).
4. Zur Lehre von Beshränkungen des Grundeigentümers im
Interesse der Nachbarn, 1863.
5. Dottrina e giurisprudenza ritengono che l’elencazione di
cui alla norma in esame non abbia carattere tassativo.
6. La giurisprudenza immediatamente successiva al codice
del 1942 applica il precetto nel senso sopra indicato, risolvendo
il conflitto in base non alla normalità dell’uso ma al tipo di
ripercussione ( Cass. 28.2.1957).
7. Laddove il luogo rilevante è solo quello in cui le immissioni
si propagano e non anche quello immettente (Cass. 1984, n.
4523), tenuto conto -secondo la prevalente giurisprudenza-
delle attività di fatto normalmente ivi svolte e non delle nor-

Inserto >>
ma dell’azione negatoria di cui all’art. 949 c.c., diretta a far
accertare l’inesistenza di servitù o comunque l’inesistenza di
qualsiasi diritto preteso da altri sulla cosa ed inoltre l’illegittimità
di turbative o molestie 14 .
A ciò si aggiunge la tutela inibitoria, negativa o positiva
(quest’ultima, consentendo la continuazione dell’attività previa
adozione di rimedi atti ad abbattere le immissioni, presenta
il vantaggio di salvaguardare le esigenze della produzione
e giustifica il frequente ricorso all’art.844 anche fuori dai limiti
della tutela reale).
Quanto all’inibitoria ex art. 844 non v’è dubbio che la stessa
spetti al proprietario ovvero al titolare di un diritto reale di
godimento (Cass. 1992, n 12133), nonché, in applicazione
analogica (atteso il comune collegamento col bene), anche
al titolare di un diritto personale di godimento e, quindi, al
conduttore, legittimato ad agire contro i terzi che arrechino
molestie o diminuiscano l’uso o il godimento della cosa 15 (in
questo caso, tuttavia, non si è più innanzi ad una tutela reale
bensì ad una tutela personale, siccome fondata sull’art.
1585, 2° co., c.c.).
Non è, invece, legittimato attivo il mero detentore (mentre si discute
se lo sia o meno il possessore, il quale peraltro gode dell’azione
di manutenzione ex art. 1170 c.c., di cui si dirà in ultimo).
Quanto al legittimato passivo dell’inibitoria, si ritiene in dottrina
(Salvi) che sia tale chi abbia il potere (e, quindi, l’obbligo) di
far cessare lo stato di fatto lesivo. In giurisprudenza si precisa
che l’azione deve essere intrapresa contro il proprietario, se è
diretta ad ottenere il compimento di modifiche strutturali del
bene, mentre debba essere intrapresa contro il detentore, se
diretta semplicemente ad ottenere la cessazione dell’attività
dannosa (vedi M.R. Maugeri, Le Immissioni, cit. p. 274 e ss.).
A questo punto va rilevato che –secondo una parte della dottrina-
l’inibizione delle immissioni può essere ottenuta anche
con uno strumento diverso dall’art. 844 e, precisamente, utilizzando
in funzione preventiva lo strumento generale di cui
all’art. 2058 c.c. (reintegrazione in forma specifica), di natura
risarcitoria e personale 16 .
Al riguardo si è giustamente affermato (Trib. Reggio Emilia,
ord. 28.9.1994, in Giust. civ. 1995, I, 1663) che il fondamento
della tutela inibitoria non può essere a rigore individuato nella
reintegrazione in forma specifica di cui all’art.2058, e, ciò, considerato
che l’inibitoria è un rimedio autonomo da quello aquiliano,
mira alla prevenzione dell’illecito e non alla riparazione
di un danno, prescinde dal dolo e dalla colpa e presuppone il
pericolo (di ripetizione o continuazione) dell’illecito.
Tuttavia (e di qua il ricorso nella pratica all’art. 2058), se è
vero che il rimedio reintegratorio presuppone una lesione già
avvenuta (e, pertanto, dovrebbe operare ex post), è anche
vero che, di fatto, reintegrare il danneggiato nella situazione
precedente ex art. 2058 significa altresì impedire immissioni
future. Tale connubio intanto si giustifica in quanto, di regola,
le immissioni attuali, proprio perché hanno già provocato un
danno ingiusto, consentono una domanda che sia al contempo
di eliminazione delle molestie (rimedio reintegratorio) e di
cessazione della turbativa in atto (effetto inibitorio).
Si tratta (nel caso di inibizione ex art. 2058) di un’azione di
ambito non reale bensì tipicamente personale e risarcitorio
(espressione dell’orientamento che collega la tutela inibitoria
con le norme sulla responsabilità civile è Trib. Milano,
10.12.1992, su Giur. it. 1994, I, 2718 con nota Masucci).
Posto che l’art. 2058 (trattandosi di uno strumento che, es-
326
AMMINISTRARE Immobili
sendo reintegratorio, interviene ex post), richiede un’immissione
già in atto pregiudizievole e posto che lo stesso vale
per l’art. 844 (norma che richiede appunto l’attualità dell’interferenza),
ci si è posti il problema se sia possibile ottenere
l’inibizione, a fronte di un’interferenza che possa tutt’al
più costituire un precedente causale di un danno destinato
a comparire solo dopo prolungata esposizione. La risposta
è positiva solo se si aderisce a quella dottrina secondo cui
esisterebbe nel nostro ordinamento un’azione inibitoria di
carattere generale 17 . In questo senso peraltro si è espressa
recentemente la Cassazione con la sentenza n. 9893 del
2000 (su Foro it. 2001, I, 141), secondo cui “la protezione
apprestata dall’ordinamento al titolare di un diritto si estrinseca
prima nel vietare agli altri consociati di tenere comportamenti
che contraddicano il diritto e poi nel sanzionare gli
effetti lesivi della condotta illecita, obbligando il responsabile
al risarcimento dei danni” 18 .
Dalla lesione del diritto di proprietà può derivare -oltre al diritto
di chiedere l’eliminazione delle immissioni (inibitoria, ex art.
844 o ex art. 2058)- anche il diritto al risarcimento del danno,
arrecato al fondo, per equivalente o in forma specifica.
L’azione risarcitoria (tipicamente personale) a tutela del diritto
di proprietà o di altro diritto reale, essendo fondata sull’art.
2043 c.c., necessita, per affermare la responsabilità, del dolo
o della colpa; anche se assai di sovente la giurisprudenza
ha ritenuto il requisito della colpa implicito nella violazione
dell’art. 844 e l’ingiustizia del danno implicita nella intollerabilità
dell’immissione 19 .
Il danno risarcibile (quando il diritto che si assume leso è quello
di proprietà) è di tipo patrimoniale, inteso sia come danno
emergente (es.: spese per le opere di insonorizzazione,
spese per ripristinare la casa danneggiata da scuotimenti e
vibrazioni) sia come lucro cessante (es. mancato reddito di un
frutteto colpito da immissioni di fumo).
Quanto al danno, va evidenziato che, con una recente sentenza,
la n. 10186 del 1998 (su Foro it. 1999, I, 926), la
Corte di Cassazione ha riconosciuto la risarcibilità non solo
del danno alla cosa in sé e per sé considerata, ma anche la
risarcibilità di ogni nocumento arrecato al modo di godimento
del bene. Sì è così ammesso il potere per il proprietario di
agire ex art. 2043 -collegato all’844- per ottenere il risarcimento
della compromessa possibilità di godere l’abitazione
in modo pieno, svolgendovi la consueta vita domestica nelle
ordinarie condizioni di quiete (si tutela non solo la cosa ma
anche il suo modo di godimento, valorizzando il rapporto tra
bene e persona) 20 .
Legittimato attivo dell’azione risarcitoria ex art. 2043, collegata
alla lesione del diritto reale, è, appunto, il titolare del diritto mentre
legittimato passivo è l’autore materiale dell’immissione 21 .
Detto dei rapporti tra immissioni e proprietà, va osservato che
la giurisprudenza è orientata da tempo ad assicurare tutela al
di fuori della disciplina propria dei limiti della proprietà, accordando
protezione al diritto alla salute, diritto, com’è noto
sancito dall’art. 32 della Costituzione.
Tale orientamento (che confina l’art. 844 al campo della tutela
reale) ha trovato solido appoggio nella sentenza della
Corte Costituzionale n. 247 del 23.7.1974 (in Giur. it., 1975,
I, 1, 3 e ss.), la quale ha rilevato come l’art. 844 si limiti a
considerare solo l’interesse del proprietario tutelato nel godimento
del suo fondo “senza riguardare, ma anche senza
pregiudicare la protezione di interessi diversi, eventualmente

