Amministrare - Anaci

A mministrare 

immobili 

PERIODICO NAZIONALE #111 

GENNAIO/FEBBRAIO 2007 

p 3 Editoriale. Buona formazione a tutti di Roberto Tonon 

Amministrare immobili #1 

p 6 Il Governo chiama i condomini: obbiettivo edifici ecosostenibili 

di Paolo. Mazzanti 

p 12 Tariffe personalizzate, pannelli solari, caldaie efficienti 

p 15 Finanziaria 2007: il nuovo mostro - 

di Carlo Nocera 

p 16 Rubrica. Condominio News 

p 19 Antenne centralizzate. Solo buone intenzioni 

p 20 Diamo valore agli immobili 

p 21 Ces e nuovi prodotti, ecco le novità di Hager 

p 22 Rubrica. Condominio Intelligente 

p 24 La dottrina e la giurisprudenza condominiali nelle riviste giuridiche 

di Luigi Salciarini 

p 29 Inserto. Indice degli articoli pubblicati 2004 - 2005 - 2006 

p 38 La sentenza commentata. Chi paga per la goccia 

di Francesco Burrelli 

p 40 Interventi non contenziosi dell’Autorità giudiziaria 

di Alberto Celeste 

p 48 Cari colleghi... 

di Pietro Membri 

p 49 Il nuovo regolamento sull’aggiornamento professionale 

p 53 Ecco la guida Prosiel - Anaci 

di Francesco Burrelli 

p 54 Centro Studi Nazionale: relazione 2006 del direttore 

p 58 Stoccolma, lavoro e turismo 

p 62 Biblioteca condominiale. Il Gladiatore e la portiera 

p 63 Italia da scoprire. Tuscania: venticinque secoli di storia 

Sommario

A mministrare 

immobili 

✒ 


EEditoriale 

Buona formazione a tutti 

Anno nuovo vita nuova... sono le parole che caratterizzano sempre l’inizio di un nuovo 

anno mentre si fa il bilancio consuntivo delle attività di quello appena trascorso. A 

livello associativo l’anno 2006 ha portato il rinnovo della dirigenza nazionale con 

l’inserimento in Giunta di nuovi associati e con l’assegnazione di specifici incarichi per una 

gestione attiva e dinamica. Un importante evento è stato la presentazione del disegno di legge 

dell’On. Mastella riguardante la delega al Governo per procedere al riordino dell’accesso alle 

professioni intellettuali e al riconoscimento delle associazioni professionali. E’ un notevole 

passo avanti con il quale ci auguriamo di riuscire ad avere un riconoscimento non dimenticando, 

però, che le associazioni, per essere riconosciute, dovranno essere presenti su tutto il territorio 

nazionale, essere dotate dello statuto, del codice deontologico, delle coperture assicurative 

e garantire una continua formazione. L’ANACI ha sempre dimostrato lungimiranza nel conseguire 

gli obiettivi indispensabili per essere la prima associazione degli amministratori immobiliari 

in Italia, precorrendo quanto viene richiesto oggi per il riconoscimento professionale. 

Infatti, i nostri associati hanno sempre partecipato a tanti momenti di formazione, di aggiornamento 

e di studio della complessa materia che caratterizza la nostra professione, incontri 

promossi dall’ANACI e, ancora prima della fusione, dall’ANAI e dall’AIACI. Adesso è necessario 

coordinare maggiormente tutto questo, armonizzandolo, per consentire al maggior 

numero degli associati la partecipazione ad ogni evento. Come la maggior parte dei dirigenti 

a livello locale ho sempre partecipato all’organizzazione di convegni e ho constatato le difficoltà 

che si devono superare per essere tempestivi; difficoltà che spesso, se non sempre, portano 

alla definizione dell’evento solo pochi giorni prima della spedizione dei relativi programmi. Da 

oggi, affinché sia possibile armonizzare le iniziative, si dovrà anticiparne l’organizzazione per 

evitare sovrapposizioni e concomitanze e per assicurare l’assegnazione dei crediti formativi da 

parte del Centro Studi Nazionale garantendo la partecipazione di un membro del Direttivo o 

della Giunta. Ciò, evidentemente, al fine di stabilire un giusto e migliore rapporto conoscitivo 

e una tempestiva informazione circa tutte le iniziative promosse o da realizzare, al fine di renderne 

edotti e partecipi tutti gli associati, dando loro modo di fornire i suggerimenti o le 

osservazioni per operare correttamente e con il più largo consenso. Sono inoltre in fase di ste-


EEditoriale ✒ 

sura, da parte della commissione preposta, le disposizioni attuative riguardanti l’assegnazione 

dei crediti formativi. Considerato quanto stabilito dal Consiglio Nazionale circa il numero 

minimo di crediti da acquisire nel corso dell’anno, resta solo da stabilire la parte inerente i 

provvedimenti da adottarsi nei confronti di chi non lo raggiunga. 

E’ infine già stata predisposta la parte informatica relativa alla gestione di tali crediti che permetterà 

a tutti di visionare sul sito nazionale nella parte riservata agli associati, previo inserimento 

del nickname e della password, i crediti da ciascuno acquisiti, nonchè di stampare autonomamente 

il relativo attestato. Rinnovo quindi l’invito a tutti gli organizzatori di eventi, 

incontri, manifestazioni e convegni, a inviare la bozza del relativo programma alla Segreteria 

Nazionale, almeno 30 giorni prima della data stabilita per lo svolgimento, al fine di consentire 

il tempestivo inserimento nel calendario del sito, nonché l’attribuzione dei crediti che verranno 

assegnati per la partecipazione all’evento. Questo consentirà agli associati di avere immediatamente 

presente con una semplice “videata”, tutto quanto in programma per tempo, a titolo di 

aggiornamento professionale. In tal modo, verrà consentito a tutti di organizzare con anticipo 

la propria partecipazione e di acquisire crediti preziosi, non dimenticando che la formazione 

non è soltanto finalizzata al raggiungimento della “quota minima”, ma è viceversa indispensabile 

agli associati per migliorare la preparazione nelle varie materie, che ciascuno ha necessità 

di mantenere costantemente aggiornata e viva. 

Buon lavoro e Buon 2007 !!! 

Roberto Tonon 

Amministrare immobili - anno XII numero 111 - Gennaio/Febbraio 2007 

Pubblicazione periodica mensile registrata presso il Tribunale di Roma n. 58 in data 11.02.2003 

Direttore responsabile Carlo Parodi Art director Sylvie Pinsonneaux Layout Carolina Focacci Redazione Paolo Mazzanti, Laura Lepri, Onelia Onorati 

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n°46) art. 1 comma 1, DCB Roma 

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Amministratore Delegato Céline Marcato Direttore marketing Thorsten Herbert

#6 Amministrare immobili 

Il Governo chiama i condomini: 

PIERLUIGI BERSANI, MINISTRO DELLO SVIILUPPO ECONOMICO


obbiettivo edifici ecosostenibili 

Detrazioni fiscali al 55% per riqualificazione energetica, 

coperture, pavimenti e finestre, pannelli solari e caldaie a 

condensazione per gli edifici esistenti. La certificazione di un 

tecnico qualificato. Le norme per i nuovi edifici e per piani 

regolatori ecosostenibili. “Novità di portata rivoluzionaria” 

dice Gianni Silvestrini, consigliere ambientale ed energetico 

del ministro dello Sviluppo Economico Pierluigi Bersani 

di Paolo Mazzanti 

“Una volta dissipate tutte le nubi apparirà 

chiaro che in Finanziaria abbiamo messo 

assieme una iniziativa che può farci fare 

un notevole salto di qualità in termini di 

tutela ambientale. Si parte con la nuova 

edilizia, con una serie di decreti che introducono 

nuove prescrizioni su isolamenti 

termici, consumi energetici e utilizzo 

obbligatorio dei pannelli solari. In contemporanea, 

attiviamo un programma 

per le ristrutturazioni: la detrazione del 

36% delle spese sale al 55% e questo comporta 

un risparmio energetico del 20%. 

Inoltre abbiamo varato un decreto delegato 

che incentiva la cogenerazione ad 

alta efficienza, misure per la sostituzione 

di frigoriferi e congelatori e dei motori 

industriali e a favore degli autoproduttori 

di energia sino a 200 kw. Senza dimenticare 

che nei nuovi programmi di sostegno 

all’industria abbiamo previsto stanziamenti 

per favorire progetti nel campo dell’efficienza 

energetica. Lavoriamo insomma 

a tutto campo: questa può essere la 

grande frontiera industriale del Paese”. 

Così il ministro dello Sviluppo Economico 

Pierluigi Bersani, in un’intervista prima 

dell’approvazione della Finanziaria, commentava 

l’impegno del Governo per il 

risparmio energetico che vede in primo 

piano l’edilizia e che si è condensato nei 

commi da 344 a 350 del maxiemendamento 

alla Finanziaria. A gennaio, con la 

pubblicazione del Rapporto dell’Unione 

Europea e quello successivo dell’Onu sui 

cambiamenti climatici al 2050 che prevede, 

in assenza di interventi, aumento della 

temperatura, desertificazione e aumento 

del livello del mare anche in vaste aree 

europee e italiane, il tema dell’ambiente è 

diventato di stringente attualità. La 

Commissione europea ha varato un proprio 

piano che prevede la riduzione di 

almeno il 20% delle emissioni a effetto 

serra entro il 2012 per combattere il cambiamento 

climatico. I condomini sono 

ovviamente in prima fila in questo processo 

perché dipende anche dalla loro azione 

buona parte del miglioramento dell’efficienza 

energetica degli immobili residenziali. 

Che cosa prevede la Finanziaria 2007 

La Finanziaria 2007 prevede agevolazioni 

fiscali per l’efficienza energetica degli edifici 

e per gli interventi di ristrutturazione. 

La novità più importante è la detrazione 

Irpef del 55% fino a un massimo di 100 

mila euro per edifici esistenti per spese 

documentate sostenute entro il 31 dicembre 

2007 per interventi di riqualificazione 

energetica, a condizione che il risparmio 

di energia conseguito sia superiore al 20% 

rispetto ai valori indicati dal decreto legislativo 

192 del 19 agosto 2005 (allegato C, 

comma 1, tabella 1). Analoga detrazione 

STORIA DI COPERTINA 

fino al 55%, ma fino a un massimo di 60 

mila euro, è prevista per le spese riguardanti 

strutture opache verticali e orizzontali 

(coperture e pavimenti) e finestre 

comprensive di infissi. Sempre al 55%, fino 

a un massimo di 60 mila euro, è la detrazione 

per l’installazione di pannelli solari. 

Ancora al 55%, ma fino a un massimo di 

30 mila euro, è la detrazione prevista per 

la sostituzione di impianti di climatizzazione 

invernale con impianti dotati di caldaie 

a condensazione e contestuale messa 

a punto del sistema di distribuzione. Per 

ottenere la detrazione fiscale occorre presentare 

un’asseverazione di un tecnico 

abilitato che certifichi la rispondenza degli 

interventi ai requisiti di risparmio energetico 

previsti. Infine, la Finanziaria prevede 

per le nuove costruzioni l’installazione di 

pannelli fotovoltaici per la produzione di 

energia elettrica in modo da garantire una 

produzione energetica non inferiore a 0,2 

kw per ciascuna unità abitativa. 

La certificazione energetica degli edifici 

Il Consiglio dei Ministri ha approvato 

anche una serie di revisioni al decreto 

legislativo 192 del 19 agosto 2005 (entrato 

in vigore l’8 ottobre successivo) che recepiva 

la direttiva europea sull’efficienza 

energetica degli edifici. Il provvedimento, 

varato dal Consiglio dei Ministri il 22 

dicembre scorso, si propone di recepire al 

meglio le normative europee e di innalzare 

notevolmente l’efficienza energetica degli 

edifici, favorendo anche l’utilizzo di fonti 

rinnovabili. In pratica, dal primo luglio 

prossimo scatterà per i vecchi edifici di 

superficie superiore a mille metri quadri 

(già esistenti o in fase di costruzione alla 

data di entrata in vigore del decreto 192, 

cioè l’8 ottobre 2005) l’obbligo di certificazione 

energetica in caso di compravendita 

e passaggio di proprietà. Dal primo 

luglio 2008 lo stesso obbligo scatta anche 

per gli edifici sotto i 1000 metri quadri, 

sempre nel caso di compravendita dell’intero 

immobile. Dal primo luglio 2009, 

invece, l’attestato di efficienza energetica 

diventa obbligatorio anche per la compravendita 

del singolo appartamento.

Simo in attesa di ricevere l’annuncio con le giuste dimensioni

Il Governo chiama i condoomini: obbiettivo edifici ecosostenibili 

✎In 

pratica, dal primo luglio 

prossimo scatterà anche 

per i vecchi edifici l’obbligo 

di certificazione energetica, 

ma solo nel momento 

in cui vengono immessi sul 

mercato immobiliare. 

Inoltre, dal primo gennaio scorso il certificato 

energetico è condizione indispensabile 

per ottenere le agevolazioni fiscali per 

ristrutturare edifici in funzione di una 

maggiore efficienza energetica. 

Energia solare e schermature obbligatorie 

nei nuovi edifici 

In tutti i nuovi edifici è previsto l’obbligo 

del solare termico per il riscaldamento 

dell’acqua sanitaria, per almeno il 50% 

del fabbisogno di acqua calda. E’ previsto 

inoltre l’obbligo di un impianto fotovoltaico 

la cui potenza sarà definita da un 

apposito decreto ministeriale. Si creerà 

così un mercato di 400-500 mila metri 

quadrati di pannelli solari entro il 2009 e 

verrà favorita la crescita di un’industria 

italiana dell’energia solare. Sempre per 

immobili nuovi, e anche in caso di ristrutturazione 

di edifici di superficie utile 

superiore a 1000 metri quadri, è obbligatoria 

la presenza di sistemi schermanti 

esterni. Per la notevole diffusione del condizionamento 

negli ultimi anni (9 milioni 

di impianti di condizionamento venduti 

tra il 2000 e il 2006) i consumi energetici 

sono molto aumentati tanto che la 

domanda estiva di energia ha superato 

quella invernale: lo scorso 27 giugno è 

stato toccato il record di consumi energetici 

con 55.619 MW, 80 in più rispetto al 

precedente record dell’inverno 2005-2006. 

Le schermature hanno lo scopo di ridurre i 

consumi di energia prodotti dai condizionatori, 

riducendo le punte estive, dando 

nel contempo forte impulso alla progettazione 

energetica sostenibile. 

Nuovo decreto sul fotovoltaico 

Entro febbraio il Governo dovrebbe varare 

un nuovo decreto per definire le nuove 

incentivazioni per il fotovoltaico anche al 

fine di dare certezza al mercato del solare 

fotovoltaico che a seguito della normativa 

attualmente in vigore aveva alimentato 

una bolla speculativa con un numero elevatissimo 

di domande molte delle quali 

fittizie. Il nuovo decreto dovrebbe semplificare 

le procedure: l’incentivo dovrebbe 

infatti essere concesso nel momento in cui 



l’impianto viene collegato alla rete, abolendo 

l’attuale domanda al Grtn. Verrà 

anche tolto l’attuale tetto annuale di 

potenza incentivabile. Gli incentivi verranno 

concessi a impianti installati su edifici 

o loro pertinenze, con valori più elevati in 

funzione del livello di integrazione del 

componente solare. 

Nuovo decreto sulle certificazioni 

Entro marzo il Governo dovrebbe completare 

la strumentazione per il risparmio 

energetico negli edifici con un ultimo 

decreto che definirà le linee guida per le 

certificazioni energetiche sia degli edifici 

esistenti, sia degli edifici nuovi. Si definiranno 

i metodi di calcolo dei risparmi 

energetici previsti e si definiranno le figure 

e la formazione dei futuri certificazioni 

energetici. Questo decreto è particolarmente 

importante, perché senza certificazione 

energetica non potranno essere 

richiesti gli incentivi. 

GIANNI SILVESTRINI


Il Governo chiama i condoomini: obbiettivo edifici ecosostenibili 

Nuovi piani urbanistici ecologici 

Le nuove norme sul risparmio energetico 

daranno impulso alla “pianificazione 

urbanistica ecosostenibile”, attenta ai 

parametri di efficienza energetica. 

In particolare, le Regioni saranno tenute a 

considerare tra gli strumenti di pianificazione 

urbanistica di loro competenza le 

soluzioni necessarie all’uso razionale dell’energia 

e all’uso di fonti energetiche rin- 

novabili, con indicazioni anche sull’orientamento 

e la conformazione degli edifici 

da realizzare per massimizzare lo sfruttamento 

delle radiazioni solari: l’obbiettivo 

del Governo è quello di rendere la sostenibilità 

ambientale e il risparmio energetico 

centrali nella pianificazione del territorio 

con tutti i benefici in termini ambientali e 

di riduzione delle bollette energetiche per 

le famiglie e per il Paese. 

Il ministero agli amministratori condominiali: 

collaboriamo per risparmiare 

energia 

“Le norme sul risparmio energetico previste 

dalla Finanziaria e dalla revisione del 

decreto legislativo 192 hanno una portata 

rivoluzionaria - dice il Consigliere del 

Ministro Bersani per l’ambiente e l’energia, 

nonché Direttore scientifico del Kyoto 

Club, professor Gianni Silvestrini – Il setto- 

Risparmio, fonti rinnovabili, più concorrenza 

il “pacchetto energia” della Commissione europea 

Dodici documenti per oltre mille pagine complessive: è 

questa l’arma con cui la Commissione europea cercherà 

di combattere la propria “battaglia energetica”, una 

battaglia interna ed esterna all’Unione. Nei fatti l’Europa, 

che pure nacque con una forte radice energetica, 

come Comunità del Carbone e dell’Acciaio (cui si 

aggiunse poi l’Euratom), non ha poteri diretti in materia 

energetica, anche se tutti i Governi invocano un 

coordinamento europeo soprattutto per affrontare le 

questioni più spinose, come i rapporti con la Russia di 

Putin sul gas dopo i black-out dell’anno scorso, o per 

fronteggiare le trasformazioni climatiche. Ma poi, quando 

si tratta di decidere su materie spinose come la privatizzazione 

delle grandi aziende energetiche o la separazione 

tra produzione e distribuzione dell’energia o 

l’utilizzo dell’energia nucleare, ciascun Governo rivendica 

la propria assoluta autorità e autonomia. Così la 

Commissione europea deve affidarsi più alla “moral 

suasion” che alle decisioni imperative, con il pericolo 

per di più di scontentare un po’ tutti. E’ quello che 

rischia di avvenire con il “pacchetto energia” da 12 

documenti e mille pagine presentato il 10 gennaio scorso 

dal Presidente della Commissione Josè Manuel 

Barroso e dai Commissari all’Energia Andris Piebalgs e 

all’Ambiente Stavros Dimas. “E’ la comune risposta 

europea – ha detto Barroso – per combattere il cambiamento 

del clima, garantire la sicurezza delle fonti di 

approvvigionamento e assicurare abbondante energia a 

prezzi competitivi a cittadini e aziende. Lasciamoci alle 

spalle l’economia al carbone del passato e facciamo 

una rivoluzione postindustriale che ci permetta di sviluppare 

un’economia a basso livello di carbonio. I 

JOSÉ MANUEL BARROSO 

✎ 

recenti black out e le dispute tra Russia e Paesi vicini 

hanno dimostrato a tutti l’importanza del nostro sforzo 

per aumentare l’indipendenza delle nostre politiche 

energetiche”. Ecco dunque gli obbiettivi del “pacchetto 

energia”: ridurre di almeno il 20% le emissioni a effetto 

serra entro il 2012 attraverso il risparmio energetico e 

l’utilizzo di fonti a basso tasso di carbonio; ridurre la 

dipendenza dall’estero (oggi l’Europa è al 50% e salirà 

al 65% nel 2030 se non si farà nulla) attraverso il 

maggiore utilizzo di energie rinnovabili; rafforzare i 

regolatori e separare l’attività di produzione e di distribuzione 

di energia per stimolare la concorrenza, l’innovazione 

e la riduzione dei prezzi. Sul nucleare la 

Commissione non si pronuncia perché questa è materia 

riservata agli Stati: afferma solo che in caso di chiusura 

di centrali nucleari, gli Stati dovranno sostituire l’energia 

ex nucleare con fonti che non peggiorino il livello di 

emissioni di carbonio.

Le scadenze per il risparmio energetico 

Scadenza Obbligo 

di compravendita e passaggio di proprietà 

✎ 

re dell’ edilizia è stato individuato come 

un’area prioritaria di intervento sulla 

quale operare per ottenere risultati significativi 

di riduzione dei consumi energetici 

e delle emissioni di anidride carbonica. 

Confidiamo sulla collaborazione degli 

operatori immobiliari, in primo luogo 

degli Amministratori di Condominio che 

saranno fondamentali per il successo del 

piano. Gli incentivi al 55% sono una straordinaria 

opportunità per accelerare le 

riqualificazioni energetiche degli edifici. 

Attualmente ogni anno viene ristrutturato 

circa l’1% degli edifici e un quarto di questi 

interventi riguarda l’efficienza energetica. 

Riteniamo che i nuovi incentivi previsti 

dalla Finanziaria porteranno almeno al 

raddoppio degli interventi”. 

Silvestrini elenca anche gli obbiettivi del 

governo in termini di minori consumi 

energetici e utilizzo di prodotti ad elevata 

efficienza energetica: “Nel 2007 dovremo 

raddoppiare i risparmi energetici legati 

all’edilizia portandoli a 633 mila tep (tonnellate 

equivalenti petrolio n.d.r.) per 

arrivare al 2009 a 2,9 milioni di tep. 

I produttori di materiali isolanti prevedono 

in un paio d’anni il raddoppio delle vendite 

da 3 a 6 milioni di metri cubi all’anno 

e anche i produttori di caldaie a condensazione 

a quattro stelle che consumano il 

20-30% in meno di quelle tradizionali prevedono 

un raddoppio delle vendite. 

Nel 2005 sono stati venduti pannelli solari 

per 72 mila metri quadri, mentre tra duetre 

anni le installazioni potrebbero superare 

il mezzo milione di metri quadri. 

Per quel che riguarda le caldaie a condensazione, 

è vero che oggi coprono solo il 5% 

del mercato. Ma nel 1999, solo sette anni 

fa, la stessa cosa valeva per i frigoriferi: i 

modelli a basso consumo energetico avevano 

una quota di mercato del 5%, oggi 

sono al 63%. 

La crescita si deve anche all’obbligo di 

certificazione energetica, simile a quella 

prevista ora per l’edilizia. Dobbiamo riuscire 

a proiettare su scala nazionale 

l’esempio del Trentino Alto Adige, dove 

le case più richieste sono di categoria A o 

B, cioè quelle che consumano meno energia”. 

Altre norme riguardano l’illuminazione 

efficiente dei negozi, contributi per 

frigoriferi ad alta efficienza e un fondo 

per l’incentivazione della costruzione di 

edifici ad altissima efficienza energetica. 

“Esperienze straniere ed anche italiane – 

dice ancora Silvestrini – indicano la possibilità 

di realizzare nuovi edifici con 

consumi energetici 3 o 4 volte più bassi 

di quelli esistenti. Per favorire la diffusione 

di questa edilizia con fabbisogno 



1 gennaio 2007 Necessità del certificato energetico per ottenere gli incentivi al la ristrutturazione 

(in attesa delle norme sul certificato energetico attese per fine marzo è sufficiente 

un attestato diqualificazione firmato dal progettista o dal direttore lavori) 

1 luglio 2007 Certificato energetico per edifici superiori a 1000 metri quadri 

in caso di compravendita e passaggio di proprietà 

1 gennaio 2008 Nuovi limiti di isolamento per i nuovi edifici 

1 luglio 2008 Certificato energetico per edifici inferiori a 1000 metri quadri 

in caso di compravendita e passaggio di proprietà 

1 luglio 2009 Certificato energetico anche per i singoli appartamenti in caso 

1 gennaio 2010 Nuovi limiti di isolamento termico nei nuovi edifici 

energetico complessivo minore del 50% 

almeno di quanto prevede l’attuale normativa, 

è previsto un fondo di 15 milioni 

di euro nel triennio 2007-2009 per incentivi 

pari al 55% dei costi extra sostenuti 

dal costruttore per conseguire i previsti 

livelli di efficienza energetica: questi 

incentivi dovrebbero consentire la 

costruzione di una cinquantina di edifici 

esemplari dal punto di vista energetico 

replicabili in tutto il Paese”. 

Infine Silvestrini sottolinea ancora la 

necessità di una forte collaborazione con 

le categorie professionali dell’edilizia e 

dell’immobiliare: “Si apre una fase molto 

stimolante, che richiederà una forte crescita 

delle capacità professionali ai vari 

livelli (progettisti, installatori, amministratori, 

certificatori energetici) e l’immissione 

sul mercato di molti nuovi prodotti. 

Il 2007 sarà necessariamente un 

anno di transizione in cui si metteranno a 

regime i vari strumenti. In particolare, ci 

sarà un forte sviluppo della certificazione 

energetica, prerequisito necessario per 

ottenere gli incentivi governativi. 

Occorrerà dunque un notevole sforzo di 

informazione e formazione per favorire 

questo profondo processo di trasformazione 

del mondo delle costruzioni e dell’immobiliare”.


Tariffe personalizzate, pannelli solari, caldaie efficienti 

ecco le offerte dell’industria energetica per i condomini 

“Il mio sogno? Produrre energia in 

abbondanza a costi contenuti senza 

inquinare e senza emissioni di gas 

effetto serra”. Così l’amministratore 

delegato dell’Enel Fulvio Conti in una 

recente intervista al settimanale 

“Economy”. Forse il suo sogno sembra 

irrealizzabile, ma l’Enel, soprattutto 

dopo la parziale privatizzazione (lo 

Stato controlla ancora il 30%) e soprattutto 

dopo la cessione di una parte 

delle vecchie centrali elettriche si è 

mossa con decisione sulla strada delle 

energie rinnovabili e del risparmio 

energetico, anche per venire incontro ai 

clienti in vista della completa liberalizzazione 

del mercato elettrico. Dal primo 

luglio prossimo, infatti, tutti i consumatori, 

famiglie comprese, e non più solo 

le imprese e le partite Iva, potranno 

acquistare liberamente l’elettricità dai 

diversi produttori. 

