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sone che possano nei loro effetti, incidere fuori dai confini delle proprietà esclusive e che, nella maggior parte,si intendono contenute nel codice”. Altri ancora vi scorge la giustificazione nel fatto che entro una stessa cosa (edificio) vi confluiscono più proprietà superficiarie distinte e confinanti tra loro orizzontalmente. Secondo noi la ratio emerge dalla natura giuridica del condominio: il diritto del singolo nella sua proprietà esclusiva si estende sino al punto di incontro con il diritto sulla parte esclusiva e su quelle comuni degli altri partecipanti. La norma non si riferisce esclusivamente al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o dell’intrinseca struttura, in una parola della consistenza materiale della cosa, ma anche dell’eliminazione o riduzione, ottenuta mediante influenza dall’esterno, dell’attitudine della cosa a servire all’uso o agli usi cui è destinata. In tale ultimo caso la tutela può essere invocata contro le opere che elidono o riducono apprezzabilmente una qualsiasi delle utilità da essa ritraibili, ivi comprese quelle d’ordine estetico ed edonistico, purchè la cosa appaia, per il suo obiettivo modo di essere, destinata anche ad esse secondo il comune apprezzamento sociale e purchè essi siano economicamente valutabili, cioè incidano sul valore economico della cosa stessa. Al riguardo è dato trarre argomento dal fatto che anche nell’uso della cosa comune (art. 1102) il singolo condomino può spaziare nell’ambito delle utilità della cosa e persino con opportune modificazioni accrescerne AMMINISTRARE IMMOBILI Interventi edilizi da parte di un condomino… il numero e l’intensità, ma non può sopprimere quelle esistenti. Ma anche a voler considerare più specificamente le relazioni che intercorrono tra fruizioni della cosa propria e cosa comune e, viceversa, fra fruizioni della cosa comune e cosa di proprietà esclusiva, non può che trarsi argomento dall’indirizzo giurisprudenziale e dottrinale secondo cui sono vietate le opere nella proprietà esclusiva, che interferiscono sulla cosa comune o sugli interessi della collettività (immissioni, distanze legali, decoro architettonico, sicurezza e stabilità del caseggiato, rapporti di vicinato). E’ vero che le svariate controversie che si innestano a seguito di un provvedimento abilitativo non possono essere tutte risolte con le norme sul vicinato o con il ricorso al più volte citato art. 1122 c.c., ma la tutela – anche in mancanza della clausola de qua – della convivenza e dei diritti dei condomini si deve individuare indistintamente con una interpretazione evolutiva della normativa sul condominio, della proprietà e della responsabilità: “L’interpretazione è rivolta a combinare le di-sposizioni del codice civile con le direttive costituzionali, in modo che i poteri e le facoltà inerenti al godimento pieno ed esclusivo della proprietà vengano coordinate con le ragioni della solidarietà e della correttezza dovute nell’ambito delle comunità dei partecipanti al condominio. In conformità con i principi regolatori della materia, non è possibile disciplinare la coesistenza nell’edificio della pluralità dei diritti di proprietà esclusiva ed addivenire ad una più soddisfacente tutela delle 8 PROFESSIONE posizioni reciproche, secondo il sentire giuridico contemporaneo” (Corona). La ratio dell’art. 1122 c.c. va pertanto ricercata nel senso di appurare se l’opera o l’attività intrapresa possano arrecare danno all’edificio, alle parti comuni (Celeste) e alla proprietà del singolo, intesa come conseguente danno economico. Non vi è dubbio che il concetto di danno, cui la norma fa riferimento, non va limitato esclusivamente al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o della intrinseca natura della cosa comune, ma esteso anche al danno conseguente alle opere che elidono o riducono apprezzabilmente le utilità ritraibili dalla cosa comune, anche se di ordine edonistico o estetico (v. Cass. 27.4.1989, n. 1947), per cui ricadono nel divieto tutte quelle modifiche che costituiscono un peggioramento del decoro architettonico del fabbricato. Decoro da correlarsi non soltanto all’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata armonia, ma anche all’aspetto dei singoli elementi o di singole parti dell’edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano comunque suscettibili per sé di considerazione autonoma (v. Cass. 24.3.2004, n. 5899). E’ noto il principio della buona fede, ai sensi dell’art. 1175 c.c., in materia di obbligazioni e contratti, ma non si può escludere la sua estensione nel campo condominiale: la normativa sulla correttezza vincola debitore e creditore non tanto per la loro