spettanti anche ad altre persone o ad intere collettività”, interessi
questi che, secondo la Corte, possono trovare altre
forme di tutela 22 .
Accanto all’orientamento sopra indicato, che svincola la tutela
della salute dall’art. 844 e la affida alle norme in tema di
responsabilità aquiliana (2043), ve ne è un altro che, invece,
collega -a vario titolo- l’art. 2043 c.c. con l’art. 844. Di tale
secondo orientamento vi sono due filoni giurisprudenziali che
spesso si intersecano 23 .
Secondo alcuni, infatti, per stabilire quando il danno sia ingiusto
e, come tale, dia diritto al risarcimento, occorre che
siano violate le prescrizioni di cui all’art. 844, occorre cioè che
le interferenze siano intollerabili (app. Milano, 17.12.1971,
in Giur it., 1986, I, 2, 32, nota De Matteis, Trib. Monza,
26.1.1982, in Giur It., 1983, I, 2, 399).
Altri, invece, ritengono che l’utilizzo dell’art. 844, quando si
agisca a tutela della salute, è possibile, ma ricorrendo all’applicazione
analogica (e, quindi, non diretta, come l’altra giurisprudenza)
della detta norma (Pretura Catania, 16.7.1980
in Giust civ. 1980, I, 2824; Trib, Vigevano, 25.1.1985, in Foro
it, 1986, I, 2872 nota Moccia, App. Venezia, 31.5.1985, in
Giur it. 1987,I, 2, 493, Cass. 1983, n. 2396, già citata).
Ritenere l’autonomia delle due azioni (da un lato quella fondata
sul combinato disposto artt. 32 Cost. e 2043 e dall’altro
13. La Giurisprudenza (vedi Trib. Milano 1997/6627), tra
l’altro , ha osservato l’inadeguatezza nei rapporti tra privati
del riferimento contenuto nel decreto al “rumore residuo”,
che è sempre superiore al rumore di fondo dato che include,
mediandoli e, quindi, distribuendoli su tutto l’orizzonte
cronologico, anche intrusioni anomale, esclude invece nella
rilevazione del rumore residuo.
14. Sul punto, Pardolesi, Azione reale e azione di danni nell’art.
844 c.c. Logica economica e logica giuridica nella composizione
del conflitto tra usi incompatibili delle proprietà vicine, nota
Cass 18.2.1977, n. 740 in Foro it. 1977, I, 1144.
15. Con una rilevante differenza quanto al modo della tutela,
essendosi ritenuto (Cass. 1995, n. 13069, in Foro it. 1996, I,
533) che solo il proprietario può chiedere l’adozione di rimedi
che incidano sull’oggetto e perciò sulla essenza stessa del
diritto reale immobiliare del vicino.
16. Secondo certa giurisprudenza, si ha azione reale ex art.
844 quando si chieda la declaratoria dell’intollerabilità delle
immissioni nei confronti dei proprietari attuali e futuri e dei
loro dante causa, mentre si ha azione ex art. 2058 (risarcimento
del danno mediante reintegrazione in forma specifica),
quando l’attore miri ad ottenere il divieto del comportamento
illecito dall’autore materiale delle immissioni, sia esso il
detentore sia esso il proprietario (vedi Trib. Milano 10.2.1992,
su Giur. it, 1994, I, 2, 718; Cass.1978, n. 39 in Foro it., 1978,
I, 614). Secondo Cass. 1968, n. 833, l’azione inibitoria ha
carattere reale se mira a far accertare l’inesistenza di diritti
mentre ha natura personale se mira soltanto a far cessare le
molestie da chiunque provengano. Sul punto vedi Camerieri,
Immissioni, inquinamenti e responsabilità, su La Nuova giur.
civ. comm. 1985, II, pag.477.
17. Libertini, Le nuove frontiere del danno risarcibile, in Contratto
e Impresa, 1987, 85.
18. In senso contrario all’ammissibilità di una generale tutela
inibitoria si è espressa Cass. 1986, n. 4755, in La nuova giur.
civ. comm., 1987, I, 386, che però non esclude l’applicazione

Inserto >>
l’una o l’altra azione viene meno) quando ad agire è il mero
detentore, il quale, al contrario del proprietario, ha a disposizione
solo l’azione personale a difesa della salute (fondata sul
combinato disposto degli art. 2043 c.c. e 32 Cost) 25 .
Per concludere sul punto, va ricordato che conseguenze derivanti
dalla natura reale e non personale della tutela sono la
imprescrittibilità della prima e l’applicabilità della norma di
cui all’art. 15 c.p.c. ai fini dell’individuazione della competenza
per valore (questione peraltro superata dopo che il dlgs 51
del 1998 ha ripartito per materia la competenza tra giudice
di pace e Tribunale).
Così come il proprietario ha a disposizione tre distinte azioni
(a. negatoria in base al coordinato disposto degli art. 844 e
949; b. azione personale di risarcimento danni in forma specifica
ex art. 2058; c. azione personale risarcitoria ex art. 2043)
anche colui la cui salute sia stata lesa (o semplicemente posta
in pericolo) ha a disposizioni oltre all’azione inibitoria (ex art.
2058, ovvero secondo una parte della giurisprudenza, anche
ex art. 844) altresì un’azione risarcitoria in base all’art. 2043.
La risarcibilità del danno, invero, deriva direttamente dalla
lesione del diritto alla salute, ossia dal combinato disposto
dell’art. 2043 cc, e dell’art. 32 della Cost.(Pretura Monza,
4.11.1991, n.1831, su Arch. locaz. e cond. 1992, 345).
Ciò detto, va sottolineato che danno risarcibile è il danno alla
salute, intesa come integrità psico-fisica della persona lesa.
Tale danno, secondo una certa giurisprudenza, coincide in
tutto con il c.d. danno biologico, fisico o psichico; ossia consiste
nella menomazione dell’integrità psicofisica (intesa come
bene a sé stante) che è sempre presente in caso di accertata
menomazione del diritto alla salute e che prescinde dal danno
correlato alla capacità di produrre reddito.
Accanto a questa giurisprudenza, per così dire, più restrittiva,
ve ne è un’altra, più estensiva, che sembrerebbe estendere il
danno risarcibile oltre la vera e propria menomazione, proteggendo
altre situazioni soggettive che non comportino invalidità
accertata (De Tilla, Alcune riflessioni sull’applicazione
dell’art. 844 al condominio, su Giust. civ. 1992, 1924).
Così, la tutela è stata accordata anche a fronte di rumore non
produttivo di un vero e proprio stato patologico, ma idoneo a suscitare
in chi lo subisca una costante irritazione psichica ed una
compromissione del diritto a vivere in un ambiente confortevole
e salubre (Cass. 1979, n. 5172; Appello Milano 6.11.1987, nonché
Pretura Monza, 4.11.1991, n.1831, in Arch. locaz. 1992,
347; App. Milano 17.7.1992, in Giur. it. 1994, I, 2, 717; Trib.
Orvieto, 14 aprile 1997, in Rass. Giur. Umbra, 1997, 343).
Così, ancora, il danno è stato identificato nella “lesione del
benessere psichico dell’individuo e… di tutto ciò che vale a costituire
la qualità stessa della vita, intesa come esaustiva realizzazione
della persona umana nella totalità e globalità dei suoi
valori” (app. Venezia, 31.5.1985, su Giur it. 1987, I, 2, 493)
ovvero “nelle sofferenze derivate… dalla penosa e prolungata
situazione di esposizione a rumori eccedenti il limite di tollerabilità”
(trib. Vigevano, 25.1.1985, in Corr. giur. n. 4/85, 389).
In appoggio alla tesi restrittiva sembra venire incontro l’art. 5,
punto 3, della legge 5.3.2001 n.57, che a proposito dei danni
alla persona di lieve entità nei sinistri stradali, prevede che in
tanto sussiste un danno biologico risarcibile in quanto vi sia
una lesione psico-fisica della persona suscettibile di accertamento
medico legale.
Tale norma (a parere di chi scrive) se deve intendersi nel
senso che non basta per l’esistenza del danno che vi sia
328
AMMINISTRARE Immobili
un’immissione eccedente la normale tollerabilità (vedi Cass.
1998, n. 10186 cit.), non può intendersi fino al punto di
richiedere una menomazione definitiva dell’integrità psicofisica,
ben potendo esservi danno, nel senso sopra indicato
(e quindi suscettibile di accertamento medico legale), anche
in caso di limitazioni funzionali (e, quindi, di invalidità) solo
temporanee 26 .
Colui la cui salute sia stata lesa ben può agire, oltre che per
il risarcimento del danno biologico, anche per il risarcimento
del danno patrimoniale (es., spese mediche, ridotto reddito
per mancato riposo, etc.) e del danno morale, ma ciò sempre
che si verta in ipotesi di reato (art. 2059 c.c. e 185 c.p.) 27 .
Sia che la tutela invocata attenga al diritto alla salute sia che
attenga alla proprietà, la competenza a conoscere della causa
in materia di immissioni è del giudice di pace, ma sempre
che l’attività che arreca disturbo non sia effetto di produzione
industriale, agricola o commerciale (art. 7, n 3, c.p.c.), ipotesi
questa sulla quale è, invece, competente il tribunale 28 .
Perché sia competente il giudice di pace la destinazione abitativa
dovrà riguardare sia l’immobile da cui le immissioni ritenute
eccedenti la normale tollerabilità provengono sia l’immobile in
cui si verificano (Baio, Il Giudice di pace e le nuove competenze
in materia condominiale.., in Arch. locaz. 1993, 13).
La destinazione secondo autorevole dottrina (Terzago, La
Competenza del Giudice di Pace in materia condominiale, in
Arch. locaz. 1996, fasc. 6) deve essere individuata non solo tenendo
conto delle caratteristiche obiettive del bene ma anche
avendo presente la destinazione di fatto allo stesso impressa.
L’esempio che si è proposto attiene al caso di immobile adibito
a civile abitazione in cui si svolga una attività rumorosa per
diporto (lavori di sarto, falegnameria, o altro svolta dagli occupanti
e per un uso proprio). In quest’ipotesi in cui l’immobile
di civile abitazione viene destinato (con o senza modifiche) ad
un uso diverso, si è sostenuto (sempre Terzago) che la controversia
cessa di essere del giudice di pace.
Alle stesse conclusioni deve pervenirsi in caso di uso promiscuo:
civile abitazione per una parte e attività artigianale o
professionale dall’altra. Anche in questo caso ciò che rileva è
il tipo di attività immettente contro la quale si è chiesto tutela.
Se tale attività ha carattere imprenditoriale la competenza
sarà comunque del Tribunale.
Si consideri che, in virtù dell’art. 40, co. 6 e 7, c.p.c., ove alla
domanda in tema di immissioni di competenza del giudice di
pace (immissioni non industriali) se ne accompagni un’altra accessoria
di carattere risarcitorio, che superi la sua competenza
per valore, l’intera controversia è attratta dal giudice togato
(alla stessa conclusione, del resto, conduce l’abrogazione
dell’art. 31, co. 2, c.p.c., ad opera dell’art. 53 del d.l.vo 51/98;
norma che ha soppresso la possibilità per il giudice competente
per materia sulla domanda principale di trattare la domanda
accessoria eccedente la sua competenza per valore).
In senso diverso, peraltro, si è espresso Pretura Monza, ord.
8.7.1997, in Foro It. 1997, 3466, secondo cui anche la causa
risarcitoria, sarebbe di competenza del giudice di pace, e ciò
stante l’amplia portata dalla dizione contenuta nel citato art.
7 (“rapporti…in materia di immissioni”).
LE IMMISSIONI NEL CONDOMINIO
Orbene, venendo specificamente all’incidenza della normativa
in tema di immissioni sulla disciplina del condominio,