Tariffe peronalizzate Enel - l’Enel si è 

organizzata con tariffe “personalizzate” 

che vanno incontro alle esigente dei 

clienti. “Oggi oltre un milione di famiglie 

– ha detto Conti – hanno adottato 

una delle nuove tariffe flessibili che per 

primi abbiamo potuto offrire grazie al 

nostro nuovo contatore digitale che 

incentiva l’uso intelligente dell’elettricità 

lontano dalle ore di punta. Alle 

partite Iva proponiamo contratti a 

prezzi bloccati per due anni in modo 

da offrire la certezza dei costi. Stiamo 

lavorando a un’offerta di tariffe “su 

misura” per le diverse esigenze delle 

singole categorie professionali o industriali. 

Questa diversificazione dell’offerta 

è interessante per il cliente e un 

vantaggio per l’Enel, in quanto ci permette 

di usare al meglio la nostra 

capacità produttiva riducendo i picchi 

di costo legati ai picchi di produzione. 

Risparmia il cliente, risparmiamo noi”. 

Poi c’è il capitolo della produzione di 

energia pulita. A Fusina, vicino a 

Venezia, Enel sta realizzando la prima 

centrale a idrogeno nel mondo. E già 

FULVIO CONTI, ENEL E FLAVIO CATTANEO, TERNA 

oggi 553 centrali Enel sulle 599 complessive 

utilizzano energie rinnovabili 

(idroelettrico, geotermico, solare…) 

nelle quali Enel ha investito negli ultimi 

5 anni un miliardo di euro e altri 4 

miliardi investirà nei prossimi 5 anni. 

Circa 200 milioni saranno dedicati nei 

prossimi anni alla ricerca e sperimentazione 

di fonti alternative, a partire 

dalla grande centrale solare termodinamica 

Archimede di Priolo in Sicilia, 

realizzata in collaborazione con l’Enea, 

in grado di funzionare anche quando il 

sole non c’è. 

L’impegno di Terna – L’energia prodotta 

da fonti rinnovabili, essendo 

meno potente e più discontinua richiede 

linee di trasmissioni più sofisticate di 

quelle per l’energia prodotta da olio 

combustibile, carbone o gas. Lo sviluppo 

di queste nuove linee di trasmissione 

è il compito di Terna, la società delle 

reti recentemente uscita dal controllo 

dell’Enel e oggi controllata dallo Stato 

attraverso la Cassa Depositi e Presititi. 

Terna, presieduta da Luigi Roth e diretta 

dall’amministratore delegato Flavio 

Cattaneo ha un programma di sviluppo 

da 250 milioni l’anno di cui il 50% 

destinato a sistemi di trasmissione ad 

alto contenuto tecnologico. Per diversificare 

le aree geografiche di approvvigionamento 

e rafforzare la rete trasmissiva, 

Terna sta anche investendo in 

nuove linee: tra queste il collegamento 

sottomarino Sa.Pe.I tra la Penisola e la 

Sardegna da 420 chilometri con cavi 

sottomarini posati a 1600 metri sotto il 

livello del mare che sarà completato nel 

2009 e sarà il secondo collegamento 

sottomarino più lungo al mondo dopo 

quello tra Olanda e Norvegia; nel 2007 

sarà avviato il raddoppio del collegamento 

tra Calabria e Sicilia e sarà ultimata 

la linea Matera-Santa Sofia in 

Basilicata. Complessivamente, Terna 

investirà 1,4 miliardi entro il 2010 per il 

potenziamento della rete. 

Confindustria più sensibile – Sul tema 

del risparmio energetico sta crescendo

anche la sensibilità delle imprese industriali, 

in cui crede fermamente il 

Vicepresidente di Confindustria per la 

ricerca e l’innovazione Pasquale 

Pistorio: efficienza energetica degli 

impianti, utilizzo di fonti rinnovabili, 

sviluppo di piccole centrali all’interno 

degli stabilimenti stanno diventando 

temi sempre più dibattuti all’interno 

delle associazioni industriali. C’è moltissimo 

da fare: basta pensare che in 

Italia solo il 6% delle imprese ha applicato 

sui loro motori elettrici l’”inverter” 

(un dispositivo per il risparmio energetico) 

contro il 70% delle imprese scandinave. 

“Risparmio energetico strumento 

per la competitività” è stato il dibattito 

organizzato il 22 gennaio 

dall’Associazione industriale di Monza e 

Brianza cui è seguito un paio di giorni 

dopo la “Giornata della microgenerazione 

e delle fonti rinnovabili” presso la 

Camera di Commercio di Milano e la 

Conferenza sull’Economia della sviluppo 

sostenibile promossa dall’Eni alla 

Fondazione Mattei sempre a Milano. 

ClimaCasa alla Fiera di Bolzano – 

Tecnologie e prodotti per il risparmio 

energetico negli edifici sono stati protagonisti 

dal 25 al 28 gennaio scorso a 

PANNELLI SOLARI SHUCO 

ClimaCasa 2007 alla Fiera di Bolzano. “I 

nostri edifici – ha detto il promotore di 

ClimaCasa e direttore dell’ufficio 

ambientale della Provincia di Bolzano – 

consumano quantità spropositate 

di energia. Il continuo aumento dei 

costi e la pericolosa dipendenza dall’importazione 

energetica, nonché 

minacciosi cambiamenti climatici 

impongono rapide decisioni. La buona 

notizia è che nel settore delle costruzioni 

esistono alternative tecniche ed economiche 

per il risparmio energetico e la 

protezione della natura. 

I sistemi solari Schuco, il “fai da te” 

del risparmio - Ogni famiglia italiana 

consuma quotidianamente diverse decine 

di litri di acqua calda, utilizzando i 

classici scaldabagni elettrici o caldaie 

che generalmente bruciano metano. 

Sostituendo, o integrando, questi tradizionali 

sistemi con tecnologie basate 

sull’utilizzo di fonti energetiche rinnovabili, 

si può risparmiare in maniera 

considerevole e si evita l’emissione in 

atmosfera di anidride carbonica e di 

altri gas responsabili dell’effetto serra. 

E’ l’opportunità offerta da Schüco Italia, 

leader internazionale nelle soluzioni 

high-tech per l’involucro edilizio e le 



tecnologie solari, con i suoi Kit per lo 

sfruttamento dell’energia solare per 

assecondare i nuovi stili di vita sempre 

più legati al risparmio energetico e al 

rispetto dell’ambiente. Un risparmio 

sensibile per il bilancio famigliare, che 

può arrivare all’80% dei costo della bolletta 

per produrre acqua calda per la 

doccia, lavare i piatti o la biancheria, 

cucinare, scaldare la piscina o integrare 

l’impianto di riscaldamento. Le parti 

che compongono tali sistemi sono 

essenzialmente tre: un pannello solare, 

comunemente detto collettore, (sopra 

tetto o ad integrazione nel tetto), che 

trasforma la luce in calore; un serbatoio 

di accumulo (per la produzione di 

acqua calda e per l’integrazione con il 

sistema di riscaldamento); una stazione 

solare con pompa di circolazione dell’acqua 

e sistema di sfiato.Il tutto per 

un costo a partire da 5000 euro, per 

una famiglia di 3-5 persone, escluso il 

montaggio, che comunque è molto 

semplice e richiede al massimo una 

giornata di lavoro di un operatore specializzato. 

Un investimento che, oltre al 

risparmio, dà valore alla casa e garantisce, 

con una regolare manutenzione, 

moltissimi anni di tranquillità. Per 

quanto riguarda il risparmio, è da nota-


UN ELEMENTO DELLA STAZIONE SOLARE SHUCO 

re che, dopo il periodo di recupero dell’intero 

investimento (al massimo 5 

anni), l’utente continua a risparmiare 

sulla bolletta energetica familiare anno 

dopo anno. Considerando che tali tecnologie 

hanno una vita media di almeno 

20 anni, il risparmio totale conseguibile 

è da non sottovalutare. I Plus di un 

impianto Schüco, oltre alla riconosciuta 

eccellenza qualitativa, sono rappresentati 

dalla facilità e velocità di montaggio 

e allacciamento, grazie alla completezza 

dei set proposti, comprensivi di 

tutto l’occorrente, dai telai agli accessori, 

ai raccordi etc.; dall’innovativo 

sistema di sfiato, semplice e facilmente 

accessibile (perché non più posizionato 

sul tetto ma, ad esempio, in cantina o 

in garage). Progettre per un futuro ecologico 

è infatti la missione dell’azienda 

che, con la sua tecnologia solare, è 

all’avanguardia del settore. Una scelta 

consapevole, un investimento redditizio 

che Schüco Italia propone nella giusta 

combinazione tra tutti gli elementi che 

compongono il sistema. 

Le caldaie Vaillant a condensazione - 

Da tempo Vaillant ha voluto assumersi 

un importante impegno anche nei confronti 

del rispetto ambientale e del 

risparmio energetico, investendo attivamente 

nella ricerca e sviluppo di tecnologie 

a basso impatto ambientale e 

rinnovabili: si spazia dalla tecnologia 

della condensazione al solare, dalla 

cella a combustibile alle pompe di calore 

geotermiche.La tecnologia a condensazione 

rappresenta un grande passo 

verso l’uso più razionale dell’energia 

consentendo sensibili vantaggi nello 

sfruttamento delle risorse a disposizione 

e nel rispetto ambientale. 

La condensazione, infatti, sfruttando 

anche il calore del vapore acqueo contenuto 

nei prodotti della combustione 

del gas, a parità di calore fornito agli 

edifici, è in grado di ridurre i consumi 

fino al 30% rispetto agli impianti convenzionali 

e ridurre le emissioni di NOX 

e CO fino al 70%. 

Vaillant ha sviluppato una nuova 

gamma di caldaie murali e a basamento, 

adatta a tutte le esigenze (dal piccolo 

appartamento fino all’impianto di 

grande potenza) e soprattutto alla portata 

di tutti: si va dalle caldaie murali in 

versione combinata o solo riscaldamento 

alle caldaie a basamento con bollitore 

integrato o per il solo abbinamento 

all’impianto termico.Si può spaziare da 

una potenza di 13 kW fino a 200 kW, 

grazie alla possibilità di combinazione 

in cascata. Le versioni VM (solo riscaldamento) 

permettono, infatti, di realizzare 

una centrale termica di ben 65 kW 

(col sistema cascata fino a 200) con il 

massimo delle prestazioni nel minimo 

spazio, grazie alle loro dimensioni 

ridotte. Inoltre, l’abbinamento di uno o 

più bollitori soddisfano anche il fabbisogno 

di qualsiasi esigenza di acqua 

calda sanitaria. La gamma murale 

Vaillant ecoBLOCK è stata pensata per 

le diverse esigenze di installazione e di 

utilizzo, tre livelli di tecnologia per 

offrire altrettanti livelli di comfort e di 

prestazioni: ecoBLOCK pro, la gamma 

professionale, rappresenta il nuovo 

standard nella tecnologia della condensazione 

e grazie alla compattezza, alla 

facilità di installazione e gestione è la 

soluzione ideale per ogni famiglia; 

ecoBLOCK plus, una gamma studiata per 

offrire caratteristiche aggiuntive e per 

soddisfare i clienti più esigenti, massime 

prestazioni per il massimo comfort 

con ben tre stelle per il comfort sanitario; 

ecoBLOCK exclusiv, le caldaie a condensazione 

intelligenti grazie al sistema 

Multisensore exclusiv, che regola, controlla 

e garantisce la sicurezza di tutte 

le funzionalità della caldaia. C’è poi la 

gamma a basamento ecoCOMPACT ed 

ecoVIT : caldaie tecnologicamente innovative 

ed estremamente funzionali e 

versatili che massimizzano il rendimento 

termico, producono acqua calda in 

tempi estremamente ridotti e riducono 

fino al 30% i costi di combustibile. 

➜ 

LE CALDAIE VAILLANT

Potrebbe sembrare pleonastico, 

o addirittura inutile: 

ma non si può tacere 

sullo sconcio di un articolo 

lungo ben 1364 commi, 

frutto di emendamenti, 

maxiemendamenti e fiducie 

varie, che dovrebbe 

rappresentare la manovra 

di finanza pubblica per il 

2007. L’occupazione di 

un vero e proprio “tomo” 

a mo’ di Supplemento 

Ordinario della Gazzetta 

Ufficiale fa assurgere la 

legge n. 296/2006 al 

rango della Finanziaria più lunga della storia repubblicana. 

Ci saremmo, per così dire, accontentati di avere omogeneità 

di trattazione: che almeno le norme aventi il medesimo 

oggetto ovvero agenti sulla medesima fattispecie fossero 

state inanellate da una sequenza progressiva: macchè, 

tutti – almeno noi addetti ai lavori – a saltare i giochi 

natalizi a favore di questo tutt’altro che entusiasmante 

gioco dell’oca regalatoci dal Legislatore. 

Eh sì, perché la disamina del “mostro”, o peggio la sua 

mancata disamina, potrebbe comportare spiacevoli sorprese: 

qualche esempio? beh, immaginate che vi interessino le 

“società di comodo” – peraltro già significativamente innovate 

dalla manovra estiva – e che siate riuscite a scorgerne 

la nuova disciplina tra i commi 109 e 118 dell’articolo 

unico della legge (che, vale la pena ricordare, sono assolutamente 

privi di qualsiasi rubrica che possa indirizzare il 

malcapitato lettore ad una prima comprensione). 

Vi direste soddisfatti, già, per aver centrato l’obiettivo “soltanto” 

scandagliando meno del 10 per cento dei commi che 

complessivamente compongono il mostro: ma guai a fermarsi, 

perché al comma 326, oplà, ecco sortire una disposizione 

che riguarda ancora le società di comodo, costretta 

tra il principio di territorialità delle prestazioni di intermediazioni 

– di cui al comma 325 – e la previsione della trasmissione 

telematica dei corrispettivi giornalieri per il commercio 

– contemplata dal comma 327. Ma voi mi direte, sì, 

d’accordo, ma io ho interesse soltanto per ciò che riguarda 

il condominio, gli immobili, gli incentivi per la proprietà 

immobiliare e via dicendo: giusto, bravi, dico io. 

Allora cominciamo, a dare i numeri, sì: il gran ballo parte 

dal comma 43, che introduce la ritenuta d’acconto del 4% 

a carico del condominio sui lavori d’appalto: poi, facciamo 

conto di avere davanti questo “mostruoso” gioco dell’oca e 

definiamo i “commi” come “caselle”, andate alle caselle da 

46 a 49, dove si parla di intermediari ed intermediazioni 



Finanziaria 2007: il nuovo mostro 

di Carlo Nocera 

nelle transazioni immobiliari. A questo punto, il nostro 

segnalino va direttamente sulla casella 101, dove si riferisce 

della richiesta dei dati concernenti gli immobili nella 

dichiarazione dei redditi e, udite udite, a seguire, ossia nei 

commi da 102 a 105, si parla di ICI e, visto che siamo in 

tema di immobili, nelle caselle da 106 a 108 si regola il 

conto con la correlazione tra tassa rifiuti ed immobili sulla 

quale la stessa grava. Un po’ di fiato e, altro salto, approdiamo 

– giungiamo, va, che è meglio – alle caselle che 

vanno dalla 145 alla 151, che ci regalano la “tassa di 

scopo” per la realizzazione delle opere pubbliche, da configurarsi 

come un’addizionale all’ICI con aliquota massima 

dello 0,5 per mille. Poi tornano di nuovo le compravendite 

immobiliari, alle caselle 309 e 310, e, visto che ne sentivamo 

la mancanza, l’Iva che torna applicabile sulle locazioni 

di abitazioni in attuazione di piani di edilizia abitativa 

convenzionata, grazie alle caselle 330 e 331. 

E visto che siamo anche professionisti, con le caselle 334 e 

335 ci dicono che possiamo finalmente acquistare un 

immobile ammortizzandolo o deducendone i canoni di 

locazione finanziaria un po’ come i cugini imprenditori: 

ma solo un po’, ci raccomandano le caselle 334 e 335, giacché 

la disposizione si applica soltanto agli acquisti effettuati 

nel triennio 2007/2009 e, attenzione, per i primi tre 

anni l’ammortamento o la deduzione è ridotta ad un terzo. 

Siete stanchi: ma andiamo! 

Ancora un piccolo sforzo per arrivare sulla casella 339 

dove si parla dell’aggiornamento della banca dati catastale 

dei fabbricati rurali e un po’ più in là – poco, davvero – 

eccoci arrivati alle caselle da 344 a 349, dove siamo lieti 

di apprendere l’approvazione delle detrazioni fiscali per 

chi effettua nel 2007 opere che comportano un risparmio 

energetico per gli edifici: seguono, sul tema, la casella 350, 

relativa ai pannelli fotovoltaici, e le caselle 351 e 352 che 

riguardano le detrazioni per le opere che consentono il 

risparmio energetico sulle nuove costruzioni. 

Non abbiamo ancora finito: ma ci siamo quasi. 

Eccoci giunti alla casella 384 che vi da qualche informazione 

sull’Iva ridotta per il riscaldamento domestico e le 

caselle 385 e 386, nel caso vi servissero, ma sono certo che 

sia così, che disciplinano nuovamente le visure catastali: e 

guardate un po’ chi ritroviamo alle caselle 387 e 388, la 

nostra cara, ormai attempata, amica della detrazione del 

36% sulle opere di recupero del patrimonio immobiliare. 

Beh, abbiamo chiuso in bellezza: chiaramente abbiamo 

affrontato solo quanto gravita, a vario titolo, su condominio 

ed immobili. 

A cominciare dal prossimo numero della Rivista non saremo 

certo noi a farvi mancare il resto: ossia le altre disposizioni 

di carattere fiscale. 

E siate comunque felici: Buon Anno!


CONDOMINIONEWS 

La classifica della burocrazia 

L’ITALIA SCESA AL 60° POSTO PER LIBERTÀ ECONOMICA 

LUCA CORDERO DI MONTEZEMOLO, 

PRESIDENTE DI CONFINDUSTRIA 

Per molti non sarà una sorpresa, ma 

l’Italia non è affatto avanti nel ranking 

della liberalizzazione della 

Heritage Foundation e del Wall 

Street Journal. E’ molto lontana dal 

raggiungere il clima liberale e ospitale 

di Hong Kong, Singapore, 

Australia, Stati Uniti, Nuova 

Zelanda. E’ lontana anche dalle posizioni 

delle altre nazioni europee, cioè 

Gran Bretagna, Irlanda, Spagna e 

Francia (rispettivamente 6°, 7°, 19°, 

27° e 45°). La condizione del nostro 

paese è più simile a quella 

dell’Uganda, quindi peggiore di 

Namibia, Belize, Slovenia, Kuwait. 

Per di più siamo peggiorati rispetto 

all’anno scorso, quando eravamo al 

42° posto. Le condizioni che ci 

hanno fatto sprofondare sono state: 

mercato del lavoro troppo rigido 

(57,6%), la libertà fiscale, aliquote 

troppo alte (68,5), la tutela dei diritti 

di proprietà (50%), libertà dallo Stato 

(46,4%). La causa del peggioramento 

non è temporanea secondo il presidente 

di Confidustria, Luca Cordero 

di Montezemolo: “è il frutto di troppi 

anni di non scelte, non è l’ultimo 

mese o gli ultimi cinque anni – 

dichiara – bisogna avere di nuovo 

voglia di raccogliere le sfide. La passione 

c’è, cova sotto la cenere. E’ 

giunto il momento di riaccenderla”. 

Decisione dell’Autorità 

per l’elettricità e il gas 

TUTTI AVRANNO NUOVI 

CONTATORI ELETTRONICI 

Obbligatoria, per tutti gli oltre 100 

distributori di elettricità nazionali, 

l’installazione di nuovi contatori elettronici 

per tutte le famiglie e piccole 

imprese. Negli anni dal 2008 al 2011 

ciascun distributore dovrà infatti 

installare i contatori elettronici, 

approvvigionandosi liberamente da 

società specializzate concorrenti che 

già offrono sul mercato numerosi 

modelli. L’obbligo sarà esteso in 

modo progressivo: entro l’anno 2008 

la diffusione dei contatori dovrà essere 

garantita ad almeno il 25% dei 

consumatori; entro il 2009 al 65%; 

entro il 2010 al 90%; ed entro il 

2011 al 95% dei consumatori. 

L’iniziativa dell’Autorità sarà di 

impulso allo sviluppo della concorrenza 

nella vendita di energia elettrica, 

previsto per il primo luglio 2007 

quando, come stabilito dalla legisla- 

❉ 

❉ 

zione europea, sarà completo il processo 

di liberalizzazione del mercato. 

Anche le famiglie (oltre alle piccole e 

medie imprese e ai clienti industriali 

alimentati in alta e media tensione) 

potranno scegliere liberamente il 

proprio fornitore. I contatori elettronici 

sono distribuiti soltanto da Enel 

Distribuzione, Acea Roma, Asm 

Brescia e, tra poco, anche da Aem 

Milano e Aem Torino. 

ALESSANRO ORTIS, 

PRESIDENTE DELL’AUTORITHY ELETTRICA 

Sentenza / i danni nel 

solaio divisorio 

RESPONSABILI I PROPRIETA- 

RI DEL PIANO SUPERIORE 

Secondo la sentenza del Tribunale di 

Salerno (Sez. II, ord., 27 gennaio 

2005) il condominio non è responsabile 

dei danni del solaio divisorio. “Il 

condominio - si legge nella sentenza 

- è privo di un potere esclusivo di 

gestione e/o custodia del bene che si 

assume pregiudizievole, ma i proprietari 

del piano sovrastante a quello 

che accusa il preteso danno”. Il solaio 

non è un bene condominiale e il 

condominio non può rispondere in 

alcun modo di un bene che non 

rientra nella sua disponibilità.

Sentenza 2/ Legittimazione 

passiva dell’amministratore 

AZIONI REALI O POSSESSORIE 

CONCERNENTI LE PARTI 

COMUNI 

Secondo la sentenza della Corte di 

Cassazione (Sez. II, 21 maggio 

2003, n. 7958) in tema di controversie 

condominiali, la legittimazione 

dell'amministratore dal lato 

attivo coincide con l'ambito delle 

sue attribuzioni (art. 1131 c.c.), 

mentre dal lato passivo non incontra 

limiti e sussiste in ordine ad 

ogni azione, anche di carattere reale 

o possessorio, concernente le 

parti comuni dell'edificio, con la 

conseguenza che l'amministratore 

è legittimato a proporre tutti i gravami 

che si rendessero successivamente 

necessari in dipendenza 

della «vocatio in ius». 

Ministero e professioni 

VENTATA DI NOVITÀ PER 

ALBI, ORDINI E COLLEGI 

Lo abbiamo anticipato nell’editoriale: 

il Consiglio dei ministri ha approvato 

un disegno di legge del ministro 

della Giustizia che delega il Governo 

a procedere al riordino dell’accesso 

alle professioni intellettuali, alla riorganizzazione 

degli ordini, albi e collegi 

professionali, al riconoscimento 

delle associazioni professionali, alla 

disciplina delle società professionali e 

al raccordo con la normativa dell’istruzione 

superiore e universitaria. 

I principi: libero accesso alle professioni, 

senza vincoli di numero; eliminazione 

dei vincoli territoriali nel- 

l’esercizio dell’attività; libera concorrenza 

e possibilità di effettuare 

pubblicità dell’attività professionale; 

abolizione dell'obbligo di tariffe 

minime, con garanzia che il cliente 

ne debba essere preventivamente 

informato; riduzione del numero 

degli ordini, albi e collegi professionali 

con la previsione che possano 

trasformarsi in associazioni professionali 

riconosciute di natura privatistica 

ma assoggettate al controllo 

pubblico. I professionisti dovranno 

sottoscrivere un'assicurazione per i 

danni che potrebbero causare 

all’utente. Ogni tirocinio durerà 

massimo dodici mesi, l'esame di 

Stato per l'accesso alle professioni 

regolamentate verrà riformato. 

Lift 2006 

SALE L’ASCENSORE, E NON 

SOLO NEL CONDOMINIO 

Anche l’Anaci era presente al Lift 

2006, la biennale internazionale del 

trasporto verticale, prodotti, accessori, 

componenti e servizi, in fieramilano. 

L’associazione ha organizzato il 

convegno “Insieme per la sicurezza” 

con Compiai/Union e, da sola, ha 

patrocinato l’evento “La responsabi- 

CLEMENTE 

MATELLA, 

MINISTRO 

DELLA GIUSIZIA 


❉ 

RUBRICA 

lità dell’amministratore di condominio 

nella gestione della sicurezza 

degli ascensori esistenti”. I visitatori 

complessivi sono stati 8.718, il 

31,1% dei quali (2.708) proveniente 

dall’estero. Il ranking delle Regioni 

per prima la Lombardia (2.338 visitatori) 

seguita da Piemonte (618 visitatori) 

ed Emilia Romagna (515). 

Ben rappresentati anche il centro 

Italia (785 visitatori) e il sud (777). 