PROFESSIONE qualità, ma in quanto soggetti di una vicenda di cooperazione; non tanto perché devono cooperare, quanto perché cooperano anche se occorre evitare che si ceda il passo al più puro soggettivismo. Ma il suo contenuto non può essere disgiunto dalla normativa costituzionale, ed in particolare dall’art. 2, quale un agire corretto in base alla solidarietà. Il che obbliga ciascuna parte a tenere quei comportamenti che, a prescindere dagli obblighi contrattuali e dal dovere extracontrattuale del neminem ledere, senza rappresentare un apprezzabile sacrificio a suo carico siano idonei a preservare gli interessi delle altre parti. Entrando a far parte della compagine condominiale, ed instaurato il relativo vincolo, il condomino è pur sempre legato alla stessa da un rapporto individuale soggettivo, dal momento che l’ente – così considerato il condominio dalla giurisprudenza – può considerarsi un centro di imputazione meramente transitorio e strumentale rispetto ai titolari delle proprietà esclusive. Questi infatti devono porre in essere una serie di atti e danno Interventi edilizi da parte di un condomino… pertanto vita ad una organizzazione che ha il compito di regolare lo svolgimento di una attività programmata (art. 1135 c.c.) caratterizzata dalla intransigibilità del potere dispositivo del singolo, allargando la sua influenza al dovere di lealtà e di correttezza da parte dei condomini. Da quanto sopra emerge come le aspettative delle proprietà esclusive non possono essere poste in crisi e come vi sia un dovere da parte di ogni condomino di astenersi da ogni intervento che possa, anche indirettamente, incidere nella sfera degli altrui interessi: il che si può riassumere nel dovere di lealtà, correttezza e solidarietà ed il cui abuso può alterare e/o modificare l’equilibrio e l’armonia con un maggior rischio per la convivenza. 3. La ”salvezza dei diritti dei terzi”. Il provvedimento del Comune potrebbe ingenerare nel richiedente il suo diritto ad effettuare l’intervento edilizio anche in contrasto con un eventuale diritto dei terzi, che per il Comune stesso sarebbe di difficile indagine: rapporti di vicinato, distanze, servitù possono costituire un contrasto con il provvedimento stesso e renderlo inefficace. L’indagine dell’Ente è volta unicamente a verificare i presupposti: la conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistica – edilizia vigente e alla esistenza delle opere di urbanizzazione primaria con l’impegno dell’interessato all’attuazione delle stesse contemporaneamente alla realizzazione dell’interessato. Quanto sopra per gli interventi di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica e di ristrutturazione edilizia (che comporta aumento di unità immobiliari, modifiche di volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici). Così: “L’amministrazione comunale, nel corso dell’istruttoria amministrativa, deve verificare che esista il titolo di proprietà dell’area per la quale è chiesta la concessione edilizia – anche se questa è sempre rilasciata facendo salvi i diritti dei terzi – e se il titolo non viene provato è legittimo che il rilascio della concessione venga negato. Principio questo ribadito dall’art. 11, comma 1, t.u. sull’edilizia approvato con D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, secondo il quale “il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo”. Sta per certo, quindi, che la verifica del possesso del requisito soggettivo e l’esatta delimitazione quantitativa della proprietà del bene immobile, ovvero del titolo abilitante all’esercizio dello “ius 9 AMMINISTRARE IMMOBILI
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