si è concordi, in dottrina e giurisprudenza, nel ritenere che
l’art. 844 trovi applicazione sia nei rapporti tra proprietà
singole esclusive sia nei rapporti tra la proprietà esclusiva e
la proprietà comune (Terzago, La valutazione delle immissioni
nel condominio, Arch. Locaz. e Cond. 1992, 421). E, ciò,
nel senso che le immissioni possono provenire o dall’esterno
dello stabile condominiale (es. discoteca) o dall’interno ed, in
questo caso, provenire o da una unità immobiliare di proprietà
esclusiva (si pensi al singolo condomino che ascolti musica
a “tutto volume”) ovvero da un locale comune (rumore proveniente
dalla centrale termica condominiale).
Posto che nel condominio il diritto del singolo sul bene esclusivo
si deve armonizzare e coordinare con il corrispondente
diritto esclusivo dell’altro condomino e con il diritto della collettività
sui beni comuni, e considerata per così dire “la stretta
convivenza”, la norma in tema di immissioni va applicata nei
rapporti condominiali in modo “ragionevole”.
In effetti, il primo problema che la giurisprudenza si è posta
atteneva alla stessa possibilità di applicare l’art. 844 alla realtà
condominiale. A tale questione sia i giudici di merito sia la Corte
di Cassazione hanno dato da tempo (Cass. 1959, n. 669 su
Foro it. 1959, I, 1686, con nota di Branca, in tema di propagazione
da latrina comune in edificio condominiale) risposta positiva
(in questo senso si sono espresse, tra tante, Cass. 1969,
n. 570; Cass. 1982, n. 448; Cass. 1983, n. 2396; App. Milano,
12 dicembre 1995, su Arch. Locazioni, 1996, 753; Trib. Piacenza,
10 aprile 1990 su Arch. Locazioni, 1990, 287).
E’ orientamento consolidato che la tutela debba essere assicurata
in tre casi : quando l’immissione molesta proviene da
un bene condominiale, quando provenga da un condomino
nel godimento della cosa propria , quando provenga da un
condomino nel godimento di quella comune (De Tilla, Alcune
Riflessioni..., cit., 1924).
In ambito condominiale la posizione rispetto ad un fenomeno
di immissioni può essere duplice.
Da un lato si può sostenere (ed è stato sostenuto da Visco, Le
case in Condominio, 1959, p.111), che il condomino -proprio
per la peculiarità del rapporto condominiale- deve tollerare
propagazioni che, invece, non sarebbero tollerabili da parte
di proprietari di abitazioni vicine. Dall’altro vi è stato chi ha
affermato (Peretti - Griva, Il Condominio di case divise in parti
nella nuova legislazione, 1942, p. 150 e ss) che, al contrario,
il legame condominiale rende più ampi i limiti, nel senso che
25.Si tenga presente che la giurisprudenza, utilizzando l’azione
personale risarcitoria a difesa della salute, ha finito per accordare
tutela a soggetti che fino ad allora ne erano privi; si pensi
alla ritenuta legittimazione attiva degli inquilini (trib. Vigevano,
9.2.1982, in Giur. it., 1983, I, 2, 398) del componente la famiglia
(trib. Milano, 7.1.1988, in Foro it. 1989, I, 903), delle suore
residenti (app. Milano 9.5.1986, in Foro it., 1986, I, 2870).
26.Resta il problema –attinente la prova- di stabilire entro che
limiti possa darsi ingresso in questo campo alle presunzioni,
così da poter dirsi dimostrato che le immissioni, nel caso
concreto, abbiano provocato non un mero fastidio o disagio
ma una vera e propria alterazione funzionale, e ciò anche
tenendo conto che il criterio equitativo di cui all’art. 2056
consente di superare la difficoltà della prova del quantum,
ma non quella dell’an.
27.Le fattispecie di reato a cui normalmente si fa riferimento

Inserto >>
prio in tema di condominio, posto che tale norma, pur dettata
per la tutela della proprietà fondiaria, permette una particolare
duttilità sia sotto il profilo della determinazione dell’attività
vietata (si è visto che il giudice pur facendo ricorso a criteri
presuntivi –ed in particolare a quello del superamento di tre dB
del rumore di fondo- ha il potere discrezionale di accertare lo
scavalcamento del limite) sia sotto il profilo dei modi di tutela
(consentendo, in luogo dell’inibizione assoluta -che non sempre
darebbe luogo a risultati soddisfacenti- l’inibizione positiva,
ossia la continuazione dell’attività con accorgimenti).
Considerato, allora, che in questa sede più che mai vanno contemperate
le opposte esigenze (quella del pianista ad esercitarsi
e quella dello studente del piano soprastante a preparare la
tesi di laurea tranquillamente) è proprio il ricorso all’art 844 che
consente al giudice di graduare l’intervento, valutando quali
siano le condizioni obiettive nel cui contesto il diritto viene esercitato
e se sia corretto il totale sacrificio di ogni altra esigenza in
contrasto col diritto alla tranquillità ed al benessere 30 .
Nel caso di immissioni in ambito condominiale, il criterio della
normalità dell’uso va applicato tenendo in considerazione
le caratteristiche strutturali e funzionali del singolo condominio
nonché la zona, il quartiere, in cui esso si trova.
In quest’ottica ben può essere rilevante, nel senso di individuare
uno standard restrittivo di rumorosità consentita, il
livello di pianificazione antirumore voluta dal costruttore
laddove avesse adottato accorgimenti per l’isolamento acustico
dei vari appartamenti.
Così stando le cose, si ritiene che il giudice deve valutare la
destinazione dell’immobile, tenendo conto dell’uso che i
condomini hanno fatto dell’edificio . Così, ad esempio, si
è sostenuto che in città il cortile di un edificio signorile non
ha la stessa destinazione di un cortile di un condominio sito
in un villaggio, sicché solo nel secondo caso è consentito per
il condomino utilizzarlo per lavare l’automobile (Terzago, La
valutazione delle immissioni nel condominio, cit).
Quanto detto è confermato da Cassazione 15.3.1993 n.
3090, secondo cui “la disposizione dell’art. 844 cc è applicabile
anche negli edifici in condominio, nell’ipotesi in cui un
condomino, nel godimento della propria unità immobiliare o
delle parti comuni, dia luogo ad immissioni moleste o danno-
330
AMMINISTRARE Immobili
se nella proprietà di altri condomini. Nell’applicazione della
norma deve aversi riguardo, peraltro, per desumersi il criterio
di valutazione della normale tollerabilità delle immissioni, alla
peculiarità dei rapporti condominiali ed alla destinazione assegnata
all’edificio dalle disposizioni urbanistiche, o in mancanza
dai proprietari”.
A questo punto sembra opportuno indicare una serie di casi
in cui la giurisprudenza ha ritenuto essersi superati i limiti di
tollerabilità: centrale termica condominiale rumorosa (Cass. 6
aprile 1983, n. 2396; App. Milano 18 settembre 1990, in ivi
1991, 109; Pret. Brindisi ord. 17 marzo 1986, in questa Rivista
1987, 177); autoclave (Pret. Brindisi ord. 17 marzo 1986,
cit); suoni di pianoforte (Pret. Torino ord. 27 dicembre 1990,
in questa Rivista 1992, 855) e di batteria (Trib. Milano 28
maggio 1990, ivi 1991, 792); abbaiare di cani (Trib. Milano
22 marzo 1990, in L’Amm. 1992, n. 4 e Trib. Milano 28 maggio
1990, in questa Rivista 1991, 792); attività produttive rumorose
in genere (Cass. 17 maggio 1974, n. 1452); macchine
di un panificio (Pret. Molfetta 27 febbraio 1989, ivi 1989,
351); falegnameria (Trib. Vigevano 9 agosto 1991, in Giur. it.
1992, I, 2, 118); sala giochi (Trib. Milano 21 gennaio 1991,
ivi 1991, 792); vibrazioni prodotte da automezzi (Cass., Sez.
un., 24 aprile 1991, n. 4510) 31 .
L’esigenza di far ricorso all’art. 844 cessa nel caso di regolamento
di condominio che analiticamente disciplini la materia;
il criterio fissato nel regolamento si sostituisce, infatti, a quello
legale (De Tilla, Alcune Riflessioni..., cit., 26).
In questo senso, si è invero affermato che nel caso in cui
l’attività posta in essere da uno dei condomini sia idonea a
determinare il turbamento della tranquillità degli altri condomini,
ove tale serenità sia tutelata da una norma specifica
del regolamento, non occorre accertare se il comportamento
costituisca immissione vietata ai sensi dell’art. 844 (cfr. De
Tilla, Regolamento di Condominio, clausole limitative e immissioni
intollerabili, commento a Cass. 1992, n.49, su Giust.
Civ. 1992, 2415; Damiani, Parametri di apprezzamento della
tollerabilità e regolamenti condominiali, nota a Cass. 1992,
1195, in Riv. giur. amb. 1993, 712).
Perché le limitazioni siano valide occorre tuttavia che si tratti
di un regolamento esterno (cioè predisposto dall’unico co-

