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La Giurisprudenza condominiale della Suprema Corte Corte di Cassazione 14 gennaio 2005 n. 680 Presidente Duva, estensore Segreto. I principi affermati: Nella discussione giuridica sulla complessa fattispecie del “distacco unilaterale” dall’impianto per il riscaldamento, si inserisce la presente sentenza del Supremo Collegio. Particolarmente interessante appare la qualificazione operata dalla Corte di una specifica clausola del regolamento di condominio la quale, contrattualmente, prevede l’obbligo, a carico dei partecipanti, di contribuire (nella forma ridotta del 30%) al pagamento delle spese per il riscaldamento, anche nel caso in cui i medesimi non usufruiscano del servizio. I Giudici di legittimità affermano che, in realtà, suddetto obbligo di contribuzione alle spese trova la sua fonte, non già nell’utilizzazione effettiva del servizio (dalla quale, anzi, prescinde), bensì nella volontà contrattuale dei condomini, assumendo, in tal modo,“forza di legge” tra le parti. Importante, inoltre, appare la precisazione che la vincolatività di una tale clausola non può, tuttavia, essere fatta valere nei confronti dell’inquilino, il quale può essere tenuto al pagamento delle suddette spese sono qualora effettivamente usufruisca del riscaldamento. Il testo della sentenza: MOTIVI DELLA DECISIONE (omissis) Con il secondo motivo di ricorso la ricorrente lamenta l’omessa e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia. Assume la ricorrente che erratamente la sentenza impugnata ha fatto proprie le conclusioni cui era giunto il C.T.U., secondo cui essa con- AMMINISTRARE IMMOBILI duttrice godeva dei benefici dovuti all’esistenza dell’impianto di riscaldamento del fabbricato, nonostante che i radiatori fossero distaccati; che nessun riscaldamento derivava all’immobile locato per irradiazione da parte dei tubi del riscaldamento; che non era stata pattuita nel contratto una corresponsione a tale titolo; che la giurisprudenza della S. C., contrariamente a quanto asserito dalla sentenza impugnata, in ipotesi di distacco dell’impianto centralizzato di riscaldamento, non 42 CASSAZIONE news prevedeva alcuna spesa successiva a carico del condomino che aveva effettuato il distacco. Ritiene questa Corte che il motivo sia infondato e che lo stesso vada rigettato, pur dovendosi correggere la motivazione a norma dell’art. 384, comma 2, c.p.c., nei termini seguenti. Osserva preliminarmente questa Corte che erratamente la sentenza impugnata afferma l’esistenza di un indirizzo giurisprudenziale di legittimità, secondo cui, anche in caso di distacco di un’unità immobiliare in un immobile condominiale dall’impianto centralizzato, possa essere prevista una contribuzione percentuale di spesa a carico del condomino distaccatosi. Il contrario orientamento, pienamente da condividere, della S. C. statuisce che, autorizzato dall’assemblea dei condomini il distacco delle diramazioni di alcune unità immobiliari dall’impianto centrale di riscaldamento, sulla base della valutazione che dal distacco sarebbe derivata un’effettiva riduzione delle spese di esercizio e, per contro, non sarebbe stato determinato uno squilibrio in pregiudizio del regolare funzionamento dell’impianto, e venuta meno la possibilità che i medesimi locali fruiscano del riscal-
CASSAZIONE news La Giurisprudenza condominiale della Suprema Corte damento, l’impianto non può considerarsi destinato al servizio dei predetti piani o porzioni di piano. Consegue che i proprietari di queste unità abitative non devono ritenersi tenuti a contribuire alle spese per un servizio, che nei confronti dei loro immobili non viene prestato (Cass. 9.1.1999, n. 129; Cass. 20.11.1996, n. 10214). Tuttavia, sempre in materia di condominio negli edifici, si è affermato che la previsione, nel regolamento condominale, dell’obbligo di contribuzione alle spese di gestione del riscaldamento