Fra i risultati delle singole province 

spiccano – a parte il dato di Milano, 

nettamente in testa anche per motivi 

logistici con i suoi oltre 1.600 visitatori 

– i 344 provenienti da Torino, i 

237 da Roma, i 168 da Bologna, i 

152 da Varese, i 147 da Bergamo, i 

145 da Napoli, i 122 da Bari. Anche 

gli operatori stranieri sono accorsi da 

78 paesi: al primo posto la Spagna 

con 253 visitatori; seguita dalla 

Grecia (211 visitatori) e poi da Gran 

Bretagna (153 visitatori), Francia 

(150), Svizzera (146), Germania 

(124) e Svezia (123). 82 erano i russi 

e 70 gli statunitensi, ma anche 58 

iraniani, 48 israeliani, 34 provenienti 

dalla Cina, 28 dall’Arabia Saudita, 

24 dalla Corea del sud, 22 

dall’Australia. Lift ha abbandonato 

la sinergia con Sicurezza (rassegna 

con la quale aveva condiviso le ultime 

edizioni) per tornare al mese di 

novembre. Commenta l’exhibition 

director di Lift, Costantino 

Cutroneo: la rassegna ha raggiunto 

queste dimensioni pur in assenza 

concertata di alcune aziende del segmento 

porte e argani, che hanno 

preferito stare a guardare, forse non 

fidandosi dei pur evidenti segnali 

positivi che davano Lift in forte crescita.” 

❉

Antenne centralizzate 

Torna d’attualità, con i nuovi orientamenti 

ambientali del Governo, il tema della sostituzione 

delle selve di antenne che affollano 

i nostri edifici e che dovrebbero essere 

sostituite da impianti centralizzati, che 

partendo da un’unica antenna ricettiva 

condominiale, siano in grado di portare 

negli appartamenti i diversi segnali televisivi: 

analogici, digitali, satellitari… 

Il tema della centralizzazione è stato 

affrontato dal Decreto Ministeriale dell’11 

novembre 2005 “Regole tecniche relative 

agli impianti condominiali centralizzati 

d’antenna riceventi del servizio di radiodiffusione” 

(Gazzetta Ufficiale n. 271 del 21 

Novembre 2005). I vantaggi di un utilizzo 

più razionale di questi sistemi si giustificano 

facilmente, sia pensando al miglioramento 

estetico delle nostre città, sia allo 

sviluppo di edifici “intelligenti”, capaci di 

offrire un ventaglio più ampio di servizi ai 

condomini: non solo la TV in tutte le sue 

forme, ma anche la comunicazione multimediale, 

internet, i dati informatici 

dovrebbero già essere facilmente fruibili in 

tutte le case italiane, senza dover operare 

successivi interventi sulle reti domestiche 

interventi alla struttura. Il Decreto rischia 

però di avere scarsi effetti pratici perché le 

norme sulla sostituzione delle singole 

antenne con impianti centralizzati non 

prevedono tempi certi. Altrettanto approssimativamente 

si accenna al ruolo dell’impianto 

televisivo, che deve permettere il 

passaggio anche dei segnali per i servizi 

interattivi evoluti, lasciando solo intuire le 

potenzialità di questo sistema, che è già in 

grado di sostituire altre forme di cablatura 

per la comunicazione all’interno e verso 

l’esterno dell’edificio. Manca inoltre una 

politica di incentivazione alla revisione 

degli impianti, senza la quale non si può 


ATTUALITÀ 

solo buone intenzioni 

Più del 40% degli edifici condominiali italiani non dispone di 

impianto televisivo centralizzato. Sarebbero necessarie nuove 

norme per definire incentivi e tempi certi per la sostituzione 

delle antenne singole. L’esperienza della società Fracarro 

 

denti e 90 milioni di fatturato, acquisita in 

altre nazioni (come Spagna e Inghilterra), 

dove questa tecnologia è partita con qualche 

anno di anticipo, è legittimo ritenere 

che circa il 30% dei nostri impianti televisivi, 

singoli e condominiali, non siano adeguati 

e che debbano essere rivisti. Una 

posizione più forte da parte del nostro 

Paese sul tema del centralizzato e su quello 

della revisione degli impianti potrebbe 

portare a raggiungere l’obiettivo digitale 

terrestre in tempi più brevi. Fracarro, che 

in più di 70 anni di attività ha contribuito 

a fare la storia della TV in Italia, diffondendo 

i sistemi di ricezione del segnale televisivo 

nella maggior parte delle case italiane, 

ha messo a punto impianti centralizzati 

tecnologicamente razionali, in grado 

di mettere ordine nella “giungla delle 

antenne”. Nel 2005 il fatturato di Fracarro 

sugli impianti centralizzati ha avuto una 

crescita di oltre il 15%, grazie anche all’introduzione 

in Italia del digitale terrestre e a 

importanti partnership con i principali 

operatori televisivi italiani. Nello stesso 

tempo, la società ha realizzato investimenti 

significativi sul fronte dell’ampliamento 

di gamma dei prodotti e del loro 

sviluppo tecnologico, con l’introduzione di 

nuove linee e con il continuo aggiornamento 

delle famiglie storiche. Anche sul 

fronte dell’apertura dell’impianto televisivo 

a nuovi servizi per l’utente Fracarro è 

all’avanguardia: oltre all’offerta di soluzioni 

che sfruttano la distribuzione in fibra 

ottica, l’azienda è oggi in grado di proporre 

un sistema che consente l’accesso a 

Internet in banda larga (dal modem/router 

del provider) in tutte le prese TV dell’edificio, 

semplicemente utilizzando il cavo 

coassiale dell’impianto televisivo già esistente. 

pensare a un miglioramento significativo 

della situazione, a dir poco caotica, presente 

in Italia: degli oltre 9 milioni di edifici 

condominiali italiani (contando solo 

quelli con più di 9 appartamenti) si stima 

che più del 40% non disponga ancora di 

impianto centralizzato, con una situazione 

di evidente discontinuità nel territorio 

(meglio va al nord, dove la gran parte 

degli edifici è stata già adeguata con i 

sistemi centralizzati, mentre risulta più 

problematica la situazione nel centro sud 

Italia). Misure di sostegno si renderebbero 

urgenti, d’altra parte, anche in relazione 

all’introduzione in Italia del digitale terrestre. 

Sulla base dell’esperienza della società 

Fracarro, leader nel settore delle antenne 

con il 40% di quota di mercato, 400 dipen

Ces e nuovi prodotti, 


ecco le novità di Hager 

Con l’acquisizione dell’azienda produttrice di cavi elettrici e il lancio delle nuove 

soluzioni, il Gruppo annuncia il 2007 come anno di consolidamento e crescita 

Specialista nell’istallazione elettrica nell’edilizia 

residenziale e terziaria, il Gruppo 

Hager ha concluso l’acquisizione dell’ 

azienda francese a carattere familiare 

Constructions Electriques de la Seine, Ces, 

operante nel settore della protezione e del 

supporto di cavi elettrici e di comunicazione 

destinati all’industria, all’edilizia e alla 

produzione di energia. Con 115 collaboratori 

distribuiti tra i siti francesi e le proprie 

filiali europee (Germania, Spagna, 

Repubblica Ceca e Romania), Ces 

ha un fatturato di 19 milioni di euro. Con 

questa nuova acquisizione, il Gruppo 

Hager allarga la sua presenza nel settore 

delle canalizzazioni porta-cavi, nei mercati 

industriale e terziario, perseguendo la politica 

iniziata con l’acquisizione delle 

Aziende Ebo Systems e Tolméga, rispettivamente 

nel 1996 e nel 2005. Dopo il lancio 

nel 2006 del sistema Tebis per l’automazione 

dell’edificio e della gamma di interruttori 

a profilo modulare per la protezione di 

linea, Hager ha presentato i nuovi prodotti 

per il 2007 in occasione della conferenza 

stampa di dicembre. La strategia futura di 

Hager punterà sul consolidamento del 

sistema Tebis per la domotica e sul completamento 

della gamma degli interruttori 

e sulla nuova gamma di pulsanti e segnalatori 

luminosi. Studiato per risparmiare 

energia, Tebis può essere applicato nel 

residenziale, terziario e industriale e consente 

di creare scenari personalizzati, 

comandare l’illuminazione e piccoli motori, 

gestire la climatizzazione secondo le singole 

abitudini. Si può inoltre avere la segnalazione 

di eventuali guasti e il controllo 

remoto dello stato di tutto l’impianto. 

Dotato di bus e radiofrequenza Tebis può 

essere impiegato sia nelle nuove costruzioni 

che nelle ristrutturazioni. 

ALCUNI PRODOTTI HAGER 

ATTUALITÀ


condominio intelligente 

CLAUDIO DE ALBERTIS, PRESIDENTE DI ASSIMPREDIL ANCE 

Ambiente urbano 

I PROGETTI SOSTENIBILI DEGLI ENTI LOCALI 

È stato presentato a Roma, alla presenza dei ministri 

dell’Ambiente Alfonso Pecoraro Scanio, dei Trasporti 

Alessandro Bianchi e dei sindaci di alcune città italiane, il 

III Rapporto sulla qualità dell’ambiente urbano elaborato 

dall’Apat, Agenzia per la protezione dell’ambiente. 

Interessante il progetto europeo South-EU Urban 

Environmental Plans, emerso dal rapporto, che incoraggia 

l’ideazione di piani di gestione urbana sostenibile. In 

Italia si è rafforzato l’interesse da parte degli Enti locali 

per gli strumenti di pianificazione e programmazione a 

scala locale, come l’Agenda 21 Locale. Nelle 24 aree 

metropolitane studiate si è rilevato che il dominio 

ambientale in cui le Amministrazioni hanno impegnato 

maggiori risorse economiche è la gestione della mobilità, 

con un parallelo e crescente interesse sui temi della 

comunicazione, educazione e partecipazione ambientale. 

Innovazione costruzioni 

MICROSOFT E ASSIMPREDIL PER L’EDILIZIA 

Con il patrocinio di Assimpredil Ance e in collaborazione 

con Str e NetConsulting, Microsoft ha realizzato un 

manuale per l’imprenditore edile, “L’Information 

Technology per l’innovazione delle imprese edili”, come 

una guida per promuovere il valore e i benefici concreti 

apportati dall’adozione delle tecnologie informatiche. La 

pubblicazione è rivolta agli imprenditori edili che intendono 

valutare l’introduzione nella loro azienda di soluzioni. 

“In uno scenario caratterizzato dalla presenza nel processo 

costruttivo di molteplici attori, ognuno autonomo 

ed indipendente, serve la consapevolezza della inderogabile 

necessità di un linguaggio condiviso, di una semantica 

comune nella individuazione degli elementi e dei fattori 

della produzione senza la quale qualsiasi tecnologia è 

inutile e qualsiasi cultura è insufficiente”, ha dichiarato 

Claudio De Albertis, presidente di Assimpredil Ance. 

Città ecologiche 

LE STRATEGIE DEL PARLAMENTO EUROPEO 

Trasporti urbani, aree verdi ed edilizia sostenibile le soluzioni 

per migliorare l’ambiente delle città. Il Parlamento 

Europeo ha varato una risoluzione sulle città. Gli europarlamentari 

ricordano che circa l’80 per cento degli europei 

vive in zone urbane, ma le loro esigenze non sono sufficientemente 

considerate nei fondi e nei progetti 

dell’Unione europea. Inoltre, la dipendenza energetica 

dell’UE dovrebbe essere affrontata anche su scala urbana, 

visto che il settore a più alto consumo energetico è quello 

dei trasporti e che le politiche relative ad altri settori come 

l’edilizia e il riscaldamento sono decise a livello locale. I 

piani di gestione urbana sostenibile, elaborati con la partecipazione 

dei cittadini, dovrebbero incentivare la creazione 

di nuove aree verdi; le amministrazioni dovrebbero 

introdurre criteri di sostenibilità nei bandi pubblici e 

impegnarsi in una migliore gestione dei rifiuti nelle città.

Benessere ambientale 

ALLO SHE DI OZZANO IL CERTIFICATO ICMQ 

Il progetto She di Ozzano, promosso dal Consorzio 

Copalc, ha ottenuto la certificazione energetica rilasciata 

secondo lo schema “Sistema Edificio®” di Icmq. 

I due edifici facenti parte del complesso edilizio realizzato 

dal Consorzio Copalc di Bologna, hanno raggiunto la 

classe di efficienza B, ottenendo cosi la concessione dell’attestato 

di certificazione energetica secondo le procedure 

previste dal “Sistema Edificio”. Gli stessi edifici 

hanno poi raggiunto la medesima classe anche per la 

valutazione del benessere invernale, ottenendo cosi la 

concessione del certificato di benessere ambientale Icmq. 

Quello di Ozzano è uno degli interventi realizzati nell’ambito 

del Progetto “SHE: Sustainable Housing in Europe”, 

progetto dimostrativo sviluppato all’interno del V° 

Programma Quadro di ricerca e sviluppo della Comunità 

Europea. 

Ricerca Cnr 

IL CORTILE VERDE RISPARMIA ENERGIA 

Per ora è solo il risultato di una ricerca, ma al Cnr di 

Firenze ne sono convinti: le aree verdi all’interno di piccole 

strutture architettoniche, come i cortili, possono aiutare 

a risparmiare energia. Lo studio è stato condotto 

dall’istituto di Biometeorologia del Cnr di Firenze e la 

ricercatrice Laura Bacci la sintetizza così: “La nostra ricerca 

riguarda lo studio dell'effetto di aree vegetate sull'ambiente 

microclimatico. A questo scopo, dal 2002, 

abbiamo collocato dei sensori all'interno di parchi, giardini 

e cortili dislocati nel centro storico di Firenze”. I 

risultati più interessanti sono relativi ai periodi estivi, in 

particolare all’estate del 2003, che fu caratterizzata da 

un’ondata di calore eccezionale. “Le misure hanno confermato 

che le aree vegetate hanno un effetto di raffreddamento 

che aumenta, più o meno linearmente, con la 

loro dimensione”, afferma la ricercatrice. 

Energia rinnovabile 

RIFKIN GUARDA ALL’ITALIA 

RUBRICA 

“L’idrogeno rappresenterà la terza rivoluzione industriale, 

dopo quelle legate al carbone e al petrolio, in 25 anni 

saremo in grado di creare una rete distributiva dell’idrogeno 

per creare energia elettrica che avrà lo stesso principio 

della rete internet. Quella che si sta realizzando sarà 

una vera e propria autostrada europea, dalla Spagna fino 

alla Slovenia passando per Francia e Italia. E proprio il 

vostro Paese è l’Arabia Saudita d’Europa, perchè dispone 

di diversi fonti energetiche rinnovabili (eolico, biomasse, 

solare) da immagazzinare e mettere a disposizione”. Con 

queste parole Jeremy Rifkin, professore ed esperto di economia 

e di energie rinnovabili, ha inaugurato la cella a 

idrogeno installata a Modena all’interno del Laboratorio di 

Domotica di ProMo, installazione resa possibile grazie al 

contributo della Regione Emilia-Romagna (Legge 7 per 

l’innovazione) e eseguita da Italkero grazie ad Airliquide. 

JEREMY RIFKIN 

Amministrare immobili #23


La dottrina e la giurisprudenza 

condominiali nelle riviste giuridiche 

R. Viganò, Appunti sulla complessità sistematica 

del condominio negli edifici, in Rivista di Diritto Privato, 

anno 2006, fasc. 3, pag. 5 e ss. 

di Luigi Salciarini, segretario 

del Centro Studi Nazionale ANACI 

Di notevole interesse un recente ed 

autorevole studio sul diritto condominiale 

che si incarica di tralasciare 

"l'esame delle soluzioni «spicciole» che 

la dimensione processuale offre con 

impressionante frequenza" (sono parole 

dello stesso prof. Viganò) per affrontare 

questioni che se, da una parte, si presentano 

di rilevante (ed ostico) valore 

teorico, da un'altra parte, svelano inaspettate 

valenze sul piano più strettamente 

operativo e pratico. 

Il punto di partenza delle riflessioni 

dell'Autore è costituito dal concetto di 

"sistema" del cui significato se ne registra 

subito, non solo, l'innegabile complessità, 

ma anche, implicitamente, 

un'inaspettata utilità interpretativa, 

laddove consente di evidenziare come il 

legislatore, nell'istituto condominiale, 

sembra essersi "sbizzarrito" a far convivere 

più sistemi con caratteristiche eterogenee. 

Colpisce (e un po', a dire il vero, conforta) 

l'affermazione in base alla quale 

"lo studioso del diritto condominiale si 

trova a gestire una materia che vede 

contraddittoria", allo stesso modo in 

cui allo specialista, ma anche all'operatore 

del settore, appaiono contraddittorie 

le posizioni della giurisprudenza. 

Sotto altro aspetto, tuttavia, viene evidenziato 

come molti importanti Autori 

sembrano non avvedersi di tale situazione 

normativa che rende il condominio 

un vero e proprio "ibrido" nel 

quale si contendono il campo problematiche 

riguardanti la proprietà, il 

contratto, la facoltà di "normare" (vale 

a dire di adottare norme cogenti all'interno 

del singolo edificio, cioè della 

compagine dei condomini), la responsabilità 

e, non ultime, questioni specialistiche 

quali quelle tributarie e penali. 

A ben vedere, la questione di fondo 

risiede nel riconoscere, individuandone 

gli elementi caratterizzanti, il condominio 

negli edifici come un "sistema di 

sistemi" e non solo come una specie del 

genere "comunione". E ciò soprattutto 

nel momento in cui il legislatore sembra 

voler affrontare definitivamente la questione 

di una riforma della disciplina 

condominiale, spesso tentata ma mai 

compiuta. 

L'Autore evidenzia come qualche traccia 

di un certo affrancamento del condomino 

dall'istituto della comunione sia rintracciabile 

nelle proposte di legge 

✣ 

attualmente all'esame del Parlamento 

nelle quali "molti spunti fanno pensare 

ad una marcia di allontanamento del 

condominio dalla «madre matrigna» 

della comunione." 

Sulla stessa lunghezza d'onda si sono 

poste quella dottrina e quella giurisprudenza 

che hanno sottolineato 

(piuttosto che sorvolare) quegli aspetti 

della disciplina condominiale che fanno 

sì che il condominio si connoti come 

"un'entità istituzionale a sé stante, con 

regole che, seppur mutuate da altri settori 

del codice, o da leggi speciali, travalicano 

l'angusto ambito delle disposizioni 

attualmente comprese fra gli 

articoli 1100 e 1139 del codice". 

Sul punto, viene adesivamente richiamata 

l'opinione di F. Girino il quale ha 

individuato tre distinti "sistemi" operanti 

all'interno delle regole previste 

per il condominio, e, rispettivamente, 

quelli derivanti dalla relazione tra le 

proprietà private e i beni comuni, dal 

particolare meccanismo regolante il 

funzionamento dell'assemblea, nonché 

dalla funzione dell'amministratore di 

condominio come protagonista della 

gestione dell'edificio. 

L'Autore sottolinea come spesso una 

norma condominiale interessi ed incida 

in più d'uno dei suddetti sistemi, talvolta 

fino a sfociare in un vero e proprio 

"conflitto". Viene, in merito, fatto 

l'esempio dell'amministratore che viene 

in contrasto con l'assemblea non tanto 

perché il primo venga "meno ai propri 

doveri ma proprio in quanto, per osservare 

regole deontologiche o per non

incorrere in responsabilità, l'amministratore 

si rifiuti di eseguire il deliberato 

assembleare che fosse in contrasto con 

norme ineludibili". La soluzione a tali 

situazioni di conflittualità va ricercata, 

secondo R. Viganò, in astratto, con 

implicito riferimento alla complessità 

sistematica dell'istituto condominiale, 

e, nello specifico, valorizzando il concetto 

di "interesse comune", peraltro 

già presente con evidenza nell'ordinamento. 

In conclusione, e rimandando necessariamente 

alla lettura integrale del saggio 

per le ulteriori specificazioni, 

l'Autore evidenzia come il condominio 

negli edifici, così come è concepito nel 

codice civile, costituisca un "sistema di 

sistemi" che, di conseguenza, soffre 

della ricomprensione nel genere della 

"comunione". Da ciò ne deriva sempre 

più spesso che, in ambito dottrinale e 

giurisprudenziale, viene avvertita la 

necessità di spaziare anche in altri settori 

al fine di porre in relazione il condominio 

con istituti che meglio possano 

fornire soluzioni giuridicamente corrette 

e rispettose degli interessi in gioco. 

Sul sito www.altalex.com (nella sezione 

"condominio e locazioni") è riportata 

la recentissima sentenza della Suprema 

Corte n. 26226 del 7 dicembre 2006, la 

quale (in merito ai criteri di utilizzazione 

dei beni comuni - cfr. art. 1102 c.c. - 

e, in particolare, delle aree destinate a 

parcheggio), afferma il seguente 

importante principio: "E' illegittima la 

delibera condominiale, adottata a 

maggioranza, che, nello stabilire il criterio 

di uso del garage comune condominiale, 

attribuisca ai condomini la 

scelta del posto macchina secondo il 

criterio del valore degli appartamenti. 

La quota di proprietà di cui all'art. 1118 

c.c., quale misura del diritto di ogni 

condomino, rileva relativamente ai pesi 

e ai vantaggi della comunione; ma non 

in ordine al godimento che si presume 

uguale per tutti, come prevede l'art. 

1102 c.c. Pertanto, ove i posti macchina 

non siano equivalenti per comodità 

d'uso, il criterio da seguire, nel disaccordo 

delle parti, è quello indicato da 

quest'ultima norma, la quale impedisce 

che alcuni comproprietari facciano un 

uso della cosa comune, dal punto di 

vista qualitativo, diverso rispetto agli 

altri." 

Più in particolare, la Corte ha affermato 

i seguenti principi: 

a) è, indubbio che le disposizioni 

dell_articolo 1102 c.c., in materia di 

comunione, trovano applicazione 

anche in materia di condominio, in 

forza del rinvio di cui all_articolo 1139 

c.c.; 

b) la deliberazione assembleare che, 

regolando il diritto di parcheggio, 

adotti un criterio di utilizzazione lesivo 

del c.d. "pari uso" è invalida, e, pertanto, 

non può che essere annullata; 

c) la quota millesimale di comproprietà 

(indivisa) sui beni comuni (di cui 

all'art. 1118 c.c.) rileva (solo) relativamente 

ai pesi ed ai vantaggi della 

comunione, ma non in ordine al godimento 

che si presume uguale per tutti 

(come, appunto, ribadisce l’articolo 

1102 c.c. con il porre il limite del "pari 

uso"); 

d) nel caso in cui i posti auto non siano 

equivalenti per comodità d’uso, il criterio 

di utilizzazione dei posti medesimi 

(mancando l'accordo delle parti) deve 

rispettare l'art. 1102 c.c. il quale impedisce 

che alcuni comproprietari facciano 

un uso della cosa comune, dal 

punto di vista qualitativo, diverso 

rispetto agli altri; 

e) in tale ultimo caso, non rispetta la 

prescrizione dell'art. 1102 c.c., il criterio 

di utilizzazione di posti-auto che preveda 

la precedenza nella scelta a favore 


FOCUS 

dei condomini portatori di una quota 

millesimale più alta (traducendosi in 

una assegnazione dei posti a tempo 

indeterminato, dal momento che i condomini 

favoriti non rinuncerebbero al 

posto più comodo per uno meno comodo, 

perpetuando così nel tempo la illegittima 

compressione del pari uso dei 

condomini svantaggiati). 

La problematica dell'individuazione dei 

corretti criteri di utilizzazione dei beni 

comuni, con riferimento, in particolar 

modo, alle aree destinate a parcheggio 

degli autoveicoli ha dato modo numerose 

volte ai Giudici di esprimersi precisando 

i contorni interpretativi della 

fattispecie. 

Per fare una rapido excursus sugli 

orientamenti prevalenti, nonché su fattispecie 

di taglio particolare, si riportano 

qui di seguito alcune pronunce particolarmente 

interessanti. 

- Presunzione di comunione del parcheggio: 

"Il cortile, tecnicamente, è 

l'area scoperta compresa tra i corpi di 

fabbrica di un edificio o di più edifici, 

che serve a dare luce e aria agli 

ambienti circostanti. Ma avuto riguardo 

all'ampia portata della parola e, 

soprattutto alla funzione di dare aria e 

luce agli ambienti, che vi prospettano, 

nel termine cortile possono ritenersi 

compresi anche i vari spazi liberi 

disposti esternamente alle facciate dell'edificio 

- quali gli spazi verdi, le zone 

di rispetto, le intercapedini, i parcheg-


la dottrina e la giurisprudenza condominali nelle riviste giuridiche 

gi - che, sebbene non menzionati 

espressamente nell'art. 1117 c.c., vanno 

ritenute comuni a norma della suddetta 

disposizione.” (Cass. 9 giugno 2000, n. 

7889). 

- Limitazioni al diritto di parcheggio: Nel 

caso si voglia “escludere” un condomino 

dal parcheggio occorre non solo una 

delibera all'unanimità (accordo di natura 

contrattuale, c.d. “convenzione”) ma 

tale intesa dev'essere redatta anche in 

forma scritta (in quanto costituente una 

vera e propria “limitazione” relativamente 

al diritto di utilizzazione dell'area 

a ciò destinata - cfr. art. 1350 c.c.) e, 

ovviamente, sottoscritta da tutti i condomini 

(Cass. 17 luglio 2006, n. 16228); 

- Criteri di utilizzazione del parcheggio: 

Numerose sono le pronunce sui possibili 

criteri di utilizzazione delle aree 

comuni destinate a ricovero degli automezzi. 

Per Cass. 16 giugno 2005, n. 

