Giugno 2012 Numero - Anaci

Spediz. abbonamento postale70% - Milano
La voce dell’Associazione Amministratori Condominiali Immobiliari - Milano
l’amministratore
INFORMAZIONI PRATICHE PER CONDOMINI E INQUILINI
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ANACI
Anno XXXVII - n. 6 - Giugno 2012 - 3 Euro
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Anaci: Consiglio glio Provinciale di Milano
Presidente: Guazzoni Dario
Vice Presidente Vicario: Moritz Carlo
Vice Presidente: Cerrini Carlo
Segretario: Quattrini Gaspari Luciana
Tesoriere: Pasi Paolo
CONSIGLIERI CONSIGLIER PROVINCIALI
Appezzato Ap Appe p zzato Juri ri
Balsamo An Ange Angelo g lo l
Bandiera Bandie ie a Fra Francesco ra r ncesco
Bandiera Ba Band nd ndie iera Umberto
Buonavitacola Buonavitacol ol ola Gi GGiorgio or orgio i
Calvio io Gia Gianfranco ia ianf nfranco
Campagnoli Ca C mpagnoli Alma
Caruso Giu Giuseppe iu iuse se sepp pp ppe
Caruso Leonardo Leonardo
Corazza Corazza Gianfranco Gianfr fr franco
De De Angelis Zucca Anna
Didoni Fabio
Donzelli Luigi Luigi
Organigramma
Nazionale
Presidente: Pr Pres esid idente:
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Segretario: Segretar ario io i :
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ORGANIGRAMMA
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Frisenna Frisen en PPaolo loo
Grillo G illoo Carmelo
Lionetti Li L onetti Giuseppe
Palmisano Vi Vitantonio nt nio io i
Pasi Pa P si Mauro au auro ro
Pasi Paolo
Ronchi Sil Silvia il ilvi vi v a
Sandrini Sa S nd ndrini Fabio
Sozzi Alfredo
Vanzini Va Vanz nz n in i i Ma MMaurizio urizio
Zoccoli Bruno
ANACI
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Condominiali e IImmobiliari
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DEL DE DEL LAVORO: L venerdì nee rdì d 17 17,00 - 18,30
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La rivista della Sezione Provinciale
di Milano della Anaci
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Amministratori tori ri Con Condominiali on o domi mini ni nial al ali e Immobiliari)
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l’amministratore
anno xxxvii
n. 6 - giugno 2012
Notiziario mensile Anaci Milano
a diffusione nazionale
Viale Sabotino, 22
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DIRETTORE RESPONSABILE
Dario Guazzoni
COMITATO DI REDAZIONE
Eugenio Antonio Correale
Marina Figini
Cristoforo Moretti
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Tribunale di Milano
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Stampa Periodica Italiana
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del contenuto di questa rivista
può essere pubblicata senza
autorizzazione scritta dell’editore
Sommario
L’AMMINISTRATORE - ANNO 37°
FONDATO NEL 1975
tradizione culturale
DARIO GUAZZONI pag.5
collegamento di locali di proprietà esclusiva
MARINA FIGINI pag.7
il fondo patrimoniale
LAURA GILARDONI pag.9
decreto ingiuntivo nei confronti del condominio
ed esecuzione nei confronti del singolo condomino
ANTONIO SCARPA pag.12
la rappresentanza dell’amministratore (1 parte)
RAFAELE CORONA pag.20
pericoli condominiali
CRISTOFORO MORETTI pag.31
nemmeno il proprietario è automaticamente
responsabile
CRISTOFORO MORETTI pag.33
42° corso di formazione per amministratori
immobiliari anno 2012-2013 pag.35
condominio, regolamento edilizio e locale adibito
alla raccolta dei rifiuti solidi urbani
MARCO DAL TOSO pag.39
le delegazioni anaci in provincia pag.42
le prestazioni di lavoro “errate”
VINCENZO DI DOMENICO pag.44
sentenze
EUGENIO ANTONIO CORREALE pag.47
lavori e contributi previdenziali
VINCENZO DI DOMENICO pag.51
detrazione d’imposta del 36% per interventi di
recupero del patrimonio edilizio abitativo
CARMEN ROVERE pag.57
il centro studi risponde pag.68
le tabelle inps pag.70
le nostre tabelle pag.72
l’amministratore
3

TRADIZIONE CULTURALE
La tradizione culturale di ANACI, sede
provinciale di Milano, prosegue con la
preparazione del 42° Corso di Formazione
per amministratori immobiliari del quale
in altra pagina de L’AMMINISTRATORE
diamo il calendario completo delle lezioni che
saranno tenute da esperti nelle varie branchie
della proprietà immobiliare: condominio, locazione,
fiscalità nell’immobile, sicurezza nel
luogo di lavoro ché anche l’immobile tale è
considerato, normative ascensori ed impianti
riscaldamento: questi ultimi di grande attualità
e novità stante le normative innovative della
Regione Lombardia.
Amministrare, amministrare bene, amministrare
professionalmente nel corso degli anni è divenuto
più difficile, forse complicato, comunque
– sebbene non riconosciuta ufficialmente
– professione di grande responsabilità.
Negli studi degli amministratori girano (sia
consentito il verbo), a seconda del numero di
immobili amministrati, cifre da capogiro.
Sappiamo tutti che un condominio di una ventina
di unità immobiliari con portiere e riscaldamento
centralizzato ha nell’epoca un rendiconto
molto molto vicino (talvolta di più) ai
centomila euro.
Centomila euro che, per chi ha cominciato a lavorare
ben prima dell’avvento dell’euro, stanno
a significare duecento milioni.
Se rinascessero i nostri padri di fronte a tali cifre
ammutolirebbero.
Di qui la necessità che il bene condominio venga
amministrato da professionisti capaci, aggiornati
e soprattutto onesti onde dare garanzia
alla clientela amministrata di avere ben riposto
la fiducia in chi amministra tale patrimonio.
Ma non basta (anche se è precipuo!) essere
onesti.
Occorre essere aggiornati, documentati, sempre
pronti a dare alla clientela condominio, ormai
multietnica, consigli saggi, risposte certe
editoriale
l’amministratore
onde evitare il sorgere del contenzioso.
Sappiamo tutti che in Italia il condominio rappresenta
ormai oltre l’ottanta per cento della
proprietà immobiliare.
Otto, e ci avviamo ai nove cittadini (italici e
non) sono comproprietari dell’appartamento
in cui vivono, del negozio o dell’ufficio nel
quale svolgono la propria attività commerciale
o professionale, del box in cui ricoverano la
vettura.
Quindi tale massa di concittadini, specie ora
che stiamo vivendo un momento storico particolarmente
pesante, ha bisogno della certezza
di essere ben amministrata ed il Corso Anaci
fa, e lo diciamo con entusiasmo, cultura.
Il Corso dura otto mesi, tocca tutto lo scibile
immobiliare, è tenuto da esperti qualificati.
Il successo che al nostro corso ha sempre arriso
testimonia le peculiarità dello stesso, l’impegno
che la dirigenza tutta mette nell’organizzarlo,
la preparazione aggiornata dei docenti.
Noi personalmente andiamo con la mente al
primo corso iniziatosi nell’ottobre del 1973; e
con noi pochi colleghi ché molti ci hanno lasciato
e spesso ricordando la vita associativa li
rimpiangiamo.
Eravamo una ventina in quel primo corso; appena
appena incominciavamo a conoscerci;
mai avremmo immaginato che il Corso avrebbe
raggiunto la meta che ora viviamo; il risultato
che negli anni abbiamo raggiunto, le
certezze che ANACI sede di Milano ha dato a
tanti colleghi ed a moltissimi condomini.
Con questo spirito fiducioso, con questo entusiasmo
associativo che non deve mancare
e che i colleghi giovani debbono assimilare
per il futuro, inaugureremo quindi il 1° ottobre
questo nuovo anno culturale, il 42°, certi
di dare agli allievi quanto di meglio i docenti
sappiano.
Dario Guazzoni
5

COLLEGAMENTO DI LOCALI DI
PROPRIETÀ ESCLUSIVA
Marina Figini
L’uso delle parti comuni,
in generale
L’uso delle parti comuni nel
condominio è disciplinato dalla
normativa applicabile alla
comunione, contenuta nell’art.
1102, 1° comma codice civile
a norma del quale “ciascun
partecipante può servirsi della
cosa comune, purchè non ne
alteri la destinazione e non impedisca
agli altri partecipanti
di farne parimenti uso secondo
il loro diritto. A tal fine può
apportare a proprie spese le
modificazioni necessarie per il
miglior godimento della cosa”.
La giurisprudenza ha chiarito i
seguenti principi: a) perchè vi
sia violazione sanzionabile, occorre
una condotta durevole con
carattere di esclusività; b) le
violazioni delle due condizioni
di uso della cosa non debbono
necessariamente coesistere; a
rendere illecito l’uso può essere
dunque sufficiente la sola alterazione
della destinazione della
cosa; c) la nozione di pari uso
non è da intendere nel senso di
uso identico, giacchè l’identità
nello spazio o addirittura nel
tempo, potrebbe importare il
divieto per ogni condomino di
fare uso della cosa comune;
d) l’uso più intenso a favore
di un condomino è legittimo se
rispetta gli stessi limiti sopra
Osservatorio del diritto
indicati, facendo riferimento
non tanto all’uso effettuato in
concreto dagli altri condomini
in un determinato momento,
bensì quello potenziale in relazione
ai diritti di ciascuno;
e) l’uso della cosa comune da
parte del singolo condomino
non può estendersi alla occupazione
permanente di una parte
del bene comune, tale che, nel
concorso degli altri requisiti di
legge, possa portare alla usucapione
della parte occupata.
Collegamento a proprietà
esclusiva esterna al condominio
La legittimità dell’uso della
cosa comune sussiste, in
tal caso, solo se la proprietà
esclusiva che ne trae vantaggio
fa parte dell’edificio condominiale.
La Cassazione ha confermato
con costante giurisprudenza
che, in funzione del rapporto
di accessorietà e strumentalità
esistente tra proprietà individuali
e beni comuni, è consentita
l’utilizzazione più intensa
della cosa comune da parte del
condomino, sempre nel rispetto
dei limiti di cui all’art. 1102
c.c., in quanto finalizzata al
miglior godimento della proprietà
esclusiva facente parte
del condominio.
l’amministratore
Pertanto l’uso più intenso della
cosa comune non può consistere
nella utilizzazione compiuta
da un condomino a servizio di
una unità immobiliare di proprietà
esclusiva che sia estranea
all’edificio condominiale:
in tal caso l’uso del bene comporterebbe
un asservimento
non consentito, a meno che non
venisse deciso dalla unanimità
dei partecipanti al condominio
(Cassazione 30 marzo 2010 n.
7760).
Coerentemente a tale principio,
altre pronunzie della
Suprema Corte hanno statuito
che l’apertura di un varco nel
muro perimetrale dell’edificio
condominiale per le esigenze
del singolo condomino può
ritenersi consentita, quale uso
più intenso del bene comune
ex art. 1102 c.c., salvo che tale
varco consenta la comunicazione
tra il proprio appartamento
ed altra unità immobiliare
attigua, pur se di proprietà
del medesimo condomino, ma
ricompresa in un diverso edificio
condominiale. In tal caso,
infatti, il collegamento tra due
unità abitative determina la
creazione di una servitù a carico
di fondazioni, suolo e solai
e strutture del fabbricato e anche
di passaggio a carico di un
eventuale ingresso condomi-
7

niale su via pubblica: ciò non
può legittimamente avvenire
per iniziativa unilaterale del
singolo condomino, ma richiede
il consenso unanime di tutti
i partecipanti al condominio.
(Cassazione 26 settembre 2008
n. 24243, Cassazione 19 aprile
2006 n. 9036, Cassazione 18
febbraio 1998 n. 1708).
Conforme anche la giurisprudenza
di merito, da ultimo si
veda Corte Appello Roma 21
aprile 2010 n. 1688, la quale
ha precisato che la illegittimità
dell’utilizzo della cosa comune
sussiste indipendentemente
dalla circostanza che dia luogo
o meno ad una violazione del
regolamento condominale in
tema di innovazioni, ovvero
8
Osservatorio del diritto
che vengano violati i limiti di
cui all’art. 1102 c.c., e il divieto
di non arrecare danno alle
parti comuni, in particolare alla
stabilità del fabbricato ed al
decoro architettonico.
Collegamento a proprietà
esclusiva interna al condominio.
Del tutto diversa è la situazione
che riguarda aperture di varchi
all’interno dello stesso condominio
e/o tra unità appartenenti
allo stesso condominio.
Negli edifici in condominio i
proprietari esclusivi delle singole
unità immobiliari possono
utilizzare i muri comuni e le
parti ad esse corrispondenti
sempre che l’esercizio di tale
facoltà, disciplinata dagli artt.
1102 c.c. e 1122 c.c. non pregiudichi
la stabilità ed il decoro
architettonico del fabbricato
(Cass. 22 marzo 2002 n. 4314).
Si deve ritenere consentita
l’apertura di due porte su muri
comuni per mettere in comunicazione
l’unità immobiliare
di proprietà esclusiva di un
condomino con il garage comune:
si rientra pur sempre
nell’ambito del concetto di uso
del bene comune, e non esige
l’approvazione dell’assemblea
dei condomini con la maggioranza
qualificata, senza determinare,
a più forte ragione,
alcuna costituzione di servitù
(Cassazione 3 giugno 2004 n.
8830).
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l’amministratore

IL FONDO PATRIMONIALE
Laura Gilardoni
Il fondo patrimoniale consiste
in un vincolo di destinazione
posto nell’interesse della famiglia
su di un complesso di
beni determinati (immobili,
mobili registrati o titoli di credito);
esso realizza la costituzione
di un patrimonio separato
- privo di personalità giuridica
- con limitazione dei poteri dispositivi
dei soggetti costituenti
(ciascuno o entrambi i coniugi,
un terzo, anche per testamento).
Funzione principale del vincolo
è quella di destinare i beni
conferiti al soddisfacimento dei
diritti di mantenimento, assistenza
e contribuzione, esistenti
nell’ambito della famiglia (art.
143-144 c.c.).
Esso è caratterizzato dalla temporaneità,
presuppone l’esistenza
del vincolo coniugale con la
conseguenza che l’annullamento,
lo scioglimento o la cessione
degli effetti civili del matrimonio
determinano la cessazione
del fondo salvo che vi siano
fi gli minori; in quest’ultima
ipotesi il fondo avrà vita sino al
raggiungimento della maggiore
età dell’ultimo fi glio.(171 comma
2)
La proprietà dei beni costituenti
il fondo patrimoniale spetta ad
entrambi i coniugi, salvo diversamente
stabilito nell’atto di
costituzione; l’amministrazione
è regolata dalle norme sulla comunione
legale.
Si discute se nell’atto di costituzione
del fondo possa essere
prevista una clausola che im-
Osservatorio del diritto
ponga il divieto di alienazione
degli immobili attribuiti al fondo,
derogabile da un semplice
accordo di entrambi i coniugi
ovvero necessiti una formale
autorizzazione del Giudice.
L’interpretazione prevalente
ritiene non essere necessaria
l’autorizzazione, altri, invece,
ritengono l’autorizzazione obbligatoria
soprattutto nel caso
in cui ci siano fi gli minori.
Si è ampiamente discusso sul
modo di interpretare la nozione
di “bisogni della famiglia”. La
costante giurisprudenza ha accolto
una interpretazione ampia
di essa tale da contemplare non
solo quanto indispensabile alla
vita della famiglia ma anche
quanto risulti necessario a garantirne
un suo armonico sviluppo
anche potenziandone la
capacità lavorativa dei membri
della stessa. Restando evidentemente
escluse le esigenze voluttuarie
del nucleo familiare.
(Cass. 7 gennaio 1984 n. 134)
Il fondo patrimoniale è opponibile
ai terzi solo quando il
vincolo sia annotato nei registri
dello stato civile – tassa di registro
dovuta in misura fi ssa e
pari ad euro 168,00 - restando
la trascrizione del vincolo per
gli immobili, ai sensi dell’art.
2647 c.c., degradata a semplice
pubblicità notizia (Cass. Sez.
Unite 21658/2009). Si parla in
queste ipotesi di un doppio obbligo
pubblicitario previsto al
l’amministratore
fi ne di non vedere vanifi cata la
costituzione del fondo stesso.
Una delle questioni più ricorrenti
riguardano la verifi ca se
il fondo possa costituire un limite
all’attività esecutiva o
cautelare posta in essere dagli
agenti della riscossione e se i
beni possano essere suscettibili
di ipoteca ex art. 77 DPR
n°602 del 29/09/1973 oppure
di pignoramento immobiliare
ex art. 49 e ss DPR n° 602 del
20/09/1973 e libro III c.p.c., applicabili
quando non derogate e
nei limiti loro compatibilità.
La Corte di Cassazione ha chiarito
come l’esecuzione sui beni
del fondo o sui frutti di esso
può aver luogo solo se sussista
una relazione evidente tra gli
scopi per cui i debiti sono stati
contratti ed i bisogni della famiglia
(per tutte Cassazione n°
15862 del 7/07/2009).
Pertanto.
Sarà aggredibile il fondo patrimoniale
laddove il debito – che
ha dato origine all’esecuzione
– sia stato contratto per soddisfare
i bisogni della famiglia: è
l’ipotesi delle spese condominiali
nel caso in cui nel fondo
sia stato compreso il bene immobile
destinato all’abitazione
familiare.
A tale orientamento si sono
adeguate varie pronunce delle
Commissioni tributarie, che
hanno ritenuto come i debiti
tributari non siano collegati
in modo diretto ed immediato
con le esigenze familiari e
9

perciò non ne legittimano l’esecutività
(ex plurimis C.T.R.
Piemonte Sez.VI n° 54 del
21/10/2009; C.T.P. Grosseto
Sez. IV n° 280 del 30/11/2009;
C.T.P. Milano Sez. XXI n° 437
del 20/12/2010; C.T.P. Mantova
Sez.I del 10/06/2008; C.T.P.
Padova Sez.I del 20/01/2011).
L’accertamento relativo alla
riconducibilità dei debiti alle
esigenze della famiglia costituisce,
quindi, un accertamento
istituzionale rimesso al giudice
di merito (Cassazione n. 12370
del 2007).
È invece irrilevante qualsiasi
indagine inerente alla anteriorità
del credito rispetto alla costituzione
del fondo in quanto
l’art. 170 c.c. non limita il divieto
di esecuzione forzata ai
soli crediti (estranei ai bisogni
della famiglia) sorti successivamente
alla costituzione del
fondo ma estende la sua efficacia
anche i crediti sorti anteriormente
salva la possibilità
del creditore ricorrendone i
10
Osservatorio del diritto
presupposti di agire in revocatoria
ordinaria (Cassazione n.
4933/2005)
Ed inoltre.
Proprio l’accertamento della
riconducibilità del debito alle
esigenze della famiglia che
esclude l’ascrivibilità di una
ipoteca su un bene immobile
compreso nel fondo patrimoniale.
La Cassazione ha in questo
precisato come l’iscrizione
del vincolo ipotecario sui beni
costituiti in un fondo patrimoniale
è legittima soltanto quando
essa sia prodromica all’esecuzione
di detti beni in virtù di
un debito contratto dai coniugi
per soddisfare i bisogni della
famiglia. (Cassazione n. 13622
del, 4 giugno 2010)
Ed infine.
In considerazione, poi, delle
finalità sostanzialmente strumentali
che l’atto costitutivo
del fondo patrimoniale spesso
assume si deve tener conto che
esso, normalmente effettuato a
l’amministratore
titolo gratuito, può essere dichiarato
inefficace anche attraverso
una azione revocatoria
ordinaria ex art. 2901 c.c. oppure
attraverso una azione fallimentare
qualora vi sia il mancato
rispetto della par condicio
creditorum e si realizzi in
un arco temporale sospetto.
La Corte di Cassazione ha in
più occasioni chiarito come
laddove l’atto di costituzione
del fondo sia anteriore rispetto
all’insorgenza del diritto
del credito non sia più ritenuta
necessaria la dimostrazione
del dolo specifico (consapevole
volontà del debitore di sottrarsi
alle ragioni del creditore)
bastando il dolo generico
(mera previsione del pregiudizio
del creditore); laddove, invece,
la costituzione del fondo
sia successiva risulta evidente
come la dimostrazione della
sussistenza del dolo generico
possa essere fornita anche con
presunzioni semplici (Cass. n.
24757 del 2008).

LA TORRE DI HANOI:
DECRETO INGIUNTIVO NEI CONFRONTI
DEL CONDOMINIO ED ESECUZIONE NEI
CONFRONTI DEL SINGOLO CONDOMINO
Antonio Scarpa
LA SENTENZA N. 1289/2012 DELLA CORTE DI CASSAZIONE
I. Con la sentenza n. 1289 del 30
gennaio 2012, la Corte di Cassazione
ha dichiarato la nullità di un
precetto con cui un creditore aveva
intrapreso l’esecuzione forzata
nei confronti di un condomino,
dopo aver conseguito un titolo
esecutivo (nella specie, un decreto
ingiuntivo) nei confronti di
condominio in persona dell’amministratore,
senza aver, peraltro,
mai notifi cato allo stesso singolo
partecipante tale titolo.
In sostanza, la Suprema Corte ha
ritenuto fondato il motivo di ricorso
secondo cui il decreto ingiuntivo
emesso nei confronti
del condominio, se azionabile
esecutivamente in danno all’ente
di gestione pur senza nuova
notifi cazione, non lo è in danno
al condomino, al quale sarebbe
occorsa una nuova notifi cazione,
prima o contestualmente al
precetto.
Ha osservato la Cassazione
come, nel caso in esame, l’opponente
non ponesse la questione se
il titolo esecutivo giudiziale, intervenuto
nei confronti dell’ente
di gestione condominiale in persona
dell’amministratore, possa
essere validamente azionato nei
confronti del singolo condomino
quale obbligato solidale (questione
che si afferma dai giudici di
legittimità “ormai defi nitivamente
risolta” da Cass. Sez. Un., n.
9148/2008, nel senso che, esclusa
la solidarietà, la responsabilità
del condomino è solo parziale
in proporzione alla sua quota,
anche nel rapporti esterni). Per
cui, sia pure in base all’erroneo
presupposto che il titolo esecutivo
ottenuto contro il condominio
possa essere fatto valere in executivìs
contro il singolo condomino
quale preteso obbligato in
solido, il precetto, intimato allo
stesso condomino, non avrebbe
comunque potuto prescindere
L’ESECUZIONE NEI CONFRONTI DEL CONDOMINIO:
L’ISOLA CHE NON C’É
III. Com’è noto, Cass., sezioni
unite, 8 aprile 2008, n. 9148,
sulla premessa che, in materia
condominiale, l’amministratore
vincola i singoli nei limiti delle
sue attribuzioni e del mandato
12
Osservatorio del diritto
conferitogli in ragione delle quote,
concluse che le obbligazioni
e la susseguente responsabilità
dei condomini sono governate
dal criterio dalla parziarietà. Ai
singoli si imputano, pertanto, in
l’amministratore
dalla notifi cazione, preventiva o
contestuale, del decreto ingiuntivo
emesso nei confronti dell’ente
di gestione, ancorché detta ingiunzione
fosse risultata del tipo
ex art. 654 c.p.c., comma 2.
Ciò perché, se una nuova notifi
cazione del titolo esecutivo
non occorre per il destinatario
diretto del decreto monitorio
nell’ipotesi di cui all’art. 654
c.p.c., comma 2, la medesima
notifi cazione è, invece, necessaria
qualora si intenda agire contro
soggetto, non indicato nell’ingiunzione,
per la pretesa sua qualità
di obbligato solidale, dovendo
quest’ultimo essere messo in
grado non solo di conoscere quale
sia il titolo ex art. 474 c.p.c., in
base al quale viene minacciata in
suo danno l’esecuzione, ma anche
di adempiere l’obbligazione
da esso risultante entro il termine
previsto dall’art. 480 c.p.c..
proporzione alle rispettive quote,
le obbligazioni assunte nel cosiddetto
“interesse del condominio”,
in relazione alle spese per la
conservazione e per il godimento
delle cose comuni dell’edifi cio,

per la prestazione dei servizi
nell’interesse comune e per
le innovazioni deliberate dalla
maggioranza. Il contratto, stipulato
dall’amministratore rappresentante,
in nome e nell’interesse
dei condomini rappresentati e
nei limiti delle facoltà conferitegli,
produce direttamente effetti
nei confronti dei rappresentati.
Le Sezioni Unite aggiungevano,
allora, poi che, in base alla sentenza
di condanna conseguita nel
processo nei confronti dell’amministratore,
il terzo creditore
possa procedere all’esecuzione
individualmente nei confronti
dei singoli, seppure nei limiti
della quota di ciascuno.
Il principio professato dal Supremo
Collegio nel 2008, e dal quale
Cass. n. 1289/2012 dichiara di
non volersi affatto discostare (se
non per l’effetto della rigorosa
applicazione del principio devolutivo
del ricorso per cassazione
e, quindi, della formazione
del giudicato interno) non serve
però a rimuovere ogni problema
applicativo.
Viene, infatti, così rimesso al
giudice dell’eventuale opposizione
ex art. 615 c.p.c., nel
corso dell’esecuzione della sentenza
di condanna del condominio
al pagamento del corrispettivo
di un’obbligazione, l’arduo
compito di interpretare il giudicato
esterno, individuandone
contenuto e portata precettiva,
nell’ambito di quanto stabilito
dall’art. 2909 c.c. 1 . In presenza
di azione di condanna intentata
contro l’amministratore per
il pagamento dell’intero debito
assunto dal condominio, il giu-
Osservatorio del diritto
dicato sembrerebbe coprire soltanto
lo specifi co fatto costitutivo
dedotto in lite, e non costituire
titolo per l’esecuzione nei
confronti dei singoli condomini,
tenuti ciascuno in ragione e
nella misura della partecipazione,
senza vincolo di solidarietà
con l’amministratore 2 .
La soluzione che sembra prevalere,
partendo dal postulato
che la legittimazione passiva
dell’amministratore rende superfl
uo il litisconsorzio passivo
di tutti i condomini, reputa invece
che la sentenza recante
condanna del condominio, per
un credito vantato da chi abbia
contratto con l’amministratore,
equivalga a sentenza di condanna
nei confronti di tutti i
condomini.
Dovendosi intendere la sentenza
emessa nei confronti dell’amministratore
come pronunciata in
un giudizio cui abbiano in sostanza
partecipato anche i condomini,
non avrebbe neppure
senso interrogarsi sull’utilizzabilità
dei meccanismi predisposti
dall’art. 1306 c.c. (a norma
del quale la sentenza pronunciata
tra il creditore ed uno dei
debitori in solido non ha effetto
contro gli altri condebitori, i
quali possono tuttavia giovarsi
della sentenza se favorevole nei
loro confronti).
Per trovare un fondamento normativo
all’effi cacia contro il singolo
condomino del titolo esecutivo
formatosi in un giudizio
(anche monitorio) tra il creditore
del condominio e l’amministratore,
non servirebbe nemmeno
richiamare l’art. 477, co. 1°,
l’amministratore
c.p.c., norma da cui si desume
il principio generale secondo
cui chiunque sia subentrato, a
qualsiasi titolo, all’originario
obbligato, o sia con lui coobbligato
per la prestazione dovuta in
forza del titolo esecutivo, vada
soggetto all’effi cacia processuale
di questo. L’art. 477, co. 1°,
c.p.c. viene, infatti, invocato nei
rapporti tra socio illimitatamente
responsabile e società, ammettendosi
il primo ad opporsi
avverso il titolo esecutivo formatosi
contro la società, mentre
il condomino viene considerato
non meramente responsabile per
l’obbligazione dell’intero condominio,
quanto piuttosto egli
stesso immediatamente obbligato
per il rapporto dedotto in lite,
salvo che il singolo partecipante
non contesti a monte la sua qualità
di condomino.
Nelle più antiche sentenze della
Cassazione (avversate, per la
verità, dai giudici di merito), si
era affermato che il titolo esecutivo
ottenuto dal terzo creditore
nei confronti del condominio
potesse essere fatto valere verso
i singoli condomini soltanto se
comprensivo dei dati necessari
all’individuazione degli stessi ed
alla determinazione della misura
in cui il debito dovesse essere tra
loro ripartito. Altrimenti, la sentenza
che non indichi i soggetti
rappresentati dall’amministratore
e non specifi chi la prestazione
esigibile da ciascuno, sarebbe
valsa come pronuncia di accertamento
dell’esistenza del credito,
con conseguente ammissibilità
di una successiva proposizione
di domanda di decreto ingiunti-
13

vo per conseguire il pagamento
di quanto rispettivamente dovuto
da ogni condomino 3 .
Di seguito, però, la Suprema
Corte, ispirandosi al principio di
economia dei giudizi, ha preferito
schierarsi per la generalizzata
eseguibilità contro i condomini
della sentenza di condanna
dell’amministratore 4 . E’ stato
così negato l’interesse del creditore,
che avesse già ottenuto
sentenza defi nitiva di condanna
al pagamento di una somma di
denaro nei confronti del condominio,
ad agire contro il singolo
condomino per il pagamento pro
quota della stessa somma, disponendo
egli di un titolo esecutivo
per l’intero importo, azionabile
pure nei confronti dei partecipanti
5 .
Quel che merita di essere sottolineato,
tuttavia, è che, ad avviso
di Cass. n. 1289/2012, non
trova applicazione nei rapporti
tra condominio (destinatario del
provvedimento di condanna) e
singoli condomini (debitori da
sottoporre ad esecuzione) la norma
di cui all’art. 654, comma 2,
c.p.c., la quale dispone che, ai fi ni
dell’esecuzione, non occorre una
nuova notifi cazione del decreto
esecutivo, dovendosi soltanto nel
precetto fare menzione del provvedimento
che ha disposto l’esecutorietà
e dell’apposizione della
formula. L’art. 654, comma 2°,
c.p.c. si pone come deroga a due
principi in materia di esecuzione:
quello contenuto nell’art. 479
c.p.c., secondo il quale l’esecuzione
forzata deve essere preceduta
dalla notifi cazione del titolo
esecutivo (e del precetto); quello
contenuto nell’art. 475 c.p.c., se-
14
Osservatorio del diritto
condo il quale (anche) il decreto
ingiuntivo, per valere come titolo
per l’esecuzione forzata, deve essere
munito della formula esecutiva.
La giustifi cazione di tali deroghe
sta nell’esigenza di semplifi
care l’inizio del procedimento
esecutivo. Prima di essere posto
in esecuzione, infatti, il decreto
ingiuntivo è stato già notifi cato
all’intimato al fi ne della decorrenza
del termine per la proposizione
dell’opposizione (come dispongono
gli artt. 643, 644 e 645
c.p.c.), ed una nuova notifi cazione
si risolverebbe in un’inutile
duplicazione. Per questa ragione
nell’art. 654, comma 2, c.p.c. è
consentita una forma di precetto
più sintetica di quella generale
indicata dal secondo comma
dell’art. 480 c.p.c. La menzione
nel precetto del provvedimento
con il quale è stata disposta l’esecutorietà
del decreto ingiuntivo
e dell’apposizione della formula
esecutiva sostituisce la formalità
della nuova notifi cazione ed integra
la precedente notifi cazione
del titolo, se questo, al momento
della sua notifi cazione ai sensi
dell’art. 643 c.p.c., non aveva ancora
carattere di titolo esecutivo.
Cass. n. 1289/2012 osserva, tuttavia,
come, agli effetti dell’art.
654 c.p.c., comma 2, una nuova
notifi cazione del titolo esecutivo
non occorre per il destinatario diretto
del decreto monitorio, mentre
tale notifi cazione è necessaria
qualora si intenda agire contro
persona non indicata nell’ingiunzione,
per la pretesa sua qualità
di obbligata solidale, ricostruendosi,
pertanto, in termini di alterità
soggettiva la relazione corrente
tra il condominio ingiun-
l’amministratore
to, “ente di gestione”, ed il singolo
condomino, intimato col
precetto. Questa impostazione
induce al superamento del tradizionale
inquadramento secondo
cui, allorquando si controverta di
obbligazioni contratte dall’amministratore
del condominio
verso terzi, la legittimazione passiva
dell’amministratore stesso
dovrebbe ritenersi eventuale e
sussidiaria, potendo il terzo correttamente
instaurare il contraddittorio
tanto nei confronti di tutti
i condomini, anziché dell’amministratore,
quanto chiamare
in giudizio, oltre a quest’ultimo,
soltanto taluni condomini; e ciò
perché si tratterebbe - a differenza
di quanto si diceva prima - di
accertare l’unico fatto costitutivo
di un’unica obbligazione immediatamente
azionabile anche verso
i singoli partecipanti in proporzione
al valore della proprietà
di ciascuno 6 . Secondo la lettura
più ricorrente, la legittimazione
passiva dell’amministratore in
ordine alle liti aventi ad oggetto
le obbligazioni collegate ad interessi
comuni dei condomini (siano
esse azioni di accertamento,
azioni costitutive o di condanna),
a norma dell’art. 1131, co.
2°, c.c., rappresenta in realtà pur
sempre una deroga alla disciplina
valida per ogni altra ipotesi di
pluralità di soggetti passivi del
rapporto obbligatorio, sopperendo
all’esigenza di rendere più
agevole ai terzi la chiamata in
giudizio del condominio, senza
la necessità di promuovere il litisconsorzio
passivo nei confronti
di tutti i condomini. Ragionando
così, il condomino che intervenga
personalmente nel processo in