struttore o dall’originario unico proprietario) o contrattuale,
ovvero, ancora, interno, cioè assembleare, ma (in questo
caso) adottato all’unanimità; viceversa, se si tratta di regolamento
assembleare adottato a maggioranza, le limitazioni
non saranno vincolanti.
Perché il regolamento esterno o quello interno equiparato
(approvato all’unanimità) e, quindi, le limitazioni relative
all’uso del singolo appartamento in funzione della tranquillità
collettiva siano opponibili ai successivi acquirenti, occorre,
peraltro, che sia stata curata la trascrizione del regolamento
stesso nei registri immobiliari.
Ove la trascrizione non sia stata curata, la norma regolamentare
sarà opponibile agli acquirenti solo se la clausola sia
stata inserita nei successivi contratti di compravendita ovvero
sia stata espressamente accettata (Cass. 1994, n. 2546, in
Giust. civ. 1994, I, 1481) 32 .
Nella pratica la giurisprudenza si è trovata di fonte a due
diverse tipologie di clausole contrattuali, le une “limitative
mediante indicazioni delle attività vietate” le altre “limitative
mediante riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare”
(Cass. 1992, n .49, in Arch. Locaz. 1992, 547; Cass. 1974, n.
1544). Nel primo caso sarà sufficiente riscontrare se l’attività
contesta sia o meno inclusa nell’elenco, mentre nel secondo
caso occorrerà in concreto accertare se l’attività produca il
pregiudizio che il regolamento intende evitare.
Va a tal proposito rilevato l’orientamento della giurisprudenza
in merito alla validità delle clausole regolamentari che genericamente
vietino ogni turbativa, orientamento chiaramente
espresso da Cass. 1990, n. 4905 (su Riv. giur. edilizia 1991,
I,27 (nota) e su Arch. locaz. 1991, 84), secondo cui: “In tema
di condominio, le pattuizioni, contenute nel regolamento
predisposto dall’originario proprietario accettato con l’atto
di acquisto, che comportino restrizioni delle facoltà inerenti
alla proprietà esclusiva dei singoli condomini ovvero di quelle
relative alle parti condominiali dell’edificio, devono essere
espressamente e chiaramente enunziate, con la conseguenza
che devono ritenersi invalide quelle pattuizioni che,
con formulazione del tutto generica, limitino il diritto dei
condomini di usare, godere e disporre dei beni condominiali
ed attribuiscano all’originario proprietario il diritto non sindacabile
di apportare modifiche alle parti comuni”.
Venendo al problema della legittimazione attiva, come è certo
che anche l’amministratore del condominio possa esperire
l’azione reale a difesa delle cose comuni, è altrettanto certo
che lo stesso possa esperire l’azione personale di risarcimento
danni, e ciò, ovviamente, nel caso in cui le immissioni si riflettano
su parti comuni (es. androne o corpo scala). L’amministratore
non potrà, viceversa, sostituirsi ai singoli condomini
30. In questo senso si veda Cass. 1993, n. 3090, in Arch. locaz
e cond., 1993, 495, secondo cui “nel caso in cui il fabbricato
non adempia da una funzione uniforme e le unità siano
soggette a destinazioni differenti, ad un tempo ad abitazione
e ad esercizio commerciale, il criterio dell’utilità sociale
cui è uniformato l’art 844, impone di graduare le esigenze in
rapporto alle istanze di natura personale ed economica dei
condomini, privilegiando alla luce dei principi costituzionali
(artt. 14, 31 47) le esigenze personali di vita connesse all’abitazione,
rispetto alle utilità meramente economiche inerenti
all’esercizio di attività commerciali” (nella specie la S.C. aveva
confermato la decisione di merito la quale aveva ordinato la