12873 è valido il criterio di uso a turno 

dei tre posti auto disponibili a rotazione 

tra i quattro condomini, adottato (a 

maggioranza qualificata ex art. 1138 

c.c.) quale clausola del regolamento di 

condominio di natura assembleare in 

quanto rispettoso del "diritto al pari 

uso di tutti i condomini, tale dovendosi 

intendere non solo l'uso identico in 

concreto (se possibile), ma in particolare 

l'astratta valutazione del rapporto 

di equilibrio che deve essere potenzialmente 

mantenuto fra tutte le possibili 

concorrenti utilizzazioni del bene 

comune da parte dei partecipanti al 

condominio." Per Cass. 24 febbraio 

2004, n. 3640 essendo necessario che, 

nel condominio, qualsiasi forma di utilizzazione 

di un bene comune rispetti il 

duplice divieto contenuto nell'art. 1102 

c.c. (non alterare la destinazione della 

cosa e non impedire agli altri partecipanti 

di fare parimenti uso secondo il 

loro diritto) costituisce abuso "la condotta 

di quel condomino che, ponendo 

in essere una stabile occupazione di 

una porzione del cortile comune, 

mediante il parcheggio per lunghi 

periodi di tempo della propria autovettura, 

poiché impedisce agli altri condomini 

di partecipare all'utilizzo dello

✣spazio comune, ostacolandone il libero 

e pacifico godimento ed alterando 

l'equilibrio tra le concorrenti ed analoghe 

facoltà. Per quanto riguarda i 

poteri dell'assemblea, si afferma che 

"poiché la naturale e principale funzione 

dei cortili è quella di dare aria e luce 

ai locali prospicienti proprietà esclusiva 

e di consentire il libero transito per 

accedere ai medesimi, l'assemblea condominiale, 

con deliberazione presa a 

maggioranza, ha il potere di predeterminare, 

nel cortile comune, le aree 

destinate a parcheggio delle automobili 

e di stabilire, al loro interno, le porzioni 

separate di cui ciascun condomino 

può disporre", (Cass. 9 dicembre 

1988, n. 6673). 

- Maggioranze assembleari: La delibera 

assembleare con la quale si destina 

un'area in parte a parcheggio e in 

parte a parco giochi costituisce innovazione 

diretta al miglioramento o all'uso 

più comodo o al maggior rendimento 

delle cose comuni (cfr. art. 1120 c.c.) e, 

quindi, è valida se adottata con la 

maggioranza qualificata prevista dal 

comma 5 dell'art. 1136 c.c. (Cass. 29 

dicembre 2004, n. 24146). E' per la sufficienza 

di una deliberazione a maggioranza 

anche Cass. 17 ottobre 1998, n. 

10289, ritenendo non necessaria l'unanimità 

dei consensi degli aventi diritto 

al voto. In contrasto a tali orientamenti 

si è, a suo tempo, posta la risalente 

Cass. 14 novembre 1977, n. 4922, in 

base alla quale "l'utilizzazione a parcheggio 

di autovetture private di 

un'area comune alberata, originariamente 

goduta come «parco-giardino», 

in relazione alla sua apprezzabile 

estensione, non si traduce in un 

miglioramento della cosa comune, ma 

comporta mutamento ed alterazione 

della destinazione della medesima, in 

pregiudizio dei diritti dei singoli condomini. 

Essa, pertanto, non può essere 

validamente deliberata dall'assemblea 

del condominio, con le maggioranze 

previste per le innovazioni utili (artt 

1120 c.c.), ma postula l'unanimità di 

tutti i condomini." 

- Uso più intenso (parcheggio delle 

roulottes): secondo Cass. 26 settembre 

1998, n. 9649, "un'area esterna comune 

adibita a parcheggio dei veicoli dei 

condomini può essere da costoro utilizzata 

per parcheggiarvi delle roulottes 

(se nel regolamento condominiale non 

sono in proposito previsti particolari 

divieti o limitazioni), trattandosi di un 

uso particolare dalla cosa comune che 

non ne altera la destinazione e non 

limita l'uso paritetico da parte degli 

altri condomini, per «pari uso» dovendosi 

intendere non l'uso identico in 

concreto (atteso che l'identità spaziale 

e temporale delle utilizzazioni concorrenti 

comporterebbe il sostanziale 

divieto per ogni condomino di fare 

qualsiasi uso particolare della cosa 

comune), bensì l'astratta valutazione 

del rapporto di equilibrio che deve 

essere potenzialmente mantenuto fra 

tutte le possibili concorrenti utilizzazioni 

del bene comune da parte dei partecipanti 

al condominio." 

- Parcheggio nei viali di accesso (e 

poteri dell'amministratore): E' stato 

affermato che "l'utilizzazione a parcheggio 

dei viali adiacenti agli edifici 

di un complesso condominiale configura 

un uso della cosa comune (ulteriore 

rispetto alla ordinaria destinazione 

degli stessi ad accesso ai vari fabbricati)". 

Di conseguenza, rientra tra i poteri 

attribuiti all'amministratore dall'art. 

1130 c.c. (in particolare, rientrante nel 

paragrafo 2 della norma quale 

potere/dovere di "disciplinare l'uso 

delle cose comuni"), il quale amministratore 

può anche disporre a carico dei 

condomini la limitazione del parcheggio 

di una sola vettura per unità abitativa 

(Cass. 25 gennaio 1997, n. 772). 

- (Indebita) appropriazione dell'area 

comune: Secondo la Suprema Corte (n. 

4996 del 21 maggio 1994) "il comproprietario 

di un cortile destinato al par- 


FOCUS 

cheggio degli autoveicoli dei condomini 

non può utilizzarne una parte per la 

costruzione di una autorimessa per la 

propria auto, comportando questa una 

alterazione sia della consistenza strutturale 

della cosa comune che della 

destinazione funzionale della stessa, 

così utilizzata, oltre che per la sosta 

della autovettura, per il deposito dei 

relativi accessori e di altri beni." 

- La recinzione del parcheggio di proprietà 

esclusiva: La pronuncia Cass. 18 

ottobre 1991, n. 11019 ha affermato il 

principio in base al quale "il regolamento 

di condominio o il titolo di 

acquisto possono stabilire limitazioni 

con caratteri di oneri reali, ai poteri e 

alle facoltà che i singoli condomini 

hanno sulle parti di proprietà esclusiva, 

al fine di garantire il miglior godimento 

del bene altrui o comune. Pertanto, 

con riguardo alle aree destinate a parcheggio, 

può essere prevista, per una 

migliore coesistenza delle proprietà 

confinanti e di una migliore utilizzazione 

della intera area per le manovre di 

accesso e parcheggio, la limitazione del 

diritto di godimento di singoli condomini 

dei posti macchina di proprietà 

esclusiva consistente nel divieto di 

recinzione di tali posti macchina." Se, 

invece, tale divieto non è stabilito contrattualmente, 

si ritiene che "il condomino 

che abbia acquistato in proprietà 

esclusiva lo spazio destinato al parcheggio 

di un autoveicolo, ancorché 

sito nel locale adibito ad autorimessa 

comune del condominio, ha facoltà a 

norma dell'art. 841 c.c. di recintarlo 

anche con la struttura di un cosiddetto 

«box»". 

✣

Amministrare immobili 

✒ Indice 

articoli pubblicati 

IInserto 

2004 – 2005 – 2006 

(dal n. 81 al 110)


indice articoli pubblicati 2004 - 2005 - 2006 (dal n.81 a 110) 

✑ Editoriali 

n. 81 – gennaio 2004 Pietro Membri 

n. 82 – febbraio 2004 Pietro Membri 

n. 83 – marzo 2004 Pietro Membri 

n. 84 – aprile 2004 Vittorio Marchini 

n. 85 – maggio 2004 Carlo Parodi 

n. 86 – giugno 2004 Pietro Membri 

n. 87 – luglio-agosto 2004 Rosaria Molteni 

n. 88 – settembre 2004 Carmelo Santonocito 

n. 89 – ottobre 2004 Umberto Anitori 

n. 90 – novembre-dicembre 2004 Pietro Membri 

n. 91 – gennaio 2005 Donatello Baione 

n. 92 – febbraio 2005 Giuseppe Merello 

n. 93 – marzo 2005 Carlo Parodi 

n. 94 – aprile 2005 Rodolfo Di Gianni 

n. 95 – maggio 2005 Gaetano Mulonia 

n. 96 – giugno 2005 Carlo Parodi 

n. 97 – luglio-agosto 2005 Pietro Membri 

✑ Parti ed impianti comuni 

Requisiti per l’installazione di tende e la costruzione di verande Francesco Denunzio n. 81 Gen 04 

Il controllo degli impianti idrici E. Antonio Correale n. 82 Mar 04 

Le Norme EN 81-80, 81-70, UNI 10411-1 Giuseppe De Filippis n. 84 Apr 04 

L’antenna satellitare: ovvero la necessità di un’innovazione Carlo Parodi n. 84 Apr 04 

Gestione della qualità delle acque potabili Alberto Verardo n. 87 Lug-ago 04 

Aeraulici: aria negli impianti di condizionamento Alberto Verardo n. 87 Lug-ago 04 

Sicurezza nei cantieri: domande e risposte Cristoforo Moretti n. 89 Ott 04 

L’ascensore nel condominio Marina Figini n. 90 Nov-dic 04 

Il decoro architettonico e le nuove tecnologie Franco Petrolati n. 91 Gen 05 

La sicurezza degli ascensori esistenti Carlo Parodi n. 91 Gen 05 

Il distacco dal riscaldamento centralizzato tra condominio e locazione Nunzio Izzo n. 92 Feb 05 

Il distacco dall’impianto centrale di riscaldamento Franco Petrolati n. 94 Apr 05 

e la residua contribuzione alla gestione 

Climatizzare il condominio Sandra Pagliotto n. 94 Apr 05 

La prevalenza della norma tecnologica europea su quella nazionale Giulio Benedetti n. 98 Set 05 

Ascensore: conoscerlo per gestirlo (parte prima) Giuseppe De Filippis n. 98 Set 05 

Ascensore: conoscerlo per gestirlo (parte seconda) la manutenzione Giuseppe De Filippis n. 103 Mar 06 

Sicurezza degli ascensori: nuove frontiere Marco Cimarelli n. 104 Apr 06 

Problematiche relative alla manutenzione dei balconi Carlo Parodi n. 105 Mag 06 

Uso delle parti comuni ed innovazioni in relazione al diritto di antenna Antonio Scarpa n. 109 Ott 06 

✑ Assemblea 

n. 98 – settembre 2005 Mario Ercolani 

n. 99 – ottobre 2005 Umberto Anitori 


e Giuseppe De Filippis 

n. 101 – gennaio 2006 Sereno Milani 

n. 102 – febbraio 2006 Silvia Burchielli 

n. 103 – marzo 2006 Carlo Parodi 

n. 104 – aprile 2006 Umberto Anitori 

n. 105 – maggio 2006 P. Membri 

G. Merello 

U. Anitori 

n. 106 – giugno 2006 Carlo Parodi 

n. 107 – luglio-agosto 2006 Pietro Membri 

n. 108 – settembre 2006 Donatello Baione 

n. 109 – ottobre 2006 Carlo Parodi 


Caso di inconciliabilità tra maggioranza degli intervenuti e valore dell’edificio Alberto Lucente n. 81 Gen 04 

Maggioranze: rispetto del quorum di legge. Delibera invalida? Bruno Piscitelli n. 87 Lug-ago 04 

Delibere nulle e annullabili: certezza ed efficienza gestionale Nunzio Izzo n. 93 Mar 05

✑ Amministratore 

✑ 


INSERTO 

Autorità giudiziaria e nomina dell’amministratore Francesco Denunzio n. 83 Mar 04 

Novità sulla protezione dei dati personali dei clienti Fabio Siviero n. 83 Mar 04 

Onorari degli amministratori: osservatorio Bologna 2003 Gianluca Samoggia n. 85 Mag 04 

Nel paese della comunicazione G.Battista Cullati n. 85 Mag 04 

F. Fagiano M. Gattiglia 

L’amministratore di condominio fra diritto e tecnica Alberto Celeste n. 86 Giu 04 

Il ruolo dell’amministratore nella riforma delle professioni Carlo Parodi n. 88 Set 04 

Polizza R.C. degli amministratori (Adempimenti ex art. 1910 c.c.) Giorgio Bartesaghi n. 88 Set 04 

L’amministratore di condominio: un personaggio in cerca d’autore Roberto Viganò n. 89 Ott 04 

Profili di responsabilità penale dell’amministratore di condominio Carlo Porceddu n. 89 Ott 04 

Polizza R.C. professionale: cosa denunciare Giorgio Bartesaghi n. 89 Ott 04 

Negoziatore o mediatore? Sereno Milani n. 90 Nov-dic 04 

Amministrare gli immobili con cifre a nove zeri Maurizio Gargiulo n. 91 Gen 05 

Amministratore-condomino-inquilino: ballo di coppia o menage a trois? Alberto Celeste n. 92 Feb 05 

La figura professionale dell’amministratore condominiale Roberto Viganò n. 97 Lug-ago 05 

I poteri dell’amministratore in prorogatio Gino Terzago n. 98 Set 05 

L’amministratore e la difesa del condominio Nunzio Izzo n. 99 Ott 05 

Amministratore del condominio: ufficio di diritto privato 

assimilabile al mandato (Trib. Milano 13/9/2005, n. 10013) Vittorio Santarsiere n. 105 Mag 06 

Gli amministratori di condominio e la riforma delle professioni Pierluigi Mantini n. 106 Giu 06 

La terza logica professionale e la dimensione sociale dell’amministratore Nunzio Izzo n. 106 Giu 06 

Amministratore di condominio: funzione sociale e conseguente 

riconoscimento professionale Fausto Moscatelli n. 106 Giu 06 

ANACI domani: un nuovo modello professionale Pino Rigotti n. 108 Set 06 

Polizza tutela legale amministratori Agenzia DAS n. 108 Set 06 

E sono due! … e non è finita Giorgio Bartesaghi n. 109 Ott 06 

Anche una persona giuridica può essere nominata amministratore Carlo Parodi n. 110 Nov-dic 06 

di condomini (Cassazione 24/10/2006, n. 22840) 

✑ Lavoro 

Il nuovo CCNL Confedilizia-Sindacati Confederali Redazione n. 82 Gen 04 

Difficoltà per gli amministratori nell’applicazione 

di contratti di lavoro inventati da altri Carlo Parodi n. 82 Feb 04 

Portiere con alloggio “Adieu” Dario Guazzoni n. 84 Apr 04 

Il superbonus pensioni Vincenzo Di Domenico n. 89 Ott 04 

Note per contestazioni INPS nei confronti degli amministratori condominiali Pietro Abbiati n. 90 Nov-dic 04 

Risoluzione INPS su gestione separata attività di amministratori di condominio Pietro Abbiati n. 93 Mar 05 

La sicurezza e la responsabilità del datore di lavoro Giulio Benedetti n. 96 Giu 05 

Il Testo Unico in materia di salute e sicurezza sul lavoro: tanto rumore per nulla Franco Del Conte n. 96 Giu 05 

La somministrazione di lavoro nel condominio Paolo Rossi n. 97 Lug-ago 05 

Somministrazione di lavoro ed appalto di servizi Paolo Rossi n. 103 Mar 06



✑ Varie 

L’importanza delle qualifiche professionali 

(Forum 30/31 ottobre 2003 sotto l’egida Nazioni Unite) Andrea Merello n. 82 Feb 2004 

L’ANACI ed i giovani Andrea Merello n. 84 Apr 2004 

Costituzione società di servizi Giuseppe Merello n. 84 Apr 2004 

Controversie e mobilità della compagine condominiale Gino Terzago n. 86 Giu 2004 

Il conflitto: una forma degenerata di comunicazione Sereno Milani n. 87 Lug-ago 04 

La revisione prezzi nel contratto di appalto privato Fabio Gerosa n. 88 Set 2004 

La condanna del condomino ed il recupero coattivo da parte del terzo Gino Terzago n. 88 Set 2004 

Trasferimento dell’immobile e spese Gino Terzago n. 89 Ott 2004 

I giovani e l’evoluzione delle professioni immobiliari Francesco Bossi n. 90 Nov-dic 04 

Cronaca del quinto congresso straordinario Umberto Anitori n. 90 Nov-dic 04 

Quando le piccole cose...fanno la differenza Monica Rusconi 

Questa volta ci siamo riusciti Carmelo Santonocito 

Riforma del codice civile in materia di condominio negli edifici Mario Ipocoana n. 92 Feb 2005 

Garanzia da R.C. nella polizza globale fabbricati Alfonso Del Sorbo n. 93 Mar 2005 

La nuova discontinuità dell’associazionismo professionale (Dal 38° Rapporto CENSIS 2004) n. 93 Mar 2005 

Pianeta condominio...chiama terra! Monica Rusconi n. 93 Mar 2005 

La revisione e l’impugnazione del regolamento condominiale Alberto Celeste n. 94 Apr 2005 

La storia è sempre quella...si ripete Carmelo Santonocito n. 94 Apr 2005 

Il condominio: natura ignota a qualche personaggio Gian Vincenzo Tortorici n. 95 Mag 2005 

Interventi edilizi da parte di un condomino in assenza 

della “salvezza dei diritti dei terzi” Gino Terzago n. 95 Mag 2005 

Questioni di condominio Fabio Gerosa n. 95 Mag 2005 

La polizza globale fabbricati Alfonso Del Sorbo n. 96 Giu 2005 

Riflessioni e critiche sulla riforma della normativa condominiale S. Pacetti - F. Della Corte n. 96 Giu 2005 

F. Gerosa 

Il dissenso dei condomini rispetto alle liti Gino Terzago n. 100 Nov-dic 05 

Il nuovo codice del consumo Giulio Benedetti n. 101 Gen 2006 

Vademecum per le sedi provinciali ANACI Francesco Caporilli n. 101 Gen 2006 

L’ANACI ed i primi 100 giorni del nuovo governo Andrea Finizio n. 102 Feb 2006 

Spigolature in tema di condominio Franco Girino n. 102 Feb 2006 

Una storia fantastica Monica Rusconi n. 102 Feb 2006 

Diritti e doveri nel condominio Roberto Viganò n. 103 Mar 2006 

Primo corso di secondo livello Francesco Caporilli n. 103 Mar 2006 

Spazi di parcheggio senza vincoli Ettore Ditta n. 104 Apr 2006 

Premio giornalistico ELTI/ANACI 2005 (Pubblicazione quattro articoli premiati) Quaglia - Ghisleni 

Scopone-Maniscalco n. 104 Apr 2006 

Condominio in: Facciamo scuola in TV Marco Cimarelli n. 105 Mag 2006 

Un caffé ad Alessandria Edoardo Riccio n. 105 Mag 2006 

Quello che vorrei realizzare insieme Pietro Membri n. 106 Giu 2006 

Il riconoscimento delle formazioni sociali Carlo Parodi n. 106 Giu 2006 

Vita condominiale: il vademecum del palazzo Garante privacy n. 107 Lug-ago 06 

Equa riparazione per la eccessiva durata del giudizio Angela Saulle n. 107 Lug-ago 06 

Addio NOP (Nulla Osta Provvisorio) Francesco Burrelli n. 107 Lug-ago 06 

Marciapiedi e spazi condominiali aperti al pubblico transito Dario Sanguedolce n. 108 Set 2006 

La gestione amministrativa nel condominio parziale Gino Terzago n. 108 Set 2006 

Blocco degli sfratti: istruzioni per l’uso Giacomo Carini n. 109 Ott 2006 

Immobile Day a Milano Andrea Merello n. 109 Ott 2006 

I dieci comandamenti: Vademecum per il condomino responsabile Elisa Castelletta n. 110 Nov-dic 06 

Assegnate le deleghe del Presidente Redazione n. 110 Nov-dic 06

✑ Inserti 


INSERTO 

La legge “Biagi” 14/2/2003, n. 30 delega al Governo in n. 81 Gennaio 2004 

materia di occupazione e mercato del lavoro 

Disposizioni in materia di statuto dei diritti del contribuente n. 82 Febbraio 2004 

(D. Lgs. 26/1/2001, n. 32; Legge 27/7/2000 n. 212; D.M. 26/11/2001, n. 209; 

Circolare n. 50 del 31/5/2001) 

Riforma della normativa condominiale (Testo unificato proposto dal Comitato n. 83 Marzo 2004 

ristretto della Commissione Giustizia Senato) 

Polizza responsabilità civile degli amministratori n. 84 Aprile 2004 

(Presentazione di Giorgio Bartesaghi) 

Il regolamento delle attività di accertamento della sicurezza n. 85 Maggio 2004 

degli impianti di utenza del gas: delibera n. 40/2004 del 18/3/2004 Autorità 

per l’energia ed il gas (relazione Giulio Benedetti) 

Legge regionale Umbria 18/2/2004, n. 1 “Norme per l’attività edilizia” n. 86 Giugno 2004 

La tutela del consumatore nell’uso dell’acqua potabile n. 88 Settembre 2004 

(relazione Giulio Benedetti) 

Inquinamento acustico (Decreto 14/11/1997 e circolare 6 settembre 2004) n. 89 Ottobre 2004 

36 sentenze commentate da Fausto Moscatelli (prima parte) n. 90 Nov-dic 04 

36 sentenze commentate da Fausto Moscatelli (seconda parte) n. 91 Gennaio 2005 

Lavoro autonomo occasionale prima parte (Paolo Rossi) n. 93 Marzo 2005 

Lavoro autonomo occasionale seconda parte (Paolo Rossi) n. 94 Aprile 2005 

Contratto servizio energia (circolari ministeriali e schema tipo n. 95 Maggio 2005 

di capitolato d’appalto) a cura di Carlo Parodi 

Sportello condominio: una convenzione con le amministrazioni comunali n. 96 Giugno 2005 

al servizio dei cittadini 

Tutela degli acquirenti degli immobili da costruire n. 97 Luglio-agosto 2005 

(D. Lgs. 20/6/2005, n. 222 a cura di Luigi Salciarini) 

Dossier Studi di Settore (Carlo Nocera) Circolare n. 32/E del 21 giugno 2005 n. 98 settembre 2005 

Fotovoltaico: l’energia rinnovabile autoprodotta per famiglie n. 99 Ottobre 2005 

e condomìni (Guglielmo Ferrari) DM 28/7/2005 

Focus sulla riforma del condominio (F. Gerosa e F. Della Corte) n. 100 Nov-dic 05 

Documento unico di regolarità contributiva (DURC) n. 101 Gennaio 2006 

(Circolare 26/7/2005, n. 92; circolare 30/12/2005, n. 122) 

Regolamento e regole tecniche per l’utilizzo della posta elettronica certificata n. 102 Febbraio 2006 

La protezione dei dati personali nell’ambito condominiale n. 103 Marzo 2006 

(relazione di Antonio Scarpa e schemi di informativa 

per i condomini e per gli associati ANACI) 

Comunicazione di inizio lavori di ristrutturazione edilizia n. 104 Aprile 2006 

per fruire della detrazione ai fini IRPEF 

Guida alle verifiche ascensori secondo UNI EN 81-80: 2004 (priorità alte) n. 105 Maggio 2006 

Trattamento dei dati personali nell’ambito condominiale n. 106 Giugno 2006 

(Provvedimento del Garante 11 maggio 2006) 

Codice deontologico per gli associati ANACI (relazione Marco Lombardozzi) n. 107 Luglio-agosto 2006 

La manovra d’estate per gli amministratori condominiali n. 108 Settembre 2006 

Le misure per garantire il risparmio energetico negli edifici n. 109 Ottobre 2006 

(Circolare Ministero Sviluppo Economico 23/5/06 n. 8895) 

Il contenuto negoziale del verbale assembleare (relazione Nunzio Izzo) n. 110 Nov-dic 06



✑ Documentazione 

La dottrina e la giurisprudenza condominiale nelle riviste giuridiche 

Iaccarino (Immobili e proprietà), Meo (Nuovo Diritto), Triola (Giustizia civile) Luigi Salciarini n. 82 Feb 2004 

Pericolo di rovina edificio: multa all’amministratore che non ordina 

lavori urgenti (Cassazione penale 25/2/2003, n. 9027) Luigi Salciarini n. 82 Feb 2004 

La dottrina e la giurisprudenza... : De Tilla (Arch. Locazioni e Cond.), 

Monegat (Immobili e Proprietà), Meo (Nuovo Diritto) Luigi Salciarini n. 83 Mar 2004 

La dottrina e la giurisprudenza... : Focacci Ammannati (Immobili e Proprietà), 

Stendardi (Arch. Locazioni e Cond.), Meo (Nuovo Diritto) Luigi Salciarini n. 84 Apr 2004 

Nuovi libretti di impianti e di centrale per gli amministratori (DM 17/3/2003) Redazione n. 84 Apr 2004 

La dottrina e la giurisprudenza... : Izzo (Giustizia civile), 

Santarsiere (Arch. Locazioni e Cond.), Antonimi (Sito on - line) Luigi Salciarini n. 85 Mag 2004 

La dottrina e la giurisprudenza... : Landolfi (Immobili e Proprietà), 

Di Paola (Guida al Diritto), Santarsiere (Nuovo Diritto) Luigi Salciarini n. 86 Giu 2004 

La giurisprudenza condominiale della S.C. 

Cassazione 28/1/2004, n. 1558 (Distacco dall’impianto centralizzato di 

riscaldamento testo integrale) Luigi Salciarini n. 87 Lug-ago 04 

La dottrina e la giurisprudenza... : Santarsiere (Nuovo Diritto), 

Landolfi (Immobili e Proprietà), Francaviglia (on line Diritto.it) Luigi Salciarini n. 88 Sett 04 


Cassazione 9/1/2004, n. 143 (qualificazione delibere invalide) Luigi Salciarini n. 88 Set 04 

La dottrina e la giurisprudenza... : Chinello (Immobili e Proprietà), 

Consulente Imm. De Tilla (Arch. Locazioni e Cond.), Frigerio (Sito on - line) Luigi Salciarini n. 89 Ott 2004 


Cassazione 28/4/2004, n. 8136 (condominio parziale) Luigi Salciarini n. 89 Ott 2004 

La dottrina e la giurisprudenza... : Ditta (Rivista giuridica dell’Edilizia) 

Buttanova (Immobili e Proprietà), Nardi (Arch. Locazioni e Cond.) 