cui sia già parte l’amministratore
ed in cui sia dedotta l’obbligazione
gravante sulla collettività
condominiale, non si comporta
come un terzo che si intromette
in una vertenza fra estranei, ma
appare come una delle parti originarie
determinatasi a far valere
direttamente le proprie ragioni;
sicché, tale intervento non conoscerebbe
nemmeno le preclusioni
segnate dall’art. 268 c.p.c. e,
ove spiegato in grado di appello,
dall’art. 344 c.p.c. 7 . Alla stregua
delle considerazioni contenute
in Cass. n. 1289 del 2012, per
contro, il singolo condomino
va considerato come coobbligato
col “debitore condominio”,
parte diversa da quella
formalmente destinataria della
statuizione condannatoria
conseguente alla domanda
del creditore. Tutto ciò fa va-
Osservatorio del diritto
cillare la visione dei rapporti
fra i condomini in una forma di
rappresentanza reciproca, attributiva
a ciascuno di una legittimazione
sostitutiva, nascente
dal fatto che ogni compartecipe
non potrebbe tutelare il proprio
diritto senza necessariamente e
contemporaneamente difendere
l’analogo diritto degli altri.
E di dovrebbe perciò dubitare
dell’ammissibilità dell’impugnazione
(come dell’opposizione)
da parte del singolo condomino
della sentenza di condanna
(come dell’ingiunzione di pagamento)
emessa nei confronti
dell’intero condominio. D’altro
canto, questa facoltà di autonoma
impugnazione della sentenza
da parte del singolo condomino
non appare comunque invocabile
in relazione alle controversie
che abbiano ad oggetto obbliga-
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l’amministratore
zioni di gestione condominiale
assunte nei confronti di terzi.
Fatta eccezione per l’opposizione
di terzo, infatti, la legittimazione
all’impugnazione spetta
esclusivamente a chi abbia assunto
la qualità di parte nel giudizio
conclusosi con la sentenza
impugnata e nei cui confronti
la sentenza risulti emessa. La
peculiare legittimazione all’impugnazione
riconosciuta dalla
giurisprudenza ai condomini
rimasti in precedenza estranei
al giudizio trova peraltro la sua
ragione o nella loro partecipazione
al diritto di proprietà sulle
parti comuni dell’edifi cio, o nel
loro diritto esclusivo di proprietà
sulla singola unità immobiliare.
Sicché il potere di impugnativa
del singolo viene affermato in
materia di controversie aventi
ad oggetto azioni reali, incidenti
15

sul diritto pro quota o esclusivo
di ciascun condomino, o anche
azioni personali, ove incidenti
in maniera immediata e diretta
sui diritti di ciascun partecipante;
mentre non può ammettersi
l’impugnazione individuale
relativamente alle controversie
aventi ad oggetto non i diritti su
di un bene o un servizio comune,
bensì la gestione di esso, intese,
dunque, a soddisfare esigenze
soltanto collettive della comunità
condominiale, nelle quali
non v’è correlazione immediata
con l’interesse esclusivo d’uno o
più condomini, bensì con un interesse
direttamente collettivo e
solo mediatamente individuale.
In sostanza, nelle cause inerenti
unitariamente il rapporto obbligatorio
assunto dal condominio
verso terzi, la legittimazione ad
agire e, quindi, anche ad impugnare,
dovrebbe spettare in via
esclusiva all’amministratore, e
la mancata impugnazione della
sentenza da parte di quest’ultimo
fi nisce per escludere la possibilità
d’impugnazione da parte del
singolo condomino. Inoltre, l’assunta
fungibilità tra la posizioni
processuali dei singoli condomini
colliderebbe, ancora una volta,
con la prospettiva delle “distinte
obbligazioni” fatta propria
da Cass. n. 8530/1996. Anzi, in
questa sentenza veniva aggiunto
che il condomino non appellante,
in quanto debitore parziario
dell’obbligazione soggettiva-
(Note di chiusura)
1 Così, secondo Trib. Catania 20 maggio
2009, in Giust. civ. 2009, 9, I, 1818,
16
Osservatorio del diritto
mente complessa in ragione della
quota ragguagliata alla ripartizione
approvata dall’assemblea, non
potrebbe neanche avvalersi della
sentenza di secondo grado con
cui sia accolto l’appello di uno
dei condebitori 8 .
Rimangono irrisolti i problemi
applicativi di cui si diceva, sintetizzati
dagli interrogativi di autorevole
dottrina.
Ci si è chiesti nei confronti di
quali condomini la sentenza ottenuta
contro l’amministratore
costituisca poi titolo esecutivo: se
di quelli che fossero partecipanti
al condominio al momento della
proposizione della lite, o di quelli
che rivestano tale qualità nel
momento in cui essa ha fi ne, o,
degli uni e degli altri; o, ancora,
di quelli che fossero condomini
al momento della deliberazione
della spesa da cui tragga origine
la condanna, o di quelli che lo
siano divenuti al momento della
stipulazione del contratto col terzo,
o al momento della fornitura o
dell’utilizzazione del servizio. Si
adombra il feticcio di un “titolo
esecutivo contra incertam personam”,
che dovrebbe assumere
concretezza soltanto se riplasmato
in base alle diverse regole di
ripartizione contenute nell’art.
1123 c.c. L’individuazione dei
titolari del diritto di condominio
non basta infatti ex se a far loro
carico del pagamento di determinate
spese, ed è quindi facile preventivare
il rischio di far gravare
con nota di N. IZZO, poiché il titolo esecutivo
riguarda soltanto il condominio e
non anche i singoli condomini, non può
accogliersi l’istanza di rilascio di tan-
l’amministratore
sull’esecuzione di un giudicato
innumerevoli autonomi giudizi
di cognizione, diretti ad accertare
chi ed in quale misura vincoli
quell’indeterminato titolo esecutivo
9 .
Anche sotto questo profi lo, l’orientamento
giurisprudenziale
che ormai sembra stabilizzatosi
non sembra adeguato a sopire del
tutto le incertezze, le contraddizioni
e i confl itti che caratterizzano
la materia delle obbligazioni
di gestione del condominio; né
purtroppo sembrerebbe, per quel
che se ne sa, che tali incertezze
siano destinate a trovare illuminata
risposta nei progetti di Riforma
della disciplina condominiale
all’attenzione del Parlamento.
Chi abbia conseguito un titolo nei
confronti di un amministratore
di condominio e voglia notifi care
un precetto per intraprendere
l’esecuzione forzata, prova, così,
le stesse sensazioni dei monaci
tibetani della leggenda indiana
della Torre di Hanoi, i quali dovevano
ininterrottamente spostare
sessantaquattro dischi d’oro
massiccio dall’una all’altra di tre
colonne di diamanti. La leggenda
narra che quando giungerà il
giorno in cui monaci indù avranno
portato a termine il loro lavoro
(che forse sarà lo stesso giorno
in cui avrà piena soddisfazione
in via esecutiva il creditore di un
condominio), il mondo cadrà in
cenere e fi nirà.
te copie in forma esecutiva del predetto
titolo per quanti sono i condomini
nei confronti dei quali si intenda procedere
esecutivamente pro quota, per-

ché può agirsi solo in base a specifi co
ed autonomo titolo esecutivo relativamente
alle singole quote da accertarsi
in sede di giudizio anche a cognizione
sommaria. Viceversa, Trib. Roma 22
settembre 2008, ibidem, la sentenza di
condanna del condominio per responsabilità
risarcitoria, ai sensi dell’art.
2051 c.c. costituisce titolo esecutivo
per l’intera somma portata dallo stesso
pure nei confronti dei singoli condomini,
anche se nominativamente non
indicati nella sentenza stessa e nei confronti
di ciascuno dei quali può essere,
pertanto, azionato, in ragione del
vincolo solidale stabilito dall’art. 2055
c.c. non ricorrendo la natura parziaria
dell’obbligazione, sussistente per le
sole obbligazioni contrattuali assunte
nell’interesse dei condomini.
2 Come chiariva Cass. 27 settembre
1996, n. 8530, cit., anticipando l’orientamento
cui le Sezioni Unite del 2008
dichiarano di aderire.
3 Così Cass. 5 maggio 1966, n. 1139,
cit..; contra Trib. Napoli 30 aprile
1964, Riv. giur. edil. 1965, I, 716; Trib.
Napoli 24 giugno 1972, Riv. giur. edil.
1973, I, 37
4 Cass. 11 novembre 1971, n. 3235,
Riv. giur. edil. 1973, I, 37; Cass. 14 di-
Osservatorio del diritto
cembre 1982, n. 6866, Giur. it. 1985,
I, 1, 380; nella giurisprudenza di merito,
Pret. Roma 24 ottobre 1985, Dir.
lav. 1986, II, 348; Trib. Roma, 1 marzo
2005, Giur. mer. 2005, 1547; Trib.
Roma 9 agosto 2006, Giur. mer. 2007,
1008. Si veda peraltro, per la similitudine
con la citata sentenza n. 1289/2012
della S.C, anche Cass. 28 febbraio
2006, n. 4507, in tema di opposizione
agli atti esecutivi formulata da un condomino,
sottoposto ad esecuzione in
relazione a debito condominiale, senza
aver ricevuto preventiva notifi ca del
titolo esecutivo, avendo il creditore notifi
cato il decreto ingiuntivo divenuto
esecutivo al solo condominio debitore.Ad
avviso, invece, di Trib. Napoli
11 marzo 2009, n. 6693, in Arch. loc.
2010, 1, 79, dovendosi ritenere che,
eseguita la notifi ca del decreto monitorio
nei confronti dell’amministratore,
questa debba considerarsi effettuata nei
confronti di tutti i partecipanti al condominio
(spettando all’amministratore
il compito di rendere edotti i singoli
condomini), ben può trovare applicazione
la norma di cui all’art. 654 comma
2 c.p.c. secondo cui, in deroga
all’art. 479 c.p.c, è escluso che il terzo
creditore debba procedere ad una nuova
notifi ca del titolo esecutivo nei confronti
del singolo condomino contro il
quale intende agire esecutivamente.
5 Cass. 14 ottobre 2004, n. 20304,
cit..
6 Così Cass. 19 aprile 2000, n. 5117,
che pur riconosceva l’interesse del terzo
di defi nire i termini della responsabilità
di ciascun condomino in misura
proporzionale al valore della rispettiva
quota di proprietà..
7 Arg. da Cass. 27 gennaio 1997, n.
826, in Foro it. 1997, I, 1147.
8 Questa affermazione porterebbe,
secondo alcuni, a conseguenze paradossali:
il condomino non appellante,
condannato al pagamento della
sua quota, fi nirebbe così per non giovarsi
nemmeno dell’eventuale sentenza
di riforma in appello che escludesse
ogni obbligo non solo a carico degli
altri condomini, condebitori parziari,
ma anche a carico dell’amministratore,
chiamato a rispondere dell’intero
debito in rappresentanza di tutti: V.
COLONNA, Sulla natura della obbligazioni
del condominio, cit., 876 –
877.
9 Cfr. L. SALIS, Effi cacia di titolo
esecutivo, nei confronti dei condomini,
della sentenza di condanna ottenuta da
un terzo nei confronti dell’amministratore,
cit., 26 ss.
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LA RAPPRESENTANZA
DELL’AMMINISTRATORE
Rafaele Corona
(prima parte)
Sommario.
1.- Il punto di partenza: il potere
dell’amministratore di dare vita,
con i contratti stipulati nell’interesse
dei condomini, ad un’unica
obbligazione solidale, vincolante
per tutti. 2.- La confi gurazione
del condominio: non soggetto di diritto,
non ente di gestione, ma organizzazione,
su base personale e
reale, della pluralità dei proprietari
dei piani o delle porzioni di
piano siti nell’edifi cio. 3.- L’amministratore
del condominio come
uffi cio di diritto privato, assimilabile
al mandato collettivo con rappresentanza,
contrassegnato dalla
predeterminazione legale del contenuto.
4.- L’incidenza della quota
sulla rappresentanza rivelata
quando l’amministratore stipula un
contratto riguardante parti dell’edifi
cio non comuni a tutti; oppure
sta in giudizio per azioni relative
a parti comuni soltanto ad alcuni
condomini. 5.- I contratti conclusi
dall’amministratore per i condomini,
in quanto fondati sul mandato
con rappresentanza, producono effetti
direttamente nei confronti di
essi. Trattandosi di rappresentanza
diretta (tra i condomini) ed i terzi,
i rapporti nascono frazionati con
l’amministratore e perdurano frazionati
con i terzi. (segue)
1.- L’ambito dei poteri rappresentativi
raffi gura un punto cruciale della
ricerca intorno alla fi gura dell’amministratore
del condominio: non
soltanto nella indagine intorno alla
responsabilità, solidale o parziaria,
20
Osservatorio del diritto
nelle obbligazioni dei condomini,
che pure costituisce un profi lo paradigmatico.
Per la verità, è incontroverso
che le obbligazioni dei
condomini, nel rapporto interno
con l’amministratore, nascono parziarie,
essendo ciascuno obbligato
a contribuire alle spese per le parti
comuni in proporzione alle quote.
Allo stesso tempo, si esclude che
l’assemblea possa imporre ai condomini
un contributo per le spese
in misura proporzionalmente superiore
alla quota di ciascuno: ché a
questo potere potrebbe ricollegarsi
la trasformazione delle obbligazioni
parziarie dei singoli in un debito
solidale a carico di tutti 1 .
La questione è se questo potere, in
qualche modo, sia attribuito all’amministratore:
in altre parole, se
l’amministratore, con il contratto
stipulato nell’interesse dei condomini,
possa dare vita, nei confronti
dei terzi, al “condebito” dei suoi
rappresentati. In sintesi, se all’amministratore
sia assegnato il potere
di stipulare un contratto, da cui
abbia origine un’unica obbligazione
solidale vincolante per tutti i
partecipanti.
2.- Preliminare alla determinazione
dei poteri dell’amministratore è la
defi nizione della struttura dell’organizzazione
condominiale (e dei rapporti
tra i singoli partecipanti con
chi amministra).
Il condominio non è una entità unitaria.
Il condominio non è un soggetto
di diritto. Nel passato, la
confi gurazione unitaria (la soggettivazione
del gruppo) ebbe un certo
successo 2 . Attualmente, premesso
che il condominio non è proprietario
l’amministratore
dell’edifi cio, né delle parti comuni,
e che è privo di capacità generale e
di autonomia patrimoniale perfetta,
nondimeno si considera come soggetto
giuridico: vale a dire, come
ente titolare delle situazioni giuridiche
soggettive, che non fanno capo
ai singoli condomini 3 .
Sulla tesi che il condominio non
sia soggetto di diritto – personifi -
cato o no – non occorre soffermarsi,
essendo senz’altro prevalente la
concezione detta individualista, in
quanto i singoli condomini sono titolari
dei diritti e delle obbligazioni
afferenti alle cose, agli impianti ed
ai servizi di uso comune (artt. 1117,
1118, 1123 cod. civ.) e la organizzazione
del gruppo non elimina la pluralità
dei partecipanti 4 .
Non è neppure un ente di gestione,
come sbrigativamente lo defi nisce
certa giurisprudenza, sulla base
della fumosa rassomiglianza della
funzione della organizzazione condominiale
e degli enti di gestione
veri e propri 5 .
Nel linguaggio legislativo, l’espressione
ente di gestione designa gli
enti i quali – mediante le società per
azioni, di cui detengono le partecipazioni
azionarie e che organizzano
nei modi più opportuni – attuano
le direttive economiche governative,
razionalizzano le attività controllate,
coordinano i programmi e
assicurano l’assistenza fi nanziaria 6 .
Gli enti di gestione sono soggetti
di diritto pubblico, si contrassegnano
per la personalità giuridica e per
l’autonomia patrimoniale e si inquadrano
nel complesso sistema di
organizzazione dello Stato
Il condominio non è un soggetto di

diritto, non è un ente di gestione,
ma raffi gura l’organizzazione, su
base personale e reale, della pluralità
dei proprietari dei piani o delle
porzioni di piano siti nell’edifi cio.
Oltre la situazione soggettiva, il
condominio designa il gruppo,
che decide con il metodo collegiale
e con il principio di maggioranza
e che, per le attività esecutive e
la rappresentanza esterna, si avvale
dell’amministratore 7 .
A questa confi gurazione segue che
l’amministratore non è un organo
del condominio e che stipula i
contratti con i terzi non per il condominio,
sebbene per i singoli condomini;
segue, altresì, che le relative
obbligazioni nascono non in capo
ad un ente, il quale non esiste, ma in
capo alle singole persone, che della
organizzazione fanno parte.
3.- “L’amministratore del condominio
– è opinione diffusa – costituisce
un uffi cio di diritto privato
assimilabile al mandato con rap-
Osservatorio del diritto
presentanza, con la conseguente
applicazione, nei rapporti tra
l’amministratore e ciascuno dei
condomini, delle disposizioni sul
mandato” 8 .
Questa confi gurazione del rapporto
si sorregge con due categorie
civilistiche conosciute: il mandato
collettivo, in cui l’incarico viene
conferito contestualmente da
più persone per il conseguimento
di uno scopo comune, e il mandato
ex lege, il cui contenuto è predeterminato
dalle norme, le quali fi ssano
i compiti, i poteri e le obbligazioni
del mandatario e dei mandanti.
Similmente al mandato collettivo,
previsto dall’art. 1726 cod.
civ., nel condominio il rapporto tra
i singoli condomini (mandanti) e
l’amministratore (mandatario) raffi
gura un rapporto soggettivamente
pluralistico e oggettivamente unitario,
poiché più persone, con unico atto
collegiale, commettono l’incarico
per un affare (o per una serie di af-
l’amministratore
fari) di interesse comune. Tra il
mandato collettivo ed il rapporto tra
i condomini e l’amministratore, tuttavia,
sussiste forte rassomiglianza,
ma non identità. Per la verità,
le differenze non sono annullate in
virtù dell’unico atto di conferimento
dell’incarico, confi gurato dalla
deliberazione assembleare, e della
comunanza dell’interesse; d’altra
parte, le differenze sono sottolineate
dalla pluralità degli interessi
concorrenti afferenti ai singoli che,
in qualche misura, conservano la
individualità 9 . L’interesse comune
concernente la rappresentanza non
assorbe e non sopprime i sottostanti
interessi dei singoli relativi al contenuto
della gestione 10 .
Allo stesso tempo, la formula tradizionale
di mandato ex lege designa
la predeterminazione normativa
del rapporto, il cui contenuto – vale
a dire, i poteri e le obbligazioni dei
condomini ed i compiti, i poteri e le
obbligazioni dell’amministratore –
21

dal codice è fi ssato, talora in modo
inderogabile per l’assemblea e per
la stessa privata autonomia 11 .
Il conferimento all’amministratore
dell’incarico tramite la deliberazione,
assunta dall’assemblea a
maggioranza, si spiega con la funzione
del metodo collegiale e del
principio maggioritario, che è quella
di agevolare la formazione della
volontà unitaria 12 . Allo stesso
tempo, il contenuto predeterminato
dalla legge (il mandato ex lege)
ed i circoscritti poteri di deroga attribuiti
all’assemblea e ai singoli,
quando operano in regime di autonomia,
si giustifi cano con la tipicità
dell’istituto, che ai poteri del collegio
e dei singoli partecipanti apporta
limiti non insignifi canti. Con
la predeterminazione dello schema
legale tipico, l’ordinamento mira a
soddisfare gli interessi riguardanti
la convivenza che, senza assurgere
alle fi nalità proprie dello Stato, superano
la sfera dei singoli condomini
e si identifi cano con i generali
interessi privati 13 .
4.- A questo punto non sembrano
decisive le osservazioni che
gli artt. 1130 e 1131 cod. civ. in-
22
Osservatorio del diritto
dividuano le materie attribuite
all’amministratore, ma non defi -
niscono le modalità tecniche, secondo
le quali egli debba esercitare
le sue competenze 14 ; che sulla base
di queste norme non possa ritenersi
né l’attribuzione all’amministratore
della rappresentanza dei singoli
pro quota né, ad un tempo, il difetto
di imputazione ai partecipanti
dell’idem debitum, come conseguenza
di un atto collettivo, quale è
la delibera assembleare 15 .
Per verifi care l’incidenza della quota
sulla rappresentanza, conviene
muovere dall’esame dei casi, nei
quali l’amministratore stipula un
contratto riguardante cose, impianti
o servizi appartenenti in comune
non a tutti, ma solo a taluni dei partecipanti;
oppure agisce o è convenuto
in giudizio con azioni relative
a parti comuni appartenenti soltanto
ad alcuni condomini. Per esempio,
i proprietari dei locali a piano
terra – situati in un edifi cio multipiano
soggetto ad un condominio
(ritenuto) unico, che hanno accesso
soltanto alla strada – non utilizzano
le scale e l’ascensore e si
avvantaggiano di un impianto di
MILANO - Idroscalo
l’amministratore
riscaldamento autonomo, non destinato
a servire le altre unità immobiliari.
I proprietari di questi locali
(i cosiddetti condomini “esterni”),
poiché non benefi ciano delle scale,
dell’ascensore e del riscaldamento
centralizzato, non hanno interesse ai
lavori di manutenzione delle scale,
dell’ascensore o dell’impianto
centrale: quindi, non partecipano
all’assemblea e non deliberano.
Secondo il comune sentire, essi non
possono essere considerati come
parte dei contratti e delle eventuali
controversie con i terzi.
Si consideri anche l’ipotesi consimile.
Gli stessi locali al piano terra,
destinati a negozi o a supermercati,
benefi ciano degli impianti
autonomi di riscaldamento e di
condizionamento dell’aria, che utilizzano
soltanto nelle ore di apertura.
All’assemblea, la quale
decide di rifare gli impianti autonomi
di riscaldamento e di condizionamento
dell’aria, partecipano i
soli proprietari del piano terra ed
essi soltanto deliberano. In seguito
ai risultati insoddisfacenti dei
lavori effettuati sugli impianti o alle
contestazioni sui costi, si con-

viene in giudizio l’autore dei lavori,
ma la lite va male al condominio:
sempre secondo il comune sentire,
l’imprenditore-creditore vittorioso
non può pretendere il pagamento
dai condomini dei piani alti, i quali
non avevano interesse ai lavori e
non sono stati parte del contratto, né
della controversia 16 .
La soluzione, suggerita dal buon
senso, si giustifi ca in ragione
dei principi: la legittimazione attiva
e passiva dell’amministratore
per le azioni concernenti le parti
comuni viene ad essere defi nita
secondo i fondamentali principi ordinanti
del condominio, riguardanti
l’appartenenza o l’esercizio del
diritto. In altre parole, la rappresentanza
– la legittimazione attiva e
passiva – si determina avuto riguardo
all’appartenenza ed alla “misura”
di essa, fondata sulle tre categorie
della relazione di accessorietà tra
cose proprie e comuni, del condominio
parziale e della quota. Si tratta
di categorie elaborate sulla base
delle norme e dell’esperienza, le
quali sorreggono la disciplina peculiare
dell’istituto. L’ambito di
attribuzione del diritto è defi nito
dalla relazione di accessorietà, fondata
sull’interesse effettivo, per cui
l’appartenenza suppone la necessità
per l’esistenza o per l’uso, ovvero
la destinazione all’uso o al servizio
delle cose, degli impianti e dei
servizi comuni in favore delle unità
immobiliari in proprietà solitaria.
Pertanto, l’attribuzione della proprietà
comune a tutti i proprietari
delle unità abitative dell’edifi cio viene
meno se le cose, gli impianti ed
i servizi comuni, per caratteri strutturali
e funzionali oggettivi, non sono
necessari per l’esistenza o per
l’uso, ovvero non sono destinati
all’uso o al servizio di tutti i piani
o le porzioni di piano 17 . Sul fondamento
della relazione di accessorio
a principale si regge la fi gura del
Osservatorio del diritto
condominio parziale: le parti comuni
le quali, per obbiettive caratteristiche
strutturali e funzionali,
risultino necessarie per l’esistenza
o per l’uso, ovvero destinate all’uso
o al servizio soltanto di alcune unità
immobiliari appartengono solamente
ai proprietari di queste 18 .
Tenuto conto della relazione di accessorietà
e del condominio parziale,
partecipano all’assemblea e sono
obbligati a contribuire alle spese
solo i proprietari delle unità immobiliari,
cui le cose, gli impianti o i
servizi di uso comune sono necessari
per l’esistenza o per l’uso, ovvero
sono destinati all’uso o al
servizio. Per conseguenza, soltanto
questi condomini, e non tutti, sono
rappresentati sul piano sostanziale
e processuale dall’amministratore,
sono parte dei contratti, partecipano
alla lite e benefi ciano o rispondono
delle sue conseguenze 19 .
5.- Stando al collegato disposto
degli artt. 1704 e 1388 (e, ovviamente,
degli artt. 1130 e 1139
cod. civ.), l’amministratore del condominio
non agisce in nome e per
conto proprio, non acquista personalmente
i diritti e non assume gli
obblighi derivanti dagli atti compiuti
con i terzi: i contratti conclusi
dall’amministratore in nome e per
conto dei condomini, in quanto fondati
sul mandato con rappresentanza,
producono effetti direttamente
nei confronti dei partecipanti.
L’immediatezza del rapporto
tra i condomini e i terzi non viene
contraddetta dalla distinzione
analitica, nell’ambito del rapporto,
tra la relazione tra i condomini
e l’amministratore, da una parte,
e il legame tra l’amministratore
ed i terzi, dall’altra: distinzione
che, al contrario, chiarisce meglio
i poteri di chi amministra e le obbligazioni
degli amministrati; distinzione
che, ad un tempo, spiega i
limiti delle interferenze reciproche
l’amministratore
tra l’ambito interno (i condomini
e l’amministratore) e quello esterno
(l’amministratore ed i terzi
creditori).
A questo fi ne, giova confrontare
rapidamente la rappresentanza nel
condominio e la delegazione 20 , in
quanto dalla comparazione con
questo istituto negoziale emerge
con evidenza l’immediatezza del
rapporto tra i condomini ed i terzi, in
quanto la fi gura intermedia del delegato
non si frappone. Per la verità,
poiché nel rapporto tra i condomini
e i terzi non interviene un nuovo
debitore, i confi ni, entro i quali si
trova ad operare l’amministratore,
sono defi niti dal mandato ex lege e
dalla preposizione all’incarico deliberata
dall’assemblea, la quale
esprime la volontà unitaria dei condomini.
Per la verità, i condomini
(debitori) non assegnano ai terzi
(creditori) un nuovo debitore, ovverosia
l’amministratore, e questi
verso i creditori non si obbliga
in proprio: i condomini nominano
l’amministratore dotato di rappresentanza,
ragion per cui i rapporti
si istaurano direttamente con i terzi
(art. 1388 cit.) 21 .
Nel condominio, l’elemento essenziale
nel rapporto tra i condomini e i
creditori non è l’assegnazione di un
nuovo debitore compiuto dai condomini
deleganti in favore dei creditori
delegatari (atto inesistente nel
condominio); l’elemento essenziale
è l’incarico all’amministratore, con
contenuto in gran parte predeterminato
dalla legge, conferito tramite
la deliberazione assembleare approvata
a maggioranza, sulla base
delle proporzioni rappresentate dalle
quote: incarico che si riverbera
sull’intera vicenda del rapporto
dall’origine fi no all’estinzione 22 .
Premesso che non esiste incompatibilità
tra la deliberazione collegiale
e la rappresentanza individuale:
ovverosia, tra il fatto e l’effetto,
23

poiché il metodo collegiale ed il
principio maggioritario raffi gurano
il mezzo per la formazione
della volontà individuale del gruppo;
che l’atto formativo non fa capo
ad un soggetto distinto, ma si
ascrive alla pluralità dei partecipanti
al gruppo; tutto ciò premesso,
nel condominio, nell’orbita
dell’obbligazione tra i condomini e
i terzi – della quale si nega la natura
solidale – si distinguono analiticamente,
all’interno, non un solo
rapporto di provvista, sebbene una
pluralità di rapporti di provvista
tra i condomini e l’amministratore
e, all’esterno, il rapporto di valuta
tra i condomini, rappresentati
dall’amministratore, ed i terzi
creditori. Con l’adempimento, da
parte dei condomini nelle mani
dell’amministratore, delle obbligazioni
in proporzione alle quote,
si predispongono i mezzi per
l’esecuzione del mandato: si costituisce
la complessiva provvista
necessaria per l’adempimento
del rapporto di valuta e, quindi,
dell’obbligazione. In difetto dei
molteplici versamenti, che vanno a
formare la provvista, l’esecuzione
al rapporto di valuta non è possibile.
Il difetto della provvista
dipende dall’inadempimento
di taluni condomini nei confronti
dell’amministratore 23 . Quindi,
l’inadempimento di alcuni dei differenziati
rapporti di provvista sta
all’origine dell’inadempimento del
rapporto di valuta, che impedisce
l’estinzione dell’obbligazione.
Posto che l’inadempimento del
rapporto di valuta non fa seguito
all’inadempimento di un unico rapporto
di provvista, ma scaturisce
dal mancato adempimento di taluno
dei distinti rapporti (di provvista),
che vanno a formare la
complessiva provvista, sarebbe incoerente
che l’inadempimento del
rapporto di valuta si ripercuotesse
24
Osservatorio del diritto
allo stesso modo tanto sui rapporti
di provvista che sono rimasti inadempiuti,
i quali hanno dato causa
all’inadempimento, quanto sui rapporti
di provvista che, invece, sono
stati adempiuti. Non si vede la
ragione per cui i diversi rapporti di
provvista, originati da obbligazioni
distinte, non debbano essere
considerati separatamente, come
si presentano nella realtà materiale
e di fatto e susseguentemente
nella realtà giuridica, e valutare
così l’incidenza di ciascuno di essi
sull’inadempimento complessivo 24 .
Nella delegatio solvendi, in virtù
dell’interposizione del delegato
nell’originario rapporto obbligatorio
tra delegante e delegatario, si
distinguono e assumono funzione e
struttura diverse il rapporto tra il delegante
e il delegato e il nuovo rapporto,
che si instaura tra il delegato
ed il delegatario, e si defi niscono i
limiti delle reciproche interferenze.
Nel condominio, invece, è tutto
più semplice e lineare: l’attività
dell’amministratore nei confronti
del terzo creditore si attua non in
nome e per conto proprio, sebbene
in nome e per conto dei condomini,
nei limiti dell’incarico ricevuto (art.
1398 cod. civ.) 25 .
Mentre la delegazione si articola
in una pluralità di negozi distinti
– un accordo tra delegante e delegato,
che non richiede il consenso
del delegatario; un accordo tra delegante
e delegatario, che non postula
il consenso del delegato; un
atto unilaterale, che si perfeziona
con la sola volontà del delegato 26 –
nel condominio il mandato conferito
dai condomini all’amministratore
si riverbera direttamente nei confronti
dei terzi creditori: quindi,
l’amministratore mandatario non
può dare vita ad una obbligazione
diversa da quella contemplata
nell’incarico, esorbitando così da
limiti del mandato.
l’amministratore
L’adempimento dell’amministratore
(in favore del creditore) estingue
l’intero rapporto e, quindi, si riverbera
su tutti i rapporti di provvista;
per contro, l’inadempimento
susseguente alla condotta imputabile
di taluni debitori, che non hanno
fornito la provvista, vale a dire
che non hanno fornito i mezzi per
l’esecuzione del mandato, dà origine
alla responsabilità dei debitori
(inadempienti) che, sulla base della
rappresentanza diretta, riguarda
immediatamente i creditori. Per
conseguenza, i singoli debitori responsabili
nel rapporto interno nei
confronti dell’amministratore, sulla
base del mandato con rappresentanza,
rispondono anche all’esterno
direttamente verso i terzi creditori.
Trattandosi di rappresentanza diretta
tra i condomini e i terzi, i rapporti
nascono e perdurano frazionati.
Non sarebbe coerente, quindi, ipotizzare
una responsabilità unica,
che invece si fraziona tra i numerosi
debitori 27 . (prosegue nel prossimo
numero).
(Note di chiusura)
1 All’assemblea non è consentito, deliberando
a maggioranza, modifi care la misura
proporzionale dei diritti di ciascuno
condomino rispetto al piano o alla porzione
di piano che gli appartiene (Cass., Sez.
II, 24 luglio 2008, n. 20394; Cass., Sez. II,
21 luglio 2006; Cass., Sez. II, 5 novembre
2001, n. 13631). Essendo il settore della
disposizione riservato all’autonomia privata,
l’assemblea non può approvare delibere,
le quali comportano il trasferimento
della titolarità o l’estinzione del diritto,
ovvero impediscono l’esercizio dei poteri
e delle facoltà essenziali al contenuto,
in quanto danno luogo ad attività o operazioni
materiali che, relativamente alle parti
comuni, determinano una perdita, cioè
una diminuzione patrimoniale non insignifi
cante. All’intangibilità dei diritti, che ai
condomini derivano dalla legge, dagli atti
di acquisto e dalle convenzioni, fa riscontro
il difetto della competenza del collegio
in ordine al fatto costitutivo delle obbligazioni
ed ai criteri di suddivisione delle spese.
Essendo il fatto costitutivo e la misura
proporzionale dei diritti e delle obbligazioni
di ciascun condomino predeterminati
dalla legge, dall’atto d’acquisto o dalle