Inserto >>
possesso sia abusivo o illegittimo (Protettì, cit.).
Va, tuttavia, ricordato che l’azione di manutenzione compete
solo se il possesso (esclusa la detenzione) duri da oltre un
anno, sia continuo e non interrotto e non sia stato acquistato
con violenza o clandestinità. In tale ultimo caso l’azione può
esercitarsi decorso un anno dalla cessazione della violenza o
della clandestinità.
Dal punto di vista della legittimazione attiva l’azione di manutenzione
ha il limite (essendo negata al detentore, quant’anche
autonomo) di non potere essere esercitata né dal conduttore
né dal comodatario.
Questi ultimi, peraltro, potranno ricorrere alla tutela cautelare
atipica ex art. 700 c.p.c., a difesa del diritto alla salute,
azione che compete sempre che sussista un pregiudizio
imminente ed irreparabile (vedi Trib. Bologna 20.701993, in
Foro It. 1994, I, 205; Pretura Milano, 18.12.1993, in Arch.
Locaz, 1994, 391; App. Milano, in La Nuova giur., 1993, I,
786; Pretura Catania, 16.7.1980, in Giust. civ. 1980, I, 2814),
minacciante il diritto durante il tempo occorrente per farlo
valere in via ordinaria. Pregiudizio che, nel caso di immissioni,
sussiste proprio in quanto le stesse siano intollerabili.
Va precisato che, mentre il giudice adito con l’azione di manutenzione
dovrà limitare la protezione all’ordine di cessazione
delle turbativa, il giudice del 700 ben potrà ordinare
l’adozione dei rimedi atti a far divenire tollerabili le molestie.
Contro le immissioni intollerabili non può essere esperita la
denuncia di danno temuto, perché non vi è danno da cosa a
cosa (fonte del danno è l’attività umana).
La denuncia di danno temuto, infatti, da un lato, tutela il
bene nella sua materialità (oggetto che di regola non viene
danneggiato da rumori scuotimenti o altre immissioni),
dall’altro, postula un non facere, ossia l’inosservanza dell’obbligo
di rimuovere una situazione di pericolo proveniente da
un edificio, un albero ecc., ed è, quindi, un’azione alla quale
ricorrere quando il danno derivi dalla cosa in sé nella sua fisicità
e nella sua staticità (la cosa è pericolosa per il suo particolare
modo di essere per la sua attitudine intrinseca a creare
una situazione di possibile danno) 33 .
Contro le immissioni, infine, non si può agire con la denuncia
di nuova opera 34 .
Invero, il problema si è posto con riferimento all’ipotesi in
cui il danno derivi non dalla costruzione in sé e per sé, bensì
dall’attività che nella fabbrica sarà stabilmente e continuativamente
realizzata (ad es.: fabbrica da cui saranno emanate
esalazioni nocive).
Il problema è in definitiva quello della pertinenza di tal strumento
cautelare ove il pericolo di danno sia costituito da im-
33. In giurisprudenza si è ammessa l’esperibilità dell’azione di
danno temuto nel caso della domanda cautelare proposta da
un condomino nei confronti del Comune per far cessare in via
urgente le immissioni rumorose prodotte da una trivellazione
commissionata o condotta da operai comunali sulla pubblica
via, in quanto causa di pregiudizio alla sicurezza statica del
fabbricato (Cass. S.U. 24.04.1991 n. 4510 in Giust. civ. mass.
1991, 4, opp. Arch. Loc. 1991, 519,750).
34. In senso contrario, vedi G.Spagnuolo, Le Immissioni
nel condominio, in Rass. Locaz. 1995, pag. 112, come pure
Salvi, Le Immissioni industriali, 237.
35. E’ proprio l’unutilizzabilità, della tutela cautelare tipica
che consente di ricorrere a quella atipica ex art. 700, tutela
332
AMMINISTRARE Immobili
missioni intollera¬bili ex art. 844 cod. civ.; problema, questo,
che trova già congrua risposta nella semplice constatazione
della costante e normale applica¬zione in tali casi della tutela
cautelare innominata ex art. 700 c.p.c. (la quale a voler
ritenere possibile l’applicazione, alla stessa fattispecie, della
tutela cautelare tipica di cui all’art. 1171 c.c., diverrebbe per
ciò stesso inammissibile, ai sensi del primo inciso dell’art. 700
c.p.c. che consente la tutela atipica: “Fuori dei casi regolati
dalle precedenti sezioni di questo capo”) e di quella possessoria
ex art. 1170 cod. civ..
Il fatto è che già la stessa struttura della cautela nunciatoria
rende evidente la difficoltà di comprendervi pur situazioni siffatte,
le quali fanno venir meno qualsivoglia collegamento
strumentale tra il desistat ed il provvedimento finale; provvedimento
che -correttamente operando- non potrà essere una
sentenza di condanna a demolire (giacché illegittima non è la
costru¬zione, ma l’attività di cui trattasi), bensì una statuizione
che tale attività inibisca ovvero la consenta a condizione
che vengano adottate particolari cautele 35 . n
questa che –come è noto- non è ammissibile qualora il rapporto
dedotto in giudizio possa inquadrarsi, in linea di principio,
nell’ambito di una delle previsioni tipiche formulate dal
legislatore; e ciò anche se nel loro ambito si siano ormai verificate
decadenze (ad es., l’avvenuta ultima¬zione dell’opera o il
decorso del termine annuale di cui all’art. 1171/1 c.c.), ovvero
se l’esercizio dell’azione tipica sia riservato solo a taluni legittimati
(ad es., il detentore qualificato non potrà richiedere ai
sensi dell’art. 700 c.p.c. la sospensione dell’opera, adducendo
di non essere legittimato ad esperire l’apposita azione ex art.
1171 c.c., riservata al possessore), perché, altrimenti, verrebbero
eluse le norme che pongono tali decadenze o che selezionano
le categorie dei soggetti ritenuti meritevoli di tutela.

www.artigraficherapparini.it

I nostri presidenti regionali
eletti sindaci dei rispettivi comuni
Il nostro Presidente Regionale del Piemonte ing. Francesco Burrelli è stato confermato sindaco del Comune di Val della
Torre (TO) ottenendo un notevole successo personale infatti la sua lista ha raccolto 1204 voti pari al 52,30% mentre il suo
avversario Onadi Gianmaria ne ha raccolti soltanto 1098 pari al 47,69%.
Il Presidente Regionale della Liguria è stato eletto sindaco del comune di Giustenice dove i tre candidati hanno riportato
i seguenti risultati:
Ivano Rozzi voti 296 pari al 43,46%
Pietro Paolo Rembado voti 266 pari al 39,08%
Francesco Forni voti 119 pari al 17,47%
Inoltre il Presidente Provinciale ANACI Brindisi Giuseppe Miglietta è stato eletto consigliere provinciale di maggioranza nella
provincia di Brindisi.
Ai colleghi vanno i complimenti della redazione e dell’associazione tutta e l’ augurio per la impegnativa attività di responsabilità
che li attende nella certezza che le esperienze maturate quotidianamente nell’espletamento della nostra professione unite
alle indubbie qualità personali rappresentano una garanzia di serietà e professionalità.
Francesco Burrelli
AMMINISTRARE Immobili
Ivano Rozzi
335

Condominio news
RITENUTA D’ACCONTO 4%
VERIFICA IMPIANTI TERMICI
A seguito di interpello (n. 915-43/2009) proposto dal collega
Pierotti, la Direzione Regionale dell’Abruzzo ha chiarito
(26/6/2009) che le somme corrisposte dal condominio ad
imprese per le prestazioni di servizi relative alla verifica degli
impianti termici condominiali, devono essere assoggettate
alla ritenuta d’acconto 4%. E’ stato sottolineato che la risposta
all’interpello ha efficacia esclusivamente nei confronti
del richiedente, ma la Direzione Regionale del Lazio si era
già espressa analogamente con la risposta all’interpello n.
913-395 del 9/10/2007.
CERTIFICAZIONE ENERGETICA DAL
PRIMO LUGLIO 2009
A decorrere dal 1° luglio scorso è obbligatorio dotare gli edifici
condominiali di un attestato di certificazione energetica
(ACE) o attestato di qualificazione energetica (AQE) secondo
le prescrizioni del D.Lgs. n. 192/2005 in attuazione della
direttiva europea 2002/91/CE. Il CSN ANACI ha elaborato
una informativa al riguardo pubblicata su questa rivista n.
124 di maggio 2008 e disponibile sul sito, anche se successivamente
la manovra estiva 2008 (legge n. 133/08) ha
abrogato l’obbligo di allegazione agli atti di compravendita
e di locazione immobiliari.
CREDITI FORMATIVI 2008/2010
Il Consiglio Nazionale del 16 maggio 2009 ha deciso di considerare
il periodo triennale 2008/2010 per l’obbligo di acquisizione
crediti di aggiornamento professionale da parte degli
associati fissando il numero complessivo di diciotto crediti.
EFFICIENZA ENERGETICA: IL PRIMO
DECRETO ATTUATIVO
E’ stato pubblicato sulla G.U. n. 132 del 10/6/2009 il DPR
2 aprile 2009, n. 59, che consente l’installazione dell’impianto
di riscaldamento autonomo soltanto in caso di forza
maggiore da documentare nella relazione per l’efficienza
energetica dell’edificio preventivamente agli interventi da
effettuare. In caso di installazione e ristrutturazione dell’impianto
centralizzato deve essere realizzata la contabilizzazione
e termoregolazione del calore per singole unità abitative.
SANZIONE PER CHI SPORCA
LE PUBBLICHE STRADE
L’art. 3 comma 14 del cosiddetto “Pacchetto sicurezza” approvato
definitivamente dal Senato, prevede una modifica al Codice
della strada fissando una sanzione amministrativa da euro
500 ad euro 1000 a carico di chi”insozza le pubbliche strade
gettando rifiuti od oggetti dai veicoli in movimento o in sosta”
L’ENCICLICA SOCIALE “CARITAS IN
VERITATE” DI BENEDETTO XVI
La rivoluzione di questo documento è il ritorno all’economia
civile da contrapporre all’economia politica; il mercato non
va confuso con l’economia capitalistica. Il grande errore è
quello di tornare allo statalismo: il principio di sussidiarietà
lascia a individui, famiglie e comunità i compiti che sono in
grado di svolgere senza l’intervento dello Stato.
“La interconnessione mondiale ha fatto emergere un nuovo
potere politico, quello dei consumatori e delle loro associazioni.
Si tratta di un fenomeno da approfondire, che
contiene elementi positivi da incentivare ed anche eccessi
da evitare. E’ bene che le persone si rendano conto che
acquistare è sempre un atto morale oltre che economico; c’è
dunque una precisa responsabilità sociale del consumatore
che si accompagna alla responsabilità sociale dell’impresa.
I consumatori vanno continuamente educati al ruolo che
quotidianamente esercitano e che essi possono svolgere
nel rispetto dei principi morali, senza sminuire la razionalità
economica intrinseca all’atto dell’acquistare”
AMMINISTRARE Immobili
337