svincolato dall’effettivo godimento del servizio (ben potendo i condomini, in esplicazione della loro autonomia privata, assumere peraltro in via negoziale la prevista obbligazione corrispettiva) va ricondotta non già nell’ambito della regolamentazione dei servizi comuni, bensì in quello delle disposizioni che attribuiscono diritti o impongono obblighi ai condomini; ne consegue che essa non è modificabile da delibera assembleare, se non con l’unanimità dei consensi (Cass. 28.1.2004, n. 1558; Cass. 21.5.2001, n. 6923). Tale ultimo principio, e cioè la legittimità del pagamento delle spese per il riscaldamento, anche in assenza di questo, se fondato sulla sola volontà delle parti, non può applicarsi in linea generale nell’ambito del contratto di locazione di immobili urbani. Infatti, per il principio di cui all’art. 9 legge n. 392/1978, applicabile alle locazioni per immobili adibiti ad uso non abitativo, sono a carico del condut- tore le spese relative alla fornitura del riscaldamento. Ciò comporta che, se detta fornitura non esiste e quindi manca la sinallagmaticità, non è dovuto alcun corrispettivo per la stessa, nonostante che esso sia previsto in contratto. Infatti, benché per detti contratti (locazione di immobili per uso non abitativo) non esista la predeterminazione legale dei limiti massimi del canone, tuttavia, poiché opera il combinato disposto degli artt. 9 e 41 legge n. 392/1978, non è dovuto un onere accessorio per una fornitura, se la stessa non è effettivamente prestata, con la conseguenza che un’eventuale pattuizione in questo senso finisce per attribuire al locatore un vantaggio in assenza di sinallagmaticità e, quindi, in contrasto con le disposizioni di legge. Tale eventuale pattuizione è quindi nulla a norma dell’art. 79 legge n. 392/1978 e detta nullità è rilevabile anche d’ufficio a norma dell’art. 1421 c.c. (Cass. 24/5/1993, n. 5827). Ne consegue che la sentenza impugnata è errata nella parte in cui ritiene che la spesa del servizio di riscaldamento, sia pure nella misura del 30% era dovuta, per il solo fatto di essere stata prevista in contratto. Sennonché la sentenza del giudice di appello è giunta a detta conclusione anche per altra via. Essa, infatti, ha accertato in punto di fatto per il tramite di consulenza tecnica che, nonostante la mancanza dei radiatori, tuttavia l’immobile locato beneficiava in una certa misura dell’esistenza dell’impianto di riscaldamento esistente nel fabbricato, poiché, essendo tutti i piani riscaldati ed anche il piano interrato ed essendovi la presenza nei muri delle tubazioni di riscaldamento, riceveva calore. Il giudice di merito ha ritenuto che detta prestazione fosse equamente da commisurare al 30% dell’ammontare delle spese di riscaldamento. (omissis) PQM Riunisce i ricorsi. Rigetta il ricorso principale e dichiara assorbito il ricorso incidentale condizionato. Compensa tra le parti le spese del giudizio di Cassazione. Depositata in Cancelleria il 14 gennaio 2005. La Giurisprudenza richiamata: Cass. 28 gennaio 2004, n. 1558:“In materia di condominio negli edifici, la previsione, nel regolamento condominiale, dell’obbligo di contribuzione alle spese di gestione del riscaldamento svincolato dall’effettivo godimento del servizio (il cui fondamento va ravvisato nell’esigenza di disincentivare il distacco quale fonte di squilibrio sotto il profilo tecnico ed economico dal riscaldamento centralizzato, ben potendo i condomini, in esplicazione della loro autonomia privata, assumere peraltro in via negoziale la prevista obbligazione corrispettiva) va ricondotta non già nell’ambito della regolamentazione dei servizi comuni, bensì in quello delle disposizioni che attribuiscono diritti o impongono obblighi ai condomini; ne consegue che essa non è modificabile da delibera assembleare, se non con l’unanimità dei consensi.” 43 AMMINISTRARE IMMOBILI
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