convenzioni, l’assemblea deve limitarsi a
determinare i tempi, i modi ed il quantum
dei pagamenti (secondo le proporzioni di
legge). In tema: CORONA, Proprietà e
maggioranza nel condominio negli edifi ci,
Torino 2001, n. 56, p. 197, n. 112, p. 395.
Sul difetto di potere dell’assemblea di modifi
care la proporzione dei diritti e degli
obblighi concorda da tempo la giurisprudenza:
oltre le sentenze citate sopra si vedano
Cass., Sez. II, 27 agosto 1991, n.
9157; Cass., Sez. II, 19 novembre 1992,
n. 12375.
Non si riscontrano dissensi in dottrina.
Cfr. SALIS, Il Condominio negli edifi ci,
in Trattato di dir. civ. it. diretto da Vassalli,
vol. V, t. 3, n. 76, p. 283; BRANCA,
Comunione. Condominio negli edifi ci, in
Commentario del codice civile a cura di
Scialoja e Branca, Libro terzo, Della proprietà,
Bologna-Roma 1982, sub art. 1135,
n. 2, p. 619 ss.; TRIOLA, Il condominio,
Milano 2007, p. 415; NAPOLI, Le attribuzioni
dell’assemblea, in Il condominio,
a cura di Bianca, Torino, 2007, n. 2, p.
411. TERZAGO, Il Condominio, Trattato
teorico e pratico, 7^ ediz., a cura di CE-
LESTE, SALCIARINI e M. TERZAGO,
Milano 2010, n. 3.6, p. 267. 1993, I, 233.
2 La confi gurazione unitaria del condominio
(la soggettivazione), in passato, venne
affermata da: LUZZATTO, La comproprietà
nel diritto civile italiano, Torino
1908, n. 9-12, p. 14 ss; CARNELUTTI,
Personalità giuridica e autonomia patrimoniale
nella comunione, in Riv. proc. civ.
1943, I, 143; DOSSETTO, Teoria della comunione.
Studio sulla comunione dei diritti
reali, Padova 1948, p. 16 ss. Di persona
giuridica collettiva ha parlato BRANCA.
Comunione. Condominio negli edifi ci, cit.,
sub artt. 1100-1116, n. 2, p. 5 e sub artt.
1117-1139, n. 2, p, 359. 508 ss.
DAL 1958
VEZZOSI IRENEO
di Vezzosi Flavio Giuseppe
Tel. 02 60781512 - 02 69004651
Fax 02 69004651
Cell. 338 7984536
Sede amministrativa:
Piazzale Salvatore Farina, 18/10 - 20125 Milano
Sede operativa:
Via Alberto Nota, 43 - 20126 Milano
Osservatorio del diritto
3 BIANCA (Nozione di condominio, in Il
Condominio a cura di Bianca, Torino 2007,
n. 9, p. 18, ss.) considera il condominio come
soggetto titolare delle situazioni giuridiche,
che non fanno capo ai condomini.
Premesso che non è proprietario dell’edifi
cio, né delle parti comuni, e che è privo
di capacità generale e di autonomia patrimoniale
perfetta, nondimeno ritiene il
condominio titolare delle situazioni giuridiche
soggettive, le quali non fanno capo
ai singoli condomini. Peraltro, all’asserto
non fa seguito una dimostrazione convincente,
limitandosi l’illustre A. a richiamare
talune situazioni soggettive facenti capo
al condominio, ovverosia il potere regolamentare
e il potere di nomina dell’amministratore,
nonché l’opinione perplessa
di taluni studiosi, secondo i quali si reputa
possibile identifi care un ambito collettivo,
in cui le posizioni individuali risultano
assorbite dall’organizzazione del gruppo
(IUDICA, Comunione “condominio” e legittimazione
alla impugnativa di delibere
condominiali, in Riv. trim. dir. proc. civ.,
1970, p. 768), ovvero “l’emergenza di un
interesse di spettanza del condominio, prevalente
sugli interessi individuali, deve
condurre alla individuazione di un centro
di imputazione unitario, distinto dai singoli
partecipanti” (DATTILO, La rappresentanza
giudiziale dell’amministratore di
condominio, in Problemi della locazione e
del condominio, a cura di Alpa e altri, Milano
1983, p. 106).
4 Sulle orme di SALIS, Il condominio negli
edifi ci, cit., nn. 1-3, p. 1 ss., tra i seguaci
della c.d. teoria individualistica si
annoverano numerosi studiosi: per esempio
BASILE, Regime condominiale ed esigenze
abitative, Milano 1979, n. 7, p. 72
ss. e Condominio negli edifi ci, I, in Enci-
cl. giur. Treccani, vol. VIII, Roma 1988,
n. 1; GALGANO, Il punto sui problemi
del condominio negli edifi ci, in Vita not.
1988, p. 477; TERZAGO, Il Condominio,
Trattato teorico-pratico, cit., n.1.2, p. 16;
TRIOLA, Il condominio, cit., p. 39. Per
una recente sintesi: NATALI, Il condominio:
una fi gura in cerca di veste giuridica,
in Nuova giur. civ. comm. 2009, I, 661. In
favore della teoria “individualista”, con le
precisazioni rese necessarie dalla inderogabilità
di numerose disposizioni, mi sono
pronunziato nei miei lavori: Contributo
alla teoria del condominio negli edifi ci,
Milano 1973, n. 48, p. 217 e Proprietà e
maggioranza nel condominio negli edifi ci,
cit., n. 144, p. 508.
5 Dato che l’assemblea e l’amministratore
gestiscono le cose, gli impianti ed i servizi
comuni, che non appartengono all’ente
ma ai condomini, la formula di ente
di gestione viene ripetuta in modo acritico
dalla giurisprudenza, la quale ricorre
all’espressione per spiegare che il singolo
condomino deve sempre considerarsi parte
nella controversia tra il condominio e
i terzi (Cass., Sez. II, 22 ottobre 2007, n.
22089; Cass., Sez. II, 15 maggio 2002, n.
7119); che la presenza di un organo amministrativo
unitario qual è l’amministratore
non priva i singoli condomini della legittimazione
ad agire in giudizio per la difesa
dei diritti sulle parti comuni (Cass., Sez.
III, 20 febbraio 2009, n. 4245; Cass., Sez.
II, 28 agosto 2002, n. 12588); che i condomini
possono avvalersi autonomamente
dei mezzi di impugnazione, nonostante l’inerzia
dell’amministratore (Cass., Sez. II,
28 agosto 2002, n. 12588); che i condomini
possono intervenire nei giudizi intrapresi
dall’amministratore (Cass., Sez. II, 25
maggio 2001, n. 7130). Si tratta di ipotesi,
le quali trovano giustifi cazione soddi-
Igiene, qualità e sicurezza nei luoghi di lavoro
l’amministratore
25

sfacente con la fi gura del mandato ex lege.
Per la verità, alla defi nizione di ente di gestione
la dottrina è da tempo contraria: cfr.
SALIS, Condominio e ente di gestione risultante
da scritture private in Riv. giur.
edilizia 1963, I, n. 5, p. 469. Per una rassegna
aggiornata: TERZAGO, Il Condominio,
7 ed. cit., n. 1.2, p. 9; NATALI, Il
condominio: una fi gura in cerca di veste
giuridica, cit., I, 661. Utilizzare il termine
ente di gestione lato sensu per esprimere
l’idea che il condominio possiede una
certa qual soggettività giuridica (così NA-
SINI, Vincenzo e Paolo, La decisione delle
Sezioni Unite 9148/2008: profi li critici e
dubbi applicativi, cit. n. 3, p. 452) non raffi
gura un apporto alla soluzione del problema
della struttura del condominio e dei
rapporti tra i condomini.
6 La L. 22 dicembre 1956, n. 1589, istitutiva
del Ministero delle Partecipazioni
statali, e il successivo D.P.R. 7 maggio
1958, n. 574 prescrissero l’inquadramento
delle partecipazioni dello Stato in “enti
autonomi di gestione operanti secondo
criteri di economicità”. Furono istituiti ex
novo gli enti autonomi di gestione per le
aziende minerarie, per le aziende termali
e per le aziende cinematografi che. Tra gli
enti (pubblici) di gestione, sono molto noti
l’I.R.I., l’E.N.I., l’E.F.I.M. e le numerose
fi nanziarie di settore, alle quali non può
certamente equipararsi il condominio.
Per la defi nizione degli elementi strutturali,
che distinguono gli enti di gestione (e li
differenziano dal condominio), in dottrina:
CASSESE, Partecipazioni pubbliche ed
enti di gestione, Milano 1962, ROVERSI
MONACO, Gli enti di gestione (struttura,
funzione, limiti), Milano 1967, p. 191 ss.;
STAMMATI, Finanza (amministrazione
della), in Encic. del Dir. vol. XVII, Milano
1968, n. 27, p. 572; CALABRIA, Istituto
per la ricostruzione industriale, ivi,
vol. XXII, Milano1973, n. 7, p. 46; SA-
RACENO, Partecipazioni statali, ivi vol.,
XXXII, Milano 1982, n. 7, p. 54; MERU-
SI, Le direttive governative nei confronti
degli enti di gestione, Milano 1977.
7 Intorno al duplice signifi cato del termine
condominio come situazione soggettiva
e come organizzazione del gruppo rimando
al mio saggio: Appunti sulla situazione
soggettiva di condominio, in Riv. Notariato
2006, nn. 1-15, pp. 633-660.
8 Poiché il condominio non costituisce
un autonomo soggetto di diritto, l’amministratore
non raffi gura un organo – come
ritengono BRANCA, Comunione. Condominio
negli edifi ci, cit., sub art. 1129, n. 2,
p. 551 e, recentemente, BIANCA, Nozione
di condominio, cit., n. 9, p. 21 – sebbene il
titolare di un rapporto, diretto ed immediato
con i condomini, che si qualifi ca come
26
Osservatorio del diritto
uffi cio di diritto privato simile al mandato.
Circa l’assimilazione del rapporto tra amministratore
ed i singoli condomini al mandato
con rappresentanza in dottrina cfr.
SALIS, Poteri di rappresentanza dell’amministratore
in contrasto con deliberazione
dell’assemblea, in Riv. giur. edilizia
1968, I, 956; Regolamento di condominio
e poteri di rappresentanza, ivi 1970,
I, 823; Condominio: nomina dell’amministratore
e accettazione, ivi 1986, I, 544;
AMAGLIANI, L’amministratore e la rappresentanza
degli interessi condominiali,
cit., p. 159; CIANCI, L’amministratore, in
Il condominio a cura di Bianca, cit., n. 1.2,
p. 559 ss., TRIOLA, Il condominio, cit.,
p. 574; TERZAGO, Il condominio, cit., n.
6.1, p. 296. Per l’inserimento della fi gura
dell’amministrazione nella organizzazione
del condominio e la sua rilevanza nel sistema
di formazione degli atti e non della
soggettivazione del gruppo rimando al
mio lavoro: L’assemblea e l’amministratore
nel condominio negli edifi ci: spunti
per la ricostruzione dei concetti, in Scritti
in onore di Vincenzo Buonocore, Milano
2005, vol. IV, n. 6, p. 4449. Anche la
giurisprudenza è concorde (Cass., Sez. II,
8 aprile 2008, n. 9148; Cass., Sez. II, 12
marzo 2003, n. 3596; Cfr. Cass., Sez. II,
4 ottobre 2005, n. 19348; Cass., Sez. II,
26 novembre 2004, n. 22294, in Giust. civ.
2005, I, 1207; Cass., Sez. II, 17 settembre
2003, n. 13695, in Riv. giur. edilizia 2004,
I, 1207; Cass. Sez. II, 16 agosto 2000, n.
10815; Cass., Sez. II, 12 febbraio 1997,
n. 1286; Cass., Sez. II, 24 marzo 1981,
n. 1720. La volontarietà del conferimento
dell’incarico da parte dei condomini si
contrassegna per una certa discrezionalità,
in quanto i condomini conservano un
controllo non insignifi cante sull’attività
dell’amministratore, dimostrato dal potere
di chiederne la revoca (art. 1129 cod. civ.).
9 Allo stesso modo del mandato collettivo,
nel rapporto tra i condomini e l’amministratore
nel condominio si riscontrano la
parte soggettivamente complessa, che conferisce
l’incarico (la pluralità dei condomini);
l’unicità dell’atto di conferimento
(la delibera dell’assemblea); più articolata
la comunanza a tutti i condomini dell’affare
o degli affari, consistente nella amministrazione
delle parti comuni dell’edifi cio
e nella rappresentanza in giudizio, attiva
e passiva. Intorno al mandato collettivo:
LUMINOSO, Mandato, commissione
e spedizione, in Trattato di dir. civ. e com.
diretto da Cicu e Messineo e continuato
da Mengoni, vol. XXXII, n. 20, Milano
1984, p. 497. Precedentemente: MINER-
VINI, Il mandato, la commissione e la
spedizione, in Trattato di dir. civ. it. diretto
da Vassalli, vol. VII, t. 1, Torino 1952,
n. 79, p. 194; DOMINEDO’, Mandato
l’amministratore
(dir. civ.), in Noviss. Dig. it., vol. X, Torino
1968, n. 45, p. 131 ss. Nell’ambito dei
propri particolari interessi, tutti i condomini
perseguono la medesima utilità: vale a
dire, l’amministrazione delle parti comuni
e la rappresentanza giudiziale. L’incarico
(riguardante l’amministrazione delle
parti comuni e la rappresentanza processuale)
riguarda tutti i partecipanti. Le fi nalità
sembrano atteggiarsi nel loro insieme
come risultato unico, non scindibile e non
frazionabile: in realtà raffi gurano la somma
di più risultati autonomi anche se regolati
con lo stesso atto. Per la verità, gli
interessi individuali – si vedrà in seguito –
non vengono soppressi.
10 L’interesse comune ai condomini di
operare insieme, superando gli ostacoli
connessi con il modello dell’autonomia,
vale a dire l’interesse a che l’atto si formi
nonostante il volere contrario della minoranza
dissenziente, tutelato dalla scelta
legislativa in favore del metodo collegiale
e del principio maggioritario, non assorbe
gli interessi individuali concernenti il
contenuto dell’atto, i quali non sono subordinati
rispetto all’interesse comune a
deliberare. Per la verità, i termini del contrasto
non sono l’interesse comune (strumentale)
a deliberare, da una parte, e gli
interessi (fi nali) dei singoli concernenti
il contenuto della delibera, dall’altra. Il
meccanismo di formazione degli atti opera
su un piano diverso. Il principio maggioritario
costituisce il criterio impiegato
per risolvere il contrasto, che insorge tra
gli interessi individuali fi nali, afferenti al
merito della gestione delle parti comuni,
assegnando la prevalenza quegli interessi
fi nali, i quali vengono a trovarsi in maggioranza.
L’interesse in comune alla formazione
degli atti, dunque, non entra in
confl itto con gli interessi individuali fi nali
afferenti al merito della gestione. Cfr.:
Proprietà e maggioranza nel condominio
negli edifi ci, cit., n. 92, p. 321.
Del resto, la perdurante autonomia degli
interessi fi nali dei singoli rispetto all’interesse
comune alla nomina dell’amministratore
è rivelato, tra l’altro, dal potere
dei condomini dissenzienti di separare la
propria responsabilità dalle conseguenze
della lite per il caso di soccombenza
(art. 1132 cod. civ.). Cfr. Cass. Sez. II, 15
maggio 2006, n. 11126, in Giust. civ, Rep.
2006, voce Comunione e condominio, n.
39, p. 836; Cass., Sez. II, 29 luglio 2005,
n. 16092, ivi, voce cit,, n. 66, p. 787.
11 I poteri-doveri dell’amministratore sono
rigidamente fi ssati dal codice (è signifi
cativo che l’enunciazione dei compiti sia
preceduta dal verbo “deve”). Nondimeno,
sempre limitatamente al settore della gestione
(art. 1131 comma 1 cod. civ.), l’as-

semblea e il regolamento di condominio
all’amministratore possono concedere poteri
maggiori anche in ordine alla legittimazione
attiva.
I dubbi ad equiparare al mandato il rapporto
tra i condomini e l’amministratore
nascono dal potere a questi riconosciuto
di agire contro gli stessi condomini, i
quali gli hanno conferito l’incarico. . Due
dati permettono di superare l’ostacolo. Il
divieto per i condomini di sottrarsi agli
impegni derivanti dalle delibere assembleari
assunte in conformità alla legge o
al regolamento; la normale irrevocabilità
del mandato collettivo (art. 1726 cod.
civ.), conferito con atto unico e contestuale
da parte di tutti i condomini. Il potere
dell’amministratore di agire contro i condomini
inadempienti risponde alla necessità
di dare esecuzione alla delibera e, allo
stesso tempo, di portare a compimento
l’incarico. Per la verità, non v’è ragione di
consentire al singolo di revocare, per proprio
conto ed unilateralmente, l’incarico
conferito con una deliberazione vincolante
per tutti e di sottrarsi, così, agli impegni
derivanti dalla delibera e impedire all’amministratore
di adempiere alle obbligazioni
assunte. Nel caso di mandato collettivo,
conferito da più persone nell’interesse co-
LINEA GIALLA
settore SICUREZZA :
LINEE VITA
ANTINCENDIO
SERRAMENTI
SCHERMATURE SOLARI
PORTE E PORTONI DI SICUREZZA
SMALTIMENTO AMIANTO
PARAPETTI IN ACCIAIO INOX
LINEA BLU
settore SERVIZI
INSTALLAZIONI POST VENDITA
LINEA VERDE
INSTALLAZIONI POST VENDITA
LINEA ROSSA
INSTALLAZIONI POST VENDITA
LINEA GIALLA
CERTIFICAZIONE ENERGETICA
FINANZIAMENTO DI TUTTI I LAVORI
CHECK UP DEL CONDOMINIO
TORE SICUREZZA
STESURE CAPITOLATI)
Osservatorio del diritto
mune, non si dubita che la revoca decisa
da uno solo dei mandanti non abbia effetto
e che il mandatario, nell’interesse all’adempimento
del contratto proprio di tutti
i mandanti, possa agire contro quello dei
mandanti, che si sia reso inadempiente. In
tema: Contributo alla teoria del condominio
negli edifi ci, cit., n. 36, p. 167 con
citazioni.
12 Quanto alla natura ed agli effetti,
BRANCA, Comunione. Condominio negli
edifi ci, cit., sub art. 1129, n. 2, p. 552, confi
gura la nomina dell’amministratore come
atto interno di preposizione nell’ambito
della struttura della persona giuridica collettiva,
che contempla il rapporto organico
con il soggetto designato ad amministrare.
Per la verità, al fi ne dell’ammissibilità
della “preposizione” la persona giuridica
collettiva non sembra indispensabile. Anche
al di fuori del rapporto organico si può
ammettere un atto collegiale di preposizione
e riconoscere all’assemblea il potere
di designare una persona ad assumere
la titolarità del mandato. Nel condominio,
il contenuto del mandato è predeterminato
dalla legge e per la nomina del
mandatario il codice, per ovvie ragioni di
effi cienza, preferisce il metodo collegiale
ed il principio di maggioranza al modello
dell’autonomia.
LINEA ROSSA
settore EFFICIENZA ENERGETICA:
PANNELLI FOTOVOLATICI
VALVOLE TERMOSTATICHE
CANNE FUMARIE
SISTEMI A CAPPOTTO
COPERTURE IN LEGNO
COPERTURE METALLICHE
ISOLANTI TERMICI
SERRAMENTI IN LEGNO
TENDE DA SOLE E SCHERMATURE SOLARI
PARETI A SECCO sistema TECNOBOARD
TRASFORMAZIONE E GESTIONE DI CALDAIE
13 Alla base dei fondamentali principi ordinanti
dell’istituto del condominio e, in
particolare, delle norme inderogabili, si
rinvengono non soltanto i criteri dell’ordine
pubblico, ma anche quelli dell’interesse
generale privato, i quali non afferiscono
alle fi nalità proprie dello Stato, restano
chiaramente privati e, nondimeno, superano
la sfera individuale dei partecipanti.
In particolare, sono principi di ordine generale
di natura privatistica quelli riguardanti
l’inderogabilità delle disposizioni
concernenti la nomina, la revoca e la durata
in carica dell’amministratore, i suoi poteri
di rappresentanza e, in particolare, la
legittimazione passiva (artt. 1129, 1130,
1131), che complessivamente confi gurano
il mandato ex lege. Sul punto rimando ai
miei lavori I regolamenti di condominio,
Torino 2004, n. 32, p. 148 ss. e Regolamento
contrattuale di condominio, Torino
2009, n. 8, p. 23.
14 L’obiezione è di BERTOTTO, Sulla
natura solidale delle obbligazioni assunte
dall’amministratore in rappresentanza
dei condomini, in Giur. it. 2008, n. 4,
p. 2720, secondo cui le disposizioni ricordate
stabiliscono che l’amministratore
può contrarre le obbligazioni per conto dei
LINEA VERDE
settore ARREDO URBANO e DECORAZIONE:
TETTI IN LEGNO;
COPERTURE METALLICHE;
LATERIZI D’ ARREDO
(tegole cotto e anticate, mattoni faccia a vista);
SERRAMENTI IN LEGNO;
TENDE DA SOLE;
PORTE BASCULANTI;
PORTE DA INTERNO E ESTERNO;
MASSELLI AUTOBLOCCANTI PER PAVIMENTI;
PITTURE PER FACCIATE.
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l’amministratore
27

condomini, ma non prescrivono che le obbligazioni
debbano essere solidali o parziarie:
quindi, bisogna rifarsi alle regole di
ordine generale.
15 Così DI MAJO, Solidarietà o parziarietà
nelle obbligazioni condominiali: l’eterno
ritorno, in Corr. giur. 2008, n. 4,
p. 779. Il limite del potere dell’amministratore
di obbligare i singoli condomini
nell’ambito della quota non si desume dagli
artt. 1130 e 1131, né dall’art. 1123 cit.,
che sembra riguardare esclusivamente il
rapporto interno.
Stabilito che le spese vengono deliberate
dall’assemblea, la quale non ha il potere
di modifi care la proporzione fi ssata
dalle quote, né di assumere rapporti direttamente
con i terzi; appurato, altresì, che
il contratto fonte dell’obbligazione viene
stipulato dal soggetto deputato a portare
all’esterno la volontà collegiale, ovverosia
dall’amministratore, resta da accertare
se questo contratto possa dare vita ad una
obbligazione unica, che sostituisca le obbligazioni
parziarie assunte nei confronti
dell’amministratore.
16 In passato la rappresentanza dell’amministratore
anche nel caso di condominio
limitato (non si parla ancora di condominio
parziale) è stata affermata dalla giurisprudenza,
avuto riguardo alla distinzione
tra la legittimazione attiva e la legittimazione
passiva, assumendo che la prima è
circoscritta dalle attribuzioni, mentre la
seconda riguarda ogni lite che abbia ad
oggetto un interesse comune dei condomini,
in opposizione ad un terzo estraneo al
condominio. Si veda Cass., Sez. II, 4 settembre
1970, in Riv. giur. edilizia 1970, I,
28
Osservatorio del diritto
114. Conforme la dottrina SALIS, Comunione
limitata e rappresentanza passiva
dell’amministratore, in Riv. giur. edilizia
1971, I, 90, con citazioni. Più recente
TERZAGO, Il condominio, cit. n. 8.13,
p. 503.
L’opinione deve considerarsi superata alla
luce degli studi e delle pronunce successive
intorno ai principi riguardanti la
legittimazione attiva o passiva dell’amministratore.
Il punto debole dell’opinione
riferita è la concezione astratta dell’interesse
comune, genericamente riferito al
gruppo. Per la verità, laddove non sussiste
il diritto di condominio – in quanto determinate
cose, impianti e servizi non appartengono
a taluni condomini – non esiste
neppure l’interesse per queste parti, che
giustifi chi la legittimazione attiva o passiva
dell’amministratore. In difetto di soggettività
del condominio, non ha senso
ipotizzare l’esistenza di un interesse comune
afferente al gruppo diverso dall’interesse
dei singoli componenti il gruppo.
Si veda: Proprietà e maggioranza nel condominio
negli edifi ci, cit., nn. 68-70, pp.
242-250. Sostanzialmente conforme la
giurisprudenza più recente: Cass., Sez. II,
21 gennaio 2000, n. 651. L’esigenza generica
di agevolare la chiamata in giudizio
dei condomini da parte dei terzi, che
costituisce il fondamento politico della legittimazione
passiva dell’amministratore,
viene superata dalla situazione di fatto
effettiva, la quale postula che i veri condomini
o, comunque, i condomini effettivamente
interessati vengano individuati
singolarmente.
17 Secondo la consolidata giurisprudenza
di legittimità, la base per la determi-
Lainate - Villa Litta
l’amministratore
nazione dell’ambito di applicazione delle
norme sul condominio (quindi, per l’elaborazione
del concetto di condominio parziale)
è la relazione di accessorietà tra le
cose, i servizi e gli impianti di uso comune
e le unità immobiliari in proprietà solitaria.
Tra le pronunzie recenti: Cass.,
S.U., 31 gennaio 2008, n. 2305, in Riv.
not. 2008, 2, 863, con nota di MUSOLI-
NO, Il supercondominio; Cass., Sez. II, 21
dicembre 2007, n. 27145, Cass., Sez. II,
16 aprile 2007, n. 9093, Cass., Sez. II, 2
marzo 2007, n. 4973, Condominio e pluralità
di edifi ci; Cass., Sez. II, 2 marzo
2007, n. 4973; Cass., Sez. II, 31 gennaio
2006, n. 2046; Cass., Sez. II, 18 aprile
2005, n. 8066; Cass., Sez. II, 3 ottobre
2003, n. 14791; Cass., Sez. II, 9 giugno
2000, n. 7889.
18 Sempre sulla base della relazione di
accessorio a principale presso la giurisprudenza
può considerarsi consolidata la
fi gura del condominio parziale (ex lege).
Tra le ultime pronunzie specifi che: Cass.,
Sez. II, 10 ottobre 2007, n. 21246; Cass.,
Sez. II, 18 aprile 2005, n. 8066; Cass.,
Sez. II, 28 aprile 2004, n. 8136.
Della relazione di accessorietà e del condominio
parziale si tratta nei miei libri:
Contributo alla teoria del condominio negli
edifi ci, cit., nn. 18-19, pp. 77-88 e nn.
20-27, pp. 90-125 e Proprietà e maggioranza
nel condominio negli edifi ci, cit.,
nn. 21-29, pp. 82-107 e nn. 31-35, pp.
109-120, entrambi con citazioni. Tra gli
autori, che successivamente si sono interessati
ai temi: DE TILLA, Sul condominio
parziale, in Arch. locaz. Cond. 2005,
174; CELESTE, Il cosiddetto condominio
parziale tra presunzione di comunione, ti-

tolo contrario e destinazione particolare
del bene, in Rassegna locaz. e cond.
2003, 469; ROLLERI, La Cassazione posa
un nuovo mattone della costruzione del
condominio parziale, in Riv. giur. edilizia
2001. I, 1057.
19 Secondo la giurisprudenza di legittimità,
dal condominio parziale derivano
importanti conseguenze in ordine alla imputazione
delle spese ed alla gestione. In
particolare, non esiste il diritto dei condomini
di partecipare all’assemblea, avente
all’ordine del giorno delibere concernenti
determinate cose, impianti e servizi, da
parte di coloro che non ne hanno la comproprietà,
ragion per cui la composizione
del collegio e delle maggioranze si modifi
cano in relazione alla titolarità delle parti
comuni, che delle deliberazioni formano
oggetto. Così Cass., Sez. II, 27 settembre
1994, n. 7885.
20 Sulla struttura della delegazione e, in
particolare, dell’incarico conferito dai deleganti
ad un soggetto (delegato) di pagare
o di obbligarsi a pagare ad un terzo (delegatario)
si vedano: SCHLESINGER, Il pagamento
al terzo, Milano 1961, p. 61 ss.;
RESCIGNO, Delegazione (diritto civile),
in Encicl. del dir., vol. XI, Milano 1962,
particolarmente n. 10 ss., pp. 939 ss.; CI-
CALA, Delegazione ed espromissione, in
L’adempimento indiretto del debito altrui,
Napoli 1968, p. 256 ss. Per la manualistica
recente: BIANCA, Diritto civile. 4. L’obbligazione,
Milano 1990, n. 323, p. 635;
BRECCIA, Le obbligazioni, in Trattato di
dir. priv. a cura di Iudica e Zatti, Milano
1991, p. 811; GALGANO, Diritto civile
e commerciale, vol. II, Le obbligazioni e
i contratti, t. 1, Obbligazioni in generale,
Padova 1999, n. 22, p. 116.
21 L’amministratore non si sostituisce ai
condomini, ma li rappresenta. In difetto
della soggettività del condominio, nel rapporto
tra i condomini e l’amministratore si
confi gura una ipotesi di rappresentanza diretta,
con la conseguenza che i condomini,
assumendo la titolarità dei rapporti, diventano
parte sostanziale del contratto. Sulla
rappresentanza diretta si vedano: BIAN-
CA, Diritto civile. 3. Il contratto, Milano
1987, n. 31, p.75; ROPPO, Il contratto, in
Trattato di dir. priv. a cura di Iudica e Zatti,
Milano 2001, n. 11, p. 257 e bibliografi
a alla p. 276. Avendo l’amministratore il
potere di compiere atti giuridici in nome
dei condomini e producendo il contratto
direttamente effetti nei confronti dei condomini,
egli non istaura un rapporto proprio
con il terzo, non diventa titolare del
rapporto contrattuale, né destinatario di alcuno
degli effetti del contratto. Certamente
l’amministratore non si limita a riferire
Osservatorio del diritto
la volontà dei condomini, ma emette la dichiarazione
di volontà formativa dell’accordo:
ciò non signifi ca che il rapporto
posto in essere dall’amministratore con i
terzi sia diverso quello posto in essere da
qualsivoglia rappresentante in conformità
con l’incarico conferitogli dai condomini
rappresentati. In altre parole, poiché
i condomini conferiscono un potere corrispondente
alle quote, l’amministratore
rappresenta i condomini nei limiti delle
quote.
Per conseguenza, la rappresentanza unitaria
non cancella i rapporti sottostanti.
22 Nel compito di eseguire le deliberazioni
dell’assemblea (art. 1130 n. 1 cod. civ.),
l’amministratore, in nome e per conto dei
condomini, stipula i contratti riguardanti
le parti comuni: vale a dire, la conservazione,
la manutenzione, le innovazioni,
la gestione relative alle cose, agli impianti
ed ai servizi di uso comune. Nell’ambito
di queste attività, all’amministratore possono
essere conferiti gli incarichi più diversifi
cati, ma sempre nei limiti dei poteri
dell’assemblea stabiliti dall’art. 1123 cod.
civ. A questo proposito giova ricordare che
l’assemblea non può vincolare i condomini
difformemente dalle quote: in misura
proporzionale maggiore o minore delle
quote. Poiché la stipulazione dei contratti
comporta inevitabilmente delle spese a carico
dei condomi essi non possono essere
tenuti difformemente dalle quote.
Sul difetto di potere dell’assemblea di modifi
care la proporzione dei diritti e degli
obblighi dei condomini la dottrina è concorde.
SALIS, Il Condominio negli edifi ci,
cit., n. 76, p. 283; BRANCA, Comunione.
Condominio negli edifi ci, cit., sub art.
1135, n. 2, p. 619 ss.; TRIOLA, Il condominio,
cit., p. 415; NAPOLI, Le attribuzioni
dell’assemblea, in Il condominio, a
cura di Bianca, Torino, 2007, n. 2, p. 411.
TERZAGO, Il Condominio, Trattato teorico
e pratico, 7^ ediz., cit., n. 3.6, p.
267. Si veda altresì CORONA, Proprietà
e maggioranza nel condominio negli edifi -
ci, cit., n. 119, p. 411, con citazioni alla nt.
19. Concorde la giurisprudenza, secondo
cui le attribuzioni dell’assemblea, in ordine
alla ripartizione delle spese per le parti
comuni, non comprendono il potere di
introdurre deroghe ai criteri fi ssati dalla
legge, poiché tali deroghe, incidendo sui
diritti individuali del singolo condomino,
attraverso il mutamento del valore della
parte dell’edifi cio di sua proprietà, possono
scaturire soltanto da una convenzione
cui egli aderisca. Si vedano: Cass., Sez. II,
5 novembre 2001, n. 13631, Cass., Sez. II,
9 febbraio 1995, n. 1455; Cass., Sez. II, 1
febbraio 1993, n. 1213; Cass., Sez. II, 23
dicembre 1992, n. 13655; Cass., Sez. II,
27 agosto 1991, n. 9157; Cass., Sez. II, 19
novembre 1992, n. 12375.
l’amministratore
23 Con riferimento al rapporto tra i condomini
ed i creditori, che si pone in essere
tramite l’amministratore, si impiegano
i termini di rapporto di provvista e di rapporto
di valuta desunti dalla terminologia
in uso nei titoli di credito, dove la provvista
designa il rapporto tra i cliente ed il
banchiere, presso il quale sono depositati
i fondi per il pagamento ed al quale viene
impartito l’ordine di pagare; mentre la
valuta attiene al rapporto tra il cliente ed il
destinatario del pagamento. Del pari nella
delegazione, la provvista riguarda il rapporto
tra il delegante ed il delegato (il delegante
di solito è creditore del delegato e
il credito costituisce il mezzo per realizzare
la provvista), mentre la valuta attiene al
rapporto tra il delegante e il delegatario (il
delegante è debitore del delegatario, che
viene soddisfatto con la provvista fornita
dal delegato). In estrema sintesi, provvista
e valuta si inseriscono nel rapporto tra
il debitore ed il creditore, al cui interno interviene
un altro soggetto: con la provvista
si mettono a disposizione i fondi, con i
quali il soggetto terzo (il banchiere o il delegato)
nell’interesse di altri (il cliente o il
delegante) soddisfa il rapporto di valuta.
Circa la terminologia impiegata si vedano:
MESSINEO, Manuale di diritto civile
e commerciale, vol. II, parte 2^, Milano
1952, p, 175; vol. III, parte 1^, Milano
1954, p. 339; TRABUCCHI, Istituzioni di
diritto civile, Padova 1990, n, 253, p. 539;
GALGANO, Diritto civile e commerciale,
vol. II, t. 2, Padova 1999, p. 164.
24 Nel condominio, la rassomiglianza con
il mandato collettivo si fonda sull’unicità
dell’atto di conferimento dell’incarico
e nella comunanza dell’affare ai più incaricanti.
Sempre nel condominio, sicuramente
sussiste un mandato unico con
parte mandante soggettivamente complessa,
in cui strutturalmente si rinviene l’unicità
della dichiarazione di conferimento
dell’incarico, confi gurata dalla deliberazione
assembleare, e funzionalmente l’atto
coinvolgente l’interesse unitario dei
condomini mandanti.
Nondimeno, la perdurante autonomia degli
interessi individuali dei partecipanti
è comprovata dalla possibilità offerta al
condomino dissenziente, quando l’assemblea
abbia deliberato di promuovere una
lite, di separare la propria responsabilità
dalle conseguenze per il caso di soccombenza
(art. 1132 comma 1 cod. civ.). Se
proprio non raffi gura una revoca ai sensi
dell’art. 1726 cod. civ., la facoltà costituisce
una attività individuale di dissociazione
dall’interesse comune giustifi cata dalla
perdurante sussistenza degli interessi individuali
dei singoli. In tema TERZAGO, Il
condominio, cit., n. 9.5, p. 603.
25 Comunque si confi guri il substrato del
29

mandato – come autorizzazione, vale a dire
come attribuzione di legittimazione a
compiere atti dispositivi in nome proprio
direttamente effi caci nella sfera giuridica
di altro soggetto; oppure come permesso,
ovverosia come conferimento di facoltà
diretto a rendere lecita l’intromissione
nell’altrui sfera giuridica – certamente il
mandatario desume i suoi poteri dal mandante,
ragion per cui i poteri del mandatario
rifl ettono e non eccedono i poteri del
mandante. Si veda LUMINOSO, Il mandato,
cit., p. 81 ss.
Quanto all’amministratore del condominio,
i poteri attribuiti dall’assemblea
o direttamente dalla legge sono sempre
commisurati alle quote. Appurato che l’assemblea
non può modifi care le proporzioni
con le quote, quanto ai poteri attribuiti
direttamente dalla legge – sia per quanto
riguarda la legittimazione processuale
attiva o passiva, sia per ciò che concerne
la gestione – da nessuna norma si ricava
che all’amministratore siano conferiti
poteri dissociati dalle quote. E’ vero che
l’amministratore rappresenta tutti i condomini,
compresi gli assenti ed i dissenzienti,
ma li rappresenta nei limiti della quota
di ciascuno.
26 Nella struttura della cosiddetta delegazione
passiva (art. 1268 cod. civ.), si distinguono:
a) l’atto con cui il delegante,
30
Osservatorio del diritto
solitamente un debitore, assegna un nuovo
debitore al delegatario, che è suo creditore;
b) l’atto di conferimento dell’incarico
da parte del delegante al delegato di pagare
(o di obbligarsi a pagare) in favore
al delegatario: c) l’atto con cui il delegato,
designato nuovo debitore, si obbliga
verso il delegatario creditore (a meno che
il delegato non decida di pagare senz’altro).
Nella pratica negoziale è frequente
che il delegante utilizzi il proprio credito
verso il delegato per liberarsi del debito
nei confronti del delegatario. Con la conseguenza
che la prestazione effettuata dal
delegato vale ad estinguere sia l’obbligazione
del delegante verso il delegatario,
sia l’obbligazione del delegato verso il delegante.
Intorno alla struttura delegazione
si vedano: BETTI, Teoria generale delle
obbligazioni, III, 2 – IV, Milano 1955, §
VI, p. 84 ss.; RESCIGNO, Delegazione,
cit., n. 1, p. 930; CICALA, Delegazione
e espromissione, in L’adempimento indiretto
del debito altrui, Napoli 1968, n. 8,
p. 277; BIANCA, Diritto civile. 4. L’obbligazione,
cit., n. 323, p. 635. L’intimo
collegamento non esclude l’autonomia
concettuale dei diversi atti. Per contro,
nell’attività che l’amministratore del condominio
pone in essere nei confronti del
terzo creditore, in esecuzione dell’incarico
ricevuto dai condomini tramite la deliberazione
dell’assemblea, non si individua
MILANO - Piazza Missori
l’amministratore
una pluralità di rapporti consimili a quelli
descritti. L’attività dell’amministratore
non si svolge in nome e per conto proprio:
essendo il rapporto tra l’amministratore ed
i terzi creditori retto dal mandato con rappresentanza
intervenuto con i condomini,
il rapporto si istituisce direttamente e
senza intermediazioni tra i condomini ed i
terzi creditori e non v’è spazio per la costituzione
di rapporti diversi.
27 I singoli condomini, nel rapporto interno
con l’amministratore, sono responsabili
in proporzione alle quote; sulla base del
mandato con rappresentanza, essi rispondono
direttamente nei confronti dei terzi
creditori: tutto ciò premesso, è agevole
inferire che nei confronti dei creditori essi
rispondano allo stesso modo con cui rispondono
verso l’amministratore, vale a
dire in ragione della quota. Sul rapporto
che si istaura tra i rappresentati ed i terzi
nel caso di rappresentanza diretta si vedano:
SANTORO PASSARELLI, Dottrine
generali del diritto civile, Napoli 1977, n.
59 p. 276, CARIOTA FERRARA, Il negozio
giuridico nel diritto privato italiano,
Napoli s.d., n. 156, p. 708 ss.; SACCO-DE
NOVA, La conclusione per altri, in Trattato
di dir. priv. diretto da Rescigno, vol
10, Torino 1982, p. 389 ss. BETTI, Teoria
generale del negozio giuridico, Napoli,
rist. 1994, n. 73, p. 562.