Pittaluga (on line Altalex) Luigi Salciarini n. 90 Nov-dic 04 

La dottrina e la giurisprudenza... : Graziano - (Guida al Diritto) 

Bordelli (Immobili e Proprietà), Capponi (Arch. Locazioni e Cond.) Luigi Salciarini n. 91 Gen 2005 

La dottrina e la giurisprudenza... : Carrato (Immobili e Diritto) 

De Tilla (Arch. Locazioni e Cond.), Monegat (Immobili e Proprietà) Luigi Salciarini n. 92 Feb 2005 


Cassazione 24/9/2004, n. 21703 (valore della controversia: quota del condomino 

o intero rapporto) Luigi Salciarini n. 92 Feb 2005 

La dottrina e la giurisprudenza... : Scripelliti (Arch. Locazioni e Cond.) 

Celeste (Rassegna Locazioni e Cond.), Ditta (Consulente Immobiliare) Luigi Salciarini n. 93 Marzo 2005 


Cassazione 25/11/04, n. 22234 (conflitto di interessi) Luigi Salciarini n. 93 Mar 2005 

La dottrina e la giurisprudenza... : Annunziata (Rivista giuridica dell’Edilizia) Luigi Salciarini n. 94 Apr 2005 

La dottrina e la giurisprudenza... : Barbieri (Arch. Locazioni e Cond.) 

Cimatti (Giurisprudenza di merito) Luigi Salciarini n. 95 Mag 05 

La dottrina e la giurisprudenza... : 

Cassazione 11/2/2005, n. 2844 (Furto da ponteggi) Antonio Mele n. 95 Mag 2005 

Il TAR veneto rifiuta la rimozione della targa con il recapito dell’amministratore 

(sentenza 22 giugno 2005, n. 2807) Redazione n. 97 Lug-Ago 05 

La dottrina e la giurisprudenza... : Monegat (Immobili e Proprietà) 

La Rocca (Arch. Locazioni e Cond.) Luigi Salciarini n. 97 Lug-Ago 05 

La dottrina e la giurisprudenza... : Tribunale di Milano 4/1/2005, n. 10 

(Uso del muro di facciata e pregiudizio dell’edificio) Vittorio Santarsiere n. 98 Set 05

✑ Documentazione - seguito 

✑ 


INSERTO 

La dottrina e la giurisprudenza... : Scarpa (Immobili e Diritto) 

Santarsiere (Arch. Locazioni e Cond.), Monegat (Immobili e Proprietà) Luigi Salciarini n. 99 Ott 2005 

La dottrina e la giurisprudenza... :Tagliolini (Immobili e Proprietà) 

Gatto (Arch. Locazioni e Cond.), Vanacore (Sito web) Luigi Salciarini n. 100 Nov-dic 05 

La dottrina e la giurisprudenza... : Celeste (Rivista giuridica dell’Edilizia) 

Capponi (Arch. Locazioni e Cond.), Scuccimarra (Immobili e Proprietà) Luigi Salciarini n. 101 Gen 2006 

La dottrina e la giurisprudenza... : Labio/Apolloni (Immobili e Proprietà), 

De Tilla (Rassegna Locazioni e Cond.). Luigi Salciarini n. 102 Feb 2006 

La dottrina e la giurisprudenza... : Piombo (Il Foro Italiano) Luigi Salciarini n. 103 Mar 2006 

La dottrina e la giurisprudenza... : Belfiore (Giurisprudenza di merito) Luigi Salciarini n. 104 Apr 2006 

La dottrina e la giurisprudenza... : Terzago (Immobili e Diritto) Luigi Salciarini n. 105 Mag 2006 

La dottrina e la giurisprudenza... : Piombo (Il Foro Italiano) Luigi Salciarini n. 106 Giu 2006 

La dottrina e la giurisprudenza... : De Tilla (Immobili e Diritto) Luigi Salciarini n. 107 Lug-ago 06 

La dottrina e la giurisprudenza... : Cirla (Immobili e Proprietà) Luigi Salciarini n. 108 Set 06 


Cassazione 24/2/2004, n. 3640 (parcheggio permanente in area comune) Vittorio Santarsiere n. 109 Ottobre 06 

La dottrina e la giurisprudenza... : De Paola (Guida al Diritto) Luigi Salciarini n. 109 Ottobre 06 

La dottrina e la giurisprudenza... : “Il rifiuto di spostare l’auto basta ad 

integrare il reato di violenza privata” (Responsabilità civile e previdenza) Luigi Salciarini n. 110 Nov-dic 06 

✑ Centro studi 

Relazione anno 2003 del Direttore n. 82 Febbraio 2004 

Considerazioni ed emendamenti proposti al testo unificato 

sulla riforma della normativa condominiale (Audizione 26 novembre 2003) n. 85 Maggio 2004 

Il CSN informa e comunicato Garante privacy n. 88 Settembre 2004 

Rassegna stampa n. 88 Settembre 2004 

La funzione sociale dell’amministratore n. 91 Gennaio 2005 

Quesito al ministero della Salute per divieto di fumo n. 91 Gennaio 2005 

Relazione anno 2004 del direttore n. 92 Febbraio 2005 

4° convegno nazionale tecnico-giuridico di Pescara (Luigi Salciarini) n. 92 Febbraio 2005 

La banca dati del CNEL (5° Rapporto di monitoraggio) n. 94 Aprile 2005 

Le agevolazioni fiscali “prima casa” n. 97 Luglio-agosto 2005 

Rassegna stampa n. 99 Ottobre 2005 

Il CSN informa n. 100 Nov-dic 2005 

Il CSN informa n. 101 Gennaio 2006 

Relazione anno 2005 del direttore n. 101 Gennaio 2006 

Il CSN informa n. 104 Aprile 2006 

Ministero dell’economia: distribuzione amministratori n. 105 Maggio 2006 

per classe di condomini rappresentati in Italia 

Programma dei corsi di formazione n. 106 Giugno 2006 

Il CSN informa n. 109 Ottobre 2006 

Il CSN informa n. 110 Nov-dic 2006



✑ Contabilità e fisco 

Criterio di competenza per il rendiconto condominiale Carlo Parodi n. 81 Gen 04 

Bilancio di previsione Alberto Lucente n. 82 Feb 04 

Promemoria per l’applicazione del 36% ed altri aspetti fiscali Giuseppe Merello n. 85 Mag 04 

Raccordo tra provvista ed impiego dei mezzi: per evitare 

anticipazioni di cassa dell’amministratore Fabio Gerosa n. 86 Giu 04 

Contabilità condominiale: gli errori più frequenti Fabio Gerosa n. 87 Lug-ago 04 

Abolire il quadro AC Carlo Parodi n. 92 Feb 05 

Regime di tassazione dei redditi degli immobili 

e novità introdotte con la Finanziaria 2005 Giuseppe Merello n. 92 Feb 05 

Comunicare la sicurezza nel bilancio sociale Carlo Parodi n. 97 Lug-ago 05 

La legittimità dei fondi di riserva condominiali Carlo Parodi n. 100 Nov-dic 05 

Il fisco affina le armi per stanare gli evasori immobiliari Saverio Fossati n. 100 Nov-dic 05 

Problematiche relative al passaggio delle consegne tra amministratori Gino Terzago n. 104 Apr 06 

Il bene casa ed il fisco Giacomo Carini n. 105 Mag 06 

Studi di settore per i professionisti alla “volata finale” Carlo Nocera n. 107 Lug-ago 06 

✑ Italia da scoprire 

Il fischietto pugliese n. 87 Luglio – agosto 2004 

Il Museo della caricatura di Tolentino n. 88 Settembre 2004 

La Cappella Sistina della maiolica a Castelli (Te) n. 89 Ottobre 2004 

Sacra di San Michele a guardia della Val di Susa n. 90 Nov – dic 04 

Bevagna, un itinerario attraverso l’antichità n. 91 Gennaio 2005 

La poesia del pane n. 92 Febbraio 2005 

L’incantevole piazza di Massa Marittima n. 93 Marzo 2005 

S. Giulia racconta 3000 anni di storia n. 94 Aprile 2005 

Anagni: la città dei Papi n. 95 Maggio 2005 

Il fascino della Cattedrale di Trani n. 96 Giugno 2005 

San Galgano: drammatica e solitaria bellezza n. 97 Luglio- agosto 2005 

Il Palazzo Farnese di Caprarola n. 98 Settembre 2005 

La Villa del Casale di Piazza Armerina n. 99 Ottobre 2005 

Un antico teatro moderno a Sabbioneta n. 100 Nov – dic 2005 

L’architettura magica dei trabocchi n. 101 Gennaio 2006 

La frateria di Padre Eligio a Cetona n. 102 Febbraio 2006 

Basilica di S. Salvatore dei Fieschi n. 103 Marzo 2006 

La Certosa di S. Lorenzo a Padula n. 104 Aprile 2006 

Domus dei tappeti di pietra a Ravenna n. 105 Maggio 2006 

Fabriano non solo Gentile n. 106 Giugno 2006 

Idroterapia a Bagno Vignoni n. 107 Luglio – agosto 2006 

Squillace prima Università d’Europa n. 108 Settembre 2006 

Santa Maria del Canneto a Roccavivara n. 109 Ottobre 2006 

San Nicola è Babbo Natale n. 110 Nov – dic 2006

✑


Chi paga per la goccia 

CASSAZIONE 17 marzo 2005, n. 5792: risarcimento danni da infiltrazioni d’acqua 

provenienti dalla rottura della “braga” della colonna di scarico 

di Francesco Burrelli, Coordinatore tecnico Csn 

Una recente sentenza della Corte di Cassazione 

offre interessanti spunti per approfondire 

un tema estremamente attuale: l’individuazione, 

in caso di infiltrazioni d’acqua 

verificatesi presso la proprietà esclusiva 

di un condomino, del responsabile, e, conseguentemente, 

del soggetto tenuto al 

risarcimento dei danni e al ripristino delle 

parti causa delle infiltrazioni. In primo 

luogo, è necessario provvedere all’accertamento 

della causa dell’infiltrazione. Occorre, 

infatti, verificare se la perdita d’acqua 

proviene da tubature condominiali, o 

comunque da altre strutture comuni dell’edificio, 

ovvero se è causata da parti di proprietà 

esclusiva. Le conseguenze sono infatti 

differenti: nel primo caso tenuto al risarcimento 

del danno e al ripristino delle parti 

danneggiate sarà il condominio, nel secondo 

caso invece il soggetto obbligato sarà il 

singolo proprietario. Non sempre è agevole 

individuare l’esatta origine del danno, dal 

momento che il più delle volte esso proviene 

da tubature poste all’interno di muri o 

interrate. Occorrerà quindi procedere alla 

ricerca del guasto aprendo le cd. “ispezioni 

“nei muri e/o nei soffitti dei locali sottostanti 

la perdita. Individuata la causa dell’infiltrazione, 

si può quindi stabilire se essa 

Il testo della sentenza 

Con ricorso 13.11.92 i coniugi Camillo Bonsinetto e Rita Carmela 

Strano, condomini dell’edificio sito in Carlentini tra Via Gramsci e 

Via De Gasperi, denominato “Complesso Minerva”, deducendo 

che nel locale cantinato di loro proprietà vi erano infiltrazioni 

d’acqua provenienti dai piani sovrastanti chiesero al Pretore di 

Lentini A.T.P.; e successivamente, assumendo che l’infiltrazione 

dipendesse dalla condotta condominiale, convennero con citazione 

23.2.94 davanti allo stesso Pretore tutti i condomini, chiedendo 

il ripristino della conduttura e la condanna dei convenuti pro 

quota oltre al risarcimento danni - Costituitisi i condomini, Venura 

Vincenzo, la Ionica Costruzioni S.n.c., Pocina Pietra, rimasto contumace 

Salvatore Conti, tutti contestavano la domanda attrice, 

pur chiedendo che fosse accertata la causa dei danni riportati 

dagli attori. 

Espletata C.T.U. in base alla quale veniva accertato che le perdite 

di acqua provenivano da difetti della collocazione delle condutture 

dell’acqua potabile nell’appartamento del Ventura, il Pretore, 

riguardi una parte comune ovvero una parte 

di proprietà esclusiva del singolo condomino 

e individuare il soggetto tenuto al 

risarcimento del danno. Ai fini della individuazione 

delle parti comuni di un edificio in 

condominio esistono due mezzi interdipendenti: 

la legge e gli atti di compravendita 

dei condomini (ovvero i regolamenti contrattuali 

di condominio da essi richiamati) 

che possono modificare per difetto o per 

eccesso le disposizioni di legge. Sono parti 

comuni dell’edificio, salvo diverso titolo, ex 

art. 1117 c.c. “1) il suolo su cui sorge l’edificio, 

le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici 

solari, le scale, i portoni d’ingresso, i 

vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in 

genere tutte le parti dell’edificio necessarie 

all’uso comune; 2) i locali per la portineria e 

per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, 

per il riscaldamento centrale, per gli 

stenditoi e per altri simili servizi in comune; 

3) le opere, le installazioni, i manufatti di 

qualunque genere che servono all’uso e al 

godimento comune, come gli ascensori, i 

pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le 

fognature e i canali di scarico, gli impianti 

per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, 

per il riscaldamento e simili, fino al 

punto di diramazione degli impianti ai 

locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini”. 

Si tratta di una elencazione esclusivamente 

esemplificativa e non tassativa, 

ed inoltre, come poc’anzi accennato, derogabile 

mediante “titolo contrario”. ➜La sentenza 

che ha dato spunto alle presenti note, 

conformandosi ad un orientamento già 

espresso dalla medesima giurisprudenza di 

legittimità con le pronunce n. 12894/95 e n. 

583/01, ha affermato che la cd. “braga”, e 

cioè quell’elemento di raccordo fra la tubatura 

orizzontale di pertinenza del singolo 

appartamento e la tubatura verticale, di 

pertinenza condominiale, è strutturalmente 

posta nella diramazione, e per ciò, ex 

art.1117 n.3) c.c., non può rientrare nella 

proprietà comune condominiale, che è tale 

perché serve all’uso (e al godimento) di 

tutti i condomini. Pertanto, a detta della 

Suprema Corte, la braga serve soltanto a 

convogliare gli scarichi di pertinenza del 

singolo appartamento, a differenza della 

colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi 

di tutti gli appartamenti, serve all’uso 

di tutti i condomini. Per tali ragioni il ripristino 

della braga lesionata ed i danni conseguenti 

andranno posti a carico del singolo 

condomino proprietario dell’impianto e 

non dell’intero edificio condominiale. 

con sentenza 27.11.95 condannava il Ventura alla eliminazione 

delle infiltrazioni, con l’esecuzione dei lavori indicati dal C.T.U., al 

risarcimento danni ed al pagamento delle spese processuali - Su 

impugnazione del Ventura, che aveva accertato con perizia di 

parte come le infiltrazioni fossero causate da dispersione dalla 

colonna verticale di scarico, disposta nuova C.T.U. che aveva concluso 

individuando la causa delle infiltrazioni nella frattura della 

braga condominiale di innesto dell’impianto di scarico della 

Pocina nella colonna verticale di smaltimento delle acque luride e 

bionde, il Tribunale, con sentenza 20.3.2001, adeguandosi all’ultima 

C.T.U., condannava la Pocina ad eliminare la rottura della 

braga di innesto del suo impianto privato nella colonna verticale 

di smaltimento delle acque luride e bianche, nonché al pagamento 

delle spese dell’accertamento tecnico preventivo, della C.T.U. 

esperita in appello, delle spese giudiziali di entrambi i gradi di 

giudizio: respingeva la domanda di risarcimento danni proposta 

dal Ventura -

Avverso tale sentenza ricorre in Cassazione La Pocina - 

Resiste con controricorso e ricorso incidentale il Ventura che ha 

depositato memoria - Nessuna attività difensiva hanno svolto gli 

altri intimati - 

MOTIVI DELLA DECISIONE 

Deduce la ricorrente principale a motivi di impugnazione: 

1) la violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 n° 3 Cod. Civ., 

nonché l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa 

un punto decisivo della controversia espressamente prospettato e 

comunque rilevabile d’ufficio; 

la violazione e falsa applicazione dell’art. 116 c.p.c. per omessa ed 

inadeguata valutazione di risultanze processuali su punti decisivi 

(art. 360 comma 1 nn 3, 4, 5 c.p.c.); 

- per avere il Tribunale, pur avendo individuato il principio di 

diritto secondo il quale l’impianto di scarico è di proprietà comune, 

per la parte che serve tutti i condomini; mentre è di proprietà 

esclusiva nella parte in cui serve direttamente il singolo condomino, 

fatto tuttavia scorretta applicazione del suddetto principio 

ponendo a carico della Pocina i danni conseguenti alla rottura 

della braga condominiale, in quanto innestantesi nel tratto della 

tubazione di scarico orizzontale a servizio del suo appartamento, 

NONOSTANTE, come risulta dalla C.T.U. eseguita in appello: 

a) i danni siano derivati dalla frattura della braga condominiale di 

innesto dell’impianto privato nella colonna verticale di spinaltimento 

e precisamente nella parte in cui la braga si innesta nella 

colonna verticale (e non nella parte in cui in essa si inserisce la 

colonna orizzontale di scarico di pertinenza dell’appartamento 

Pocina); 

b) la “braga”, quale parte integrante dell’impianto condominiale 

debba considerarsi di proprietà comune a partire dalla colonna 

verticale fino al punto di innesto della tubazione orizzontale a servizio 

del singolo appartamento, come del resto è dimostrato dall’essere 

essa dotata dello stesso diametro della colonna verticale, 

mentre la colonna orizzontale è di diametro inferiore; 

- per avere il Tribunale, pur affermando di condividere le conclusioni 

del C.T.U., che escludevano che la rottura avesse riguardato 

la parte privata dell’ impianto, contraddittoriamente individuato 

tale rottura quale causa dei danni posti a carico della Poenia; 

- per avere il Tribunale omesso di valutare le risultanze processuali 

della C.T.U. e della C.T.P. che avevano stabilito come la rottura 

avesse interessato la braga condominiale e non la derivazione 

verso il singolo appartamento; 

2)la violazione e falsa applicazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. 

- per avere il Tribunale erroneamente posto le spese del giudizio 

nonché gli oneri e le spese per le riparazioni a carico della Pocina 

anziché a carico di tutti i condomini - Deduce il ricorrente incidentale 

a motivo di impugnazione la violazione dell’art. 345 c.p.c. 

per avere il Tribunale erroneamente respinto la domanda di risarcimento 

dei danni riportati dal suo appartamento a causa delle 

infiltrazioni, perché proposta per la prima volta in appello e quindi 

nuova, 

NONOSTANTE: 

a) i danni si fossero manifestati dopo che la causa era stata presa 

in decisione dal Pretore;b) l’accertamento dei danni facesse parte 

del thema decidenduin proposto già dagli originari attori - Vanno 

preliminarmente riuniti, ai sensi dell’art. 335 c.p.c. i ricorsi principale 

ed incidentale, trattandosi di impugnazioni proposte avverso 

la stessa sentenza. 


LA SENTENZA COMMENTATA 

Il ricorso principale è infondato 

Quanto al primo motivo, è corretta la decisione del Tribunale che, 

accertato sulla base della seconda C.T.U. che la rottura riguardava 

la braga di raccordo fra la colonna verticale di scarico. e la tubazione 

orizzontale, di pertinenza dell’appartamento della ricorrente, 

ha ritenuto che la stessa tosse responsabile dei danni derivati 

dalle infiltrazioni causate da quella rottura, considerando la braga 

come elemento di pertinenza dell’impianto di scarico di proprietà 

esclusiva - 

Ai sensi dell’art. 1117 n° 3 c.c. , infatti, i canali di scarico sono 

oggetto di proprietà comune solo fino al punto di diramazione 

degli impianti ai locali di proprietà esclusiva, e poiché la braga, 

quale elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale di pertinenza 

del singolo appartamento e la tubatura verticale, di pertinenza 

condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione, 

essa non può rientrare nella proprietà comune condominiale, che 

è tale perché serve all’uso (ed al godimento) di tutti i condomini; 

e, nella specie la braga1 qualunque sia il punto di rottura della 

stessa, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del 

singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che, 

raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all’uso di 

tutti i condomini 

In senso conforme ha già deciso questa Corte (v. sentt. 12894/95; 

583/01) - 

Il motivo esaminato, va, pertanto, respinto. 

Va ugualmente respinto il secondo motivo del ricorso principale, 

perché costituendo la “braga” per quanto sopra detto, parte dell’impianto 

di scarico di proprietà esclusiva, i danni conseguenti 

alla rottura della stessa, non possono che essere posti a carico del 

condomino (o proprietario dell’impianto, nella specie, la ricorrente, 

come accertato in giudizio - 

➜ 

Il ricorso incidentale è infondato - 

La deroga al divieto dei nova in appello, di cui alla seconda parte 

del primo comma dell’art. 345 c.p.c., è ammessa, come hanno 

stabilito le Sezioni Unite di questa Corte con la sentenza 1955/96, 

risolvendo il contrasto sorto sul punto fra le sezioni semplici, solo 

quando già nel giudizio di primo grado sia stata proposta la relativa 

domanda (di interessi, fruttì1 o danni), e, quindi, quella proposta 

in appello non sia altro che un aggiornamento di richieste 

già formulate in precedenza 

Nella specie, invece, la richiesta di danni formulata dal Ventura 

solo in grado di appello (perché solo dopo la sentenza impugnata 

i danni si sarebbero manifestati), non può ritenersi inclusa nell’ambito 

di operatività della deroga. 

La citata decisione delle Sezioni Unite, peraltro confermativa di 

una precedente S.U. la Sent 10597/92, è niente affatto contrastata 

dalle sentenze citate nel ricorso incidentale, la 15792/2002 e la 

9731/1988 che prevedono entrambe già proposta in primo grado, 

la domanda, di cui in secondo grado si chiede l’estensione. 

Il ricorso incidentale va, quindi, respinto. 

La Soccombenza reciproca giustifica l’integrale compensazione fra 

le parti delle spese del presente giudizio. 

PER QUESTI MOTIVI 

La Corte, 

riunisce i ricorsi; rigetta il ricorso principale e quello incidentale: 

dichiara interamente compensate fra le parti, le spese del presente 

giudizio - 

Così deciso in Roma il 28.5.2004.


Interventi non contenziosi 

dell’Autorità giudiziaria 

Relazione tenuta al Corso di 2° livello per amministratori di condominio organizzato a 

Roma il 23 settembre 2006 1 

di Alberto Celeste, Magistrato 

ALBERTO CELESTE 

LE NORME 

Art. 1105, 4° comma, c.c.: Se non si prendono 

i provvedimenti necessari per l’amministrazione 

della cosa comune o non si forma 

una maggioranza, ovvero se la deliberazione 

adottata non viene eseguita, ciascun 

partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. 

Questa provvede in camera di 

consiglio e può anche nominare un amministratore. 

Art. 1129, 1° comma, c.c.: Quando i condomini 

sono più di quattro, l’assemblea 

nomina un amministratore. Se l’assemblea 

non provvede, la nomina è fatta dall’autorità 

giudiziaria, su ricorso di uno o più 

condomini. 

Art. 1129, 3° comma, c.c.: Può altresì (l’amministratore) 

essere revocato dall’autorità 

giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, 

oltre che nel caso previsto dall’ultimo 

comma dell’articolo 1131, se per due anni 

non ha reso il conto della sua gestione, 

ovvero se vi sono sospetti di gravi irregolarità. 

Art. 1131, 3° e 4° comma, c.c.: Qualora la 

citazione o il provvedimento abbia un 

contenuto che esorbita dalle attribuzioni 

dell’amministratore, questi è tenuto a 

darne senza indugio notizia all’assemblea 

dei condomini. L’amministratore che non 

adempie a quest’obbligo può essere revocato 

ed è tenuto al risarcimento dei danni. 

Art. 64 disp. att. c.c.: Sulla revoca dell’amministratore, 

nei casi indicati dal terzo 

comma dell’articolo 1129 e dall’ultimo 

comma dell’articolo 1131 del codice, il tribunale 

provvede in camera di consiglio, 

con decreto motivato, sentito l’amministratore. 

Contro il provvedimento del tribunale 

può essere proposto reclamo alla 

corte d’appello nel termine di dieci giorni 

dalla notificazione. 

✣ 

LA LEGITTIMAZIONE 

La legittimazione a proporre le istanze 

relative ai procedimenti di volontaria giurisdizione 

in materia condominiale si 

atteggia differentemente nelle 3 fattispecie 

previste dal codice civile. 

A) L’ipotesi di cui all’ultimo comma dell’art. 

1105 c.c. 

In tale ipotesi, la legittimazione a proporre 

il relativo ricorso è riconosciuta dalla predetta 

norma solo a “ciascun partecipante”. 

Tuttavia, la legittimazione può essere riconosciuta 

anche all’amministratore di condominio: 

l’esperienza pratica la registra 

soprattutto in 2 ipotesi. La prima ipotesi 

riguarda l’approvazione del preventivo e 

dello stato di riparto propedeutico alla 

riscossione dei contributi condominiali ex 

art. 63 disp. att. c.c. mediante il decreto 

ingiuntivo immediatamente esecutivo 

nonostante opposizione: si tenga presente, 

infatti, che all’amministratore compete 

l’attribuzione di “riscuotere i contributi” 

(v. art. 1130, n. 3, c.c.), e che, in tale conte- 

sto, agirà, quindi, in rappresentanza e nell’interesse 

di tutti i condomini, al fine di 

recuperare le somme necessarie per il 

pagamento dei servizi condominiali (che, 

in difetto, potrebbero essere sospesi, si 

pensi alle spese indilazionabili concernenti 

le utenze elettriche, l’acqua, il riscaldamento). 

E’ vero che la mancata approvazione 

dello stato di riparto non impedisce 

all’amministratore medesimo di agire nei 

confronti dei condomini per la riscossione 

delle quote condominiali, in via ordinaria 

o con decreto ingiuntivo non immediatamente 

esecutivo, tuttavia, in tal modo 

resta preclusa la possibilità di avvalersi di 

quello strumento processuale più rapido 

ed incisivo - quale è il decreto ingiuntivo 

contemplato dall’art. 63 citato - che rappresenta 

una risposta razionale rispetto 

alle peculiari esigenze della gestione condominiale. 