Siglato l’ accordo tra Anaci ed E.On
per promuovere la fornitura di energia
a circa 400.000 Condomini italiani
E.ON tra i principali operatori sul mercato italiano e
uno dei maggiori gruppi privati dell’energia a livello
globale, attraverso MPE Energia, controllata al
100% da E.ON Italia, ha sottoscritto un accordo con
la nostra Associazione. Si potranno così promuovere
servizi dedicati per la fornitura di energia elettrica e gas
a circa 400.000 amministrazioni condominiali degli associati
ANACI.
La convenzione è stata siglata a Roma il giorno 26 giugno
scorso presso la nostra sede nazionale.
L’ANACI è da tempo impegnata sul tema delle energie pulite
e rinnovabili, in quanto sensibile al problema dell’ambiente
e di una migliore qualità dell’abitare. Per questo ha sempre
condiviso e sostenuto tutte le iniziative che sono state
intraprese per lo sviluppo e l’utilizzo delle tecnologie innovative
credendo nell’importanza della diffusione dei materiali
Da sinistra Francesco Venunzio, Umberto Anitori,
Pietro Membri, Luca Dal Fabbro, Marco Longo,
e Gianluigi De Vecchi
338
AMMINISTRARE Immobili
“
La partnership
consentirà agli
Amministratori
Condominiali
e Immobiliari
di avvalersi di sconti,
servizi dedicati
e promozioni
su misura.
“
di ultima generazione
oggi disponibili, insieme
ad una attenta gestione
degli impianti termici, e
al controllo dei consumi
energetici nelle abitazioni.
Bisogna infatti non
sottovalutare l’importanza
dell’apporto delle
nuove energie, ma bisogna
anzi incrementare
gli sforzi per il loro sviluppo
e il loro maggiore
utilizzo, nella prospettiva
che saranno proprio
nei prossimi anni le mi-
sure di efficienza energetica a generare i maggiori benefici
con i minori costi.
Per questo l’accordo con E.ON non vuole essere solo di natura
commerciale, ma vuole essere anche una collaborazione

di intenti nel comune obiettivo di diffondere una maggiore
cultura della sicurezza nel rispetto e nella salvaguardia
dell’ambiente.
La collaborazione prevede da parte di ANACI l’impegno a proporre
la fornitura dei servizi di MPE Energia ai propri associati,
ai quali sarà presentata la nuova linea di offerta one to one
ideata per rendere più semplice la gestione delle attività condominiali.
.Attraverso questa partnership i soci ANACI, infatti,
potranno beneficiare di una proposta a loro esclusivamente
dedicata, con servizi e promozioni costruite su misura”.
Inoltre gli associati ANACI, avranno a disposizione un’apposita
area web; lo sportello “my Service” consentirà un controllo
costante della spesa elettrica e dei consumi dei condomini
e il pagamento on line delle fatture.
Importanti soluzioni riguardano anche i sistemi di fatturazione:
gli amministratori potranno, infatti, scegliere la cadenza
bimestrale o trimestrale per tutti i condomini amministrati. Le
fatture inoltre saranno uniche per condominio con dettaglio
analitico dei consumi per singolo contatore.
Il presidente Nazionale ANACI Pietro Membri,
a sinistra nella foto, e l’Amministratore delegato
E-On Luca Dal Fabbro mentre siglano l’accordo.
Pertanto l’accordo siglato tra MPE e ANACI si estende anche
alla condivisione di progetti per la sensibilizzazione dell’opinione
pubblica sul risparmio energetico e la sicurezza, temi
che caratterizzano il senso di responsabilità sociale di tutte
le società del Gruppo E.ON” e anche da molto tempo dell’
ANACI. n
Associazione Nazionale
Amministratori Condominiali
e Immobiliari
AMMINISTRARE Immobili
339

Delibera semplificata per la conferma
dell’amministratore
di Carlo Parodi del 1942 era molto più preciso di quello attuale): conferire
per la prima volta un mandato o rinnovare il mandato sottolineando
forse soltanto la rieleggibilità.
L’importante novità è rappresentata dalla sentenza n. 10701
del 15 maggio 2009 con la quale il Tribunale di Roma (Giudice
Fausti) ha stabilito che “la conferma dell’amministratore in
carica è fattispecie ben diversa da quella della nomina e della
revoca in quanto è rielezione dello stesso nella carica prece-
Su questa rivista (n. 120 di gennaio 2008) ho avuto
modo di approfondire questo argomento dopo aver
subito una impugnativa di una delibera assembleare
che aveva votato la conferma del mio mandato con
450 millesimi (situazione che si ripropone annualmente
anche in molti condomìni amministrati da associati
ANACI).
La giurisprudenza, pur riconoscendo validità alla cosiddetta
prorogatio che spesso si rinnova a tempo indeterminato, ha
sempre considerato nomina, conferma e revoca dell’amministratore
di condominio soggette allo stesso quorum per la
validità della relativa delibera assembleare ed in particolare
quello “qualificato” previsto dal quarto comma dell’art. 1136
c.c. (maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno la
metà del valore dell’edificio espresso in millesimi).
Non vi è dubbio che si tratta di istituti diversi da considerare
per il contenuto letterale che essi esprimono (ed il legislatore
340
AMMINISTRARE Immobili
dentemente ricoperta per la cui deliberazione è sufficiente la
maggioranza prevista dal terzo comma dell’art. 1136 c.c.”.
Lo stesso giudice ha chiarito che si tratta di rielezione dello
stesso amministratore nella carica precedentemente ricoperta,
da inquadrare correttamente nella disciplina prevista
dall’art. 1135 c.c. in quanto il legislatore ha disposto maggioranze
diverse per le due ipotesi.
La logica dei due istituti diversi è certamente sensata: la nomina
di un nuovo amministratore virtualmente sconosciuto al
condominio deve ottenere un vasto consenso per poter assumere
il complesso mandato, la conferma annuale si riferisce
a chi è già in carica il quale ha già dato dimostrazione di ciò
che sa fare e di come lo fa.
Non avrebbe senso il riferimento dell’art. 66 Disp. Attuazione
c.c. con la distinzione tra assemblea ordinaria e straordinaria,
per l’esigenza di assicurare continuità alla gestione condominiale;
d’altronde anche i condomini che non intendono
confermare l’amministratore vengono convocati in assemblea
dove possono esprimere democraticamente l’eventuale
dissenso alla conferma.
Per una completa informativa al riguardo si ricorda che
nell’ambito societario è prevista soltanto nomina e revoca
degli amministratori precisando espressamente che sono rieleggibili.
Autorevole dottrina infine (il magistrato della II
Sezione Cassazione Civile Triola nel trattato di diritto privato
diretto da M. Bessone - 2004) precisa che la norma del quarto
comma dell’art. 1136 c.c. si riferisce soltanto alla nomina
e revoca dell’amministratore e non alla conferma.
Codice Civile
Art. 1135 - L’assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell’amministratore e dell’eventuale
sua retribuzione;
2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti
durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore
e all’impiego del residuo annuo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria costituendo,
se occorre, un fondo speciale.
Art. 1136 (secondo, terzo e quarto comma):
2. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero
di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti
e almeno la metà del valore dell’edificio.
3. Se l’assemblea non può deliberare per mancanza del