PERICOLI CONDOMINIALI
a cura di Cristoforo Moretti
Questa rubrica si occupa di evidenziare situazioni di pericolo presenti nei condomini italiani.
A prescindere dall’eventuale applicabilità al condominio delle leggi sulla sicurezza del lavoro, gli edifi ci non devono
essere pericolosi per chi li abita, per chi ci lavora, per chi li visita: i codici e la giurisprudenza ci insegnano da sempre che
i danni ingiusti devono essere evitati.
Le immagini che seguono vogliono contribuire a diffondere una cultura di prevenzione.
39. Pulizie incoscienti
Sicurezza edifici
e lavoratori
“Se l’impresa di pulizia lascia i pavimenti bagnati e qualcuno scivola e si fa male, è responsabile il condominio?”
A questa domanda si può rispondere in molti modi (sì, no, dipende) e tutti giusti, a seconda delle diverse situazioni
che possono capitare. Ma ci sono casi di fronte ai quali la risposta ‘sì’ è più giusta delle altre, senza se e senza ma.
Come nella situazione raffigurata nella fotografia: l’addetto alle pulizie allaga l’ampia pavimentazione del porticato
comune per passarla successivamente con la macchina pulitrice, senza separazioni temporanee né segnalazioni di
alcun genere. Un comportamento talmente sprezzante del pericolo da farlo ipotizzare abituale, e se è abituale è
impossibile che i condòmini, quando non direttamente l’amministratore, non lo abbiano già visto e segnalato
all’impresa di pulizie come inappropriato e pericoloso. Se anche i condòmini sanno e accettano di camminare su un
velo di acqua, i terzi che possono transitare nel condominio non sanno e – come il fotografo – non accettano. Quindi
se qualcuno scivola e subisce un danno è più che giusto che il condominio risarcisca.
MIGLIORAMENTI POSSIBILI – Non ignorare e pretendere buon senso dagli appaltatori condominiali.
l’amministratore
31

40. Porte su rampe di scala
32
Sicurezza edifici
e lavoratori
l’amministratore
Quando si vogliono inserire porte lungo
le rampe di scale, si rischia sempre di
creare pasticci.
Sopra, una porta REI montata impietosamente
a metà di una scala di cantina,
con battuta inferiore rialzata che rende
praticamente impossibile mettere il piede
sul gradino di fine rampa.
A lato, chi spalanca la porta (ad anta
colpevolmente cieca) si trova la voragine
di una intera rampa a scendere.
MIGLIORAMENTI POSSIBILI –
Nel primo caso come minimo andrebbe
rimossa la battuta (e se non si può,
cambiata la porta), nel secondo andrebbe
sostituita l’anta cieca con un’anta vetrata
(e ovviamente con vetro di tipo
“antinfortunistico”); perché un semplice
cartello – ATTENTI AL GRADINO – non
impedirebbe di sbattere la porta sul naso
di chi sale le scale.
Ma è troppo chiedere, a committenti e
installatori, di ragionare sugli effetti
collaterali prima di modificare un luogo?

NEMMENO IL PROPRIETARIO È
AUTOMATICAMENTE RESPONSABILE
Cristoforo Moretti
Dopo la sentenza n.3563 del 30 gennaio
2012 (cfr. questa rivista, marzo
2012), che affermava la non automatica
responsabilità di committenti
privati che affi dano opere a terzi in
caso di infortunio all’appaltatore, la
Corte di Cassazione penale si è occupata
di altri due casi interessanti
che riguardano la responsabilità di
proprietari di immobili o aree. Proprietari
che, secondo alcune visioni
un po’ troppo estensive, avrebbero
responsabilità importanti per il fatto
stesso di essere possessori di un bene
immobile. La Suprema Corte, anche
con queste due sentenze, ribadisce
criteri corretti, non punitivi e del tutto
ragionevoli.
La sentenza n.9122 del 7 marzo
2012 riguarda un infortunio capitato
a un conduttore.
Un socio di una ditta di installazione
impianti di condizionamento, locataria
di un capannone industriale, chiede
l’autorizzazione ai proprietari per
l’installazione di un condizionatore
in copertura. Il tetto del capannone
non è calpestabile, l’installatore non
utilizza dispositivi di protezione individuale,
il tetto cede, l’installatore
cade.
Vengono condannati in primo grado
e in appello l’altro socio della ditta,
con delega in materia antinfortunistica
e quindi come datore di lavoro
del socio deceduto, e i due proprietari
del capannone perché non avevano
informato i conduttori – che,
ricordiamo, di mestiere installavano
impianti di condizionamento – della
non calpestabilità del tetto.
La Suprema Corte invece, pur confermando
la condanna per il datore
Sicurezza edifici
di lavoro della società locataria, nei
confronti dei due proprietari annulla
le condanne sia ai fi ni penali che ai
fi ni civili.
Precisa la S.C. che la Corte di Appello
ha omesso “di specifi care la natura
dell’obbligo gravante ex contractu
a carico dei proprietari-locatori
e quindi di individuare la specifi ca
posizione di garanzia di cui gli stessi
dovevano in concreto ritenersi investiti
nei confronti del M. (il socio
deceduto - ndr), ai sensi dell’art. 40,
comma 2° cod. pen.”
In altre parole, è vero che esiste un
articolo 40 del codice penale che al
comma 2° recita: “Non impedire un
evento, che si ha l’obbligo giuridico
di impedire, equivale a cagionarlo”,
ma bisogna appunto individuare un
obbligo giuridico: se l’obbligo manca,
manca anche la corrispondente
posizione di garanzia e non possono
essere attribuite responsabilità.
I proprietari non avevano alcun obbligo
di informare i conduttori della
non calpestabilità del tetto: costoro
erano perfettamente in grado di comprenderlo
da soli, perché svolgevano
un’attività per cui l’accesso alle coperture
è da considerarsi competenza
tecnica specifi ca.
Né si possono assimilare, neppure
concettualmente, i proprietari a fi -
gure diverse e con responsabilità più
ampie. Secondo la S.C. “Ovviamente
era da escludere una qualsivoglia
assimilazione concettuale, ancorché
in via di ipotesi, tra la veste di
locatore-proprietario e la qualifi ca
di datore di lavoro o di appaltatore
ovvero di responsabile della sicurezza
nei confronti del conduttore
che peraltro esercitava professio-
l’amministratore
nalmente, come acclarato nel caso
concreto, l’attività di installazione
di condizionatori d’aria.”
Per attribuire al proprietario obblighi
giuridici bisogna prima individuare
una legge pertinente: se c’è. Sarebbe
però auspicabile che non si dovesse
arrivare in Cassazione per scoprire
che, a volte, le leggi non ci sono.
La sentenza n.17846 dell’11 maggio
2012 riguarda un infortunio
capitato a un lavoratore di una ditta
appaltatrice in area non soggetta
alla disponibilità giuridica del
committente.
Esemplifi chiamo il caso, per poi tornare
allo specifi co della sentenza. Si
rompe una colonna di scarico incassata
nel muro perimetrale di un uffi -
cio, l’amministratore del condominio
manda muratore e idraulico a cambiare
il tubo, un impiegato dell’uffi -
cio non si allontana abbastanza dalla
zona di intervento e viene investito
da un getto d’acqua, cade e si fa
male. E’ responsabile il condominio
committente delle opere?
La sentenza n.17846 si occupa di un
caso analogo. In una stazione di servizio
carburanti, di proprietà della società
A. e in conduzione alla ditta B.,
è in corso un appalto impiantistico
dato da A. (committente) all’impresa
C (appaltatrice). Durante il rifornimento
di carburante alla stazione di
servizio, un dipendente della impresa
C. esegue una foratura troppo vicina
alle cisterne di deposito e viene investito
da una fi ammata, subendo lesioni
gravissime.
Tutti assolti in primo grado, in appello
vengono condannati i due datori
di lavoro delle ditte B. e C. e viene
33

assolto il responsabile dell’intervento
della società A.
La Cassazione, confermando il giudizio
di appello, assolve la società A.
che “rivestiva la qualità di committente
dei lavori in corso di esecuzione,
ma non poteva essere qualifi cata
come ‘datore di lavoro’. Sebbene
infatti la predetta società fosse proprietaria
dell’impianto in relazione
al quale aveva concesso in appalto a
terzi (impresa C.) lavori di manutenzione
consistenti nella realizzazione
di un nuovo impianto di aspirazione
e recupero dei vapori, la stessa presso
l’impianto medesimo non svolgeva
alcuna attività di impresa, né lavoravano
suoi dipendenti. Operavano,
invece lavoratori alle dipendenze
del gestore (B.) e dell’impresa (C.)
alla quale i lavori di manutenzione
erano stati concessi in appalto. Non
poteva quindi applicarsi nei confronti
di A. l’articolo 7 della legge
n.626/1994 (...). Tale disposizione si
applica infatti al committente, nella
cui disponibilità permane l’ambiente
di lavoro. Nel caso di specie invece
l’ambiente di lavoro in cui erano in
corso i lavori di manutenzione non
era nella disponibilità della .A, bensì
del B. al quale il predetto impianto
34
Sicurezza edifici
di distribuzione dei carburanti era
stato concesso in affi tto e che era
quindi l’unico soggetto legittimato a
disporre la sospensione dell’attività
dell’impianto per l’intero periodo di
esecuzione dei lavori o in occasione
degli scarichi di carburante. In
tale contesto non può all’evidenza
esigersi dal committente un controllo
pressante, continuo e capillare
sull’organizzazione e sull’andamento
dei lavori, perché, in caso
contrario, si verrebbe ad ammettere
un suo coinvolgimento indiscriminato
e generalizzato in relazione ad
infortuni riferibili a lavori oggetto di
un contratto di appalto.
La sentenza, in sostanza, ribadisce un
concetto più volte espresso: è l’appaltatore
il primo responsabile dei lavori
all’interno di un contratto di appalto
e non si può chiedere al committente
un controllo pressante, continuo e
capillare sull’andamento dei lavori.
In conclusione, è opportuno notare
che il caso esaminato da questa sentenza
è regolato oggi dall’art.26 comma
3-ter del d.lgs. 81/2008, decreto
che ha abrogato il d.lgs. 626/1994
(citato nella sentenza n.17846).
Il vigente art.26 del decreto 81, fi -
l’amministratore
glio diretto dell’art.7 del decreto
626, richiede espressamente che il
committente-datore-di-lavoro abbia
disponibilità giuridica dei luoghi in
cui si svolge l’appalto; senza questa
condizione non sussistono per il
committente-datore-di-lavoro obblighi
di cooperazione e coordinamento
tra le attività lavorative presenti. Ma
il comma 3-ter dello stesso art.26 ha
previsto il caso di appalto in luoghi di
lavoro fuori dalla disponibilità giuridica
del committente-datore-di-lavoro.
In questo tipo di appalti, infatti,
viene richiesto al committente-datore-di-lavoro
di redigere un DUVRI
standard, che coinvolga anche il datore
di lavoro (diverso dal committente)
nei cui luoghi si svolge l’appalto;
questa fi gura deve integrare il
DUVRI del committente con i rischi
da interferenza presenti nel proprio
ambiente di lavoro.
Se, però, quando si cambia un tubo in
un locale, il locale viene interdetto
ai non addetti, di interferenze non ce
ne possono essere. Zero interferenze
= zero DUVRI, ci ha insegnato l’Autorità
per i Lavori Pubblici già nel
marzo 2008. Una piccola procedura
e buon senso da parte di tutti, e si evitano
rischi ed inutile burocrazia.

La presentazione
42° Corso di Formazione
per amministratori immobiliari
anno 2012-2013
La gestione dei condominii involge
gli eterni principii che dal diritto
reale si dipanano attraverso la titolarità
dei beni, sino alle variegate
forme del loro godimento.
La materia è ardua, ma la formazione
dell’amministratore richiede
molto altro, poiché il professionista
deve scorgere gli elementi di novità
che ridondano da ogni parte e deve
sapersi confrontare con i condomini,
informandoli e guidandoli.
In questa prospettiva si pone il 42°
corso di formazione, attento al tradizionale
sapere ed alle nuove regole,
ponendo lo sguardo anche alle
prospettive della Riforma da tanto
tempo annunciata.
Parole come “scia” o “contabilizzazione”
sono entrate a pieno titolo
tra le nozioni che è necessario illustrare.
Il contratto di assicurazione, già
innovato con le disposizioni sulla
tutela del consumatore, conoscerà
nuove attenzioni, ad esempio perché
gli eventi della tarda primavera
del 2012 hanno segnato l’opportunità
di nuove cautele, quasi impen-
Orario delle lezioni: ore 19 – 21
Presso la Sede provinciale della ANACI
in viale Sabotino, 22 - Milano
Direttore Avv. Eugenio Antonio CORREALE
sabili prima di oggi.
L’esperienza dei Corsi di formazione
per Amministratori Immobiliari
organizzati dalla Sede Provinciale
di Milano Anaci risulterà preziosa
per chi, affacciandosi alla professione,
intenda meglio governarne le
regole.
Quasi tutte le lezioni si terranno il
martedì dalle ore 19 alle ore 21, con
alcune eccezioni per il venerdì dalle
ore 18,30 alle 20,30.
Un intero pomeriggio dedicato alle
locazioni e nella fase fi nale incontri
particolari saranno dedicati alla responsabilità
penale ed alla gestione
economica del condominio, con la
redazione del consuntivo, del preventivo
e dei prospetti di riparto.
Le domande d’interesse generale
potranno essere rivolte nella parte
fi nale delle lezioni; quelle d’interesse
individuale potranno trovare
riscontro nell’ambito delle consulenze
del Centro Studi, per le quali
l’interessato curerà di fi ssare un appuntamento
in Sede.
La rivista della Provinciale milanese,
“L’Amministratore”, sarà distri-
l’amministratore
buita ai corsisti.
Al momento dell’iscrizione saranno
distribuiti gli “Appunti per
i Corsi di Formazione”, le “Mille
sentenze per l’Amministratore Immobiliare
dagli anni settanta ad
oggi” e l’“Archivio di Mille Scale”,
che racchiude dieci anni di note e
di commenti sulla sicurezza del lavoro.
Durante la cerimonia d’inaugurazione
saranno consegnati gli attestati
di partecipazione, riservati a
coloro che abbiano partecipato ad
adeguato numero di lezioni ed abbiano
superato le prove scritte e il
colloquio orale fi nale.
La partecipazione al corso è titolo
preferenziale per iscriversi alla Associazione,
in conformità alle regole
dello Statuto.
Il Direttore del Corso
e del Centro Studi
Avv. Eugenio Antonio Correale
35

INAUGURAZIONE: Lunedì primo ottobre 2012
Presso Teatro Silvestrianum Via A. Maffei 29 – 20135 Milano ore 17.30
PARTE PRIMA - IL CONDOMINIO
Prima lezione
2 ottobre 2012, martedì
Avv. Eugenio Antonio Correale
I DIRITTI REALI. LA PROPRIETÀ E LA SUA
FUNZIONE SOCIALE. LE LIMITAZIONI DEL
DIRITTO DEL
PROPRIETARIO. I DIRITTI REALI MINORI.
I diritti reali;
L’articolo 833 c.c. e le attribuzioni del
proprietario;
La funzione sociale della proprietà: atti
di emulazione e delibere assembleari che
impongano divieti immotivati;
Gli atti di godimento e gli atti di
disposizione;
Il diritto di accedere al fondo altrui (art.
843 c. c.);
Le immissioni e le aspettative sulla
riservatezza delle porzioni immobiliari;
I diritti reali minori;
Le servitù prediali;
Le norme sulle distanze legali.
Seconda lezione
9 ottobre 2012, martedì
Avv. Eugenio Antonio Correale
LA CONTITOLARITÀ DEI BENI. IL CONDOMINIO
E I CONDOMINII ATIPICI. LA COMUNIONE; LA
COSTITUZIONE DEL CONDOMINIO. LA NOZIONE
DI PARTE COMUNE E IL GODIMENTO DELLE
COSE DI PROPRIETÀ COMUNE.
La contitolarità dei beni;
Il condominio;
Il supercondominio e i cosiddetti
condominii speciali;
La costituzione del condominio;
Le parti comuni e la riserva di proprietà
esclusiva;
Proprietà esclusive e parti comuni:la
nozione di pertinenza;
Le parti comuni come pertinenze (per lo
più) necessarie;
Il rapporto pertinenziale, nel
supercondominio e nel condominio
parziale.
Terza lezione
16 ottobre 2012, martedì
Avv. Eugenio Antonio Correale
LE PARTI COMUNI DELL’EDIFICIO
CONDOMINIALE, IL GODIMENTO DELLE COSE
DI PROPRIETÀ COMUNE.
36
Il programma
Saluti delle autorità
Relazioni:
Dottor Dario Guazzoni:
L’amministratore di condominio: poteri di intervento ed obblighi
deontologici.
Dottor Rafaele Corona, già Presidente della seconda sezione della
Corte di Cassazione
Principi generali sul condominio e il progetto di riforma.
Avv. Eugenio Antonio Correale:
La manutenzione delle facciate e dei balconi: nuove linee interpretative
in tema di suddivisione delle spese.
Al termine saranno consegnati gli attestati relativi al Corso 2011/2012
Il suolo su cui sorge l’edifi cio; il
sottosuolo, le fondazioni, il vespaio;
I muri maestri, le facciate, gli elementi
decorativi dei balconi;
I tetti, i lastrici solari, i sottotetti;
I cavedii, i cortili;
Le scale e gli ascensori, gli anditi,
i corridoi;
I locali per la portineria e per l’alloggio
del portiere;
I locali per il riscaldamento;
Gli impianti per l’acqua, per il gas, per
l’energia elettrica, per il riscaldamento;
L’uso delle parti comuni;
L’articolo 1102 c.c.: le modifi che; le
innovazioni.
Quarta lezione
23 ottobre 2012, martedì
Avv. Eugenio Antonio Correale
L’AMMINISTRATORE CONDOMINIALE
NEL CODICE CIVILE.
La nomina;
L’amministratore giudiziario;
La nomina conferita ad una società;
La revoca;
Le attribuzioni;
Il compenso;
La conservazione dei diritti dei condomini;
La rappresentanza e la tutela del
condomino nei confronti dei terzi.
La responsabilità civile
dell’amministratore.
Quinta lezione
26 ottobre 2012, venerdì ore 18, 30
Avv. Ermes Gallone
L’ASSEMBLEA DI CONDOMINIO.
Il potere di convocare la riunione;
I soggetti da convocare;
L’anagrafe dei condomini;
L’avviso di convocazione;
La nomina del Presidente e del Segretario;
Le maggioranze;
Le delibere nulle e quelle annullabili;
La azione ed i termini per l’impugnazione
di cui all’articolo 1137 c. c.;
La azione per far valere l’inesistenza o la
nullità assoluta.
Sesta lezione
30 ottobre 2012, martedì
Dottor Dario Guazzoni
LA PROFESSIONE DELL’AMMINISTRATORE.
l’amministratore
L’emergere della professione di
amministratore di condominio;
Le associazioni degli amministratori e le
forme di riconoscimento della professione;
L’amministratore appena nominato
e la consegna della documentazione
condominiale;
Le regole deontologiche dello statuto
Anaci.
Settima lezione
6 novembre 2012, martedì
Dottor Alessandro Zucchelli
L’AMMINISTRATORE ED I PRINCIPI DELLA
COMUNICAZIONE.
Introduzione sociologica;
L’amministratore come venditore di pace;
motivi storici e motivi antropologici;
I principi della comunicazione;
Gli elementi della relazione: obiettivi,
interlocutore, autore;
La gestione del consenso;
Strategie comunicative nella
comunicazione in assemblea.
Ottava lezione
9 novembre 2012, venerdì ore 18,30
Dottor Giuseppe Marchioni
L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO NEL
L’ORDINAMENTO TRIBUTARIO.
Le scritture contabili;
La redazione delle scritture;
L’elenco dei fornitori.
La conservazione delle scritture;
La tutela del professionista in occasione di
verifi che e di accertamenti.
Nona lezione
13 novembre 2012, martedì
Dottor Luigi Donzelli
IL CONDOMINIO NELL’ORDINAMENTO
TRIBUTARIO.
Il condominio sostituto di imposta e le
ritenute d’acconto;
Le certifi cazioni e le dichiarazioni del
sostituto di imposta;
Le agevolazioni fi scali del 55% e del 36%;
Le locazioni delle parti comuni:
comunicazioni ai condomini.
Decima lezione
20 novembre 2012, martedì
Dottor Dario Guazzoni
L’ASSEMBLEA E LA SUA PREPARAZIONE.
I diritti di verifi ca e di controllo della
gestione condominiale da parte dei
condomini;
La visione dei giustifi cativi da parte dei
consiglieri;
La riunione con i consiglieri;
L’avviso di convocazione;
Le formalità di apertura dell’adunanza;
La nomina dei consiglieri del condominio;
La redazione del verbale nell’assemblea;
La conservazione dei giustifi cativi di
spesa, nei rapporti con i condomini e nei
rapporti con i fornitori del condominio.
Undicesima lezione
27 novembre 2012, martedì
Avv. Marina Figini
IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
E LE TABELLE MILLESIMALI.
Il regolamento contrattuale;
Il regolamento assembleare;

Le tabelle di proprietà e quelle delle spese
generali;
Le tabelle dei millesimi di proprietà: loro
formazione e loro revisione;
I criteri di riparto delle spese: la “diversa
convenzione” ai sensi dell’art. 1123 c.c.
Dodicesima lezione
4 dicembre 2012, martedì
Avv. Marina Figini
IL SUPERAMENTO DELLE BARRIERE
ARCHITETTONICHE ED I PARCHEGGI
L’installazione dell’ascensore a cura e
spese del singolo condomino;
L’installazione dell’ascensore in forza di
delibera assembleare;
La legge 13/89;
La legge 122/90 sui parcheggi;
L’istituzione di nuovi parcheggi
pertinenziali.
Tredicesima lezione
11 dicembre 2012, martedì
Avv. Ermes Gallone
FATTISPECIE PARTICOLARI: LO SCIOGLIMENTO
DEL CONDOMINIO; IL RECUPERO DEI
SOTTOTETTI NELLE LEGGI REGIONALI.
Lo scioglimento del condominio, mediante
delibera assembleare;
Lo scioglimento del condominio, in esito
ad azione giudiziale;
Le soffi tte e le mansarde;
La titolarità dei vani sottotetto;
Il recupero dei sottotetti, nelle leggi della
Regione Lombardia;
I diritti degli altri condomini a fronte della
richiesta di recupero del sottotetto avanzata
dal proprietario del vano.
Quattordicesima lezione
18 dicembre 2012, martedì
Avv. Luca Saccomani
LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE.
L’obbligo di versare i contributi;
L’impossibilità di rinunciare ai diritti sulle
cose comuni;
Le spese nell’interesse comune;
La ripartizione delle spese secondo l’uso
potenziale;
Il condominio parziale;
Il decreto ingiuntivo immediatamente
esecutivo.
Le spese per la manutenzione e la
ricostruzione delle scale ( art. 1124 c.c.);
Le spese per i solai interpiano (art. 1125
c.c.).
Quindicesima lezione
8 gennaio 2013, martedì
Avv. Ermes Gallone
Avv. Roberta Negri
LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE
E LE PROCEDURE ESECUTIVE.
Avv. Gallone:
Il riscaldamento; soppressione
dell’impianto centralizzato e
contabilizzazione del calore: maggioranze
necessarie e conseguenze in tema di
ripartizione delle spese;
Le spese per la manutenzione del lastrico
solare di uso esclusivo (art. 1126 c.c.);
Avv. Roberta Negri:
Il pignoramento a carico del condominio;
Le esecuzioni forzate a carico del
condomino;
Il programma
Il fallimento del condomino.
PARTE SECONDA: I CONTRATTI
Sedicesima lezione
15 gennaio 2013, martedì
Avv. Laura Gilardoni
IL CONTRATTO.
Le trattative;
L’accordo delle parti;
La causa;
L’oggetto;
La forma;
Le clausole penali, le clausole vessatorie;
Le clausole abusive e la tutela del
consumatore;
La nullità e l’annullabilità;
La risoluzione per inadempimento.
Diciassettesima lezione
22 gennaio 2013 martedì
Avv. Tiziano Membri
LA COMPRAVENDITA E LA MEDIAZIONE
IMMOBILIARE
La forma nella compravendita
immobiliare;
La procura ed i contratti preliminari;
La trascrizione del preliminare;
L’oggetto della compravendita;
Le garanzie del venditore, termini di
decadenza e termini di prescrizione;
La mediazione;
Gli obblighi del mediatore;
La provvigione;
La prescrizione del diritto alla provvigione.
Diciottesima lezione
29 gennaio 2013 martedì
Avv. Luca Saccomani
L’APPALTO(Iª)
Concetti generali;
Il contratto d’opera e il rapporto di lavoro
subordinato;
Il progetto, i capitolati generali e gli altri
allegati al contratto;
Il progettista e il direttore dei lavori;
Gli obblighi del committente per la
sicurezza del lavoratore;
Le cautele nella raccolta dei preventivi e
nella stipula dei contratti;
La determinazione del corrispettivo dovuto
alla impresa;
L’esecuzione dell’opera;
Le variazioni del progetto;
La revisione del prezzo;
Il recesso del committente.
Diciannovesima lezione
5 febbraio 2013 martedì
Avv. Luca Saccomani
L’APPALTO (IIª)
La prevenzione degli infortuni
e il D. L.gs 81/2008;
Il controllo dell’attività dell’appaltatore;
Il collaudo e la consegna dell’opera;
L’inadempimento del committente;
L’inadempimento dell’appaltatore.
La garanzia ordinaria biennale.
Le garanzie e la risoluzione del contratto.
La garanzia decennale.
Le responsabilità del committente,
dell’appaltatore e degli ausiliari, anche nei
confronti dei terzi.
l’amministratore
Ventesima lezione
12 febbraio 2013 martedì
Dottor Dario Guazzoni - Ing. Giuseppe
Degradi
L’ASSICURAZIONE
Il rischio assicurato;
L’assicurazione della responsabilità
civile;
Le clausole vessatorie;
La tutela dell’assicurato, inteso come
“consumatore”;
La prescrizione del premio e quella
dell’indennizzo;
LA POLIZZA GLOBALE FABBRICATI
Polizza globale fabbricati: garanzie e
condizioni particolari, i rischi speciali e
le clausole per eventi eccezionali;
La coassicurazione indiretta e la
concorrenza di più polizze che coprono il
medesimo rischio;
Gestione e liquidazione dei sinistri;
I rapporti e le convenzioni fra le
Compagnie per la gestione dei sinistri.
Ventunesima lezione
19 febbraio 2013, martedì
Ing. Cristoforo Moretti
IL RAPPORTO DI LAVORO E LE NORME PER
LA SICUREZZA DEL LAVORATORE
Il testo unico sulla sicurezza del lavoro e
la legislazione precedente
I lavoratori secondo il d.lgs. 81/2008;
Gli adempimenti propedeutici all’inizio
dei lavori;
Il condominio senza dipendenti; il
condominio con il portiere; il condominio
con più di un dipendente; particolari
figure di dipendenti del condominio;
Formazione ed informazione del
dipendente:
Il DUVRI e l’analisi dei rischi;
Stress lavoro correlato in condominio;
Appalti non edili: clausole contrattuali; i
documenti da richiedere all’impresa;
La disciplina dei Cantieri edili; campo
di applicazione; il committente ed il
responsabile dei lavori; i coordinatori per
la sicurezza; la notifica preliminare; la
verifica di idoneità tecnico professionale.
Ventiduesima lezione
26 febbraio 2013 martedì
Ing. Cristoforo Moretti
IL RAPPORTO DI LAVORO E LE NORME
PER LA SICUREZZA DEL LAVORATORE
La valutazione dei rischi connessi con la
sistemazione delle cose comuni;
La valutazione dei rischi connessi con
l’erogazione dei servizi comuni;
Il DVR;
Appalti edili di modesta entità:
documenti da richiedere all’impresa ed ai
fornitori abituali;
Lavori senza il tecnico esterno
La gestione dei piccoli lavori;
Casi particolari: lavori in quota durante
le manutenzioni sulla copertura
dell’edificio;
I voucher
Esperienze significative: i rapporti con
gli Organi di Vigilanza;
Casi concreti di situazione pericolose nel
condominio;
La sicurezza nello studio professionale.
37