In tale ipotesi, le eventualità 

potranno essere due: 

1) Qualora l’assemblea si sia pronunciata in 

senso negativo circa l’approvazione del 

detto bilancio, non potrà essere presentato 

il ricorso ex art. 1105, ultimo comma, c.c., 

ma semmai la delibera dovrà essere impugnata, 

in sede contenziosa secondo le 

regole ordinarie, dagli eventuali condomini 

dissenzienti che ritengano la stessa contraria 

alla legge o al regolamento di condominio, 

mentre, dal canto suo, l’amministratore, 

in ossequio alla volontà espressa 

dalla maggioranza, dovrà procedere alla 

presentazione di un diverso preventivo o 

di un diverso stato di ripartizione che 

rifletta le obiezioni che hanno indotto l’assemblea 

alla pronuncia di mancata approvazione, 

sino a quando la stessa assemblea 

non giunga alla formazione di una volontà 

deliberativa positiva d’approvazione (che 

1 - Per ulteriori approfondimenti della tematica, si suggerisce la consultazione del libro “La volontaria giurisdizione in materia condominiale”, a cura di CELESTE A., 

Giuffrè editore, Milano, 2000

a sua volta potrà essere impugnabile dalla 

minoranza ai sensi dell’art. 1137 c.c.). 

2) Se, invece, l’assemblea di condominio, a 

causa del (ripetuto) mancato raggiungimento 

del numero legale - ad esempio, 

per la costante assenza dei condomini, o in 

ragione della particolare composizione del 

condominio, dove uno dei condomini sia 

titolare di un numero di millesimi tali da 

condizionare da solo il funzionamento dell’assemblea 

- non si trova nelle condizioni 

di prendere i provvedimenti necessari ai 

fini di una corretta amministrazione, non 

vedo quale altro rimedio l’amministratore 

possa invocare di fronte ad una situazione 

completamente bloccata e senza via di 

uscita se non quello del ricorso ex art. 1105 

citato, considerando che non è esperibile 

alcuna iniziativa giudiziaria nei confronti 

dei condomini assenti in quanto anche il 

non partecipare alle riunioni condominiali 

è una legittima manifestazione dell’autonomia 

privata. La seconda ipotesi concerne 

il caso di inerzia dell’assemblea rispetto 

alla necessità di eseguire opere di manutenzione 

dell’edificio: qui si tenga conto 

che l’amministratore ha la specifica attribuzione 

di “compiere gli atti conservativi 

dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio” 

(v. art. 1130, n. 4, c.c.), e che tale 

incombenza viene generalmente intesa 

anche nel senso di un obbligo alla conservazione 

dell’integrità dei beni attraverso 

opere di manutenzione e di riparazione 

(ad esempio, il tetto crolla ed occorre ripararlo). 

Quindi, qualora l’amministratore 

reputi la necessità di lavori di riparazione o 

di manutenzione straordinaria - non 

urgenti, perché altrimenti potrebbe 

disporre direttamente - deve sempre previamente 

sottoporre la questione all’assemblea 

dei condomini, chiedendo l’approvazione 

di una deliberazione (non può, 

infatti, bypassare l’organo gestorio). 

In tale caso - come il precedente - le eventualità 

potranno essere due: 

1) Nel caso in cui l’assemblea respinga tale 

richiesta, il provvedimento potrà essere 

impugnato in sede contenziosa dai condomini 

dissenzienti, senza che l’amministratore 

possa prendere alcuna iniziativa in 

contrasto con la volontà della maggioranza 

dei partecipanti; in particolare, l’eventuale 

contenuto negativo della deliberazione 

assembleare potrà legittimare l’impugnazione 

sotto il profilo dell’eccesso di 

potere, per il grave pregiudizio derivante 

alle cose comuni. 

2) Nel caso in cui l’assemblea, regolarmente 

convocata, non si raduni, o non prenda 

alcun provvedimento o quando non si 

formi una maggioranza (positiva o negativa 

che sia), lo stesso amministratore potrà 

rivolgersi al giudice in sede camerale, attivando 

il procedimento diretto ad un provvedimento 

sostitutivo. 

B) L’ipotesi di cui al 1° comma dell’art. 

1129 c.c. 

Qualora l’assemblea non provvede alla 

nomina dell’amministratore, tale norma 

ammette la possibilità di adire il giudice 

per tale incombente “su ricorso di uno o 

più condomini”. Resta inteso che, per l’intervento 

dell’autorità giudiziaria, non è 

sufficiente l’evidente impossibilità per l’assemblea 

di riunirsi o l’oggettivo disaccordo 

dei condomini circa la nomina dell’amministratore, 

poiché è necessaria pur sempre 

l’istanza della parte interessata, 

dovendosi quindi escludere ogni intervento 

ex officio (i casi in cui il P.M. esercita 

l’azione civile sono tassativi in forza dell’art. 

69 c.p.c., e le norme contemplate 

dagli artt. 78-80 c.p.c. menzionano soltanto 

l’incapace, la persona giuridica e 

l’associazione non riconosciuta, e quindi 

non il condominio). Premesso ciò, innanzitutto, 

si rileva che la legittimazione alla 

proposizione dell’istanza per la nomina 

dell’amministratore giudiziario spetta ad 

ogni condomino, in quanto il semplice 

LA CORTE DI CASSAZIONE 


LEGISLAZIONE 

status di partecipante al condominio - 

purché composto da almeno 5 condomini 

- autorizza il singolo a ricorrere all’autorità 

giudiziaria; la qualità di condomino è agevolmente 

dimostrabile attraverso la produzione 

del titolo di proprietà, e, per reputare 

realizzata la condizione voluta dalla 

legge, è sufficiente che il trasferimento 

delle diverse porzioni sia avvenuto secondo 

le forme prescritte (atto pubblico o 

scrittura privata). Tuttavia, l’avente causa 

deve farsi parte diligente, comunicando 

agli altri condomini la sua posizione, e 

quindi la necessità di dar corso alla nomina 

dell’amministratore, qualora si superi il 

numero dei 4 proprietari, altrimenti la 

situazione resta quella precedente al trasferimento 

dei beni (per atto tra vivi o 

mortis causa) dall’unico proprietario a più 

persone. Trattasi di una legittimazione 

plurima e disgiunta, nel senso che la facoltà 

è attribuita ad uno o più condomini, ma 

al tempo stessa esclusiva, in quanto solo i 

condomini sono ammessi al ricorso all’autorità 

giudiziaria, e non gli estranei alla 

comunione dell’edificio (come, ad esempio, 

un conduttore, anche se avente, in 

date materie, diritto di intervento e di voto 

in assemblea). Non sembra, però, che il 

condomino ricorrente debba dimostrare 

un qualche specifico interesse, oltre alla 

sua qualità: il giudice dovrà solo appurare 

che un amministratore non affianca l’as-


Interventi non contenziosi dell’autorità gudiziaria nell’amministrazione del condominio 

semblea condominiale, sicché non è necessaria 

alcuna motivazione a monte della 

richiesta di nomina ex art. 1129, 1° comma, 

c.c., visto che l’assenza dell’amministratore 

è fatto che urta contro l’inderogabilità 

della legge che dispone il contrario, e la 

domanda sarà accolta senza nessuna indagine 

del perché ci si è rivolti al giudice e 

dei motivi che hanno impedito all’assemblea 

di eleggere il proprio amministratore. 

La legittimazione in oggetto va, inoltre, 

riconosciuta anche all’amministratore, che, 

ovviamente, non rivesta nel contempo la 

qualità di condomino, che di per sé giustificherebbe 

la proposizione del ricorso. 

Invero, anche se la norma si riferisce esclusivamente 

ai condomini, quando l’assemblea, 

alla scadenza del mandato, non 

abbia provveduto alla nomina di un nuovo 

amministratore oppure alla conferma di 

quello uscente (con le stesse maggioranze 

previste dall’art. 1136 c.c.), il medesimo 

amministratore in carica, in virtù dell’operatività 

del principio della prorogatio, continua 

ad atteggiarsi, fino a che non sia 

sostituito da un altro, quale rappresentante 

dei condomini in relazione alla generale 

sfera dei poteri-doveri attribuitigli dall’art. 

1131 c.c. La fattispecie ricorre anche nelle 

ipotesi in cui l’amministratore ante tempus 

abbia rassegnato in modo irrevocabile le 

proprie dimissioni - si pensi a improvviso 

aggravamento delle condizioni di salute, 

indifferibilità di cure da praticarsi in luogo 

diverso, trasferimento in una città lontana 

o all’estero, stato di inimicizia verso uno o 

più partecipanti, esasperata conflittualità 

tra i condomini, ecc. - e l’assemblea, regolarmente 

convocata, non abbia provveduto 

alla sua sostituzione, o indugi al riguardo 

nonostante che la stessa sia stata sollecitata 

dalla richiesta di nominare di un 

altro in sua vece. In tutte queste ipotesi - 

scadenza del mandato o dimissioni anticipate 

- appare corretto ammettere la legittimazione 

alla nomina giudiziale ai sensi 

dell’art. 1129, 1° comma, c.c. in capo 

all’amministratore, considerando, da un 

lato, che quest’ultimo conserva ad interim 

i suoi poteri di rappresentanza di tutti i 

condomini, per cui è tenuto a procedere a 

tutte le iniziative, anche giudiziarie, atte a 

tutelare le esigenze comuni dei condomini, 

ed il ricorso potrebbe costituire appunto 

un mezzo per ovviare alla situazione di 

carenza dell’organismo amministrativo e 

per eliminare la situazione di incertezza 

oggettivamente pregiudizievole per la 

tutela degli interessi del condominio e dei 

partecipanti, e, dall’altro lato, che lo stesso 

amministratore, protraendosi i doveri 

discendenti dalla sua nomina, continua ad 

essere responsabile sotto i vari profili civili, 

penali, amministrativi, fiscali, ecc. (si 

pensi, ad esempio, all’imputabilità per la 

rovina del cornicione dell’edificio condominiale). 

C) L’ipotesi di cui al 3° comma dell’art. 

1129 c.c. 

Il ricorso all’autorità giudiziaria per la 

revoca dell’amministratore, invece, potrà 

essere proposto dal solo condomino, che, 

in pratica, risulta nell’impossibilità di 

rimuoverlo attraverso i consueti meccanismi 

assembleari (v., in particolare, le maggioranze 

qualificate di cui all’art. 1136, 2° e 

4° comma, c.c.), mentre legittimato passivo 

è esclusivamente l’amministratore in 

carica. Dal lato attivo, è legittimato a proporre 

l’istanza di revoca “ciascun condomino”, 

anche uno solo; è significativo 

notare che, in campo societario, l’art. 2409 

c.c. prescrive che la “denunzia” deve provenire 

dai soci che rappresentino almeno il 

decimo del capitale sociale - forse per scoraggiare 

l’abuso dei poteri della minoranza 

- salvo che il singolo socio prospetti i 

fatti al P.M. e questi, riscontrata la serietà 

della denunzia, promuova il procedimento 

contro gli amministratori (l’iniziativa di 

quest’ultimo è, infatti, giustificata dal prevalente 

interesse pubblico nel caso delle 

società). Così legittimato al ricorso deve 

ritenersi anche il comproprietario (pro 

indiviso) di un piano o di una frazione di 

piano, ed egualmente la legittimazione 

deve riconoscersi anche all’usufruttuario 

dell’unità immobiliare facente parte del 

condominio, atteso che l’amministrazione 

dello stabile rientra tra le materie ordinarie, 

in ordine alle quali vi è una competenza 

esclusiva gestionale in capo al titolare 

del diritto reale parziario (v. art. 67 disp. 

att. c.c.). Una pronuncia di merito ha precisato, 

in proposito, che gli acquirenti di 

porzioni di fabbricato condominiale, in 

quanto sono solidalmente obbligati (v. art. 

63, 2° comma, disp. att. c.c.), per il solo 

fatto dell’acquisto, con il loro dante causa 

riguardo agli oneri dell’amministrazione 

dello stabile comune, venuti in essere 

prima dell’assunzione da parte loro della 

qualità di condomini, sono legittimati a 

sollecitare l’adozione del provvedimento di 

revoca di cui all’art. 1129, 3° comma, c.c., 

per ottenere la rimozione di irregolarità 

verificatesi nella gestione del condominio 

nel biennio antecedente il loro ingresso 

nella collettività condominiale. Nel caso 

opposto, vale a dire qualora nel corso del 

procedimento, il ricorrente perda la qualità 

di condomino - perché, ad esempio, 

venda l’appartamento facente parte dell’edificio 

condominiale amministrato dal 

soggetto di cui ha chiesto giudizialmente 

la revoca - se, applicando le regole del 

modello processuale contenzioso, si reputa 

che la legittimazione, al pari dell’interesse 

ad agire, sia condizione dell’azione, e 

quindi debba sussistere non solo al 

momento dell’instaurazione del giudizio 

ma anche sino al momento della decisione, 

si dovrebbe dare rilevanza alla perdita del 

predetto requisito e disattendere, in rito, il 

ricorso. Essendo il procedimento di revoca 

suscettibile di esplicare i propri effetti 

anche nei riguardi degli altri condomini 

diversi dal ricorrente, può succedere che 

questi possano intervenire ad adiuvandum 

delle ragioni di una delle parti in contesa, 

ma si esclude la necessità di configurare 

un’ipotesi di litisconsorzio necessario (v. 

anche appresso). Dal lato passivo, interessato 

e legittimato a resistere e contraddire 

a tale istanza è in via esclusiva soltanto 

l’amministratore in carica - che può essere 

anche quello nominato dall’autorità giudiziaria 

ai sensi dell’art. 1129, 1° comma, c.c., 

o quello in regime di prorogatio, o quello 

vigente in virtù di conferma tacita - e ciò 

malgrado le ripercussioni, nei confronti del 

condominio, degli effetti della pronuncia 

giudiziale; del resto, i condomini che chie- 

✣

INNAUGURAZIONE DELL’ANNO GIUDIZIARIO, AULA CORTE DEI CONTI 

dono la revoca dell’amministratore esercitano 

un diritto proprio e non agiscono in 

virtù di un mandato reciproco esistente tra 

tutti i condomini. La giurisprudenza di 

legittimità, in questa prospettiva, ha tratto 

la conseguenza che, rimasto il condominio 

estraneo al procedimento, non autorizzando 

(trattandosi d’ipotesi esulanti da quelle 

previste negli artt. 1130 e 1131 c.c.), né successivamente 

ratificando la resistenza in 

giudizio dell’amministratore medesimo, a 

questi devono eventualmente far carico le 

spese processuali. In quest’ottica, è stata 

anche dichiarata nulla, per contrarietà alla 

legge, la delibera assembleare che aveva 

approvato il rendiconto annuale, includendovi 

le spese legali sostenute in proprio 

dall’amministratore in una procedura 

promossa nei suoi confronti ai sensi dell’art. 

1129, 3° comma, c.c., attesa la non 

inerenza delle spese anzidette alla gestione 

condominiale. 

L’ISTANZA 

In conformità alle regole generali previste 

dagli artt. 737 ss. c.p.c., l’atto introduttivo 

del procedimento deve rivestire la forma 

del “ricorso”, rivolto al giudice del luogo 

ove si trova l’edificio condominiale, indicando 

l’ufficio giudiziario, il nome delle 

parti, l’oggetto dell’istanza e delle ragioni 

della stessa, secondo i canoni classici di cui 

all’art. 125 c.p.c., che disciplina gli elementi 

tipici di un complesso di atti tra i 

quali anche il ricorso, subordinando 

l’eventuale deroga ad un’espressa previsione 

normativa. Relativamente all’istanza 

introduttiva nei procedimenti di volontaria 

giurisdizione in materia di condominio, 

vale la pena spendere alcune parole relativamente 

a 2 questioni frequenti e rilevanti: 

l’indicazione del nome delle parti e il 

patrocinio del difensore (con riflesso sulle 

spese di lite). 

A) Per quanto concerne il nome delle parti, 

occorre distinguere le singole fattispecie: 

nei casi contemplati dagli artt. 1105, ultimo 

comma, e 1129, 1° comma, c.c. sembra sufficiente 

l’indicazione nominativa del ricorrente 

e del condominio al quale l’istanza 

(di provvedimenti necessari alla cosa 

comune o di nomina dell’amministratore) 

inerisce, essendo superflue l’elencazione di 

tutti i singoli condomini - salva, forse, l’indicazione 

dell’eventuale amministratore 

(in carica o in regime di prorogatio) - 

stante la non necessità della notificazione 

nei loro confronti, mentre, nel caso previsto 

dall’art. 1129, 3° comma, c.c., è necessario 

indicare, oltre il condomino, anche il 

nome dell’amministratore in carica cui è 

rivolta l’istanza di revoca. Nulla vieta, 

ovviamente, che, nei primi casi sopra 

esposti, nel ricorso stesso siano indicati 

nominativamente tutti o alcuni dei condomini 

interessati, ma ciò non ai fini dell’estensione 

anche a tali soggetti di un 

contraddittorio che non è necessario, bensì 

ai fini di un’eventuale audizione di carattere 

meramente istruttorio per l’accertamento 

della sussistenza dei presupposti 

che giustificano l’adozione del provvedimento. 

B) Per quanto riguarda il problema relativo 


LEGISLAZIONE 

alla possibilità di adire il giudice (o di resistere) 

personalmente, occorre prendere le 

mosse dall’art. 82 c.p.c. che prevede, di 

regola, l’obbligo di “stare in giudizio” con 

il ministero di un difensore. La questione - 

ampiamente discussa in dottrina e in giurisprudenza 

- è, quindi, se il predetto art. 

82 si applica a tutti i procedimenti che si 

svolgono dinanzi ad un magistrato, o se 

invece trova applicazione soltanto nell’ambito 

del modello tipico del giudizio 

contenzioso, rimanendovi esclusi i procedimenti 

in camera di consiglio regolati più 

specificatamente dal libro IV del codice di 

procedura civile. Tale questione presenta 

indubbiamente aspetti di perplessità: a 

prescindere dalle argomentazioni addotte 

a sostegno delle relative tesi - tutte perfettamente 

sostenibili - bisogna riconoscere 

che, accanto ad una serie di procedimenti 

camerali, assai semplici, rispetto ai quali la 

rappresentanza a mezzo di un difensore 

appare effettivamente superflua (si pensi 

alla nomina di un amministratore in un 

condominio che ne sia privo), esistono altri 

procedimenti in cui viene a realizzarsi un 

contraddittorio assai spesso estenuante e 

complesso per cui l’esigenza di una difesa 

tecnica è più che giustificata (si pensi alla 

destituzione dell’amministratore in carica). 

La prassi degli uffici giudiziari nei procedimenti 

camerali in materia di condominio 

mi sembra quella di escludere la necessità 

del patrocinio del difensore, salvo, in alcuni, 

richiederla solo per quello previsto dal 

3° comma dell’art. 1129 c.c., in quanto procedimento 

in contraddittorio. In quest’ultimo 

caso, quando il ricorso è presentato 

dalla parte personalmente, alcuni giudici 

dichiarano l’inammissibilità tout court dell’istanza, 

altri, sospendono il ricorso, convocano 

il ricorrente facendogli capire (con 

le buone o con le cattive) che è meglio per 

lui che le sue tesi siano idoneamente sviluppate 

da un avvocato (forse preoccupati 

di evitare lamentele di condomini pazzi 

furiosi o semplicemente inesperti). Le 

caratteristiche tipiche del procedimento in 

camera di consiglio - tra cui può annoverarsi 

quello in materia condominiale - lo 

identificano come uno strumento assai più 

snello rispetto a quello fornito ai giudici 

del contenzioso, e soprattutto più facilmente 

utilizzabile proprio da soggetti non 

professionalmente preparati al gioco del 

processo (quali possono essere i condomini 

e l’amministratore). Abbiamo, infatti, rilevato 

che il procedimento s’inizia con 

✣



“ricorso” al giudice competente, per cui il 

rapporto è diretto tra cittadino e magistrato, 

evitando la complicazione della citazione 

e della notifica della medesima; osserveremo 

poi che il giudice adito può convocare 

direttamente il ricorrente, mentre l’attività 

probatoria (che pure non è preclusa 

alle parti) è rimessa sostanzialmente al 

giudice medesimo, cui sono dati ampi 

poteri di indagine d’ufficio, liberando, 

anche sotto quest’aspetto, la parte dai 

complessivi oneri (di indicazione precisa 

dei mezzi di prova, di tempestiva sottoposizione 

degli stessi), che risultano invece 

per i procedimenti contenziosi (specie alla 

luce del nuovo processo civile scandito da 

preclusioni e decadenze); se a ciò si 

aggiunge che, nei procedimenti de quibus, 

sussiste un ambito della decisione 

giudiziaria che sfugge alle solite regole 

(rapporto tra decisione e petitum, obbligo 

del giudice di stare a quanto dedotto) tipiche 

dei procedimenti contenziosi, mettendo 

in luce una maggiore discrezionalità del 

magistrato nel momento decisorio, appare 

giustificabile la minore esigenza di un 

difensore in senso tecnico. 

IL CONTRADDITTORIO 

Riguardo ai soggetti diversi dal ricorrente 

- quelli nei confronti dei quali, di regola, 

il provvedimento invocato è destinato ad 

avere efficacia - la notifica del ricorso e 

del pedissequo decreto di fissazione dell’udienza 

(a cura dell’istante, nel termine 

perentorio fissato dal giudice relatore) ai 

c.d. controinteressati si atteggia diversamente 

nei procedimenti di volontaria giurisdizione 

in materia condominiale. 

Invero, nel procedimento di revoca, l’art. 

64, 1° comma, disp. att. c.c. prevede 

espressamente che sia “sentito” il solo 

amministratore, evidentemente ritenendo 

che la mera qualità di partecipante al 

condominio non giustificasse l’esigenza 

della partecipazione al procedimento, 

sebbene si deve riconoscere che il provvedimento 

di revoca è ovviamente suscettibile 

di esplicare i propri effetti anche nei 

riguardi degli altri condomini diversi del 

ricorrente, che, quali persone interessate, 

potranno intervenire in giudizio a sostegno 

delle ragioni del ricorrente o di quelle 

dell’amministratore. In altri termini, 

anche se, in effetti, la revoca dell’amministratore 

può essere richiesta da una minoranza 

di condomini, in contrasto con gli 

altri partecipanti, l’interesse del condominio 

che viene in considerazione è sempre 

quello comune ad una corretta amministrazione 

dell’edificio, mentre il provvedimento 

richiesto non è destinato ad incidere 

direttamente sulle posizioni dei singoli 

condomini, ai quali non è riconosciuto 

un diritto o un interesse giuridicamente 

rilevante in merito all’amministrazione 

stessa. Trattasi, quindi, di procedimento 

sostanzialmente contenzioso, in quanto la 

previsione relativa alla necessità di sentire 

l’amministratore in carica comporta che il 

soggetto passivo dell’istanza di revoca è 

parte necessaria del procedimento; peraltro, 

le esigenze di rispetto del contraddittorio 

dovrebbero esigere la notifica alla 

controparte del ricorso e della data dell’udienza 

di trattazione dello stesso nel 

termine fissato dal giudice in modo tale 

da assicurare un utile esercizio del diritto 

di difesa da parte del medesimo amministratore, 

in funzione del diritto di replicare 

e di svolgere le proprie difese (anche se 

non sono prescritti determinati termini). 

Negli altri casi, non appare necessario 

citare tutti gli altri condomini, fermo 

restando, ovviamente, la facoltà di questi 

ultimi di intervenire nel procedimento ad 

adiuvandum delle ragioni di una delle 

parti in contesa (di regola, in relazione 

alla legittimazione plurima di cui sono 

titolari). In particolare, nell’ipotesi di cui 

all’art. 1129, 1° comma, c.c., la nomina 

dell’amministratore, nel caso di mancanza 

dello stesso, costituisce per il condominio 

un atto “dovuto” per il condominio - 

la presenza dell’organismo esecutivo è, 

infatti, richiesta obbligatoriamente ove vi 

siano più di 4 condomini - sicché sembra 

corretto ritenere che il ricorso, quantunque 

proposto da un solo condomino, 

rifletta comunque gli interessi dell’intera 

collettività condominiale, poiché rivolto 

ad un adempimento prescritto dalla 

legge, che si traduce in un beneficio per 

tutti i condomini, indipendentemente 

dalla loro partecipazione al procedimento; 

né sembra ipotizzabile che, nell’ambito 

di quest’ultimo, si delineino posizioni 

divergenti, giacché il giudice dovrà limitarsi 

a prendere atto dell’esistenza delle 

condizioni previste dalla norma ed a designare, 

nell’ambito della propria discrezionalità, 

un amministratore. 

Nell’ipotesi di cui all’art. 1105, ultimo 

comma, c.c., appare più corretto distinguere: 

A) Qualora il ricorso sia proposto da un 

singolo condomino, potrebbe escludersi 

la necessità della notificazione a tutti i 

partecipanti al condominio, in quanto, in 

buona sostanza, si invoca dal giudice un 

mezzo integrativo a tutela dell’interesse 

comune, pregiudicato da un'inerzia nella 

fase deliberativa o attuativa; in quest’ordine 

di concetti, sembra sufficiente la 

notifica al solo amministratore in rappresentanza 

dei predetti partecipanti per la 

considerazione che quest’ultimo per legge 

è legittimato passivamente “per qualunque 

azione” concernente le parti comuni 

dell’edificio (v. art. 1131, 2° comma, c.c.), 

potendosi dare alla disposizione un’ampia 

interpretazione comprensiva, oltre che 

delle controversie contenziose, anche 

delle questioni trattate in sede di volontaria 

giurisdizione (sarà, poi, compito dell’amministratore 

di informare, nei rapporti 

interni, l’assemblea, per avere istruzioni 

sulla condotta processuale da assumere). 