numero legale, l’assemblea di seconda convocazione
delibera in un giorno successivo a quello della prima
ed in ogni caso non oltre dieci giorni dalla medesima;
la delibera è valida se riporta un numero di voti che
rappresenti un terzo dei partecipanti al condominio e
almeno un terzo del valore dell’edificio.
4. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca
dell’amministratore o le liti attive e passive relative a
materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore
medesimo, nonché le deliberazioni che concernono
Tribunale civile di Roma
sezione quinta
Sentenza n. 10701 del 15 maggio 2009
Il Giudice Unico Dott. Maurizio Fausti ha emesso la seguente
sentenza:
Nella causa civile iscritta al n.11331/2005 del R.G. degli affari
contenziosi e vertente tra
P.K.A., erede di P. G. - ricorrente - elett.te dom.to in Roma Via
Camesena, 46, presso lo studio dell’Avv. Francesco Mirenzi che
lo rappresenta e difende per delega a margine del ricorso; e
Condominio di Via Priscilla,128, in Roma eIett.te dom.to in
Roma, Via Pompeo Neri, 32, presso lo studio dell’Avv. Sergio
Boldrini che lo rappresenta e difende per delega in calce al
ricorso passivo;
Oggetto: impugnazione di delibera assembleare
CONCLUSIONI - All’udienza di presentazione delle conclusioni del
19/2/2009 le parti concludevano come da verbale di udienza.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ritualmente notificato G. P., proprietario dell’appartamento
sito in Roma Via di Priscilla,128. Scala A int.7, conveniva
in giudizio quest’ultimo Condominio per impugnare la
deliberazione assunta al punto 3 dell’o.d.g. dell’assemblea condominiale
del 13/1/2005 relativa alla nomina dell’amministratore.
Assumeva infatti il ricorrente che la delibera in questione
era stata adottata senza la necessaria maggioranza prevista
dall’art.1136 IV comma c.c. Si costituiva il condominio convenuto
eccependo che la questione non aveva rilevanza sostanziale,
in quanto era stato confermato l’amministratore uscente che
comunque sarebbe rimasto in carica in prorogatio e chiedendo il
rigetto del ricorso perché infondato in fatto ed in diritto.
Nel corso del giudizio decedeva il ricorrente ed a seguito di
interruzione del processo il giudizio veriva riassunto dall’erede
del de cuius. Esaurita l’istruttoria, depositati documenti, la
causa veniva trattenuta in decisione, con i termini di legge,
all’udienza del 19.02.2009.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda non risulta meritevole di accoglimento e, pertanto,
va respinta.
Nel merito, allo stato, va infatti osservato che il thema decidendum
concerne la nomina dell’amministratore del condominio
la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di
notevole entità, devono essere prese con la maggioranza
stabilita dal secondo comma.
Art. 66 Disposizioni per l’attuazione del Codice civile
L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni
indicate all’art. 1135 c.c. può essere convocata in
via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene
necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini
che rappresentano un sesto del valore dell’edificio. n
convenuto in carica, deliberata in seconda convocazione con
la maggioranza semplice e non con quella qualificata di cui
all’art.1136 quarto comma c.c. che prevede la necessità della
maggioranza speciale per le deliberazioni che concernono la
nomina e la revoca dell’ amministratore. Invece nella fattispecie
trattasi di rielezione dello stesso amministratore nella carica
precedentemente ricoperta.
Conseguentemente la specie di causa va correttamente inquadrata
nella disciplina prevista dall’art. 1135 c.c. il quale stabilisce
che l’assemblea dei condomini provvede alla conferma
dell’amministratore, disponendo maggioranze differenti per
le due ipotesi.
Ne deriva che per la sola conferma dell’amministratore in carica
appare sufficiente la maggioranza ordinaria prevista dal III
comma dell’art.1136 c.c. (un terzo dei partecipanti al condominio
ed almeno un terzo del valore dell’edificio) così come
risulta effettivamente deliberato nell’assemblea impugnata.
Invero, la conferma dell’amministratore in carica è fattispecie
ben diversa da quella della nomina e della revoca in quanto è
rielezione dello stesso nella carica precedentemente ricoperta
per la cui deliberazione è sufficiente la maggioranza prevista
dal III comma dell’art. 1136 c.c.
Per tali motivi, allo stato, il ricorso risulta infondato e, come
tale, va respinto. Le spese di lite seguono la soccombenza e
vengono liquidate come in dispositivo.
P.Q.M. il Giudice Unico, definitivamente pronunciando, così
provvede:
nel merito, rigetta il ricorso perché infondato in fatto ed in
diritto; e, per l’effetto, condanna K.A.P. nella qualità di erede
di G. P. , al pagamento in favore del Condominio di Via Priscilla
n.128, in Roma, in persona del legale rappresentante protempore,
delle spese del giudizio che si liquidano nella misura
di euro 500,00 per diritti e di euro 700,00 per onorari oltre alle
spese generali ed agli accessori di legge.
Così deciso, Roma 15 maggio 2009
Il giudice unico: Maurizio Fausti
Depositato in Cancelleria a Roma il 15/5/2009
AMMINISTRARE Immobili
341

La dottrina e la giurisprudenza
condominiali nelle riviste giuridiche.
di Luigi Salciarini
Dalla sezione “Il Civilista” del sito web della casa
editrice Giuffrè (http://www.ilcivilista.giuffre.it)
apprendiamo di un recente pronunciamento della
Corte di Cassazione (Cass. 14 Gennaio 2009,
n. 747) nel quale è stato affrontata la problematica
relativa alla qualificazione in termini di annullabilità o
nullità di una deliberazione dell’assemblea di ripartizione tra i
condomini degli oneri condominiali di gestione.
Davanti alla Suprema Corte, il ricorrente aveva invocato
l’orientamento per cui in ordine alla ripartizione delle spese
comuni, le attribuzioni dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1135
c.c., n. 2, sono circoscritte alla verificazione ed applicazione
in concreto dei criteri fissati dalla legge e non comprendono
il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che
tali deroghe, venendo direttamente ad incidere sui diritti individuali
del singolo condomino, attraverso un mutamento
del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà,
possono conseguire soltanto da una convenzione (vale a dire,
un contratto) cui egli aderisca, per cui la deliberazione assembleare
che modifichi detti criteri è inefficace nei confronti del
condomino dissenziente per nullità radicale deducibile senza
limitazioni di tempo e non meramente annullabile con impugnazione
da proporsi nel termine di cui all’art. 1137 c.c.
Nel richiamato assai recente pronunciamento, disattendendo
la tesi del ricorrente, i Giudici di legittimità hanno affermato
che l’orientamento invocato trova applicazione solo nel
caso in cui l’assemblea consapevolmente modifichi i criteri di
ripartizione delle spese stabiliti dalla legge. Secondo la Suprema
Corte, le deliberazioni relative alla ripartizione delle spese
sono semplicemente annullabili nel caso in cui i suddetti criteri
siano violati o disattesi. Nel rilasciare tale interpretazione
la Corte richiama due precedenti, che vale la pena di riportare
qui d’appresso, secondo i quali:
- in tema di condominio, le delibere relative alla ripartizione
delle spese sono nulle se l’assemblea, esulando dalle proprie
attribuzioni, modifica i criteri stabiliti dalla legge (o in via convenzionale
da tutti i condomini), mentre esse sono annullabili
nel caso in cui i suddetti criteri siano violati o disattesi. Pertanto,
è annullabile e non nulla la delibera che esclude dal
riparto delle spese per lavori straordinari e di manutenzione
dell’impianto di riscaldamento un’unità immobiliare sull’erroneo
presupposto che essa non sia allacciata all’impianto centralizzato
(Cass. n. 7708 del 29/3/2007 e, negli stessi termi-
342
AMMINISTRARE Immobili
delle deliberazioni
di ripartizione
delle spese: il confine
(incerto?) tra nullità
ed annullabilità
ni, Cass. n. 16793 del
21/7/2006).
La materia, tuttavia,
trova un riferimento
irrinunciabile nella notissima
pronuncia a
Sezioni Unite del 2005
(n. 4806) che, occupandosi
in via principale
di una deliberazione
adottata nonostante
l’omessa convocazione di un condomino, si è anche incaricata
di riepilogare lo “stato dell’arte” giurisprudenziale sulla questione
dell’invalidità delle decisioni assembleari.
Per questo, appare opportuno riprendere ciò che esattamente
hanno detto a tale proposito le Sezioni Unite.
In primo luogo, fu affermato il principio generale per cui:
- nullità: debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea
condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con
oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico,
alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che
non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che
incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o
sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere
comunque invalide in relazione all’oggetto;
- annullabilità: debbono, invece, qualificarsi annullabili le
delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea,
quelle adottate con maggioranza inferiore a quella
prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle
affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali,
convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di
convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente
affette da irregolarità nel procedimento di convocazione,
quelle che violano norme richiedenti qualificate
maggioranze in relazione all’oggetto.
““ Invalidità
Con riferimento, poi, alla problematiche scaturenti dalla ripartizione
delle spese, le Sezioni Unite hanno precisato:
- innanzitutto, che, se si esclude un’isolata e risalente pronuncia
(Cass. n. 1726 del 4/7/1966), non sembra sussistere
contrasto nella giurisprudenza, in quanto, la Corte, fin dal
1980, ha costantemente distinto sulla base di un medesimo
criterio le ipotesi di nullità da quelle di annullabilità;
- che le attribuzioni dell’assemblea ex art. 1135 c.c. sono
circoscritte alla verificazione ed all’applicazione in concreto
dei criteri stabiliti dalla legge e non comprendono il potere di
introdurre deroghe ai criteri medesimi;
- e poi che, è nulla la delibera che modifichi i criteri di spesa
(sia nell’ipotesi di individuazione dei criteri di ripartizione
ai sensi dell’art. 1123 c.c., sia nell’ipotesi di cambiamento
dei criteri già fissati in precedenza) mentre è annullabile la
delibera violi criteri di ripartizione già stabiliti in sede di ripartizione
concreta delle spese. Se, da una parte, i suddetti
principi appaiono di una chiarezza indiscutibile, da un’altra
>>