Ventitreesima lezione
5 marzo 2013 martedì
Dottor Vincenzo Di Domenico
IL CONTRATTO DI LAVORO
La assunzione.
La assunzione a termine.
Il rapporto di portierato.
Le sostituzioni del dipendente.
Dimissioni e licenziamento.
Obblighi previdenziali e assicurativi.
Le comunicazioni in esito agli infortuni sul
lavoro.
I listini-paga.
CONVEGNO APERTO AGLI ASSOCIATI:
LE LOCAZIONI IMMOBILIARI
LA CEDOLARE SECCA E LE SANZIONI PER LA
MANCATA REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI
8 MARZO 2013, DALLE ORE 15,30 ALLE 20.
Ore 15, 30
Ventiquattresima lezione
Avv. Eugenio Antonio Correale
LA LOCAZIONE DEGLI IMMOBILI.
Il contratto di locazione nella disciplina
del codice civile;
Il comodato, le foresterie ed i contratti non
soggetti alla legislazione speciale;
Le obbligazioni del locatore e del
conduttore;
La legge dell’equo canone e la sua parziale
abrogazione;
La legge N° 431 / 98 sulle nuove locazioni
abitative;
La cedolare secca.
Ore 17
Venticinquesima lezione
Avv. Paola Mina
IMMOBILI AD USO DI ABITAZIONE.
Il requisito della forma scritta;
Le nuove locazioni libere;
I contratti “convenzionati” o del “secondo
canale”;
Le locazioni transitorie e quelle a studenti
universitari;
Le disdette;
La successione nel contratto;
L’aggiornamento Istat;
La registrazione da parte dell’uffi cio e le
conseguenze per il locatore;
Le responsabilità dell’amministratore, per
mancato invio delle disdette o per mancata
registrazione del contratto.
Ore 18,30
Ventiseiesima lezione
Avv. Marina Figini
IMMOBILI AD USO DIVERSO.
La libera determinazione del canone
iniziale;
La durata dei contratti;
Il diniego di rinnovo e la disdetta;
L’aggiornamento Istat;
L’indennità per la perdita dell’avviamento;
Il diritto di prelazione;
l’azione di riscatto;
La successione nel contratto;
La cessione della locazione e il vincolo
che grava sul cedente.
PARTE TERZA
SICUREZZA E RAPPORTI CON LA
PUBBLICA AMMINISTRAZIONE
38
Il programma
Ventisettesima lezione
12 marzo 2013, martedì
P.I. Sergio Colombo
LE NORME PER LA PREVENZIONE DEGLI
INCENDI.
Le procedure per la prevenzione degli
incendi e il DPR 151 dell’agosto 2011
Le tipologie degli edifi ci e le prescrizioni
di legge;
Le procedure semplifi cate;
La scia antincendi;
La responsabilità del progettista e il Nulla
Osta di Fattibilità;
I rinnovi;
La conservazione dei documenti.
Le ispezioni.
Ventottesima lezione
19 marzo 2013, martedì
Geom. Franco Guazzone
IL CATASTO.
L’Uffi cio del Territorio;
La nuova organizzazione degli uffi ci;
I certifi cati catastali;
Le nuove procedure computerizzate;
Ventinovesima lezione
26 marzo 2013, martedì
Avv. Bruna Vanoli Gabardi
CLASSIFICAZIONE DEGLI INTERVENTI EDILIZI
Manutenzione ordinaria;
Manutenzione straordinaria;
Restauro e risanamento conservativo;
Ristrutturazione;
Nuove costruzioni;
Mutamento di destinazione;
Disciplina dei sottotetti;
Trentesima lezione
2 aprile 2013, martedì
Ing. Roberto Leonardo
L’ESERCIZIO E LA MANUTENZIONE DEGLI
IMPIANTI DI ASCENSORE.
Le diverse tipologie e le simmetriche
norme di riferimento;
Obblighi e prescrizioni nella progettazione,
nella realizzazione e nell’esercizio;
Le manutenzioni e gli adeguamenti;
Gli organismi certifi cati e notifi cati;
Le imprese incaricate della manutenzione.
Trentunesima lezione
9 aprile 2013, martedì
P.I. Gino De Simoni
GLI IMPIANTI TERMICI.
Gli impianti termici unifamiliari;
Gli impianti comuni;
Le canne fumarie;
Il risparmio energetico e la
contabilizzazione del calore;
La certifi cazione energetica.
Trentaduesima lezione
16 aprile 2013, martedì
Ing. Gianluigi Pirovano
LA VERIFICA E LE MANUTENZIONI DELLE
STRUTTURE DEGLI EDIFICI.
Il degrado degli immobili;
Le patologie di degrado dei materiali;
L’evoluzione del fenomeno di degrado;
L’indagine diagnostica;
I materiali e le tecnologie;
I cicli di recupero.
La manutenzione programmata e le
l’amministratore
procedure per la pianifi cazione della
manutenzione;
Due casi pratici di interventi di
manutenzione:
a ) il ripristino delle facciate;
b ) il ripristino delle coperture piane.
Trentatreesima lezione
23 aprile 2013, martedì
Ing. Antonio De Marco
GLI IMPIANTI ELETTRICI COMUNI.
Il Decreto 37 del 22 gennaio 2008;
La sicurezza degli impianti;
Le imprese abilitate;
L’adeguamento degli impianti e la messa
a terra.
Trentaquattresima lezione
30 aprile 2013, martedì
Dottor Giuseppe Marchioni
PROFILI FISCALI NELL’AMMINISTRAZIONE
IMMOBILIARE.
L’IMU;
L’imposizione fi scale nei contratti di
locazione;
Le sanzioni ed i ricorsi.
Trentacinquesima lezione
7 maggio 2013, martedì
Dottor Pino Rigotti
L’AMMINISTRATORE CONDOMINIALE
PROFESSIONISTA.
La gestione consapevole delle proprie
capacità e delle proprie energie;
La gestione del tempo.
Trentaseiesima lezione
17 maggio 2013, Venerdì, ore 18 - 20,30
Avv. Eugenio Antonio Correale - Dottor
Giulio Benedetti.
LA RESPONSABILITÀ CIVILE.
Cenni sulla responsabilità contrattuale;
La responsabilità extracontrattuale;
Le fattispecie speciali.
LE RESPONSABILITÀ PENALI.
Sanzioni amministrative;
Delitti e contravvenzioni;
Cenni sul processo penale;
Le fi gure delittuose di maggiore interesse
per l’amministratore del condominio;
La responsabilità per mancato
adeguamento alle norme in materia di
sicurezza degli impianti comuni.
Trentasettesima lezione
24 maggio 2013, venerdì 18,00- ore 20,30
Dottor Dario Guazzoni - Avv. Eugenio
Antonio Correale
LA GESTIONE ECONOMICA DEL CONDOMINIO
ED I PROSPETTI CONTABILI.
I principii di trasparenza, di completezza e
di ricostruibilità dei prospetti contabili;
Il conto corrente condominiale;
Il consuntivo e il preventivo
La preparazione dei documenti;
La redazione del consuntivo;
La redazione del preventivo;
la redazione dei prospetti di riparto.
0re 20,30
Dottor Dario Guazzoni
Saluti ai corsisti.
CHIUSURA DEL CORSO

CONDOMINIO, REGOLAMENTO
EDILIZIO E LOCALE ADIBITO ALLA
RACCOLTA DEI RIFIUTI SOLIDI URBANI
Marco Dal Toso (Avvocatura Comunale di Milano)
Alcune amministrazioni condominiali
hanno impugnato avanti il
giudice amministrativo regionale
le ordinanze del Settore Attuazione
Politiche Ambientali con le
quali l’Amministrazione Comunale
meneghina ha ordinato agli
amministratori, nella loro qualità’di
legali rappresentanti dei condomini
interessati, di adeguare la
raccolta dei rifi uti solidi urbani e
di trasmettere a fi ne lavori la comunicazione
relativa alla avvenuta
esecuzione dei lavori richiesti
anche per gli edifi ci di vecchia costruzione
realizzati anteriormente
alla data di entrata in vigore del
regolamento d’igiene(approvato
da Consiglio Comunale nella seduta
del 20/3/1995 con deliberazione
n 113/95 divenuta esecutiva
il 23/571995).I ricorrenti, in
prevalenza, hanno sostenuto che i
provvedimenti adottati, avrebbero
dato applicazione a disposizioni
non applicabili alle fattispecie
concrete, posto che le norme del
regolamento edilizio invocate, le
quali impongono che ogni edifi cio
debba essere dotato di apposito
locale per la raccolta di rifi uti, si
applicherebbero esclusivamente
agli edifi ci di nuova realizzazione
ovvero per i quali siano stati di recente
eseguiti lavori di ristrutturazione;
e non già alle strutture, realizzate
in epoca risalente, all’entrata
in vigore delle norme stesse.
L’art.135 del vigente regolamento
edilizio del Comune di Mila-
Varie ed eventuali
no ha, come noto, modifi cato le
norme del regolamento di igiene
(art.3.4.39,3.4.40,3.4.41) e del regolamento
edilizio (art.59,60,61),
richiamate spesso nei provvedimenti
ordinatori dell’Amministrazione
Comunale, che impongono
ad ogni fabbricato di dotarsi
sempre di un locale destinato alla
raccolta rifi uti
Le prime norme, quelle del regolamento
d’igiene, in quanto espressamente
abrogate dall’art.135,
comma terzo, del regolamento
edilizio; le seconde, quelle del
regolamento edilizio, in quanto
l’art.25, primo comma, dello
stesso regolamento stabilisce che
dette disposizioni devono essere
“sempre” osservate solo per gli
interventi di nuova costruzione
ovvero nei casi di sostituzione
edilizia.
Occorre ricordare che l’art.3.4.40
del Regolamento locale d’igiene
prescriveva che “i locali devono
disporre di un locale deposito
destinato esclusivamente ad accogliere
i contenitori dei rifi uti
solidi urbani; detto deposito deve
essere facilmente accessibile ed
avere dimensioni tali da contenere
una quantità di rifi uti non
inferiore a lt 4,50 per ogni abitante”.
Disposizione confermata dal
vigente art.60 del regolamento
comunale edilizio. Così come per
lo smaltimento dei rifi uti solidi
urbani il modifi cato regolamento
d’igiene prevedeva il conferimen-
l’amministratore
to dei suddetti rifi uti in appositi
locali(art.3.4.39),con particolari
caratteristiche (art.3.4.41).Tale
norma è stata confermata,peraltro,
dal vigente art.61 del regolamento
comunale edilizio approvato dal
consiglio comunale il 20 luglio
1999 ed in vigore dal 20/10/1999.
Con una recente sentenza n
627/2012 la terza sezione del Tribunale
Amministrativo Regionale
per la Lombardia, respingendo
il ricorso del Condominio ricorrente,
ha sostenuto che l’attuale
art.25 del regolamento comunale
edilizio non consente di sostenere
che il Comune non abbia il potere
di ordinare la costruzione di locali
destinati allo stoccaggio dei rifi uti
nei confronti dei proprietari di
fabbricati di risalente costruzione.
In particolare, il giudice amministrativo,
ha ritenuto che la parola
“sempre” contenuta nel citato primo
comma dell’art.25 del regolamento
edilizio porta a ritenere
che tale disposizione debba essere
interpretata nel senso che per
i fabbricati di nuova costruzione
l’applicazione delle nuove regole
è comunque necessaria; questi,
quindi, dovranno tassativamente
dotarsi, in applicazione dell’art.59
del regolamento edilizio, di un locale
per lo stoccaggio dei rifi uti.
Per i fabbricati vetusti invece l’applicazione
delle nuove regole(e,
quindi l’adeguamento del fabbricato
al regolamento edilizio
sopravvenuto),pur non essendo
39

sempre dovuta, può essere imposta
dall’Autorità amministrativa
qualora ricorrano superiori esigenze
di “interesse pubblico”, con
il limite oggettivo degli interventi
tecnicamente realizzabili.
Tipico esempio di superiori esigenze
di interesse pubblico sono
quelle connesse alle preminenti
esigenze di tutela della salute
e dell’igiene ed in particolare al
corretto svolgimento delle operazioni
di raccolta e stoccaggio dei
rifi uti, prodotti dalle unità abitative,
all’interno di spazi ed aree
condominiali, in attesa del loro
conferimento al servizio pubblico
di raccolta. E’intollerabile, per
ovvie ragioni di igiene e per inderogabili
esigenze di prevenzione
della salute, che i rifi uti vengano
ammassati (pur se allocati in ap-
40
Varie ed eventuali
positi cassonetti)per stazionare in
attesa del conferimento, in aree
condominiali non adatte allo scopo
poste in immediata vicinanza
alle fi nestre delle abitazioni.
Nel caso esaminato e deciso dal
giudice amministrativo lombardo,
i rifi uti venivano stoccati, in attesa
del conferimento al servizio pubblico,
in prossimità delle aperture
di abitazioni prospicienti al cortile
condominiale. Correttamente
pertanto l’autorità ha adottato il
provvedimento impugnato con
quale si ordina l’adeguamento del
fabbricato al vigente regolamento
edilizio, attraverso la realizzazione
di un apposito locale di raccolta”.
Ma “quidi iuris” qualora la realizzazione
di tale locale sia “tecnicamente
impossibile” in considera-
l’amministratore
zione delle ridotte dimensioni del
cortile condominiale ovvero del
fatto che, in base all’art.61,lett d)
del regolamento edilizio, il suddetto
locale dovrebbe essere dotato
di un torrino esalatore collocato
alla distanza di “almeno dieci
metri dall’apertura del più vicino
locale abitabile”?
Il Tar per la Lombardia, con la
sentenza sopracitata,ha ritenuto
che per gli edifi ci di vecchia
costruzione “qualora si accerti
l’impossibilità di un integrale
adeguamento della struttura al regolamento,
potranno essere individuate
soluzioni intermedie che,
pur non strettamente aderenti al
dettato regolamentare, siano comunque
idonee a salvaguardarle
imprescindibili esigenze di tutela
della salute e dell’igiene pubblica.

LA CARTINA DELLE 9 DELEGAZIONI ANACI IN PROVINCIA DI MILANO
Gianfranco Calvio
Paolo Frisenna
Vitantonio Palmisano
Leonardo Caruso
Giorgio Buonavitacola
Guido Faini
Maurizio Vanzini
Claudio Vai
Gianfranco Corazza

Le delegazioni Anaci
in provincia
Questa rubrica è dedicata a ciò che succede in provincia
di Milano. Tutti i responsabili di zona dell’Associazione
relazionano sulla situazione in modo tale da tenere aggiornati
gli associati sulle novità delle varie aree territoriali.
Un servizio che Anaci crede possa essere utile per tutti i lettori
per far loro capire quali siano le realtà che ci circondano.
TREZZANO SUL NAVIGLIO - Gianfranco Corazza - Via Manzoni, 20 - Tel. 02/48401064 - Fax 0248461231
Trezzano s/N: è stato protocollato in
Comune Commissione istituzionale per
poi essere approvato dal Consiglio comunale
il “civico collegio per la trasparenza”.
Detto collegio dovrà provvedere a
vigilare sulle procedure di progettazione,
affidamento ed esecuzione di lavori, forniture
e servizi pubblici, segnalazione di
disfunzione, inosservanze e inadempienze
nella conduzione di opere pubbliche
anche con riferimenti alla economicità
Uno sviluppo equilibrato, che tenga
conto delle esigenze di sviluppo del
comparto produttivo, ma salvaguardando
la vocazione agricola di un
territorio ancora verde e ricco di
acque. È questo, in sintesi, l’obiettivo
strategico del Piano di Governo del
Territorio del Comune di Albairate.
Terminata la fase di elaborazione, la
proposta del Piano verrà presentata
ai cittadini nel corso di un’assemblea
42
Varie ed eventuali
delle stesse; determinare le procedure,
oltre quelle di legge, atte a garantire
la più ampia pubblicizzazione dell’azione
amministrativa, la trasparenza delle
scelte operate e delle decisioni assunte;
verificare che i principi di trasparenza
e buona amministrazione vengano applicati
in tutti gli atti amministrativi sia
di competenza degli organi collegiali
che dei singoli funzionari e strutture. Il
civico collegio propone misure di sem-
pubblica che si è svolta mercoledì 9
maggio alle 21, negli spazi di Corte
Salcano. «Questa Amministrazione
- afferma il sindaco di Albairate Luigi
Alberto Tarantola - propone uno
sviluppo equilibrato, che tenga conto
della forte matrice agricola del nostro
territorio pregiato, verde e ricco di
acque, ma anche delle esigenze di
sviluppo del comparto produttivo.
Non si prevede nuovo consumo di
plificazione, imparzialità e trasparenza
dell’attività amministrativa con particolare
riguardo agli appalti, alle problematiche
urbanistiche, all’attribuzione dei
servizi sociali e alla gestione delle risorse
finanziarie; analizza atti e provvedimenti
amministrativi definendo a proprio giudizio
l’entità degli atti da sottoporre a
verifica. Dovrà in pratica svolgere un’attività
sia a favore del Comune di Trezzano
che delle Società ed Enti partecipanti.
ABBIATEGRASSO - Claudio Vai - Ozzero Cascina Sega, 3 - Tel. 347/8889531 - Fax 02/90834421
l’amministratore
suolo, e neanche grandi stravolgimenti
dell’attuale assetto urbanistico,
ma principalmente si opererà per
recuperare aree dismesse, come le
antiche cascine. Albairate, quindi,
resterà un paese a misura di cittadino
con elevati standard di qualità della
vita». Obiettivo dell’Amministrazione
è di chiudere l’iter e approvare in
via definita il PGT entro la fine di
quest’anno.

Il terremoto avvenuto in Emilia Romagna
ha causato ritardi anche nei lavori di
ampliamento della Strada Statale Paullese
essendo molti operai che lavoravano al
cantiere originari della zona più colpita
dal terremoto. Infatti la quasi totalità delle
maestranze (edili e carpentieri) che lavorano
al cantiere sono della zona di Carpi,
Mirandola e Moglio e dopo la seconda
forte scossa di terremoto sono tornati a
casa per accettarsi delle condizioni dei
Varie ed eventuali
SESTO SAN GIOVANNI - Giorgio Buonavitacola - Via Dante, 105 - Tel. 02/2440343 - 02/2423604 - Fax 02/24235787
In attesa di conoscere quali saranno
le prima iniziative del nuovo Sindaco,
Monica Chittò, per rispondere alle
tante necessità della città, si registra
un’importante iniziativa al servizio dei
cittadini di Sesto S.G., ma anche per
quelli di Cinisello Balsamo. Trattasi di
un progetto sostenuto dagli ospedali di
Sesto e Bassini, dai Rotary Club delle
due cittadine e dalla Lega Italiana Lotta
contro i Tumori che prevede il recupero
In questo mese di giugno 2012 sarà
dichiarata ufficialmente aperta e in
costruzione la nuova tangenziale di
Milano, si tratta della Est Esterna
inaugurata da autorità quali il Ministro
per le infrastrutture Corrado
Passera, il Presidente della Provincia
di Milano Guido Podestà, il
Presidente della Regione Lombardia
Roberto Formigoni, l’Assessore re-
della palazzina liberty di via Cairoli – già
sede per tanti anni del Consorzio Acqua
Potabile – e la creazione di una struttura
in grado di rispondere alle esigenze
dell’ampio bacino del nord Milano per
l’informazione sul cancro e la relativa
prevenzione. I lavori sono già partiti e
si prevede che nei primissimi mesi del
2013 la struttura sarà già in grado di
dare la prevista assistenza con i suoi tre
studi medici, una sala colloqui, spazi
MELZO - Guido Faini - Via Verdi, 1 - Tel. 02/95738228 - Fax 02/95711686
loro cari. Al settore dei Lavori Pubblici di
Milano, oltre a esprimere solidarietà con
le famiglie degli operai hanno avvisato
che i lavori subiranno ritardi. Per quanto
riguardavano i lavori di Pantigliate Via
De Gasperi e per regolare la viabilità di
accesso ai centri commerciali della zona,
si prevedeva di terminare i lavori in tre
settimane, ora con il ritardo accumulato,
l’apertura è rimandata di una settimana.
Per gli altri due cantieri di Pantigliate e
gionale alle Infrastrutture Raffaele
Cattaneo, il Presidente della Provincia
di Monza e della Brianza Dario
Allevi ed il Presidente della Provincia
di Lodi Pietro Foroni. Il comune di
Paullo, che subirà la parte di percorso
stradale più invasiva rimane sulle
difensive - seppure rispettoso delle
istituzioni - dopo tre anni di trattative,
infatti reclama la mancanza
attrezzati per ecografie, mammografie
ed un auditorium da 50 posti per eventi
di formazione e sensibilizzazione. Il progetto,
le cui risorse economiche sono già
state reperite, vedrà anche l’accoglienza
di nuovi volontari che saranno coinvolti
sull’aspetto assistenziale dei malati e per
le iniziative promosse dalla onlus “Il sorriso
nel cuore” che tanto sta già facendo
per coloro che sono assistiti anche al
proprio domicilio o ambiente familiare.
Peschiera, si cercherà di sopperire con
ulteriori risorse da cercare nelle imprese
locali. Negli ultimi giorni sempre a Pantigliate
è stata chiusa la bretella di raccodo
tra la Cerca e la Nuova Paullese e pertanto
coloro che provengono da Caleppio di
Settala per proseguire in direzione Milano
vengono deviati sulla Vecchia Paullese.
La Provinciale (Via De Gasperi) è chiusa
in entrambi i sensi di marcia nel tratto di
intersezione con la Nuova Paullese.
MELEGNANO - Vitantonio Palmisano - Via Nino Bixio, 7 - Tel. 02/9834157 - Fax 02/9832196
Il Parco Sovracomunale dei Mughetti
sarà presto realtà. E’ infatti iniziato il
percorso di istituzione del Parco, che
coinvolge i Comuni di Origgio, Uboldo
e Cerro Maggiore, con il supporto
tecnico del Consorzio Parco del Lura
ed il sostegno di Fondazione Cariplo.
Il progetto è infatti beneficiario di un
contributo di 50.000 euro, stanziato
nell’ambito del bando Tutelare e valorizzare
la biodiversità 2011. Lo scorso
LEGNANO - Gianfranco Calvio - Via Siena, 18 - Tel 0331/541990 - Fax 0331/458441
mese si sono aperti i tavoli tecnici di
confronto tra i Comuni, rappresentati
dai tecnici e dagli assessori di competenza,
e le Province di Varese e di
Milano al fine di affrontare gli aspetti
riguardanti il perimetro del Parco e la
modalità di gestione. Dall’inizio della
primavera invece i tecnici del Parco del
Lura, partner del progetto, hanno avviato
i rilievi faunistici e vegetazionali
propedeutici per la redazione di uno
l’amministratore
di comunicazione e confronto con
il consiglio provinciale in merito
alle scelte dell’esecutivo sulle infrastrutture.
Rimane così un progetto
imposto ai comuni oggetto della variante
ancora senza i piani finanziari
e senza ancora i procedimenti, come
evidenziato dai tanti ricorsi contro
le procedure esecutive e di esproprio
dei terreni.
studio di fattibilità, che verrà presentato
alle Province per ottenere il riconoscimento
del Parco. Nel secondo anno
di attività si inizieranno a pianificare i
primi interventi, volti ad incrementare
la biodiversità e ad incentivare la fruizione.
Non mancheranno momenti
di comunicazione e condivisione del
progetto, come incontri divulgativi,
manifestazioni ed eventi per le scuole e
per tutti i cittadini.
43

LE PRESTAZIONI DI LAVORO
“ERRATE”
Vincenzo Di Domenico
In alcuni studi amministrativi, in questo momento
storico di grossa crisi economica, si trovano spesso
– allorquando necessitino di un collaboratore – a far
ricorso a soluzioni alternative al regolare rapporto di
lavoro.
Infatti qualcuno, dove può, fa ricorso alla collaborazione
del consorte o di un fi glio, ma, dove questo non
è possibile, l’alternativa è cercare delle strade che, a
prima vista, possono sembrare percorribili, ma poi si
rivelano piene di insidie.
Altre volte il rapporto di lavoro, che in realtà è di
fatto subordinato, viene “mascherato” attraverso altri
istituti (lavoro a progetto, apertura di partita iva,
associazione in partecipazione ecc.). In alcuni casi i
datori di lavoro considerano le regole come un peso
e l’attuazione di pratiche socialmente responsabili
viene considerata come un costo.
In un contesto del genere, il ricorso a prestazioni lavorative
“fantasiose” non può che essere visto come
un ulteriore capitolo da aggiungere alle passività del
bilancio dello studio ecc… in quanto i costi legati al
rispetto delle regole e delle norme poste a disciplina
del rapporto di lavoro e a tutela dello stesso, suonano
come un ostacolo ulteriore che è più “remunerativo”
aggirare che rispettare.
A questo si aggiunga che il ricorrere a forme di pagamento
della retribuzione “in nero” comporta la perdita
di importanti diritti spettanti ai lavoratori (si pensi
alla retribuzione durante la malattia, alla tredicesima,
alla “stabilità” del rapporto di lavoro ecc.).
Forse non tutti sono consapevoli di quali rischi si
corrono in caso di verifi ca da parte di un organo
delegato all’ispezione, che, peraltro, dalla sanatoria
del lavoro nero del 2010,ha messo in atto maggiori
controlli ispettivi.
L’analisi di quali sono i contratti che non possono essere
usati come un “sistema” per aggirare l’ostacolo
dell’eccessivo costo del personale, permette di valutare
l’effettiva convenienza,(ovvero come ti camuffo
44
Problemi del lavoro
l’amministratore
un rapporto di lavoro subordinato) in una improbabile
collaborazione con una prestazione di:
1) LAVORO A PROGETTO
Molto spesso chi non conosce la materia ignora la
caratteristica di questo tipo di contratto e tratta i contraenti
come fossero soggetti ad un rapporto di lavoro
di tipo dipendente. Il contratto a progetto, invece, è
tutt’altro: ha lo scopo di regolare una prestazione
di lavoro a tempo determinato riconducibile ad un
progetto specifi co e non può contenere riferimenti
generici. Non ha – quindi - alcun senso, per esempio,
l’assunzione di un addetto alle pulizie o di un
impiegato di livello basso con questa tipologia specifi
ca di contratto, non esistendo alcun tipo di obiettivo
specifi co alla cui realizzazione è legata l’origine del
contratto.
2) DI TIPO “PROFESSIONALE”
Il prestatore di lavoro ha si la partita Iva, ma non ha
niente a che vedere con quel “popolo delle partite
Iva” composto da commercianti e liberi professionisti
che esercitano l’attività con un vero rapporto di
lavoro autonomo. Il “nostro” lavoratore “autonomo”,
nella speranza di poter iniziare una attività che gli
permetta di lavorare, rientra tra i molti dei 237 mila
che sono in monocommittenza, cioè con un unico datore
di lavoro. Ciò rende evidente che ci si trova di
fronte ad un lavoro subordinato mascherato. E tutte
le garanzie previste, dalla dettagliata descrizione
dell´opera prestata ai tempi di consegna, sono solo
una “simulazione. ”in alcuni casi.
3) ASSOCIAZIONE IN PARTECIPAZIONE
In realtà al giovane in cerca di lavoro viene proposto
dall´impresa un contratto di «associazione in partecipazione».
Tutto regolare, perché il contratto è stabilito
dalla legge e prevede un apporto di lavoro contro
una partecipazione agli utili. Secondo i dati forniti
dalla Uil politiche territoriali, in Italia tali casi sono
circa 52.459. Ma anche in questa tipologia potrebbe
camuffarsi la “tentazione” della non vera associazio-

ne.In realtà spesso si tratta di rapporti senza nessuna
autonomia. Così,dietro la «vetrina» dell’associato,
c´è un rapporto di lavoro dipendente che riscuote gli
utili, se ci sono, e guadagna (erogati come anticipo
sugli utili) meno di 1.000 euro al mese. In compenso
ha il diritto di vedere i bilanci.
Adesso facciamo un conteggio:
* si suppone che si voglia erogare ad una lavoratrice
a “progetto “un contratto di un certo tipo. Siccome
il rapporto di lavoro non è corretto, l’eventuale
scenario che si potrebbe aprire è il seguente:
se il lavoratore intenta un’azione sindacale nei
confronti del committente (datore di lavoro):
1) Annullamento del contratto fi n dal momento
in cui è stato costituito e trasformazione in un
contratto a tempo indeterminato;
2) Pagamento delle mensilità supplementari -
eventualmente arretrate - previste dal contratto
collettivo di riferimento;
3) Quantifi cazione delle Ferie, Festività e Permessi
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4) Quantifi cazione del Trattamento di Fine Rapporto
se il Datore di lavoro ha un accesso ispettivo (INPS,
INAIL, ISPETTORATO della D.T.L., FINANZA)
1) Annullamento del contratto a progetto fi n dal
momento in cui è stato costituito e trasformazione
in uno a tempo indeterminato con tutte
le provvidenze sia di tipo economico che
normativo;
2) Pagamento della differenza contributiva dovuta
(viene considerata evasione);
INOLTRE…. si aggiunga, cosa potrebbe
succedere se:
o Non si comunica l’assunzione o cessazione
del rapporto di lavoro al Centro per l’impiego:
il datore di lavoro rischia una sanzione
amministrativa da 100 a 500 euro per ogni
lavoratore;
o Non si iscrive il lavoratore all’INPS: il datore
di lavoro rischia una sanzione che va da 1.500
euro a 12.000 euro per ciascun lavoratore “in
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l’amministratore
45

46
nero”, maggiorata di 150 euro per ciascuna
giornata di lavoro effettivo;
o Non si pagano i contributi (ovvero si pagano
in misura minore in quanto per il lavoratore a
progetto la contribuzione è inferiore: il datore
di lavoro dovrà pagare le sanzioni civili al
tasso del 30% in base annua calcolate sull’importo
dei contributi “evasi” con n massimo
del 60% ed un minimo di 3.000 euro, indipendentemente
dalla durata della prestazione
lavorativa accertata;
o Si pagano i contributi in ritardo: sono previste
sanzioni pecuniarie da parte dell’Inps, al tasso
vigente alla data di pagamento o di calcolo e
per un massimo del 40% sull’importo dovuto
sui contributi o sulla cifra residua da pagare,
a condizione che il datore di lavoro effettui
spontaneamente il versamento entro i 12 mesi
dal termine stabilito per il pagamento dei contributi.
Se questo termine non viene rispettato
si ricade nel caso dell’evasione contributiva,
sanzionata con un’aliquota del 30% in base
annua sull’importo evaso.
o Se il lavoratore è un extracomunitario e non
ha il permesso di soggiorno: a queste sanzioni
Problemi del lavoro
Villa Litta Lainate Allegoria Silenzio
l’amministratore
si aggiungerà l’arresto da tre mesi ad un anno
e l’ammenda di 5000 euro per ogni lavoratore
impiegato.
A questo punto ognuno faccia i suoi conti di
CONVENIENZA.
Certo è un problema, che sembra essere maggiormente
accentuato soprattutto in questo periodo di
“crisi economica”, che ha visto annoverare numerosi
licenziamenti, per stato di crisi per “budget economici”
non più raggiunti. Insomma un vero e proprio
“problema di fondo” che devasta la nostra nazione,
attribuendoci un secondo posto in classifi ca, secondo
i dati forniti dal Fondo Monetario Internazionale,
dietro la Grecia.
In ultima analisi dobbiamo cercare di operare un profondo
cambiamento di mentalità della società civile,
che non consideri più l’elusione delle regole come
indice di “furbizia” del trasgressore, ma cominci a
vedere nel loro rispetto un valore irrinunciabile, che
potrebbe portare a una vera e propria pretesa di legalità
da parte della comunità, capace di condizionare
non solo il legislatore ma l’intera classe dirigente (in
particolare la nostra, cioè quella imprenditoriale).