B) Allorché, invece, l’istanza sia avanzata 

dall’amministratore - si pensi ai casi 

sopra accennati relativi alla necessità di 

eseguire opere di manutenzione dell’edificio 

comune oppure all’esigenza di 

approvare il preventivo e lo stato di 

riparto per poter riscuotere i contributi 

condominiali - è, invece, opportuno che 

il ricorso sia portato a conoscenza di tutti 

i condomini (attraverso la notifica a tutti 

i partecipanti), in quanto non sembra 

che l’amministratore possa, da solo, rappresentare 

al tempo stesso l’interesse 

generale del condominio e quello dei 

singoli condomini, i quali, pertanto, 

✣

CORTE D’APPELLO 

devono essere posti nelle condizioni di 

interloquire. 

L’ISTRUZIONE 

In generale, può affermarsi che l’istruttoria 

non appare informata al principio della 

disponibilità delle prove, tipico del giudizio 

contenzioso (v. art. 115 c.p.c.), nel senso 

che al giudice può essere attribuito un 

potere d’indagine sull’esistenza in concreto 

dei presupposti del ricorso introduttivo 

e d’acquisizione di elementi di valutazione 

che non è necessariamente subordinato 

all’iniziativa della parte interessata. L’art. 

738, 3° comma, c.p.c. prescrive che il giudice 

- nominato relatore, con l’obbligo poi 

di riferire in camera di consiglio davanti al 

collegio - “può” assumere informazioni, 

per cui la fase istruttoria è rimessa alla sua 

discrezionalità, e la stessa istruttoria riveste 

necessariamente carattere eventuale, qualora 

il giudice ritenga che il ricorso possa 

essere deciso sulla base della sola documentazione 

allegata all’atto introduttivo. 

Si pensi al caso in cui si producano i verbali 

di successive delibere da cui si evince 

che le relative riunioni, convocate per la 

nomina dell’amministratore, siano andate 

deserte (v. art. 1129, 1° comma, c.c.), oppure 

che non si riesca ad adottare un provvedimento 

necessario per la cosa comune, 

per mancanza del quorum necessario (v. 

art. 1105, ultimo comma, c.c.). Nel procedimento 

di cui all’art. 1129, 3° comma, c.c., di 

solito, l’audizione dell’amministratore (in 

contraddittorio con il ricorrente) dovrebbe 

esaurire le esigenze istruttorie connesse alle 

prime 2 ipotesi contemplate dalla predetta 

norma, e cioè all’accertamento della violazione 

dell’obbligo di informare l’assemblea 

della notificazione di atti il cui contenuto 

esorbita le sue attribuzioni nonché 

dell’obbligo del rendiconto per due anni 

consecutivi; in questi casi, la mancata 

comparizione del resistente si tradurrà in 

una sorta di presunzione di veridicità delle 

censure mosse dal ricorrente all’operato 

dell’amministratore, stante peraltro l’impossibilità 

per il condomino di provare i 

fatti negativi posti a fondamento dell’istanza. 

Invece, nella terza ipotesi, relativa 

alla sussistenza delle gravi irregolarità, 

la verifica della sussistenza dei presupposti 

legittimanti la revoca dovrebbe articolarsi 

in una fase istruttoria, tesa ad acquisire 

riscontri - per lo più, attraverso la produzione 

da parte dell’amministratore di 

documentazione idonea a confutare l’assunto 

avversario, salvo l’espletamento di 

una consulenza tecnica d’ufficio - per 

affermare o negare la veridicità della prospettazione 

dei fatti esposta nell’istanza de 

qua; in questo caso, la mancata comparizione 

dell’amministratore citato non può 

valere ex se a determinare una sorta di 

acquiescenza all’accoglimento della 

domanda, né ad essere valutata quale 

comportamento processuale da cui dedurre 

elementi di prova, dovendo i fatti 

dedotti risultare in ogni caso dimostrati, 

salvo, comunque, ritenere che, in un procedimento 

in cui la valutazione delle circostanze, 

al fine di una revoca, è rimessa in 

massima parte alla discrezione del giudice, 

la mancanza di qualsiasi contestazione o di 


LEGISLAZIONE 

giustificazioni da parte dell’interessato, 

potrà, di fatto, essere determinante ai fini 

dell’accoglimento del ricorso. Il giudice 

relatore può disporre - fissando per lo 

scopo un’udienza con decreto in calce al 

ricorso introduttivo, con comunicazione a 

cura della cancelleria - l’audizione del 

ricorrente, qualora, ad esempio sussistano 

elementi d’incertezza; sul punto, la mancata 

comparizione del ricorrente può essere 

interpretata come sintomatica: a) del 

venir meno di ogni interesse della parte 

alla coltivazione dell’istanza, e quindi 

all’eventuale modificazione della situazione 

di fatto che ha dato origine al ricorso 

(dando luogo ad una pronuncia di non 

luogo a provvedere da parte dello stesso 

giudice relatore), oppure, b) ritenendo la 

predetta comparizione finalizzata all’acquisizione 

delle informazioni necessarie 

per la formazione del convincimento del 

giudice, l’inattività della parte comporta il 

difetto di prove circa i presupposti del 

provvedimento invocato (con emanazione 

di un decreto nel merito di rigetto del 

ricorso). Il giudice può, inoltre, sentire - 

con notificazione a cura del ricorrente - gli 

altri condomini (pur non destinatari della 

notifica del provvedimento per la comparizione 

delle parti) rispetto ai quali non 

sembra operare quell’incapacità a deporre 

sussistente nel giudizio contenzioso, in 

quanto parti, ai sensi dell’art. 246 c.p.c., 

salva l’adeguata valutazione in ordine 

all’attendibilità delle loro dichiarazioni, 

stante la posizione di non terzietà rispetto 

all’oggetto della contesa, tale da giustificare 

l’attribuzione di un rilievo determinante 

alle loro deposizioni. Il magistrato 

può, altresì, sentire come sommari informatori 

- anche se ciò avviene raramente - 

il presidente dell’assemblea (all’esito della 

quale, ad esempio, non si sia pervenuti 

alla nomina del rappresentante del condominio), 

l’ex amministratore, o altri soggetti 

a conoscenza sui fatti del procedimento, 

come può invitare le parti ad acquisire una 

data documentazione (qualora il ricorrente 

ometta di attivarsi per gli adempimenti 

istruttori disposti dal relatore, il ricorso 

deve essere disatteso nel merito). Il giudice 

può, infine, ammettere la consulenza tecnica 

d’ufficio, per acclarare date circostanze 

rilevanti ai fini del decidere: si pensi ad 

un’indagine tecnica per accertare lo stato 

dei luoghi al fine di verificare la necessità 

di lavori necessari alla manutenzione dell’edificio 

condominiale nell’ipotesi di cui



all’art. 1105, ultimo comma, c.c. (per orientare 

il giudice circa la “necessità” del 

provvedimento stesso, i contenuti del 

medesimo, le modalità d’attuazione di 

quanto richiesto, ecc.), oppure ad una 

perizia contabile per accertare la regolarità 

della contabilità e della gestione amministrativa 

al fine di verificare la sussistenza 

delle gravi irregolarità commesse dall’amministratore 

nell’espletamento del mandato 

denunciate nel ricorso ex art. 1129, 3° 

comma, c.c. (non è esclusa, poi, un’ispezione 

dei libri contabili tenuti dall’amministratore). 

IL PROVVEDIMENTO 

Il contenuto del provvedimento potrà 

essere: 

a) di rigetto dell’istanza, quando difetti la 

legittimazione del ricorrente, quando il 

procedimento sia stato promosso al di 

fuori dei casi consentiti, o quando siano 

risultati carenti i presupposti che giustificano 

la pretesa fatta valere in sede di 

volontaria giurisdizione, ecc., 

b) di accoglimento dell’istanza, qualora 

siano soddisfatte, in termini di prova, 

offerta dalle parti o acquisita d’ufficio, le 

condizioni che giustifichino l’accoglimento 

della predetta istanza. Tenendo sempre 

GIUDICI ALL’INNAUGURAZIONE DELL’ANNO GIUDIZIARIO 

presente che l’intervento del giudice, di 

regola, è diretto a supplire ad una carenza 

dei meccanismi tipici dell’ordinamento 

interno al condominio, si rileva però che il 

provvedimento conclusivo dei procedimenti 

di volontaria giurisdizione in tali 

materie si atteggia in vario modo secondo 

le varie fattispecie. La relativa identificazione 

risulta più agevole nelle ipotesi previste 

dal 1° e 3° comma dell’art. 1129 c.c., 

mentre appare più complessa in quella di 

cui all’ultimo comma dell’art. 1105 c.c. 

Proviamo ad analizzarle partitamente. 

A) Le ipotesi di cui al 1° e 3° comma dell’art. 

1129 c.c. Nell’ipotesi contemplata dall’art. 

1129, 1° comma, c.c., il provvedimento 

di nomina da parte dell’autorità giudiziaria, 

oltre che l’indicazione del nominativo, 

non deve contenere altre statuizioni, poiché 

le attribuzioni conferite all’amministratore 

giudiziario coincidono pienamente 

con quelle tipiche dell’amministratore eletto 

direttamente dall’assemblea (v. artt. 

1130 e 1131 c.c.). Nulla vieta che il ricorrente, 

con l’istanza introduttiva, possa indicare il 

soggetto che reputi più idoneo ad essere 

designato, o che proponga addirittura se 

stesso quale amministratore, ma il giudice 

competente è completamente libero di far 

cadere la scelta dell’amministratore su chi 

vuole, su uno dei condomini o su una persona 

esterna al condominio stesso, escludendo, 

comunque, allo stato, che sia 

necessaria l’iscrizione a particolari albi 

professionali (salva la preferenza a soggetti 

iscritti nell’elenco dei consulenti tecnici 

con qualifica idonea a svolgere le mansioni 

di amministratore), ed avendo però sempre 

presente il generale interesse della 

comunità (in questa prospettiva, può 

nominarsi una geometra, un ragioniere, un 

architetto, un ingegnere, un dottore commercialista, 

un avvocato, ecc.). Di solito, si 

possiede in ufficio un elenco aggiornato, 

cercando di adottare un turn over e di non 

cumulare incarichi, talvolta, se possibile, 

indicando un professionista con lo studio 

nel quartiere dove è sito lo stabile condominiale 

da amministrare; non si raccolgono 

informazioni sull’incarico svolto, salvo 

depennare i nominativi che, in altre pratiche, 

non hanno dato prova di meritare la 

fiducia del tribunale o dei quali occasionalmente 

non vengono fornite notizie confortanti. 

Tuttavia, se nel regolamento condominiale 

esistono precise indicazioni relative 

ai soggetti che tale funzione devono 

ricoprire e gli eventuali requisiti che dette 

persone devono possedere, sembra che 

anche l’autorità giudiziaria sia tenuta alla 

loro osservanza; di solito, è sufficiente che 

sia un soggetto giuridicamente capace, 

non in lite con il condominio, né dipendente 

dello stesso - come ad esempio il 

portiere - non escludendo, però, che il 

regolamento condominiale possa prevedere 

che l’amministratore debba essere un 

condomino, oppure, anche per ragioni di 

giustizia distributiva e di economia, stabilire 

l’obbligo per tutti i condomini di esercitare, 

a turno, le funzioni di amministratore. 

L’unico problema che potrebbe sorgere 

- ma ciò ci porterebbe fuori del seminato 

- concerne la possibilità, per il giudice, 

adito ai sensi dell’art. 1129, 1° comma, 

c.c., di nominare non uno ma più amministratori 

o, addirittura, una società (si pensi 

al recente sviluppo di quelle di consulenza 

ed amministrazione, o, più in generale, di 

servizi, che hanno alle loro dipendenze 

personale specializzato in campo sia tecni-

co sia legale, e che garantiscono una maggiore 

efficienza organizzativa e sicura funzionalità). 

Passando brevemente ad esaminare 

l’ipotesi di cui al 3° comma dell’art. 

1129 c.c., in ordine al momento decisorio, si 

può osservare che, come il ricorso dovrà 

contenere in modo specifico le ragioni che 

inducono l’interessato a chiedere il provvedimento 

di destituzione, affinché l’amministratore 

possa limitarsi a replicare le 

proprie giustificazioni solamente in relazione 

ai motivi dedotti, per cui l’eventuale 

ampliamento degli stessi (e della relativa 

indagine istruttoria) dovrà essere fatto in 

modo da consentire un’efficace difesa, così 

si deve escludere che il giudice, d’ufficio, 

possa pronunciare la revoca per motivi 

diversi, qualora sugli stessi non si sia svolto 

alcun sostanziale contraddittorio. Chiarito 

ciò, le questioni pratiche abbastanza rilevanti 

che potrebbero risultare connesse al 

contenuto ed all’efficacia del provvedimento 

de quo, riguardano la possibilità, 

per il giudice, di nominare - anche d’ufficio 

- un amministratore giudiziario in 

sostituzione di quello revocato, nonché la 

possibilità, per l’assemblea, di affidare 

nuovamente le funzioni di amministratore 

alla persona revocata dall’autorità giudiziaria. 

B) L’ipotesi di cui all’ultimo comma dell’art. 

1105 c.c. L’art. 1105, ultimo comma, 

c.c. prevede, in determinati casi - non si 

forma una maggioranza, la delibera adottata 

non viene eseguita, non si prendono i 

provvedimenti necessari per la cosa comune 

- che l’autorità giudiziaria “provvede in 

camera di consiglio e può anche nominare 

un amministratore” (sia se manchi quello 

che doveva nominare l’assemblea, sia per 

sostituire quello esistente, sia per affiancare 

quello in carica), e ciò tanto per l’ordinaria 

amministrazione dei beni (quando la 

composizione del condominio e le divergenze 

tra i partecipanti lascino prevedere 

una permanente difficoltà di gestione) 

quanto in relazione a singoli atti da eseguire. 

Occorre, quindi, verificare quale tipo 

di provvedimento il magistrato sia facoltizzato 

ad adottare, in quanto è vero che 

l’ultimo comma dell’art. 1105 citato prevede 

“anche” la nomina di un amministratore 

(nel senso che sembra configurarsi 

un’ipotesi marginale, o comunque come 

un provvedimento contemplato in via 

alternativa e come ulteriore rispetto a 

quelli che il magistrato può adottare 

quando venga denunciata alcuna delle 

situazioni elencate nell’art. 1105, ultimo 

comma, c.c.), ma è altrettanto vero che 

l’autorità giudiziaria, di regola, “provvede” 

direttamente a quanto necessario ed 

opportuno sostituendosi alla decisione dei 

comproprietari in conflitto. Si tratta, pur 

sempre, di un potere discrezionale in capo 

al giudice, che è arbitro di valutare l’opportunità 

o meno di un simile provvedimento, 

previa un’adeguata indagine allo 

scopo di stabilire se possano essere adoperati 

altri strumenti per ovviare alla disfunzione 

in atto - purché, beninteso, vi sia 

uno dei 3 menzionati presupposti di cui 

all’art. 1105, ultimo comma, c.c. - in ciò 

differenziandosi dall’ipotesi di cui all’art. 

1129, 1° comma, c.c. in cui lo stesso giudice 

“deve” provvedere: in quest’ultimo caso, 

la nomina è forzosa perché manca il legale 

rappresentante dell’edificio, mentre nel 

primo è opportuna stante che l’assemblea, 

destabilizzata da insanabili litigiosità o 

neghittosa per il reiterato assenteismo dei 

comproprietari, è incapace di autoregolamentarsi. 

Comunque, quale che sia la soluzione 

adottata - provvedimento diretto o 

nomina di un amministratore - costituendo 

pur sempre una sostituzione del decreto 

del giudice alla volontà assembleare, sussiste 

una gamma estremamente variegata 

di contenuti a seconda delle esigenze sottese 

alla singola istanza. 

B1) L’impossibilità di formare una maggioranza. 

In materia condominiale, l’esigenza dell’intervento 

giudiziale può riconnettersi 

alla particolare composizione del condominio, 

che vede, ad esempio, la contrapposizione 

di due o più gruppi di pari rappresentatività, 

o altre situazioni di carattere 

contingente che impediscano il raggiungimento 

dei quorum richiesti dalla 

legge. Infatti, l’art. 1136 c.c., per la validità 

delle deliberazioni condominiali, prevede 

che il criterio della maggioranza delle 

quote sia integrato da quello della maggioranza 

numerica dei condomini, e contempla 

anche la possibilità di seconde 

convocazioni e maggioranze meno rigide, 

sicché è sufficiente che il numero e/o la 

quota degli assenti superi i predetti quorum 

che non si possa adottare alcuna deliberazione. 

B2) L’omessa esecuzione di una delibera 

assembleare. L’art. 1105, ultimo comma, 

c.c. contempla (anche) l’ipotesi di un 


LEGISLAZIONE 

intervento giudiziale “se la delibera adottata 

non viene eseguita”. Nel condominio, 

in realtà, c’è l’organo deputato ad eseguire 

la delibera, che è l’amministratore, per 

cui, se questi è inerte, il ricorso del condomino 

sarà eventualmente notificato al rappresentante, 

a cui il giudice ordinerà di 

eseguire quanto deliberato, salvo nominare 

un amministratore giudiziario che si 

occupi solo di questo, in attesa di un procedimento 

di revoca di quello in carica per 

violazione ai suoi obblighi. In altri termini, 

stante l’esistenza dell’amministratore come 

organo istituzionalmente competente per 

tale esecuzione ex art. 1130, n. 1, c.c., appare 

preferibile demandare all’assemblea 

stessa la valutazione in ordine a tale inadempimento 

o, al limite, investire il giudice 

sotto il diverso profilo della revoca per 

“gravi irregolarità” prevista dall’art. 1129, 

3° comma, c.c. 

B3) La mancata adozione dei provvedimenti 

necessari per la cosa comune. 

L’ultimo comma dell’art. 1105 c.c. prevede 

(infine) il ricorso al giudice in camera di 

consiglio qualora “non si prendano i provvedimenti 

necessari per l’amministrazione 

della cosa comune”. Poniamo il caso in cui 

un condomino prospetti l’esigenza di lavori 

di necessaria ed indifferibile manutenzione 

dell’edificio in comunione (ad esempio, 

dopo la notifica di un’ordinanza del 

Sindaco in tal senso); ora, qualora si registri 

un’inerzia dei partecipanti relativamente 

alla fase della deliberazione, il giudice 

può fissare un termine congruo entro 

il quale l’assemblea deve adottare le soluzioni 

del caso, avvertendo (o minacciando) 

che, in difetto, si provvederà, il più delle 

volte attraverso la nomina di un amministratore 

ad acta - che può essere lo stesso 

CTU che ha verificato lo stato dei luoghi - 

che esegua gli ordini e le direttive impartite 

dal magistrato. 

✣


Cari 

PIETRO MEMBRI 

Devo sottolineare che, 

considerate a valori di 

mercato, le garanzie 

ricomprese nella quota 

associativa (che non si 

limitano a quelle indicate 

ma includono molti altri 

servizi) superano di gran 

lunga il valore che pagate 

ad Anaci 

colleghi... 

↸ 

Nei prossimi giorni riceverete da alcuni 

vostri presidenti provinciali o dai tesorieri 

provinciali, l’invito a versare la 

quota associativa per l’anno 2007. 

Perché alcuni e non tutti? Non è che 

parte dei presidenti provinciali o dei 

tesorieri provinciali non diano esecuzione 

a questo adempimento istituzionale, 

è solo che esso rimane comunque 

secondo rispetto alla primaria importanza 

di avere già dato voi all’Anaci il 

vostro convinto contributo intellettuale, 

con la piena convinzione di fare parte 

di una classe di professionisti dell’amministrazione 

immobiliare e condominiale 

per i quali Anaci è fonte di preparazione 

professionale, nonchè sprone 

all’aggiornamento tramite i crediti formativi 

ed anche primo attore per la 

tutela sindacale della nostra categoria. 

In secondo luogo, come dicevo all’inizio 

di questo mio dialogo diretto con i miei 

associati (perdonate il possessivo, in 

realtà siete associati di Anaci), non 

bisogna sottovalutare che la quota è 

parte integrante e contributo per avere 

la certezza di fare parte di un organismo 

di cui il mercato rileva l’importanza 

intrinseca ed estrinseca, nonché la solidità 

di contenuti scientifici ed il valore 

di rappresentanza. Un’ulteriore importanza 

la quota associativa l’assume nel 

darvi, contestualmente ed automaticamente, 

con il versamento alla sede 

nazionale dell’importo deliberato dal 

Consiglio Nazionale, la garanzia della 

responsabilità civile e la tutela legale 

individuale, che sono in grado di proteggervi 

da eventuali inconvenienti che 

il lavoro quotidiano può creare e soddisfano 

la necessità di essere coperti da 

rischi anche economici. Devo sottolineare 

che, considerate a valori di mercato, 

le garanzie ricomprese nella quota 

associativa (che non si limitano a quelle 

indicate ma includono molti altri servi- 

zi) superano di gran lunga il valore che 

pagate ad Anaci. Amici, l’intendimento 

di questa mia è quello di sensibilizzare 

voi ed i vostri dirigenti provinciali e 

regionali, che hanno il compito istituzionale 

di coordinare tutte le attività a 

livello locale, sulle corrette procedure di 

gestione dell’associazione. Tuttavia, 

insieme a voi associati, desidero formulare 

una richiesta di aiuto per fare crescere 

ancora l’Anaci in tutti i sensi possibili: 

crescita professionale, crescita di 

appartenenza ed una gestione puntuale 

e corretta a livello provinciale così come 

ha fatto la presidenza insieme ai suoi 

organi nazionali, per poter riaffermare 

che l’Associazione è una sola ed indivisa 

perché non ci possono essere interessi 

diversi tra la dirigenza provinciale e 

quella nazionale. Diversamente, se ci 

fossero interessi diversi, dovrebbe intervenire 

la nostra carta costituzionale la 

quale pone, in cima alla graduatoria 

delle priorità, quella dell’interesse di 

Anaci e della necessità che essa sia rappresentata 

da colleghi che credono nel 

progetto associativo, che hanno passione 

per la nostra attività e soprattutto 

lealtà verso gli iscritti. Anaci non va 

usata come un mezzo per interessi particolari 

perché Anaci deve essere il fine 

e Anaci sa ricompensare i suoi associati 

rappresentandoli al cospetto del mercato, 

che si trova in un momento di grande 

evoluzione e ci propone sfide che 

siamo solo desiderosi di affrontare. 

Questo scenario che ci attende si affronterà 

con più successo se saremo uniti, 

convinti, corretti e professionali. 

Un grande abbraccio a tutti e buon 

lavoro 

Il Presidente nazionale 

Pietro Membri

Il nuovo regolamento 

Premesse 

• l’art. 2 della lettera F dello Statuto 

ANACI prevede tra gli scopi associativi 

“la promozione delle iniziative finalizzate 

al continuo aggiornamento professionale 

degli amministratori” per i quali la preparazione 

e l’aggiornamento culturale e 

professionale costituiscono un preciso 

obbligo (art. 8 codice deontologico); 

•con l’adozione del Codice deontologico 

CEAB l’associato ANACI promette di 

aggiornarsi regolarmente sulla legislazione 

e su tutte quelle informazioni e 

cambiamenti che possano influenzare 

gli interessi dei clienti, rimanendo 

informato e promuovendo l’aggiornamento 

dei propri dipendenti, sull’andamento 

delle proprietà immobiliari a 


ATTIVITÀ ASSOCIATIVA 

sull’aggiornamento professionale 

l’art. 2 della lettera F dello Statuto ANACI prevede tra 

gli scopi associativi “la promozione delle iniziative finalizzate 

al continuo aggiornamento professionale degli 

amministratori” 

↸

livello regionale, nazionale ed europeo, 

per contribuire alla formazione di concetti 

generali sulle questioni: imposte, 

legislazione, uso della proprietà immobiliare, 

urbanizzazione o altre questioni 

legate al possesso dei beni immobiliari; 

• in sede CEAB è stata richiamata l’attenzione 

delle Associazioni aderenti per 

l’organizzazione di un programma di 

formazione continua, elemento fondamentale 

per l’immagine e la credibilità 

associativa nel quadro della direttiva 

per il riconoscimento delle qualifiche 

professionali e l’adozione di una piattaforma 

comune per gli Stati membri; 

• l’attività di amministratore condominiale 

riveste un ruolo rilevante a garanzia 

del patrimonio edilizio privato e per 

la tutela dell’interesse pubblico con la 

predisposizione di servizi di elevata 

specializzazione tecnica certificabili da 

una associazione autoregolamentata in 

dimensione europea; 

• l’ANACI deve tendere al rafforzamento 

del ruolo di garante della qualità delle 

prestazioni effettuate dagli iscritti definendo 

i criteri in base ai quali vanno 

attribuiti i “crediti” alle varie attività di 

aggiornamento permanente. 

Soggetti interessati 

gli amministratori condominiali hanno 

il dovere di curare ed aggiornare con 

continuità le conoscenze tecniche e giuridiche 

necessarie a garantire le aspettative 

dei condomini e delle istituzioni. 

Il presente regolamento, conformemente 

ai compiti ed alle attribuzioni che lo 

Statuto riconosce al Consiglio Nazionale 

ed ai Consigli Provinciali ed in aderenza 

con i principi etici e morali richiamati 

dal codice deontologico, individua un 

percorso di aggiornamento permanente 

che consenta di mantenere e perfezionare 

le proprie conoscenze a garanzia 

del corretto esercizio della professione. 

Gli amministratori, che in ottemperanza 

Si considera adempimento 

l’obbligo di aggiornamento 

permanente in via 

transitoria, per i primi 

due anni di vigenza 

del presente regolamento 

con l’acquisizione di 

dieci crediti, dal terzo 

anno quindici crediti. 