AMMINISTRARE Immobili
343

parte, non poche difficoltà incontra l’operatore del settore,
sia esso legale o amministratore, nel caso in cui si debba effettuare
una valutazione in termini di validità o meno di una
concreta deliberazione.
A fronte di tale situazione, più che avventurarsi in interpretazioni
personali, è forse preferibile rimanere ancorati alle argomentazioni
delle Sezioni Unite e, soprattutto, alle ipotesi
concrete indicate nella richiamata sentenza n. 4806/2005.
In tale pronuncia, infatti, con riferimento alla ripartizione delle
spese, si sono ricordate quali casi di nullità, le ipotesi nelle
quali la deliberazione assembleare, a maggioranza:
- approva le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese
(Cass. n. 7359 del 9.8.1996);
- modifica i criteri legali di ripartizione delle spese (nella specie,
si trattava dell’imputazione ad un solo condomino del
pagamento della somma corrisposta ad un tecnico per accertare
i confini del cortile condominiale, giustificata dal fatto
che il suddetto condomino aveva occupato il suolo comune
con una costruzione abusiva) (Cass. n. 3042 del 15.3.1995);
- decide di ripartire le spese per la manutenzione straordinaria
della terrazza a livello addebitandole interamente al relativo
proprietario esclusivo, anziché applicando la ripartizione (1/3
– 2/3) di cui all’art. 1126 c.c. (Cass. n. 5125 del 3/5/1993);
- dispone di ripartire una spesa rettificando le tabelle millesimali
(con attribuzione di una quota millesimale ad un vano scantinato
prima non censito) (Cass. n. 12375 del 19.11.1992);
- ripartisce le spese per la manutenzione delle scale in base alle
sole quote millesimali, e non con la tabella prevista dall’art.
344
AMMINISTRARE Immobili
1124 c.c. (Cass. n. 6578 del 5.12.1988);
- decide, in violazione di una precisa disposizione del regolamento
di condominio contrattuale, di estendere la ripartizione
delle spese di portierato anche ai proprietari dei vani terranei
senza ingresso dall’androne (Cass. n. 5793 del 5/10/1983).
E’, invece, annullabile la deliberazione assembleare che:
- determina di ripartire in base alle tabelle millesimali di proprietà,
anziché all’uso effettivo della cosa comune, le spese
di pulizia delle scale, dell’atrio e di altre parti comuni, nonché
di fornitura di lampade per gli atrii; il tutto non intendendo
modificare le norme fissate dal regolamento contrattuale ma,
invece, volendo ripartire le spese in base ad un criterio che
si riteneva conforme alla legge ed al regolamento (Cass. n.
1455 del 9.2.1995);
- dispone la ripartizione delle spese per il riscaldamento centralizzato
senza aver prima approvato il riparto volumetrico
dei singoli cespiti, come, peraltro, previsto dal regolamento
condominiale (Cass. n. 6403 dell’8.6.1993).
Un qualche chiarimento ulteriore le ultime sentenze riportate
(in quanto richiamate dalle Sezioni Unite) sembrano portarlo,
quanto meno con riferimento all’ipotesi della sicura nullità
della deliberazione che, sempre a maggioranza, si ponga in
contrasto con un criterio previsto dalla legge o dal regolamento
contrattuale. Negli altri casi, il confine tra le due fattispecie
di invalidità (nullità/annullabilità) appare soffrire ancora
di una certa incertezza, e ciò anche se va ricordato che,
sempre richiamando le affermazioni delle Sezioni Unite, le
ipotesi di nullità hanno e devono avere carattere residuale
rispetto a quelle di annullabilità. n

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BIBLIOTECA CONDOMINIALE
IL CONDOMINIO:
percorsi giurisprudenziali
Alberto Celeste – Gino Terzago
Giuffrè editore – Euro 40,00
La conflittualità condominiale, insita nella convivenza
di una pluralità di persone all’interno di uno stesso
edificio, trova spesso sfogo nelle aule di giustizia;
peraltro la scarsa e vetusta normativa, la realtà edilizia
estremamente articolata, la trascuratezza nella
redazione dei regolamenti, rendono le cause condominiali di
difficile soluzione e composizione.
In questa guida ragionata alla giurisprudenza, premesso l’articolo
di legge di riferimento, ogni argomento trattato registra
due modalità di analisi: per tematica e per casistica.
Con la prima, dopo una breve introduzione al problema, si evidenziano
gli orientamenti della giurisprudenza, i possibili contrasti
e l‘eventuale intervento delle Sezioni Unite, le pronunce
isolate e quelle particolari, le sentenze che segnano un cambio
di direzione, selezionando il tutto mediante percorsi logici
e riportando anche estratti della relativa motivazione. Segue
il commento veloce e, per quanto possibile esaustivo, in cui si
approfondiscono l’evoluzione, le conseguenze e le prospettive.
Con la seconda, nell’ottica di verificare le ricadute pratiche
della questione, il volume segnala la variegata casistica, sotto
la forma di “domande e risposte”, ossia risposte alle numerose
domande che si pongono quotidianamente nella vita della
compagine condominiale, mettendo in luce la soluzione offerta
dalla giurisprudenza di legittimità e di merito ai quesiti
concreti più frequenti ed interessanti.
Completano il testo, infine, tre indici: uno tematico con chiavi
di accesso sia istituzionali, sia di prassi alla stregua della
terminologia abitualmente utilizzata dai tecnici, uno analitico
richiamando le parole che interessano le diverse situazioni
fattuali ed uno cronologico, elencando temporalmente i numerosi
provvedimenti giudiziari citati, al fine sempre di agevolare
i professionisti e l’operatore del settore ad orientarsi
nell’eterogeneo e complesso panorama condominiale.
- Riportiamo con grande affetto e condivisione il messaggio
che Alberto Celeste ha dedicato a Gino Terzago in occasione
della seconda edizione del libro:
350
AMMINISTRARE Immobili
Caro Gino,
ti dedico con tutto il cuore la seconda edizione di questo volume
come tu mi hai dedicato la prima pochi giorni prima di
andartene (eravamo soliti scambiarci questo segno reciproco di
stima ed affetto in occasione delle nostre pubblicazioni).
Dunque, ci hai lasciati, superando anche gli ultimi momenti con
serenità e lucidità, sempre attento alle novità normative e giurisprudenziali
e continuando a svolgere la tua attività forense,
con quella umanità e signorilità generalmente riconosciute.
Abbiamo percorso un bel tratto di vita professionale insieme:
ho appreso molto dal tuo buon senso pratico e dalla tua grande
cultura, offerta con inusuale umiltà. Ti ringrazio ancora per
avermi coinvolto in molteplici iniziative editoriali e convegnistiche.
Ma soprattutto ti perdo come amico fraterno, generoso e
disponibile, avendo condiviso con te, intensamente e simpaticamente,
giornate i cui “scenari” non dimenticherò mai.
Sinceramente tuo Alberto n

ITALIA DA SCOPRIRE
Montagnana
In viaggio tra i borghi dimenticati
In provincia di Padova, a pochi chilometri da Este e dai Colli
Euganei, sorge Montagnana, cittadina di pianura protetta
da una cinta di mura tardo-medievali perfettamente conservate.
Le mura, un anello di due chilometri che avvolge
l’intero perimetro del centro storico, sono il colpo d’occhio
migliore per chi arriva a Montagnana; una cinta intervallata da
ventiquattro piccoli torrioni poligonali che si aprono in corrispondenza
dei relativi punti cardinali. Particolarmente imponente
la porta occidentale, chiamata Legnago.
Il centro storico è piacevole da camminare nella sua parte
mediana ospita il Duomo, gioiello gotico-rinascimentale con
all’interno pregevoli opere tra cui un Paolo Verones, un Giorgione
e tre pale del Marescalco. Tra i palazzi di maggior interesse
meriano una visita anche palazzo Pisano (opera del
Palladio) e i palazzi degli Uberti e Magnavi-Foratti. Il palio
annuale rievoca la conquista di Montagnana da parte di Ezzelino
III da Romano.
Fra le città murate del Veneto è quella che ha saputo meglio
conservare la sua cinta medievale che con poche modifiche
è quella che si vedeva nel XIV secolo. Il secolo XV vide tutta
la comunità di Montagnana unita nella costruzione del suo
edificio cittadino, il Duomo intitolato a S. Maria Assunta che
rappresenta non solo il luogo del culto, ma anche il cuore
spirituale della città.
La costruzione ebbe inizio nel 1431 mentre era ancora in
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voga il gotico veneto e fu completata soltanto nel 1502, in
un periodo dominato ormai dal gusto rinascimentale. Ciò
spiega la rilevante differenza di stile fra la struttura esterna e
gli interni dell’edificio; l’architetto Lorenzo da Bologna ideò
la particolare copertura che risolse delicatissimi problemi statici
della chiesa armonizzando gli elementi gotici con quelli
rinascimentali.
La piazza Maggiore, occupata nella parte centrale dal “liston”
di trachite grigia, con inserti di pietra bianca ad imitazione del
disegno della veneziana Piazza San Marco, è il luogo d’incontro
preferito dei montagnanesi. In epoca medievale la piazza
fu pavimentata in semplice cotto senza gli eleganti edifici del
periodo sette-ottocentesco, che iora la mpreziosiscono.
Nel 1715 Montagnana ebbe da Venezia l’ambito privilegio
di erigere in Piazza Maggiore una colonna con il Leone di
pietra che resterà fino a quando con l’arrivo di Napoleone il
leone venne abbattuto per far posto al monumento a Vittorio
Emanuele re d’Italia.
Il Palazzo della Loggia sorge sul luogo dell’antica chiesa di
S. Giovanni Battista; il Comune edificò nel 1877 l’attuale
Palazzo in forme bramantesche per ospitare manifestazioni,
quale centro di vita culturale e mondana. La loggia venne
invece adibita a mercato coperto per grani; fu così sistemata
l’attuale Piazzetta Grani, in funzione del commercio del pregiato
frumento del territorio di Montagnana. n