Sentenze
La presente rubrica è a cura dell’avv. Eugenio Antonio Correale e si compone di due parti
per ogni sentenza: l’estratto ed un breve commento dello stesso avv. Correale
1214 Locazioni. Obblighi del conduttore. Autoriduzione del canone
Il conduttore non può in nessun caso far luogo ad una autoriduzione del canone locativo per
pretesi controcrediti. Una tale condotta costituisce, invero, un’alterazione del sinallagma
contrattuale determinante uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, a prescindere dalla
sussistenza o meno della prova in ordine ai presupposti del vantato credito. Cassazione civile,
sezione sesta. civ. sentenza 7 maggio 2012, n. 6850
Nel 1978, all’interno della cosiddetta legge dell’equo canone vigeva l’articolo 45 che consentiva
talvolta all’inquilino di esercitare una sorta di autoriduzione purché strettamente connessa
con una particolare forma di giudizio che veniva allora introdotto e purché la riduzione fosse
“ragionevole e congrua”. Non si può dire che la giurisprudenza abbia mai mostrato particolare
inclinazione ad accettare questa forma di autotutela. Non di rado, anche sotto l’imperio della
vecchia normativa, i conduttori hanno avuto ampio motivo di pentirsi per non avere applicato
l’antica regola del solve et repete e per essersi esposti al rischio di sentirsi sanzionare le trattenute
non autorizzate. Quel mondo è del tutto scomparso, non soltanto perché nuove regole sono
state introdotte ma soprattutto perché sono mutate le sensibilità. Torna quindi utile riportare la
sentenza del Giudice di Legittimità che in modo drastico e radicale dichiara l’inaccettabilità di
qualsivoglia autoriduzione del canone. Occorre infatti sapere cedere a tentazioni pericolose ed
occorre poter fare osservare ai propri clienti quanto i giudici dispongono, così da evitare pericoli
e danni. Come è ovvio per chi abbia esperienza il rischio sta nella possibilità che sia dichiarata
la risoluzione del contratto per inadempimento, senza che sia ammessa alcuna giustifi cazione.
1215 Urbanistica. Abuso edilizio commesso da uno dei comproprietari.
L’imputata che nella qualità di comproprietaria, unitamente al coniuge, committente e direttore
dei lavori, realizzava un immobile in assenza del permesso di costruire e del nulla osta dell’autorità
preposta al vincolo, va assolta per insussistenza di prove. In tema di reati edilizi, secondo la
S.C., la responsabilità del proprietario del fondo sul quale risulta realizzato l’immobile abusivo,
può dedursi da indizi precisi, gravi e concordanti come la qualità di coniuge del committente
o la presentazione di istanze per la realizzazione delle opere edilizie. Tuttavia, in capo al
comproprietario non può dedursi un obbligo di denuncia nel caso in cui l’iniziativa edifi catoria
abusiva sia riferibile esclusivamente all’altro comproprietario. La mera contitolarità del diritto
di proprietà, difatti, non è di per se suffi ciente per una pronuncia di responsabilità nei suoi
riguardi ben potendosi ipotizzare che il coniuge comproprietario abbia agito in via esclusiva e
sia stato l’unico committente o costruttore dell’immobile abusivo. (Appello di Firenze, sezione
terza, 11 gennaio 2012)
La comproprietaria dell’immobile abusivo è stata assolta per non avere commesso il fatto non
sussistendo prove sul suo coinvolgimento della realizzazione non accompagnata dal titolo
edilizio. La sentenza, peraltro si presta a considerazioni di ordine più generale, che in parte
superano il semplice tema della mancanza di prove a carico di quella particolare persona. Infatti,
l’amministratore
47

Sentenze
si può ricordare che già l’articolo 38, secondo comma della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (antico
“condono tombale” che suscita commenti molto vivi, tanto per i detrattori che per i nostalgici)
non prevedeva l’effetto estintivo del reato a favore di tutti i legali rappresentanti di impresa
esecutrice di lavori edilizi abusivi, qualora uno solo di essi avesse versato l’oblazione. Sopra
tutto si può ricordare che i giudizi fi orentini hanno dato applicazione alla regola per la quale non
può confi gurarsi in capo al comproprietario un dovere di controllo, dalla cui violazione derivi
una responsabilità penale per costruzione abusiva. Il proprietario risponde dell’abuso edilizio
e dei reati ad esso connessi non già per il mero fatto di essere titolare pro quota del bene, ma
unicamente se, avendo in concreto la disponibilità dell’immobile, abbia dato incarico dei lavori o
li abbia eseguiti personalmente. Laddove l’incarico sia stato dato da altro comproprietario, l’altro
contitolare non può essere ritenuto responsabile dell’abuso neppure se abbia tratto vantaggio
dall’opera. Sul punto, si ricorda Cass. pen., n. 2053/2002.
1216 Appalto, doveri del committente. Sorveglianza dell’esecuzione delle opere.
48
É responsabile il committente per i danni cagionati dalla sua assenza totale di sorveglianza.
Il principio secondo il quale in materia di appalto solo l’appaltatore deve, di regola, ritenersi
responsabile dei danni derivati a terzi nella (o dalla) esecuzione dell’opera, soffre, tuttavia,
eccezioni sia quando si ravvisino a carico del committente specifi che violazioni del principio
del neminem laedere riconducibili all’art. 2043 cod. civ. (e tale potrebbe essere il tralasciare
del tutto ogni sorveglianza nella fase esecutiva nell’esercizio del potere di cui all’art. 1662 cod.
civ.). Cassazione Civile, 17 febbraio 2012, n. 2363.
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Sentenze
Il condominio aveva fatto inserire nel contratto d’appalto una clausola con la quale si prevedeva
che solo l’appaltatore dovesse considerarsi responsabile per “tutti i danni che potessero derivare
dalla esecuzione delle opere a condomini o a terzi, sia a cose che a persone”. La Corte ha
ritenuto che tale clausola non possa essere invocata dal committente quale ragione di esenzione
della propria responsabilità, nei confronti del terzo che abbia promosso azione di responsabilità
extracontrattuale per ottenere il risarcimento del danno occorsogli per effetto di quei lavori.
(Cass. Sez. Un., 14 ottobre 1980, n. 5496). Inoltre la Corte ha ricordato che in linea generale
l’appaltatore esplica l’attività che conduce al compimento dell’opera in piena autonomia, con
propria organizzazione ed a proprio rischio, apprestando i mezzi adatti e curando le modalità
esecutive per il raggiungimento del risultato. Tuttavia tale principio soffre eccezione quando si
ravvisino a carico del committente specifi che violazioni del dovere evitare di arrecare ad altri
danno ingiusto (art. 2043 c.c.) e tale eccezione, ad avviso della Corte può essere ravvisata laddove
il committente tralasci del tutto ogni sorveglianza nella fase esecutiva nell’esercizio del potere di
cui all’art. 1662 cod. civ.), ovvero quando l’evento dannoso gli sia addebitabile a titolo di culpa
in eligendo per essere stata l’opera affi data ad impresa che palesemente difettava delle necessarie
capacità tecniche ed organizzative per eseguirla correttamente .In questi casi il committente
potrà essere tenuto come responsabile, in via diretta, con l’appaltatore per i danni cagionati al
terzo (Cass., n. 7273/2003; Cass., n. 7499/2004; Cass., n. 11478/2004). Per gli amministratori
un ulteriore richiamo alla necessità di esercitare cauta ed intelligente sorveglianza dell’operato
dell’impresa. Giova ricordare che nello stesso periodo il Tribunale di Milano ha applicato i
medesimi principii ( sent. N. 981/2012) nei confronti del proprietario-committente che aveva
disposto lavori di scavo ed aveva autorizzato il subappalto senza rilevare che il prezzo esiguo
imposto dall’appaltatore al subappaltatore già lasciava presagire l’esecuzione approssimativa e
pregiudizievole.
1217 Locazione. Obblighi del locatore. Necessità di particolari autorizzazioni amministrative.
Non è onere del locatore garantire al conduttore il pacifi co godimento dell’immobile in relazione
allo specifi co uso convenuto, salvo che ciò abbia costituito oggetto di specifi ca pattuizione
contrattuale, né il locatore è tenuto, salvo che ciò abbia costituito oggetto di preciso obbligo
contrattuale, ad operare nell’immobile modifi cazioni o trasformazioni necessarie a consentire in
esso l’esercizio di una certa attività. Tribunale di Milano Sez. XIII, 5 aprile 2012
La pronuncia del Tribunale di Milano è perfettamente in linea con numerosi precedenti e con
recentissima sentenza della Corte Suprema. Con sentenza n. 1735/2011 la sezione specializzata
sulle locazioni ha infatti statuito che, salvo patto contrario, non è onere del locatore ottenere le
eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l’uso del bene locato. Di conseguenza
non si può confi gurare alcuna responsabilità del locatore laddove l’inquilino non ottenga le dette
autorizzazioni, neppure se ciò sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato. Per rafforzare il
principio, il Giudice di legittimità ha aggiunto che la destinazione particolare dell’immobile
locato, tale da richiedere che l’immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche e che si
ottengano specifi che licenze amministrative, “diventa rilevante, quale condizione di effi cacia,
quale elemento presupposto o, infi ne, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella
garanzia di pacifi co godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto soltanto se abbia
formato oggetto di specifi ca pattuizione, non essendo suffi ciente la mera enunciazione, nel
contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento
della idoneita’ dell’immobile da parte del conduttore”.
l’amministratore
49

1218 Condominio. Amministratore. Attribuzione di intervenire in ordine alla sussistenza di un
debito del condominio. Non sussiste.
Il rapporto debito/credito asseritamente vantato dall’amministratore di condominio non può trovare
origine né nella mera differenza e disavanzo di entrate ed uscite all’interno del rendiconto approvato
né dalla accettazione di documenti da parte del nuovo amministratore in sede di passaggio di
consegne, competendo all’assemblea la cognizione sull’entità e necessità delle spese asseritamente
anticipate dall’amministratore precedente. Cassazione Civile sezione seconda, sentenza 28 maggio
2012, n. 8498
Si ripetono le pronunce affatto conformi, volte ad attribuire esclusivamente all’assemblea
qualsivoglia potere di intervento in ordine al rapporto di credito-debito che coinvolga il condominio.
La giurisprudenza conforta le proprie decisioni ricordando che i diversi poteri dell’amministratore e
dell’assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile e che l’amministratore
non ha un generale potere di spesa se non nel caso previsto dagli artt. 1130 e 1135 c.c. a proposito
degli interventi straordinariamente urgenti. Sempre ancorandosi sui generali principii, si ricorda che
spetta all’assemblea il compito generale di approvare il conto consuntivo e di valutare l’opportunità
delle spese sostenute dall’amministratore. Chi prosegue la lettura della motivazione trova segnato
ulteriore e non irrilevante corollario, poiché il giudice rileva che in assenza di una deliberazione
dell’assemblea l’amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute,
perché, “pur essendo il rapporto tra l’amministratore ed i condomini inquadrabile nella fi gura del
mandato, il principio dell’art. 1720 c.c. - secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese
anticipate dal mandatario - deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i
quali il credito dell’amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo
controllo da parte dell’assemblea ” Non è azzardato ritenere che l’apparente appendice sostiene in
larga misura la costruzione e che nel caso particolare risieda la ragione per la quale insistentemente
si pongono e si precisano i limiti del potere dell’amministratore di assumere iniziative di spesa.
1219 Locazione di immobili destinati ad uso diverso dall’abitazione. Vendita all’asta per la divisione
della comunione di immobile locato confi gurabilità della prelazione a favore del conduttore.
50
Sentenze
Il diritto di prelazione del conduttore di immobile a uso diverso da quello abitativo non è escluso
dal fatto che il bene locato, appartenente a più persone, venga venduto all’asta nell’ambito di un
giudizio di scioglimento della comunione tra i proprietari locatori, non essendo tale diritto escluso
dalla previsione contrattuale che inibisca al conduttore lo svolgimento di attività implicanti contatti
diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, qualora risulti un uso effettivo dell’immobile
caratterizzato dai detti contatti, convenuto tra le parti o anche soltanto implicitamente assentito dal
locatore. Cassazione civile, sezione terza, sentenza del 29 marzo 2012, n. 5069
La persistenza del diritto di prelazione, anche nel caso di vendita all’asta era già stata più volte
affermata. La sentenza n. 411/2006 si era occupata dell’alienazione del patrimonio di edilizia
residenziale di proprietà degli enti pubblici territoriali con il sistema dei pubblici incanti ed aveva
evidenziato che la cessione delle unità immobiliari deve rispettare il diritto di prelazione disposto a
favore dei conduttori.La legge e la giurisprudenza hanno invece escluso la permanenza del diritto di
prelazione di cui all’art. 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392 laddove il trasferimento della proprietà
dell’immobile locato non derivi da atto volontario ( per tale ragione la prelazione è stata esclusa
in caso di fallimento e di vendita coattiva dell’immobile - Cass. n. 3298/2004, n. 2900/1990 - o di
concordato preventivo, con cessione dei beni ai creditori: Cass. n. 339/1994, nonché per la vendita
in esito ad esecuzione forzata, Cass. 11225/1996). La sentenza che si annota completa il panorama,
per il caso particolare delle divisione del bene in comunione.
l’amministratore

Problemi del lavoro
Lavori e contributi
previdenziali
a cura di Vincenzo Di Domenico
NON SI APPLICA LA MAXI SANZIONE IN CASO DI REGOLARIZZAZIONE SPONTANEA DEL RAPPORTO DI LAVORO
Il Ministero del Lavoro, nella Nota protocollo n. 5509/2012, chiarisce che solo la comunicazione
obbligatoria di instaurazione del rapporto di lavoro effettuata entro le ore 24 del giorno antecedente
all’accesso ispettivo esclude l’applicazione della maxi sanzione, in quanto prova la volontà
del datore di lavoro di non occultare il rapporto di lavoro. Pertanto, nel caso di regolarizzazione
spontanea effettuata prima dell’accesso ispettivo non può essere applicata la maxi sanzione di cui
all’articolo 4, Legge n. 183/2010 (Collegato Lavoro).
NOVITA’ PER LE COMUNICAZIONI OBBLIGATORIE (AGGIORNATI I MODELLI)
Il Ministero del Lavoro e delle politiche sociali, con Decreto direttoriale n. 59 del 20 aprile 2012,
aggiorna i moduli delle comunicazioni obbligatorie rese dai datori di lavoro in caso di instaurazione,
proroga, trasformazione e cessazione del rapporto di lavoro. Inoltre con il medesimo provvedimento
viene adottata la nuova versione del documento “Modelli e Regole – Aprile 2012”.
L’aggiornamento si è reso necessario per tenere conto dell’entrata in vigore del nuovo Testo Unico
(D.Lgs n. 167/2011) in materia di apprendistato. Gli aggiornamenti dei moduli e delle tabelle ad
essi collegate sono entrati in vigore il 26 aprile 2012 alle ore 19.00.
CHIARIMENTI DELL’INPS IN MERITO ALLA PRESCRIZIONE DEI CONTRIBUTI
L’INPS, con il Messaggio n. 8447 del 16 maggio 2012, ha fornito chiarimenti circa i termini di prescrizione
dei contributi, facendo seguito alla Circolare n. 32/2012, con la quale aveva affrontato la
tematica.
Più precisamente, l’Istituto chiarisce che la denuncia del lavoratore o dei suoi superstiti volta a
recuperare i contributi non versati dal datore di lavoro deve avvenire entro il termine di 5 anni previsto
per la prescrizione: se tale termine è rispettato, scatta automaticamente l’allungamento del
termine a 10 anni previsto dalla Legge n. 335/1995. Nel caso in cui la denuncia avvenga dopo i
5 anni, invece, il meccanismo dell’allungamento del periodo non può essere attivato e, di conseguenza,
non potranno essere oggetto di recupero i contributi per i quali sia già decorso il termine
di prescrizione quinquennale.
NOVITA’ SULL’INVIO DELL’ESTRATTO CONTO CONTRIBUTIVO - POTRA’ ESSERE RICEVUTO SULL’IPHONE
L’Inps, con il comunicato del 16 maggio 2012, ha reso noto che il datore di lavoro domestico
ha la possibilità di consultare l’estratto contributivo anche sul proprio telefonino (smartphone).
Il servizio “Inps Mobile” si arricchisce, dunque, di un nuovo servizio: la consultazione per il datore
di lavoro dell’estratto contributivo relativo ai propri rapporti di lavoro domestico. L’applicazione,
scaricabile gratuitamente, consente agli utenti di visualizzare i dati dell’estratto conto relativo ad
uno specifi co rapporto lavoro domestico precedentemente selezionato. L’estratto conto fornito è di
l’amministratore
51

Problemi del lavoro
tipo analitico, riporta i dati identifi cativi del lavoratore e le informazioni di dettaglio relative ai pagamenti
effettuati, ordinati per anno e trimestre. Il servizio è fruibile sia tramite iPhone, sia tramite
smartphone con il sistema Android
ANF ESCLUSO PER GLI EXTRACOMUNITARI RESIDENTI DI LUNGO PERIODO
L’Inps, con il messaggio n. 8468 del 16 maggio 2012, ha sottolineato che per aver diritto all’assegno per
il nucleo familiare concesso dai Comuni, in base all’articolo 65 della legge 448/1998, quest’ultimo spetta
solo i cittadini italiani o comunitari residenti nel territorio italiano e quindi esclusi i cittadini extracomunitari.
Si ricorda inoltre che il sussidio viene erogato a nuclei familiari di almeno 5 componenti, di cui 3
fi gli minori, il cui valore Isee per il 2012 non superi € 24.377,39.
IL MINISTERO DEL LAVORO DETTA DELLE ULTERIORI PRECISAZIONI SULL’ACQUISIZIONE D’UFFICIO E
SULL’AUTOCERTIFICAZIONE DEL DURC
Il Ministero del lavoro con Circolare n° 12 del 1° giugno 2012 ha precisato che il DURC deve essere
acquisito d’uffi cio sia dalle stazioni appaltanti nell’ambito dei lavori pubblici, ai sensi dell’art.
16 bis, comma 10, DL n. 185/2008 che dell’art. 44 bis, D.P.R. n. 445/2000, che dalle pubbliche
amministrazioni concedenti nell’ambito dei lavori privati, al fi ne di soddisfare quanto previsto
dall’art. 90, lett. c) del D.Lgs n. 81/2008. Nella suddetta circolare si legge che è comunque possibile,
da parte dei privati, richiedere il documento unico di regolarità contributiva per l’utilizzo dello
stesso nei rapporti tra privati e nell’ambito di lavori privati. Viene confermata, inoltre, l’impossibilità
di sostituire il DURC con un’autocertifi cazione, come già affermato con la Nota n. 619 del
16 gennaio 2012.
NUOVE FUNZIONALITA’ SULLA RICHIESTA DI VISITE MEDICHE DI CONTROLLO ON LINE
L’Inps com un messaggio del 1 giugno 2012 n° 9399 ha reso noto che a decorrere dal 1° ottobre
2011, l’invio, da parte dei datori di lavoro, delle richieste delle visite mediche di controllo domiciliare
e/o ambulatoriale (VMC) deve avvenire esclusivamente tramite canale telematico.
L’INPS, con il suddetto messaggio implementa le funzionalità dell’applicazione presente sul portale
WEB dell’Istituto “Richiesta Visita Medica di Controllo” con la funzioni “Invio Richieste Multiple”
che consente al datore di lavoro di inviare con un’unica operazione più richieste di visite mediche
di controllo (max 50), alle varie Strutture territoriali INPS competenti per territorio.
In particolare, tale funzione deve essere utilizzata in alternativa a quella tradizionale di “Richiesta
Visita”, che consente di inserire una richiesta alla volta.
CIRCOLARE DELL’INPS IN MERITO ALLA PROROGA DEGLI INCENTIVI ALL’OCCUPAZIONE
L’INPS, con la Circolare n. 76 del 31 maggio 2012, ha reso noto che sono stati prorogati per il
2011 ed il 2012 gli incentivi per:
• l’assunzione di lavoratori disoccupati ultracinquantenni, titolari di indennità di disoccupazione
non agricola con requisiti normali;
• la prosecuzione del rapporto di lavoro con dipendenti già in forza, che abbiano almeno 35
anni di anzianità contributiva, per i quali siano scaduti determinati incentivi connessi alla
condizione di disoccupato del lavoratore;
• per l’assunzione a tempo pieno e indeterminato di lavoratori disoccupati di qualunque età,
titolari di indennità di disoccupazione ordinaria o del trattamento speciale di disoccupazione
edile.
E’ doveroso sottolineare che circolare in esame disciplina le modalità operative per la fruizione dei
benefi ci connessi alle assunzioni effettuate fi no al 31 dicembre 2011; per il 2012 è necessario
52
l’amministratore

attendere l’emanazione di un apposito decreto.
PROVVEDIMENTO SULL’APPROVAZIONE DEL NUOVO MODELLO F24 SEMPLIFICATO
Con Provvedimento della Direzione delle Entrate del 25 maggio 2012, il Direttore dell’Agenzia ha
approvato il nuovo modello di versamento “F24 Semplifi cato” per l’esecuzione dei versamenti
unitari con la fi nalità di agevolare gli adempimenti dei contribuenti.
Contestualmente, ha esteso le modalità di versamento unitario “F24EP” all’imposta municipale
propria (IMU) per consentire agli enti pubblici il versamento dell’imposta di cui all’art. 13, D.L.
n. 201/2011.
Il modello è stato reso disponibile sul sito dell’Agenzia delle ed è già utilizzabile a decorrere dal
prossimo 1° giugno.
Inoltre, sempre a partire dal 1° giugno è stato soppresso il modello “F24 predeterminato” per
l’esecuzione dei versamenti ICI, di cui al Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate.
Sentenze in pillole
Problemi del lavoro
LICENZIAMENTO E FERIE RICHIESTE VIA E MAIL
La Corte di Cassazione, con sentenza n.7863 del 18 maggio 2012, ha chiarito che la richiesta
effettuata dal lavoratore senza seguire il protocollo previsto dal regolamento aziendale, non può
comportare il licenziamento per assenza ingiustifi cata, se la prassi invalsa in azienda ammette il
sistema utilizzato, pertanto dà ragione al lavoratore e dichiarando l’illegittimità del licenziamento
in quanto accertato che la richiesta delle ferie via mail costituiva una prassi aziendale consolidata.
Dunque la mancanza di risposta da parte dell’azienda, come avvenuto in passato, ben può essere
considerata come autorizzazione tacita del datore di lavoro alla richiesta di ferie. L’assenza dal lavoro,
pertanto, non è ingiustifi cata ed il licenziamento deve considerarsi illegittimo. L’azienda viene
condannata a reintegrare il lavoratore nel posto di lavoro ed a risarcirgli il danno
IL COLLEGA CHE “COLLABORA AD UN FURTO IN AZIENDA E’ A RISCHIO LICENZIAMENTO
La Corte di Cassazione – sezione lavoro – si è pronunciata affermando che in materia di licenziamento,
la Corte di Cassazione, in accoglimento del ricorso di una società, ha chiarito che il provvedimento
espulsivo può essere adottato nei confronti del lavoratore che fa da “palo” al collega che
compie un furto in azienda.
Nello specifi co la Suprema Corte, ha precisato che non è da ritenersi illegittimo il licenziamento
del dipendente sorpreso ad aiutare il collega durante l’appropriazione indebita dei beni della società.
Nonostante l’onere della prova circa la sussistenza della giusta causa di licenziamento spetti
al datore di lavoro, il giudice può fondare la propria decisione sugli elementi di prova comunque
ritualmente acquisiti al processo, anche ad iniziativa di altre parti oppure d’uffi cio ed il relativo accertamento
dei fatti e della loro gravità, riservato al giudice di merito, può essere sindacato in sede
di legittimità solo per vizio di motivazione, che non può consistere in una diversa ricostruzione dei
medesimi fatti
MANCATA SOPPRESSIONE DEL POSTO DI LAVORO: ILLEGITTIMO IL LICENZIAMENTO
In materia di licenziamento, la Corte di Cassazione ha chiarito che il recesso del datore di lavoro
è da considerarsi illegittimo nel caso in cui non si verifi chi un’effettiva soppressione del posto di
lavoro, ma un passaggio delle relative mansioni ad un collega.
Nello specifi co la Suprema Corte, con la Sentenza n. 7474 del 14 maggio 2012, ha precisato
l’amministratore
53

Problemi del lavoro
che in caso di licenziamento per soppressione del posto di lavoro dovuto ad una riorganizzazione
aziendale, il provvedimento è giustifi cato solo in quanto il posto sia effettivamente e stabilmente
soppresso e non sussista la possibilità di una diversa utilizzazione del lavoratore.
Sentenza n. 7511/2012
La Corte di Cassazione – sezione lavoro -con sentenza n° 7511 del 15 maggio 2012 ha affermato
che è impossibile modifi care l’addebito disciplinare in corso d’opera sottolineando il principio che
si possa modifi care la contestazione disciplinare, il licenziamento – quindi - intimato al dipendente,
quando i giorni di assenza contestati nel ricorso al giudice sono più numerosi di quelli riportati
nella lettera di contestazione, è illegittimo. Non possono, infatti, essere esaminati o dedotti ulteriori
assenze del lavoratore rispetto a quelli indicati nell’addebito disciplinare
LICENZIAMENTO DISCIPLINARE: LEGITTIMO SE SI FALSIFICANO LE TRASFERTE
Con sentenza della corte di Cassazione n: 7096 del 9 maggio 2012 ha ribadito che In tema di licenziamento
per giusta causa, ai fi ni della proporzionalità tra addebito e recesso, rileva ogni condotta
che, per la sua gravità, possa scuotere la fi ducia del datore di lavoro e far ritenere la continuazione
del rapporto pregiudizievole agli scopi aziendali, essendo determinante, in tal senso, la potenziale
infl uenza del comportamento del lavoratore di porre in dubbio la futura correttezza dell’adempimento,
denotando scarsa inclinazione all’attuazione degli obblighi in conformità a diligenza, buona
fede e correttezza
Pertanto la S.C. ha rigettato il ricorso proposto da un lavoratore avverso la sentenza con cui la
Corte d’Appello dichiarava legittimo il licenziamento intimatogli per aver richiesto ed in parte ottenuto
rimborsi per trasferte non effettuate.
RESPONSABILITÀ DEL DATORE DI LAVORO PER LA MORTE DELL’OPERAIO RIMASTO FOLGORATO
La Suprema Corte di Cassazione, con la Sentenza n. 16890 del 4 maggio 2012, ha chiarito che
la responsabilità della morte del lavoratore per folgorazione dal quadro elettrico ricade sul datore
di lavoro, che ha l’obbligo di rendere l’alta tensione diffi cilmente raggiungibile. La S.C. precisa che
l’impresa è responsabile In materia di sicurezza sul lavoro in cantiere, in quanto non provvedendo
a dare rigorose disposizioni scritte circa il divieto di accesso al quadro elettrico da parte degli
operai e non rendendo inaccessibile l’alta tensione, mediante la dotazione di chiavi per l’apertura
non nella disponibilità dei lavoratori. La condotta imprudente del lavoratore non esclude la responsabilità
del datore per l’assenza o l’inidoneità delle misure di prevenzione
MANCATA CORRISPONDENZA TRA CONTRATTO E MANSIONE EFFETTIVA
La Corte di Cassazione con la Sentenza n. 6933 dell’8 maggio 2012, ha convertito in rapporto di
lavoro a tempo indeterminato il rapporto del lavoratore interinale a tempo determinato con un’azienda,
in quanto l’utilizzatore si serviva dello stesso per svolgere una mansione diversa e in una
sede differente rispetto a quanto indicato nel contratto di fornitura stipulato con l’agenzia di somministrazione
CONGEDO PARENTALE: IL SABATO E LA DOMENICA VENGONO CONTEGGIATI
La sezione lavoro della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6742 del 4 maggio 2012, ha stabilito
che le mamme che fanno uso del congedo parentale frazionato che rientrano al lavoro solo il venerdì
hanno diritto al calcolo del periodo di maternità al netto di sabato e domenica. I giudici hanno
chiarito che il diritto al congedo parentale consiste nel diritto ad astenersi dal lavoro, ed è evidente
che esso non può riferirsi a giorni in cui tale attività non è comunque dovuta (sabato e domenica),
tranne l’ipotesi in cui la giornata estiva sia interamente compresa nel periodo di congedo parentale.
54
l’amministratore

Problemi del lavoro
QUANDO IL DIPENDENTE FA OSTRUZIONISMO PALESE PUO’ ESSERE LICENZIATO
La Corte di Cassazione – sezione lavoro – con sentenza n° 8845 del 1 giugno 2012 ha precisato
che in tema di licenziamento la piena legittimità del provvedimento disciplinare nei confronti del
lavoratore, qualora sia dimostrato un pervicace ritardo nell’esecuzione della prestazione e nell’adempimento
delle direttive ricevute, in violazione del dovere di leale collaborazione.
Nello specifi co la Suprema Corte ha sottolineato che l’inerzia del dipendente, caratterizzata da un
palese ostruzionismo nello svolgimento dei compiti affi datigli, risulta contraria al principio di diligente
collaborazione e giustifi ca l’estinzione del rapporto; il diritto del lavoratore ad essere ascoltato
per discolparsi è garantito anche nel caso in cui non sia sentito durante l’orario di servizio e
nella sua sede di lavoro.
DIMISSIONI DEL LAVORATORE PER RITROVAMENTO DI SOSTANZE STUPEFACENTI
Con sentenza della Corte di Cassazione n. 8298 del 25 maggio 2012 è stato sottolineato che n
merito alle dimissioni volontarie del lavoratore, conseguenti al ritrovamento nei locali aziendali di
una modica quantità di droga leggera a lui riconducibile, la S.C. ha chiarito che il dipendente non
può invocare la minaccia di licenziamento da parte dell’azienda, per giustifi care il proprio recesso
e pretenderne l’annullamento.
Più precisamente la Suprema Corte, con la Sentenza n. 8298 del 25 maggio 2012, ha sottolineato
che le dimissioni possono essere annullate per violenza morale, soltanto se venga accertata
l’inesistenza del diritto del datore di lavoro di procedere al licenziamento per giusta causa, per insussistenza
dell’inadempimento addebitato al lavoratore; pertanto, l’invalidità dell’atto di dimissioni
è riscontrabile soltanto qualora il datore di lavoro, con la minaccia del licenziamento, persegua un
risultato non raggiungibile con il legittimo esercizio del proprio diritto di recesso.
QUALIFICAZIONE DEL LAVORO PARASUBORDINATO – NON IL CONTRATTO
La sentenza della Corte di Cassazione n. 8300 del 25 maggio 2012 ha precisato che In materia di
lavoro parasubordinato, che, ai fi ni della confi gurabilità del presupposto dell’autonomia o della
subordinazione, debba guardarsi all’effettivo comportamento delle parti del contratto.
Infatti la S.C. ha sottolineato come la qualifi cazione del rapporto esclusivamente fondata sull’iniziale
stipulazione del contratto, non possa essere considerata determinante al fi ne dell’eventuale
riconduzione del rapporto a lavoro subordinato.
COLLEGATO LAVORO E RELATIVO RISARCIMENTO
La Corte di Cassazione, con la Sentenza n. 8305 del 25 maggio 2012, ha affermato l’applicabilità
retroattiva dell’articolo 32, commi 5, 6 e 7 del Collegato Lavoro (Legge n. 183/2010),
dove viene disposto l’obbligo in capo al datore di lavoro di risarcire il lavoratore con un’indennità
variabile tra 2,5 e 12 mensilità in caso di illegittima apposizione del termine e conversione del
rapporto a tempo determinato.
La Suprema Corte afferma che tale principio trova applicazione anche nei casi in cui il lavoratore
ha già percepito un indennizzo in relazione alla violazione citata e, pur essendo questo limitato ad
un periodo inferiore a quello passato tra la scadenza del contratto a termine e la riassunzione a
tempo indeterminato, qualora lo stesso sia superiore ai limiti fi ssati dal Collegato Lavoro, il lavoratore
non può comunque avanzare ulteriori pretese di risarcimento in quanto questi ha conseguito
più del massimo importo, che avrebbe potuto ottenere con l’applicazione del disposto della Legge
n. 183/2010.
l’amministratore
55

Una risposta in pillole
Domanda
In caso di variazione di un proprietario di fabbricati da persona fi sica a condominio nel corso del
2011, come dobbiamo comportarci per il conguaglio di imposta visto che nel primo periodo il datore
di lavoro non ha agito come sostituto d’imposta? A suo tempo (circa 20 anni fa) l’agenzia delle
entrate aveva comunque attribuito un codice fi scale numerico che a seguito della variazione della
denominazione è rimasto invariato, il conguaglio deve essere fatto su tutti gli importi erogati nel
2011 o solo sulla parte erogata a partire dalla variazione in condominio? Grazie.
Risposta
Il conguaglio, su richiesta del lavoratore, può essere effettuato tenendo conto anche delle somme
erogate dal soggetto non sostituto d’imposta.
Domanda
All’atto dell’assunzione di un dipendente, l’azienda ha deciso di corrispondergli un importo netto per
l’abitazione della durata massima di tre anni. Si può riconoscere come un semplice rimborso spese?
Risposta
L’importo corrisposto rappresenta una retribuzione a tutti gli effetti e quindi deve concorrere a fornire
reddito imponibile sia ai fi ni fi scali sia ai fi ni contributivi. Diverso sarebbe stato aver concesso da
parte dell’azienda il fabbricato in locazione, in suo o in comodato. In tale ipotesi la base imponibile
fi scale e contributiva risulterebbe pari alla differenza tra la rendita catastale, aumentata di tutte le
spese inerenti al fabbricato, e quanto pagato dal dipendente.
Una nota
a proposito... di questo momento storico
Problemi del lavoro
Parliamo di disoccupazione giovanile: i dati di Datagiovani
Per comprendere al meglio la portata del fenomeno della precarietà e della disoccupazione specie
quella giovanile che attanaglia il nostro Paese, si guardi ai recenti studi di Datagiovani che ha
posto la sua attenzione sulla condizioni lavorative degli under 35 anni, in un periodo compreso
tra il 2009 e il 2011. I risultati che escono fuori non sono certamente positivi, da Nord a Sud. Se
il podio è occupato dal Trentino Alto Adige, che si posiziona oltre 40 punti sopra la media sia
per minore tasso di disoccupazione, sia per bassa componente di “precariato”, circa il 23,1%,
con una retribuzione media mensile superiore a 1.200 euro, contro i nemmeno 1.100 euro di
quella nazionale, il secondo posto è occupato dal Veneto. Da notare però che a fronte di un
minore tasso di disoccupazione, si segnala una non crescita di nuovi posti di lavoro. Mentre al
Meridione si distinguono in positivo Basilicata, Campania e Sicilia, che appaiono pressoché stabili.
Tra le grandi regioni, infi ne, è il Lazio a evidenziare il peggioramento più marcato, a causa soprattutto
dell’aumento della “fl essibilità” lavorativa (32,9% nel 2011, 28,9% nel 2009).
56
l’amministratore