La Giunta nazionale 

è delegata a fissare 

le necessarie disposizioni 

attuative del presente 

regolamento 

↸ 

alle successive disposizioni, avranno 

effettivamente seguito l’intero percorso 

formativo, potranno richiedere il rilascio 

della prevista attestazione di 

adempimento dell’obbligo di aggiornamento 

permanente. 

Attività di cultura professionale da 

considerare per la valutazione 

partecipazione a corsi di formazione, 

master, convegni e seminari, nella 

misura di un credito per ogni ora di formazione 

risultante dall’attestato rilasciato 

dall’organismo formatore, purché 



si tratti di materie oggetto della professione; 

docenza in corsi di formazione, nelle 

materie oggetto della professione, nella 

misura di due crediti per ciascuna ora 

di docenza risultante da apposita attestazione; 

relazioni in convegni, nella misura di 

tre crediti per ogni evento; 

redazione e pubblicazione di libri in 

materie oggetto della professione, nella 

misura di dodici crediti per ciascun 

libro pubblicato; 

redazione di articoli su riviste specializzate 

nelle materie oggetto della professione, 

nella misura di due crediti per 

ciascun articolo pubblicato; 

superamento di esami universitari (laurea 

triennale o specialistica) presso 

Università statali o private riconosciute, 

nella misura di tre crediti per ciascun 

esame superato risultante da apposita 

documentazione rilasciata 

dall’Università; 

la partecipazione ai lavori di organismi 

di rappresentanza della categoria, quali 

gruppi di lavoro, commissioni di studio, 

purché dedicati ad approfondimenti 

nell’ambito delle materie oggetto della 

professione, nella misura di un credito 

per ciascuna riunione, risultante da 

apposita dichiarazione. 

Norma transitoria 

Il presente regolamento ha decorrenza 

sperimentale dal 1/1/2006 con differimento 

dell’applicazione del regime 

sanzionatorio previsto a far data dal 1° 

gennaio 2008. 

Si considera adempimento l’obbligo di 

aggiornamento permanente in via transitoria, 

per i primi due anni di vigenza 

del presente regolamento con l’acquisizione 

di dieci crediti, dal terzo anno 

quindici crediti. 

La Giunta nazionale è delegata a fissare 

le necessarie disposizioni attuative del 

presente regolamento. 

(Approvato dal Consiglio Nazionale il 2 

dicembre 2006)

Ecco la Guida Prosiel - Anaci 

La sicurezza è un tema su cui tanto si è scritto. Ma quali sono 

le norme che rendono un condominio elettricamante sicuro? 

di Francesco Burrelli, 

Coordinatore tecnico Csn 

Durante lo svolgimento dell’ultimo 

Consiglio Nazionale tenutosi a Roma presso 

l’hotel “Leonardo Da Vinci” è stata presentata 

la GUIDA nuova, nata dalla collaborazione 

dell’ANACI con PROSIEL (Promozione 

Sicurezza Elettrica), intitolata “Sicurezza 

elettrica nel condominio” e consistente in 

un’integrazione di quella già presentata 

nel 2004. 

La Guida è divisa in 8 capitoli nei quali si 

trattano e analizzano le seguenti tematiche: 

Predisposizione degli impianti interni e 

colonne montanti; 

Impianti videocitofoni – citofoni; 

Cancelli elettrici; 

Impianti di discesa d’antenna; 

Stazione radio base; 

Ascensori montacarichi e piattaforme 

elevatrici; 

Sicurezza antincendio nei locali adibiti 

ad autorimesse; 

Antincendio e sicurezza negli edifici di 

civile abitazione. 

Essendoci ancora diverse tematiche da analizzare 

rispetto agli impianti presenti nel 

condominio, verrà pubblicata un’ulteriore 

Guida che tratterà i seguenti argomenti: 

Autoclave; 

Impianti pubblicitari alimentati elettricamente 

presenti nelle facciate; 

Protezione contro scariche atmosferiche; 

Alimentazione ventole aspiratrici nei 

camini; 

Rilevamenti di fughe e impianti gas. 

La collaborazione con PROSIEL ha consentito 

di sviluppare e portare a termine questa 

importante guida di alto contenuto tecnico 

e legislativo in materia. 

Ringrazio il Comitato Scientifico, a cui ho 

l’onore di partecipare, che ha consentito la 

realizzazione della Guida, e in particolar 

modo il Cav. Lav. Domenico Bosatelli 

Presidente PROSIEL, assieme a tutti i soci ed 

ai collaboratori PROSIEL. 

Per la presentazione della “Guida” è intervenuto 

il Segretario PROSIEL Ing. Andrea 

Solzi , che ringrazio per la continua collaborazione, 

disponibilità, preparazione e 

tenacia nel perseguire gli obiettivi prefissati. 

Vorrei anche ringraziare il P.I. Mariano 

Magnabosco per la sua pazienza e competenza, 

oltre che per la semplicità disarmante 

con cui ha affrontato le problematiche 

tecniche, spesso ostiche anche per i più 

esperti nel settore. 

Ringrazio altresì il Presidente Nazionale 

ANACI Pietro Membri che ha creduto e promosso 

il progetto ANACI – PROSIEL. 

Un ultimo ringraziamento è doveroso 



↸ 

anche al direttore del Centro Studi 

Nazionale ANACI Dr. Carlo Parodi, non solo 

per il suo apprezzamento circa la Guida, 

ma anche per le informazioni fornite ai 

partecipanti del Consiglio Nazionale 

riguardo alla presenza, fra i settori di studio 

del C.S.N., non solo di quello legale, 

ma anche di quello tecnico, che verrà ulteriormente 

sviluppato sotto la sua attenta 

direzione. A tutti gli associati ANACI verrà 

spedita una copia gratuita della Guida. Al 

suo interno sarà possibile trovare un foglio 

informativo da compilare e spedire, il 

quale darà diritto ad avere gratis la Guida 

successiva. 

Confido nella Vostra collaborazione anche 

per l’eventuale segnalazione di nuovi 

argomenti tecnici da trattare, per fornire 

una sempre migliore informazione ai nostri 

associati.


Centro Studi Nazionale 

relazione 2006 del direttore 

Ogni martedì alle ore 7,45 continua la 

presenza del CSN ANACI per rispondere 

ai quesiti degli ascoltatori RAI Uno 

(Giornale Radio Redazione economica); 

in un anno n. 338 risposte (contenuti 

secondo il prospetto che segue) e 44 

messaggi introduttivi su argomenti di 

attualità. 

Sul quotidiano “Il Tempo” del 14 giugno 

2006 nella rubrica “lettere ad 

Andreotti” la lettrice F.M. di Roma ha 

evidenziato che “una delle tante associazioni 

di amministratori condominiali, 

che credo si chiami Anaci, ripete che 

fare l’amministratore è complicato e 

quindi bisogna avere professionalità. 

Curiosamente però un rappresentante 

della medesima associazione il martedì 

mattina risponde a Radiorai in quattro 

e quattr’otto, con poche parole a quesiti 

condominiali di ogni tipo, compresi 

alcuni molto complessi. Vuol dire, 

allora, che fare l’amministratore condominiale 

è facilissimo”. 

Anche sul settimanale OGGI in una 

rubrica quindicinale il CSN Anaci 

risponde a quesiti dei lettori. 

n. 88 - Modifica tabelle e riparto espese 

“ 27 - Attribuzioni dell’amministratore 

“ 26 - Lavori e danni parti comuni 

“ 24 - Spese ascensore 

“ 19 - Terrazzi e balconi 

“ 18 - Convocazione assemblea 

“ 16 - Interventi proprietà esclusive 

“ 14 - Immissioni 

“ 14 - Riscaldamento e distacco 

“ 13 - Parcheggio 

“ 11 - Maggioranze assemblee 

“ 8 - Consumi idrici 

“ 8 - Contenzioso legale 

“ 7 - Servitù 

“ 7 - Morosità e solidarietà passiva 

“ 6 - Spese inquilino 

“ 4 - Antenne TV 

“ 4 - Dipendenti e fiscali 

“ 24 - Varie 

-------- 

338 

NUMERO DEGLI AMMINISTRATORI CON- 

DOMINIALI OPERANTI IN ITALIA 

La collaborazione con il Ministero 

dell’Economia - Dipartimento Politiche 

Fiscali, ha consentito di utilizzare il 

data-base relativo ai codici fiscali 

attribuiti ai condomìni per ottenere il 

numero dei diversi rappresentanti 

legali per gruppi di edifici gestiti. Si 

tratta di una certificazione per la 

prima volta documentata statisticamente 

ed ufficialmente, utile per valutare 

la possibile rappresentatività della 

categoria e per consegnare al fisco un 

preciso riferimento da utilizzare ai fini 

dell’emersione di evasione e di incompatibilità. 

I dati desunti dall’archivio dell’anagrafe 

tributaria evidenziano 293.829 

amministratori rappresentanti 738.849 

condomìni ai quali è stato attribuito 

un codice fiscale. L’83% amministra 

un solo condominio (n. 243.734) indipendentemente 

dalle unità immobiliari 

gestite; altri 25.253 amministrano 2 o 3 

condomìni per cui il numero dei “professionisti” 

si riduce a circa 25.000. 

E’ stata ora richiesta allo stesso 

Ministero la selezione del numero degli 

amministratori operanti in ambito 

regionale e, se possibile, provinciale, il 

cui riferimento può essere utile per 

studiare la rappresentanza effettiva 

degli associati ANACI. 

“Il pianeta condominio: un’economia da 

scoprire” 2° RAPPORTO ANACI-CENSIS: 

L’obiettivo era quello di conoscere “il 

giro d’affari” dell’ambito condominia- 

le e lo studio è pervenuto a risultati 

significativi ed attendibili attraverso 

l’incrocio di più fonti utilizzate: i dati 

ISTAT sui consumi delle famiglie italiane 

2002, i dati dell’Agenzia delle 

Entrate relativi a 10.000 studi di settore 

periodo d’imposta 2002, le informazioni 

raccolte attraverso un questionario 

compilato da 200 associati ANACI. 

Il totale degli oneri condominiali è 

risultato di 15,4 miliardi di euro corrispondente 

a circa l’1% del PIL per un 

costo ad unità immobiliare di circa 

1.400 euro, dei quali il 27% rappresentano 

i costi energetici. Le considerazioni 

conclusive del Rapporto sollecitano 

attenzione e strumenti più calibrati 

per l’analisi ed il monitoraggio del 

fenomeno e propone l’apertura di una 

“finestra conoscitiva” da parte 

dell’ISTAT. 

E’ stato fatto un ulteriore tentativo di 

“misurare” la litigiosità della comunità 

condominiale con la collaborazione dei 

Giudici di pace, smentendo con dati 

ufficiali l’incremento del contenzioso 

che molto spesso si risolve prima di 

finire nelle aule giudiziarie. 

↸GRUPPO DI LAVORO CON IL CONSI- 

GLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO 

La collaborazione continua con 

l’Ufficio studi del CNN ha reso possibile 

la definizione di una Guida informativa 

per chi acquista un immobile (Vivere 

in condominio), una iniziativa destinata 

ad evidenziare la funzione sociale di 

notai ed amministratori nell’ambito 

condominiale. La Guida, che verrà 

distribuita dai notai in occasione dei 

rogiti di compravendite di unità 

immobiliari, è in fase di ratifica da 

parte del Consiglio unitamente ad un 

protocollo di intesa nel quale andran-

no sottoscritti i reciproci impegni di 

collaborazione. In particolare verrà 

sollecitata, in sede di stipula, la comunicazione 

all’amministratore dei dati 

identificativi del nuovo acquirente 

delle unità immobiliari. E’ in corso di 

esame uno schema standard di regolamento 

condominiale a seguito di un 

preventivo approfondimento in materia 

di trascrizione. 

PROTEZIONE DATI PERSONALI 

L’ANACI è stata invitata dal Garante 

per la privacy a formulare le proprie 

osservazioni in ordine alle problematiche 

emergenti dalla prassi operativa in 

occasione di una specifica consultazione 

pubblica. A seguito di una puntuale 

risposta alla sollecitazione del 

Garante, una delegazione del CSN è 

stata ricevuta dal Dott. Lattanzi per 

una informativa più approfondita. 

Il Garante a fine maggio 2006 ha diffuso 

un interessante provvedimento 

pubblicato sulla G.U. n. 152 del 3 luglio 

2006 (Amministrare Immobili n. 106) 

ed un “Vademecum del palazzo” pubblicato 

su Amministrare Immobili n. 

107 di luglio 2006. 

PROPOSTA DI RISPARMIO ENERGETICO 

Considerato che per ottenere la riduzione 

del consumo di energia nel settore 

edilizio non è sufficiente limitarsi 

alla nuova edificazione, ma occorre 

intervenire con una vasta campagna di 

risanamento del parco esistente, il CSN 

ha svolto una indagine in dieci città 

italiane sulla base delle spese sostenute 

per il servizio riscaldamento 

2005/2006 analizzando i possibili 

risparmi realizzabili con la contabilizzazione 

di calore. 

Al fine di monetizzare l’entità di tale 

risparmio è stato calcolato, su 210 

unità immobiliari considerate, il costo 

medio orario del servizio risultato di 

0,36 euro, per cui una riduzione “personalizzata” 

del calore richiesto di 

cento ore annue (corrispondente ad 

una settimana bianca) determinerebbe 

un risparmio di 36 euro. In caso di 

esigenze ancora più ridotte del servizio 

è possibile individuare risparmi più 

rilevanti (200 ore = 72 euro; 300 ore = 

108 euro). 

CARLO PARODI 

Il sistema, reso obbligatorio per le 

nuove costruzioni dal DPR n. 551/99, 

eviterebbe anche la continua richiesta 

di distacco dall’impianto centralizzato, 

dichiarato legittimo dalla recente giurisprudenza 

ma con effetti perversi in 

termini di risparmio energetico. 

La proposta è stata ufficializzata anche 

al Ministero delle Attività produttive a 

seguito di un incontro del sottosegretario 

con le parti sociali in merito 

all’attuazione della direttiva sul rendimento 

energetico nell’edilizia. La 

stampa ha dato grande risalto all’iniziativa. 

CORSI DI FORMAZIONE PROFESSIONA- 

LE: Dispense per moduli didattici 

standard 

Sono state completate le dispense per i 



dodici moduli didattici relativi ai corsi 

di formazione per aspiranti amministratori 

immobiliari e pubblicate per 

essere distribuite in tutte le sedi locali 

che organizzano corsi di primo livello. 

Realizzate da componenti del CSN per 

uniformare in modo semplice la didattica 

sulla base dei contenuti in precedenza 

approvati, possono essere 

richieste presso la sede nazionale per 

un percorso di novanta ore; ai fini del 

completamento del percorso didattico 

minimo obbligatorio di 110 ore, gli 

organizzatori dei corsi potranno integrare 

il programma base con diversi 

argomenti o potenziare gli orari previsti 

per i vari moduli. 

MANOVRA FISCALE 

Con l’utilizzo dei rituali mezzi di comunicazione 

sono stati chiariti agli associati 

gli obiettivi della manovra fiscale 

ed i nuovi complessi adempimenti per 

gli amministratori condominiali; il 

costante confronto per mezzo della 

rete telematica del CSN e le sollecitazioni 

attraverso la stampa qualificata 

hanno consentito prima di ottenere 

modifiche importanti in sede di conversione 

del decreto legge estivo (proroga 

IVA agevolata ed applicabilità 

soltanto per gli esercenti attività commerciali 

delle prescrizioni in materia di 

appalto) e poi di interpretare correttamente 

la nuova normativa. 

Per quanto riguarda la detrazione IRPEF 

36%, ormai utilizzabile a carattere permanente, 

sono state evidenziate alcune 

perplessità operative, in particolare 

per quanto riguarda la certificazione 

che deve rendere l’amministratore ed i 

rischi di possibili responsabilità in caso 

di decadenza del diritto al beneficio 

fiscale. Sono stati richiesti chiarimenti 

alla Direzione Regionale delle 

Entrate sollecitando iniziative per un 

coordinamento delle numerose circolari 

diffuse al riguardo, allo scopo di 

garantire una effettiva uniformità 

applicativa. 

In riferimento al disegno di legge relativo 

alla finanziaria 2007 non si è mancato 

di ribadire la necessità di abolire 

il quadro AC interessando direttamente 

tutti i componenti della Commissione 

Bilancio del Senato.

elazione del direttore 

Il premio riservato agli 

associati ANACI (euro 

500) è stato assegnato a 

Francesco Maniscalco per 

l’articolo “Vietato fumare” 

(Dossier 

condominio). 

↸ 

CONCORSO GIORNALISTICO ELTI-ANACI 

2005 

Il concorso ha visto la partecipazione di 

trenta candidati con circa ottanta articoli 

pubblicati entro il 30 settembre 2005 su 

quotidiani e riviste specializzate in materia 

condominiale (Rassegna Locazioni e 

Condominio, Immobili e Proprietà, 

Consulente immobiliare, Immobili e diritto, 

Rivista giuridica dell’edilizia, Archivio 

delle locazioni e del condominio, Italia 

casa, Amministrare immobili, Dossier condominio, 

Il faro dell’amministratore, 

Anacinforma, Il Sole 24 ore, Il Messaggero, 

Italia oggi, Il giornale dell’Umbria, ecc.). 



La giuria (Izzo, Celeste, Grimaldi, Ferrarese 

e Piscitelli) ha assegnato il primo premio 

(euro 3000) a Lucilla Quaglia per l’articolo 

“Il defibrillatore entra in condominio” 

(Messaggero casa), il secondo premio 

(euro 2000) a Pier Franco Ghisleni per l’articolo 

“Oggi la maggiore industria italiana 

si chiama condominio” (Italia casa) ed il 

terzo premio (euro 1000) a Manuela 

Scopone per l’articolo “Bollette meno care 

con il servizio energia” (Messaggero casa). 

Il premio riservato agli associati ANACI 

(euro 500) è stato assegnato a Francesco 

Maniscalco per l’articolo “Vietato fumare” 

(Dossier condominio). 

Organigramma Anaci Nazionale


STOCCOLMA

lavoro e turismo 

Lavoro e turismo 

...a Stoccolma 

I nostri dirigenti Pietro Membri , Donatello Baione, 

Andrea Merello, Rodolfo Di Gianni e Giuseppe Merello 

hanno partecipato dal 22 al 26 novembre scorso all’assemblea 

annuale CEPI/CEAB ed alle varie riunioni 

dei gruppi di lavoro che si sono tenute presso l’hotel 

Sheraton di Stoccolma. 

La nostra delegazione era accompagnata da un gruppo 

di Componenti della Giunta Nazionale e da alcuni 

soci, per un totale di 36 persone, che hanno approfittato 

per visitare la città. E’ stata molto apprezzata la 



giornata dedicata al giro in battello della città e la visita 

al Vasa Museum dove è esposta l’imponente nave 

affondata nelle acque di Stoccolma nel 1600. 

Nelle foto alcuni momenti del viaggio di lavoro e turismo 

a Stoccolma. 

 

Umberto Anitori

STOCCOLMA lavoro e torismo 


ATTIVITÀ ASSOCIATIVA


BIBLIOTECA CONDOMINALE 

Il Gladiatore 

AMARA LAKHOUS 

SCONTRO DI CIVILTA’ PER UN ASCENSORE 

A PIAZZA VITTORIO 

Edizioni e/o Euro 12,00 

L’omicidio di un losco personaggio 

conosciuto come “il Gladiatore”, una 

signora italiana che sembra impazzita 

dopo la scomparsa del suo cane, un tale 

Amedeo, la cui nazionalità risulta incerta 

ma che “conosce l’italiano meglio di 

milioni di italiani sparsi come cavallette 

ai quattro angoli del mondo” e poi 

Benedetta, la portiera napoletana, 

Parviz, cuoco iraniano, il commissario 

Paolo Bettarini e tanti altri che popolano 

quel mondo che è Piazza Vittorio. Un 

microcosmo che oggi rappresenta quello 

che domani saranno le nostre città: 

luoghi di incontro e scambio tra persone 

e identità diverse che convivono, si 

amano, si odiano. 

Le vite degli inquilini del condominio 

nel multietnico quartiere romano 

dell’Equilino si intrecciano attorno 

all’ascensore, che diventa origine delle 

dispute condominiali e scena dell’omicidio. 

Da qui parte il giallo che è 

soprattutto satira di costume. La voce 

dei protagonisti che animano la storia 

con i drammi personali e i tanti equivoci 

quotidiani sono in realtà la voce delle 

nostre paure, incomprensioni, diffidenze 

quando entriamo in contatto con 

l’altro, con il diverso da noi, con l’immigrato. 

Conosce bene le difficoltà dell’incontro 

tra persone “diverse” l’autore, 

giornalista algerino dal 1995 a Roma, 

che ci fa percepire attraverso uno dei 

protagonisti, Amedeo, quanto la lingua 

e quindi la comunicazione, la comprensione 

e di conseguenza la conoscenza, 

siano capaci di eliminare le barriere 

della diffidenza. 

e la portiera

ITALIA da scoprire 

Tuscania: 

VENTICINQUE SECOLI DI STORIA 

Di 

grande 

vitalità 

economica e 

di alto interesse 

strategico in periodo 

etrusco, la città continuò 

ad avere la sua 

importanza anche dopo l’occupazione 

romana, avvenuta nel 

III secolo a.C. Appartenne alla tribù 

Stellatina e dopo la guerra sociale (90 

a.C.) fu eretta a municipio. Agli albori del 

Medioevo soggiacque alle irruzioni barbariche 

e nel 574 fu occupata dai Longobardi, che la tennero 

per due secoli. Con la fine del regno longobardo 

entrò a far parte del patrimonio della Chiesa, e successivamente 

fu feudo di diversi signori, fra cui gli Aldobrandeschi e 

i Marchesi di Toscana. Erettasi a libero Comune nel sec. XIII, fu 

sconvolta da violente lotte interne fra fazioni rivali e passò sotto varie 

denominazioni fra cui quella degli Orsini e degli Anguillara. Nel XIV 

 


RUBRICA 

 

sec. Tuscania fu contesa fra la Santa Sede e i prefetti di Vico e, per punizione 

ad una ribellione al Papa, ebbe mutato il suo nome in Toscanella da 

Bonifacio VIII: nome che conservò fino al 1911, quando fu ripristinato quello 

antico. Nel sec. XV passò ancora per diverse mani, fra cui Paolo Orsini e Francesco 

Sforza. Fu definitivamente recuperata alla Chiesa nel 1443. Fu assediata e saccheggiata 

nel 1495 dalle truppe francesi di Carlo VIII. I suoi due monumenti più importanti, si trovano 

fuori della cinta urbana: le chiese romaniche di S. Maria Maggiore e di S. Pietro. S. Maria 

Maggiore, splendida chiesa romanica con influssi gotici, risalente al sec. VIII, quasi tutta ricostruita, 

in due riprese, nel sec. XII e consacrata nel 1206. Fu la prima cattedrale di Tuscania (fino al sec. 

IX), e per molti secoli, per un’antica concessione confermata al Papa Alessandro III, fu l’unica chiesa di 

Tuscania a possedere una vasca battesimale a immersione, che ancora oggi vi si conserva. Sorta per tradizione 

sulle rovine di un tempio romano, vi sono stati effettivamente scoperti resti di una grande costruzione romana 

sotto il pavimento della navata centrale, con molti tratti in “opus reticulatum”. Precede la chiesa una poderosa torre 

campanaria romanica, mozza, di cui restano l’alto basamento e due ordini di finestre, separati da lesene e da fili di


RUBRICA 

ITALIA da scoprire 

 

archetti ciechi. La facciata, riecheggiante motivi umbri, è ricchissima di decorazioni e con coronamento orizzontale. 

Compiendo il giro della chiesa si può osservare la decorazione romanica dei fianchi (qualche monofora è leggermente 

ogivale) e l’abside corsa da sottili lesene e da fasce di archetti. Armonioso e vasto interno a tre navate divise da 

colonne e pilastri recanti tracce di affreschi, e con capitelli romanici bizzarramente scolpiti (chierichetti col 

turibolo, testa di diavolo, un mostro con due corpi e una testa che divora un bambino), su cui si impostano 

archi a tutto sesto, ornati da fasce di fiori stilizzati a quattro petali. S. Pietro, uno dei più interessanti 

monumenti del medioevo italiano, è una magnifica chiesa romanico-lombarda che rileva, pur conservando 

un mirabile equilibrio di linee, influenze cosmatesche umbre e pisane. Il primitivo edificio, 

di cui restano la parte posteriore e buona parte di quella anteriore, fu eretto nel sec. 

VIII, per opera di maestri comacini venuti da Roma, quando Tuscania venne donata da 

Carlo Magno alla Chiesa. Passata la città di nuovo agli imperatori e, nel sec. XII 

ancora ai papi, la chiesa fu rifatta nella parte anteriore, e si diede inizio alla facciata 

che fu conclusa, con il pavimento musivo, nella prima metà del sec. XIII. 

Assai armoniosa la facciata, con coronamento a capanna e due spioventi 

laterali, restaurata nel 1870, che si rivela più unitaria e simmetrica di 

quella di S.Maria Maggiore. Nella parte centrale risalta il portale, 

opera di un eccellente marmoraro romano cosmatesco. 

L’interno, nudo e solenne, è diviso in tre navate da basse 

 

colonne e pilastri incorporanti semicolonne non allineati e 

leggermente convergenti verso la conca absidale, 

splendido è il pavimento cosmatesco, della fine del 

sec. XII, che copre quasi tutta la navata centrale 

e il presbiterio. La struttura generale dell’interno 

è quasi integralmente quella del 

sec. VIII, opera dei “magistri comacini” 

venuti da Roma. 

Esso si stacca dalla tradizione 

delle basiliche paleocristiane 

e prepara, mediante 

elementi del tutto 

nuovi, l’avvento 

del romanico.

Amministrare - Anaci

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