Carmen Rovere
Come è d’uso nel periodo dell’anno
“dedicato” alla redazione delle
dichiarazione dei redditi, riconoscendo,
l’Agenzia delle Entrate il
ginepraio di norme ed istruzioni
poco chiare, fornisce attraverso la
pubblicazione di circolari chiarimenti
su questioni interpretative
che le vengono sottoposte.
E’ questo lo scopo delle due circolari
pubblicate nei primi giorni del
mese di Giugno dalle quali si estrapolano
di seguito, gli argomenti di
maggiore attinenza ed interesse anche
se già trattati.
Circolare 19/e del 1 Giugno 2012
1.1 Soppressione dell’obbligo di
preventiva comunicazione - Decorrenza
D. Il decreto legge n. 70 del 13
maggio 2011, entrato in vigore il 14
maggio 2011, ha eliminato l’obbligo
di inviare tramite raccomandata
la comunicazione di inizio lavori
al Centro Operativo di Pescara. Si
chiede di chiarire se la soppressione
dell’obbligo di comunicazione
al Centro operativo di Pescara decorra
dal 14 maggio 2011 o riguardi
l’intero anno 2011.
R. L’art. 7, comma 2, lett. q), del
DL n. 70 del 2011, al fi ne di semplifi
care gli adempimenti previsti
per la fruizione delle detrazioni per
interventi di recupero del patrimonio
edilizio di cui all’art. 1 della
legge 27 dicembre 1997, n. 449, e
successive modifi cazioni, ha sostituito
l’art. 1, comma 1, lett. a) del
Tasse e guai
DETRAZIONE D’IMPOSTA DEL 36%
PER INTERVENTI DI RECUPERO DEL
PATRIMONIO EDILIZIO ABITATIVO
decreto interministeriale 18 febbraio
1998, n. 41 (regolamento di attuazione)
richiedendo di “indicare
nella dichiarazione dei redditi i dati
catastali identifi cativi dell’immobile
e se i lavori sono effettuati dal
detentore, gli estremi di registrazione
dell’atto che ne costituisce
titolo e gli altri dati richiesti ai fi ni
del controllo della detrazione e a
conservare ed esibire a richiesta degli
uffi ci i documenti che saranno
indicati in apposito Provvedimento
del Direttore dell’Agenzia delle entrate”.
Si ricorda che in base all’art. 4 del
citato decreto interministeriale n.
41 del 1998 la detrazione non è
riconosciuta in caso di violazione
degli obblighi di cui all’art. 1, comma
1, la cui lett. a) – come prima
evidenziato – prevede ora l’indicazione
dei dati catastali identifi cativi
dell’immobile nella dichiarazione
dei redditi.
In sostanza, a decorrere dal 14 maggio
2011, la disposizione ha sostituito
l’obbligo di inviare la comunicazione
preventiva di inizio lavori
con l’obbligo di indicare taluni
dati nella dichiarazione dei redditi
e di conservare la documentazione
prevista dal provvedimento del Direttore
dell’Agenzia delle entrate n.
149646 del 2 novembre 2011.
Considerato che la detrazione si
applica per anno d’imposta e che
per le spese sostenute per interventi
di recupero del patrimonio
edilizio iniziati nel 2011 la detrazione
è indicata nella dichiarazione
l’amministratore
dei redditi da presentare nel 2012,
è possibile fruire della detrazione
per i lavori iniziati nel 2011, anche
nell’ipotesi di mancato invio della
comunicazione preventiva, a condizione
che siano indicati nella dichiarazione
dei redditi (730/2012,
UNICO 2012) i dati richiesti dalla
vigente lett. a) del citato decreto interministeriale
n. 41 del 1998 e che
sia conservata la relativa documentazione.
Si ricorda che i contribuenti che
hanno spedito la raccomandata con
la comunicazione al Centro Operativo
di Pescara entro il 13 maggio
2011, dovranno barrare la colonna
2 “C.O. Pescara/Condominio”
dei righi da E51 a E53 del modello
730/2012 o dei righi da RP51 a
RP54 del modello UNICO Persone
fi siche 2012, senza compilare le
successive colonne relative ai dati
catastali dell’immobile.
I contribuenti che hanno spedito la
raccomandata con la comunicazione
al Centro Operativo di Pescara
entro il 13 maggio, ma dopo l’inizio
dei lavori, ovvero a partire dal
14 maggio 2011 (data di entrata
in vigore del decreto), dovranno,
invece, compilare le colonne relative
ai dati castali dell’immobile
dei righi da E51 a E53 del modello
730/2012 o dei righi da RP51 a
RP64 del modello Unico persone
fi siche 2012,senza parrare la colonna
2 “C.O. Pescara/Condominio”
degli stessi righi.
1.2 Soppressione dell’obbligo di
preventiva comunicazione - Ac-
57

quisto box pertinenziali
D. Alla luce dell’abolizione dell’invio
della comunicazione di inizio
lavori al Centro Operativo di Pescara
si chiede di conoscere se per
gli acquisti di box avvenuti nel
corso del 2010 – per i quali non sia
stata inviata la comunicazione nel
2011, prima della presentazione
della dichiarazione dei redditi – il
contribuente possa ugualmente fruire
della detrazione.
R. Con risoluzione n. 166 del
20/12/1999 è stato chiarito che,
nell’ipotesi di acquisto di box
pertinenziali, la comunicazione
all’Uffi cio fi nanziario da parte del
contribuente che intende avvalersi
della detrazione d’imposta poteva
essere successiva alla data di inizio
lavori (che sono effettuati dal concessionario
o dall’impresa di costruzione).
Era necessario, comunque,
che la suddetta comunicazione
pervenisse all’Amministrazione
fi nanziaria entro i termini di presentazione
della dichiarazione dei
redditi relativa al periodo d’imposta
nel quale s’intende fruire della
detrazione [Cfr. anche circolare del
58
- VIDEOISPEZIONE TUBAZIONI FOGNATURA
- RICERCA E MAPPATURA DI TUBAZIONI INTERRATE
O NASCOSTE TRAMITE APPARECCHIATURA RADAR
- ASPIRAZIONE FOSSE ASCENSORI
- PULIZIE POZZETTI ACQUE BIANCHE E STRADALI
- SPURGHI POZZI NERI
- FOSSE BIOLOGICHE
- RIPRISTINO EDILE IMPIANTI FOGNATURA
- PULIZIA IDRODINAMICA DI FOGNATURE E TUBAZIONI
- APPALTI COMUNALI
- DRENAGGIO POZZI PERDENTI
- DISINFESTAZIONE CANNE FUMARIE
- ALLAGAMENTI DI OGNI GENERE
- VASCHE DI DECANTAZIONE
- ISCRIZIONE ALBO SMALTITORI
- CERTIFICAZIONE UNI EN ISO 9007: 2000 AL N. SQ04 7699
Tasse e guai
10/06/2004 n. 24 (punto 1.2)].
Nel caso di acquisto del box pertinenziale
nel 2010, il contribuente
avrebbe potuto inviare la comunicazione
preventiva all’Agenzia
delle entrate entro il 30 settembre
2011. Dato che a partire dal 14 maggio
2011 l’obbligo di comunicazione
all’Agenzia è stato sostituito
dall’indicazione di taluni dati nella
dichiarazione dei redditi, in caso
di acquisto di box il contribuente
che non avesse già inviato prima di
detta data la comunicazione relativa
all’acquisto di box effettuati nel
2010, potrà fruire della detrazione a
condizione che compili le colonne
relative ai dati catastali dell’immobile
dei righi da E51 a E53 del modello
730/2012 o dei righi da RP51
a RP54 del modello UNICO Persone
fi siche 2012. I dati catastali
dell’immobile (box pertinenziale)
acquistato nel 2010 saranno associati
alle spese sostenute, indicate
nelle sezioni III-A del quadro E
modello 730/2012 o del quadro RP
dal modello UNICO PF 2012, mediante
l’apposito numero d’ordine
presente nell’ultima colonna della
L’ESPERIENZA AL SERVIZIO
DELL’ECOLOGIA
l’amministratore
sezione III-A e nella prima colonna
della sezione III-B. Si ricorda che,
al di fuori di tale specifi ca ipotesi,
la sezione III-B deve essere compilata
solo con riferimento ai lavori
iniziati nell’anno 2011.
1.3 Soppressione dell’obbligo di
indicazione del costo della manodopera
in fattura
D. Il DL n. 70 del 13 maggio 2011,
entrato in vigore il 14 maggio 2011,
ha eliminato l’obbligo di indicazione
del costo della manodopera in
fattura. Si chiede di chiarire se la
soppressione del suddetto obbligo
decorra dal 14 maggio 2011 o possa
operare anche per il pregresso.
R. L’art. 7, comma 2, lett. r) del DL
70 del 2011, nel quadro degli interventi
di semplifi cazione, ha abrogato
l’art. 1, comma 19, della legge n.
244 del 2007 secondo cui “Le agevolazioni
fi scali di cui al comma 17
spettano a condizione che il costo
della relativa manodopera sia evidenziato
in fattura.” Il citato comma
17 ha esteso agli anni dal 2008
al 2012 (estensione poi limitata al
2011 dall’art. 4 del DL n. 201 del
2011) le agevolazioni relative:
di Motta Bruno & C snc
20038 SEREGNO - Via Stoccolma, 6/8
Tel. 0362.235.138 - Fax 0362.328.374
www.magniemottaspurghi.it
info@magniemotta.191.it SISTEMA
QUALITA’ CERTIFICATO
UNI EN ISO 9001: 2000

a) agli interventi di recupero del patrimonio
edilizio (di cui all’articolo
2, comma 5, della legge 27 dicembre
2002, n. 289);
b) agli interventi di restauro e risanamento
conservativo e di ristrutturazione
edilizia riguardanti interi
fabbricati eseguiti dal 1 gennaio
2008 al 31 dicembre 2012 da imprese
di costruzione o ristrutturazione
immobiliare e da cooperative
edilizie, che provvedano alla successiva
alienazione o assegnazione
dell’immobile entro il 30 giugno
2013 (di cui all’articolo 9, comma
2, della legge 28 dicembre 2011,
n.448).In altri termini, il DL n. 70
del 2011 ha soppresso l’obbligo di
indicare nella fattura in maniera
distinta il costo della manodopera
utilizzata per i richiamati interventi
di recupero del patrimonio edilizio,
prima posto come condizione per la
fruizione delle relative detrazioni.
Detta soppressione ha effetto anche
per gli interventi di riqualifi cazione
energetica degli edifi ci (cfr. circolare
n. 36/E del 31 maggio 2007).
Si ritiene che la soppressione della
condizione della separata indicazione
della manodopera nella fattura
abbia effetto sia per le spese
sostenute nel 2011, ma in data antecedente
al 14 maggio 2011, data
di entrata in vigore del DL n. 70 del
2011, sia per quelle sostenute negli
anni precedenti, considerata la sostanziale
riferibilità della soppressione
dell’obbligo in esame alla
fattispecie di cui all’art. 3, comma
2, del d.lgs. n. 472 del 1997 (c.d.
principio del favor rei).
Si fa presente, per completezza,
che la separata indicazione del costo
della manodopera in fattura non
è richiesta neanche per gli interventi
agevolabili in base al nuovo art.
16-bis del TUIR introdotto dall’art.
4 del DL 201 del 2011.
1.4 Esibizione della documentazione
per lavori su parti comuni
Tasse e guai
D. Si chiede conferma che anche
a seguito dell’entrata in vigore
delle modifi che introdotte dal DL
n. 70 del 2011 è suffi ciente per il
singolo condomino esibire in sede
di controllo la sola certifi cazione
o attestazione dell’amministratore
di condominio che dichiari di aver
adempiuto a tutti gli obblighi previsti
per fruire della detrazione del
41 o 36 per cento, con l’indicazione
della somma spettante, in quanto la
restante documentazione è nel solo
possesso dell’amministratore. La
suddetta certifi cazione dovrebbe
essere suffi ciente per consentire di
fruire della detrazione senza necessità
di esibire al CAF copia di tutta
la documentazione conservata in
originale dall’amministratore.
R. Anche a seguito delle modifi che
introdotte dal DL n. 70 del 2011,
nell’ipotesi di interventi sulle parti
comuni di edifi ci residenziali, vale
quanto precisato con circolare del
1° giugno 1999, n. 122/E, al par.
4.6, per cui il condomino potrà
fruire della detrazione in esame,
se in possesso della certifi cazione
dell’amministratore del condominio
che attesti di aver adempiuto a
tutti gli obblighi previsti ai fi ni della
detrazione, di essere in possesso
della documentazione originale e la
somma di cui il contribuente può
tenere conto ai fi ni della detrazione
(cfr. anche le istruzioni al modello
di dichiarazione UNICO/2012
e 730/2012). È necessario, inoltre,
che l’amministratore conservi tutta
la documentazione originale, così
come individuata dal Provvedimento
del Direttore dell’Agenzia del 2
novembre 2011 al fi ne di esibirla a
richiesta degli uffi ci. In tali ipotesi,
nella dichiarazione dei redditi
(mod. 730/2012 – UNICO/2012)
i singoli condomini devono limitarsi
ad indicare il codice fi scale
del condominio, senza riportare i
dati catastali identifi cativi dell’im-
l’amministratore
mobile. Tali dati saranno indicati
dall’amministratore di condominio
nel quadro AC concernente le comunicazioni
dell’amministratore
del condominio, da allegare alla
propria dichiarazione dei redditi
ovvero, in caso di esenzione da tale
obbligo o di utilizzo del modello
730, da presentare unitamente al
frontespizio del modello Unico PF
della propria dichiarazione dei redditi.
1.5 Titolo abilitativo ai lavori e
dichiarazione sostitutiva
D. A seguito dell’emanazione
del Provvedimento del Direttore
dell’Agenzia delle entrate n.
149646 del 2 novembre 2011, si
chiede di conoscere se la prevista
dichiarazione sostitutiva di cui al
punto 1 del Provvedimento, in cui è
richiesta l’indicazione della data di
inizio lavori, individui un obbligo
generalizzato sostitutivo della precedente
“abolita” comunicazione.
R. Con Provvedimento del Direttore
dell’Agenzia delle Entrate n.
149646 del 2 novembre 2011 sono
stati individuati i documenti che i
contribuenti devono conservare e
presentare, a richiesta degli Uffi ci,
per la fruizione delle detrazioni per
interventi di recupero del patrimonio
edilizio di cui all’art. 1 della
legge 27 dicembre 1997, n. 449. Al
punto 1 sono richieste “Le abilitazioni
amministrative richieste dalla
vigente legislazione edilizia in relazione
alla tipologia di lavori da
realizzare (Concessione, autorizzazione
o comunicazione di inizio
lavori)”. Solo nel caso in cui la
normativa edilizia applicabile non
preveda alcun titolo abilitativo per
la realizzazione di interventi di ristrutturazione
edilizia agevolati
dalla normativa fi scale è richiesta la
“dichiarazione sostitutiva dell’atto
di notorietà, resa ai sensi dell’art.
47 del Decreto del Presidente della
Repubblica 28 dicembre 2000,
59

n. 445, in cui sia indicata la data
di inizio dei lavori ed attestata la
circostanza che gli interventi di ristrutturazione
edilizia posti in essere
rientrano tra quelli agevolabili,
pure se i medesimi non necessitano
di alcun titolo abilitativo, ai sensi
della normativa edilizia vigente”.
1.6 Fruizione della detrazione del
36% e vendita dell’immobile
D. In caso di vendita dell’immobile
oggetto degli interventi di recupero
del patrimonio edilizio si chiede se
il diritto a fruire della detrazione, in
assenza di specifi che clausole contrattuali,
si trasferisce all’acquirente
o resta in capo al venditore.
R. I commi 12-bis e 12-ter dell’art.
2 del decreto-legge n. 138 del 2011,
introdotti in sede di conversione in
legge del decreto, intervengono sulla
disciplina della detrazione del 36
per cento prevista, per gli interventi
di recupero del patrimonio edilizio,
dall’art. 1 della legge n. 449 del
1997, modifi cando le disposizioni
che individuano i soggetti cui compete
la fruizione della detrazione in
caso di vendita e, più in generale,
in caso di trasferimento per atto tra
vivi dell’unità immobiliare sulla
quale sono stati effettuati interventi
agevolabili (art. 1, comma 7, della
legge n. 449 del 1997, e art. 2, comma
5, terzo periodo, della legge n.
289 del 2002).
In base alla previgente disciplina, la
detrazione non utilizzata in tutto o
in parte dal venditore spettava per i
rimanenti periodi d’imposta all’acquirente
persona fi sica dell’unità
immobiliare. In base alla disciplina
applicabile dal 17 settembre 2011,
data di entrata in vigore della legge
di conversione n. 148 del 2011, in
caso di vendita dell’unità immobiliare
sulla quale sono stati realizzati
gli interventi agevolabili, le detrazioni
“possono essere utilizzate dal
venditore oppure possono essere
trasferite per i rimanenti periodi di
60
Tasse e guai
imposta… all’acquirente persona
fi sica dell’unità immobiliare”.
In assenza di specifi che indicazioni
nell’atto di trasferimento si ritiene
che le detrazioni residue competano
all’acquirente conformemente
alla disciplina previgente. Depone
in tal senso anche il comma 8
dell’art. 16-bis del TUIR, inserito
ad opera dell’articolo 4 del DL
n. 201 del 2011 che, a partire dal
2012, ha reso strutturale la detrazione
in esame, secondo cui “In
caso di vendita dell’unità immobiliare
sulla quale sono stati realizzati
gli interventi … la detrazione non
utilizzata in tutto o in parte è trasferita
per i rimanenti periodi di imposta,
salvo diverso accordo delle
parti, all’acquirente persona fi sica
dell’unità immobiliare”.
Si precisa che i commi in esame non
incidono su altri profi li dell’agevolazione
in esame. Si confermano
quindi i chiarimenti già forniti con
la circolare del 24 febbraio 1998, n.
57 del Ministero delle Finanze con
la quale si è precisato che benché
il legislatore abbia utilizzato il termine
“vendita” (non oggetto di modifi
ca) la detrazione trova applicazione
in tutte le ipotesi in cui si ha
una cessione dell’immobile, anche
nelle cessioni a titolo gratuito.
Nell’ipotesi, invece, di trasferimento
mortis causa dell’immobile oggetto
di interventi di recupero del
patrimonio edilizio, resta invariato
per gli eredi il diritto a godere delle
quote residue della detrazione, purché
conservino la detenzione materiale
e diretta dell’immobile, come
previsto dal quarto periodo dell’art.
2, comma 5, della legge n. 289 del
2002, non modifi cato dal decretolegge
n. 138 del 2011.
1.7 Fruizione della detrazione del
55% e vendita dell’immobile
D. Si chiede se le disposizioni riguardanti
il trasferimento della detrazione
del 36% per interventi di
l’amministratore
recupero del patrimonio edilizio in
caso vendita dell’immobile si applichino
anche alla detrazione del
55% per interventi di riqualifi cazione
energetica?
R. L’art. 1 della legge n. 296 del
2006, introduttivo dell’agevolazione
per gli interventi di riqualifi
cazione energetica degli edifi ci,
prevede al comma 348 che la detrazione
sia “concessa con le modalità
di cui all’art. 1 della legge 27 dicembre
1997, n. 449, e successive
modifi cazioni, e alle relative norme
di attuazione previste dal regolamento
di cui al decreto del ministro
delle Finanze 18 febbraio 1998, n.
41”, ossia con le modalità previste
per l’agevolazione per interventi di
recupero del patrimonio edilizio.
Con circolare n. 36/E del 31 maggio
2007 è stato chiarito che in relazione
alla variazione della titolarità
dell’immobile durante il periodo
di godimento dell’agevolazione, in
assenza di precise indicazioni rinvenibili
nel decreto attuativo del 19
febbraio 2008, si rinviava alla prassi
normativa relativa alle detrazioni
per le ristrutturazioni edilizie.
Successivamente, il DM di attuazione
del 19 febbraio 2007 (nella
formulazione risultante dalle modifi
che apportate dal D.M. 7 aprile
2008) ha previsto all’art. 9-bis che
“in caso di trasferimento per atto
tra vivi dell’unità immobiliare residenziale
sulla quale sono stati realizzati
gli interventi di cui all’art. 1,
commi da 2 a 5, le relative detrazioni
non utilizzate in tutto o in parte
dal cedente spettano, per i rimanenti
periodi d’imposta, all’acquirente
persona fi sica dell’unità immobiliare”.
Al riguardo, sebbene il richiamato
art. 9-bis del DM del 19 febbraio
2007 non sia stato espressamene
modifi cato, tenendo conto della
gerarchia delle fonti, si ritiene prevalente
il rinvio operato dal comma

348 dell’art. 1 della legge n. 296 del
2006 alle “modalità di cui all’art. 1
della legge 27 dicembre 1997, n.
449, e successive modifi cazioni”,
ossia alle disposizioni riguardanti
la detrazione per interventi di recupero
del patrimonio edilizio. Conseguentemente,
i commi 12-bis e
12-ter dell’art. 2 del decreto-legge
n. 138 del 2011 sono applicabili
anche agli atti di trasferimento tra
vivi delle unità immobiliari sulle
quali sono stati effettuati interventi
di riqualifi cazione energetica agevolabili.
È così mantenuta, anche dopo la
modifi ca normativa descritta, la
simmetria tra le modalità applicative
delle due agevolazioni fi scali.
1.8 Verifi ca della proprietà al 31
dicembre
D. L’art. 16-bis del TUIR ha introdotto
a regime la detrazione
dall’imposta lorda sui redditi delle
persone fi siche pari al 36 per cento
delle spese sostenute per gli interventi
di recupero del patrimonio
edilizio. Si chiede di conoscere se
nell’ipotesi di alienazione dell’immobile,
siano ancora attuali i chiarimenti
contenuti nella circolare
12 maggio 2000, n. 95/E (punto
2.1.14), con i quali si stabiliva il
diritto a detrarre la rata relativa
all’anno del passaggio di proprietà,
in capo al contribuente che risultava
proprietario al 31/12 dell’anno
del trasferimento.
R. Come chiarito al par. 1.6 dal 17
settembre 2011, in caso di vendita
dell’unità immobiliare oggetto degli
interventi di recupero del patrimonio
edilizio, le parti possono stabilire
a chi di esse competa la fruizione
della detrazione residua; in
assenza di indicazioni nell’atto di
vendita, la detrazione residua non
utilizzata si trasferisce per intero al
soggetto acquirente. Pertanto, per
le cessioni di immobili intervenute
a decorrere dal 17 settembre 2011
Tasse e guai
occorre verifi care se nel relativo
atto è presente un accordo volto a
mantenere la fruizione delle quote
residue di detrazione non utilizzate
in capo al cedente.
Si precisa che la quota detraibile
nell’anno di trasferimento dell’immobile
spetta per intero al contribuente
titolare del diritto a fruire
della detrazione residua in base
alle indicazioni in precedenza date.
Ad esempio, se in un contratto di
compravendita di un immobile
del 5 dicembre 2011 è prevista la
clausola diretta a mantenere la detrazione
residua in capo al cedente,
quest’ultimo fruirà dell’intera quota
della detrazione riferita al 2011.
1.9 Ristrutturazione della fognatura
– Bonifi ca del terreno
D. un condominio ha effettuato nel
corso del 2011 lavori di ristrutturazione
ch hanno interessato le reti
fognarie. Si chiede se la detrazione
d’imposta prevista dall’art. 1
L.449/97 possa essere fruita, oltre
che per le spese di ristrutturazione
relative alla fognatura, anche
per le spese impreviste sostenute,
nell’ambito del medesimo intervento,
per la bonifi ca del terreno
con la rimozione di rifi uti speciali
pericolosi, dal momento che la rimozione
è indispensabile per la
prosecuzione dei lavori.
R. Con risoluzione 11 novembre
2002, n. 350, è stato precisato che
nell’ambito dei lavori per la realizzazione
e l’integrazione dei
servizi igienico-sanitari possono
essere compresi anche quelli relativi
alla costruzione o il rifacimento
dell’impianto idrico-fognario fi no
alla rete pubblica,realizzati con
opere interne o esterne,in quanto si
tratta di lavori che presentano le caratteristiche
proprie degli interventi
di manutenzione straordinaria, da
considerare riferiti,come chiarito
con la circolare n. 57 del 1998,
agli “interventi,anche di carattere
l’amministratore
innovativo, di natura edilizia ed
impiantistica,fi nalizzati a mantenere
in effi cienza ed adeguare all’uso
corrente l’edifi cio e le singole unità
immobiliari, con il rispetto della
superfi cie, della volumetria e della
destinazione d’uso”. I lavori di bonifi
ca del suolo su cui sorge l’edifi
cio, seppur effettuati su parti comuni
dell’edifi cio ai sensi dell’art.
1117 del codice civile, non possono
– di per sé – fruire dell’agevolazione
prevista dalla citata legge n.
449 del 1997 in quanto non riconducibili
ad alcuno degli interventi
edilizi previsti dalle lettere a),b), c)
e d), dell’art. 31 della Legge 27 dicembre
2002, n.289,art. 2 comma 5
ha esteso l’agevolazione in esame
ai soli interventi di bonifi ca dell’amianto
(ora oggetto della lett. 1 del
comma 1 dell’art. 16 bis del TUIR)
costituendo solo per tale dipo di
bonifi ca una categoria a parte che
risulta agevolabile indipendentemente
dalla classifi cazione tra gli
interventi di manutenzione ordinaria,
straordinaria, restauro e risanamento
conservativo o ristrutturazione
edilizia.
La scrivente, comunque, ha riconosciuto
ricomprese negli interventi
agevolabili, tra l’altro, la progettazione
dei lavori, le perizie e sopralluoghi
nonché gli eventuali costi
strettamente collegati alla realizzazione
degli interventi (cfr. circolari
24 febbraio 1998, n. 57 e 11 maggio
1998 n. 121, nonché risoluzione
18 agosto 2009 n. 229).
Ciò premesso, si ritiene che le spese
sostenute per i lavori di bonifi ca
del terreno possono essere riconosciute
solo se indispensabili per
la realizzazione dell’intervento di
“ristrutturazione delle fognature”
oggetto dell’agevolazione e nei limiti
della parte della spesa strettamente
necessaria per la realizzazione
dell’intervento agevolato. Alle
condizioni descritte, infatti, si rav-
61

visa lo stretto collegamento e l’accessorietà
rispetto alla realizzazione
degli interventi agevolabili che
consente, come precedentemente
specifi cato, il riconoscimento dei
relativi costi. Fermo restando il rispetto
delle disposizioni in materia
ambientale, la sussistenza del carattere
di indispensabilità dei lavori
di bonifi ca e l’individuazione della
parte di spesa da considerare strettamente
necessaria dovranno risultare
da rigorose valutazioni tecniche
fondate su elementi oggettivi.
Circolare 20/e del 4 Giugno 2012
CEDOLARE SECCA SUGLI
AFFITTI
1. Revoca dell’Opzione
D. Il punto 2.2 del provvedimento
del 7 aprile 2011 stabilisce che
il locatore ha la facoltà di revocare
l’opzione in ciascuna annualità
contrattuale successiva a quella in
cui questa è stata esercitata, demandando
a un provvedimento del Di-
62
Tasse e guai
rettore dell’Agenzia delle entrate la
defi nizione delle relative modalità.
Nelle more dell’adozione del provvedimento
si chiede di conoscere le
modalità di revoca dell’opzione per
la cedolare secca già esercitata.
R. Nelle more dell’adozione del
provvedimento di defi nizione delle
modalità di revoca dell’opzione
della cedolare secca precedentemente
esercitata, l’Uffi cio può considerare
valida la revoca effettuata
in carta libera, debitamente sottoscritta
e contenente i dati necessari
all’identifi cazione del contratto e
delle parti, o quella effettuata con il
modello 69 utilizzato come schema
di richiesta della revoca.
L’art. 3, comma 11, del decreto
legislativo n. 23 del 2011 prevede
che l’opzione per la cedolare secca
non ha effetto se di essa il locatore
non ha dato preventiva comunicazione
al conduttore. Pur non
essendo formalmente prevista alcuna
forma di comunicazione della
revoca dell’opzione già esercitata,
è comunque opportuno che il loca-
Aiuola Più Bella - piazza del Duomo
l’amministratore
tore comunichi la revoca esercitata
al conduttore, responsabile solidale
del pagamento dell’imposta di registro.
Detta comunicazione, peraltro,
corrisponde anche a un interesse
del locatore perché a decorrere
dall’annualità della revoca viene
meno la rinuncia agli aggiornamenti
del canone di locazione.
2. Periodo transitorio 2011 – Comunicazione
al conduttore – acconti
e ravvedimento operoso
D. Tenuto conto che l’anno 2011
rappresenta il primo anno di applicazione
della “cedolare secca”
e che, ai fi ni della scelta della modalità
di tassazione dei redditi derivanti
dagli immobili ad uso abitativo
relativi a contratti già registrati
o prorogati al 7 aprile 2011, il provvedimento
prevede che il locatore
può applicare la cedolare secca in
sede di dichiarazione dei redditi da
presentare nell’anno 2012 per i redditi
2011, si chiede se sia comunque
possibile inviare la comunicazione
al conduttore entro la presentazione
della dichiarazione dei redditi.

R. In base all’art. 3, comma 11, del
decreto legislativo n. 23 del 2011
l’opzione per la cedolare secca non
ha effetto se di essa il locatore non
ha dato preventiva comunicazione
al conduttore con lettera raccomandata,
con la quale rinuncia ad esercitare
la facoltà di chiedere l’aggiornamento
del canone a qualsiasi
titolo.
Al riguardo, considerato il particolare
regime transitorio previsto
dal provvedimento del direttore
dell’Agenzia delle entrate del 7
aprile 2011 con riguardo ai casi in
cui il locatore può avvalersi della
cedolare secca per l’annualità decorrente
dal 2011 direttamente in
sede di dichiarazione dei redditi
da presentare nel 2012 (contratti
di locazione in corso alla data del
7 aprile 2011, per i quali è già stata
eseguita la registrazione e per i
contratti prorogati per i quali è già
stato effettuato il relativo pagamento
- cfr. circolare n. 26/E del 2011,
par. 8.1.1), la lettera raccomandata
con cui il locatore comunica al
conduttore la rinuncia all’aggiornamento
del canone a qualsiasi titolo
deve ritenersi tempestiva se inviata
entro il 1° ottobre 2012, termine di
presentazione della dichiarazione
dei redditi 2011 (da osservare anche
nell’ipotesi in cui il locatore
presenti il modello 730).
Rimangono comunque fermi gli altri
presupposti di applicazione della
cedolare secca e i conseguenti obblighi
dichiarativi e di versamento,
anche dell’acconto.
Ciò presuppone, in particolare, che
per le annualità interessate (che terminano
nel 2011 e/o che decorrono
dal 2011) il locatore non abbia applicato
l’aggiornamento del canone
e abbia versato l’acconto se dovuto.
Qualora l’aggiornamento del canone
sia stato applicato, si ricorda che
– per quanto già precisato con circolare
n. 26 del 2011 – sulla base
Tasse e guai
della comunicazione di rinuncia il
locatore non può percepire dal conduttore
gli aggiornamenti dei canoni
e questi, se già percepiti, devono
essere restituiti.
Per quanto riguarda l’acconto, si
ritiene che l’omesso versamento
dell’acconto della cedolare secca
per l’anno 2011 alle date previste
non precluda la possibilità di assoggettare
i canoni di locazione ad
imposta sostitutiva. Il contribuente
interessato può avvalersi a tal fi ne
dell’istituto del ravvedimento c.d.
operoso di cui all’articolo 13 del
d.lgs. n. 472 del 1997, applicabile
alla cedolare secca per effetto del
rinvio operato dall’articolo 3 del
d.lgs. n. 23 del 2011 alle disposizioni
in materia di imposte sui redditi
per regolarizzare gli omessi versamenti,
effettuando il pagamento
delle imposte dovute, unitamente
agli interessi e la sanzione nella misura
ridotta stabilita dal citato articolo
13 del d.lgs. n. 472 del 1997.
A tal fi ne devono essere utilizzati i
codici tributo “1992”, denominato
“Interessi sul ravvedimento - Imposte
sostitutive”, e “8913”, denominato
“Sanzioni pecuniarie imposte
sostitutive delle imposte sui redditi”.
Si ricorda che l’imposta di registro
versata non può essere restituita,
stante il disposto dell’art. 3, comma
4, del d.lgs. n. 23 del 2011 secondo
cui, in caso di opzione “non si fa
luogo al rimborso delle imposte di
bollo e di registro eventualmente
già pagate”.
Nell’ipotesi in cui il contribuente
abbia tenuto conto del reddito derivante
dalla locazione dell’immobile
abitativo ai fi ni del versamento
dell’acconto IRPEF 2011, non è
altresì preclusa la possibilità di assoggettare
i canoni di locazione ad
imposta sostitutiva, sempreché ne
ricorrano tutte le condizioni previste,
qualora il contribuente presenti
l’amministratore
istanza per la correzione del codice
tributo indicando l’importo versato
a titolo di acconto IRPEF da considerare
versato a titolo di acconto
per la cedolare secca per il 2011. Il
maggior versamento dell’acconto
IRPEF sarà indicato come acconto
della cedolare secca nel modello
UNICO 2012.
La medesima soluzione può essere
adottata anche nelle ipotesi in cui
l’acconto IRPEF sia stato trattenuto
e versato nell’ambito dell’assistenza
fi scale. In questo caso, il
maggior versamento dell’acconto
IRPEF sarà indicato come acconto
della cedolare secca nel modello
730/2012.
Rimane ferma l’applicazione delle
sanzioni e degli interessi in caso di
carente versamento degli acconti.
Al riguardo, si rinvia ai chiarimenti
forniti con circolare n. 26 del 2011,
al par. 8.2, in merito al versamento
dell’acconto IRPEF e della cedolare
secca per il 2011.
3. Acconto 2012
D. Per il 2011, primo periodo d’imposta
di applicazione del regime
della cedolare secca, il provvedimento
del 7 aprile 2011 prevede,
al punto 7.1, particolari regole per
il relativo versamento in acconto.
Dato che una situazione analoga a
quella del 2011 si può determinare
ogni qualvolta il contribuente
applichi per la prima volta la cedolare
secca, in quanto il reddito
dell’immobile locato è stato precedentemente
assoggettato ad IRPEF,
si chiede se la citata previsione del
provvedimento trovi comunque
applicazione solo in riferimento al
periodo d’imposta 2011.
R. Il Provvedimento del 7 aprile
2011, al punto 7.2, nel prevedere le
regole applicabili al versamento in
acconto della cedolare secca a partire
dal periodo di imposta 2012,
stabilisce - tra l’altro - che l’acconto
è pari al 95 per cento dell’impo-
63

sta dovuta a titolo di cedolare secca
per l’anno precedente. Si ricorda
che per effetto del differimento
di 3 punti percentuali previsto dal
comma 2dell’articolo 1 del decreto
del Presidente del Consiglio dei
Ministri del 21 novembre 2011, la
misura dell’acconto per il periodo
di imposta 2012 è ridotta dal 95 per
cento al 92 per cento dell’imposta
dovuta a titolo di cedolare secca per
l’anno precedente (cfr. il comunicato
stampa dell’Agenzia delle entrate
del 25 novembre 2011). Pertanto,
se nell’anno 2011 un contribuente
ha assoggettato all’IRPEF il reddito
dell’immobile locato e intende
esercitare dal 2012 l’opzione per
la cedolare secca per le residue annualità
di durata del contratto non
è tenuto al versamento dell’acconto
della cedolare secca per l’anno
2012. Ulteriori chiarimenti sul versamento
dell’acconto per la cedolare
secca a partire dal periodo d’imposta
2012 sono stati forniti al par.
7 della circolare n. 26 del 2011, cui
si rinvia.
4. Validità della comunicazione al
conduttore inviata nel 2011
D. Si ha il caso di contratti di locazione
in corso al 7 aprile 2011 e
già registrati a tale data, per i quali
l’opzione per l’applicazione della
cedolare secca viene esercitata in
sede di dichiarazione dei redditi
UNICO 2012. La comunicazione
dell’opzione al conduttore è stata
già inviata entro il termine di versamento
del primo acconto per il
2011 e contiene una formula in cui
la stessa si ritiene valida “fi no a revoca”.
Il locatore può omettere di
inviare una nuova comunicazione
al conduttore per le annualità successive
(dal 2012 in poi), essendo
valida “fi no a revoca” la comunicazione
già inviata?
R. Non è necessario inviare una
nuova comunicazione al conduttore.
In base all’articolo 3, comma
64
Tasse e guai
11, del decreto legislativo n. 23 del
2011, la preventiva comunicazione
al conduttore con cui il locatore
rinuncia ad esercitare la facoltà di
richiedere l’aggiornamento del canone
a qualunque titolo costituisce
una condizione a cui è subordinata
l’effi cacia dell’opzione.
Il provvedimento del 7 aprile 2011
stabilisce che l’opzione vincola il
locatore all’applicazione del regime
della cedolare secca per l’intero
periodo di durata del contratto
o della proroga ovvero per il residuo
periodo di durata del contratto
nel caso di opzione esercitata nelle
annualità successive alla prima
(punto 2.1), con facoltà di revocare
l’opzione in ciascuna annualità
contrattuale successiva a quella in
cui questa è stata esercitata (punto
2.2).
Pertanto, la comunicazione inviata
al conduttore in sede di opzione
per il 2011 esplica i suoi effetti per
tutta la residua durata del contratto,
ovvero fi no a revoca, e non deve
essere nuovamente comunicata al
conduttore.
5. Trasferimento dell’immobile
locato
D. Si chiede se in caso di trasferimento
mortis causa, donazione o
cessione di un fabbricato già locato
il nuovo titolare (erede, donatario,
acquirente) possa, al momento
dell’acquisizione del fabbricato,
esercitare l’opzione per la cedolare
secca o revocare l’opzione formulata
dal precedente proprietario.
Qualora la risposta fosse affermativa
si chiede di conoscere i tempi e
le modalità per l’esercizio dell’opzione
o della revoca.
R. È opportuno premettere che la
cedolare secca è un’imposta sostitutiva
dell’imposta sul reddito delle
persone fi siche e delle relative addizionali,
nonché delle imposte di
registro e di bollo sul contratto di
locazione (nonché delle imposte di
l’amministratore
registro e di bollo sulla risoluzione
e sulle proroghe del contratto di locazione).
L’opzione per la cedolare
secca esercitata dal dante causa in
ipotesi di trasferimento mortis causa
o per atto tra vivi di un immobile
locato cessa di avere effi cacia con il
trasferimento stesso per quanto riguarda
l’imposta sul reddito, mentre
continua ad avere effetto fi no al
termine dell’annualità contrattuale
per l’imposta di registro e di bollo.
Per queste ultime, infatti, vale
la sussistenza del presupposto di
applicazione della cedolare secca
al momento della registrazione del
contratto, della proroga o del versamento
dell’imposta per le annualità
successive, prima del trasferimento
dell’immobile.
Inoltre, il trasferimento mortis causa
o per atto tra vivi della proprietà
di un immobile locato ad uso abitativo
comporta, in linea generale,
la successione o il subentro nella
titolarità del contratto di locazione
senza soluzione dello stesso, dato
che la legge tutela la posizione del
conduttore nelle locazioni ad uso
abitativo.
Non sussistendo l’obbligo di stipulare
un nuovo contratto, i nuovi
titolari potranno optare per la cedolare
secca mediante presentazione
del modello 69 entro l’ordinario
termine di trenta giorni decorrente
dalla data del subentro.
Rimane fermo che il contribuente
subentrante può applicare direttamente
la cedolare secca in sede di
dichiarazione dei redditi nei casi in
cui è consentito:
- per il periodo transitorio, per i
contratti in corso nel 2011, scaduti
ovvero oggetto di risoluzione volontaria
alla data del 7 aprile 2011,
nonché per i contratti in corso alla
stessa data del 7 aprile 2011, per i
quali è già stata eseguita la registrazione
e per i contratti prorogati per
i quali è già stato effettuato il relati-

vo pagamento;
- per i contratti di locazione di immobili,
non formati per atto pubblico
o scrittura privata autentica, di
durata non superiore a trenta giorni
complessivi nell’anno.
6. Comproprietario non risultante
dal contratto di locazione
D. Un contribuente, comproprietario
di un immobile, ha stipulato
solo a proprio nome un contratto di
locazione, senza indicare in atti il
nominativo dell’altro comproprietario.
Quest’ultimo, comunque, ha
sempre indicato nel modello di dichiarazione
il reddito di fabbricato
in ragione della sua quota di proprietà.
Si chiede se il regime della
c.d. cedolare secca possa essere
applicato da tutti i comproprietari
di un immobile, anche qualora il
contratto di locazione sia stato stipulato
solo da alcuni di loro.
R. Nel caso di un immobile in comproprietà,
il contratto di locazione
stipulato dauno solo dei compro-
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Tasse e guai
prietari esplica effetti anche nei
confronti del comproprietario non
presente in atti che, pertanto, è tenuto
a dichiarare, ai fi ni fi scali, il
relativo reddito fondiario per la
quota a lui imputabile.
A decorrere dall’anno 2011, l’art.
3 del decreto legislativo n. 23 del
2011 ha introdotto la possibilità per
i possessori di immobili abitativi
locati ad uso abitativo (persone fi -
siche titolari del diritto di proprietà
o di altro diritto reale di godimento
di unità immobiliari abitative locate,
che non agiscono nell’esercizio
di un’attività di impresa, o di arti
e professioni) di optare per l’applicazione
della c.d. cedolare secca
sugli affi tti. Secondo tale regime di
tassazione, il canone di locazione
di detti immobili può essere assoggettato
ad un’imposta sostitutiva
dell’IRPEF e delle relative addizionali
sul reddito fondiario prodotto
dall’immobile locato, nonché delle
imposte di registro e di bollo dovu-
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l’amministratore
te sul contratto di locazione.
Ne consegue che anche il comproprietario
non indicato nel contratto
di locazione ha la possibilità di
optare, in sostituzione dell’IRPEF,
per la cedolare secca.
Al di fuori delle ipotesi in cui è
consentito applicare direttamente
la cedolare secca in sede di dichiarazione
dei redditi relativa al periodo
d’imposta nel quale è prodotto
il reddito (cfr. circolare n. 26 del
2011), i comproprietari dovranno
esercitare l’opzione utilizzando i
modelli previsti. Se l’altro comproprietario
ha già esercitato l’opzione,
il comproprietario non risultante
in atti che intende optare per
la cedolare secca dovrà produrre
all’Uffi cio territorialmente competente
il modello 69, selezionando
l’opzione per la cedolare secca, allegando
documentazione attestante
il titolo di comproprietario.
Resta fermo che anche il locatore
non indicato in atti è tenuto, tra
- Bologna
- Milano
Le IMPRESE VENTURI svolgono la loro
attività produttiva in tutto il nord Italia.
La presenza con successo da oltre 40
anni e la ristrutturazione di oltre 500
edifici, al fianco degli amministratori
condominiali, testimoniano l’affidabilità
e la costante ricerca qualitativa applicata
al lavoro nei cantieri edili.
La nostra organizzazione il cui sistema
di qualità è certificato CQOP SOA, è in
grado di progettare e realizzare:
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65

l’altro, a comunicare preventivamente
al conduttore, tramite lettera
raccomandata, la scelta per il regime
della cedolare secca con la conseguente
rinuncia ad esercitare la
facoltà di chiedere l’aggiornamento
del canone a qualsiasi titolo.
7. Fondo patrimoniale
D. Un contribuente fa presente di
aver costituito, in data 16 marzo
1999, insieme al coniuge, un fondo
patrimoniale ai sensi degli articoli
167 e seguenti del codice civile,
destinando allo specifi co scopo alcune
unità immobiliari di esclusiva
proprietà del coniuge (civili abitazioni
e pertinenze), attualmente
in parte locate. L’amministrazione
dei beni è regolata conformemente
all’art. 180 del codice civile. Chiede
di conoscere se il coniuge non
proprietario possa optare per il regime
fi scale della cedolare secca
per la metà dei canoni di locazione
che gli vengono attribuiti, derivanti
dagli immobili conferiti nel fondo
patrimoniale. Il contribuente non
possiede i requisiti soggettivi previsti
dal comma 1 dell’art. 3 del
decreto legislativo n. 23 del 2011,
ossia non è proprietario o titolare
di alcun diritto reale di godimento
sull’immobile locato, conferito a
suo tempo nel fondo patrimoniale.
R. Ai sensi dell’art. 167, primo
comma, del codice civile ciascuno
o ambedue i coniugi, per atto
pubblico, o un terzo, anche per
testamento, possono costituire un
fondo patrimoniale, destinando determinati
beni, immobili o mobili
iscritti in pubblici registri o titoli di
credito, a far fronte ai bisogni della
famiglia. In base al successivo art.
168, la proprietà dei beni conferiti
spetta ai coniugi, salvo diversa statuizione
nell’atto costitutivo (primo
comma); i frutti dei beni costituenti
il fondo patrimoniale sono impiegati
per i bisogni della famiglia (secondo
comma); l’amministrazione
66
Tasse e guai
dei beni è regolata dalle norme
relative alla amministrazione della
comunione legale di cui all’art. 180
del c.c. (terzo comma).
Nel caso prospettato, l’amministrazione
dei beni è regolata conformemente
a quanto previsto dall’art.
180 del c.c., secondo cui l’amministrazione
dei beni e la rappresentanza
in giudizio per gli atti ad essi
relativi spettano disgiuntamente ad
entrambi i coniugi (primo comma)
e il compimento degli atti eccedenti
l’ordinaria amministrazione,
nonché la stipula dei contratti con
i quali si concedono o si acquistano
diritti personali di godimento e
la rappresentanza in giudizio per le
relative azioni spettano congiuntamente
ad entrambi i coniugi (secondo
comma).
Generalmente il fondo patrimoniale
è considerato un’ipotesi di “patrimonio
di destinazione” in quanto
è vincolato alla funzione di adempimento
e garanzia delle obbligazioni
contratte per fronteggiare i bisogni
della famiglia che è assicurata da
alcune disposizioni che impongono
limitazioni e divieti all’alienazione
discrezionale dei beni che lo compongono
da parte dei coniugi (art.
169 c.c.) e alla espropriabilità da
parte dei creditori (art. 170 c.c.).
Per quanto riguarda il profi lo
dell’imposizione sui redditi, l’art.
4, comma 1, lett. b) del TUIR prevede
che “i redditi dei beni che formano
oggetto del fondo patrimoniale
di cui agli artt.167 e seguenti
del codice civile sono imputati per
metà del loro ammontare netto a
ciascuno dei coniugi”.
La disposizione in questione, tenendo
conto delle particolari regole
dettate dal codice civile per
la gestione dei beni facenti parte
del fondo patrimoniale e per l’imputazione
dei relativi frutti, stabilisce
una disciplina specifi ca di
imputazione dei redditi dei beni
l’amministratore
oggetto del fondo patrimoniale: in
luogo della imputazione secondo
le regole ordinarie, è previsto che
il reddito sia attribuito ex lege in
misura pari ad entrambi i coniugi,
indipendentemente dalla circostanza
che la costituzione del fondo sia
avvenuta con il trasferimento del
diritto di proprietà ovvero con la
riserva di proprietà in capo all’originario
proprietario, e quindi a
prescindere dalla circostanza che
ciascun coniuge sia titolare o meno
di un diritto reale sul bene e dalla
misura cui spetta detto diritto. Detta
disposizione, per il suo carattere
generale, è applicabile anche per
l’imputazione dei redditi derivanti
dalla locazione degli immobili
ad uso abitativo, come nel caso in
questione, che altrimenti concorrerebbero
quali redditi fondiari, in
base all’art. 26 del TUIR, a formare
il reddito complessivo dei soggetti
che possiedono gli immobili a titolo
di proprietà, enfi teusi, usufrutto
o altro diritto reale.
In detto contesto, il regime della
c.d. cedolare secca, introdotto
dall’art. 3 del decreto legislativo n.
23 del 2011, si pone come alternativa
facoltativa rispetto al regime
ordinario di tassazione del reddito
fondiario ai fi ni IRPEF cui può accedere,
su opzione, il proprietario o
il titolare di diritto reale a imposizione
il relativo canone di locazione.
Stante le particolari disposizioni
del codice civile in tema di fondo
patrimoniale, si ritiene che il principio
di imputazione del reddito
disposto in via generale dall’art.
4 del TUIR possa valere anche in
sede di applicazione della cedolare
secca, in considerazione del comune
presupposto impositivo e del
carattere alternativo della cedolare
secca rispetto all’IRPEF, risultando
assorbente del requisito soggettivo
previsto dall’art. 3, comma 1, del

decreto legislativo n. 23 del 2011
concernente la proprietà dell’immobile.
Conseguentemente, si ritiene
che il coniuge non proprietario
possa optare autonomamente
per l’applicazione del regime della
cedolare secca sui canoni di locazione
di immobili ad uso abitativo.
Rimane fermo il rispetto delle altre
condizioni previste dall’art. 3 del
decreto legislativo n. 23 del 2011,
oggetto di chiarimenti nella circolare
n. 26 del 2011.
8. Comunicazione al conduttore
– contratto inferiore a 30 giorni
in un anno
D. Un contribuente è titolare del
diritto di usufrutto su due unità immobiliari
appartenenti, rispettivamente,
alla categoria catastale A8 e
C2 (pertinenza dell’immobile A8)
che concede in locazione ad uso
abitativo nel periodo estivo (case
per vacanze). Gli immobili sono
locati congiuntamente per periodi
settimanali a soggetti non residenti
in Italia. Il periodo di locazione non
eccede le tre settimane consecutive
con il medesimo locatario. Si chiede
di conoscere se, ai fi ni dell’applicazione
della cedolare secca, sia
obbligatorio inviare una apposita
raccomandata a tutti i conduttori
con la quale comunicare l’intenzione
di avvalersi del nuovo regime e
la rinuncia all’aggiornamento del
canone.
R. L’articolo 3 del decreto legislativo
n. 23 del 2011, istitutivo del
regime della cedolare secca, stabilisce
al comma 2 che “... La cedolare
secca può essere applicata
anche ai contratti di locazione per i
quali non sussiste l’obbligo di registrazione”.
Si tratta dei contratti di
locazione di immobili, non formati
per atto pubblico o scrittura privata
autentica, di durata non superiore a
trenta giorni di godimento che sia
locatore di unità immobiliari abitative
locate ad uso abitativo per as-
Tasse e guai
soggettare complessivi nell’anno.
Con circolare n. 26 del 2011 è stato
chiarito che il limite di durata dei
trenta giorni deve essere determinato
computando tutti i rapporti di
locazione di durata anche inferiore
a trenta giorni intercorsi nell’anno
con il medesimo locatario. Se la
durata della locazione, in tal modo
determinata, è inferiore a 30 giorni
nell’anno, è previsto l’obbligo della
registrazione solo in caso d’uso,
ai sensi del combinato disposto
dell’articolo 5 del TUR e dell’articolo
2-bis della tariffa, parte seconda,
allegata allo stesso TUR.
Per tali contratti, per i quali non
sussiste l’obbligo di registrazione
in termine fi sso, il locatore può
applicare la cedolare secca in sede
dichiarazione dei redditi relativa al
periodo di imposta nel quale è prodotto
il reddito. L’opzione esercitata
in sede di dichiarazione dei redditi,
in tal caso, esplica effetti anche
ai fi ni dell’imposta di registro
nell’ipotesi in cui il contribuente
proceda alla registrazione volontaria
o in caso d’uso del contratto.
Per poter benefi ciare del regime
della cedolare secca, in base al
comma 11 dell’art. 3 del decreto
legislativo n. 23 del 2011, il locatore
deve comunicare preventivamente
al conduttore tramite lettera
raccomandata la scelta del regime
alternativo e la conseguente rinuncia
per il corrispondente periodo di
durata dell’opzione ad esercitare la
facoltà di chiedere l’aggiornamento
del canone a qualsiasi titolo.
L’obbligo di inviare la comunicazione
di rinuncia agli aggiornamenti
del canone può essere
escluso nell’ipotesi di contratti di
locazione di durata complessiva
nell’anno inferiore a trenta giorni.
In relazione a tali contratti di breve
durata, per i quali non vige l’obbligo
della registrazione in termine
fi sso, non opera il meccanismo di
l’amministratore
aggiornamento del canone.
9. Comunicazione al conduttore
– Contratti con clausola di
rinuncia agli aggiornamenti del
canone
D. Un contribuente titolare del diritto
di proprietà di un immobile
abitativo intende stipulare un contratto
di locazione per uso abitativo
della durata di quattro anni in cui
è previsto in apposita clausola la
rinuncia all’aggiornamento del canone.
Si chiede di conoscere se, ai
fi ni dell’applicazione della cedolare
secca, sia comunque necessario
inviare l’apposita raccomandata al
conduttore con la quale comunicare
l’intenzione di avvalersi del
nuovo regime e la rinuncia all’aggiornamento
del canone a qualsiasi
titolo.
R. Come già specifi cato, in base al
comma 11 dell’art. 3 del decreto
legislativo n. 23 del 2011, il locatore
deve comunicare preventivamente
al conduttore tramite lettera
raccomandata la scelta del regime
alternativo e la conseguente rinuncia
per il corrispondente periodo di
durata dell’opzione ad esercitare
la facoltà di chiedere l’aggiornamento
del canone a qualsiasi titolo.
Con la circolare n. 26 del 2011, è
stato precisato, con particolare riferimento
all’applicazione del regime
della cedolare secca per l’anno
2011, che per i contratti di locazione
che prevedono espressamente
la rinuncia agli aggiornamenti del
canone non è necessario inviare
al conduttore la comunicazione in
questione. Si ritiene che la medesima
conclusione può essere estesa
anche ai contratti di locazione di
immobili ad uso abitativo che non
rientrano nel regime transitorio del
2011, qualora nel contratto di locazione
sia espressamente prevista la
rinuncia ad esercitare la facoltà di
chiedere l’aggiornamento del canone
a qualsiasi titolo.
67

Coordinatore per la
sicurezza
Nel mio condominio un’impresa
edile deve realizzare aperture di
ventilazione per i box (lavoro eseguito
da ditta “A”); ultimati i lavori,
smantellato il cantiere della ditta
“A”, dopo circa 15 giorni. arriverà la
ditta “B” a posare le griglie di chiusura
delle aperture. In questo caso è
necessario il coordinatore per la sicurezza?
Nel caso in cui non servisse il coordinatore,
per dimostrare a posteriori
che non c’è stata “presenza anche
non contemporanea di due ditte” (e
per non perdere l’agevolazione fi -
scale del 36%) può essere suffi ciente
far indicare in fattura il periodo di
esecuzione dei lavori?
Risponde Cristoforo
Moretti
Dal d.lgs. 81/2008, art.89 comma 1
lettera. b, la defi nizione letterale di
committente: “il soggetto per conto
del quale l’intera opera viene realizzata,
indipendentemente da eventuali
frazionamenti della sua
realizzazione”. L’opera che dovete
realizzare è una sola e ci sono due
imprese, quindi c’è sicuramente
Centro studi
Il Centro Studi risponde
68
l’obbligo di nomina di un coordinatore
per la sicurezza.
.
Quale
documentazione?
Potreste gentilmente farmi sapere
quale documentazione condominiale
dovrebbe avere un amministratore
condominiale. Premesso che
non ho condomini con dipendenti.
In particolar modo avrei bisogno di
sapere l’elenco della documentazione
tecnica, per esempio: Concessione
edilizia, progetti, pratica vigili
del fuoco o dichiarazione masse a
terra.
Quali sono le dichiarazione di conformità
degli impianti obbligatorie?
Ritenete sia necessario avere anche
copia del codice fi scale dei condomini
ed elenco delle visure catastali
di ogni appartamento?
Bisogna avere anche la dichiarazione
della messa a terra? (ex allegato
B Ispel)
Qualora l’ex amministratore o costruttore
non mi dovesse fornire tale
documentazione cosa posso fare?
Risponde Alessandra
Tononi Correale
Attualmente il nostro codice civile
non contempla alcun elenco di
l’amministratore
documenti che l’amministratore
debba acquisire e custodire.
Si tratta di grave carenza del nostro
ordinamento, che la pratica ha
tentato di colmare mediante l’enucleazione
di alcune fondamentali tipologie
di scritture che ovviamente
sono soggette ad integrazioni o a
modifi che in relazione alle diverse
situazioni concrete.
È bene partire dai documenti utili
per la migliore determinazione
dei partecipanti al condominio,
muovendo dall’elenco dei
condomini (cosiddetta anagrafe
condominiale) comprensivo di
quanto sia stato acquisito (rogiti,
ecc.) e ponendo quindi mente a
quanto serva per rilevare i titolari
di altri diritti, come gli usufruttuari.
Il regolamento, le tabelle millesimali,
il libro dei verbali, i contratti
con i fornitori, la polizza d’assicurazione
e tutta quanta la documentazione
contabile, con le quietanze
e con quanto attiene ai rapporti con
il costruttore, costituiscono documentazione
che tradizionalmente si
tende ad acquisire ed a conservare.
Essenziale è la documentazione relativa
alla sistemazione dell’edifi -
cio e dei suoi impianti, a partire dal
titolo edilizio per poi passare alla
documentazione tecnica che concerna
le strutture, le fognature e gli
altri impianti.
Il progetto delle fognature e quelli
delle strutture non servono certo
quotidianamente, ma loro man-

canza si può palesare drammaticamente.
Si pensi alle certifi cazioni degli impianti
ed alla dimostrazione della
loro regolarità: progetti degli impianti
tecnologici, collaudi, certifi -
cazioni e loro allegati, nonché esiti
delle verifi che periodiche.
Si pensi agli impianti termici ed alle
relazioni prescritte dalle speciali
normative.
Un tempo, si sarebbe pensato al
NOP (nulla osta provvisorio per la
normativa per la prevenzione incendi)
al certifi cato defi nitivo, ma
è appena cambiata la normativa e la
terminologia ad essa connessa.
Ancora, si ponga mente agli ascensori,
con la frequente necessità di
disporre del progetti e di quanto attiene
alla loro realizzazione.
Non di rado si impongono anche i
Centro studi
cosiddetti “manuali d’uso”, sempre
in riferimento agli impianti tecnologici,
del resto chi compra un televisore
moderno sa bene quanto serva
il relativo libretto delle istruzioni e
può immaginare quanto siano più
complicati i simmetrici documenti,
relativi ad impianti complessi come
le nostre centrali termiche o gli impianti
comuni del riscaldamento od
anche le “pompe” di diversa natura
e funzione.
L’amministratore che non abbia
competenze tecniche specifi che e
che debba inaugurare la gestione di
un nuovo edifi cio farà bene a rivolgersi
ad un bravissimo tecnico (ingegnere
o geometra) ed non fi darci
del “fai da te” che può anche originare
disavventure.
L’amministratore, buon padre di famiglia
e professionista ad un tempo
Milano - Palazzo Dugnani e Giardini Pubblici Montanelli
l’amministratore
deve curare la conservazione dei
diritti dei condomini e deve anche
tutelare sé stesso.
L’elenco dei documenti potrebbe
andare avanti all’infi nito, ma forse
è meglio raccomandarne la buona
conservazione e l’ordinata conservazione,
in modo tale da non
lasciarsi sfuggire le necessità di adeguamento,
di aggiornamento e di
completamento.
I documenti devono essere completi,
ma devono anche essere conosciuti.
Se ne deve capire l’occulto linguaggio,
affi nché si capisca quanto
manca e quanto occorre acquisire o
rinnovare.
Da anni si parla del “fascicolo del
fabbricato” che non riesce ad affermarsi
soprattutto per la sua complessità,
non certo perché taluno
possa defi nirlo superfl uo.
69

A. Lavoratori dipendenti
FORME
ASSICURATIVE
Operai Impiegati Portieri Pulitori
Totale Dip. Totale Dip. Totale Dip. Totale Dip.
FPLD 33,00 9,19 33,00 9,19 32,30 8,84 33,00 9,19
DS 1,61 - 1,61 - 1,61 - 1,61 -
CUAF 0,68 - 0,68 - 0,68 - 0,68 -
TFR 0,20 - 0,20 - 0,20 - 0,20 -
MALATTIA 2,44 - - - - - 2,44 -
MATERNITÀ 0,24 - 0,24 - 0,24 - 0,24 -
TOTALE 38,17 9,19 35,73 9,19 35,03 8,84 38,17 9,19
B. Lavoratori parasubordinati (lavoratori a progetto - collaboratori coordinati e continuativi)
Campo di
applicazione
Non iscritti ad
altra forma di
previdenza
obbligatoria
Titolari di
pensione diretta
Iscritti ad altra
forma
di previdenza
obbligatoria o
titolari
di pensione di
reversibilità
Massimale
contributivo
IVS Maternità,
ANF,
Malattia
Totale Contributo
collaboratore
Contributo
committente
96.149,00 27,00 0,72 27,72 9,24 18, 48
96.149,00 18,00 - 18,00 6,00 12, 00
96.149,00 18,00 - 18,00 6, 00
12, 00
C. Associati in partecipazione - Non iscritti ad altre gestioni e non pensionati
C1.
Retribuzione
annua
IVS Maternità,
ANF,
malattia
Totale
contributi
Contributo
associante
Contributo
associato
0 - 96.149,00 27,00 0,72 27,72 15, 25 12, 47
Associati in partecipazione - Iscritti ad altre gestioni o pensionati
Retribuzione
annua
IVS Totale
contributi
Contributo
associante
Contributo
associato
0 - 96.149,00 18,00 18,00 9, 99 8,01
CONTRIBUTI COLF-BADANTI: AGGIORNAMENTO 2012
70
CONTRIBUTI
LAVORATORI
DOMESTICI
Retribuzione Effettiva
Oraria
Le tabelle INPS
Da gennaio a dicembre 2012
Importo Contributivo Orario
Con quota assegni familiari Senza quota assegni familiari
Totale
contributo
orario
Di cui a carico del
lavoratore
Rapporto di lavoro di durata fino alle 24 ore settimanali (*)
l’amministratore
Totale
contributo
orario
Di cui a carico del
lavoratore

Retribuzione oraria
effettiva da
€ 0 a € 7,54
Retribuzione oraria
effettiva oltre
€ 7,54 fino a € 9,19
Retribuzione oraria
effettiva oltre € 9,19
Euro 1,40 Euro 0,34 Euro 1,41 Euro 0,33
Euro 1,58 Euro 0,38 Euro 1,59 Euro 0,38
Euro 1,93 Euro 0,46 Euro 1,94 Euro 0,46
Rapporto di lavoro di durata non inferiore alle 24 ore settimanali (*)
TABELLA CALCOLI COSTO DEL LAVORO
RETRIBUZIONE LORDA (1) € A
RATEO 13° (2) € B
________ _ __
Totale € X
ASSENTEISMO (assenze varie quali Malattie, Infortuni,
Permessi non retribuiti, ecc. ipotizzando una media
annua di 6 giorni) (A x 1,67%) da inserire tra (“1” e “2”)
Le tabelle INPS
TABELLE DEI MINIMI RETRIBUTIVI 01/01/2012
(Art. 36 del CCNL 24/01/2007)
TABELLA - A) - Lavoratori conviventi
LIVELLI VALORI
MENSILI
INDENNITÀ
A 595,36
AS 703,61
B 757,73
BS 811,85
C 865,99
CS 920,11
D 1.082,48 160,07
DS 1.136,60 160,07
TABELLA - C) - Lavoratori non conviventi
(valori orari)
A 4,33
AS 5,10
B 5,42
BS 5,74
C 6,06
CS 6,37
D 7,36
DS 7,68
Euro 1,02 Euro 0,24 Euro 1,02 Euro 0,24
NOTA BENE: Per retribuzione oraria EFFETTIVA s’intende la retribuzione oraria di fatto concordata, PIÙ la tredicesima
mensilità rapportata sempre in misura oraria, PIÙ (nel caso di lavoratrice/tore convivente) il valore convenzionale di vitto ed
alloggio in misura oraria.
(1) il contributo si computa per tutti i lavoratori di cui ai profili A),C)
e D) del vigente CCNL PROPRIETARI DI FABBRICATO
(2) Il contributo si computa solo per i lavoratori di cui al profilo B)
del vigente CCNL PROPRIETARI DI FABBRICATO
(3) determinato l’Importo Utile si deve togliere lo 0,5%, ovvero: (X
moltiplicato 0,5%)
l’amministratore
Contributi INPS
A) per i portieri (x 26,19%) c
A1) addetti alle pulizie (“X” x 28,98%) c 1
Premio INAIL
Per i portieri ed addetti alle pulizie
(“X” x 21,21°°/°°) c 2
CAS.PO (solo per coloro che viene
applicato il CCLN proprietari fabbricato
A) per portieri (1) (“X” x 1,7%)
A1) addetti alle pulizie (2) (“X” x 0,4%) } c 3
___ ________ _
€ Y
T.F.R.: (“X” ovvero (1+2 (3) ) / 13,5) € Z
TOTALE (sommatoria di “X” + “Y” + “Z”)
TABELLA - B) - lavoratori di cui
art. 15 - 2 comma (valori mensili)
B 541,24
BS 568,30
C 627,83
TABELLA - D) - Assistenza notturna
(valori mensili)
AUTOSUFF. NON AUTOSUFF.
BS 933,63
CS - 1.058,12
DS - 1.307,10
TABELLA - E) - Presenza notturna
(valori mensili)
LIVELLO UNICO 625,14
TABELLA - F) - Indennità
(valori giornalieri)
Pranzo e/o colazione 1,81
Cena 1,81
Alloggio 1,57
Totale 5,19
71

Le nostre tabelle
INDICI NAZIONALI DEI PREZZI AL CONSUMO PER LE FAMIGLIE DI OPERAI E IMPIEGATI
INDICE GENERALE
VARIAZIONI PERCENTUALI DEL MESE INDICATO RISPETTO ALLO STESSO MESE DELL’ANNO PRECEDENTE
ANNO GEN FEB MAR APR MAG GIU LUG AGO SET OTT NOV DIC
2002 + 2,3 + 2,3 + 2,4 + 2,4 + 2,3 + 2,3 + 2,3 + 2,5 + 2,6 + 2,6 + 2,7 + 2,7
2003 + 2,7 + 2,5 + 2,6 + 2,5 + 2,4 + 2,3 + 2,5 + 2,5 + 2,5 + 2,4 + 2,4 + 2,3
2004 + 2,0 + 2,2 + 1,9 + 2,0 + 2,1 + 2,2 + 2,1 + 2,1 + 1,8 + 1,7 + 1,7 + 1,7
2005 + 1,6 + 1,6 + 1,6 + 1,7 + 1,7 + 1,6 + 1,8 + 1,8 + 1,9 + 2,0 + 1,8 + 1,9
2006 + 2,2 + 2,1 + 2,1 + 2,0 + 2,2 + 2,1 + 2,1 + 2,1 + 2,0 + 1,7 + 1,7 + 1,7
2007 + 1,5 + 1,5 + 1,5 + 1,4 + 1,4 + 1,6 + 1,6 + 1,6 + 1,6 + 2,0 + 2,3 + 2,6
2008 + 2,9 + 2,9 + 3,3 + 3,3 + 3,5 + 3,8 + 4,0 + 3,9 + 3,7 + 3,4 + 2,6 + 2,0
2009 + 1,5 + 1,5 + 1,0 + 1,0 + 0,7 + 0,4 - 0,1 + 0,2 + 0,1 + 0,2 + 0,7 + 1,0
2010 + 1,3 + 1,3 + 1,5 + 1,6 + 1,5 + 1,3 + 1,7 + 1,5 +1,6 +1,7 +1,7 +1,9
2011 + 2,2 + 2,3 + 2,5 + 2,6 + 2,6 + 2,7 + 2,7 + 2,8 +3,0 +3,2 +3,2 +3,2
2012 + 3,2 + 3,3 + 3,2 + 3,2 +3,0
72
TABELLA DEL TASSO DEGLI INTERESSI LEGALI
ANNO TASSO
Dal 19/04/1942 al 15/12/1990 5%
Dal 16/12/1990 al 31/12/1996 10%
Dal 01/01/1997 al 31/12/1998 5%
Dal 01/01/1999 al 31/12/2000 2,50%
Dal 01/01/2001 al 31/12/2001 3,50%
Dal 01/01/2002 al 31/12/2003 3%
Dal 01/01/2004 al 31/12/2007 2,50%
Dal 01/01/2008 al 31/12/2009 3%
Dal 01/01/2010 al 31/12/2010 1%
Dal 01/01/2011 al 31/12/2011 1,50%
Dal 01/01/2012 2,50%
l’amministratore

Le nostre tabelle
INDICI NAZIONALI DEI PREZZI AL CONSUMO PER LE FAMIGLIE DI OPERAI E IMPIEGATI
INDICE GENERALE
VARIAZIONI PERCENTUALI DEL MESE INDICATO RISPETTO ALLO STESSO MESE DELL’ANNO PRECEDENTE
ANNO GEN FEB MAR APR MAG GIU LUG AGO SET OTT NOV DIC
2002 + 2,3 + 2,3 + 2,4 + 2,4 + 2,3 + 2,3 + 2,3 + 2,5 + 2,6 + 2,6 + 2,7 + 2,7
2003 + 2,7 + 2,5 + 2,6 + 2,5 + 2,4 + 2,3 + 2,5 + 2,5 + 2,5 + 2,4 + 2,4 + 2,3
2004 + 2,0 + 2,2 + 1,9 + 2,0 + 2,1 + 2,2 + 2,1 + 2,1 + 1,8 + 1,7 + 1,7 + 1,7
2005 + 1,6 + 1,6 + 1,6 + 1,7 + 1,7 + 1,6 + 1,8 + 1,8 + 1,9 + 2,0 + 1,8 + 1,9
2006 + 2,2 + 2,1 + 2,1 + 2,0 + 2,2 + 2,1 + 2,1 + 2,1 + 2,0 + 1,7 + 1,7 + 1,7
2007 + 1,5 + 1,5 + 1,5 + 1,4 + 1,4 + 1,6 + 1,6 + 1,6 + 1,6 + 2,0 + 2,3 + 2,6
2008 + 2,9 + 2,9 + 3,3 + 3,3 + 3,5 + 3,8 + 4,0 + 3,9 + 3,7 + 3,4 + 2,6 + 2,0
2009 + 1,5 + 1,5 + 1,0 + 1,0 + 0,7 + 0,4 - 0,1 + 0,2 + 0,1 + 0,2 + 0,7 + 1,0
2010 + 1,3 + 1,3 + 1,5 + 1,6 + 1,5 + 1,3 + 1,7 + 1,5 +1,6 +1,7 +1,7 +1,9
2011 + 2,2 + 2,3 + 2,5 + 2,6 + 2,6 + 2,7 + 2,7 + 2,8 +3,0 +3,2 +3,2 +3,2
2012 + 3,2 + 3,3 + 3,2 + 3,2 +3,0
72
TABELLA DEL TASSO DEGLI INTERESSI LEGALI
ANNO TASSO
Dal 19/04/1942 al 15/12/1990 5%
Dal 16/12/1990 al 31/12/1996 10%
Dal 01/01/1997 al 31/12/1998 5%
Dal 01/01/1999 al 31/12/2000 2,50%
Dal 01/01/2001 al 31/12/2001 3,50%
Dal 01/01/2002 al 31/12/2003 3%
Dal 01/01/2004 al 31/12/2007 2,50%
Dal 01/01/2008 al 31/12/2009 3%
Dal 01/01/2010 al 31/12/2010 1%
Dal 01/01/2011 al 31/12/2011 1,50%
Dal 01/01/2012 2,50%
l’amministratore